Opeimmo077 by INFOPRO DIGITAL

Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier

opérations

Immobilières |juillet-août 2015

www.lemoniteur.fr/ope-immo

n°77

gestion et professions

gardiens HLM déLogés ?

vente et contrats spéciaux

paieMent indu

La gratuité des logements de fonction des gardiens d’immeubles des offices publics de l’habitat serait menacée par un décret qui doit s’appliquer en septembre. Or les gardiens jouent un rôle essentiel dans le maintien de la cohésion sociale. P.3

Une cession litigieuse de parts sociales donne l’opportunité à la Cour de cassation de rappeler que l’erreur manifeste de celui qui a trop versé d’acomptes ne fait pas obstacle à l’exercice de son action en remboursement. P.42

urbanisme et environnement

Loi Montagne : La crise de La trentaine dossier Que reste-t-il des règles d’urbanisme de la loi Montagne de 1985 ? Les grands principes demeurent, mais les dérogations, voire les détournements, se sont multipliés. Son trentième anniversaire est l’occasion de dresser un bilan en demi-teinte, avant d’envisager sa rénovation soutenue par le gouvernement. P.20

construction

gare à La réception tacite Le verdict de la Haute juridiction est sans appel : la clause d’un contrat de construction de maison individuelle, assimilant la prise de possession à une réception tacite et sans réserve, est abusive et doit être réputée non écrite. P.42

financement

réforMe des apL Le groupe de travail parlementaire présidé par François Pupponi vient de rendre ses conclusions sur la réforme des aides personnelles au logement (APL). Des mesures ciblées sont préconisées ainsi qu’une refonte d’ensemble des aides publiques au logement pour réduire le niveau des loyers. P.13

fiscalité

pineL 2015 : que décLarer ? Contrairement aux autres régimes de défiscalisation en vigueur, le gouvernement impose aux bénéficiaires du dispositif Pinel le respect de plusieurs déclarations et la production de nombreux justificatifs. Exercice d’inventaire. P.15

gestion et professions

action de groupe : pour quoi faire ? dossier Mesure phare de la loi Hamon, l’action de groupe assure la prise en charge des intérêts individuels des consommateurs, lorsque ceux-ci sont victimes de pratiques illicites ou abusives. Réservée aujourd’hui aux secteurs de la consommation et de la concurrence, cette nouvelle procédure d’accès au juge pourrait gagner d’autres domaines. Point d’étape en 15 questions. P.28

Une publication

Comité de rédaction Bruno CHEUVREUX

Estelle DEBAUSSART-JONIEC

Philippe PELLETIER

Notaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh

Directrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat

Jacqueline FAISANT

Françoise KAMARA

Aurélie LEMOINE

Hugues PÉRINET-MARQUET

Catherine STEPHANOFF

Paul TALBOURDET

Directeur du comité Associé de Lefèvre Pelletier et associés, Avocats. Il est président du plan bâtiment durable.

Présidente du directoire, BNP Paribas REIM

Professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)

Index

Accessibilité Électrosensibilité. ............................................ 17 Action de groupe Association agréée........................................... 28 Champ immobilier........................................... 30 Conciliation..................................................... 30 Procédure........................................................ 29 Agenda d'accessibilité programmée ERP................................................................ 12 ERP relevant de l'État....................................... 14 Agent immobilier Double rémunération........................................ 44 Aides personnelles au logement Rapport Pupponi.............................................. 13 Amiante Aides financières............................................. 16 Anru Quartiers prioritaires........................................ 14 Antenne-relais................................................. 41 Assurance construction Attestation d'assurance décennale.................... 11 Assurance emprunteur Fiche standardisée........................................... 15 Substitution de contrat..................................... 15 Astreinte Liquidation...................................................... 37 Autorisation d'urbanisme Déclaration préalable....................................... 38 Droit de visite.................................................. 39 Permis de construire modificatif........................ 38 Prorogation d'un permis de construire................ 39 Régularisation d'un permis de construire. .......... 40 Retrait d'un permis de construire....................... 40

Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Conseiller-doyen à la première chambre civile de la Cour de cassation et présidente de la Commission des clauses abusives

Secrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity

Bail commercial Clause d'échelle mobile.................................... 36 Clause d'indexation.......................................... 43 Restitution des locaux...................................... 43 Biodiversité Bâche publicitaire.............................................. 6 Compensation écologique................................... 6 Végétalisation des toitures.................................. 7 Cautionnement Engagement manifestement disproportionné...... 46 Copropriété Approbation des comptes. ................................ 44 Défiscalisation Dispositif Pinel................................................ 15 Détecteur de fumée. ........................................ 16 Diagnostiqueur immobilier Responsabilité................................................. 45 Domaine public Fonds de commerce......................................... 16 Gardien d'immeuble Cession d'immeuble......................................... 45 Logement de fonction......................................... 3 Gens du voyage Aires d'accueil................................................. 17 Habitat précaire Allocation de logement..................................... 40 Règles d'urbanisme......................................... 14 Immeuble classé Projet de loi relatif à au patrimoine.................... 12 Installations classées pour la protection de l'environnement Commissions de suivi. ..................................... 16 Location saisonnière........................................ 17 Locaux professionnels Valeurs locatives.............................................. 17

Directrice, département Études et Recherches, CBRE

Avocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei

Logement social Délégué interministériel à la mixité sociale......... 15 Gardien d'immeuble........................................... 3 Projet de loi NOTRe........................................... 10 Loi Montagne Éoliennes........................................................ 25 Hameaux et groupes d'habitations nouveaux...... 23 Plans d'eau..................................................... 24 Principe d'urbanisation en continuité................. 22 Unités touristiques nouvelles............................. 22 Marché de travaux privé Calendrier des études d'exécution...................... 47 Réception tacite............................................... 42 Parkings Loyers et coûts d'occupation............................. 19 Photovoltaïque Autorisations d'urbanisme................................ 49 Intégration des installations aux bâtiments........ 48 Planification des sols Plan local d'urbanisme..................................... 37 Plus-values immobilières.................................. 50 Projet urbain partenarial.................................. 14 Question prioritaire de constitutionnalité........... 51 Réforme territoriale Grand Paris..................................................... 10 Production de logements sociaux....................... 10 Saisie immobilière............................................ 46 Transition énergétique...................................... 11 Vente immobilière Action en répétition de l'indu............................. 42 Vidéoprojection Abords des commerces..................................... 14

ÉDITORIAL Opérations

Immobilières 17, rue d’Uzès 75108 Paris cedex 02, France Tél. : 01 40 13 30 30 Fax : 01 40 41 08 87 www.lemoniteur.fr/ope-immo RÉDACTION Directeur des rédactions : Michel Dalloni Rédactrice en chef déléguée : Sophie Michelin-Mazéran Rédacteur en chef technique : Franck Vacle Responsable de production : Denis Guillambert Ont collaboré à ce numéro* : Estelle Debaussart-Joniec, directrice des affaires juridiques ; Hervé Debaveye, ingénieur ; Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Pierre Haxaire, ingénieur ; Philippe Juen, maître de conférences ; Françoise Kamara, présidente de la Commission des clauses abusives ; Charles Le Corroller, secrétaire de la Commission des clauses abusives ; Nathalie Levray, journaliste ; Anne Malfilâtre, avocat ; Ingrid Nappi-Choulet, professeurchercheur, Philippe Pelletier, avocat associé ; Cyril Roth, conseiller référendaire ; Charlotte Spielrein-Mauduit, avocat ; David Tran, chargé d’études *Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.

PROmOTION-DIffusION Directeur : Jean-Baptiste Alline Chargée de diffusion : Nina Yingui Gestion des abonnements : Nadia Clément RELATION CLIENTs Directeur : Christophe Richard service clients : Tél. 01 40 13 50 65 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 449 € TTC (10 nos + les services numériques : accès illimité au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique) • Abonnement en nombre tarif étranger : contactez le Service clients au 01 40 13 50 65 Gestion : Jean-Pierre Heileman DIRECTEuR COmmERCIAL mARquEs CONsTRuCTION Anton Keil fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire OPÉRATIONs ImmObILIèREs est édité par Groupe Moniteur SAS au capital de 333.900 € Siège social : 17 rue d’Uzès 75108 PARIS cedex 02 RCS PARIS 403 080 823 N° SIRET 403 080 823 00012 N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823 Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING Président, directeur de la publication : Christophe Czajka Directeur général délégué : Sandrine Rampont mIsE EN PAGE DEsK 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France ImPRImERIE-bROChAGE-ROuTAGE Imprimerie de Champagne Rue de l’Étoile de Langres ZI Les Franchises – 52200 Langres, France N° commission paritaire : 0218 T 89266 IssN : 1961-6597 Mensuel. Dépôt légal à parution Imprimé en France/Printed in France

Opérations Immobilières utilise des papiers issus de forêts gérées durablement, et de sources controlées.

Par Estelle Debaussart-Joniec, directrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat

Gardiens HLM et logements de fonction :

une réforme à risques

Dès 2003, l’inspection générale des finances pointait dans un rapport de nombreuses irrégularités dans la gestion des logements de fonction des agents de l’État, et concluait à la nécessité de réformer le régime des concessions, tout en soulignant les risques sociaux liés à un tel changement. La réforme, annoncée en 2010, est intervenue avec le décret du 9 mai 2012. Elle sera applicable à tous les agents à partir du 1er septembre 2015. Bien que visant la fonction publique d’État, ce décret s’applique également aux agents des collectivités locales et aux établissements publics de ces collectivités, en vertu du principe de parité. Le 5 mai 2015, à quelque mois de l’échéance, un rassemblement était organisé sous le mot d’ordre « Touchez pas à nos gardiens ». En effet, même si la plupart des gardiens d’immeubles des offices publics de l’habitat (OPH) sont soumis au Code du travail, près de 2 500 gardiens sont fonctionnaires et la gratuité de leur logement serait menacée par le décret de 2012. Le décret de 2012 conditionne cette gratuité à une nécessité absolue de service. Celle-ci résulte de l’impossibilité pour un agent « d’accomplir normalement son service, notamment pour des raisons de sûreté, de sécurité ou de responsabilité, sans être logé sur son lieu de travail ou à proximité immédiate ». Qu’en est-il du gardien ? Ces dernières années, le champ d’intervention du gardien n’a cessé de croître (participation à la gestion locative ou contribution au développement social), et des tâches de plus en plus techniques ont pu lui être confiées. Mais, s’il a vu son rôle s’accroître, le gardien, quel que soit son statut, a pour missions premières d’assurer la garde et la surveillance de l’immeuble. Le décret du 19 mai 1999 (applicable jusqu’en 2007 à la fonction publique territoriale) et l’article L. 7211-2 du Code du travail renvoient à ces deux missions essentielles. Le gardiennage répond ainsi à l’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible à son locataire. Instaurée par la loi du 21 janvier 1995 relative à la diversité de l’habitat et renforcée par celle du 15 novembre 2001 sur la sécurité quotidienne, l’obligation de présence est aujourd’hui codifiée à l’article L. 271-1 du Code de la sécurité intérieure. Ce rôle essentiel peut justifier l’attribution d’un logement à titre gratuit. Le statut du logement diffère selon que le gardien relève ou non de la fonction publique. Alors que l’obligation de fournir un logement de fonction au gardien, relevant du Code du travail et des accords d’entreprise, pèse uniquement sur l’employeur, le bénéfice d’un logement attribué au titre de la nécessité de service ne constitue pas un droit, mais une obligation de loger. À statut différent, règles différentes, même si l’emploi est identique. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

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R C S PA R I S B 4 0 3 0 8 0 8 2 3

SOMMAIRE INDEX........................................................ 2 ÉDITORIAL

urbanisme et Environnement

Gardiens HLM et logements de fonction : une réforme à risques. ................................. 3 çA fAIT DÉbAT Projet de loi « biodiversité » : entre réalisme et utopie............................... 6 TEXTES OffICIELS

info ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS..............................................10 aU JoUrNal officiel

Le texte à retenir Urbanisme.et.loi.Alur.:.ça.avance........... 14

Loi montagne, la crise de la trentaine Que.reste-t-il.des.règles.d’urbanisme.de.la.loi.Montagne.de.1985.?.. Les.grands.principes.demeurent,.mais.les.dérogations,.voire.les. détournements,.se.sont.multipliés..Son.trentième.anniversaire.. est.l’occasion.de.dresser.un.bilan.en.demi-teinte,.avant.d’envisager.. sa.rénovation.voulue.par.le.gouvernement..........................................................20

L’action de groupe : pour quoi faire ? Mesure.phare.de.la.loi.Hamon,.l’action.de.groupe.assure.la.prise.. en.charge.des.intérêts.individuels.des.consommateurs,.lorsque.ceux-ci.. sont.victimes.de.pratiques.illicites.ou.abusives..Réservée.aujourd’hui.. aux.secteurs.de.la.consommation.et.de.la.concurrence,.cette.nouvelle. procédure.d’accès.au.juge.pourrait.gagner.d’autres.domaines... Point.d’étape.en.15.questions..............................................................................28

+ info .........16 Copropriété.et.ensembles.immobiliers.... 44

ACTuALITÉ DES mARChÉS Parkings des immeubles de bureaux en idf : quelle stratégie pour les entreprises ? + info ................. 18

Questions.sociales.................................... 45 Experts.et.diagnostiqueurs. ..................... 45

financement Sûretés...................................................... 46

DOSSIERS loi moNtaGNe, la criSe de la treNtaiNe

+ info

Gestion et professions

Sommaire deS texteS officielS..............9

réPoNSeS miNiStérielleS

DOSSIERS Du mOIS

EN SyNThèSE

+ info ...........20

Calendrier des études d’exécution............ 47

l’actioN de GroUPe : PoUr qUoi faire ?......................................28

installations photovoltaïques sur le bâti et règles d’urbanisme + info .............. 48

JuRISpRuDENCE

VOS QuESTIONS

Sommaire de JUriSPrUdeNce.................35

Spécial plus-values immobilières.............. 50

La décision à retenir Révision.du.loyer.en.présence.. d’une.clause.d’indexation........................ 36

Urbanisme et Environnement Planification.et.réglementation.des.sols.. 37 Autorisations.d’occupation.des.sols........ 38 Droit.de.l’environnement.. et.qualité.environnementale.................... 41

Construction Contrats.de.la.construction

+ info ........ 42

Vente et Contrats spéciaux Contrats.spéciaux..................................... 42

Gestion et Professions

+ info Ce pictogramme indique qu’un complément rédactionnel est disponible sur le site

www.lemoniteur.fr/OpE77

Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumÉRO L’émergence d’un urbanisme contractuel en france

Transformer les bureaux en logements

focus hôtels

TRIbuNE LIbRE

L’avènement d’une justice 2.0, hybride et accélérée................................... 51

SOmmAIRE ThÉmATIQuE. ...................... 52

Les contrats types de location La valeur verte de l’immeuble en 10 questions

La responsabilité civile du diagnostiqueur immobilier en 20 questions

Taxe foncière et quartiers prioritaires de la politique de la ville

bilan de la réforme du contentieux de l’urbanisme

Baux.commerciaux.et.professionnels..... 43 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

ça fait débat Urbanisme et Environnement Thématique

Projet de loi « biodiversité » : entre réalisme et utopie Plus de trente ans après la loi de 1976 sur la protection de la nature qui avait introduit des concepts importants encore d’actualité, le projet de loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages déçoit, notamment dans ses prolongements pour le bâtiment et l’immobilier. Ce texte volumineux de près de 70 articles va-t-il accoucher d’une souris ? Explications. Par Nathalie Levray, journaliste, et Ingrid Nappi-Choulet, professeur-chercheur à l’Essec

L a première réserve d’actifs naturels a été mise en œuvre en 2009 par CDC Biodiversité (filiale de la Caisse des dépôts) et seul opérateur de compensation à ce jour, pour compenser les impacts négatifs de différents projets sur l’écosystème exceptionnel de la Crau (Bouches-duRhône). Cette opération expérimentale faisait suite à la rupture d’une canalisation d’un oléoduc à proximité, et au déversement de quelque 4 700 tonnes de pétrole brut dans la réserve naturelle des Coussouls de Crau toute proche.

« Le contenu du projet  de loi pour la reconquête  de la biodiversité, de  la nature et des  paysages ne relève pas  le défi. »

À Savoir

Nathalie Levray Une nouvelle dimension à la protection de la nature ? Alors que la nature est protégée par une loi de 1976, les enjeux de préservation des espèces et de la biodiversité deviennent de plus en plus cruciaux. Issu de la conférence environnementale de septembre 2012, le projet de loi sur la biodiversité, rebaptisé par le législateur « pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages », chemine d’un pas lent : présenté en Conseil des ministres le 26 mars 2014, voté le 24 mars 2015 par les députés, le texte sera examiné au Sénat courant juillet. Son contenu ne relève pas le défi.

Compenser les atteintes à la biodiversité Avec les obligations de compensation écologique (article 33 A du projet de loi), il n’est pas question d’interdire les atteintes à la biodiversité, mais de les compenser. Encore faut-il un texte législatif ou règlementaire pour rendre obligatoires les mesures de compensation définies par référence au « principe d’action préventive et de correction » de l’article L. 110-1, II, 2° du Code de l’environnement. Si la biodiversité doit être mise à mal par un projet de travaux, d’ouvrages ou la réalisation d’activités, l’exécution d’un plan, d’un schéma, d’un programme ou d’un autre document de planification, le maître d’ouvrage est seul responsable à l’égard du prescripteur des mesures et peut choisir entre trois modalités de mise en œuvre, non exclusives l’une de l’autre : – la compensation directe ; – le contrat, qui confie à une personne publique ou privée, dite « opérateur de compensation », la mise en œuvre et la coordination des mesures compensatoires, notamment sous forme d’obligations réelles Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

environnementales (ORE) pour celles de longue durée. Ces ORE permettent au propriétaire d’un bien immobilier d’imposer sur sa propriété, en accord avec les pouvoirs publics, des pratiques durables de gestion de la biodiversité et de protection des écosystèmes (article 33). Attachées au bien, elles se transmettent aux propriétaires successifs, sauf cas de résiliation prévus au contrat ; – l’acquisition d’unités de compensation dans le cadre d’une réserve d’actifs naturels, agréée par l’État et mise en place par un opérateur spécifique, sur laquelle les mesures de compensation sont réalisées « de manière anticipée et mutualisée ». Pour effectuer une compensation écologique sur un terrain n’appartenant ni au maître d’ouvrage ni à l’opérateur de compensation, un contrat est conclu avec le propriétaire, le locataire ou l’exploitant. Le texte prévoit en outre les conditions de mise en demeure de la personne qui ne se soumet pas à l’obligation, et la géolocalisation des mesures dans un système national d’information géographique, accessible au public sur internet.

Verdir les centres commerciaux En milieux urbain et périurbain, la protection de la biodiversité passe par les commerces (article 36 quinquies A). La toiture des nouveaux bâtiments commerciaux devra être végétalisée, au moins partiellement, pour garantir un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation ou, à défaut, recevoir des équipements de production d’énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, éoliennes, etc.). En outre, pour éviter de bitumer les parkings, les places de stationnement imperméabilisées seront comptabilisées, à compter du 1er janvier 2017, pour le double de leur surface.

Arrêter les bâches publicitaires Le texte supprime la possibilité, prévue dans le Code du patrimoine, d’installer des bâches publicitaires sur les échafaudages des bâtiments classés en cours de travaux. Ainsi disparaissent les recettes perçues et affectées au financement des travaux par le propriétaire du monument. Et la nature dans tout ça ?

« L’une des difficultés  du projet concerne  la décision de créer  des banques de  compensation entraînant  la financiarisation de  la biodiversité […] :  la nature n’est pas  à vendre. » Ingrid Nappi-Choulet Quelle est votre vision du projet de loi ? Bien qu’ayant le mérite d’être la première loi d’envergure relative à la nature depuis, le projet de loi sur la biodiversité peut sembler pauvre en mesures impliquant directement les territoires urbains, les bâtiments et la filière immobilière. Le texte comporte néanmoins une incitation à construire des parkings désimperméabilisés, l’interdiction des bâches publicitaires sur les bâtiments classés en rénovation et l’obligation de végétaliser tout ou partie des toitures des nouvelles surfaces commerciales. En dehors de ces mesures ciblées, deux principes ont été réaffirmés avec force. Le premier concerne l’amendement du principe général de solidarité écologique Le second donne un cadre plus clair au principe de compensation pour les dégâts causés à la biodiversité lors de projets d’aménagement. Cependant, peut-on réellement parler d’une loi en faveur de la biodiversité, lorsque que l’on constate que le projet est davantage orienté vers les économies d’énergie que vers la préservation ou le développement de la biodiversité, et que les débats portent davantage sur la compensation de sa destruction ?

Pourquoi le dispositif de compensation fait-il couler beaucoup d’encre ? Alors que la loi de 1976 ne faisait que mentionner la possibilité de compensation sans en déterminer les contours, l’actuel projet de loi vise d’une part à en faire une véritable politique publique, d’autre part il s’insère dans le processus souvent critiqué de la financiarisation de l’économie. Les modalités du dispositif sont en effet encore loin de faire consensus. Tout d’abord, l’idée à l’origine du dispositif est de faire prendre conscience aux aménageurs de l’impact écologique de leurs projets tout en « réparant » l’environnement altéré, voire détruit. Ces modalités laissent cependant la porte ouverte à un certain nombre de difficultés, surtout venant d’un outil qui va être généralisé, alors que son expérimentation n’a pas encore fait ses preuves et que les effets pervers ne sont pleinement anticipés. Parmi ces difficultés, il n’est pas précisé à quel moment « éviter » et « réduire » ne sont plus possibles, de telle sorte que « compenser » la destruction écologique deviendrait la seule option. Par ailleurs, au-delà de la notion d’« équivalence », la mise en balance de la biodiversité détruite et de celle créée est d’une grande complexité : en d’autres termes, la compensation crée-t-elle plus de biodiversité qu’elle n’en détruit ? Si oui ne génère-t-elle pas néanmoins d’importants déséquilibres écologiques ? Enfin, l’une des difficultés majeures du projet concerne la décision de créer des banques de compensation en-

trainant la financiarisation de la biodiversité, c’est-à-dire d’un système profondément inadapté à son objet initial : la nature n’est pas à vendre.

Végétaliser les toitures des centres commerciaux : un levier clé pour la reconquête de la biodiversité en ville ? Cette mesure a le mérite de prendre en compte la problématique de la biodiversité urbaine, laquelle est cependant paradoxalement peu traitée par le projet de loi. Les toitures des surfaces commerciales sont en effet bien adaptées à une telle pratique, en étant presque toujours planes et souvent basses, et donc très visibles lorsque des immeubles plus hauts les entourent, créant un enjeu esthétique fort, auquel le verdissement apporte un élément de solution d’intégration urbaine. En outre, pour celles qui sont implantées en périphérie des agglomérations, espaces charnières entre les cœurs de ville et les espaces ruraux, elles peuvent constituer des relais de biodiversité appréciables. Cette mesure est cependant à considérer avec précaution, puisque le projet précise que cette végétalisation a une alternative avec l’installation d’équipements produisant des énergies renouvelables. On peut fortement regretter que la végétalisation ne concerne pas la totalité de ces toits, qu’elle ne concerne que les nouvelles constructions et qu’elle ne précise pas encore la surface minimale de végétalisation obligatoire du dispositif. Enfin, la protection de la biodiversité ne se limite pas uniquement aux surfaces commerciales.

À SUivrE Deux nouvelles entités sont créées via le projet de loi : le Comité national de la biodiversité qui intègrera les missions actuellement dévolues au Comité national « trames verte et bleue » et l’Agence française pour la biodiversité, constituée sous la forme d’un établissement public administratif (EPA).

Y a-t-il des interactions entre ce projet de loi et les travaux du groupe de travail « bâtiment et biodiversité » ? Ce groupe de travail initié par le plan bâtiment durable a pour objectif de promouvoir l’importance de la biodiversité auprès de l’ensemble des acteurs des filières du bâtiment, de l’immobilier et de l’énergie et d’élaborer une cartographie des démarches qui s’intéressent aux liens entre bâtiment et biodiversité. Nous avons l’objectif d’élaborer une analyse des enjeux et pratiques en France et à l’étranger, afin de réaliser une cartographie de l’ensemble des initiatives qui visent à prendre en compte la biodiversité dans le monde du bâtiment et dans la ville de façon à donner de la visibilité et de la lisibilité à toutes les réflexions menées ou en cours. n

Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran

Biodiversité des plateaux de Calern et Caussols (06) © S2m

ça fait débat

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

29 SEPTEMBRE 2015

PAVILLON CAMBON CAPUCINES, Paris

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LES 9 ÈMES RENCONTRES DE LA8 PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Transition énergétique : comment massifier la rénovation des parcs résidentiels et tertiaires Une tribune d’experts reconnus et choisis pour leur capacité à répondre à vos besoins opérationnels Des retours d’expériences reproductibles et innovants pour vous aider à trouver des outils techniques et financiers Le rendez-vous des décideurs publics et privés de la filière construction : depuis 9 ans, plus de 5000 professionnels ont assisté à ces Rencontres

Avec les interventions de : • Katy NARCY, Sous-Directrice de la Qualité et du Développement durable dans la Construction, MEDDE • Anne-Lise DELORON-ROCARD, Directrice adjointe, Plan Bâtiment Durable • Stéphane CARPIER, Directeur technique à la Direction du patrimoine, Gecina • Brigitte MONNET, Conseillère Régionale de Franche Comté, Maire de Vincelles • André POUGET, Dirigeant, Pouget Consultants

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Sélection de textes officiels réalisée et commentée par

TEXTES OFFICIELS LE TEXTE À RETENIR Urbanisme et Environnement Planification et réglementation des sols

Urbanisme et loi alur : ça avance Le droit des sols a été profondément réformé par la loi Alur du 24 mars 2014, mais certaines dispositions sont toujours en attente de leurs mesures d’application. ..............................14

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●

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Entretien des détecteurs de fumée : qui a obligation ? Fonds de commerce et occupation du domaine public depuis Pinel Aider financièrement les propriétaires de bâtiments amiantés Sites de locations saisonnières entre particuliers : danger ! Électrosensibilité dans le programme d’accessibilité ? Nouvelle gestion des aires d’accueil des gens du voyage

Financement PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................13 ●

Urbanisme et Environnement PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 ●

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Projet de loi NOTRe : les principaux apports du Sénat en deuxième lecture L’avant-projet de loi relatif à la création, à l’architecture et au patrimoine bientôt au Parlement

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●

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aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●

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Quelle composition des commissions de suivi de site ?

