HVA KOSTER EN GOD BOLIG?
KETIL MOE
JOHAN-DITLEF MARTENS
I samarbeid med AS BYGGANALYSE
HVA KOSTER EN GOD BOLIG?
KETIL MOE
JOHAN-DITLEF MARTENS
I samarbeid med AS BYGGANALYSE
1
er en god bolig?
er en god bolig i et større miljø- og fordelingsperspektiv?
også et hjem
2 4 3
SAMFUNNET FORMER VÅRE BOLIGER
Historiske lærdommer fram til 1980
•Offentlig engasjement sikret gode utearealer og humane dimensjoner26
fikk flere planprinsipper
•Ny organisering sikret kontinuitet i boligbyggingen
•Den norske modellen sikret en høvelig bolig til akseptabel pris
Forandringer i samfunnet fra 1980 og fram til i dag av betydning for boligplanleggingen
og klimautfordringer
og byggtekniske krav til boligen
•Hva har skjedd på boligsektoren siden 1980? 48
•Nye livsmønstre, nye krav til boligen 50
KOSTNADER FOR KVALITETER I BLOKKLEILIGHETER
To planalternativer
Byggekostnader, uavhengig av tomt og fortjeneste 57
Hva koster en mindre arealutvidelse og ulike fasadeløsninger? 60
Kjeller, parkeringsløsninger og boder
Pris inklusive tomtekjøp og fortjeneste
Hva koster en toroms-, en treroms- og en fireromsleilighet?
•Toromsleilighet
•Treromsleilighet
FORORD
Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017, utgitt våren 2018, utløste en diskusjon om hvor mye en god bolig koster. Med denne boka forfølger vi det spørsmålet.
Boligkvalitet, kostnader og boligpriser er et av de viktigste temaene i det offentlige ordskiftet. Hva er en god bolig, hva koster den å bygge, og hva er en riktig pris? Vi kjenner spørsmålene igjen fra aviser, markedsføring og samfunnsdebatten. Boligdebatten er ofte knyttet til hva en bolig koster på det åpne markedet, der byggekostnader og andre harde fakta er mindre synlig. Kvaliteten på det som bygges, er viet mindre oppmerksomhet. Dette er betenkelig dersom vi ønsker å drøfte hva en forbedring eller en reduksjon i kvalitet og standard vil medføre. Hva koster det å utvide boligen med 5 m² for å få en bedre planløsning? Har vi råd til dagslys på kjøkkenet eller plass til en barneseng? Hva koster et uterom med mer sol og lys? Eller for å løfte problemstillingen; Skal vi bygge rekkehus, lavblokker eller høyhus og hva medfører dette av kostnader både for den enkelte og samfunnet. Investeringer må måles mot levealder og avskrivingstid. Krav til miljø- og energisparing er blitt et stadig viktigere premiss. Hva koster det?
Undertegnede ga i 2018 ut boka «Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017 på Universitetsforlaget. Boka illustrerer hvordan folks boligstandard i Norge har utviklet seg opp gjennom historien, relatert til den politiske og økonomiske utviklingen og med et skråblikk til internasjonale forbilder. Kvalitetsspørsmålet drøftes til slutt i lys av dagens rammebetingelser, men vi dokumenterte i liten grad sammenhengen mellom kvalitet, pris og bokostnader.
Denne boka skal konsentrere seg om bolig- og bokvalitet og hvordan de påvirker byggekostnadene, men, som vi skal vise, er det ikke nødvendigvis sammenheng mellom kvalitet og pris. Fram til liberaliseringen av boligmarkedet i 1980-årene sto Husbanken for opp mot 75 % av boligbyggingen og banken stilte strenge krav både til kvalitet og kostnader. Husbankens minstestandard var en rettesnor for alle som planla boliger i Norge. Husbanken finansierte omtrent 9 % av nye boliger i Norge med grunnlån i 2018 og spiller i liten grad noen rolle i kvalitetssikring av den ordinære boligmassen. Dette ansvaret er overdratt til Direktoratet for byggkvalitet. Plan- og bygningsloven, byggeforskriftene og kommunenes reguleringsarbeid er derved det avgjørende i diskusjonen om hva som skal være en god bolig.
Fram til ca. 1980 var det bred politisk enighet om hva som burde være en god bolig for folk flest. Nå er boligen blitt en vare der kvalitet er direkte knyttet
til kjøpers lommebok. For mange er boligen blitt en sparebøsse. Nybyggingen utgjør i dag bare mellom 1 og 2 % av den totale boligmassen. Derfor innebærer også eksisterende boliger en stor utfordring når det gjelder spørsmål om kvalitet og pris. Økt flyttefrekvens har også medført et stadig større omfang av oppussing og ombygging. Denne boka beskriver og drøfter likevel bare ny boligbygging. Vi diskuterer også tiltak som kan dempe behovet for kortsiktige oppgraderinger.
Grovt sagt kan man hevde at prisen for en ny bolig fram til 1970-årene avspeilte produksjonskostnadene, mens den i dagens konkurransesituasjon bestemmes av hva folk er villig til å betale. Beliggenhet er en helt avgjørende faktor for prisen på en bolig. I sentrale pressområder kommer prisen på en bolig opp mot det dobbelte av kostnadene ved å bygge den. Økonomiske rammebetingelser som boligrenten og kommunenes tomtepolitikk spiller også en avgjørende rolle. I de to første kapitlene vil vi se på slike overordnede faktorer før vi fordyper oss i de mer direkte sammenhengene mellom kvalitet, standard, kostnader og pris.
