YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2026 VOL.355 03
CONTENTS 目录
壹本·洞见首期回顾： 30 人闭门沙龙、两位专家，讲透了新财年财富逻辑
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区域解读 Cannon Hill（QLD4170)
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拉响警报！昆州疑现首例 H5 高致病性禽流感 居民切勿接触病死鸟
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【泊车族注意】8 个摄像头自动扫车牌！ 昆州“神秘执法车”曝光，居民忧狂收罚单
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澳洲报税季开启， 专家提醒三大扣除法则
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澳洲 29 万户或被迫卖房！ 加息传闻压垮房贷族
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2026 澳洲人口普查倒计时： 66 个问题怎么填？谁必须参与？一文讲清楚
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悉墨房价已跌超 3.5%： 本轮下行或持续超过 12 个月，降息信号成关键
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：壹本·洞见首期回顾： ：30 人闭门沙龙、两位专家， 讲透了新财年财富逻辑 7 月 23 日下午，由壹本传媒主办的 YIBEN INSIGHT 壹本·洞见知识分享系列沙龙首期， 在布里斯班举行。本期以《FY2026–27 投资 趋势解读与财富配置策略》为主题，采取闭门 邀请制，30 位来自投资、企业与专业领域的嘉 宾到场。活动邀请到 GO Markets 资深分析师 William Zhao 与 SAFENEST SUPER Director Angela Chen 两位主讲嘉宾，分别从宏观趋势与 家庭落地两个层面切入，围绕新财年的市场趋势与 家庭财富规划展开分享。以下是本次沙龙的核心内 容梳理，供未能到场的读者参考。
宏观视角：读懂澳元、黄金与 AI 背后的金融逻辑 GO Markets 资深分析师 William Zhao 的分 享，没有停留在预测涨跌，而是带大家回到金融的 底层逻辑：先搞清楚“你买的到底是什么”，再谈 判断。他以澳元、黄金、人工智能三条主线，串起 了下半年的宏观图景。 在澳元部分，他分析了其“三重属性”：作为商品 货币，澳元与铁矿石价格高度绑定，而中国在西非 布局、预计 2026 年投产的西芒杜铁矿石项目， 3
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可能在长周期里挑战澳洲的定价话语权；作为风险 货币，澳元被称为“高贝塔货币”，在全球快速风 险事件中往往跌得最快，2020 年疫情、2024 年 日元套利平仓时都曾出现闪崩；作为利差交易标 的，其强弱又深受澳联储与美联储利差影响。三者 叠加，使澳元近年更多呈区间震荡而非单边趋势。 谈到黄金，William 将其定义为抗周期、抗稀释的 非利息资产。他认为，近两年金价上涨的核心动 力，已从单纯对抗通胀，扩展为对美元信用体系的 重新定价。面对美国庞大且持续滚动的债务，黄金 作为不依赖单一主权信用的硬通货，价值被重新重
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视。他特别指出，这一轮金价推升主要由各国央行 的增持行为驱动，而非散户。 对于最热的 AI，William梳理了历史上技术革命与 泡沫相伴的规律，并点出当前的几个风险信号：科 技巨头巨额资本支出与投资回报之间的脱节、算力 资产被打包成金融衍生品带来的表外风险，以及估 值指标已处于历史极端区间。但他也明确，从更长 的时间维度看，AI 仍是未来经济发展与产业演进 的重要主线。 作为一家拥有近 20 年历史、受澳洲证券与投资委
