Issuu

Boken gjør leseren godt rustet til å møte problemstillingene den statiske tingsretten byr på. Denne andre utgaven bygger videre på førsteutgaven med tittelen Tingsrett før eksamen.

Theodor Karlsen er stipendiat ved Institutt for offentlig rett, Universitetet i Oslo. Han skriver doktorgrad i rettskildelære og underviser i fast eiendoms rettsforhold, juridisk metode og miljørett. Karlsen har tidligere vært advokat i Advokatfirmaet Haavind, universitetslektor på timebasis ved Universitetet i Oslo og redaktør i Jussens Venner.

Tingsrett En innføring

Hovedtemaene er eiendomsrettens nærmere innhold og grenser, strandretten, sameie, servitutter, naborett, hevd og allemannsretten. Flere av disse temaene er enten regulert i ulovfestet rett eller bygger på knappe lovtekster. Fremstillingen fremhever de viktigste rettskildene og hensynene man må ha oversikt over for å kunne anvende reglene i praksis, og gir leseren illustrasjoner der disse forenkler. Enkelte problemstillinger som er særlig relevante, er mer inngående drøftet.

Theodor Karlsen

Boken tar for seg sentrale temaer i statisk tingsrett, begrenset til spørsmål om fast eiendom, og legger stor vekt på å forklare sammenhengene i faget.

2. UTGAVE

ISBN 978-82-450-6041-6

Theodor Karlsen

Tingsrett En innføring

2. UTGAVE

Last ned en digital utgave (PDF) av boken her: https://metodeogokonometri.fagbokforlaget.no I den digitale utgaven som du enkelt kan bevege deg rundt i, finner du klikkbare lenker som demonstrerer modeller og formler og har lenker til mer stoff. Du må logge deg inn for å få tilgang til den digitale utgaven. For å aktivere den, må du registrere e-koden som du finner ved å skrape her:

Du bruker koden til å sette opp konto for tilgang på https://metodeogokonometri.fagbokforlaget.no Koden er aktiv i seks måneder fra du tar den i bruk. Når du er innlogget kan du lese og/eller lagre PDF-filen. Ikke del din unike bokkode med andre. Tilgang til den digitale utgaven vil da bli stengt.

T IN GSRETT EN I NN FØ RING

Theodor Karlsen

TINGSRETT EN INNFØRING

2. UTGAVE

Copyright © 2026 by Vigmostad & Bjørke AS All Rights Reserved 2. utgave 2026 / 1. opplag 2026 ISBN: 978-82-450-6041-6 Grafisk produksjon: John Grieg, Bergen Omslagsdesign ved forlaget Omslagsbilde: ©norgeskart.no Spørsmål om denne boken kan rettes til: Fagbokforlaget Kanalveien 51 5068 Bergen Tlf.: 55 38 88 00 E-post: fagbokforlaget@fagbokforlaget.no www.fagbokforlaget.no Materialet er vernet etter åndsverkloven. Uten uttrykkelig samtykke er eksemplarfremstilling bare tillatt når det er hjemlet i lov eller avtale med Kopinor. Vigmostad & Bjørke AS er Miljøfyrtårn-sertifisert, og bøkene er produsert i miljøsertifiserte trykkerier.

