Estate Magasin 02/2026

Barlia - et nabolag for livet

”God arkitektur merkes ikke alltid, men det merkes når den mangler.”

REDAKTØR:

Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no

REDAKSJON:

Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no

Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no

Jan Revfem, Tlf: 970 55 033, jan@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER:

Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no

Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no

Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no

Therese Kjeldstad, Tlf: 982 22 003, therese@estatemedia.no

Katja Normann Ljungblom Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Fredrik Loennecken, Tlf: 936 26 067

FORSIDEFOTO: Margrethe Myhrer

LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Morten Brinchmann

TRYKK:

UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia

Copyright: Estate Media AS Opplag: 4 500

UTGIVER:

Estate Media AS Rådhusgata 5 0151 Oslo

Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no

ANSVARLIG REDAKTØR

ESTATE MEDIA : Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS.

Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

LEDER

Vi har løst boligkrisen før

– nå gjør vi det motsatte

Boligbyggingen i Oslo er på et svært lavt nivå. Samtidig øker antallet trangbodde familier, og flere faller utenfor boligmarkedet. To utviklingstrekk som henger tett sammen, men som fortsatt behandles som separate utfordringer.

Det er de ikke.

SSB viser at befolkningen i Norge økte med over 33.000 personer i 2025, og prognosene tilsier at vi passerer 6 millioner innbyggere tidlig på 2030-tallet. Presset på boligmarkedet vil dermed ikke avta. Likevel ligger antallet igangsettingstillatelser på et historisk lavt nivå, blant annet som følge av høye byggekostnader, høyt rentenivå og svakt nyboligsalg.

Konsekvensene merkes allerede i byggenæringen. Konkurstallene har vært høye over tid, og aktiviteten faller i hele verdikjeden – fra utviklere til entreprenører og underleverandører.

Parallelt peker Husbanken på en annen utvikling: Trangboddheten øker. I Oslo gjelder dette særlig barnefamilier, og ifølge Husbanken bor rundt 59 prosent av familier med tre eller flere barn trangt. Dette er ikke bare et boligproblem, men et samfunnsproblem, med konsekvenser for helse, skole og levekår.

Samtidig ser vi at nybygde boliger i enkelte prosjekter blir stående usolgt.

Vi har altså både mangel på egnede boliger, og et marked som ikke klarer å absorbere det som faktisk bygges.

Dette er ikke et nytt problem. Etter andre verdenskrig sto Norge i en langt mer alvorlig boligmangel. Svaret var en aktiv og koordinert boligpolitikk, der Husbanken spilte en sentral rolle gjennom subsidierte lån, standardisering og tydelige prioriteringer – i samspill med kommunene og boligbyggelagene.

Resultatet var høy og stabil boligbygging over flere tiår, og etableringen av en bred selveiermodell.

Kontrasten til dagens situasjon er tydelig. Over tid har kravene til boligbygging økt

betydelig. Teknisk forskrift, reguleringsbestemmelser og lange planprosesser har samlet sett bidratt til høyere byggekostnader og lengre gjennomføringstid. Intensjonen har vært god: bedre kvalitet, bærekraft og sikkerhet, men summen av kravene gjør at mange prosjekter ikke lenger er lønnsomme.

Når nyboligprisene samtidig ligger betydelig over bruktboligprisene, stopper salget opp. Og når salget stopper, stopper også byggingen.

Dermed forsterkes problemene på begge sider av markedet: Tilbudet faller, samtidig som de som trenger bolig mest, ikke slipper inn.

I en kronikk på Estate Nyheter pekes det på et mulig grep: at kommuner med økonomisk handlingsrom, som Oslo og Bærum, kan kjøpe usolgte nyboliger og bruke dem i boligkjøpsmodeller for lavinntektsfamilier. Kombinert med ordninger gjennom Husbanken, som medeie og mer forutsigbare finansieringsløsninger kan dette bidra til både å få flere inn i eie og stabilisere etterspørselen i markedet.

Dette er ikke et radikalt forslag. Det er en videreføring av virkemidler Norge tidligere har brukt med stor effekt.

Det sentrale poenget er enkelt: Vi må igjen koble boligpolitikken tettere til faktisk boligbehov.

I dag har vi i større grad utviklet et system der reguleringer og krav styrer hva som bygges, mens etterspørselen i mindre grad reflekteres i tilbudet. Resultatet er et marked som i praksis bygger for en stadig smalere kjøpergruppe.

Det er grunn til å stille et ubehagelig spørsmål: Har vi gjort boligbygging så komplisert og kostbart at vi har begrenset vår egen evne til å løse boligbehovet?

Etterkrigstidens boligpolitikk handlet ikke om å optimalisere enkeltkrav. Den handlet om å bygge nok boliger til at folk faktisk kunne bo.

Det bør fortsatt være målet.

Spørsmålet er ikke om vi har virkemidlene.

Spørsmålet er om vi er villige til å bruke dem.

Vi følger markedet med falkeblikk.

Og markedet følger oss.

Gjennom OsloStudiet* kartlegger

Eiendomsspar hvert år tilbuds- og etterspørselssiden i kontormarkedet.

* Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991, og resultatene fra undersøkelsen presenteres i rapporten OsloStudiet i mars hvert år. Våre OsloStudietrapporter kan lastes ned på eiendomsspar.no/oslostudiet

Les mer på eiendomsspar.no/oslostudiet

MARKEDSKOMMENTAR

Renten, renten, renten

Dag-Jørgen Saltnes

Akkurat da norsk eiendomsbransje tok ned guarden, i troen på at det verste av økonomiske rammebetingelser var over, ble det en sjokkerende slutt på vinteren. Først viste det seg at Norges Bank ikke klarer å få kontroll over inflasjonen, og det ble snakket om at årets forventede rentekutt vil bli utsatt. Deretter gikk USA og Israel til krig mot Iran, som effektivt stengte Hormuzstredet for skipstrafikk.

Med en stor del av verdens oljefat stående «rakettfast» på tankere innenfor rekkevidde av iranske raketter, ble det full fyr i oljemarkedet. Oljeprisen gikk til himmels, og de lange rentene likeså. Norges Bank fikk enda en inflasjonsbekymring, og ved det seneste rentemøtet ble det kommunisert at vi kan få en til to renteøkninger i 2026. Rentebanen ble tatt opp, og anslaget for realrenten ble satt kraftig opp. Det er dårlig nytt for eiendomsbransjen, og betyr at det ikke blir noen drahjelp fra rentesetterne i Norges Bank i 2026.

I skrivende stund har Donald Trump sagt ja til et forslag om våpenhvile i Iran-krigen, men den er skjør og det kan snu fort i en volatil region. Og det skal mye til før vi får et kraftig fall i energiprisene igjen som snur hele inflasjonsproblemet.

Renten er den soleklart viktigste faktoren som bestemmer lønnsomheten i eiendom, og med fortsatt utsikter til høye renter, er det grunn til å tro at transaksjonsmarkedet vil være avventende en stund til

Samtidig har det vært flere selskaper som sikret seg gunstige fastrenteavtaler under denne nedturen. Men noen av disse avtalene er i ferd med å gå ut, og for disse vil rentekostnadene slå hardt i tiden fremover. Dermed kan vi få en sommer og høst hvor flere eiendomsaktører må ut i markedet for å selge unna eiendommer. Uroen i eiendomsmarkedet er ikke over.

