FREJA EJENDOMMEA/S
GAMMELKONGEVEJ60,15.SAL 1850FREDERIKSBERGC
TELEFON MAIL WEB CVR "4533730800
FREJA@FREJABIZ
FREJA.Bil 20544848
REDAKTION
KARENMOSBECH
CARSTENRASMUSSEN(ANSVH)
EMILIENORUNGGREVE
KIRSTENDINESEN,FRONTPAGEPR
TEKST FRONTPAGEPR&KOMMUNIKATION
FOR-OGBAGSIDEFOTO
THORBJØRNHANSEN,KONTRAFRAME
FOTOS
THORBJØRNHANSEN,KONTRAFRAME
ESOFT
DESIGN
B14
Bag facaderne
Leder af Karen Mosbech, adm. dir. i Freja ejendomme, og Carsten Rasmussen, dir. i Freja ejendomme.
Giver mulighederne liv SIDE 6
Interview med Carsten Rasmussen om Frejas arbejde med værdiskabelse. Af journalist Kirsten Dinesen
bevægelse
10
Hvor tæt eller hvor spredt kan vi bo for at fungere? Læs om 150 års erfaringer med at skaffe plads. Af journalist Eva Ørum
Nærhed - tæthed - fortætning ———— SIDE 18
Hvor tæt skal der bygges? Men hvad siger fagfolkene? Af journalist Eva Ørum
Vinkler på tæthed
Fire arkitekter fra forskellige tegnestuer giver deres syn på bytæthed. Af journalist Eva Ørum
Se ind – se ud SIDE 26
Ser vi overhovedet, at naboen ser på os. Eller kigger vi selv ind. Af journalist Nene la Beet
Hvem bygger fremtiden?
Interview med nogle af de private bygherrer, der er med til at sætte præg på fremtidens byer. Af journalist Eva Ørum
30
4
De store sammenhænge
Interview med en række af de bygherrer, der har købt en række af statens ejendomme. Af journalist Eva Ørum
Sten bliver ryddet af vejen SIDE 38
Når Freja sælger en ejendom, er de fleste benspænd fundet og ofte løst før et salg. Case: Jonstruplejren. Af journalist Eva Ørum
Aktører og elementer i processen før et salg. Case: Jonstruplejren. Af journalist Eva Ørum
Fra bare marker til ambitiøst udviklingsområde
Case: Cortex park i Odense. Af journalist Thomas Endelt
42
34
Transformation af forsvarets ejendom SIDE 44
Case: Henriksholm i Vedbæk. Af journalist Thomas Endelt
Afgørende uafhængighed SIDE 46
Hvad styrer et statsligt aktieselskab som Freja. Interview med bestyrelsesformanden. Af journalist Kirsten Dinesen
Bestyrelsesformanden takker af SIDE 50
Søren Johansen stopper i foråret som følge af rotationsprincippet. Af journalist Kirsten Dinesen
Jernbanebyen – farvel til industrien SIDE 52
Fotoreportage fra Jernbanebyens rå industrielle bygninger og nøgne jordstykker. Af journalist Thomas Endelt
indskud af ejendomme SIDE 58
Vi bringer et udpluk af spændende ejendomme fra seneste indskud. Af journalist Thomas Endelt
AF ADM. DIREKTØR KAREN MOSBECH & DIREKTØR CARSTEN RASMUSSEN
Byggeri har sin egen tålmodige gangart præget af alle de afvejninger og beslutninger, der skal tages, før spaden stikkes i jorden. Men ofte oplever ejendomsejere og bygherrer, at debatten om ejendommen starter lang tid før.
Store dele af det danske bylandskab er i forandring. Befolkningen flytter fra land til by, byer udvides med opfyldning af havne i takt med, at infrastrukturen ændres. Staten og mange offentlige organisationer får nye opgaver og behov. Der bygges både nyt og bedre - og utidssvarende ejendomme afhændes. Det sidste er Frejas opgave.
Det er store processer, der påvirker infrastrukturen, landets økonomi, skaber arbejdspladser og ændrer byernes velkendte profil. Det er en både intens og tålmodig proces, fra ejendommen identificeres som mulighed, risici er afdækket og fjernet i samarbejde med kommunen, til investorerne findes, arkitekterne tegner, ingeniører og entreprenører konstruerer og bygger. På vejen er der altid mange, der bør og skal høres, der har holdninger, politiske ønsker til lokalplaner eller interessegruppers brændende ønsker og ideer. Og så er der alle dem, der brænder for arkitektur og byudvikling og har en holdning uden nødvendigvis at kende hele baggrunden.
Det er i det krydsfelt, Freja ejendomme arbejder, når vores opgave, at sælge de ejendomme som staten ønsker at afhænde, skal udføres. Når ejendommen er solgt, er det andre, der bygger og forandrer Danmark. Derfor er vi i denne udgave af Freja Magasinet gået bag om facaden. Hvem er det egentlig, der står som bygherrer for både nogle af de ejendomme, Freja har solgt, og andre store projekter. Hvad er det for nogle overvejelser, de har om, hvordan de ønsker at bygge.
De nye bykvarterer skaber forandringer og tæthed, hvor der før var tomt. Derfor tager vi et historisk perspektiv på bytæthed og hører, hvad et udvalg af arkitekter mener om tæthed. For den tomme plads er også blevet bygget til med ny arkitektur, nye boformer - og et kig ind gennem vinduerne. Men hvad er det egentlig, vi ser - når vi går og kigger på vinduer.
’Good governance’ som et statsligt ejet aktieselskab, er en del af baggrunden for, at Freja har mulighed for at kunne etablere det gode samarbejde mellem staten, kommunerne og de fremtidige ejere. I et interview med vores afgående bestyrelsesformand Søren Johansen kommer vi i dybden med, hvordan Freja fungerer som virksomhed.
I debatten er der meget lidt fokus på det komplekse samspil, der er mellem kommunal forvaltning og den omhyggelige offentlige proces, hvor kommunerne forvalter byernes og landskabets udtryk gennem deres lokalplaner. Bag hvert et stort byggeprojekt står en stor gruppe specialister, der udøver det muliges kunst. Hvor alle interesser skal afvejes, økonomien skal være bæredygtig, ligesom byggeriet.
I vores optik er det i samarbejdet, at vi, som både udvikler og sælger af ejendomme, netop er med til at skabe et grundlag, der gør, at investorerne kan bygge økonomisk bæredygtige løsninger, at arkitekterne kan udfolde deres faglighed, og vi dermed er med til at give mulighederne liv.
Vi glæder os til et fortsat godt samarbejde.
"Vigivermulighedernelivvedat fjernericisiforinvestorerne."
DIREKTØR CARSTEN RASMUSSEN, FREJA EJENDOMME
FOTO:THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME
Hvordan får man lys i vinduerne og udnyttet mulighederne bedst muligt? Det er Freja ejendommes opgave, som offentlig-privat virksomhed, at sørge for, at offentlige ejendomme, der ikke længere benyttes, kan få et videre liv hos andre ejere. Men hvad er ejendommes værdi - og hvordan skabes mere værdi?
“På mange måder er processen simpel - og samtidig meget kompleks; vi får indskudt en ejendom i selskabet, efter den er blevet vurderet af en uvildig valuar. Indskyderen, f.eks. en styrelse mv. får betaling for ejendommen. Det er nu vores opgave at få udviklet eller solgt ejendommen så godt som muligt. Overskuddet går, fordi vi er ejet af Finansministeriet, tilbage til staten. Med på vejen inddrages alt lige fra tidligere ejere til borgere, myndigheder, brugere og naturligvis investorer”, fortæller Carsten Rasmussen, direktør i Freja ejendomme.
Bag den simple proces kan der ligge mange udfordringer, lige fra komplekse ejendomme, lokalplaner og servitutter til et lokalmiljø, der har mange ønsker til et område. Freja ejendomme har politikker for selskabsledelse, samfundsansvar, miljø, CSR osv. Derfor er det også et bredt team af interne kompetencer eller eksterne rådgivere, der kan blive involveret i processen.
Minimere risici
Mange tror, at Freja ejendomme bygger eller renoverer selv
Det sker i et fåtal af sager. Ved langt størstedelen af ejen-
dommene er man i dialog med kommunen om at udvikle plangrundlaget og udføre en grundig teknisk- og juridisk due diligence for ejendommen, så den er parat til salg. Det kan være alt fra at rydde op i lejekontrakter og servitutter til udvikling af lokalplaner eller kommuneplantillæg. Det betyder nogle gange, at Freja ejendomme skal stå for drift og administration af lejere i en længere periode. Det kan også betyde, at ejendommen står i venteposition fra den er indskudt, til f.eks. en lokalplan er vedtaget.
“Vores proces handler i vid udstrækning om at minimere risici for de nye ejere. Vi sikrer, at de nye ejere har et robust plangrundlag, en ejendom uden uklare lejekontrakter, klarhed over hvad og hvor meget der kan bygges - og klarhed over, at alle miljøforhold er i orden”, fortæller Carsten Rasmussen.
En væsentlig del af processen er derfor også, ved større projekter, at have en åben dialog med eventuelle investorer om, hvilke muligheder der er, og hvilken type ejendomsudvikling investorerne er interesseret i. “Når man arbejder med ejendomme er det vigtigt at have en god portion tålmo-
daginstitutioner osv. Ofte tiltrækker ejendommene flere nye arbejdspladser og skatteborgere til området”, fortæller Carsten Rasmussen.
Lys i vinduerne
En af de nyere sager, som man internt i Freja ejendomme fremhæver, er Helsingør Hospital. En kompleks sag, hvor bygningsmassen var meget forskelligartet, hvor sygehuset indeholdt specialbygninger og ikke mindst et markant og forsømt højhus. Men om kort tid er der lys i alle vinduerne igen med det, som de nye ejere betegner som en landsby med boliger på tværs af generationer.
“Vi arbejder ofte med det muliges kunst. Vi skal kombinere, hvad der teknisk er muligt, og ikke mindst hvad der er muligt inden for gældende eller et nyt plangrundlag, der udvikles i samarbejde med borgere, kommune, brugere og ikke mindst investorer. Vi skal nemlig hele tiden have for øje, hvad der er realistisk for eventuelle investorer at engagere sig i. Sammen med Helsingør Kommune undersøgte vi eksisterende muligheder og gennemførte en lokalplanproces, hvor der var tæt dialog med borgerne og investorer. I dag bliver det et helt nyt miljø med blandede boligformer - og alt er solgt.“
Freja opdeler nye indskudte ejendomme i fem kategorier, der definerer, hvordan ejendommen udvikles.
