Lilleby B4 HEM innsalg

Komplett meglerpresentasjon

LILLEBY B4

Strategisk programmering for optimal lønnsomhet

For å oppnå høyest mulig kvadratmeterpris, raskest mulig salgstakt og lavest mulig risiko ved ferdigstillelse, er riktig programmering av leilighetene helt avgjørende. I dette prosjektet betyr det å plassere de riktige leilighetstypene på de riktige stedene i byggene – basert på solforhold, utsikt, og markedsinnsikt.

Vi bygger på dokumentert erfaring fra tidligere byggetrinn og detaljert analyse av hva som faktisk har solgt, hvor raskt det har solgt, og til hvilken pris. Denne innsikten danner grunnlaget for en anbefalt leilighetsmiks som maksimerer prosjektets attraktivitet mot både sluttbrukere og investorer.

Gjennom bevisst programmering skal vi skape et prosjekt som:

• Oppleves attraktivt for et bredt spekter av målgrupper

• Sikrer god spredning innenfor hver leilighetskategori

• Sikrer god spredning av leilighetstyper i hvert bygg for å redusere intern konkurranse

• Sørge for at hver leilighetstype plasseres der den gir størst betalingsvilje

Dette er nøkkelen til å skape et salgbart og lønnsomt prosjekt –fra første salgsstart til siste leilighet er overtatt.

Innholdsfortegnelse

Hvilke muligheter gir tomta og området side 6

Vurdering av tomta/området

Verdianalyse

Meglers vurdering........................................................... side 24

• Markedstilpassede planløsninger

• Anbefalt programmering

• Salgsstrategi

• Anbefalte ytelser, parkering og kvaliteter

Kundefokus side 50

Kundereisen

Målgruppene

Referanseprosjekt........................................................... side 64

Heimdal sentrum

Steinan Park

Solsletta Hageby

Øvre Nyhavna

Investormarkedet

Heimdal Eiendomsmegling side 40

Prosjektledere

Salgsteamet

Ressurser prosjekt

Markedsavdelingen

Finansiering ......................................................................... side 74

Finansiering

Husbanken

Coo

Hvilke muligheter gir tomta og området?

• Vurdering av tomta/området

• Verdianalyse

Vurdering av tomta og området.

Nye Lilleby – sentralt i Trondheim mellom Nyhavna, Lade og Lademoen.

Lilleby, det tidligere industriområdet som er transformert til et stort og sentrumsnært boligområde. Her finnes det boliger for ulike husholdningsstørrelser og mennesker i alle faser av livet. Med store og grønne uteområder, samt et spekter av ulike møteplasser tilbyr Nye Lilleby et godt og sosialt bærekraftig bomiljø. Her finnes parseller til dyrking, lekeplasser til barn og innslag av kulturminner med publikumsrettede funksjoner.

Bydelen har vært gjenstand for hederspriser, nasjonal oppmerksomhet og undersøkelser i regi av store institusjoner som tar utgangspunkt i og konkluderer med at dette er en vellykket transformasjon av et tidligere industriområde. Trondheimsmarkedet er vel kjent med merkevaren og beliggenheten ligger sentralt i forhold til alle deler av det Trondheim tilbyr, ikke minst kollektiv infrastruktur. I fortsettelsen må man bygge de ulike USP- ene rundt hvert enkelt bygg og fokusere på hvem man selger til.

Dette må vi ta stilling til når vi ser hva som er mulig å få til i programmeringsprosessen. Grovt kan vi si at vi finner helt andre USP’er på rekkehusene enn et bygg med mindre leiligheter.

Vi tror at det i fortsettelsen vil være fornuftig å bygge videre på merkevaren «Nye Lilleby». Det kan imidlertid være en tanke å vurdere navnebruken på de ulike byggene ved salg. Vi forstår og liker ideen om å bruke eksempelvis «Maskinparken», «Ståltaugen» og «Smelteverket». Det kan imidlertid være vanskelig å skille hva som er hva når man kommer til Ståltaugen 3 og Smelteverket 4. Det blir fort generisk og oppramsende og får litt preg av lite engasjement. Vi vil anbefale å finne egne navn på de ulike byggene. Tårn 12 var noe eget og konkret, og veldig mye lettere å huske. L8 i stedet for Verkstedgården 3 var slik sett et navnebytte tjente formålet godt og et godt eksempel.

Nye Lilleby verdianalyse

Områderapport Nye Lilleby – verdipotensial nybygg

De viktigste parameterne vi finner i kalkuleringen er hvor høy er betalingsviljen (enhetsprisen) i snitt og hvem er potensiell kjøpegruppe. Ut i fra betalingsviljen kan vi stipulere en snitt kvm.pris vi mener er oppnåelig og ut i fra sannsynlig kjøpergruppe målrette presentasjon, markedsføring, interiør i illustrasjoner, valg av markedskanaler m.m

Verdianalyse tallunderlag

Områderapport Nye Lilleby – verdi eiendomsmasse omriss

Områderapport Nye Lilleby – demografi og inntekt

Områderapport Nye Lilleby – demografi og flyttemønster kjøpere siste 3 år

Områderapport Nye Lilleby – demografi og flyttemønster kjøpere siste 3 år

Områderapport Nye Lilleby – Nyboligprosjekter

Verdianalyse kalkyle

Områderapport Nye Lilleby – forutsetninger

Områderapport Nye Lilleby – verdipotensial nybygg

Unike objektive kvaliteter som kan tilføres ift. erfaringer vi har fra Trondheimsmarkedet de siste 18 årene:

• Snitt areal påvirker snitt kvm. pris. Ikke lineært, men 1 kvm. ≈ ca. 0,5 - 1 % ±

• Butikk og servicefunksjoner øker kvm. pris ≈ + 5 - 8%

• Monopol øker kvm. pris ≈ + ca. 10% ved godt prosjekt (eksempel Grilstad Marina)

• Signaturbygg/best beliggenhet gir økt kvm. pris ≈ + ca. 10% (eksempel Bølgen Øvre Nyhavna)

• Lav årlig tilgjengelig volum av ulike leilighetstyper = høyere kvm. pris (eksempel Grilstad Marina)

• Disse elementene kan ikke adderes, men flere elementer gir høyere kvm. pris og salgstakt

Områderapport Nye Lilleby – snittverdier 2020

- 2025

Områderapport Nye Lilleby

Verdianalyse anbefalte nøkkeltall

Områderapport Nye Lilleby – verdipotensial og anbefaling

Februar 2021 - Februar 2022

Februar 2022- Februar 2023

Objektive kvaliteter (tiltenkt) ved prosjektet

Lavere snittareal

Historisk sett de siste 5 årene ligger snitt betalingsvilje for nye leiligheter justert til dagens verdi på kr. 5 621 947,- pr. enhet, noe som er høyt i Trondheim. Kalkulert 83 604,- pr. kvm. ut ifra ett snittareal i prosjektene på 67 kvm. For en høyest mulig kvadratmeterpris og konkurransedyktighet anbefales en leilighetsmiks med et snittareal under 45 kvm. Med anbefalte tiltak, kvaliteter med og i prosjektet, vår erfaring i markedet og vår trua på prosjektet, så vil anbefalt snitt utsalgspris ligge på ca. kr. 88 500,- pr. kvm. med vår anbefalte sammensetning/miks. Vi vil være tilgjengelig for å hjelpe til med å oppnå best mulig løsninger for høyest mulig pris. Prisanbefalingen er satt med tanke på god salgstakt i startfase og utsolgt innen ferdigstillelse.

Meglers vurdering av prosjektet og dets potensiale

• Markedstilpassede planløsninger

• Anbefalt programmering

• Salgsstrategi

• Anbefalte ytelser, parkering og kvaliteter

• Fellesfunksjoner

• Materialvalg/leveranse

Markedstilpassede planløsninger

Vi innehar beste kompetanse på leilighetsmiks, vi vet hva markedet vil ha, hvor de vil ha det, og hva de kan betale for det. Dette gir dere raskere salgstakt, raskere milepælsmål, færre usolgte ved ferdigstillelse og kortere finansieringsperiode.

HEM har markedets lengste erfaring med å jobbe aktivt sammen med utbyggere for å skape de beste prosjektene i Trondheim. Vår analytiske tilnærming, blandet med direkte kontakt og daglig erfaring med kjøperne i nyboligmarkedet, gir oss de beste forutsetningene for å anbefale den boligmiksen som vil lykkes best med de gitte premissene på Lilleby B4.

