黄金、澳元与比特币：
透视三大资产背后的全球金融脉动
区域解读 Ormiston QLD 4160
全球第一！布里斯班获评最宜居城市， 昆州首府的两大王牌是…
布里斯班男子血洗家门！ 捅死未婚妻及11月大女儿，疑患精神分裂 梦碎！仅58%澳人属“中等收入”群体， 年薪$7.8万别想买房
“新冠2.0”时代来临！
海运费暴涨，澳生活必需品恐断货涨价
越来越多的首次购房者 在负担能力紧张中转向租赁归属
290万澳洲租客要“大出血”？ 最大房产集团警告：税改恐致租金飙升
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：黄金、澳元与比特币：
透视三大资产背后的全球金融脉动
在跨境贸易与全球投资环境日益复杂的今天，澳 洲华商与投资者正面临前所未有的挑战与机遇。
近日，由澳亚工商总会（AACCI）联合易安金融 （Eon Financial）及 Go Markets 共同呈现的金融专 业沙龙在阿德莱德成功举办。
活动中，易安金融的专家对 KYC 流程、CRS 全球 税收情报交换及反洗钱（AML）政策进行了底层逻 辑拆解，为在澳企业及投资者明确合规边界；来 自 Go Markets 的分析师William则聚焦全球宏观经 济与大类资产走势逻辑，结合 美元信用体系、通 胀水平变化、央行利率决策及金融流动性环境，围 绕黄金、澳元及比特币的性质与走势变化展开了 深入的分析与讨论，为与会者提供宏观市场信息和 独特的视角。
本文尝试将沙龙分享内容整理，供读者学习与参 考，不涉及个别投资建议或操作指引。
黄金：美元信用裂痕下的避风港
长期以来，黄金在投资资产中承担两个核心角色： 一是对冲实际通胀，二是在市场不确定性极高的时 期充当“避风港”。
然而，近两年来金价与传统资产价格关系出现变 化，显示出其在全球金融体系中的角色在逐步产 生变化。
导致变化发生的因素可能有如下几点：
1、美元信用体系与黄金价值转向 从市场观察来看，黄金价格的上涨动力在某种程度 上不再仅仅局限于对抗实际通胀，而更多反映了 市场参与者对美元信用体系稳定性的关注。全球 资本市场传统上将美元和美债视作“价值锚”， 黄金与美国长债之间的负相关性长期存在，但随 着美国债务规模持续增长及政策和战略方向的反 复无常加剧，市场对美元资产的认知和看法出现 了显著变化。
在这种背景下，黄金作为不依赖任何国家信用、具 有物理共识的资产，其市场关注点从单纯对冲通 胀，逐渐扩展至更广义的系统性风险的避风港。
2、全球央行增持与市场支撑
过去两年间，多国央行对黄金储备的增持力度显 著，包括波兰、印度、土耳其、中国和巴西等国
家。此类行为在市场观察上被理解为对全球货币 体系的谨慎态度，同时对黄金价格提供一定的基 本面支撑。
如果以黄金计价分析其他市场资产，可以观察到 美元计价资产的价值在信用重估情境下可能呈现 不同波动。
3、地缘政治与系统性风险
战争或地缘冲突等事件在短时间内会对市场避险情 绪产生影响，但黄金价格的持续表现更多反映了市 场对长期经济发展风险和主权债务风险的溢价。由 此，黄金在当前金融结构下可被视作美元体系之外 的重要参考资产，而非单纯通胀对冲工具。
澳元：利率与资源出口背景下的市场观察
澳元作为全球主要的风险货币之一，近期在市场中 显示出一定强势。分析显示，这一现象可能与全球 利率环境变化和澳洲能源出口情况有关。
1、利率与能源出口对短期市场的支撑作用 在全球主要发达经济体普遍进入降息周期的背景 下，澳洲联储（RBA）因通胀顽固且强势，在降 息政策上面临巨大压力，其利率政策与市场预期构 成澳元走势强势的重要因素。但是本轮因为全球风 险因素集中在能源方面的短缺和问题上，所以作为 天然气和煤炭出口大国之一，这种能源类风险并未 对澳元带来此前关税和贸易问题一样的短期内重大 打击，澳元依旧在这种情况下维持了较强的汇率。
