：二十六年医道初心： 专访Adelaide Integrative Acupuncture 创始人Catherine
Chen
从北京的课堂到三甲医院的病房，再到阿德莱德宁 静的后院诊所，Catherine Chen（陈懿宇）用二十六 年走出一条属于自己的中医之路。18 岁，Catherine 考入北京中医药大学，后作为推免直博生，师从首届 国医大师、中国科学院陈可冀院士，磨砺出扎实的临 床与学术功底，也养成了始终坚持“个体化诊疗”的 初心。为了追求更纯粹的行医状态，她先后在新西 兰和澳大利亚执业，并最终在阿德莱德开设诊所，让 每一次针灸、每一剂草药，都与患者的实际需求紧密 契合。行医多年后，她又选择在职攻读悉尼大学公 共卫生硕士，用现代公共卫生的视角，为传统医学注 入新的理解与整合思路。本期壹本走进这位“医学 匠人”的后院诊所，聆听她的行医故事，感受中医如 何在静谧中实现“知行合一”。
壹本：您可以先简单介绍一下自己的个人背景吗？ 最初是什么契机让您选择针灸和中医行业？
Catherine Chen：我从2001年到2008年在北京中 医药大学完成本硕连读，2008年至2011年获推免直 攻博士学位，师从首届国医大师、中国科学院陈可冀 院士。毕业后在中国中医科学院西苑医院担任主治 医师。2013年起，先后在新西兰中医学院和澳洲 Endeavour College of Natural Health 担任本科讲 师及临床带教。2018年获得悉尼大学公共卫生学硕 士。2016年至今，创办并担任 Adelaide Integrative Acupuncture 诊所的中医师，目前也是世界中医药 联合会心血管分会理事。
其实，选择中医源于我父亲的远见。我是绍兴人，性 格里比较安静，也蛮坐得住，一旦开始一件事，就会
一直做下去。我爸觉得中医是一个“厚积薄发、久久 为功”的行业，根据我当时的理科分数和性格，帮我 报了北中医。现在看来，中医确实是一件值得我一辈 子“坐得住”去深钻的事。
壹本：您在北京中医药大学有十年的学习经历，这 段经历对您最大的影响是什么？
Catherine Chen：我们前五年是在学校上课，后 面五年在中国中医科学院广安门医院和西苑医院转
科实习。这些经历给我最大的影响就是：安全永远是 行医的红线。
医学是一门探索生命边界的科学，作为医生，我们
必须诚实地面对自身的局限性：并非所有的疾病都 能被治愈。这种对局限性的认知，让我更专注于如 何在安全的基础上，给患者带来哪怕一点点切实的 改善。这种审慎，是对自己，更是对每一位患者最基 本的交待。
壹本：
在来到澳洲之前您曾经在国内和新西兰工 作，是什么机缘促使您离开国内，来到阿德莱德并 创办诊所？
Catherine Chen：我在北京求学、工作了整整12 年，那是一个繁华且节奏极快的大都市。促使我远赴 重洋的深层动因，是我对临床诊疗模式深度实践的 反思。在大型综合性医院工作期间，面对极大的接诊 量，单次诊疗的时间分配往往面临挑战。
我深感行医需要回归一种更审慎、更具关怀的状态， 以保持对医学本质的敬畏。来到阿德莱德后，我发 现这里的自然环境与生活节奏非常契合中医的临 床实践。在这里，我有充足的时间去深度剖析每一 个医案，去倾听并理解患者的需求。这种从容的执 业环境，让我能够真正静下心来，追求知行合一的
医学理想。
壹本：在新西兰和澳洲从事中医工作，和在国内相 比，有哪些文化或行业差异让您印象深刻？
Catherine Chen：在国内工作期间，我的职业路 径除了临床以外，还需要做课题研究。在那样的评价 体系下，需要投入大量精力于文献和实验探索。而来 到澳洲与新西兰后，执业环境的转变让我得以剥离 外在的学术压力，找回了身为临床执业者的纯粹感。
现在的我，能够将全部精力倾注于患者的临床诊疗 与健康需求，诊治思路也随之变得更加沉静与开阔。
我得以沉下心来，深研中医经典古籍，广泛涉猎历
代医学理论与医案，并与全球各地的传统医学从业 者交流互鉴。
对我而言，跨国执业不仅是地理上的迁徙，更是一场 重塑职业深度、回归医学本质的修行。这种“向内走” 的探索，让我能以更纯粹的心态，服务于每一位寻求 健康的患者。
壹本：创业初期最大的挑战是什么？您后来为何将 诊所搬入后院？
Catherine Chen：创业之初，我的诊所位于 Melbourne Street 的医疗中心。地段虽好，但也面