Hver eneste uke har vi egne forum, der alle som jobber med prosjekt hos oss, hvor vi går gjennom og diskuterer alle endringene som har vært i nyboligmarkedet. Vi ser på alle nyboligsalgene i markedet, alle lanseringene, alle prisendringene, alle trukkede og/eller omprosjekterte leiligheter og ser samtidig på alle planløsningene på de endringene som har vært. Hva fungerer, hva fungerer ikke? Hva har markedet en høy betalingsvilje for, og hva oppnår man dårligere priser for? Hvilke leilighetstyper fungerer hvor? Dette er det helt avgjørende å treffe på, hvis man skal ha de beste prosjektene i markedet til enhver tid. Den kunnskapen vi besitter gir meglerne våre den beste verktøykassen i møte med kjøperne deres. Produktkunnskapen vår gir interessentene våre den beste tryggheten og er i 9 av 10 tilfeller den beste og mest avgjørende salgsegenskapen! Den kunnskapen vi innehar gjør også at investorene i markedet stoler på oss og våre vurderinger. Vi gir de tryggheten til at vi anbefaler de korrekte objektene ift. deres investeringsramme og at vi får avhendet deres investeringer med solid avkastning.

Vi vil bruke resten av dette kapitellet på finne ut hva som er det optimale oppsettet for at Lilleby B4 skal bli så attraktivt som mulig for kundene og så lønnsomt som mulig for dere.

Anbefalt programmering

Etter avklaring med Solveig har vi jobbet med programmeringen uten å ta hensyn til prosjektregnskapet på leilighetstyper. Dette gjør vi for å få frem det optimale oppsettet, for å kunne synliggjøre forskjellen mellom dette og dagens rammegodkjente tegninger. Oppsett er laget med mål om å maksimere verdien og salgbarheten med bakgrunn i dype tallanalyser og vår mangeårige praktiske erfaring.

Foreslått programmering er også bygd opp med et blikk på hvilke leilighetstyper som er tilført på Lilleby de siste årene, og hvordan prisoppnåelsen på de forskjellige leilighetene er nå. Vi ser også på hva markedet betaler for 1-5 år gamle utgaver av de samme leilighetstypene, for å få et best mulig bilde av konkurransesituasjonen. Det som fungerte for noen år siden må vurderes nøye om det er sånn at det fortsatt fungere, eller om tilførselen av enkelte leilighetstyper har vært for stor – og at konsekvensen av det er at man absolutt ikke bør bygge enkelte typer i neste periode. Vi har også et veldig bevisst forhold til hvilke typer leiligheter som bør være på hvilke beliggenheter i byggene.

På de neste sidene vil vi gå nærmere inn på de forskjellige kategoriene leiligheter og vår anbefalte fordeling. Ut fra et anbefalt oppsett vil vi videre guide på en utsalgspris basert på nåverdi i markedet. Vi skal også gjøre en sammenligning på nåverdi av rammegodkjente tegninger.

På Lilleby vil konkurransesituasjonen de kommende årene være historisk stor i nyboligmarkedet, noe som gjør programmeringsfasen av prosjekter viktigere enn noen gang tidligere. Det kommer til å være prosjekt(er) i strekket fra Leangenbukta til Nyhavna som ikke vil lykkes, og det vil være prosjekter som lykkes veldig bra. Vi mener at vi har de beste forutsetningene for å være med dere og arkitekten på å lage en av suksessene på Lilleby i årene fremover.

roms 0% av leilighetene i prosjektet

1- roms

Når vi ikke kan lage 1-roms som er effektive (fra 25 kvm og ned), så er det ikke hensiktsmessig å tilby denne leilighetstypen i det hele tatt. Da er det bedre å ha med en veldig effektiv 2-romstype.

60-65% av leilighetene i prosjektet

31-42 kvm

2-roms 34 kvm Solsletta

2- roms 31-42 kvm

Vi har foreslått 2-roms som en stor andel av prosjektet, på rundt 60-65%. Vi mener at slik byggenes kvalitet er, så får vi mest ut av å ha en stor overvekt av effektive 2-romser.

Innenfor 2-roms er det normalt et stort spenn av leilighetstyper. Fra de mest effektive på rundt 30-34 kvm, til mellomsjiktet på 35-37, videre til 38-40 også de som er over 40 kvm. Vi har et helt konkret oppsett på hvor mange vi bør ha på hver leilighetstype. Det å ha riktig balanse innenfor de forskjellige typene er helt avgjørende for å lykkes. Har man for mange eller for få av en kategori, så går det ut over både kvm. pris og salgstakt i prosjektet. På Lilleby har vi tilgang på alle de typiske målgruppene for 2-roms, som gjør at vi kan treffe godt innenfor de forskjellige typene. Være seg førstegangskjøperen, den voksne enslige, pendleren, foreldrekjøperen, investoren for videresalg eller utleie og det unge paret som kjøper leilighet sammen. Vi vet hva de ulike målgruppene ønsker seg og betalingsviljen/ evnen deres. Det er også avgjørende å vekte tilbudet i hver kategori opp mot det som er tilført de siste årene, slik at vi ikke overvurderer markedets evne til å ta imot en gitt type leilighet. Vi ser spesielt at det er tilført veldig mange 2-romser på 38+ kvm. de siste årene på Lilleby, noe som vi er nødt til å hensynta i videre programmering for å sikre optimal kvm. pris og salgstakt for prosjektet.

Vi treffer flere av målgruppene innenfor 2-romssegmentet

• Vi kan tilby en lavere enhetspris på de minste leilighetene, men høyere kvm. pris, og vi kan tilby de litt romslige variantene i såpass begrenset utvalg at vi likevel vil få godt nok betalt for den.

• En større differensiering av 2-roms gir interessentene flere valg/større mulighet til å finne den som passer best for seg, samtidig som vi øker knapphetsfølelsen da det er færre av hver type tilgjengelig samtidig.

• Investormarkedet responderer i stor grad på enhetsprising og effektive leiligheter, noe som gjør at vi øker sannsynligheten for en høy salgstakt i startfasen og når byggestart tidligere

• Gode erfaringer på litt større 2-roms til et voksent marked, der v opplever at det er høy betalingsvilje gitt at vi ikke har et for stort tilbud.

kvm

3- roms 40-55 kvm

20-25% av leilighetene i prosjektet

Dette er den nest største kategorien i prosjektet. Vi definerer det som 3-roms fra ca. 40 til ca. 55 kvm. og disse gir som regel veldig god avkastning. Her ønsker vi oss tre leilighetstyper. Ca. 4042, 42-46 og 50-55 kvm. Disse leilighetene plasseres typisk ut på beliggenheter som er ganske gode, men ikke de aller beste. Det vil være forbeholdt kategorien fra 60- 80 kvm. og oppover, hvor de største vil bli prioritert med de beste beliggenhetene. En 45 kvm «krever mindre» beliggenhetsmessig enn en 55 kvm’er, så vi må – sammen med dere og arkitekten - jobbe møysommelig for å finne det beste oppsettet.

Leilighet: LTU 44

3-roms 55 kvm Nye Lilleby

Fordelen med disse leilighetene er mange når man har en så spredt miks.

• Treffer i alle målgrupper bortsett fra high end konseptet. Fra student/førstegangskjøpende par til enslig m/uten barn til voksent par som ikke vil/kan bruke alle pengene sine på en større leilighet.

• Vi kan tilby en variasjon av konsept, fra fokus på enhetsprising til fokus på veldig god beliggenhet og tilhørende prising. Dette øker kvm. pris og bidrar til en jevnt god salgstakt.

• Økt knapphet med færre tilgjengelige leiligheter per type. Bidrar på kvm. pris og jevnere salgstakt.

• De mest effektive av 3-romsene kan henvende seg også til investormarkedet. Dette vil øke salgstakten i startfasen.

roms ca 10% av leilighetene i prosjektet

3- roms større

Leilighetene i denne kategorien er veldig sensitive på hvordan de plasseres ut i byggene. Plassert riktig vil de bidra positivt til både salgstakt og prisoppnåelse, mens plassert ut feil (og ikke minst løst feil mtp. planløsning og balkongstørrelse), så vil de være tungsolgte og bidra negativt til prisoppnåelsen. Det er årsaken til at det optimale oppsettet inneholder ganske få av disse leilighetstypene. De best løste leilighetene i denne kategorien har en planløsning som tillater at de kan være 3-romser med veldig romslig stue/kjøkkenareal og at de kan være 4-romser for de som trenger det ekstra soverommet.

kvm

4-roms Saga Park

Leilighetstype- 3Roms

8 250 000 1 stk

Etasje: 2.

