l’abbraccio n81 Rivista trimestrale di informazione del CEIS Genova
“La pervicacia della fragilità” di Giampero Buffoni ...........................................................4
Patrimonio immobiliare e crisi abitativa di Bruno Pastorino ........................................................... 8
Alternative alla Edilizia Residenziale Pubblica di Alberto Mortara ......................................................... 10
Il “Social Housing” e un caso pratico nel comune di Genova. di Stefano Franciolini ..........................................................12
Usufrutto a termine e Rent to buy di Alberto Clavarino, ..........................................................15
16126 Genova • Via Asilo Garbarino, 6/B • Telefono 010.25.46.01 - Fax 010.25.46.002 r.a. N. 81 • 3° Trimestre 2015 • N. 3 del 2015 • Prezzo 1,00 euro Autorizzazione Tribunale di Genova 26/94 • Iscrizione al R.O.C. n° 16776 del 17/04/2008 Poste Italiane S.p.A. sped abb.postale • D.L 353/2003 (conv. in L. 27/02/04 N° 46) art 1 comma 1, DCB Genova
L’ABBRACCIO Dove possiamo incontrarci a Genova Rivista trimestrale di informazione del Ceis Genova
Direttore responsabile Silvano Balestreri Caporedattore Michele Serrano In redazione Aldo Castello
Fassolo
Trasta
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Via Asilo Garbarino, 6-9/B
Salita Cà dei Trenta, 28
16126 Genova
16161 Genova
Hanno collaborato Pietro Pongiglione, Giampero Buffoni, Bruno Pastorino, Alberto Mortara, Stefano Franciolini, Alberto Clavarino i e i Ragazzi della comunità di Trasta
In
Direzione e redazione Via Asilo Garbarino, 6 B 16126 Genova Telefono 010.25.46.01 Fax 010.25.46.002 Impaginazione Xedum srl
Telefono 010.25.46.01 Fax 010.25.46.002 servizi:
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LA NOSTRA FILOSOFIA Siamo qui perché non c’è alcun rifugio dove nasconderci da noi stessi. Fino a quando
Autorizzazione Tribunale di Genova 26/94 Sped. abb. postale 50% - Genova Periodico associato USPI
una persona non confronta se stessa negli occhi e nei cuori degli altri, scappa. Fino a che non permette loro di condividere i suoi segreti, non ha scampo da questi. Timoroso di essere conosciuto né può conoscere se stesso né gli altri, sarà solo. Dove altro se non nei nostri punti comuni possiamo trovare un tale specchio? Qui insieme una persona
Chi siamo Dove siamo
può alla fine manifestarsi chiaramente a se
Via Asilo Garbarino, 6 B - 9 B 16126 Genova Telefono 010.25.46.01 Fax 010.25.46.002
offrire. Su questo terreno noi possiamo tutti
Presidente Enrico Costa Direttore Generale Paolo Merello ceisge@ceisge.org fondazione@pec.ceisge.org www.ceisge.org
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L’ABBRACCIO
stessa non come il gigante dei suoi sogni né il nano delle sue paure, ma come un uomo parte di un tutto con il suo contributo da mettere radici e crescere non più soli come nella morte, ma vivi a noi stessi e agli altri. Aosta Ivrea Torino Varese Vercelli Sanremo Genova Milano Piacenza Parma
Cremona Verona Vicenza Trento Bolzano Belluno Treviso Padova Venezia Mantova
Reggio Emilia Modena Bologna Ravenna La Spezia Pistoia Prato Firenze Arezzo Jesi
Spoleto Muccia Viterbo Anguillara Civitavecchia Roma Alba Adriatica Pescara Anzio Formia
Caserta Avellino Bari Gravina Cosenza Catanzaro Messina Reggio Calabria Catania Cagliari
Editoriale di Pietro Pongiglione
I
relatori dell’interessante seminario promosso da
Facciamo un esempio per capirci. Un soggetto (non
CEIS e Comunità di S. Egidio, hanno ben espresso gli
importa se persona fisica o giuridica) possiede un
aspetti di un tema estremamente complesso e per
immobile inutilizzabile perché fatiscente, e non ha i soldi per metterlo a posto e neppure vuole venderlo (o
certi versi “vecchio come il mondo” o quasi.
probabilmente svenderlo). Le particolarità tecniche, giuridiche e sociali che ruotano attorno al tema della casa ed in particolare agli istituti giuridici trattati (usufrutto, rent-to-buy, social housing) sono variegate e caratterizzate da luci ed ombre ben espresse dai relatori.
una chiave di lettura che è utile sottolineare anche per vincere alcune perplessità e difficoltà che ad una prima lettura può sembrare siano le sole caratteristiche delle operazioni descritte. preoccupazione
restituzione
del
di
bene
una
tasse su un cespite inutile e in continuo deperimento e alla lunga lo vede svanire completamente. Quale miglior utilizzo di una concessione in usufrutto
Cercando di fare una sintesi degli interventi emerge
La
Se sta fermo, non ottiene nessun reddito, paga delle
mancate
concesso
in
e
puntuale
usufrutto;
il
mancato adempimento delle obbligazioni in capo all’usufruttuario; le sopravvenute difficoltà finanziarie per il riscatto dell’immobile in affitto; le “pastoie”
temporaneo ad un soggetto (non importa se persona fisica o giuridica) che si obbliga a ristrutturarlo e restituirlo dopo un certo periodo in buono stato di conservazione, utilizzabile direttamente o proponibile al mercato per la vendita? È solo un esempio ma tanto basta a far prendere in seria considerazione gli strumenti giuridici trattati nel seminario ed alternativi all’immobilismo che troppo spesso caratterizzano il mercato immobiliare a danno dei singoli e della collettività.
