MAG_ROUTLENS_2025

N° 5

La chronique d’un quartier

D’Chronik vun engem Quartier

ROUT LËNS

« Des projets comme Rout Lëns apportent un souffle nouveau.

Ils mobilisent les entreprises de construction, les bureaux d’études, les ingénieurs et les architectes, soutenant une filière entière dans une période où l’activité ralentit. »

Sandra Huber Chief Executive Officer, IKO Real Estate

Concrétisation Ëmsetzung

Rout Lëns : avancer, construire, transformer

Si le marché immobilier luxembourgeois n’a jamais autant été mis à rude épreuve que cette année, Rout Lëns continue d’avancer.

Après une phase consacrée aux aménagements et aux infrastructures, le projet entre dans une étape nouvelle : celle où les premiers bâtiments s’élèvent et où le quartier prend forme. Le premier îlot de 20 000 m² est désormais en construction, et le deuxième – réunissant une résidence étudiants, une résidence séniors et un immeuble mixte –s’apprête à démarrer.

Les prochaines étapes sont d’ores et déjà engagées, avec pour objectif de livrer fin 2026 plus de 200 logements ainsi que les premiers espaces publics. En parallèle, la ville d’Esch-sur-Alzette pilote la réalisation du groupe scolaire, élément essentiel de la vie du futur quartier. Rout Lëns progresse ainsi au rythme d’un dialogue constant entre tous les acteurs du projet.

Dans ce contexte sous tension, chaque avancée compte. Nous remercions nos partenaires bancaires et assureurs, qui nous accompagnent et contribuent à sécuriser le projet comme les acquéreurs. Leur engagement, aux côtés de ceux qui ont choisi de rejoindre Rout Lëns, permet au projet de se concrétiser. Nous remercions également les premiers acquéreurs, dont la confiance joue un rôle déterminant. À leurs côtés, la ville d’Esch demeure un partenaire engagé et constant.

Des projets comme Rout Lëns apportent un souffle nouveau. Ils mobilisent les entreprises de construction, les bureaux d’études, les ingénieurs et les architectes, soutenant une filière entière dans une période où l’activité ralentit. Ils nourrissent aussi notre manière de travailler, car ils nous obligent à innover, à tester et à adapter nos méthodes.

Rout Lëns dessine l’avenir d’IKO autant qu’il transforme celui du site. Ce projet nous fait grandir et prépare demain, en restant fidèle à ce qui fait notre force : la qualité, l’attention portée aux usages et la volonté d’inscrire chaque projet dans le temps long.

Sandra Huber Chief Executive Officer, IKO Real Estate

Rout Lëns: virukommen, bauen, veränneren

Wärend de Lëtzebuerger Immobiliemaart eng komplex Phas duerchleeft, geet et mat Rout Lëns virun.

No enger Phas, déi den Amenagementer an der Infrastruktur gewidmet war, geet eng nei Etapp vum Projet un: d’Entsteeung vun den éischte Gebaier an d’Entwécklung vum Quartier. Den éischte Block mat enger Fläch vun 20.000 m² befënnt sech elo an der Bauphas. Den zweeten, deen eng Studenteresidenz, eng Senioreresidenz an e gemëscht genotzte Gebai ëmfaasst, steet kuerz virum Ufank vum Bau.

Déi nächst Etappe si schonn amgaangen, mam Zil, bis Enn 2026 méi wéi 200 Wunnengen an déi éischt ëffentlech Raim ze liwweren. Parallel dozou geréiert d’Stad EschUelzecht de Bau vum Schoulkomplex – e wesentlecht Element fir den zukünftege Quartier. Rout Lëns steet dofir am stännegen Dialog tëscht allen Acteure vum Projet.

An dësem usprochsvolle Kontext zielt all Fortschrëtt. Mir soen eise Bank- a Versécherungspartneren, déi eis bei der Ofsécherung vum Projet begleeden an hëllefen, souwéi de Keefer Merci. Hiren Engagement, zesumme mat deenen, déi sech fir Rout Lëns entscheet hunn, erméiglecht d’Ëmsetze vum Projet. Mir soen och den éischte Keefer Merci, deenen hiert Vertrauen eng entscheedend Roll spillt. Mat hinne bleift d’Stad Esch-Uelzecht en engagéierten a bestännege Partner.

Projete wéi Rout Lëns brénge frësche Wand. Si mobiliséiere Baufirmen, Planungsbüroen, Ingenieuren an Architekten, an ënnerstëtzen e ganze Secteur an enger Zäit, an där d’Aktivitéit ofhëlt. Si beräicheren och eis Aarbechtsweis, well se eis zwéngen, innovativ ze sinn, auszeprobéieren an eis Methoden unzepassen.

Rout Lëns gestalt d’Zukunft vun IKO a verännert gläichzäiteg déi vum Site. Dëse Projet léisst eis wuessen a preparéiert eis op e Muer, an deem mir eise Stäerkten trei bleiwen: d’Qualitéit, d’Opmierksamkeet fir d’Materialnotzen an de Wonsch, all Projet laangfristeg ze plangen.

Créer

Ausdenken

Matdenken

Répondre aux besoins de logement, une priorité 68

La solidarité et l’inclusivité au service du futur quartier 70

Rout Lëns : un art de vivre entre culture, nature et bien-être 72

Sélectionner un architecte, une décision stratégique 76

Améliorer l’expérience et le parcours client

Évènements 2025

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6/05

Avant-première de Legion 44

IKO Real Estate a soutenu le 3e long-métrage de Leila Conners : Legion 44. Un film sur le climat qui explore le développement de l’élimination du dioxyde de carbone atmosphérique (Carbon Dioxide Removal) à travers des initiatives concrètes à l’échelle mondiale.

L’avant-première, organisée par IKO, s’est déroulée en présence de S.A.R. le Grand-Duc Guillaume.

17-18/05

Portes ouvertes du chantier

Le site Rout Lëns s’est dévoilé au public durant un week-end. Au programme : visite guidée, présentation des avancées et immersion dans le futur écoquartier. Les visiteurs ont pu découvrir les premières rénovations des bâtiments patrimoniaux, comme le Portique de la Möllerei.

11-14/03

MIPIM

L’équipe d’IKO Real Estate s’est rendue au Palais des Festivals de Cannes où se déroulait le MIPIM (Marché international des professionnels de l’immobilier) et a profité de cette belle opportunité pour échanger avec les acteurs du secteur, décrypter les tendances et découvrir de nouvelles perspectives.

17/06

Conférence sur le logement

Sandra Huber, Chief Executive Officer chez IKO, a participé à un afterwork organisé par EightySeven en collaboration avec atHomeGroup autour de la question : comment l’innovation peut-elle améliorer la situation du logement au Luxembourg ?

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6-8/06

Francofolies Esch/Alzette Rout Lëns by IKO est fier d’affirmer cette année encore son engagement pour soutenir la culture locale et la communauté d’Esch. Le partenariat dynamique et innovant avec les Francofolies d’Esch/Alzette se poursuit, reflétant les valeurs de durabilité, d’innovation et de communauté d’IKO.

30/09

Visite de chantier

Aline Picard, Urban Planning & Infrastructure Director chez IKO, et Rebecca Abdo, Urban Planning & Infrastructure Project Manager chez IKO, ont mené une visite de chantier en présence de Pol Zimmerman, préposé de la nature et des forêts

Esch/Alzette à l’Administration de la nature et des forêts. La visite a rassemblé 25 personnes.

29/09

Nouvel espace de vente

IKO Real Estate a inauguré un nouvel espace de vente.

Situé à Howald, il offre un accompagnement sur mesure aux clients à chaque étape du parcours d’acquisition grâce à un espace d’accueil et une matériauthèque où de nombreux matériaux et équipements de finition sont exposés.

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9-12/10

Home Expo

25-27/07

Forum International Bois

Construction

Olivier Steitz, Senior Project Manager chez IKO, a pris la parole lors du 14e Forum International Bois

Construction à Paris pour aborder les dernières innovations en matière de construction durable. Il y a présenté le projet du 1er îlot de Rout Lëns et sa précertification Carbon Footprint Neutral

IKO Real Estate a présenté ses nouveaux projets grâce à un stand plus digital, tourné vers le conseil et combinant des bornes interactives, des visites virtuelles d’appartements, une maquette digitale et un accompagnement par des experts (fiscaliste, courtier, etc.). Le cadre idéal pour lancer, notamment, la commercialisation de la résidence Häerz.

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12-13/11

BIMLux

IKO Real Estate était présent à ce rendez-vous incontournable de la construction bas carbone au Luxembourg pour présenter les solutions Smart Building mises en œuvre dans ses bâtiments ainsi que son engagement en matière d’éco-urbanisme avec le plan d’aménagement de Rout Lëns.

[n’o:dæŋk n] réfléchir

Les fondations du quartier sont posées

Essentiels pour la vie quotidienne à Rout Lëns, les tout premiers travaux d’infrastructures de la première phase sont bientôt terminés. La mise en place de réseaux souterrains (eau potable, eaux usées, eaux de pluie, électricité, fibre, chauffage, éclairage urbain…) ainsi que la création des voiries et trottoirs permettront aux premiers habitants de vivre et de se déplacer en toute sérénité dans le quartier.

Aline

Picard

Urban Planning & Infrastructure Director, IKO Real Estate

Entamés en septembre 2023, les travaux d’infrastructures touchent à leur fin. Si cette première phase a pu se dérouler selon le planning établi, c’est grâce à l’absence de mauvaises surprises, mais surtout grâce au travail des équipes de Costantini et Sopinor qui ont œuvré sur la pose des canalisations et des réseaux secs. « Pour les travaux d’infrastructures, tout se joue en profondeur. Nous avons par exemple terrassé toutes les futures emprises publiques pour y faire passer les réseaux humides (eau potable, évacuation d’eaux usées) et les réseaux secs (alimentation électrique, éclairage public, fibre optique, etc.). Nous ne voyons donc pas grand-chose en surface  », explique Aline Picard, Urban Planning & Infrastructure Director chez IKO.

L’un des points majeurs de cette première phase a été la création d’un

grand bassin de 530 m³ à deux niveaux, réalisé par AM (l’association momentanée des entreprises Costantini et Sopinor) ainsi que des noues paysagères* (pour un total de 1 000 m³). Au-dessus, le bassin paysager à ciel ouvert permet de recueillir les eaux de pluie. Enterré, le second est quant à lui divisé en deux parties : un déversoir de rétention en cas de fort orage et une partie destinée à l’arrosage des espaces verts du quartier pour la ville d’Esch-surAlzette.

Des travaux indispensables

Si tous ces travaux horizontaux sont essentiels, c’est parce que sans énergie et sans réseaux, il n’est pas possible de construire de nouveaux logements ou de réhabiliter des bâ-

* Petits fossés végétalisés avec des pentes douces servant à recueillir temporairement l’eau de ruissellement.

timents historiques. « Cette étape est fondamentale pour le déploiement du quartier. Nous avons tout prédimensionné en amont avec notamment les bureaux Schroeder & Associés et Goblet-Lavandier & Associés par rapport au nombre de logements et d’habitants prévus ainsi qu’aux commerces et bureaux. Deux années d’études préalables ont été nécessaires pour rendre ces travaux compatibles avec les projets des bâtiments », déclare Aline Picard. Ces données préliminaires cruciales sont en effet transmises aux équipes en charge de la conception des immeubles.

L’invisible devient visible

Les travaux d’aménagement de la voirie atteignent aussi leur phase finale et permettent de rendre le chantier plus concret aux yeux des personnes extérieures. « La réalisation du tracé est plus parlante que la phase

Et sous nos pieds, que se passe-t-il ?

d’assainissement, par exemple. Les bordures, les jonctions entre la voirie et le trottoir, les avaloirs pour l’évacuation des eaux de surface, les accès techniques aux réseaux pour un meilleur entretien et la couche d’enrobés provisoire facilitant la circulation sont terminés. Les futures rues se dessinent jusqu’à la Möllerei », précise Geoffrey Kuchler, chef de projet chez Costantini. Pour la réalisation de chacun de ces éléments, des prescriptions définies dans la convention d’exécution conclue avec la ville d’Eschsur-Alzette devaient être respectées. Des réunions hebdomadaires avec les parties prenantes ont permis de veiller à leur bonne mise en œuvre.

Outre ces parties publiques, des parties de tuyaux (les « attentes ») sont visibles dans les lots privés. Elles signalent les endroits où effectuer les futurs raccordements pour l’évacua-

tion des eaux usées, par exemple. «  Tous les tuyaux et conduites sont relevés par un géomètre et dessinés en 3D. C’est ce que nous appelons le CIM (City Information Modeling)  », poursuit Geoffrey Kuchler. Ces données sont précieuses pour toute intervention ultérieure nécessaire.

En parallèle, des aménagements ont vu le jour pour garantir l’accessibilité des espaces publics. « Nous avons construit une rampe PMR (personne à mobilité réduite) facilitant la liaison entre la rue d’Audun et la place centrale du quartier trois mètres plus haut. Celle-ci se trouve à l’ouest du Magasin TT et constitue une prouesse », se réjouit Rebecca Abdo, Urban Planning & Infrastructure Project Manager chez IKO.

La réfection du mur d’enceinte, qui fait également partie des travaux de

génie civil, était aussi au programme de cette phase. Elle permet d’aménager un espace vert avec un petit bassin au nord et un mur habillé en gabion** à l’est du Magasin TT. Un lieu de vie et de nidification rêvé pour les lézards des murailles qui avaient été découverts sur le site et qui retrouveront leur habitat d’origine.

Le mot clé : la coordination

Le plus gros challenge pour mener à bien tous ces travaux était de mettre en place une parfaite collaboration et coordination avec les autres acteurs impliqués, dont les services industriels de la ville d’Esch. Les autorités ont dû renforcer les réseaux électriques, d’eaux usées et d’eau potable pour les raccorder à ceux

** Panier grillagé rempli de pierres ou de terre utilisé pour des travaux de génie civil et d’aménagements paysagers.

« Six mois avant leur installation, nous allons lancer des travaux de parachèvement pour aménager les abords de l’îlot : trottoirs, éclairage, mobilier ou encore points de collecte pour les déchets triés. »

Aline Picard Urban Planning & Infrastructure Director, IKO Real Estate

La Möllerei retrouve son éclat

Le Portique de la Möllerei supportait, autrefois, des silos contenant les additifs nécessaires à la fabrication de la fonte. Ce témoin majeur du patrimoine industriel du quartier a été un coup de cœur pour IKO, qui a décidé de le conserver et de lui imaginer un devenir, un nouvel usage. Abîmé, ce dernier a dû être conforté. Les peintures de sa structure métallique étaient plombées et la présence d’amiante a été constatée. Des travaux de désamiantage et de déplombage se sont révélés nécessaires sous l’autorité de Luxcontrol. Durant deux ans, une bâche a recouvert cette structure. Une fois celle-ci assainie, Costantini a effectué des travaux de ponçage et de peintures intérieures/extérieures avec l’aide de la société GTA.

Cet espace de vie ouvert à tous pourra accueillir différentes manifestations.

du futur quartier. Un local technique adossé à la Halle des Turbines a aussi été aménagé sur Rout Lëns pour déployer l’électricité et la fibre optique notamment.

Les équipes ont également dû composer avec les travaux du premier îlot (immeubles Liicht, D’Haus et logements abordables pour le compte de la ville d’Esch) réalisés en parallèle.

« Il s’agit d’un effort commun de l’association des entreprises Costantini et Sopinor et des équipes en charge

de cet îlot, avec notre OPC (Ordonnancement, Pilotage et Coordination), qui coordonne les différents chantiers en cours et à venir. Nous avons pris en compte les contraintes et objectifs de chacun pour planifier les travaux au mieux  », reconnaît Rebecca Abdo.

Si les travaux sont presque terminés, il reste encore quelques étapes à réaliser avant l’arrivée des premiers habitants à la fin de l’année 2026.

« Six mois avant leur installation, nous allons lancer des travaux de parachèvement pour aménager les abords de l’îlot : trottoirs, éclairage, mobilier ou encore points de collecte pour les déchets triés  », énumère Aline Picard. Une démarche qui sera renouvelée pour chaque lot. En attendant, les nouveaux arrivants bénéficieront d’un accès dédié sur la rue d’Audun pour éviter tout contact direct avec les autres chantiers en cours.

D’Grondlage fir de Quartier si geluecht

Déi éischt Reseauen, Stroossen an Trottoire si bal fäerdeg a maachen en agreabelt Liewe fir déi éischt Awunner méiglech.

Säit September 2023 gëtt un der éischter Phas vun den Infrastrukturaarbechte geschafft. D’Ekippen hu sämtlech ënnerierdesch Reseaue wéi Drénkwaasser, Ofwaasser a Reewaasser, Stroum, Glasfaser, Zentralheizung a Stroossebeliichtung installéiert. Dës déifgräifend Aarbechten hunn d’Schafe vu Stroossen, Trottoiren an techneschen Zougäng erméiglecht. E Landschaftsbaseng vu 530 m³ op zwee Niveauen an Daachdalle vun 1000 m³ suerge fir eng nohalteg Reewaasserbewirtschaftung. Sichtbar Elementer wéi de Stroosseverlaf, Borduren, Gullien an eng provisoresch Deckschicht maachen d’Entwécklung méi konkreet. Eng PMR-Ramp verbënnt d’Rue d’Audun mat der zentraler Plaz. D’Koordinatioun mat der Stad Esch a mat anere Chantiere war dobäi entscheedend. Déi éischt Awunner gi fir Enn 2026 erwaart, wann alles ronderëm den éischten Îlot amenagéiert ass.

Réseau d’anergie* : le premier champ de sondes est opérationnel

Solution éprouvée à l’étranger depuis quelques années, le réseau d’anergie développé sur le site Rout Lëns est une première au Luxembourg. Fonctionnant grâce à la géothermie couplée à l’énergie photovoltaïque, ce concept permettra de chauffer et de rafraîchir toutes les programmations, bureaux, équipements...

* Réseau alimenté par des sondes géothermiques qui puisent la chaleur emmagasinée dans le sol pour fournir aux logements de l’eau chaude et du chauffage en hiver ainsi que de l’air froid capable de rafraîchir les bâtiments en été.