临着商业成本与医疗初衷的平衡挑战。我深知追逐 客流量的模式，往往与中医需要时间沉淀、深度辨证 的内核相悖。所以2018年，我做了一个“反商业”的 决定：将诊所搬迁至如今隐秘的后院（Backyard）。
正如《道德经》所言：“少则得，多则惑。”放弃临街的 流量，通过减轻运营压力来换取临床深度，是为了 获得真正的“诊疗自由”。现在的我，能够专注于将 每一个医案做深、做透，在慢节奏的城市里实践医 学的精微。
壹本：能不能介绍一下目前诊所的发展情况，有哪 些特色服务和主攻的方向？
Catherine Chen：目前诊所的华人与西人客户各 占一半，诊疗侧点各有特色。
华人患者多倾向于寻求整体调理，涵盖消化、呼吸及 循环系统等各方面的健康管理。针对这些复杂的内 环境需求，我通常采取“针药并用”的综合方案。
西人患者起初多关注痛症管理，认可针灸在急慢性 疼痛及运动损伤中的应用。在诊疗过程中，我也在引 导他们理解中医的“整体观”，让他们意识到局部不 适往往与内在的整体平衡息息相关。
壹本：您的诊所强调“专业、诚信、关怀”，这个理念
是如何体现在日常服务中的？
Catherine Chen：专业（Professionalism）：体现 在对“边界”的严守。我始终坚持从宏观视角评估诊 疗的安全与有效性，既深知中医的独特优势，也诚实 面对医学的局限。在确保安全的前提下，为患者追求 最优化的调理方案。
诚信（Integrity）：体现在真实的沟通。我从不给予 不切实际的疗效承诺。如果患者的情况超出了中医 的适应范畴，我会诚实告知并建议跨学科咨询。诚 信是对患者知情权的保护，更是医者对专业精神的 敬畏。
关怀（Care）：体现在对“个体差异”的尊重。关怀意 味着深入探寻疾病背后的生活细节。通过详尽的问 诊，抽丝剥茧，为每一位患者制定符合其生活实际 的整体调理建议。这种视患者为整体的认知，是精准 辨证的基础。
壹本：您如何建立患者信任，让他们长期信赖您的 治疗？
Catherine Chen：首先，我坚持医学的透明性。在 初诊时，我会诚实地告知患者中医调理的逻辑、预期 的阶段性目标，以及医学的局限性。我认为信赖不应 建立在虚幻的承诺上，而应建立在真实的认知之上。
其次，建立‘医患协作’的伙伴关系。真正的长期信赖 源于患者对方案的积极参与。我会详细讲解日常饮 食、情绪管理与健康的关系，引导患者从被动接受转 为主动参与自我管理。
最后，是专业结果的沉淀。我深知医学的复杂性，临 床并非每一次都能“百发百中”。正因如此，我始终保 持对医学本质的敬畏，通过不断推敲古籍与医案，确
保每一个方案的严谨。当患者感受到这种专注与专 业，信任便会随时间积累而自然生根。在这种共同努 力下，调理不再是简单的药石往来，而是一场关于健 康的双向奔赴。
壹本：您接触到的本地客户，对中医的认识和需求 是怎样的？
Catherine Chen：在阿德莱德执业多年，我观察 到本地客户对中医的认知，正经历着从“对症止痛” 向“整体健康管理”的深度转变。
许多西方患者起初倾向于将中医（尤其是针灸）视 为一种缓解肌肉劳损或运动损伤的“止痛工具”。这 种基于物理维度的认可，是他们走进中医诊所的第 一步。
然而在诊疗过程中，他们逐渐领悟到中医“整体观 （Wholistic View）”的意义。许多患者发现，在局部 症状改善的同时，其睡眠、消化等整体健康状态也 随之提升。
这种转变，标志着中医正从补充疗法，蜕变为一种深 度的、预防性的健康管理方式。这种认知升级，也正 是我们在海外弘扬中医价值的意义所在。
壹本：近些年，澳洲中医和针灸市场有什么变化趋势？
Catherine Chen：首先，受众已从华人社区扩展 到了澳洲本地主流人群、职场精英，甚至包括西医背 景的医疗从业者。
其次，执业领域显著拓宽。患者的诉求已从单纯的肌 肉骨骼疼痛，转向了长期的睡眠质量改善、压力与情 绪调节、身体平衡调理以及术后康复支持等。大众的 认知正从局部的“止痛工具”转向了整体的“生命功 能调节”。这种深度的信赖，是对中医作为一种整体 医学价值的最好证明。
壹本：根据您的观察，哪些患者群体的需求在增长？
Catherine Chen：一是年轻群体的崛起。这一群 体愈发向往“自然调理”与“身心合一”的理念，将中 医作为调节工作压力、平衡生活方式的重要手段。
二是老年人需求的常态化。随着年龄增长，长辈们更 倾向于选择针灸这类非侵入性的管理方式，将其作 为维持生活质量的日常健康支持。