Assurance emprunteur : une nouvelle fiche standardisée à compter du 1er octobre 2015 Crédit immobilier et substitution de contrat

Fiscalité aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●

Anru : nouvelle liste des quartiers prioritaires

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16

Rapport Pupponi sur les APL : un appel à des économies ciblées

Dispositif de défiscalisation « Pinel » : vigilance sur les obligations déclaratives

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●

Réforme des valeurs locatives des locaux professionnels

Construction PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................11 ●

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Projet de loi Macron : une gestation difficile Projet de loi sur la transition énergétique de retour à l’Assemblée nationale

Gestion et Professions PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................12 ●

Accessibilité des ERP : vers la ratification de l’ordonnance de 2014

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●

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Souriez, vous êtes filmés Une circulaire pour la bonne marche des Ad’Ap dans les EPR relevant de l’État Un délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat

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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports

tableau de bord législatif Ce tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision. 1re lecture par l’Assemblée nationale

Projets ou propositions de loi

1re lecture par le Sénat

2e lecture par l’Assemblée nationale

Projet de loi NOTRe

2e lecture par le Sénat

Adoption du texte et procédure de conciliation

Contrôle de constitutionnalité

Parution au JO

Entrée en vigueur du texte

Macron

Transition énergétique

Accessibilité des ERP

4 Tableau arrêté à la date du 23/06/2015

Urbanisme et environnement

projet de loi notre : les principaux apports du sénat en deuxième lecture

Le Sénat a adopté le 2 juin 2015 le projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe). Cette nouvelle mouture est assez proche du texte adopté en première lecture par la chambre haute le 27 janvier dernier (voir Opé. Immo. n° 73, mars 2015, p. 9). Que retenir de cette version ? Mobilité et compétence départementale Les sénateurs ont rétabli la compétence départementale en matière de transports scolaires, de transports non urbains à la demande et de ports départementaux. Les quelques infrastructures ferroviaires gérées par les départements sont en revanche transférées aux régions. Intercommunalité renforcée Le seuil de création d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre est maintenu à 5 000 habitants, alors que l’Assemblée nationale avait voté un seuil de 20 000 habitants avec dérogation possible, notamment assise sur la densité démographique des périmètres (article 14 du projet de loi tel que modifié par l’Assemblée nationale le 10 mars 2015). L’élection au suffrage universel direct des conseillers communautaires est écartée. L’article 15 ter B du projet de loi du 10 mars 2015, qui prévoyait de modifier les minorités de Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

blocage nécessaires pour s’opposer au transfert du plan local d’urbanisme (PLU) à l’EPCI, à partir d’une majorité qualifiée des deux tiers des communes représentant la moitié de la population de l’EPCI ou la moitié des communes représentant les deux tiers de la population, est également supprimé. Le Sénat, en deuxième lecture, opère donc un retour à la lettre de la loi Alur du 24 mars 2014. Application de la loi SRU reportée à 2034 À noter également la modification du délai imparti pour se conformer à l’objectif de réalisation, pour la cinquième période triennale, de 25 % de logements sociaux prévu par la loi SRU du 13 décembre 2000. Les communes auraient désormais jusqu’en 2034 pour respecter cette obligation, au lieu de 2025. Création de la métropole du Grand Paris repoussé à 2017 Enfin, la création de la métropole du Grand Paris est reportée d’un an, c’est-à-dire au 1er janvier 2017. Le périmètre de la métropole du Grand Paris pourrait également évoluer. L’examen du projet de loi par les députés en séance doit avoir lieu entre le 29 juin et le 3 juillet 2015. La ministre de la Décentralisation souhaite qu’un accord puisse être rapidement trouvé, l’objectif étant d’arriver à une adoption définitive avant la fin juillet. Projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République, adopté avec modifications par le Sénat le 2 juin 2015, n° 108

projets, propositions et rapports

Construction

projet de loi Macron : une gestation difficile

En vertu de l’article 49-3 de la Constitution à nouveau utilisé par le gouvernement, le projet de loi Macron est considéré comme adopté en nouvelle lecture par l’Assemblée nationale le 18 juin 2015. Le texte va repartir une dernière fois au Sénat à partir du 30 juin, avant son adoption définitive à l’Assemblée, espérée fin juillet. Morceaux choisis.

Mentions obligatoires allégées sur les devis et factures des constructeurs La loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que les constructeurs doivent indiquer, sur leurs devis et factures, l’assurance professionnelle, dans le cas où elle est obligatoire pour l’exercice de leur métier, qu’ils ont souscrite au titre de leur activité, les coordonnées de l’assureur ou du garant, ainsi que la couverture géographique de leur contrat. Cette référence à la couverture géographique est actuellement supprimée par le projet de loi (article 24 bis A nouveau), allégeant ainsi l’obligation pesant sur les constructeurs. Standardisation des attestations d’assurance RC décennale supprimée Le projet de loi supprime la standardisation des attestations d’assurance décennale. La loi Hamon du 17 mars 2014 prévoit qu’un arrêté du ministre chargé de l’économie fixe les mentions minimales devant figurer dans les attestations d’assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs. Cet arrêté n’a pas encore été pris. Or le projet du 19 février 2015, tel qu’adopté par l’Assemblée nationale en première lecture, définissait, à l’article 25 septies nouveau, un modèle type pour ces attestations en responsabilité civile décennale. Cette formalisation étant étendue à l’assurance dommages-ouvrage. Cette disposition a été supprimée, opérant ainsi un retour au dispositif prévu par la loi Hamon. Projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, adopté en 2e lecture par l’Assemblée nationale en application de l’article 49-3 de la Constitution, n° 538

Construction

projet de loi sur la transition énergétique de retour à l’assemblée nationale L’Assemblée nationale a adopté le 26 mai 2015, en nouvelle lecture, le projet de loi sur la transition énergétique pour la croissance verte. Sélection des principales évolutions votées par les députés, avant l’examen final du texte en deuxième lecture au Sénat.

TEXTES OFFICIELS

Les grands principes énergétiques L’objectif de réduction de la part du nucléaire dans la production d’électricité à 50 % à l’horizon 2025 (article 1er du projet de loi) a été rétabli. Le Sénat avait en effet supprimé cette échéance. La nécessité de réduire la consommation énergétique finale de 50 % en 2050 par rapport à la référence 2012, en visant un objectif intermédiaire de 20 % en 2030 (article 1er du projet de loi) est également réaffirmée comme étant un objectif ferme, et non seulement comme un objectif « à poursuivre », comme l’aurait souhaité le Sénat. Le projet de texte adopté par l’Assemblée nationale rétablit également l’objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % entre 1990 et 2030 et de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 (voir Opé. Immo. n° 76, juin 2015, p. 10). Le volet bâtiment Concernant la rénovation énergétique, l’article 1er du projet de loi adopté par l’Assemblée nationale fixe l’objectif de disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sera rénové en fonction des normes « bâtiment basse consommation » ou assimilées, à l’horizon 2050, en menant une politique de rénovation thermique des logements concernant majoritairement les ménages aux revenus modestes. L’Assemblée nationale adopte également la modification proposée par la commission spéciale concernant l’obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire excède 330 kilowattheures par mètre carré et par an (classes F et G). S’agissant des constructions publiques neuves (article 4), le projet opère un retour à la version initiale du texte. Il ne retient cependant pas les critères supplémentaires pour la construction de ces bâtiments portant sur l’utilisation de matériaux renouvelables ou recyclés qui avaient été proposés par la commission spéciale dans son projet de texte du 16 avril 2015. Les énergies renouvelables Le projet de texte tel que modifié par le Sénat avait porté la distance minimale à respecter entre les installations éoliennes et les constructions à usage d’habitation à au moins 1 000 mètres. L’Assemblée nationale reprend la modification de la commission spéciale et rétablit une distance de 500 mètres (article 38 bis BA du projet de loi du 26 mai 2015). Pour leur ultime examen du projet de loi sur la transition énergétique, les commissions des affaires économiques et du développement durable et des finances du Sénat se sont appliquées, sans surprise, à réinscrire dans le texte des dispositions votées en première lecture et supprimées par les députés. Le projet de loi doit désormais être examiné en séance publique www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports à compter du 9 juillet 2015. La suite dans le prochain numéro d’Opé. Immo.

requis, les difficultés techniques ne justifiant qu’un report d’un an et le rejet d’un premier agenda, un report de seulement six mois. Quant à la durée d’exécution d’un Ad’AP, l’ordonnance a prévu qu’elle ne pouvait en principe excéder trois ans à compter de son approbation par le préfet. Plusieurs hypothèses de prorogation par périodes de trois ans sont néanmoins prévues, notamment en cas de mise en accessibilité d’un ERP ayant une grande capacité d’accueil, en cas de contraintes techniques ou financières particulières ou en cas de force majeure (articles L. 111-7-7 et L. 111-7-8 du CCH). Le Sénat n’a pas modifié ce dispositif de prorogation à l’occasion de l’examen du projet de loi de ratification. S’agissant du suivi de l’application de l’ordonnance, les sénateurs proposent de modifier le texte de la loi d’habilitation du 10 juillet 2014 en octroyant au gouvernement un délai expirant le 31 décembre 2018 (au lieu du 27 septembre 2017) pour présenter au Parlement un rapport d’évaluation de la mise en œuvre de l’ordonnance. Le projet de loi de ratification a été adopté par les sénateurs le 2 juin 2015 et transmis à l’Assemblée nationale. Il fera l’objet d’un seul examen par l’Assemblée à compter du 2 juillet 2015, le gouvernement ayant engagé la procédure accélérée.

Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, adopté en 2e lecture par l’Assemblée nationale et enregistré au Sénat le 27 mai 2015, n° 466

Gestion et professions

accessibilité des erp : vers la ratification de l’ordonnance de 2014 L’ordonnance du 26 septembre 2014, relative notamment à la mise en accessibilité des établissements recevant du public (ERP) pour les personnes handicapées, a permis d’aménager les conditions de mise en œuvre de l’obligation d’accessibilité, dont la date butoir avait été fixée au 1er janvier 2015 par la loi Handicap de 2005. Prise sur le fondement de la loi d’habilitation du 10 juillet 2014, cette ordonnance a déterminé le régime juridique de l’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP), un outil permettant aux propriétaires et aux exploitants d’ERP, n’ayant pas respecté l’exigence de mise en accessibilité au 1er janvier 2015, de poursuivre l’exploitation de leur établissements au-delà de cette date sans encourir le risque de poursuite pénale, dès lors qu’ils s’engagent sur un échéancier précis de travaux de mise en conformité, sur leur financement ainsi que sur leur suivi. Cette ordonnance, qui fait déjà l’objet de nombreux décrets et arrêtés d’application, a fixé au 27 septembre 2015 l’échéance pour le dépôt en préfecture de l’Ad’AP. Au-delà, à défaut du dépôt de l’agenda, la poursuite de l’exploitation d’un ERP non accessible expose le contrevenant à une amende de 45 000 euros (225 000 euros s’il s’agit d’une personne morale), et ce en vertu de l’article L. 152-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Cette date butoir peut être repoussée de trois ans au maximum dans le cas où les difficultés techniques ou financières, liées à l’évaluation ou à la programmation des travaux l’imposent, ou en cas de rejet d’un premier agenda (article L. 111-7-6 du CCH), sous réserve que la demande de report soit adressée au préfet le 27 juin 2015 au plus tard (article R. 111-19-42 du CCH). Par ailleurs, la circulaire du 27 avril 2015 relative à la mise en œuvre des Ad’AP dans les établissements de l’État recevant du public impose aux préfets de région de faire remonter avant le 1er juillet 2015 leur projet d’Ad’AP régional (voir aussi p. 14 de ce numéro). Alors que le projet de loi de ratification n’envisageait pas de modifier l’ordonnance sur ce point, les sénateurs ont choisi de renforcer le dispositif en restreignant les possibilités de prorogation du délai de dépôt de l’Ad’AP : le report de trois ans serait limité au cas de difficulté financière à évaluer et programmer les travaux

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DePardiuBocsMf

Projet de loi ratifiant l’ordonnance du 26 septembre 2014, adopté en 1re lecture par le Sénat le 2 juin 2015, n° 109

et aUssi… Urbanisme et environnement

L’avant-projet de loi relatif à la création, à l’architecture et au patrimoine bientôt au parlement

Un projet de loi relatif à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine est en cours d’élaboration. Il sera prochainement inscrit à l’ordre du jour du Conseil des ministres. Le Conseil économique, social et environnemental (Cese) a de ce fait été saisi en urgence le 15 mai 2015 d’une demande d’avis sur ce texte de la part du Premier ministre. L’avant-projet, consultable sur le site du Cese, consacre le soutien de la Nation à l’existence et au développement de la création artistique (article 1er). Il est précisé que l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics et leurs groupements, par leurs politiques de soutien à la création artistique dans les domaines du spectacle vivant et des arts plastiques, veillent à la mise en œuvre de ces principes. Le titre II est consacré aux dispositions relatives au patrimoine culturel et à la promotion de l’architecture. Ces dernières modifient les codes du patrimoine, de l’environnement et de

projets, propositions et rapports

l’urbanisme. Le régime juridique des biens archéologiques et des instruments de la politique scientifique archéologique est réformé (article 21). La Commission nationale des cités et monuments historiques peut être consultée en matière de création et de gestion de servitudes d’utilité publique et de documents d’urbanisme, institués dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel (article 24). Le classement au titre des cités historiques et le régime des travaux afférent à ce classement feront l’objet d’un titre III au sein du livre VI dans le Code du patrimoine (article 26). L’ajout d’un titre V dans le Code du patrimoine sera dévolu à la qualité architecturale, et prévoira notamment la création d’un label pour les immeubles, ensembles architecturaux, aménagements, parmi les réalisations de moins de cent ans d’âge, dont la conception présente un intérêt architectural ou technique suffisant. Le label disparaîtra de plein droit si l’immeuble est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, ou cent ans après sa construction. Il est également prévu que lorsque le maître d’ouvrage n’a pas à recourir à un architecte pour réaliser un projet soumis à permis de construire situé sur le territoire d’une commune où se trouvent une cité historique, des abords d’un monument historique ou un site classé, il est tenu de consulter le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement avant le dépôt de sa demande de permis de construire (les modalités de cette procédure devront être fixées par décret). L’avis du Cese, adopté le 16 juin 2015, juge globalement positif le texte en déplorant toutefois qu’il se limite pour un certain nombre de ses dispositions à des aspects déclaratifs s’inscrivant dans une forme de « droit mou », sans portée normative. Par ailleurs, d’autres lois, votées ou en cours de discussion, en particulier celle relative à la nouvelle organisation territoriale de la République vont concerner les politiques culturelles (voir p. 10 de ce numéro). Le Cese attire donc l’attention du gouvernement sur le risque d’incertitudes, en termes de compétences et de partage de responsabilité, qui pourrait en résulter. Reste maintenant à attendre l’inscription de l’avant-projet dans le calendrier parlementaire. Avant-projet de loi relatif à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine

Financement

+ info

rapport pupponi sur les apL : un appel à des économies ciblées

Le groupe de travail sur les aides personnelles au logement (APL), emmené par le député socialiste François Pupponi, s’est réuni entre février et

TEXTES OFFICIELS

mai 2015 et a auditionné les différents acteurs du logement (économistes, gouvernement, inspections générales, grand secteurs du logement, ainsi qu’associations de locataires et syndicats étudiants). Le rapport parlementaire en résultant, présenté le 26 mai 2015 en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, préconise une réforme d’ensemble, et pas seulement des économies marginales à court terme. Plus précisément, le groupe de travail formule six recommandations concrètes. 1. Le rabotage général des APL doit être écarté. Les classes modestes se sont paupérisées et les loyers augmentent plus vite que les revenus des ménages. De fait, le groupe de travail estime qu’une mesure non ciblée toucherait majoritairement les ménages les plus modestes. 2. La réforme de l’APL accession doit être définitivement annulée. La quasi-suppression de l’APL accession empêcherait les ménages à revenu modeste d’accéder à la propriété. De plus, cela ferait baisser le nombre de constructions neuves par an : la perte de recette fiscale pour l’État (TVA) s’élèverait de 150 à 200 millions d’euros. Le groupe recommande ainsi d’abaisser les plafonds de ressources pour le bénéfice de l’APL accession dans certaines zones afin d’éviter les effets d’aubaine. 3. Les règles d’attribution des APL pourraient être modifiées avec une prise en compte du patrimoine des ménages dans le calcul de l’APL. Les biens pourraient être considérés comme procurant un revenu annuel égal à 3 % du montant du capital, comme cela est le cas dans le système d’attribution du RSA. 4. L’universalité de l’APL étudiant est remise en cause. Trois critères de modulation sont dès lors proposés : le revenu des parents, l’éloignement géographique et les cas de rupture familiale. La prise en compte de ces trois critères serait susceptible de permettre une économie de 180 millions d’euros. 5. Des mesures de simplification sont recommandées. L’aide pourrait être stabilisée par période de trois à six mois, quelle que soit la situation du ménage. Les coûts de gestion, qui représentent actuellement 600 millions d’euros, pourraient être abaissés. 6. Une réforme d’ensemble des aides publiques au logement visant à faire baisser le niveau des loyers est promue. Des aides à la pierre par opération pour les prêts locatifs aidés (PLAI) permettraient de faire baisser le loyer des logements neufs de telle sorte que l’APL ne soit plus nécessaire. Et le plan de construction de 40 000 logements étudiants pourrait être amplifié. Quel sort le gouvernement va réserver à ces préconisations ? À suivre. Conclusions du groupe de travail sur les aides personnelles au logement (APL) présidé par M. Pupponi, 26 mai 2015

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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL Gestion et Professions

Urbanisme et Environnement

Souriez, vous êtes filmés

Urbanisme et loi Alur : ça avance

Afin d’assurer la sécurité des lieux exposés à des risques d’agression ou de vol aux abords des bâtiments et installations des commerçants, ces derniers peuvent installer des caméras de surveillance sur la voie publique depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Le décret d’application du 29 avril 2015 précise que le dossier de demande doit contenir un plan de détail figurant la zone couverte par les caméras dont le champ de vision doit être limité aux abords immédiats des commerces, ainsi qu’une attestation certifiant que les caméras sont déconnectées des caméras intérieures et que les images ne peuvent pas être visionnées par le commerçant. Les lieux de vente et les lieux de stockage des marchandises peuvent également faire l’objet d’un dispositif de vidéoprotection.

par la loi Alur du 24 mars 2014, TO formé mais certaines dispositions sont toujours

Décret n° 2015-489 du 29 avril 2015 (JO du 30/04/2015, p. 5224)

Urbanisme et Environnement

Anru : nouvelle liste des quartiers prioritaires La liste des quartiers prioritaires bénéficiant d’une intervention de l’Agence nationale du renouvellement urbain (Anru) dans le cadre de la réalisation du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) vient d’être modifiée. Les 200 quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant les dysfonctionnements urbains les plus importants initialement fixés par arrêté du 27 mars 2015 ont été abrogés par un arrêté du 29 avril 2015. Ce texte fixe une nouvelle liste qui comprend désormais 216 quartiers classés par départements et par communes (et toujours pas par intercommunalités), dont 59 sont situés en Île-de-France et 34 en Outre-Mer. Arrêté du 29 avril 2015, NOR : VJSV1508731A (JO du 07/05/2015, p. 7850)

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Le droit des sols a été profondément ré-

à retenir

en attente de leurs mesures d’application. Celles relatives aux campings, aux résidences mobiles ou aux autorisations d’urbanisme viennent d’être précisées par un décret du 27 avril 2015. Parmi ces mesures, il faut relever une série de dispositions destinées à prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat. S’agissant des résidences démontables constituant un habitat permanent, de type yourtes, le décret les définit avec précision, tout en instituant un régime juridique spécifique. Il prévoit ainsi que l’aménagement d’un terrain destiné à permettre l’installation de plus de deux résidences créant une surface de plancher totale supérieure à 40 mètres carrés est soumis à un permis d’aménager, et à déclaration préalable dans les autres cas. Le texte ajoute que le pétitionnaire doit joindre à son dossier de demande une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, ainsi que de sa capacité à assurer les besoins en eau, assainissement et électricité. S’agissant des résidences mobiles, le décret encadre l’aménagement des aires d’accueil des

gens du voyage en les soumettant à permis d’aménager lorsqu’ils permettent l’accueil de plus de deux résidences mobiles, et dans les autres cas à déclaration préalable. Par ailleurs, le décret complète la liste des pièces exigibles dans le dossier de demande d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable portant sur un projet faisant l’objet d’une convention de projet urbain partenarial (PUP) ou situé dans un périmètre de PUP, en précisant que la demande doit être accompagnée d’un extrait de la convention précisant le lieu du PUP et la durée de l’exonération de la taxe d’aménagement. Enfin, afin pour accélérer la délivrance des autorisations d’urbanisme, le décret précise qu’hormis les pièces mentionnées par le Code de l’urbanisme, aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. Et, il dispense de formalité, au titre du Code de l’urbanisme, l’installation de dispositifs de publicité, enseignes ou pré-enseignes qui relèvent du contrôle du Code de l’environnement. Ces dispositions entrent en vigueur au 1er juillet 2015. Décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 (JO du 29/04/2015, p. 7467)

Gestion et Professions

Une circulaire pour la bonne marche des Ad’AP dans les EPR relevant de l’État En vue de donner un second souffle à la loi Handicap de 2005 et partant du constat que nombre d’établissements recevant du public (ERP) ne satisfaisaient toujours pas, à l’échéance du 1er janvier de 2015, au critère d’accessibilité universelle, le gouvernement a créé, par voie d’ordonnance du 26 septembre 2014 une mesure phare, l’agenda d’accessibilité programmée » ou Ad’AP (voir Opé. Immo. n° 71/72, janvier-février 2015, p. 6). L’État a souhaité que les premiers efforts engagés ne s’arrêtent pas en si bon chemin. Ainsi, une circulaire adressée aux préfets et aux ministères vient clarifier la feuille de route des Ad’AP pour les ERP dont l’État est propriétaire ou occupant. Un document de programmation pluriannuelle exposera la nature et le coût des travaux nécessaires à la mise en accessibilité des bâtiments. Son signataire s’engagera à réaliser les travaux sur trois, six ou neuf ans maximum. Le plan d’action devra s’apprécier sous le prisme d’une bonne gestion des finances publiques. Aucun objectif chiffré n’est fixé. L’idée est d’optimiser des actions de qualité basées notamment sur

une réorganisation, voire une fermeture, de certains sites. À l’échelon régional, le préfet de région est le responsable stratégique des ERP des services déconcentrés. Il pourra travailler sur des programmations départementales avec le préfet du département. À l’échelon national, les secrétaires généraux restent compétents pour les administrations centralisées de l’État, ainsi que les ministères de la Défense ou de la Justice. Enfin, deux dates clés sont à retenir dans le calendrier : au 1er juillet 2015, les préfets de région devront avoir remis leur projet d’Ad’AP global à l’échelon national, et au 27 septembre 2015, tous les Ad’AP devront être déposés. Pas à pas, la bonne intention tenant à la non-discrimination des usagers est réaffirmée. Désormais, il ne reste plus à l’État qu’à rendre effectif son exemplarité, et espérer qu’il soit répondu plus rapidement dans l’avenir à ce projet, qu’il n’en a fallu en dix ans pour qu’il y ait une prise de « conscience collective » sur « le regard du handicap ». EtudeChvrx Circulaire n° 5784-SG du 27 avril 2015

AU JOURNAL OFFICIEL

Financement

Gestion et Professions

Assurance emprunteur : une nouvelle fiche standardisée à compter du 1er octobre 2015 Par souci de comparabilité des offres, la loi du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires impose la transmission d’une fiche standardisée d’information au profit de toute personne, physique ou morale, qui se voit proposer ou qui sollicite une assurance venant garantir le remboursement d’un prêt immobilier. Ce prêt doit être destiné au financement des opérations portant sur des immeubles à usage d’habitation ou professionnel (acquisition, en propriété ou jouissance, d’immeubles ou de terrains destinés à leur construction ; dépenses relatives à leur réparation, amélioration ou entretien, pour un montant supérieur à 75 000 € et dépenses relatives à leur construction). Le format, le contenu et les modalités de remise de cette fiche standardisée d’information sont prévus par un décret et un arrêté des 22 et 29 avril 2015, dont les mesures seront applicables à compter du 1er octobre 2015. L’objectif du décret est d’énoncer clairement et lisiblement les principales caractéristiques de l’assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt immobilier. Ainsi, la fiche à remettre à chaque emprunteur ou co-emprunteur doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :

– la définition et la description des types de garanties proposées à l’emprunteur au titre de l’assurance ; – le cas échéant, les caractéristiques minimales exigées par le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier ; - les types de garanties que l’emprunteur envisage de choisir et la part du capital emprunté à couvrir ; – une estimation personnalisée du coût de l’assurance établie à partir des éléments connus au moment de la remise de la fiche et portant sur les trois éléments suivants : le coût en euros et par période selon la périodicité de paiement, le coût total de l’assurance en euros sur la durée envisagée du prêt, et le taux annuel effectif de l’assurance pour la totalité du prêt ; – la possibilité, avec l’indication des conditions et délai, pour l’emprunteur de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix. Figure en annexe de l’arrêté du 29 avril 2015 un modèle détaillé de la fiche. Décret n° 2015-460 du 22 avril 2015 (JO du 24/04/2015, p. 7239) Arrêté du 29 avril 2015, NOR: FCPT1425918A (JO du 07/05/2015, p. 7837)

Fiscalité

Un délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat Afin de faire respecter le principe de mixité sociale prévu par la loi SRU du 13 décembre 2000, et d’encourager la production de logements sociaux, le décret du 15 avril 2015 prévoit qu’il est désormais institué un délégué interministériel à la mixité sociale. Placé auprès du Premier ministre, celui-ci sera chargé de coordonner et de suivre, en appui des préfets, les actions publiques nécessaires pour permettre une répartition équilibrée de logements sociaux sur l’ensemble du territoire. Il disposera d’une équipe étroite d’experts pour aider les préfets à prendre les arrêtés de carence et à mettre en place les outils nécessaires à la production directe de logements sociaux. Thierry Repentin a été nommé à ce poste par décret du 24 avril 2015. Décret n° 2015-423 du 15 avril 2015 (JO du 17/04/2015, p. 6809)

Financement

Dispositif de défiscalisation « Pinel » : vigilance sur les obligations déclaratives Introduit par la loi de finances pour 2015, le nouveau dispositif de défiscalisation, dit « Pinel », permet aux investisseurs en logements intermédiaires de bénéficier de réductions d’impôts pour des opérations réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. Contrairement aux autres régimes de défiscalisation, le gouvernement a souhaité imposer aux bénéficiaires du dispositif Pinel le respect de plusieurs déclarations et la production de nombreux justificatifs. Par un décret du 4 mai 2015, les obligations déclaratives du « Pinel » sont ainsi précisées. Désormais, la note que le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus doit comporter l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ou neuf ans, prorogeable d’une ou de deux périodes triennales. Cette location peut se faire soit à un ascendant ou à un descendant, soit à un tiers. Quel que soit le lien avec son preneur, le bailleur doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires imposés par la loi. Pour les logements acquis en état futur d’achèvement, une

TEXTES OFFICIELS

copie de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, doit être produite. Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, une attestation de propriété émise par un notaire doit être intégrée au dossier. En outre, dans l’hypothèse d’une prorogation de l’engagement de location, le contribuable devra produire à l’administration, lors de la déclaration de revenus de l’année du terme de l’engagement initial, une note complémentaire faisant état de la prorogation, une copie du bail et une copie de l’avis d’imposition des locataires. Ces nouvelles adaptations s’appliquent aux propriétaires personnes physiques, le décret prévoyant des obligations déclaratives spécifiques lorsque le logement appartient à des sociétés ou lorsque l’investissement est effectué via une SCPI. Enfin, le gouvernement n’a pas omis l’hypothèse de la sous-location qui obligera aussi à transmettre des justificatifs spécifiques. Décret n° 2015-503 du 4 mai 2015 (JO du 06/05/2015, p. 7754)

Crédit immobilier et substitution de contrat L’emprunteur qui bénéficie d’une assurance-crédit dans le cadre d’un prêt immobilier souscrit auprès de sa banque, peut demander la substitution d’un autre contrat. Conformément à la loi du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires, un décret vient préciser les conditions dans lesquelles les informations sont échangées entre la banque et l’assureur délégué. L’article R. 312-1-2 du Code de la consommation prévoit la nature des informations transmises par le prêteur au nouvel assureur en cas de substitution avant émission de l’offre de prêt, tandis que l’article R. 312-1-3 prévoit le régime applicable en cas de substitution après réception de l’offre de prêt. Ce texte entre en vigueur le 1er octobre 2015. Décret n° 2015-494 du 29 avril 2015 (JO du 02/05/2015, p. 7571)

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TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES

Quelle composition des commissions de suivi de site ? Quelles sont les intentions du gouvernement sur la proposition de création d’un sixième collège des associations de défense de l’environnement pour composer les commissions de suivi de sites industriels prévues par le Code de l’environnement ?