Depuis plus de deux ans, les équipes de Goblet Lavandier & Associés, entre autres, travaillent sur l’élaboration du réseau d’anergie développé par Callisto, la joint-venture qui associe LuxEnergie, Encevo et IKO. « Les travaux touchent à leur fin, ce qui nous permet d’envisager la mise en eau du premier champ de sondes géothermiques en mai-juin 2026. Qui dit mise en eau dit livraison de chaleur pour les occupants des premiers logements du quartier », se réjouit Nicolas Claude, administrateur chez Goblet Lavandier & Associés.

Composé de 300 forages effectués à 200 mètres de profondeur, ce champ a été réalisé par Soludec en 2024. « Nous appelons cela un champ de sondes, car il ressemble à une plantation où les forages sont espacés de six mètres  », précise Laurent Gorini, directeur techniques spéciales chez Soludec. Chaque forage est équipé

d’une double sonde** géothermique permettant de capter la chaleur et le froid en fonction de la saison.

La coordination au service de l’innovation

Pour mettre en place cette méthodologie, déjà éprouvée en Suisse notamment, travailler main dans la main était crucial. « Les bureaux Schroeder & Associés et Goblet Lavandier & Associés sont impliqués depuis le début du projet. Si le premier se concentre notamment sur l’eau et l’électricité, le second s’occupe du volet chauffage et production photovoltaïque. Les informations issues de leurs études respectives ont servi à la coordination des travaux d’infrastructures suivis par ces deux mêmes bureaux  », explique Aline Picard, Urban Planning & Infrastructure Director chez IKO.

Une démarche challengeante comme le reconnaît Nicolas Claude. « Au Luxembourg, nous avons développé énormément de réseaux de chaleur, mais un réseau de ce type était une première. La direction du maître d’ouvrage a été claire : trouver un système plus efficace et innovant que les options existantes. Nous sommes partis à la recherche d’un concept qui répond à ces critères et s’adapte aux contraintes du projet en termes de phasage, de flexibilité ou d’utilisation des ressources présentes sur le site. IKO a été courageux et nous a suivis. »

Pour Soludec, missionnée par Callisto pour effectuer les forages dans des conditions météorologiques parfois difficiles, les défis étaient nombreux également. Il fallait en effet composer avec les pieux de fondation des bâtiments se trouvant

entre les forages. Une collaboration étroite avec l’entreprise CLE, en charge de la construction du premier îlot, était nécessaire. « La première complexité pour nous était de forer à 200 mètres, ce qui n’est pas courant pour de la géothermie. D’habitude, nous descendons à maximum 120 mètres. Après avoir réalisé le premier forage, nous avons été rassurés. Le phasage nous a aussi effrayés, car, en dépassant même légèrement le nombre d’heures estimées, nous pouvions aboutir à un décalage important. Nous avons finalement réussi à être plus performants que prévu  », commente Laurent Gorini. Soludec a investi dans deux grands ateliers de forage (composé de trois personnes chacun), convaincue que la géothermie est une solution d’avenir. «  Dans le cadre de notre activité, nous avons déjà réalisé 50 000 m de forage en deux ans. »

La géothermie, un concept évolutif

extérieur en surface. Cela complexifie les futures interventions, mais nous avons prévu 10 % de forages supplémentaires pour pallier les éventuels dysfonctionnements », ajoute-t-elle.

Une solution performante

Le réseau d’anergie et la géothermie, privilégiés pour le quartier, présentent de nombreux atouts. À commencer par la flexibilité. « Si, dans quelques années, nous découvrons de nouvelles sources d’énergie intéressantes, nous pourrons les intégrer dans le réseau  », précise Nicolas Claude. « Le rafraîchissement offert par cette technologie devient aussi un sujet crucial en raison des canicules fréquentes. Ce système est pensé pour le futur. »

** Deux boucles par forage pour optimiser captage et réinjection.

Le premier chantier, qui sera terminé d’ici quelques mois, permettra d’alimenter les résidences du premier îlot. Cette solution s’étendra ensuite à l’ensemble de Rout Lëns. « Le système de réseau d’anergie est évolutif. Le circuit représente une boucle à laquelle les prochains lots se raccorderont au fur et à mesure de leur construction. S’il a été dimensionné pour le quartier selon le nombre d’habitants et de logements autorisés, il n’est pas exclu d’y connecter d’autres immeubles situés à proximité en agrandissant simplement la boucle  », déclare Aline Picard. Ces raccordements peuvent facilement être réalisés sans impact sur le réseau principal ou sur les bâtiments existants. « Les champs de forage se trouvent sous les parkings souterrains pour permettre l’aménagement

Ce réseau basé sur des énergies renouvelables locales indissociables (géothermie et photovoltaïque) contribue d’ailleurs aujourd’hui à la certification de neutralité carbone visée par IKO. « En forant, nous avons découvert que la température du sol était de 21 °C et non de 12 °C comme estimé. Le système est donc encore plus performant, puisqu’il est moins nécessaire de chauffer cette eau. Pour éviter de trop épuiser le sol, on lui restitue de la chaleur en été en la récupérant dans le bâtiment, ce qui permet de baisser de 2-3 °C la température dans les logements », ajoute Aline Picard.

En parallèle de la mise en route du circuit au premier semestre 2026, les travaux du prochain champ de sondes devraient débuter au printemps. Au total, trois champs sont prévus pour la première phase de travaux et deux supplémentaires devraient voir le jour d’ici 2030-2032, soit quelque 300 forages. Ce concept devrait également être répliqué dans d’autres projets à travers le pays.

Le premier îlot prend de la hauteur

Dans moins d’un an, les premiers habitants du quartier Rout Lëns emménageront dans les trois résidences du premier îlot. Réalisé par l’entreprise CLE, missionnée par IKO, le chantier avance à grands pas : les travaux de gros-œuvre béton sont finalisés sur l’immeuble Liicht et la résidence abordable, et la structure bois de l’immeuble D’Haus le sera début 2026.

Situé au nord de Rout Lëns, ce premier îlot accueillera ses occupants à la fin de l’année 2026. D’ici là, les équipes d’IKO et de CLE (Compagnie luxembourgeoise d’entreprises) travaillent main dans la main pour respecter le calendrier.

«  Les travaux de fondations ont démarré en juillet 2024 avec une première phase de terrassement complémentaire. Nous avons dû

nous coordonner pour l’installation des forages géothermiques et la réalisation des pieux de fondation dont l’avancement différait. Cette phase de plusieurs mois s’est bien déroulée et nous avons tout finalisé au début de l’année 2025  », précise Olivier Steitz, Senior Project Manager chez IKO. Une étape exigeante, comme le confirme Renaud Durand, chef de projet chez CLE. « Nous

avons démarré à une période favorable au niveau de la météo, mais le temps de tout mettre en place, nous avons dû couler les bétons en hiver. »

En effet, pour construire ce premier îlot, IKO et CLE ont établi une collaboration étroite qui est actuellement en cours sur les deux îlots suivants, via un contrat bouwteam

« Coordonner les différents réseaux techniques pour l’exploitation de l’immeuble et le réseau d’anergie a constitué un véritable défi. »

Olivier Steitz Senior Project Manager, IKO Real

Estate

(une synergie étroite entre le maître d’ouvrage, l’architecte et l’entrepreneur général dès la conception d’un projet). «  Nous avons retenu CLE pour les trois premiers îlots. Le but est que l’entreprise générale intervienne dès la phase d’étude du projet pour apporter sa vision, sa maîtrise de l’exécution, et pour suggérer des optimisations afin de rentrer dans une enveloppe budgétaire définie en amont. C’est un atout pour éviter les mauvaises surprises et anticiper l’exécution tout en maîtrisant le budget de l’opération », déclare Stéphane Valet, Project Management Director chez IKO. CLE apprécie également cette approche, qui lui permet de partager son expertise du terrain et d’intervenir dès la conception pour être force de proposition.

Composer avec différents réseaux techniques

Les installations désormais solidement posées, les équipes se sont attaquées au sous-sol. Réparti sur deux niveaux pour une superficie de 15 000 m², celui-ci comprend environ 400 places de stationnement, l’ensemble des caves des logements ainsi que des locaux techniques destinés à la gestion du réseau d’anergie (cf. p. 20) et aux besoins des bâtiments en électricité, chauffage et eau. « Coordonner les différents réseaux techniques pour l’exploitation de l’immeuble et le réseau d’anergie a constitué un véritable défi. La superposition de ces réseaux sur le plafond des deux niveaux de soussol a demandé une vigilance accrue pour que la mise en œuvre se passe au mieux », reconnaît Olivier Steitz.

Le 1er îlot, c’est...

3 bâtiments

La géothermie constitue d’ailleurs une composante essentielle du projet. «  Sur le site, nous dénombrons quatre zones de géothermie toutes raccordées au réseau général d’anergie. Cette technologie permet d’alimenter en chaleur chaque îlot  », détaille Stéphane Valet. C’est donc tout naturellement que la géothermie a été intégrée aux trois immeubles du premier îlot.

Valider définitivement le choix des matériaux

Pour chaque bâtiment, des maquettes à l’échelle 1:1 de la façade sont réalisées afin de valider les matériaux et les détails d’exécution. « Pour la résidence D’Haus, par exemple, nous avons pris le parti de recréer un morceau de l’immeuble et d’y placer les différents revêtements

et éléments significatifs de la façade. Cela nous permet d’observer les détails complexes difficilement visibles sur plan – raccords d’étanchéité, isolation, etc. – et de nous mettre d’accord sur les finitions. Nous sommes donc en mesure de nous adapter », commente Renaud Durand. C’est en effet pour voir quels éléments modifier que ces maquettes prototypes sont réalisées en amont du projet. « Il y a deux aspects importants à prendre en compte. Le bénéfice est d’abord visuel, puisque les matériaux sont assemblés dans des conditions réelles de luminosité et d’orientation. On observe alors une façade complète sur une petite surface. Le second atout est technique, car nous pouvons adapter des détails si nécessaire », développe Stéphane Valet.

Liicht, D'Haus et la résidence de logements abordables pour la ville d'Esch

2026

Accueil des 1ers habitants

19 000 m2 de logements

400 places de stationnement en sous-sol

6 800 m² de planchers en bois

6 500 m2 de murs en structure bois

Pour ce premier îlot, les deux entreprises poursuivent leur travail par phase. Si la structure béton de la résidence Liicht s’est achevée au mois d’octobre, tout comme celle du lot 29A (la résidence vendue à la ville d’Esch). La structure en bois de

l’immeuble D’Haus sera, quant à elle, terminée début 2026. À certains endroits, les châssis ont déjà été montés et une première couche d’étanchéité provisoire a été posée afin de mettre les bâtiments à l’abri des intempéries. Une fois les structures finalisées, des

travaux de parachèvement seront entrepris, allant de la mise en place des techniques spéciales aux finitions dans les logements et parties communes.

Parking : accueillir les visiteurs du quartier

Si l’écomobilité est au cœur du projet – avec un accès automobile limité en périphérie et l’absence de circulation au cœur du quartier –, la voiture n’est pas pour autant exclue de Rout Lëns. Des parkings sont prévus pour l’accueillir, notamment celui situé sous le deuxième îlot, à l’est du site. Grâce à sa position stratégique, ce parking sera principalement destiné aux visiteurs du quartier.

Le quartier Rout Lëns prône la mobilité douce. C’est pourquoi aucune place de stationnement ne sera disponible en surface. Des pistes cyclables ainsi que des arrêts de bus permettront de relier le quartier au centre et à la gare de la ville d’Esch ainsi qu’au centre-ville de Luxembourg. «  Des traversées pour les voitures sont toutefois prévues pour connecter le nord et le sud de la lentille. Elles seront toutefois soumises à des limitations de vitesse et s’intégreront à des espaces partagés avec l’ensemble des mobilités douces. L’objectif est de placer ces traversées aux extrémités du quar-

tier afin de limiter leur impact. Les accès aux parkings, quant à eux, se feront dès l’entrée du quartier », déclare Charlotte Hancart, Residential Development Director chez IKO.

Un parking réservé aux visiteurs et aux clients Pour les automobilistes souhaitant se garer dans le quartier Rout Lëns, des parkings seront aménagés en sous-sol, aux entrées du site. Ces stationnements, regroupés en pôle pour plusieurs résidences, afficheront une taille moyenne de 250 à 400 emplacements. Comme l’explique Charlotte Hancart, «  ces par-

« Nous avons privilégié une infrastructure flexible qui fonctionne avec différents concepts. »

Frédéric Noir Senior Project Manager, IKO Real Estate

kings sont prévus pour les logements et seront parfois déportés, car certains immeubles ne possèdent pas de sous-sol en raison de la présence de fondations en béton d’anciens bâtiments patrimoniaux ».

Dans ces parkings, les places seront majoritairement nominatives et destinées aux personnes ayant acheté un logement. Celui situé sous le deuxième îlot (composé des résidences séniors, étudiants et Häerz) sera différent puisqu’il sera à usage public et accueillera les visiteurs. Proposant 375 emplacements, il fonctionnera comme les parkings des centres-villes, avec des stationnements à l’heure, mais également des abonnements mensuels ou annuels. «  Par sa position stratégique, cet espace a été choisi pour être le parking visiteur. Le deuxième îlot est le premier à disposer d’un rez-de-chaussée commercial. Il est proche de l’école, des bâtiments patrimoniaux et de la place centrale. En cas de forte affluence, les abonnés auront toujours la possibilité d’y accéder. Un emplacement leur est

« Les accès aux parkings, quant à eux, se feront dès l’entrée du quartier. »

Charlotte Hancart

Residential Development Director, IKO Real Estate

réservé, mais il ne s’agira pas d’une place fixe », précise Charlotte Hancart.

Il n’est pas exclu que ce parking souterrain accueille également les véhicules de quelques habitants, même si leur nombre devrait rester minime.

En effet, s’il est peu probable que les occupants des résidences étudiants et séniors nécessitent un emplacement, les locataires ou propriétaires de la résidence Häerz de 90 logements pourraient en avoir besoin. Ces derniers auront alors le choix d’opter pour une location longue durée ou, dans le cas d’une acquisition de place, de se tourner vers l’un des autres parkings à proximité.

Une conception ambitieuse

Imaginer la structure d’un tel parking s’est accompagné de plusieurs défis pour les équipes d’IKO, à commencer par les contraintes de nivellement.

« Nous fonctionnons par deminiveaux, ce qui nous laisse très peu de hauteur. Compte tenu de la capacité importante du parking, nous avons dû intégrer des installations de sécurité conformément aux prescrip-

tions de l’Inspection du travail et des mines (détection incendie avec des câbles linéaires, vidéosurveillance, gardiennage, éclairage, etc.). Nous avons aussi collaboré avec un expert afin d’optimiser la fluidité de circulation, car, dans un parking sans places fixes, celle-ci doit rester aisée. Nous avons par exemple ajouté des sens interdits et supprimé certaines places initialement prévues  », commente Frédéric Noir, Senior Project Manager chez IKO. Le fait que le parking constitue le socle commun sur lequel reposent trois bâtiments a également représenté un challenge de taille sur le plan statique.

Des rôles clairement définis

En tant que propriétaire du parking, IKO doit veiller à ce que toutes les infrastructures nécessaires soient créées afin de faciliter l’implémentation des concepts définis par le futur exploitant, tout en anticipant ses besoins. «  Dans notre cahier des charges, nous avons fixé des limites de prestations entre notre base et ce que l’exploitant va mettre en place. Nous avons par exemple planifié

l’infrastructure technique pour permettre l’installation des bornes pour l’électromobilité et des bornes de paiement. Nous avons imaginé ce parking comme si nous en étions l’exploitant et avons privilégié une infrastructure flexible qui fonctionne avec différents concepts », ajoute Frédéric Noir.

Les travaux devraient commencer au printemps 2026 et se terminer à la fin de l’année 2028, voire au début de l’année 2029. « Notre but est maintenant d’identifier le futur exploitant et de l’impliquer dès le lancement des travaux, afin de préparer l’installation de ses équipements. Il s’agira donc d’une coconception de l’exploitation », se réjouit Charlotte Hancart. Une fois le parking livré et déclaré conforme à la législation, il reviendra à l’exploitant d’y installer ses propres équipements (bornes de recharge électrique, délimitation des places PMR – personne à mobilité réduite), de choisir les modes de paiement souhaités – notamment via smartphone – et de mettre en place sa signalétique.

Häerz :

ressentez

le pouls de la ville

Avec la commercialisation de la résidence Häerz, IKO Real Estate franchit une nouvelle étape dans le développement de Rout Lëns. La résidence, dévoilée à l’occasion du Salon Home Expo, propose 90 logements, complétés par des espaces commerciaux et de bureaux. Une offre mixte qui s’appuie sur des canaux de vente variés.

« Avec Häerz, nous apportons une nouvelle typologie de logements, mais aussi une première offre de commerces de proximité et un espace de bureaux. »

Cécile Leyval

Commercial & Client Experience Director (Residential),

IKO Real Estate

La commercialisation de la résidence Häerz a officiellement débuté lors du Salon Home Expo (du 9 au 12 octobre 2025), rendez-vous incontournable du secteur immobilier. Pour IKO, ce lancement représentait bien plus qu’une simple mise sur le marché. Il s’agissait de proposer un produit immobilier complet et différenciant, au croisement du résidentiel et du tertiaire. « Avec Häerz, nous apportons une nouvelle typologie de logements, mais aussi une première offre de commerces de proximité et un espace de bureaux  », explique Cécile Leyval, Commercial & Client Experience Director (Residential) chez IKO.

Située au croisement le plus vivant du quartier, face à la place centrale, la résidence est composée d’un exosquelette en béton bas carbone pensé comme une cage thoracique, qui enveloppe un cœur de bois. Tous les logements ouvrent sur une loggia ou une terrasse et bénéficient d’une lumière traversante grâce aux terrasses communes intérieures. La

toiture végétalisée accentue la sensation de nature au cœur du projet. Une salle polyvalente complète l’offre en proposant un espace partagé où se retrouver, travailler ou organiser des évènements, tandis qu’un local à vélos extérieur sécurisé encourage la mobilité douce.

Une offre de logements différenciante avec Häerz Häerz vient enrichir la programmation de Rout Lëns. Cette résidence offre une réelle valeur ajoutée. Sur Liicht et D’Haus, les typologies sont surtout orientées vers les occupants – couples ou familles. Häerz propose quant à lui 90 logements, répartis sur 7 étages, dont 68 % de studios et d’appartements une chambre.