Oxer Eiendom er mer enn en eiendomsutvikler

Vi bygger morgendagens samfunn. Fra vårt hovedkontor i Asker og avdelingskontor på Økern skaper vi bærekraftige nærings- og boligprosjekter som kombinerer kvalitet, innovasjon og langsiktig verdi.

Bunnsoliderøtter o g yn s ednepak egitfarkeræb, l ø s n inger- Siden 1945

BÆREKRAFT | TEKNOLOGI | FORNYBAR ENERGI

OXER.NO Vi utvikler for fremtiden.

Er bedriften din

S eller XXL?

Vi har lokaler tilpasset deres størrelse og behov. Lei bedre, jobb bedre – midt i Oslo sentrum.

Utleiemegler

Thomas Andersson

t. +47 92 29 00 00 e . tsa@klp.no

Ingrid Julie Koppang

t. +47 97 08 07 02 e . ijk@klp.no

Flotte kontorer fra 1 250-12 250 kvm

Her får du mer enn bare kontorlokaler – du får tilgang til et av byens flotteste konferansesentre, en topp moderne personalrestaurant, treningsfasiliteter og sykkelparkering.

Jobbe skjermet, men likevel midt i sentrum? Les mer på ibsenkvartaletoslo.no

INNHOLD

LEDER

4 Vi har løst boligkrisen før – nå gjør vi det motsatte.

MARKEDSKOMMENTAR

6 Renten, renten, renten.

UNG PROFIL

20 Birgitte Heskestad Ellingsen: Eiendomsnerden som aldri sluttet å være nysgjerrig.

I RINGEN MED FOSSEN

50 Har Møller tatt for mye tran?

ESTATE MAGASIN I UKRAINA

• Boligskader for 640 milliarder

• Engasjerer seg for Ukraina

• Advokat bak 450 biler til Ukraina-fronten

PORTRETTET

Harald Espedal kjøpte sin første aksje som 13-åring. Senere var han med på å løfte Skagen Fondene fra 5 til 130 milliarder. Nå investerer han i både aksjer og eiendom.

NYDALEN – LANGSIKTIGHETENS SUKSESSHISTORIE

For Daniel Kjørberg Siraj er det ikke spektakulær arkitektur eller radikale bygrep som gjør Nydalen til et prosjekt han beundrer. Det handler om noe mer grunnleggende: langsiktighet, helhet og en bydel som faktisk fungerer i hverdagen.

INNHOLD

NYHETER

60 Boligkrise: – Jeg tror mange utbyggere vil gå konkurs.

78 – Vil ha kjempeeffekt på igangsettelsen.

81 – Ny boligrekyl først i 2028–2029.

82 Advarer om todelt boligmarked: – Prispresset vil bli tydeligere.

86 UiN har ordet: Bygger vi boliger for eldrebølgen eller de unge?

90 Baard Schumann: Boligbehovet er overdrevet.

94 Alternativ gjeld i startgropen.

KRONIKK: BOLIGKRISE ELLER STYRINGSKRISE?

97 Reguleringsplaner stoppes stadig oftere av Plan- og bygningsetaten før politikerne må avgjøre om planarbeidet kan fortsette.

MEDARBEIDERDREVET INNOVASJON

99 Eiendomsbransjen står overfor et økende press for å levere på digitalisering, bærekraft og effektiv drift.

KAN EN KI-AGENT SKAPE MER LIV I FELLESAREALENE?

107 I OBOS Living Lab er det testet en KI-basert digital husvert.

64

NORGES STØRSTE BOLIGUTVIKLERE:

Har en samlet tomtebank på over 180.000 boliger. For syvende året på rad har Estate Magasin kartlagt selskapene som har størst tomtebank og høyest boligsalg.

102

OSLO GIKK FRA ØDELAND TIL EN AV DE BESTE UTELIVSBYENE I EUROPA

Hvilken nattklubb som var Oslos første er uvisst, men mye tyder på at det var Georges Restaurant. Så måtte byen vente lenge på et skikkelig natteliv. Før det eksploderte.

Satser stort på eiendom i Lykkeland

Harald Espedal kjøpte sin første aksje som 13-åring. Senere var han med på å løfte Skagen Fondene fra 5 til 130 milliarder. Nå investerer han i både aksjer og eiendom.

Det er tre uker siden sist Harald Espedal var i Oslo. Da forklarte han seg i rettssa ken der Kistefos, kontrollert av Christen Sveaas, gikk til sak mot Kjell Inge Røkkes Aker-sys tem. Espedal er styreleder i Solstad Offshore, som var sentral i striden.

Det var pressekaos i korridorene og harde ord i rettslokalet, men Espedal opplevde ikke dagen i retten som noe spesielt.

– Jeg har vært vant til medieoppmerksomhet i årtier. Det som er fint, er at jeg nå kan ha fokus på andre ting.

Estate møter Espedal til lunsj på Brasserie Fran ce – en av favorittrestaurantene hans i Oslo. Sene re på dagen er det årsmiddagen til Norges Bank.

– Jeg synes franske brasserier generelt har topp mat. Her er de veldig flinke til å lage denne maten, samtidig som det er god service og fantastisk at mosfære.

Han bestiller ovnsbakt skrei og eplemost.

KJENNER SEG IGJEN I TV-SERIE

Espedal er født i 1972, samme år som Statoil ble opprettet. Faren var statsselskapets første finans direktør. Han hadde gått på NHH med Arve John sen, som var den første administrerende direktø ren i Statoil.

– Hvis du har sett serien Lykkeland på NRK, så kjenner jeg meg veldig godt igjen i andre halvdel av den fra en guttunges perspektiv.

– Jeg gikk på barneskolen på Jåttå, hvor det ble bygget store plattformer og rigger. For oss barn var jo dette voldsomt fasinerende.

Foreldene hans flyttet til Stavanger på slutten av 1960-tallet, da Norge var ett av Europas fattigste land. Espedal bestiller en eplemost til.

STATOIL SOM BARNEVAKT

Han vokste opp på Hinna, og er yngst av fire søsken. Det er syv år fra ham og opp til de neste som er tvillinger. Espedal husker at hele familien var veldig aktiv.

– I Statoil jobbet de sykt mye. Dette var jo i pionertiden i Statoil, og selskapet var ofte barnevakt for meg. Mor er farmasøyt, og jobbet på apotek, og på slutten av 80-tallet overtok hun apoteket på Storhaug i Stavanger sentrum.

Familien på seks bodde i et byggefelt, som etter hvert skulle vokse seg større.

– Dette var en boom-tid med stor innflytting til Stavanger, også internasjonale, men barna deres gikk på engelsk eller fransk skole. Veldig mange

«En viktig bit av å være en god leder, er å vite når du bør gi deg.»

andre foreldre i nabolaget var med på utbyggingen av olje- og gassindustrien i Norge, derfor var det ikke så spesielt at far gjorde det. Senere er jeg blitt bevist på at olje og gass omga hele Stavanger, og at dette var en viktig tid for både Stavanger og Norge.

– Forut for dette hadde Stavanger opplevd en nedgang for både skipsfart og hermetikkindustrien. Det var nok en av grunnene til at de jobbet så iherdig for å få olje og gass.

HANDLET AKSJER I EGET NAVN

Espedal har alltid hatt lett for og vært interessert i tall, men å bli interessert i aksjer i 12-13-års alderen var ikke akkurat normalt på den tiden.

