Forord
I en femårsperiode etter endt utdannelse beveget jeg meg rundt i de mange rettsområder som jussen omfatter, først som advokat og deretter som dommerfullmektig. Mitt faglige hjerte har imidlertid alltid slått varmt for avtale- og kontraktsretten. Jeg bestemte meg derfor for å følge mine interesser og fordype meg i denne grenen av rettssystemet. En klok mann anbefalte meg å lære entrepriserett fordi faget omhandlet komplekse og dynamiske avtaletyper. Jeg søkte meg til Statsbygg (den gang Statens bygge- og eiendomsdirektorat), hvor jeg etter hvert ble leder av juridisk avdeling.
Det var den profesjonelle entreprisen regulert i standardkontraktene som i første rekke var mitt arbeidsområde i Statsbygg. I forbindelse med vedtakelsen av bustadoppføringslova i 1997, ble en gryende interesse for forbrukerentreprisen vekket. Det store faglige spranget skjedde imidlertid først i 2008 da jeg overtok som formann i Boligtvistnemnda etter Kåre Lilleholt. I nemnda behandles det om lag 50 saker i året, og jeg erkjente raskt at håndteringen av klagesakene ga meg et unikt innblikk i tvister regulert av bustadoppføringslova. Jeg bega meg derfor trøstig i vei med å skrive en framstilling og analyse av loven og dens praktisering. Dette er nå over ti år siden; veien var lengre og tyngre enn jeg hadde forestilt meg.
I løpet av denne perioden har jeg utgitt foreløpige utgaver av hovedkapitlene som e-bok hos Gyldendal. Det siste året har jeg benyttet tiden til å gjennomgå og revidere de tidligere utgivelsene, og nå er den samlede bokutgaven på plass.
Min arbeidsplass har siden 1991 vært på Institutt for privatrett ved Universitetet i Oslo. Her har jeg kunnet trekke veksler på mine gode og dyktige kollegaer. Særlig vil jeg rette en takk til Trygve Bergsåker og Kåre Lilleholt. Når det gjelder spørsmål om internasjonal privatrett, har Giuditta Cordero-Moss alltid stilt velvillig opp. Jeg vil også benytte anledningen til å takke Pål Grønnæss og det øvrige rettsmiljøet i OBOS for gode råd når det gjelder problemstillinger knyttet til borettslagsleiligheter.
Lasse Simonsen
Oslo, september 2021
3
a) Begrensningene i avtalefriheten – preseptorisk
a) Hovedregelen – formfrihet
d) Forskjellige tekstgrunnlag – byggblankettene
7�2
7�3
Årsaken til avviket – forbrukerrisikoen
Svikt i forbrukerens funksjonsområde
Typiske forbrukerfunksjoner
Entreprenørens undersøkelses- og varslingsplikt
Beskadigelsesrisikoen – § 45
«Utviklingsrisikoen»
Kritikk av hovedregelen
4 Rettslige innskrenkninger i utnyttelsen av eiendommen mv – §§ 39 og
13 2 Styrets krav på retting av fellesarealer
Entreprenørens defensive utbedringsrett
13 3 1
Rettingstilbudet
13�3�3 Unntak fra utbedringsretten
13�3�4 Rettingen
Berøvelse av entreprenørens utbedringsrett
Avslag på entreprenørens rettingstilbud
14 2 Hovedregelen – erstatning av rettingskostnadene
Tredjemann selger (leier ut) tomten med byggeklausul
Entreprenøren selger (leier ut) tomten med byggeklausul
kapittel
25�3�2
25
kapittel
kapittel 28 entreprenørens varslingsplikt – § 11 fjerde ledd 511
28�1 Innledning
28 2 Varslet
utpekt av
28 3 Fristen
28�3�2 Fristens utgangspunkt
28�3�3 Fristens lengde
28�4 Konsekvensene av for sen varsling
28 5 Forbrukerens respons
28�5�1 Ingen svarplikt
28 5 2 Enighet mellom partene 523
28�5�3 Defensiv forsering 524
kapittel 29 beregning av fristforlengelsen – § 11 tredje ledd
29�1 Grunnprinsippet – faktisk virkning
29�2 Samvirkende årsaker
29�3 Plikten til å begrense
32�2
32
32�4
32�3�5
32
32
32�4�5
34
34�3
34
34�5�4
37�1
39
39�2�1
44�1 Innledning
44 2 Kostnader
44�2�1 Direkte kostnader
44�2�2 Sensur av entreprenørens kostnadsnivå
b) Tradisjonen fra Norsk Standard
c) Reguleringen i loven – nødvendige kostnader 673
44�2�3 Informasjonsplikt
44 3 Påslag