KATEGORI
SALGS EJENDOMME: SALGSKLAR
SALGS EJENDOMME:
JURIDISK OG TEKNISK AFKLARING
UDVIKLINGS-/SALGS EJENDOMME:
JURIDISK OG TEKNISK AFKLARING OG ANALYSE
PRIMÆR SALGSKANAL
FREJA EJENDOMME OG EKSTERN
MÆGLER
FREJA EJENDOMME OG EKSTERN
MÆGLER
FREJA EJENDOMME
UDVIKLINGS EJENDOMME: AFKLARING AF PLANGRUNDLAG OG MYNDIGHEDSBEHANDLING
FREJA EJENDOMME ELLER I
SAMARBEJDE MED EKSTERN
MÆGLER
PERSPEKTIV EJENDOMME: SONDERINGER OG INDLEDENDE ANALYSER
FREJA EJENDOMME
SALG AFVENTER
PROCES
KRÆVER IKKE ÆNDRING AF PLANGRUNDLAG. KRÆVER LOKALT KENDSKAB
RISICI MINIMERES. KLARHED OVER EJENDOMMENS BESKAFFENHED OG UMIDDELBARE MULIGHEDER
EJENDOMMES POTENTIALE UDREDES VED TEKNISK ANALYSE. SKITSEFORSLAG TIL INDRETNING, VOLUMEN STUDIER, UDSTYKNINGSFORSLAG ETC.
MERE KOMPLEKSE SAGER, HVOR DER ARBEJDES MED ALLE ASPEKTER FREM TIL EN VEDTAGET LOKALPLAN. HERVED MINIMERES INVESTORS RISICI VÆSENTLIGT
KOMPLEKS UDVIKLING AF TYPISK STØRRE OMRÅDER ELLER EJENDOMME, DER AFVENTER PLANÆNDRING ELLER VÆSENTLIG INFRASTRUKTUR. ARBEJDET OMFATTER ALLE OVENSTÅENDE PROCESSER
EKSEMPEL
DEN LILLE POLITISTATION, EMBEDSBOLIGEN OG LIGN.
MINDRE POLITISTATION MED UUDNYTTET BYGGERET ELLER BYGNING MED SIMPEL ANVENDELSESSKIFT
DET LILLE SYGEHUS, DER KUNNE RUMME FORSKELLIGE NYE ANVENDELSER OG FREDET EJENDOM HVOR FREDNINGS OMFANG SKAL DEFINERES
BARMARKSPROJEKTER, STØRRE INFILL PROJEKTER SAMT STØRRE OG OMFATTENDE TRANSFORMATIONS PROJEKTER
DET STORE PROJEKT DER AFVENTER BESLUTNINGSTAGEN OM INFRASTRUKTUR SÅSOM METRO STATION, MOTORVEJSAFKØRSEL ETC.
Tema: Bytæthed
AF JOURNALIST EVA ØRUM
Spørgsmål om, hvor tæt eller hvor spredt vi kan bo for at fungere har, med
skiftende
idealer, været
ind i
aktuelle siden industrialiseringen satte
1850´erne. I dag presser emnet sig på
i en ny udgave, med byernes voksende indbyggertal. Læs her om erfaringerne gennem 150 års eksperimenter med at skaffe plads.
1850’erne: Den tætte by koster menneskeliv
Næsten 5000 mennesker døde i løbet af få måneder, da koleraen hærgede bag voldene i det tætte gamle København.
I mange andre af datidens større byer var situationen ikke meget anderledes. Presset på byerne var begyndt at tage til, da mennesker i hobetal søgte mod arbejde ved havne, jernbaner og fabrikker under den tidlige industrialisering af samfundet. Husene lå ufatteligt tæt, kloakkerne løb langs render gennem gaderne, og drikkevandet var ofte inficeret.
Det var tydeligt, at sygdomme ramte hårdest i byens allerdårligste kvarterer. I Danmark blev den voldsomme koleraepidemi i 1853 direkte årsag til, at læger skubbede til nye forsøg med boliger med lys og luft. Lægeforeningen gik forrest, da landets første forsøg med sunde boliger til folket blev søsat – i øvrigt med hjælp fra en af de mest anerkendte arkitekter Gottlieb Bindesbøll.
1850´ERNE DEN TÆTTE BY KOSTER MENNESKELIV
Brumleby på Østerbro inspirerede til flere lave og tætte byggeforeningshuse i mange årtier fremefter. Og det gør de igen i dag, når der bliver lavet helhedsplaner, hvor lav og tæt bebyggelse indgår.
1880´ERNE MENNESKER PAKKES BAG PÆNE FACADER
1930´ERNE LYS OG OMGIVELSER TIL MENNESKET
1910´ERNE SMÅBYER BREDER SIG UD I LANDET
”Folk vil faktisk gerne bo tæt, men de negative reaktioner fortæller os noget vigtigt om, hvordan folk oplever byggefasen, og hvad de ønsker sig af tæt byggeri” mener Kent Martinussen, arkitekt og direktør for Dansk Arkitektur Center
Der går næppe en måned uden en skarp debat et eller andet sted i medierne om nye store byggerier eller boligområder. Ofte hælder debatterne til den kritiske side, og ord som ”livløst,” ”menneskefjendsk”, ”for højt” eller slet og ret ”grimt” er ikke sjældne, uagtet at alle boliger bliver solgt.
Er kursen for langt fra vores traditioner?
”Nej, for reelt er det, der er på færde omkring os, faktisk ikke noget radikalt nyt. Der er eksempelvis generelt ikke noget, der er særligt højt, og byggeriet er ikke voldsomt tæt i forhold til, hvad vi har oplevet før. Men der er to ting, der gør sig gældende, og som jeg oplever folk reagerer på. For det første bygges der meget på koncentrerede områder – det er lidt chokerende for mange byboere, der ikke har oplevet det før. For det andet er natur og bæredygtighed blevet en folkebevægelse, og det tror jeg ikke, man bredt oplever tydeligt nok i det færdige byggerier – der er simpelthen ikke natur nok”.
Hvad er der så på færde, når mennesker reagerer?
”På nationalt plan bliver der kun lagt 1-2 % til den samlede bygningsmasse om året, og i byerne sker det med tætheder og hastigheder, der er tæt beslægtede med eksempelvis brokvarterernes historie og udformning i København”.
”Jeg oplever, at der sker noget uhyre enkelt og let forklarligt. For mange er det nye en voldsom oplevelse, når det har en vis volumen på kort tid. Folk ser jo direkte ind back-office af byggesektoren, mens der bliver bygget.
Hvor meget betyder den skepsis, hvis der er tilstrækkeligt med folk, der slår sig ned?
”Det betyder en hel del for kommunens, bygherrernes og arkitekternes omdømme og opbakning. For fagfolk er 5-10 år ikke lang tid for en ny bydels etablering. Men det er det for de fleste mennesker. De opfatter det som en forstyrrelse og stressende at se noget foregå, som de ikke kan se visionen for. Jeg tror, man kan opnå langt bedre opbakning ved at kommunikere bredere. Planerne skal formidles omkring byggepladserne med enkle og markante greb. Der skal være storslået visuel adgang til den vision, der er ved at blive opført. Billederne er oftest allerede skabt, men det er lidt, som om sektoren ikke tænker, at det er umagen værd at vise byens borgere det, man selv er stolt af og som er på vej. Giv borgerne adgang til den stærke fortælling om det dejlige liv og den livskvalitet, der venter, i stedet for til sektorens gråtonede teaterstykke i mol. Man skal kunne stoppe op og se det, begynde at fornemme rum og gå på opdagelse i en repræsentation af det nye – det ved vi giver forståelse, og det giver accept og opbakning”.
„Folk vil faktisk gerne bo tæt, men de negative reaktioner fortæller os noget vigtigt om, hvordan folk oplever byggefasen, og hvad de ønsker sig af tæt byggeri.“
KENT MARTINUSSEN
ARKITEKT OG DIREKTØR FOR DANSK ARKITEKTUR CENTER
„De bedste og mest populære brokvarterer i København er væsentligt tættere bebygget end de 75%, der ofte angives som tæt.“
CHRISTIAN COLD
CHRISTIAN COLD, PARTNER OG INDEHAVER I ENTASIS
Christian Cold, partner og indehaver i Entasis:
“Det kræver mod ikke at åbne op for sol og himmel alle steder”
”Der skal en større kritisk masse af mennesker til, før vi oplever et sted som by, og det kræver en vis mængde tæt stablede kubik- og kvadratmeter. Herhjemme opfatter man lige nu en bebyggelsesprocent på 75 som høj, men jeg mener, det er en fejl, når vi taler by. De bedste og mest populære brokvarterer i København er væsentligt tættere bebygget. Tætheden er hele forudsætningen for den dynamik, vi forventer af en by.
På Carlsberg søgte vi den kvalitet, der også findes i middelalderbyen, hvor man bevæger sig længere og længere ind i et kvarter, mens man slipper den visuelle kontakt med det, man kom fra. Det kræver en meget tæt struktur, og her erfarede vi blandt andet, at det var nødvendigt at stable funktionerne meget bevidst. Boligerne ligger noget højere oppe, mens erhverv og institutioner ligger nederst. Der er stadig investorer, der finder det upassende, for det er lettere at drifte et hus med én funktion. Men det flerfunktionelle hus kan jo lade sig gøre. Vi har taget vores egen medicin og opført Kanonhuset i Københavns nye Nordhavn, hvor de 2 nederste etager er erhverv. Her er der kun 5 meter til nærmeste facade, der oven i købet er af rød tegl, men det fungerer godt.
Hvis vi som alternativ bygger boliger helt ned til stueplan med store åbne rum omkring, udfordrer det den dynamik,
byen skal leve af. Det giver tilmed en lavere bebyggelsesprocent på grund af den lovgivning, der er om lys. Det gamle mantra om, at der da skal være én plads, hvor man altid kan finde sol, er reelt ingen garanti for kvalitet. Byen får sin puls, sin densitet og sin intimitet med mange forskellige og små byrum, som fungerer optimalt på forskellige tider
Klimadebatten er ikke et paradigmeskifte rent arkitektonisk. Det er kun et teknisk paradigmeskifte, men den kalder ikke på en ny form for arkitektur. Det har været afprøvet af blandt andet Norman Forster med en hel bydel, hvor klimaet har dikteret byens form, men det er med fare for, at de teknisk kloge forbindelser let bliver så rigide, at der ikke er plads til musikken. Og så er vi tilbage ved udgangspunktet: Det er oplevelsen af den tætte by, der gør, at vi indtager den.”