这说明中医正逐渐融入澳洲家庭的全生命周期。无 论是面对现代职场的应激压力，还是应对老龄化 社会的健康挑战，中医都在发挥其独特的健康管理 价值。
壹本：对未来中医在海外的发展，您认为有哪些机 会与挑战？
Catherine Chen：中医在海外正处于“量变到质 变”的转折点。
机会在于“需求侧”的觉醒：人们反思常规医学在慢 性病、身心失调上的局限，而中医“系统调控”的整体 医学恰好是一种协同和补充。
挑战在于“认知侧”的对标：西方习惯还原论思维，普 及中医气化、经络等核心认知需要时代的力量。当人 们对健康的渴求回归生命本身，人类文明终会给出 中医价值的最佳答案。
壹本：在您看来，未来针灸行业在海外最需要创新
或改进的是什么？
Catherine Chen：结合在临床、教学及公共卫生 领域的观察，我认为中医行业的未来在于三个维度 的深耕：规范化、安全化与多学科协作（Multidisciplinary Collaboration）。
首先，是规范化与安全化。这包括诊疗流程的标准 化、药材质量的可控性，以及严谨的医学风险评估。
在感染控制与复杂病情的审慎判断上，必须建立坚 实的安全屏障——这是行医的底线，也是让患者放 心的基石。
其次，是多学科的深度嵌入。中医不应是一座孤岛。
我们要用现代科学理解的语言去规范诊疗逻辑，将 其有机地嵌入现代医疗体系，与西医、理疗师、营养 师等开展深度合作。
最后，是模式的升级。在慢性病管理与康复领域，通 过多学科协作提供综合解决方案。这种以患者为中 心、跨学科共赢的模式，才是现代中医发展的长久 之道。
壹本：对想进入中医创业的人，您有什么实用建议？
Catherine Chen：每个人性格不同，开出的花也 不同。有人擅长商业化，有人专注科研，有人投身 教学。而我选择了一条更静谧的道路——在自己的 诊所里，沉浸于古籍与临床的对话，这更符合我的 心性。
我对同行的建议是：“顺其自然，各安其位”。不要被
外界定义的“成功”所左右。
中医修行是一辈子的事业。找到那个让你最自在、最 能持之以恒的定位，保持内心的欢喜与定力。慢一 点，其实走得更远。
壹本：回顾自己的职业历程，您最自豪的成就或时 刻是什么？
Catherine Chen：行医至今已二十六年，经历了 不同理念的交织与冲击。我很庆幸自己最终剥离了 外界的喧嚣与商业的压力，开启了一场“向内走”的 医学长旅：从简，从真。
现在的我，更倾向于做一个医学的匠人。每一天，我 有充足的时间去研读古籍，去细致体察舌脉的变化。
当这种对医学的“琢磨”，转化为患者生活质量改善 的每一个瞬间，那种内心的踏实与宁静，便是我职业 生涯至今最大的成就感所在。
【医者的自述：跨越山海，唯求一味真药】
从北京的繁华喧嚣，到阿德莱德后院的静谧；从 中医临床医学博士，到悉尼大学公共卫生的视野 拓宽：我跨越了大半个地球，也走过了医学认知 的千山万水。
真正的医者，应有对生命的敬畏。中医药是一座 伟大的宝库，如果我们不学会用现代世界的语言 去沟通，不用宏观的公共卫生视野去整合，它就 难以在现代医疗体系中发挥其应有的价值。
探寻中西医结合的道路，不仅是技术的碰撞，更 是哲学的交融。我们用中医的“整体观”去补充 现代医学和健康管理；同时用西医的“循证与风 控”来为中医的安全性保驾护航。
行医近二十六载，浮华阅尽，我最迷恋的依然是 指尖搭在患者寸关尺上的那一刻。中医修行是一 场向内走的旅程。我不求繁杂的商业版图，亦不 惧大隐于市的清冷。我愿做一名安守本分的匠 人，守着这一方诊室与医书，在每一次从容的辨 证论治中，参透生命的玄机，用精诚的医术，践 行医者的本心。
壹本观察|
消失的周末：阿德莱德最聪明的卖 家，已不再选择周六拍卖
在房地产的世界里，地段、房价和品相固然是硬通 货，但一个被大多数卖家忽略的变量正悄然左右着 最终的成交槌：时间。当周六的拍卖会正演变成一 场社区“聚会”，真正聪明的卖家，已经开始在周 三的午后收割溢价。
数据的背离：“热闹”不等于“成交”
长期以来，周六上午被视为澳洲地产交易的“圣经 时刻”。在阿德莱德的林荫街道上，拍卖牌、咖啡 杯与围观人群是非常典型的周末景象。
然而，根据Ray White最新的统计数据，一个反 直觉的现象浮出水面：从去年7月至今，南澳周 六的拍卖场次高达954场，规模冠绝全周，但其 清盘率（69.7%）却垫底。与之形成鲜明对比的
是，拍卖场次仅有68场的周一，清盘率接近80% （79.4%）；而周三更是以清盘率82.1%的傲人 成绩摘得榜首。
