Yiben Business Weekly Vol.302 by YIBEN Media

2025 VOL.302

Unley 核心圈层，两居室精致现房，

置业投资两相宜

有争议的超级税变更如何削弱澳大利亚老年人的借贷能力

为什么这种短期租赁模式即将变得更加普及

关键词搜索量上升揭示了新兴购房趋势澳大利亚是否有望成为租客国家？

为什么区域地区房价增长速度超过了首都城市

区域解读 Mitchell Park SA 5043

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Unley

核心圈层，两居室精致现房，置业投资两相宜：

17/87 Mary Street，Unley, SA 5061

在阿德莱德，Unley 始终是优雅与品质生活的代名词。如果想要寻找一处既能享受顶级学区资源，又能闹中取静的理想居所，那这套位于

Unley 核心地段、近期焕然一新的两室单元房绝不容错过。它位于一栋维护良好的公寓楼底层，推门而入，现代简约的设计风格与充足的自然采光交织，瞬间洗去都市的喧嚣。房产布局规整高效：包含 2 间卧室、1 间一体化卫浴及 1 个专属车位，总面积 63㎡，是首置业主、退休人士或投资者的超值之选。

步入室内，视线豁然开朗。开放式的客餐厅区域采用了极简的白墙配以易于打理的浅色瓷砖地板，巨大的玻璃窗将窗外的绿意悉数引入，营造出通透舒朗的居住氛围。与其相连的是精致的现代厨房，通体白色的橱柜搭配质感操作台面，并配备了专业的燃气灶、烤箱与抽油烟机，不仅视觉干净利落，更能激发起烹饪的灵感。在这里，

可以一边在客厅沙发上享受午后阳光，一边与在餐厅备餐的家人闲适交谈，整个生活动线流畅而富有温情。

穿过生活区，便是专为休息打造的私密空间。两间卧室均铺设了柔软厚实的高品质地毯，触感舒

适，为居家时光增添了一份融融暖意；大容量的内置衣柜则完美解决了收纳烦忧。卫浴空间的设计同样精妙，将浴室与洗衣房巧妙融合，最大化利用空间。清爽的白色方砖墙面搭配带有充足储物空间的梳妆台，更有配备了双淋浴喷头的步入式淋浴间，让主人在每一天的开始与结束，都能享受一场纯净的解压洗浴。

除上述外，这里的地理位置更是无可挑剔。走出家门，步行或驾车 2 分钟即可抵达著名的 King William Road，沉浸在咖啡馆与高档餐厅的香气中；前往 Unley 购物中心或在 Unley Oval 运动场晨跑也仅需 3 分钟车程。更令人心动的是，这

里坐拥 Unley Primary School 与名校 Glenunga International High School 的顶尖双学区资源，且距离阿德莱德 CBD 仅 5 分钟车程。以 530K−580K 的指导价格，入主阿德莱德最受追捧的社区，这不仅是一次居住品质的升级，更是一份稳健的资产配置。

详细的住宅参数： -建筑面积：63m² -户型：2室1卫1车位 -指导价格：$530K-$580K -现代厨房，配备白色橱柜、烤箱、

抽油烟机和燃气灶 -生活区铺设便于维护的瓷砖地板 -卧室均铺有地毯 -浴室和洗衣房一体，配备梳妆台和储物柜 -带双淋浴喷头的步入式淋浴间 -开车或步行2分钟即可到达King William Road 的咖啡馆、餐厅和公共交通 -开车3分钟到Unley购物中心 -开车3分钟到Unley Oval运动场 -开车5分钟即可到达阿德莱德中央商务区 -近Unley Primary School 、Glenunga International High School

有意请联系：

Dylan Liu：0451757898

William Li：0451921898

有争议的超级税变更如何削弱澳大利亚老年人

的借贷能力

随着联邦政府备受争议的退休金税制变更即将到来，澳大利亚的房地产格局可能迎来震荡，专家们指出这可能对投资者和借款人产生连锁反应。自 2026年7月1日起，新的草案立法将使超过300 万澳元余额的退休金收益征收更高税率，这一举措可能微妙但显著地改变投资策略，尤其是对于那些拥有自管理养老金、持有房地产的基金。

