2026 VOL.432 CONTENTS 目录 03
中年移民的第二人生：用自信自强破局，拥抱热辣滚烫的生活 ——专访 Europa at the Bay 经营者 Sue
07
壹本观察 | 阿德莱德房价开始回撤： 这是买家的机会，还是下跌的开始？
11
澳洲经济增速放缓至 2.1% ——人均 GDP 却在缩水
13
3472 家建筑公司一年倒闭！ 澳洲建房目标恐拖到 2030 年
15
油价、房价、加息三重夹击 ——澳洲人不敢花钱了
17
工资涨 2.8% 物价涨 4.1% ！ 新西兰人实际购买力缩水 1.3%
20
新西兰经济正走出停滞！ 明年增速将达 2.3%
23
别做“陌生人”！ 新西兰 82 万纽元请海外亲友常回家看看
Copyright Statement 免责声明 Unless otherwise stated, Guiding Star Group reserves all copyright in the content and design of this magazine. Guiding Star Group owns all suck copyright or uses it under license or applicable law. You must not link to, publish, or make any commercial or public use of this magazine or its content, except as permitted by statute or with Guiding Star Group prior written consent. Advertising Terms and Conditions must be in writing 48 hours before copy delaine. All editorials or advertisements appearing in Yiben Weekly magazine are subject to copyright, and cannot be reproduced in whole or in part. No views of information contained in articles and advertisement appearing in Yiben weekly magazine are endorsed by the publisher. The publish reserves the right to refuse, withdraw or amend article or advertisements without explanation. Artworks are accepted on condition that publisher cannot guarantee their safe return, the publisher will not be liable for any damage or loss caused by late publication, error of failure of advertisement to appear. Part of contents from Internet may be credited in Yiben weekly magazine under the creative commons deed ( CC BY-SA 3.0). Should there be any object, please contact Guiding Star Group. Appropriate royalties would be made to the verified author in accordance with relevant laws.
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
中年移民的第二人生： 用自信自强破局， 拥抱热辣滚烫的生活， 专访 Europa at the Bay 经营者 Sue 前不久的一个傍晚，位于Glenelg海滩附近的Europa at the Bay热闹非凡，二十多位餐厅的澳洲老顾 客，自发聚在餐厅，鲜花、手写贺卡、生日蛋糕 摆满桌子，他们在为餐厅老板——56岁的Sue庆贺 生日。 这群本地人见证着餐厅的蜕变，也看着一位自信、 干练又满怀热忱的东方女性，凭着一股不服输的魄 力，在重重困境之中闯出属于自己的一方天地。 初接餐厅时困境重重：语言不通、文化差异、门前 修路客流暴跌，外界断言她撑不过三个月。 旁人计划安稳退休的年纪，Sue一头扎进后厨。做 咖啡、备餐、修设备，门坏、漏水、马桶故障， 店里大小问题她全部上手解决。“这家店里，没 有我修不了的东西。”语气干脆笃定，是历经风 雨后的从容。 两年前刚到阿德莱德，她英文薄弱，不会坐公交， 走出公寓便辨不清方向。餐饮，更是完全陌生的 赛道。 而来到澳洲之前，Sue在北京商界早已历练出一身 锋芒：做商场店长管理超二十余人；36岁辞职创 业，从小小的内衣柜台做起，拓展多品类经营，其 中散装干果生意一度势头火爆，最红火的时候单日 销售额就达到8万元人民币，她把多门生意经营得 风生水起。为了靠近赴澳读书的孩子，年过半百， 她放下国内半生事业，来到澳洲重新开局。