burocratiche purtroppo sempre presenti nel nostro paese sembra prevalgano sugli aspetti positivi ma, fortunatamente, così non è nella maggiora parte dei casi. Ecco quale può essere la chiave di lettura – cercare un
legittimo
reciproco
interesse
nel
concludere
l’operazione od una delle operazioni. Interesse
legittimo
e
reciproco
che
non
deve
scandalizzare se ricercato anche in una situazione di natura sociale che, seppur sociale, investe e coinvolge pesantemente
patrimoni
e
risorse
finanziarie
ed
economiche non indifferenti. L’interesse comune sta nel consentire alle parti in gioco (proprietario del bene e utilizzatore a tempo) di soddisfare una loro esigenza a costo minore rispetto
Usufrutto a termine: vuoi saperne di più? Se qualcuno dei nostri lettori fosse interessato ad avere maggiori informazioni sull’usufrutto a termine può contattare i nostri uffici al numero 010 254601, oppure scriverci all’indirizzo
all’adozione di altre soluzioni e soprattutto rispetto all’alternativa del nulla.
ceisge@ceisge.org L’ABBRACCIO
3
“La pervicacia della fragilità” di Giampero Buffoni
Silvia Mazzella - Genova, ospedale psichiatrico di Quarto - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
S
i ritrovano, compiutamente, in queste parole
La variegata gamma delle fragilità sociali non è, nella
le
nostra
premesse
che,
per
tanti
anni
–
nella
esperienza,
necessariamente
identificabile
collaborazione con il Centro di Solidarietà di
con situazioni di disagio economico, ma certamente
Genova che inizia nel 1982 – hanno determinato una
repertorio delle difficoltà della società nei confronti
parte significativa dell’attività dello studio: la ricerca di
dei problemi nuovi: la dipendenza dalle sostanze, la
soluzioni per il bisogno primario della residenza.
malattia mentale, la crisi della famiglia.
Necessità ulteriormente acuita nelle categorie più
Il quadro che si delinea affacciandosi alla finestra del
deboli.
disagio è quello di una grande richiesta di spazi per
Ricerca, questa, che si è sempre coniugata con la
funzioni residenziali temporanee, assistite, gestite,
necessità di trovare un corretto uso di tanti complessi
solidali in una vasta terminologia che include ed esclude
religiosi che, a partire dagli anni ’70, manifestano
a seconda di quella che risulta essere la percezione
pienamente, nella crisi di vocazioni, la prospettiva,
della pericolosità che il disagio – identificabile anche
prossima
come semplice difficoltà a confrontarsi con la diversità
ed
utilizzazione.
4
L’ABBRACCIO
incombente
di
una
mancanza
di
- rappresenta.
Frati Minori Cappuccini Convento - Sestri Ponente - Primo piano
Possiamo dire che, assieme a tanti, impegnati in ambito
Scelte vissute con faticosa, ma continua, discrezione
sociale a diverso titolo e con diversa caratterizzazione,
come, non molto lontano, accadeva per don Federico
sia laici che religiosi, abbiamo provato ad esercitare,
Rebora a San Benedetto. Il richiamo a queste prime
crediamo con fantasia, ed entusiasmo e modesti
esperienze di riuso di immobili, peraltro accomunati
risultati, fattiva opera per coniugare tali istanze con i
spesso da una rilevanza storica, architettonica e
tanti spazi, una volta sede di comunità religiose, che la
artistica, risulta necessario per comprendere le attuali
perdurante crisi identitaria, rendeva disponibili come
problematiche che tali azioni, allora prodromiche ed
l’ex Seminario di Fassolo recuperato dal Centro di
innovative – con risultati a volte efficaci altre volte
Solidarietà.
deludenti ed in alcuni casi velleitari – determinarono.
Scelta difficile e coraggiosa, per l’epoca, dalla quale
A Coronata è attivo ed innovativo il Sorriso Francescano,
presero vita ruvidi confronti con il contesto sociale
al Boschetto il Don Orione a Trasta il Ceis e tante altre
di riferimento, in primo luogo per chi scelse allora la
sarebbero le situazioni da ricordare in questo contesto.
disponibilità nell’accogliere “diversi”.
Il tema è comunque sempre quello di dare una risposta
L’ABBRACCIO
5
a
necessità
residenziali
specialistiche,
ad
andare
DELL’OFFERTA DI ALLOGGI IN LOCAZIONE”
incontro alle istanze sempre più articolate e pressanti
Al bando aderisce la Provincia di Genova dei Frati
del disagio.
