2026 VOL.157 CONTENTS 目录 03
春天里的毛利故事： 走近新西兰 Kōanga Festival
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壹本观察 | 离澳洲这么近， 新西兰为什么没有蛇？
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官方现金利率今日几乎必涨至 2.75% ！ 储备银行下一步成焦点
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移民创业者留不住！ 新投资者签证门槛百万纽元也难解困局
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“我们正处在非常糟糕的时代”！ 老年人普遍难负担基本开支
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婴儿潮首付曾只要 5%， 现在年轻人要存 20% 买房
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全国房价连跌 5 个月，93% 城区在降价 第一次买房的人等到好机会了
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澳洲人均养老金首破 18 万澳元， 退休大战却越吵越凶
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：春天里的毛利故事： 走近新西兰 Kōanga Festival 在毛利语里，“Kōanga”是“春天”的意思,不只 是气候意义上的回暖，更特指一年之中为下一次收 获而播种的季节。用这样一个词给一场艺术节命 名，本身就是一句宣言：这里种下的，是毛利与太 平洋表演艺术的新故事、新声音。 每年九月，当新西兰从冬天走向春天，奥克兰西区 的 Te Pou Theatre 就会迎来它一年中最热闹的时刻 “Kōanga Festival”。今年（2026年）是这个艺术 节的第十二个年头，也是它历史上节目最丰富、跨 度最广的一届。如果你从未听说过它，这篇文章会 带你从头认识这场属于新西兰的春日艺术节。
活动速览 •时间： 2026年9月10日至20日 •地点： Te Pou Theatre （位于西奥克兰 Henderson 的 Corban Estate Arts Centre 内） •性质： 新西兰规模最大的毛利与太平洋表演艺 术节，涵盖戏剧、歌剧、诗歌剧场、喜剧、音乐等多 种形式 •亮点活动： 9月12日的 Whānau Day（家庭日）全 部项目免费开放 •票价： 多数正式演出票价在 $38–$75 纽币之间， 具体以各场次为准 3
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从一句“建议”开始的十二年 Kōanga Festival 的故事，要从2014年说起。 据编剧 Aroha Awarau 回忆，在艺术节诞生之前， 毛利编剧要把自己的作品搬上主流舞台并不容 易.她曾被一位剧院导演建议，如果想让剧本被制 作， “最好只写毛利题材的东西”。这句看似中立的建
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议，恰恰道出了当时毛利创作者所面对的隐形边界。 也是在这样的背景下，Te Pou Theatre 联合创 始人 Amber Curreen 与团队在 2014 年创办了 Kōanga Festival，最初的形式是一个编剧工作坊： 每年挑选四位有毛利血统（whakapapa Māori）的 编剧，为他们的新作品配备专业演员、导演与戏剧构 作（dramaturg） ，进行为期数周的打磨与排练。而
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且，参与其中的每一个人都会获得报酬。这在当时的 独立剧场生态里，并不是理所当然的事。 十二年过去，这颗“春天播下的种子”已经长成新西 兰毛利表演艺术版图上的重要坐标。艺术节累计支 持了45部新剧本的创作，培养了51位新生代编剧， 其中多部作品最终被完整制作搬上舞台。它也从 最初为期两周的小型活动，逐步扩展为如今跨度三 周多、涵盖十余场演出与新作品首演的综合性艺术 节。Amber Curreen 如此形容它： Kōanga 已经成 为“毛利表演艺术版图的心脏”。