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员会（ASIC）监管的持牌券商，GO Markets 覆 盖全球大类资产的研究视角，让这场分享的专业底 色格外扎实。 家庭落地：SMSF 如何做到“精节税、丰退休、 延传承” 来自 SAFENEST SUPER、持有 CA 与 SSA 资 质的 Angela Chen，把自管养老金（SMSF）这 个不少人“熟悉又陌生”的话题，讲成了一堂人人 能听懂的家庭财富课。 Angela 反复强调“先架构、后投资”的观念。 她介绍，SMSF 本质是一个小型家庭信托，最多 可容纳 6 名成员，其税务结构在澳洲现行税制下 具有一定优势，即累积阶段投资收益按 15% 计 税，进入退休阶段后，在个人转移余额上限（目前 约 210 万澳币）内，投资收益与资本增值可享免 税待遇；再叠加澳洲特有的红利抵免（Franking Credits）机制，投资蓝筹股时公司已缴的红利税 可申请退回。 为了让抽象的税率变得直观，她以一笔 BHP 股票 投资为例，对比了在个人最高税率名下、养老金累
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积阶段与退休阶段三种情形下的税负差异：同样一 笔交易，不同架构下的税后结果可能相差数万澳 币。她借此说明一个观点：对长期资产而言，“ 钱放在哪个架构里”这个问题，值得在投资之前 就认真考量。
环节。小规模、定向邀请、精准圈层，给现场互动 效果进行了加成。分享中嘉宾随时提问、讲者即时 回应；茶歇时，不少与会者就自身关心的话题与两 位主讲进一步交流。壹本·洞见把规模做小，正是 为了把交流做深。
Angela 还谈到，SMSF 与零售型、行业型养老金 最大的区别在于控制权，成员即受托人，可自主决 定投资的品种、规模与时机，配置范围涵盖股票、 基金、房产、实物黄金等。
本次为 YIBEN INSIGHT 壹本·洞见系列沙龙的 首期。壹本传媒后续将围绕投资、财富、法律及在 澳生活等话题，持续组织相关分享。 免责声明
而在传承层面，她提醒了一个容易被忽视的事 实：养老金资产并不受普通遗嘱约束，若未做好 受益人提名等规划，分配可能不按持有人意愿进 行。SMSF 允许两代人在同一架构内管理资产， 让财富在父母与子女之间平稳衔接，这一点尤其契 合注重家庭传承的华人家庭。
本文仅为壹本·洞见活动内容的回顾记录，所引述 的嘉宾观点均属其个人看法，仅具一般信息性质， 不代表主办方立场，亦不构成任何投资、财务、税 务或法律建议。文中涉及的税率、额度、市场数据 等信息可能随政策及市场变化而调整，请以官方最 新规定为准。
小规模、定向邀请、精准圈层 两场分享之外，本次沙龙也安排了茶歇与自由交流
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投资涉及风险，读者在作出任何投资或财务决定 前，应结合自身情况并咨询持牌的专业顾问。
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区域 解读
Cannon Hill QLD4170 1.区域概况/概述 坎农山最初是原住民的居住地，但他们被指控“恐吓”定居者后，于1861年11月被原住民警察和布里斯 班骑警“驱散”，大约就在英国人开始在该地区定居的时候。定居者利用部分土地进行耕作和放牧，但 该地区大部分仍然是灌木丛。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Murarrie State School Murarrie 4172 公立小学，1-6年级，男女同校，76名在校生 Mayfield State School Carina 4152 公立小学，1-6年级，男女同校，288名在校生 Cannon Hill State School Cannon Hill 4170 公立小学，1-6年级，男女同校，264名在校生 Carina State School Carindale 4152 公立小学，1-6年级，男女同校，293名在校生 Seven Hills State School Seven Hills 4170 公立小学，1-6年级，男女同校，495名在校生 Tingalpa State School Tingalpa 4173 公立小学，1-6年级，男女同校，395名在校生 周边私立学校 St Oliver Plunkett School Cannon Hill 4170 私立小学，1-6年级，男女同校，505名在校生 Cannon Hill Anglican College Cannon Hill 4170 1-12年级，男女同校，1181名在校生 San Sisto College Carina 4152 私立中学，7-12年级，男女同校，700名在校生 St Martin's School Carina 4152 私立小学，1-6年级，男女同校，735名在校生 8