– Jeg begynte å handle i eget navn, for det var ingen aldersgrense for aksjekjøp da. Min første aksje var Norsk Hydro, og jeg mener å huske at prisen var 300 kroner. Jeg bestemte meg tidlig for å ta utdanning innen økonomi.

– I ungdommen var jeg også aktiv i Unge Høyre, noe som gikk hånd i hånd med interessen for aksjer. Jeg avsluttet som viseformann i Rogaland

Størst

Under Harald Espedal ble Skagen den største uavhengige kapitalforvalteren i Norden.

Favoritt

Brasserie France er en av Espedals favorittrestauranter i Oslo.

Unge Høyre da jeg begynte på NHH. Den andre viseformannen var Bent Høie, og han tok det litt lengre enn meg.

FANT TONEN MED KRISTOFFER STENSRUD

Det er ikke godt å si hvordan ansiktsuttrykket til Espedal hadde vært om han hadde fortsatt i politikken, men nå ser han fremdeles ut som en guttunge som har sett en oljeplattform for første gang. De blå øynene er store og blanke. Smilet virker å aldri helt forsvinne – det bare justerer seg i takt med hva han forteller.

– Jeg hadde min første jobb i Stavanger Fondsmeglerforretning da jeg var 14-15 år. Jeg satt med Kristoffer Stensrud og hjalp ham med aksjeanalyse. – I august 1992 traff jeg ham tilfeldig i Stavanger. Han sa: Du må komme opp til oss – vi har noe veldig spennende på gang. Vi skal starte Skagen Fondene. Du må bli med. Jeg svarte nei, nei, jeg skal til NHH og få meg en utdannelse.

FANTASTISK AVKASTNING

Ti år senere ble imidlertid Espedal administrerende direktør i nettopp Skagen Fondene. Han jobbet der i 13 år, og økte i denne perioden forvaltningskapitalen fra 5-6 til 130 milliarder. Antall ansatte gikk fra 40 til 175 personer.

– 60 prosent av kapitalen var utenlandske kunder, og vi leverte en fantastisk avkastning. Skagen ble den største uavhengige nordiske kapitalforvalteren. Jeg så nytten av å ha et veldig godt team, og viktigheten av å være uenige og utfordre hverandre.

Hva husker du best fra Skagen-tiden?

– Vendepunktene. Da jeg startet, hadde vi hatt dot com og 9/11, men i 2002 startet Irak-krigen og så kom sars. Mars 2003 ble det absolutte bunnpunktet. Da hadde både kundene og butikken vår tapt penger. Deretter hadde vi mellom 80 og 100 prosent avkastning på alle fond.

– Så husker jeg godt finanskrisen med bunnpunktet mars 2009. I starten av krisen ante vi ikke hvordan det ville se ut når fredagen kom. Vi sa til hverandre: Hvem som har sagt hva og ment hva til hvilket tidspunkt, spiller ingen rolle. Nå handler det om å se fremover. Det betød mye for samholdet. Så kom bunnpunktet.

– Og så var det jo veldig gøy med internasjonaliseringen. At lille Norge da kunne hevde seg i Sverige, Danmark, Nederland og London. Det var en utrolig gøy utfordring.

GIKK LITT METT AV SKAGEN

Espedal sa opp i Skagen høsten 2014 og sluttet i 2015. Han forteller at det var tre grunner til at han valgte å gå. Den første var at han hadde vært administrerende i 13 år, noe han synes er lenge. De siste tre årene var han også investeringsdirektør.

– Du går litt mett av det. En viktig bit av å være en god leder, er å vite når du bør gi deg.

I tillegg eide gründerne de fleste aksjene. Espedal hadde mest tro på at Skagen skulle være et partnereid selskap, men det fikk han ikke til.

– Dessuten var det overveiende sannsynlig at det kom inn eksterne eiere, og at alle ville få håndjern i tre år. Det hadde jeg ikke lyst til.

– Den tredje årsaken var privat. Jeg har to barn som begge ble født etter at jeg begynte i Skagen. Det var intense år med mye jobbing, og 13 kontorer i 5 forskjellige land. Jeg ønsket ikke ha det så voldsomt lenger.

«I 2014/15 kom det jo et brått oljefall, og det var en torpedo inn i næringslivet i Stavanger, spesielt på Forus.»

HARALD ESPEDAL

• Født i 1972, oppvokst i Stavanger

• Gift og har to barn

• Eier og styreleder i investeringsselskapet

Espedal & Co AS siden 2015

• Styreleder i Retail Office Stavanger AS (ROS Eiendom), som Espedal eier sammen Steensland-familien

• Er også styreleder i Solstad Offshore ASA, Lyse AS og Rogaland Sparebank AS

• Skagen Fondene, administrerende direktør og investeringsdirektør (2002-2014)

• Arthur Andersen & Co, leder av Stavanger-kontoret (2000-2002)

• Vesta Forsikring, investeringsdirektør (1998-1999)

• SpareBank 1 SR-Bank, leder for finans og analyse (1996-1998)

• Siviløkonom fra NHH i 1996 – høyere revisorstudium ved samme skole 1999-2000

70 MILL. I LEIEINNTEKTER

Han har hatt investeringsselskapet Espedal & Co AS siden 2004, og den første tiden var dette et passivt foretak der han mottok utbytte fra Skagen og plasserte midlene i fondene deres. I 2015 cashet han ut aksjene sine i Skagen og investerte i aksjemarkedet. Espedal inngikk også et eiendomssamarbeid med Stavanger-familien Steensland, som har vært aktive i byen langt tilbake.

– Jeg møtte Jan Olav Steensland, 70 år nå, da jeg jobbet i SR Bank på 80-tallet. De hadde en del eiendom. Vi begynte å investere sammen, og de la inn sine eiendommer. Nå har vi 21 eiendommer –alle i Stavanger sentrum.

Espedal & Co AS og Steensland-familiens Skagenkaien Eiendom AS eier Retail Office Stavanger AS på 50/50-basis. Virksomheten, som frontes gjennom navnet ROS Eiendom, genererer nå leieinntekter på ca. 70 millioner kroner.

MEGATRENDEN KOM TIL STAVANGER

– Jeg kom inn i styret i Aspelin Ramm i 2013. Da var kontorarbeidsplasser på vei inn i Oslo sentrum, og det var en megatrend.

Espedal dro nytte av denne kunnskapen og posisjonerte senere ROS Eiendom for at denne megatrenden også skulle nå Stavanger.

– Det har pågått i Stavanger de siste 10 årene. Advokater, revisjon og nå også oljeindustrien flytter inn i sentrum. Oljeindustrien må inn til sentrum for å få de beste hodene, for det er ikke bygget ut nok kollektivtrafikk til Forus. Det er kjekt å

se at vi har truffet på denne trenden, både på kontor og servering.

Ros Eiendom har kjøpt jevnt og trutt fra 2013 og frem til i dag, noe som har gitt gunstig inngang og kraftig økning i leieprisene. Den største eiendommen er Torgterrassen, som består av kjøpesenter og 3.200 kvadratmeter kontor på toppen.

SKAL KJØPE MER EIENDOM

Hvordan vil du beskrive risikoprofilen i aksjeinvesteringene?