出，用声音与影像共同讲述故事。 Grass Roots： 一部聚焦身份认同与橄榄球文化的 音乐喜剧，用轻松幽默的方式切入毛利社群里一个 非常“生活化”的话题——橄榄球在新西兰不只是一 项运动，也是许多家庭与社区认同感的一部分。 I Was Born To Speak： 一部独角戏形式的口语诗 歌剧场作品，讲述创作者重新学习、找回毛利语（te reo Māori）的个人历程。
今年最值得关注 2026年的 Kōanga Festival，被艺术总监 Amber Curreen 称为“历年来最多元、最丰富的一届”。以 下是几个值得留意的节目： 开幕： Tākiritia!艺术节的开幕演出是一部与新西 兰歌剧团（New Zealand Opera）合作打造的毛利 语歌剧作品，将毛利语的歌唱、诗歌与散文融合在 同一个舞台上，是本届艺术节里跨界程度最高的作 品之一。 Whānau Day 家庭日（9月12日）： 这是整个艺术节 里最适合全家参与的一天，所有活动免费向公众开 放。现场会有讲故事环节、卡帕哈卡（kapa haka） 表演、街舞工作坊等适合不同年龄段的活动，是一 个不需要任何“艺术背景”就能走近毛利文化的轻 松入口。 Ihirangaranga： 一部融合传统毛利乐器 taonga pūoro、现场音乐、口语诗歌与视觉艺术的跨界演 5
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洋诗人的作品搬上舞台，探讨身份、历史、韧性、幽默 等主题，并结合灯光、投影与音景设计。演出阵容包 括 Maiava Nathaniel Lees、Jarod Rawiri、Nicola Kāwana、Mia Blake、Shadon Meredith、Ana Corbett，由 Fasitua Amosa 与 Grace Iwashita-Taylor 共同创作。演出定于9月20日（周日）下午 4点举行，时长约60分钟，建议15岁以上观众观看（ 含频闪灯光及成人主题内容） ，票价为成人票 $40、 优待票 $38、支持票 $75。
AROHA-HA： 一场喜剧展演，用以纪念已故的编剧 兼喜剧人 Aroha Awarau——正是本文开头提到的 那位曾被“建议只写毛利题材”的创作者。这场演出 某种意义上也是对艺术节初心的一次回望。 闭幕： UPU！ 艺术节的压轴之作，将23位毛利及太平
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从一个只有四位编剧参与的小型工作坊，到如 今横跨十一天、汇聚十余部作品的综合性艺术 节，Kōanga Festival 用十二年时间证明了一件 事：给创作者时间、专业支持和应得的报酬，故事 自然会生长出来。 如果你恰好在奥克兰，或者计划这个九月造访西 区，不妨把 Kōanga Festival 放进行程里，无论是 带孩子去体验免费的 Whānau Day，还是买一张 票走进剧场，都会是认识新西兰毛利与太平洋文化 的一个很好的窗口。
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壹本观察 | 离澳洲这么近， 新西兰为什么没有蛇？ 在澳大利亚，人们大概很难对“蛇”感到陌生。因 为它们会藏在灌木丛里，出现在草地上，偶尔也会 闯入人们的院子。澳大利亚拥有世界上数量众多、 种类丰富的蛇类，蛇是这个国家自然的一部分。 可就在塔斯曼海的另一端，距离澳大利亚并不算遥 远的新西兰，却有着一个颇为奇妙的生态事实：这 里没有原生陆地蛇。不是蛇很少，也不是人们很难 遇见，而是新西兰从未形成过稳定的原生陆地蛇类 种群。 这听起来有些不可思议。毕竟，新西兰与澳大利亚 相隔并不算远，同处南半球，气候也存在不少相似
之处。为什么澳大利亚有那么多蛇，新西兰却偏偏 没有？答案，其实藏在这片岛国漫长而独特的演化 历史里。 一座被海洋隔开的“孤岛世界” 今天的新西兰，看起来只是太平洋上的一组岛屿， 但从地质和生物演化的角度看，它更像是一个被海 洋长久封存的实验室。 新西兰与其他大陆长期隔离。漫长的地理隔绝，让 这里的生命沿着自己的轨迹缓慢演化，也塑造出了 与世界许多地方截然不同的生态系统。除了没有原
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生陆地蛇之外，新西兰还长期缺少陆地哺乳动物。
成功建立自己的家园。
在人类抵达之前，新西兰几乎没有原生陆地哺乳动 物，生态系统中的许多角色由鸟类承担。不会飞的 鸟类、体型巨大的鸟类，以及各种只在新西兰才能 找到的独特物种，共同构成了这个岛国与众不同的 自然世界。而蛇，同样没有跨越海洋来到这里，并