数据的背离揭示了一个残酷的真相：在房地产博弈
中，流量并不直接等同于转化率。
当周六的市场被近千场拍卖“摊薄”了买家的注意 力时，稀缺的工作日拍卖反而通过自然筛选，过滤 掉了“看热闹”的邻居，精准锁定了那群志在必得 的诚意买家。
拍卖心理战：从“冷静决策”到“沉没成本”
拍卖，本质上是一场披着交易外壳的行为心理学实 验。为什么工作日的成交率更高？
资深拍卖师Tom Hector的经验或许能给出答案。
他在接受本地媒体采访时分享了他的观察：工作日 愿意请假或抽身参加拍卖的人，其“购买动机”远 高于周末顺路看看的群体。
在拍卖这种高压的心理博弈中，买家本身就很容易 陷入“竞争激发的原始本能”。在拍卖现场，对手 不是房屋本身，而是另一名买家。当价格跳动，买 家的目标会从“买到房子”悄然转向“击败对手”。
加之拍卖师的“节奏掌控术”，“72万……想要 73万吗？……72万5千！谢谢先生！”拍卖师如 同乐团指挥，通过不断压缩的语言节奏制造紧迫感，
人为缩短了买家的思考周期。
更关键的是，通过工作日筛选出的“购买动机”更 高的“精准买家”们，在到场那一刻，他们的“理 智防御”就已经降低，他们更有可能被“沉没成本 的绑架”。
对于那些在工作日特意腾出时间、甚至支付了法律 审查费用的买家来说，撤退的心理成本极高。这种 “不能白来一趟”的心态，往往让最终成交价突破 理性预算。
此外，心理学中有一个概念叫“决策流畅度”。周 三成交，意味着买家在周四就能联系银行和律师， 这种“趁热打铁”的心理预期，让买家在出价时更 有底气。反观周六，漫长的周末等待期会带来“买 家悔单”的心理波动。因此，卖家在周三能利用买 家最亢奋的瞬间锁定交易。
逆袭的黑马：
阿德莱德正成为全澳最疯狂的拍卖高地
长期以来，阿德莱德的房地产市场都是以温和的“私 下协议（Private Treaty）”交易为主。但近三年
的数据已经勾勒出一条截然不同的曲线：拍卖正从
“非主流选项”迅速演变为“市场统治者”。
CoreLogic 近三年的报告数据显示，2023年阿德 莱德全年拍卖量突破5,967场，在全澳小首府城 市中位居前列；进入2025年后，单周拍卖量常年 保持在150-180场的高频波动，也就是全年达到 7000-9000场。
虽然全澳缺乏统一的官方“拍卖溢价率”报告，但 阿德莱德持续走高的清盘率（如下表所示）本身就 是最强力的信号。
这种规模化的扩张，标志着阿德莱德地产交易模式 的底层逻辑已彻底转向“公开竞技场”模式。
而这种高出全国平均水平的清盘表现，往往意味着 更常见的“竞拍溢价”。在需求强劲的周期里，买 家的心理防御线极易崩溃，市场上“成交价高于底 价”已从惊喜变成了常态。
不同买家在“溢价场”中的心态图谱
在这种高频率、高强度的博弈中，阿德莱德的市场 正呈现出三类截然不同的心理动机，正是这些力量 共同推高了成交槌下的最终数字：
跨州资金的“降维打击”：习惯了悉尼、墨尔本动 辄数百万预算的买家，在阿德莱德拍卖场上表现出 极强的压迫感。对他们而言，这里的“溢价”往往 仍在他们的心理安全区内。
刚需置业者的“焦虑补偿”：那些长期在周六陪跑、 数次空手而归的置业者，心理防线最为脆弱。在某 次周中的突击行动中，这种累积的焦虑往往会转化 为冲动报价，只为“结束这场折磨”。
长线投资者的“效率狩猎”：这类买家最看重“确 定性”。他们更倾向于在噪音较小的工作日出手， 利用紧凑的金融周期快速完成资产布局。
“卖房也有黄金时间吗？”
在这个快速迭代的市场里，这本质上已经不仅是时 间选择的问题，而是一场关于“买家注意力管理” 的精密计算。
周六的“房地产剧场”固然热闹，但它更像是一场 展示实力的社区公关；而周三午后那场没有硝烟的 寂静成交，才是效率与心理博弈的真正巅峰。在阿 德莱德这个不再“慢热”的城市里，看懂数据的卖 家能生存，而看透心理的卖家，才能赢得漂亮。
南澳大利亚的住房审批率 飙升至40年来最高，
引领全国复苏
南澳大利亚在住房管道中占据了领先地位，超越疫 情前的水平，2025年审批数量激增20.1%，达到 15,408套——这是该州自1984年以来最强劲的 表现，目前比2021年峰值高出2%。根据 bheja. ai 的研究，公寓活动创纪录地激增，私营部门单 位审批数跃升96%，达到4646个——这是自 1983年以来的历史最高数据——显示出真正的新 供应而非流动。