FORORD

Denne boken gir en grundig innføring i sentrale temaer i statisk tingsrett, begrenset til spørsmål om fast eiendom. Oppmerksomheten er rettet mot å forklare de mest sentrale reglene i faget. Samtidig går boken mer i dybden av flere spørsmål enn hva som er vanlig i en innføringsbok, og fremstillingen inneholder selvstendige drøftelser av sentrale spørsmål i faget. Jeg har et relativt bredt kildetilfang, men da slik at mange av henvisningene til litteratur og underrettspraksis er flyttet ned i fotnoter. Dette har jeg gjort for at kildetilfanget ikke skal gå på bekostning av målet om å gi en oversiktlig fremstilling av faget. I forbindelse med arbeidet med andre utgave av boken, har vi endret tittelen til Tingsrett: En innføring. Tittelendringen er begrunnet med at boken er egnet til praktisk bruk så vel som studiebruk (første utgave gikk under navnet Tingsrett før eksamen). Den nye tittelen reflekterer bedre bokens innhold. Det har gått over tre år siden første utgave ble utgitt. Siden den tid har det tilkommet ny rettspraksis, især fra Høyesterett, samt ny juridisk litteratur. Det har dermed vært hensiktsmessig med en revisjon av boken. Samtidig som ny rettspraksis og litteratur har blitt ajourført, er flere deler videre bearbeidet. Ettersom jeg går i dybden av flere spørsmål som står sentralt i faget, har det vært nødvendig å gjøre noen tydelige avgrensninger. Jeg behandler ikke reglene om rettsvern eller øvrige regler som hører til den dynamiske tingsretten. Det avgrenses også mot tomtefeste, og de offentligrettslige reglene er bare kort omtalt. Flere av lovene og reglene jeg omtaler i denne boken, gjelder også for løsøre, men i denne boken er det fast eiendom som er det sentrale studieobjekt. I boken har jeg tatt med et delkapittel hvor jeg skriver overordnet og generelt om avtaletolkning, riktignok med eksempler fra tingsrettens område og med en tilnærming hvor jeg fremhever hvordan avtaletolkningslæren er relevant innenfor tingsretten. Når jeg har tatt med et slikt delkapittel selv om dette kan være noe fremmed i en tingsrettslig fremstilling, skyldes dette dels at tingsretten i stor grad

TINGSRETT. EN INNFØRING

er et kontraktsrettslig fag og dels at det for flere studenter vil være nyttig med en repetisjon fra avtaleretten. Jeg retter en takk til Fagbokforlaget ved redaktør Astrid Marie Grov, som har tatt initiativ til en ny utgave av denne boken. I forbindelse med utgivelsen av første utgave har Terese Negaard Sørli, Ingunn Elise Myklebust og Matias Tvermyr Holmen lest igjennom hele eller deler av manuset og gitt verdifulle tilbakemeldinger. Takk! Borgar Høgetveit Berg har lånt meg andreutgaven til den etterlengte Hevd: Lov om hevd 9. desember 1966 nr. 1 med kommentarar (2025) før publisering, slik at jeg fikk mulighet til å innarbeide henvisninger til andreutgaven like før min egen andreutgave gikk i trykk. Denne boken hadde ikke blitt en realitet uten Marius R. Gulbranson, tidligere redaktør i Fagbokforlaget. I tillegg til å ha satset på dette prosjektet siden første kapittel ble skrevet, bidro han med et verdifullt og aktivt redaktørarbeid som resulterte i en bedre og mer lettlest bok. Å arbeide med denne boken har vært givende og spennende, og jeg håper at den kan være med på å vekke den samme interessen for tingsretten som jeg selv fikk. Avslutningsvis vil jeg også rette en takk til Nanna. Sagene, november 2025 Theodor Karlsen

INNHOLD

INNLEDNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.1 Emnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1 Innledende om emnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2 Plassering av emnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3 Kort om temaene som blir behandlet i denne boken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2 Rettskilder og metode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1 Hovedtrekkene ved rettskildegrunnlaget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2 Særlige rettsforhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3 Betydningen av sedvane innenfor tingsretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.4 Fravikelig lovgivning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.5 Generelt om avtaletolkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.6 Et særtrekk ved avtaletolkning innenfor tingsretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. EIENDOMSRETT TIL FAST EIENDOM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Eiendomsretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1 Eiendomsrettens innhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2 Noen historiske linjer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3 Kløyvd eiendomsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.4 Offentlige myndigheters utøvelse av eiendomsretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.5 Skillet mellom privatrettslige og offentligrettslige regler. . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.6 Metodisk tilnærming til spørsmålet om hvordan grunneieren kan råde over eiendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.7 Nærmere om grunneierens rettigheter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.7.1 Retten til å utnytte luft og vann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.7.2 Retten til jakt og fiske . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.7.3 Retten til verdier i undergrunnen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.7.4 Om brudd på lovbestemmelser som begrenser grunneierens juridiske råderett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 Eiendomsregistre og tinglysing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15 15 15 16 17 17 17 20 21 22 24 28 31 31 31 31 35 35 36 38 39 40 40 40 40 41 42