2、人均GDP与内生增长动力观察
尽管宏观数据表面看似稳健，但从澳洲经济内部结 构来看，可观察到一些潜在风险：
-人均GDP在过去两年里连续多个季度下滑，仅25 年二季度出现小幅攀升，整体GDP的增长更受人 口增长推动。
-家庭债务水平在全球范围内偏高，高杠杆使内需 更容易受到利率波动影响；
-制造业竞争力受高人工成本及结构性因素影响， 在国际市场中竞争力不强。
3、铁矿石出口周期与长期市场观察
作为商品货币，澳元与铁矿石等资源出口高度相 关。近年来受到全球铁矿石需求水平的影响铁矿石 价格长期维持低位，而中国开辟的西芒杜项目已经 正式投产并将在未来的几年内持续扩张产能，对澳 洲的矿石资源出口带来很大的压力。
结合短期利率政策，可以观察到澳元汇率的始终 维持近年来的高位，但是这种行情能否延续则仍 需有赖于经济基本面，资源出口和生产力长期发 展的情况。
比特币：风险属性与市场波动观察
在过去的十年中，加密货币特别是比特币经历了爆 发式增长。但从近几次市场震荡来看，比特币的走 势表现则越来越像是一种高贝塔风险资产而非传统 意义上的避险工具。
1、高波动性与技术依赖
比特币的运行高度依赖网络、电力和硬件设施。
相比黄金等传统避险资产，其流动性和可交换性 在极端条件下受限明显。市场观察显示，系统性 风险事件期间，比特币的表现与传统避险资产存 在重大差异。
2、避险压力与市场行为
在过去几次全球金融波动中，资金寻求安全资产 时，黄金价格往往表现稳健，而比特币的走势却不 能相匹配。这也进一步表明，比特币更多体现市场 流动性和投资者风险偏好的导向，而非兼具更强 的避险属性。
3、流动性与政策环境
比特币价格与全球流动性密切相关。历史走势显 示，其上涨周期通常伴随全球宽松流动性环境；反 之，在流动性收紧或风险偏好下降时，比特币价格 波动可能加剧。此外，监管政策的不确定性亦可能 在短期内对市场的投资情绪带来极大影响。
4、市场定位
综合来看，比特币可被视作全球资本市场波动性和 风险偏好的观察指标，而非传统意义上的价值避风 港或系统性风险对冲工具。
Go Markets：全球视角下的交易观察
在讨论三大资产的市场逻辑时，相关视角为我们提 供了一些金融标的发展趋势的参考。Go Markets 作为一家拥有 20 年历史的澳洲持牌券商，其以全 球资产的合约交易和市场服务为核心，为投资者提 供了更便捷的参与方式和渠道。
Go Markets成立于 2006 年、总部位于墨尔本， 也是亚太地区最早提供在线差价合约（CFD）交 易服务的券商之一。
作为受澳洲证券与投资委员会（ASIC）监管的持
牌机构（AFSL），Go Markets 在客户资金管 理、风险控制和合规审计方面具有严格标准，并 在欧盟、毛里求斯等地设立附属机构，以服务全 球客户。
Go Markets 的交易体系覆盖广泛资产类别，包括 外汇货币对、贵金属、全球股指、大宗商品、股票 以及主流数字货币。通过差价合约的形式，投资者 可以灵活运用杠杆、快速执行交易。同时利用多平 台工具，如 MetaTrader 4/5、cTrader 及自有 终端 GO TradeX™，获得丰富的图表、指标、策 略和订单管理功能，满足不同交易风格的需求。
除了交易工具，Go Markets 还提供完善的教育与 研究支持，从市场分析报告、每日行情解读，到经 济日历和分级交易课程，为新手建立基本面与技术 分析认知，也为经验交易者提供策略参考和灵感。