BRA-i: 83,9 m2

BRA-e: 5 m2

Totalt BRA: 88,9 m2

Balkong: 18,8 m2

3-roms

Toppleiligheter

100+ kvm

Toppleiligheter

Noen få leiligheter

I gode, attraktive prosjekter, så er det dette segmentet som alltid bidrar mest til høy kvm. pris. Det er snakk om et lite antall leiligheter, som utgjør en forholdsvis stor andel av verdien i prosjektet. I vårt forslag har vi med bare noen få slike leiligheter, som alle drar opp kvm. prisen for prosjektet. Vi har da sett oss ut konkrete punkter i prosjektet, som vi mener at kan forsvare de største leilighetene.

Plasseringene av disse leilighetene er en ting, like viktig er hvordan planløsningene løses for å gjøre de så attraktive som de kjøperne forventer at de skal være. Denne målgruppen forventer at alt er gjennomtenkt og at «alle bokser» kan tikkes av. Da er det også behov for å se nærmere på for eksempel ekstra gunstig parkeringsløsning, ekstra lagringsplass i kjeller mm.

31-42 kvm 1 roms

2

25 kvm og mindre 3/4 roms

3

40-55 kvm

Oppsummering foretrukne leilighetstyper

Gjennom grundige analyser av prosjektene som har er og har vært på Lilleby og nærliggende områder, samt markedsinnsikt har vi skreddersydd en leilighetsmiks som optimaliserer både attraktivitet og lønnsomhet. Våre erfaringer viser tydelig hvilke leilighetstyper og plasseringer som gir raskt salg og høy betalingsvilje, og hvilke som bremser prosjektets fremdrift. Vi ønsker derfor å gå offensivt til verks med en strukturert programmering av prosjektet sammen med dere og arkitekt. Vår klare anbefaling er at dere tar en omkamp på leilighetsregnskapet, for å lage et så godt prosjekt som mulig på de neste byggene på Lilleby.

Kombinasjonen av tydelig målretting, prisoptimalisering og strategisk plassering av hver enkelt leilighetstype legger grunnlaget for et prosjekt som er attraktivt fra salgsstart, og gir høyere kvadratmeterpris, høyere salgstakt og redusert risiko. Dette er nøkkelen til maksimal verdiskaping i siste fase av Lilleby.

Forventet utsalgspris pr. BRA-i i dagens marked. Forutsatt riktig oppsett: kr. 89.000 eks. parkering

Noen få leiligheter

Toppleiligheter

Rammegodkjente tegninger: kr. 82.500-83.000 eks. parkering

Rekkehusene

Vi liker rekkehusene dere har tegnet på Lilleby veldig godt, og mener at de passer fint inn i helheten i området. Det gir barnefamilier et reellt alternativ i området. I tillegg ser vi at denne boligtypen også er aktuell for andre målgrupper. Med et begrenset volum av rekkehus, så forventer vi at de selges jevnt over de neste årene.

Vi anbefaler 3 salgstrinn slik at tilgjengeligheten holdes nede til enhver tid. Med mindre dere kan sette i gang bygging på et større volum uten å ha nådd normale salgsmål på verdi.

Vi anbefaler videre at det lages et toalett som standard på loftet, samt at det stiples inn et soverom.

På en alternativ planløsning kan det lages et hovedsoverom med et fullverdig bad (som tilvalg). Vi vurderer at prisen på rekkehusene bør ligge fra rundt 8 millioner til +/- 9 for de største.

A: 28 0 m Wc A 1 5 m Entré A: 5 3 m2

A 1,6 m2 K økken

Rekkehusene: Ca. 8 og ca. 9 mill eks. parkering Toalett på loftet + stiplet soverom. Tegne inn alternativ løsning med soverom og masterbad

- Anbefalte tilleggskvaliteter i prosjektet utover normal «prosjektstandard».

Konkurransesituasjonen på Lilleby er som nevnt være tøff i årene fremover, samtidig som betalingsviljen/evnen og kravet til standard er høy. Dette gjør at vi tenker det er naturlig å legge seg på det som etter hvert er forventet ved slike prosjekter som er med noen mindre justeringer. Det går i hovedsak på kjøkken, gulv, flis- og fargevalg. Under foreslår vi noen hovedtrekk som det bør jobbes ut fra. Toppleilighetene skiller seg ut på kvalitet og beliggenhet. Kjøperne av disse leilighetene har høyere forventninger og krav enn de øvrige kjøperne, og vi vil møte disse med en egen leveranse.

KJØKKEN: Det viktigste her er at leverandøren er kjent / god merkevare. Folk har et veldig bevisst forhold til kjøkken, så de kommer uansett til å velge mye selv i en tilvalgsfase. Fordel om man kan ha med 3 kostnadsfrie fargevalg på fronter. Grilstad Marina har 8 forskjellige fargevalg kostnadsfritt. Oppleves som fleksibelt. HTH og JKE er eksempler på aksepterte merkevarer i Trondheim.

HVITEVARER: Siemens / Bosch medium range er bra.

BAD: 60 x 60 flis.

GULV ELLERS: 1-stavs lys eikeparkett.

FARGEVALG VEGGER: En standard fargekombinasjon som er gjennomtenkt fra noe som kan det. Sett i tillegg opp fargekombinasjoner ut fra forskjellige stiler som kundene kan velge mellom, men da mot ekstra kostnad.

GANG: Flis i gang som standard. Eventuelt et fast oppsett mot tillegg i pris.

VARMEKILDE: Vannbåren gulvvarme er foretrukket.

TOPPLEILIGHETER:

På de byggene hvor det er rom for eksklusive toppleiligheter ønsker vi å lage et eget prospekt med en egen leveranse, som er litt høyere i standard enn resten av leilighetene. Standarden vil ikke være mye høyere, men gjør justeringer på innholdet på innredningen, blandebatterier, hvitevarer og benkeplate. Oppleves som mye mer eksklusivt å kjøpe toppene da.

- Anbefalt parkeringsdekning og utsalgspris for parkeringsplasser.

Vurdering rundt organisering av parkeringsanlegg (næringseiendom medleierett/plikt eller tradisjonelt salg av p-plasser).

Utsalgsprisen må til en viss grad ses i sammenheng med volumet. Jo færre plasser jo høyere pris. Så må dette balanseres opp mot at man må ha nok slik at man ikke går glipp av salg pga mangel på P-plasser.

Vi har beregnet behovet for leilighetsbyggene ut fra de rammegodkjente tegningene og ut fra vårt forslag.

Ut fra de rammegodkjente tegningene ser vi et behov for en parkeringsdekning på mellom 30 og 35%.

Ut fra vårt oppsett har vi et behov på ca. 20%.

På rekkehusene kan vi legge opp til et behov på ca. 100-120%.

Med denne parkeringsdekningen så mener vi at utsalgsprisene bør være på mellom 450.000 og 550.000. Vi mener at alle boligene bør prises eks. parkering, så blir det opp til kjøper å velge med/uten parkering.

Utvikling av «kjellermodeller» har også til en viss grad vært drevet av momsrefusjon kombinert med en fordelaktig kapitalisering av kjellerarealet, og dette betyr at utbygger også blir hengende i prosjektet i minimum 10 år etter ferdigstillelse. Når det gjelder organiseringen så er det gjort en del erfaringer fra østsiden av Trondheim, hvor man har identifisert potensielle salg som har strandet grunnet manglende mulighet til å kjøpe sin egen P-plass. Dette har ført til at utbygger i ettertid har åpnet opp for kjøp i enkelte prosjekter der de har hatt mulighet til det i ettertid, selv om leiemodeller var tiltenkt. På signalene å dømme, er det flere utbyggere som nå går tilbake til enkel struktur med salg av P-plass som standard oppsett, nettopp fordi leie hemmer salget. Vi anbefaler også dette her.

