[start tittel]
lasse simonsen
prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom
[start forord]
Forord Dommer om kjøp og salg av fast eiendom har siden avhendingslova trådte i kraft, inntatt en sentral plass i utviklingen av den alminnelige kontraktsretten i Norge. Høyesterett har i en rekke dommer de siste årene uttalt seg om komplekse spørsmål om sammenhengen i regelsystemet, spesielt når det gjelder krav om kompensasjon som følge av mangler. En av disse dommene – HR2017-515 A Hybeldommen – har vært ganske omstridt, og det var denne som sporet meg til å ta fatt på arbeidet med boken. Opprinnelig var målet å skrive en kritisk artikkel om avgjørelsen i denne dommen, men som så ofte når man blir engasjert, oppdaget jeg en rekke andre problemstillinger som fortjente en nærmere gjennomgang og drøftelse. Den ferdige boken tar derfor for seg ulike temaer som forhåpentligvis vil engasjere lesere med interesse for kontraktsretten. Boken er altså ingen bredt anlagt beskrivelse av gjeldende rett, men en analyse av ulike sider ved rettssystemet som har bydd på utfordringer. Jeg har det privilegium å ha min arbeidsplass på Institutt for privatrett, hvor mange av landets aller mest kompetente jurister innen formueretten befinner seg. Dette har jeg visst å dra nytte av, og har hatt mange samtaler om de faglige spørsmål som temaet for boken reiser. En særlig takk skal rettes til professor Trygve Bergsåker og professor Kåre Lilleholt, som begge har gitt meg verdifulle synspunkter og tilbakemeldinger. November 2018 Lasse Simonsen 5
[start innfort]
Innhold
FO RO RD ................................................................................. 5 ka pi t t el 1 I NNLED N I NG ......................................................... 11 ka pi t t el 2 RETTEPLIKT OG SUB SI D I Æ RT K R AV OM E R S TAT N I NG AV RETTEKOS TN AD ER ................................................................... 13
2.1 Selgers plikt til retting........................................................... 13 2.2 Subsidiært krav på erstatning for rettekostnader............................ 20 ka pi t t el 3 PR I SAVSLAG OG PRE SU M S JON S R EG ELE N OM RETTEKOS TN AD ER ................................................................... 21
3.1 Bakgrunnen........................................................................ 21 3.2 Legalpresumsjonen i avhendingslova.......................................... 25 ka pi t t el 4 FORHO LD ET MELLOM PR I SAVS LAG OG E R S TAT N I NG ..... 32
4.1 Innledning......................................................................... 32 4.2 Vilkårene for kompensasjon.................................................... 33 4.2.1 Innledning.................................................................. 33 4.2.2 Fritaksvilkårene........................................................... 34 4.2.3 Identifikasjonsreglene.................................................... 45 4.2.4 Oppsummering........................................................... 53 4.3 Utmålingsregimene.............................................................. 53 4.4 Den oppgjørstekniske behandling............................................. 55 4.5 Compensatio-prinsippet......................................................... 56 4.6 Tapsbegrensningsplikten........................................................ 58
7
innhold 4.7 Den prosessuelle behandlingen................................................ 60 4.7.1 Innledning.................................................................. 60 4.7.2 Den tradisjonelle lære.................................................... 61 4.7.3 Utviklingen i rettspraksis................................................ 63 4.7.4 HR-2018-1130............................................................ 65 4.7.5 En felles grensedragning?................................................ 68 ka pit tel 5 D I REKTE TAP – PR I N S IPALT K R AV OM E R S TAT N I NG AV RETTEKOS TN AD ER ................................................................... 71
5.1 Innledning......................................................................... 71 5.2 Kort om HR-2017-515 Hybeldommen........................................ 72 5.3 Valget mellom kompensasjonssystemene.................................... 73 5.4 Valget mellom utmålingsperspektivene....................................... 74 5.4.1 Problemstillingen......................................................... 74 5.4.2 Lovens alminnelige regel – rett til erstatning av rettekostnadene. 77 5.4.3 Grunnvilkår – forsvarlige kostnader med videre..................... 78 5.4.4 Begrensninger............................................................. 83 ka pit tel 6 ENKELTE AND RE KOMPEN SA S JON S S P ØR S M Å L ............. 94