Les quelque 1 400 commissions de suivi de site (CSS) permettent la participation du public et l’amélioration de la connaissance des risques autour des installations classées pour la protection de l’environnement. Jouant un rôle de concertation et d’information, elles n’ont pas de pouvoir décisionnaire. La réglementation ne fixe pas de manière précise leur composition, et en particulier le nombre de représentants par collège. Aussi, le fait que les représentants des riverains et ceux des associations de protection de l’environnement relèvent du même collège ne fait pas obstacle à ce qu’ils s’expriment librement. Le gouvernement n’envisage donc pas de modifier la composition des CCS. Q. d’André Schneider, n° 78616 (JOAN du 28/04/2015, p. 3155) R. du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie (JOAN du 12/05/2015, p. 3600)

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OBSERVATION

Selon l’article 6 du décret n° 2006-672 du 8 juin 2006 relatif à la création, à la composition et au fonctionnement de commissions administratives à caractère consultatif, la commission peut entendre toute personne extérieure dont l’audition est de nature à éclairer ses délibérations.

Entretien des détecteurs de fumée : qui a obligation ? L’obligation d’installation et d’entretien des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (Daaf) incombant aux propriétaires, celle-ci ne devrait-elle pas être mise à la charge des organismes de gestion dans l’hypothèse particulière où la gestion des biens a été confiée par le propriétaire à un exploitant ?

La loi Alur du 24 mars 2014 a transféré la charge financière de l’installation du détecteur de fumée de l’occupant au propriétaire du logement. L’obligation d’entretien et de remplacement du détecteur appartient en revanche à l’occupant du logement sauf s’il s’agit d’une location saisonnière, d’un foyer, d’un logement de fonction, d’une location meublée ou d’une résidence hôtelière à vocation sociale. Dans l’hypothèse où la gestion locative d’un bien est confiée à un administrateur de biens, les parties peuvent valablement prévoir, dans le mandat de gestion, que le gestionnaire supportera les obligations du bailleur relatives au Daaf.

OBSERVATION

Depuis le 8 mars 2015, tous les logements doivent être équipés d’au moins un détecteur autonome avertisseur de fumée.

Q. de Dominique Nachury, n° 69140 (JOAN du 18/11/2014, p. 9623) R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JOAN du 21/04/2015, p. 3082)

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Fonds de commerce et occupation du domaine public depuis Pinel Depuis la loi Pinel, les détenteurs d’un fonds de commerce sur le domaine public bénéficient-ils d’un droit au maintien dans les lieux à l’expiration du titre d’occupation ? Se pose également la question de l’application dans le temps des dispositions de cette loi.

Les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 ne modifient pas les règles applicables en matière de domanialité publique. Les autorisations consenties demeurent personnelles, précaires et révocables. Autrement dit, l’autorisation d’occupation peut être refusée à l’ancien titulaire. Enfin, la loi ne concerne que les autorisations consenties après son entrée en vigueur, soit le 20 juin 2014 (CE, 24 novemvre 2014, Société des remontées mécaniques Les Houches-Saint-Gervais, n° 352402). Q. d’Alain Suguenot, n° 73921 (JO Sénat du 17/02/2015, p. 1009) R. du secrétariat d’État chargé du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire (JO Sénat du 12/05/2015 p. 3582)

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OBSERVATION

Les garanties offertes aux titulaires de baux commerciaux, notamment le droit au maintien dans les lieux à l’expiration de son titre, ne sont pas reconnues aux bénéficiaires de fonds de commerce sur le domaine public. Pour en savoir plus, lire Opé. Immo. n° 76, juin 2015, p. 20.

Aider financièrement les propriétaires de bâtiments amiantés Alors que la réglementation stricte sur l’amiante conduit certains propriétaires à abandonner les bâtiments au lieu de les réhabiliter, le gouvernement pourrait-il accorder des incitations financières aux communes afin qu’elles procèdent à la démolition de ces bâtiments ?

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Le gouvernement a décidé de mettre en place un plan de recherche visant à faire émerger des méthodes et technologies innovantes permettant de réduire les coûts et les délais des travaux sur les bâtiments ayant un potentiel d’émission de fibres d’amiante dans l’air. Ce plan vise notamment à soutenir les propriétaires de bâtiments dans leur engagement de travaux, en particulier les travaux de démolition. Q. de Jean-Louis Masson, n° 13412 (JO Sénat du 23/10/2014, p. 2371) R. du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie (JO Sénat du 16/04/2015, p. 882)

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OBSERVATION

Le montant consacré par le gouvernement au plan de recherche sur l’amiante devrait s’élever à 20 millions d’euros.

RÉPONSES MINISTÉRIELLES

TEXTES OFFICIELS

Sites de locations saisonnières entre particuliers : danger ! Les sociétés de location d’hébergements touristiques entre particuliers, censées favoriser l’économie de partage présentent des dangers pour le circuit « classique » de l’hébergement. Comment endiguer ce tourisme immobilier exercé hors de tout cadre légal ?

La concurrence entre les meublés de tourisme et l’hôtellerie doit être loyale. La loi Alur du 24 mars 2014 encadre les locations d’hébergement touristiques en ce qui concerne notamment les obligations d’information pesant sur les plateformes numériques ou les autorisations de changement d’usage des locaux. De même, la loi de finances de 2015 rehausse le plafond de la taxe pour les meublés de tourisme afin d’assurer l’équité entre les hébergeurs professionnels et les particuliers. Un bilan à venir permettra d’évaluer l’impact de ces dispositions et, le cas échéant, d’envisager de nouvelles mesures. Q. de Marc le Fur, n° 67473 (JOAN du 28/10/2014, p. 8866) R. du secrétariat d’État chargé du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire (JOAN du 12/05/2015, p. 3579)

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OBSERVATION

Lorsque les sites de locations saisonnières jouent le rôle d’intermédiaires actifs entre les parties, les sociétés percevant des sommes d’argent au titre du loyer doivent, sous peine de sanctions pénales, être titulaires de la carte professionnelle.

Électrosensibilité dans le programme d’accessibilité ? La prise en compte des électrohypersensibles étant absente dans le décret d’application sur les Ad’AP, quelles sont les intentions du gouvernement pour intégrer ce sujet dans son programme d’accessibilité des bâtiments publics ?

Les données scientifiques disponibles aujourd’hui sur l’électrosensibilité ne justifient pas une modification de la réglementation sur l’accessibilité. Néanmoins, l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail rendra public en 2016 un rapport d’expertise sur cette question, et le gouvernement s’appuiera sur les résultats de cette étude pour donner des instructions sur la prise en charge de ces personnes, malades des ondes électromagnétiques. L’hôpital Cochin a lancé en 2012 une étude visant à mettre en œuvre une prise en charge adaptée de ces personnes. Q. de Laurence Abeille, n° 72041 (JOAN du 23/12/2014, p. 10653) R. du secrétariat d’État chargé des handicapés et de la lutte contre l’exclusion (JOAN du 28/04/2015, p. 3265)

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OBSERVATION

Une prestation de compensation du handicap peut être attribuée aux personnes électrosensibles, après évaluation de leurs demandes par l’équipe pluridisciplinaire d’évaluation au sein de la maison départementale des personnes handicapées.

Nouvelle gestion des aires d’accueil des gens du voyage Dans son rapport de 2012 sur l’accueil et l’accompagnement des gens du voyage, la Cour des comptes préconisait, notamment, une intervention par voie réglementaire afin d’encadrer les modalités de gestion de ces aires. Le gouvernement entend-il suivre ces préconisations ?

Les préconisations de la Cour des comptes ont été reprises, en partie, dans le rapport du préfet Derache, remis en 2013 au Premier ministre. Celles concernant l’allocation de logement temporaire (ALT2) et les modalités de gestion de ces aires viennent d’être arrêtées. Ainsi, l’article 138 de la loi de finances de 2014 substitue-t-il une aide proportionnée à l’occupation effective des places au système antérieur d’aide forfaitaire. Enfin, et comme le suggérait la Cour pour éviter l’existence de dispositions ou de pratiques de gestion abusives, un modèle de convention type entre préfet et gestionnaire d’aire d’accueil est aujourd’hui disponible. l l

Q. de Claude de Ganay, n° 38239 (JOAN du 24/09/2013, p. 9872) R. du ministère de l’Intérieur (JOAN du 07/04/2015, p. 2718)

OBSERVATION

Notre pays présente une communauté de gens du voyage très importante, estimée à environ 350 000 personnes. Seule l’Irlande présente une situation un peu comparable à la nôtre. Le nouveau dispositif ALT2 est visé par le décret du 30 décembre 2014.

Réforme des valeurs locatives des locaux professionnels La diminution du coefficient de pondération pour les parkings a eu pour conséquence un abaissement fictif de la valeur locative, entraînant une forte réduction de la valeur locative des hypermarchés, comparativement aux petits commerces. Quelles mesures pour remédier à cette situation ?

La révision générale des valeurs locatives des locaux professionnels, entamée en 2013, doit entrer en vigueur en 2017 (nouveau report d’un an). Une simulation qui devrait être réalisée cet été permettra de déterminer dans chaque département, et au niveau de chaque commune, les évolutions de cotisation de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises (évolution moyenne à la hausse et à la baisse, baisses et hausses les plus importantes) pour chaque catégorie de locaux, prédéfinie par décret en Conseil d’État, au sein de chaque secteur locatif. Q. de Benoist Apparu, n° 73922 (JO Sénat du 17/02/2015, p. 1036) R. du ministère des Finances et des Comptes publics (JO Sénat du 24/03/2015 p. 2285)

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+ info

OBSERVATION

Le gouvernement souligne l’importance de la simulation afin d’évaluer les effets de la réforme sur le territoire, et de mieux envisager les évolutions législatives à venir. Ce vaste chantier de révision des bases avait déjà fait l’objet d’un premier report jusqu’en 2016.

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ACTUALITÉ DES MARCHÉS

PARKINGS DES IMMEUBLES DE BUREAUX EN IDF : QUELLE STRATÉGIE POUR LES ENTREPRISES ? Menée par la DRIEA et le STIF, la dernière enquête globale de transport menée en Île-de-France révèle que les déplacements domiciletravail s’effectuent presque autant en transports collectifs (40 %) qu’en voiture (44 %). L’automobile reste, de fait, un mode de transport incontournable dans la mobilité des salariés franciliens. Si la présence de parkings dans les immeubles de bureaux vient d’abord compléter ou pallier la desserte en transports publics, elle peut constituer un enjeu majeur dans le choix d’implantation des entreprises. Celles-ci sont encore soucieuses d’offrir à leurs clients, fournisseurs et salariés des conditions d’accessibilité optimales.

David Tran, chargé d’études, département Études et Recherche, CBRE France

CHIFFRES-CLÉS ■■ 44■%■des■déplacements■domicile-■

travail■sont■réalisés■en■voiture. ■■ 83■%■des■déplacements■en■ voiture■en■Île-de-France■se■font■en■ banlieue■(petite■et■grande■couronne)■ et■9■%■se■font■entre■Paris■et■ la■banlieue. ■■ Les■ratios■de■l’Arseg■(Association■ des■directeurs■et■responsables■de■ services■généraux)■font■état■d’une■ moyenne■de■0,6■place■par■poste■de■ travail. ■■ Une■place■dite■«■standard■»,■rangée■ à■90°,■dégagée■de■toute■structure,■ doit■faire■au■minimum■5■mètres■par■ 2,3■mètres.■La■hauteur■libre■de■tout■ le■parking■ne■doit■pas■être■inférieure■ à■2,20■mètres■sous■plafond■et■ 2■mètres■sous■obstacles. ■■ La■surface■moyenne■de■bureaux■ loués■(en■surface■utile■brute■locative■ –■SUBL)■par■place■de■parking■ s’échelonne■de■40■m²■en■ 2e■Couronne■à■100■m²■dans■Paris■ Centre■Ouest. ■■ Le■prix■médian■des■places■de■ parking■intérieur■s’échelonne■de■ 1■000■€■HT■HC/an■en■2e■Couronne■à■ 2■200■€■HT■HC/an■dans■Paris■Centre■ Ouest. À SuIvRE

Le■projet■de■loi■sur■la■biodiversité,■en■ cours■d’examen■par■le■Parlement,■ renforce■l’incitation■au■ développement■de■parkings■ perméables■pour■une■meilleure■ gestion■de■l’eau.■Ainsi,■en■l’état■ du■texte,■les■parkings■ imperméabilisés■compteraient■ pour■le■double■de■leur■surface■à■ partir■du■1er■janvier■2017.

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Quels besoins pour les utilisateurs ? L’importance du parking reste forte Le nombre de places de parking à disposition des entreprises dépend en premier lieu de la localisation du site de travail. Dès lors que l’établissement se trouve en milieu urbain dense, mieux desservi et plus accessible en transport en commun, le nombre de places de parking est davantage restreint. Ces places apparaitront dès lors comme un avantage accordé aux salariés, d’autant plus que les parkings publics sont rares en centre urbain. En Île-de-France, l’offre de transports en commun est majoritairement organisée pour la desserte du centre métropolitain, tandis que les performances sont jugées moyennes concernant les trajets non radiaux, « de banlieue à banlieue ». Dans les secteurs moins centraux et/ou périphériques, les places de parking mises à disposition sont donc plus nombreuses et apparaîssent primordiales puisque la voiture constitue le premier mode de déplacement des salariés, l’offre de transports en commun pouvant apparaître non optimale. D’après la dernière enquête globale sur les transports menée en Île-deFrance par l’Insee, la part

des résidents dans Paris intra-muros se rendant à leur travail en voiture est réduite à 16 %. Cette proportion passe à 40 % pour les habitants de la première couronne et dépasse 50 %, jusqu’à atteindre 68 %, des déplacements dans les départements de la deuxième couronne.

Des places réservées à certains salariés Indépendamment de son lieu d’implantation, l’importance du parking pour l’entreprise reste forte. Sa présence offre flexibilité et souplesse dans les déplacements des salariés. Toutefois, son accès est souvent réservé en priorité à certaines catégories de per-

sonnels : pour les postes de direction, les cadres supérieurs, les commerciaux au profil « nomade », les gains de temps dans leurs déplacements se révélant précieux.

vers une rationalisation Pour ces raisons, la présence de parkings demeure généralement essentielle, même en milieu parfaitement accessible en transports collectifs, bien que pour des raisons de coûts, d’engagements environnementaux (RSE), un nombre croissant d’employeurs tente d’encourager l’utilisation des transports en commun par leurs salariés.

Surface de bureaux louée (en SuBL) par place de parking en IDF entre 2013 et 2014, selon la localisation géographique

Source : CBRE

ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec Les parkings en chiffres

Parkings privés

Loyers et coûts d’occupation Règles et normes de construction L P

a localisation et le type de parking (intérieur ou extérieur) déterminent naturellement le montant du loyer. Une place dans un parking couvert dépasse souvent 2 000 €/an dans Paris Centre Ouest, et se situe généralement entre 1 500 € et 1 800 €/an dans le reste de Paris. Les loyers sont en moyenne situés entre 1 000 € et 1 400 €/ an dans les localisations de proche périphérie (Croissant Ouest et première couronne), bien que

la barre des 2 000 € peut être atteinte à Neuilly-sur-Seine ou encore à Boulogne-Billancourt. D’après notre échantillon de transactions, les loyers des parkings d’immeubles neufs sont supérieurs de + 10 % à + 20 % à ceux des parkings des immeubles anciens. Les parkings extérieurs, moins surveillés et rares dans les centres urbains, sont en moyenne entre - 15 % et jusqu’à - 45 % moins chers que les places de parking intérieurs.

Prix médian des parkings intérieurs des immeubles de bureaux entre 2013 et 2014 (HT HC/place/an) selon la localisation géographique

our la construction d’immeubles neufs ou pour les restructurations soumises à permis de construire, les règles d’urbanisme imposent le nombre minimum de places à construire. De manière générale, les documents d’urbanisme sont plus ou moins restrictifs selon le tissu urbain local et la proximité des transports en commun. Sauf règlement plus contraignant, la construction de parkings privés doit respecter la norme NF P 91-120 qui définit les emplacements de classe A, dits « normaux » et les emplacements de classe B, dits « réduits », dont le nombre ne doit pas dépasser 10 % de la

capacité totale du parc de stationnement. Pour la classe A, la norme définit toutes les dimensions selon la disposition des places : perpendiculaires, en épi, en long, la présence d’un ou plusieurs poteaux, de murs, etc. Une place dite « standard », rangée à 90° et dégagée de toute structure, doit faire au minimum 5 mètres par 2,3 mètres. La hauteur libre de tout le parking ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres sous plafond et 2 mètres sous obstacles (poutres, signalisations, tuyaux, etc.). À défaut de répondre à ces dimensions, les places sont en classe B. La norme définit également les caractéristiques des circulations et des rampes.

Stationnement public

Source : CBRE

Simulation de coût moyen en parking (location de 2 000 m² de bureaux) Paris Centre Ouest Croissant Ouest Deuxième couronne Loyer moyen 542 € HT HC/m²/an 291 € HT HC/m²/an 161 € HT HC/m²/an du secteur 40 m² Ratio moyen 100 m² 54 m² soit 50 parkings en SUBL soit 20 parkings soit 37 parkings (35 intérieurs pour 1 place pour 2 000 m² loués pour 2 000 m² loués et 15 extérieurs) de parking pour 2 000 m² loués 1 000 € HT HC/ 2 200 € HT HC/ 1 200 € HT HC/ place/an Prix médian en intérieur, place/an place/an 400 € en extérieur 2 200*20 1 000 €*35 1 200*37 = 44 000 € = 35 000 € ; 400 *15 = 44 400 € Calcul 2 000 m² *542 € 2 000 m² *291 € = 6 000 € = 2 000 m² *161 € = 582 000 € 1 084 000 € = 322 000 € Coût en parking par 44 000 € / 1 084 44 400 €/ 582 000 41 000 €/322 000 € rapport au 000 € = 4,1 % € = 7,6 % = 12,7 % loyer global en bureaux

Modes de gestion et principaux acteurs I

l existe deux principaux types de stationnement public payant : sur voirie et en ouvrage. Leur gestion incombe aux collectivités locales qui, le plus souvent, passent par des sociétés d’économie mixte (Sem) ou la délègue à des opérateurs privés. La gestion indirecte peut s’effectuer sous plusieurs formes de contrat : – la régie (stationnement sur voirie et en ouvrage) : gestion en direct du service par une autorité administrative ; – le contrat de marché (stationnement sur voirie) ; – la délégation en concession (stationnement en ouvrage) : exploitation du service par un opérateur privé, sous contrôle de la collectivité locale propriétaire de l’ouvrage (durée limitée à 20 ans au maximum). Ce

contrat comprend une clause de transfert de risque ; – la délégation en affermage (stationnement en ouvrage) où seule l’exploitation de l’ouvrage est confiée à l’opérateur privé dont la rémunération se fait directement auprès des usagers. L’exploitant a pour mission d’entretenir le parc de stationnement, contrôler les équipements et gérer l’ouvrage de manière optimale. Le secteur de la gestion du stationnement réglementé en France est principalement concentré aux mains de six opérateurs. Vinci Park domine le secteur, suivi par Q-Park, Effia et Urbis Park. Lyon Parc Auto et la Saemes en Île-deFrance constituent les plus importantes sociétés d’économie mixte (Sem). ■

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10 QUESTIONS SUR… urbanisme et environnement

LOI MONTagNE, La cRISE dE La TRENTaINE

La loi montagne du 9 janvier 1985 fait partie de ces monuments législatifs transcendant très tôt les droits de l’environnement et de l’urbanisme. Décriée, détournée et maintes fois amendée, elle demeure pourtant le cadre juridique essentiel d’un espace montagnard dont elle a le mérite de reconnaître la spécificité. son trentième anniversaire est l’occasion de dresser un bilan tout en se projetant vers l’avenir, puisque la loi montagne est sur le point d’être profondément réformée via un acte ii. alors, bientôt l’âge de la maturité ? Par Philippe Juen, maître de conférences HdR en droit public, université de Bourgogne

VERBaTIM

Dossier

« [Si] à trente ans on n’a pas  de peines infinies, parce  qu’on a encore trop  d’espérance, […] on n’a pas  non plus de désirs exagérés,  parce qu’on a déjà trop  d’expérience ».   Pierre Baillargeon,   poète québécois, 1916-1967.

sont les fondements 1 Quels de la loi Montagne ? L’allocution de Vallouise, prononcée par le président Valéry Giscard d’Estaing le 23 août 1977, est considérée comme le discours fondateur de la politique menée en faveur du territoire montagnard. Cette politique s’est traduite d’abord partiellement par la directive du 22 novembre 1977, dite directive « montagne », puis de façon plus complète au sein de la loi Montagne. Sont alors dénoncées la dépossession des montagnards de leurs terres, la dégradation de l’environnement, l’absence de concertation avec les populations ou encore la priorité donnée au tourisme au détriment des autres activités. C’est ainsi que la loi Montagne a été conçue, dès l’origine, comme une loi d’équilibre, entre protection et développement, appliquant le souhait exprimé en 1977 d’une montagne « vivante, active et protégée ». Ce texte étant instinctivement perçu comme une loi à vocation principalement environnementale, il importe de rappeler ce double objectif. D’ailleurs, le simple fait que ce texte soit, depuis toujours, la cible de critiques de la part à la fois des défenseurs de l’environnement et des promoteurs de la croissance économique est révélateur de la recherche de cet équilibre. L’originalité première de la loi Montagne est d’avoir appréhendé l’ensemble des dimensions et des activités de l’espace montagnard en posant un droit à la différence pour chacun de ces aspects : protection de la nature, activités économiques, aménagement, services publics, exploitations agricoles, finances locales, sécurité… Cette démarche globale s’est traduite par la définition de principes directeurs encadrant les opérations immobilières ; les questions du foncier et de la construction se posant naturellement comme des préalables sur un espace

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marqué par la rareté des terrains utilisables, la qualité exceptionnelle des milieux naturels et, parfois, une forte demande d’aménagements. C’est l’article L. 145-3 du Code de l’urbanisme qui définit ces principes d’urbanisation. Il s’agit surtout, en 1985, d’élever au rang législatif des principes déjà posés en 1977. Celui de l’urbanisation en continuité constitue la clé de voute de cet édifice, devenant une règle là où il n’était auparavant appliqué que « dans la mesure du possible ». Ce principe est assorti d’un ensemble d’exceptions, liées par exemple au développement touristique ou agricole, mais aussi de contraintes complémentaires, telles que celles relatives à l’interdiction de construire sur une bande de 300 mètres aux abords des rives des lacs de montagne.

sont les ajustements 2 Quels apportés par le législateur à la loi Montagne ? Les restrictions aux constructions ont régulièrement été amoindries (sur l’érosion de la loi Montagne : Ph. Juen, Opé. Immo., n° 47, Juillet-Août 2012, p. 18 ; Const.-urb., novembre 2012, n° 11, p. 10). En 30 ans d’existence, pas moins de 34 réformes ont modifié de manière plus ou moins marquée le texte initial, fièvre législative qui porte témoignage des vives réactions provoquées par un texte protecteur de l’environnement sur un espace à forte pression immobilière. Preuve en est, le sens des plus importantes réformes systématiquement orientées vers une modération de la règle. À ce titre, les textes les plus marquants ont certainement été : – la loi n° 94-112 du 9 février 1994 (possibilité de restauration, reconstruction ou extension d’anciens

Il est impossible de recenser de manière exhaustive les évolutions tant elles ont été nombreuses, mais cette chronologie, égrenant les modifications les plus importantes, témoigne clairement de l’esprit du législateur post loi Montagne, sans compter que cet espace n’a pas été exclu des réformes générales telles que la majoration des droits à construire (loi n° 2012-376 du 20 mars 2012) ou la suppression des coefficients d’occupation des sols (loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014).

est l’apport 3 Quel de la jurisprudence dans l’application de la loi Montagne ? La doctrine a rapidement souligné que la démarche globale suivie par le législateur avait conduit à l’adoption d’un texte assez approximatif. Sans aller jusqu’à considérer, comme certains, que la loi Montagne avait alors accouché d’une souris, il faut en effet noter l’imprécision de notions clés, imprécision originelle démultipliée par les ajouts successifs de dérogations. Or, si les approximations du législateur offrent a priori une marge de manœuvre aux autorités exécutives, ce sont les juridictions qui, in fine, fixent le cadre juridique applicable. L’apport de la jurisprudence dans l’application de la loi Montagne est de fait décisif. Les lignes directrices qui s’en

REPÈRES 1977 : Directive Montagne 1985 : Loi Montagne 2005 : Loi de développement  des territoires ruraux 2014 : Code de la montagne 2015 : Projet d’un acte II  de la loi Montagne

Par exemple, la notion d’activité agricole ne peut pas être détournée au profit d’une activité qui relève davantage de l’économie touristique (CAA Nancy, 31 octobre 1996, Alsace nature et autres, n° 95NC01291). Le juge développe au contraire une vision extensive, indépendante d’une protection normative, de la notion d’espace caractéristique du milieu montagnard (CE, 9 juin 2004, Commune de Peille, n° 254691), espace dont la protection est renforcée par un contrôle du bilan (CAA Marseille, 3 janvier 2013, Victor B., n° 10MA01166) et des instruments de droit commun (article R. 111-21 du Code de l’urbanisme et CE, 13 juillet 2012, Association Engoulevent, n° 345970). Le juge analyse encore strictement chaque terme de la notion d’urbanisation en continuité de l’existant. Il contrôle enfin rigoureusement le respect, par les projets UTN, de la qualité des sites et des grands équilibres naturels, toujours indépendamment de tout label normatif, et ajoute même un examen du risque, pourtant non prévu à l’article L. 145-3, IV du Code de l’urbanisme (CE, 4 juillet 1994, Commune de Vaujani, n° 129898). Au surplus, notons que le juge se montre prudent au regard des récentes modes environnementales : contrairement à un mouvement général qui tend à sacrifier la protection des paysages au bénéfice des énergies renouvelables, les caractéristiques du milieu montagnard l’amène à rester plus ferme sur les exigences esthétiques (CAA Bordeaux, 5 janvier 2012, Époux X., n° 10BX01911).

urbanisme et environnement

dégagent mettent en évidence la rigueur du juge, rigueur qui n’est d’ailleurs pas étrangère aux multiples réformes législatives visant à contourner l’obstacle jurisprudentiel. Le juge a opté pour une opposabilité extensive de la loi Montagne et a pris soin d’interpréter strictement les notions gouvernant les quatre objectifs prioritaires : 1. Protection de l’agriculture ; 2. Préservation des espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine montagnard ; 3. Maîtrise de l’urbanisation ; 4. Développement touristique (article L. 145-3 du Code de l’urbanisme).