全国范围内，建筑审批量反弹12.1%，至 194,971套，三次降息促使买家和开发商从 2022-23年因建筑成本飙升和紧缩政策引发的低 迷中回苏。这次提升增加了21,050项批准，但该 国距离2021年峰值仍少15%，这提醒人们各州 的动能仍然脆弱且不均衡。
新南威尔士和南澳大利亚承担了重任。尽管新南 威尔士州占据了27%的市场份额，但贡献了全国 39%的增长，这表明其公寓项目在多年未达标后 终于开始苏醒。
但正是南澳正在改写这本规则：成为唯一一个打破 疫情前建筑水平的主要州，这得益于政策设置，这
些政策缓解了多户住宅项目的融资堵塞，并推动了 阿德莱德填充和增长走廊中等密度的批准浪潮。
“2025年的复苏显示了建筑审批对利率设置的 敏感性，但2月份加息至3.85%带来了新的不 确定性 bheja.ai 首席执行官兼创始人Pravin Mahajan说。“南澳大利亚展示了当州政府政策 取消公寓建设融资壁垒，解决了之前锁定数千个获 批开发项目的售前要求时，可能性将达到何等程度。 现在的问题是，动能能否经受住RBA政策逆转的 持续。”
澳大利亚最大的住宅建设市场维多利亚州预订了
54,335个批准案，但增长率仅为1.1%，使销售 量比2022年峰值低了24%——对于一个面临紧 张租赁市场和人口涌入的州来说，这是一个令人警 醒的结果。
新南威尔士州获得52,427份批准，增长 18.8%，但仍比2022年高点低17%。昆士兰州
增长11.9%，达到41,653人，仅比2021年峰 值低3%，而西澳大利亚州则上涨13.3%，达到 33,088人，比2021年水平下降7%。
马哈詹先生表示，人口压力依然非常严重。全国范 围内，每2.15名新居民就批准一栋新建筑，新南 威尔士表现更好，达到1.94，南澳大利亚以每1.34
名新居民获得一栋住房领先主要州。他说：“南澳 大利亚的表现代表了真正的供应扩张。”
“该州仅有1%的批准来自拆除，而全国平均为 11%，表明南非通过新土地释放实现增长，而非 替代现有住房。”
工党宣布计划建设数千套阿德莱德住房 一项全国首创、耗资8亿澳元的计划将新建近 17,000套住房，以缓解南澳住房供应危机，计划 由总理安东尼·阿尔巴尼斯于一月公布。这份8.015 亿澳元的资金方案，他将与州长彼得·马利瑙斯卡 斯详细说明，其中包括针对6877套专为首次购房 者建造的住房，其中许多位于阿德莱德北部。
预计通过该交易将为其他买家解锁额外1万套住 房，主要通过3亿澳元优惠贷款，为阿德莱德北 部郊区建设更多供水基础设施。加快施工进度旨在 让首批房屋在2026/27财年开始建设，首批购房 者则从2027/28财年开始入住。
马利瑙斯卡斯先生表示，该协议将“显著加快我们 应对南澳大利亚国家住房危机的工作。
他说：“对于首次购房者来说，这一宣布意味着在 南澳大利亚拥有自己房屋的梦想将大大容易实现。”
阿德莱德的房屋销售速度超 过了其他任何澳大利亚首都
阿德莱德的房屋销售速度超过了全国其他首府城 市，有些地区的房产在上市两周内就被抢购一空。
最新的PropTrack数据显示，大阿德莱德地区的 房屋在市场上停留的时间略短于单位数。
房屋市场中位天数为22天，单位为23天。两者 均低于其他首都城市市场，但澳大利亚首都领地的 房屋紧随其后，中位数为25天。相反，澳大利亚
首都领地的单位在市场上停留时间最长，中位数达 到49天。
最新的PropTrack数据显示，阿德莱德的房屋销 售速度超过了其他任何首府城市。在郊区层面，阿 德莱德部分地区的房产在短短两周内就开始易主。
布莱克伍德的单元和布里奇沃特的房屋中位数在市 场上仅有14天，而十几个其他单元则分别为15
和16天。哈里斯阿德莱德山房地产经纪人塔玛 拉·格蒂格表示，虽然布里奇沃特一直很受欢迎， 但因其价格而对买家尤为有吸引力。
“相比邻近的奥尔德盖特和斯特灵郊区，这里算是 负担得起的，”她说。“总有新房产涌现......但 竞争激烈。”“买家确实需要提升他们的条件（以 保持竞争力）。”
PropTrack数据显示，布里奇沃特的中位房价为 106万澳元，而奥尔德盖特和斯特林的中位房价 分别为162.5万澳元和171澳元。格蒂格女士表 示，布里奇沃特的房产规模也较小，对许多人来说 比邻近地区更易管理。
南澳大利亚房地产协会首席执行官安德里亚·希丁 表示，对有限房产的强烈需求推动了阿德莱德各地 的快速销售。“这绝对是供需的对立，”她说。“我 们看到的是，购买周期加速了。”