6.1 Ikke-økonomisk tap.............................................................. 94 6.1.1 Innledning.................................................................. 94 6.1.2 Redusert bruksnytelse – subjektive preferanser..................... 96 6.1.3 Uheldige egenskaper ved boligen – ulempeerstatning.............. 102 6.1.4 Belastninger i forbindelse med mangelsprosessen.................. 105 6.2 Erstatning av transaksjonskostnader ved heving............................ 108 6.2.1 Utgangspunktet........................................................... 108 6.2.2 Dekningstransaksjon – ekstraordinære transaksjonskostnader... 110 6.2.3 Normale transaksjonskostnader........................................ 113 6.3 Rentekompensasjon............................................................. 120 6.3.1 Forsinkelsesrente......................................................... 120 6.3.2 Erstatning for rentetap ut over forsinkelsesrenten.................. 123 ka pit tel 7 ER S TATN I NG AV I ND I R EKTE TAP................................ 124
7.1 Ansvarsgrunnlag.................................................................. 124 7.2 Klassifisering av tapet............................................................ 128 7.3 Driftsavbrudd – bokstav a...................................................... 128 7.4 Avsavnstap – bokstav b.......................................................... 129 7.5 Tapt fortjeneste ved inngåtte kontrakter – bokstav c...................... 134 7.6 Følgeskader – bokstav d......................................................... 135
8
innhold LOV REG I S TER .......................................................................... 141 DOM S R EG I S TER ....................................................................... 145 S TIKKORD .............................................................................. 147
9
innledning [start kap]
kapittel 1
Innledning
Foreligger det en mangel ved eiendom som er avhendet, vil kjøper kunne iverksette en rekke sanksjoner mot selger, jf. avhl. §§ 4-8 flg. Vi har etter hvert fått en ganske rikholdig høyesterettspraksis om tvister som omhandler de ulike mangelsbeføyelsene. På grunn av kompleksiteten i regelverket har Høyesterett flere ganger tatt til orde for at man må betrakte systemet som en helhet. Dette framheves i HR-2016-901, se avsnitt 26, og gjentas i HR-2017-515 Hybeldommen, se avsnitt 46, hvor behovet for å se avhendingslovens regler i sammenheng understrekes. Det er særlig kompensasjonsreglene som frambyr harmoniseringspro blemer. Krav basert på kostnadene ved å rette mangel, er et godt eksempel. I lovverket finner man hele tre forskjellige rettsgrunnlag for denne type kompensasjon. Kjøper kan i visse tilfeller subsidiært kreve erstatning for slike kostnader dersom selger misligholder sin retteplikt, jf. avhl. § 4-10 fjerde ledd siste punktum, han kan kreve prisavslag utmålt på grunnlag av rettekostnadene, jf. avhl. § 4-12 andre ledd, og han kan fremme et prinsipalt erstatningskrav om dekning av utbedringskostnadene etter avhl. § 4-14 første ledd. Et annet eksempel er adgangen til å få kompensert verdireduksjonen som mangelen leder til. Dette kan skje både ved krav om prisavslag, jf. avhl. § 4-12 første ledd, og ved krav om erstatning etter avhl. § 4-14 første ledd. Disse nær beslektede
11
kapittel 1 reglene reiser spørsmål både om hvor langt det enkelte hjemmelsgrunnlaget rekker, og om forholdet mellom de ulike hjemlene. I denne boken skal vi se nærmere på de ulike kompensasjonsbeføyelsene som står til kjøpers disposisjon ved mangler, og drøfte sammenhenger og ulikheter mellom disse. Det er særlig salg av brukt bolig som has for øye. Behandlingen tar i stor grad utgangspunkt i de nyeste høyesterettsdommene innenfor rettsfeltet, og det vil bli foretatt en kritisk gjennomgang av Høyesteretts betraktninger og argumentasjon omkring beføyelsene. Forhåpentligvis vil drøftelsene kunne være et bidrag til en helhetlig forståelse av sanksjonssystemet i avhendingslova og den moderne kontraktslovgivningen for øvrig.
12