Cette orientation répond à un double objectif : séduire les investisseurs, moins actifs après l’arrêt des aides de l’État en juin 2025, et proposer une réponse adaptée aux nouveaux modes d’habiter. « Nous avons même prévu de grands appartements familiaux conçus pour être réversibles

en usage colocation. Cela permet de diversifier les profils d’acquéreurs et d’attirer de nouveaux types d’occupants qui viendront enrichir et animer davantage le quartier  », détaille Cécile Leyval.

Des commerces de proximité au cœur du quartier

Au rez-de-chaussée de Häerz, face à la place principale et doté d’un parking, quatre cellules commerciales donneront vie au quartier dès les premières livraisons. « Notre priorité est d’accueillir une supérette de quartier, précise Nadia Djenadi, Office & Retail Commercial Director chez IKO. Avec une volonté de répondre aux tendances et attentes des habitants, nous misons sur une offre locale, ainsi que des horaires souples et un lieu de vie favorisant le lien social et la convivialité. Les autres cellules seront dédiées à des services du quotidien : caférestauration, boulangerie, coiffeur ou même services médicaux sont autant d’options envisagées. »

Häerz

La résidence s’élève au cœur du quartier, face à la place principale. Son exosquelette terracotta enveloppe une structure en bois abritant 90 logements traversants, chacun doté d’une loggia ou terrasse. Commerces, salle polyvalente, toiture végétalisée et local vélos enrichissent le quotidien. Avec son CPE A+ A+ A+ et une circulation fluide menant au jardin intérieur, Häerz offre un cadre lumineux et accueillant.

« Notre priorité est d’accueillir une supérette de quartier. Nous misons sur une offre locale, ainsi que des horaires souples. »

Nadia Djenadi

Office & Retail Commercial Director, IKO Real Estate

Ce choix stratégique s’inscrit dans la volonté d’IKO de maîtriser la cohérence commerciale du quartier. « Ces espaces seront proposés en location ou à l'accession, ajoute-telle. Cela nous permet de contrôler la qualité et la complémentarité de l’offre, et de garantir que les premiers habitants disposeront rapidement de services utiles.  » Ces premiers commerces s’adresseront en effet à une communauté de près de 800 personnes présentes sur Rout Lëns lors de la livraison de Häerz ainsi qu’aux riverains des quartiers existants.

Un étage de bureaux de 340 m², avec un lobby dédié et une belle visibilité sur la place centrale, viendra compléter cette programmation. « Nous accordons une attention particulière au secteur médical et aux professions libérales pour répondre à un besoin identifié sur le marché local », souligne Nadia Djenadi.

Häerz, une étape clé dans la transformation de Rout Lëns Prévue entre fin 2028 et début 2029, la livraison de Häerz s’inscrira dans une dynamique plus large : présence dès 2026 du Magasin TT (cf. p. 44), incarnant un lieu vivant et ouvert sur la scène urbaine, dédié à l’hospitalité, et arrivée des premières résidences étudiants (cf. p. 39) et séniors (cf. p. 35).

Avec ses logements compacts, ses commerces de proximité et son espace de bureaux, Häerz se veut un cœur de vie au sein du site. « Chaque nouvelle résidence, chaque commerce ou bureau développé sur Rout Lëns est conçu pour apporter une offre complémentaire, une nouvelle façon d’habiter, ajoute Cécile Leyval. Häerz est une pièce maîtresse : à la fois pour les investisseurs, compte tenu des forts besoins en logements locatifs, pour les habitants, et pour la vitalité du

quartier grâce à ses commerces en rez-de-chaussée. »

Un modèle de commercialisation repensé pour les logements

Depuis 2023, IKO a choisi d’internaliser une partie de ses ventes résidentielles, en complément de ses agences partenaires et de son réseau d’apporteurs d’affaires. La commercialisation de Häerz s’inscrit naturellement dans cette approche. «  Nos clients apprécient surtout notre réactivité, souligne Frédéric Gallonet, Sales Manager chez IKO. Entre la demande de contact et notre retour, il s’écoule au maximum 48 heures, souvent moins. Cela rassure, car les prospects se sentent écoutés. » La proximité avec les équipes gérant chaque projet de résidence permet aussi de répondre très vite à des questions techniques ou à des demandes de modification de plans.

« Nos clients apprécient surtout notre réactivité. »

Frédéric Gallonet Sales Manager, IKO Real Estate

Cécile Leyval insiste sur l’avantage stratégique de ce modèle : « Nous avons un retour direct de la part des prospects et de nos clients, ce qui nous permet de mieux comprendre leurs attentes, leurs besoins et d’identifier d’éventuels freins. Cette écoute nourrit notre manière de concevoir nos produits et notre accompagnement client, et nous donne la possibilité d’adapter nos solutions et nos offres de service, y compris nos garanties, comme la garantie terrain que nous avons ajoutée en complément de la garantie construction. »

Plus qu’une vente, IKO revendique une véritable expérience d’accompagnement. « Nous allons au-delà de la transaction, affirme Frédéric  Gallonet. Qu’il s’agisse de proposer un financement, d’accompagner une revente ou même de fournir des solutions clés en main pour un investisseur avec des packs cuisine et aménagement intérieur – jusqu’à l’assurance loyers impayés –, notre rôle est d’être un partenaire global. Nous sommes en quelque sorte le couteau suisse, nous voyons plus loin que la vente. »

Cette approche se traduit également par la mise en place de nouveaux outils : showrooms et matériauthèques permettent aux clients de visualiser leur future salle de bain, de toucher les matériaux, de comparer carrelages, parquets et finitions, ou encore de choisir parmi des harmonies prédéfinies.

Pour IKO, chaque étape du parcours client doit être fluide et rassurante.

« Avec l’internalisation des ventes, nos clients ont de fortes attentes concernant les étapes encore externalisées, comme les travaux modificatifs ou le choix des finitions. Nous sommes donc en contact permanent avec nos partenaires pour nous assurer que tout se déroule correctement et renforcer notre accompagnement si nécessaire  », conclut Cécile Leyval.

Häerz en chiffres

Livraison prévue : 1er trimestre 2029

90 logements, dont 68 % de studios et d’appartements une chambre

340 m² de bureaux orientés professions médicales et libérales

Population concernée : près de 800 habitants attendus sur Rout Lëns lors de la livraison de Häerz

4 commerces de proximité dont supérette, café-restauration, services quotidiens

Häerz: fillt de Bols vun der Stad

D’Residenz Häerz mécht mat sengen 90 Wunnengen an de Geschäftsflächen e wichtege Schrëtt an der Entwécklung vu Rout Lëns.

D’Residenz, déi op der Home Expo 2025 virgestallt gouf, bitt 90 Wunnengen op 7 Stäck – virun allem Studioen, ergänzt duerch e puer méi grouss Appartementer, déi een an eng Gemeinschaftswunneng ëmwandele kann. D’Gebai, mat sengem kuelestoffaarme Betonskelett a sengem Kär aus Holz, bitt Loggiaen, Terrassen an eng beplanzten Daachfläch. Um Rez-de-chaussée komme véier Proximitéitsgeschäfter wéi e klenge Supermarché an aner wichteg Servicer ënner, wärend eng Bürosetage vun 340 m² besonnesch fir de Medezinsecteur virgesi gouf. E Multifunktiounssall an e Vëlosraum sollen d’Gemeinschaftsgefill stäerken. IKO steiert d’Vermaartung intern a setzt op eng gutt Reaktivitéit souwéi e staarkt, perséinlecht Encadrement, fir den Erwaardunge vun den zukünftegen Awunner an Investisseure gerecht ze ginn.

Créer une résidence accueillante pour les séniors

Au sein du deuxième îlot, la future résidence pour séniors devrait voir ses travaux débuter en 2026 et accueillir ses premiers occupants en 2029. Exploité par la ville d’Esch, ce cocon fera office de porte d’entrée du quartier et rappellera le passé du site grâce à ses matériaux.

L’année 2024 s’est terminée avec le dépôt du permis de bâtir auprès de la ville. Les feux sont désormais au vert pour la future résidence pour séniors. Toutes les autorisations d’exploitation, de bâtir et de Commodo* ont été obtenues. « Nous avons si-

* L’autorisation Commodo fixe les conditions d’aménagement et d’exploitation pour la protection de l’environnement et de la santé notamment.

gné le contrat de réservation avec la ville d’Esch, qui sera propriétaire du bâtiment. Une fois les conditions suspensives levées, nous réitérerons l’acte en fin d’année afin de débuter les travaux préparatifs dans la foulée. Nous avons rédigé les bordereaux détaillés pour lancer les soumissions aux entreprises  », précise Charlotte Hancart, Residential Development Director chez IKO.

Les travaux d’exécution avec l’entreprise sélectionnée devraient quant à eux démarrer au mois de mars 2026. « Notre objectif est d’anticiper les problèmes de mises en œuvre et de les décrire pour donner assez de souplesse à l’entreprise exécutante pour apporter des solutions  », commente Eric Bourdilleau, associé et architecte au sein du bureau d’architecture Jim Clemes.

Le contrat bouwteam, un atout

Pour ce projet de résidence, un contrat bouwteam a été signé avec l’entreprise CLE. Dans le cadre de la phase de conception, des échanges réguliers entre cette dernière, IKO et les architectes ont été menés pour présenter en détail les ouvrages imaginés et discuter d’éventuelles adaptations et optimisations. « Nous planifions des réunions hebdomadaires pour avoir directement l’œil du constructeur et bénéficier de ses conseils. Nous avons signé avec CLE un contrat de conception avec un objectif défini pour chaque bâtiment de l’îlot. Pour chaque phase d’avancement, celle-ci nous soumet un chiffrage et nous vérifions si le but est atteint ou si nous devons envisager des variantes  », explique Charlotte Hancart. En guise de dernière étape, CLE a remis fin 2025 un prix final sur la base des bordereaux pour activer le contrat de travaux d’entreprise générale. Si la convention signée ne signifie pas nécessairement que l’entreprise CLE réalisera les travaux, tout est mis en place pour poursuivre la collaboration.

Une vision commune

Beaucoup d’intervenants sont impliqués dans le projet. Parmi eux, le bureau d’architectes Jim Clemes

Associates, qui a remporté le concours. Pour ce bureau, l’un des grands défis était d’intégrer à sa réflexion l’ambition urbanistique conçue par le bureau planificateur Carta-Reichen et Robert Associés ainsi qu’IKO. « Notre défi était de s’inspirer de l’histoire du site et des matérialités pour créer un bâtiment qui s’insère dans une architecture contemporaine tout en dialoguant avec le passé  », déclare Mathieu Nicol, associé et architecte chez Jim Clemes Associates. Un second défi concernait les contraintes de ratio qui ont abouti à des réflexions architecturales. Des choix ont été faits avec l’idée de faire de ce bâtiment une pièce du puzzle qui s’harmonisera avec les autres immeubles existants et futurs.

Du côté du bureau d’architectes Jim Clemes Associates, on s’enthousiasme de la vision commune. « Nous devons répondre à des impératifs économiques complexes. En tant qu’architectes, nous sommes force de proposition, mais respectons les idées d’IKO et le cahier des charges de la ville d’Esch. Nous cherchons à prendre en compte les contraintes de chacun pour faire de cette résidence un immeuble élégant. Nous nous inscrivons dans un dialogue constructif  », se réjouit

« En tant qu’architectes, nous sommes force de proposition, mais respectons les idées d’IKO et le cahier des charges de la ville d’Esch. »

Mathieu Nicol Associé et architecte, Jim Clemes Associates

Mathieu Nicol. Un sentiment partagé par le développeur et aménageur. « Le bureau Jim Clemes Associates a compris nos attentes et le fait que l’on vende le bâtiment à la ville à un prix défini et selon un cahier des charges précis de surface de la ville. Nous avons eu des discussions sur les prix, sur la conception et sur les surfaces, mais avons toujours trouvé des compromis pour arriver aujourd’hui à un projet abouti et de qualité, dans le timing et le budget prévus », ajoute Charlotte Hancart.

Un lieu de vie sociale

Mais à quoi ressemblera ce projet ?

La future résidence de sept étages et 110 logements (45 de deux chambres et 65 d’une chambre) accueillera des séniors actifs. La grande salle commune au rez-de-chaussée constituera un lieu important de la vie sociale. Elle offrira une vue sur l’espace public et permettra d’accueillir les enfants de la future école du quartier pour faire leurs devoirs. Pour garantir la sécurité et le confort des occupants, la circulation se fera majoritairement via les deux batteries d’ascenseurs.

Du côté des matériaux, les architectes ont opté pour la brique au niveau du soubassement, le verre pour la salle commune et le bois pour les étages afin d’atténuer visuellement la hauteur du bâtiment. Enfin, pour rappeler le passé du site, les architectes ont pensé à de grands escaliers métalliques en extérieur. « En nous inspirant des matériaux déjà présents sur le site, nous avons réussi à imaginer une entrée de quartier cohérente et intéressante. Nous offrons un espace public avec une activité visible et un dialogue entre ce bâtiment et la Halle des Turbines  », affirme Eric Bourdilleau.

Le prochain défi est à présent de construire la résidence en parallèle de cinq autres chantiers. Rien que pour le deuxième îlot, 25 000 m² sortiront de terre. « Nous avons un OPC (ordonnancement, pilotage et coordination) qui gère la coordination de tous ces chantiers », reconnaît Charlotte Hancart. De son côté, le bureau d’architectes a pensé à ces défis. « Tout ce qui peut être

préfabriqué (prémurs, salles de bain, cloisonnement intérieur) sera réalisé en atelier et amené sur site. Cela permet de réduire les machines et le matériel sur place et c’est bénéfique pour la santé des ouvriers », conclut Mathieu Nicol.

L’innovation au service du bien-être

La future résidence pour étudiants, au cœur du deuxième îlot, s’apprête à devenir réalité. À proximité immédiate de la résidence pour séniors et de la résidence Häerz, ce bâtiment sera un exemple d’innovation pour offrir aux étudiants un maximum de confort.

Frédéric Noir

Senior Project Manager, IKO Real Estate

Tout comme les autres projets du deuxième îlot, la résidence pour étudiants a cette année obtenu son permis de bâtir. Les dossiers d’exécution ont également été finalisés et le contrat de réservation avec la ville d’Esch signé au mois de juillet. «  L’avant-projet sommaire est terminé, de même que l’avant-projet détaillé. Nous sommes alors entrés dans une deuxième phase où nous avons rédigé les cahiers des charges dans le but de contractualiser l’opération avec une entreprise générale », précise Frédéric Noir, Senior Project Manager chez IKO.

Pour la réalisation de cette résidence de sept étages, le choix s’est porté, après étude, sur la construction modulaire 2D en bois tant pour les chambres que pour la façade grâce à des panneaux fabriqués

hors site et assemblés sur site. Les cages d’escalier seront quant à elles en béton pour des raisons structurelles. «  La construction modulaire se prête bien à cet immeuble, car les chambres étudiantes sont répétitives. En revanche, la phase d’étude est particulièrement longue et précise. Tout doit être planifié, car l’intégration de ces panneaux n’est pas aussi flexible que la construction traditionnelle. Il est difficile d’ajouter et d’adapter des éléments lors de la mise en place  », poursuit Frédéric Noir.

Ce mode constructif pourrait toutefois être répliqué sur d’autres projets à partir du moment où une certaine standardisation existe (espaces de coliving, par exemple). Il reste en revanche compliqué à utiliser sur des résidences plus traditionnelles.

Jouer sur les façades

Outre le choix du mode de construction, de nombreux défis entourent la conception de la résidence pour étudiants et du deuxième îlot dans sa globalité. «  De par sa position dans le quartier, cet îlot présente des densités de logements et des surfaces importantes, ce qui en fait un projet très compact. Nous avons multiplié les versions de la programmation afin d’imbriquer au mieux les différents immeubles et de limiter au maximum les vis-à-vis. Un travail considérable a également été mené sur les façades pour alléger l’ensemble. La proximité entre les bâtiments — qu’il s’agisse des nouvelles constructions ou des éléments patrimoniaux — a ainsi généré un niveau de complexité architecturale particulièrement élevé », commente Charlotte Hancart, Project Developer

chez IKO. Le concours, lancé pour la résidence pour séniors, a permis de donner la vision architecturale pour l’ensemble de l’îlot. Un module de comparatif architectural, créé par Virtual Building, a permis de comparer les concours des architectes afin de choisir le modèle qui s’intégrait le mieux au quartier.

Quant à la résidence pour étudiants, la principale demande de la ville d’Esch était d’atténuer le caractère répétitif des logements sur la façade. Pour y parvenir, le bureau Vincent Lavergne Architecture Urbanisme a dû faire preuve de créativité.

Une résidence durable

La résidence sera construite en très haute performance avec une réduction de 50 % de son empreinte car-

bone par rapport à des immeubles de référence. Grâce au réseau d’anergie (cf. p. 20), elle sera également indépendante pour sa production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Sans oublier la récolte des eaux grises provenant des douches, salles de bain et lavabo pour alimenter les toilettes (cf. p. 55). Toutes ces installations permettront d’accueillir au mieux les futurs étudiants. Pas moins de 124 chambres standard de 16 m² équipées de salles de bain et 19 chambres PMR sont prévues au sein de l’immeuble d’une surface 5 781 m². Aux derniers étages, deux habitations de 35 m² chacune pourraient héberger des professeurs ou des universitaires encadrants. «  Nous aurons aussi au rez-dechaussée des espaces communs, à la demande de la ville. Dans les

étages, nous retrouverons du côté ouest des cuisines et des salles de repas par double niveau et reliées entre elles par un escalier extérieur  », explique Charlotte Hancart.

Une fois les travaux terminés, la ville prendra le relais pour réaliser l’aménagement intérieur de l’immeuble et s’occuper de l’attribution des chambres. Avec la livraison de la résidence prévue début 2029, IKO entend clôturer la première phase du projet Rout Lëns et créer un mini quartier connecté à la ville et composé des premiers logements, commerces et activités.

Rencontre avec l’architecte

Imaginée par deux bureaux d’architectes, Vincent Lavergne Architecture Urbanisme et l’atelier WOA, la résidence pour étudiants a poussé ces derniers à faire preuve de créativité. Vincent Lavergne aborde les défis architecturaux.