新西兰国家博物馆 Te Papa 曾明确指出，新西兰 没有陆地蛇，也没有证据表明蛇类曾经在这里自然 存在过。不过，没有蛇，并不意味着新西兰的自然 环境不适合爬行动物。恰恰相反，这里拥有数量不 少、且极具特色的蜥蜴和壁虎，还有一种在世界上
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极为特殊的古老爬行动物——喙头蜥（tuatara）。 总之，因为新西兰是长期与大陆隔离的岛国，蛇类 一直没能自然跨海迁入，而当地又没有适合蛇建立 种群的自然来源，所以基本没有野生蛇。 “没有蛇”，却不是绝对没有蛇 不过，如果有人因此得出结论，说“新西兰完全没 有蛇”，那就不够严谨了。因为在新西兰的海域， 偶尔真的会出现蛇。它们主要是随着海洋来到这里 的“访客”，而不是在新西兰建立种群的原生蛇类。 其中最受关注的是黄腹海蛇（yellow-bellied sea snake）。这种海蛇广泛分布于印度洋和太平洋的 热带、亚热带海域，偶尔会随着洋流、海况变化或 者风暴来到新西兰附近。因此，在新西兰海岸线上， 偶尔发现一条蛇并不是什么天方夜谭。 新西兰自然保护部（Department of Conservation，DOC）也提醒，人们偶尔会在新 西兰水域发现黄腹海蛇和海环蛇。它们虽然可能来
到这里，却无法像真正的原生物种一样在新西兰长 期繁殖并建立稳定种群。原因之一，就是这里的海 水对于这些来自更温暖海域的蛇来说太冷。 如果蛇真的留下来，会发生什么？ 在一个长期没有蛇的生态系统里，动物之间形成的 关系，与澳大利亚这样的蛇类原生地并不相同。这 里的一些鸟类和其他本土动物，从演化意义上说， 并没有长期面对蛇类捕食的经验。 新西兰拥有大量世界其他地方找不到的物种，其中 不少物种分布范围狭窄、数量有限，对外来捕食者 尤其敏感。因此，在新西兰人的生物安全观念里， “蛇”并不是一个普通的外来动物。它意味着一种 潜在的生态入侵。 一旦某种蛇能够适应当地环境，在这里繁殖并形成 稳定种群，那么它面对的将不只是一个新的栖息 地，同时也是一个从未真正经历过蛇类压力的生态 系统。这也是为什么新西兰长期以来对外来物种入 境保持高度警惕。 9
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在这片土地上，生物安全从来不只是检查行李、清 理船只或者防止某种害虫进入这么简单。它背后真 正要守护的，是经过数百万年演化形成的一套脆弱 而独特的生态关系。新西兰之所以珍贵，并不是因 为它拥有世界上最多的物种，而恰恰是因为它保留 下了一些在世界其他地方已经消失的生命故事。 一条蛇背后的新西兰 所以，“新西兰为什么没有蛇”看起来是一个轻松 的冷知识，往深处看，却是一扇观察这个国家自然
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世界的窗口。它让我们看到，地理从来不只是地图 上的距离。海洋可以成为屏障，也可以成为筛选器。 它阻隔了一些物种，却让另一些生命在漫长岁月里 走出了完全不同的演化道路。 对于新西兰而言，真正值得保护的，从来不只是“没 有蛇”这件事。而是那个在没有蛇的漫长岁月里， 逐渐形成的、独一无二的生态世界。所以，下次有 人说“新西兰没有蛇”，不妨补上一句： 准确地说，新西兰没有原生陆地蛇。
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官方现金利率 今日几乎必涨至 2.75% ！ 储备银行下一步成焦点 新西兰储备银行今日下午公布 9 月货币政策声明， 经济学家几乎一致预期官方现金利率将再度上调至 2.75%，但 Kiwibank 公开表态认为经济复苏不均， 此次加息其实并非明智之举。
通过银行房贷及贷款利率传导至千家万户——上 调利率会提高借贷成本，从而抑制消费、缓解物 价压力，但也意味着即将转按揭利率的家庭还款 负担加重，同时储户能获得更高回报。该指标每 年审议八次。
加息几成定局，将创逾一年新高 经济学家几乎一致预期加息 25 个基点 新西兰储备银行（RBNZ）今日下午 2 点公布 9 月 货币政策声明（Monetary Policy Statement）， 经济学家普遍认为该行几乎必将再次上调官方现金 利率（Official Cash Rate，简称 OCR）。 这将是继 7 月加息后的又一次上调，也将把现金 利率推至逾一年来的最高水平。 OCR 是储备银行调控通胀的主要工具，其变动会