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chalets d’alpage et dérogation ministérielle exceptionnelle à l’interdiction de construire sur les rives des plans d’eau artificiel) ; – la loi n° 95-115 du 4 février 1995 (possibilités de réfection et d’extension du bâti existant sur les espaces discontinus, de réalisation d’équipements d’intérêt public incompatibles avec le voisinage des zones habitées, de construction à partir d’un hameau) ; – la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (possibilités d’adaptation du bâti existant, de délimitation de zones d’urbanisation future de taille et de capacité d’accueil limitées, de construction à partir d’un groupe de constructions) ; – la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (possibilités de changement de destination du bâti existant, de restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs, de mise à l’écart de la règle de la continuité, de dérogation à l’inconstructibilité autour des lacs pour des équipements culturels) ; – la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 (extension du champ d’application des unités touristiques nouvelles – UTN, réduction du champ d’application de l’inconstructibilité autour des lacs et moyen d’y déroger par un document local d’urbanisme) ; – la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (remplacement des directives territoriales d’aménagement, au caractère juridiquement contraignant, par des directives territoriales d’aménagement et de développement durables sans portée normative) ; – la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (possibilité d’habitations sur les rives naturelles des lacs).

comment les édiles se sont-ils emparés de la loi de 85 ? Le mode d’appréhension de la loi Montagne par les élus est un enjeu majeur puisque, détenant la compétence en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme, voire d’UTN, les maires constituent le premier maillon de la mise en œuvre du texte. Il est toutefois difficile de définir le portrait type de l’élu local de montagne, tant les situations – donc les enjeux – sont variables. Si certaines collectivités privilégient résolument l’environnement ou

n’ont simplement pas vocation à se développer, la plupart regrette les rigidités du texte, qu’il s’agisse de communes visées intégralement par les servitudes alors qu’une faible partie de leur territoire est située en zone montagne, ou de communes clairement en zone montagne et qui estiment leur développement freiné. C’est ainsi que les congrès annuels des élus de montagne se concluent invariablement sur des motions réclamant l’évolution du texte.

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cHIFFRES-cLéS n 6 massifs en métropole

urbanisme et environnement

(Alpes, Massif central, Vosges,  Jura, Corse et Pyrénées) n 3 massifs en outre-mer  (Martinique, Guadeloupe  et La Réunion) n Près de 29 % du territoire  national couverts par les  massifs montagneux n Plus de 8 000 km de pistes  au total n 8 millions d’habitants

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reste-t-il du principe 4 Que de l’urbanisation en continuité de l’existant ? Imposée par la loi Montagne pour lutter contre le mitage du territoire, l’urbanisation en continuité de l’existant reste le principe directeur de l’aménagement des massifs. Toutefois, alors que le juge avait fait le choix d’une application stricte, le législateur n’a eu de cesse de l’assouplir. En dresser le bilan nécessite d’appréhender quatre dimensions : – l’urbanisation, qui fixe le champ d’application ; – l’existant, qui définit le point de référence ; – la continuité, qui établit jusqu’où l’on peut construire ; – les exceptions de principe. Sur le premier point, le juge a développé une vision extensive, appliquant la règle à de simples installations énergétiques, voire à une urbanisation virtuelle permise par un zonage (CE, 14 décembre 1992, commune de Saint-Gervais-les-Bains, n° 115359). Concernant le deuxième aspect, les positions strictes du juge ont été débordées par le législateur avec l’ajout en 1995 de la référence au hameau, contournant la définition des bourgs et villages (CE, 18 mai 1998, commune d’Allonzier-la-Caille, n° 163708) ; encore en 2003 avec l’addition des « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations » contrant la délimitation trop rigide du hameau (CE, 10 avril 1996, M. X., n° 116165) ; cela s’ajoute au fait que les points d’ancrage incluent l’existant des communes voisines (CE, 5 janvier 1994, M. X., n° 129646). La troisième dimension, relative à la continuité, a entièrement été laissée à l’appréciation du juge, celui-ci se prononçant in concreto, de telle façon qu’il est très difficile de mettre en avant telle ou telle décision. Une lecture globale permet de fixer une limite haute entre 80 et 100 mètres, sachant que cette distance peut être encore réduite en cas de rupture physique. Le juge vérifie que le projet et l’existant peuvent être considérés « comme appartenant à un même ensemble » (CAA Marseille, 4 décembre 2012, Association interdépartementale et intercommunale pour la protection du lac de Sainte-Croix, de son environnement, des lacs, sites et villages du Verdon, n° 12MA01910 ; TA Grenoble, 1er octobre 2013, Frapna de la Savoie, n° 1002516). Enfin, les dérogations de principe se sont multipliées, fragilisant la règle : adaptation, changement de destination, réfection ou extension limitée des constructions ; équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées ; équipements liés à la recherche scientifique, à la défense nationale, aux ressources minérales, à la protection contre les risques ou à certains services publics ; UTN (unités touristiques nouvelles); réfection de chalets d’alpage ; installations agricoles ; délimitation de hameaux et groupes d’habitations nouveaux intégrés à l’environnement ou de zones d’urbanisation future ; constructions motivées par l’intérêt de la commune ; mise à l’écart de la règle par un Scot ou un PLU…

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La liste est à la fois impressionnante et imprécise, ce qui réduit considérablement la portée de la rigueur du juge, y compris celle concernant la continuité qui se voit relativisée par la création de nouveaux points d’ancrage. En définitive, ce qu’il reste du principe de l’urbanisation en continuité de l’existant dépend fortement des choix de l’autorité locale.

permet la dérogation 5 Que liée aux unités touristiques nouvelles (UTN) ? La procédure UTN permet de conduire des opérations d’aménagement touristique sur des sites vierges et discontinus de l’existant. Initiée en 1977, cette procédure a d’abord été déconcentrée et décentralisée par la loi de 1985, marquant ainsi un recul de la protection puisque le caractère centralisé avait été motivé par l’affirmation de l’autorité gouvernementale face aux promoteurs. Puis, le régime a été adouci par la loi de 2005 qui va simplifier la notion et alléger la procédure d’autorisation. Sont aujourd’hui concernés : les hébergements ou équipements touristiques, les remontées mécaniques et les aménagements touristiques sans surface de plancher. Il ressort de cette procédure que les communes peuvent échapper à la maîtrise préfectorale pour les opérations de moindre importance, mais également pour les plus lourdes si elles sont prévues dans un Scot. De bout en bout, de la conception jusqu’au permis, les autorités décentralisées peuvent donc avoir l’entière maîtrise des UTN. De fait, le contrôle strict du respect du champ d’application, notamment les réalisations par tranche (CE, 16 février 1994, Commune de Lelex, n° 108430), ne constitue en rien un frein à la réalisation des projets. Reste alors le respect des conditions de fond, réelles, puisque les UNT sont soumises à l’ensemble des sujétions de l’article L. 145-3 du Code de l’urbanisme, à l’exception évidente de la continuité : priorité agricole, préservation du patrimoine naturel et culturel ; qualité des sites et grands équilibres naturels ; communautés d’intérêt des collectivités ; équilibre des activités économiques et de loisirs ; utilisation rationnelle du bâti existant ; formules de gestion locative. Ces conditions sont examinées de manière assez sévère puisque le juge retient les « impacts éventuels » et contrôle la suffisance des mesures compensatoires (TA Grenoble, 12 février 2013, Frapna de l’Isère, n° 101160). En définitive, l’UTN constitue une dérogation majeure aux principes de la loi Montagne. Si le juge exerce un contrôle normal (CE, 15 mai 1992, commune de Cruseilles, n° 118573), la procédure reste maîtrisée par les autorités locales. D’ailleurs, les faits montrent que les projets UTN se heurtent davantage aux obstacles économiques que juridiques. En outre, la loi Macron, en cours d’adoption au Parlement, prévoit de supprimer la procédure d’autorisation et d’attribuer la création des UTN aux seuls documents

Patrimoine naturel montagnard : concilier protection et développement © s2m

À SaVOIR

la dérogation 6 Qu’autorise liée aux hameaux et groupes d’habitations nouveaux intégrés à l’environnement ?

La notion de délimitation de hameaux et de groupes d’habitations nouveaux intégrés à l’environnement est incertaine, alors même qu’elle soutient une dérogation majeure permettant de créer un nouveau point d’ancrage en discontinuité de l’existant. Elle porte donc atteinte au principe même d’urbanisation en continuité, tout en étant le vecteur potentiel d’un étalement ultérieur. Alors que la loi Montagne ne permettait que les hameaux nouveaux, la loi de 2003 a ajouté la référence aux groupes d’habitations. Le hameau se définissant lui-même comme un petit regroupement de bâtiments (réponse du ministère des Transports, de l’Équipement et du Tourisme, JOAN du 25 avril 2006, à la question de J. Le Guen, n° 83002, JOAN du 17 janvier 2006), cette adjonction a utilement permis – aux yeux du législateur et des édiles – de contourner une définition jurisprudentielle stricte du hameau : ni « quelques habitations dispersées qui ne révèlent pas une urbanisation continue »

(CE, 10 avril 1996, M. X., n° 116165) ; ni des constructions, portant sur des parcelles contiguës mais non groupées (CE, 5 février 2001, Secrétaire d’État au logement, n° 217796). La référence aux groupes d’habitations permet de tenir compte des caractéristiques locales et de rejoindre la définition du hameau de la loi Littoral : petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble s’inscrivant dans les traditions locales (CE, 3 avril 2014, commune de Bonifacio, n° 360902). Elle permet aussi d’admettre plus facilement les lotissements, non assimilés par principe à un hameau dans la jurisprudence. La dérogation ne permet toutefois pas un programme de 30 000 m² (CE, 9 octobre 1989, Fédération des sociétés pour l’étude et l’aménagement de la nature dans le Sud-Ouest, n° 82094) mais, à l’autre extrémité, deux constructions ne sont pas non plus constitutives d’un groupe d’habitations (CAA Lyon, 22 juin 2006, Préfet de Haute-Savoie, n° 05LY01465). La distance maximum entre les bâtiments n’apparaît pas clairement en jurisprudence : une approximation de quelques dizaines de mètres se dégage, mais cela dépend des circonstances. Quant à l’intégration à l’environnement, le juge est sensible au traitement architectural du bâti (TA Nice, 29 juin 2007, Association Harmonie, n° 0502865) ou au règlement fixé (CE, 10 juin 1998, commune de Cipières, n° 168718). Enfin, cette dérogation ne peut être admise que dans le respect des autres principes de la loi, telles la priorité agricole, la protection du patrimoine ou

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d’urbanisme. Cette « simplification », marquant un nouveau recul de la protection, est notamment justifiée par l’idée - sans rapport - que « la question n’est plus tant l’aménagement de nouvelles zones que la gestion des structures existantes ».

urbanisme et environnement

Dans un arrêt du 5 novembre  2014, n° 365121, le Conseil  d’État rappelle que le  législateur a entendu  encadrer les conditions dans  lesquelles peut être autorisé  l’aménagement en zone de  montagne de terrains pour la  pratique de sports ou de  loisirs motorisés et qu’il a  entendu empêcher la création  d’itinéraires, lesquels ne  peuvent être regardés comme  des « terrains » au sens de la  loi. Il en déduit que le projet  d’UNT litigieux qui lui était  soumis, consistant en des  boucles de 9,5 et 8 km, autour  d’espaces de 570 et 424 ha,  dans des zones demeurées  naturelles, nécessitait dès  lors un permis d’aménager.

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aLLER PLUS LOIN n 1985-2005 : 20 ans de loi

urbanisme et environnement

montagne (bilan et  propositions), Comité français  de l’Union internationale pour  la conservation de la nature  (UICN), décembre 2005 www.iucn.org n Rapport du Conseil général  de l’environnement et du  développement durable  (CGEDD) sur le volet  urbanisme de la loi Montagne,  septembre 2013 www.cgedd.developpementdurable.gouv.fr n Rapport sénatorial  d’information consacré à  l’avenir de la montagne, d’H.  Masson-Maret et A. Vairetto  fait au nom de la commission  du développement durable,  février 2014  www.senat.fr

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la prévention des risques (TA Nice, 22 décembre 1994, Mme Le Jalle, n° 891996). Il s’avère qu’en pratique, cette dérogation est peu utilisée compte tenu des coûts liés aux réseaux induits et au risque juridique entourant la notion. Toutefois, elle peut permettre, y compris à l’initiative privée, d’envisager la réalisation d’une vingtaine de constructions en totale discontinuité.

peut-on aménager 7 decomment les rives des plans d’eau montagne ? La loi Montagne protège spécifiquement les plans d’eau d’une superficie inférieure à 1 000 hectares, sachant que les grands lacs relèvent des dispositions encore plus protectrices de la loi Littoral. Il s’agit d’une protection essentielle eu égard aux appétits immobiliers suscités par ces espaces aussi remarquables que fragiles. Le dispositif consiste en une interdiction, sur les parties naturelles des rives des plans d’eau, de « toutes constructions, installations et routes nouvelles ainsi que toutes extractions et tous affouillements », ceci sur une bande de 300 mètres autour du lac (article L. 145-5 du Code de l’urbanisme). Le juge apprécie de manière relativement extensive le caractère naturel des rives, quelques constructions isolées ne leur retirant pas cette qualité (CAA Lyon, 27 décembre 2002, Société Gerbay, n° 97LY01017), à l’inverse cependant de l’existence d’une route nationale (CE, 23 octobre 1995, Association Artus, n° 154401). À l’image des autres principes de la loi Montagne, cette protection spécifique a progressivement été affectée de nombreuses dérogations. Certaines sont légères, dès lors que leur objet même est en lien avec le site : bâtiments à usage agricole, pastoral ou forestier, refuges et gîtes d’étapes, installations à caractère scientifique, équipements de baignade ou de sports nautiques. D’autres sont plus critiquables. Ainsi, des habitations sont envisageables, quoique conditionnées par un changement de destination ou une

La question du logement en zone montagne La problématique du logement n’est pas homogène en zone montagne. Toufefois, les études mettent généralement en évidence : l’exiguïté et la vétusté du parc, l’inflation du nombre de lits « froids » dans les stations de montagne, une hausse des prix de l’immobilier, un besoin en construction de logements, ainsi qu’un faible taux de logements sociaux. Malgré les besoins, la politique du logement se heurte à un problème évident de foncier sur des territoires marqués par de fortes contraintes physiques et juridiques.

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À ce titre, la densification, permise notamment par l’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 (dérogation en zones tendues aux règles de hauteur, de gabarit, de parking et de construction) et la loi Alur du 24 mars 2014 (suppression des COS et des surfaces minimales de terrain à construire), constituent plus qu’ailleurs une avancée en faveur de la construction de logements. La suppression en cours, via le projet de loi Macron, de la procédure d’autorisation des UTN procède aussi d’une simplification de la réalisation d’hébergements.

localisation dans le périmètre d’une ancienne exploitation agricole. Surtout, la protection peut être mise à l’écart par un document local d’urbanisme, même si l’accord du préfet est nécessaire. Malgré cette érosion du régime, les lacs restent un milieu assez bien protégé. D’une part, les dérogations les plus fortes restent conditionnées par un bâti déjà existant ou par l’accord préalable du représentant de l’État. D’autre part, le juge est vigilant quant au recours aux autres exceptions, sachant qu’un village-vacances ou un camping ne sont pas des équipements d’accueil pour la baignade (CE, 15 avril 1983, commune du Menet, n° 28555 ; CE, 25 mai 1988, M. René X., n° 61538), et qu’un refuge ne peut être qu’un hébergement sommaire, pour des randonneurs de passage, caractérisé par une absence d’accès et même une inaccessibilité pendant au moins une partie de l’année aux engins de secours (CE, 3 mai 2004, commune de Risoul, Société Le Tetras, nos 253524 et 253543 ; article D. 326-1 du Code du tourisme).

quelle mesure la Loi 8 dans Montagne préserve-t-elle l’activité agricole ? Considérées comme des activités traditionnelles de l’espace montagnard, donc à encourager pour des motifs à la fois culturels, patrimoniaux, économiques et de lutte contre la désertification, les affectations agricoles, pastorales et forestières font l’objet d’une protection prioritaire. Outre des mesures d’aide à destination des agriculteurs de montagne (telles les indemnités compensatoires de handicap naturel), a été posé un système de protection foncière (article L. 145-3, I du Code de l’urbanisme). Le principe de préservation des terres nécessaires au maintien de ces activités est opposable tant aux autorisations individuelles qu’au zonage, lequel est évalué en termes d’équilibre entre les différentes affectations au regard des besoins et caractéristiques de la commune vue globalement (CE, 6 février 1998, commune de Faverges, n° 161812), sachant que l’absence de pression foncière ne peut être un motif d’assouplissement de la protection (CE, 7 février 2013, Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, n° 354681). La nécessité de préserver ces terres s’apprécie par la combinaison de critères économiques (rôle et place dans les systèmes d’exploitation) et physiques (situation par rapport à l’exploitation, relief, pente, exposition). Le juge réserve ainsi en priorité à l’activité agricole les terres de faibles pentes, lesquelles sont arrosables et mécaniquement exploitables (CE, 6 février 1998, commune de Faverges, n° 161812 ; CAA Lyon, 1er février 2005, commune de Megève, n° 01LY00058). Comme ailleurs, les dérogations se sont multipliées : aux constructions nécessaires à ces activités et aux équipements sportifs se sont ajoutées la restauration, reconstruction et extension des chalets d’alpage et bâtiments d’estive. Une fois n’est pas

La loi Montagne est opposable aux éoliennes © Phovoir

À SUIVRE

urbanisme et environnement

Le projet de loi «biodiversité»,  adopté par l’Assemblée  nationale le 24 mars 2015,  comporte en l’état peu, voire  pas, de dispositions  spécifiques aux zones de  Montagne. La nouvelle Agence  française de la biodiversité  (AFB) devrait toutefois  compter au moins un  représentant de la montagne.  Ce texte sera examiné  prochainement par le Sénat  (voir l’analyse en pages 6 et 7  de ce numéro).

coutume, les dérogations sont admises assez largement par le juge (ainsi pour un camping : CAA Nancy, 4 juin 1998, Consorts X., n° 95NC01029), alors que les chalets d’alpage et bâtiments d’estive sont nombreux sur ces espaces et suscitent un engouement certain. Le juge limite toutefois les débordements de l’économie touristique (refus d’un restaurant d’altitude : CAA Lyon, 23 mars 2004, M. et Mme X., n° 00LY00071). Concernant les constructions nécessaires aux activités agricoles, le juge applique sa jurisprudence classique en la matière, dont on sait qu’elle ne retient pas le critère purement économique. Il admet par contre les constructions en lien évident avec l’activité tels un bâtiment de stockage ou une étable (TA Grenoble, 24 mai 2000, Mandon et autres, n° 99126).

loi Montagne permet-elle 9 Lalerenouvelables développement des énergies ? La concurrence foncière habituelle entre les enjeux résidentiel, agricole, touristique et environnemental s’est enrichie du déploiement des énergies renouve-

lables, à propos desquelles la loi Montagne est restée muette. Ces projets sont soumis aux principes d’urbanisation, dont celui de la continuité, lequel est particulièrement handicapant compte tenu des nuisances induites pour les riverains par les projets éoliens et photovoltaïques. C’est pourquoi, dans le silence du texte, c’est la dérogation prévue pour les équipements publics incompatibles avec le voisinage de zones habitées qui est surtout utilisée, avec plus ou moins de réussite puisque ce qui est toléré pour l’éolien est refusé pour le photovoltaïque. Les parcs éoliens sont considérés comme des équipements publics (participant au service public de l’électricité) incompatibles avec le voisinage de zones habitées (pour des raisons de sécurité, de bruit et de vibration). Toutefois, cette reconnaissance est conditionnée à l’importance et à la destination de l’installation (CE, 16 juin 2010, M. François A., n° 311840). Le défaut d’intérêt public étant parfois retenu (CAA Marseille, 31 mars 2011, Association chabannaise pour la qualité de vie, n° 09MA01499). Demeure donc une certaine incertitude, malgré une tendance favorable (CE, avis, 29 avril 2010, n° 323179), et bien que d’autres voies dérogeant à la continuité aient été explorées, telle celle de l’inté-

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caLENdRIER

urbanisme et environnement

Originellement attendu pour  mai 2015, le rapport d’Annie  Genevard et de Bernadette  Laclais, respectivement  députées du Doubs et de  Savoie, sur l’acte II de la loi  Montagne devrait être remis à  Matignon cet été, en prévision  d’un Conseil national de la  montagne au troisième  trimestre 2015.

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rêt local ouverte par l’article L. 145-3, III, c) du Code de l’urbanisme (CAA Marseille, 21 octobre 2010, SAS Ecotecnia France, n° 08MA00500). En outre, doivent être respectés les autres principes de la loi, parfois renforcés par le droit commun (CE, 13 juillet 2012, Association Engoulevent, n° 345970). À l’inverse, si la qualification d’équipement public semble pouvoir être retenue (CAA Marseille, 26 mai 2014, commune de Saint-Julien-le-Montagnier, n° 12MA00688), les parcs photovoltaïques ne sont pas perçus comme incompatibles avec les habitations (CAA Marseille, 20 mars 2014, SAS ECRCF, n° 12MA02078). N’est pas non plus accordé le bénéfice de l’article L. 145-8 du Code de l’urbanisme selon lequel les ouvrages nécessaires aux services publics peuvent échapper à la continuité, en cas de nécessité technique impérative (CAA Marseille, 26 mai 2014), nécessité reconnue pour le transport d’énergie (CE, 10 juillet 2006, Association interdepartementale et intercommunale pour la protection du lac de Sainte-Croix, de son environnement, des lacs et sites du Verdon, n° 289274). Il reste donc, comme indiqué dans l’arrêt commune de Saint-Julien-le-Montagnier, à utiliser la dérogation de l’article L. 145-3, III, a) permettant aux documents d’urbanisme de justifier, par une étude dédiée, une rupture de la continuité due aux spécificités locales. Des serres agricoles photovoltaïques pourraient également, au cas par cas, bénéficier de la dérogation prévue pour les constructions nécessaires à l’activité agricole.

quoi consiste le projet 10 Endeacteréforme, aussi appelé II de la loi Montagne ? La loi Montagne a fait l’objet de nombreux et réguliers bilans (pour les plus récents : Association nationale des élus de montagne (Anem), Bilan de 25 ans de la loi Montagne, juin 2010 ; Rapport d’information sénatorial n° 384, 19 février 2014), lesquels sont assez unanimes sur les réussites (démographie, activité économique et préservation de l’agriculture et des paysages) comme sur

les insuffisances (services publics, fréquentation touristique, auto-développement, adaptation des normes, solidarité financière, inégalités entre massifs ou insuffisance des modes participatifs). Les acteurs locaux, l’Anem en tête, réclament depuis plusieurs années une réforme globale dépassant les multiples corrections sectorielles opérées. Le Code de la Montagne, prévu en 2006 et symboliquement édité en 2015, ne représente en rien cet « acte II de la loi Montagne », lequel a été finalement annoncé par le Premier ministre devant le 30e congrès de l’Anem le 17 octobre 2014. Une mission parlementaire a été constituée et, dans l’attente des conclusions définitives, des propositions ont déjà filtré, axées principalement sur le soutien financier (à divers titres), sur le maintien des services publics (santé, école…), sur la relance du tourisme, et sur l’adaptation des normes (allègement de contraintes, comme par exemple en matière d’accessibilité ou d’agriculture). Cela ne répond que partiellement aux demandes formulées dans les derniers rapports. Si la nécessité d’un soutien financier était transversale, l’accent était également mis sur le renforcement de la participation (à travers le Conseil national de la montagne) et sur certains leviers juridiques (assouplissement des PPRN et des parcs nationaux, prise en compte du fait que les terrains présentent des qualités agronomiques inégales ou encore création au Code de l’urbanisme d’une catégorie d’hébergements touristiques afin de lutter contre les usages non marchands). En l’état, sont donc envisagés des dotations et investissements publics, des ajustements fiscaux, juridiques et institutionnels, mais sans que les axes directeurs de la loi Montagne ne soient vraiment changés. On soulignera d’ailleurs avec délice que, même dans le rapport de l’Anem, la règle de l’urbanisation en continuité, compte tenu des dérogations introduites, n’est plus un cheval de bataille des acteurs locaux. Les possibilités d’urbanisation sont réelles et le débat se déplace sur un terrain peut-être encore plus délicat eu égard à la conjoncture, le terrain budgétaire. n

Incidence de la réforme territoriale sur la loi Montagne Une centralisation exacerbée est peu propice au droit à la différence, réclamé au profit de l’espace montagnard. Il n’est ainsi pas neutre que la loi Montagne ait succédé aux lois décentralisatrices de 1982 et 1983, alors qu’une telle législation était revendiquée depuis 1959. À cet égard, l’actuelle réforme territoriale, parachevée par le projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe) est forcément influente (voir p. 10 de ce numéro). La rationalisation de la carte intercommunale, la généralisation des Scot et l’essor des PLUi

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devraient concourir à la pratique (enfin) d’un management global de l’urbanisation sur un territoire où la coopération est moins naturelle qu’ailleurs, du fait des contraintes physiques et de la concurrence pour « l’or blanc ». De même, alors que la coopération interrégionale était depuis longtemps requise, la nouvelle carte régionale peut permettre une politique de massif plus cohérente. En définitive, l’élévation de l’ensemble des échelles territoriales est de nature à renforcer la recherche de l’équilibre entre activités, notion centrale de la loi Montagne.

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2 > 3 > 4 DEC. 2015

15 QUESTIONS SUR… gestion et professions

L’ACTION DE GROUPE : POUR QUOI FAIRE ?