ENTASIS BLEV ETABLERET I 1996 OG ARBEJDER MED BYGNING, LANDSKAB OG BY. ENTASIS STÅR BLANDT ANDET BAG
HELHEDSPLANEN CARLSBERG I VALBY, LEVANTKAJEN I NORDHAVN OG THOMAS B. THRIGES GADE I ODENSE.
„Fremtidens byer vil blive tilpasset den klimatiske kontekst. Vi skal turde at indrette byerne efter andre forhold, end hvor brandbilen skal køre.“
OLE SCHRØDER
PARTNER I TREDJE NATUR
“By på klimaets præmisser”
“Det er slet ikke til diskussion, at vi bliver nødt til at bygge tættere, for klimaforandring og befolkningstilvæksten ændrer sig så enormt, at vi knapt nok fatter det. Men tæthed ser jeg ikke som problematisk. Vi skal bare have drejet perspektivet lidt. Jan Gehls teorier om betydningen mellem mennesker og det levende byrum er rigtige, men der skal tilføjes en overbygning i dag. Det er naturen. Og når vi gør det, mener jeg faktisk, vi kan bygge både højere og tættere endnu, uden at miste hverken nærhed, det gode bymiljø eller tilpasningen til klimaforandringerne. Vi kan blæse og have mel i munden.
I mange år har vi indrettet byerne og formet bygninger på infrastrukturens præmisser og ikke reelt i forhold til det grønne og det blå og alt det andet, vi kalder natur. Jeg kan forklare forskellen ved at pege på Sønderho på Fanø. Husene ligger som vinden blæser, fordi vinden blæser. Og det fornemmer man sanseligt. Den koldeste luft rammer for eksempel den smalleste gavl for at minimere varmetabet. Det er altså ikke kun med dyre facader og materialer, vi kan tilpasse bygningerne. Det er også ved at begynde at tilpasse husene og planerne til den klimatiske kontekst og at turde at indrette byerne efter andre forhold, end hvor brandbilen skal køre.
Udfordringen med den tætte by går i virkeligheden mest ud på at gøre den bedre i stand til at tilpasse sig klimaet. Når temperaturen stiger, og vandmængden gør det samme, nytter det jo ikke noget, at vi har bygget tæt og formet vores byer på måder, så vi til den tid ikke kan holde ud at opholde os der. Byen skal kunne ånde. Så uanset om vi bygger enkelte bygninger eller laver hele planer, skal vi spørge os selv helt enkelt; hvordan opleves det? Tæt på, langt fra, indefra og nedefra. Den tilgang blev sådan set allerede brugt i 1930’erne under den danske funktionalisme. Nu tager vi bare naturen endnu mere bogstaveligt.
Det er slet ikke for at kritisere det sted, vi er nået til nu. Faktisk synes jeg, at der er mange kommuner, investorer og bygherrer, der gør en del for, at vi kan bevæge os et meget fornuftigt sted hen. Det gælder jo også for byplanlægning, at det opleves forlæns men forstås baglæns. Så jeg håber og tror, at meget af det, der er skabt for 10, 20, 30 og 40 år siden stadig kan udvikle sig, så vores byer bliver ”loveable” og ikke bare ”livable.””
I Gladsaxe har vi netop udformet træbyggeriet Ny Vinkel et sted, hvor forudsætningerne er som alle andre steder i den tætte by. Der er rigtig meget trafikstøj og infrastruktur, og det løser man normalt via dyre facadeløsninger, som i dette tilfælde ville have været på bekostning af arkitekturen og den generelle oplevelse af byggeriet. Vi har udviklet selve bygningen, så formen arbejder mod støjen og med klimaet. Folk kan forstå bygningens form og snit og mærke materialerne. Som mennesker husker vi det, vi sanser, så når vi former på klimaets og naturens præmisser via arkitekturen og håndværket, så tager vi byen til os på en helt anden måde. Det er sådan set lige meget, om det er højt eller lavt. Højt byggeri bør ikke være ensbetydende med, at vi udelukker hensynet til mikroklimaet og naturen.
TREDJE NATUR BLEV ETABLERET I 2012 OG ARBEJDER MED LANDSKAB, BYGNINGSARKITEKTUR OG HELHEDSPLANER. VIRKSOMHEDEN HAR BLANDT ANDET UDFORMET MASTERPLANEN FOR FOR ALMEGÅRD KASERNE OG HELHEDSPLANEN FOR NORRA BUNKEFLO I MALMØ.
"Der sker noget, når mankommeropover de5-6etager. Deterenhårfingrænse, hvordu pludselig mister øjenkontaktenog genkendelsesevnen."
JANALBRECHTSEN
PARTNER I VANDKUNSTEN ARKITEKTER
Jan Albrechtsen, partner i Vandkunsten Arkitekter: "Man mister fornemmelsen af relation, når husene vokser i højden"
"Fortætninger blevet et mantrai mange bådestørreog mindre byer. Dels er deren generel tilflytning til byerne, dels giver det mening iforholdtil en bæredygtig dagsorden, at vi koncentrerer vores byudvikling omkring nærhed til offentlig transport meddet formål at reducere biltrafikken og udvikle mere ressourcevenliginfrastruktur Konsekvensen erofte meget højebebyggelsesprocenter, og i vores perspektiv er det ikkealtid, at lokalitetenkanbære det. Ikkeat man ikke kan udvikle tæt by-mendet skal skei respekt forde lokale værdierogden menneskeligeskala.
PåTegnestuen forsøgerviat undersøge, hvordan vikan fortætte udennødvendigvisat byggehøjt. I Danmark harvi historisk setværet rigtig gode tilat lave velfungerende og funktionelle byer. Det hænger blandt andet sammen med voresgaderum, som netop husene og skalaen indrammer. Der sker noget, når man kommer opover de 5-6etager. Det
eren hårfin grænse, hvor du pludseligmisterøjenkontakten oggenkendelsesevnen. Man mister helt enkeltfornemmelsen af relation, når husenevokser i højden. Samtidigførerdet ganske hurtigt til uhensigtsmæssige lys- ogvindproblemer. Jeg erderforgenerelt fortalerfor, at visom udgangspunkt bygger i den skala, viiforvejener gode til.
Denyere byudviklingsområderi København, eksempelvis Nordhavnen, er udviklet meden helt anden forståelse for byrumskvalitet og skala, uagteten relativt høj tæthed. Butikslivet erlagt udi stueetagerne, og byplanen erorganiseret medgaderog gårde, som vikender det fra de eksisterende brokvarterer.
Det er for os reeltrummet mellem huseneog ikkeselve arkitekturen, der spiller den allerstørste rolle, nårviskal planlægge nye byer."
VANDKUNSTEN ARKITEKTER HAR EKSISTERET SIDEN 1970 00 VAR BLANDT DE FØRSTE, DER UDVIKLEDE TÆT-LAVE BOLIGPLANER, SOM BLANDT ANDET RESULTEREDE I TINGGÅRDEN I HERFØLGE. VANDKUNSTEN STÅR BAG ARENAKVARTERET I ØRESTAD 00 UDVIKLINGSPLANEN KØGEKYST.
Illustration af vinderprojekt Kløvermarken 'Den grønne flod påAmage(, bebyggelsesplan. Illustration: Vandkunsten
“Hvert sted har særlige potentialer”
“I København tillader den nuværende kommuneplan, at der pr. automatik bygges tættere og højere i de stationsnære områder. Det sker jo især i den eksisterende by. Med de nye metrostationer, der danner en ring omkring indre by, kan der formelt set bygges højt rigtig mange steder nu. Gennem generationer har vi bygget relativt lavt, så når vi pludselig ser konturerne af høje huse, kan det virke som en voldsom provokation. Det kan sagtens lade sig gøre at bygge tættere eller højere i en ældre bygningsmasse. Men hvert sted har særlige potentialer, og der skal findes den rette balance på det specifikke sted. Det handler om lys, om sigtelinjer, om rumlighed. I f.eks. Sydney i Australien er det volumenstudier, der afgør hvor højt og tæt man kan bygge. Ikke en forudbestemt lokalplan.
Hvis man skal opnå høj kvalitet, bør man lægge ud med volumenstudier, der undersøger, hvordan også omgivelserne bliver bedre af det, vi bygger. Se på om nyt og gammelt danner en ny, positiv helhed. Desværre er det sjældent sådan, det foregår. Grundejere omkring stationerne begynder selvfølgelig at vejre indtægter ved at rive ned for at bygge meget højere. Men volumenstudier ville måske vise, at højhuset fungerer bedre ovre på naboens grund, mens den ved banelinjen vil blive fremragende med tre etager og en lav bebyggelsesprocent.
Der opstår let en lang række mere eller mindre tilfældige
byggerier, som ikke er balancerede med omgivelserne. Hvis man får defineret grunden og volumen, før man begynder at tænke økonomi, øger man faktisk sandsynligheden for at få mest muligt ud af sin investering. Derfor arbejder vi med volumenstudier for at få meget grundige analyser af, hvordan og hvor meget de bør bygge på en given grund.
Variation kan være det rigtige. Konsekvens kan være det rigtige. Men det er balancen mellem de to, der afgør kvaliteten. Hvis man får lov til at bygge 100 meter høje tårne, som det sker på Posthusgrunden i København, kan det i udgangspunktet se fornuftigt ud på det sted. Men kun indtil man ser ”klumpen” af 7 etagers kompakte bygningskroppe. Man ville have haft mulighed for at se det problematiske i byggeriet, hvis der var blevet udarbejdet grundige volumenstudier, før der blev solgt byggeretter.
Det er rummet, som vi sanser det, der gør forskellen. I London ligger The Economist Building, som blev tegnet af Peter og Alison Smithson i 1950’erne. Projektet består af 5 ganske høje højhuse. Det er moderne, og der er intet historisk ved det. Men der er præcis så meget lys og luft, at man føler, at man går rundt i et godt byrum, når man bevæger sig mellem bygningerne. Måden, vi oplever materialer på, ændrer sig jo over tid, men muligheden for at kunne se ud via en strækning eller hen over en plads er til enhver tid defineret af balancen mellem bygningerne.”
„Det kan godt lade sig gøre at bygge tættere eller højere i ældre bygningsmasse. Det er et spørgsmål om at finde den rette balance på det sted. At se på om nyt og gammelt danner en ny, positiv helhed.“
JENS BERTELSEN
BERTELSEN & SCHEVING ARKITEKTER APS
BERTELSEN & SCHEVING ARKITEKTER APS BLEV ETABLERET I 2007 OG BESKÆFTIGER SIG ISÆR MED RESTAURERING OG TRANSFORMATION AF BYGNINGER OG LANDSKABER. VIRKSOMHEDEN HAR BLANDT ANDET STÅET FOR KEA CAMPUS EMPIRE PÅ NØRREBRO, NYT MØDECENTER PÅ SLOTSHOLMEN, KOSTSKOLE PÅ VITSKØL KLOSTER SAMT KAPERSTALDEN I DYREHAVEN NORD FOR KØBENHAVN. JENS BERTELSEN ER TIDLIGERE KGL. BYGNINGSINSPEKTØR.