– Jeg vil si at risikoen er moderat. Vi ser etter selskaper med bra forretningsmodell, god kontantstrøm, inntjening over tid, sterk historikk og lav gjeldsgrad. I tillegg spiller aksjer og eiendom godt sammen. Eiendom ikke så likvid, men kan ha langsiktig god verdiutvikling, mens børsnoterte aksjer jo er likvide. Dette er en fin kombinasjon

– Hvis vi bare hadde eiendom, måtte vi ha sett på disse investeringene ut fra risikospredningsperspektiv. Da måtte vi kanskje gjøre tilleggsinvesteringer i en annen by eller også gå inn i et annet segment, for eksempel logistikk.

– Vi er i Stavanger, men har også eiendom via aksjemarkedet. Eiendom er dessuten en fin blanding av aktivaklasse og industri. Du skal kjenne markedet godt for å gjøre kjøp.

Har dere planer om å kjøpe mer i Stavanger sentrum?

– Ja. Etter 3-4 år med høye renter ser vi at prisene nå beveger seg. Vi ser etter både bygulv – herunder handel og servering – og kontor.

HAR KLAR OVERVEKT AV AKSJER

Den bokførte forvaltningskapitalen til Espedal & Co er på over 1 milliard kroner, og den er fordelt på ¼ eiendom og ¾ aksjer.

– Dette er styrt ut fra hva som er gode investeringsmuligheter, derfor kan brøken endre seg.

I 2017 etablerte Espedal også Salt Capital AS, som er et alternativt investeringsfond. Det er syv ansatte i dette selskapet, inklusive Espedal, som er porteføljeforvalter. Når Espedal gjør egne investeringer, kopierer han mer eller mindre investeringene til fondet Salt Value.

Hvordan er utsiktene for eiendomsmarkedet i Stavanger med tanke på en fremtidig nedbygging av olje- og gassindustrien?

– I 2014/15 kom det jo et brått oljefall, og det var en torpedo inn i næringslivet i Stavanger, spesielt på Forus. Mange hadde flyttet inn i nye bygg, og det var ledighet på 15-20 prosent. Ettersom Stavanger var olje- og gassregionen måtte næringslivet begynne med en omstilling.

– Så har olje og gass tatt seg noe opp, men det har også kommet til mange nye bedrifter i andre bransjer som følge av omstillingen. Samtidig har eksisterende leverandørbedrifter til olje og gass blitt mer effektive. Stavanger er fremdeles regionen som vokser sterkest i Norge. Det er for tidlig å si hvordan det vil utvikle seg, men signalene er positive.

«Jeg synes franske brasserier generelt har topp mat.»

8 raske

lese om bok om AI, for det endrer seg så raskt. Jeg leser romaner for å kople av, samt bøker om historiske hendelser.

Hva hører du på?

– Mye på podcast. Det har blitt en viktig informasjonskilde for meg de siste tre-fire årene.

Din beste matopplevelse?

– Det er en lang liste, men en strålende piggvar på et fransk brasserie.

Hvilken person i historiebøkene ville du ha møtt?

– Jeg tror jeg må si Winston Churchill.

Vi forstår viktigheten av rask og fleksibel finansiering. Våre medarbeidere skreddersyr løsningen du trenger.

Kontakt oss i dag på 21 03 24 00 eller kontakt@ncbank.no

BANKEN FOR MELLOMSTORE BEDRIFTER OG DERES EIERE

Les mer på ncbank.no

UNG PROFIL:

Eiendomsnerden som aldri sluttet å være nysgjerrig

Det begynte ikke med en tydelig plan om eiendom. For Birgitte Heskestad Ellingsen handlet det først om å gjøre det bra på skolen, ta trygge valg og finne en retning som kunne åpne mange dører.

I dag leder hun analysearbeidet i Akershus Eiendom, etter mer enn elleve år i selskapet.

Tekst: Silje Rønne

Foto: Knut Neerland

Hun begynte i analyse- og verdivurderingsavdelingen i Akershus Eiendom i 2014. Senere fikk hun hovedfokus på analyse da avdelingen ble delt i to separate enheter. I 2024 ble hun nestleder for analyseavdelingen, da Kari Due-Andresen tok over som daglig leder og samtidig var sjeføkonom. Året etter rykket Heskestad Ellingsen opp til å bli analysesjef.

VEIEN DIT HAR I STOR GRAD BLITT TIL

UNDERVEIS

– Jeg har alltid vært opptatt av gode resultater på skolen og det å ta gode og sikre valg for fremtiden. Men som ung gjorde jeg det nok mest for å ikke skuffe andre. Etter hvert ble valgene tatt mer for min egen del og for at jeg skulle nå målene mine. Men akkurat hva jeg skulle gjøre da jeg ble voksen og hvilken rolle jeg siktet mot har nok gått seg mer til underveis, sier hun.

EN TRYGG OPPVEKST PÅ KJELSÅS

Heskestad Ellingsen er født og oppvokst på Kjelsås i Oslo, sammen med mamma, pappa, storesøster

og lillebror. Oppveksten i Oslo beskrives som tett, trygg og stabil.

– Ettersom begge foreldrene mine er fra Stavanger, og resten av familien stort sett holdt til der borte, har vi vært en tett liten kjernefamilie i Oslo.

Hun forteller om en oppvekst med høye forventninger, men uten at det opplevdes som et press.

– Foreldrene mine hadde nok høye krav og forventninger, som har påvirket valgene mine, men det opplevdes som lite press og en oppvekst med frihet og mange muligheter.

Som barn var hun aktiv og innom mye forskjellig. Ridning, fotball, basket, dans og langrenn fylte hverdagen, men ikke nødvendigvis med tanke på å vinne.

– Jeg var mest opptatt av å ha det gøy og å være sosial. Konkurranseinstinktet kom nok senere i livet.

STORESØSTEREN SATTE KURSEN

Selv om hun i dag er analysesjef i et av landets mest profilerte næringseiendomsmiljøer, var ikke veien dit gitt. På videregående var favorittfagene biologi og norsk, og flere rundt henne så for seg en helt annen studieretning.

PROFIL

Navn: Birgitte

Heskestad Ellingsen

Alder: 38

Aktuell: Analysesjef i Akershus Eiendom

Sivilstatus: Kjæreste

– Både morfar og norsklæreren min så nok for seg at jeg skulle studere journalistikk i Volda, men selv om jeg alltid har likt godt å skrive, var det aldri en retning jeg vurderte.

Hun hadde i stedet fått det for seg at markedsføring virket gøy, og søkte faktisk først det. Men så kom storesøsteren på banen.

– Jeg hadde en storesøster som satte ned foten og sa at det var mye lurere å begynne på siviløkonom, slik som henne, som ville gi meg mange flere muligheter. Siden hun var mitt store forbilde så ble det sånn. Noe jeg er utrolig glad for i dag, ler Heskestad Ellingsen.

Det viste seg raskt at markedsføringsfagene på bachelor ikke var hennes greie. I stedet gikk hun siviløkonomløpet, med tre år på BI i Oslo før master i finans på NHH i Bergen.

Ser hun tilbake, er hun glad for at hun endte der hun gjorde. Ikke minst fordi hun i dag får brukt flere sider av seg selv i jobben.

– Heldigvis får jeg kombinert tall og skriving i min rolle i Akershus Eiendom i dag.

Hun trekker også frem noe annet som tidlig pekte frem mot arbeidslivet hun senere skulle inn i.