Véritable serpent de mer en droit français, l’action de groupe est désormais applicable depuis le 1er octobre 2014. Mesure phare de la loi Hamon, cette nouvelle procédure d’accès au juge assure la prise en charge effective des intérêts individuels des consommateurs, lorsque ceux-ci sont victimes en grand nombre de pratiques illicites ou abusives. À ce jour limitée aux seuls secteurs de la consommation et de la concurrence, l’action de groupe pourrait s’étendre aux domaines du travail, de la santé et de l’environnement, alors même qu’un très faible nombre de procédures ont été à ce jour initiées. Vous avez dit paradoxe ? point d’étape en 15 questions. Par Philippe Pelletier, avocat associé et Charlotte Spielrein-Mauduit, avocat, Lefèvre Pelletier & associés

vERbATIM

Dossier

« Les grandes nouveautés ont  toujours de la peine à être  généralement approuvées.  Il est rare même que les  premiers auteurs en  profitent. » Mémoires pour servir à l’histoire de ma vie et à celle du théâtre, Carlo  Goldoni (1707-1793).

premier bilan d’activité 1 Quel dresser ? De façon inattendue, c’est le champ immobilier qui a été le premier concerné dès l’entrée en vigueur de la loi le 1er octobre 2014 : une action à l’encontre d’un grand réseau de professionnels de l’immobilier, deux autres actions dirigées contre des bailleurs sociaux. Depuis, c’est presque le calme plat : une action engagée contre un assureur, une autre contre un opérateur de téléphonie et c’est, à notre connaissance, à peu près tout. Les actions sont réparties pour l’instant entre les tribunaux de Paris (deux actions) et de Nanterre (trois actions) ; à Paris une section de la première chambre civile a été créée pour accueillir les actions de groupe qui étaient attendues en nombre : rien de tel ne s’est passé…

2 Qui peut agir ?

Seules les associations de consommateurs représentatives au plan national et agréées, au titre de l’article L. 411-1 du Code de la consommation, peuvent engager une action de groupe devant un juge. À ce jour, il existe quinze associations nationales agréées, issues de grands mouvements différents : familial, syndical, consumériste et spécialisé. Du côté immobilier, on retrouve les cinq associations membres de la Commission nationale de concertation (CNC) :

– la Confédération nationale du logement (CNL) ; – la Confédération générale du logement (CGL) ; – l’Association consommation, logement et cadre de vie (CLCV) ; – la Confédération syndicale des familles (CSF) ; – l’Association force ouvrière consommateur (Afoc). Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Deux de ces associations sont à l’origine d’une action de groupe dans le champ immobilier, la troisième action dans ce domaine ayant été engagée par l’Union fédérale de la consommation (UFC-Que choisir) qui ne siège pas à la CNC. On peut penser que, si le champ de l’action de groupe s’ouvre à d’autres secteurs que celui de la consommation, par exemple à ceux de la santé ou de l’environnement, de nouvelles associations spécialisées seront agréées.

devient-on 3 Comment une association agréée ? Une association de défense des consommateurs doit posséder un agrément spécifique valable cinq ans renouvelables. L’objectif est d’éviter la mise en œuvre d’actions abusives : selon le législateur, le statut et l’objet social des associations de consommateurs agréées constitueraient une garantie de légitimité pour représenter un groupe de consommateurs. Les avocats ne sont pas habilités à initier directement une action de groupe (contrairement à la « class action » américaine) et ne peuvent intervenir en demande qu’au soutien des associations de consommateurs.

définition du 4 Quelle consommateur ? La loi Hamon introduit un article préliminaire dans le Code de la consommation qui définit désormais le consommateur comme : « Toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou

Quelles sont les juridictions compétentes ?

L’action de groupe relève de la compétence des tribunaux de grande instance du lieu où demeure le défendeur, c’est-à-dire, s’agissant d’une personne morale, du lieu où celle-ci est établie. En cas de pluralité de défendeurs, le tribunal du lieu où demeure l’un des défendeurs est compétent, au choix du demandeur (article 42 du Code de procédure civile). Pour le professionnel n’ayant pas de domicile ou résidence connus et pour celui demeurant à l’étranger, la compétence territoriale est attribuée au tribunal de grande instance de Paris.

Jugement 1 Déclaration de responsabilité et détermination du schéma d’indemnisation

Dossier

Assignation

Irrecevabilité Rejet

gestion et professions

Le jugement sur la  responsabilité, dans le cadre  de l’action de groupe générale  ou simplifiée, ainsi que le  jugement d’homologation  d’un accord de médiation, ont  autorité de chose jugée à  l’égard de chacun des  membres du groupe dont le  préjudice a été réparé au  terme de la procédure.

Schéma procédural de l’action de groupe ordinaire Phase 1

L’action de groupe a exclusivement pour objet la réparation de préjudices matériels. En effet, les associations ne pourront agir que pour obtenir la réparation de préjudices individuels, subis par des consommateurs placés dans une situation similaire ou identique, et ayant pour cause commune un manquement d’un ou de mêmes professionnels à leurs obligations légales ou contractuelles, à l’occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ou lorsque ces préjudices résultent de pratiques anticoncurrentielles (article L. 423-1 du Code de la consommation). L’objectif est de réparer des préjudices pécuniaires, c’est-à-dire ceux portant atteinte au patrimoine des consommateurs (ainsi par exemple des frais engagés, le prix d’un produit, le montant d’un abonnement, des achats sur Internet ou en magasins). Il s’agit donc de préjudices ayant une origine commune. Les préjudices écologiques, moraux, sanitaires et corporels (liés par exemple à des médicaments défectueux ou à une exposition à l’amiante…) sont exclus, à ce jour, de son champ d’application. Dans un premier temps, le législateur a souhaité exclure du champ de l’action de groupe ces préjudices très individualisés, se prêtant plus difficilement à une globalisation. Mais les consommateurs conservent le droit d’agir, selon les procédures de droit commun, pour obtenir réparation des préjudices qui n’entrent pas dans le domaine de l’action de groupe.

à NOTER

L’action de groupe se développe à travers trois phases successives : – La phase 1, dite « de reconnaissance de responsabilité », est judiciaire. Elle consiste pour le tribunal de grande instance saisi à rendre un seul et même jugement sur la recevabilité de l’action, le principe de responsabilité du professionnel au vu des cas individuels présentés, et le cas échéant, sur la définition du groupe, l’évaluation des préjudices, les modalités de publicité de la décision, l’information et l’adhésion des consommateurs, l’indemnisation par le professionnel et enfin la liquidation judiciaire. – La phase 2 est celle de la mise en œuvre du jugement statuant sur la responsabilité : elle intervient, hors cadre judiciaire, et a pour objet l’indemnisation des consommateurs et le règlement des différends. Durant cette phase, le professionnel exécutera les mesures de publicité ordonnées par le juge afin d’informer les consommateurs ; ceux-ci peuvent alors adhérer à l’action collective afin d’obtenir le règlement par le professionnel de leur préjudice selon les modalités définies par le jugement. – La phase 3 intéresse la liquidation judiciaire du différend : le jugement sur la responsabilité prévoit en effet une audience finale qui viendra mettre un terme à la procédure (article R. 423-7 du Code de la consommation). C’est à cette occasion que, s’il y a lieu, le juge sera saisi de demandes d’indemnisation non satisfaites par le professionnel en vertu du premier jugement ; si cependant aucune demande ne lui est soumise dans les délais prévus, il constatera la fin de l’instance et donc de toute la procédure d’action de groupe.

Mise en œuvre du jugement Publicité Phase 2

quels types 5 Pour de réclamations ?

est le déroulement 7 Quel de la procédure d’action de groupe de droit commun ?

Adhésion Indemnisation par le professionnel Saisine éventuelle du juge en liquidation

Possibilité  de saisir  le juge  (ME) de  difficultés  de mise  en œuvre

Audience de clôture Phase 3

libérale ». Le législateur transpose ainsi en droit français la notion de consommateur, définie par l’article 2 de la directive européenne 2011/83 du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs. Il en ressort que les personnes morales sont exclues du bénéfice de l’action de groupe. Seuls les consommateurs placés dans une situation similaire ou identique peuvent bénéficier de cette nouvelle voie de droit. Cette condition sera appréciée au regard du manquement reproché au professionnel, et laisse une grande marge d’appréciation au juge. Par ailleurs, la loi n’a pas défini de seuil ni de plafond : ainsi, à compter de deux consommateurs lésés, l’action de groupe est possible.

Si demandes faites   dans le délai =   Jugement de liquidation

Si aucune demande   dans le délai =   Jugement constatant  l’extinction de l’instance

Source : circulaire du 26 septembre 2014 (BOMJ n° 2014-10 du 31 octobre 2014)

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RéFéRENCES n Art. L. 423-1 et suivants

gestion et professions

du Code de la consommation n Loi n° 2014-344 du  17/03/2014 relative à la  consommation n Décret n° 2014-1081  du 24/09/2014 relatif à  l’action de groupe en matière  de consommation n Décret n° 2015-282  du 11/03/2015 relatif à la  résolution amiable des  différends n Circulaire du 26/09/14 de  présentation des dispositions  de la loi du 17/03/2014 et de  son décret d’application n Directive 2011/83/UE  du Parlement européen du  25/10/2011 relative aux droits  des consommateurs

procédure peut-elle 8 Cette intervenir sous forme simplifiée ? Oui. La loi a prévu, à côté de l’action de groupe de droit commun, une forme simplifiée : il s’agit d’une alternative à la procédure ordinaire d’action de groupe qui pourra être demandée dès l’assignation ou en cours de débats. Elle est soumise au libre choix du juge. Elle est subordonnée à deux conditions, posées par l’article L. 423-10 du Code de la consommation : elle suppose que l’identité et le nombre de consommateurs lésés soient connus, c’est-à-dire que le professionnel soit en mesure d’identifier tous les consommateurs lésés (par exemple au travers d’un fichier client) ; et que ces consommateurs aient subi un préjudice de même montant ou de montant identique par prestation rendue ou d’un montant identique par référence à une période ou à une durée. Le juge peut alors condamner le professionnel, sous astreinte prononcée au profit de l’association, à indemniser directement et individuellement, dans un délai déterminé, les consommateurs lésés, selon les modalités qu’il fixe. Les consommateurs concernés n’ont aucune démarche à accomplir pour être indemnisés : le professionnel informe directement les consommateurs lésés afin qu’ils acceptent ou non l’indemnisation prévue dans le jugement.

place est laissée à 9 Quelle la conciliation et à la médiation ?

Dossier

La conciliation vient de connaître un nouvel élan, commun à toutes les demandes en justice, et l’action de groupe n’y échappe pas : l’article 18 du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 stipule que toute « assignation précise […] les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige » (article 56 du Code de procédure civile). Il faut donc, depuis le 1er avril 2015, que toute action de groupe soit précédée d’une tentative de négociation entre l’association et le professionnel, l’assignation devant ainsi relater l’échec de cette démarche. Le droit commun de la médiation s’applique aussi à l’action de groupe, sous réserve des précisions apportées par les articles L. 423-15 à L. 423-16 du Code de la consommation : seule l’association requérante peut prendre l’initiative d’une médiation, et tout accord négocié au nom du groupe est soumis à l’homologation du juge. Ce dernier vérifie si cet accord est conforme aux intérêts de ceux auxquels il a vocation à s’appliquer, et lui donne force exécutoire. Le juge s’assure ensuite que l’accord contient les mesures de publicité nécessaires pour que les consommateurs puissent y adhérer, ainsi que les délais et modalités de cette adhésion. Le recours à la médiation est possible tout au long des trois phases de la procédure d’action de groupe, et pourra être proposée par le juge ou demandée par les parties. Cette procédure de médiation ne permettant pas d’éviter les mesures de publicité,

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particulièrement redoutée par les professionnels, va-t-elle prospérer ? À suivre…

est la nature 10 Quelle des premières actions initiées ? Ces demandes sont variées. Dans les trois affaires immobilières, la demande, faite pour le compte de locataires d’habitation, prétendus victimes d’agissements abusifs de leur bailleur ou de son mandataire, tend à obtenir le remboursement, pour la première, de frais d’avis d’échéances de loyer, pour l’autre, de pénalités de retard, pour la troisième, de frais d’entretien de dispositifs de téléalarme d’ascenseur. L’action de groupe engagée en matière d’assurance (par la CLCV) intéresse le non-respect prétendu d’un engagement contractuel garantissant un taux minimum de rémunération annuelle de l’épargne investie dans un contrat d’assurance-vie ; l’action engagée contre une entreprise de radiotéléphonie (par le mouvement Familles Rurales) porte sur une information prétendue trompeuse relative à une technologie non disponible sur le territoire de l’abonné. On peut douter que, au-delà de la question de leur bien-fondé, toutes ces demandes soient recevables au regard de l’article L. 423-1 du Code de la consommation qui fixe pour seul objet de l’action de groupe : la réparation des préjudices individuels subis par des consommateurs ; ce qui ne saurait se confondre avec la restitution de sommes indûment payées : une telle demande de restitution n’est admise, en effet, que dans le cas où le contrat passé entre le professionnel et le consommateur, soit est annulé, soit voit l’une de ses clauses litigieuses être réputée non écrite : de telles réparations n’entrent pas dans le champ de l’action de groupe. Il est d’ailleurs topique que, dans les trois premières affaires, les dispositions légales invoquées par les associations de consommateurs ne relèvent pas du Code de la consommation, supposé constituer le socle de référence de l’action de groupe, mais de textes ressortant d’autres spécialités : le Code de la construction et de l’habitation et la loi du 6 juillet 1989 portant statut du bail d’habitation, ce qui à tout le moins laisse perplexe.

entre-t-il 11 L’immobilier dans le champ de cette nouvelle procédure ? Dans son audition préalable aux travaux parlementaires sur le projet de loi relatif à la consommation, Benoît Hamon, alors ministre délégué, chargé de l’Économie sociale et solidaire et de la Consommation, rappelait que l’action de groupe avait « volontairement été limitée au seul droit de la consommation et de la concurrence parce que nous considérons que les dommages dans le domaine de la santé ou les atteintes à l’environnement, où la réparation du préjudice suppose une expertise individuelle, ne

Charles Le Corroller, secrétaire de la Commission des clauses abusives

En quoi l’action de groupe comble-t-elle en France un vide juridique ?

Il ne peut être fait référence à un vide juridique stricto sensu. En effet, une action en représentation conjointe était déjà présente depuis 1993 dans le Code de la consommation (articles L. 422-1 et suivants), mais elle était rarement, voire pas, mise en œuvre. L’action de groupe présente la particularité de permettre à une association de consommateurs d’introduire une procédure sans mandat individuel de consommateurs. Autre innovation, ces derniers pourront rejoindre l’action, après le prononcé du jugement

statuant sur la responsabilité du professionnel. La nouvelle action collective supprime le frein que constituait, pour le consommateur, la nécessité d’engager une procédure individuelle en réparation d’un préjudice bien réel, mais d’un faible montant. Par l’effet de masse qu’elle induit, elle transforme ce handicap en une véritable opportunité. Comme le gouvernement l’a exposé lors de la présentation du projet de loi, l’échelle du groupe permet de rééquilibrer les pouvoirs entre consommateurs et professionnels, autrement dit, de gommer « l’asymétrie de puissance entre les grands groupes et les consommateurs isolés » (Guy Canivet, Premier président honoraire de la Cour de cassation). Désormais, les profits illégitimes estimés à 20 milliards d’euros chaque année en Europe, pourront être redistribués aux consommateurs. Le juge peut aussi décider une réparation en nature, parfois plus intéressante tant pour le consommateur que pour le professionnel.

Que traduit le nombre modeste des actions engagées depuis l’entrée en vigueur du dispositif ? Pour reprendre les propos de Carlo Goldoni (1707-1793), surnommé le

« Molière italien », « les grandes nouveautés ont toujours de la peine à être généralement approuvées. Il est rare même que les premiers auteurs en profitent ». Mais la généralisation de l’action de groupe, notamment dans les domaines du droit de la santé et de la lutte contre la discrimination, accélèrera certainement l’appropriation du concept. Il ne peut être nié, toutefois, le coût important que représente pour une association de consommateurs la gestion de telles actions. En outre, la prudence s’impose car le rejet d’une action pourrait exposer à devoir indemniser le professionnel dont l’image aurait été ternie par la publicité de l’action de groupe.

gestion et professions

Françoise Kamara, présidente de la Commission des clauses abusives

« L’échelle du groupe permet de rééquilibrer les pouvoirs entre consommateurs et professionnels »

Peut-on déjà deviner à qui profiteront les actions de groupe ? Aux associations de consommateurs, sûrement. Aux consommateurs, évidemment. Mais aussi aux professionnels qui pourront s’inspirer des défaillances de leurs concurrents et des lourdes condamnations subséquentes, pour réformer certaines pratiques quelque peu contestables… Ces propos, recueillis par Sophie Michelin-Mazéran, n’engagent pas la Commission des clauses abusives.

relèvent pas du Code de la consommation ». Dans la même ligne, l’étude d’impact du projet de loi relatif à la consommation datée du 30 avril 2013 indique que la nouvelle procédure d’action de groupe vise les litiges en matière de consommation, étant entendus comme « les litiges nés des conditions de formation et d’exécution des contrats de consommation », dès lors qu’il s’agit de la « forme d’action en réparation la plus adaptée pour le traitement des contentieux de consommation de masse ». Or, l’immeuble y est bien étranger, et on peut même dire qu’il est absent du Code de la consommation. La protection de la partie réputée faible, l’acquéreur nonprofessionnel, est assurée par le Code de la construction et de l’habitation, qui développe des règles spécifiques. Ainsi en va-t-il du régime des ventes d’immeuble à construire (articles L. 261-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation – CCH –) et à rénover (articles L. 262-1 et s. du CCH), spécialement de la vente en état futur d’achèvement (articles L. 261-3 et s. du CCH), mais aussi du contrat de construction d’une maison individuelle (articles L. 231-1 et s. du CCH), ou du contrat de mandat de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970). Plus spécialement, on relève que de nombreuses techniques juridiques du droit de la consommation, inapplicables à la sphère immobilière, ont donné lieu à une réglementation spécifique au droit immobilier, inspirée du droit de la consommation, mais adaptée au droit immobilier :

– si le crédit à la consommation fait l’objet d’une loi en date du 10 janvier 1978, les emprunts immobiliers sont organisés par une loi distincte du 13 juillet 1979 : – si la faculté de rétractation du consommateur est organisée par divers textes relatifs au crédit à la consommation (articles L. 311-12 et s. du Code de la consommation), au démarchage, aux ventes à distance ou par correspondance (articles L. 12121 et s. du Code de la consommation), en matière de vente immobilière, la faculté de rétractation de l’acquéreur est spécialement organisée par le CCH (articles L. 271-1 et s.).

Dossier

On ne peut donc, sans dénaturer les systèmes juridiques considérés, envisager d’appliquer au droit du logement les dispositions générales du droit de la consommation : celui-là contient son propre système de protection de la partie réputée faible, inspiré du droit de la consommation, mais construit de façon autonome. C’est ce qui conduit le professeur Georges Paisant, grand spécialiste du droit de la consommation, à énoncer que le droit immobilier est spécifique « si bien qu’il faut éviter les collisions avec le droit de la consommation » (G. Paisant, La transposition de la directive du 25 mai 1999 sur les garanties dans la vente de biens de consommation, Contrats, conc., consom. 2005, étude 8). www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

EN SAvOIR PLUS n Rapport d’information

gestion et professions

n° 499 de L. Béteille et  R. Yung, sur l’action de  groupe à la française :  parachever la protection des  consommateurs, mai 2010 n 15 questions sur les  contentieux locatifs  d’habitation après les lois  Alur et Hamon, de Ph. Pelletier  et S. Fraîche-Dupeyrat, Opé. Immo. n° 73, mars 2015,  p. 18

Dossier

de groupe 12 L’action est-elle mobilisable dans le champ locatif ? La question mérite en effet d’être posée puisque les trois actions de groupe engagées dans le domaine immobilier touchent au droit de la location de logement et, pour deux d’entre elles, plus spécifiquement au logement social. Or, on peut sérieusement douter que la location de logement puisse entrer dans le champ d’application de l’action de groupe, à supposer que l’immeuble y rentre. Les parlementaires avaient d’ailleurs à deux reprises repéré la difficulté lors des travaux ayant précédé l’adoption de la loi. Un amendement (CE 377), présenté en première lecture devant l’Assemblée nationale, visait à ce que les facturations litigieuses des charges locatives soient expressément mentionnées par le texte. Et l’amendement n° 440, présenté en première lecture devant le Sénat, proposait de préciser les opérations concernées par l’action de groupe, au motif qu’il n’était pas établi que cette action puisse être engagée dans le cadre d’une opération de location dans les termes suivants : « […] à l’occasion de la vente, de la location de biens, ou de la fourniture de services ». L’exposé des motifs de ce dernier amendement était dénué d’équivoque : « Nous pensons plus largement que le texte, en ne visant que la réparation des préjudices du manquement d’un même professionnel à ses obligations légales ou contractuelles à l’occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services, présente des ambiguïtés sur la prise en compte des situations de location ». Le gouvernement a toutefois écarté ces propositions, peut-être un peu rapidement, en affirmant que la location d’un bien constitue une prestation de service qui entre donc dans le champ de l’action de groupe. En effet, cette affirmation peut laisser dubitatif, car le droit locatif constitue un système juridique cohérent et autonome de protection du locataire, réputé faible, au point que vouloir l’imprégner du droit de la consommation apparaîtrait vraiment incohérent. La volonté politique constante de protéger le locataire, réputée être la partie faible du contrat de location, s’est caractérisée par une suite impressionnante de lois en ce sens : loi du 1er septembre 1948, loi Quilliot du 22 juin 1982, loi Mermaz du 6 juillet 1989, loi SRU du 13 décembre 2000, loi Aurillac du 13 juin 2006, loi ENL du 13 juillet 2006, et enfin loi Alur du 24 mars 2014, pour n’évoquer que les textes principaux.

locataire est-il 13 Unun consommateur ordinaire ? Il est important de relever que la protection du locataire résulte d’un système juridique autonome, inspiré du droit de la consommation, mais indépendant de celui-ci. On peut en donner diverses illustrations : – la protection du locataire obéit à une distinction juridique qui n’oppose pas professionnels et consomJuillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

mateurs, mais bailleurs (personne physique, personne morale privée et personne morale sociale) et locataires. Là où le droit de la consommation distingue vendeur ou fournisseur de service professionnel et non-professionnel, le droit locatif distingue les bailleurs. Par exemple, le bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, six ans si le bailleur est une personne morale privée, indéterminée si le bailleur est une personne morale sociale ; – la protection du locataire s’inspire largement du droit de la consommation, mais elle l’adapte à la relation locative en inscrivant dans le droit locatif des règles spécifiques. Ainsi, à titre d’illustration : l si le Code de la consommation prohibe les clauses abusives (article L. 132-1) dont il dresse la liste dans une annexe à cet article et qu’il répute non écrites, le droit locatif développe à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, une liste de 20 clauses réputées non écrites, l si le Code de la consommation définit comme abusive la clause pénale prévoyant une indemnité d’un montant disproportionnellement élevé, le droit locatif prohibe plus radicalement les clauses pénales (article 4, i) de la loi du 6 juillet 1989), etc. ; – l’adaptation du droit concerne aussi la spécificité de la procédure, et notamment : l si le Code de la consommation institue une voie simplifiée de saisine du tribunal d’instance (article R. 1-l), le droit locatif prévoit une instance spécifique de conciliation (la Commission départementale de conciliation) que les parties doivent ou peuvent, selon le cas, saisir préalablement à toute saisine judiciaire, l si le Code de la consommation institue une action en représentation judiciaire conjointe (article L. 422-1 et s.), le droit locatif institue une action en représentation conjointe, spécifique à la matière locative (article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989). Plus encore, le droit locatif ouvre cette action de représentation conjointe, non pas aux quinze associations agréées représentatives des consommateurs, mais seulement aux cinq associations représentatives qui siègent à la Commission nationale de concertation (CNL, CGL, CLCV, CSF et Afoc) : c’est démontrer que les litiges locatifs ne se confondent en rien avec les litiges de consommation. Il existe donc un système juridique spécifique de protection de la partie réputée faible, propre au droit locatif, qui : – repose sur un autre distinguo que celui opposant le professionnel au consommateur ; – développe des règles de fond souvent plus protectrices que celles du droit de la consommation ; – institue un régime procédural spécifique, adapté au droit locatif et largement protecteur de la partie faible. Ce serait donc à la fois incongru et inefficace de considérer que l’action de groupe instituée en matière de consommation trouve à s’appliquer dans

Ces actions devraient conduire, en l’état du droit, à écarter davantage encore l’action de groupe du champ locatif social : le droit dérivé de l’Union européenne tend en effet de plus en plus à classer le logement social dans la catégorie apparue récemment des services sociaux d’intérêt général, et à l’exclure expressément de son champ d’intervention. Ainsi, la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, dite « directive Services », exclut de son champ d’application les « services sociaux relatifs au logement social [...] ». Et, dans le même sens, la directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs précise expressément que son champ d’application exclut les « contrats : a) portant sur les services sociaux, y compris le logement social, […] ». La loi du 17 mars 2014 a aussi limité le champ de l’exception prévue par l’article 3 de la directive Services, qui précise que son champ d’application exclut les « contrats : a) portant sur

avenir pour l’action de 15 Quel groupe en droit français ? L’action de groupe constitue une nouveauté procédurale importante en droit français, mais sa mise en application est plus laborieuse qu’on aurait pu l’imaginer. Elle a pris des chemins de traverse inattendus en concentrant les premières instances dans le champ locatif résidentiel, et il est possible qu’elle s’y soit fourvoyée, ce qu’il appartiendra aux cours et tribunaux de décider. Un bilan officiel doit avoir lieu avant fin 2016 (le législateur ayant prévu une évaluation de l’action de groupe deux ans et demi après sa promulgation), avec éventuellement des amendements nécessaires à son meilleur fonctionnement. Le dispositif actuel ne permet pas de réparer les préjudices moraux, sanitaires, environnementaux, et il serait logique qu’il soit étendu dans l’avenir à ces domaines. Un projet de loi visant à instaurer une action de groupe étendue aux questions environnementales et de santé a d’ailleurs été adopté en première lecture le 14 avril 2015 par l’Assemblée nationale. Et les députés ont adopté le 10 juin 2015 une proposition de loi qui autorise les actions de groupe contre les discriminations. La question est donc loin d’être figée. n

à SUIvRE Le 10 juin 2015, l’Assemblée  nationale a adopté en  première lecture une  proposition de loi instaurant  une action de groupe en  matière de lutte contre les  discriminations. Ce texte  prévoit que les actions seront  menées soit devant le tribunal  de grande instance, soit  devant la juridiction  administrative. Elles seront  réservées aux associations  luttant contre les  discriminations et déclarées  depuis au moins cinq ans,  ainsi qu’aux organisations  syndicales représentatives.

gestion et professions

Que conclure des actions engagées contre des bailleurs sociaux ?

les services sociaux, y compris le logement social  […]. En d’autres termes, les contrats portant sur le logement social échappent au droit de la consommation issu de la directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011, en droit de l’Union européenne comme en droit interne.