2024年，机缘巧合之下，她接手本地老牌餐厅 Europa at the Bay。前半生的转型尚有经验打底， 这一次，她直接闯入语言、文化、商业规则全然不 同的新世界。 Sue说：“兵来将挡，水来土掩。路陌生没关系， 人不能先认输。不会就学，不懂就磨，难题来了， 就亲手把它解决掉。我始终相信，凡事靠自己。” 3
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
壹本： 来到澳洲之前，您有着怎样的职业经历？
了起来。一路走来，我始终记着那句话： 靠自己。
Sue： 我在北京长大，毕业后进入百货行业。1997年 接手商场门店，带二十多人的团队，接手时柜台已经 亏了6万元。很多人觉得翻盘无望，但我骨子里不服 输： “我站在这个岗位，就绝不会输给任何人。 ”
壹本： 是什么契机，让您走上移民这条路？
我不只盯着销售数字，但凡一单没成交，一定会复 盘问题所在。生意的竞争，表面是货品，本质是读懂 人心。一年时间，我不但填平了六万元亏损，还实现 盈利六万元。 2005年，36岁的我选择辞职创业，从内衣柜台起步， 逐步拓展玩具、服装、体育用品，还做起散装干果生 意。干果生意最火爆的时候，一天的销售额就能做到 8万元人民币。我的信条很简单： 要么不做，要做就 做到最好。凭着一股敢闯敢扛的劲头，生意一步步做
Sue： 2015年我孩子到澳洲读书，多次往返之后，我 希望可以离孩子更近，2019年递交了移民申请，选 择南澳阿德莱德。 等待签证的那几年压力极大。国内房贷要还，孩子海 外读书开销不菲。在线上电商和新冠疫情双重冲击 下，实体店柜台遭受重创，一度连员工工资都难以周 转。万般无奈，我卖掉了北京一处房产。但我优先结 清了全部员工薪资。 肩上担着责任，再难，也不能辜 负跟着我干事的人。 2022年拿到了签证后，我快刀斩乱麻清算了国内所 有生意，11月只身来到澳洲。 刚落地，语言不通、路况不熟，到处都是陌生感。我就 徒步熟悉周边街区。 人到中年重新开局，面子不值 钱，生存为先，事情来了就想办法破局。很多困境没 有旁人可以依靠，只能靠自己。 壹本： 当初是什么机缘，让您接手这家完全陌生的 本地餐厅？ Sue： 来到澳洲安顿下来之后，我一直在留意合适 的生意机会。机缘巧合，获悉本地老牌餐厅Europa at the Bay正在对外出售。2024年5月，我便把店接 了下来。 我没有任何餐饮经验，起初以为店里老店长、老员 工深耕多年，可以带着我过渡。真正接手才意识到， 最大的难关是文化差异。 本地用餐习惯、餐具使用细 节，全是新知识，再加上语言隔阂，员工的很多解释 我都听不透彻。 没有捷径可走，我就多看、多观察、多琢磨。语言不通 没关系，情理相通，真诚就是跨文化最好的通行证。 我把餐饮的干净卫生放在第一位，放下老板身段，洗 盘子、打扫卫生间，最脏最累的活全部亲自上手。老 板不是坐享指挥，而是难题面前第一个顶上去的人， 本事都是难事磨出来的。
4
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
我沉下心钻研出品，严选地道食材，把控每一道菜 品的口味。 对环境我也有着近乎执拗的追求，餐厅 的各个角落都一尘不染，就连卫生间也总有鲜花盛 放。我希望来到这里的客人，不止吃到美味的食物， 更能享受舒适的环境、贴心的服务。我希望每一个 客人来到我的餐厅安心、吃到的食材放心、想起我 的餐厅暖心。 靠着始终如一的整洁环境、地道新鲜的食材、鲜美的 餐食，慢慢吸引越来越多本地人前来光顾。 壹本： 经营餐厅过程中，您遇到最大的挑战是什么？ Sue： 最大的挑战，来自文化差异和外部客观环境。 初上手时语言有障碍，很多本地经营规则需要一点 点摸索学习。 好不容易把店内运营理顺，又遇上门前道路大修，有 轨电车停运，工程持续半年，客流大幅下滑，周边不 少店铺接连倒闭。 我没有退路，只能咬牙稳住门店，保障员工待遇。即 便外部环境艰难，对内依旧把出品品质、店内卫生 牢牢守住。 “老板，就是咽下所有风雨，为团队撑住屋檐的人。所 有难题，最后都要由我来扛。 ” 当时不少人议论，说我一个外来的中年东方女性， 这家店撑不过三个月。 面对外界的质疑，我没有争 辩，只埋头把眼前每一件事做好。我相信雨后彩虹 美、雪中梅花艳，每一次摔打，都会锻造更坚硬的铠 甲。处境艰难不可怕，可怕的是还未上场，自己就举 手投降。 那段时间我时常提醒自己： 逆水行舟不进则退，凡事 靠自己，熬过去就会看见转机。 环境逐步恢复之后，前期坚持的品质开始显现回报。 整洁明亮的环境、地道鲜美的食物、周到热情的服 务，让越来越多本地食客慕名而来，回头客不断增 多，生意日渐兴隆。 共事的员工也发自内心认可Sue。大家眼里，她不摆
老板架子，凡事冲在前面，体恤员工、待人真诚，愿 意为大家考虑，所有人都由衷觉得，她是一位难得 的好老板。 壹本： 和国内经商对比，在澳洲经营本地餐厅，最大 的不同是什么？ Sue： 在国内经商几十年，整套商业逻辑我早已熟 稔。当年做散装干果，单日可以做到8万销售额，靠 的就是懂货品、懂顾客。 但澳洲本地餐厅，是完全不 一样的赛场。语言、文化、本地人的消费偏好，全部 是新的功课。 在这里做生意，不能照搬过往的经验，要学会入乡随 俗，持续观察本地顾客的需求，不断微调打磨。 我相信以诚待人，不管是对顾客还是员工，真心永远 5
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