Minori Cappuccini che, grazie alla giusta intuizione
Il contesto della fragilità sociale trova, in questi primi
di padre Francesco Rossi e di padre Giampiero
esempi di housing sociale, il supporto di altre fragilità
Gambaro porta ad una generale riflessione sul destino
date le caratteristiche degli edifici – spesso oggetto di
dei tanti conventi genovesi dei Cappuccini in una
vincoli monumentali o paesaggistici – e la ristrettezza
programmazione coerente e strutturata.
di risorse da reperire nel bacino del volontariato ed in
I
parte in una utile legislazione regionale finalizzata ad
voluta in Comune dall’architetto Cifatte, con tre edifici
azioni atte al contenimento del disagio. Ma la fragilità
storici disposti, anche simbolicamente, in un abbraccio
ha una sua pervicace coerenza e le iniziative trovano
alla città:
Cappuccini
partecipano
all’iniziativa,
fortemente
ulteriori sostegni determinati da un intelligente utilizzo di normative regionali e statali, in cui la lettura della
• Voltri
conservazione attraverso un riuso di spazi tutelati per
• Sestri Ponente
legge ha permesso di far confluire risorse non esigue su
• Quarto
azioni che hanno coniugato aspetti sociali con la tutela storica, architettonica ed artistica.
assumendo, come previsto dal bando, definizioni
La locale Soprintendenza ha seguito, supportato,
certamente nuove ed estranee alla loro tradizione
in alcuni casi promosso, interventi conservativi di
mediate dall’housing sociale: alloggi solidali, alloggi
riutilizzo che hanno permesso di mantenere edifici
temporanei, ecc.
storici abbandonati (conventi, seminari, ville padronali)
Nello specifico, a fronte della realizzazione, per iniziativa
rendendo disponibili risorse per le iniziative intraprese
dei Cappuccini, di due strutture di “residenzialità
da
specialistica”, a Sestri Ponente e a Quarto, la P.A.
enti
ed
associazioni
impegnate
in
interventi
conservativi.
concede il cambio di destinazione d’uso per il convento
Criteri puramente quantitativi determinano decenni di
di Voltri San Francesco da trasformare in abitazioni
rigidità per quanto attiene alle destinazioni d’uso di
destinata alla libera vendita al fine di finanziare –
edifici di enti religiosi o a loro riconducibili, che non
parzialmente – la componente sociale del programma.
trovano, in base alla nostra esperienza diretta, riscontri
Il coinvolgimento della Soprintendenza, irrinunciabile
in un effettivo interesse della comunità.
visto il regime di tutela in cui si trova il complesso di San
Con questa opacità normativa si sono confrontati
Francesco, definisce le modalità dell’intervento edilizio
intelligentemente e, spesso, con successo ed efficacia,
nei limiti della corretta gestione del bene monumentale.
tanti funzionari pubblici permettendo il concretizzarsi di iniziative necessaire ed utili.
Si prevede quindi di realizzare a Sestri Ponente
Arrivando ad anni più recenti, ma queste iniziative
“alloggi solidali” per giovani coppie, a Quarto alloggi
più
anche
temporanei per le famiglie dei ricoverati all’Ospedale
sull’esperienza di quanto sinteticamente descritto, si
Gaslini ed a Voltri 18 appartamenti da vendere per
hanno impianti più coerenti, più rigorosi che scontano
sostenere l’iniziativa.
vicine
e
contestualizzate
si
basano
però ora pienamente, le incongruenze tra necessità, risposte, pianificazione e tutela del pubblico interesse.
Quanto disciplinato dal bando comunale – con utilizzo
Emblematico riteniamo il caso del bando comunale su
di norme speciali – si scontra con un complessità e
questi temi del 2007:
lunghezza dell’iter urbanistico delle varianti al P.U.C. necessarie per il diverso utilizzo di immobili destinati a
“INVITO PUBBLICO AI SOGGETTI PUBBLICI E PRIVATI
“servizi” e con il sovrapporsi di competenze sullo stesso
PROPRIETARI
oggetto.
E/O
AVENTI
LA
DISPONIBILITÀ
DI
IMMOBILI A MANIFESTARE IL PROPRIO INTERESSE A
Ad oggi l’intervento, atto a reperire parte delle risorse
PARTECIPARE ALLA FORMULAZIONE DELLE PROPOSTE
per le iniziative di carattere sociale, richiede ancora una
OPERATIVE DA INSERIRE IN PROGETTI SPECIALI
modifica della convenzione urbanistica
SULL’EMERGENZA ABITATIVA E NELLA PIANIFICAZIONE
Caratteristica positiva dell’ impostazione data al bando,
COMUNALE,
l’inserimento di un elemento premiante atto a stimolare
6
L’ABBRACCIO
CONCORRENDO
ALL’INCREMENTO
Silvia Mazzella - Genova, stazione di Pontedecimo - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
l’iniziativa “privata” - comunque frenata a fronte della
comprimibili, di tipo economico e sociale.
modesta o nulla redditività – ma idonea ad intercettare
Esiste a Genova un notevole patrimonio immobiliare,
linee di azione già avviate da parte di soggetti religiosi
spesso
o no profit.