44�3�1 Indirekte kostnader, risiko og fortjeneste
44 3 2 Rimelig påslag
44�4 Avtalte blandingsformater
44�5 Prisoverslag
44 5 1 Bakgrunn
44�5�2 Maksgrensen på 15 %
44 5 3 Uenighet om hvorvidt det foreligger et prisutsagn 688
44�5�4 Uenighet om prisopplysningens rettslige klassifisering
Innledning – Reitandommen
b) Formålsbetraktninger – nivået på forbrukervernet 690
c) De ulike vurderingsfaktorene 691 d) Sammenfatning 697
44�5�5 Uenighet om prisopplysningens innhold
44 5 6 Avtalte avvik fra
mv – § 48 fjerde ledd
45�3 Indeksregulering (lønns- og prisstigning) – § 41 sjette ledd
45 4
av kontraktsgjenstanden – § 45
45�4�2 Skjæringstidspunktet for risikoens overgang
45�4�3 Skadeårsaken (farefeltet)
45�4�4 Skaden (tapsfaren)
45 4 5 Entreprenørens forsikring av kontraktsgjenstanden
50 3 Entreprenørens retting av sluttoppgjøret
50�3�1 Preklusjonsregelen
50 3 2 Unntakene
a) Forbehold
b) Forbrukerens innsikt («måtte forstå»)
c) Andre unntak
50�4 Forbrukerens innsigelse mot sluttoppgjøret
50 4 1 Preklusjonsregelen
a) Innsigelsesfristen
b) Innsigelser
c) Krav på dagmulkt og erstatning
d) Spørsmålet om gjentakelse av innsigelsene
50�4�2 Unntakene
a) Avtalt vederlag
b) Urimelige krav
c) Andre unntak
50 4 3 Håndhevelse av forbrukerens innsigelser
51�1 Sanksjonskatalogen i § 55
51�2 Forbrukerens medvirkningssvikt
kapittel 52 tilbakeholdsrett og deponering – § 49 og § 55 andre ledd
52�1 Prinsippet om ytelse mot ytelse
52 2 Tilbakeholdsretten
Vilkåret om avtalt kreditt
Omtvistet vederlag
Tidsbegrensning
52�3�3 Utøvelse av deponeringsretten 784
52 3 4 Utbetaling av de deponerte midlene 785
52�3�5 Ansvar for uholdbare innsigelser og krav 786
kapittel 53 forsinkelsesrente og erstatning for rentetap – § 59
53�1 Vilkår for renter
53�1�1 Ubetinget forsinkelsesansvar 788
53�1�2 Forfalte krav 789
53�1�3 Entreprenørens forhold hindrer betaling (kreditormora) 790
53
53�3 Lemping av forsinkelsesrenter i forbrukerforhold
53�4 Erstatning som følge av forsinkelsen
53�4�1 Erstatning for ytterligere rentetap
53�4�2
53 4 3 Inkasso – erstatning av inndrivelsesomkostninger
54�2 Stansingsretten
54�2�1 Grunnvilkår – aktuelt betalingsmislighold
54�2�4 Omtvistet betalingsmislighold – uberettiget stansing
54�4
55�2 Heving av det som står igjen (ex nunc) 809
c) Særlige begrensninger i hevingsadgangen 812
55�2�2 Hevingsoppgjøret 813 a) Virkningen på partenes ytelser 813
b) Den faktiske gjennomføringen av hevingen 814
c) Det økonomiske oppgjøret 816
55 3 Heving som omfatter rett til grunn (ex tunc) 816
55�3�1 Entreprenørens valgrett 816
55 3 2 Hevingsadgangen 817
a) Vesentlighetskravet 817
b) Særlige begrensninger i hevingsadgangen 817
55�3�3 Hevingsoppgjøret 820 a) Generelt 820
b) Oppgjør for en fullført bolig 821
c) Oppgjør for en ufullført bolig eller tomt 823
kapittel 56 foreldelse 824
56�1 Innledning 824
56 2 Kort orientering om foreldelsesloven 825
56�2�1 Foreldelsesfristen 825
56�2�2 Avbrudd av fristen 825
56�2�3 Virkningene av foreldelse 827
56�3 Anvendelse av reglene på de enkelte vederlagstypene 827
56 3 1 Etterskuddsbetaling og sluttoppgjør 827
56�3�2 Avtalt forskuddsbetaling 828
56 3 3 Deponering 829
57 endringer av arbeidet
57�1 Endringsbegrepet 835
57�1�1 Terminologi 835
57�1�2 Tolking – fastleggelse av avtalens grenser 836
57�1�3 Beskrivelsesteknikkens betydning for tolkingen 838
57 2 Forbrukerens rett til å kreve endring – § 9 839
57�2�1 Rettspolitiske betraktninger 839
a) Entreprisekontrakter 839
b) Boligentreprise 840
c) Kjøp av bolig som ikke er fullført 841
57�2�2 Grensene for forbrukers endringskompetanse 842
a) Den kvalitative grensen, jf § 9 første ledd 842
b) Misforholdsbegrensningen, jf § 9 andre ledd 844
c) Avtalt kvantitativ grense, jf § 9 tredje ledd 848
d) Tidsgrensen 853
57�2�3 Entreprenørens plikt til å varsle om behov for endringer 853