TINGSRETT. EN INNFØRING

2.3.1 Identifisering av fast eiendom og matrikkelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2 Grunnboken og tinglysingsinstituttet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 Erverv av fast eiendom og nye utnyttingsmuligheter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1 De ulike ervervsmåtene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2 Hvorvidt vassdrag og hav følger med ved overdragelsen . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3 Tvist om retten til nye utnyttingsmuligheter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 Eiendomsrettens vern og ekspropriasjon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.1 Innledende om eiendomsrettens vern og ekspropriasjon . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.2 Ekspropriasjonsreglene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3 Eiendomsvernet etter Grunnloven § 105 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3.1 Overordnet om Grunnloven § 105. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3.2 Om offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger kan utgjøre et ekspropriasjonsinngrep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3.3 Regulering av eiendomsretten med element av avståelse – tålegrensen i Grunnloven § 105. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.4 EMK P1-1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. EIENDOMSRETTENS YTTERGRENSER OG MELLOMGRENSER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 Eiendomsrettens yttergrenser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2 Eiendomsrettens yttergrenser for luftrommet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Eiendomsrettens yttergrenser for undergrunnen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3.1 Høyesterettspraksis og hvilken veiledning denne gir. . . . . . . . . . 3.1.3.2 Hvorvidt interesselæren også gjelder i undergrunnen. . . . . . . . . 3.1.3.3 Om den konkrete vurderingen av eierens reelle interesse . . . . . . 3.1.3.4 Nyere utnyttingsmåter og deres betydning for interesselæren. . . 3.1.3.5 Nyere utnyttingsmåter og interesselæren i underrettspraksis . . . 3.1.3.6 Kort om forholdet til matrikkelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.4 Ulike tilfeller hvor spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning kan oppstå. . . 3.2 Mellomgrenser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Stiftelsesgrunnlaget er utgangspunktet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Betydningen av målebrevet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.3 Tvist om mellomgrenser for eldre eiendommer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Mellomgrenser i vassdrag og hav. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2 Eiendommer som ligger på hver sin side av vassdrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2.1 Hver sin side av elv eller bekk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2.2 Hver sin side av innsjø. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2.3 Fritt midtstykke i innsjø. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.3 Eiendommer som ligger på samme side av vassdrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.4 Oppgrunning og forandring av vannets løp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

42 44 45 45 46 48 49 49 50 51 51 52 54 58

63 63 63 64 66 66 68 70 72 74 75 76 76 76 77 79 80 80 81 81 81 83 85 86

Innhold

Mellomgrenser i hav . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.5.1 Tilsvarende regler gjelder i havet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.5.2 Hva skjer ved elvens utløp?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.6 Fravikelse av midtlinjeprinsippet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.7 Holmer og skjær. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4 Rettsvirkninger ved uberettiget utbygging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.2 Reglene for delvis innpåbygging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.3 Reglene ved fullstendig innpåbygging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

