Ernst Moe - Tinglysing i et nøtteskall

ernst moe

tinglysing i et nøtteskall

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 3

06/08/2019 15:09

Forord De fleste av oss vil som privatperson eller næringsdrivende komme i befatning med tinglysing, for eksempel ved kjøp av en leilighet eller en eiendom, leie av et næringslokale eller stiftelse av et pengekrav med sikkerhet i fast eiendom. Formålet med denne boken er å gi en kortfattet fremstilling av de sentrale reglene om tinglysing av rettsstiftelser i fast eiendom og heftelser i løsøre. Målgruppen er i første rekke studenter og de som i privat og offentlig virksomhet arbeider med saker knyttet til tinglysing. Boken kan for eiendomsmeglere og saksbehandlere i finansinstitusjoner og inkassobyråer være et nyttig hjelpemiddel til å finne frem til de aktuelle bestemmelser og hvordan de er tolket i praksis. Avtaler om kjøp, salg og utleie eller etablering av andre rettigheter i fast eiendom og realregistrerbart løsøre er bindende mellom partene når gyldig avtale er inngått. Formålet med tinglysing er å etablere rettsvern for den rettigheten som er stiftet. Det vil si at enhver tredjeperson må respektere rettigheten uten hensyn til om vedkommende kjenner til rettsstiftelsen. Boken inneholder en redegjørelse for hvordan rettsvern etableres og hva rettsvern innebærer. Tinglysing av rettsstiftelser i fast eiendom og borettslagsandeler skjer i grunnboken, mens rettigheter i løsøre tinglyses i Løsøre­

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 5

06/08/2019 15:09

6

forord registeret. Tinglysing er offentlig, slik at enhver kan gjøre seg kjent med det som er tinglyst. Grunnboken og Løsøreregisteret føres elektronisk, og ved en lovendring som trådte i kraft i 2017, er det åpnet for bruk av elektroniske dokumenter. Ernst Moe, august 2019

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 6

06/08/2019 15:09

Innhold ka pi t tel 1  I NNLED N I NG ..................................... 13

1.1 Hva er tinglysing................................................ 1.2 Formålet med tinglysing........................................ 1.3 Grunnboken og andre realregistre............................. 1.4 Hva som kan tinglyses.......................................... 1.5 Historikk........................................................ 1.5.1 Tinglysing................................................ 1.5.2 Matrikkelen............................................. 1.6 Rettskilder...................................................... 1.6.1 Oversikt over rettskilder................................ 1.6.1.1 Lover........................................... 1.6.1.2 Forskrift........................................ 1.6.1.3 Rettspraksis.................................... 1.6.1.4 Forvaltningspraksis............................ 1.6.1.5 Rundskriv......................................

13 13 14 17 18 18 19 20 20 21 22 23 24 24

ka pi t tel 2  TI NG LYSI NG SMY ND IGHETE N E............... 25

2.1 Oversikt......................................................... 2.2 Tinglysingsmyndighet.......................................... 2.2.1 Tinglysing av rettsstiftelser i fast eiendom og borettslagsandeler...................................... 2.2.2 Tinglysing av andre dokumenter....................... 2.3 Matrikkelen..................................................... 2.3.1 Matrikkelmyndighet.................................... 2.3.2 Matrikkelenhet.......................................... 2.4 Habilitet......................................................... 2.5 Anke over tinglysingsavgjørelser............................... 2.5.1 Ankedomstol............................................ 2.5.2 Anken må gjelde et rettskrav...........................

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 7

25 26 26 28 29 29 30 31 34 34 34

06/08/2019 15:09

8

innhold 2.5.3 Rettslig interesse........................................ 35 2.5.4 Part i ankesaken......................................... 35 ka pi t tel 3  FREMG ANG SMÅTEN VED TI NG LYS I NG .... 38

3.1 Tinglysing i grunnboken og i Løsøreregisteret................. 38 3.2 Innføring i grunnboken......................................... 40 3.2.1 Registrering av dokument.............................. 40 3.2.2 Formkrav................................................ 42 3.2.3 Foreløpig tinglysing..................................... 43 3.2.4 Retur av dokumenter uten tinglysing.................. 44 3.2.4.1 Vilkår for retur................................. 44 3.2.4.2 Krav om registrering av dokument med feil eller mangler. Prioritet.................... 46 3.2.5 Endelig tinglysing....................................... 47 3.3 Kravet til klarhet og form....................................... 47 3.4 Tinglysingsnektelse............................................. 50 3.4.1 Grunnlag for beslutningen.............................. 50 3.4.2 Anmerkning og underretning.......................... 51 3.4.3 Anke over tinglysingsnektelse.......................... 52 3.4.3.1 Ankefrist....................................... 52 3.4.3.2 Behandlingen av anke......................... 54 3.4.3.3 Hinder for endring av tinglysingsavgjørelsen. 55 3.4.3.4 Saksomkostninger............................. 58 ka pi t tel 4  TI NG LYSI NG SOM GJELD ER FA S T EIEN DOM ........................................................... 60