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3.人口构成 坎农山（Cannon Hill）面积约为3.8平方公里，拥有8个公园，覆盖了近42.9%的总面积。2016年坎农山的 人口为5533人，到2021年增至6701人，期间人口增长率为21.1%。坎农山的主要年龄段为30-39岁。该地 区的家庭主要为有子女的夫妇，每月房贷还款额可能在1800至2399澳元之间。坎农山的居民大多从事专 业性工作。2021年，坎农山的房屋自有率（业主自住）为60.30%，而2016年为65.10%。（数据来源：澳 大利亚统计局）
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4.配套设施 Cannon Hill 区内公共配套设施齐全，满足日常生活需 求。有家居装潢店、城市公园、儿童娱乐中心。 Cannon Hill区附近有药房、娱乐中心、室内游乐场。
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5.行情观察 House部分市场价格： 在过去的12个月里，Cannon Hill已经卖出了112套独栋房屋，售价中位数为$1.8M，同比增长16.7%，平均 需要26天即可售出，房东减价为-6.6%。
单元房部分市场价格： 在过去的12个月里，Cannon Hill 已经卖出了73套独栋房屋，售价中位数为$885K，同比增长19.6%，平均 需要18天即可售出，房东减价为-2.7%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/cannon%20hill-4170-qld#Unit
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拉响警报！昆州疑现首例 H5 高致病性禽流感 居民切勿接触病死鸟
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昆州正在调查首例疑似禽流感病例，并警告民众远 离病鸟或死鸟。
目前尚未在本地鸟类或家禽中检测到禽流感病毒， 也没有证据表明昆州出现大规模死亡事件。
一只被冲上 Moreton Island 的死海鸟经检测呈 H5 高致病性禽流感阳性，目前正在接受进一步检 测，并由澳大利亚联邦科学与工业研究组织的澳大 利亚疾病中心进行评估。
昆州初级产业部（Department of Primary Industries）首席兽医官 Allison Crook 表示， 昆州已为可能出现的首宗禽流感病例做好准备，但 仍呼吁公众保持警惕。
6 月 20 日，西澳的野生海鸟首次发现了这种致命 疾病。
她说：“我们早就知道，昆州发现 H5 禽流感只是 时间问题，而不是会不会发生的问题。”
澳大利亚目前已确诊 17 例禽流感病例，全部来自 野生鸟类，西澳 10 例，南澳 5 例，新州 2 例。
“昆州政府已做好充分准备应对。”
昆州目前的这例病例将使总病例数达到 18 例。
“我们正在全州范围内继续加强被动监测计划，并 鼓励社区和行业继续保持警惕。
政府已保证家禽、肉类和鸡蛋仍然可以安全食用。
“如果您发现生病或死亡的野生鸟类或野生动物，
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请避免接触，让儿童和宠物远离，记录您所看到的 情况，并立即报告。” 昆士兰居民应拨打紧急动物疾病热线 1800 675 888 报告生病或死亡的野生鸟类。 初级产业部长 Tony Perrett 表示，他昨晚已向联 邦政府通报了这起潜在案件的情况。 “我认为我们必须放眼全球，看看它对家禽业的影 响，这就是为什么我们如此重视它的原因，”他说。 “而且这不仅仅是从州的角度，而是与联邦政府联 系起来。 “显然，国家层面已经对此做出了应对。昨晚我与 联邦部长 Collins 通了电话，向她通报了疑似阳性 病例的情况。” Dr Allison Crook 说，候鸟主要在海上度过一生， “但它们偶尔会出现在我们的海岸上，”她说。