« Ces matériaux traitent de l’identité du quartier et de sa dimension industrielle que nous avons voulu respecter, y compris dans les teintes. »

Vincent Lavergne Architecte, Vincent Lavergne Architecture Urbanisme

Pourquoi privilégier la construction hors site ?

«  La préfabrication est un mode de construction qui permet de bâtir mieux et plus rapidement, afin de répondre aux enjeux sociaux et écologiques du logement au Luxembourg. Il faut trouver une nouvelle manière d’urbaniser, plus intelligente et responsable. La fabrication hors site permet de réaliser des éléments de meilleure qualité et d’acquérir de nouvelles compétences. L’industrie 2.0 bas carbone, c’est l’industrialisation du bois. C’est le seul matériau structurel capable de remplacer le béton et l’acier. »

Quels sont les défis liés à la construction modulaire ?

« Le problème du logement étudiant ainsi que du modulaire, c’est la répétitivité qui peut donner à la façade un effet cage à poules. On a alors le choix d’affirmer cette radicalité ou de l’atténuer. La ville nous a demandé de travailler sur la seconde option. Cela a entraîné une recherche architecturale supplémentaire, notamment sur l’emplacement des fenêtres. Par des variations au niveau de la position et du bardage, on obtient un effet pianotant. »

Comment avez-vous veillé à conserver une certaine cohérence avec les autres immeubles de l’îlot ?

« Nous avons travaillé avec trois matériaux que l’on retrouve sur les trois bâtiments de l’îlot : le bois, la brique et le béton. Ce rythme ternaire permet de créer une unité et une singularité sur le plan urbanistique. Ces matériaux traitent de l’identité du quartier et de sa dimension industrielle que nous avons voulu respecter, y compris dans les teintes. Dans le béton et la brique, on retrouve de l’oxyde de fer (rouge ocre) qui rappelle la Halle des Turbines. Le bois a une teinte naturelle aux tons bruns qui se marient parfaitement avec la terre cuite. »

Comment se déroule la collaboration avec l’atelier WOA ?

« Nous avons l’habitude de travailler ensemble sur des opérations emblématiques en bois. Après avoir reçu la commande, nous les avons contactés pour leur expertise. Ils représentent la dimension de l’architecte-ingénieur avec une maîtrise à la fois technique et architecturale de la construction bois. À la manière d’un bureau d’études, ils nous accompagnent pour choisir le meilleur matériau afin de répondre à une problématique précise. Nous collaborons en équipe mixte. »

[ mdæŋk n] changer sa façon de voir les choses

Magasin TT : redonner vie à un bâtiment historique

Joyau patrimonial et architectural, le bâtiment nommé

Magasin TT fait l’objet d’un important projet de réhabilitation. Ses travaux entreront d’ici peu dans la dernière ligne droite avec une livraison prévue en juillet 2026, moins de six mois avant l’arrivée des premiers habitants.

« Nous avons travaillé à améliorer le contexte du bâtiment en tenant compte de son ancienneté. »

Maxime Pechon Project Manager, IKO

Real Estate

Maxime Pechon Project Manager, IKO Real Estate

Parmi les cinq bâtiments patrimoniaux du futur quartier Rout Lëns, le Magasin TT est le premier à être réhabilité. Les travaux, supervisés par IKO, avancent à bonne allure pour pouvoir livrer le bâtiment en juillet 2026. « Au niveau du gros œuvre, nous avons terminé les fondations. Nous avons aussi réalisé des maçonneries au rez-de-chaussée qui accueillera un double mur composé de blocs de chanvre. Un matériau écologique qui permet d’éviter les ruptures thermiques ainsi que les risques de moisissure et de condensation », explique Maxime Pechon, Project Manager chez IKO. Si certains éléments existants, comme la

charpente et la sous-toiture, ont été conservés et remis à neuf, les réseaux d’électricité, de chauffage et de ventilation ont été entièrement remplacés.

Un chantier plein de surprises

Cette phase est synonyme de découvertes pour les équipes qui souhaitaient créer un sous-sol afin d’y aménager des installations techniques. « Le bâtiment tel que nous l’avons retrouvé présentait simplement un rez-dechaussée. Lors des travaux de terrassement, nous avons constaté que les murs descendaient très bas et qu’une cave avait existé et

avait été remblayée  », commente Maxime Pechon.

Dans ce sous-sol, des massifs en béton ont été retrouvés. N’ayant aucune fonction statique, ces derniers ont été démolis et évacués. Une étape qui a retardé le terrassement, mais a permis de prendre de l’avance, en évitant de construire de nouveaux murs sous terre. « Tous ces ajustements, liés à la réalité d’un chantier de réhabilitation comme celui-ci, nous ont poussés à déposer un permis modificatif auprès de la ville d’Esch pour régulariser ces adaptations », annonce Aline Picard, Urban Planning & Infrastructure Director chez IKO.

Conserver le cachet historique

Sauvegarder l’architecture du Magasin TT tout en veillant au respect des normes techniques est un challenge majeur, tant pour la qualité du vitrage que pour les menuiseries ou l’isolation. « Les défis de ce chantier sont notamment situés au niveau thermique. Nous avons travaillé à améliorer le contexte du bâtiment en tenant compte de son ancienneté. Nous avons dû maîtriser les contraintes en matière de gestion de l’humidité, mettre en place une ventilation performante et une certaine isolation pour limiter la consommation et amener plus de confort », explique Maxime Pechon.

Si les travaux au sein du bâtiment laissé à l’abandon durant de nombreuses années sont complexes, ceux réalisés à l’extérieur le sont tout autant. La démolition des structures intérieures et des contreforts peut avoir un effet négatif sur la stabilité de la façade historique. Pour renforcer celle-ci, d’énormes caissons métalliques traversant le bâtiment ont été vissés par l’extérieur. Ils visent à maintenir ce dernier pour éviter tout mouvement, le temps que de nouveaux ouvrages intérieurs soient créés. « Nous ne voulons pas faire du Magasin TT un bâtiment neuf. Sous réserve qu’il n’y ait pas d’infiltration ou de problème majeur de stabilité,

nous souhaitons laisser les briques et la façade en place. Cela fait plus d’un siècle que le bâtiment existe. Il doit pouvoir continuer à vivre comme par le passé malgré les nouvelles réglementations », précise Aline Picard.

Ce souci de préservation du patrimoine passe également par l’innovation, l’un des piliers d’IKO. Pour respecter le caractère historique du Magasin TT, l’entreprise collabore avec l’INPA (Institut national pour le patrimoine architectural) afin d’installer des tuiles photovoltaïques offrant de l’étanchéité à la toiture et de l’électricité pour tout l’immeuble. Le bâtiment étant classé, les panneaux photovoltaïques traditionnels sont exclus. Le système de tuiles, qui garantit une couverture totale de la toiture, n’en est qu’à ses débuts au Luxembourg. Il permet toutefois de cacher les câbles électriques sans mettre à mal l’ancienne charpente en bois. Grâce aux différents formats possible, ce système imite parfaitement les tuiles traditionnelles et fusionne avec la toiture tout en fonctionnant comme un panneau photovoltaïque classique.

Un concept fort et innovant

Ces travaux terminés et l’enveloppe du bâtiment entièrement fermée, la prochaine étape concernera les phases de parachèvement (équipements, revêtement, peintures, etc.) à l’intérieur pour accueillir un futur restaurant, par exemple, lieu d’hospitalité par excellence avec sa terrasse et sa mezzanine. Et pour cet espace, les ambitions d’IKO sont élevées : trouver un exploitant unique pour ce lieu au cachet tout particulier. « Nous voulons que le Magasin TT soit un point d’ancrage du quartier et qu’il vive tout au long de la journée, pas seulement à l’heure du déjeuner, avec une programmation mixte

« Cela fait plus d’un siècle que le bâtiment existe. Il doit pouvoir continuer à vivre comme par le passé malgré les nouvelles réglementations. »

Aline Picard Urban Planning & Infrastructure Director, IKO Real Estate

Become the Main Spot

(qui inclue d’autres activités et services qui pourraient par exemple être la fabrication et la commercialisation de produits artisanaux en journée). Comme d’autres bâtiments patrimoniaux luxembourgeois, nous souhaitons que son offre rayonne au niveau national et international  », se réjouit Nadia Djenadi, Office & Retail Commercial Director chez IKO.

Plus qu’un exploitant, c’est un partenaire qui est aujourd’hui recherché. Un partenaire qui partage les mêmes valeurs que celles du projet et qui possède une vision innovante. «  Le lieu est magnifique et ses aménagements vont faciliter la vie de l’opérateur. Nous voulons en contrepartie être challengés et sur-

pris avec un concept fort pour cette première offre commerciale hospitality  », poursuit Nadia Djenadi. Un appel à projet a été lancé par IKO en janvier 2026. Cette procédure permet de sonder le marché et inviter les potentiels candidats à exprimer leur envie d’occuper cet espace. Dès l’été 2026, le candidat choisi pourra démarrer son installation dans un bâtiment préaménagé avec l’ambition de pouvoir ouvrir ses portes à la fin de l’année 2026 et accueillir les premiers résidents.

En cours de réhabilitation avec une inauguration prévue pour la rentrée 2026, le Magasin TT a vocation à devenir un lieu d’hospitalité animé par une programmation mixte.

Pour en trouver l’exploitant idéal, IKO a présenté les atouts du bâtiment et lancé un appel à projet lors d’un événement organisé le 14 janvier 2026.

Complexe scolaire, une parfaite combinaison de confort et de performance

À l’entrée de Rout Lëns, la future école bénéficiera d’une double certification Well Building™ et Carbon Footprint Neutral. Une démarche qui traduit les ambitions élevées d’IKO, de la ville d’Esch et du bureau Fabeck Architectes en matière de confort et d’environnement.

« Nous visons le niveau Gold avec un score de 60 points, mais nous pourrions, en améliorant notre score, atteindre le niveau Platinium. »

Frédéric Sold Architecte associé, Fabeck Architectes

Le quartier Rout Lëns sera certifié selon le référentiel Well Community™, qui définit de nombreux critères à atteindre afin de protéger la santé et le bien-être des individus dans tous les aspects de la vie communautaire. « La vision d’une communauté Well est inclusive, intégrée et résiliente, favorisant des niveaux élevés d’engagement social. Afin de valider la certification, certains bâtiments doivent également être certifiés, ce qui est le cas du groupe scolaire. Nous visons le niveau Gold avec un score de 60 points, mais nous pourrions, en améliorant notre score, atteindre le niveau Platinium  », se réjouit Frédéric Sold, architecte associé chez Fabeck Architectes.

Les ambitions environnementales et de bien-être sont donc élevées pour ce projet. L’un des objectifs d’IKO et des architectes est de créer un envi-

ronnement sain, stimulant et inclusif pour favoriser l’épanouissement, la concentration et la réussite des élèves et du personnel. Une attention particulière sera portée sur la qualité de l’air, la lumière, l’acoustique, le confort thermique, l’accès à la nature, la nutrition et la santé mentale.

Il sera aussi question de réduire l’empreinte carbone du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie par l’usage de matériaux bas carbone et d’énergies renouvelables ainsi que par une gestion durable des ressources notamment. Enfin, l’école deviendra un lieu pédagogique et engagé pour former les générations futures selon les enjeux du développement durable.

La ventilation manuelle (ouverture des fenêtres par les occupants), le

raccordement au réseau d’anergie* du quartier, l’accès à des points d’eau, l’apport de la lumière naturelle, la maîtrise de l’éblouissement et de la surchauffe ainsi que la présence d’une cuisine dans laquelle des menus adaptés seront préparés illustrent cet objectif. « Les restaurants seront séparés par cycle, ce qui s’inscrit parfaitement dans le volet Community », précise Mirza Sahman, architecte au sein de la Division de l’architecture de la ville d’Esch. « Le confort thermique sera assuré par une bonne isolation, des protections solaires et des îlots chauffants (dispositif de chauffage d’appoint). Les classes seront autonomes en matière de ventilation, qui ne sera pas centralisée, mais intégrée dans la façade. Le système de ventilation 100 % air neuf fournira uniquement de l’air extérieur pour renouveler celui à l’intérieur. De quoi améliorer la qualité de l’air  » , ajoute Frédéric Sold.

Favoriser le bien-être et l’inclusion sociale

L’un des points les plus importants pour le bien-être des enfants concerne les cours de récréation et espaces verts répartis dans le complexe. La plus grande cour sera située au rez-de-chaussée avec des jeux ancrés au sol. Les autres, aux étages, seront couvertes pour certaines et accueilleront notamment jeux et serre pédagogique. « Ces cours contribuent au bien-être des élèves et enseignants qui sont séparés par cycles. Nous nous trouvons en bout de lentille avec un projet en longueur et étroit. La morphologie

* Réseau alimenté par des sondes géothermiques qui puisent la chaleur emmagasinée dans le sol pour fournir aux logements de l’eau chaude et du chauffage en hiver ainsi que de l’air froid capable de rafraîchir les bâtiments en été.

du terrain nous a poussés à travailler sur différents niveaux  », commente Tatiana Fabeck, architecte associée et gérante de Fabeck Architectes. Une démarche qui fait écho à la biophilie intégrée dans le projet. Cette approche cherche à reconnecter les occupants avec la nature grâce à la lumière, aux plantes et matériaux organiques comme le bois, utilisé dans la construction de l’école. Les cours de récréation seront par exemple recouvertes de toitures en bois.

L’école se veut aussi inclusive. Avec son antenne CDM (Centre pour le développement moteur), le bâtiment pourra accueillir les élèves avec des problèmes moteurs. Ces derniers disposeront de classes adaptées au rez-de-chaussée et pourront exercer leur motricité sur des installations comme l’AirTramp, un trampoline sur un coussin d’air de 80 cm. Les accès, pensés pour la mobilité douce, sont aussi adaptés aux PMR (personnes à mobilité réduite).

Un bâtiment bas carbone

Outre la certification Well Building™, l’école sera aussi certifiée Carbon Footprint Neutral, tout comme le quartier. À l’échelle du bâtiment, l’empreinte carbone doit être réduite d’au moins 30 % grâce à l’usage de béton bas carbone et de matériaux biosourcés. D’autres produits auront un contenu recyclé important ou seront produits grâce à un mix énergétique à faibles émissions. Des panneaux photovoltaïques sur la toiture couvriront une part importante des besoins en électricité.

Des challenges architecturaux et techniques

La certification Well a un impact sur les choix architecturaux dès la genèse du projet. Pour concilier confort et performance énergétique, il faut

en effet minimiser la consommation d’énergie et les émissions carbone. La double exigence Well Building™ et bas carbone impose aussi des monitorings et des contrôles. « Trouver un équilibre entre contraintes budgétaires et exigences environnementales est compliqué. Garantir la durabilité pour les années à venir est un challenge continu qui concerne l’exploitation du bâtiment », explique Mirza Sahman.

Une fois le complexe terminé, il reviendra aux équipes pédagogiques de traduire les critères Well dans le programme d’enseignement pour avoir des enfants, des enseignants et un personnel encadrant heureux, évoluant dans un environnement

offrant confort et bien-être. Mirza Sahman l’affirme, « chaque projet dans le cadre scolaire est un projet pilote. Dans le cas d’une commune comme Esch qui a signé le Pacte Climat, il y a tout intérêt à développer au maximum ses compétences environnementales. Ce projet servira donc d’exemple. »

L’avant-projet définitif voté au conseil communal et le dossier d’autorisation introduit, les dossiers d’appels d’offres ont pu être complétés. Le premier d’entre eux concerne la réalisation de pieux de fondation et l’installation de chantier. « Le sol n’est pas optimal. Nous allons y placer 500 pieux pour asseoir l’école. La clé de voûte du

planning, c’est le démarrage de cette installation qui va conditionner le projet. Le délai d’exécution pour ce volet est de 90-120 jours ouvrables. Nous allons donc avancer par phases dès le printemps 2026 », promet Frédéric Sold.

Composition de l’école

crèche, école fondamentale, maison relais, restaurant, salle de psychomotricité, espace interaction, atelier de construction, atelier jardin, bibliothèque et CDM (Centre pour le développement moteur)

Estimation du nombre d’élèves

300

Surface 14 828,5 m2

(sous-sol, rez-de-chaussée et 3 niveaux supérieurs)

Nombre de salles de classe

20 réparties dans les 4 cycles

Matériaux

bois et béton bas carbone

3 cours de récréation

Date de livraison septembre 2028

Certification

Well Building™ et Neutral Carbon Footprint

La neutralité carbone, un objectif à l’échelle du quartier

Dans le cadre de sa politique RSE*, IKO s’est fixé dès le lancement du projet d’aménagement du quartier Rout Lëns un objectif clair : atteindre la neutralité carbone. Pour y parvenir, il est nécessaire d’agir à la fois sur la conception des projets, le choix des matériaux de construction et sur les énergies utilisées pour l’exploitation des immeubles du quartier. Une démarche désormais reconnue et certifiée.

Si la stratégie RSE d’IKO repose notamment sur la biodiversité, la santé et le bien-être, une part importante de celle-ci est dédiée au volet environnemental. Dès le début du projet, IKO a affiché des volontés claires sur cet aspect. L’ambition de développer un quartier neutre en carbone a toujours été clairement affichée.

Cette neutralité n’est pas une obligation réglementaire pour la conception de nouveaux quartiers, mais IKO a choisi d’en faire une priorité. « Il s’agit d’un engagement fort pris dès le lancement du projet  », souligne Delphine Desgurse, Innovation Director chez IKO.

Une méthodologie sur mesure

Une fois l’objectif défini, il a fallu déterminer les moyens pour l’atteindre.

* Responsabilité Sociétale des Entreprises

« Cette neutralité a fait l’objet de discussions. Des efforts de réduction du bilan carbone étaient nécessaires, mais nous ne disposions pas encore de méthodologie. Nous avons donc cherché une certification sur laquelle nous appuyer  », se souvient Delphine Desgurse.