HEM – TRØNDELAGS BESTE KOMPETANSE, MEST

OFFENSIVE OG PROAKTIVE PROSJEKTAVDELING

Heimdal Eiendomsmegling

• Prosjektledere

• Salgsteamet

• Ressurser prosjekt

• Markedsavdelingen

Prosjektledere

Prosjektledere

Hvordan skal man klare å holde fokuset oppe gjennom en lang salgsprosess? Hvordan skal man sikre at leilighetsmiksen blir optimal? Hvordan får man sikret at meglerne kjenner prosjektet på en best mulig måte? Hvordan får man sørget for at meglerne er topp motiverte gjennom hele prosjektet? Hvordan får man sørget for at kundene får svar på det de lurer på? Hvordan får man sørget for at leads ikke går tapt? Dette er noen få spørsmål som er viktig å ha et godt svar på, og en god plan på. Det har vi. Hvis vi får være så delaktige som vi ønsker, så har vi som prosjektansvarlige en viktig og innholdsrik rolle i prosjektet. Vi kommer til å være fremoverlent og tiltakssøkende istedenfor å jobbe på tiltaksforespørsel eller kommando. Oppgaver som vi ønsker å ha ansvar eller delansvar på er blant annet:

• Planlegging og optimalisering av leilighetsmiks

• Salgsstrategi

• Konsept for prosjektet – Hvordan kommunisere til de viktigste målgruppene, definere USPer

• Samarbeide sammen og komme med innspill til utvikling av 3D-illustrasjoner

Thomas Løbakk

• I samarbeid med In-House markedsbyrå koordinere og utarbeide markedets mest selgende og informative salgsmateriell

• Markedsføringsplan, sammen med In-House markedsbyrå

• Markedsføringstiltak løpende i prosjektet sammen med In-House markedsbyrå

• Kick-off sammen med utbygger, sørge for at alle involverte kan mest mulig om prosjektet før salgsstart

• Planlegge forhåndssalg og salgsstarter

• Organisere og lede ukentlige salgsmøter om prosjektet sammen med deres prosjektledelse

• Hovedansvaret for at alle leads blir fulgt opp og sørge for at de blir fulgt opp på en raskest og best mulig måte

• Bindeleddet mellom utbygger og alle funksjoner hos megler

• Hovedansvarlig for dialogen med større investorer

Som dere ser er det mange oppgaver i et prosjekt som det er viktig at noen holder tak i, enten som hovedansvarlig eller som delansvarlig. Mange av disse oppgavene er essensielle for å holde en effektiv fremdrift, for å få satt sammen prosjektet på en best mulig måte, for å sikre at alle i salgsteamet holder fokus og innehar det beste kunnskapsnivået om prosjektet og konkurransesituasjonen. Prosjektmeglerne setter stor pris på å få tilrettelagt for at de kan bruke mest mulig av tiden sin på rent salgsarbeid. Vi ønsker som prosjektansvarlige hos HEM å holde tak i ovennevnte prosesser sammen med dere og deres øvrige samarbeidspartnere, da vi mener at dette gir det beste resultatet og de beste produktene i alle ledd/faser i prosjektet.

Salgsteamet. Best salgskraft og kompetanse

Salgsteamet

Petter Bang Møllersen

Jeg drives av utvikling, nyskaping og salg. Derfor har jeg valgt å bruke tiden min på å jobbe med nyboligmarkedet og investormarkedet i Trondheim. Jeg har ansvaret for å koordinere prosjektene våre, samtidig som jeg tar et stort ansvar overfor investormarkedet. Bernt og jeg samarbeider veldig bra sammen, og har en kompetanse og arbeidsmetodikk der vi samlet sett kan levere et totalprodukt som jeg vil påstå er unikt i prosjektmarkedet. Nå får vi muligheten til sammen å være med på å gjøre Lilleby B4 til det mest attraktive og mestselgende prosjektet i Trondheim i årene fremover. Det motiverer meg voldsomt. Jeg har Trondheims bredeste og beste nettverk med investorer. Fra de små til de største. De siste fire årene har jeg solgt 372 boliger til mine investorkunder, noe som har bidratt til at våre prosjekter er blant de mestselgende i Norge de siste årene.

Bernt Skarsvaag

Jeg har etter hvert 20 år med erfaring som eiendomsmegler, og tilfører bred kompetanse inn i teamet. Med flere hundre bruktsalg i bagasjen, gikk jeg gradvis i årene 2012- 2020 over til å jobbe mer og mer med nyboligsalg. De siste årene har jeg jobbet utelukkende med salg av, og salgsstyring av flere boligprosjekter i Trondheim og omegn. Jeg er intenst opptatt av at vi skal ha et samarbeid mellom utbygger og megler fra tidlig fase, sånn at vi i størst mulig grad får trimmet prosjektene kommersielt.

På Lilleby B4 håper jeg at tidlig samarbeid kan føre til at prosjektet blir så bra det er mulig å få det, og at vi når målsettingen om 100% salg til overtagelse til en best mulig pris.

Megler 3 og 4

I god tid før salgsstart vil vi anbefale et salgsteam basert på flere faktorer. Dette sørger for at dere får det mest kompetente og det mest slagkraftige salgsteamet i Trondheim. Megler 3 og 4 har utfyllende salgsegenskaper til Petter og Bernt. De innehar unike kvaliteter og er fremoverlente. De ønsker å selge mange boliger og hevde seg i toppsjiktet om å bli årets selger i HEM. Meglerne er i flytsonen og har høy aktivitet i markedet. Meglerne er påskrudde og vil hele tiden tilstrebe å være førstemann til å ta kontakt med leadsene i prosjektet etter førstemann til mølla-prinsippet. Meglerne er nysgjerrige på prosjektet og engasjerer seg i innledende fase for at Lilleby B4 skal bli vinneren på markedsplassen. Meglerne deltar på HEMs ukentlige prosjektmøter og ønsker også å delta i de ukentlige salgsmøtene med utbygger. Meglerne er også fullt ut kompetente på å selge prosjekterte boliger og vet å sette seg inn i alle prosjektets kvaliteter, slik at interessentene føler seg ivaretatt, trygge på prosjektet og blir raskere klare til å signere på kjøpetilbudet. Dette sikrer også færre reklamasjoner til utbygger.

Ressurser prosjekt

I HEM er prosjektavdelingen ”the place to be.” Meglerne i HEM har alltid sett opp til de som har solgt prosjekterte boliger og ønsket internt er stort om å få være med å selge prosjekt. Hos HEM har alle meglerne mulighet til å selge på prosjektet, og alle ansatte har motiverende avlønning når de bringer en kjøper til bordet. Vår ambisjon er å til en hver tid ha den mest kompetente og mest slagkraftige prosjektavdelingen i Norge. Dette sørger vi for ved å ha stor intern konkurranse om å få være med på prosjektene. Vi har et stort engasjement for nybolig internt i gruppa, og vi sørger for kontinuerlig faglig påfyll. Ved å gi kontinuerlig oppdatering på markedet. Det er kontinuerlig konkurranse om å få være med på prosjektene ved kontinuerlig konkurranse om å ta leadene, og kontinuerlig konkurranse om å selge flest mulig boliger. Vi vektlegger erfaring og kompetanse, samtidig som vi søker ung drivkraft. Vi har flere meglere og personligheter å velge mellom når vi skal velge ut megler 3 og 4, og vil sammen med dere velge etter de kriterier nevnt på forrige side når den tid kommer. Kanskje blir det behov for å bytte ut underveis også? Å bli valgt er aldri en hvilepute hos oss i HEM.

Ressurser prosjekt

Vi tilbyr en sjelden miks av offensive og sultne meglere og saksbehandlere, som har lang erfaring i bransjen. Med gjennomsnittlig erfaring på over 16 år har vi en gjeng som har bevist over tid at de lykkes, hver for seg, og sammen som prosjektavdeling.

Petter

Tonje Berge Leder backoffice prosjekt 15 år i bransjen

Marit Smistad Backoffice prosjekt 22 år i bransjen

Inhouse saksbehandling/oppgjør og markedsavdeling er en effektiv organisering og trygge prosesser av våre backoffice funksjoner. Samlokalisert på hovedkontoret på Vestre Rosten.

Spesialister på å selge boliger – vårt In-house markedsbyrå leverer resultater

Ragnhild Hov

Einar Ringen Jr It- og markedssjef

Martin Holmøy Berg It- og markedskonsulent

Terje Brandslet

Art Director

Når det gjelder nyboligsalg, har vi en unik fordel: Vi har vårt eget markedsbyrå. Et slagkraftig team med bred faglig kompetanse og solid erfaring fra boligbransjen, som vet nøyaktig hva som skal til for å treffe markedet – og skape salg.

Vi har stått bak markedsføringen av flere store nyboligprosjekter med dokumenterte resultater og høy konvertering. Våre kampanjer bygger merkevare, vekker oppmerksomhet og sørger for at de riktige kjøperne melder sin interesse tidlig i prosessen.

EFFEKTIVITET OG PRESISJON I ALLE LEDD

Tett integrasjon med salgsleddet gjør at vi handler raskt og effektivt.

Ingen lange prosesser, unødvendige mellomledd eller dyre byråtimer.

Vi kjenner målgruppen, vet hvordan de tenker, og tilpasser budskapet til hvert enkelt prosjekt. Resultatet er kommunikasjon som faktisk selger – ikke bare ser bra ut.