Tema: Bytæthed
AF JOURNALIST NENE LA BEET
Den tætte by giver indsyn til livet og udblik til udsigten. Men ser vi overhovedet hinanden gennem vinduerne. Eller spejler vi os selv - når vi nu alligevel går forbi i tusmørket.
Vinduer er egentlig et relativt nymodens fænomen. Det er først omkring renæssancen, at teknologien og pengene er der til at producere vinduer af gennemsigtigt glas, og man får vinduer, der kan åbnes. Det betyder, at vinduerne bliver noget, man kan se ud ad - og ind af. Og det er vi aldrig siden holdt op med.
I midten af 1800-tallet, da teknikken til at fremstille større glasflader var tilpas veludviklet, kom de store butiksruder til, og vi fik en ny måde at bruge vinduer på - nemlig til at se ind ad. Tidligere havde butikker haft almindelige vinduer og ligget enten i en høj stue eller i en kælder. Nu kom de første butikker i stueplan med store (udstillings)vinduer. Samtidig kom der ny teknologi, gas-lys og siden elektrisk lys, der gav
alle muligheden for at stå i mørket og se ind på familiens liv. Ligesom gaslyset i 1800-tallet skabte en kultur af flanører, eller dandy’er, der velklædte slentrede gennem gaderne for at blive set i det nye lys - udviklede der sig tilsvarende en kultur for at kigge ind igennem de oplyste butiksvinduer eller ind i genboens oplyste lejlighed.
Walter Benjamin brugte flanørerne til at beskrive moderniteten i storbyen i sit værk om «passager», de arkader, der gik gennem forretningskvarterene mellem Paris' boulevarder, hvor de store oplyste vinduer skildrer både den første moderne storby og varefetichismen, der “objektiviserer” indbyggerne. Peter Faber beskriver det præcist i julesangen Sikken voldsom trængsel: “se butikken, hvor den stråler smukt!
Varer kan man få i tusindvis, tænk dem bare: under indkøbspris.” Det er måske her, i den moderne by, vi finder en del af forklaringen på, hvorfor vi ignorerer dem, der kigger ind - og selv tillader os at falde for fristelsen til at kigge ind på “objekterne” bag vinduerne.
Antropolog Bettina Hauge har forsket i danskernes forhold til vinduer og bekræfter til fulde, at vi godt kan lide at se ind hos hinanden, men ikke selv kan lide tanken om at blive beluret. Vinduet betragtes som en grænse mellem ude og hjemme, og “dem derude” må ikke overtræde den.
Men en ting er tanken, noget andet er adfærd. Når man går gennem de nybyggede kvarterer i mange byer og ser ind gennem de store vinduer kan man konstatere, at mange ikke er bekymrede for “udstillingen”. Det bunder måske i det, der også er kendt som “hollandske vinduer”; traditionelle store vinduer, gerne lave, uden gardiner. De gode calvinistiske hollændere havde nemlig intet at skjule for Gud og dermed heller ikke for andre medlemmer af deres menighed. Centralt i calvinismen og protestantismen er begrebet “adiafora”, der betegner alle de regler, der ikke er beskrevet i Biblen, men som man som protestant diskuterer, hvordan man overholder. For en sund sjæl i et sundt legeme kunne jo være den lige vej til frelsen. Eller et rent sind i et rent hjem! Om calvinisterne brød sig om at blive begloet, melder historien ikke noget om.
Et lille kig måske
I det nyere antropologiske studie spiller vindueskarmen en helt central rolle for beboernes forhold til vinduerne. Vindueskarme repræsenterer en overført form for grænse mellem det offentlige og det private. Når det skal være rigtig privat, trækker vi gardiner for - bag ved vindueskarmen. Gardiner og afskærmning har udviklet sig i takt med vinduernes (og husholdningsøkonomiens) størrelse siden 1600-tallet. Der har gennem tiderne været alt fra de store kraftigt draperede gardiner, lette sommergardiner eller tunge og praktiske vintergardiner. Sammen med vindueskarmen dannede de rummet omkring det private og dekorative indenfor - og det afvisende udtryk mod vinduet og vindueskarmen.
Indtil omkring årtusindskiftet har vi ikke gerne tilladt nogen at kigge længere ind i vores hjem end til vindueskarmen, som vi så til gengæld bruger som visitkort, med udstilling af alt fra potteplanter til porcelænsfigurer
Ekspanderende vinduesflader Siden årtusindeskiftet er vinduerne bare blevet større og større, så de nu ofte, typisk i tæt byggeri i de store byer, udgør hele facaden. Samtidig er vores holdning til indsyn under forandring. Nysgerrigheden efter at se, hvordan andre mennesker lever og indretter sig, er ofte til stede. En aftentur med hunden efter mørkets frembrud byder på utilsigtede kig ind i villakvarterets private sfære.
Selv det mest velopdragne og høflige menneske kan falde for fristelsen og kan ikke lade være med at lade øjnene falde på genboens vinduer. Men betyder det noget?
Jeg har ikke noget at skjule
Et ofte brugt argument for at tillade et uendeligt antal kameraer i det offentlige rum er, at man “ikke har noget at skjule”. Med andre ord en forklaring, der er dybt fæstnet i vores protestantiske kultur. Det lader også til at være argumentet fra de mennesker, der vælger at bo i glashuse, hvor genboerne er meget tæt på, uden gardiner. Tanken bag de åbne facader er at opfordre til åbenhed og samvær og at skabe sammenhæng mellem ude og inde.
Antropolog Marie Stender har skrevet PhD-afhandling om at bo og arbejde bag glas. Hendes feltarbejde har bl.a været i bebyggelser som Schifters Kvarter på Holmen, Jutlandia Hus i Havnestad og Indiakaj-husene i Søndre Frihavn. En af de ting, hun fandt ud af, er, at beboerne skaber nye mentale ligusterhække som erstatning for gardinerne. Beboerne forklarer, at man godt må kigge ind, men ikke på menneskene derinde og kun i et kort øjeblik. Beboerne vinker til dem, der formaster sig til at stirre for længe. Arkitekterne bag glashusene havde forestillet sig, at folk ville være mere tilbøjelige til at opholde sig udenfor i områderne mellem husene, når nu der kom så stor gennemsigtighed, men det modsatte har været tilfældet. En beboer fortalte, at hun havde lagt sig ud på græsset en dag, men kun den ene gang: “Jeg følte mig overbegloet, selvom jeg godt vidste, at der ikke var nogen hjemme”, forklarede hun.
Marie Stender har skabt begrebet “Åbenhedens Dogmatik”. Hun forklarer: “Åbenhedens dogmatik rummer (...) et moralsk aspekt. Beboerne fortæller, at når nu arkitekturen er så åben, så ville det være synd og skam at skærme sig af med gardiner. Og gør man det, er det nok fordi, man har noget at skjule.” Vi er med andre ord tilbage til calvinisternes og protestanternes grundlæggende erfaring.
Der er dog grænser for åbenheden, for indsigten begrænser sig til stuer og køkken/alrum. Der er ikke fri indsigt til sove-
Fakta
I BEGYNDELSEN SÅ VI HVERKEN IND ELLER UD AD VINDUER. MAN HAVDE ET “VINDAUGA” I TAGET, SOM RØGEN KUNNE SLIPPE UD AD - ORDET BETYDER “TAG-ØJE”. DET ENGELSKE WINDOW KOMMER HERFRA.
DE FØRSTE GLASVINDUER KOM OMKRING ÅR 1000, VAR SMÅ
BLYINDFATTEDE, FARVEDE ROMBER (RUDER), OG DE BLEV BRUGT TIL AT SÆTTE FARVE PÅ DAGSLYSET I KIRKERNE OG SÅLEDES INDGYDE
RESPEKT FOR GUDS SKABERVÆRK.
GLAS BLEV FREMSTILLET VED, AT MAN PUSTEDE EN CYLINDER, SOM DEREFTER KLIPPEDES OP OG BLEV UDSTRAKT, MENS DEN STADIG VAR
VARM. DERAF DE STRIBER VI KENDER FRA GAMLE VINDUER.
"Vedattrækkeprojektudviklingen hjemtilosselverviistandtilat styrekvalitetenlangtmereaktivt."
MIA MANGHEZI,PROJEKTUOVIKLINGSOIREKTØRI PENSIONDANMARK
FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME
Mia
Manghezi, projektudviklingsdirektør i PensionDanmark:
"Det lange sigt for medlemmerne"
"Helt basalt udvikler vi ejendomme for at sikre et godt og langsigtet afkast til vores medlemmer. De seneste år har vi derfor valgt at flytte hele vægten til bæredygtigt byggeri, og alle profiterer af det: vi får et godt hus til slutbrugerne, vi får lave driftsomkostninger, vi får langtidsholdbar kvalitet og et godt bymiljø, og investeringen er bedre, hvis vi vælger at sælge.
For at kunne det, har vi trukket hele projektudviklingen hjem til os selv. Det har gjort os i stand til at styre kvaliteten langt mere aktivt. Bestiller man bæredygtighed under projektudviklingen, er det fordyrende og giver ikke nødvendigvis den bedste kvalitet. Det har en helt anden effekt, når vi selv er helt tæt på udviklingen af byggeriet og skal samarbejde med folk på byggepladsen, entreprenøren eller antropologen. Senest har vi udvidet afdelingen med to byudviklere, hvilket jeg ikke selv ville have forestillet mig for et år siden. Men vi har brug for de kompetencer for at arbejde bæredygtigt i den store skala.
Metoderne og udfordringerne udvikler sig meget hurtigt, og med vores tilgang er vi også hele tiden nødt til at se ud i fremtiden. I øjeblikket undersøger vi, hvordan bæredygtighed ikke bare kan måles men også mærkes af folk. Og så skal vi i gang med at udvikle nye værdikæder og forretningsmodeller til en fremtid, hvor hele genanvendelsesområdet kommer til at spille en meget større rolle. Tidligere var der et modsætningsforhold mellem afkast og bæredygtighed, men det er vendt til alles fordel."
"Smukkefrededeejendommeervoresinteresse,der kanfånytliv.Deterikkealtruisme,selvomdeter dejligt,atnogenglædesover,atdehusebevares."