虽然这些变动直接针对高价值的超级余额，但房地产行业正为连带效应做好准备。

Money.com.au金融与抵押贷款专家Alex Dore 指出，对于一些自管理的退休金投资者来说，对实现投资收益的税收增加——包括退休金内的租金和资本利得——可能使持有退休金基金外的房产更具吸引力。

他解释说：“对于拥有高额退休金余额的澳大利亚人——通常持有在自我管理的退休金基金中——这些变化提高了对退休金内实现投资收益的税收，包括利息、股息、租金和实现资本利得，意味着更多回报会流向税务局。”

针对超过300万澳元余额的联邦退休金税变更，

可能会引发房地产市场的转变，因为富裕投资者重新考虑他们的投资策略。税收效率的转变可能会降低退休人员出售投资物业并将收益转入养老金的动力，如果这使他们的余额超过300万澳元门槛。

多尔先生指出：“对于一些SMSF投资者来说，这可能使长期持有房产更具吸引力，且住房供应可能产生边缘效应。”拟议立法将使余额超过300 万澳元的退休金收入税率从15%提高到30%，影响约9万人。

对于余额超过1000万澳元，收入税率将提高至 40%。这些门槛将被指数化，税收仅适用于已实现收益，这也解决了原提案中的关键争议点。财政部长吉姆·查尔默斯表示，这些变革旨在使养老金税收优惠“更加公平和可持续”。除了投资决策外，税收改革还可能微妙影响特定年长群体的借贷能力。

多尔先生建议，如果银行在应对这些更高税收时采取更保守的方式评估退休金收入，“可能会略微降低该群体的借贷能力”，因为他们已经从退休金到服务贷款中提取收入。与此同时，低收入退休金税抵免计划的调整将提升低收入澳大利亚人的退休储

蓄，门槛将从2027年7月1日起从37,000澳元提高至45,000澳元。

财政部长吉姆·查尔默斯表示，该草案将使养老金税收优惠“更加公平和可持续”。然而，多尔先生认为这些变化对该群体的购房者几乎没有影响。“这

些是低收入、通常较年轻的工人，他们还处于可以作为收入获得退休金的人生阶段，因此退休金根本不计入住房贷款服务，”他说。

该法案草案的咨询截止日期为2026年1月16日，政府目标是“尽快在2026年”提出该立法。

为什么这种短期租赁模式即将变得更加普及

澳大利亚目前仅有2000个合居单位租赁，但这

个数字预计将增长五倍。根据Knight Frank在其《共居报告》中发布的新研究，澳大利亚共居住房部门的全国供应已超过10,000个单元。

这是这种住房类型的一个重要里程碑，它根植于寄宿公寓模式，但现在被视为一种独立的住房类型。共居是多种合租模式之一。在这种情况下，

租户租用独立的单间，同时共享公共设施，如更大的厨房、生活空间及其他便利设施。目前澳大利亚只有2000个运营单位，但正在建设一个大型项目管道。另外4159座正在建设中或已获开发批准，3647座处于规划阶段或拟议中。

根据这些数据，很明显共居正处于一场繁荣期。

部分原因是开发商和投资者对该模式在促进澳大利亚住房供应中发挥更大作用的信心增强——正值越来越多的人考虑不同住房模式的背景。对许多租户来说，正是社区吸引力吸引他们选择这种模式，共居设施包括多种空间，旨在促进联系，

如屋顶花园、共享办公区或社交休息室，并配合活动安排。

还有一个因素是简洁的，周租金通常“全包”，将租金与水电费、Wi-Fi和家具捆绑在一部分。这种灵活性为各种类型的入住者打开了大门，从寻求城市基地的专业人士搬迁到需要校园附近住宿的学生。而灵活性的元素似乎是吸引居民的关键。

约38%的共居设施租户最初签订为期三个月的初始合同，35%签约为期六个月。只有四分之一的租户在刚搬进来时选择12个月或更长时间。

这种短期和中短期承诺的结合不同于传统租赁市场，后者标准租约通常固定在六个月或十二个月，搬家或解约可能带来高昂成本。

UKO运营的已完成项目数据显示，UKO运营着澳大利亚30多个共居资产，共居在年轻年龄段中最为流行，近90%的租户年龄在20至40岁之间。 20至30岁的年龄组占72%的租户，而每10名租户中就有1位年龄超过40岁。