可以换来真心。很多坎，别人帮不了你，终究要靠自 己一点点闯出来。 壹本： 回头看，您如何看待自己这一段中年移民创 业的选择？ Sue： 很多重大决定，我习惯先行动，再边走边调整。 既然选择已经落地，便不纠结过往，遇到问题，就解 决问题。 不是所有人都适合移民海外。 如果选择这条路，既 要拥有向外闯的野心，更要做好承受磨难的心理准 备。异国他乡没有原生人脉，想要拿到结果，就要接 纳所有考验。 来到澳洲接手餐厅，于我是一场全新的历练。一路闯 关，也一路收获。 壹本： 现在餐厅生意兴隆，回望一路走来，您有什么 感悟？
6
Sue： 如今餐厅经营步入正轨，越来越多本地人慕名 而来。那场老顾客自发筹办的生日会，对我而言是 很珍贵的认可。他们喜爱这里干净雅致的环境、盛 开的鲜花、地道的美食，更看见我不轻易低头不服 输的那股劲。 员工愿意跟着我并肩打拼，这份来自团队的信任，同 样是非常宝贵的收获。 我的人生，从来不是按完美剧 本走出来的。真正的勇敢，不是从不跌倒，而是身心 疲惫，依旧拒绝躺平妥协。 所谓中年第二人生，未必就要推翻全部过往。命运 给予的境遇有高有低，不抱怨、不逃避，兵来将挡 水来土掩，一步一步踏实往前走。我相信自己才是 最大的靠山，人生要笑对苦难、鄙视忧虑，迈开步 伐，就没有跨不过的难关。 年龄只会增加岁月，困不住强者的灵魂。真正的重 生，不是换一个全新起点，而是身处逆境，始终保 有破局的底气，绝不向命运低头。
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
壹本观察 | 阿德莱德房价开始回撤： 这是买家的机会，还是下跌的开始？ Realestate.com.au 最新发布的 9 月《Home Price Index》显示，今年 8 月，阿德莱德住宅价 值环比下降 0.9%，成为澳大利亚所有首府城市中 跌幅最大的城市。这已经是阿德莱德房价连续第三 个月下跌。与今年 5 月的高点相比，目前整体住 宅价值已经回落 1.6%。 0.9%，不过是一次温和的调整；1.6%，放在过去 几年阿德莱德持续上涨的曲线里，甚至还算不上明 显的“回撤”。但 0.9% 和 1.6% 的出现，证明那
个曾经一路向上的市场，开始出现了方向上的变化。 从“涨不动”到“真的在跌” 先看看现在的阿德莱德房市，到底境况如何。今年 6 月，阿德莱德住宅价值出现了三年多来的首次月 度下降；7 月继续下跌 0.5%；到了 8 月，跌幅进 一步扩大至 0.9%。 就拿最近一个月的市场来说，阿德莱德独立屋中位
7
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
历了连续三个月的下跌，阿德房市过去一年积累下 来的涨幅仍然相当可观。 这一轮下调，不是阿德莱德从繁荣跌入衰退，而是 在经历一轮快速上涨之后，开始重新寻找价格与购 买力之间的平衡。 房价为什么开始松动？
价值从 101.1 万澳元下降至 100.5 万澳元，单月减 少约 6000 澳元；Unit 则从 70 万澳元降至 68.7 万澳元。综合独立屋和 Unit 计算，住宅中位价值 目前约为 92.8 万澳元，比 7 月减少 7000 澳元。 如果只看这些短期数据，很容易得出“阿德莱德房 价终于撑不住了”的结论。但把时间拉长一点，故 事却没有那么简单。 现在的阿德莱德房价，依然比一年前高出 8%。独 立屋同比上涨 7.8%，Unit 更上涨 8.8%。即使经
8
一路走高的房价为什么开始松动了？答案并不复 杂：买家手里的钱变少了。过去几年，阿德莱德房 地产市场之所以能够持续走强，离不开人口增长、 住房供应紧张以及相对其他大城市更低的购房门 槛。越来越多的人把目光投向这座曾经被认为“便 宜”的南澳首府。 但当房价一路上涨，从几十万澳元逐渐迈入百万澳 元区间，“便宜”本身就开始成为过去式。与此同 时，利率变化正在真正进入房地产市场。 今年以来，澳大利亚现金利率已经经历多次上调， 借贷成本增加直接压缩了购房者的贷款能力。对于
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
已经拥有住房的人来说，更高的月供意味着可支配 收入减少；对于准备入场的人来说，则意味着同样 的收入能够借到的钱变少了。 房地产市场最终还是要回到一个最朴素的问题：买 家愿意出多少钱，和银行愿意借多少钱。当两者同 时收紧，房价自然很难继续像过去那样一路狂奔。 这种变化已经开始出现在交易现场。当地房地产中 介观察到，看房人数正在减少，买家更加关注价格 是否合理，房屋在市场上的停留时间也有所延长。 房子并不是卖不出去，而是越来越难以像市场火热 时期那样迅速成交。 全国市场表现如何？ 8 月，澳大利亚全国住宅价格已经连续第五个月下 跌，全国住宅价格较今年 3 月的峰值下降 2.7%； 首府城市整体跌幅更大，较峰值下降 3.6%。阿德 莱德虽然成为 8 月跌幅最大的首府城市，但它依 然只是全国房地产调整的一部分。 甚至从某种意义上说，阿德莱德现在的“跌”，恰
恰说明过去涨得太快了。过去五年，阿德莱德住宅 价格上涨了 71.5%。 在经历如此大幅度的上涨之后， 当利率、负担能力和市场信心同时发生变化，价格 出现修正，本身并不意外。 更有意思的是，首府城市在跌，区域市场却没有同 步下跌。8 月，南澳区域住宅价值反而上涨 0.2%， 达到 53.5 万澳元的新高，过去一年上涨 12.3%。 全国范围内，区域市场同样表现得比首府城市更加 坚挺。 这背后其实藏着一个很清晰的逻辑：当城市房价越 来越高，人们不会凭空消失，他们只是开始寻找另 一种可能。买不起市区的人，可能把目光投向外围； 负担不起独立屋的人，可能转向 Unit；承受不了 百万澳元房贷的人，可能开始重新考虑更便宜的区 域。所以这一轮房地产调整，与其说是需求突然消 失，不如说是需求正在重新寻找能够承受的价格。 那么，对于买房的人来说，机会来了吗？ 或许来了，但还不能急着下结论。对于首次置业者 而言，市场降温至少意味着一件好事：过去那种“再 9