澳新银行（ANZ）首席经济学家莎伦·佐尔纳 （Sharon Zollner）表示，预计央行将在 9 月 2 日（周三）加息 25 个基点，使 OCR 升至 2.75%， 并同步释放 OCR 路径信号，显示 10 月再度加息 25 个基点的概率约为五五开。 她指出，市场目前对今日加息的定价概率已超过 90%，但对 10 月是否加息仍“举棋不定”，任何
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明确表态都可能引发利率大幅波动；佐尔纳认为， ANZ 对 7 月以来的经济数据解读偏向“温和鸽派”。 ASB 高级经济学家马克·史密斯（Mark Smith） 将此次决定形容为货币政策委员会的一次“顺理成 章”的选择：“鉴于金融市场已基本完全消化了 25 个基点的加息预期，我们预计新西兰储备银行 （RBNZ）将采取阻力最小的路径，把官方现金利 率上调 25 个基点至 2.75%。”
行会加息，但并不认为这是正确的举措。 该行表示：“我们预计 RBNZ 将继续把现金利率 从 2.50% 上调至 2.75%。但请不要误解，我们并 不认为这是正确的举措，只是认为这是最有可能发 生的结果。” 该行指出，目前经济复苏并不均衡，成本压力正在 持续伤害普通新西兰人。
他表示，该行还很可能释放后续将持续收紧的信号， “我们同时预计 RBNZ 将确认后续仍有进一步收 紧空间，即需要更高的 OCR 水平才能持续实现 2% 的通胀目标”。
通胀仍处高位，大选临近增添变数
BNZ 的预测更为激进，预计 10 月及 12 月均将加 息，现金利率路径将在 2027 年第三季度升至峰值 约 3.3% 左右。
使局势更趋复杂的是，11 月 7 日的全国大选恰好 安排在 10 月议息会议仅 10 天后举行，这也引发 外界猜测，央行是否更倾向于将下一次加息推迟至 12 月再行动，以规避临近大选的敏感时点。
央行收紧政策的背景是，当前通胀率为 4.1%，仍 远高于其 2% 的目标区间中点。
Kiwibank 唱反调：加息非正确之举 不过，并非所有预测机构都认同这一方向。 Kiwibank 在决议公布前的评论中表示，虽预计央 12
无论今日结果如何，这场加息博弈折射出的核心矛 盾在于：通胀仍需压制，但经济复苏尚显脆弱，储 备银行接下来的路径选择，将直接牵动千万纽西兰 家庭的房贷账单与钱包厚度。
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移民创业者留不住！ 新投资者签证门槛 百万纽元也难解困局 奥克兰大学最新研究发现 , 新西兰吸引移民企业家 的新签证政策，恐怕难以解决更深层的问题——真 正让高技能移民创业者留下来的，从来不只是签证 门槛 , 而是他们抵达后能否真正获得支持。 政府关闭旧签证通道 新政策要求投资至少 100 万纽元 去年 8 月，新西兰政府宣布关闭创业者工作签证 （Entrepreneur Work Visa）的新申请通道，转 而推出新的商业投资者签证（Business Investor Visa），旨在吸引愿意投资并经营新西兰现有企 业的人群。 政府方面表示，此前的签证方案申请人数偏低、拒
签率偏高，且未能带来显著的经济效益。 新版商业投资者签证转而聚焦吸引具备丰富经验的 商业人士，为其带来资本，并协助运营和发展现有 企业。 根据新政策，移民须在新西兰一家现有本地企业中 投资至少 100 万纽元； 若投资达到 200 万纽元，则可获得更快的永久居 留通道。 研究团队访谈 22 位高技能移民企业家 这一政策重心的转移，引出了一个关键问题：此前
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问题究竟出在新西兰所吸引的申请人本身，还是出 在这些企业家抵达之后所经历的现实处境？ 为此，奥克兰大学研究团队针对高技能移民企业家 展开研究，共访谈了 22 人，了解他们在新西兰安 家落户、创办企业的真实经历。 受访者通过多种移民渠道抵达新西兰，包括学生签 证、工作签证、创业者工作签证及全球影响力签证 （Global Impact Visa，现已关闭）等。
我完全可以把这件事做得更大——因为我可以借力 那边成熟的支持生态体系……你的 ' 油箱 ' 在你真 正需要扩张的时候，早就已经空了。” 随着创业者试图为企业扩大规模，他们愈发关注其 他国家所能提供的条件，一些人开始质疑留在新西 兰是否真的是正确的选择。
三人已离开新西兰，多人考虑跟进
