ernst mo e
ernst moe
tinglysing
i et nøtteskall
© Gyldendal Norsk Forlag AS 2019
1. utgave, 1. opplag 2019
ISBN 978-82-05-52794-2
Omslagsdesign: Kristin Berg Johnsen
Sats: Bøk Oslo AS
Brødtekst: Minion Pro 10/14,5 pkt
Papir: 90 g Amber Graphic
Trykk: Opolgraf, Polen 2019
Alle henvendelser om boken kan rettes til Gyldendal Juridisk
Postboks 6730 St. Olavs plass 0130 Oslo
www.gyldendal.no/juridisk juridisk@gyldendal.no
Det må ikke kopieres fra denne boken i strid med åndsverkloven eller avtaler om kopiering inngått med KOPINOR, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Kopiering i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning, og kan straffes med bøter eller fengsel.
Alle Gyldendals bøker er produsert i miljøsertifiserte trykkerier. Se www.gyldendal.no/miljo
Forord
De fleste av oss vil som privatperson eller næringsdrivende komme i befatning med tinglysing, for eksempel ved kjøp av en leilighet eller en eiendom, leie av et næringslokale eller stiftelse av et pengekrav med sikkerhet i fast eiendom. Formålet med denne boken er å gi en kortfattet fremstilling av de sentrale reglene om tinglysing av rettsstiftelser i fast eiendom og heftelser i løsøre.
Målgruppen er i første rekke studenter og de som i privat og offentlig virksomhet arbeider med saker knyttet til tinglysing. Boken kan for eiendomsmeglere og saksbehandlere i finansinstitusjoner og inkassobyråer være et nyttig hjelpemiddel til å finne frem til de aktuelle bestemmelser og hvordan de er tolket i praksis.
Avtaler om kjøp, salg og utleie eller etablering av andre rettigheter i fast eiendom og realregistrerbart løsøre er bindende mellom partene når gyldig avtale er inngått. Formålet med tinglysing er å etablere rettsvern for den rettigheten som er stiftet. Det vil si at enhver tredjeperson må respektere rettigheten uten hensyn til om vedkommende kjenner til rettsstiftelsen. Boken inneholder en redegjørelse for hvordan rettsvern etableres og hva rettsvern innebærer.
Tinglysing av rettsstiftelser i fast eiendom og borettslagsandeler skjer i grunnboken, mens rettigheter i løsøre tinglyses i Løsøre-
registeret. Tinglysing er offentlig, slik at enhver kan gjøre seg kjent med det som er tinglyst. Grunnboken og Løsøreregisteret føres elektronisk, og ved en lovendring som trådte i kraft i 2017, er det åpnet for bruk av elektroniske dokumenter.