这种以教育和分析为核心的实践视角，使投资者 在面对全球市场波动时，更能理解背后的逻辑与风 险，而不仅仅停留在价格表面。
在全球金融格局快速演变的背景下，单一资产或历 史规律已经难以提供完整的投资参考。通过黄金、 澳元与比特币的对比观察，我们可以看到：传统避 险逻辑正在重塑，风险资产与经济基本面的关系出 现新的波动模式，而宏观信用体系和流动性环境的 变化，将成为市场判断的核心参考。
Go Markets的分析师带给我们的实践经验也进一 步提醒我们，理解市场不仅仅依赖数据表面，而需 要结合交易机制、资产属性以及宏观政策背景进行 全面分析。对于投资者而言，这意味着在跨境贸易 与全球资本流动的复杂环境中，建立清晰的风险认 知框架和资产配置策略，比单纯追逐短期波动更为 重要。
“本文所含信息仅具一般性质，未考虑您的个人目 标、财务状况及具体需求，不应作为金融建议依 据。在作出任何投资决定前，请考虑相关信息是否 适合您的个人情况，如有需要请寻求独立专业财务 建议。”
Ormiston QLD 4160
1.区域概况/概述
最初是克利夫兰镇的一部分，早期工业包括James Maskell 于 1852 年在Hilliards Creek 东岸建立的砖厂， 以及Thomas Blacket Stephens 在 1860 年代早期拥有的伐木场（洗毛厂）。Ormiston的西部紧邻Alexandra Hills，南部面向Cleveland，东部紧邻Coral Sea，北部面向Wellington Point。此区归Brisbane Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Ormiston State SchoolOrmiston 4160
公立小学，1-6年级，男女同校，608名在校生
Cleveland District State High SchoolCleveland 4163
公立中学，7-12年级，男女同校，1969名在校生
Cleveland State SchoolCleveland 4163
公立小学，1-6年级，男女同校，691名在校生
Wellington Point State SchoolWellington Point 4160
公立小学，1-6年级，男女同校，546名在校生
Vienna Woods State SchoolAlexandra Hills 4161
公立小学，1-6年级，男女同校，234名在校生
周边私立学校
Ormiston Collegenull null
1-12年级，男女同校，1279名在校生
Redlands CollegeWellington Point 4160
1-12年级，男女同校，1319名在校生
Star of the Sea Primary SchoolCleveland 4163
私立小学，1-6年级，男女同校，205名在校生
Australian Industry Trade College - RedlandsCleveland 4163
私立中学，11-12年级，男女同校，160名在校生
St Mary MacKillop Primary SchoolBirkdale 4159
私立小学，1-6年级，男女同校，582名在校生
3.人口构成
Ormiston的面积约为5 平方公里。2011年，Ormiston的人口为5641人。到2016年，人口为5796。在此期间，该 地区的人口增加 2.7%。Ormiston的主要年龄组是 50-59 岁。Ormiston的家庭主要是有孩子的夫妇，每月 要 偿还1800 至 2399 澳元的抵押贷款。一般来说，Ormiston的人从事专业职业。2011年，Ormiston 76.9%的房屋 是自住的，而2016年为 76.2%。（资料来源：澳大利亚统计局）
