Rapport d’analyse : Les nouveaux HENRYs
COMMENT LA PROCHAINE GÉNÉRATION FAÇONNE L’IMMOBILIER DE LUXE
Introduction
Depuis des décennies, les courtiers affiliés à Engel & Völkers conseillent certains des propriétaires les plus exigeants au monde, offrant un service exceptionnel, des conseils personnalisés et une expertise approfondie du marché dans l’immobilier de luxe mondial. L’héritage d’Engel & Völkers repose sur la compréhension de l’état d’esprit et des motivations des clients de l’immobilier de luxe, assurant que chaque acheteur et vendeur bénéficie d’une expérience hautement personnalisée et haut de gamme.
Alors que nous faisons face à la plus grande transmission de richesse entre générations, l’attention se porte sur la prochaine génération d’acheteurs de propriétés de luxe, les HENRYs—personnes à revenus élevés, mais pas encore fortunées. Ce groupe influent entre sur le marché plus tôt que les générations précédentes, privilégiant l'accession à la propriété comme jalon financier et reflet de leur identité. Leurs préférences transforment la façon dont le luxe est défini, valorisé et vécu en Amérique du Nord.
Dans ce rapport, nous présentons des perspectives sur leurs attitudes en ce qui concerne l’accession à la propriété, la planification financière et le comportement d’achat de produits de luxe. Les résultats révèlent un groupe particulier en Amérique du Nord de personnes disciplinées, ambitieuses, et qui ont un intérêt profond dans la propriété. Elles représentent une force importante pour déterminer l’avenir de l’immobilier de luxe.
Alors que vous explorez ces analyses, nous vous invitons à considérer les opportunités que présente ce groupe démographique. Les HENRY ne sont pas seulement des acheteurs émergents; ils donnent le ton pour la prochaine ère du luxe.
Katelyn Castellano — Chef du marketing et de la performance Engel & Völkers Americas
Résumé
HENRY est un acronyme pour « High Earners, Not Rich Yet » (gros revenus, pas encore riches), qui décrit un segment spécifique de la génération Z et des jeunes milléniaux ayant un revenu annuel des ménages supérieur à 100 000 $, représentant la prochaine génération de richesse. Ce rapport se concentre sur les HENRYs milléniaux, nés entre 1990 et 2003. En tant que groupe démographique, les HENRYs possèdent un revenu disponible solide, un pouvoir d’achat aspirant et exercent une influence marquée sur les tendances émergentes du marché immobilier et du luxe.
Dans ce rapport, les résultats sont organisés en trois domaines clés :
Accession à la propriété et le rêve américain
Les HENRY accordent une importance extraordinaire à la propriété, la considérant non seulement comme une étape financière, mais aussi comme un symbole marquant du succès et du mode de vie.
Comportements financiers et planification à long terme
Cette cohorte fait preuve d’une discipline financière surprenante, avec des taux d’épargne élevés et une forte préférence pour des stratégies d’investissement à long terme qui reflètent les comportements des générations plus âgées.
Luxe, mode de vie et prise de décision des consommateurs
Les HENRY conservent une vision traditionnelle du luxe, valorisant la possession, la qualité haut de gamme et la renommée de la marque plutôt que l’accès ou les expériences.
Dans l’ensemble de ces thèmes, une vérité ressort clairement :
Les HENRYs n’attendent pas pour participer au marché de l’immobilier de luxe.
Ils façonnent maintenant son avenir.
Dans ce rapport d’Engel & Völkers, LesnouveauxHENRYs :Commentla prochainegénérationtransformelemarchédel’immobilierdeluxe, nous examinons les attitudes, les comportements et les attentes des HENRYs au sujet du luxe et de l’accession à la propriété immobilière.
Principaux constats et points à retenir
La recherche a identifié cinq tendances clés qui illustrent comment les HENRYs redéfinissent les attentes en matière d’accession à la propriété, de luxe et de comportement financier. Ces perspectives présentent une vision claire des opportunités que cette génération émergente offre aux marques de luxe et aux professionnels de l'immobilier.
• La propriété demeure au cœur du rêve américain pour les HENRY.
Posséder une maison représente à la fois une étape ambitieuse et importante sur le plan émotionnel. En fait, 86 % disent que la propriété est très ou extrêmement importante pour réaliser ce rêve.
Malgré des discours plus larges suggérant que les jeunes générations se détournent de la propriété, les HENRY souhaitent majoritairement devenir propriétaires, et nombre d’entre eux prennent déjà des mesures concrètes pour atteindre cet objectif.
• Les HENRY privilégient la propriété à l'accès lorsqu'il s'agit de luxe et de mode de vie.
Plus de deux tiers des HENRY déclarent privilégier la possession d’objets de luxe plutôt que d’avoir recours à des expériences, des locations ou des formules par abonnement. Ils définissent le luxe par une qualité supérieure, une réputation de marque solide et des signaux de prix significatifs. Cette forte préférence pour la propriété va au-delà des biens et services, reflétant des comportements plus larges observés dans leurs choix immobiliers et leurs décisions d’investissement à long terme.