ANDREAS JUST KARBERG,DIREKTØR OG MEDINDEHAVERAFKARBERGHUS
FOTO:THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME
Andreas Just Karberg, direktør og medindehaver af Karberghus: "Det skal være rigt på arv og åndelighed"
"Ejendommenskalvære fredet. Den skalvære smuk. Og den måmeget gerne have en spændende historie, før jeg overvejeren investering. Også skal den kunnebringes tilbage - ellerfremomman vil - for igen at få nyt liv. Det er ikkealtruisme, selvomdeter dejligt, atnogen glædesover, at de huse bevares. Det er en forretning, der skal løbe rundt, men det er også en privat ejetvirksomhed, som bygger på en basal glæde vedateje ogistandsætte privat ejendom, dererrig på arvog på åndelighed. Glædeersom bekendt den bedste motivation, ogselve processen iforbindelse med istandsættelsener dybt motiverende.
Det er en matematisk lov, at detaltid bliver dyrereat istandsætte enfredetejendom, endman forventer. Vihar aldrigoverholdtvoresførstebudgetter! Regnestykket kan lade siggøre, fordivi beholderejendommen og udlejer den.
En del investorer har brændt fingrene på frededeejendomme, nårde for eksempelharforventetat kunneomdanne erhverv tilboliger. Der kan væremegetvanskelige forhindringer forbundetmed det, ogjeggår selvi en lang bue udenom
ejendomme, hvor det ikkeermuligtat få fornuftig funktion frem. Pakhuse er eteksempel, for vinduernesætter en stor begrænsning for dagslys.
Karberghushar eksisteret i5 generationer, menvoreshistorie med frededeejendomme erkun 17 år gammel. Den startede som ettilfældigtmødemed en fredet ejendompå Højbro Plads. Skridtfor skridthar det udvikletsigtil ren kærlighed. Det forholder sigmed den slags bygninger som meden partner. Det kan godt være, at det ydre er interessant, men kærligheden opstår for alvor, når man kommer helt ind bag facaden."
"Vibygger, nårder er en ild, der brænder for noget. Når ideen er rigtig kan jeg se den for mig som et filmmanuskript med et tema. Det handler altid om former for liv i Aarhus. Det skal være lidt besværligt og helst ekstraordinært. Men der skal først og fremmest være en ide til noget, der kan et eller andet. Udgangspunktet er aldrig, at vi kan seøkonomisk fortjeneste først. Processen er omvendt. Hvis ideen kan noget særligt eller vigtigt, undersøger vi den og udvikler en businesscase.
Det gælder for alle vores projekter, at vi ikke kan gøre det alene. Andre skal ville projektet lige så meget som os. Det kan være kommunen, arkitekter, investorer eller andre. Vi kan til gengæld komme virkelig langt med de ekstra perspektiver, vi får på den måde. Vores projekter starter aldrig med formgivningen. De slutter med formgivningen. Så når vi kommer dertil, er der arbejdet virkelig grundigt med, hvad projektet skal kaste af sig til byen. Det giver mening at give noget tilbage til byen, jeg bor i, så indtil videre bygger vi kun i Aarhus. Måske skal vi en dag teste om ideerne også duer
andre steder, men lige nu passer det os godt at lægge al voresenergi her.
Vi arbejder altid med benspænd, som for eksempel: "Hvad er smertegrænsen for genbrugsmaterialer, når man bygger højt?" eller "Hvilken plan skal vi lavei Aarhus Havn, hvis vi programmerer bylivet og definerer byggefelterne derefter?" Nogle projekter er mere økonomisk bæredygtige end andre, ognogle projekter kræver en vis forretningsmæssigfilantropi. Men i langt de fleste tilfælde er en god ide også økonomisk interessant for andre. Det er ikkenok, hvis det kun er fedt for os selv".
,,Viskalbrændefornoget. Nårideenerrigtigkanjeg sedenformigsometfilmmanuskriptmedettema.
DethandleraltidomformerforliviAarhus."
RUNE KILDEN, BYUOVIKLER FOTO:PR
"Viskalaltsåkunneselangtidsholdbar værdipåflereparametre,førvibegynder atinteressereosforetprojekt."
MATTHIASSEIDENFAOENBUSCK, LEDENDE PARTNER I2LPROJEKTUDVIKLINGA/S
FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME
Matthias Seidenfaden Busck, ledende partner i 2L Projektudvikling A/S: "Tid og grundighed er med til at udvikle langstidsholdbare løsninger"
"Vi stiftede dette selskab for at gøre det muligt at bruge mere tid på at udvikle langtidsholdbare projekter i mere end rent økonomisk forstand. Vores projekterskal give et afkast, men de skal kunne mere end det. De skal skabe gode bymiljøer for lejerne og for de mange andre, der bruger byrummet. Der skal være en arkitektonisk kvalitet, der betyder noget for nogen. Vi skal altså kunne se langtidsholdbar værdi på flere parametre, før vi begynder at interessereos for et projekt, som vi gjorde på Nuuks Plads. Det giver en sund økonomi.
Tid spiller en stor rolle for vores forretningsmodel. Det kræver en større grundighed at udvikle langtidsholdbare løsninger. Hvert sted har sine egne træk. Tidligt i processen bruger vi for eksempel ekstra ressourcer på at få analyseret bymiljøer og byrum, så vi opnår meget stor forståelse for det sted, vi arbejder med. Gode blivende løsninger forudsætter, at de hænger sammen med den lokale kultur og stedets egen historie på den ene eller anden måde. Derfor er lokal forankring og åben dialog med for eksempel kommuner også af stor betydning i processen.
Der er god økonomi i at medtænke byplanlægningen, for de gode bymiljøer er afgørende for alle parter. Vi er i bund
og grund ejendomsudviklere, der har salg for øje, men vi sælger først, når produktet er ordentligt. Detskaber sundere økonomi, og så er det ganske enkelt sjovere end at skubbe huse rundt som stangvarer".
Clausen, investeringschef i NREP Denmark:
"Vi afsøger nye veje og udfordrer det gængse"
"Vi er motiveret af at skabe attraktive løsninger for slutbrugeren. Derfor arbejder vi grundigt med vores produkter og skaffer os ekstra viden om slutbrugerne og deres behov gennem for eksempel interview og fokusgrupper. Vi arbejder blandt andet en del med nye typer af boligfællesskaber og har fået indsigt i, at både børnefamilier og seniorer synes, det er attraktivt at bo sammen på tværs af generationer. Den indsigtspillede en afgørende rolle, da vi udviklede 'Plushusene',som er et moderne, serviceret bofællesskabskoncept til flere generationer.
Når jeg siger "produktet," mener jeg ikke kun husene. Vores tilgang er holistisk, for når man bygger et hus, skaber man også et byrum og et miljø for mennesker. Vores projekter skal give noget tilbage til omgivelserne og have en værdi, der er holdbar de næste 20, 30, 50, ja gerne 100 år. Vi ønsker, at voresprojekter er med til at forbedre det byggede miljø, hvor livskvaliteten er højere end før.
Voresambitioner hænger sammen med kulturen i NREP, som er drevet af altid at afsøge nye, bedre veje og udfordre de
gængse opfattelser hos os selv og i branchen. Det kan for eksempel være ved at stille spørgsmålet: "Kunne vi genbruge byggematerialer fra udtjente bygninger i hidtil uset omfang?" Det førte til Ressourcerækkerne i Ørestad, som vi udviklede sammen med Lendager Arkitekter og AG Gruppen. På den måde er innovation altid en del af vores tilgang til projekter i større eller mindre skala. Og bæredygtighed er et område, hvor vi specifikt gerne vil gå forrest og tage et ekstra ansvar".
"Vorestilganger holistisk,
fornårman bygger et hus, skabermanogsået byrumogetmiljø formennesker."
TOKECLAUSEN, INVESTERINGSCHEF INREPDENMARK
FOTO:THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME
"Viarbejdermedudgangspunkt ividen om co-living. Overforbrugkanerstattes medmegetklogereudnyttelseaf ressourcer viafællesskaber."
JESPER DAM, DIREKTØR OG PARTNER I BASECAMPSTUDENT APS
FOTO:THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME
Jesper Dam, direktør og partner i Basecamp Student ApS: "Vi vil løse et problem - senere finder vi ud af hvordan"
"Der har længe været et stort underudbud af studieboliger. Det undrede mig, at de større private aktører ikke angreb det problem, vi jo deler med det meste af Europa. Herhjemme har analysen nok været, at det var for besværligt at administrere, og mon ikke der også har været skelet til det naturgivne loft for lejeindtægten.
Jeg indledte et større researcharbejdesammen med 4 partnere, der henvendte sig med stregerne til et koncept fra England og USA. Det har vi udviklet, og vi står i dag på ryggen af filosofien bagco-living, som fulgte i kølvandet på den sidste økonomiske krise. Overforbrug kan erstattesmed megetklogereudnyttelse af ressourcer via fællesskaber.
Vi fårudviklet og skræddersyet arkitektur og møbler til de studerende det sted, hvor vi bygger, og vi holder ikke igen med moderne og gode fælles faciliteter. Vi involverer byen og ser på, om vi samtidig kan hjælpe med andre udfordringer som f.eks. i Lyngby, hvor man manglede forskerboliger. Det springende punkt i konceptet Basecamp er dog et skift i synet på de studerende. Vi ser dem ikke som lejere, men som gæster. Der er ansat et par managers på stedet, som sørger
for, at tingenefungerer, og at der er rart at være. Udvalgte beboere, kaldet BaseBuddies, holder ekstra øje med, at den enkelte studerende trives. Der bliver værnet om det sociale liv og de fælles områder. De studerende passer på stedet og bliver boende længe.
Det er meningsfyldt at arbejde i den rækkefølge, hvor man først sætter sig for at ville løse et problem og dernæst finder ud af hvor og hvordan. I min optik behøver der ikke at være en modsætning mellem at skabe afkast og at bidrage positivt til at skabe en forskel i samfundet for den enkelte. Som bygherre har man jo netop det privilegium at kunne bidrage med løsning af strukturelle problemer og at efterlade sig god arkitektur. Det mener jeg, man bør stræbe efter".
Freja-processen – Jonstruplejren
Freja sælger en ejendom er de fleste benspænd fundet og løst før et salg, så værdien bliver højere for både investorer og de berørte kommuner. I Jonstruplejren er Freja lige
nu
midt i den proces.