悉尼引领着共居热潮

悉尼目前是澳大利亚共居的领先者，拥有全国超过 90%的已建合共居开发项目——共计1639个单位在运营。这归功于新南威尔士州政府为该模式提供了明确的规划路径，首次将其引入州规划系统，

体现在其2021年《州环境规划政策》中。这一政策转变使项目能够更高效地推进，并在低密度住房较不具备可行性的地块上开辟了开发机会。

在澳大利亚其他地区，维多利亚州、西澳大利亚州和昆士兰州共有1110个项目正在建设中，这为开发商在不同市场测试和调整该模式提供了增长机会。

经济实惠为核心

共居最强的吸引力之一是它能够在不牺牲便利性的前提下提供实惠的服务。由于每周租金通常涵盖家具、白色家电、水电和网络，租户避免了传

统租赁时常见的前期经济负担。奈特·弗兰克对悉尼市中心已建成开发项目的分析显示，平均租金起步于每周675澳元，而私人租赁公寓（不含水电和家具）平均每周730澳元，估计为每周 880澳元。而学生宿舍则平均每周780澳元，作为单间公寓。

未来展望

悉尼以外，共居仍处于早期阶段。然而，该模型现在已获得规划认可、成熟的项目以及不断增长的运营数据基础。

随着普及率的提升，共居可能拓宽住房多样性，加快交付速度，并追随澳大利亚建租行业的发展轨迹，该行业已从初期增长阶段进入更广泛的扩展阶段。对于开发商来说，该模式提供了最大化土地利用、创建社区主导资产并满足灵活租赁需求的途径。对于租户来说，它能带来选择、适应性和更可预测的成本结构。

关键词搜索量上升

揭示了新兴购房趋势

数据显示，澳大利亚人喜欢拥有各种现代化设施的房屋，但某些关键词的激增凸显了未来几年可能影响房地产市场的重要趋势。关键词搜索数据显示， “游泳池”再次在2025年成为搜索量最高的关键

词，巩固了其作为澳大利亚购房者最想要的房屋特征的地位。游泳池一直很受欢迎，尤其是在有经验的家庭中，这一功能经常位居买家最受欢迎的套餐首位。

但游泳池并非适合所有人，根据房产的目标市场，游泳池可能带来显著价值，也可能让担心维护和

安全的买家望而却步。紧接着是“车库”，表明许多买家更倾向于选择停车、存放装备，甚至创业的地方。

根据澳大利亚统计局数据，许多买家仍需拥有车库，91%的家庭至少拥有一辆车，55%的家庭拥有两辆或以上。根据基础设施与交通研究经济局

的数据，2025年1月注册机动车比前一年增加了约56万辆。

“空调”排名第三，这并不令人意外，因为 2023、2024和2025年是有记录以来最热的三个年份。其他热门搜索包括“套间浴室”、“内置浴袍”和“洗碗机”，表明这些是许多买家的必备品。

无障碍性和未来适应性日益受到重视

对过去12个月搜索量增长最大的关键词的分析揭示了可能影响未来几年房地产市场的重要趋势。

增长最大的搜索词是“单层”，搜索量增长了

72%。类似主题且大幅增长的搜索包括“电梯”（增长68%）、“无阶梯进入”（增长53%）和“宽敞门”（增长53%）。

单层和无阶梯住宅有助于老年人在行动能力下降时更方便地进入，而宽敞门口的住宅则有助于安装轮椅等辅助工具。澳大利亚统计局的人口预测估计，未来40年澳大利亚65岁及以上人口将翻倍至1056万，从目前的17.8%增加到2065年的 24.3%。

根据皇家养老委员会的最终报告，大多数老年人希望随着年龄增长而留在家中，而不是进入居住式养老护理。这些以无障碍为重点的搜索词的增加表明，越来越多的买家专注于寻找能够满足他们当前及未来出行需求的“永久之家”。