architettonico che si colloca, sovente suo malgrado, al
di
rilevante
valore
culturale,
artistico
e
di là di una linea d’ombra che ne impedisce la fattiva Giudizio, il nostro, quindi certamente condizionato dalla
partecipazione allo sviluppo urbano anche nei settori,
limitatezza dei risultati. Situazione, questa, non nuova
come la risposta a specifiche situazioni di disagio, che
nella consuetudine della municipalità, al di là del fattivo
le sono propri.
e sincero impegno di tanti funzionari e dirigenti, che da anni riesce a gestire la programmazione urbanistica
Utile potrebbe forse essere un tavolo concertativo che
generale in regime di salvaguardia.
ridefinisse funzioni e possibilità di sviluppo di questa parte di tessuto urbano. Tavolo concertativo tanto
Dovendo sintetizzare, in una analisi semplificata, i
più efficace quanto più la partecipazione dei soggetti
risultati di questa adesione al bando comunale diremmo
interessati risulti ampia.
che l’interesse della formulazione sta nell’ampiezza del ventaglio di definizioni riconducibili all’housing sociale
Giampiero Buffoni,
ammesse all’iniziativa e nella ipotesi di utilizzo di
Alessandro Pisacane,
“norme speciali” per attuarla.
Rosanna Rovegno
Debole la concretezza della scelta a fronte comunque di un impianto normativo non “aggirabile”. Ingestibile la tempistica a fronte di esigenze, non
L’ABBRACCIO
7
Patrimonio immobiliare e crisi abitativa di Bruno Pastorino
Silvia Mazzella - Genova, metropolitana di Certosa - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
È
assolutamente
indispensabile
immaginare,
anni e di cui si fatica ad intravedere la fine.
come ci suggerisce il Centro di Solidarietà,
I dati statistici che ci vengono forniti sono impietosi:
strumenti normativi e di garanzia, capaci di
oltre tre milioni di famiglie italiane costrette a destinare
favorire l’incontro tra domanda e offerta sul mercato
più del 40% del loro reddito al mantenimento della
della
sgradevole
casa in cui vivono; mezzo milione di giovani proprietari
circostanza di una mole di famiglie in crescente
che faticano ad onorare il mutuo contratto e che si
difficoltà abitativa a fronte, pure nella nostra città, di
trovano esposti al rischio di un pignoramento della loro
un patrimonio immobiliare sottoutilizzato, quando non
abitazione; una crescente massa di under 40, al sud
addirittura tenuto vuoto.
quanto al nord del Paese, ancora costretta ad abitare
Questa, infatti, è forse la caratteristica peculiare (ma
con la propria famiglia di origine per l’impossibilità di
volendo anche la più aggredibile), della prolungata crisi
mantenersi un alloggio compatibile con il loro reddito
abitativa che investe pure il nostro Paese da quasi dieci
e, molto frequentemente, la loro altalenante condizione
8
locazione
L’ABBRACCIO
e
di
interrompere
la
lavorativa; le Amministrazioni Locali sopraffatte dal
non sopportabili come testimonia pure l’esplosione di
moltiplicarsi delle richieste per una casa pubblica o per
richiesta di sfratti per morosità.
un qualunque aiuto per potere pagare l’affitto.
Per
Questa, purtroppo, è la fotografia del generalizzato
l’apporto di tutte le categorie sociali e del mondo delle
impoverimento
Istituzioni.
del
Paese;
un
impoverimento
determinare
quest’esito
sarà
senz’altro
utile
abbattutosi pure in larghe parti di quel ceto medio
Il sistema delle Autonomie Locali, che pure ha tentato in
un tempo apparentemente impermeabile al bisogno
questi anni di sperimentare nuovi strumenti per ridurre
economico e semmai certo di un costante e ininterrotto
il disagio abitativo (penso, tra tutte, alle Agenzie sociali
miglioramento della propria condizione sociale. Si
per la casa), dovrebbe –per esempio- essere posto
tratta di una crisi
in
abitativa dunque
di
che,
sempre alienare
contraria-
condizione non
mente alle altre
quello
che
sta
la
pre-
dover
che
dei
re-
propri
cedettero (quella
patrimoni,
dell’immediato
di poterne pu-
secondo
re
dopo-
disporre
guerra piuttosto
per
di
eventuali
quella
che
imperversò
nel
ma
prevedere loro
t ra s fo r m a z i o n i
nord negli anni
a
del
e
aree più fragili e
grande
più bisognose di
boom
della
favore
delle
migrazione me-
sostegno.
ridionale), risulta
L’insieme
del
segnata
mondo
im-
non
da un patrimonio
abitativo
prenditoriale
Silvia Mazzella - Genova, Piazza Lavagna (Centro storico) Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
creditizio,
e non
insufficiente per
di rado titolare
rispondere
ad
di immobili non
un’improvvisa
più destinati alla
impennata demografica piuttosto che al dramma
produzione o a vario titolo acquisiti, richiamato ai valori
di tanti senzatetto, ma molto più semplicemente (e
sociali dell’impresa ed invitato a superare le ossessioni
fastidiosamente) dalla difficoltà di una parte sempre
dei dividendi.