57 2 4 Utøvelse av endringskompetansen, jf § 9 fjerde ledd 854
a) Krav til form 854
b) Innholdsmessige krav 854
c) Entreprenørens utførelsesplikt 855
57�3 Entreprenørens valgfrihet 857
57 3 1 Hovedregelen – ingen endringskompetanse 857
57�3�2 Endringsgrensen 858
57 3 3 Forbeholden ytelsesbeskrivelse 860
a) Problemstillingen 860
b) Spesifiserte forbehold 861
c) Alminnelige forbehold 862
57�3�4 Justeringssedvanen 864
a) Standardavtalene 864
b) Hvorvidt det foreligger en justeringssedvane 865
c) Avgrensning av sedvanen – spesifisert materialvalg 866
d) Sedvanens nærmere innhold 867
e) Overtredelse av justeringsretten 870
57 4 Justering av vederlaget – § 42 870
57�4�1 Innledning 870
57�4�2 Virkeområdet for § 42 871
57 4 3 Endringsavtaler – § 42 første ledd 874 a) Innledning
c) Særskilt avtale om endringer 877
57�4�4 Varsel om tilleggsvederlag – § 42 andre ledd 878 a) Krav om justering – bokstav a 878 b) Kunnskapsregelen i bokstav b 881 57 4 5 Varsel om redusert vederlag 888
57�4�6 Utmålingen av vederlagsjusteringen – § 42 tredje ledd 890
Innledning
b) Oppgjøret ved krav basert på varsling
c) Oppgjøret ved krav basert på kunnskap
58�2 Oppgjøret ved framdriftsendring
59 avbestilling – §§ 52–54
59�1
59 2 2 Avbestilling og uberettigede utredelsesgrunner
fastholder avtalen 902
59 3 A-tilfellene – avbestilling av det som står igjen (ex nunc) 904
59�3�2 Den faktiske gjennomføringen 905
59 3 3 Vederlag for utført arbeid 907
59�3�4 Erstatning av utgifter 908
59 3 5 Erstatning av tapt fortjeneste (dekningsbidraget) 912 a) Innledning 912 b) Tapsbegrensningsplikten 914
c) Tapt omsetningsvolum – Rt-2003-486 Block Watne 916
d) Utmålingen av fortjenestetapet 919
59 3 6 Unntak fra erstatningsplikten 922
a) Innledning 922
b) De alternative fritakssituasjonene 922
c) Kontrollvilkårene – sosial force majeure 925
59�3�7 Delvis avbestilling – fradrag 928
59�4 B-tilfellene – avbestilling som omfatter tomten (ex tunc) 930
59�4�1 Avbestillingsretten – § 52 første ledd 930
a) Innledning 930
b) Avbestillingsrettens rekkevidde 931
c) Tomtekjøp med byggeklausuler 932
59�4�2 Avbestillingserstatning – § 53 første ledd 933
a) Innledning 933
b) Ansvarsgrunnlaget 934
c) Dekningstransaksjonen 935
d) Erstatningsutmålingen 935
59�5 Lemping av avbestillingsansvaret – § 36 tredje ledd 938
59 6 Avbestillingsgebyr – § 54 940
59�6�1 Innledning 940
59 6 2 Gebyrklausuler 940
a) Byggblankettene 940 b) Vederlag for utført arbeid 941
c) Vilkårsbestemt avbestilling 942
59�6�3 Rammene for avtalefriheten 943
a) Rimelighetsgrensen 943
b) Ansvarsfritaket etter § 52 fjerde ledd 944
c) Grensen mot heving – § 58 første ledd 944
innenfor forbrukerens område
60 innledning
60�1
60�2 Fellesregler for ulike faktiske virkninger
60 3 Avgrensningen mot endringsreglene i § 42
kapittel 61 «forbrukerens forhold»
61�1 Innledning 952
61 2 Opplysningssvikt ved inngåelse av avtalen 952
61�3 Medvirkningssvikt – forbrukerens funksjonsområde 954
61�3�1 Forpliktelsestype 954
61�3�2 Fastleggelse av forbrukerens plikter 956
61�4 Forbrukerens risikoområde («byggherrerisikoen») 957
61 4 1 Innledning 957
61�4�2 Tomten 959
61 4 3 Rådighetsbegrensninger 960
61�4�4 Endringer av offentligrettslige krav til boligen 961
kapittel 62 rettsfølgene av svikt innenfor forbrukerens område 964
62 1 Omleggingen av entreprenørens ytelser 964
62�2 Virkningene på entreprenørens rettigheter og plikter 965
62 2 1 Entreprenørens krav på fristforlengelse – § 11 965
62�2�2 Entreprenørens krav på tilleggsvederlag – § 43 966
a) Innledning 966
b) Utmåling av tilleggsvederlaget – regningsprinsippet 967
c) Spørsmålet om varsling 969
d) Ansvarsfritak – § 43 andre punktum, jf § 51 971
62�3 Entreprenørens sanksjoner 972
62 3 1 Lovens system 972
62�3�2 Heving – § 56 973
64
