Fast eiendom i et nøtteskall

christoffer nicolaisen

camilla sønderland skjønberg nicholas giverholt

Fast eiendom

i et nøtteskall

christoffernicolaisen

camillasønderlandskjønberg

nicholasgiverholt

ietnøtteskall

©GyldendalNorskForlagAS2022 1.utgave,1.opplag2022

ISBN978-82-05-56353-7

Omslagsdesign:KristinBergJohnsen

Illustrasjoner:NilsFredrikWisløff-Høgestøl

Sats:Type-itAS,Trondheim2022

Brødtekst:Minion10/14,5pkt

Papir:90gAmberGraphic

Trykk:AndvordGrafisk,Norge2022

Allehenvendelserombokenkanrettestil

GyldendalAkademisk

Postboks6730St.Olavsplass 0130Oslo

www.gyldendal.no/akademisk akademisk@gyldendal.no

Detmåikkekopieresfradennebokenistridmedåndsverkloven elleravtaleromkopieringinngåttmedKOPINOR,interesseorganfor rettighetshaveretilåndsverk.Kopieringistridmedlovelleravtalekan medføreerstatningsansvaroginndragningogkanstraffesmedbøtereller fengsel.

AlleGyldendalsbøkererprodusertimiljøsertifisertetrykkerier.Sewww. gyldendal.no/miljo

Forord

Dennebokenermentsominnledendeogsamletinnføring ihovedtemaeneinnenforfagområdeteiendomsrett,ogsåkjent som fasteiendomsrettsforhold.Tradisjonelthørerfagområdet til tingsretten,altsåderettsreglenesomregulerermaterielleting –typiskfasteiendomogløsøre.Atfagområdetkallesfasteiendomsrettsforhold,ernettoppforåsynliggjøreskilletmellom spørsmålknyttettilhus,hytter,bygningerosv.pådenenesiden ogspørsmålknyttettilbilder,telefoner,klærosv.pådenandre siden.Selvombokenrettersegmotfasteiendomsrettsforhold, vilenkeltekapitlergjeldeområderitingsrettensomerfellesfor fasteiendomogløsøre,sliksomkapitteletomsameie.

Ibokenbeskrivesihovedsakden statiske tingsretten,altsåder hvoreierskapogøvrigerettigheterieiendommenalleredefinnes.Regleneomstiftelseogopphøravrettigheter,rettsovergang oghvasomskjernårrettigheterkolliderer,hørertilden dynamisketingsretten.Dissereglenebehandlesimindregradher.Det sammegjelderoffentligrettsligereglersomomhandlermyndighetskontrollaveierskapogbrukaveiendom,sliksomplan-og bygningsretten,konsesjons-ogjordlovgivningogannensærlovgivning.Forennærmereinnføringitingsrettensomenhelhet

visesdettilmerdyptpløyendelitteratursomThorFalkangerog AageThorFalkangers Tingsrett (8.utg.,2016)ogEndreStavang ogGeirStenseths Fasteiendomstingsrett (2016).IdenneNøtteskallserienvilviogsåsærligfåanbefaleMarianneReusch’ Planogbygningsrettietnøtteskall (2019),ErnstMoes Tinglysningi etnøtteskall (2019)samtJohannesMeyer-Myklestad(red.)mfl. sin Entrepriserettietnøtteskall (2018)somkompletterendelitteratur.

Dennebokenerblitttiloverenlangoguroligperiodepreget avblantannetkoronapandemi,barnefødslerogjobbskifter,og erbasertpåkursserienNattuglenesomDeloitteAdvokatfirma holderhvertårforførsteårsstudentervedUniversitetetiOslo.

ForfatterneønskeråretteenstortakktilGyldendalAkademisk foråhautvisttålmodighetiskriveperiodenogtilprofessorGeir Stensethforgrundigvurderingavmanuset.AdvokatThorvald NyquistogadvokatfullmektigerLavransTveitoSpiteriogAnnikenMeucheHenriksenharbidrattmedkritiskeskråblikkog godefagligeinnspill.AdvokatKnut-OlafSkarvangharskrevet avsnittetomtomtefesteibokenskapittel4,noevierhamstor takkskyldigfor.Tilsisttakkesvårebedrehalvdelerforlivsvisdomogstøtteunderveis.Vierydmykeforallefeilogmangleri boken,somvialenebæreransvaretfor.

Oslo,1.desember2021

ChristofferNicolaisen

CamillaSønderlandSkjønberg

NicholasGiverholt

Innhold

KAPITTEL1INNLEDNING ..........................

1.1Genereltomeiendom .............................

1.2Eiendomstyper ..................................

1.3Begrepeteiendomsrett ............................

1.4Faktiskogjuridiskrådighet .........................

1.5Hjemmelogeierskap ..............................

1.6Eiendomsrettogallemannsrett

KAPITTEL2REGISTRERINGAVEIENDOM

...........

2.1Innledning ......................................

2.2Identifikasjonaveiendom ..........................

2.3Registreforfasteiendom ..........................

2.4Opprettelseavnyeenheter .........................

2.5Rettsvirkningavtinglysning ........................

KAPITTEL3GRENSER ..............................