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
不买就更贵”的紧迫感正在减弱。当看房人数减少、 成交周期拉长、买家开始更加看重价格，购房者就 有了更多思考和比较的空间。但这并不意味着“房 价跌了，现在闭眼买就行”。
“热”变成“冷”。阿德莱德的房价在降温，租赁 需求却依然紧张；买家更加谨慎，投资需求仍然存 在；首府城市开始调整，区域市场却依然坚挺。一 冷一热之间，房地产市场正在变得更加分化。
因为目前阿德莱德的调整仍然温和。住宅价值虽然 已经较 5 月高点下降 1.6%，但同比仍然上涨 8%。 如果买家期待的是一场类似某些历史周期的大幅暴 跌，那么眼下的数据显然还没有给出这样的答案。
曾经，阿德莱德最大的吸引力之一，是它在澳洲主 要城市中相对可负担的房价。如今，当独立屋中位 价值突破 100 万澳元，这个优势已经被大幅削弱。 与此同时，人口、就业、住房供应和租赁需求依然 构成市场的底部支撑。
对于投资者来说，情况又有所不同。房价降温，并 没有让阿德莱德的租赁市场同时失去热度。目前当 地租金仍保持增长，年租金涨幅约为 5.3%，投资 房产收益率约为 3.5%，部分物业管理机构的空置 率甚至只有 0.7%。 目前来看，阿德莱德房地产市场并不是简单地从
10
在房价开始显露下调趋势的当下，对于卖家而言， 这是一个需要重新审视价格的时期；对于买家而言， 这是一个可以慢下来、仔细挑选的时期；对于投资 者而言，则是重新计算“增长”和“收入”究竟哪 一个更重要的时期。那么，未来的阿德莱德房地产 市场，究竟会走向何方呢？
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
澳洲经济增速放缓至 2.1% 人均 GDP 却在缩水
经济到底是变好了还是变差了？
经济学家普遍预计，2026 年剩下时间增速会继续 放缓，到年底可能降到 1.3% 至 1.5% 区间。
答案要看你问的是哪个数字。 澳洲人不是不花钱了，而是把钱花在了另一种地方
德勤 Access Economics 合伙人斯蒂芬·史密斯 （Stephen Smith）直言，这份数据“增长太少， 通胀太高。”
经济到底放缓了多少？ 这个季度，澳洲人的钱花去哪了？ ABS 最新公布的国民账户显示，截至 6 月的过去 一年，经济增长率为 2.1%，低于截至 3 月的 2.5%； 不过单季度看，4 至 6 月 GDP 环比增长 0.4%， 比上一季度略高。
家庭实际可支配收入（扣除通胀后）本季度增长 0.6%，按人口增长调整后为 0.3%——增幅不大， 但至少是正的。
财长 Jim Chalmers 称这是“在充满挑战的国际 环境下取得的稳健成果，”同时提到通胀、生产率 和全球波动仍是三大挑战。
联邦银行（CBA）首席澳洲经济学家贝琳达·艾 伦（Belinda Allen）认为，这说明家庭这一季度 基本没受中东冲突太大影响，加息的传导效应目前 11
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
也只是部分显现。
回到 20 年平均水平，说明家庭仍在增加储蓄缓冲。
不过，这个夏天大家没有像往常一样飞去北半球度 假——中东战事推高了航空燃油成本，进而抬高机 票价格。
经济在增长，为什么感觉生活没变好？
ABS 国民账户负责人格蕾丝·金（Grace Kim） 表示：“这是自新冠疫情以来，澳洲人北半球暑期 出境旅游人数首次下降。” 没去旅游，钱都花在哪了？
剔除人口因素后，二季度人均实际 GDP 反而萎缩 0.1%，上一季度也是零增长；过去一年人均 GDP 仅增长 0.7%，仍低于 2022 年的峰值，短期内难 以回到那个水平。
答案是电动车和节能汽车。ABS 数据显示，节能 车和电动车（EV）销量创下纪录，贡献了本季度 0.4% 消费增长中的四分之三；
挑战者集团（Challenger）首席经济学家乔纳森·卡 恩斯（Jonathan Kearns）表示：“与疫情前相比， 人均 GDP 的增速明显放缓了。”
三个月内汽车采购支出跳涨 10%，一部分动力来 自政府补贴，另一部分是消费者试图规避油价上涨 带来的长期成本。
劳动生产率（每小时实际 GDP）本季度持平，过 去一年下降 0.2%——卡恩斯指出，2018 年以来 生产率年均增速只有 0.1%，这是生活水平难以提 升的根本原因。
澳大利亚统计局表示，电动汽车和混合动力汽车的 创纪录销量提振了本季度消费支出，占当季消费增 长 0.4% 的四分之三。图片：Con Chronis/AAP 但史密斯提醒，如果去掉这部分节能车和电动车支 出，家庭消费“疲软到根本谈不上已经摆脱生活成 本压力”。 与此同时，家庭储蓄率从 6.4% 升至 6.5%，基本
12
因为这份增长几乎全部来自人口增加，而不是生产 率提升。
他也提到，人工智能未来或许能提振生产率，但那 需要时间，眼下依然需要推进提升生产率的改革、 减少繁琐监管。 这份数据最值得记住的一点是：总量增长不等于人 均变好——如果想判断自己的生活成本压力是不是 " 全国普遍现象 "，看人均 GDP 和生产率数据，比 看 GDP 总量增长率更准。