另一位受访者表示：“我对新西兰本地企业提供的 支持感到非常失望，甚至开始考虑要不要直接‘拔 掉插头’（放弃）。放眼我们的竞争对手，他们在 美国的发展速度要快得多。”
研究发现，受访者中已有 3 人此后选择离开新西兰， 另有许多人正在考虑离开，原因是他们认为在其他 国家能获得更好的商业支持与发展机会。
研究团队指出，无论未来推出怎样的新创业者签证 通道，从前一套体系中吸取的最大教训是：仅靠签 证设计本身是远远不够的。
研究指出，许多受访者抵达新西兰时已具备丰富的 商业经验、国际人脉网络及做大企业的雄心壮志， 但他们在新西兰创业生态系统中，往往难以建立起 足够的公信力，也难以真正获得资金、客户及商业 合作伙伴资源。
新西兰还需要提供更强有力的配套支持，帮助移 民企业家在本地建立人脉网络、接触投资者与客 户，从而真正培育出能够扎根本土、不再外流的 成功企业。
因此，他们越来越倾向于转向自己的国际人脉网络， 以此获取技术人才、筹集资金、寻找商业伙伴并打 入更大规模的海外市场——对许多人而言，从新西 兰境外获取这些支持，反而比在本地获取更容易。
研究还援引经合组织（OECD）25 个成员国数据 显示，2011 年至 2021 年间，移民创业活动共创 造了近 400 万个就业岗位，该报告同时指出，“移 民由于更倾向于从事创业活动，往往对创新做出了 不成比例的重大贡献”，对于一个规模小、地理位 置偏远的经济体而言，这类国际联系尤为宝贵。
创业者吐槽“创新文化太保守”，部分人考虑“放弃” 一位受访企业家这样描述自己的挫败感：“这里的 创新文化实在太保守了……我们（本可留在本地的） 创新，很快就流失到海外去了。如果我在澳大利亚， 14
签证门槛或许能筛选出资金实力雄厚的申请人，但 留住真正的创新与创业活力，考验的是新西兰能否 为移民企业家提供更开放的本土支持网络，这道题 恐怕比设计签证政策本身更难解。
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“我们正处在非常糟糕的时代”！ 老年人普遍难负担基本开支
西奥克兰灰色力量（Grey Power）组织近日召集 六个主要政党代表召开会议，呼吁政府正视日益增 多的老年人难以负担基本生活开支的现实困境，一 名成员直言“我们正处在财务上非常糟糕的时代”。
当地人称“G 阿姨”）在会上表示：“一份好的 预算方案，理应真正覆盖我们的基本必需品。 作为一名老年人，我们眼下正处在财务上非常糟糕 的时代。”
灰色力量召集六党代表，老年人诉苦生活压力 新西兰老年人权益组织“灰色力量”（Grey Power）呼吁政府出台政策，回应日益增多的老年 人在满足最基本生活开支方面所面临的困境。 西奥克兰的怀塔基雷灰色力量（Waitākere Grey Power）近日邀请代表六个主要政党的政治人物， 参加了在西奥克兰 Te Atatū South 社区中心举行 的一场成员会议。 灰色力量成员盖琳·莫里斯（Gayleen Maurice，
她表示，自己正艰难维持私人租房开支，仅靠养老 金（super）生活十分吃力。 仅靠养老金生活：“这是我唯一能活下去的方式” 莫里斯表示，靠养老金生活意味着需要不断申请各 种补贴（top-ups）才能维持生计，“这是我唯一 能活下去的方式。 所以，我们的处境可能还不如那些仍在苦苦偿还房 贷的人——毕竟他们至少还拥有一项资产，而我什 15
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么资产都没有。”
一数字将增至约 130 万人。
奥克兰慈善机构 Communicare 经理迈克·马修 斯（Mike Matthews）表示，该机构在奥克兰运 营着 16 个老年人友谊中心，北岸地区还有另外 6 个由 CMA（Companionship and Morning Activities）运营的中心，主要目标是为原本可能 孤身一人的老年人建立社区归属感。
提出四大关切领域： 养老金、住房、医疗与生活成本
他表示：“从孤独、隔绝、脆弱的角度看，这是一 个非常、非常重大的问题，而这是一个‘被遗忘的 群体’——他们不是孩子，不是运动队，也不是动 物，那些群体往往对资助方更有吸引力，容易上头 条、容易做成好看的电视节目。” 65 岁以上超 90 万人，30 万人仅靠养老金生活 马修斯表示，对许多老年人而言，当前处境十分严 峻，若缺乏更具支持性的政策，情况不太可能好转。 他提到，惠灵顿方面反馈的信息是，奥克兰地区面 向老年人的服务网络协调程度尚不够完善。 他表示：“40 年前灰色力量在上世纪 80、90 年 代成立之初，曾是一股真正的声音与力量，如今这 股力量需要重新找回来，这样人们才会开始重视， 因为这是一个能够真正影响政治人物的群体。” 他指出，政府必须正视这一问题，因为目前新西兰 65 岁以上人口已超过 90 万人，其中 30 万人仅靠 养老金生活，而据预测，未来 13 至 14 年内，这