Au Luxembourg, aucune certification de ce type n’existait jusqu’alors. Précurseur, IKO a une nouvelle fois fait preuve d’innovation en s’inspirant de certifications étrangères reconnues, telles que le label français BBCA (Bâtiment Bas Carbone), devenu à l’échelle internationale la LCBI (Low Carbon Building Initiative), tout en restant limité au périmètre du bâtiment. En collaboration avec le bureau luxembourgeois Énergie Environnement S.A., IKO a ainsi développé une méthodologie progressive, conçue pour accompagner et améliorer les pratiques de manière

continue au fil du temps. « Nous avons choisi la certification qui correspondait le mieux à notre projet. La certification Carbon Footprint a pour avantage d’être locale. Elle est adaptée au marché, aux habitudes et aux produits luxembourgeois. Elle comporte trois niveaux – checked, optimised et neutral  », explique Stéphane Valet, Project Management Director chez IKO. Ce dernier niveau implique de compenser le poids carbone résiduel dans un projet par une compensation carbone définie dans le cadre de Rout Lëns, notamment via le financement d’un programme de reforestation labellisé « Bas Carbone », en particulier dans l’est de la France.

Une stratégie globale et progressive

Si, dans le secteur de la construction, les projets de développement étaient traditionnellement concen-

« Il s’agit d’un engagement fort pris dès

le lancement du

projet. »

Delphine Desgurse

Innovation Director, IKO Real Estate

trés sur le carbone opérationnel et l’énergie nécessaire pour exploiter les bâtiments, le carbone incorporé – lié aux matériaux et processus de construction – était souvent relégué au second plan. Ce sujet, IKO a appris à l’apprivoiser avec cette certification. Il a été décidé de procéder par étapes en fixant, pour chaque îlot, un objectif chiffré : 25 % de réduction pour le premier îlot (immeubles Liicht, D’Haus et logements abordables pour le compte de la ville d’Esch ainsi que le parking) et jusqu’à 50 % pour certains bâtiments, comme ceux du deuxième îlot. Pour y parvenir, des choix structurants ont été effectués dès la conception. « Nous

avons optimisé les surfaces, diminué les quantités de matériaux et travaillé avec des produits décarbonés, tels que, notamment, le béton bas carbone, le bois et les isolants biosourcés. Pour les façades extérieures, les châssis aluminium contiendront jusqu’à plus de 80 % de matériaux recyclés  », déclare Stéphane Valet.

Des discussions ont donc été menées avec les architectes pour fixer un pourcentage de réduction de l’empreinte carbone. « En fonction des bâtiments et de leurs caractéristiques, ces objectifs seront plus ou moins importants  », précise Delphine Desgurse. En raison

Chiffres clés

Objectif

atteindre la neutralité carbone d’ici 2035

Réduction de 25 % du carbone incorporé pour le premier îlot (Liicht, D’Haus, résidence de logements abordables de la ville d’Esch, le parking)

Jusqu’à 50 % de réduction pour les immeubles du deuxième îlot

Haute performance énergétique pour l’ensemble des bâtiments (niveau A+)

50 % de l’électricité nécessaire aux habitants produite par des installations photovoltaïques

de contraintes techniques, certains projets seront moins performants et doivent donc être compensés par d’autres sur lesquels le niveau d’exigence sera plus élevé.

Pour chaque îlot, des contrôles sont effectués. Une première évaluation est réalisée en phase de conception, afin de vérifier la cohérence avec les objectifs fixés. Une seconde se déroule à la livraison pour s’assurer que les données prises en compte dans l’étape précédente ont été respectées.

« La certification Carbon

Footprint

a pour avantage d’être locale. Elle est adaptée au marché, aux habitudes et aux produits luxembourgeois. »

Stéphane Valet

Project Management Director, IKO Real Estate

Recourir aux énergies renouvelables

Repenser la manière de construire un immeuble est crucial pour réduire les émissions carbone. Optimiser l’usage de l’énergie au quotidien l’est tout autant pour parvenir à la neutralité. Sur ce point, les bâtiments du quartier visent zéro émission en termes de carbone opérationnel lié aux consommations énergétiques.

Tous les bâtiments atteignent au moins le niveau A+ sur l’indicateur de performance environnementale du certificat de performance énergétique. Par exemple, l’immeuble

Häerz obtient la note A+ A+ A+, le plus haut niveau en termes de performance énergétique (faible consommation d’énergie primaire), d’isolation thermique (limitant les pertes de chaleur) et de perfor-

mance environnementale exemplaire (émissions de gaz à effet de serre très faibles, voire nulles). « Les systèmes de production et de distribution énergétiques des immeubles du quartier Rout Lëns se basent d’abord sur la géothermie. Les calories issues du sol sont exploitées grâce au réseau d’anergie, alimenté par des sondes géothermiques, développé par Callisto, pour le chauffage et le rafraîchissement des bâtiments ainsi que l’eau sanitaire  », commente Stéphane Valet.

Le photovoltaïque vient en complément, avec la volonté d’exploiter au maximum les toitures afin de produire l’électricité nécessaire aux habitants. Cette production couvrira au minimum 50 % des besoins primaires – usages techniques du réseau Callisto et électromobilité. «  Pour le premier îlot

certifié, nous atteignons même 90 %. En complément, la copropriété de chaque bâtiment résidentiel s’engagera à choisir un fournisseur d’électricité proposant un contrat d’énergie verte, c’est-à-dire issue d’énergies renouvelables  », conclut Delphine Desgurse.

Modulaire 2D & eaux grises : le labo grandeur nature du deuxième îlot

Construire vite, bien et bas carbone. Sur le deuxième îlot, IKO mise sur la préfabrication 2D en bois pour la résidence étudiants et sur une boucle de réutilisation des eaux grises pour les résidences étudiants et séniors.

Ce choix permet de gagner quatre à cinq mois sur le chantier, de réduire l’empreinte carbone et de couvrir environ 2 500 m³/an des besoins en eau des WC, dans un cadre de contrôle sanitaire et réglementaire désormais clarifié.

La future résidence étudiants bénéficiera d’un mode de construction particulier. En effet, les équipes d’IKO ont décidé pour cette dernière de recourir à la construction modulaire 2D sous forme de panneaux en bois. Un choix mûrement réfléchi, comme l’explique Del-

phine Desgurse, Innovation Director chez IKO. «  Nous avons réalisé des études préalables avec Neobuild sur l’opportunité de construire en 3D ainsi que sur les potentiels fournisseurs, y compris en France et en Belgique. Ce type de fabrication prend la forme de cubes posés les uns sur les autres pour constituer des pièces. Nous avons finalement décidé de privilégier la 2D pour cette résidence. »

L’étude comparative entre la 2D et la 3D a révélé que la première était davantage adaptée au projet.

« Les modules sous forme de panneaux en lamellé-collé (GLT) sont plus simples à transporter et arrivent tout prêts sur site pour être assemblés. »

Frédéric

Noir

Senior Project Manager, IKO Real Estate

« Nous avons opté pour un concept innovant : la récupération des eaux grises, c’est-à-dire les eaux domestiques peu chargées : douches, lavabos, bains. »

Delphine Desgurse Innovation Director, IKO Real Estate

«  Nous avons en effet des couloirs de circulation qui sortent du mode standard et qui se prêtent mieux à la 2D  », explique Frédéric Noir, Senior Project Manager chez IKO. Seuls les modules de salle de bains seront réalisés en modules 3D.

Une solution économique et écologique

Par rapport à une construction classique, cette alternative permet de gagner quatre à cinq mois. « Il s’agit d’une préfabrication réalisée en usine. Nous travaillons donc dans de meilleures conditions avec une qualité de matériaux et de mise en œuvre supérieure. Les modules sous forme de panneaux en lamellé-collé (GLT) sont plus simples à transporter et arrivent tout prêts sur site pour être assemblés », commente Frédéric Noir.

L’un des autres atouts de cette solution est son aspect écologique. En effet, la construction modulaire 2D permet une optimisation carbone, car elle utilise moins de

bois et permet de réduire la quantité de déchets. Les modules sont également démontables et peuvent être transformés, à la différence de certains systèmes 3D. « Un avantage en construction circulaire qui tient compte de la démontabilité des matériaux en fin de vie du bâtiment  », indique Frédéric Noir.

Optimiser la récupération des eaux grises

La construction modulaire n’est pas la seule approche environnementale privilégiée par IKO pour faire du quartier une référence en termes d’innovation et bonnes pratiques. La gestion de l’eau, une ressource précieuse, a aussi toute son importance.

Pour l’aménagement de Rout Lëns, IKO a choisi de mettre en place une importante démarche de récupération des eaux pluviales pour combler notamment le besoin d’arrosage de l’ensemble du site, qui comptera également 50 % de toitures végétalisées, de nombreux arbres ainsi que des bassins et noues de rétention.

«  Au niveau de la résidence pour étudiants, mais aussi de la résidence pour séniors, nous avons décidé, avec le soutien de la ville d'Esch, d'aller plus loin sur l’économie d’eau liée aux usages d’habitation. Nous avons opté pour un concept innovant : la récupération des eaux grises, c’est-à-dire les eaux domestiques, peu chargées, en provenance des douches, lavabos, bains », se réjouit Delphine Desgurse.

Les deux immeubles ont été sélectionnés pour leur importante capacité de collecte de ces eaux usées. Le but est de recueillir les eaux provenant des lavabos, des douches et des baignoires dans des canalisations doubles, de les filtrer et de les réinjecter ensuite dans les toilettes, qui représentent une part importante de la consommation d’eau dans un logement. « Nous estimons que les besoins globaux pour l’eau des toilettes sont d’environ 2 500 m³/an. Cette collecte des eaux issues de ces installations permet de couvrir 100 % des besoins

de ces deux résidences  », déclare Frédéric Noir.

Établir un cadre clair

Ces choix sur la manière de construire les deux résidences, afin de préserver l’environnement, apportent leur lot de défis. En particulier pour la gestion des eaux.

Au Luxembourg, jamais un tel projet n’a été réalisé à cette échelle (plus de 200 logements collectifs). Le cadre de sa mise en œuvre, le contrôle par l’exploitant, la qualité de l’eau, tout devait être défini. «  Nous avions initialement prévu ce concept pour le premier îlot et ses trois résidences mêlant privé et public. Nous nous sommes rendu compte que ce serait complexe à gérer pour une copropriété mixte  », précise Delphine Desgurse.

En 2025, l’Agence de la gestion de l’eau (AGE), qui représente l’État, a publié des prescriptions offrant un cadre sécurisant pour la ville d’Esch afin de mettre ce projet sur pieds.

« Nous sommes au début de ces concepts écologiques. Si elle est intéressante d’un point de vue environnemental, cette solution doit encore gagner en rentabilité. Cela sera possible avec la hausse du prix de l’eau dans les années à venir  », explique Frédéric Noir.

Ces conclusions, les équipes d’IKO les ont intégrées dans une étude présentée à la ville d’Esch ainsi qu’à l’AGE. Elles espèrent maintenant voir ces concepts innovants, tant la récupération des eaux grises que la construction modulaire, mis en place, et montrer la voie à de futurs projets au Luxembourg.

Modulaire & eaux grises

2D vs 3D la 2D s’adapte mieux aux couloirs non standard de l’îlot ; salles de bains en modules 3D

Chantier

délais -4/5 mois, moins de déchets, meilleure qualité d’exécution en usine

Économie circulaire

~2 500 m³/an d’eau potable économisés (besoins WC cumulés)

Panneaux en lamellé-collé (GLT) les couches de bois sont collées dans la même direction, ce qui renforce la résistance dans une seule direction

« Nous sommes au début de ces concepts écologiques. Si elle est intéressante d’un point de vue environnemental, cette solution doit encore gagner en rentabilité. »

Frédéric Noir

Senior Project Manager, IKO Real Estate

Construire un immeuble vertueux grâce au réemploi de matériaux

La neutralité carbone est au cœur du futur quartier Rout Lëns et se décline entre autres dans les modes constructifs. Pour le lot 6, une résidence vendue à la ville d’Esch, les équipes d’IKO et le bureau d’architectes UMA ont privilégié le réemploi de matériaux. Une démarche pensée sur le long terme et qui pourrait servir d’exemple.

Philippe Mars Senior Project Manager, IKO Real Estate

Dans le cadre de la stratégie Carbon Footprint Neutral de Rout Lëns, définie avec le bureau Énergie et Environnement, IKO entend réduire les émissions sur trois volets : le carbone de construction, le carbone en phase d’exploitation grâce au réseau d’anergie et enfin la compensation. «  Pour y parvenir, nous avons par exemple étudié des constructions en bois pour les lots précédents. Nous nous sommes dit que cette réduction passait aussi par l’utilisation de matériaux de réemploi. C’est cette approche que nous avons privilégiée pour le lot 6 avec l’idée d’innover. Lors du concours, nous avons

demandé aux architectes de proposer des solutions et UMA a remis un projet avec différents concepts  », explique Charlotte Hancart, Project Developer chez IKO.

Une approche nouvelle et challengeante

Démarche encore peu développée au Luxembourg, le réemploi envisagé pour ce projet se concentre sur l’aménagement des locaux communs intérieurs, les revêtements extérieurs (aménagements paysagers, pavage, etc.) ainsi que sur la conception de matériaux techniques démontables et biosourcés.

Pour y parvenir, IKO et UMA ont décidé de procéder par étapes. «  En matière de réemploi, il existe une tension vis-à-vis du stockage. Même si l’État désire mettre en place des zones de stockage pour que les entreprises y déposent leurs matériaux destinés à être rénovés, l’entreposage nécessite des terrains. Or, le foncier reste assez cher  », commente Charlotte Hancart. Le fait que la filière soit encore peu structurée au Luxembourg constitue un autre défi. Cependant, des groupes de travail se mettent progressivement en place, témoignant d’une dynamique naissante.

Calendrier du lot 6

(Logements abordables pour la ville d’Esch)

Dépôt du permis de bâtir : fin 2025

Phase d’instruction et dossier d’exécution

Collaboration en bouwteam avec l’entreprise CLE pour l’accompagnement en phase de conception et le chiffrage

Début des travaux : septembre 2026

Livraison prévisionnelle : septembre 2028

Intégrer le réemploi dès la phase de conception

Pour mettre en place cette approche, le choix s’est porté sur le lot 6 vendu à la ville d’Esch. Un client unique qui a inscrit la réduction carbone dans son pacte logement. « Situé en proue de site, il servira d’exemple et permettra de sensibiliser les futurs habitants à cette nouvelle manière d’envisager la construction  », précise Sophie  Michaux, architecte gérante chez UMA. Les architectes et IKO se sont donc mis en contact avec la ville pour savoir quels bâtiments allaient être démolis à proximité,

afin d’y récupérer des éléments. «  Nous sommes tombés sur l’école de Brouch que nous avons visitée. Les plinthes se sont immédiatement imposées et elles portent une belle histoire. Nous restons attentifs et pourrions également récupérer des éléments dans d’autres immeubles, notamment grâce à nos échanges avec la plateforme luxembourgeoise dédiée au réemploi de matériaux de construction, Re:USE  », ajoute l’architecte.

Pour chaque matériau potentiel détecté, une analyse est effectuée pour obtenir la validation du bureau

de contrôle quant à sa conformité. « Si nous prenons l’exemple des châssis, certaines sociétés expertes réintroduisent de l’aluminium d’anciens châssis dans de nouveaux. Dans le lot 6, il est probable que de l’aluminium recyclé soit utilisé », déclare Philippe Mars, Senior Project Manager chez IKO.

Prendre en compte le cycle de vie du matériau

Le futur usage et le démontage des éléments, béton et bois, doivent aussi être envisagés en amont. Les gaines de ventilation seront notamment intégrées dans de faux

« Nous allons plisser le bardage en métal afin de le faire vibrer pour avoir des jeux de lumière, et lui donner du relief. »

Sophie  Michaux Architecte chez UMA

« Nous avons imaginé, entre autres, recourir à de la laine de bois dans les cloisons intérieures.

»

Philippe Mars

Senior Project Manager, IKO Real Estate

plafonds plutôt que dans le béton.

Un choix qui réduit l’épaisseur de la dalle et permet des économies de carbone. Ces matériaux pourront à l’avenir, être plus facilement réutilisés ou recyclés.

Outre la démontabilité, le réemploi inclut également l’usage de matériaux biosourcés. « Nous avons imaginé, entre autres, recourir à de la laine de bois dans les cloisons intérieures, car c’est un produit connu et maîtrisé qu’on utilise un peu partout et qui a un bon pouvoir acoustique. Nous invitons les architectes et l’ensemble de l’équipe projet à nous

challenger sur le sujet afin de nous proposer d’autres pistes de matériaux biosourcés à intégrer dans le projet  », confie Philippe Mars. Panneaux acoustiques en cellulose de lin, produits à base d’herbe ou encore matériaux issus de déchets de papier ou de textile font partie des options également envisagées et actuellement à l’étude.

Montrer la voie

Une fois le permis de bâtir déposé et le dossier d’exécution terminé, l’objectif est de débuter les travaux en septembre 2026. Le futur immeuble de 7 étages, composé

de 42 logements pour une surface de 5 550 m², sera livré en 2028 et prendra la forme d’un monolithe. « Il s’affirme comme un gros volume, mais nous allons plisser le bardage en métal afin de le faire vibrer pour avoir des jeux de lumière, et lui donner du relief  », détaille Sophie  Michaux. Au rez-de-chaussée, une salle d’une cinquantaine de mètres carrés pourra être utilisée par les occupants pour de petites fêtes. Elle offrira un accès direct à un rez-dejardin avec des potagers et communiquera avec les chemins menant à l’école.

Grâce à l’expérience acquise sur le lot 6, il n’est pas exclu d’appliquer une démarche de réemploi pour d’autres immeubles du quartier. « Nous en tirerons des leçons sur ce qui est acceptable, ce qui doit être écarté. Nous sommes en train de constituer une boîte à idées à utiliser pour de futurs projets  », se réjouit Charlotte Hancart. Une démarche qu’IKO espère voir adopter par l’ensemble des promoteurs pour créer une nouvelle dynamique au Luxembourg.

En nohaltegt Gebai bauen

Am Quartier Rout Lëns setzt de Lot 6 op Kuelestoffneutralitéit duerch d’Wiederverwendung vu Material als Beispillprojet.

Am Kader vun der Klimastrategie vu Rout Lëns setzt de Lot 6, eng Residenz fir d’Stad Esch, op d’Wiederverwendung vu Material. IKO an den Architektebüro UMA hunn dës Approche schonn an d’Konzeptiounsphas integréiert, besonnesch fir d’Gemeinschaftraim, d’Baussen-anlagen an demontabel technesch Elementer. Materialien aus Gebaier, déi ofgerappt solle ginn, wéi zum Beispill d’Schoul zu Bruch, kënnen no der Validatioun vun der technescher Inspektioun nees benotzt ginn. De Gebrauch vu biobaséiertem Material wéi Holzwoll oder Planzefaserplacke gëtt och gepréift. D’zukünftegt Gebai mat 42 Wunnengen op 7 Stäck ass fir 2028 geplangt a soll als Beispill déngen, fir d’Wiederverwendung vu Material zu Lëtzebuerg ze fërderen. D’Zil ass, den CO2-Foussofdrock ze reduzéieren a gläichzäiteg nei, nohalteg Bauweisen ze etabléieren.