più crescente della popolazione di potersi avvicinare ad
La piccola proprietà privata, la cui capacità di risparmio
un bene, la casa, dai valori sempre più selettivi.
va
In queste condizioni quindi risulta assolutamente
stimolata, anche attraverso vantaggi fiscali, a rendersi
illusorio e vano pensare, come talvolta alcuni ancora
disponibile ad affittare gli alloggi che detiene.
fanno, che l’odierna domanda abitativa possa essere
Servono gli strumenti legislativi, senz’altro; occorrono la
risolta con ulteriori nuove edificazioni. Una risposta
fantasia, la dedizione e l’iniziativa degli Amministratori
di tale natura avrebbe soltanto vocazioni speculative;
locali, certamente; ma è indispensabile altresì il
specialmente in tempi come i nostri dove il numero
recupero di una dimensione cooperante e solidale
di alloggi supera già di oltre due milioni quello delle
troppo spesso indebolitasi in questi nostri tempi.
comunque
tutelata
e
riconosciuta,
andrebbe
famiglie. Più utile e conveniente, allora, risulterebbe attivare incentivi per facilitare la messa sul mercato dell’offerta degli alloggi vuoti (oltre 20 mila solo nella nostra città), favorendo canoni più miti ed accessibili rispetto a quelli attualmente in corso; per altro frequentemente
L’ABBRACCIO
9
Alternative alla Edilizia Residenziale Pubblica di Alberto Mortara
L
nasce
propri genitori, perché non si è più in grado di vivere
dalla necessità di coordinare le esperienze nate
autonomamente, se non addirittura il doversi adattare a
intorno al teme dell’abitare in ambito Caritas.
chiedere ospitalità ad amici e parenti genera la perdita
La Caritas Diocesana è l’ organismo diocesano a cui
progressiva della capacità di progettare il proprio
è affidata l’animazione alla carità, il contrasto della
futuro. Una caduta nella depressione che porta a non
povertà e l’individuazione di nuove forme di esclusione
cercare più lavoro soprattutto attraverso strategie di
sia su base economica che relazionale. Essa agisce
riqualificazione professionale che sebbene non diano
attraverso la rete dei centri di ascolto (26 su tutto il
risultati immediati rappresentano l’unico percorso
territorio diocesano con 37 punti di ascolto).
capace di dare stabilità lavorativa. Questo vale per
Questi, oltre che operare direttamente nel sostegno
chiunque si trovi in una condizione di precarietà
alle persone in difficoltà, sono il principale recettore
alloggiativa.
attraverso cui conoscere e analizzare i bisogni legati
Non a caso la FioPSD (federazione italiana dei servizi
alla povertà. Attraverso di essi vengono raccolti i dati
a favore delle persone senza dimora) sostiene lo
elaborati dall’osservatorio diocesano. L’osservatorio
sviluppo di percorsi educativi (approccio housing first)
è lo strumento per capire il nostro “qui e ora”, quali
che propongono l’inserimento precoce della persona
segnali provengono dal nostro territorio oggi e quali
senza in un alloggio autonomo, anche se non ha ancora
problemi sarà chiamata ad affrontare la nostra società
risolto i problemi che lo hanno portato sulla strada. Si
domani, prima che diventino emergenze.
ritiene infatti che un corretto approccio pedagogico
È logico che, in una situazione di crisi economica come
non può prescindere dal diritto alla casa che non deve
quella che stiamo vivendo, l’analisi dei dati restituisca
essere un premio per i propri risultati personali ma
un quadro estremamente grave. E’ altrettanto logico
un elemento di garanzia intorno al quale ricostruire
che le problematiche abitative siano al terzo posto tra
la propria esistenza. Purtroppo le politiche abitative
le richieste presentate, mentre ai primi due troviamo
pubbliche non sono più in grado di offrire una risposta
rispettivamente l’aiuto economico e il lavoro, necessità
adeguata al problema abitativo. I dati dell’osservatorio
che influenzano in maniera sostanziale la qualità
dicono infatti come solo il 12 % di chi si rivolge ai centri
dell’abitare.
di ascolto sia assegnatario di un alloggio di edilizia
Ad ulteriore conferma meno del 50% delle famiglie
popolare.