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
3472 家建筑公司一年倒闭！ 澳洲建房目标恐拖到 2030 年
澳洲一直说，房子不够住。
这直接拖慢了澳洲建房的速度。
但过去一年，却有超过 3400 家建筑公司倒闭。
全国最大的经适房开发商之一，也扛不住了
房子不够，建房子的人却先撑不下去了。
悉尼开发商 Bathla 集团是这一轮倒闭潮里规模最 大的一家。作为澳洲最大的经济适用房建造商之 一，Bathla 目前欠私人放贷机构约 34 亿澳元， 已进入自愿托管程序，导致超过 2000 套公寓的 建设陷入停滞，另有 14000 套住房的建设计划也 受到波及。
一年倒下 3472 家，建筑业撑不住了 财政年度截至今年 6 月 30 日，全国共有 3472 家建筑公司倒闭，占全澳企业破产总数的 24.5%——每四家倒闭企业里就有一家是建筑商。 athla 是近期进入自愿托管或清算程序的众多 澳大利亚房地产开发商之一。来源：Getty / Bloomberg 唯一算得上的好消息是，这是新冠疫情期间破产潮 开始以来，建筑业破产数量首次出现小幅下降。但 研究显示，建筑行业的破产率仍持续高于其他行业，
周一，该公司 350 名员工中有超过 200 人被停职， 管理人仍在推进救援方案。Bathla 最多可能收取 了 1000 笔购房定金，这些买家的钱和房子都悬而 未决。 监管机构盯上了 Bathla 背后的融资模式 新州建筑监管机构近几个月已对 Bathla 的工地进 13
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
行了超过 40 次检查，并责令其修复一个主要项目 中的严重质量缺陷。Bathla 的困境也暴露出建筑 行业对非银行私人信贷机构的依赖——由于传统银 行收紧了对高风险贷款的敞口，建筑商越来越依赖 这类机构融资。 澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）主席萨拉·科 特（Sarah Court）上周表示，监管机构正密切关 注私人信贷行业 " 几起令人担忧的事态发展，尤其 是 Bathla 最近的倒闭。“ 她提到，很多澳洲人通 过养老金（superannuation）间接持有私人信贷 资产，" 这不是一个边缘问题。” 建筑商正被三头夹击 建筑业面临的困境不只是 Bathla 一家。上月发 布的数据显示，住宅建造成本已比疫情前高出 51%。对利润率本就微薄的建筑商来说，成本上 涨足以让一些项目直接变得不划算。 今年以来的三次加息、房价下跌、市场信心低迷， 以及联邦预算对住房税收优惠的调整（削弱了投资 者购房意愿），都让不少项目的账算不过来。与此 同时，建筑商还要和数据中心建设项目抢工人，推 高了人工成本。 1.2 万套目标，已经确定要延期了 联邦政府提出的“到 2029 年新建 120 万套住房” 目标，眼下已被证实无法按期完成。上月发布的官 方预测显示，这一目标要到 2030 年 12 月才能实 现；而澳洲最大的住房市场新州，目标可能要拖到
14
2032 年 3 月才能完成——比原定的五年计划晚了 整整三年。 研究还发现，近三分之二（63%）的建筑企业倒 闭案例集中在小型建筑商身上，复杂且频繁变动的 国家建筑规范（National Construction Code） 让它们更难合规。 好建筑商正在放弃盖房子 面对住房这个“整个行业里风险最高的选项”，一 些建筑商已经开始转向基础设施和商业项目—— 比如维州的“大型公屋建设计划”（Big Housing Build）或昆州的奥运工程项目，这类项目条款更 稳定，受市场波动影响更小。 研究者认为，如果这一局面不改变，会有更多建筑 商远离住宅建设，而“又一家建筑商倒闭”的新闻 大概率还会继续出现。 如果你手上有正在建的期房，或者最近交了购房定 金，可以主动联系开发商核实财务状况，尤其留意 项目是否依赖私人信贷机构融资——这类项目在市 场收紧时风险更高。 同样值得留意的是自己的养老金配置：如果所在的 养老基金持有私人信贷类资产，Bathla 这次事件 也提醒普通人，这类风险离自己的退休金并不遥远。 澳洲要盖出 120 万套房子的目标，眼下比原计划 晚了至少一年，而这份延期名单，可能还会继续 变长。
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
油价、房价、加息三重夹击 澳洲人不敢花钱了
周末去加油站，你可能已经发现，油价又重新站上 了每升 2 澳元。如果你还背着房贷，这种压力感， 可能比新闻里的数字更真实。
本地加油站油价已重新升破每升 2 澳元，这是今 年 4 月以来的首次，原因是全球能源价格上涨， 加上临时减半的燃油消费税优惠到期。
信心指数一个月跌掉 5.2%
调查恰好在 7 月消费者价格指数（CPI）公布后进 行——数据显示过去 12 个月通胀率为 3.5%，而 RBA 最关注的“核心通胀率”（剔除涨跌幅最大 和最小的各 15% 项目后计算）仍维持在 3.6%。
Westpac—墨尔本研究院消费者信心指数 （Westpac–Melbourne Institute Consumer Sentiment Index）显示，9 月主指数下滑 5.2%， 跌至 84.4，几乎抹平了 8 月的全部涨幅。 该指数以 100 为分界线，高于 100 代表整体乐 观——这个门槛上一次被触及，是在 2025 年 11 月，当时创下多年高点。Westpac 澳洲宏观经济 主管马修·哈桑（Matthew Hassan）表示，家 庭信心已跌回今年年初的水平：“油价和利率再次 成为拖累本次下滑的主要因素。” 官方点名的两个主因：油价和 CPI