更多买家寻求灵活的房产和开发项目

其他上升的搜索词包括“双重收入”（增长 72%）、“双重居住”（增长31%）和“双重居住” （增长29%）。这些数据表明，许多买家寻求为

多代同堂居住设计的房产，祖父母、大家庭成员或成年子女有独立居住空间。或者，有些买家可能希望通过出租不同部分来获得多元收入来源的房屋。

与此同时，越来越多的创业买家正在寻找具有开发潜力的住房，“STCA”的搜索量增长了31%（需市政批准）。挂牌通常强调物业的发展潜力，“待市政批准”一词表明任何潜在变更都需要相关部门的正式规划许可。“corner block”搜索量也增加了29%。拐角地块的房产通常具有更高的开发潜

力或分割灵活性，因为它们允许双街面，在同一街区内容纳多户住宅。

各首都搜索词的差异

各大首府日益增长的搜索词也反映了买家在各城市的多样优先事项。在悉尼，“地铁”搜索量增

长了85%，这表明更多买家愿意在新扩建的悉尼地铁公共交通系统附近购房，该系统允许快速前往中央商务区。

墨尔本“球场”搜索量增长了96%，显示出寻找带有网球场或篮球场房产的人几乎是这里的两倍。

在布里斯班，“ducted”的搜索量几乎翻了三倍，澳大利亚第二热门首都的买家越来越多，寻找全屋空调系统的房子。

布里斯班“英亩”搜索量上升了57%，表明许多买家希望拥有充足土地的房产。

珀斯买家越来越关注高端房产，“水景”搜索量增长了94%，“全新”搜索量增长了84%。越来越多的阿德莱德买家开始寻找能够立即产生收入的投资物业，“已租客”搜索量增长了106%。同样，达尔文“带家具”搜索量增长了239%，表明更多买家寻求能够轻松出租给流动工人群体的房产，且回报可能更高。霍巴特“遗产”搜索量激增了231%，暗示具有历史意义的复古住宅需求量极高。

最后，堪培拉人似乎更注重户外生活，“花园” 搜索量增长了241%，而“全围栏”搜索增长了 78%，“庭院”搜索增长了62%。具备买家越来越看重的特征的房屋，在来年可能会非常抢手。这可能为具备这些功能的卖家提供差异化，从而提升他们的售价。

是否有望成为租客国家？

澳大利亚的住房格局正在发生变化。虽然大多数家庭仍然拥有自己的房屋，无论有没有抵押贷款，但租赁正在上升。我们正逐步从三期制——全额拥有房屋、房贷和出租——转向两期制，主导市场要么是抵押贷款，要么是租赁。

简短的回答是，短期内不会。随着年龄增长，澳大利亚正逐渐成为抵押贷款或租赁国家，但按照当前

趋势，租户占多数的国家仍是下个世纪的前景。

购房趋势

每一代人，二三十岁拥有房屋的可能性都在下降。

2021年，只有55%的千禧一代（25-39岁）

拥有房主（全资拥有或抵押贷款），相比之下， 2006年X世代为62%，1991年同龄婴儿潮一代近66%。

利用2006年至2021年按年龄划分的ABS人口普查持有权数据，我们采用了准纵向方法，追踪每个年龄群体年龄增长时所有权率的变化，并预测这些增长的趋势。

该模型将这些群体的增长数据在人口中滚动，展示了当今租户较多的年轻群体如何根据当前趋势在系统中老化和流动。

结果显示，租户比例在2030年代至2050年代稳步上升，而完全拥有者比例下降，更多澳大利亚人

在抵押贷款中停留的时间更长。

许多曾经帮助人们买房的人生里程碑，比如找到稳定的工作、配对和组建家庭，依然存在。但现在它们在完全不同的住房环境中展开，存押金需要更长时间，人们在租赁市场停留更久，即使买房后还款速度也更慢。

在每个年龄组内，拥有住房的比例仍倾向于随着年龄增长而上升，但增长较晚且速度较慢。在不同群体中，今天的年轻澳大利亚人成年初期拥有率低于同龄人，可能永远无法赶上年长一代的水平。

到2050年，超过三分之一的澳大利亚人将达到 55岁及以上。老龄化本身使全国持股率保持较高，因为年长的澳大利亚人更倾向于拥有所有权，这意味着全国平均水平被拉向较老年龄，支持整体拥有者比例，并使全国持股率高于头条青年数据所暗示的水平。

