M AT E R I A L T ÉC N I CO G R AT U I TO
PROBLEMAS NA OBRA: QUANDO COBRAR A CONSTRUTORA Sinais de vícios construtivos, registros que valem como prova e os cuidados essenciais antes de reclamar — para não perder o direito por falha de forma ou de prazo.
Vícios aparentes × vícios ocultos — e por que a diferença importa Prazos e garantias: CDC, Código Civil e normas ABNT Como registrar e notificar sem enfraquecer sua posição
Edição Agosto/2026 filipemachadoengenharia.com
ENTENDA SEU DIREITO
Todo imóvel novo tem garantia — mas ela não espera por você Imóveis entregues por construtoras e incorporadoras têm garantias legais e contratuais que cobrem desde defeitos de acabamento até problemas estruturais. O que a maioria dos compradores e síndicos não sabe é que esses direitos têm prazos e exigem forma: reclamação registrada, protocolo, prova técnica. Quem reclama por telefone, conserta por conta própria ou deixa o tempo passar costuma perder — mesmo tendo razão.
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Vícios aparentes Defeitos perceptíveis de imediato (acabamento, revestimentos, esquadrias). No regime do CDC, o prazo para reclamar é de 90 dias a partir da entrega (art. 26) — por isso a vistoria de recebimento é decisiva.
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Vícios ocultos Problemas que só se manifestam com o uso — infiltrações, fissuras evolutivas, falhas de impermeabilização. O prazo conta a partir do momento em que o defeito se torna evidente, e a prova da data é responsabilidade de quem reclama.
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Solidez e segurança: 5 anos de responsabilidade O Código Civil (art. 618) responsabiliza o construtor por 5 anos pela solidez e segurança da edificação. Além disso, a NBR 15575 define vida útil mínima dos sistemas e o manual do proprietário (NBR 14037) detalha garantias por item.
C U I DA D O C O M A M A N U T E N Ç Ã O
Garantia pressupõe manutenção em dia. Se o condomínio não comprova as rotinas do manual do proprietário e da NBR 5674, a construtora tem defesa pronta para negar a cobertura — mesmo em vícios reais.
QUANDO COBRAR A CONSTRUTORA
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Sinais de vícios construtivos O Q U E O B S E R VA R N O I M Ó V E L E N A S Á R E A S C O M U N S
Nem toda anomalia é vício da construtora — e nem toda fissura é estética. Estes sinais justificam investigação técnica: Fissuras e trincas que evoluem, se repetem em vários pavimentos ou aparecem inclinadas/em escada. Infiltrações recorrentes em fachada, cobertura, garagem ou áreas molhadas — especialmente após chuvas. Desplacamento de revestimento de fachada, som cavo em cerâmicas ou pedaços que se soltam. Umidade e mofo persistentes mesmo com ventilação adequada. Falhas de impermeabilização: manchas no teto da garagem, borbulhamento de pintura, eflorescências. Portas e esquadrias desalinhando, pisos deformando ou trincando em áreas extensas. Problemas repetitivos de instalações: entupimentos crônicos, quedas de energia, pressão de água irregular. Corrosão precoce: armaduras expostas, ferragens oxidadas, esquadrias deteriorando antes do esperado.
R E G R A P R ÁT I C A
Defeito que retorna após reparo simples quase nunca é problema de manutenção — é sinal de causa não tratada, e causa não tratada costuma ser vício de projeto ou execução.
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Registros e cuidados antes de reclamar C O M O C O N S T R U I R S U A P R O VA
A diferença entre uma cobrança atendida e uma negativa costuma estar na qualidade do registro — não na gravidade do defeito. Fotografe e filme cada anomalia com data e localização, e repita o registro periodicamente para demonstrar evolução. Abra chamado formal na assistência técnica da construtora para cada item, guardando número de protocolo e resposta. Reúna o manual do proprietário / manual das áreas comuns e identifique o prazo de garantia de cada item afetado. Comprove a manutenção realizada: contratos, relatórios, notas e o plano de manutenção (NBR 5674). Não execute reparos por conta própria antes de registrar e notificar — o conserto destrói a prova e pode anular a garantia. Notifique por escrito (e-mail com confirmação, carta com AR ou cartório), descrevendo defeitos, protocolos e prazo de resposta. Se a resposta for negativa ou o reparo, paliativo, contrate laudo técnico de engenharia apontando causa, origem e nexo com a construção. Guarde tudo em dossiê organizado por item: ele instruirá a negociação — ou a ação judicial, se necessária.
O E R R O Q U E M A I S A N U L A D I R E I TO S
Aceitar reparos paliativos sucessivos sem registrar a reincidência. Cada 'remendo' sem protocolo reinicia a conversa do zero — enquanto os prazos continuam correndo.
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MOMENTO DE AGIR
Quando a cobrança deve escalar 1
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A construtora não responde ou nega sem vistoria Silêncio ou negativa genérica após notificação formal já justifica laudo técnico independente e, na sequência, cobrança qualificada.
O defeito reincide após reparo da assistência técnica Reincidência documentada é prova de que a causa não foi tratada — e fortalece muito a posição do condomínio ou proprietário.
Há risco à segurança ou à saúde Desplacamento de fachada, fissuras estruturais, infiltrações em instalações elétricas: nestes casos, a atuação técnica e jurídica deve ser imediata.
O prazo de garantia do item está terminando Perto do fim da garantia (ou dos 5 anos do art. 618), a prioridade é registrar tecnicamente tudo — laudo emitido dentro do prazo preserva o direito.
A negociação exige números Para converter defeitos em valores (reparação ou indenização), é o laudo de engenharia que quantifica custos de recuperação com referência de mercado.
ASSISTÊNCIA TÉCNICA JUDICIAL
Se o caso virar processo, o condomínio ou proprietário pode (e deve) contar com assistente técnico próprio para acompanhar a perícia judicial — é ele quem garante que a prova técnica conte a história completa.
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PRÓXIMO PASSO
Suspeita de vício construtivo? Transforme o problema em prova. Nossa equipe atua há mais de 14 anos em laudos e perícias de engenharia envolvendo construtoras — do primeiro registro à assistência técnica judicial. São mais de 1.200 laudos e pareceres emitidos.
Laudo de vícios construtivos com causa, origem e nexo técnico Auditoria dentro do período de garantia — antes que os prazos expirem Notificação tecnicamente fundamentada à construtora Assistência técnica judicial em perícias e disputas
Quanto antes o problema vira documento técnico, maior a chance de resolver sem processo. Fale com a nossa equipe.
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Filipe Machado — Consultoria Estratégica de Engenharia. Laudos, perícias, auditorias técnicas, inspeções prediais e gestão de obras. Este material é gratuito e de caráter informativo; não substitui a avaliação de um engenheiro habilitado para o caso concreto. Distribuição livre desde que mantida a integridade do conteúdo e a indicação de autoria.