的检测结果呈阴性。 昆州一对走红网络的双胞胎姐妹从 Noosa 海滩救 助了一只生病的海燕。 自 2003 年以来，禽流感已造成 479 多人死亡， 6.33 亿只家禽死亡，同时肆虐农场和鸡蛋供应， 现在，迄今为止最严重的毒株可能已经来到昆州。 隔离措施、强有力的生物安全措施和高水平的食品 安全措施目前使该州免受禽流感侵袭，但随着海鸟 迁徙，它们有可能在感染禽流感的情况下降落到岸 上，将病毒传染给其他动物甚至人类。 禽流感 A（H5N1）病毒已在澳大利亚西太平洋的 后院感染了 485 人，疫情遍及澳大利亚、柬埔寨、 中国、印度尼西亚、老挝和越南，感染者中有三分 之二死亡。 全球已有 1000 例病例，其中 479 人死于该疾病， 他们中的大多数在养鸡场工作。
“监控结果将告诉我们，我们正在应对的是什么情 况，以及我们需要做什么。”
西太平洋地区最后一例人类病例是一名来自柬埔寨 金边的女婴，她很可能是在住所附近接触了家禽。 截至 7 月 18 日，这名九个月大的女婴情况稳定。
由于迁徙的鸟类经过漫长的迁徙到澳大利亚后往往 筋疲力尽，健康的鸟类也可能看起来生病了，但人 们被警告不要试图帮助它们。
世界卫生组织认为 A(H5) 病毒目前还不能在人与 人之间传播，但由于该病毒仍在鸟类之间传播，因 此威胁仍然很高。
此前，昆州本月早些时候曾出现禽流感恐慌，之后 初级产业部确认，在阳光海岸发现的一只巨型海燕
澳大利亚的本土野生动物，包括已经濒危的物种， 以及家禽和牲畜等初级生产者，将面临更大的风险。 13
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泊车族注意：8 个摄像头自动扫 车牌！昆州“神秘执法车”曝光， 居民忧狂收罚单 上周，一位居民分享了在黄金海岸 Surfers Paradise 拍到的一张照片，照片显示黄金海岸市 议会的一辆市政车辆车顶上装有多达 8 个摄像头。 这位居民呼吁邻居们“提防”这类车辆，他认为这 些车辆会“罚款工具”，“这显然就是让我们交罚 单的”他说。 这张照片在社区内引起了巨大的轰动，吸引了约 5000 条回复，这引发了一些关于这些车辆用途的 猜测。
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这些车辆是该市于 2021 年推出的 ParkSafe 车牌 识别车辆的升级版。 黄金海岸市议会的一位发言人证实，这些车辆是 ParkSafe 车队的新成员，但与现有的违停执法车 辆发挥着相同的作用。 发言人表示：“车辆是新的，摄像头也升级了；但 是，它们的功能保持不变。” 这些车辆配备了车牌识别技术，利用摄像头扫描停
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放的车辆，识别潜在的违章停车行为。
先配置的停车区域的位置。
该系统帮助执法人员发现车辆超时停车或在限制区 域停车等问题，任何潜在的违规行为都会在采取行 动前进行审查。
“这些信息，连同每辆车拍摄的照片，随后将由市 政停车执法人员用来核实是否发生了违章行为。” 该市停车位短缺的问题一直是人们争论的焦点。
黄金海岸市议会表示，这项技术旨在提高停车执法 效率，帮助执法人员监控比传统巡逻方式更多的区 域。 “鉴于黄金海岸的人口预计到 2050 年将翻一番， 而且每年到访的游客数量也在增长，市议会意识到 需要改进停车管理，”市议会表示。 “该技术利用全球定位系统来确定每辆车相对于预
当地居民认为，人口激增以及游客数量的增加，限 制了当地常住居民可利用的公园数量。 城市轻轨网络的持续扩建也改变了一些街道和停车 安排，施工影响了部分地区的通行和可用性。 一些居民表示，各种相互竞争的需求叠加在一起， 使得当地居民越来越难在家附近找到停车位。 15
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澳洲报税季开启， 专家提醒三大扣除法则 澳大利亚税务局（ATO）已经放行，数百万澳大 利亚人现在可以提交纳税申报表。 不少家庭正指望这笔退税撑过生活成本危机。 但专家提醒：报税太急，反而可能白白漏掉数百澳 元的抵扣。 超 1 亿条数据已就位， 简单税务情况现在就能报
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不过，预填信息完全同步到税务局系统可能需要长 达一个月的时间。这意味着，如果在预填数据准备 好之前就提交申报表，之后可能需要重新提交一份 修改后的申报表。 多数人打算存起来，而不是挥霍 Finder 的调查显示，约 38% 的纳税人预计今年会 收到退税。在这些人当中：