这就是为什么整体上仍是多数股东，尽管年轻一代租房时间更长。

简而言之，澳大利亚正经历向抵押贷款或租金组合转变，大多数人要么租房，要么持有抵押贷款，尽管老龄化使全国所有权比例保持在50%以上。

本世纪租户的租金不会达到50%

模型显示，租户人口比例直到2100年以后才会超过50%。到本世纪中叶，租户比例约为36%，到 2100年升至约40%。租赁依然在多个人生阶段扩展，不再是二十多岁的短暂停留。

自2006年以来，租房在各个年龄段都有所增加，尤其是在30多岁和40多岁人群中，而年长的澳大利亚人现在在租房中所占比例更高。

变化最明显的信号出现在30至39岁人群中，自 2006年以来，租户比例上升了8个百分点以上。

这些变化反映了后期家族形成和更高的矿床障碍，是拖慢所有权进程的一些关键摩擦。

即使测试了更高移民率、租户增长更快以及住房增长减弱等更严格的假设，租户比例仍在上升，但直

到21世纪仍低于多数。

抵押贷款或租赁国家

根据2021年人口普查，拥有抵押贷款的房主数量已经超过了完全拥有者。而准纵向分析表明，自 2024年左右起，抵押贷款和租金集团成为主导存在，并将持续数十年。部分原因是从“抵押贷款” 向“全资拥有”的转变正在放缓。人们买得晚，贷款金额更大，还款速度也变慢。

25至39岁的婴儿潮一代全额拥有房屋的可能性大约是同龄千禧一代的三倍。而且因为买房的人越来越少，越来越多的人将终身租房，从而提升了人口的抵押贷款或租金总比。

要让澳大利亚成为租户多数，需要什么？

澳大利亚正从大多数人退休时完全拥有房屋的模式，转变为许多人仍有抵押贷款或根本不买房的模式。尽管我们可能会看到更多人选择终身租房，但澳大利亚短期内并不会成为以租户为主的国家。要实现这一点，必须出现趋势断裂，永久拖延年轻一代，甚至阻止他们进入购房。

长期甚至永久租客的群体不断增加，意味着政策必须认识到，如今的租房涵盖了比以往更多的人生阶段。

我们不能假设租客会简单地从一个短期租约跳到另一个——政策需要提升租赁市场的安全性、质量和公平性。此外，缺乏财富积累的相对劣势将成为社会挑战。

与此同时，重心已转向抵押贷款或租赁。这种转变加深了代际间和代际间的分歧。代际间，当存款增长快于收入时，年轻澳大利亚人买得更晚，背负债务的时间也更长。

在几代人内，拥有房屋的机会比过去更加依赖收入和家庭财富。每个群体中最贫困的澳大利亚人以及没有父母帮助或继承权的人都被排除在外。

如果政策制定者能让建房更容易，加快供应，并保持住房市场更稳定和包容，人们仍会随着时间从租房到自有住房的转变，只是比前几代人更晚、更慢。挑战在于让房市双方更加公平，确保长期租客有安全保障，同时为有志购房者提供更清晰的购房路径。

为什么区域地区房价增长速度超过了首都城市

由于许多购房者负担不起，对通常价格较低且生活方式吸引力较高的区域地区的需求正在增加，这对房价造成了上涨压力。根据PropTrack的12月房价指数，全国房价达到峰值，自2020年12月以来上涨了接近50%。

首府城市房价在过去一年上涨了8.5%，而区域地区则实现了9.8%的强劲增长。自2024年8月以来，区域地区的年增长率持续超过首都城市，随着过去一个月差距扩大，这一趋势很可能会持续。

这引发了一个问题：为何区域市场持续优异表现，因此有必要审视潜在驱动因素。

区域区域的需求增长超过了首都城市

需求是价格上涨的关键驱动力之一。某些地区需求增强通常与价格增长幅度和买家竞争加剧相关。

在2025年日历年，联合区域的需求较2024年增长了20%，单元需求增长了14%。这体现在每个

房源的关键查询数量增加上（包括电子邮件和电话号码揭晓、短信/呼叫代理请求、文件下载和检查请求）。同期，合并首都城市的需求增长较为温和，住房为10%，单位为9%，凸显了首都持续的可负担性压力潜在影响。

此外，区域区域占据了大首都城市统计区（GCCSAs）前十名中的七个，住房查询量增长最大，单位数前十中占六个。不仅整体上买家的询问量增加，买家的参与也更集中在区域市场。