ET PRISNIVÅ DET ER VANSKELIG Å MATCHE

Vi tilbyr høy faglig kompetanse til svært konkurransedyktige priser.

Vi bruker budsjettet der det gir mest effekt, og kutter ut det som ikke gir verdi. For dere betyr det mer synlighet, flere leads og bedre salg – for mindre.

VÅRE ERFARINGER MED ANDRE

Vi samarbeider like godt med vår interne markedsavdeling som vi gjør det eksterne leverandører. De siste årene har vi samarbeidet mest med A-studio og Posisjon, der vi har best erfaringer med Posisjon hvis vi skal anbefale en av aktørene.

Målrettet og treffsikker kommunikasjon

STRATEGI OG UTVIKLING VISJON

KONSEPT

MERKEVARE

MÅLGRUPPER

OPPSTART FORBEREDELSER KARTLEGGING MEDIESTRATEGI

VISUELL IDENTITET DESIGN

PROFILERING

SIKT PÅ HODET, TREFF HJERTET

SOME META FACEBOOK INSTAGRAM SNAPCHAT GOOGLE

ANIMASJON MOTION GRAPHICS FILM

TEKST FOTO ILLUSTRASJON

3D - ILLUSTRASJONER

3D - ANIMASJON

3D- AI GENERERT

Selge nybolig? Vi kan en del om det. Ta kontakt da vel!

Kundefokus. Hvordan snakke med målgruppene?

• Kundereisen

• Målgruppene

Kundereisen

Det å kjøpe seg en ny leilighet er en stor avgjørelse for de fleste. En avgjørelse som er forbundet med mange følelser. For at en kunde skal ta en beslutning om kjøp, er vår erfaring at de fleste kunder er avhengig av å føle en trygghet på valget sitt. Hvordan hver enkelt kunde blir møtt av oss som meglere og hvordan informasjon blir formidlet både skriftlig og muntlig, er en veldig viktig del av det å få til flest mulig salg. Det vi mener er mest avgjørende for at kunden skal få en god opplevelse, og dermed øke sannsynligheten for at kunden blir trygg på at dette er rett er blant annet:

1

Kort responstid fra henvendelse til personlig kontakt med megler. Korrekt hyppighet på oppfølgning, tilpasset hver enkelt kundes situasjon

2

Trygge og korrekte svar på spørsmål, helst på direkten. Ingen synsing og gjetting. Om det er spørsmål utenfor normalen/ting som må avklares med utbygger, så skal megler uoppfordret gjøre dette med en så hurtig tilbakemelding som mulig

3

Alle kunder får tilbud om kundemøte, helst fysisk. Gjerne på tomten i visningslokalet eller hjemme hos kunden eller på det av våre kontorer som er mest beleilig for kunden

4

Rask avklaring av verdi på egen bolig blant annet ved å inneha så god markedskompetanse at de fleste verdianslag kan gjøres med omtrentlig verdi på stedet

5

Bistå med finansiering ved behov med et utvalg bankrådgivere i bakhånd som vi vet prioriterer våre kunder og gir rask og effektiv tilbakemelding til interessenten

6

Tidspunkt for avtaleinngåelse skjer når kunden har fått tilstrekkelig med informasjon til å fatte en beslutning

Målgrupper

Personmarkedet

Målgrupper

Innenfor eiendomsutvikling ser vi i større grad på segmenter enn målgrupper. I den grad vi definerer målgrupper, gjør vi dette til en viss grad basert på geografisk og økonomisk segmentering. Overordnet vet man gjennom tall at geografi trumfer veldig mye når det gjelder flyttemønster. Ved cirka 80% av boligbyttene i Norge flytter man under én kilometer. Dette gir helt klare sosioøkonomiske preferanser ved vurdering av målgruppene i de ulike segmentene og er førende for hva man kan oppnå av priser i et gitt område.

Lilleby B4 ligger meget sentralt i forhold til sentrum.

Videre er økonomisk motiv, alder, sivil status, inntekt og barn de vanligste premissene man segmenterer etter og som legger føringer for hvordan man bør planlegge prosjektet og videre hvordan man legger opp, og planlegger markedsarbeidet. På bakgrunn av dette ser vi at flere målgrupper glir over i hverandre og har interessenter fra ulike segmenter. Her ser vi for oss representanter fra alle segmenter. Derfor vil vi anbefale å legge opp en bred miks av boliger tilpasset flere målgrupper.

Segmenteres som nevnt normalt på alder og sivilstatus da det er dette som i størst grad er styrende for hvilke økonomiske muligheter de har. Det legges her til grunn at markedet har gode grunner for å vurdere boliger i det området man søker seg til.

FØRSTEGANGSKJØPEREN – SINGLE/PAR

• Typisk 1 eller 2 roms

• Kortsiktig. Kort veg fra beslutning til innflytting, og er den gruppen som derfor oftest kjøper via investor.

• Typisk student, person i sitt første arbeidsforhold

• Begrenses av egenkapital og eller inntekt

• Får hjelp hjemmefra dersom foreldre føler seg trygg

Dette betyr at det er viktig å være på tilbudssiden når det gjelder finansiering. Det er også viktig at salgsmaterialet og destinasjonen er så solid at foreldrene til disse aksepterer prosjektet som bra. I den grad foreldre hjelper til, har de veldig stor påvirkningskraft i forhold til valget av bolig poden gjør. Gjennom lang erfaring vet vi at det kan være små marginer, og det siste året har vi solgt flere leiligheter til denne målgruppen fordi Melhusbanken har anstrengt seg litt mer enn andre banker, og klart å finansiere denne gruppen hvor andre banker har sagt nei eller gitt litt for lav finansiering.

PAR UTEN BARN

• Typisk større 2-roms eller mindre 3- roms

• Større handlingsrom økonomisk da de er to og normalt har litt høyere inntekt gjennom

etablert kjæresteforhold og skal ha sin første eller andre leilighet og typisk personer i 1. eller 2. arbeidsforhold.

• Kortsiktig – kort veg fra beslutning til innflytting som også bidrar til at vi har flere eksempler på at de kjøper av investor.

Likhet med enslige i at det ofte kan være marginale vurderinger som gjør at de kan kjøpe eller ikke. Hvordan vurderer banken at den ene er i jobb, og den andre har to år igjen av utdanningsløpet for eksempel.

Forventningen i forhold til hva de ønsker å kjøpe har økt gjennom større grad av egenkapital og fast(e) inntekter. I denne gruppen har vi også solgt flere leiligheter til par som har fått finansiering gjennom Melhusbanken og hvor de har kommet til kort i konkurrerende banker.

MIDDELALDRENDE PAR OG SENIOR PAR

• Typisk større 3- roms og oppover til store High-end

leiligheter

• Kjøpekraft avhengig av verdi på egen bolig

• Flytter ofte lokalt

• Lenger erfaring og bedre økonomi som gjør dem mer kresen

• Strengere krav til kvalitetene på leiligheten – erfaringsmessig sol og privat uteareal viktig. De er også veldig opptatt av at leiligheten må være stor nok.

• De kjøper dersom de finner noe som har høy nok kvalitet i forhold til hva de forventer

Her er tett og profesjonell og systematisk oppfølging viktig. Denne målgruppen kjøper dersom det er riktig for dem. Derfor er det helt avgjørende å sørge for at de forstår hva de får gjennom en megler som kjenner prosjektet godt. Her har vi flere eksempler på at oppfølging og samarbeid mellom meglere, kunder og utbygger har ført til salg gjennom nitid jobbing i alt fra en uke til opp mot et år for å etablere rommet hvor de handler. Gjennom å skape leiligheter denne gruppen responderer på og følge dem opp på en seriøs måte, bidrar de til å løfte prosjektet gjennom hvem de er og betale godt for det de vil ha.

MIDDELALDRENDE SINGLE OG SENIOR SINGLE

• Typisk større 2- roms og oppover

• Egne erfaringer i eiendomsmarkedet og stabil bosituasjon

• Avhengig av verdien eid bolig, da betjeningsevnen er lavere

• Ved skilsmisse er ofte økonomien presset, men behovet for ekstra soverom kan være til stede

• Mindre grad av egen valgfrihet og flytter oftere fordi de i større grad må heller enn fordi de finner det de ønsker

De som har solid økonomi minner om middelaldrende par i atferden og vi må tenke i stor grad likeens i jobben med å selge. Dette er imidlertid en kjøpegruppe med langt større variasjon. Og det blir flere av dem. Derfor er det viktig å ha evnen til å høre hva de trenger, for å yte optimalt som megler, slik at vi tilbyr det som er nødvendig for å få til salg.