澳大利亚税务局表示，目前已收到超过 1 亿条来 自雇主、银行、私人医疗保险公司、股份登记处和 政府机构的信息，可用于预填申报表。
● 58% 的人计划直接存入储蓄账户 ● 14% 的人打算用来支付家庭账单 ● 6% 的人会用来偿还房贷 ● 只有 6% 的人表示会挥霍这笔钱
ATO 助理局长阿妮塔·查伦（Anita Chalan）表示， 税务情况简单的纳税人现在就可以通过 myTax 或 注册税务代理人开始提交申报表。
Finder 发言人理查德·惠顿（Richard Whitten）表示，大多数澳大利亚人把报税季当作 弥补经济压力的机会，而非犒劳自己的机会。
她说：" 对于那些一直耐心等待提交申请的人来说， 现在大部分收入证明和预填信息都可以获取了。" 她也提醒，自住业主在提交前应花几分钟检查个人
他说：" 许多澳大利亚人感到经济压力巨大，指望 着退税来缓解一下经济压力。无论是增加储蓄、支 付账单还是偿还债务，大多数人都会优先考虑财务
信息，避免延误和出错。
安全。"
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三大黄金法则， 决定你的扣除额能不能站得住脚
务局认为您的退税存在可疑之处，可能会扣留您的 退税款项进行进一步调查。"
查伦提醒，申报工作相关支出扣除时，必须同时满 足三个条件：
需要特别注意的是，新宣布的 1000 澳元工作相关 支出标准扣除额，要到明年（2027 纳税年度）才 会生效，本财年暂不适用。
● 这笔钱是自己花的、没有获得报销； ●支出必须与收入直接相关； ● 必须有收据、发票或日志等记录作为凭证。 他说：" 最大的错误就是操之过急。人们常常把报 税看作是必须完成的事情，但多花 15 到 20 分钟 审查收入来源、与工作相关的支出和证明文件，就 能产生巨大的影响。" 他也提醒，预填数据虽然方便，但不一定完整，纳 税人本人仍需对申报信息的准确性负责。 别抄旧账，别信 " 网红 " 建议 税务局特别提醒，不要试图多报支出、隐瞒副业 收入或出租房收入，也不要直接从往年申报表上 复制粘贴。同时，税务局明确警告，不要依赖人 工智能平台、社交媒体 " 金融网红 " 或亲友提供的 税务建议。 查伦说：" 澳大利亚税务局拥有先进的数据匹配和 分析技术，可以快速识别出不成立的索赔。如果税
截止日期与罚款：迟一天也要罚 自行申报的纳税人须在 10 月 31 日前完成申报； 如果在此之前已在注册税务代理人处登记，则可以 延后至 2027 年 5 月 15 日。 逾期未报将面临 364 澳元的罚款，比去年的 330 澳元有所上调，且这一金额每隔四周可能会继续上 涨，最高可达 1820 澳元。 截至上周五，已有约 150 万澳大利亚人提交了申 报表，与去年同期数据基本一致。 多数退税申请会在 12 个工作日内处理完毕，查伦 提醒，致电税务局并不会加快处理速度，最快查询 方式是通过 ATO 应用程序或在线服务。 值得一提的是，从 8 月下旬起，建筑、清洁、快递、 信息技术、公路货运和安保等行业的承包商，其通 过《应税支付年度报告》申报的收入也将被自动纳 入预填信息中。 17
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澳洲 29 万户或被迫卖房！ 加息传闻压垮房贷族
澳大利亚房贷持有者已经逼近极限。
性本身，已经给很多 " 月光族 " 带来了沉重压力。
如果下个月澳储行（RBA）加息，情况可能进一 步恶化。
他说：" 过去连续三个月，房贷压力一直在上升， 加上油价上涨、整体通胀，很多人的生活确实很 吃力。"" 大约 40% 的人，支票账户里的存款不到 1000 澳元，属于月光族。"
数十万房贷持有者，可能被迫在下行的房产市场里 卖房套现。
布莱克本的建议：先别急着卖房 数据冲击：最多 29 万户可能被迫卖房 根据金融比较平台 Finder 的调查，如果下个月加 息，全澳 9% 的房产持有者——最多 29 万户家庭， 可能被迫卖房。另有 8% 的受访者表示，只要再加 息两次，他们就会被迫做出同样的选择。 个人理财专家泰勒·布莱克本（Taylor Blackburn）向 Today 节目表示，虽然多数经济 学家预测本次会议将维持利率不变，但加息的可能 18