Dossier

une matière, celle du logement locatif, qui procède d’autres concepts, règles et catégories juridiques. C’est ce que la garde des Sceaux, dans sa circulaire du 26 septembre 2014 (BOMJ n° 2014-10 du 31 octobre 2014, page. 4), résume ainsi : « L’action de groupe est […] réservée aux litiges de consommation. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

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Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par

JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR gestion et Professions Baux commerciaux et professionnels

Révision du loyer en présence d’une clause d’indexation La Cour de cassation n’en finit pas de construire sa jurisprudence sur un élément aussi essentiel que la révision triennale du bail commercial. ..........................36

Construction CoNtRatS DE la CoNStRUCtIoN ..................................................... 42 ●

Une clause assimilant la prise de possession d’un ouvrage à une réception tacite et sans réserve est-elle légale ?

vente et Contrats spéciaux CoNtRatS SPéCIaUx ......................................................................... 42 ●

L’action en répétition de l’indu est-elle subordonnée à l’absence de faute de celui qui a payé ?

gestion et Professions BaUx CommERCIaUx Et PRofESSIoNNElS..................................... 43

Urbanisme et Environnement PlaNIfICatIoNS Et RéglEmENtatIoN DES SolS ........................... 37 ●

●

La décision de liquider une astreinte prononcée par le juge administratif est-elle illégale ? La modification illégale d’un POS peut-elle entraîner un préjudice réparable pour l’acquéreur d’un terrain litigieux ?

aUtoRISatIoNS D’oCCUPatIoN DES SolS ....................................... 38 ●

●

À quelles conditions le titulaire d’une autorisation peut-il demander l’annulation des prescriptions dont elle est assortie ? Un permis de construire modificatif régularisant un permis litigieux oblige-t-il le juge à rouvrir l’instruction ? Le droit de visite porte-t-il atteinte au principe d’inviolabilité du domicile ? Un tiers peut-il demander la prorogation d’un permis sur un terrain ne lui appartenant pas ? L’allocation de logement peut-elle revenir à l’occupant d’un mobile home situé illégalement sur un terrain ? Quelle appréciation de la fraude pour le retrait d’un permis de construire ? Le juge des référés peut-il surseoir à statuer pour permettre la régularisation d’un permis en cours d’instance ?

●

Qui supporte la charge de la preuve dans le contentieux lié à la validité des clauses d’indexation ? Comment prouver la restitution des locaux ? L’agent peut-il percevoir une double rémunération du vendeur et de l’acquéreur pour une même opération ?

CoPRoPRIété Et ENSEmBlES ImmoBIlIERS .................................. 44 ●

Quelles sont les obligations du syndicat en matière de règles comptables, de mise en concurrence et d’ordre du jour d’une AG ?

qUEStIoNS SoCIalES....................................................................... 45 ●

Quel est le sort du gardien en cas de vente d’un immeuble ?

ExPERtS Et DIagNoStIqUEURS....................................................... 45 ●

Le diagnostiqueur n’ayant pas détecté de matériaux amiantés en toiture est-il forcément fautif ?

financement SûREtéS ........................................................................................... 46 ●

●

Une caution peut-elle invoquer la décharge de sa co-caution pour se délier de sa dette envers le créancier ? La vente amiable de l’immeuble saisi est-elle possible après le jugement d’orientation ?

DRoIt DE l’ENvIRoNNEmENt Et qUalIté ENvIRoNNEmENtalE .... 41 ●

Quelle est la juridiction compétente pour statuer sur la demande d’indemnisation des dommages causés par une antenne-relais ?

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Gestion et Professions Baux commerciaux et professionnels

Révision du loyer en présence d’une clause d’indexation

La Cour de cassation n’en finit pas de construire sa jurisprudence sur un élément aussi essentiel que la révision triennale du bail commercial. Ainsi, elle considère, dans un arrêt du 20 mai 2015, que cette révision est inapplicable lorsque le bail comporte une clause d’indexation automatique faisant référence à un indice légal, sauf en cas de déplafonnement.

Dans quelles conditions la révision triennale est-elle applicable en présence d’une clause d’indexation contractuelle ? QuESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 20 mai 2015, SNCF c/ Cofitem-Cofimur, n° 13-27367 n Mots-clés

: Révision triennale, clause d’indexation, clause d’échelle mobile, facteurs locaux de commercialité, loyer plancher, loyer plafonné, valeur locative n Textes

officiels : Art. L. 145-33, L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce

Faits :

Un bail commercial à effet du 2 février 2006 est consenti à un locataire qui sollicite en 2010 la révision triennale de son loyer à la valeur locative, soit 3,2 millions d’€, alors que son loyer s’élevait à cette date à 3,8 millions d’€, en application de la clause d’indexation contractuelle. La cour d’appel rejette cette demande de révision à la baisse au motif que le prix plancher permettant de calculer le loyer révisé est le loyer issu de la clause d’indexation, et non le loyer contractuel initial. Le locataire forme un pourvoi en cassation.

Décision :

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Commentaire : L’article L. 145-38 du Code de commerce permet aux parties de solliciter la révision du loyer lorsque plus de trois ans se sont écoulés depuis la dernière fixation, amiable ou judiciaire du loyer. La fixation du loyer révisé obéit toutefois à plusieurs règles. Tout d’abord, le loyer révisé ne peut pas être fixé à un montant supérieur

EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Le loyer en vigueur est le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à un indice légal […]. À défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n’y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-38 du Code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle opposée à l’article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative. »

Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

à un plafond calculé en fonction de l’évolution des indices applicables. Ensuite, le loyer révisé ne peut pas être inférieur à un plancher qui correspond au loyer en cours (la Haute juridiction avait ainsi considéré dans un arrêt du 6 février 2008, n° 0621983, que lorsque la valeur locative est située entre le prix plafonné et le prix plancher, le loyer révisé doit être déterminé à la valeur locative). Enfin, la règle du plafond et du plancher n’est pas applicable en cas de déplafonnement, c’est-à-dire lorsqu’une partie parvient à démontrer qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En l’espèce, le locataire soutenait que le prix plancher était le loyer contractuel initial, et non le loyer en cours, à savoir le loyer indexé. La Cour de cassation rejette cette argumentation : le prix plancher est le loyer indexé. Elle justifie cette position au motif que les fixations de loyer à la valeur locative, à la baisse par rapport au loyer en cours, sont interdites dans le cadre des révisions depuis la loi Murcef du 11 décembre 2001, sauf en cas de déplafonnement. En effet, cette loi est venue modifier l’article L. 145-38 du Code de commerce pour préciser que cet article déroge au principe de la valeur locative, posé par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Le présent arrêt contribue ainsi, lorsque le bail comporte une clause d’indexation annuelle, à rendre inutile une demande de révision fondée sur l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui est d’ordre public, sauf en cas de déplafonnement. Concernant le calcul du prix plafond, la loi Pinel a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction pour le calcul du loyer plafonné en matière de révision ou de renouvellement, de sorte que, désormais, le calcul du loyer révisé se fait en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux soit de l’indice des activités tertiaires (voir Opé. Immo. n° 70, nov.-déc. 2014, p. 22). H. CHAOUI

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Planification et réglementation des sols

La décision de liquider une astreinte prononcée par le juge administratif est-elle illégale ? QUESTION

n Référence

de la décision : Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections réunies, 6 mai 2015, M. B., n° 377487

n Mots-clés

: Liquidation, astreinte, occupation illégale du domaine public, remise en état des lieux n Textes

officiels : – Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 – Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales – Code de justice administrative

Faits :

Un particulier installe et occupe illégalement une infrastructure comprenant un appontement, un escalier et une cale de mise à l’eau, qui empiètent sur le domaine public maritime. La cour administrative d’appel le condamne sous astreinte à remettre en état les lieux qu’il occupait. Plus de six ans après, le préfet demande et obtient que l’astreinte soit liquidée.

Décision :

Le Conseil d’État considère que la décision de liquidation d’une astreinte est légale et ce, même en l’absence de texte l’y autorisant expressément.

Commentaire : Dans le cadre de son pourvoi, l’occupant illégal soutient que les juridictions administratives ne sont autorisées par aucune disposition à assortir leurs décisions d’une astreinte et qu’alors, son prononcé et sa liquidation doivent être considérés comme illégaux. Le Conseil d’État, dans la continuité d’une décision du 5 février 2014, n° 364561, considère la liquidation de cette dernière comme ayant également le caractère

Urbanisme et Environnement

La modification illégale d’un POS peut-elle entraîner un préjudice réparable pour l’acquéreur d’un terrain litigieux ? de la décision : Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections, 8 avril 2015, Ministre de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, n° 36716 n Mots-clés

: Modification d’un PLU, illégalité, responsabilité d’une personne publique, préjudice n Textes

officiels : – Code de l’urbanisme – Code de justice administrative

EXTRAIT DE LA DÉCISION « La faculté reconnue aux juges de prononcer une  astreinte à l’encontre de personnes privées en vue de  l’exécution de leurs décisions, dont découle celle de  liquider cette astreinte lorsque la personne se refuse, à  l’issue du délai qui lui a été imparti, à exécuter la  décision, a le caractère d’un principe général ; s’il  n’appartient qu’au législateur de déterminer, d’étendre  ou de restreindre les limites de cette faculté, le juge  peut, en l’absence de dispositions législatives en ce  sens, en faire usage sans texte, le cas échéant d’office. »

Planification et réglementation des sols

QUESTION

n Référence

d’un principe général. Le Conseil d’État précise que l’astreinte ne constitue pas une peine ou une sanction, au sens de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, qui implique l’existence d’une loi promulguée pour qu’une peine ou une sanction soit prononcée. Elle n’est pas plus contraire à la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme relative à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, qui considère qu’une atteinte au droit de propriété est possible dans les conditions prévues par la loi, laquelle peut être écrite ou non, et doit être suffisamment précise et raisonnablement prévisible. E. GuiLLou

Jurisprudence

Urbanisme et Environnement

JURISPRUDENCE

Faits :

Une parcelle de terrain devient constructible suite à une révision illégale du plan d’occupation des sols (POS) d’une commune. L’acquéreur de ce terrain voit ensuite son permis de construire annulé au motif qu’il a été accordé au regard d’un PLU, dont la modification méconnaissait les dispositions de la loi Littoral. Il est indemnisé en appel de la différence de prix existant entre le coût d’acquisition de son terrain et sa valeur réelle.

Décision :

Le Conseil d’État confirme l’arrêt de la cour administrative d’appel.

Commentaire : Après avoir rappelé que la responsabilité d’une personne publique ne peut être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu’elle a commises et le préjudice subi par la victime, le Conseil d’État confirme l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel, laquelle a estimé que dans la mesure où le

terrain litigieux a été classé en zone constructible par délibération du conseil municipal de la commune et après accord donné par le préfet, l’acquéreur avait une assurance suffisante de la constructibilité du terrain au regard des règles d’urbanisme. il existait un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l’administration et le préjudice subi par l’acquéreur. Ce préjudice trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du PoS de la commune. Le Conseil d’État considère ainsi que l’absence de clause suspensive ou résolutoire d’obtention d’un permis de construire, au sein d’un acte de cession de terrain, ne constitue pas en l’espèce la cause du préjudice de l’acquéreur. Cette décision fait ainsi référence, en contrepoint, à un arrêt du 28 octobre 2009, nos 299753-299779, ayant estimé qu’en rendant constructible des terrains puis en y créant une ZAC, la cause du préjudice de la victime acquéreur trouvait son origine non pas dans les actes ayant permis l’aménagement de la zone, puis ultérieurement la vente des terrains, qui ne confèrent aucun droit à construire, mais dans les contrats de vente passés entre les acquéreurs et l’aménageur de la zone. E. GuiLLou EXTRAIT DE LA DÉCISION « Considérant que la responsabilité d’une personne  publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe  un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes  qu’elle a commises et le préjudice subi par la victime. »

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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Urbanisme et Environnement

Autorisations d’occupation des sols

À quelles conditions le titulaire d’une autorisation peut-il demander l’annulation des prescriptions dont elle est assortie ? QUESTION

n Référence

de la décision : Conseil d’État, contentieux, 13 mars 2015, Mme A., n° 358677 n Mots-clés

: Autorisation d’urbanisme assortie de prescriptions, divisibilité, recours en annulation exercé par le titulaire de l’autorisation n Texte

officiel : Art. R. 600-1 du Code de l’urbanisme

Faits :

Un particulier dépose une déclaration préalable en vue de ravalements de façades. Le maire ne s’y oppose pas, sous réserve de respecter une prescription : peindre la face externe des fenêtres de la même couleur que celle des volets. Le déclarant exerce un recours contre cette décision, en tant qu’elle est assortie, selon lui, d’une prescription illégale. Un président de chambre du tribunal administratif, par ordonnance, rejette ce recours comme irrecevable.

Décision :

Saisi d’un pourvoi en cassation, le Conseil d’État juge recevable le recours du bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme. Il casse l’ordonnance et renvoie l’affaire au tribunal administratif.

Commentaire : Dans cet arrêt, le Conseil d’État précise

les conditions dans lesquelles le titulaire d’une autorisation d’urbanisme peut exercer un recours contre les prescriptions dont cette autorisation est assortie. La jurisprudence admet depuis longtemps que les prescriptions dont une

Urbanisme et Environnement

Un permis de construire modificatif régularisant un permis litigieux oblige-t-il le juge à rouvrir l’instruction ?

de la décision : Conseil d’État, 6e et 1re sous-sections, 30 mars 2015, Société Eole-Res, n° 369431 n Mots-clés

: Permis de construire modificatif, réouverture d’instruction n Textes

officiels : – Code de l’urbanisme – Code de justice administrative

Faits :

Une société obtient deux permis de construire pour l’édification de plusieurs éoliennes. La cour administrative d’appel annule ces permis aux motifs que l’avis du ministre de l’Aviation, obligatoire dans cette procédure, avait été signé par une personne ne bénéficiant pas d’une délégation régulière, alors même que la société avait produit après la clôture de l’instruction un nouvel avis régulier du ministre de l’Aviation et trois permis de construire modificatifs (PCM) ayant pour objet, compte tenu de ce nouvel avis, de régulariser les deux permis initiaux.

Décision :

Le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour administrative d’appel et renvoie l’affaire pour être jugée au fond auprès de cette même cour.

Commentaire : Le Conseil d’État rappelle que l’illégalité d’un permis peut être régularisée par la Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

EXTRAIT DE LA DÉCISION

« Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est  recevable à demander l’annulation d’une ou de plusieurs  prescriptions dont celle-ci est assortie ; […] Toutefois, le  juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont  illégales, […] que [si celles-ci] ne forment pas avec  [l’autorisation d’urbanisme] un ensemble indivisible. »

Autorisations d’occupation des sols

QUESTION

n Référence

autorisation d’urbanisme est assortie peuvent être contestées par son titulaire, dès lors qu’elles sont divisibles du reste de l’autorisation (CE, 13 novembre 1981, n° 16504, à propos des participations d’urbanisme). La décision commentée énonce, dans une formule de principe, les conditions dans lesquelles un tel recours peut être exercé. Elle précise qu’à cette occasion, le titulaire peut soulever tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu’il critique, ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction. Le juge, quant à lui, ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que si elles ne forment pas avec l’autorisation d’urbanisme un tout indivisible, c’est-à-dire lorsque cette annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme. La Haute juridiction écarte en outre l’application de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, considérant que ces dispositions n’imposent pas au bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme qui en conteste les prescriptions, de notifier son recours à l’auteur de l’autorisation. A. MinviELLE-SEbAStiA

délivrance de PCM assurant le respect des règles de fond et répondant aux exigences de forme ou assurant l’exécution des formalités omises. Cela vaut, quand bien même ces PCM seraient produits après la clôture de l’instruction, dès lors que le juge administratif doit en tenir compte et rouvrir l’instruction lorsque la partie invoquant ces permis n’était pas en mesure d’en faire état avant la clôture de l’instruction, et que cette production est susceptible d’exercer une influence sur le jugement de l’affaire, obligeant le juge à rouvrir l’instruction. Cette décision s’inscrit dans la lignée de deux jurisprudences de principe du Conseil d’État relatives d’une part aux possibilités pour un permis de construire modificatif de régulariser un permis de construire (CE, 2 février 2004, n° 238315), d’autre part, à l’obligation pour le juge administratif de rouvrir l’instruction dans certaines hypothèses (CE, 5 décembre 2014, n° 340943). E. GuiLLou

EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Que ces circonstances nouvelles [i.e. permis  modificatif], dont la partie qui l’invoque n’était pas en  mesure de faire état avant la clôture de l’instruction,  étaient, dès lors, susceptibles d’exercer une influence  sur le jugement de l’affaire. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Autorisations d’occupation des sols

Le droit de visite porte-t-il atteinte au principe d’inviolabilité du domicile ? QUESTION

n Référence

de la décision : Conseil constitutionnel, 9 avril 2015, M. Marc A., n° 2015-464 QPC n Mots-clés

: Droit de visite, inviolabilité du domicile, liberté individuelle n Textes

officiels : Art. L. 422-1, L. 461-1 et L. 480-12 du Code de l’urbanisme

Faits :

Le Conseil constitutionnel est saisi le 11 février 2015 par la Cour de cassation (ch. crim., arrêt n° 651 du 10 février 2015) d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit au regard de l’article L. 480-12 du Code de l’urbanisme. Cette disposition réprime le fait de mettre obstacle à l’exercice du droit de visite prévu à l’article L. 461-1 du même code, lequel article permet aux agents assermentés de l’État de visiter les constructions en cours ou achevées, pendant la durée du chantier et jusqu’à trois ans après le dépôt de la déclaration d’achèvement de travaux.

Décision :

Le Conseil constitutionnel décide que le droit de visite visé à l’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme n’est pas contraire au « droit à l’inviolabilité du domicile », ni à la liberté individuelle.

Commentaire : Les dispositions de l’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme prévoient que les fonctionnaires

Urbanisme et Environnement

Un tiers peut-il demander la prorogation d’un permis sur un terrain ne lui appartenant pas ? de la décision : Conseil d’État, 5e et 4e sous-sections, 15 avril 2015, Commune de Perros-Guirec, n° 371309 n Mots-clés

: Prorogation, permis de construire, qualité du pétitionnaire n Textes

officiels : Art. R. 423-1, R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l’urbanisme

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’eu égard au caractère spécifique et limité du droit  de visite, cette incrimination n’est pas de nature à  porter atteinte à l’inviolabilité du domicile ; que le grief  tiré d’une atteinte à l’inviolabilité du domicile doit être  écarté ; »

Autorisations d’occupation des sols

QUESTION

n Référence

et agents commissionnés et assermentés peuvent visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments autorisés au titre d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir ou encore dans le cadre d’un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable (article L. 422-1 et suivants du Code de l’urbanisme). Ces mêmes dispositions prévoient que ce droit de visite et de communication pourra être exercé après l’achèvement des travaux pendant une durée de trois ans. Le Conseil constitutionnel estime ici que ce droit de visite n’est pas contraire au droit à l’inviolabilité du domicile et à la liberté individuelle, alors même qu’aucune modalité de mise en œuvre de cette faculté n’est précisée au sein des dispositions règlementaires du Code de l’urbanisme. E. GuiLLou

Jurisprudence

Urbanisme et Environnement

JURISPRUDENCE

Faits :

Un maire délivre à une société un permis de construire portant sur une parcelle qu’un tiers s’était engagé à céder sous certaines conditions. Conformément aux dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l’urbanisme, la société demande la prorogation de son permis pour une durée supplémentaire d’un an. Le maire la lui refuse au motif qu’elle n’était toujours pas devenue propriétaire de cette parcelle, et qu’elle ne disposait plus dès lors d’un titre l’habilitant à construire. La société exerce un recours en excès de pouvoir afin de voir annulé l’arrêté du maire.

d’urbanisme auxquelles était soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable. Le Conseil d’État considère qu’aucune disposition n’impose qu’une demande de prorogation soit accompagnée d’une attestation de la société selon laquelle elle continuerait de remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme pour solliciter un permis de construire. Le Conseil d’État considère alors qu’il n’est pas nécessaire de remplir les conditions posées à l’article R. 423-1, ces dernières étant relatives aux demandes d’autorisations d’urbanisme et non aux demandes de prorogation des permis en cours de validité. Concrètement, il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain, assiette d’un projet immobilier, pour solliciter la prorogation d’un permis de construire. La seule qualité de bénéficiaire du permis est suffisante. E. GuiLLou

Décision :

Le tribunal administratif, suivi par la cour administrative d’appel, annule l’arrêté de refus. Le Conseil d’État confirme l’arrêt et rejette le pourvoi du maire.

Commentaire : Les dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l’urbanisme fixent la durée de validité d’un permis de construire à deux ans, et permettent sa prorogation pour une année si les règles

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Aucune disposition n’impose qu’une demande de  prorogation soit accompagnée d’une attestation du  demandeur selon laquelle il continue de remplir les  conditions définies à l’article R. 423-1 du même code  pour solliciter un permis de construire. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Urbanisme et Environnement

Autorisations d’occupation des sols

L’allocation de logement peut-elle revenir à l’occupant d’un mobile home situé illégalement sur un terrain ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 2e civ., 7 mai 2015, M. X. c/Caisse d’allocations familiales du Var, n° 14-13807 n Mots-clés

: Habitat précaire, décence, urbanisme, infraction, allocation de logement n Textes

officiels : – Art. L. 542-2 du Code de la sécurité sociale – Art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Faits :

Un mobile home, doté du confort nécessaire à l’habitation, est installé sur un terrain non constructible : son propriétaire, poursuivi en correctionnelle pour infractions aux règles d’urbanisme, a été relaxé pour prescription de l’action publique. Il demande à la caisse d’allocations familiales le bénéfice de l’allocation de logement, qui lui est refusée en raison de l’implantation illicite de son logement, serait-il décent.

Décision :

La cour d’appel approuve le refus de l’allocation de logement, ce que sanctionne la Cour de cassation au motif que seul le caractère indécent du logement peut y faire obstacle.

Quelle appréciation de la fraude pour le retrait d’un permis de construire ?

n Mots-clés

: Permis de construire, fraude, logement de fonction, retrait infondé n Textes

officiels : Art. L. 424-5 et L. 480-1 et suivants du Code de l’urbanisme

« […] Que le bénéfice de l’allocation de logement lui a  été refusé, peu importe que l’intérieur du logement  réponde à des critères de logement décent ; qu’en  statuant ainsi, en ajoutant une condition de conformité  du logement aux règles d’urbanisme que le texte  susvisé ne prévoit pas, la cour d’appel a violé ce  dernier […]. »

Autorisations d’occupation des sols

QUESTION

de la décision : Conseil d’État, 6e soussection, 13 mai 2015, Commune de Pont-SaintMartin, n° 371454

EXTRAIT DE LA DÉCISION

Commentaire : La spécialité des législations contrarie ici le bon sens : voilà le propriétaire d’un logement mobile qui installe celui-ci, en toute illégalité, dans une zone verte non constructible. La fraude aux règles

Urbanisme et Environnement

n Référence

d’urbanisme aurait normalement dû paralyser sa demande d’allocation de logement ; mais le Code de la sécurité sociale ne vise qu’un seul empêchement à sa remise, tenant au caractère indécent du logement. La Cour de cassation vient donc censurer la cour d’appel qui, pour écarter la demande, a retenu une condition de respect des règles d’urbanisme, non prévue par ce texte. il pourrait être alors recommandé d’ajouter à la définition du logement décent un nouveau critère tenant à la régularité de la construction ou de l’implantation du logement, ce qui paraît pourtant aller de soi. Ph. PELLEtiER

Faits :

Une exploitante agricole obtient un premier permis en vue de la construction d’un bâtiment destiné à son élevage d’escargots, puis un second permis en vue de l’édification, sur la même parcelle, d’une maison d’habitation. Le PLU applicable conditionne la construction d’un logement de fonction à la mise en activité effective de l’exploitation. Le maire décide de retirer les deux permis considérant que le projet agricole n’avait en réalité pour finalité que la construction de la maison d’habitation de l’exploitante.

Décision :

Le Conseil d’État confirme l’annulation de l’arrêté de retrait de l’autorisation d’urbanisme litigieuse.

Commentaire : Réitérant une jurisprudence devenue classique en la matière, le Conseil d’État rappelle qu’un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire (CE, 18 mars 1970, Sieur Y.). Ainsi, la légalité d’un permis de construire ne peut être affectée du simple fait que les indications

Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

fournies au dossier de permis pourraient potentiellement ne pas être respectées ou que le projet risquerait d’être ultérieurement transformé ou affecté à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme (CE, 13 novembre 1992, Commune de nogent-sur-Marne, n° 110878). Les circonstances postérieures à la délivrance du permis de construire sont donc dépourvues d’incidence sur sa légalité. La fraude relève soit de déclarations inexactes dans la demande de permis, soit d’agissements, avant ou pendant l’instruction du permis, tendant à rendre la situation, à la date de la décision, compatible avec la règlementation applicable (CE, 23 juillet 1993, M. Xavier X., n° 129391). Excepté ces cas, seul le juge pénal peut être saisi au titre des dispositions des articles L. 480-1 et suivants du Code de l’urbanisme, lorsque les termes de l’autorisation ne sont pas respectés. E. GuiLLou EXTRAIT DE LA DÉCISION « Que la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés ou affectés à un  usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas, par elle-même, sauf le cas  d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date  de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité  de celui-ci. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Autorisations d’occupation des sols

Un permis de construire est délivré à une société. L’estimant irrégulier, le préfet défère ce permis au tribunal administratif et demande son annulation. Il assortit son recours d’une demande de suspension de l’exécution du permis. Le juge des référés fait droit à cette demande. La société titulaire du permis déféré forme alors un pourvoi devant le Conseil d’État contre l’ordonnance de suspension. Selon elle, le juge des référés n’aurait pas dû suspendre l’arrêté mais, le permis étant régularisable, sursoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai fixé par lui, et permettant cette régularisation.

nisme contestée de régulariser celle-ci en cours d’instance. L’article L. 600-5-1, créé par l’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, permet de régulariser en cours d’instance le permis de construire, de démolir ou d’aménager attaqué. Le juge peut ainsi surseoir à statuer, et fixer un délai au bénéficiaire de l’autorisation pour procéder à la régularisation. Le permis modificatif obtenu est notifié au juge, qui statue au vu de celui-ci. Cette disposition vise à accélérer les délais de procédure. Elle permet au titulaire du permis irrégulier d’apporter les modifications nécessaires pour le rendre légal. Le permis évite alors l’annulation, et le titulaire n’a pas à reprendre la procédure de demande d’autorisation d’urbanisme dans son ensemble. Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’État précise les conditions dans lesquelles ce sursis à statuer peut être prononcé. il considère que les pouvoirs conférés par l’article L. 600-5-1 appartiennent au juge du fond. Le juge des référés, qui statue en urgence, ne peut en faire usage. A. Minvielle-SebAStiA

Décision :

EXTRAIT DE LA DÉCISION

Le juge des référés peut-il surseoir à statuer pour permettre la régularisation d’un permis en cours d’instance ? QUESTION

n Référence

de la décision : Conseil d’État, 6e et 1re sous-sections, 22 mai 2015, SCI Paolina., n° 385183 n Mots-clés

: Permis de construire, sursis à statuer, régularisation en cours d’instance, référé n Texte

officiel : Art. L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme

Faits :

Le Conseil d’État rejette le pourvoi de la société titulaire du permis de construire.