Ernst Moe, august 2019
4.2.2.4
4.2.3
4.2.4
4.3.1
4.3.2 Erverv av grunnbokshjemmel ......................... 73
4.3.2.1 Hjemmelsovergang ved arv og skifte ........ 73
4.3.2.2 Ubetinget eiendomserverv ................... 74
4.3.2.3 Grunnbokshjemmel til andre rettigheter .... 75
4.3.3 Grunnbokshjemmel som vilkår for tinglysing ......... 75
4.3.3.1 Utsteder må ha hjemmel eller gitt samtykke
4.3.3.2 Hinder for tinglysing..........................
4.3.3.3 Rett og legitimasjon til å undertegne som hjemmelshaver ............................... 81
4.3.4 Hva grunnbokshjemmelen omfatter .................. 84
4.3.4.1
4.3.4.2
4.4 Bekreftelse
4.4.1
4.4.3
4.4.4
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.5.4
4.5.5 Rettsvirkning av at grunnboken blir rettet ............
4.5.6
4.5.7 Dokumenter anmerket på uriktig måte
4.6 Rettsvirkning av tinglysing .....................................
4.6.1 Grunnbokens rettslige troverdighet ...................
4.6.2 Dobbeltsuksesjonskonflikter – rettsvernsregelen i § 20, jf. § 21 ............................................
4.6.2.1 Først i tid, først i rett ......................... 102
4.6.2.2 Rettserverv tinglyst samtidig ................. 104
4.6.2.3 Kravet i § 21 om aktsom god tro ............. 106
4.6.2.4 Unntak for andre lovbestemte rettigheter enn pant ...................................... 107
4.6.2.5 Unntak for rettserverv ved hevd ............. 108
4.6.2.6 Unntak for forbehold ved avhendelse 109
4.6.2.7 Unntak for overdragelse av panterett ....... 110
4.6.2.8 Unntak ved pantsettelse av panterett ....... 111
4.6.2.9 Unntak for kortvarige og oppsigelige bruksretter .................................... 111
4.6.3 Rettsvern ved konkurs og forutgående tvangsakkord 112
4.6.3.1 Avhenderen tas under konkursbehandling .. 112
4.6.3.2 Forutgående tvangsakkord ................... 114
4.6.3.3 Rettsstiftelse foretatt med samtykke fra gjeldsnemnda ................................. 115
4.6.3.4 Tvangsakkord ................................. 116
4.6.4 Hjemmelsmannskonflikter – § 27 ..................... 117
4.6.4.1 Erverv ved avtale ............................. 117
4.6.4.2 Avtale med hjemmelshaver .................. 118
4.6.4.3 Erververen må være i god tro ................ 118
4.6.4.4 Ekstinksjon av ugyldighetsinnsigelser ........ 119
4.6.4.5 Frigjørende betaling til den som er berettiget ..................................... 120
4.6.4.6 Unntak for visse ugyldighetsinnsigelser .....
4.6.4.7 Bortfall av ugyldighetsgrunn .................
4.6.4.8 Ulovfestet ekstinksjon ........................
4.7 Slettelse av heftelser ...........................................
4.7.1 Bortfall av rettsvern og bortfall av heftelser
4.7.2 Bortfall av virkning av tinglysing .......................
4.7.2.1 Heftelser som ikke skal vare for alltid ........ 126
4.7.2.2 Pantedokumenter til offentlige innretninger, legater eller stiftelser .......... 128
4.7.2.3 Tidsbestemte rettsstiftelser .................. 128
4.7.2.4 Bortfall av tinglysing av utleggspant og skifteutlegg ................................... 131
4.7.3 Slettelse av heftelser som åpenbart er opphørt....... 134
4.7.4 Slettelse av heftelser som er bortfalt .................. 136
4.7.4.1 Tinglyst bevis for bortfall ..................... 136
4.7.4.2 Tinglyst bevis for samtykke fra den berettigede ................................... 137
4.7.4.3 Slettelse av visse pantedokumenter.......... 138
4.7.4.4 Heftelser bortfalt ved tvangssalg ............ 140
4.7.4.5 Bortfall av heftelser ved salg etter konkursloven § 117a .......................... 141
4.7.4.6 Bortfall av heftelser ved tvangsakkord ....... 142
4.7.4.7 Nedkvitteringer, prioritetsvikelse mv. ....... 143
4.7.4.8 Slettelse når heftelsen sannsynligvis er bortfalt ........................................ 143
4.7.4.9 Slettelse av utmål på Svalbard 146
kapittel 5 ti NG lYS i NG SOM ikke GJ el D e R F a S t eie NDOM ................................................... 148
5.1 Registrering av rettigheter i Løsøreregisteret ................. 148
5.2 Rettigheter som kan registreres i Løsøreregisteret ........... 149
5.2.1 Tinglysing er tillagt rettsvirkning ved lov eller pålagt i lov .............................................. 149
5.2.2 Tinglysing av kunngjøringer ........................... 150
5.2.3 Overdragelse av tingen ................................ 150
5.3 Hvilke regler som gjelder for tinglysing i Løsøreregisteret ... 151
5.3.1 Reglene i §§ 2 og 3 og kapittel 2 om fremgangsmåten ved tinglysing ....................... 151
5.3.2 Reglene i kapittel 3 om tinglysing som gjelder fast eiendom ................................................ 153
5.3.2.1 Prioritetsreglene. Ekstinksjon ................ 153
5.3.2.2 Bortfall av virkningen av tinglysingen 154
5.3.2.3 Gebyr for tjenester hos Løsøreregisteret .... 154
5.4 Rettsvern for utleggspant ..................................... 155
5.4.1 Vilkår for rettsvern ..................................... 155
5.4.2 Registrering av opplysninger om utlegg og intet til utlegg ................................................... 156
5.4.3 Informasjon om utleggstrekk og beslutninger om intet til utlegg .......................................... 156
5.4.4 Slettelse av registrerte opplysninger .................. 157
6.1 Erstatning for tinglysingsfeil ................................... 158
6.1.1 Rettslig grunnlag for erstatning ....................... 158
6.1.2 Vilkår for erstatning.................................... 159
6.1.2.1 Uforskyldt tap på grunn av tinglysingsfeil ... 159
6.1.2.2 Stolt på en tinglysingsattest .................. 161
6.1.2.3 Ikke tinglyst eller tinglyst for sent ............ 162
6.1.2.4 Dokumentet må etter § 25 stå tilbake for et senere tinglyst dokument ................. 162
6.1.2.5 Grunnbokshjemmel skyldes et ugyldig dokument ..................................... 163
6.2 Erverv av grunnbokshjemmel etter offentlig kunngjøring ... 163
6.2.1 Bakgrunn for bestemmelsen ........................... 163
6.2.2 Vilkår for å få grunnbokshjemmel ..................... 165
6.2.3 Saksbehandlingen 166
6.3 Grunnbokshjemmel til eiendom ervervet til vei- eller jernbaneformål ................................................
6.4 Overføring av grunnbokshjemmel for anleggseiendom i eierløs grunn ................................................... 169