Le choix du bois, le pari de l’innovation

La résidence D’Haus accueillera ses premiers habitants à la fin de l’année 2026. Pour cet immeuble, IKO a décidé de privilégier une structure en bois. Une approche locale, écologique et innovante qui s’inscrit dans la philosophie d’un quartier écoresponsable.

La conception et le développement du quartier Rout Lëns s’inscrivent dans une démarche écoresponsable. IKO souhaite en effet réduire de 50 % l’impact carbone dans la construction (carbone incorporé*) par rapport à des bâtiments de référence**. « Pour chaque développement, nous avons fixé un objectif. Le premier îlot n’échappe pas à cette ambition  », déclare Stéphane Valet, Project Management Director chez IKO.

Parmi les premiers immeubles résidentiels du quartier à voir le jour, le premier îlot devra réduire de 20 % son empreinte carbone. Pour atteindre

* Le carbone incorporé désigne les émissions de gaz à effet de serre associées à l’extraction des matières premières, à la fabrication, au transport, à l’assemblage, à l’utilisation, à l’entretien et à la fin de vie d’un produit ou d’un bâtiment.

** Le bâtiment de référence est une copie virtuelle de bâtiment planifiés, utilisée pour évaluer la performance énergétique future et dont les caractéristiques de performance sont définies par la loi.

un tel but, opter pour une structure en bois pour l’immeuble D’Haus était tout indiqué. Un choix qui ne doit rien au hasard, comme l’explique Olivier Steitz, Senior Project Manager chez IKO. «  Concernant le poids carbone, nous raisonnons au niveau du premier îlot qui compte trois bâtiments. D’Haus bénéficiera d’une structure en bois, au contraire des deux autres résidences qui seront en béton bas carbone. Malgré les progrès réalisés avec ce matériau pour bonifier le bilan carbone, il est important de compenser pour trouver un équilibre. Nous avons choisi de privilégier le bois pour D’Haus, car cette résidence a la plus grande surface constructible : 9 000 m². »

L’expertise du bureau Fabeck Architectes, sélectionné pour le projet, a elle aussi été un facteur déterminant.

Un matériau écologique

« Pour chaque développement, nous avons fixé un objectif.

Le premier îlot n’échappe pas à cette ambition. »

Stéphane Valet

Project Management Director, IKO Real Estate

Au fil de sa croissance, le bois capte le carbone, lequel constitue une grande partie de sa composition. On estime d’ailleurs qu’un mètre cube de bois peut stocker durant sa croissance une tonne de CO2. Utilisé comme matériau de construction, il ne nécessite également que très peu d’interventions. Découpe, sciage et traitement sont les étapes indispensables à son utilisation et peuvent être réalisés localement.

« Nous avons choisi de privilégier le bois pour D’Haus, car cette résidence

a la plus grande surface constructible : 9 000 m2. »

Olivier Steitz Senior Project Manager, IKO Real Estate

« Différents pays européens ont décidé de légiférer pour encourager la construction bois. L’idée est surtout de construire de manière intelligente pour ne pas gaspiller le matériau. C’est pourquoi nous avons choisi de développer un système de construction carbonégative*** hors site ici au Luxembourg  », commente François Cordier, CEO de Leko Labs. Si d’habitude le bois massif est privilégié, avec des dalles et des murs atteignant une épaisseur de 30 cm, l’approche de LEKO, qui a convaincu IKO, permet d’optimiser la masse de bois nécessaire pour la réalisation de bâtiments. Il utilise en moyenne jusqu’à 60 % de bois en moins par rapport à un projet développé en éléments bois massif grâce à l’automatisation et à la conception numérique.

*** Construction où les réductions de gaz à effet de serre sont plus élevées que les émissions de ces gaz, ce qui donne un bilan global négatif.

La clé : l’anticipation

Pour les équipes, un tel projet est stimulant, mais challengeant. Il a nécessité un important travail en amont de la part du bureau d’étude statique ICB ainsi qu’une bonne coordination entre les différents intervenants. «  Il faut appréhender ce type de construction beaucoup plus tôt, mais il existe de vrais bénéfices en termes d’optimisation de plannings et d’avancement de chantier lorsque l’on maîtrise ce système constructif  », commente Olivier Steitz.

Le bois nécessite donc d’anticiper. Avant d’intervenir sur site, des études, des calculs de dimensionnement et la fabrication des éléments doivent être effectués. Tout commence avec le choix de l’essence : le Douglas, un cousin du séquoia. « Il est principalement sourcé dans les Vosges, le Morvan, les Ardennes, la Marne et au Luxembourg. C’est un bois traditionnellement utilisé en

bardage ou pour les terrasses et qui résiste aux intempéries comme aux insectes. Il se rapproche de la performance des bois exotiques », précise François Cordier.

Le bois est ensuite façonné chez Leko Labs, à 15 km du chantier. Châssis, isolation complète des murs intérieurs et extérieurs, préparations d’ossature sous bardage : un énorme travail, en partie automatisé, est réalisé en usine et n’est donc plus à effectuer sur site. Cette étape de fabrication permet de limiter les interventions sur le chantier et de maîtriser la qualité de mise en œuvre. « Les éléments terminés sont acheminés sur place et intégrés au bâtiment au fur et à mesure que ce dernier est monté. Tout est protégé et étanche, ce qui nous aide à enchaîner plus vite sur les autres tâches. C’est une organisation particulière », reconnaît Stéphane Valet.

Un bâtiment certifié

Outre la structure en bois, le choix des matériaux pour les travaux de parachèvement permettra au premier îlot d’atteindre son objectif en termes d’empreinte carbone et d’obtenir la certification Carbon Footprint Neutral. Cette dernière atteste que le bon niveau d’émission carbone autorisée a été respecté pour l’ensemble du premier îlot, aussi bien au niveau des éléments structurels que des parachèvements. « Nous avons un monitoring tout au long de l’exécution du projet et nous sommes confiants sur le fait d’obtenir cette certification. Rout Lëns sera le premier quartier à en bénéficier », se réjouit Olivier Steitz. La part de carbone restante sera quant à elle compensée par des projets de reforestation dans la Grande Région, par exemple.

Le bois, entre confort et circularité

Quant aux futurs résidents, ils profiteront de logements à l’ambiance chaleureuse où le bois sera visible au niveau des plafonds. Un choix qui permet aux occupants de se sentir plus proches de la nature, mais qui tient aussi compte des aspects sécuritaires et acoustiques. Ce matériau et le système de Leko offriront également une isolation biosourcée à base de laine de bois qui prédispose aux bonnes performances thermiques durant l’été et l’hiver.

De son côté, François Cordier a déjà réfléchi au futur du bâtiment. «  Quand nous avons conçu notre produit, nous l’avons fait dans une logique de circularité et de recyclage. À la fin de la vie de l’immeuble, le bois retournera à l’usine pour connaître une seconde existence. 80 % de ce matériau sera réutilisé dans d’autres structures, tandis que les 20 % restants seront revendus pour un usage différent. »

Une structure unique et résistante

Le système de construction en bois élaboré par Leko Labs résiste aux charges élevées des bâtiments à plusieurs étages grâce à une utilisation optimisée du bois, employé en juste quantité et aux endroits stratégiques. Il permet ainsi de remplacer la majeure partie de l’acier et du béton dans la structure hors sol. Cette conception innovante offre également une réduction de l’épaisseur des murs extérieurs de 40 %, tout en garantissant des performances thermiques et acoustiques supérieures.

[m’atdæŋk n] participer à la réflexion

Répondre aux besoins de logements, une priorité

Deuxième ville la plus peuplée du pays, Esch-sur-Alzette attire sur son territoire une population mixte. C’est pour répondre aux besoins de cette dernière qu’elle deviendra propriétaire des futures résidences pour étudiants et pour séniors au sein du deuxième îlot. Christian Weis, bourgmestre, explique les souhaits de la ville pour ce projet.

Quels défis rencontrez-vous actuellement en matière de logement et de services vis-à-vis des étudiants et des séniors ?

«  Ces deux populations sont fréquemment oubliées en matière de logements publics. Or, les besoins de ces cibles dans ce domaine sont importants. Nous comptons aujourd’hui sur notre territoire une quinzaine de logements spécifiques pour séniors et 52 pour étudiants. Ce nombre est amené à augmenter. Notre souhait est que tout le monde trouve sa

« Notre souhait est que tout le monde trouve sa place et que des populations diverses bénéficient d’appartements publics adaptés à leurs besoins. »

place et que des populations diverses bénéficient d’appartements publics adaptés à leurs besoins.

Les étudiants passent la plupart de leur temps sur le site de Belval. Il est rare de les rencontrer dans le centreville d’Esch. L’idée est de les rapprocher et de les inclure davantage dans la vie quotidienne de notre ville. Notre observatoire social s’est quant à lui intéressé aux séniors en 2024. Il a constaté que ces derniers bénéficient de revenus assez élevés, ce qui ne sera pas le cas de la prochaine génération. Construire de nouveaux logements publics s’inscrit dans une optique de prévoyance. »

La ville d’Esch sera propriétaire des résidences étudiants et séniors du quartier Rout Lëns. Quelles sont vos ambitions pour celles-ci ?

« Ces résidences font partie intégrante de la politique de logement que nous menons et qui s’est accentuée depuis que je suis bourgmestre, en charge de ce sujet. Nous dispo-

sons de 400 logements sociaux et voulons avec le futur quartier Rout Lëns doubler ce chiffre dans les années à venir. Pour la résidence étudiants, l’investissement de la ville s’élève à 34 millions d’euros. En ce qui concerne la résidence pour séniors, il sera de 63 millions d’euros.

La multiplication de ces habitations va engendrer une réflexion sur le travail de la commune. En effet, il ne suffit pas de doubler le personnel (assistants sociaux, techniciens, employés administratifs). Nous avons réalisé un audit avec des experts externes pour améliorer les procédures au sein de l’administration communale.

Cette réflexion concerne également notre stratégie de création de nouveaux logements et services. Nous avons par exemple discuté avec l’Université du Luxembourg, qui nous a conseillé d’opter pour un nombre élevé de logements étudiants dans un même lieu. Cette population, comme les séniors, privilégie la mobilité douce. Nous avons l’occasion

de mettre à leur disposition des services pour répondre à leurs besoins en termes de déplacements. »

En quoi ces deux résidences seront-elles cruciales pour la ville et ses habitants ?

«  Le logement est la préoccupation politique no 1 au Luxembourg. Si nous avons choisi d’investir dans la création de logements, comme à Rout Lëns, c’est pour satisfaire une demande réelle. Nous souhaitons montrer, en travaillant avec IKO, que le logement abordable de qualité est possible. J’espère que la présence des séniors et étudiants continuera à faire vivre le centre-ville et ses commerces. Avec ses plus de 3 000 habitants, le futur quartier Rout Lëns ne pourra être que bénéfique pour Esch. Il est essentiel de rappeler que ce quartier n’est pas isolé, il s’agit d’un prolongement du centre-ville.

Ce qui importe dans une ville comme la nôtre, avec plus de 120 nationalités et 38 000 habitants aux profils variés, c’est que les individus puissent se

rencontrer et que chacun se sente le bienvenu. Dans ce nouveau quartier, l’objectif est de créer des espaces communs où passer des moments ensemble. C’est une richesse de mieux connaître ses voisins. »

Comment la ville se préparet-elle à la livraison de ces deux résidences ?

« Nous échangeons régulièrement avec IKO et participons à l’élaboration des aspects techniques. Par exemple, le contrat de prestation de service du réseau d’anergie n’est pas encore finalisé ; nous nous formons donc pour être en mesure d’en assurer le suivi. Nous préparons également nos équipes afin de garantir la meilleure gestion possible des deux résidences. »

Les occupants seront-ils « sélectionnés » ?

« Il est important de planifier le choix des futurs résidents. Nos services (sociaux, séniors, besoins spécifiques, logements) seront chargés de choisir les locataires.

« Le logement est la préoccupation politique no 1 au Luxembourg. »

La sélection s’effectuera sur la base du registre national des demandeurs de logement à caractère social. Les personnes intéressées pourront introduire leur demande auprès de nos services qui désigneront, au moyen de la liste, les locataires. Ce processus passe par une commission d’attribution composée d’acteurs de terrain qui rencontrent les candidats. Il n’est pas exclu pour la résidence séniors d’accueillir d’autres profils avec des caractéristiques spécifiques, comme une famille monoparentale. »

Quelle réflexion avezvous menée autour du fonctionnement de ces résidences ?

«  Ce qui est important pour nous, c’est la présence d’espaces communs qui pourraient être utilisés par les locataires, mais aussi par la ville pour des festivités. Cela implique de mettre en place une gestion des salles. Le service d’intervention logement sera en charge de la gérance des bâtiments. Les logements étudiants représentent un premier pas vers l’autonomie. Il est donc crucial de sensibiliser les jeunes au tri, par exemple. Le service jeunesse veillera à répondre aux demandes des étudiants en établissant un calendrier d’activités, tandis que le service dédié aux besoins spécifiques et aux séniors pourra assurer le suivi des locataires de l’autre résidence. J’ai hâte de voir ce quartier évoluer et les occupants y vivre ensemble. »

La solidarité et l’inclusivité au service du futur quartier

Pour choisir l’entreprise chargée de réaliser les travaux d’infrastructures, il était crucial pour IKO que celle-ci respecte une clause d’insertion sociale. Un critère auquel l’association momentanée Costantini-Sopinor a répondu. Cette dernière a collaboré avec le CIGL Esch, pour exécuter certaines missions nécessaires à la bonne marche des travaux.

Fondé en 1997, le Centre d’Initiative et de Gestion Local (CIGL) d’Esch est une association sans but lucratif d’économie solidaire qui poursuit deux objectifs : aider les personnes en recherche d’emploi à trouver un travail et développer des services en lien avec les besoins de la population. « De manière générale, le CIGL Esch s’engage dans l’insertion socio-professionnelle, l’entretien de l’environnement, les services de proximité ainsi que divers projets de développement durable au bé-

néfice de la collectivité  », résume

Nicolas Brootcorne, coordinateur travailleur désigné du département Aménagement et construction au CIGL Esch.

L’association, qui défend un système économique plus solidaire et équitable, déploie donc des projets d’intérêt commun dans des domaines tels que les services à la personne, le service d’éducation et d’accueil, la production maraîchère, l’éducation à l’environnement et au

« Ce type de collaboration est essentiel. Il permet à nos salariés de se confronter aux exigences et aux réalités du monde du travail. Il renforce également leur employabilité. »

Nicolas Brootcorne

Coordinateur du département

Aménagement et construction, CIGL Esch

développement durable ainsi que la mise en valeur du patrimoine touristique. Pour parvenir à cet objectif, le CIGL Esch collabore étroitement avec des organismes publics et privés, actifs en matière d’emploi et de formation.

Collaborer pour renforcer l’employabilité

C’est dans le cadre de ses missions que le CIGL Esch est intervenu sur le chantier Rout Lëns. « Nous avons été sollicités par la société Costantini en juillet 2024, par l’intermédiaire de Geoffrey Kuchler, dans le contexte du chantier d’aménagement et d’infrastructures de la première phase du chantier. Cette demande s’inscrivait dans une démarche d’insertion sociale menée pour IKO. Une réunion a permis d’évaluer les possibilités de collaboration et les compétences mobilisables par le CIGL. »

Dans un premier temps, un stage d’immersion a été mis en place pour

l’un des ouvriers en insertion de l’a.s.b.l. afin de l’aider à se familiariser avec le travail en entreprise. « À la suite de cette première étape, il nous a été demandé de préparer le terrain avant les travaux d’infrastructures. Au mois de novembre 2024, deux équipes ont été mobilisées pendant deux semaines environ afin de réaliser des travaux de nettoyage et de débroussaillage. »

Au total, huit ouvriers formés à la manipulation des débroussail-

leuses en toute sécurité et à l’utilisation des machines nécessaires à ces tâches sont intervenus sur le site. Ils ont été accompagnés par deux encadrants, responsables de leur santé, du respect des règles de sécurité et de la logistique, ainsi que par le coordinateur/ travailleur désigné à la sécurité, chargé d’organiser le chantier et d’en assurer le suivi.

Cette mission s’étant déroulée sans encombre, Nicolas Brootcorne dresse un bilan particulièrement positif de ce partenariat. « Pour une entreprise d’insertion comme le CIGL, ce type de collaboration est essentiel. Il permet tout d’abord à nos salariés de se confronter aux exigences et aux réalités du monde du travail. Il renforce également leur employabilité. Enfin, il illustre pleinement notre rôle d’interface entre l’économie sociale et l’économie réelle. »

« Au mois de novembre 2024, deux équipes ont été mobilisées pendant deux semaines environ afin de réaliser des travaux de nettoyage et de débroussaillage. »

Nicolas Brootcorne Coordinateur du département Aménagement et construction, CIGL Esch

Rout Lëns : un art de vivre entre culture, nature et bien-être

Plus qu’un projet immobilier, Rout Lëns devient un pôle de vie en dialogue continu avec le centre d’Esch. L’art de vivre, imaginé par IKO, repose sur un parfait équilibre entre patrimoine et innovation, nature et urbanité. L’art et la culture ainsi que la santé et le bien-être en sont également des éléments majeurs.

L’art de vivre dans le quartier Rout Lëns ne se limite pas à une vision unique. Il s’appuie sur des critères innovants, mais aussi sur des choix urbanistiques. Conçu selon la certification Well Community™, le site est entièrement piéton et privilégie les espaces verts. « Nous avons tout mis en œuvre pour que le quartier soit apaisant pour ses habitants et que ces derniers profitent d’espaces de vie propres et agréables. Ils pourront également y découvrir les différents aspects du site liés à la nature, à la santé et au bien-être, mais aussi à l’art et à la culture  », détaille Rebecca Abdo, Project Manager en développement urbain chez IKO.