afferenti alla nostra rete vive in modo indipendente
A conferma di questo dato basta ricordare come le
e oltre il 12 % non dispone di un alloggio adeguato
graduatorie di aventi diritto ad un alloggio ERP (edilizia
dovendosi
quali
residenziale pubblica) conti migliaia di persone con
l’ospitalità di amici se non addirittura a vivere in auto. La
tempi di assegnazione che si misurano in anni se non
crisi economica ha generato come logica conseguenza
addirittura in decenni. Risulta allora evidente che una
l’inasprirsi del problema abitativo. Alla perdita della
pedagogia della Carità, che passi attraverso il fare,
casa in locazione per morosità si sommano le situazioni,
deve stimolare ad individuare e sostenere strumenti
sempre più frequenti, di chi non potendo più pagare il
di sostegno all’abitare. Questo invito, che negli anni
mutuo o addirittura l’amministrazione si vede vendere
è cresciuto sempre più di intensità, è stato lanciato
l’appartamento di proprietà. A questi elementi occorre
in occasione del giubileo 2000. Allora si invitarono
aggiungere il valore simbolico che la “dimora” ha
Parrocchie e fedeli affinché mettessero a disposizione
nell’identità sociale di ciascuno. Il rientro nella casa dei
alloggi a favore dei poveri. Il numero delle case
a
10
commissione
adattare
L’ABBRACCIO
emergenza
a
situazioni
abitativa
precarie
Silvia Mazzella - Genova, Porto Antico - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
giubilari è variato nel tempo ma rappresenta tuttora
se ne fa richiesta. Tale approccio può apparire rigido
un segno importante nella nostra diocesi. Attualmente
o severo ma risulta necessario per garantire equità e
l’esperienza è affidata ad un gruppo di volontari,
giustizia tra chi è in situazione di necessità e tutelare
coordinati e sostenuti dalla nostra Caritas, che, sulla base
chi ha messo a disposizione gratuitamente un bene
delle loro competenze, garantiscono il corretto utilizzo
prezioso quale è una casa.
dell’appartamento e un ragionevole turn over. Infatti, se
Coscienti
gli appartamenti fossero assegnati genericamente a chi
possiamo però dimostrare con i fatti che questo
non ha casa, offrirebbero una risposta ad un numero
modello funziona. Consente di dare accoglienza in
di persone estremamente limitato se parametrato al
modo dignitoso a famiglie in grave difficoltà e tutela un
bisogno, e rappresenterebbero quindi nient’altro che
bene importante quale la casa.
una goccia nel mare.
Se poi vogliamo approfondire cristianamente questa
Da questo la scelta di utilizzarli per una accoglienza
tutela possiamo dire che dare ospitalità in casa propria
temporanea a favore di chi, non avendo alternative,
a chi ne è privo attraverso l’affidamento dell’immobile
rischierebbe di finire in strada a seguito di uno sfratto.
ad un soggetto capace di dare garanzie sulla sua
Per garantire valutazioni quanto più possibili corrette ci
salvaguardia
si è dotati di una commissione che ha il difficile compito
sicuramente non ne accresce il valore immobiliare ma
di verificare chi ha i requisiti per ottenere in uso uno
sicuramente ne accresce il valore morale.
della
limitatezza
rappresenta
della
una
nostra
risposta
valorizzazione
che
degli appartamenti. L’elemento
principale
di
valutazione
è
l’effettiva
possibilità di lasciare l’immobile in un tempo congruo, per dare la possibilità ad altri di usufruire di questa opportunità o riconsegnare l’alloggio al proprietario
L’ABBRACCIO
11
Il “Social Housing” e un caso pratico nel comune di Genova. di Stefano Franciolini
Silvia Mazzella - Genova, ospedale psichiatrico di Quarto - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
D
efinito
“Social
alla base della propensione alla proprietà immobiliare
Housing” l’edilizia sociale italiana nasce con
che ha caratterizzato da sempre la popolazione italiana.
la Legge Luttazzi del 1904 che prevedeva
La necessità di una maggiore competitività in tema di
sovvenzioni a carico dello Stato nel settore dell’edilizia
costo del lavoro, che emerge a seguito dell’apertura delle
abitativa. Nel periodo della ricostruzione a seguito del
frontiere europee (quantomeno quelle economiche) e
secondo conflitto mondiale vengono varati i programmi
più in generale della globalizzazione degli scambi, segna
INA Casa e Gescal. Questo secondo, e in particolare
la fine dei fondi Gescal imputati in busta paga. Il recupero
lo strumento operativo denominato Fondo Gescal,
di competitività del costo del lavoro italiano rispetto a
assicurava all’edilizia sociale italiana un flusso annuo
quello di paesi esteri, omologhi per garanzie sociali e
equivalente a 1,5 miliardi di Euro. Il Fondo Gescal era
sviluppo economico, appare di difficile percezione ma
alimentato da prelievi a carico delle buste paghe dei
questo non è argomento della presente nota.
lavoratori dipendenti e rappresentava una degli stimoli
L’azione quasi centenaria a sostegno edilizia sociale
12
L’ABBRACCIO
oggi
col
termine
inglese
termina con la chiusura dei Fondi Gescal nel 1998.
nei percettori di reddito a vario titolo, che hanno
Occorre attendere il 2008 per assistere al varo del
sostenuto la produzione corrisposto IVA attraverso un
“Piano Casa 1”, avviato per “garantire su tutto il territorio
incremento dei consumi così marcato da deprimere
nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno
la spiccata tendenza al risparmio tipicamente italiana.