For Lilleby B4 blir dette en viktig gruppe, hvor vi henter kunder fra alle deler av byen, men hvor bolig på Lilleby B4 vil gjøre livet lettere. Kombinasjonen av nærhet til by, arbeidsplass og rekreasjonsområder vil redusere behovet for bil og gjøre hverdagsøkonomien enklere.

PENDLEREN - PAR OG SINGLE

• Togstasjon og bussholdeplass spesielt viktig

• To typer: De som pendler ut og de som pendler inn

De som pendler ut forlater typisk enebolig/tomannsbolig/ rekkehus for en enklere hverdag. Dette er en spennende målgruppe på Lilleby B4. Se for deg et par hvor hun jobber på Byåsen og han jobber i Oslo. Ved å selge huset på Lilleby eller andre deler av byen og flytte på Lilleby, har de begge gangavstand til jobben.

Vurderer typisk større leiligheter og ligner på middelaldrende par i atferden.

De som pendler inn bor i utgangspunktet en annen plass. Så gjør omstendighetene at man jobber eller har fått jobb på NTNU i en periode. Eller de vurderer det som mer rasjonelt å ha en plass hvor de kan ovenatte og jobbe, heller enn å bruke 2-5 timer med transport daglig til og fra jobb. Denne gruppen er da ofte på jakt etter mindre enheter, som gjerne kombineres med at familien tenker at det kan være fornuftig med «hytte i byen». Dette er ikke en stor målgruppe, men vi ser at enkelte prosjekter er mer aktuell for dem enn andre. Lilleby B4 vurderer vi som meget attraktivt til formålet.

PAR I ETABLERINGSFASEN, SMÅ BARN ER EN REALITET ELLER UNDER PLANLEGGING, SAMT SMÅBARNSFAMILIEN

• Har ofte preferanser om større arealer og hage

• Egne erfaringer i eiendomsmarkedet og stabil bosituasjon

• Avhengig av verdien eid bolig, da betjeningsevnen er lavere

Rekkehusene på Lilleby er som hånd i hanske til de delene av målgruppen som ønsker seg noe sentrumsnært og som samtidig kan tilby barnevennlige og grønne omgivelser.

Vi erfarer også en stadig større andel unge voksne som tidlig i boligkarrieren har bodd i nybygde leiligheter, ønsker å fortsette i nybygg fordi de ikke har arvet forrige generasjons evne og vilje til å pusse opp eldre hus.

Samtidig er de vant til å ha god standard på boligen sin.

Ser man på Lade som helhet, vil rekkehusene på Lilleby ha en naturlig plass hos disse.

Kortsiktig investor som kundegruppe

For en kortsiktig investor vil lang tid til overtagelse være et pluss. Denne spekulerer i verdistigning i prosjektet basert hovedsakelig i tre forhold.

Det første er generell oppgang i eiendomsprisene. Enkelte perioder har vært bedre enn andre som skyldes en rekke makro- og mikroøkonomiske forhold som rentenivå, arbeidsledighet, lokale konkurranseforhold som igjen skyldes utviklingstakt i et gitt område. Et økt volum kan gi bedre priser fordi området utvikles, men dersom det ikke gjør det så fører det til økt konkurranse og lavere priser. Med andre ord til en viss grad tilfeldigheter som igjen beror på variabler i offentlig forvaltning, effektivitet og treffsikkerhet i programmeringen hos den enkelte utbygger etc.

Det andre er at investoren profiterer på at utviklingen i et område i seg selv tilfører området økt verdi. Gjennom byggingen konkretiseres verdier som eksempelvis servicefunksjoner, kollektivtransport og utomhusområder. Utvikling fører også til at innflytting og sosiale bånd jobber på vegne av prosjektet.

Det tredje er at beslutningsveien til målgruppene investoren primært ønsker å selge til er kort. Betalingsvilje og evne er på plass, men transaksjonen stopper ved lang overtagelse. Fra beslutning om kjøp tas til det skal flyttes er ofte ikke mer enn 3 måneder.

I et case hvor alle disse tre ovennevnte forholdene slår inn, vil det kunne bli en god avkastning. Dette er hovedmotivasjonen for at investoren er villig til å ta del i den finansielle risikoen på vegne av utbyggeren. I den grad dette ikke slår til, reduserer investoren risikoen ved å potensielt ta over objektet og leie det ut.

Langsiktig investor som kundegruppe

For den langsiktige investoren vil ikke tid til overtagelse ha like stor innvirkning som til den kortsiktige investoren. Den langsiktige investoren søker å bygge en utleieportefølje med størst mulig kontantstrøm per lånte krone. For denne så starter denne kontantstrømmen ved overtagelse.

Salg av objektet står som et risikoreduserende tiltak ved likviditetsskvis eller andre strategiske beslutninger. Den langsiktige investoren aksepterer lavere yield fordi objektet er nytt. Den generelle utviklingen i eiendomsmarkedet er også et motiv her, men med mye lenger horisont enn hos den kortsiktige investoren.

Referanseprosjekt

• Heimdal sentrum

• Steinan Park

• Solsletta Hageby

• Øvre Nyhavna

• Investormarkedet

Hvorfor er vi helt sikre på at vi har knekt koden på Lilleby B4?

Gjennom de siste 10 ÅRENE har Heimdal Eiendomsmegling tatt store steg med utvikling og spesialisering for å øke nivået til noe vi er svært stolte av i dag. Vi har gått igjennom flere faser med utvikling for å sørge for å tilby dere som utbyggere noe som er BEDRE ENN VÅRE KONKURRENTER . Avdelingens visjon er å ha de beste meglerne som til enhver tid utfordres mot å levere det beste produktet. Internt og eksternt skal vi være kjent som de mest kunnskapsrike meglerne for å utvikle og selge prosjekter i Trøndelag. I snitt har våre 11 meglere på avdelingen over 16 års erfaring fra bransjen, hvor flesteparten også har flere års erfaring fra både bruktboligsalg- og næringsmegling. Våre to siste ansettelser har vært topp 3 bruktmeglere som har solgt over 100 boliger i året i snitt. Vi opplever at de beste bruktmeglerne bytter til prosjekt, så det er for oss stort og verdifullt. Nye vinklinger og tanker som utfordrer vår avdeling er det vi gror i riktig retning av. Ved å øke gjennomsnittskvaliteten på meglerne opplever vi at vi presterer bedre som et team med tydelige roller. For oss er det også viktig at dere er trygge på at dette ikke bare er noe vi sier, og også noe vi kan vise til og ikke minst levere i fremtiden.

Vi jobber fortsatt med et hårete mål hvert år. Et av våre prosjekter skal være mestselgende lokalt og at vi i tillegg skal ha Trøndelags mestselgende prosjekt. Dette har vi klart tre av de siste fire årene, og i den anledning har vi plukket ut tre ledd i denne prosessen som jeg mener beviser at vi har forstått hvordan det må jobbes for å også oppnå HØYEST MULIG PRISER for Lilleby B4, i et svært konkurransepreget marked.

1. Referanseprosjekter

- Heimdal Sentrum hvor vi utkonkurrerte naboprosjektene og vant markedet

- Steinan Park med optimalisering av områdets behov ga rekordtall

- Solsletta Hageby som ved riktig differensiering av leilighetstyper fortsatt gir høy salgstakt

- Øvre Nyhavna, Norgeshistoriens mestomsettende og mestselgende prosjekt

2. Trøndelags mest systematiske og effektive utnyttelse av investormarkedet

3. Maksimal utnyttelse av kapasitet og kontinuerlige endringer i prosessen

- Synergien internt i prosjektgruppen

- Hvordan utnytte bruktmarkedet og få synergi fra de over 50 meglerne

- Finansieringsløsninger for våre kjøpere

Heimdal sentrum

Lilleby B4 har flere konkurrerende prosjekter i årene fremover. Da blir det viktig å velge en megler som har bevist at de får til å levere resultater som er bedre enn sammenlignbare prosjekter/ konkurrerende prosjekter i samme/tilgrensende områder.

Vi ønsker å vise til hvordan tre prosjekter i Heimdal Sentrum utviklet seg.

Prosjektene hadde oppstart i 2019 og 2020, de hadde ca. samme kvadratmeterpris. Vi hadde ansvaret for salget på 2 av 3 prosjekt. Våre prosjekt gjorde det mye bedre på alle salgstall. På til sammen 252 leiligheter var det kun 1 usolgt enhet ved ferdigstillelse. Den siste leiligheten ble solgt innenfor en måned fra ferdigstillelse.