Patrimoine, culture et hospitalité, le cœur du quartier

L’art et la culture ont justement toute leur importance puisque l’allée de

la Culture industrielle, entièrement piétonne, reliera les cinq bâtiments patrimoniaux de Rout Lëns : le Magasin TT, la Halle des Turbines, le Portique de la Möllerei, la Halle des Soufflantes et le Poste d’Aiguillage. «  Cette allée constitue la colonne vertébrale du quartier. Elle magnifie les vestiges du passé et les transforme en espaces arborés et conviviaux, ouverts aux habitants et aux visiteurs. L’urbanisme a été conçu autour de ces bâtiments, qui auront des usages tournés vers la vie de quartier  », précise Nathalie Tips, Senior Brand Manager chez IKO.

Au sein de cette allée, le Magasin TT fait office de porte d’entrée du quartier. Cet édifice classé et témoin du passé deviendra dès 2026 un lieu d’hospitalité accessible à tous. Il s’agira d’un endroit de rassem-

« Nous avons tout mis en œuvre pour que le quartier soit apaisant pour ses habitants. »

Rebecca Abdo

Project Manager en développement urbain, IKO Real Estate

blement offrant des espaces de rencontre. Pour IKO, il était crucial de trouver une programmation, un usage pour chacun de ces bâtiments patrimoniaux.

L’art s’immiscera également dans le quotidien des habitants grâce à la démarche « un projet, une œuvre ». Chaque immeuble résidentiel accueillera une création artistique pensée en lien avec son architecture. « Nous souhaitons que ces œuvres dialoguent entre elles pour créer une cohérence à l’échelle du quartier. Elles peuvent

être visibles sur des façades ou reposer sur des jeux de lumière et de matière. Nous demandons aux architectes d’y réfléchir dès le lancement des études pour que les œuvres ne soient pas perçues comme des ajouts, mais comme des prolongements naturels des bâtiments  », déclare Chloé Aubert, Project Developer chez IKO.

Un quartier aligné avec la nature et la durabilité

Au-delà du patrimoine et de l’art, le style de vie de Rout Lëns se distingue aussi par son rapport à la

nature. « Nous savons à quel point le végétal a un impact positif sur le bien-être. Notre volonté est que Rout Lëns soit un quartier favorisant ce bien-être et les interactions sociales en extérieur  », affirme Chloé Aubert. La végétalisation est donc omniprésente dans le quartier, sur les places publiques et sur les lieux de rencontre pour permettre à chacun de s’évader et de se reconnecter à son environnement. Les matériaux utilisés et les infrastructures ont été pensés pour intégrer la biodiversité et favoriser le retour des espèces locales.

« Cette allée constitue la colonne vertébrale du quartier.

Elle magnifie les vestiges du passé et les transforme en espaces arborés et conviviaux. »

Nathalie Tips

Senior Brand Manager, IKO Real Estate

Expérimenter la ville autrement

Toutes ces facettes du quartier seront à explorer dans le cadre de trois parcours complémentaires. Un concours sera lancé auprès des étudiants en architecture et urbanisme de l’Université du Luxembourg pour définir et scénariser ceux-ci. « Nous souhaitons que chacun puisse s’approprier ces trajets afin de découvrir Rout Lëns, mais aussi la ville, ses autres friches industrielles. Ces circuits pourront s’étendre aux futurs développements  », commente Rebecca Abdo. Le parcours « Art et Culture » reliera l’architecture industrielle/contemporaine et l’art, le parcours « Santé et Bien-être » encouragera le sport au quotidien grâce à des activités et des installations, tandis que le parcours « Nature » sera placé sous le signe de la biodiversité et mettra en lumière les efforts d’IKO pour préserver les biotopes.

Ces parcours seront conçus pour être accessibles à tous. L’inclusivité des personnes à mobilité réduite, des séniors et des familles avec enfants en bas âge est en effet chère à IKO, qui souhaite faciliter le quotidien de tous. Des espaces de rencontre favorisant la mixité intergénérationnelle feront partie intégrante de ces circuits qui feront naturellement le lien entre Rout Lëns et Esch. « Rout Lëns n’est pas enclavé, mais se situe en prolongement du centre-ville et s’articule autour des mobilités métropolitaines  », explique Nathalie Tips. Les itinéraires coconçus renforceront donc cette ouverture vers la ville et permettront de créer un maillage cohérent.

Encourager les initiatives citoyennes

Pour IKO, l’usage que les futurs habitants feront de leur quartier est

primordial. IKO accompagnera les premiers occupants dans la création de leur propre rythme de vie. Les salles polyvalentes, situées au rez-dechaussée des résidences et accessibles à tous, deviendront par exemple des lieux de partage et d’initiatives citoyennes – véritables moteurs de la vie sociale à Rout Lëns.

D’Liewen tëscht Kultur, Natur a Wuelbefannen

Rout Lëns entwéckelt sech zu engem Liewensraum mat Gläichgewiicht vu Patrimoine, Innovatioun, Natur, Kultur a Wuelbefannen.

De Quartier, deen no der Well-Community™-Zertifizéierung konzipéiert gouf, ass komplett foussgängerfrëndlech, staark beplanzt an op eng gutt Gesondheet a Gesellschaft ausgeriicht. D’Allée de la Culture industrielle verbënnt déi fënnef historesch Gebaier, déi zu Plaze vum Austausch, vun der Kultur an der Hospitalitéit ginn – dorënner den TT-Buttek an d’Turbinnenhal, wou en Ausstellungszentrum ënnerbruecht gëtt. Konscht gëtt an all Gebai nom Prinzip „ee Projet, ee Wierk“ integréiert. Dräi Parcoursen – Konscht a Kultur, Natur, Gesondheet a Wuelbefannen – erlaben et, de Site an Esch op eng aner Manéier ze entdecken. Accessibilitéit, Diversitéit a Biergerbedeelegung sinn d’Leitmotiver vun dëser Entwécklung, mat multifunktionale Raim, déi d’soziaalt Liewe fir d’Awunner vum Quartier fërderen.

Sélectionner un architecte, une décision stratégique

Concevoir des logements à la fois qualitatifs et à haute performance environnementale requiert une expertise pointue. Afin d’identifier les partenaires les plus adaptés, IKO organise des appels à projets encadrés par un cahier des charges exigeant.

« Nous souhaitions concevoir un lieu inclusif et résilient, capable de s’adapter à l’évolution des modes de vie. »

Joachim Bourcy Architecte, HYP Architects

Alors que la première phase du site Rout Lëns avance à grands pas, les équipes d’IKO préparent déjà la suite. Cette année, deux nouveaux appels à projets ont été lancés pour désigner les équipes chargées de la conception du lot 28 et du troisième îlot (regroupant les lots 8 et 9).

Situé à proximité de la Halle des Soufflantes, le lot 28 accueillera 51 logements pour une surface constructible d’environ 5 100 m2 Particularité : aucun parking n’y sera prévu. « Nous avons choisi de ne pas creuser de sous-sol en raison des anciennes fondations en béton encore présentes sous le site des anciens hauts fourneaux  », explique Sandra Huber, CEO d’IKO.

Des ambitions élevées

IKO souhaite attirer sur cette résidence une clientèle de résidents prin-

cipaux et apportera toute l’attention nécessaire à ces logements pour toucher cette cible. « Nous imaginons, en rez-de-chaussée, de superbes duplex exposés plein sud, offrant une vue dégagée sur le Portique de la Möllerei. Aux derniers niveaux, des appartements en attique donneront sur la Halle des Soufflantes. Dans les étages intermédiaires, des typologies variées permettront de répondre à différents budgets », précise Chloé Aubert, Project Developer chez IKO.

Les appartements, d’une ou deux chambres, offriront, dans certains cas, un espace modulable dans le salon pour intégrer un bureau ou une pièce supplémentaire, permettant aux logements d’évoluer avec les besoins des futurs occupants.

Pour atteindre l’objectif carbone de très haute performance sur ce bâ-

« Nous imaginons, en rez-dechaussée, de superbes duplex exposés plein sud, offrant une vue dégagée sur le Portique de la Möllerei. »

Chloé

Aubert

Project Developer, IKO Real Estate

timent, l’équipe projette d’utiliser des matériaux biosourcés. Bien que l’avant-projet sommaire ne soit qu’à ses débuts, la réflexion s’inscrit déjà dans cette direction.

Un processus de sélection rigoureux

Lancé en janvier 2025, le concours d’architecture du lot 28 s’est déroulé sur six mois : rendu intermédiaire fin février, puis rendu final en mai. Les dossiers ont ensuite été examinés par un pré-jury composé du Project Developer, du Project Manager et de la responsable Urban Development. «  Nous analysons les propositions, dressons un état des lieux et établissons un tableau de synthèse pour le jury final », précise Chloé Aubert.

La dernière étape consiste en une audition devant le jury final, auquel

participent l'architecte et urbaniste, Bernard Reichen, et la direction d'IKO. «  Notre décision s’appuie sur des critères objectifs : l’habitabilité des logements, la performance environnementale, l’exploitation et l’entretien de la résidence, mais aussi le respect du budget et du planning. D’autres critères portent sur l’équipe elle-même : ses compétences, sa sensibilité architecturale et les valeurs qu’elle défend. »

Parmi les trois bureaux en lice, HYP Architects a été désigné lauréat. «  Nous sommes ravis d’avoir remporté ce projet en parfaite résonance avec notre philosophie. Notre bureau compte neuf collaborateurs et trois associés issus de la Grande Région, chacun avec sa spécialité. La durabilité et l’écologie sont au cœur de notre démarche », se réjouit Marcel Spoden, fondateur

et architecte urbaniste chez HYP Architects.

«  Le rapport à l’humain était central dans notre réflexion », ajoute le fondateur et architecte Igor Denaes. Leur ambition : créer un cadre de vie lumineux et ouvert sur les espaces verts. « Nous souhaitions concevoir un lieu inclusif et résilient, capable de s’adapter à l’évolution des modes de vie », complète Joachim Bourcy, architecte.

Marcel Spoden souligne l’importance du contexte urbain : « Le PAP – Plan d’Aménagement Particulier –est très abouti, avec un cahier des charges porteur de sens. Nous rendons également hommage à l’histoire industrielle du site : le socle minéral du bâtiment ainsi que ses lignes horizontales et verticales rappellent l’architecture des anciennes

« Nous avons prévu deux tours de 65 mètres qui deviendront des repères dans le paysage, clin d’œil aux anciens hauts fourneaux qui atteignaient cette hauteur. »

Sandra Huber CEO, IKO Real Estate

« Notre bureau compte neuf collaborateurs et trois associés issus de la Grande Région, chacun avec sa spécialité. La durabilité et l’écologie sont au cœur de notre démarche. »

Marcel

Spoden Fondateur et Architecte Urbaniste, HYP Architects.

installations. Nous avons aussi travaillé les volumétries afin d’éviter tout effet massif. »

Le dépôt du permis de construire est prévu pour le deuxième trimestre 2026, le démarrage des travaux en 2027 et la livraison pour le début de l’année 2029.

Concevoir le cœur du quartier

À proximité de la place centrale, le troisième îlot fait l’objet d’un concours particulier. « Il s’agit d’un concours en conceptionréalisation. L’objectif est de sélectionner un groupement mandaté par une entreprise générale, associant architectes et bureaux d’études. Lancé en juin 2025, le processus s’étalera sur un an et sera ponctué d’ateliers. Quatre candidats ont été invités à concourir  », précise Chloé Aubert.

Cet îlot comprend d’abord le lot 8 : une résidence d’environ 70 appartements conçus pour répondre aux besoins des jeunes actifs. Ces logements, aux surfaces optimisées et dotés de rangements intelligents, permettent un usage maximal de chaque espace tout en s’inscrivant dans une logique de très haute performance environnementale. L’objectif est de créer des espaces de vie à la fois pratiques et agréables.

L’îlot comprendra également le lot 9 : deux tours de 19 étages offrant environ 160 logements de tailles variées. Pour la première fois sur Rout Lëns, des appartements aux prestations haut de gamme seront aménagés aux derniers niveaux. « Nous avons prévu deux tours de 65 mètres qui deviendront des repères dans le paysage, clin d’œil aux anciens hauts

fourneaux qui atteignaient cette hauteur. La première tour, véritable totem, offrira une vue imprenable sur les environs. Le défi majeur sera la rapidité d’exécution, car la durée des travaux est plus importante pour une tour », dévoile Sandra Huber.

Ces résidences, situées sur un socle commun, bénéficieront d’un parking en sous-sol et de commerces en rez-de-chaussée, contribuant à créer un cœur de quartier vivant et animé. La livraison est prévue pour 2031/2032.

Améliorer l’expérience et le parcours client

Acheter un logement est une étape importante. Choisir les matériaux et finitions de ce dernier l’est tout autant. Pour accompagner les acquéreurs et prospects dans leurs décisions, IKO Real Estate a mis en place deux showrooms, dont l’un est équipé d’une matériauthèque. Cet espace permet de personnaliser sa future habitation en sélectionnant les moindres détails.

Alors que les premiers immeubles de Rout Lëns sortent de terre, la commercialisation de ces logements avance également. C’est dans cette démarche qu’IKO a créé en 2023 un premier espace de vente sur le site même. « Les travaux vont y durer une dizaine d’années. Il nous semblait donc important d’être sur place pour que les clients se rendent compte de l’envergure du site. Nous avons reçu de très bons retours, car les personnes intéressées aiment rencontrer le promoteur. Cette proximité est particulièrement appréciée », se réjouit Cécile Leyval,

Commercial & Client Experience Director (Residential) chez IKO. Depuis cet été, une annexe de 30 m² a été ajoutée au local de vente pour exposer les échantillons des matériaux.

Cette expérience a poussé IKO à mener une réflexion sur ses espaces de vente en général. Un nouvel espace, situé au rez-de-chaussée du siège d’IKO à Howald, Well 22, a donc été inauguré en septembre 2025. Ce second showroom de 140 m² ne concerne pas uniquement Rout Lëns, mais l’ensemble

« Pouvoir visualiser un échantillon et le toucher est plus tangible que des mots sur un papier. »

Olivia Burg Sales Coordination Manager, IKO Real Estate

des opérations réalisées par IKO. Sa spécificité est de disposer d’une matériauthèque qui concrétise l’expérience client. « C’est un gage de confiance et de proximité. Cette partie du showroom possède de grandes armoires où sont positionnés nos échantillons  », ajoute Cécile Leyval. « Acheter sur plan n’est pas simple. C’est pourquoi nous avons développé beaucoup d’outils digitaux. Ici, nous allons un cran plus loin pour montrer la diversité des choix.  » L’espace est conçu pour recevoir les clients dans les meilleures conditions, avec les codes du résidentiel afin de se sentir comme chez soi.

Encourager la personnalisation

Acquéreurs comme prospects peuvent pousser la porte de ces deux showrooms, accessibles sur rendezvous. « Nous invitons les prospects à venir découvrir nos projets, ce qui peut déclencher une vente. Pouvoir visualiser un échantillon et le toucher est plus tangible que des mots sur un papier. Il s’agit d’une approche plus concrète  », commente Olivia Burg, Sales Coordination Manager chez IKO.

Les acquéreurs sont quant à eux encouragés à se rendre en showroom dans le cadre du parcours client, et en particulier lors de la phase de Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)*. Une étape incontournable pour chaque immeuble du quartier. « À une période donnée de l’avancement du chantier, ces derniers sont sollicités pour faire des choix afin de personnaliser leur logement. Ils visitent la matériauthèque, ac-

* Les TMA sont des personnalisations demandées par un acheteur pour un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) avant le début du chantier.

MATDENKEN

compagnés par le commercial  », poursuit Cécile Leyval.

Le client les retrouve dans cet espace tous les matériaux mentionnés dans le cahier des charges : carrelages, faïences de salle de bains, joints, parquets, équipements électriques (interrupteurs, vidéophones), luminaires ou encore robinetterie. Pour satisfaire tous les goûts, IKO travaille avec trois gammes résidentielles, c’est-à-dire un niveau de prestation, un prix, un format et des références définis par bâtiment. Les clients qui souhaitent pousser la personnalisation à un niveau plus élevé ont la possibilité d’opter pour des références d’une gamme supérieure à celle prévue. Comme le précise Olivia Burg, «  plus de 90 % des clients trouvent leur bonheur dans les matériaux proposés, car

nous avons un large éventail  ». Les produits exposés proviennent de fournisseurs locaux, de la Grande Région ou d’Europe. En cohérence avec sa démarche environnementale, IKO privilégie la qualité des matériaux qui sont pour certains recyclés.

« Acheter sur plan n’est pas simple. C’est pourquoi nous avons développé beaucoup d’outils digitaux. Ici, nous allons un cran plus loin pour montrer la diversité des choix. »

Cécile Leyval Commercial & Client Experience Director (Residential), IKO Real Estate

« Le client est rassuré, car il a la garantie d’avoir des matériaux qualitatifs sans devoir payer plus. »

Solène Schutz Sales Coordination Officer, IKO

Real Estate

Tout choisir en un seul lieu

L’un des principaux atouts de cette matériauthèque est de bénéficier de tous les conseils et des matériaux en un même lieu. Cette solution aide donc à avoir une vision globale, de choisir les différents éléments en toute cohérence, mais aussi de gagner du temps. « Les avantages sont également financiers. La diversité des options permet de ne pas ajouter des suppléments à son cahier des charges. Le client est rassuré, car il a la garantie d’avoir des matériaux qualitatifs sans devoir payer plus. Il ne doit également plus parcourir le pays pour y rencontrer différents prestataires, nous avons tout sur place  », déclare Solène Schutz, Sales Coordination Officer chez IKO.

Afin de proposer cette large palette et ainsi réduire les demandes de travaux modificatifs, les équipes d’IKO analysent les choix réalisés lors de précédents projets pour déterminer

ce qui fonctionne ou non. « Nous discutons aussi des tendances, de ce qu’aiment les clients. Nous vivons dans un pays international avec différentes cultures et nous constatons que les envies et matérialités varient selon ces cultures. Avec les équipes de conception, nous effectuons en amont une sélection des marques et échangeons avec les fournisseurs pour proposer un panel de coloris et matériaux facilement retenus  », confie Cécile Leyval. Pour aider les clients dans leur choix, des associations de matériaux et ambiances sont présentées. Le conseil va en effet de plus en plus vers des solutions clés en main.