– Jeg var også alltid glad i å holde presentasjoner og foredrag på skolen og la alltid litt ekstra arbeid bak en fremføring. Så det er kanskje ikke så rart at jeg havnet i en rolle der det nå er en stor del av arbeidshverdagen.

FINANSINTERESSEN KOM UNDERVEIS

Interessen for finans kom heller ikke som et resultat av en nøye lagt plan. Den oppsto mer tilfeldig, men skulle vise seg å bli viktig.

På BI ble hun medlem av Børsgruppen Aktie, og derfra gikk det fort.

– Mulighetene dukket litt opp underveis. Da jeg gikk på BI i Oslo endte jeg litt tilfeldig opp som medlem av Børsgruppen Aktie. Gjennom dette utvalget kom interessen for finans ganske raskt, blant annet gjennom besøk hos ulike investeringsbanker i London.

Hun fikk også et innblikk i bransjen gjennom en deltidsjobb hos Arctic Securities.

– Jeg hadde en deltidsjobb i resepsjonen hos Arctic Securities hvor jeg fikk innblikk i hverdagen hos en investeringsbank i Norge, og det ble da klart at jeg skulle ta en master i finans og at drømmejobben var Corporate Finance.

Den første jobben ble nettopp der hun ville.

– Min første jobb var nettopp på Corporate Finance hos DNB Markets, noe som var en perfekt førstejobb for meg.

ENTRA BLE INNGANGEN TIL EIENDOM

Det første møtet med eiendom kom ikke gjennom en langsiktig fascinasjon for bygg og byutvikling, men gjennom arbeidshverdagen i DNB. I ECM-teamet

jobbet hun med emisjoner og børsnoteringer. Da Entra skulle på børs, kom næringseiendom for alvor inn i bildet.

– Da jeg begynte i DNB var det mye snakk om børsnoteringen av Entra som etter hvert skulle noteres på Oslo Børs. Det ble brukt mye tid på å posisjonere seg for å få en rolle i denne transaksjonen i årene jeg var der, og dette ble mitt første møte med næringseiendom.

Så kom det som skulle bli et veiskille. Mens de satt sent på jobb med en RfP til Entra, dukket det opp en stilling som analytiker hos Akershus Eiendom.

– Kombinasjonen av at jeg var litt lei av ekstreme arbeidsdager og at jeg ønsket å spesialisere meg på en spesifikk sektor, gjorde at jeg sendte inn en søknad.

Det var ikke et enkelt valg.

– Det var ikke et lett valg å slutte i DNB Markets, og jeg trivdes utrolig godt med arbeidsoppgaver og kollegaer der.

Likevel tok hun steget. I ettertid har hun ikke angret.

Analyse

Birgitte Heskestad Ellingsen har vært i Akershus Eiendom siden 2014 og leder i dag analysearbeidet i selskapet, etter å ha bygget seg opp gjennom mer enn et tiår i miljøet.

Analyseteamet

Fra venstre: Kristian

Småvik, Synne Nappen, Kari Due-Andresen, Birgitte Heskestad Ellingsen, Sindre Vesje Bråtebæk og Even Stølen.

– Jeg har aldri angret på at jeg takket ja til Akershus Eiendom, noe som har resultert i at jeg nå har vært der i over 11 år.

EN UKE MED FULL PANIKK

Selv om avgjørelsen i ettertid fremstår som riktig, var ikke overgangen bare enkel. Å gå fra et stort, etablert og kjent miljø til et lite selskap og en bransje hun kunne lite om, ble mer krevende enn hun hadde sett for seg.

– Mitt første ordentlige møte med bransjen var høsten 2014 da jeg begynte hos Akershus Eiendom. Det var en overgang å gå fra et stort, trygt og kjent selskap som DNB til et lite selskap, som jeg knapt visste noen ting om, og en bransje jeg kunne lite om.

Faktisk var det så uvant at hun i starten trodde hun hadde gjort en stor feil.

– Jeg hadde en liten uke med full panikk der jeg trodde jeg hadde begått en stor feil ved å slutte i det som var drømmejobben i DNB.

Men det gikk raskt over.

– Ganske raskt fant jeg ut at jeg jobbet med en gjeng utrolig dyktige folk som virkelig brant for eiendom, og at dette var en veldig spennende bransje jeg likte godt. I tillegg var arbeidsmiljøet utrolig bra og det tok heldigvis ikke lang tid før jeg stortrivdes i Akershus Eiendom og følte at jeg nok en gang hadde fått drømmejobben.

Det er en følelse som har blitt værende.

– Den følelsen har ikke sluppet taket siden 2014

og er grunnen til at jeg fremdeles er her, sier hun fornøyd.

ET NATURLIG VALG

I løpet av årene i Akershus Eiendom har hun fått stadig mer ansvar. Først gjennom arbeid i analyseavdelingen, deretter som nestleder, og nå som analysesjef.

Selv mener hun at det handler om en kombinasjon av erfaring, kontinuitet og faglig interesse.

– Jeg tror det er en kombinasjon av at jeg har vært i selskapet lenge, har lang erfaring fra analyseavdelingen og at jeg er en eiendomsnerd som virkelig brenner for analysearbeid. Sånn sett ble jeg kanskje et naturlig valg når avdelingen skulle få en ny leder etter Kari.

Likevel har ikke lederrollen vært et mål i seg selv.

– Nei, jeg har aldri hatt et mål eller stort behov for å bli leder. Men jeg er veldig glad jeg fikk muligheten, og trives veldig godt i rollen som analysesjef.

Det er også en rolle hun mener blir lettere å trives i når man er omgitt av flinke mennesker.

– Det er en takknemlig rolle å ha i et selskap med så mange flinke folk som gjør det mulig å lage mange spennende og interessante analyser.

DEN STØRSTE MOTSTANDEN

På spørsmål om hun har møtt barrierer underveis, svarer hun raskt ja. Men den største motstanden har ikke nødvendigvis kommet utenfra.

– Absolutt. Jeg har måttet ta noen kamper for å komme dit jeg er i dag. Men den største barrieren har nok vært meg selv og at jeg til tider har hatt liten tro på meg selv.

Hun trekker spesielt frem pandemiårene som tunge.

– Årene med pandemi, isolasjon og hjemmekontor fungerte dårlig for meg, og det var en tøff periode som påvirket meg mye både privat og profesjonelt, der spesielt selvtilliten fikk seg en knekk. Men gode støttespillere på jobb og privat fikk meg styrket gjennom det.

Selv nå mener hun at hun kjenner godt til sine egne svakheter.

– Jeg tror likevel min nevrotiske personlighet fremdeles er min største fiende, spesielt karrieremessig.

NYSGJERRIGHET SOM KONKURRANSEFORTRINN

I dag er det først og fremst jobben i seg selv som motiverer henne. Hun beskriver en arbeidshverdag der både det faglige og det sosiale trekker i samme retning.

– Jeg er utrolig glad i jobben min og trives godt både faglig og sosialt, noe som bidrar til at jeg stort sett alltid gleder meg til å gå på jobb.

Det handler også om menneskene rundt henne.

– Jeg jobber med så mange flinke folk, både i Akershus Eiendom og i bransjen, noe som er veldig inspirerende. Jeg føler også at analysemiljøet har tatt store steg den siste tiden, og det er veldig

motiverende å følge med på konkurrentene og hele tiden sørge for å være aktuelle og levere det kundene våre har behov for.