I april 2019 overtog Freja Jonstruplejren fra staten for at udvikle området og forberede det til et salg. Det militære anlæg fra 1953 blev bygget som uddannelsessted for Hæren, men efter færdiggørelsen af byggeriet blev det overdraget til Flyvevåbnet. Her uddannede man konstabler frem til 2000, og fra 1995 og frem til 2016 uddannede Flyvevåbnets Officersskole officerer til Flyvevåbnet. I dag lejer Rigspolitiet og Hjemmeværnet sig ind i nogle af bygningerne, der ligger bag et hegn uden egentlig adgang udefra.
Grunden ligger i skellet til et parcelhuskvarter i kanten af Jonstrup, en by i Ballerup Kommune med ca. 1200 indbyggere. Mod nord grænser lejren op til skov, der strækker sig hele vejen til Hareskoven og Søndersø. Mod øst ligger der marker og flere søer og mod vest den lille by, der er vokset rundt om først en vandmølle og siden et seminarium, hvis gamle bygninger i dag bruges til skoleklasser. Området er kuperet. Næsten en tredjedel er fredskov og må altså ikke ryddes.
Forsvaret er flyttet, og i Ballerup Kommune har det længe været planen, at der skulle bygges et nyt boligområde, når tiden var moden. Den plan synes også at ligge lige for med det rige landskab, en by at knytte an til og en placering blot 20 km fra København.
Stor interesse
Mange investorer har da også allerede vist interesse for stedet, så umiddelbart kunne man tænke, at der kunne gøres kort proces og forsøge at få salget i gang i en fart til højestbydende.
Sådan foregår det ikke hos Freja. Her er der en meget stærk bevidsthed om, hvor grunde og ejendomme kommer fra og
på hvilken måde, de bliver transformeret. Det er samfundets værdier, der bliver solgt for på ny at kunne give værdi til fordel for såvel investoren, lokalmiljøet og i sidste ende også statskassen.
”Vi føler et ansvar for at være grundige af hensyn til alle parter,” fortæller Klaus Thiberg. Han er den ene af to projektledere hos Freja, der helt frem til salget sørger for at drive processen og for at få belyst alle de forhold, der kan betyde noget for, hvad der kan bygges og hvordan. Det involverer et enormt antal samarbejdspartnere undervejs.
Nye forhold
Under den lange proces kan der mange gange dukke nye forhold op, der skubber til rammerne. Som et eksempel fortæller projektlederne, at der allerede fandtes skitser til en helhedsplan, for det var langt fra en nyhed i Ballerup, at Jonstruplejren skulle sælges.
I den nordligste del er der ikke fredskov, så fra starten havde kommunen en realistisk forventning om, at 70% af det areal kunne bruges til bebyggelse. En biolog i Ballerup Kommune undersøgte arealet nærmere. Det viste sig, at der her var en type natur, der skal beskyttes efter §3 i Naturbeskyttelsesloven. ”Muligheden for bebyggelse på det areal faldt altså fra 70% til 0 på et øjeblik som konsekvens af den dialog, men jo før de overraskelser kommer frem, des bedre er det,” siger projektets anden tovholder, Christian Nielsen. Han er både arkitekt og certificeret DGNB-konsulent og dermed specialist i bæredygtigt byggeri.
Detail forhold har betydning Under det tætte samarbejde med kommunerne har Freja mulighed for at få undersøgt relevante emner ekstra grundigt
afeksterne rådgivere. I Jonstrupernaturen så dominerende, at nogle afdeførsterådgivere,der blev kobletpå,var Planværkstedet,der udførerby- oglandskabsplanlægning.
Grundenblev kortlagt,ogderernuskaffet etdetaljeret overblik over naturtyperog særligekvaliteter.Derskjulte sig ogsåflagermusogstorevandsalamander. Beggeer fredede, sådererudsigttil et arbejde medatfindeudaf, hvordan en nylokalplankantagehøjde for det.
Undersøgelser af faktuelle forhold er en ting. Nogetandet erallede forhold, der dukkerop tiloverfladen i kontakten medomgivelserne. I Jonstrup grænser en privat lilleskole for eksempelheltop til grunden. Derer lidtuklarhed omkring skellet, somvil bliveløst. "Den direkte en-til-en dialog fåraf ogtilsmådetaljerfrem,man ikke nødvendigvisvarkommet itankerom på størremøder,"siger KlausThiberg. I dette tilfælde fik Freja atvide,atder af ogtil varproblemermed vandpå skolensarealpågrundafnabogrunden. "Det villevi ikkehaveopdagetudendendirektedialog."
Derer endnuet stykke vej, før kommunen nårfrem til at kunne vedtageen lokalplan, og Freja kan sælge. Lige nuer derflagermusene,derskalundersøges,ogsenerehenskal man for eksempelfindeudaf,omman kan udvikle LARtilen grund medsåmeget søogmose ilandskabet,som deter tilfældet.Dererfortidsminderne,naboerne,degeologiske forhold,trafikken, lejerne,deeksisterendebygninger og
Mange aktører og special ster er involveret at fjerne de ricisi, der kan være forbundet til en grund. Nogle af de væsentlige aktører er lokalmiljøet. Efterårets borgermøde trak mange interesserede til informationsmøde og vandretur på området.
Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe
adgangsforhold. Dererdearkitektoniskemuligheder,beboersammensætningen ogsidstmenikkemindstøkonomien.
Risici minimeres
For hveren sten,derblivervendt,kan derdukkenyeop. "Man kan opleve detsådan,atvibid for bidfinder begrænsningernei projektet," siger ChristianNielsen, "men reelt er detalle mulighederne,vi fårafdækket".
Når kommunen til sidstharvedtaget en lokalplan,ogarealet erblevet solgt,har investorerneen lang rækkeredskaber til atfådet bedstmuligeudaf projektet, fordialle risicier afdækket ellerløst. Ogdet er på en måde, hvorkommunen ogborgernemeget gerne skal kunne sesig selviplanen. "Hvis vi varligeglademed omgivelserne,villederskeettab af værdi på alleparametre,"siger KlausThiberg.Viharlige så megetgavn af samarbejdet somomvendt. Dialog ogsamarbejde ligger ivoresDNA".
I Jonstruplejrenerdet foren tidisærhåndteringafvand og fredede dyrearter,derskaludsættesfor nærmerevurderinger. Det kan være,derer oplagteløsninger,ogdetkan være,at udfordringen skalgribesan fraen helt anden vinkel. Uanset hvaddersker,vilde fremtidigekøberei hvert faldværebedst muligt klædtpå.
Omalt går snorlige, vil Ballerup Kommune kunne vedtageen nylokalplan i2021.
Freja-processen – Jonstruplejren
AF JOURNALIST EVA ØRUM
Når man ser Jonstruplejren fra luften er det også et billede af, hvor mange problematikker, der skal løses - og hvor mange aktører, der samlet set bidrager til hele forarbejdet, der går forud for salget af en grund. Flere vil
støde til på vej mod kommunens lokalplan og til sidst frem mod det endelige salg.
Kommunale forvaltninger
Flere forskellige forvaltninger i Ballerup Kommune bliver som det allerførste involveret i processen. Her er viden om befolkningsudvikling, boligbehov, kultur, institutioner, miljø, lokal infrastruktur og byudvikling og særlige forhold i kommunen. Der skal laves en ny lokalplan for Jonstruplejren, så i dette projekt er kommunen også den myndighed, der til sidst bestemmer, hvordan rammerne for det nye boligområde skal være.
Grundejere i skellet
Freja sendte tidligt brev med information og et direkte nummer som kanal til de beboere, hvis grund grænser direkte op til hegnet om Jonstruplejren, så tvivl kan tages i opløbet.
Arkæologi
Kroppedal Museum har blandt andet ansvar for arkæologi og fortidsminder i området og har undersøgt grunden. I jorden under fredskoven kan der være arkæologiske fund. Umiddelbart op til grunden er der registreret en stengrav fra ca. 3.000 år f.kr. Der er en fredningslinie på 100 meter rundt om stengraven. Det griber ind i Jonstruplejren, hvor planen kommer til at tage højde for det.
Lilleskolen
En privat lilleskole, Ballerup Ny Skole, grænser op til grunden. Der er trafikale udfordringer foran, så skolen har foreslået, at trafik til og fra skolen kan ledes gennem det nye byområde. Ønsket forbliver på Frejas tegnebræt, da muligheder vil kunne vise sig efterhånden som projektet bliver konkretiseret, hvis privatskolen lykkes med at skaffe finansiering.
Landskabsplanlægning
Planværkstedet fungerer som tætte rådgivere for Freja og dermed også kommunen. Hele grunden og dens potentialer er kortlagt i en landskabsplan, hvor blandt andet hele 11 typer natur er blevet identificeret. Det vil kunne give et stærkt afsæt, når der senere skal udvikles mulige svar på, hvordan den nye plan skal udvikles.
Naboer
Alle indbyggere er blevet inviteret til indledende borgermøde med både ansatte fra Freja og fra Ballerup Kommune. Dermed blev der skabt grund for mere dialog i nærmiljøet. Lejren har i mange år levet sit eget liv ved siden af byen, så det er de færreste borgere, der har en tilknytning. Til gengæld kan der blive udsigt til ny adgang til at opleve den rige natur, hvor der en dag kommer til at bo nye naboer.
AF JOURNALIST THOMAS ENDELT
Cortex Park, en del af Campus Odense, er et af Danmarks mest ambitiøse udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv.
Da Freja ejendomme overtog det store landbrugsareal syd for Odense i 2006, var der tale om bare marker med blandt andet det billedskønne Moseskov og Syddansk Universitet blandt de nærmeste naboer.
I dag summer det af liv i det store område, der er blevet navngivet Cortex Park, og som er blevet en ny og yderst eftertragtet bydel for viden- og service-virksomheder, der ønsker at være med, hvor det sker inden for teknologi, forskning og innovation.
Cortex Park er en del af Campus Odense, som er et af Danmarks mest ambitiøse udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv. Der investeres mere end 20 milliarder kroner i at skabe et innovativt miljø i europæisk topklasse, som udover Cortex Park også omfatter Syddansk Universitet, det nye supersygehus OUH, Nyt SUND, Syddanske Forskerparker og University College Lillebælt.