abitativo” a favore delle seguenti categorie:
Dal 1997 ad oggi il tasso di risparmio delle famiglie
• Nuclei a basso reddito anche monoparentali o
italiane è sceso dal 20% al 15% del 2000, allineandosi così alla media degli altri Paesi europei, diminuendo
monoreddito; • Giovani coppie a basso reddito;
ulteriormente all’attuale 9% in conseguenza della lunga
• Studenti fuori sede;
congiuntura negativa. Difficile pensare che un livello di
• Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
risparmio così contenuto possa trasformarsi in tempi
e altri soggetti con requisiti di cui alla L. 9 del 2007;
ragionevoli in accumulo patrimoniale da destinare ad
• Immigrati regolari a basso reddito residenti da
un investimento immobiliare. Unitamente all’aumentata propensione ai consumi e alla contrazione dei redditi, la
almeno dieci anni in Italia. Il “Piano Casa 1” vede la luce nell’anno della bolla
lunga crisi del 2008 ha ridotto le possibilità di accesso
immobiliare
del
al credito bancario di lungo termine, allontanando
periodo di congiuntura negativo che stiamo ancora
ancora di più le possibilità di acquisire una proprietà
attraversando.
immobiliare a fini abitativi. Le difficoltà ad accumulare
americana
e
conseguente
inizio
risparmio e ad accedere ai finanziamenti bancari, Le conseguenze portano a ritenere che nel settore
come accennato in precedenza, non comportano dal
immobiliare nulla sarà più come prima. Il sostegno
punto di vista abitativo una vera e propria emergenza,
finanziario
ma senz’altro un disagio in rapporto al quale i piani di
all’acquisto
dell’immobile
è
molto
più
contenuto rispetto al passato e la tassazione assume
edilizia sociale possono intervenire con successo.
sempre più rilevanza patrimoniale che reddituale. Il tema della casa non trova più la sua soluzione in
Dal punto di vista tecnico l’edilizia sociale viene intesa
termini finanziari o fiscali finendo per rappresentare
come un insieme di interventi in ambito abitativo
un problema anche al di fuori dell’emergenza, per quei
promossi da un soggetto pubblico e condivisi in sede
nuclei familiari che non possono acquisire la proprietà
realizzativa con un partner privato. Gli interventi
immobiliare e sono considerate troppo poco indigenti
prevedono oltre all’offerta di alloggi una serie di servizi
per accedere ad un alloggio popolare.
di carattere progettuale e finanziario e sono destinati a soggetti che per motivi di carattere economico o, più pertanto,
in generale, a causa di un’offerta in ambito immobiliare
generalizza e in parte confonde esigenze di carattere
o finanziario non conforme alle loro esigenze, soffrono
ordinario, emergenze abitative e semplici disagi. La
un disagio abitativo che non riescono a superare. Il
legislazione periferica degli Enti territoriali è intervenuta
bisogno primario incomprimibile di abitazione deve
con maggiore precisione sulle varie categorie di
essere soddisfatto dall’Edilizia Pubblica Residenziale,
soggetti e sulle loro esigenze in rapporto anche al
mentre il Social Housing si rivolge al soddisfacimento
grande cambiamento sociale ed economico che si
di esigenze non solo primarie ma anche di altro tipo,
riscontra in capo alla popolazione italiana negli ultimi
prevalentemente saltuarie o di disagio non generico ma
decenni. Tra il 1997 e il 2008 la propensione alla spesa
“specifico” (giovani coppie, immigrati a basso reddito,
e la destinazione del reddito da parte delle famiglie
studenti e lavoratori in trasferta), con soluzioni abitative
italiane ha subito sostanziali cambiamenti. Il reddito
armoniche e congrue rispetto ad un determinato
prodotto è stato destinato con sempre maggiore
contesto sociale e territoriale.
Quanto
previsto
dal
“Piano
Casa
1”,
incidenza ai consumi piuttosto che al risparmio. Una prima considerazione può essere espressa in rapporto
Sull’esempio di Paesi europei che da tempo hanno
all’andamento della propensione al risparmio degli
avviato programmi di edilizia sociale, le modalità
anni precedenti la crisi del 2008 durante i quali le
tecniche dell’intervento sono previste da un decreto
necessità di un mercato tecnologicamente maturo e
attuativo del 2009. In particolare:
saturo di produzione e le casse dell’Unione Europea da
• costituzione di un sistema integrato nazionale e
alimentare con l’IVA, hanno trovato apparente soluzione
locale di fondi immobiliari per l’acquisizione e la
L’ABBRACCIO
13
realizzazione di immobili per l’edilizia residenziale con
Il canone moderato rappresenta già di per se un
la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per
intervento di edilizia sociale (legge regionale 38/2007),
la valorizzazione e l’incremento dell’offerta abitativa
introdotto nelle norme urbanistiche comunali per dare
in locazione;
una risposta a quei nuclei familiari che non possono
• incremento del patrimonio di edilizia residenziale
accedere ad un affitto di mercato e che non riescono
pubblica di alloggi in favore degli occupanti muniti di
ad avere neppure una casa popolare perché il loro pur
titolo legittimo;
basso reddito non gli consente di collocarsi in posizione
• agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra i soggetti destinatari degli interventi; • programmi
integrati
di
promozione
favorevole della graduatoria di assegnazione. Le regole del canone moderato sono le seguenti:
di
edilizia
residenziale anche sociale; • interventi di competenza degli ex IACP comunque denominati o dei comuni.