“房子的销售速度确实比过去快，这在很多情况 下，一上市就被抢购。”“拍卖的清算率也相当高。” 希丁女士表示，许多潜在买家，尤其是寻找首套 房子的买家，感受到购房压力，担心这将变得更 加艰难。“现在就是买房的时候，因为价格还会 继续上涨。”
Harcourts南澳大利亚首席执行官Heather Edwards表示，许多人也不再在购房前进行第二 或第三次检查，而是在首次看房后做出决定。
“他们做决定很快，好快速拿到东西，”她说。“我 们看到这种情况在增加，人们甚至在看不见的情况 下购买，而且不仅仅是跨州买家。”
爱德华兹先生表示，任何在如此竞争激烈的市场中 想要购房的人，都需要确保清楚自己想要什么，并 且有明确的预算和贷款预批准。她还敦促买家联系 房地产经纪人，考虑看房，而不是等待公开验房。
梦碎！仅58%澳人 属“中等收入”群体， 年薪$7.8万别想买房
澳洲中产阶级正在以惊人的速度萎缩。曾经被视为 标准的理想生活方式，如今正将无数家庭、工薪族 和退休人员拒之门外。
对于25岁的大学生兼咖啡师Saxon而言，在安 全舒适的社区拥有一套住房已不再是远大目标，而 是一个遥不可及的幻想。
老一辈人通过贷款、结婚、生子来规划人生，而
Saxon 的梦想却显得卑微：只求交房租时不感到 恐慌，每年能旅游一次，买咖啡时不必再三思量。
Saxon直言，除非财务状况极其优渥，否则买房
结婚生子在现实中根本无法实现。他无奈地表示： “如果没有父母资助或政府补贴，生存都成了问题，
更别提通过读书来换取更好的前途了。”
目前，澳洲中产阶级的年收入范围约在60,000至 150,000澳元之间。然而，随着房租、房贷、托 儿及医疗费用的飙升，78,000澳元的全职中位数 年薪已难以为继。
乐施会（Oxfam）今年的报告指出，澳洲贫富差 距正急剧扩大：全澳48位亿万富翁持有的财富， 竟然超过了底层40%人口持有的财富总和。
澳洲乐施会首席执行官Jennifer Tierney指出， 自疫情以来，数百万澳洲人被迫缩减基本生活开支， 在飙升的居住成本中苦苦挣扎，而顶级富豪们却在 以惊人的速度积累财富，这种两极分化的鸿沟正变
得前所未有的显眼。
人口统计学家Simon Kuestenmacher警告称， 澳洲正滑向“U型社会”，即分裂为拥有资产的 有房族和被永久排除在市场之外的群体。他指出， 目前仅有58%的澳洲人属于“中等收入”群体， 这一比例不仅低于经合组织（OECD）平均水平， 更远低于过去几十年的表现。
上世纪80年代，带有Hills Hoist晾衣架的独立 屋和年度假是中产家庭的标配。如今，由于房价涨 幅远超工资增长（较2000年代已翻了三倍多）， 这种基石已然崩溃，迫使购房者背负创纪录的债务。
Domain数据揭示了残酷的现实：目前一对典型 的首次购房夫妇已无法在全澳任何主要城市负担得 起入门级住宅。
五年前，仅有悉尼令人望而却步，而现在布里斯班、 珀斯和阿德莱德的入门价均大幅上涨，其中阿德莱 德甚至增长了三倍多。
在悉尼，这一群体的房贷开支已占到工资的 62%，比例竟然是五年前的两倍。
Domain研究与经济主管Nicola Powell指出，由 于入门级价格飞涨，曾经被认为较易负担的城市
正迅速恶化，即便是一向作为入门垫脚石的公寓 （Unit），也让购房者陷入了沉重的房贷压力。
我们已沦为“租房者的国度”
全澳住房拥有率正持续走低，这种下降在年轻群体 中尤为剧烈。25至34岁澳洲人的住房拥有率已 从61%暴跌至43%。
与此同时，理财空间也被极大压缩。CoreLogic数 据显示，过去五年房租涨幅高达 44%，几乎是工 资涨幅（17%）的三倍。
受低空置率和严重的供需失衡影响，租房者现在需 将税前收入的三分之一用于支付租金。
更为严峻的是，基础服务工作者已在全澳大部 分地区“无房可租”。澳洲圣公会（Anglicare Australia）的研究显示，全澳仅有2.3%的房源 是救护人员能负担起的，而护士、幼教和餐饮从业 者的可负担比例更是低至1.5%甚至不足1%。
经济学家Leith van Onselen将这一危机归咎于 澳洲史上规模最大的移民浪潮，他呼吁联邦政府效 仿加拿大，通过限制移民来缓解住房和基础设施的 压力，并指出加拿大在实施相关限制后，要价租金 已出现明显下降。
“新冠2.0”时代来临！
海运费暴涨，
澳生活必需品恐断货涨价