• Sur le plan financier, les HENRY adoptent des comportements traditionnels qui s’alignent étroitement avec ceux des générations plus âgées.
Ils privilégient l’épargne et la planification à long terme; 77 % mettent de côté 1 500 $ ou plus chaque mois. Cette approche disciplinée pour bâtir la richesse remet en question les perceptions courantes des jeunes consommateurs, révélant une cohorte beaucoup plus conservatrice financièrement et tournée vers l’avenir qu’on ne le laisse souvent entendre.
• Les HENRY participent déjà activement au marché immobilier.
Plus des trois quarts des HENRY sont déjà propriétaires d’une maison, et la quasi-totalité prévoit d’en acquérir une au cours de leur trentaine. Cela contraste fortement avec la population en général, où l’âge médian des primoaccédants est passé à 40 ans, selon la National Association of REALTORS®.
Leur accession précoce à la propriété témoigne à la fois de leur préparation financière et de leur fort désir d’établir la stabilité et la valeur à long terme plus tôt dans la vie que les générations précédentes.
• Être propriétaire demeure le summum du luxe.
La propriété demeure le marqueur ultime du luxe pour les HENRY, surpassant les symboles traditionnels tels que la mode, les voyages ou les services. Pour cette génération, l’indicateur 1 du luxe est de posséder une maison qui reflète leur mode de vie, renforçant l’idée que l’immobilier n’est pas seulement une étape financière, mais une expression personnelle d’identité et de succès.
Une valorisation traditionnelle de l’accession à la propriété
Contrairement à plusieurs de leurs pairs générationnels, les HENRYs sont déjà des participants actifs sur le marché immobilier. Être propriétaire n’est pas seulement un rêve pour eux, c’est déjà une réalité. Alors que les tendances plus larges des milléniaux et de la génération Z montrent un retard dans l’achat d’une première maison, les HENRY accélèrent le processus et accèdent au marché immobilier bien plus tôt. Même parmi ceux qui louent actuellement, la plupart prévoient acquérir une propriété avant d’avoir quarante ans.
Statistiques clés
76 %
des HENRYs possèdent actuellement une maison. 86 %
des propriétaires ont acquis leur propriété avant l’âge de 30 ans 95 %
des locataires prévoient acheter une maison avant d’avoir 40 ans
Ce n’est pas seulement leur attitude face à l’accession à la propriété qui distingue les HENRYs de leurs pairs, en matière de finances, ils se comportent également de façon très semblable aux générations plus âgées et établies. La discipline financière est une caractéristique déterminante de ce groupe démographique, reflétée par leurs taux d’épargne élevés, leurs investissements diversifiés et leur engagement envers la planification à long terme. Ces comportements remettent en question l’idée que les jeunes consommateurs sont « jeunes et imprudents », révélant plutôt une cohorte qui aborde l’accumulation de patrimoine avec maturité et intention.
Statistiques clés
77 %
économisent 1 500 $ ou plus chaque mois
PRINCIPAUX VÉHICULES
D’ÉPARGNE
#1
401(k)
#2
Actions et fonds communs de placement
#3
Comptes d’épargne à haut rendement
Mais, contrairement aux générations précédentes, tous les HENRYs ne suivent pas le parcours traditionnel consistant à acheter une petite première maison avec l’intention de passer à une maison plus grande plus tard dans leur vie. Au lieu de cela, plus d’un tiers évitent complètement cette étape et choisissent d’acheter une maison de rêve qui reflète leur mode de vie comme toute première propriété. Cette tendance signale à la fois un pouvoir d’achat plus fort et une propension accrue à adopter le luxe plus tôt comparativement aux générations précédentes.
La définition du luxe selon les HENRY
Les HENRY adoptent une approche nettement plus traditionnelle du luxe que ce à quoi beaucoup pourraient s’attendre d’une jeune génération. Ils accordent une grande impor tance aux éléments qui sont depuis longtemps associés au luxe classique, tels que la propriété, la qualité et la réputation de la marque. Cela les distingue des récits culturels plus larges selon lesquels leur génération privilégie l’accès plutôt que l’acquisition.
82%
Les HENRY ont une vision plus traditionnelle du luxe. 82 % des HENRY croient que leur génération valorise le luxe traditionnel à peu près autant ou plus que les générations précédentes.
Ils privilégient la propriété à l’accès ou aux expériences.
67 %
préfèrent le luxe en étant propriétaires
PRINCIPALES MARQUES DE LUXE :
#1
#2
#3
#4
#5
Gucci
Louis Vuitton
Rolex
Chanel
Prada
33 %
préfèrent accéder au luxe par location
LES QUALITÉS PRINCIPALES QUI FONT QU’UNE MARQUE EST « DE LUXE » INCLUENT NOTAMMENT :
#1
#2
#3
#4
Qualité supérieure
Excellente réputation
Innovation
Personnalisation
Tarification haut de gamme
LORS DU CHOIX D’UNE MARQUE DE LUXE, LES HENRYS PRIORISENT :
#1
#2
#3
#4
Haute réputation
Connaissance de la marque
Recommandations de la part d’amis ou de la famille
Héritage, valeur historique
#5
Le rêve d'accéder à la propriété
Les HENRY estiment majoritairement que posséder une maison qui reflète leur mode de vie est le principal indicateur de luxe, mettant en lumière un lien fort entre l’identité personnelle et le lieu. Cette préférence s’aligne avec leur vision plus large du succès et du rêve américain, 86 % affirmant que l’accès à la propriété est très ou extrêmement important pour y parvenir. Les HENRY affirment que posséder une maison est un critère de succès.