87 87 87 88 89 90 90 90 92

4. EIENDOMSRETT OG STRANDRETT I HAV. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

95 95 96 96 98 99 101 101 101 102 102 104 106 106 108 109 109

3.3.5

4.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 Eiendomsrettens yttergrenser i havet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1 Marbakke- og tometersregelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2 Krav om rimelig avstand og rimelig dybde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.3 Hva som gjelder ved brådyp. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.4 Betydningen av sedvane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.5 Rettsvirkningene ved uberettiget bebyggelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.6 Holmer og skjær utenfor eiendomsrettens yttergrenser . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Strandretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.2 Hvilke rettigheter som er omfattet av strandeierens enerett . . . . . . . . . . . . . 4.3.3 Strandeierens tålegrense. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3.1 Påregnelighetskravet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3.2 Kravet om vesentlig krenkelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3.3 Samlet vurdering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3.4 Særlig om tilflottsretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.4 Utfyllings- og utbyggingsretten i møte med offentlige eller allmenne interesser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.5 Strandrettens yttergrenser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.6 Rettsvirkningene ved bebyggelse som krenker strandretten . . . . . . . . . . . . . 4.4 Enkelte problemstillinger om strandretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.1 Tap av retten til å gjøre strandretten gjeldende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.2 Vern mot støy og andre naborettslige ulemper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.3 Spørsmål om hvem som innehar strandretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.4 Er strandeierens rett til naturressurser overført til staten?. . . . . . . . . . . . . . . 4.4.5 Strandretten i møte med allmennhetens rett til fiske. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. NABORETTSLIGE BEGRENSNINGER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1 Innledende om grannelova. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2 Rettskildegrunnlaget og hensyn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

111 113 114 115 115 116 116 117 118 119 119 119 120

TINGSRETT. EN INNFØRING

5.2 De innledende vilkårene i grannelova § 2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1 Oversikt over bestemmelsen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2 Hva er en naboeiendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3 Hvilken tilknytning som kreves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4 Vilkårene «skade» og «ulempe». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.5 Skader og ulemper skal sees i sammenheng. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.6 Innledende om vilkårene «urimeleg» og «uturvande». . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Hvorvidt et tiltak er uturvande. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.1 Utgangspunkter for vurderingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.2 «Økonomisk mogeleg» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.3 «Teknisk […] mogeleg». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.4 Hvilken betydning tiltakene har for tiltakshaver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 Hvorvidt et tiltak er urimelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.1 Den overordnede vurderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.2 Vanlige bruks- eller driftsmåter på slike steder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.3 Ventelig etter forholdene på stedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.4 Nærmere om vurderingen av hva som er «venteleg» . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.5 Det er ventelig med en samfunnsutvikling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.6 Hvilken utvikling som er ventelig hos allerede etablerte virksomheter. . . . . . . 5.4.7 Unntak fra hovedregelen om at etableringstidspunktet er avgjørende. . . . . . 5.4.8 Skjæringstidspunktet for når en ulempe er ventelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.9 Naturmangfoldet på stedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.10 Flere viktige momenter som er relevante ved urimelighetsvurderingen. . . . . . 5.4.11 Betydningen av veiledende tålegrenser fra myndighetene . . . . . . . . . . . . . . 5.4.12 Spesialregelen i grannelova § 2 fjerde ledd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5 Supplerende regler om rådighetsbegrensninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5.1 Særlig om trær. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5.2 Grannelova §§ 4 og 5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6 Rettsvirkninger ved brudd på grannelova §§ 2–5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.2 Erstatning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.3 Retting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.4 Vederlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7 Øvrige naborettslige regler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.1 Granneskjønn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7.2 Betydningen av manglende granneskjønn ved spørsmålet om retting . . . . . . 5.7.3 Nabovarsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

121 121 121 122 124 126 126 127 127 127 128 129 130 130 131 132 134 135 136 138 140 141 141 143 144 146 146 148 149 149 149 152 153 154 154 155 156

159 159 161 161

SERVITUTTER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.1 Innledende om servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2 Avtalerettslige spørsmål om servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.1 Er det avtalt overdragelse av eiendomsrett eller bruksrettigheter?. . . . . . . . .