向区域地区的迁移是净正的

州际迁移也在强化这一趋势中发挥了重要作用。过去25年来，人们从首都城市向区域地区的迁移持续了25年，近年来随着混合办公和远程办公的兴起以及城市住房负担能力下降，这一趋势尤为明显。

这在新南威尔士和维多利亚尤为明显，自2024年 9月季度以来，悉尼和墨尔本均记录了净亏损。大量人口迁移到各自州内的区域对应地区，或昆士兰

等大型区域中心。

区域地区持续出现的人口多于离开者，这使住房需求从首都城市转向区域市场。

虽然迁入者可能是租户和自有者，但进入该地区的最大比例年龄在45至64岁之间。在这一年龄段中，超过70%的人口拥有住房，这支持了购买活动的增强，进而导致该地区的价格上涨更为明显。

区域需求增长对价格产生了重大影响，但供应可用性在价格走势中也起着重要作用。

从2025年9月至11月，区域地区的新挂牌量逐月下降，分别下降5.3%、4.8%和7.0%。这些下降幅度超过同期各首都城市，并促使供应状况趋紧。新建住房建设水平低于长期水平，进一步加剧了这些状况。2025年，区域住宅审批数量为 44,361件，比2000年代初的审批数量低28%，

比2010年代中期的审批数量低14%。

随着区域地区人口持续强劲增长，买家需求增加，新住房短缺加剧了竞争，并对房价施加了上涨压力。

区域性地区会继续超越首都城市吗？

未来几个月，我们很可能会看到地区房价增长持续强劲于城市。供应改善进展缓慢，短期内不太可能，尤其是在批准率下降的情况下。尽管利率处于33 个月来的最低点，我们首都的住房负担能力仍处于历史性的挑战水平。随着区域地区保持相对的可负担优势，住房需求预计将继续强劲，这得益于首都城市的持续迁移和买家兴趣的提升。

然而，如果对首都城市的需求随时间增强，当前趋势可能会发生变化。通过增加新房源或新房建设来改善区域住房供应，也可能缩小城市与区域之间的增长差距。

Mitchell Park SA 5043

历史概况：

Mitchell Park是南澳大利亚阿德莱德Marion市的西南郊区，距离阿德莱德市中心约8公里(5英里)。它毗邻 Ascot Par、Edwardstown、South Plympton、Mitchell Park、Clovelly Park、Glengowrie、Morphettville和Oaklands Park。

1.区域概况/概述

Mitchell Park位于南澳州首府阿德莱德的西南方向，常住人口为5474人（2016 Census）。Mitchell Park的西部紧邻Marion，东部紧邻Colvelly Park，北部与Park Holme接壤。此区归Marion Council管辖。

2.学区情况/学校介绍

周边公立学校

Marion Primary School，Marion 5043

公立小学，1-7年级，男女同校，191名在校生

Clovelly Park Primary School，Clovelly Park 5042

公立小学，1-7年级，男女同校，341名在校生

Hamilton Secondary College，Mitchell Park 5043

公立中学，8-12年级，男女同校，785名在校生

Australian Science and Mathematics School，Bedford Park 5042

公立中学，10-12年级，男女同校，368名在校生

Kilparrin Teaching and Assessment School and Services，Park Holme 5043

男女同校，25名在校生

周边私立学校

Suneden Specialist School，Mitchell Park 5043

男女同校，68名在校生

Sunrise Christian School Marion，Marion 5043

男女同校

Westminster School，Marion 5043

1-12年级，男女同校，1119名在校生

St Bernadette's School，St Marys 5042

私立小学，1-5年级，男女同校，93名在校生

Sacred Heart College - Middle School Campus

男女同校

Mitchell Park的大小约为2.1平方公里。2011年Mitchell Park的人口为5206人。到2016年，人口为5747人，在此期间该地区的人口增长率为5.1%。Mitchell Park的主要年龄组是20-29岁。Mitchell Park的家庭主要是无子女的夫妇，每月可能偿还1800-2399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Mitchell Park的居民从事专业职业。2011年，Mitchell Park 49.3%的房屋是自有住房，而2016年为47%。（资料来源：澳大利亚统计局）