Når hun blir bedt om å peke på en undervurdert kompetanse i eiendomsbransjen, svarer hun nysgjerrighet.

– Det er mye fokus på tall og avkastning, men for å lykkes må man også forstå hvordan bygg faktisk brukes og hva det er behov for. Man får noen ganger inntrykk av at det ikke er stilt nok eller riktige spørsmål eller gjort tilstrekkelige analyser når nye prosjekter skal utvikles

For henne er det nettopp kombinasjonen av analyse og forståelse for menneskelig atferd som er viktig for å få til de gode prosjektene.

FØLGER KONTOR OG KOSTNADER TETT

Når hun ser fremover, tror hun eiendomsbransjen vil bli stadig mer todelt.

– Jeg tror vi vil fortsette å se et stadig tydeligere skille mellom de beste produktene og sekundære produkter. Flight-to-quality vil fortsette å være gjeldende, og ikke bare innen kontor, men også i andre segmenter.

Hun tror flere setter høye krav til kvalitet og beliggenhet, og går kanskje heller ned i areal. Resultatet er lavere arealbehov og bygg som ikke er egnet for kontor blir stående ledig. For disse byggene bør man vurdere muligheter for konvertering til andre formål, for eksempel til bolig.

AI er en annen faktor hun mener vil bli viktig.

Perspektiv

Hun peker på at gode analyser ikke bare handler om tall, men om å forstå hvordan bygg brukes og hva leietakerne faktisk etterspør.

Xledger gjør det enklere å drive med eiendom

Nøkkelen er markedets mest fleksible økonomisystem, et standardsystem med fleksibilitet til å løse ditt selskaps unike behov.

Sammen med Fazile gir vi deg alt et eiendomsselskap trenger i en pakke.

Vår løsning dekker hele verdikjeden fra eiendomsforvaltning via prosjektstyring til regnskap.

Les mer:

Fremtidens ERP-system levert i dag

– AI vil fortsette å være en snakkis. På kort sikt kan det nok bidra til usikkerhet knyttet til bemanning som kan føre til noe svakere kontoretterspørsel, men på lengre sikt venter vi at AI vil bidra til nye arbeidsoppgaver og vekst i sysselsetting.

I tillegg til å påvirke sysselsetting kan AI bidra til å utvikle og effektivisere bransjen, og man ser allerede at adopsjonsraten av AI-verktøy har vært høy de siste årene i bransjen noe som bare vil fortsette. Selv følger hun særlig med på kontortrender. – Jeg har alltid vært litt ekstra interessert i kontortrender, noe som har blitt ytterligere forsterket i årene etter pandemien. Kanskje fordi jeg fant ut hvor lite jeg likte hjemmekontor og hvor viktig det fysiske kontoret er for kunnskapsutveksling, kultur og trivsel Kontorbruken og utformingen har endret seg mye de siste årene og det settes helt nye krav til kontoret og rollen det har i arbeidshverdagen i dag Leietakerne er blitt mer kravstore, forteller hun, og vil ha flotte, miljøvennlige lokaler på sentrale adresser. Samtidig er kostnadene høye og usikkerheten stor, noe som gjør utviklingen ekstra interessant å følge.

– Det er spennende å følge med på hvilke drivere som blir styrende i markedet vi nå er i, med fokus på blant annet kostnader, fleksibilitet og effektivisering. Basert på driverne vi ser i markedet i dag er det også spennende å følge med på nye utviklingsprosjekter og om disse klarer å svare opp dagens behov. Hvor er det behov for mer areal og hvordan bør arealet utformes.

Hun følger også ESG tett, og mener utviklingen det siste året sier mye om hvor markedet er på vei.

– Våre undersøkelser viser at miljø og bærekraft fremdeles utgjør en sentral del av beslutningsprosessene til aktørene i bransjen, men motivasjonen bak en grønn investering har endret seg betydelig gjennom 2025. Mens man i 2024 var drevet av troen på etterspørsel i utleiemarkedet og formelle krav og regelverk, var det det å redusere operasjonelle kostnader den klart viktigste årsaken til å investere grønt i 2025. Det sier litt om kostnadsfokuset i bransjen i dag.

EN BRANSJE FLERE FÅR ØYNENE OPP FOR Hun opplever at eiendomsbransjen har blitt mer attraktiv for unge de siste årene.

– Jeg føler dette har blitt veldig mye bedre de siste årene, og mitt inntrykk er at mange unge i dag har denne bransjen på radaren.

Da hun selv studerte, var situasjonen en annen.

– Da jeg studerte visste jeg knapt hva næringseiendom var og trodde ikke det var noe som var relevant for meg som siviløkonom.

I dag ser hun en helt annen interesse.

– I dag mottar vi søknader fra en bred gruppe

studenter som kunne tenke seg å jobbe med eiendom. Jeg tror nettverk som Ung i Næringseiendom har vært viktig for å skape en møteplass for unge i bransjen.

Hun mener også at bransjen er blitt flinkere til å slippe til yngre krefter.

– Det har blitt mye bedre de siste årene. Det dukker stadig opp nye flinke folk som får plass i bransjen. Dette er nok også en av årsakene til at flere unge har lagt merke til næringseiendom.

FRISK LUFT OG GRAVJOURNALISTIKK

Etter jobb er det ikke nødvendigvis analyser og markedsdrivere som fyller hodet. Da handler det ofte om å komme seg ut.

– Jeg har hund, og gode turer i frisk luft uansett vær setter jeg stor pris på. Selv om det hovedsakelig er en tid for å koble av, er det utrolig hvor mange idéer og analyser som har dukket opp mens jeg har vært på tur. Kvalitetstid med familie og venner gir meg også masse energi og får tankene litt bort fra jobb.

En rolig kveld hjemme er heller ikke feil.

– Jeg er ikke fremmed for å ligge på sofaen med en god serie.

Hvis hun ikke hadde jobbet med eiendom, er det én ting hun tror kunne passet henne.

– Jeg har alltid syntes at gravjournalistikk virker spennende, og da kunne jeg kombinert min nysgjerrighet med skriving.

Det er også tydelig at mennesker rundt henne har hatt stor betydning. Storesøsteren nevnes igjen som en viktig rollemodell, men også venninnegjengen.

– Storesøsteren min er syv år eldre enn meg og har alltid vært en viktig rollemodell for meg. Vi er også en ambisiøs og flink venninnegjeng som hele tiden motiverer og støtter hverandre, noe som har vært viktig for meg, påpeker hun.

RÅDET HUN GJERNE SKULLE FÅTT TIDLIGERE

Det beste rådet hun selv har fått, handler om synlighet.

– Det beste rådet jeg har fått er å tørre å ta mer plass. Veldig ukomfortabelt i starten, men stor oppside i det å vise seg litt mer frem.

Selv har hun et råd hun gjerne skulle fått tidligere.

– Å stresse litt mindre og ikke ta alt så fryktelig seriøst.

Hvor hun er om ti år, vet hun ikke sikkert. Men hun ser ikke bort fra at reisen fortsetter der den allerede har vart lenge.

– Det hadde ikke forundret meg om jeg fremdeles er i Akershus Eiendom og har feiret 20 års jubileum.

HVA OM VI BARE GJØR 2026 LITT RENERE?