Etapevis udvikling
Hele udviklingen af Cortex Park er foregået i tæt samarbejde med Odense Kommune. Det fortæller Frank Helner Venset, projektleder i Freja ejendomme: “Cortex Park er udviklet over fire etaper med tre lokalplanprocesser. Vi har haft et rigtigt godt, tæt og konstruktivt samarbejde med Odense Kommune, som har været meget ambitiøse og målrettede i deres ønsker om at udvikle en forskerpark i topklasse. I dag er det kun det sidste areal i øst, der står urørt hen. Men det er kun et spørgsmål om tid, før også dette område udvikles, og lokalplanprocessen for arealet er da også i proces i Odense Kommune, og den forventes vedtaget i starten af 2020. Vi oplever løbende en stigende interesse for at bygge i Cortex Park, og i dag er der kun ganske få byggeretter tilbage”. Senest har PFA i november 2019 offentliggjort købet af to
grunde. Her går man igang med at bygge to ejendomme på henholdsvis 11.500 m2 og 5.500 m2, der skal indeholde flerbrugerkontorer, hvor flere virksomheder deler kontorer og faciliteter. Der er forventet indflytning 2021/2022.
Videnby og boliger
Cortex Park er på alle måder en varieret bydel - både arkitektonisk og i forhold til de daglige brugere og ejerformer blandt boligerne. I skrivende stund er nye boliger under opførelse, og når de engang står færdige, føjer de sig til en lang række af både private boliger, almene boliger, kollegieboliger samt dagligvarehandel i Cortex Park. Når området er fuldt udviklet, vil Cortex Park indeholde ca. 200.000 etagemeter fordelt på 70% erhverv herunder hotel og 30% boliger. Det forventes, at der i Cortex Park skabes omkring 6.000 permanente arbejdspladser.
Omtrent midt i Cortex Park finder man Videnbyen, som er en del af Syddanske Forskerparker. Videnbyen er et moderne innovationshus for både forskere, virksomheder og studerende, og tilbyder blandt andet prototypelaboratorier, kontorhotel, inkubationsmiljøer, møde- og konferencefaciliteter samt café. I Videnbyen bor unge startup-virksomheder side om side med mere etablerede virksomheder og investeringsselskaber, hvilket giver mulighed for tværfaglig sparring og samarbejde til daglig og i forbindelse med husets netværksarrangementer.
Som prikken over i’et kommer bydelens mange daglige beboere og brugere i fremtiden til at have kort vej til letbanen. Fra 2021 kommer Odense Letbane nemlig til at gå tværs igennem bydelen, der får sin egen station ‘Cortex Park’ på Campusvej, centralt i bydelen.
Udenfor Vedbæk i et naturskønt område omkranset af fredet skov, engdrag, mose og sletter finder man Henriksholm. Den smukke ejendom har i løbet af godt 200 år både huset nogle af landets store kulturpersonligheder, den tyske besættelsesmagt og senere dele af det danske militær. I dag fremstår området som en lille landsby med blandede, eksklusive boliger
Den imposante ejendom, Henriksholm, har levet en omskiftelig tilværelse. Der blev første gang opført en bygning på stedet i 1795 af løjtnant Henrik Stambou, men den brændte ned i 1909, hvorefter den hovedbygning, vi kender i dag, blev opført i nationalromantisk nybarok stil to år senere. I 1892 blev ejendommen overtaget af den jødiske handelsfamilie, Melchior, der oprindeligt kom fra Hamborg, men som flyttede til København i midten af 1700-tallet. Melchior-familien nød stor succes med deres købmandsimperium, der strakte sig over hele verden og som udover Europa inkluderede Canada, Australien og Dansk Vestindien. Grosserer Carl H. Melchior var ikke blot en succesfuld forretningsmand, men også en dedikeret sportsmand, og udover at yde økonomisk støtte til idrætslivet og sportsstævner, anlagde han på Henriksholm en boldbane i herregårdshaven, der var modelleret efter engelsk stil, hvor unge fra lokalområdet kunne modtage undervisning i cricket og fodbold. Den kulturelt interesserede Melchior-familie var desuden kendt for at samle nogle af datidens berømtheder, eks. Niels Bohr, til saloner på Henriksholm.
Kompleks historie
Under besættelsen måtte Melchior-familien flygte til Sverige, hvorefter Henriksholm levede en omskiftelig tilværelseblandt andet som hjemsted for den danske afdeling af Hitlerjugend. Men i slutningen af 1960erne blev ejendommen overtaget af det danske militær, og i de efterfølgende årtier husede ejendommen Flyverkommandoen, Forsvarsstaben og Forsvarskommandoen, indtil Freja ejendomme i 2009 fik ansvaret for at udvikle og sælge Henriksholm.
Da Freja ejendomme overtog Henriksholm var det en ejendom som osede af historie og som med sin smukke placering ved den fredede Maglemose og det bakkede moræne-landskab havde et indlysende potentiale, man ikke oplever hver dag.
Efter overtagelsen fulgte en proces der strakte sig over halvandet år, hvor Freja ejendomme stod i spidsen for udvikling af området. Her blev områdets muligheder kortlagt og et tæt samarbejde med Rudersdal Kommune igangsat.
Samarbejde på tværs
På baggrund af en masterplan, som Rudersdal Kommune havde fået udarbejdet for området, præsenterede kommunen og Freja ejendomme med Niras som rådgiver en rammelokalplan og et landskabskatalog, som fastlagde de overordnede rammer for udviklingen af området og som blev vedtaget i 2011.
Samme år gennemførte Freja ejendomme en arkitektkon-
kurrence, som blev vundet af Svendborg Architects og LIW Planning. De udviklede i samarbejde med Freja ejendomme og Rudersdal Kommune et boligprojekt for Henriksholm, som dannede grundlag for det videre samarbejde. Sammen med Rudersdal Kommune og ejendomsselskabet Kongeegen A/S, der købte 75% af ejendommens areal svarende til cirka halvdelen af byggeretterne, fulgte der nu to etaper af udarbejdelse og vedtagelse af lokalplaner og efterfølgende byggemodning og byggeri af boliger foretaget af Kongeegen A/S. Som kronen på værket renoverede de hovedbygningen og omdannede den til otte eksklusive lejligheder, der viste sig særligt interessante for seniorer. Det samme kan siges om de 13 gårdhavehuse de opførte, imens de 48 nye rækkehuse i højere grad har tiltrukket børnefamilier
Nyt hjem til alle I 2016 kunne Freja ejendomme så meddele, at man havde solgt det resterende areal til NCC, hvilket inkluderede den 12.000 etagemeter store ottetalsbygning, som har huset Forsvarskommandoen, og hvorfra den samlede danske koldkrigsindsats blev ledet, samt en treetagers underjordisk bunker, hvorfra det danske luftrum blev overvåget. Efter en lokalplanproces påbegyndte NCC opførelsen af 150 familieboliger, hvor en fjerdedel af dem er almene boliger i etagebyggeri, imens resten er rækkehuse. Dette arbejde stod færdigt i 2019, og udviklingen af Henriksholm fra nedslidt militærområde til attraktivt boligområde var dermed fuldført.
I den sidste lokalplan blev der også reserveret et byggefelt på 1000 etagemeter til et kommende museum for en række stenaldergrave, der er fundet omkring Vedbæk, således at de berømte Vedbæk Fund kan få et nyt hjem på Henriksholm.
Rune Christiansen, projektleder i Freja ejendomme siger: “Udviklingen af Henriksholm har strakt sig over næsten 10 år, og vi har haft et fantastisk samarbejde med både Rudersdal Kommune, rådgiverne og de to købere, Kongeegen og NCC. Der var i begge forløb enighed om, hvilken retning vi skulle gå med Henriksholm, og jeg tror alle var ret begejstrede for de muligheder, der fandtes på Henriksholm. Efter et noget tumultarisk liv for den gamle ejendom er det lykkedes at bringe Henriksholms hovedbygning tilbage til fordums storhed og samtidig bygge nye boliger omkring, der passer ind i stedets ånd og med respekt for den smukke natur.”
AF JOURNALIST KIRSTEN DINESEN
Som statsligt aktieselskab er der en fin balance mellem at tjene (penge) til fællesskabet og lytte til politikerne. Formand Søren Johansen bringer os i et interview ind i maskinrummet for Frejas ledelse.
Du er kendt som principfast - hvilke grundlæggende principper synes du, der er de vigtigste for en virksomhed som Freja?
“Ordentlighed - især i det, der på mundret dansk kaldes "good governance". Statsligt ejede virksomheder som Freja har en særlig forpligtelse, fordi vi er ejet af alle danskere. Vi skal tage hensyn til alle interessenter - ligesom vi skal sørge for, at de ejendomme, vi sælger, bliver brugt til ordentlige formål. Det må være i alles interesse, at staten tjener penge, og at pengene bliver brugt til samfundets bedste. Vores opgave er at bidrage til den proces.
Et af de steder der ofte opstår diskussion er, når vi taler kulturarv. Hvor går grænsen, hvor vi på den ene side skal sikre, at ejendommen bliver solgt bedst muligt, til bedst mulige ejere - men samtidig skal sikre, at vi som virksomhed leverer et resultat.”
Men hvem bestemmer egentlig, hvilke ejendomme der skal sælges?
“En væsentlig del af good governance er, at det ikke er vores beslutning, at ejendommen skal sælges. Vi agerer
reaktivt i forhold til det politiske niveau, det vil sige Finansudvalget, der tager beslutningen om, at ejendommen skal sælges. Det er altid en politisk beslutning. På den måde er vi et selskab, der er ejet af staten - men vi er ikke en del af staten.
Vi møder naturligvis nogle gange frustrationer i lokalområdet; Hvorfor flyttes den ene eller den anden statslige institution. Vi er ikke dem, der lukker institutioner. Det er en politisk og statslig beslutning. Vores opgave som udviklingsselskab er netop at skabe nyt liv og måske nye arbejdspladser.”
Men kan det ikke meget hurtigt komme til at handle om penge og kun penge?
“Vi arbejder under den danske aktieselskabslovgivning, og det er klart en fordel, når staten driver kommercielle aktiviteter. Vi undgår, gennem de selskabsretlige regler, at der bliver lagt et politiske pres eller pres fra særinteresser, fordi vi er altid forpligtede til at træffe en kommerciel sund beslutning ud fra de selskabsretlige regler.
Netop det faktum, at det sker under de regler, skaber en stor tryghed både i Finansministeriet, hos borgmestre og lokale
"Den vigtigste ledelsesmæssige værdi for Freja er ordentlighed", siger bestyrelsesformand Søren Johansen. "Vihar en særlig forpligtelse, fordivi er ejet af alle danskere".
Foto: Wilfred Gaschau
Hvorfor ikke bare sende salget af statens ejendomme i udbud?
“Så ville staten ikke tjene så mange penge, som de gør i dag. Freja skaber jo en fantastisk værditilvækst til de ejendomme der sælges, ved at udvikle dem.