哈桑说：“7 月月度 CPI 数据高于预期，加剧了 市场对 RBA 未来几个月进一步加息的担忧。” 另一重压力：房价下跌， 房贷家庭感受尤其明显 调查报告也明确指出，房价下跌是拖累信心的另一 个因素，且这种影响主要落在有房贷的家庭身上。 REA 集团数据显示，全国房价 8 月环比跌 0.2%， 15
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
已连续第五个月下跌；自今年 3 月高点算起，累 计跌幅达 2.7%，不过同比仍高 1.8%。 追踪“家庭财务状况较一年前变化”的分项指数 下跌 9.2% 至 72.6，其中有房贷家庭的信心暴跌 13%，租房者的信心仅下降 0.6%——两者的落差 非常悬殊。
5 月出台的联邦预算改革调整了资本利得税和负扭 亏（negative gearing）规则，从 2027 年 7 月 1 日起，原有的 50% 资本利得税折扣将由通胀调整 指数取代。 澳洲人把钱藏起来了 在多重压力下， 澳洲人的储蓄偏好也发生了明显变化。
房贷家庭担心的，不只是每月还款 如果房价继续下跌，房贷家庭面对的就不只是月供 压力，还有资产缩水的风险——这或许是房贷家庭 信心跌幅远超租房者的另一层原因。 联邦银行（CBA）本周发布的预测显示，全国房 价还将继续下跌 9%，悉尼从高点到低点的跌幅可 能达到 13%，是过去 20 年里最快、最深的一次 下滑。 今年 2 月至 5 月，RBA 连续三次加息，现金利率 目标从 3.60% 升至 4.35%：2 月加息至 3.85%， 3 月进一步升至 4.10%，5 月再升至 4.35%。持 续偏高的借贷成本，也给背负房贷的家庭带来更大 压力。 与此同时， 住房投资相关的税收政策也在发生变化：
16
9 月调查显示，认为“银行存款”是最稳妥储蓄方 式的受访者占 33%，选择“还债”的占 24%，选 择“养老金”（superannuation）的占 7%； 而选择 " 房地产”的比例跌至 4.7%，接近历史最 低水平。哈桑总结，澳洲人整体上极度厌恶风险， 这一储蓄结构变化，正是这种心态最直接的体现。 如果你目前有房贷，又刚好加满一箱油心里咯噔一 下： 不妨算一笔账——按 CBA 预测的全国 9% 跌 幅和悉尼 13% 的跌幅，对照自己房子所在区域的 实际走势，再结合目前的油价和通胀水平，重新评 估一下未来几个月的现金流缓冲空间，会比单纯焦 虑更有用。 如果油价和还贷压力同时上门，你的预算，还能撑 住多久？
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
工资涨 2.8% 物价涨 4.1% ！ 新西兰人实际购买力缩水 1.3%
新西兰统计局最新数据显示，过去一年工资涨幅明 显跑输物价涨幅，实际购买力下降；但涨价压力在 不同家庭间分布极不均衡，最低收入家庭承受的通 胀率是最高收入家庭的两倍以上。
若按更广口径——涵盖自雇收入、政府转移支付及 ACC 赔付在内的周收入中位数计算，仅为 962 纽 元，较一年前的 959 纽元仅增长 3 纽元（0.3%）， 扣除 4.1% 的物价涨幅后，实际下降约 3.6%。
工资涨 2.8%，实际购买力下降 1.3%
涨价主因是燃油与电力， 剔除后通胀已回落至目标区间
新西兰统计局 8 月 26 日发布数据显示，2026 年 6 月季度全国周薪中位数（工资及薪金收入）为 1419 纽元，同比增加 38 纽元，涨幅 2.8%； 时薪中位数上涨 96 分，涨幅 2.7%，达到 35.96 纽元。数据来自家庭劳动力调查（Household Labour Force Survey）年度收入统计。而同期 消费者价格指数（CPI）上涨 4.1%，两相对比， 2026 年 6 月季度时薪中位数的实际购买力，相比 一年前下降约 1.3%。
2026 年 6 月季度消费者价格指数显示，此轮涨 价高度集中在少数几个品类：汽油价格同比上 涨 27.5%，单项即贡献了整体 4.1% 涨幅中的 23.5%； 柴油等其他车用燃油及润滑油类别上涨 71.0%；电 费上涨 12.0%；地方议会地税（rates）上涨 8.8%。 若剔除食品、家庭能源及车用燃油，其余篮子商品 17
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
涨幅仅为 2.5%，已落入新西兰储备银行 1% 至 3% 的通胀目标区间内——这意味着，2.8% 工资涨幅 与 4.1% 物价涨幅之间的差距，几乎全部由能源及 能源关联商品价格上涨所致。
之一家庭仅上涨 1.9%； 领取养老金家庭涨幅最高，达 4.5%，是本次发布 数据中所有群体中涨幅最大的一类；领取福利救济 家庭涨幅为 3.7%。
新西兰储备银行在 9 月 2 日将官方现金利率（OCR） 上调至 2.75% 时，已在其 9 月货币政策声明中点 明这一原因：“受中东冲突影响，燃油价格上涨 , 推动通胀率在 2026 年 6 月季度升至 4.1%”,“燃 油价格上涨使家庭用于其他商品和服务的可支配资 金减少”。 该行预计通胀率将在 2026 年剩余时间内维持 在 3% 以上，并警告“今年可能仍需进一步上调 OCR”。 家庭生活成本分化悬殊 CPI 是一项全国统一指标，但新西兰统计局同时 发布“家庭生活成本价格指数”（household living-costs price indexes），分别追踪 13 类不 同家庭的生活成本。 数据显示，截至 2026 年 6 月季度的一年间，平 均家庭生活成本上涨 3.2%；其中，支出最低的五 分之一家庭生活成本上涨 4.3%，支出最高的五分