La oss starte med en god løsning for avfallshåndtering. Vi hjelper deg i gang.

Estate Magasin i Ukraina

Det har vært krig i Europa siden Russland innledet fullskala invasjon av Ukraina 24. februar 2022. Fra trygge Norge kan krigen føles fjern, men på Uavhengighetsplassen i Kyiv er den nær. Der er det opprettet et minnested for soldater som er drept i krigen.

Vi ser tusenvis av små flagg, de fleste ukrainske, men også for falne soldater fra andre land. Noen av de døde minnes med innrammede fotografier. De er borte, men vi kan likevel se dem rett inn i øynene. I hovedstaden besøkte vi Kyiv School of Economics. Under et intervju påpekte vi at fire år med krig er lang tid. Frem til da hadde informasjonsmedarbeideren vært anonymt til stede i rommet, men nå var han tydelig preget. Han er fra Krimhalvøya, som Russland ulovlig annekterte i 2014. – Krigen har vart mye lenger enn fire år, sa han lavmælt.

Som privilegerte nordmenn kan vi dra hjem fra det krigsherjede landet etter fem dager. Vi skal ta natttoget fra Kyiv til den polske grensebyen Przemyśl. I ventehallen ser vi flere uniformerte soldater sovende i både stoler og på gulv.

Mens vi går gjennom stasjonen på vei til toget, blir vi overrasket av høy musikk som strømmer ut av høyttaleranlegget. Det er en moderne versjon av «Hej Sokoly» – en gammel ukrainsk soldatsang om å forlate hjemmet, om kjærlighet og krig, og om de som kanskje aldri vender tilbake.

Ni timer senere kan vi slå av varslene om luftangrep på appen Air Alert.

Boligskader for 640 milliarder

– Vi forventer at internasjonalt press og sanksjoner skal presse Russland til å betale for skadene, sier Dmytro Goriunov, leder for prosjektet «Russia Will Pay» ved tenketanken KSE Institute i Kyiv.

En av de viktigste beskjedene vi fikk før avreise til Ukraina, var å installere appen Air Alert. Her velger du hvilken region du ønsker å motta varsel for. Appen inneholder også et kart inndelt i Ukrainas 24 regioner (oblaster), og rød farge viser at det er aktiv luftvernalarm i regionen.

Det er stort sett rødt hele tiden i øst-Ukraina. Det samme gjelder Krim-halvøya, som Russland ulovlig annekterte i 2014.

SPOR AV KAMPHANDLINGER

Vår første alarm er midt på natten i byen Lviv, som ligger en drøy times kjøring fra den polske grensen. Denne alarmen er over etter halvannen time i bomberom.

Når vi kjører de 550 kilometerne til Kyiv morgenen etter, er det grå farge på kartet, og vi opplever det som trygt i de regionene vi kjører gjennom. Men sånn er det ikke alltid.

En drøyt halvtime før Kiev ser klare spor av kamphandlinger gjennom bilvinduet på vår høyre side:

Utbrente kjøretøy. Et mursteinsbygg som er totalskadd etter å ha blitt truffet av en missil.

ET AVGJØRENDE SLAG

To dager etter ser vi enda flere tegn etter krigen. Vi leier en taxi som tar oss den 45 minutter lange turen fra Kyiv sentrum til Irpin. Her smalt det skikkelig da Russland innledet fullskala invasjonen 24. februar 2022. Det ble et avgjørende slag, der Ukraina stanset Russlands forsøk på å ta Kyiv. Byen ble hardt ødelagt og mange sivile drept.

Taxisjåføren kan bare ukrainsk, og snakker inn i en app før han viser oss teksten på engelsk. Han forteller at det meste er bygget opp igjen, men han kan vise oss noen steder med synlige skader.

BYGGER RASKT OPP IGJEN

Vi drar først til Irpin-brua, som ukrainske styrker sprengte for å hindre russiske styrker i å rykke inn mot Kyiv. Brua er blitt et sterkt symbol på Ukrainas forsvar av hovedstaden. En ny bro er bygget parallelt med den gamle.

Før

Denne

Etter

Den ødelagte blokka ble revet og erstattet av dette bygget.

Vi kjører videre til et eneboligområde. På et dårlig malt plankegjerde henger postkassa fremdeles, men bakenfor er det bare litt av murverket igjen av huset, i tillegg til rustent bølgeblikk og to utbrente personbiler.

Litt lenger inn mot sentrum stopper vi ved en boligblokk som ble totalskadet, og senere er revet og erstattet av et nytt boligbygg. Der det er mulig, er de ukrainske myndighetene opptatt av å bygge raskt opp igjen.

Taxisjåføren viser oss også det lokale kjøpesenteret City Market, som tok fyr da området ble rammet av artilleri. Vi stopper også ved «The Road to Salvation» – en minneinstallasjon i Irpin som markerer stedet der tusenvis av sivile flyktet under kampene.

En mann i kamuflasjejakke som mangler det høyre benet, sparker seg sakte frem i en manuell rullestol. På den andre siden av gaten står en rød, mobil serveringsvogn med teksten «GOD SAVE THE COFFEE».

200.000 BYGNINGER ER RAMMET

Dagen etter besøker vi Kyiv School of Economics (KSE).

– Totalt er 200.000 bygninger skadet eller totalt ødelagt i Ukraina som følge av krigen. Tallene er usikre, for vi har ikke tilgang til de okkuperte områdene. Sannsynligvis er tallene underestimert, sier Dmytro Goriunov, leder for prosjektet «Russia Will Pay» ved tenketanken KSE Institute. Goriunov har ledet dette arbeidet i flere år, der han anslår skadene på Ukrainas infrastruktur og de bredere økonomiske tapene som krigen har påført. Analysen omfatter både direkte skader (f.eks. ødelagt infrastruktur, boliger, skoler) og indirekte økonomiske tap (tap i økonomi, næringsliv, produksjon). Prosjektet er i samarbeid med Ukrainas presidentkontor og økonomidepartement. På sikt skal informasjonen brukes av ukrainske myndigheter som bevis i internasjonale domstoler for å tvinge Russland til å betale erstatning.

Irpin

Det meste er bygget opp igjen i Irpin, men ikke dette huset.

De beste prosjektene fortjener de beste tomtene.

Har du behov for lager- og logistikkbygg og vil lykkes med å skalere, er det helt avgjørende at du får servert løsninger som gir deg gjennomføringskraft. Med strategiske lokasjoner, fleksible modulbaserte løsninger og miljøvennlige innovasjoner, kommer du til dekket bord med Bulk Industrial Real Estate.

Bulk Industrial Real Estate er Skandinavias ledende eiendomsutvikler av lager-, logistikk og industribygg med et sterkt miljøperspektiv og fokus på bærekraftige løsninger.

bulkinfrastructure.com

– Vi forventer at internasjonalt press og sanksjoner skal presse Russland til å betale for skadene, sier Goriunov.

ENORMT SKADEOMFANG

Han viser til den nyeste «Rapid Damage and Needs Assessment (RDNA5)» – en rapport som er utarbeidet av Verdensbanken i samarbeid med Ukrainas regjering, EU og FN. Eksperter fra KSE har også bidratt til det analytiske arbeidet bak denne vurderingen, sammen med ukrainske myndigheter og internasjonale partnere.