Boligen er vår viktigste «bruksgjenstand». Den er bokstavelig talt rammen rundt våre liv og grunnlaget for å skape et hjem. Her skal vi hvile og restituere oss etter dagens arbeid, sove, lage mat og innta våre måltider og kunne føre et sosialt liv i form av kontakt med venner og kjente. I stigende grad er også boligen blitt rammen om et yrkesliv i takt med de muligheter datateknologien gir.
Boligens kvalitet, standard og pris var og er avgjørende for hvor godt liv vi kan ha. Det er ikke en vare vi kan velge bort på linje med overskuddsfenomener som sydenturer, dyre viner og moteklær. En god bolig gjør livet enklere å leve og kan bidra til å gi det et meningsfylt innhold. Trangboddhet skaper konflikt mellom alle de funksjonene en bolig skal ivareta. Høye bokostnader kan gå utover mulighetene til å dekke andre grunnleggende behov i livet. En bolig bør derfor ses på som et nødvendig gode som trenger samme offentlige engasjement som arbeid, utdanning og helse.
Med liberaliseringen i 1980-årene har nedre standard for hva som bygges i byer og tettsteder mht. utearealer og de mindre boligenhetene, blitt stadig dårligere, til vi dag kan se små boliger ned mot 25 m², nesten uten sol. Vår påstand er at
denne kvalitetsreduksjonen ikke har ført til rimeligere boliger for folk flest, noe som underbygges av stadige skriverier om hvor vanskelig det er å komme inn på boligmarkedet. En bolig skal vare i 100 år. Da er det viktig at kvaliteten står seg, både planløsning, materialbruk og utførelse. Behov for stadige oppgraderinger og vedlikehold vil være ressursødende og lite miljøvennlig. Fotavtrykket og klimaregnskapet må ses i et tidsperspektiv.
Når dette skrives, er Norge fortsatt inne i koronapandemien. Mange må jobbe hjemme, og sosiale kontaktmønstre endres. Dette utfordrer dagens knepne og åpne boligplaner og vil kunne får betydning for hvordan vi skal planlegge framtidens boliger. Pandemien påvirker også norsk økonomi med arbeidsledighet og lave boligrenter.
For å komme fram til hva det koster å bygge en bolig, har vi samarbeidet med AS Bygganalyse. Bygganalyse er et ledende konsulentfirma som beregner byggekostnader for alt fra store sykehus til mindre boligprosjekter. De bruker kalkulasjonsprogrammet ISY Calcus som er det markedsledende kalkyleprogrammet i Norge, med en oppdatert database på alle enkeltelementene som inngår i et byggeregnskap. Deres byggebudsjetter er basert på Bygningsdelstabellen og Norsk Standard for beskrivende mengdeberegninger. Tallene er hentet fra det sentrale østlandsområdet, hvilket vil si at de gjenspeiler et høyere kostnadsnivå enn for landet som helhet. AS Bygganalyse står bare ansvarlig for beregning av byggekostnadene. Forfatterne står ansvarlig for sammenfatninger, analyser og anbefalinger.
Vi vil med denne boka se på hva det vil koste å løfte boligkvaliteten til det samme nivået vi hadde før Husbanken mistet sin innflytelse rundt 1980. Da var minstestandarden, også for enslige, to rom og kjøkken på 50 m². Planløsningene var tuftet på omfattende boligforskning, og utearealene var solrike med god plass til lek og opphold.
Ketil Moe og Johan-Ditlef Martens 01.01.2021
Boligens kvalitet, standard og pris var og er avgjørende for hvor godt liv vi kan leve. Boligen skal gi rom for opphold, sosialt liv, matlaging, søvn, arbeid med mer. Den skal også gi trygghet og velvære, der sol, planløsning og bomiljø er viktige faktorer. Boken beskriver og illustrerer viktige bo- og boligkvaliteter som grunnlag for en analyse av hva disse kvalitetene koster.
Frem til 1970-årene hadde Norge en boligpolitikk som sikret rimelig finansiering og tomter samtidig som man ivaretok grunnleggende bokvaliteter. Boligprisene avspeilte produksjonskostnadene. Det skulle være en «høvelig bolig til en akseptabel pris». I dag er boligen i større grad blitt en vare som selges på det åpne markedet, noe som fører til de høye prisene vi i dag er vitne til. Beliggenhet er blitt en helt avgjørende faktor for prisen. I sentrale i pressområder kommer prisen opp mot det dobbelte av byggekostnadene. I byer og pressområder ser vi en foruroligende forverring av både bo- og boligkvalitet. De minste boligene er blitt mindre, planløsningene dårligere og utnyttelsen så høy at det går ut over både lys- og solforhold. Til tross for dette er det ikke blitt lettere å komme inn på boligmarkedet.
Kvalitet koster. Men hvor mye? Hva koster det å utvide boligen med 5 m2 for å få en bedre planløsning? Har vi råd til dagslys på kjøkkenet eller plass til en barneseng? Hva koster et uterom med mere sol og lys? Eller for å løfte problemstillingen: Skal vi bygge rekkehus, lavblokker eller høyhus, og hva medfører dette av kostnader både for den enkelte og for samfunnet?
Vi vil med denne boken se på hva det vil koste å heve boligkvaliteten til det samme nivået som før Husbanken mistet sin innflytelse rundt 1980. Da var minstestandarden, også for enslige, to rom og kjøkken på 50 m2. Planløsningene var tuftet på omfattende boligforskning og utearealene var solrike med god plass til lek og opphold.
ISBN 978-82-450-3507-0