QUELS OBJECTIFS FINANCIERS À LONG TERME
SONT LES PLUS IMPORTANTS POUR VOUS ?
Accession à la propriété
Atteindre l’indépendance financière
Devenir sans dette
PRINCIPAUX ATTRIBUTS D’UNE MAISON DE RÊVE :
Commodités récréatives privées
En bord de l'eau
Ranch / équestre
Accès à la montagne
Vignoble
#1
#2
#3
#4
#5
#1
#2
#3
En conclusion
Comme ce rapport le montre clairement, les HENRYs ne sont pas les acheteurs de maisons de luxe de demain. Ils dynamisent activement le marché aujourd’hui. Leurs attentes, leurs comportements financiers et leurs priorités de mode de vie transforment la façon dont les biens immobiliers de luxe sont achetés, vendus et valorisés.
Dans cette optique, voici trois suggestions que les professionnels de l’immobilier devraient envisager pour soutenir cette génération influente :
1. N’attendez pas! Les HENRY entrent sur le marché plus tôt et à des prix plus élevés.
Avec 86 % des propriétaires achetant avant l’âge de 30 ans et plus d’un tiers passant outre les maisons d’entrée de gamme traditionnelles, ils défient les attentes générationnelles, surtout comparativement à la norme nationale, où l’âge médian du primo-accédant a atteint 40 ans.
Les HENRY achètent plus tôt, planifient de façon plus agressive et considèrent la propriété comme une étape importante à la fois émotionnelle et financière. Par conséquent, les professionnels de l’immobilier doivent aborder les acheteurs d’une première maison comme des clients de luxe et être prêts à ce qu’ils soient bien informés, décidés et prêts à acheter la maison de leurs rêves.
2. Les maisons sont une pierre angulaire de l’identité des HENRY.
Les HENRYs considèrent leur espace de vie comme un reflet direct de leur mode de vie et de leurs valeurs. Pour cette génération, leur maison est représentative de leur expression de soi autant qu’un investissement financier. Par conséquent, les professionnels de l’immobilier devraient mettre en avant les façons dont une propriété correspond au mode de vie de leur client, et pas seulement ses caractéristiques, lorsqu’ils accompagnent les HENRY dans leur recherche immobilière.
3. Le luxe est redéfini à travers la qualité et la propriété.
Les HENRYs ont une conception plus traditionnelle du luxe et accordent une grande importance aux actifs tangibles de haute qualité, privilégiant nettement la propriété. Pour ces personnes, les maisons de luxe représentent un symbole clé de réussite, mettant en avant l'importance de la concordance avec le mode de vie, des prestations haut de gamme et de la valeur à long terme. Par conséquent, ces éléments deviennent des arguments de vente incontournables lors de l’engagement des acheteurs immobiliers HENRY.
Les HENRYs façonnent déjà l’avenir de l’immobilier de luxe.
L’entrée précoce de cette cohorte dans l’accession à la propriété, sa préférence pour la qualité supérieure, ses décisions guidées par le mode de vie et sa préférence marquée pour la propriété font d’elle un baromètre puissant des tendances émergentes du marché.
Les professionnels de l’immobilier spécialisés dans les maisons de luxe doivent avoir une stratégie pour engager ces acheteurs dès maintenant. Les conseillers qui comprennent ces tendances et élaborent une stratégie pour commencer à établir des relations avec les HENRY positionneront leur entreprise pour une forte croissance aujourd'hui, demain et pour les décennies à venir.
Méthodologie
Les résultats présentés dans ce rapport proviennent d’un sondage en ligne mené auprès de 1 070 répondants, réalisé du 2025-09-30 au 2025-10-10. Les résultats du sondage n’ont pas été pondérés.
Comme il ne s’agissait pas d’un échantillon probabiliste, il n’est pas possible de calculer la marge théorique d’erreur d’échantillonnage. Cependant, comme pour les enquêtes probabilistes, il est important de garder à l’esprit que les résultats sont des estimations et varient généralement dans une fourchette étroite autour de la valeur réelle qui serait calculée en procédant à un recensement de toute la population. Une estimation de cette précision est l’intervalle de crédibilité; dans cette enquête, l’intervalle de crédibilité est de ± 4 points de pourcentage pour les questions auxquelles tous les répondants ont répondu (l’intervalle est plus large pour les questions auxquelles moins de répondants ont répondu). Encore une fois, comme pour les enquêtes probabilistes, il arrive qu’à l’occasion les résultats d’une question particulière se situent complètement en dehors d’un intervalle d’erreur typique.
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