4.配套设施
Ormiston区内公共配套设施齐全，满足日常生活 需求。有垒球俱乐部、游乐场、城市公园、美甲 店等。
Ormiston区附近有小轮车赛场、纺织品商店、公共 游泳池、美容院。
Ormiston距离Brisbane市中心约27.4公里，开车
需57分钟即可到达市中心。公交线路包围整个
Ormiston，公共交通十分便利。
5.行情观察
House部分市场价格：
在过去的12个月里，Ormiston已经卖出了105套独栋房屋，售价中位数为$1.2M，同比增长9.8%，平均需 要31天即可售出，房东减价为-5.8%。
单元房部分市场价格：
在过去的12个月里，Ormiston已经卖出了46套单元房，售价中位数为$654K，同比增长5.3%，平均需要21 天即可售出，房东减价为-2.4%。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察：
https://www.propertyvalue.com.au/suburb/ormiston-4160-qld
布里斯班获评最宜居城市， 昆州首府的两大王牌是…
一项覆盖全球50个城市的重磅排名显示，布里斯 班在人均指标的较量中脱颖而出，击败了包括伦 敦、赫尔辛基和悉尼在内的多位强劲对手，被评 为全球最适合居住的城市。
在这份《Compare the Market 2026年最适合 养育家庭城市指数》中，这座昆州首府让悉尼、
墨尔本等“南方邻居”望尘莫及。
布里斯班以6.457的高分领跑全球，远超伦敦（5.992 分）、奥克兰（5.460分）和赫尔辛基（5.305分）。
澳洲其他州府城市表现不一：悉尼位列第五，珀 斯排名第六，而墨尔本则勉强挤进前十，排在第
七位。
生活成本PK：布里斯班完胜悉尼
数据对比揭示了一个严峻的现实：对于一直自诩 为澳洲首选目的地的悉尼来说，家庭每月仅维持 基本生存就需支付高达6,176.23澳元。
相比之下，布里斯班家庭每月只需4,827.06澳 元即可享受高质量生活。
这意味着在布里斯班生活，每月比悉尼便宜近 1,350澳元，一年下来能省下超过16,000澳元。
而在全球范围内，布里斯班的开销也比伦敦（每 月约需5,037.80美元）实惠得多。
此外，其他国际都会也各具挑战：苏黎世以每月 约6,900.20美元的生活费位居最贵榜首；美国
城市则因育儿假极短（仅12周）且家庭福利支出 较低而排名靠后。
绿地与安全：布里斯班的两大“王牌”
布里斯班最大的优势在于其无可比拟的自然环境 和公共设施。数据显示，在50个受调城市中，布 里斯班的人均公园和绿地数量位居全球第一，每 10万人口拥有84.89个公园和游乐场。
在安全性方面，布里斯班也高居全球第二。此外， 由于推行了全州闻名的“50分公交换乘”政策， 其交通成本优势也进一步巩固了排名。
专家建议：精明购房是关键
Compare the Market 资金总经理 Stephen
Zeller 提醒，尽管布里斯班宜居性极佳，但在当 前的经济环境下，计划置业的家庭仍需保持理性。
Zeller 表示，住房贷款是一项长达数十年的长期 承诺。他建议购房者在申请贷款前广泛对比，较 低的利率能在贷款期限内节省数千澳元的利息。
同时，还应关注账户费用、重新取款功能及对冲 账户等灵活省钱的功能，寻找最适合家庭需求的 方案。
2026年最适合养育家庭城市指数
布里斯班 – 6.457