18
也就是说，支出最低的家庭群体，其承受的通胀率 是支出最高家庭群体的两倍以上。 造成这一巨大差距的关键因素在于两套指数对“住 房成本”的处理方式不同——正如统计局所说， “CPI 衡量的是新建住房的建造成本，而 HLPI（生 活成本指数）衡量的是房贷利息支出”。 数据显示，过去一年间，平均家庭的房贷利息支出 下降 15.4%，这正是储备银行此前降息政策（在 本月转向加息前）带来的滞后效应。 房贷减负仅惠及有房贷家庭 涨价品类恰恰打击低收入群体 然而，房贷利率下调只能惠及背负房贷的家庭，而 统计局同期发布的权重数据（基于 2024 年家庭支 出调查）显示，这种减负效应分布极不均衡：利息 支出占支出最高五分之一家庭总支出的 12.0%（约 每周 334.69 纽元），而在支出最低五分之一家庭
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
中仅占 2.3%（约每周 11.09 纽元），在养老金家 庭中仅占 1.2%（约每周 9.18 纽元）。 住房自有情况的数据同样印证了这一点：支出最高 五分之一家庭中，57.2% 仍背负房贷，而支出最 低五分之一家庭中这一比例仅为 13.1%，养老金 家庭更低至 8.5%（其中多数已完全还清房贷）。 与此相反，涨幅最快的品类恰恰对低收入群体影 响更大：电费占支出最低五分之一家庭总支出的 6.9%，而在支出最高家庭中仅占 1.9%；地方议 会地税占比分别为 8.1% 对 3.0%；食品支出占比 为 22.1% 对 15.3%。 养老金家庭将 8.3% 的支出用于地税、4.7% 用于电 费，均远高于全国平均水平（分别为 4.4% 和 3.7%）。 也就是说，几乎未从降息中获益的家庭群体，恰恰 承受着涨幅最猛的那部分开支——这正是“1.9% 对 4.3%”这一悬殊落差背后的原因，也正因如此， 同样的一年，对不同家庭而言，既可以被描述为“温 和”，也可以被描述为“痛苦难熬”。 此外，数据显示全职员工时薪中位数上涨 3.9% 至 38.00 纽元，兼职员工时薪中位数上涨 3.6% 至 28.49 纽元，但两者合并计算后的中位数涨幅仅为 2.7%——统计局未在报告中说明该反常现象的具 体原因，仅提示调查基于抽样而非全体人口，因此
存在一定不确定性。 自雇收入是唯一跑赢通胀的收入来源，周收入中位 数达 959 纽元，较一年前的 921 纽元上涨约 4.1%； 政府转移支付（含新西兰养老金、退伍军人补助金、 学生津贴及工作与收入署 / 税务局发放款项）周收 入中位数为 486 纽元，同比增加 15 纽元（3.1%）， 仍低于养老金家庭 4.5% 的生活成本涨幅。另外， 性别薪酬差距（按时薪中位数衡量）在 2026 年 6 月季度为 5.3%，略高于一年前的 5.2%，但相比 2024 年 6 月季度的 8.2% 已大幅收窄，统计局提 示该数据存在约 1.7 个百分点的抽样误差，真实差 距很可能落在 3.6% 至 7.1% 之间。 随着储备银行已开始重新上调现金利率，此前支撑 家庭生活成本的 15.4% 房贷利息降幅将逐步逆转； 若燃油价格回落而房贷成本上升，过去一年的格局 甚至可能出现反转——此前“轻松度日”的家庭群 体，或将成为下一阶段面临更大压力的一方。 下一期家庭生活成本数据（2026 年 9 月季度）将 于 10 月 30 日公布。 这份数据揭示了 “平均数掩盖真相” 的经典案例—— 养老金家庭与低收入群体正承受远高于官方通胀数 字的实际生活压力，而随着房贷利率重新走高，这 场分化格局能否延续，还是即将迎来反转，值得持 续关注。 19
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
新西兰经济正走出停滞！ 明年增速将达 2.3%
国际评级机构穆迪最新报告显示，新西兰经济正走 出两年停滞期，预计今明两年增速分别为 1.6% 和 2.3%，但地税上限政策与数据中心用电需求飙升， 将成为影响复苏走向的两大关键变量。
于强劲的农产品出口价格、旅游业复苏，以及此前 货币宽松政策的滞后效应。 但高企的通胀及新一轮货币紧缩，短期内仍将抑制 家庭消费与企业投资。”
经济正走出两年停滞，明年增速料达 2.3% 国际评级机构穆迪（Moody's）发布最新报告，评 估新西兰信用状况及推动经济复苏的多重因素。 报告指出，新西兰强健的制度基础、稳健的监管框 架，以及资本充足的银行体系，将有助于支撑经济 逐步复苏。
穆迪预计新西兰 2026 年实际 GDP 增速为 1.6%， 若企业信心与投资意愿能在今年下半年转化为更强 劲的支出，增速有望进一步提升； 2027 年增速预计将扩大至 2.3%，得益于外部需 求持续支撑及企业加大投资力度。 复苏仍存风险，农业出口与旅游业料保持强劲
但生活成本压力、财政约束及日益增长的基础设施 需求，将使经济各领域呈现不同走势。 报告称：“新西兰经济正走出两年的停滞期，得益 20
报告指出，新西兰经济仍面临明显风险，主要来自 国际因素：今年早些时候的高油价延缓了复苏进程， 但并未使其脱轨，同时推高了消费者价格、挤压了
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