Innhold

6.2.2 Aksessoriske rettigheter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3 Hvordan servituttpartene kan råde over eiendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.1 En oversikt over servituttlova § 2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.2 Vilkåret «urimeleg». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.3 Formålet med retten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.4 «Tida og tilhøva». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.5 Hva blir utslagsgivende? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.6 Fremme naturmangfold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.7 Servituttlova § 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4 Negative servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.1 Tolkning av negative servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.2 Bortfall av negative servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.2.1 Bortfall grunnet samfunnsutviklingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.2.2 Bortfall grunnet reguleringsplanen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.3 Strøkservitutter og påtalespørsmålet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.3.1 Hva som skal til for å påberope en strøkservitutt. . . . . . . . . . . . . 6.4.3.2 Hvorvidt det er avtalt en personlig og eksklusiv påtalerett. . . . . . 6.5 Rettsvirkninger ved brudd på servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.2 Servituttlova § 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.2.1 Avvikling som følge av misbruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.2.2 Kompensasjon for misbruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.3 Krav på retting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.3.1 Krav på retting eller vederlag ved krenkelse av negative servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.3.2 Krav på retting ved krenkelse av positive servitutter . . . . . . . . . . 6.5.4 Krav på erstatning for økonomisk tap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6 Avhending av servitutter og forkjøpsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.1 Hovedregelen ved avhending av servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.2 Unntak for reelle servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.3 Unntak for «personleg tiltrong». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.4 Hvorvidt en personlig servitutt er tidsavgrenset. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.5 Bortleie av servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.6 Forkjøpsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7 Endring og avvikling av servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.1 Endring av servitutter etter § 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.2 Endring av servitutter etter § 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.3 Avvikling etter servituttlova § 7. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.3.1 Hvorvidt det gjelder et krav om simpel eller kvalifisert interesseovervekt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.3.2 Om den nærmere interesseavveiningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

162 163 163 164 165 165 166 168 168 169 169 172 172 174 177 177 179 180 180 181 181 183 185 185 188 189 190 190 191 193 193 193 194 196 196 197 201 201 204

TINGSRETT. EN INNFØRING

SAMEIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.1 Innledende om det tingsrettslige sameie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.2 Sameie eller delt eiendomsrett?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.3 Stiftelse av sameie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.4 Sameiebrøken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Faktisk rådighet over sameieobjektet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.2 Sameigelova § 3 første ledd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.3 Sameigelova § 3 annet ledd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.4 Rettspraksis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3 Avhending og forkjøpsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.1 Avhending av sameiepart. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.1.1 Hovedregelen om fri avhendelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.1.2 Unntak for reelle sameieandeler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.1.3 Avhendingsreglenes betydning for bortleie . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3.2 Forkjøpsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4 Flertallsvedtak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.1 Hva som utgjør et flertall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.2 Hva flertallet kan bestemme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.2.1 Utgangspunktet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.2.2 Begrensninger i § 4 annet ledd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.2.3 Begrensninger for avhending og bortleie. . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.3 Krav på erstatning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.4 Vedtak om «sams rekning». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4.5 Sameiestyre og vedtekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5 Stell, vedlikehold, utgifter og inntekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5.1 Stell og vedlikehold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5.2 Utgifts- og inntektsfordeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 Rettsvirkninger ved misbruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6.1 Utløsning av sameiebruker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6.2 Kompensasjon for misbruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6.3 Andre aktuelle rettsvirkninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.7 Oppløsning av sameier og bruksdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.7.1 Oppløsning av personlige sameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.7.2 Oppløsning av reelle sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.7.3 Bruksdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8 Kort om allmenninger og Finnmarkseiendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8. HEVD OG ANDRE RETTSTAPSINSTITUTTER . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1.1 Innledende om godtroerverv og rettstap ved langvarig passivitet . . . . . . . . .

207 207 207 208 209 210 211 211 211 213 214 216 216 216 216 217 218 219 219 220 220 220 223 224 224 225 226 226 226 227 227 229 230 231 231 233 234 235 237 237 237