Prosjekt nr. 3 besto av 86 leiligheter og hadde 10 usolgte ved ferdigstillelse. Det ble ferdigstilt august 2023 og ble først sluttsolgt høsten 2025, etter nærmere 6 år siden det ble lansert på markedet.

KONKURRANSESITUASJON

Brøset har mange konkurrende prosjekter i årene fremover. Da blir det viktig å velge en megler som har bevist at de får til å levere resultater som er bedre enn sammenlignbare prosjekter. Vi ønsker å vise til hvordan tre prosjekter i Heimdal Sentrum utviklet seg. Prosjektene hadde oppstart i 2019 og 2020, de hadde ca. Samme kvadratmeterpris. Vi hadde ansvaret for salget på 2 av 3 prosjekt. Våre prosjekt gjorde det mye bedre på alle salgstall. På til sammen 252 leiligheter var det kun 1 usolgt enhet ved ferdigstillelse. Prosjekt nr. 3 besto av 86 leiligheter og hadde 10 usolgte ved ferdigstillelse.

I tillegg til ovennevnte nøkkeltall vet vi også at Smedparken hadde 0 usolgte ved ferdigstillelse, Kirkeringen hadde 1 usolgt leilighet på ferdigstillelsestidspunktet på et salgstrinn (salgstrinn 3 av 5) og Blomkvartalet hadde 10 usolgte.

Steinan Park

Konvertering fra Steinan Studentby til Steinan Park har vært den største suksesshistorien i nyboligmarkedet i Norge i 2023. Siden første salgsstart i mai 2023 har det blitt solgt 235 leiligheter fordelt over 9 bygg.

Her var meglerteamet hos HEM tett involvert i programmeringen av byggene med stort fokus på hvordan vi skulle få mest mulig ut av kvalitetene til hvert enkelt bygg. Noen av byggene har en spesielt god beliggenhet ifht. sol/ utsikt, noe som gjør at de har en relativt høy andel av romslige leiligheter på de beste aksene samt toppleilighet over hele øverste etasje. Andre bygg har beliggenheter som ikke kan forsvare at man får en god pris på større leiligheter, noe som gir en mer effektiv leilighetsmiks og et lavere snittareal.

Det å lage leilighetssammensetninger som er ulike fra hverandre fra bygg til bygg har gitt prosjektet flere strenger å spille på og vi har lyktes med å nå ut til flere store målgrupper. Dette har gjort at vi har hatt vellykkede forhåndssalg og har solgt jevnt i periodene etter salgsstarter. Vi har også lyktes med to større investorer som har kjøpt hvert sitt store volum. (mer om det i eget punkt). Vi har klart å holde jevn flyt i salgene i periodene mellom salgsstarter og har alltid hatt gode forhåndssalg/salgsstarter.

I startfasen var det en overvekt av investorer som kjøpte på Steinan Park. Det siste året har sluttbrukerne virkelig fått opp øynene for prosjektet og en stor overvekt av kjøperne er nå sluttbrukeren.

Steinan Park er blant Norges største suksesser siden lanseringen for nesten 3 år siden. Det var Norges mestselgende prosjekt i 2023 med sine 144 salg. Vi har fulgt bra opp med gode salgstall i 2024 og 2025. Det første byggetrinnet ble ferdigstilt høsten 2025, med kun 2 usolgte enheter (som begge ble solgt ila et par måneder). Byggetrinn 2 ferdigstilles nå i mars og har i skrivende stund kun 3 usolgte enheter

Hittil solgt 259 leiligheter fordelt over 9 bygg

Blant Norges mestselgende prosjekter siden oppstarten

Solsletta Hageby

Solsletta Hageby er det siste leilighetsprosjektet som springer ut fra Granås gård. HEM har tidligere gjennomført salget på Strinda Hageby, prosjektet som solgte og ferdigstilte 550 leiligheter fordelt over 14 bygg over en periode på bare 4,5 år.

På Solsletta Hageby har vi jobbet lenge med utbygger for å finne den riktige programmeringen av feltet. Det har ført til en gjennomarbeidet leilighetsmiks i hvert enkelt bygg og en effektivisering av bygningskroppene som leder til at feltet får plass til ett ekstra bygg. I mai 24 gjennomførte vi salgsstarten på den første delen av prosjektet. Som nevnt i strategien for Lilleby B4, så hadde vi klart salgsmateriell på de fire første byggene når forhåndssalget på A-bygget starter.

Inn mot salgsstarter jobber vi alltid systematisk med investorer for å se på hele bygg eller større bolksalg. Dette ledet til at vi solgte ett helt bygg, med 40 leiligheter, samt en pakke på 20 leiligheter, til en økonomisk solid investorgruppering.

Nå har vi solgt 117 av 131 leiligheter i det første byggetrinnet. Det ferdigstilles vår/sommer 2026 og har gode muligheter for å bli utsolgt ila sommeren. Byggingen begynner snart på byggetrinn 2, der over halvparten av det som er lansert allerede er solgt. Sist nå i januar der vi satte sammen en pakke med 11 leiligheter som ble kjøpt av Trondheim kommune og privatpersoner som har et behov som kommunen skal dekke for dem. Vi forventer at hele byggetrinn 2 blir igangsatt i løpet av 2026.

På 12 måneder er det solgt 116 leiligheter i byggetrinn 1.

Største suksess i nyboligmarkedet i Norge 2024 —

Øvre Nyhavna. Sluttsolgt og ferdigstilt

Øvre Nyhavna er det første konverteringsområdet fra industri til bolig på “Nyhavna.”

Prosjektet er nå sluttsolgt og står som Norges mest attraktive boligprosjekt målt i omsetning og antall salg. Det ble solgt 607 av 610 leiligheter på 3,5 år fra første salgsstart. Når reguleringsprosessen dro ut i tid og salget ikke kunne starte suksessivt etter LilleByLeilighet, ble strategien lagt med å holde markedet og potensielle kjøpere varme og klare, slik at de ikke ble utålmodige og tok til takke med leilighet en annen plass.

Dette ble oppnådd ved å lage 3D illustrasjoner som appellerte til markedets drømmer. Ett bilde hvor en dame med kaffekopp ved spisebordet hvor Munkholmen skimtes i bakgrunnen og solnedgang bak Ladejarlen. Ett bilde av luftig stuesituasjon hvor en person på utenforliggende balkong ser ut mot byen, samtidig som Munkholmen ligger rett ut for spisestuen og den røde himmelen ligger over fjorden. Og et bilde av et par i 30 åra ute i sofaen på balkongen, hvor hun ligger i hans armkrok, og i bakgrunnen går solen ned bak Ladejarlen med himmelen rød over Trondheimsfjorden og Munkholmen plassert på ”det gylne snitt.” Bilder som solgte beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet, og ikke sa noe om selve prosjektets arkitektur og leilighetenes planløsninger, da det var for tidlig ift. stadfestelse av endelige løsninger.

Når disse var på plass så fulgte vi vår faste strategi om å bygge opp ett signaturbilde for prosjektet. Her ble signaturbygget Bølgen og dens arkitektur valgt.

Samlet sett førte til at vi på 3/4 år bygget opp en interessentdatabase på rett i overkant av 1000 personer før første informasjonsmøte/salgsstart. Her nådde oppmøtet hele 250 personer og vi solgt 97 av 102 leiligheter første salgsdag. Denne suksessen ble videre bygget opp under i markedsføringen og i november 2021 ble siste trinn lansert med salg på 163 av 170 leiligheter, og totalt ble det i 2021 lansert salgstrinn 4 og 5 med til sammen 284 leiligheter hvorav 281 ble solgt samme året.

Enestående 97 av 102 leiligheter solgt første salgsdag!

Norges mest attraktive boligprosjekt målt i omsetning og antall salg!

Investormarkedet

Investormarkedet

Investorarbeidet i HEM er veldig strukturert satt opp. Petter Møllersen har hovedansvaret for investorene våre, og er den som har relasjonen og dialogen med de største investorene. Alle prosjektmeglerne hos oss har et eget nettverk med investorer. De fleste prosjektmeglere har de typiske småinvestorene, fra de som kjøper en gang annethvert år til de som kjøper 1-4 leiligheter i året. For å få mest mulig nytte av investormarkedet så krever det veldig mye tid og oppfølging. Vi fungerer som rådgivere for investorkundene våre og for at de skal få tillit til oss er vi avhengig av å gi de gode råd over tid. Det går fra konkrete kjøpsanbefalinger til mer generelle diskusjoner rundt nyboligmarkedet. Petter bruker en god andel av tiden sin inn i dette markedet. Han driver oppsøkende aktiviteter for å komme i kontakt med nye investorer og han bruker mye tid på å vedlikeholde og videreutvikle eksisterende relasjoner. Flere av de største investorkundene til Petter bor andre steder i landet, noe som krever at Petter jevnlig reiser for å møte dem på «hjemmebane». Hans fokus mot dette markedet de siste 5 årene har ført til at alle prosjektmeglere i HEM har fått mer kunnskap om det, noe som gjør at alle jobber mer aktivt med det i dag.