随着中东冲突进入第三周，澳洲民众已收到严正警 告：一场“Covid 2.0”式的物价冲击波正席卷而来。
由于霍尔木兹海峡长期关闭，澳洲多家大型制造商 纷纷警告客户，海运瓶颈已导致供应链极度承压， 预计物价将大幅飙升，部分商品甚至可能面临“限 购”配给。
多家主要塑料供应商已致函客户，明确表示将转嫁 上涨的生产成本。
这意味着建筑及医疗行业的核心原材料成本将面临
剧烈波动，部分制造商甚至坦言，目前已难以履行 现有合同。
由于海运费暴涨高达250%，主要从事食品、化妆 品及药品包装管生产Impact International已宣 布提价15%。
该公司总经理Aleks Lajovic将现状直接形容为 “Covid 2.0”。
他指出，现在的局势与疫情刚爆发时如出一辙，人 们再次陷入恐慌，无法获得准确的信息、报价或交
货确认为，甚至连船期都成了未知数。
由于进口成本正发生“剧烈变化”，公司目前根本 无法为产品精准定价。
不仅是包装行业，澳洲唯一的聚丙烯生产商Viva Energy也随之提价。该公司生产的树脂广泛用于 包装和汽车零件，其警告称，这一成本链条的跳动 将对地区和当地供应链产生重大影响。
据悉，这股涨价潮将从4月1日起全面铺开。
Vinidex、Polypipe和Pipemakers Australia等 企业上周已告知客户，4月份交付的塑料材料价格 较3月份上涨了近50%。
现有的报价将在3月底失效，新费率于4月13日 生效。此外，Polypipe还宣布将从3月23日起 对所有送货加收24%的柴油附加费。
与此同时，地缘冲突带来的能源隐患让Albanese
政府饱受抨击。AMP投资策略主管兼首席经济学 家Shane Oliver指出，这场危机暴露了澳洲燃料 安全的脆弱性。
Oliver表示，目前澳洲的燃料储备仅够维持30至 35天，远低于国际公认的90天标准。
由于澳洲90%的成品油依赖亚洲进口，一旦出口 面临限制，供应短缺风险将迫在眉睫。
加上全球定价机制的影响，即便拥有部分储备，澳 洲仍难逃能源价格飙升的冲击。
对此，能源部长Chris Bowen予以回应称，澳洲 政府已做了“尽可能充分的准备”。
他提供的数据显示，澳洲目前拥有16亿升汽油（可 供应37天）、27亿升柴油（可供应30天）以及 8亿升航空煤油（可供应29天），燃料储备总量 仍维持在一个月以上。
越来越多的首次购房者在负 担能力紧张中转向租赁归属
新的搜索数据显示，少数但持续的首次购房者正在 考虑通过投资途径进入房市，尤其是在高价市场。
几十年来，传统的购房路径相对简单——存押金， 买房居住，然后逐步升级。但随着住房负担能力压 力降至历史低点，首次购房者的行为似乎正在适应。
对 realestate.com.au 搜索和询问活动的新分析 显示，部分首购房者也表现出投资意图，这与租赁 归属策略一致。虽然租赁归属仍是少数策略，且大 多数首房买家搜索活动仍以业主自住为中心，但搜 索行为模式与ABS住房金融数据高度一致，提供
了一些首次购房者如何应对市场状况的洞见。
衡量租归意图
通过 realestate.com.au 的搜索和询问信号，根
据首次购房者提交房产查询时的声明意图被识别出 来。在该群体中，我们测量了同期内有多少人同时 显示了投资意图。让我们回答，在市场上活跃的首 次购房者中，似乎有多少比例考虑投资？
在截至2026年1月底的最近12个月期间，大约 7%的在大悉尼地区寻找首次购房者也表现出投资 意向。墨尔本的比例较低（3.7%），而昆士兰地 区（6.4%）和布里斯班（5.9%）则更高，这很可 能反映了可负担性压力和存款障碍。
重要的是，地理范围反映了被搜查物业的位置;目 标市场，而非买家所在地。虽然租车意图在悉尼 等高价市场最为明显，但部分地区以及阿德莱德 和珀斯的市场份额上涨，显示出更广泛的动态。
在更昂贵的首都市场中，租房归属通常是对可负 担性限制的回应，买家希望在继续居住地出租的
同时获得房产。
然而，在阿德莱德、珀斯以及西澳和南澳地区，相 对较高的租赁归属意向可能反映了更强的租金回报 和以收益率为导向的行为，或投资者类型的市场动 态，这种行为可能围绕机会展开。
这与贷款数据的对比如何
搜索行为捕捉了意图，但这未必总能转化为真实 结果。
澳大利亚统计局的住房金融数据提供了一个基准， 显示截至2025年12月的全国范围内，约有5.4% 的首次购房者贷款承诺被归类为投资者目的，另有 各州细分;而 realestate.com.au