« Nous discutons aussi des tendances, de ce qu’aiment les clients. Nous vivons dans un pays international avec différentes cultures et nous constatons que les envies et matérialités varient selon ces cultures. »

Cécile Leyval

Commercial & Client Experience Director (Residential), IKO Real Estate

[’æ: sdæŋk n] imaginer

Les nouvelles aventures de Roudy – Chasse au trésor à Rout Lëns !

Comment expliquer l’urbanisme, le patrimoine ou l’écologie aux enfants ? Pour relever ce défi, IKO Real Estate et l’association Roudy’s World ont créé un cahier d’activités ludique, coloré et pédagogique, enrichi de jeux en réalité augmentée.

« En 2019, nous formions les soignants avec la réalité virtuelle. Puis nous nous sommes demandé : pourquoi ne pas aider aussi les enfants hospitalisés ?

C’est comme ça que Roudy est né. »

Matthieu Bracchetti Fondateur de Virtual Rangers

Destiné aux plus jeunes dès sept ans et diffusé à 7 000 exemplaires cet été, ce cahier est également accessible en ligne sur le site d’IKO. Il propose une véritable chasse au trésor urbaine menée par Roudy, le lion aventurier et engagé. La distribution du cahier de jeux ne s’est pas limitée au festival. Il a également été proposé lors de sorties scolaires, d’évènements sportifs, d’ateliers pédagogiques, dans des centres commerciaux et a été distribué dans toutes les pharmacies du Luxembourg. La mascotte Roudy, en peluche grandeur nature, était elle aussi de la partie, suscitant sourires et câlins spontanés chez les enfants.

De l’hôpital aux rues de Rout Lëns

Avant de devenir l’explorateur du nouveau quartier, Roudy est né dans les couloirs du Centre Hospitalier de Luxembourg. Matthieu Bracchetti, fondateur de Virtual Rangers, raconte : « En 2019, nous formions

les soignants avec la réalité virtuelle. Puis nous nous sommes demandé : pourquoi ne pas aider aussi les enfants hospitalisés ? C’est comme ça que Roudy est né. » Pensé pour détourner l’attention des enfants pendant des soins douloureux, le lion animé apparaît dans un casque de réalité virtuelle, parle aux jeunes patients, leur propose des jeux et transforme l’épreuve en moment plus agréable. Sa mission est de réduire la peur, le stress et la douleur chez les petits. Après avoir accompagné de nombreux patients au Luxembourg, Roudy franchit désormais un nouveau cap et quitte l’hôpital pour partir à l’aventure dans le quartier Rout Lëns.

Un cahier d’activité qui mêle coloriage, histoire et réalité augmentée

Pour Nathalie Tips, Senior Brand Manager chez IKO, associer Roudy au nouveau quartier était une évidence. « J’avais envie de créer un lien

: Organe K Informations pratiques : Cahier téléchargeable gratuitement sur www.ikorealestate.lu

« J’avais envie de créer un lien sensible entre les enfants et le quartier, de leur donner des clés pour comprendre ce lieu en mutation. »

Nathalie Tips

Senior Brand Manager, IKO Real Estate

sensible entre les enfants et le quartier, de leur donner des clés pour comprendre ce lieu en mutation. Et tout de suite, j’ai pensé à Roudy.  » Le cahier combine coloriage, jeux, histoire et réalité augmentée. Les enfants colorient leur Roudy, puis scannent un code QR avec un smartphone : leur dessin apparaît en hologramme, dans leurs propres couleurs. C’est magique ! « L’enfant s’approprie le personnage. Roudy devient un compagnon d’aventure, ce qui rend l’expérience immersive, joyeuse et affective  », ajoute-t-elle. Les activités permettent également de découvrir l’histoire industrielle du site, d’observer les bâtiments patrimoniaux et de participer à des missions autour de la biodiversité et des écogestes.

Une chasse au trésor solidaire

L’objectif du cahier dépasse le simple divertissement. La quête se conclut par un trésor… qui prend la forme d’un geste solidaire : un don pour aider d’autres enfants hospitalisés. « Nous voulions parler de solidarité, faire passer l’idée que partager, c’est aussi une victoire. Pas besoin de collectionner les pièces d’or pour être un héros  »,

explique Nathalie Tips. En résolvant une énigme finale, les enfants découvrent un code qui permet aux parents de déverrouiller une page et de faire un don à Roudy’s World. «  Nous voulons aider un maximum d’enfants à vivre leur hospitalisation autrement », souligne Matthieu Bracchetti. La générosité devient ainsi un élément du jeu, au même titre que l’exploration.

Rout Lëns, un quartier pensé pour les familles

Ce projet s’inscrit dans une ambition plus large : faire de Rout Lëns un quartier intergénérationnel, avec une école et des aires de jeux. « C’est un quartier familial, avec une école en face de la résidence séniors. Nous misons sur la mixité et sur une vraie vie de quartier  », conclut Nathalie Tips. Roudy est bien plus qu’une mascotte : il incarne l’esprit de Rout Lëns. Un quartier durable, innovant et résilient, où pédagogie, culture et solidarité se rencontrent. Un lieu où l’on grandit en apprenant, en partageant et en explorant.

Nei Aventurë mam Roudy: d’Schatzsich vu Rout Lëns

Fir de Kanner Urbanismus, Patrimoine an Ökologie ze erklären, huet IKO mat Roudy’s World en Aktivitéitebuch kréeiert.

De Roudy, d’Maskottchen dat am CHL entstanen ass, fir de Kanner mat Hëllef vu virtueller Realitéit wärend schwéieren

Untersuchunge bäizestoen, begëtt sech op eng Aventure am Quartier Rout Lëns. IKO huet zesumme mat Roudy’s World e lëschtegt Aktivitéitebuch erstallt, dat Ausmolen, Geschicht, Spiller an Augmented Reality matenee verbënnt. D’Kanner kënnen hiren eegene Roudy molen a gesinn deen als Hologramm, wärend si d’Industriegeschicht, d’Biodiversitéit an déi ëmweltfrëndlech Praktike vum Site entdecken. A mat engem Code kënnen d’Elteren en Don un aner jonk Patiente maachen. De Projet entsprécht der Visioun vun IKO, Rout Lëns zu engem familljefrëndlechen, generatiounsiwwergräifenden a nohaltege Quartier ze maachen, dee fir Léieren, Deelen an Entdecke konzipéiert ass – mat enger Schoul, enger Maison relais a Spillplazen.

Lisa Junius crée une douce insurrection en vert

Chaque fin d’année, IKO Real Estate confie à un ou une artiste le soin d’illustrer sa vision de Rout Lëns. Pour l’édition 2024, c’est Lisa Junius qui signe une œuvre douce et habitée, tirée à 50 exemplaires. Entre vert d’espoir et utopie légère, elle imagine le quartier à sa manière, loin des clichés. L’illustration s’est également glissée dans la 4e édition du magazine Rout Lëns, avant d’être exposée à la Kamellebuttek d’Esch-sur-Alzette.

Lisa a créé une illustration originale, pensée comme une invitation à la rêverie. L’œuvre a été imprimée à 50 exemplaires, signés et numérotés. Chaque exemplaire était accompagné d’un emballage unique, composé d’une enveloppe et d’un petit mot personnalisé – une touche artisanale dans un monde trop souvent standardisé. La création a aussi été déclinée en cartes postales, largement diffusées comme autant de messagers discrets d’un imaginaire alternatif. Les 50 éditions signées, elles, ont été offertes aux partenaires d’IKO dans le cadre du projet Rout Lëns.

Des symboles au cœur de l’image

Lisa a livré bien plus qu’une simple vue d’artiste : elle propose un monde.

« J’aime quand mes projets racontent quelque chose. »

Lisa Junius Artiste

Au centre, deux femmes s’embrassent. Un geste doux, intime, qui devient message – non pour provoquer, mais pour inclure. «  C’est ma façon de normaliser ce qui devrait l’être.  » Tout est dit. Autour d’elles, un écosystème délicat : lune protectrice, animaux paisibles et végétation stylisée. Son vrai chat roux, Miissi, traverse le paysage comme pour dire « Moien », tandis qu’un écureuil s’invite au sommet d’un arbre, comme une touche de vivacité. Cette scène évoque l’inclusion, l’amour, la nature et un quotidien apaisé. « Je voulais que l’illustration soit douce, un peu onirique.  » La tonalité générale a été largement saluée : une œuvre romantique et inclusive, en accord avec les valeurs qu’IKO souhaite voir associées au futur quartier.

Un changement de couleur, un changement d’état

Pour Lisa, le défi fut aussi chromatique. Habituellement, elle travaille presque exclusivement en bleu – parfois un peu de rose, comme un clin d’œil. Et pourtant, IKO lui a demandé d’utiliser du vert, partie intégrante de la charte visuelle du futur quartier Rout Lëns. Cette couleur

représente la nature, l’une des principales valeurs portées par le projet. Lisa accepte et accomplit la mission avec le sourire. «  C’était un challenge  », dit-elle simplement. L’artiste luxembourgeoise voulait une composition calme, accueillante, peuplée d’humains, d’animaux et de balades lentes. Le Magasin TT y est également mis en valeur, car les histoires anciennes ont encore leur place, même dans les récits du futur. Ce bâtiment patrimonial deviendra un point d’ancrage dans le quartier et sera réhabilité en lieu d’hospitality

Derrière cette image apaisée se cache une pensée bien ancrée. Lisa ne cherche pas à militer frontalement : elle préfère glisser des idées comme on sème des graines dans un jardin. L’écoféminisme, par exemple, n’est jamais crié, mais toujours présent. Selon elle, la nature et les femmes subissent des formes d’oppression comparables. Dessiner, c’est aussi réparer, recomposer et créer du lien là où le monde sépare. Son trait murmure là où d’autres hurlent. Ce n’est pas un refus de s’engager, c’est une autre forme d’engagement, plus intuitive, plus sensorielle et certainement plus durable.

Kamellebuttek, à l’origine de la collaboration

Ce projet n’aurait sans doute pas vu le jour sans la Kamellebuttek. Lieu d’exposition, de rencontres, d’ateliers et de cours d’art, elle a été fondée en 2018 par les deux artistes Raphael Gindt et Daniel Mac Lloyd. Lisa y a ses habitudes. « Elle a déjà exposé chez nous, elle connaît toute notre équipe. J’ai donc naturellement proposé son nom pour la shortlist d’artistes du projet  », explique Yannick Tossing, le directeur de la galerie. Une esquisse, et le choix est fait. « Nous avons dévoilé cette

œuvre pour la première fois fin 2024, chez nous à la Kamellebuttek, pendant l’évènement de lancement du magazine d’IKO, Rout Lëns.  » Pour Yannick, l’ambiance de l’illustration est à l’image du quartier à venir : vivante et accueillante.

De son côté, Lisa enchaîne les projets. Elle vient de créer un calendrier menstruel illustré pour le Lëtzebuerg City Museum, dans le cadre d’un atelier autour du corps et des règles – une façon d’amener l’art dans l’intime et le quotidien. Elle prépare également des cartes et des boules

Le portrait express de Lisa Junius

• Née en 1992

• S’inspire du parcours artistique de son grandpère, Jean-Pierre Junius

• Atelier installé au 1535°

Creative Hub à Differdange

• Médiums : peinture, céramique, objets design, fresques murales, tapis, jeux de cartes, impression, etc.

• Motifs de prédilection : silhouettes féminines, éléments naturels stylisés, fleurs, spirales, ciel

• Couleur préférée : bleu

• Convictions : écoféminisme, inclusion

de Noël pour l’UNICEF. Toujours avec cette attention au sens, au détail et à la douceur. « J’aime quand mes projets racontent quelque chose  », précise-t-elle. Des collaborations variées, mais qui ont toutes un même fil rouge : créer du lien, réveiller les imaginaires et proposer autre chose. Lisa ne cherche pas à plaire à tout le monde. Mais une chose est sûre, elle a su toucher le plus grand nombre.

Rout Lëns × Francofolies Esch/Alzette 2025 : la culture comme moteur

IKO Real Estate voit la ville comme un terrain d’expression. En s’associant aux Francofolies Esch/Alzette, l’entreprise réaffirme sa conviction : une ville vivante est une ville qui crée, partage et se réinvente. Son ambition : soutenir la vitalité culturelle d’Esch, faire naître une communauté autour de la culture et de l’innovation et placer l’humain et l’art au centre du projet urbain.

À Esch-sur-Alzette, moins de deux kilomètres séparent le futur écoquartier Rout Lëns du site des Francofolies Esch/Alzette 2025. Au-delà de cette proximité géographique, les deux projets partagent une ambition commune : mettre la culture, la durabilité et l’inclusion au cœur de la vie urbaine. Depuis trois ans, IKO ne se positionne pas comme un simple sponsor mais plutôt comme un acteur

« Une ville, comme un festival, c’est d’abord du lien humain. »

Nathalie Tips Senior Brand Manager, IKO Real Estate

engagé, souhaitant traduire en actes la vision qui guidera le futur quartier.

La ville est avant tout une expérience humaine

Aux Francofolies Esch/Alzette 2025, chaque installation imaginée par IKO donne un aperçu concret de ce que Rout Lëns deviendra : un lieu vivant, accueillant et attentif aux usagers. Dès l’entrée, les festivaliers rencontrent les Turtles, des véhicules à mobilité douce, écologiques et design, qui les aident gratuitement à franchir la montée du parc de Galgenbierg. Ce service, pensé pour tous, y compris les personnes à mobilité réduite, transforme le trajet en première expérience du festival. « On voulait que le déplacement fasse déjà partie de la fête  », résume Nathalie Tips, Senior Brand Manager chez IKO.

Plus loin, la Chill Zone Rout Lëns prolonge cette attention avec tipis et poufs dans un espace ombragé pour souffler entre deux concerts, un véritable cocon à l’image du futur quartier : vivant, accueillant et poétique. Le même esprit se retrouve dans les loges VIP, conçues par IKO comme des lieux chaleureux favorisant les rencontres. Un photobooth permet aux invités de repartir avec un souvenir imprimé, tandis qu’une application mobile offre la possibilité de capturer des instants partout sur le site et de les imprimer sur place, grâce à une borne dédiée. « C’est une autre façon de dire qu’une ville, comme un festival, c’est d’abord du lien humain », confie Nathalie Tips.

« Pour moi, une ville vivante, c’est un écosystème avec des habitants, des animaux, des traces du quotidien et de la musique. »

Cosmo Danchin-Hamard Artiste

Quand la créativité devient langage commun

Cette année, la collaboration franchit une nouvelle étape avec deux créations exclusives signées Cosmo Danchin-Hamard. L’artiste a imaginé des tote bags labellisés éco et des t-shirts Rout Lëns × Francofolies Esch/Alzette 2025, disponibles en précommande, qui prolongent l’esprit du festival tout au long de l’année. L’illustration de Cosmo, pop et foisonnante, mêle architecture, nature et énergie collective. Elle traduit visuellement ce qui rapproche Rout Lëns d’un festival, à savoir un espace où se croisent humains, végétaux, culture et mouvement. « J’avais envie de quelque chose de foisonnant, de dynamique et de très pop. L’idée,

c’était de mélanger l’architecture, la nature et les gens qui s’amusent, sans tomber dans le cliché du festival. J’ai choisi de représenter des instruments classiques et de faire cohabiter végétation et béton sur un même plan », raconte Cosmo.

Les tote bags contenaient également un set de crayons de couleur et le cahier d’activités Les nouvelles aventures de Roudy à Rout Lëns, co-développé avec l’association Roudy’s World et le studio Virtual Ranger. Ce livret, mêlant jeux, énigmes, coloriages et réalité augmentée, invite les enfants à découvrir Rout Lëns en suivant Roudy, le lion aventurier, dans une chasse au trésor solidaire (cf. p. 88).

L’art comme prolongement de l’engagement

Avec ces créations, Cosmo trouve un terrain d’expression naturel. « Pour moi, une ville vivante, c’est un écosystème avec des habitants, des animaux, des traces du quotidien et de la musique. En dessin, on peut tout imaginer et c’est ça qui crée le mouvement.  » À travers l’art, l’accueil, les services et les actions solidaires, le partenariat Rout Lëns × Francofolies Esch/Alzette 2025 esquisse ce que

sera le futur quartier, c’est-à-dire un lieu durable, créatif, humain et ouvert.

Cette collaboration illustre la vision d’IKO d’une ville durable où la culture rapproche les gens et où l’innovation reste au service du lien social.

Éric Lux

Président du Conseil d’Administration

Delphine Desgurse Innovation Director Management

Sandra Huber Chief Executive Officer

Philippe Mars Senior Project Manager Lot 6

Project Management

Olivier Steitz Senior Project Manager 1er Îlot & Magasin TT

Frédéric Noir Senior Project Manager 2e Îlot

Stéphane Valet Project Management Director

Maxime Pechon Senior Project Manager Magasin TT

Urban planning & Infrastructure

Picard Urban Planning & Infrastructure Director

Rebecca Abdo Project Manager

Office & Retail Development

Dubois Project Developer

Residential Development

Chloé Aubert

Project Developer Lots 8, 9 et 28

Charlotte Hancart Residential Development Director 1er et 2e Îlots et lot 6

Project Support

Valérie Peiffer

Project Support Manager Magasin TT & support Rout Lëns

Magalie Wiesen Project Support Officer 1er et 2e Îlots, lot 6

Cécile Leyval Commercial & Client Experience Director (Residential)

Sales

Nadia Djanadi Office & Retail Commercial Director

Marketing & Communication

Julie Wattiaux Marketing & ESG (Environnement - Social - Governance) Director IKO

Nathalie Tips Senior Brand Manager Rout Lëns

Legal

Romain Lequeux Legal Director

(Residential, Office & Retail)

Charles Dorier Sales Officer Frédéric Gallonet Sales Manager

Éditeur : IKO Real Estate, 22, rue des Bruyères, L-1274 Howald, T. (+352) 26 18 87-1

Olivia Burg Sales Coordination Manager

Solène Schutz Sales Coordination Officer

Crédits photographiques : © 2025 IKO Real Estate, sauf indication contraire près des photos. Toutes les images 3D sont des images non contractuelles. Illustrations : Anne-Gaëlle Gillet représentée par la galerie Happy Funky Family (www.happyfunkyfamily.com) Conception, rédaction et réalisation : binsfeld — Décembre 2025