4.1 Tinglysing av rettigheter i fast eiendom....................... 4.2 Tinglysing må gjelde en rettighet i fast eiendom.............. 4.2.1 Til gjenstand fast eiendom............................. 4.2.2 Rettigheten må være knyttet til fast eiendom......... 4.2.2.1 Eiendommen som forpliktet.................. 4.2.2.2 Personlige rettigheter......................... 4.2.2.3 Tinglysing på den tjenende eiendommen.... 4.2.2.4 Annen lovhjemmel for tinglysing............. 4.2.3 Hvilke rettsstiftelser som kan tinglyses................. 4.2.4 Rettsstiftelsen må være endelig........................ 4.3 Grunnbokshjemmel............................................ 4.3.1 Hvem som har grunnbokshjemmel..................... 4.3.1.1 Registrert som eier i grunnboken............. 4.3.1.2 Reell og registrert eier. . .......................

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 8

60 63 63 64 64 65 67 67 68 70 71 71 71 72

06/08/2019 15:09

innhold 9 4.3.2 Erverv av grunnbokshjemmel.......................... 73 4.3.2.1 Hjemmelsovergang ved arv og skifte......... 73 4.3.2.2 Ubetinget eiendomserverv.................... 74 4.3.2.3 Grunnbokshjemmel til andre rettigheter..... 75 4.3.3 Grunnbokshjemmel som vilkår for tinglysing.......... 75 4.3.3.1 Utsteder må ha hjemmel eller gitt samtykke. 75 4.3.3.2 Hinder for tinglysing........................... 76 4.3.3.3 Rett og legitimasjon til å undertegne som hjemmelshaver................................ 81 4.3.4 Hva grunnbokshjemmelen omfatter................... 84 4.3.4.1 Eiendommen og dens enkelte deler.......... 84 4.3.4.2 Grunnboken utpeker en annen som eier..... 85 4.3.4.3 Leierett og bortfeste.......................... 86 4.4 Bekreftelse av underskrift som vilkår for tinglysing........... 87 4.4.1 Skjøte og pantedokument utstedt på papir............ 87 4.4.2 Hvem som kan bekrefte underskriften................. 87 4.4.3 Hva som skal bekreftes................................. 88 4.4.4 Rettsvirkning av manglende vitnebekreftelse.......... 89 4.4.5 Dokumenter utstedt av offentlig myndighet.......... 90 4.5 Retting av feil i grunnboken.................................... 91 4.5.1 Plikt til å rette feil....................................... 91 4.5.2 Feil innføring i grunnboken............................. 91 4.5.3 Krav om å sannsynliggjøre feilen....................... 92 4.5.4 Retting av feil i dokumentet............................ 94 4.5.5 Rettsvirkning av at grunnboken blir rettet............. 95 4.5.6 Tinglysing av krav om rettelse av grunnboken......... 96 4.5.7 Dokumenter anmerket på uriktig måte................ 97 4.6 Rettsvirkning av tinglysing. . .................................... 100 4.6.1 Grunnbokens rettslige troverdighet.................... 100 4.6.2 Dobbeltsuksesjonskonflikter – rettsvernsregelen i § 20, jf. § 21............................................. 102 4.6.2.1 Først i tid, først i rett.......................... 102 4.6.2.2 Rettserverv tinglyst samtidig.................. 104 4.6.2.3 Kravet i § 21 om aktsom god tro.............. 106 4.6.2.4 Unntak for andre lovbestemte rettigheter enn pant....................................... 107 4.6.2.5 Unntak for rettserverv ved hevd.............. 108 4.6.2.6 Unntak for forbehold ved avhendelse........ 109 4.6.2.7 Unntak for overdragelse av panterett........ 110 4.6.2.8 Unntak ved pantsettelse av panterett........ 111