的搜索和查询数 据也暗示了5.5%的比例，也表明同期投资意向。
根据最新的澳大利亚统计局新贷款数据，新南 威尔士州首次购房者投资者贷款比例最高，而 realestate.com.au
的搜索和查询信号可进一步本 地化，显示悉尼的搜索行为在新南威尔士州内租赁
归属意向占比最高（7%）。
令人鼓舞的是，ABS的投资者目的首次购房者贷 款数据与基于搜索的租赁意向数据高度相似。维多 利亚州在数据集和市场中均显示较低的市场份额， 首次购房者贷款在搜索活动中也显示出更高的租赁 意愿份额。行为信号与实际贷款结果的一致性增强 了搜索数据捕捉真实模式的信心。
为什么租赁归属在高价市场更为普遍
乍一看，悉尼作为最昂贵的房市，租赁归属意图最 高似乎有些反直觉——首购房者难道不会优先选择 更便宜的地区吗？但实际上，租赁归属不仅仅是买 房价便宜的地方。这通常是对买家希望居住地区的 可负担性限制的回应。
在高成本城市，押金门槛更大，价格收入比通常更 高，购买首选房可能难以实现。租房归属允许买家
在较小或不同的地点获得房产市场曝光，同时继续 在他们偏好的地点出租。
虽然是少数派策略，但却是持久的 租佃仍是少数途径。绝大多数首次购房者仍然只表 明业主自住意图，澳大利亚统计局贷款数据在最终 实现的购房决策中也证实了这一点。然而，全国范 围内持续超过5%的群体比例以及在更高市场的较 高份额，表明租赁归属已成为既定的次要策略。
然而，从结构性角度看，这反映的是行为适应，而 非租赁偏好的转变——随着负担能力限制的加大， 租赁和购买意愿的灵活性也随之提升。在过去12 个月里，大约每十五个在澳大利亚最大、最昂贵市 场寻找首次购房者的中，就有一人表现出投资意图。 租赁归属并未取代传统的首次购房，但它正日益成 为买家应对可负担压力或利用房产投资可能带来的 机会的工具箱的一部分。
290万澳洲租客要“大出血”？
最大房产集团警告： 税改恐致租金飙升
澳洲最大的房地产集团近日发出严正警告，称迫在 眉睫的税务改革可能会破坏租赁市场生态，并迫使 数百万租客面临更高的租金压力。
政策变动引发行业震荡
作为全澳房产中介行业的领军者，Ray White 针 对负扣税和资本利得税（CGT）的潜在变动发起 了猛烈抨击。
该机构警告称，相关政策调整将引发租赁供应崩盘， 进而导致全澳290万户租房家庭的开支剧增。
在发给10,500名成员的紧急信函中，Ray White 董事总经理Dan White与首席经济学家Nerida
Conisbee共同指出，5月的联邦预算案可能会减 少甚至取消投资者购买二手房时享有的50% CGT 减免。
与此同时，业内对进一步限制负扣税的猜测也愈演 愈烈。
专家认为，此举只会迫使投资者将增加的持有成本 转嫁给租客，无疑是雪上加霜。
租房市场或陷入恶性循环
Dan White表示，虽然这些改革被视为通过抑制 投资者需求来帮助自住业主和首次购房者，但不 可否认的是，住房负担能力挑战虽巨，减少CGT
减免却会让290万租房家庭承担更高昂的成本。
他强调，广大租客在过去五年中已经默默承受了 49.6%的租金涨幅，而新政将使这一群体面临更 大的生存压力。
目前，该集团代为管理的房产高达222,036处。
他们援引维州作为前车之鉴：由于土地税增加和监 管收紧，维州在2024年内就流失了24,000套出 租房源。
在新州，Ray White的数据同样触目惊心。受土 地税大涨60%及保险成本上升影响，当地租金在 五年内上涨了近50%。
信中明确指出，当政策对投资者收紧、税后回报缩 水时，租金往往会加速增长。这种针对投资者的负 面政策，其成本最终必将传导至租客身上。
“以租养房”族恐遭波及
White与Conisbee特别对利用“以租养房”策略
入市的澳洲年轻人表示担忧。
他们认为，税务变动将直接削弱这一热门途径的可 行性，使首次购房者难以在保留理想生活方式的同 时积累资产。
目前，私人房东支撑着全澳83.1%的租赁市场。
专家担心，削减房东的税后回报虽然能为机构投资 者进场铺路，却会降低市场流动性，反而加剧首次 购房者的竞争压力。
信中最后援引了财政部的建模数据指出，CGT减 免的变动对整体房价和房屋供应的影响几乎可以忽 略不计。
简而言之，此类改革虽改变了买家构面，却无法实 质改善购房负担能力。
该机构认为，这项政策面临着巨大的风险：既无法 带来房价的显著回落，又会以此为代价破坏投资者 信心，使本已紧张的租赁供应雪上加霜。