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怀塔基雷灰色力量主席文森特·奈杜（Vincent Naidu）表示，老年群体面临的挑战显而易见。 会议上提出了四大关切领域：养老金方面，希望政 府就养老金制度的可持续性给出明确的政策表态， 并强调养老金应被视为一项应得的权益，而非福利 救济； 住房方面，相当一部分老年人并未拥有无按揭负担 的自有住房，只能依赖私人租房，仅靠养老金维持 生活相当困难，因此需要出台便利“缩小住房面积” （downsizing）的相关政策，以释放出更多大户 型家庭住房资源； 医疗与养老护理方面，参会者对养老机构护理费用 不断上涨、可用养老床位难寻，以及需要为独居老 人提供更好的居家养老支持等问题表示关切； 生活成本方面，高企的电费及整体生活成本危机正 在影响老年人的健康状况，导致在严冬期间住院人 数增加。 从养老金保障到住房、医疗，老年群体的呼声折射 出人口老龄化背景下日益紧迫的社会保障压力，如 何在即将到来的大选中真正回应这些诉求，考验着 各党派的政策成色。
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婴儿潮首付曾只要 5%， 现在年轻人要存 20% 买房
过去五年，26 岁的 Emily 和 Chris 租房搬了五 次家。
首付起点变了：现在要存的比父母那代多得多 报告还发现，不同世代的首付比例差距明显拉大。
算清楚五年房租总账那一刻，两人都愣住了。 “ 贵得离谱 ” ——这也是很多年轻澳洲人正在做 的取舍：买房，可能要用推迟退休来换。
婴儿潮一代买首套房时，首付比例普遍只在 5% 至 10%； 千禧一代最常见的首付比例是 16% 至 20%；
8 成人：退休正在被买房拖累 Z 世代则多在 11% 至 15% 之间。 大南方银行（Great Southern Bank）最新报告 显示，80% 的澳洲人认为生活成本压力会推迟自 己的退休计划。 其中最常见的预期是延后 3 至 5 年（占 22%）， 其次是延后 5 至 10 年（占 21%）。这份数据来 自该行第三份年度《无处像家》（No Place Like Home）报告的最新一期 " 买房之后 " 篇章。
也就是说，现在的年轻买家，要比父母那一代多存 出好几倍的现金，才能进场。 “ 买房仍然值得做出巨大牺牲 ” 大南方银行首席客户官罗尔夫·斯特罗姆索（Rolf Stromsoe）表示： 17
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“ 对很多年轻澳洲人来说，拥有一套房子仍然是 值得做出重大牺牲的目标。”
首付计划反而更适合他们。 气候风险，也在悄悄影响买房决定
他说，这些年轻人正在存更大的首付，规划得更长 远，也在做更谨慎的财务决定，即便面对更高的房 价和持续的生活成本压力。 从搬五次家到 " 这终于是我们自己的房子 " Emily 和 Chris 都是 26 岁，此前从堪培拉搬回中 央海岸（Central Coast），想离家人更近，也想 停止漂泊。 " 我们都决定不想再租房了，"Chris 说，" 我们把 五年房租加起来一算，真的挺离谱的。"
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除了首付和退休规划，报告还发现 85% 的澳洲人更 愿意购买已经配备节能或可再生能源设施的房屋。 同时，超过三分之一的受访者（35%）担心，未 来十年洪水、山火等气候相关风险，以及持续上涨 的保险费用，会影响自己房屋的价值。 如果你还在存首付 , 不要被 "5% 首付计划 " 这个 名字误导，5% 只是政府计划的最低门槛，能多存 尽量多存，会让贷款和月供压力更小。
因为悉尼房价太高，两人最终在中央海岸用同样预 算买到了一套四居室独立屋，而不是悉尼的小公寓。
如果你的职业有专属贷款产品（如医疗、教辅等行 业）, 收入上限等条件可能已经调整，建议重新比 较专属贷款方案和政府首付计划，哪个门槛更适合 现在的自己，而不是直接套用几年前的印象。
他们原本以为政府的 5% 首付计划（5% Deposit Scheme）要求首付必须是 5%，后来才发现这只 是最低门槛，可以多存。最终两人凑出了购房款的 17% 作为首付。