Som professionel bestyrelse ser vi jo på, hvordan Freja drives. Her er det et vigtigt princip, at der skal kunne være en passende skalering af, hvad Freja skal kunne internt og i samarbejde med eksterne eksperter. Omsætningen pr. medarbejder er ekstremt høj, og medarbejderne er gode til at skabe en stor værdiforøgelse ved at udvikle ejendommene.
Frejas kernekompetencer er i vid udstrækning at skulle kunne fungere i samspil med staten. De skal være i verdensklasse til planprocesser og samarbejde med lokale myndigheder. Kompetence til at drive meget store og langstrakte processer er helt afgørende og så naturligvis kreative til, gennem arkitektfaget og ejendomssalg, at kunne se muligheder i ejendommene.”
Hvordan er samarbejdet med Finansministeriet?
“Nu kommer jeg jo fra det private erhvervsliv. Det har været en helt fantastisk oplevelse at se, hvordan embedsværket arbejder. Jeg har en dyb respekt og taknemmelighed over for det hårde arbejde, der bliver lagt i ministeriet for at forvalte fællesskabets midler. Det har virkelig været et privilegium, der har styrket min tiltro til vores fælles system.”
Du har, som erklæret konservativ, været bestyrelsesformand under både borgerlige og socialdemokratiske ministre?
“Ministre er alle forskellige, men et fællestræk har været, at jeg ikke har oplevet, at der blev taget partipolitiske beslutninger, og at de har respekteret Frejas selskabskonstruktion.
Og det gælder begge sider af det politiske univers. Der har været en klar forståelse af, at Frejas opgave er at skabe bedst mulig værdi for fællesskabet.”
Hvordan mener du, at den indflydelse, man har som bestyrelsesformand, bedst forvaltes?
“Den grundlæggende og primære rolle er at sikre, at virksomheden har den rigtige direktion og den rigtigt sammensatte bestyrelse. Som bestyrelse kan vi være med til at sætte retningen og sikre, at der er styr på eksekveringen af den besluttede strategi. Jeg skal simpelthen sørge for, at der er orden i penalhuset.
Det er ikke formanden og bestyrelsens rolle at eksekvere. Det er direktionen, der leder. Derfor ser jeg min rolle som bestyrelsesformand som mere facilitator og sparringspartner og hjælpe til, når nødvendige beslutninger skal træffes.
Man skal altid huske, at det er direktion og medarbejdere, der lever og ånder 24/7 for virksomheden. Derfor skal bestyrelsen heller ikke blande sig i detaljerne. Det er utroligt at se, hvordan arkitekter og ejendomsfolkene kan løse gordiske knuder og se muligheder, der skaber aktivitet samtidig med, at autenticiteten bevares. De kan se nogle ikke-lineære sammenhænge, som jeg slet ikke har øje for.
På et punkt adskiller Frejas bestyrelse sig ved, at vi godkender alle transaktioner. Dvs. både de ejendomme der bliver skudt ind, og de salg, der bliver foretaget efter indstilling fra direktionen. På de store, langstrakte projekter, som f.eks. Værløse Flyvestation eller Jernbanebyen, er det en mere iterativ proces, hvor bestyrelsen løbende orienteres, vi kan komme med indspark osv. Det er også derfor fagligheden i bestyrelsen er så vigtig. Der skal være en bredde af både arkitektfaglig, finansiel viden, viden om ejendomssalg osv”.
„Al den værdi, Freja skaber gennem udvikling og salg af ejendomme, ryger tilbage til aktionærerne og dermed til staten.“
SØREN JOHANSEN, FORMAND FOR FREJA’S BESTYRELSE
Det ervemodigtat sige farve , og samtidighardet været etprivilegium at væreendelaf Frejas fantastiske udvikling. Man kan sige, atjeg tagermin egengovernance-medicin. BestyrelsesformandSørenJohansen træder tibagei forbindelsemed statensgovernanceprincip omrotation i bestyrelser. Foto: Wilfred Gaschau
Portræt
AF JOURNALIST KIRSTEN DINESEN
Søren Johansen har været formand for Freja ejendommes bestyrelse siden 2009 og stopper i foråret, som følge af rotationsprincippet.
“Min rolle som bestyrelsesformand er begrænset til at hjælpe direktionen og bestyrelse. Nu har vi gennem rotationsprincippet fået skiftet hele bestyrelsen ud med fagligt stærke kompetencer, vi har en god direktion, og alt er i en god gænge. Derfor er det også det rigtige tidspunkt at gå på”, fortæller Søren Johansen.
Den juristuddannede advokat startede som medlem af bestyrelsen allerede i 2007, da han fungerede som managing partner for advokatvirksomheden Kromann Reumert. Søren Johansen har i dag rigtig mange bestyrelsesposter som et naturligt følge af, at han i 2011 blev managing partner for kapitalfonden Altor, der dækker alt fra store industrivirksomheder til start-ups og shipping.
Governance principper
Søren Johansen stopper i Frejas bestyrelse for at følge governance principperne: “Jeg har da også en indre modvilje mod at gå. Det er vemodigt at sige farvel, samtidig har det været et privilegium. Jeg er også en stærk tilhænger af, at staten har et governance-princip for rotation i bestyrelser. Jeg har selv siddet med til høringer og har peget på dette princip i forbindelse med revisionen af governance-reglerne for virksomheder, som staten ejer. Man kan sige, at jeg tager min egen governance-medicin. Og det er jeg glad for.”
Søren Johansen har i tidligere interviews betegnet sig som en insecure overachiever. Han virker bestemt ikke usikker, men har en behageligt afslappet ydmyghed og interesse for andres viden og holdninger. Jeg er jo et jeans-menneske, der er endt i jakkesæt, konstaterer han lidt træt, efter at fotografen har rettet på jakkesæt, skjorte og sokker samtidig med, at der både fotograferes og interviewes. En Lyngbydreng, der siden sin pureste ungdom har været passioneret optaget af jura og derfor foretrækker at bruge sine ellers meget eftertragtede kompetencer i tænketanken for menneskerettigheder, Justitia. Søren Johansen stiller gerne op til en diskussion om de grundlæggende principper for retsstaten - eller om good governance.
Juraen fylder meget i Søren Johansens sjæl, og derfor virker det kun naturligt, at hans daglige virke sker fra Rosenborggade, hvor jurastudiet i sin tid havde til huse. En statslig ejendom, der er solgt og med en arkitektur, han holder af. Han er ikke bleg for at indrømme, at han kan have svært ved at se kvaliteten i nogle former for moderne arkitektur “men jeg har lært virkelig meget af arkitekterne”, anerkender han. “Jeg kan godt lide alt det gamle - og jeg elsker ejendomme, hvor der har været en bestemt aktivitet. Det har været så interessant at følge udviklingen af de mange domhuse og arresthuse, der blev nedlagt efter domstolsreformen. Sådan noget som Augustenborg Sygehus, Landsarkivet på Nuuks Plads eller for den sags skyld Flyvestation Værløse. At se projekter blive udviklet for at komme i brug er fantastisk”.
Samspillet med ledelsen
I Freja ejendommes ledelse er man glad for den aktive formand, som virksomheden har nydt godt af i 10 år. “Søren Johansen har drevet Freja ejendomme som var det en børsnoteret virksomhed, med en meget høj faglighed og en høj integritet”, bemærker direktør Karen Mosbech. Freja ejendomme er et aktieselskab, og i sagens natur skal det drives efter de regler, der er for aktieselskaber. Der er nu sat en proces i gang for at finde en ny formand. Man regner med, at det bliver afgjort inden sommerferien. “Søren har helt afgjort været en vigtig sparringspartner, som jeg har lært enormt meget af. Som chef har jeg nydt godt af en gensidig tillid og respekt”, udtaler Karen Mosbech, der ser frem til samarbejdet med den nye formand.
En ære og pligt
På spørgsmålet om hvad nu, er Søren Johansens svar både en konstatering af, at han har mere end rigeligt, men især at han også får lidt mere tid til at tage sig af hans hjertesag: retssikkerhed for socialt udsatte. “Jeg er skruet sådan sammen, som god gammel konservativ, at hvis samfundet beder mig om at gøre en indsats, synes jeg det både er en ære og en pligt at kunne gøre fyldest for samfundet. Jeg ved godt, at det kan lyde totalt gammeldags. Men jeg vil hellere tjene vores fællesskab end at have en karriere som professionelt bestyrelsesmedlem”, slutter han.
Fotoreportage
Tæt på centrum og alligevel helt sit eget sted. Jernbanebyen er nok det sidste gamle industrikvarter tæt på Københavns centrum, der nu udvikles til en helt ny bydel. De rå, industrielle bygninger og nøgne jordstykker sætter gang i drømmene om, hvordan en ny bydel kan se ud, og de fortæller en historie om, hvordan der engang så ud. Men de fortæller ikke hele historien.
Når man i dag går rundt i det 400.000 kvm. store, centralt beliggende industriområde mellem Vasbygade, Enghavevej og Ingerslevsgade, kan det føles utroligt at tænke på, at her engang kommer til at bo og arbejde flere tusinde i, hvad der bliver fremtidens bydel, og som allerede er døbt Jernbanebyen. Hvorvidt fantasien skal på overarbejde eller ej for at fremmane dette urbane fremtidsscenarie, afhænger i høj grad af, hvor du befinder dig i området. Nogle steder er det ganske let at forestille sig spændende boliger og moderne kontorlandskaber flettet ind i grønne arealer og tidssvarende og brugervenlig infrastruktur. Andre steder skal arkitektbrillerne måske pudses en ekstra gang og fantasien hjælpes lidt på vej, før man ser en moderne bydel for sig.
Sjældent potentiale
Beder man Carsten Rasmussen, direktør i Freja ejendomme,
om at vurdere områdets potentiale, er budskabet meget klart: “Hele det her område på 400.000 kvm., som engang bliver til Jernbanebyen, har et potentiale, man kun sjældent oplever. Det skyldes både størrelsen, placeringen midt i byen og den omkringliggende infrastruktur. Jeg ser det som en stor kvalitet, at der er meget forskellige områder og stemninger på det store areal. I den østlige del oplever man jo et reelt miljø med ældre DSB-bygninger, små veje og grønne områder, og i den vestlige ende er området meget bart. Det, som skal knytte områderne sammen, er en sammenhængende grøn struktur, hvor de forskellige rumlige potentialer i området på hver sin måde understreges af aktive byrum. Men når man skal bygge en bydel op fra bunden, er det vigtigt at have kvarterer med meget forskellige identiteter, så på den måde er dette faktisk et rigtig godt udgangspunkt for at bygge en kompleks bydel med høj diversitet i udtryk og boligmasse”.