伦敦 – 5.992
奥克兰 – 5.460
赫尔辛基 – 5.305
悉尼 – 5.239
珀斯 – 5.120
墨尔本 – 5.056
斯德哥尔摩 – 5.008
柏林 – 4.969
首尔 – 4.904
布里斯班男子血洗家门！ 捅死未婚妻及11月大女儿， 疑患精神分裂
昆州近日发生一起骇人听闻的命案，一名男子涉 嫌刺死自己的伴侣及年仅11个月大的女儿。
法庭最新消息显示，该男子患有严重的精神障碍。
布里斯班男子血洗家门！捅死未婚妻及11月大女 儿，疑患精神分裂（图） - 1
Blake Seers的未婚妻和幼女的遗体在他们家 中被发现。(Darren England/AAP PHOTOS)
Credit: AAP
惨剧现场：满地血迹与遇害幼儿
上周四，38岁的Blake Matthew Seers涉嫌在 布里斯班以南30公里处的Logan家中，残忍杀 害了未婚妻Kate Paterson和两人的幼女April。
这桩悲剧的发现纯属偶然。事发后，Seers在住 所附近被一辆汽车撞倒，警方在试图联系其家属 时，才在该家庭的住所内发现了母女二人的遗体。
据警方透露，死者两人均死于锐器造成的致命伤。
现场情况惨不忍睹，有目击者看到一名浑身鲜血 的男子在人行道上狂奔，随后在距离住所约300 米处被一辆黑色皮卡车撞倒。
案发后数小时，从房屋延伸至人行道的明显血迹 依然清晰可见。
律师：被告患有分裂情感性障碍
目前，Seers仍在医院接受治疗，在布里斯班地
方法院提堂两项谋杀罪名时并未出庭。
他已被下令还押候审，案件定于3月25日在 Beenleigh法院再次过堂。
辩护律师Nicholas Andrews表示，Seers已被 诊断出患有分裂情感性障碍，在羁押期间急需医 疗支持。
根据昆州卫生厅的资料，这是一种慢性精神疾病， 患者会同时出现精神分裂症症状（如幻觉、妄想） 以及抑郁或躁狂发作。
Andrews律师在法庭外对此案表达了谨慎态度。 他表示，这起悲剧对相关家庭和社区打击巨大， 自己的心与受害者同在。
但他强调，鉴于被告涉及精神健康方面的复杂因 素，辩方将确保通过适当的法律渠道提出这些关 键证据，以履行法律职责。
梦碎！仅58%澳人 属“中等收入”群体， 年薪$7.8万别想买房
澳洲中产阶级正在以惊人的速度萎缩。曾经被视为 标准的理想生活方式，如今正将无数家庭、工薪族 和退休人员拒之门外。
对于25岁的大学生兼咖啡师Saxon而言，在安 全舒适的社区拥有一套住房已不再是远大目标，而 是一个遥不可及的幻想。
老一辈人通过贷款、结婚、生子来规划人生，而
Saxon 的梦想却显得卑微：只求交房租时不感到 恐慌，每年能旅游一次，买咖啡时不必再三思量。
Saxon直言，除非财务状况极其优渥，否则买房 结婚生子在现实中根本无法实现。他无奈地表示： “如果没有父母资助或政府补贴，生存都成了问题，
更别提通过读书来换取更好的前途了。”
目前，澳洲中产阶级的年收入范围约在60,000至 150,000澳元之间。然而，随着房租、房贷、托 儿及医疗费用的飙升，78,000澳元的全职中位数 年薪已难以为继。
乐施会（Oxfam）今年的报告指出，澳洲贫富差 距正急剧扩大：全澳48位亿万富翁持有的财富， 竟然超过了底层40%人口持有的财富总和。
澳洲乐施会首席执行官Jennifer Tierney指出， 自疫情以来，数百万澳洲人被迫缩减基本生活开支， 在飙升的居住成本中苦苦挣扎，而顶级富豪们却在 以惊人的速度积累财富，这种两极分化的鸿沟正变
得前所未有的显眼。