Commentaire : Le Conseil d’État approuve le juge des référés d’avoir considéré que l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme ne lui donnait pas le pouvoir de surseoir à statuer, pour permettre au titulaire de l’autorisation d’urba-

Urbanisme et Environnement

Quelle est la juridiction compétente pour statuer sur la demande d’indemnisation des dommages causés par une antenne-relais ? de la décision : Tribunal des conflits, 13 avril 2015, M. et Mme A c/SA Orange, n° 3996 n Mots-clés

: Antenne de téléphonie mobile, trouble anormal du voisinage, demande indemnitaire, juridiction compétente n Textes

officiels : – Art. L. 32-1, L. 42-1 et L. 43 du Code des postes et des télécommunications – Loi des 16 et 24 août 1790 – Décret du 16 fructidor an III

Faits :

Sur le terrain adjacent d’une maison se situe un château d’eau, support d’une antenne-relais. Les propriétaires de la maison assignent l’opérateur téléphonique devant le tribunal de grande instance (TGI) territorialement compétent, en demandant le démontage de l’antenne ainsi que des dommages-intérêts pour trouble de voisinage. Le TGI s’étant déclaré incompétent au profit de la juridiction administrative, les demandeurs saisissent ensuite le tribunal administratif en limitant cette fois leurs demandes à des dommages-intérêts. Pour prévenir un conflit négatif, le tribunal administratif saisit le Tribunal des conflits.

Décision :

Droit de l’environnement et qualité environnementale

QUESTION

n Référence

« Il n’appartient pas, eu égard à son office, au juge  des référés, qui statue en urgence, de faire usage  des pouvoirs conférés au juge du fond par l’article  L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme et de surseoir à  statuer pour permettre au bénéficiaire de régulariser  l’autorisation [d’urbanisme] contestée. »

Jurisprudence

Urbanisme et Environnement

JURISPRUDENCE

Le Tribunal des conflits prononce la nullité de l’ordonnance par laquelle le TGI s’est déclaré incompétent et renvoie les parties devant l’ordre judiciaire, compétent pour connaître du litige dès lors qu’il porte désormais uniquement sur les conséquences dommageables du fonctionnement d’une antenne-relais (et qu’aucune demande de démontage de cette antenne n’est plus présentée).

Commentaire : La solution rapportée s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle visant à clarifier la répartition des compétences dans le contentieux des antennes-relais, partagé entre le juge administratif et le juge judiciaire. Le tribunal des conflits a livré une première clé de répartition dans six décisions du 14 mai 2012 (tC, 14 mai 2012, Mme A. et autres, n° C3848), en tirant toutes les conséquences des pouvoirs de police spéciale conférés à l’administration en matière de communications électroniques. un juge judiciaire ne pouvant s’immiscer dans l’exercice de cette police administrative spéciale, seul le juge administratif est compétent pour apprécier la légalité de l’installation d’une antennerelais, et ordonner le cas échéant son démontage ou l’interruption de son activité. A contrario, les demandes d’indemnisation des troubles anormaux de voisinage causés par l’implantation d’une station radioélectrique doivent être soumises à la juridiction judiciaire, sauf si celle-ci a le caractère d’ouvrage public. L’espèce rapportée a le mérite de lever toute ambiguïté sur cette grille de lecture. La demande n’étant en l’espèce plus qu’indemnitaire, le demandeur ayant renoncé à sa demande de démontage de l’antenne, le premier juge saisi, le juge judiciaire, était donc compétent. C. boERio / P. MAuRuS EXTRAIT DE LA DÉCISION « La juridiction judiciaire est compétente pour connaître du  litige […] en tant qu’il porte sur les conséquences dommageables du fonctionnement d’une antenne de téléphonie. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Construction

Contrats de la construction

+ info

Une clause assimilant la prise de possession d’un ouvrage à une réception tacite et sans réserve est-elle légale ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 6 mai 2015, Société AST c/M. et Mme X., n° 13-24947 n Mots-clés

: Contrat de construction de maison individuelle, réception de l’ouvrage, réception tacite, prise de possession, clause abusive n Textes

officiels : – Art. L. 132-1 du Code de la consommation – Art. 1792-6 du Code civil

Faits :

Des maîtres d’ouvrage non professionnels et un entrepreneur concluent un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), dont un des articles assimile la prise de possession de l’ouvrage à une réception tacite et sans réserve, rendant immédiatement exigibles les sommes restant dues par les maîtres d’ouvrage. À la suite d’une expertise, les maîtres d’ouvrage assignent le constructeur en paiement de diverses sommes. Parallèlement, ils ne règlent pas une facture d’un montant de 40 000 € lors de la prise de possession de l’ouvrage, dont le paiement est réclamé. La cour d’appel considère alors que la clause, prévoyant que toute prise de possession ou emménagement avant le procès-verbal de réception valant réception tacite et ayant pour effet l’exigibilité immédiate de la dette du maître d’ouvrage, est réputée non écrite.

Décision :

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel pour une question procédurale.

Vente et Contrats spéciaux

L’action en répétition de l’indu est-elle subordonnée à l’absence de faute de celui qui a payé ? de la décision : Cour de cassation, ch. com., 14 avril 2015, M. X. et M. Y. c/Société Foncia Sovim, n° 13-28503 n Mots-clés

: Paiement de l’indu, action en répétition, conditions, faute n Textes

officiels : Art. 1235 et 1376 du Code civil

Faits :

Le cessionnaire des parts d’une agence immobilière se trompe dans le calcul du passif et verse au cédant une somme excédant le prix de vente. Il en demande restitution, ce qui lui est refusé par le cédant qui allègue une anomalie grossière, même pour un non averti en la matière, ce qui aurait dû conduire le cessionnaire à s’en rendre compte.

Décision :

La cour d’appel a, suivant le raisonnement du cédant, conclu à l’erreur inexcusable qui évince la demande de restitution. La Cour de cassation casse cet arrêt en rappelant que l’absence de faute de celui qui a payé n’est pas une condition de l’action en répétition de l’indu.

Commentaire : La solution n’est pas nouvelle (voir par exemple Cour cass., 1re civ., 17 février 2010, n° 0819789) mais elle mérite d’être rappelée, comme le font de façon lumineuse les textes du Code civil : « Ce qui a Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

EXTRAIT DE LA DÉCISION « La clause litigieuse assimilait la prise de possession à  une réception « de fait » et « sans réserve » alors que  la réception suppose la volonté non équivoque du  maître de recevoir l’ouvrage que la seule prise de  possession ne suffit pas à établir […]. »

Contrats spéciaux

QUESTION

n Référence

Commentaire : La clause d’un CCMi, assimilant la prise de possession à une réception tacite et sans réserve, est abusive et doit être réputée non écrite. La Cour juge cette clause comme abusive car créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce qu’elle impose au maître d’ouvrage une définition extensive de la réception. Ainsi, la seule prise de possession ne peut pas caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de procéder à une réception, et une clause prévoyant cette solution ne peut recevoir application. Le présent arrêt met fin au débat entre la jurisprudence qui avait donné plein effet à ces clauses (Cour cass., 3e civ., 4 novembre 1992, n° 91-10076) et la doctrine qui s’y opposait. Ainsi, tant en matière de CCMi que pour d’autres constructions, il est impossible d’assimiler contractuellement la prise de possession de l’ouvrage et la réception tacite sans réserve. La faculté d’émettre des réserves est d’ordre public, et la réception ne peut intervenir que par la volonté non équivoque du maître d’ouvrage, ce qui est une application à la lettre de l’article 1792-6 du Code civil. A. DAuGER / P. E. PAuCHEt

été payé sans être dû, est sujet à répétition » (article 1235), ou encore : « Celui qui reçoit par erreur […] ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu » (article 1376). Comme cela est dit simplement, dans une langue accessible à tous, loin du pathos juridique actuel ! Ph. PELLEtiER EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de faute  de celui qui a payé ne constitue pas une condition de  mise en œuvre de l’action en répétition de l’indu, la  cour d’appel a violé les textes susvisés ; […]. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Baux commerciaux et professionnels

Un bailleur consent un premier bail, à effet du 15 juillet 1994. Le bail prévoit que le loyer sera indexé en prenant comme indice de référence celui du 4e trimestre 1993, la première indexation devant intervenir le 1er juillet 1995. Le bailleur consent ensuite un second bail comportant une clause d’indexation similaire. Le bailleur signifie deux commandements de payer au preneur, dans le cadre de ces baux. Le preneur assigne le bailleur en nullité des deux commandements de payer au motif que les clauses d’indexation sont contraires aux dispositions du Code monétaire et financier. La cour d’appel fait droit à la demande du preneur, et le bailleur forme un pourvoi en cassation.

1er juillet 1995 », serait contraire aux dispositions du Code monétaire et financier, sans pour autant démontrer que ces clauses organisaient une distorsion entre la période de variation des indices et la période s’écoulant entre deux indexations. Le présent arrêt constitue une nouvelle illustration de la position désormais constante de la Cour de cassation qui considère que les clauses d’indexation comportant un indice de base fixe ou un indice de référence, ne sont pas, par nature, contraires aux dispositions du Code monétaire et financier (Cour cass., 3e civ., 3 décembre 2014, n° 13-25034, Opé. Immo., n° 71-72, janvier-février 2015, p. 34). il appartenait à la cour d’appel de démontrer la distorsion entre la période de variation des indices et la période d’indexation annuelle. or en l’espèce, compte tenu du décalage de six mois existant entre un indice et la date de sa publication, le dernier indice publié au 1er juillet 1994, date de prise d’effet du premier bail, était l’indice du 4e trimestre 1993 à savoir l’indice de référence convenu au contrat. H. CHAoui / n. tASSoubi

Décision :

EXTRAIT DE LA DÉCISION

QUESTION Qui supporte la charge de la preuve dans le contentieux lié à la validité des clauses d’indexation ? n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 27 janvier 2015, Société Arnaud TLM c/société Chauffage décor, n° 13-25576 n Mots-clés

: Clause d’indexation réputée non écrite, indice de référence, loyer, bail n Texte

officiel : Art. L. 112-1 du Code monétaire et financier

Faits :

L’arrêt de la cour d’appel est censuré.

Commentaire : La censure intervient car la cour d’appel

s’est contentée d’indiquer que la clause d’indexation qui comporte comme « indice de référence le 4e trimestre 1993, la première indexation devant intervenir le

Gestion et Professions

Comment prouver la restitution des locaux ? Faits :

de la décision : Cour d’appel Paris, 26 février 2015, SCI Sata c/ SARL Service Préfa Maçonnerie (SPM), n° 14/03169 n Mots-clés

: Procédure d’expulsion, procédure abusive, restitution, bail dérogatoire, bail commercial, preuve, remise des clés n Textes

officiels : – Art. L. 145.5 et L. 145-40-1 du Code de commerce – Art. L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Baux commerciaux et professionnels

QUESTION

n Référence

« Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel qui n’a pas  démontré que la période de variation indiciaire prévue  aux baux était supérieure à la période de révision  annuelle du loyer n’a pas donné de base légale à sa  décision. »

Jurisprudence

Gestion et Professions

JURISPRUDENCE

Un bailleur consent en 2009 un bail dérogatoire. Le locataire ne payant plus les loyers, le bailleur lui adresse un commandement de payer le 9 mai 2011. Par une ordonnance du 13 mars 2012, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du commandement de payer et ordonne l’expulsion du locataire. Le bailleur engage ensuite une procédure d’expulsion. Le juge de l’exécution déclare abusive et sans objet cette procédure d’expulsion au motif que le locataire n’occupait plus les locaux. Le bailleur interjette appel de cette décision.

Décision :

La cour d’appel infirme le jugement au motif que le bailleur n’avait pas repris possession des locaux loués.

qu’une partie de son mobilier était restée à l’intérieur des locaux loués. La cour d’appel considère toutefois que l’ordonnance du 13 mars 2012 qui avait décidé de l’expulsion du locataire avait autorité de la chose jugée et, qu’en conséquence, les locaux loués auraient dû être restitués au bailleur par la remise des clés. D’autre part, le déménagement du locataire dans un nouvel immeuble est un moyen de preuve insuffisant pour démontrer la restitution des locaux puisque ce déménagement ne démontre pas la reprise des locaux par le bailleur (Cour cass., 3e civ., 24 mars 1999, n° 96-20603). Dès lors, la procédure d’expulsion n’était ni abusive ni dépourvue d’objet. H. CHAoui / t. CHAuvEtEAu EXTRAIT DE LA DÉCISION « La circonstance que [le locataire] ait loué un nouveau  local et n’occupait plus les lieux ne suffit pas à  démontrer que les lieux avaient été restitués. »

Commentaire : Cet arrêt confirme la jurisprudence antérieure. D’une part, la charge de la preuve de la restitution des locaux loués pèse sur le locataire (Cour cass., 3e civ., 1er juillet 2003, n° 02-11845). Le locataire contestait la bonne foi du bailleur qui avait changé les serrures de locaux en décembre 2011, alors www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions

Baux commerciaux et professionnels

L’agent peut-il percevoir une double rémunération du vendeur et de l’acquéreur pour une même opération ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 1re civ., 9 avril 2015, Société La Grande Lande c/M. X. et époux Y., n° 14-13501 n Mots-clés

: Loi Hoguet, agent immobilier, mandats distincts, même opération, droit à commission n Textes

officiels : Art. 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Faits :

Une société confie à un agent immobilier un mandat de vente sur une maison moyennant un prix de 300 000 € et une rémunération de 20 000 € à sa charge. Des particuliers donnent au même agent un mandat de recherche, pour le même bien, qui prévoit une rémunération de 20 000 € à leur charge. Une promesse de vente est signée entre le vendeur et les acquéreurs pour un montant de 280 000 €, et le bien est définitivement acquis par ces derniers. Ne recevant pas les rémunérations en exécution de chacun de ces deux mandats, l’agent immobilier assigne les acquéreurs et le vendeur en paiements de dommagesintérêts. La cour d’appel rejette les demandes de l’agent immobilier au motif qu’il résulte de la combinaison des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, ainsi que de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, que l’agent lié par un mandant de vente et un mandat de recherche, portant sur la même opération, ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur. L’agent décide alors de se pourvoir en cassation.

Gestion et Professions

Quelles sont les obligations du syndicat en matière de règles comptables, de mise en concurrence et d’ordre du jour d’une AG ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 15 avril 2015, M. X. c/ syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 rue saint Georges, n° 14-13255 n Mots-clés

: Copropriété, approbation des comptes, mise en concurrence, ordre du jour n Textes

officiels : – Art. 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Art. 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2015

Faits :

Des copropriétaires assignent le syndicat et le syndic pour obtenir l’annulation de résolutions d’assemblée générale (AG) dont celle relative à l’approbation des comptes pour l’exercice écoulé. Ils considèrent ces comptes irréguliers car ne comportant pas les frais de convocation d’une AG convoquée à la demande et aux frais d’une SCI copropriétaire. La cour d’appel rejette leur demande considérant que cette dépense, propre et personnelle à la SCI, n’a pas à figurer dans l’état des dépenses. Dans le cadre de la même procédure, est sollicitée l’annulation d’autres décisions liée à l’absence de mise en concurrence d’entreprises amenées à être employées par le syndicat et de plusieurs candidats aux fonctions de syndic, ainsi qu’à l’absence d’identité entre les résolutions figurant à l’ordre du jour et celles figurant dans le procès-verbal de l’assemblée. L’ensemble de ces demandes est rejetée par la cour d’appel. Les copropriétaires forment un pourvoi.

Décision :

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la

Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel.

Commentaire : La Cour de cassation censure les juges du fond car, aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur, pour une même opération, et qu’il en résulte que le droit à la commission existe pour chacun des mandats. Si, au regard des conflits d’intérêts qu’elle peut générer, cette décision peut interpeller quelque peu, l’analyse retenue n’est pas nouvelle et s’inscrit dans le prolongement d’une précédente jurisprudence qui avait déjà autorisé cette pratique (Cour cass., 1re civ., 13 mai 1998, n° 96-17374). Ainsi, l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 ne vise pas l’hypothèse du double mandat, se limitant à interdire, dans le cadre d’un seul mandat, la perception d’une rémunération qui n’y figurerait pas. Dès lors, l’agent peut valablement conclure deux mandats distincts avec deux rémunérations distinctes pour un même bien, faisant par là même « coup double » ! v. REYnAuD EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] L’agent immobilier ne peut percevoir à la fois une  rémunération du vendeur et de l’acquéreur ; Qu’en  statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Copropriété et ensembles immobiliers

QUESTION

n Référence

Décision :

résolution de l’AG ayant approuvé les comptes. Elle rejette le pourvoi s’agissant de tous les autres moyens soulevés.

Commentaire : La Cour de cassation rappelle que les comptes du syndicat soumis au vote des copropriétaires doivent comporter l’ensemble des charges et produits, et qu’est entachée de nullité la résolution approuvant des comptes irréguliers. Elle fait une stricte application de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2005-240 du 14 mars 2015 qui précisent que ces comptes doivent comprendre les charges supportées (réglées et à régler) et les produits acquis (reçus et à recevoir) au titre de l’exercice écoulé. Elle rappelle, rejetant le pourvoi sur les autres points, que la mise en concurrence est respectée par la production de deux devis (dont celui de l’entreprise habituelle), que l’obligation de mise en concurrence des candidats aux fonctions de syndic n’est entrée en vigueur que depuis la loi Alur du 24 mars 2014 et enfin, qu’aucune disposition légale n’impose une stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte finalement adopté, du moment que son objet n’est pas dénaturé. v. HARDouin EXTRAIT DE LA DÉCISION « Les comptes du syndicat doivent comporter les  charges et les produits de l’exercice et qu’est entachée  de nullité une décision d’assemblée générale  approuvant des comptes irréguliers. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Questions sociales

Quel est le sort du gardien en cas de vente d’un immeuble ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, ch. soc., 28 janvier 2015, Société Efidis c/M. et Mme X. et Caisse autonome nationale de la sécurité sociale dans les mines, n° 13-16719 n Mots-clés

Faits :

Un couple de gardiens se voit proposer par l’acquéreur de l’immeuble la signature de nouveaux contrats de travail qu’il refuse. Licencié par le cédant pour motif économique, le couple saisit les prud’hommes pour faire reconnaître le transfert automatique de ses contrats de travail auprès de l’acquéreur, et l’absence de cause réelle et sérieuse de leur licenciement. La cour d’appel fait droit à leurs demandes et condamne solidairement cédant et cessionnaire à verser 65 000 € de dommages-intérêts à chacun des époux.

: Cession d’immeuble, gardien, Décision : transfert des contrats de La Cour de cassation confirme l’arrêt : la cession ne portravail n Texte

officiel : Art. L. 1224-1 du Code du travail

tait pas seulement sur la propriété de l’immeuble, elle emportait aussi la subrogation dans les droits et obligations des baux en cours et les risques afférents. De plus, l’acte de cession contenait des dispositions concernant les contrats de travail, la poursuite de l’activité de gardiennage et le maintien de l’affectation des locaux nécessaires à cette activité. Ces éléments caractérisent, pour la Cour, le transfert d’une entité économique autonome et entraînent le transfert de plein droit des contrats de travail des gardiens (article L. 1224-1 du Code du travail).

Gestion et Professions

Le diagnostiqueur n’ayant pas détecté de matériaux amiantés en toiture est-il forcément fautif ? de la décision : Cour d’appel Paris, 17 avril 2015, M. et Mme X. c/ Société Amiex, n° 14/00904 n Mots-clés

: Amiante, diagnostiqueur, responsabilité civile, conformité avec la réglementation n Texte

officiel : Art. 1382 du Code civil

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Dans l’acte de cession des dispositions étaient prises  concernant les contrats de travail des gardiens, la poursuite  d’une activité de gardiennage et le maintien de l’affectation  des locaux nécessaires à cette activité, la cour d’appel a pu  en  déduire  le  transfert  d’un  ensemble  organisé  de  personnes  [...]  permettant  l’exercice  d’une  activité  économique poursuivant un objectif propre et a exactement  décidé que ce transfert imposait de poursuivre aux mêmes  conditions les contrats de travail des [...] gardiens. »

Experts et diagnostiqueurs

QUESTION

n Référence

Commentaire : La Cour de cassation avait déjà admis que le contrat de travail des gardiens d’immeuble était automatiquement transféré lorsque la cession portait sur un ensemble immobilier avec reprise du service de gardiennage et d’entretien. Cette solution est ici réaffirmée, mais s’agissant cette fois de la vente d’un ensemble immobilier de taille modeste, occupant seulement un couple de gardiens. toute vente en bloc, prévoyant le maintien d’un service de gardiennage et organisant le sort du gardien en place, suffit à emporter son transfert automatique. Ce principe pose des difficultés, notamment en cas de cession à une SA d’HLM qui relève d’une convention collective et d’une organisation du travail différentes de celles des gardiens d’immeuble. La sanction est classique : cédant et cessionnaire sont condamnés à verser une indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse. K. bÉZiLLE / C. PiÉtRi

Jurisprudence

Gestion et Professions

JURISPRUDENCE

Faits :

Les acquéreurs d’une maison découvrent la présence de matériaux amiantés dans la toiture, non détectés dans le diagnostic annexé à leur acte d’acquisition du 9 mai 2011. Ils assignent le diagnostiqueur ayant réalisé ce rapport pour obtenir, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, des dommages-intérêts pour préjudices moral, matériel et de jouissance, ainsi que pour remboursement des frais exposés. Le tribunal les déboute de leurs demandes en retenant que le diagnostiqueur n’avait pas, à la date de son intervention, l’obligation de procéder à des repérages en toiture, et qu’il avait bien précisé dans son rapport que la recherche s’appliquait aux seuls matériaux et produits directement visibles et accessibles sans investigation destructive.

Décision :

La cour d’appel confirme le jugement dans toutes ces dispositions.

regard de la réglementation applicable au moment de son intervention. or selon la réglementation en vigueur à l’époque de la réalisation du diagnostic annexé à l’acte de vente, la toiture ne faisait pas partie des éléments soumis à contrôle (décret n° 2003-462 du 21 mai 2003). En conséquence, la responsabilité du diagnostiqueur ne peut être recherchée à ce titre. Le principe peut sembler d’évidence, il est toutefois utile de le rappeler au sujet de cette réglementation, qui a connu des évolutions nombreuses et multiples au cours des vingt dernières années, modifiant autant de fois le référentiel sur la base duquel la responsabilité d’un diagnostiqueur doit être appréciée. S. FRAîCHE-DuPEYRAt / C. RiFFLEt EXTRAIT DE LA DÉCISION « Que l’appréciation de la responsabilité délictuelle du  [diagnostiqueur] vis-à-vis du tiers acquéreur ne  pouvant s’apprécier qu’au regard de la mission qui lui a  été dévolue par ses mandants en conformité avec la  réglementation, […] aucune faute ne pouvait être  reprochée à la société Amiex pour n’avoir pas signalé la  présence de matériaux amiantés en […] toiture. »

Commentaire : La cour rappelle que la responsabilité du diagnostiqueur doit s’apprécier exclusivement au www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Financement

Sûretés

Une caution peut-elle invoquer la décharge de sa co-caution pour se délier de sa dette envers le créancier ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, ch. mixte, 27 février 2015, M. X. c/Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou, n° 13-13709 n Mots-clés

: Caution, personne physique, engagement manifestement disproportionné, décharge, cofidéjusseurs, recours subrogatoire n Textes

officiels : – Art. 2310 et 2314 du Code civil – Art. L. 341-4 du Code de la consommation

Faits :

Le gérant d’une société se porte caution de plusieurs prêts consentis à celle-ci par une banque. Son frère, salarié de la société, se porte également caution de ces prêts. Ce dernier est toutefois déchargé de ces cautionnements du fait de leur disproportion manifeste. Suite à la défaillance de la société emprunteur, la banque se retourne contre le gérant, es qualités de caution. Le gérant refuse de régler, et demande à être également déchargé envers la banque. Condamné à payer les montants garantis, le gérant décide de se pourvoir en cassation.

Décision :

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Commentaire : Les actes de cautionnement sont

souvent souscrits en matière immobilière pour garantir, par exemple, le paiement des loyers et charges dans le cadre de baux. Rappelons qu’une personne physique,

Financement

La vente amiable de l’immeuble saisi est-elle possible après le jugement d’orientation ? de la décision : Cour de cassation, 2e civ., 9 avril 2015, Société Catcar c/SCI Teca, n° 14-16878 n Mots-clés

: Saisie immobilière, jugement d’orientation, vente forcée, nullité de la promesse de vente amiable n Textes

officiels : Art. L. 321-2 et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution

EXTRAIT DE LA DÉCISION «  […] Le cofidéjusseur, qui est recherché par le  créancier […] ne peut ultérieurement agir […] contre  la caution qui a été déchargée en raison de la  disproportion manifeste de son engagement […]. »

Sûretés

QUESTION

n Référence

caution, peut être dispensée de son engagement lorsque celui-ci était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus. La question tranchée ici par la Cour de cassation est celle de savoir si la décharge doit jouer lorsqu’une caution est privée de son action subrogatoire contre l’auteur d’un autre cautionnement, non pas en raison de la perte de celui-ci, mais parce que le créancier professionnel ne peut pas s’en prévaloir pour cause de disproportion manifeste. La Haute juridiction estime ici, dans un important arrêt de chambre mixte, que le gérant ne peut ni se soustraire à ses engament envers la banque, ni agir contre la caution qui a été déchargée. Cette décision est particulièrement sévère pour la co-caution qui demeure seule à devoir payer la banque. Cette décision invite donc à la prudence les sociétés consentant des cautionnements solidaires avec une personne physique, régulièrement mise en place, notamment dans le cadre d’opérations locatives ou d’acquisition. La société, co-caution, doit donc particulièrement être attentive au profil financier de la personne physique co-caution. v. REYnAuD

Faits :

Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, la vente forcée de l’immeuble est ordonnée par le jugement d’orientation. La veille de l’audience d’adjudication, une promesse synallagmatique de vente, sous condition suspensive de mainlevée des hypothèques et inscriptions grevant le bien et de radiation du commandement valant saisie immobilière, est signée. Finalement, le débiteur refuse de signer l’acte de vente et agit en annulation de la promesse. La cour d’appel annule la promesse en raison de l’indisponibilité de l’immeuble, et ce en dépit de l’accord de tous les créanciers à la mainlevée des hypothèques et du commandement de payer.

Commentaire : Cette décision semble condamner la possibilité pour le débiteur de l’immeuble saisi de procéder, en dépit de l’accord unanime des créanciers, à la vente amiable du bien après le jugement d’orientation. Cette solution, qui limite la liberté des parties, est surprenante à double titre. D’abord, les intérêts des créanciers n’étaient pas affectés, ces derniers ayant tous donné leur accord à la mainlevée des hypothèques et du commandement valant saisie immobilière. Ensuite, toutes les parties étaient d’accord pour procéder à la vente amiable et donc se soustraire à la procédure de vente forcée et aux effets du jugement d’orientation. Cet arrêt confirme le rôle déterminant du jugement d’orientation puisque la Cour de cassation a récemment jugé le 19 février 2015 que le montant de la mise à prix lors de la vente forcée d’un immeuble est irrévocablement fixé dans le jugement d’orientation (Cour cass., 2e civ., 19 février 2015, n° 14-13786). A. MoLiniER

Décision :

La Cour de cassation confirme l’arrêt aux motifs que le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée interdit la vente du bien selon une autre modalité que celle qu’il a prévue, et que le juge de l’exécution n’avait à aucun moment autorisé sa vente amiable.

Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu que le jugement d’orientation qui  ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi interdit de  procéder à la vente du bien selon une autre modalité  que celle qu’il a prévue. »

EN SYNTHÈSE Décryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrage Construction

Marchés publics et privés

Calendrier des études d’exécution Les études d’exécution doivent permettre la réalisation de l’ouvrage. Elles comprennent plans et détails d’exécution, plans de synthèse, devis quantitatifs détaillés, calendrier prévisionnel des travaux par corps d’état. Elles se partagent entre maîtrise d’œuvre et entreprises. Dans ce contexte, elles nécessitent l’établissement d’un calendrier afin d’éviter que l’arrivée tardive sur le chantier de ces éléments ne perturbe l’avancement des travaux. Ce travail relève de la mission de l’OPC. Cette fiche a été réalisée par Hervé Debaveye et Pierre Haxaire, auteurs de 170 séquences pour mener une opération de construction, Éditions Le Moniteur, 2012. www.editionsdumoniteur.com

RéféREnCEs n CCAG travaux, article 29 : études d’exécution n Décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993 relatif aux missions de maîtrise d’œuvre confiées par des maîtres d’ouvrage publics à des prestataires de droit privé, articles 8, 14 et 24 n Arrêté du 21 décembre 1993 précisant les modalités techniques d’exécution des éléments de mission de maîtrise d’œuvre confiés par des maîtres d’ouvrage publics à des prestataires de droit privé n Norme NF P 03-001 (décembre 2000 – indice de classement P 03-001), articles 7.1 et 7.4

Principes des études d’exécution L’article 29 du CCAG travaux distingue deux scénarios pour la réalisation des études d’exécution.

Première hypothèse : études réalisées par les entreprises Les plans d’exécution sont cotés  et doivent nettement distinguer les  diverses natures d’ouvrages et les  qualités de matériaux à mettre en  œuvre. Ils doivent définir précisément les formes des ouvrages, la  nature des parements, les formes  des pièces de tous les éléments et  assemblages, les armatures et leur  disposition. Ces documents sont datés, identifiés et authentifiés. S’ils  sont  transmis  sous  forme  électronique, les documents doivent  être  sécurisés,  identifiables  et interopérables avec les logiciels  prévus au marché. S’ils sont transmis sous forme papier, les plans  d’exécution sont adressés en trois  exemplaires  au  maître  d’œuvre,  dont un sur support permettant la  reproduction. Les plans sont soumis pour visa au  maître d’œuvre qui dispose d’un  délai de 15 jours pour le délivrer. La  délivrance ne dégage pas l’entreprise de sa propre responsabilité.

Deuxième hypothèse : études réalisées par le maître d’œuvre Lorsque la mission le prévoit, ces  études font partie des documents  nécessaires à la réalisation des ouvrages. La responsabilité de l’entreprise n’est pas engagée sur la teneur de ces documents. Toutefois,  le titulaire a l’obligation de vérifier,  avant toute exécution, que ces documents ne contiennent pas d’erreurs, omissions ou contradictions

normalement  décelables  par  un  homme de l’art ; il doit les signaler  immédiatement au maître d’œuvre  par écrit.

Intervenants qui participent aux études • Personnes  qui  établissent  les  plans : – l’équipe de maîtrise d’œuvre (architecte et BET), – les  entreprises  (et  leurs  sous-  traitants) ; • personnes qui apportent des informations : l’ensemble des entrepreneurs pour leurs réservations et  pour la coordination de leurs travaux dans de bonnes conditions ; • personnes qui contrôlent ou visent les plans à des titres différents : – le  représentant  du  maître  d’ouvrage  ou  son  conducteur  d’opération, – le maître d’œuvre, – le contrôleur technique.

Cheminement des plans Les tâches successives constituant  le cheminement d’un plan ou d’un  ensemble  de  plans  relatif  à  une  zone (par exemple, plan de coffrage du niveau 2) peuvent être : – exécution du plan ; – distribution  aux  entreprises  concernées  pour  réservations  et  envoi  au  maître  d’œuvre  pour  vérification ; – retour  des  réservations  des  entreprises ; – correction du plan d’origine ; – envoi au contrôleur technique ; – retour  des  observations  du  maître  d’œuvre  et  du  contrôleur  technique ; – intégration de ces observations ; – diffusion du plan aux intéressés :  atelier de coffrage, entreprise de  gros œuvre, chantier, etc.

Sur les chantiers importants, un  organigramme  schématisant  les  tâches contractuelles de chacun  et  le  cheminement  fonctionnel  des  documents  sera  de  la  plus  grande utilité.

Élaboration du calendrier des études Pour établir ce calendrier, il faut  tenir compte du planning d’exécution  des  travaux,  prendre  en  considération  la  tâche  d’exécution et établir un compte à rebours  permettant d’en déduire : – le délai de fabrication en atelier  ou sur le chantier ; – puis, le détail de livraison et de  commande ; – enfin, la date de fin des études  de la prestation considérée. On finalise alors le calendrier des  études, en tenant compte, pour  chaque prestation, de ces délais  et du temps d’exécution.On obtient ainsi la date de début des diverses études nécessaires. Il est  nécessaire  de  lisser  les  tâches  en les regroupant : par exemple,  toute  la  fabrication  d’un  même  étage en atelier, ou l’ensemble des  plans d’un même BET.

Cas particulier Pour les opérations soumises à la  loi MOP de 1985, celle-ci prévoit  que  le  maître  d’ouvrage  peut   confier les études d’exécution aux  entreprises.  Le  maître  d’œuvre  est alors chargé du visa et de la  mise  en  cohérence  des  documents fournis par les  entreprises.  Dans le cas de travaux allotis, le   m aître  d’ouvrage  doit   c onfier  au  maître d’œuvre  une  mission  de   synthèse  des  études  d’exécution. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

EN SYNTHÈSE Chaque mois, retrouvez les éléments essentiels d’une question en droit immobilier Urbanisme et Environnement

Autorisation d’occupation des sols

+ info

Installations photovoltaïques sur le bâti et règles d’urbanisme Fortement encouragé par le gouvernement, le développement des énergies renouvelables prend aujourd’hui de l’ampleur, mais demeure strictement encadré dans les secteurs protégés et les zones agricoles. Il appartient alors aux communes d’édicter des mesures permettant de concilier ces deux objectifs. Focus sur l’intégration des installations photovoltaïques aux bâtiments existants ou neufs. Par Pascal Derrez, rédacteur juridique

à sAvoIr

Les centrales photovoltaïques implantées au sol sont régies par des règles d’urbanisme différentes, lesquelles ont été rappelées et précisées par une circulaire du 18 décembre 2009 du ministre de l’Écologie et de l’Environnement.

avec les règles d’urbanisme 1.Compatibilité

Les installations photovoltaïques de production d’électricité sur des bâtiments existants ou neufs ne peuvent être autorisées que si elles sont conformes aux règles d’urbanisme en vigueur : PLU, POS, carte communale et règlement national d’urbanisme (RNU).

Communes dotées d’un PLU ou d’un POS Il convient donc de se référer au règlement applicable dans chaque zone pour vérifier si ces installations sont interdites ou peuvent être autorisées sous réserve de respecter des prescriptions spéciales, ce qui est généralement le cas (notamment la bonne intégration dans le volume général du bâtiment et dans l’environnement urbain et paysager). l Principe de non-interdiction pour les installations liées à des besoins domestiques En application de l’article L. 111-6-2 du Code de l’urbanisme (issu de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010), le règlement du POS ou du PLU ne peut interdire les installations photovoltaïques correspondant aux besoins de la consommation domestique. En effet, cet article, dans sa rédaction actuellement en vigueur, modifiée par la loi Alur, prévoit que malgré les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions prévues notamment par les PLU, un permis de construire ou

Juillet-août 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

d’aménager ne peut s’opposer à l’utilisation de certains matériaux, procédés ou dispositifs écologiquement performants, favorisant la production d’énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernée. Un arrêté du 19 décembre 2014 (JO du 24/12/2014), pris en application de l’article R. 111-50 (2°) du Code de l’urbanisme, est venu préciser ce qui est entendu par « les besoins de la consommation domestique ». Il s’agit des installations dont la puissance crête n’excède pas 3 kilowatts (kW) par tranche de 100 m² de surface de plancher, ce qui n’implique pas pour autant que les installations d’une puissance supérieure soient automatiquement interdites. Ces autorisations pourront néanmoins comporter des prescriptions particulières destinées à assurer la bonne intégration architecturale de ces installations dans le bâti existant et dans le milieu environnant. l Dérogations au principe de non-interdiction Conformément à l’article L. 111-6-2 du Code de l’urbanisme, ce principe de non-interdiction n’est pas applicable dans les secteurs protégés, à savoir : – dans un secteur sauvegardé, instauré en application de l’article L. 313-1 du Code de l’urbanisme ; – dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et

paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), créée en application de l’article L. 642-1 du Code du patrimoine ; – dans le périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, défini par l’article L. 621-30 du Code du patrimoine ; – dans un site inscrit ou classé, en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du Code de l’environnement ; – à l’intérieur du cœur d’un parc national délimité, en application de l’article L. 331-2 du Code de l’environnement ; – aux travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou adossé à un immeuble classé, ou sur un immeuble protégé, en application de l’article L. 123-1-5 (III, 2°) du Code de l’urbanisme. Ce principe de non-interdiction ne trouve pas non plus à s’appliquer dans des périmètres délimités, après avis simplement consultatif de l’architecte des bâtiments de France (ABF), par délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de PLU motivée par la protection du patrimoine bâti ou non bâti, des paysages ou des perspectives monumentales et urbaines ; cette condition étant assez floue, son application par les communes risque de susciter un contentieux administratif.

EN SYNTHÈSE Enfin, toute règle nouvelle, qui interdirait ou limiterait une installation photovoltaïque n’excédant pas 3 kW par tranche de 100 m² par surface de plancher dans les secteurs et périmètres protégés mentionnés ci-dessus, doit faire l’objet d’une justification particulière et respecter les procédures d’association du public et de publicité mentionnées à l’article R. 111-50-1 du Code de l’urbanisme (c’est-à-dire celles prévues par les articles L. 123-13-3 et R. 123-25 de ce même code).

Communes dépourvues d’un PLU ou d’un POS Dans ce cas, sont applicables les dispositions du règlement national d’urbanisme, y compris pour les communes couvertes par une carte communale. Il résulte de l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme que tout projet, intégrant entre autres des installations photovoltaïques, peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. L’article L. 111-6-2 du Code de l’urbanisme étant intégré dans les règles générales de l’urbanisme, les dispositions de cet article devraient en principe également s’appliquer dans les communes, qui à défaut d’un PLU ou d’un POS, sont couvertes ou non par une carte communale (sous réserve de l’interprétation des juridictions administratives).

autorisations 2.Les d’urbanisme requises

Deux situations doivent être distinguées : – l’installation photovoltaïque réalisée sur un bâtiment existant (en façade ou en toiture), ayant pour effet de modifier son aspect extérieur, est soumise à déclaration préalable (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). Dans le cas où l’installation porte sur un immeuble ou

une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques, celle-ci est soumise à permis de construire (article R. 421-16 du Code de l’urbanisme) ; – lorsque l’installation est intégrée dans un projet de nouvelle construction, ce projet sera alors soumis, en fonction de la surface de plancher et/ou de l’emprise au sol, de la hauteur et de la localisation de la construction (en secteur protégé ou non), soit à permis de construire, soit à déclaration préalable (articles 421-1, R. 421-9 a et c, et R. 421-11 a du Code de l’urbanisme). Dans l’hypothèse où une installation photovoltaïque portant sur une construction ou un bâtiment existant peut, au regard des règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, être autorisée en secteur protégé (périmètre de protection des monuments historiques, secteur sauvegardé, site classé, etc.), l’avis de ABF doit être sollicité. Selon le type de secteur protégé, l’ABF émet : – soit un avis « simple » (favorable ou défavorable), lequel ne lie pas l’autorité compétente chargée de statuer sur l’autorisation d’urbanisme ; – soit un avis conforme (ou accord), lequel cette fois-ci s’impose en principe à l’autorité compétente.

Comme pour tous les travaux, l’ABF bénéficie d’un pouvoir propre pour apprécier si les installations photovoltaïques portent ou non atteinte à l’intérêt patrimonial, architectural et environnemental des secteurs protégés, et peut donc s’y opposer ou assortir leur réalisation de prescriptions particulières (sur ces questions, et notamment sur les recours possibles en cas de refus d’autorisation d’urbanisme fondé sur l’opposition de l’ABF, voir Opé. Immo. n° 76, juin 2015, p. 46). n

à notEr Dans un arrêt du 14 janvier 2014, n° 12/01765, la cour d’appel de Dijon a jugé qu’une installation photovoltaïque intégrée en toiture répond à la définition « d’ouvrage », au sens de l’article 1792 du Code civil, de sorte que la garantie décennale trouvait à s’appliquer.

LE MOIS PROCHAIN Les contrats types de location

Installations photovoltaïques sur les bâtiments agricoles l Là encore, il convient de vérifier la compatibilité du projet avec les règles d’urbanisme applicables sur la commune, résultant du PLU ou du POS, d’une carte communale ou, à défaut, du RNU. En zone agricole (zone A des PLU ou NC des POS) ou en secteur non constructible des cartes communales, seules peuvent être autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole (articles R. 123-7 et R. 124-3 du Code de l’urbanisme). Il en est de même pour les constructions projetées en dehors des parties actuellement urbanisées des communes non couvertes par un document d’urbanisme (article L. 111-1-2, I, 2° du Code de l’urbanisme). l Tout projet d’une installation photovoltaïque sur un bâtiment agricole existant ou à construire doit être justifié au regard de l’activité agricole exercée ou envisagée. Il appartient au juge administratif de vérifier, au cas par cas,

l’existence d’un lien direct et nécessaire entre l’installation envisagée et l’activité agricole. Ainsi, il a été jugé que l’installation de serres équipées de panneaux photovoltaïques, en zone NC d’un POS, peut être autorisée dès lors que l’utilité de ces panneaux pour l’exploitation est démontrée (CAA Nantes, 25 octobre 2013, n° 12NT00936), et ce même si le surplus d’électricité produit par l’installation est destiné à être revendu (CAA Lyon, 25 mars 2014, n° 11LY23465). Inversement, a été annulé un permis de construire d’un hangar agricole équipé de panneaux photovoltaïques qui, du fait de ses dimensions disproportionnées (longueur de 72 mètres et une largeur de 31 mètres pour une hauteur au faîtage de 13 mètres environ), ne pouvait être regardé comme nécessaire à l’activité agricole exercée par le pétitionnaire (CAA Bordeaux, 2 avril 2015, n° 13BX03485).

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juillet-août 2015

VOS QUESTIONS

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Spécial plus-values immobilières

Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs. L’exonération de plus-value lors de la cession de sa résidence principale est-elle interprétée strictement ?

L’abattement de 25 % pour les plus-values réalisées lors de la cession de biens autres que terrains à bâtir a-t-il été abrogé ?

OUI. La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence

NON. L’abattement exceptionnel de 25 % s’est appliqué aux plus-

principale est exonérée quels que soient les motifs de la cession, le montant de la plus-value et l’affectation du bien cédé, y compris lorsque l’immeuble est destiné à être démoli en vue de construire un nouveau bâtiment. Sont exonérés les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. La notion de « résidence habituelle » doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement, pendant la majeure partie de l’année. Selon l’administration, il s’agit d’une question de fait, qui est appréciée par les services sous le contrôle du juge. En cas de doute, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. Par ailleurs, l’exonération est refusée lorsque l’immeuble est, au jour de la cession, donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille. Il en va de même lorsque l’occupation, au moment de la vente, répond à des motifs de pure convenance et, notamment, lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière…

Références : - Art. 150 U, II, 1° du Code général des impôts - BOFIP-Impôts du 12 septembre 2012, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 - Réponse du ministère des Finances et des Comptes publics, JOAN du  7 avril 2015, p. 2707 à la question de Franck Marlin n° 72280, au JOAN  du 6 janvier 2015, p. 20

L’abattement de 30 % bénéficie-t-il à toutes les plus-values lors de la cession de terrains à bâtir ? NON. Les plus- values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir (article 257, I, 2, 1° du Code général des impôts) sont réduites d’un abattement exceptionnel de 30 % pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu (taux actuel de 19 %) et aux prélèvements sociaux (taux actuel de 15,5 %). Deux conditions doivent être remplies : la cession doit être précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, et la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. Cet abattement est également applicable aux plus-values de cessions d’immeubles bâtis, situés dans des communes appartenant aux zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, sous réserve que l’acquéreur s’engage à démolir les bâtiments existants en vue de la construction de locaux d’habitation d’une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée et d’une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015. L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique après l’abattement pour durée de détention. Références : - Art. 4, II et III de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances  pour 2015 - BOFIP-Actualités du 10 avril 2015 (RFPI - Modalités de détermination  des plus-values immobilières)

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values réalisées au titre des cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 pour des biens autres que des terrains à bâtir. Il continue à s’appliquer, sous certaines conditions, aux plusvalues réalisées au titre des cessions d’immeubles situés en zones tendues, intervenant du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. Premièrement, sont concernées les cessions d’immeubles situés dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, à condition que l’acquéreur s’engage dans l’acte d’acquisition à démolir les bâtiments existants en vue de la construction de locaux d’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale, autorisée dans un délai de quatre ans à compter de la date de cet acte. En cas de non-respect de son engagement dans le délai imparti, l’acquéreur est redevable d’une amende de 10 % du prix d’acquisition. La deuxième condition est que, pour les cessions réalisées en 2015 et 2016, une promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014. L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique après abattement pour durée de détention, tant pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux que pour la surtaxe. Références : - Art. 27, III et IV de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013  de finances pour 2014 - BOFIP-Impôts du 10 avril 2015, BOI-RFPI-PVI-20-20, nos 320 et 330

Les prélèvements sociaux payés par les non-résidents au titre de leurs plus-values sont-ils conformes au droit de l’UE ? NON. Depuis la loi de finances rectificative pour 2012, les nonrésidents sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus fonciers de source française et des plus-values immobilières réalisées en France. Aussi, les non-résidents contribuent au financement de la sécurité sociale française, sans en bénéficier. La Commission européenne a ouvert une procédure d’infraction contre la France. La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) juge que les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale dans un autre État membre ne sauraient être assujetties en France à des prélèvements sociaux sur leurs revenus de patrimoine de source étrangère. La même Cour, dans un arrêt du 26 février 2015, estime que les prélèvements sociaux constituent des cotisations sociales au sens de la réglementation européenne. Telle est aussi la position du Conseil d’État, dans un arrêt du 17 février 2015, n° 365511. Le législateur français va donc devoir modifier la réglementation. Aussi, les non-résidents sont fondés à demander en 2015 le remboursement des prélèvements payés à tort sur leurs revenus fonciers taxés depuis 2012 et sur leurs plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2014. Référence : - CJUE, 26 février 2015, Ministre de l’Économie et des Finances c/Gérard  De Ruyter, aff. C-623/13

L’avènement

La justice rattrape toujours le temps. Par construction, une jurisprudence nouvelle a un effet rétroactif et déjoue les pronostics, en ce qu’elle trouve à s’appliquer à des situations passées, créées par des opérateurs ayant procédé suivant la règle alors admise. D’où l’idée qu’il ne faut opérer de revirement jurisprudentiel qu’avec prudence et parcimonie, en tentant, si l’on peut, d’en d’atténuer les effets les plus déstabilisants. Une déontologie du revirement. C’est ce que le

Cyril Roth, conseiller référendaire à la Cour de cassation

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Premier président Guy Canivet a appelé la « déontologie du revirement ». Et le plus délicat, en cas de modification de la règle, est de gérer la période de la transition qui sépare le moment de sa modification du moment où elle peut être considérée comme connue, car dans cet intervalle, les acteurs de bonne foi peuvent, faute d’information, faire erreur sur le droit.

La question de la diffusion d’un revirement. Il

est socialement impératif de réduire au maximum les délais de diffusion d’une nouvelle jurisprudence, la sécurité juridique étant un objectif qui dépasse les juges. Cette diffusion s’opère suivant des cercles concentriques. Le champ documentaire de Légifrance est là pour tous, mais les revues jouent un rôle essentiel de filtre et de sélection de l’information destinée aux professionnels. Il faut au premier chef informer les juridictions. Naguère, dans l’ordre judiciaire, le Bulletin d’information de la Cour de cassation en était à peu près le seul vecteur. C’était lent. Quant aux modifications législatives, le processus parlementaire permettait de les voir venir et d’anticiper.

Depuis 2010, avec la QPC, la mutation jurisprudentielle s’est hybridée avec la modification législative.

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La QPC ou le remodelage de la norme en temps réel. Depuis 2010, avec la question prioritaire de

constitutionnalité (QPC), la mutation jurisprudentielle s’est hybridée avec la modification législative : le juge constitutionnel fait et défait la loi en temps réel. Pour les juges ordinaires, le délai de prévenance, avant changement de voilure, est réduit à néant. Et ce ne sont pas seulement les règles de fond qui peuvent changer, mais aussi les règles de procédure, voire l’organisation judiciaire elle-même.

Un puissant mouvement de régénération. Les

décisions du Conseil constitutionnel ont mis à l’épreuve la réactivité de l’institution. Celles-ci ont par exemple modifié la composition d’une juridiction pénale spécialisée, ouvert aux parties civiles un recours en cassation jusque-là verrouillé, ou encore profondément modifié la procédure de jugement des mineurs délinquants. Permise par la fulgurance de la diffusion électronique de l’information, la réactivité de l’institution judiciaire frappe : privées du préavis que comportait le processus législatif, les juridictions ont ajusté leurs procédures au jour le jour, sans couac ni murmure.

Et une thérapie de choc. En amont, la

procédure de la QPC a initié les juges à un mode de pensée juridique bien éloigné de la tradition française, consistant à envisager l’abrogation pure et simple de la loi-elle-même, après examen de son équilibre et de sa légitimité au regard de principes d’essence supérieure. En aval, les décisions du Conseil constitutionnel ont révélé à elle-même une justice 2.0, capable de réarticuler dans l’instant ses raisonnements, ses procédures et son organisation. Mais les lecteurs de cette revue savent bien qu’en matière immobilière, lorsque lenteur il y a au cours d’un procès, elle est due à des facteurs sur lesquels les juges ont moins de prise : l’expertise, notamment. n

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Sommaire thématique

opé. immo. n° 77

Urbanisme et Environnement

juillet-août 2015

Une circulaire pour la bonne marche des Ad’Ap dans les EPR relevant de l’État.......................................................................... 14

Projet de loi « biodiversité » : entre réalisme et utopie ...............................6

Un délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat.................15

Projet de loi NOTRe : les principaux apports du Sénat en deuxième lecture............................................................................................. 10

Entretien des détecteurs de fumée : qui a obligation ?.............................. 16

L’avant-projet de loi relatif à la création, à l’architecture et au patrimoine bientôt au Parlement........................................................... 12

Aider financièrement les propriétaires de bâtiments amiantés.............16

Fonds de commerce et occupation du domaine public depuis Pinel.....16

Urbanisme et loi Alur : ça avance (TO à retenir)...............................................14

Sites de locations saisonnières entre particuliers : danger !................... 17

Anru : nouvelle liste des quartiers prioritaires..............................................14

Électrosensibilité dans le programme d’accessibilité ?............................ 17

Quelle composition des commissions de suivi de site ?........................... 16

Nouvelle gestion des aires d’accueil des gens du voyage........................ 17

Loi Montagne, la crise de la trentaine (dossier 1). .........................................20

Parkings des immeubles de bureaux en IdF : quelle stratégie pour les entreprises ?........................................................... 18

La décision de liquider une astreinte prononcée par le juge administratif est-elle illégale ? ....................................................37

L’action de groupe : pour quoi faire ? (dossier 2)............................................28

La modification illégale d’un POS peut-elle entraîner un préjudice réparable pour l’acquéreur d’un terrain litigieux ? . ...........37

Révision du loyer en présence d’une clause d’indexation (décision à retenir)...........................................................................36

À quelles conditions le titulaire d’une autorisation peut-il demander l’annulation des prescriptions dont elle est assortie ?.............................38

Qui supporte la charge de la preuve dans le contentieux lié à la validité des clauses d’indexation ?.....................................................43

Un permis de construire modificatif régularisant un permis litigieux oblige-t-il le juge à rouvrir l’instruction ?........................................................38 Le droit de visite porte-t-il atteinte au principe d’inviolabilité du domicile ?...........................................................................................................39

Comment prouver la restitution des locaux ?...............................................43 L’agent peut-il percevoir une double rémunération du vendeur et de l’acquéreur pour une même opération ?..............................................44 Quelles sont les obligations du syndicat en matière de règles comptables, de mise en concurrence et d’ordre du jour d’une AG ?.... 44

Un tiers peut-il demander la prorogation d’un permis sur un terrain ne lui appartenant pas ?..........................................................39

Quel est le sort du gardien en cas de vente d’un immeuble ?..................45

L’allocation de logement peut-elle revenir à l’occupant d’un mobile home situé illégalement sur un terrain ?................................40

Le diagnostiqueur n’ayant pas détecté de matériaux amiantés en toiture est-il forcément fautif ?....................................................................45

Quelle appréciation de la fraude pour le retrait d’un permis de construire ?................................................................................40

L’avènement d’une justice 2.0, hybride et accélérée................................. 51

Financement

Le juge des référés peut-il surseoir à statuer pour permettre la régularisation d’un permis en cours d’instance ?...................................41

Rapport Pupponi sur les APL : un appel à des économies ciblées.......... 13

Quelle est la juridiction compétente pour statuer sur la demande d’indemnisation des dommages causés par une antenne-relais ?.......41

Assurance emprunteur : une nouvelle fiche standardisée à compter du 1er octobre 2015........................................................................... 15

Installations photovoltaïques sur le bâti et règles d’urbanisme.............48

Crédit immobilier et substitution de contrat................................................. 15

Construction Projet de loi Macron : une gestation difficile..................................................11 Projet de loi sur la transition énergétique de retour à l’Assemblée nationale...................................................................................... 11 Une clause assimilant la prise de possession d’un ouvrage à une réception tacite et sans réserve est-elle légale ?......................... 42 Calendrier des études d’exécution...................................................................47

Vente et Contrats spéciaux L’action en répétition de l’indu est-elle subordonnée à l’absence de faute de celui qui a payé ?.....................................................42

Gestion et Professions Gardiens HLM et logements de fonction : une réforme à risques..............3 Accessibilité des ERP : vers la ratification de l’ordonnance de 2014..... 12 Souriez, vous êtes filmés.................................................................................... 14

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Une caution peut-elle invoquer la décharge de sa co-caution pour se délier de sa dette envers le créancier ?...........................................46 La vente amiable de l’immeuble saisi est-elle possible après le jugement d’orientation ?.....................................................................46

Fiscalité dispositif de défiscalisation « Pinel » : vigilance sur les obligations déclaratives ....................................................................... 15 Réforme des valeurs locatives des locaux professionnels...................... 17 L’exonération de plus-value lors de la cession de sa résidence principale est-elle interprétée strictement ?................................................50 L’abattement de 30 % bénéficie-t-il à toutes les plus-values lors de la cession de terrains à bâtir ?.............................................................50 L’abattement de 25 % pour les plus-values réalisées lors de la cession de biens autres que terrains à bâtir a-t-il été abrogé ?...................................................................................................50 Les prélèvements sociaux payés par les non-résidents au titre de leurs plus-values sont-ils conformes au droit de l’UE ?.........50

N° 77 – Mensuel – 50 euros