布莱克本提醒陷入困境的房贷持有者，不要急于做 出卖房的决定。 他提到，研究显示 40% 的澳大利亚人甚至不清楚 自己目前的贷款利率是多少。" 这就意味着，你可 能有机会拿到更划算的方案。" 他建议：" 如果你觉得自己可能被迫卖房，先联系 你的贷款机构。有困难援助计划可以申请，你可以
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暂停还款，也可以转成只还利息。" 四大银行预测不一：三家看持稳，一家看涨 西太平洋银行（Westpac）预测本次会议将加息 25 个基点，而国民银行（NAB）、联邦银行（CBA） 和澳新银行（ANZ）则均预计澳储行将继续维持 利率不变。
不过，澳储行的最终决定，很大程度上要看周三即 将公布的通胀数据。布莱克本表示：" 几周后维持 利率不变的可能性更大，但这取决于通胀数据。" " 相比降息，我们更可能看到的是维持不变。" 目前，整体通胀率为 4.0%，仍明显高于澳储行 2%-3% 的目标区间。
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2026 澳洲人口普查倒计时： 66 个问题怎么填？ 谁必须参与？一文讲清楚
每到人口普查，不少人都会拖到最后几天才开始找 填报攻略。 今年澳大利亚统计局（ABS）提醒，8 月 11 日晚上， 全澳每一个人都必须被统计。 留学生要不要填？ PR 信息会自动录入吗？一家人 应该怎么申报？ 哪些人必须填？哪些情况最容易填错？漏报会有什 么影响？一次说清。
澳大利亚统计局每五年进行一次人口和住房普查， 用来收集官方所说的 " 国家概况 "。上一次人口普 查在 2021 年 8 月 10 日举行，距今刚好五年。 66 个问题，很多人是第一次填 这次普查最多包含 66 个问题，涵盖一个人的祖先、 宗教信仰、出生时记录的性别，甚至当天怎么通勤 上班这类细节。 澳大利亚统计局人口普查全国发言人艾米莉·沃尔 特表示，不少澳大利亚人此前从未参加过人口普查。
普查之夜定在 8 月 11 日，全澳无一例外 人口普查之夜是 8 月 11 日星期二。澳大利亚统计 局（ABS）确认，全国每一个人都必须被统计在内， 包括诺福克岛、科科斯（基林）群岛和圣诞岛这些 外岛地区。 20
她说：" 有很多澳大利亚人以前没有参加过人口普 查，因此确保人们了解和理解人口普查是什么以及 它为什么重要，这一点非常重要。" 从 7 月下旬开始，各家各户会陆续收到填写说明，
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大多数人是收到信件、在线完成，但也可以申请纸 质表格。
表人员提供免费的翻译和口译服务。 普查夜在路上怎么办？
一般情况下，每户只需一人填写，但出于隐私考虑， 家庭成员也可以要求单独填表。
即使 8 月 11 日当天正在澳大利亚境内出行，也仍 然需要完成普查。
居民、访客、学生、临时签证者都要填 只要人在澳大利亚境内，普查夜就必须被统计—— 澳大利亚居民、国际访客、留学生、持临时签证的 人，全部包含在内。
这包括乘坐长途火车、公共汽车或飞机过夜旅行的 人（也包括珀斯和东海岸之间的红眼航班）。以及 停放或行驶中的长途运输车辆上的人员。这些人需 要填写自己的住宿地点，或标明自己处于 " 过境 " 状态。
沃尔特表示，澳大利亚统计局希望在普查之夜收到 全国每一个人的回应。她特别提醒：" 有时候人们 会忘记在表格上填写婴儿信息。所以，确保每个人 都能在人口普查中得到反映真的非常重要。"
如果澳大利亚公民在 8 月 11 日身处海外，则无需 完成人口普查。
对于居住在偏远地区或无家可归的人，澳大利亚统 计局安排了外勤人员上门协助。 这次统计局聘用了约 3 万名外勤人员支持公众参 与，2021 年时，外勤人员在全澳各地累计奔波超 过 1000 万公里。 澳大利亚国立大学社会政策研究中心人口统计学家 莉兹·艾伦表示，这项工作尤其覆盖原住民和托雷 斯海峡岛民社区。她说：" 澳大利亚统计局的数据 收集员会大量走访这些社区，与人们谈论人口普查， 解释其意义，并回答任何相关问题。" 此外，人口普查信息提供 25 种语言版本，并为填
如果某人在自己常用地址被登记填表，出行的这个 人只需要标注为 " 外出 "，同时说明通常居住在该 住址即可。 不填会怎样？最高罚 3640 澳元 根据 1905 年人口普查和统计法，参与人口普查是 强制性义务，不是自愿选项。 有人没有按要求完成普查，会先收到正式书面通知， 要求补交。如果拒绝配合，可能被起诉，并处以每 天最高 364 澳元的罚款。 如果是故意提供虚假或误导性陈述，则属于违法行 为，最高可处以 3640 澳元罚款。