Vi ønsker å gå gjennom noen eksempler på investorsalg vi har gjennomført de siste årene.

Steinan Park:

Norges mestselgende prosjekt i 2023 med 144 salg fra første salgsstart i april/mai 2023. Petter begynte å gjennomføre møter med investorer om prosjektet rundt årsskifte 2022/2023. Steinan Park er et konverteringsprosjekt, fra et Studenbyområde. Det krever ofte mer forklaring når et nytt område skal etableres, derfor var det viktig med en lengre tidshorisont mot investorkunder, for å sikre at de hadde god nok tid til å bli komfortabel på prosjektet til muligheten for kjøp av hele bygg skulle dukke opp. I korte trekk endte denne jobben med at vi solgte 2 hele bygg. B-bygget, i salgstrinn 1, og F-bygget, et bygg som egentlig skulle komme for salg i salgstrinn 3. Kjøper av F-bygget sikret seg også 20 leiligheter i det første salgstrinnet, spredt utover A og C-bygget med 10 leiligheter i hvert bygg. Vi satt da igjen med 2 kjøpere som hadde kjøpt 62 (42 + 20) leiligheter + 26 leiligheter = 88 leiligheter. Begge investorgrupperingene ble vurdert av utbyggers byggelånsbank til å være meget solide aktører med overbevisende oppgjørsevne. Med dette gjennomført kunne vi starte det vanlige forhåndssalget og ha salgsstart. I løpet av den første måneden var 57 av 65 leiligheter i bygg ABC solgt, og vi hadde startet med nytt forhåndssalg på bygg D og E. På salgstrinn 2 solgte vi 30 av 69 leiligheter den første måneden. I begge salgstrinn ble det solgt alt fra de minste 2-romsene til de dyreste toppleilighetene. Vi solgte 5 av 7 tilgjengelige toppleiligheter i forhåndssalg/salgsstart. Til sammen på de første 45 dagene solgte vi 129 leiligheter av 176 tilgjengelige for salg.

For å illustrere viktigheten av langsiktig arbeid med investorer og det relasjonelle i det, så er historien rundt kjøperen av 62 leiligheter interessant. Det er en kunde som Petter har solgt for siden i 2016. Da som en aktør som pusset opp og videresolgte leiligheter i bruktmarkedet. I 2019 kjøpte han sin første leilighet for videresalg av Petter og siden har det blitt flere og flere. I dag jobber han som utbygger i Oslo og har samarbeidspartnere som han investerer sammen med når de skal kjøpe større volum i nyboligmarkedet.

Solsletta Hageby:

En av de siste suksessene til HEM. Første forhåndssalg startet i mai 2024 etter å ha gjennomført et vellykket blokksalg til en investor. Langsiktig klargjøring og en god relasjon ble avgjørende også i dette tilfellet. Vi startet dialogen med den aktuelle kunden i februar, når vi begynte å se konturene av når første salgsstart kunne komme. Vi hadde det siste møtet fredag 3. mai og etter mange samtaler gjennom helgen var kunden klar for å kjøpe hus D på Solsletta Hageby. Det består av 40 leiligheter. I tillegg sikret kunden seg 20 leiligheter fordelt over bygg A, B og C.

På under 1 måned ble det solgt 116 av 131 leiligheter i det første byggetrinnet. Det gjorde at utbygger kunne sette igang byggingen så fort som mulig etter salgsstart. Nå er vi godt igang med salg på tre bygg i byggetrinn 2, og alle bygg er forventet igangsatt bygging på i løpet av 2026.

Petters hovedkontakt i selskapet som kjøpte 60 leiligheter på Solsletta møtte han for første gang for litt over 5 år siden. Den gangen hadde han en vanlig jobb og investerte litt her og der med overskuddslikvider. I årene som har gått har kunden tatt steg ut av det vanlige arbeidslivet og driver nå sitt eget investeringsselskap. Han samarbeid med store, velkjente og kapitalsterke investorer, der han typisk har med seg 1 eller 2 andre investorer fra case til case.

Øvrige:

Vi har mange andre eksempler å vise til, men ønsket å trekke frem de ferskeste av de større investorsalgene vi har gjort. Ellers er det nevneverdig at vi i 2020-2021 solgte 7 forskjellige bygg til 6 forskjellige investorgrupperinger på Øvre Nyhavna. Vi solgte også 3 forskjellige bygg på Strinda Hageby. På Melhustorget har vi solgt store volum, til sammen 39 leiligheter til to kunder. Det samme har vi gjort på Kirkeringen og Smedparken, prosjekt som har hatt veldig god salgstakt der investormarkedet har vært med på å sikre at prosjektet får en god salgstakt og blir kjent som en salgssuksess, en attraktiv plass å kjøpe, en attraktiv plass å bo.

Finansiering

• Finansiering

• Husbanken

• Coo

Finansiering

To dedikerte nybyggrådgivere”. For å sikre at samarbeidet med Melhusbanken skal gi oss raskest mulig kundebehandling og størst sannsynlighet for at kundene får innvilget finansiering, så har vi fått satt opp et eget nybyggteam fra dem. Det er to rådgivere som jobber dedikert mot kundene som vurderer nybygg hos oss. Lisa Marie og Terje er to erfarne og kreative rådgivere, som begge har utvidet fullmakt til å ta beslutninger på typiske vippesaker. Vår samarbeid med dem gjør at vi er trygg på at kundene har størst sannsynlighet for å få lån, og dersom de ikke får det er vi trygge på at de ikke vil få det andre stede

Terje Torset

Rådgiver Personmarked Melhusbanken

Lisa Marie Søberg

Rådgiver Personmarked Melhusbanken

Visste du at du kan kjøpe bolig i nybygg med 100% finansiering?

Må man ikke ha 10% egenkapital for å kjøpe bolig?

Selv om du ikke har egenkapital, kan du fortsatt oppfylle boligdrømmen.

Boliglån uten egenkapital

Det finnes unntak som gjør at vi kan tilby opptil 100% finansiering. Har du god betalingsevne og solid betalingshistorikk, kan du realisere boligdrømmen uten egenkapital.

Hvordan fungerer det?

Vi vurderer din totale økonomiske situasjon og tilpasser løsningen deretter. Sammen med en rådgiver får du oversikt over økonomien din og legger en plan for å nå dine mål. Med en skreddersydd spareplan, trenger du kanskje ikke 100% finansiering når du skal overta ditt nye hjem.

Tett samarbeid med Heimdal Eiendomsmegling

Vi samarbeider tett med Heimdal Eiendomsmegling for å sikre en smidig prosess fra start til slutt, både med finansiering og oppfølging under byggeprosessen. Dette gir deg trygghet og forutsigbarhet mens ditt nye hjem blir til.

Husbanken

Vi anbefalere dere å søke om husbankfinansiering for prosjektet så tidlig som mulig, slik at kjøperne kan dra nytte av det. Erfaringsmessig ser vi at prosjekt med forhåndsgodkjent husbankfinansiering blir mer attraktive i markedet.

Kjøperne får reelt gunstigere rentevilkår og det gir oss flere strenger å spille på i markedsføringen av prosjektet.

Med dagens rentenivå anser vi husbankfinansiering som enda mer attraktivt.

Grunnlaget for et lønnsomt og attraktivt prosjekt

Gjennom grundige analyser av markedet har vi et solid beslutningsgrunnlag for hvordan Lilleby B4 bør utvikles.

Nøkkelen ligger i bevisst programmering – å plassere riktig leilighetstype på riktig sted ut fra tomtas kvaliteter og markedets betalingsvilje.

Med en optimal leilighetsmiks, gjennomtenkt plassering og tydelig salgsstrategi har vi alle forutsetninger for å sikre høyest mulig kvadratmeterpris, raskt salg og et prosjekt som både forbrukere og investorer oppfatter som attraktivt.

Lilleby B4 skal bli den salgssuksessen dere og prosjektet fortjener – med inneha boligtilbud som oppleves smart, tilgjengelig og tilpasset livet folk ønsker å leve.

Petter Bang Møllersen • Avdelingleder nybygg / eiendomsmegler • 911 22 590 • pm@hem.no