Innhold

8.7 8.8

8.1.2 Innledende om hevdslova. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grunnvilkårene for eiendomshevd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2.1 Kravet til bruken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2.2 Nærmere om kravet til eksklusivitet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2.3 Kravet om kontinuitet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grunnvilkårene for bruksrettshevd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3.1 Kravet til bruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3.2 Hevdstiden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De øvrige hevdsvilkårene og reglene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.2 Aktsom god tro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.2.1 Hevdslova § 4 første ledd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.2.2 Hevdslova § 4 annet ledd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.3 Rett til å sitte med tingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.4 Tålt bruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.5 Sammenhengende bruk ved flere personer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4.6 Fristavbrudd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mothevd og frihevd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.5.1 Mothevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.5.2 Særlig om aksessorisk mothevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.5.3 Frihevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Alders tids bruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.6.1 Vilkårene for alders tids bruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.6.2 Svartskogdommen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.6.3 Eierskapet til Karasjok. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.6.4 Festnede rettsforhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rettstap på ulovfestet grunnlag ved langvarig passivitet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hevds- og rettstapsreglene sett i lys av EMK P1-1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

237 239 239 240 242 243 243 244 246 246 246 246 249 250 251 253 254 254 254 255 255 257 257 259 260 261 263 266

ALLEMANNSRETTEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

267 267 268 268 269 271 272 272 273 275 276 276 276

8.2

8.3

8.4

8.5

8.6

9.1 Innledning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2 Skillet mellom innmark og utmark. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.1 Innledende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.2 Vilkåret «hustomt» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.3 «Liknende område» og alternative inngangsvilkår. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.4 Utilbørlig fortrengsel for grunneier eller bruker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.4.1 Utgangspunkter for vurderingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.4.2 Rettspraksis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2.4.3 Betydningen av historisk bruk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.3 Ferdselsretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.3.1 Ferdsel i utmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.3.2 Ferdsel i innmark. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

TINGSRETT. EN INNFØRING

9.3.3 Motorferdsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.3.4 Ferdsel i hav og vassdrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kommersiell organisering, interesseavveininger og varsomhetsnormer. . . . . . . . 9.4.1 Kommersiell organisering av allemannsretten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.4.2 Innledende om friluftslovens interesseavveininger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.4.3 Friluftslovens varsomhetsnormer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Høsting, bading, rasting, telting, båtbruk og friluftsmøter. . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.5.1 Allmennhetens rett til høsting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.5.2 Allmennhetens rett til bading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.5.3 Allmennhetens rett til rasting og telting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.5.4 Vilkåret «utilbørlig fortrengsel eller ulempe». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.5.5 Landsetting og fortøyning av båt, samt overnatting i båt. . . . . . . . . . . . . . . 9.5.6 Friluftsmøte og liknende sammenkomster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Allmennhetens rett til fiske . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regulering av allemannsretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.1 Regler som beskytter grunneieren og naturen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.2 Forbud mot ulovlige stengsler og forbudsskilt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.7.3 En snever mulighet for å kreve avgifter for bruk av utmark . . . . . . . . . . . . . . 9.7.4 Tiltak som letter ferdselen i utmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Allemannsrettens ekspropriasjonsvern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

277 278 279 279 279 280 280 280 282 282 283 285 286 287 288 288 288 289 290 290

LITTERATUR- OG KILDEHENVISNINGER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

293 293 302 304 305 306 306 309 310 311 311 312 312

9.4

9.5

9.6 9.7

9.8

Litteratur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lover og forskrifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Forarbeider, utredninger mv.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Internasjonale konvensjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Høyesterett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rettens gang. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lagmannsrettsavgjørelser publisert på Lovdata. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tingrettene og Utmarksdomstolen for Finnmark. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Jordskifterettene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Upubliserte avgjørelser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Øvrige rettskilder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Boken gjør leseren godt rustet til å møte problemstillingene den statiske tingsretten byr på. Denne andre utgaven bygger videre på førsteutgaven med tittelen Tingsrett før eksamen.

Tingsrett En innføring

Theodor Karlsen

Boken tar for seg sentrale temaer i statisk tingsrett, begrenset til spørsmål om fast eiendom, og legger stor vekt på å forklare sammenhengene i faget.

2. UTGAVE

ISBN 978-82-450-6041-6

Theodor Karlsen

Tingsrett En innføring

2. UTGAVE