人口统计学家Simon Kuestenmacher警告称， 澳洲正滑向“U型社会”，即分裂为拥有资产的 有房族和被永久排除在市场之外的群体。他指出， 目前仅有58%的澳洲人属于“中等收入”群体， 这一比例不仅低于经合组织（OECD）平均水平， 更远低于过去几十年的表现。
上世纪80年代，带有Hills Hoist晾衣架的独立 屋和年度假是中产家庭的标配。如今，由于房价涨 幅远超工资增长（较2000年代已翻了三倍多）， 这种基石已然崩溃，迫使购房者背负创纪录的债务。
Domain数据揭示了残酷的现实：目前一对典型 的首次购房夫妇已无法在全澳任何主要城市负担得 起入门级住宅。
五年前，仅有悉尼令人望而却步，而现在布里斯班、 珀斯和阿德莱德的入门价均大幅上涨，其中阿德莱 德甚至增长了三倍多。
在悉尼，这一群体的房贷开支已占到工资的 62%，比例竟然是五年前的两倍。
Domain研究与经济主管Nicola Powell指出，由 于入门级价格飞涨，曾经被认为较易负担的城市
正迅速恶化，即便是一向作为入门垫脚石的公寓 （Unit），也让购房者陷入了沉重的房贷压力。
我们已沦为“租房者的国度”
全澳住房拥有率正持续走低，这种下降在年轻群体 中尤为剧烈。25至34岁澳洲人的住房拥有率已 从61%暴跌至43%。
与此同时，理财空间也被极大压缩。CoreLogic数 据显示，过去五年房租涨幅高达 44%，几乎是工 资涨幅（17%）的三倍。
受低空置率和严重的供需失衡影响，租房者现在需 将税前收入的三分之一用于支付租金。
更为严峻的是，基础服务工作者已在全澳大部 分地区“无房可租”。澳洲圣公会（Anglicare Australia）的研究显示，全澳仅有2.3%的房源 是救护人员能负担起的，而护士、幼教和餐饮从业 者的可负担比例更是低至1.5%甚至不足1%。
经济学家Leith van Onselen将这一危机归咎于 澳洲史上规模最大的移民浪潮，他呼吁联邦政府效 仿加拿大，通过限制移民来缓解住房和基础设施的 压力，并指出加拿大在实施相关限制后，要价租金 已出现明显下降。
“新冠2.0”时代来临！
海运费暴涨，
澳生活必需品恐断货涨价
随着中东冲突进入第三周，澳洲民众已收到严正警 告：一场“Covid 2.0”式的物价冲击波正席卷而来。
由于霍尔木兹海峡长期关闭，澳洲多家大型制造商 纷纷警告客户，海运瓶颈已导致供应链极度承压， 预计物价将大幅飙升，部分商品甚至可能面临“限 购”配给。
多家主要塑料供应商已致函客户，明确表示将转嫁 上涨的生产成本。
这意味着建筑及医疗行业的核心原材料成本将面临
剧烈波动，部分制造商甚至坦言，目前已难以履行 现有合同。
由于海运费暴涨高达250%，主要从事食品、化妆 品及药品包装管生产Impact International已宣 布提价15%。
该公司总经理Aleks Lajovic将现状直接形容为 “Covid 2.0”。
他指出，现在的局势与疫情刚爆发时如出一辙，人 们再次陷入恐慌，无法获得准确的信息、报价或交
货确认为，甚至连船期都成了未知数。
由于进口成本正发生“剧烈变化”，公司目前根本 无法为产品精准定价。
不仅是包装行业，澳洲唯一的聚丙烯生产商Viva Energy也随之提价。该公司生产的树脂广泛用于 包装和汽车零件，其警告称，这一成本链条的跳动 将对地区和当地供应链产生重大影响。
据悉，这股涨价潮将从4月1日起全面铺开。
Vinidex、Polypipe和Pipemakers Australia等 企业上周已告知客户，4月份交付的塑料材料价格 较3月份上涨了近50%。
现有的报价将在3月底失效，新费率于4月13日 生效。此外，Polypipe还宣布将从3月23日起 对所有送货加收24%的柴油附加费。