你正在纠结要不要为买房牺牲退休时间： 报告里 最常见的预期是推迟 3 到 5 年，这或许能作为一 个参考基准，帮你判断自己的取舍是否在多数人的 范围内。
Chris 的职业是理疗师，两人一度考虑过专门面向 医疗从业者的贷款方案，但收入上限调整后，5%
如果买房意味着退休要往后推 5 到 10 年，这笔交 易，你会做吗？
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全国房价连跌 5 个月， 93% 城区在降价 第一次买房的人等到好机会了
澳洲房价连跌，很多人已经见怪不怪。
悉尼领跌，季度跌幅创纪录
但今天两份新报告显示，这次范围明显更广、跌得 也更快
悉尼是这轮下跌的领跑者。Cotality 数据显示，悉
第一次买房和换房族，可能正等到这几年少见的入 场时机。
而自 5 月联邦预算税改后的首个完整季度，悉尼 房价暴跌 4.6%——若这一速度延续，年化跌幅将 达到 18.4%，超过 2022—23 年那轮 6.6% 的跌幅。
尼 8 月房价跌 1.4%，较 2 月峰值已跌 7.1%；
五个月连跌，93% 城区在降价 REA 和 Cotality 两份报告今早同步发布：全国房 价 8 月连续第五个月下跌。Cotality 全国房价指 数 8 月跌 0.9%，较 3 月峰值已低 3.6%； REA 数据显示全国房价 8 月跌 0.2%（同比仍涨 1.8%）。价格下跌的城区比例，从秋季的 45.8% 飙升到 93%，达尔文是唯一没有下跌的首府城市。
墨尔本、堪培拉均跌 1.1%，布里斯班跌 1.0%， 阿德莱德、珀斯各跌 0.8%。 需求在退，卖家信心也在退 “需求急剧下滑，加上挂牌库存高于平均水平，正 在给澳洲最大的住房市场带来更大压力，”Cotality 研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示。 19
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REA 高级经济学家埃莉诺·克雷（Eleanor Creagh）也指出，" 未来几个月房价大概率会继 续下跌 "，利率前景和税改的不确定性，正让部分 买家持币观望。 拍卖清空率走低，卖家更难成交 拍卖市场同步降温。上周全国联合首府城市清空 率降至 52.4%，低于前一周的 53.2%。悉尼周末 683 套挂牌房源中，仅 233 套成交，清空率只有 34.1%； 布里斯班清空率跌至 31.5%，一周内下降 8.9 个 百分点。挂牌库存过去四周同比高出 24%，高于 五年均值 8%，但新增挂牌量反而同比减少 6%—— 卖家在观望，买家更在观望。
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但他也提到，投资者减少，反而给首置族腾出了空 间：“不要想着抄到最低点，那很难做到，但现在 确实能以比六个月前低不少的价格买到房子。” 如果你是首置族，现在挂牌库存多、抢房的投资者 少，是过去几年少见的议价空间，不用赌“抄到最 低点”，但可以多看几套、多砍价。 如果你正准备换房，自己的房子会卖得便宜一点， 但要买的房子折价可能更大，重点是算清楚两边的 差价，而不是只盯着自己房子跌了多少。 如果你这几个月打算卖房，目前只有“必须卖” 的人在挂牌，说明市场对犹豫不决的卖家并不友 好——若非必要，也许可以等清空率回升后再出手。
谁在这轮下跌里看到机会
就算最后没有马上出手，提前摸清这几个数字，也 不算白花时间。
独立房产经济学家卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）认为，这个春天市场会比较安静，“只 有真正需要卖房的人才会在这个阶段挂牌。”
澳大利亚储备银行（RBA）将于本月底召开会议， 市场普遍预计届时会加息——这会不会成为压垮买 家信心的最后一根稻草，还要等答案。
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澳洲人均养老金首破18万澳元， 退休大战却越吵越凶
宝琳·汗森（Pauline Hanson）说，现行养老金 制度 " 已经崩坏 "，主张让打工人能提前动用养老 金应对房贷和生活成本压力。 但官方最新数据给出了不太一样的画面。 全国人均养老金余额首次突破 18 万澳元，而领取 养老金福利（Age Pension）的老年人比例，其实 正在持续下降。 这场辩论，已经被财长定性为 " 大选公投议题 " 澳大利亚养老基金协会（ASFA）最新报告显示， 15 岁及以上澳大利亚人的平均养老金余额，男性 达到 202,644 澳元，女性为 164,206 澳元，较去 年同期上涨超过 1 万澳元。对于超过 100 万、正 处于典型退休年龄区间（60 至 64 岁）的澳大利 亚人来说，平均余额男性为 413,700 澳元，女性 为 327,440 澳元。