家庭收入。 “这场复苏容易受到地缘政治紧张局势、全球贸 易风险、厄尔尼诺气候现象及大选相关不确定性 的影响。 作为一个规模小、高度开放的经济体，新西兰的表 现仍与全球局势紧密相连。” 报告预计，在全球供需格局有利的背景下，乳制品、 肉类及奇异果价格将持续维持在历史高位或接近历 史高位水平，农产品出口仍将是新西兰经济的重要 支撑力量； 作为新西兰最大的服务出口产业，旅游业也将随 着澳大利亚与美国经济增长及居民收入向好而持 续扩张。
Simplicity 首席经济学家沙姆比尔·艾库布 （Shamubeel Eaqub）表示，若需求增加，这类 企业将能获得高额利润，“其带来的收益可能较为 集中，但成本却会被广泛分摊”。 穆迪预计，到 2035 年，数据中心将为全国年度用 电需求新增至少 2.6 太瓦时，使数据中心总用电 量突破 3 太瓦时； 此外，数据中心还可能需要约 25 亿纽元的额外发 电投资及配套输电基础设施建设。 穆迪对地税上限表示担忧， 恐削弱地方政府财政灵活性 穆迪同时对地税上限（rates cap）计划表示担忧， 认为这一政策叠加财政压力，将使地方议会更难满 足其基础设施投资需求。
数据中心带来新增长点，但用电需求猛增引担忧 报告指出：“数据中心投资的不断增长，正在为新 西兰传统出口基础之外，带来一个新的经济增长点。” 穆迪表示，这类数据中心可能会让 Transpower（新 西兰国家电网运营商）与 Watercare（奥克兰供 水机构）等企业尤为受益。
报告指出：“中央政府提议将地方地税（property rates）年涨幅上限设定在 2% 至 4% 的初步目标 区间内（该提议于 2025 年 12 月首次公布），若 地方议会无法通过其他收入来源或支出调整来抵消 这一限制，其财政灵活性将进一步被削弱。 自 2019 财年以来，地税一直占地方政府总收入的 21
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
55% 至 60%，此前不受限制地调整地税的能力， 是地方政府运营收入可预测性的重要支撑。
22
入来源的能力，以应对成本或投资需求”。
地税上限标志着新西兰地方政府制度框架的一次重 大转变，意味着中央政府正采取更具干预性的姿态， 运营环境也将更趋收紧。”
此外，穆迪表示房地产市场仍然疲软，这构成一 定风险，但银行充足的资本金、充分的拨备及较 低的房贷损失率，将使其能够继续通过放贷支持 经济复苏。
报告同时指出，包括奥克兰议会在内的地方政府， 将在支出需求因持续通胀、工资增长及基础设施需 求而攀升的同时，面临更严格的收入限制，“这一 上限将限制地方议会调整其最大且最具可预测性收
穆迪的报告勾勒出新西兰经济复苏的清晰路径，但 地税改革与数据中心用电需求这两大变量，恐将在 成本分摊与地方财政自主权上制造新的博弈焦点， 值得持续关注后续政策走向。
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
别做“陌生人”！ 新西兰 82 万纽元 请海外亲友常回家看看
新西兰旅游局推出全新宣传活动“别做陌生人”， 鼓励海外亲友把“改天一定去看你”的承诺兑现成 实际行程，目标是年内多吸引超 5000 名游客，为 经济贡献 1640 万纽元。 “别做陌生人”活动瞄准澳英加三国探亲游客
加拿大的游客数量额外提升逾 5000 人次，预计为 经济贡献约 1640 万纽元。 这项耗资 82 万纽元的宣传活动，也是政府推动国 际入境游客数量在同期增至 390 万人次这一目标 的组成部分。
新西兰旅游局（Tourism New Zealand）推 出全新宣传活动“别做陌生人”（Don't be a Stranger），旨在把人们“总说要来玩”的承诺， 转化为真正的机票预订，鼓励居住在海外的人前来 探望身在新西兰的亲朋好友。
探亲访友游客是新西兰第二大客源市场
该活动目标是在年底前，将来自澳大利亚、英国及
新西兰旅游局营销总经理布罗迪·麦克利什
数据显示，前来探亲访友的游客是新西兰第二大游 客群体，约占全部国际入境人数的 30%，每年为 经济贡献 26 亿纽元。
23
YIBEN AU LIFE 澳 洲 生 活
（Brodie McLeish）表示，该活动旨在鼓励人们 不要一再拖延行程，尽早预订机票成行。
活动并预订各类体验项目，从而带动全国各地的旅 游相关企业受益。”
官方喊话：“别让彼此变成陌生人”
宣传片邀澳洲喜剧演员来“叙旧”
麦克利什表示， 如果亲友一直 “说要来却没有行动” ，
该活动的宣传片中， 新西兰当地电台主持人布丽·托
现在正是该“推一把”的时候：“邀请他们过来， 带他们体验你最喜欢的旅游项目，确保彼此不会真 的变成陌生人。”
马塞尔（Bree Tomasel）以唱歌的方式，向自己 的朋友、澳大利亚喜剧演员塔尼娅·轩尼诗（Tanya Hennessy）发出邀请，请她跨海过来完成一场“期 待已久的叙旧”。
“‘别做陌生人’鼓励更多人现在就动身前往新西 兰，把这次重聚的机会变成一段更丰富的假期。 这项活动的核心是激励游客和东道主在游客逗留期 间看得更多、玩得更多。” 她表示：“虽然 ' 联结 ' 是促使人们出行的原因， 但游客在此期间同样会外出用餐、探索游玩、参加
24
宣传片同时呈现了包括布莱迪斯洛杯（Bledisloe Cup）橄榄球赛及圣诞节庆祝活动等在内的相关场 景片段。 这场“温情牌”营销瞄准的是最容易被忽视却又极 具消费潜力的探亲访友市场，能否真正把“改天一 定去”变成实际订票行动，还需看年底数据揭晓。