与此同时，地缘冲突带来的能源隐患让Albanese
政府饱受抨击。AMP投资策略主管兼首席经济学 家Shane Oliver指出，这场危机暴露了澳洲燃料 安全的脆弱性。
Oliver表示，目前澳洲的燃料储备仅够维持30至 35天，远低于国际公认的90天标准。
由于澳洲90%的成品油依赖亚洲进口，一旦出口 面临限制，供应短缺风险将迫在眉睫。
加上全球定价机制的影响，即便拥有部分储备，澳 洲仍难逃能源价格飙升的冲击。
对此，能源部长Chris Bowen予以回应称，澳洲 政府已做了“尽可能充分的准备”。
他提供的数据显示，澳洲目前拥有16亿升汽油（可 供应37天）、27亿升柴油（可供应30天）以及 8亿升航空煤油（可供应29天），燃料储备总量 仍维持在一个月以上。
越来越多的首次购房者在负 担能力紧张中转向租赁归属
新的搜索数据显示，少数但持续的首次购房者正在 考虑通过投资途径进入房市，尤其是在高价市场。
几十年来，传统的购房路径相对简单——存押金， 买房居住，然后逐步升级。但随着住房负担能力压 力降至历史低点，首次购房者的行为似乎正在适应。
对 realestate.com.au 搜索和询问活动的新分析 显示，部分首购房者也表现出投资意图，这与租赁 归属策略一致。虽然租赁归属仍是少数策略，且大 多数首房买家搜索活动仍以业主自住为中心，但搜 索行为模式与ABS住房金融数据高度一致，提供
了一些首次购房者如何应对市场状况的洞见。
衡量租归意图
通过 realestate.com.au 的搜索和询问信号，根
据首次购房者提交房产查询时的声明意图被识别出 来。在该群体中，我们测量了同期内有多少人同时 显示了投资意图。让我们回答，在市场上活跃的首 次购房者中，似乎有多少比例考虑投资？
在截至2026年1月底的最近12个月期间，大约 7%的在大悉尼地区寻找首次购房者也表现出投资 意向。墨尔本的比例较低（3.7%），而昆士兰地 区（6.4%）和布里斯班（5.9%）则更高，这很可 能反映了可负担性压力和存款障碍。
重要的是，地理范围反映了被搜查物业的位置;目 标市场，而非买家所在地。虽然租车意图在悉尼 等高价市场最为明显，但部分地区以及阿德莱德 和珀斯的市场份额上涨，显示出更广泛的动态。
在更昂贵的首都市场中，租房归属通常是对可负 担性限制的回应，买家希望在继续居住地出租的
同时获得房产。
然而，在阿德莱德、珀斯以及西澳和南澳地区，相 对较高的租赁归属意向可能反映了更强的租金回报 和以收益率为导向的行为，或投资者类型的市场动 态，这种行为可能围绕机会展开。
这与贷款数据的对比如何
搜索行为捕捉了意图，但这未必总能转化为真实 结果。
澳大利亚统计局的住房金融数据提供了一个基准， 显示截至2025年12月的全国范围内，约有5.4% 的首次购房者贷款承诺被归类为投资者目的，另有 各州细分;而 realestate.com.au
的搜索和查询数 据也暗示了5.5%的比例，也表明同期投资意向。
根据最新的澳大利亚统计局新贷款数据，新南 威尔士州首次购房者投资者贷款比例最高，而 realestate.com.au
的搜索和查询信号可进一步本 地化，显示悉尼的搜索行为在新南威尔士州内租赁
归属意向占比最高（7%）。
令人鼓舞的是，ABS的投资者目的首次购房者贷 款数据与基于搜索的租赁意向数据高度相似。维多 利亚州在数据集和市场中均显示较低的市场份额， 首次购房者贷款在搜索活动中也显示出更高的租赁
意愿份额。行为信号与实际贷款结果的一致性增强 了搜索数据捕捉真实模式的信心。
为什么租赁归属在高价市场更为普遍