3.1Innledning ......................................

3.2Nabogrenser ....................................

3.2.1Nabogrenserpåland ........................

3.2.2Nabogrenserivassdrag ......................

3.3Avgrensningaveiendommensutstrekning .............

3.3.1Grensermotsjø ............................

3.3.2Storeinnsjøer ..............................

3.3.3Eiendomsgrenseroppoverognedover ..........

3.3.4Grenserunderbakken .......................

3.3.5Grenseroverbakken ........................

KAPITTEL4ERVERVAVEIENDOMOGRETTIGHETER

4.1Innledning ......................................

4.2Fullstendigeogbegrensedeerverv ...................

4.3Ervervpåbakgrunnavavtale,bytteoggave ............

4.4Tomtefeste .....................................

4.4.1Innledning ................................

4.4.2Tomtefestelovenshistorikkogomfang ..........

4.4.3Festeavgiften ..............................

4.4.3Fremfesteogsalgavfestetomt ................

4.4.4Forlengelseavfesteforholdet ..................

4.4.5Innløsningavfestetomter ....................

4.4.6Etregelverkunderutvikling ...................

4.5Ekspropriasjon ...................................

4.5.1Innledning ................................

4.5.2Ekspropriasjonetteroreigningslova .............

4.5.3Ekspropriasjonetterplan-ogbygningsloven ......

4.5.4Nærmereomkravettilgjennomføringsvedtaket ...

4.5.5Hvaomgrunneierselvønskerågjennomføre planen? ...................................

4.5.6Utmålingaverstatning .......................

4.6Ekspropriasjonavveirett ...........................

4.6.1Offentligeogprivateveger ...................

4.6.2Forholdettilplan-ogbygningsloven ............

KAPITTEL5HEVD .................................

5.1Innledning ......................................

5.2Rettsgrunnlag ...................................

5.3Vilkåreneforhevd ................................

5.3.1Somsinegen/somomhanvarbruksrettshaver ...

5.3.1.2Hevdavbruksrettigheter

5.3.1.3Hvaerhevdet? ......................

5.3.2Aktsomgodtro ............................

5.3.2.1Godtromåbyggepåetutgangspunktfor villfarelsen ..........................

5.3.3Positivkunnskapomegenrettighetssituasjon .....

5.3.4Hevdstid ..................................

5.4Mothevdogfrihevd ..............................

5.5Kortomtåltbruk ................................

KAPITTEL6SERVITUTTER

.........................

6.1Innledning ......................................

6.2Hvordanservitutteroppstår ........................

6.3Hvordaninnholdetiservituttenfastlegges .............

6.4Endringogbortfallavservitutter ....................

6.4.1Innledning ................................

6.4.2Vilkåreneforomskiping ......................

6.4.2.1Omskipingettersærlovgivningen ........

6.4.3Vilkåreneforavskipning ......................

6.4.4Vederlagforomskipingogavskipning ...........

6.4.5Opphørpåandrerettsgrunnlag ................

KAPITTEL7NABORETTEN

.........................

7.1Innledning ......................................

7.2Hvemernabo? ..................................

7.3Dennaborettsligetålegrensen ......................

7.3.1Innledning ................................

7.3.2«Noko»–forholdetsomstridermottålegrensen ..

7.3.3Skadeellerulempe ..........................

7.3.4Urimeligellerunødvendig ....................

7.3.4.1Handlingsalternativer .................

7.3.4.2Ventelig ............................

7.3.4.3Offentligrettsligeforhold ..............

7.3.5Oppsummering ............................

7.4Granneskjønnognabovarsel ........................

7.5Littomtrær .....................................

7.6Skadebotogrettingvedbruddpågrannelova ..........

7.6.1Erstatningvedbruddpåtålegrensenmv. .........

7.6.2Rettingavtålegrensestridigeulemperogskader ...

KAPITTEL8SAMEIE ...............................

8.1Innledning ......................................

8.2Nårkommersameieloventilanvendelse? ..............

8.3Hvordansameiebrøkenfastlegges ...................

8.4Salg,bortleieogforkjøpsrett ........................

8.5Skilletmellompersonligsameieogrealsameie ..........

8.6Brukogutnyttingavsameietingen ...................

8.7Utløsningavensameier ...........................

8.8Vedlikeholdogdriftisameiet .......................

8.9Styringavsameiet ................................

8.10Oppløsningavsameiet ............................

8.11Andrevanligesameieformerifasteiendom ............

8.11.1Eierseksjonssameier .........................

8.11.2Borettslag .................................

8.11.3Obligasjonsleiligheterogaksjeboligsameier .......

KAPITTEL9EIENDOMSRETTENS

KONSTITUSJONELLEOGSEMIKONSTITUSJONELLE VERN ..............................................

9.1Innledning ......................................

9.2Grunnloven§105 ................................

9.3Hvaeret«inngrep»ifasteiendom? ..................

9.4Noenandregrunnlovsbestemmelsermedbetydningfor fasteiendom ....................................

9.5EMKtilleggsprotokoll1artikkel1

9.6Særligom«rådighetsinnskrenkninger» ................

9.7Særligomtomtefesteogmenneskerettigheter .......... KILDER ............................................