• L’affitto ha un valore ridotto del 25% rispetto a quello e concordato (l. n.431/98) e può avere un valore massimo di 6 € mq/mese. • Gli alloggi possono essere realizzati anche dai privati attraverso bando accedendo a contributi pubblici
In questo scenario, che a livello nazionale vede alcuni comuni come, ad esempio, Milano e Bologna già
e gli immobili devono essere convenzionati per una durata di almeno 15 anni.
operativi da tempo, il comune di genova ha affidato alla
• La normativa comunale prevede che in sede di
sua controllata S.P.Im. spa la realizzazione di 50 alloggi
convenzione venga stabilito che gli assegnatari siano
da destinare per 15 anni ad essere locati a canone
individuati tra i nuclei familiari iscritti all’Agenzia
“moderato”, nel quadro dell’Accordo di Programma
Sociale per la Casa. L’affitto non eccedere il 30% sul
sottoscritto dal Comune di Genova con la Regione
reddito ISEE; reddito il cui tetto massimo non deve
Liguria per l’attuazione del Programma di Social
superare il doppio del reddito per accedere agli
housing di Genova.
alloggi ERP.
Silvia Mazzella - Genova, Piazza Portello - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography
14
L’ABBRACCIO
Usufrutto a termine e Rent to buy di Alberto Clavarino, notaio
“N
ell’ambito del social housing tra le tante
realizzazione dei fini solidaristici dell’ente usufruttuario.
iniziative
Mentre l’usufrutto è un istituto da sempre esistente
strumento
si
propone giuridico
l’utilizzo
dello
dell’usufrutto
a
il legislatore con il decreto Sblocca Italia (art. 23
termine.
del D.L. 133/2014) ha introdotto il “rent to buy” per
Si vuole cioè incentivare il proprietario di immobili
consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento
abitativi non utilizzati a concederli in usufrutto ad Enti
di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di
solidaristici non lucrativi per un tempo determinato
smaltire l’invenduto. Si tratta di un’operazione unitaria
affinché vengano utilizzati direttamente per le esigenze
attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione
abitative di chi si trova in situazione di difficoltà
di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire
economica o di disagio.
da subito il godimento dell’immobile individuato,
L’usufrutto è un diritto reale su cosa altrui (il nudo
con pagamento di un canone periodico e di rinviare
proprietario) che consente al titolare del diritto di
ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio
utilizzare il bene (l’immobile abitativo) per tutta la
dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal
durata stabilita dal contatto con l’obbligo però per
quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni
quest’ultimo di rispettare la destinazione economica
pagati in precedenza. Il decreto suddetto ha previsto
che il bene aveva precedentemente.
La durata è
la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri
liberamente determinabile dalle parti con il limite di
Immobiliari con efficacia per il periodo di durata del
30 anni se l’usufrutto è costituito a favore di un Ente e
rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni. La
della vita se riferita a una persona fisica.
trascrizione vale come una vera e propria prenotazione
L’usufruttuario deve sostenere le spese e in genere gli
dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, non potrà
oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla
vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere
manutenzione ordinaria del bene mentre le riparazioni
un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù
straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli
Le
eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere
imposte
relative
all’immobile
sono
a
carico
dell’usufruttuario.
un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né
L’usufrutto può essere costituito a titolo gratuito (senza
pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent
corrispettivo) ovvero a titolo oneroso con il pagamento
to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e
di un prezzo da parte dell’usufruttuario che ovviamente
qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto
varia a seconda della durata del diritto e del valore del
nei suoi confronti.”
bene. In
sostanza
chi
possiede
immobili
abitativi
non
utilizzati e che non ha in programma di utilizzarli nel breve periodo può concederli, tramite atto notarile da trascrivere nei Registri Immobiliari compenti, in usufrutto ad un Ente non lucrativo che dovrà occuparsi della sua manutenzione senza modificare l’uso abitativo con l’onere di pagare le tasse. Il nudo proprietario avrà il vantaggio di avere al termine del diritto la restituzione del suo immobile in buono stato di manutenzione con la garanzia fondamentale di avere un interlocutore serio e affidabile che rispetti puntualmente gli impegni assunti e con la consapevolezza di avere contribuito alla
L’ABBRACCIO
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SILVIA MAZZELLA Il mio nome è Silvia Mazzella, ho 22 anni e vengo da
che non esistono. Ho incontrato la fotografia cinque
Genova, Italia. Ho frequentato il Liceo Artistico e,
anni fa e con essa sono stata in grado di rendere
finiti gli anni di vernici e cavalletti, ho deciso di fare
visibile l’invisibile, di fare di un pensiero qualcosa di
il grande passo e seguire il mio sogno, con un altro
visivo che posso andare a rivedere quando voglio
tipo di ‘treppiede’. Mi sono trasferito a Milano, un’altra città, un altro clima, e un altro odore, rispetto alla mia amata città di mare e di terra. Oggi, Sono laureato in Fotografia allo IED di Milano.
senza paura che scompaia nel nulla. Trasformare qualcosa di banale in straordinario è una cosa che mi ha sempre affascinato, come spingere la mia immaginazione oltre al limite.
Ho sempre amato immaginare cose che non accadono
Cosa c’è di sbagliato nel tentativo di raggiungere le
nella vita reale. Ho sempre amato disegnare luoghi
cose che non riesco a vedere?
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