乍一看，悉尼作为最昂贵的房市，租赁归属意图最 高似乎有些反直觉——首购房者难道不会优先选择 更便宜的地区吗？但实际上，租赁归属不仅仅是买 房价便宜的地方。这通常是对买家希望居住地区的 可负担性限制的回应。
在高成本城市，押金门槛更大，价格收入比通常更 高，购买首选房可能难以实现。租房归属允许买家
在较小或不同的地点获得房产市场曝光，同时继续 在他们偏好的地点出租。
虽然是少数派策略，但却是持久的 租佃仍是少数途径。绝大多数首次购房者仍然只表 明业主自住意图，澳大利亚统计局贷款数据在最终 实现的购房决策中也证实了这一点。然而，全国范 围内持续超过5%的群体比例以及在更高市场的较 高份额，表明租赁归属已成为既定的次要策略。
然而，从结构性角度看，这反映的是行为适应，而 非租赁偏好的转变——随着负担能力限制的加大， 租赁和购买意愿的灵活性也随之提升。在过去12 个月里，大约每十五个在澳大利亚最大、最昂贵市 场寻找首次购房者的中，就有一人表现出投资意图。
租赁归属并未取代传统的首次购房，但它正日益成 为买家应对可负担压力或利用房产投资可能带来的 机会的工具箱的一部分。
290万澳洲租客要“大出血”？
最大房产集团警告： 税改恐致租金飙升
澳洲最大的房地产集团近日发出严正警告，称迫在 眉睫的税务改革可能会破坏租赁市场生态，并迫使 数百万租客面临更高的租金压力。
政策变动引发行业震荡
作为全澳房产中介行业的领军者，Ray White 针 对负扣税和资本利得税（CGT）的潜在变动发起 了猛烈抨击。
该机构警告称，相关政策调整将引发租赁供应崩盘， 进而导致全澳290万户租房家庭的开支剧增。
在发给10,500名成员的紧急信函中，Ray White 董事总经理Dan White与首席经济学家Nerida
Conisbee共同指出，5月的联邦预算案可能会减 少甚至取消投资者购买二手房时享有的50% CGT 减免。
与此同时，业内对进一步限制负扣税的猜测也愈演 愈烈。
专家认为，此举只会迫使投资者将增加的持有成本 转嫁给租客，无疑是雪上加霜。
租房市场或陷入恶性循环
Dan White表示，虽然这些改革被视为通过抑制 投资者需求来帮助自住业主和首次购房者，但不 可否认的是，住房负担能力挑战虽巨，减少CGT
减免却会让290万租房家庭承担更高昂的成本。
他强调，广大租客在过去五年中已经默默承受了 49.6%的租金涨幅，而新政将使这一群体面临更 大的生存压力。
目前，该集团代为管理的房产高达222,036处。
他们援引维州作为前车之鉴：由于土地税增加和监 管收紧，维州在2024年内就流失了24,000套出 租房源。
在新州，Ray White的数据同样触目惊心。受土 地税大涨60%及保险成本上升影响，当地租金在 五年内上涨了近50%。
信中明确指出，当政策对投资者收紧、税后回报缩 水时，租金往往会加速增长。这种针对投资者的负 面政策，其成本最终必将传导至租客身上。
“以租养房”族恐遭波及
White与Conisbee特别对利用“以租养房”策略
入市的澳洲年轻人表示担忧。
他们认为，税务变动将直接削弱这一热门途径的可 行性，使首次购房者难以在保留理想生活方式的同 时积累资产。
目前，私人房东支撑着全澳83.1%的租赁市场。
专家担心，削减房东的税后回报虽然能为机构投资 者进场铺路，却会降低市场流动性，反而加剧首次 购房者的竞争压力。
信中最后援引了财政部的建模数据指出，CGT减 免的变动对整体房价和房屋供应的影响几乎可以忽 略不计。
简而言之，此类改革虽改变了买家构面，却无法实 质改善购房负担能力。
该机构认为，这项政策面临着巨大的风险：既无法 带来房价的显著回落，又会以此为代价破坏投资者 信心，使本已紧张的租赁供应雪上加霜。