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 9

06/08/2019 15:09

10

innhold 4.6.2.9 Unntak for kortvarige og oppsigelige bruksretter..................................... 111 4.6.3 Rettsvern ved konkurs og forutgående tvangsakkord. 112 4.6.3.1 Avhenderen tas under konkursbehandling... 112 4.6.3.2 Forutgående tvangsakkord.................... 114 4.6.3.3 Rettsstiftelse foretatt med samtykke fra gjeldsnemnda.................................. 115 4.6.3.4 Tvangsakkord.................................. 116 4.6.4 Hjemmelsmannskonflikter – § 27...................... 117 4.6.4.1 Erverv ved avtale.............................. 117 4.6.4.2 Avtale med hjemmelshaver................... 118 4.6.4.3 Erververen må være i god tro................. 118 4.6.4.4 Ekstinksjon av ugyldighetsinnsigelser......... 119 4.6.4.5 Frigjørende betaling til den som er berettiget...................................... 120 4.6.4.6 Unntak for visse ugyldighetsinnsigelser...... 121 4.6.4.7 Bortfall av ugyldighetsgrunn.................. 122 4.6.4.8 Ulovfestet ekstinksjon. . ....................... 123 4.7 Slettelse av heftelser............................................ 124 4.7.1 Bortfall av rettsvern og bortfall av heftelser........... 124 4.7.2 Bortfall av virkning av tinglysing........................ 126 4.7.2.1 Heftelser som ikke skal vare for alltid......... 126 4.7.2.2 Pantedokumenter til offentlige innretninger, legater eller stiftelser........... 128 4.7.2.3 Tidsbestemte rettsstiftelser................... 128 4.7.2.4 Bortfall av tinglysing av utleggspant og skifteutlegg.................................... 131 4.7.3 Slettelse av heftelser som åpenbart er opphørt........ 134 4.7.4 Slettelse av heftelser som er bortfalt................... 136 4.7.4.1 Tinglyst bevis for bortfall...................... 136 4.7.4.2 Tinglyst bevis for samtykke fra den berettigede.................................... 137 4.7.4.3 Slettelse av visse pantedokumenter.......... 138 4.7.4.4 Heftelser bortfalt ved tvangssalg............. 140 4.7.4.5 Bortfall av heftelser ved salg etter konkursloven § 117a........................... 141 4.7.4.6 Bortfall av heftelser ved tvangsakkord........ 142 4.7.4.7 Nedkvitteringer, prioritetsvikelse mv......... 143 4.7.4.8 Slettelse når heftelsen sannsynligvis er bortfalt......................................... 143 4.7.4.9 Slettelse av utmål på Svalbard................. 146

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 10

06/08/2019 15:09

innhold 11 ka pi t tel 5  TI NG LYSI NG SOM IKKE GJELD E R FA S T EIEND OM .................................................... 148

5.1 Registrering av rettigheter i Løsøreregisteret. . ................ 5.2 Rettigheter som kan registreres i Løsøreregisteret............ 5.2.1 Tinglysing er tillagt rettsvirkning ved lov eller pålagt i lov............................................... 5.2.2 Tinglysing av kunngjøringer............................ 5.2.3 Overdragelse av tingen................................. 5.3 Hvilke regler som gjelder for tinglysing i Løsøreregisteret.... 5.3.1 Reglene i §§ 2 og 3 og kapittel 2 om fremgangsmåten ved tinglysing........................ 5.3.2 Reglene i kapittel 3 om tinglysing som gjelder fast eiendom................................................. 5.3.2.1 Prioritetsreglene. Ekstinksjon................. 5.3.2.2 Bortfall av virkningen av tinglysingen......... 5.3.2.3 Gebyr for tjenester hos Løsøreregisteret..... 5.4 Rettsvern for utleggspant...................................... 5.4.1 Vilkår for rettsvern...................................... 5.4.2 Registrering av opplysninger om utlegg og intet til utlegg.................................................... 5.4.3 Informasjon om utleggstrekk og beslutninger om intet til utlegg........................................... 5.4.4 Slettelse av registrerte opplysninger...................

148 149 149 150 150 151 151 153 153 154 154 155 155 156 156 157

ka pi t tel 6  FOR SKJELLIGE B E S TEMMEL S E R.............. 158

6.1 Erstatning for tinglysingsfeil.................................... 6.1.1 Rettslig grunnlag for erstatning........................ 6.1.2 Vilkår for erstatning..................................... 6.1.2.1 Uforskyldt tap på grunn av tinglysingsfeil.... 6.1.2.2 Stolt på en tinglysingsattest................... 6.1.2.3 Ikke tinglyst eller tinglyst for sent............. 6.1.2.4 Dokumentet må etter § 25 stå tilbake for et senere tinglyst dokument.................. 6.1.2.5 Grunnbokshjemmel skyldes et ugyldig dokument...................................... 6.2 Erverv av grunnbokshjemmel etter offentlig kunngjøring.... 6.2.1 Bakgrunn for bestemmelsen............................ 6.2.2 Vilkår for å få grunnbokshjemmel...................... 6.2.3 Saksbehandlingen.......................................

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 11

158 158 159 159 161 162 162

163 163 163 165 166

06/08/2019 15:09

12

innhold 6.3 Grunnbokshjemmel til eiendom ervervet til vei- eller jernbaneformål................................................. 167 6.4 Overføring av grunnbokshjemmel for anleggseiendom i eierløs grunn.................................................... 169 LOV REG I S TER ...................................................... 171 DOM S REG I S TER ................................................... 181 S TIKKO RD .......................................................... 185

0000 101012 GRMAT Tinglysing i et noetteskall 190101.indb 12

06/08/2019 15:09