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悉墨房价已跌超 3.5%： 本轮下行或持续超过 12 个月， 降息信号成关键 悉尼和墨尔本的房屋价值自这轮房市下行开始以来 已跌逾 3.5%。专家警告，跌势可能还未走到尽头。 Cotality 统计显示，澳洲在过去 40 多年里曾经历 10 次全国性房市下行。除今年这轮外，其中 7 次 持续不到一年，3 次超过一年。 市场目前预计，房价要等到出现减息信号后才可能 停止下跌，但这个信号或许还要等一段时间。 墨尔本住宅价值已连续 7 个月下滑，累计跌幅为 3.7%。悉尼过去 7 个月的大部分时间也处于下行 期，跌幅达到 3.6%，Cotality 数据显示。 今年利率上升后，布里斯班、珀斯和阿德莱德等中 型首府城市的住宅价值仍在上涨，令各首府城市合 计跌幅在 3 个月内只有 1.3%。把偏远地区纳入计 算后，全国住宅价值同期跌幅进一步降至 0.7%。 历史数据显示，之前的全国性房市下行有两次持续 不到 6 个月，5 次持续 6 个月至 1 年，另外 3 次 最长持续两年，没有一次超过两年。住宅价值跌幅 则从未达到 8%。 悉尼跌幅最深的时期出现在 2017 年至 2019 年。 银行监管机构当时收紧只付息贷款，金融服务皇家 委员会（financial services royal commission） 的审查也令银行提高警惕；此外，投资者原本预计 2019 年大选会带来负扣税规则变化，但最终没有 实现。 那轮下行持续 23 个月，悉尼住宅价值下跌 13%。 22
2022 年至 2023 年，悉尼住宅价值在 12 个月内 下跌 12.4%。当时，澳联储（RBA）此前曾表示， 基准情景是现金利率在 2024 年前维持极低水平， 后来却为压制突然爆发的通胀展开激进加息。 在只付息贷款收紧期间，墨尔本住宅价值 18 个月 内下跌 9.7%；解封后的加息周期则在不到一年内 造成 7.9% 的跌幅。 Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，眼下悉尼 和墨尔本的跌势速度虽快过其他一些周期，却没有 2022 年那次下行那么猛烈。 Burg 说，2022 年市场局面出现剧烈变化，导致 房价迅速下行；相比之下，这次受到的冲击没有那 么严重，因此跌势稍为温和。 去年市场曾预期减息，但最终没有发生，利率预期 也随之改变。澳联储今年加息 3 次，压缩了购房 者的预算。Burg 认为，这次政策转变释放得更为 清晰，市场预期也有更充足的时间逐步形成。 美国与伊朗的战争同样打击了买家信心。联邦预算 案公布投资者税务变动后，一些投资者也暂缓了原 有计划。 Burg 承认，目前还无法确定房价何时反弹，但他 预计这轮下行可能持续超过 12 个月。 他表示，市场要出现转折，关键在于澳联储释放开 始减息的信号。考虑到澳联储判断高通胀可能持续 的时间，他认为明年年中或许是这轮跌势结束的最
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早时间。
目前十分谨慎，市场还会疲软一阵子。
如果原本准备卖房的业主改为撤下房源，买家便要 争夺更少的挂牌房屋；如果通胀较早改善，市场走 势也可能改变。
不过，她不认为房价会大幅下跌。人口增长、新房 建筑成本高企，以及业主决定挂牌时的谨慎，都可 能为跌幅托底。
另一方面，假如失业率上升，部分业主被迫卖房， 市场可能进一步转弱。不过，Burg 指出，许多业 主拥有相当可观的房屋净值缓冲。
她还提到上周末的拍卖表现，当时悉尼和墨尔本都 维持在 50% 以上；相比之下，悉尼在 3 周前曾跌 至 47%。
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 也认 为，房市下行仍会持续一段时间。
Conisbee 说，上周末的稳定究竟预示着趋势改变， 还是只是一次偶然，现阶段还无法判断。
她说，房价短期内不会恢复增长，真正可能触发转 势的因素是减息。
在市场回暖之前，仍会有相当程度的疲弱。
Conisbee 说，买家尤其明显地减少了入市活动， 从 Ray White 的看房开放日数据便可看出；他们
她说，对买家而言，现在是一个不错的时机：市场 活动放缓，买家可以争取更大的议价空间，也有时 间慢慢作决定。
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