这份数据发布前，财长吉姆·查默斯（Jim Chalmers）已经将下一届大选定性为 " 养老金公 投 "。此前，汗森公开批评现行制度，自由党资深 议员安德鲁·布拉格（Andrew Bragg）也长期主 张废除强制养老金制度，称这套体系 " 没有真正帮 多少人摆脱养老金福利依赖 "。 协会用数据正面反驳：依赖比例在明显下降 ASFA 首席执行官玛丽·德拉亨蒂（Mary Delahunty）向 news.com.au 表示，数据说明的 是另一回事："65 岁以上人群对养老金福利（Age Pension）的依赖比例，已经从 2012 年的 70% 降至目前的 56%。" 她补充说，目前退休的人群， 没有一批人是完整职业生涯都享受 12% 强制缴纳 比例的，也就是说，这套制度真正的效果还没有完 全显现。 财政部《退休收入评估最终报告》（Retirement 21
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Income Review Final Report）中引用的独立预测 显示，到 2059 年，67 岁以上人群中领取全额或 部分养老金福利的比例，将进一步降至约 50%， 其中降幅最大的将是领取全额养老金的人数。 提前取用养老金：德拉亨蒂说这是 " 双重伤害 " 围绕是否应放宽提前取用养老金的争论，德拉亨蒂 表示，这种做法会让人 " 受伤两次 "——提前取现 时可能面临可观的税单，退休时账户余额又会因此 变少，最终导致更依赖 Centrelink 福利，账单则 要由未来的纳税人承担。 Finder 近期一项针对 1,011 人的调查显示，24% 的受访者曾在退休前提取过养老金，医疗支出和疫 情期间的提取是最常见原因。在提前取用的人当中， 57% 表示不后悔这个决定，43% 表示后悔。 目前，提前取用养老金仅限于少数情形，包括人道 主义理由、绝症或严重财务困难。
需要合计 73 万澳元。而按年龄推算当前应有的存 款进度： • 30 岁：需达到 70,500 澳元 • 40 岁：需达到 178,000 澳元 • 50 岁：需达到 313,500 澳元 • 60 岁：需达到 496,500 澳元 ASFA 测算，目前 " 舒适退休 " 的年度生活成本约 为 55,923 澳元，折合每周约 1,071 澳元。作为 对比，目前单身人士的最高养老金福利为每两周 1,200.90 澳元（含各类补贴），折合每周 600 澳 元；而按澳大利亚社会服务理事会（ACOSS）与 新南威尔士大学（UNSW）的标准，单身成年人 的相对贫困线为扣除住房成本前每周 594 澳元。 值得关注的是，养老金福利将于 9 月 20 日迎来指 数化调整，单身人士最高标准将上调 36.80 澳元， 涨至每两周 1,237.70 澳元；同时，视同收益率下 限将从 1.25% 上调至 1.75%，上限从 3.25% 上 调至 3.75%。
不同年龄段，到底需要存多少才够退休 如果你想知道自己的养老金进度是否达标 按 ASFA 测算，单身自住房业主若想在 67 岁实现 " 舒适退休 "，需要 63 万澳元养老金；有房夫妻则
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如果你 30 岁左右：对照上面 70,500 澳元这个数
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字，看看自己目前的余额是否接近，如果差距较大， 可以了解一下自愿追加供款（salary sacrifice） 是否适合自己的收入结构。
如果你接近 60 岁：可以直接对照 ASFA 公布的 " 舒适退休 " 年度生活成本（约 55,923 澳元），估 算自己未来的养老金账户能支撑多少年的退休生 活，如果有缺口，还有几年时间可以规划。
如果你 40 到 50 岁：这个阶段通常是收入相对稳 定的时期，可以借这次数据更新，顺手登录自己的 养老金账户查一下费用率和投资组合配置，这个年 龄段是调整长期回报的关键窗口。
如果你正在考虑提前取用养老金：可以先了解清楚 目前允许提前取用的具体情形，并对照自己的实际 情况，而不是仅凭生活压力就假设自己符合条件。 23