Her er noen av hovedfunnene i rapporten:

• 587,7 milliarder dollar – anslått kostnad for Ukrainas gjenoppbygging og gjenreisning de neste ti årene

• 195,1 milliarder dollar – direkte fysiske skader på infrastruktur og eiendeler siden februar 2022

• Boligsektoren står for over 30 prosent av de totale skadene, og er dermed hardest rammet

• Transportinfrastruktur – rundt 40,3 milliarder dollar i skader

• Energisektoren – rundt 24,8 milliarder dollar i skader

– Tallene er ved inngangen til året, påpeker Goriunov.

3 MILL. HUSHOLDNINGER RAMMET

Boliger står alene for rundt en tredel av alle bygningsskader – langt mer enn næringseiendom og offentlige bygg til sammen. Beløpet tilsvarer ca. 640 milliarder kroner.

14 prosent av den totale boligmassen er skadet eller ødelagt, og dette rammer mer enn 3 millioner husholdninger. Skadene er sterkt konsentrert i de mest krigsutsatte områdene, særlig Donetsk, Kharkiv og Luhansk, samt Kyiv. Disse områdene står alene for rundt 73 prosent av de totale skadekostnadene i boligsektoren.

Kharkiv – Ukrainas nest største by – er blant de hardest rammede byene i landet, særlig når det gjelder omfattende og vedvarende ødeleggelser av sivil infrastruktur. Før invasjonen bodde det nærmere 1,5 millioner mennesker der. Nå er dette antallet – også usikre tall – redusert til 1,1-1,3 millioner.

SÅRBARHET BLANT FORDREVNE

– Tilgangen på tilstrekkelige og rimelige boliger har blitt dårligere, en utvikling som i særlig grad rammer 3,4 millioner internt fordrevne, hvorav mange opplever langvarig fordrivelse og økonomiske barrierer for å reparere boligene sine, fremgår det av rapporten. Skadene har vært mer omfattende i urbane områder, og byene står nå overfor både begrenset tilbud og høy etterspørsel fra fordrevne befolkninger.

«Russia Will Pay» Dmytro Goriunov leder prosjektet «Russia Will Pay» ved tenketanken KSE Institute.

14 prosent av den totale boligmassen er skadet

eller ødelagt, og dette rammer mer enn 3 millioner husholdninger.

– Gitt omfanget av skadene og de eksisterende utfordringene i sektoren, må gjenoppbyggingen av boligmarkedet planlegges slik at akutte behov balanseres mot langsiktige, inkluderende boligløsninger, drevet av både offentlig og privat sektor.

– Samtidig må alle tiltak innen boligrehabilitering omfatte både fysisk istandsetting og gjenoppbygging, samt håndtere de sammensatte sårbarhetene

KYIV SCHOOL OF ECONOMICS (KSE)

• Ble startet i 1996 som et lite masterprogram i økonomisk analyse, og har siden vokst til en ledende utdannings- og forskningsinstitusjon i Ukraina.

• I dag kombinerer KSE utdanning, forskning og prosjekter rettet mot Ukrainas viktigste økonomiske utfordringer.

• Skolen har ca. 1.700 studenter og tilbyr bachelor-, master- og doktorgrader innen blant annet økonomi, offentlig politikk, teknologi og jus.

• KSE Institute er tenketanken ved skolen, med over 100 eksperter som jobber med sanksjoner, russisk økonomi og gjenoppbygging av Ukraina.

• KSE Foundation støtter både universitetet og humanitære tiltak, og har samlet inn over 160 millioner dollar siden 2022, blant annet til tilfluktsrom ved skoler og stipender til studenter.

blant fordrevne og lavinntektsgrupper, fastslås det i rapporten.

UTEN STRØM I OVER EN UKE

Det er blå himmel og bare en alarm de fire døgnene vi er i Kyiv. Fotografen sier til Goriunov at vi ikke visste hva vi kunne forvente da vi kom til Ukraina, men at det er fint å se hvordan folk i Kyiv går videre med livene sine.

– Hadde dere var her for en måned siden, var det mye tøffere. Da var det strømbrudd og minus 20 grader ute. Mange av byggene her har dårlig isolasjon, og da faller temperaturen. Hos meg var det 12 grader på det verste, men hos andre var den 10, 5 eller helt nede i null grader. Dette varte i over en uke, sier han. Hvordan påvirker det ukrainernes kampvilje at dere har kommet gjennom enda en vinter?

– Russerne forventet jo at vi skulle overgi oss raskt, men nei. (Latter)

Mange turer

Henning Lauridsen og Darius Hakimi har kjørt mange turer for Ukrainian Freedom Convoy.

Engasjerer seg for Ukraina

Henning Lauridsen i Eiendom Norge er på sin femte tur med Ukrainian Freedom Convoy. Han kjører sammen med Darius Hakimi, som har kone fra Ukraina, far fra Iran og mor fra Serbia.

Tekst: Tore Årdal

Foto: Glen Widing

En militærgrønn Suzuki Grand Witara 2008-modell svinger inn på flyplassen Warszawa Chopin. Den nymalte firehjulstrekkeren forlot Oslo dagen før, og fra ankomsten i Polen skal farten opprettholdes til grenseovergangen til Ukraina er nådd. Vi småløper mot bilen for ikke å forsinke den.

DIPLOMATSØNN

– Så kult at dere blir med, sier Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge. Han smiler, og går med raske skritt for å åpne bagasjerommet.

Darius Hakimi hilser høflig. Senere får vi vite at han er diplomatsønn.

– Det eneste vi kan love er at det ikke blir komfort, sier Henning.

Vi setter oss i baksetet, og skjønner umiddelbart hva han mener. Henning tar plass bak rattet, mens Darius setter seg i setet ved siden av med PC på fanget og telefon mellom hendene. Begge har på seg militærgrønn hettegenser påtrykt både det norske og det ukrainske flagget samt en stor logo for Ukrainian Freedom Convoy (UFC).

Henning tar på seg solbriller. Snart viser speedometeret 130 km/t.

VAR FRUSTRERT

Ukrainian Freedom Convoy samler inn penger til gamle firehjulstrekkere – pickuper, SUV-er og varebiler – som brukes ved fronten i Ukraina. Der frakter de blant annet soldater, mat og ammunisjon. Frivillige kjører bilen hele veien fra Oslo til Kyiv, og betaler utgiftene selv. Henning er med på sin femte tur og Darius sin åttende.

– Jeg var i Ukrainia noen ganger da jeg jobbet i NBBL. Det handlet om kunnskapsoverføring, og det var med deltakere fra en rekke land. Jeg ble kjent med mange i Ukraina, og ble interessert i moderne ukrainsk historie, forteller Henning.

Da Russland innledet fullskala invasjon fikk han mange henvendelser fra folk han kjente

– Jeg var frustrert over at jeg ikke fikk gjort noe, men en dag pratet jeg med Anders Langtind, og han foreslo at jeg ble med i UFC.

– Så samlet jeg inn penger til en bil, og hadde min første tur i mars 2024. Det var da jeg traff Darius første gang, og jeg kjørte sammen med Gunnar Krogsveen. Noe av det som er bra med UFC, er at det ikke går fem flate øre til administrasjon, sier Lauridsen.

21 BILER I KONVOIEN

Det er 21 biler med i vår konvoi, to av dem ambulanser. Nå ser Henning en av bilene i speilet. Darius følger med på appen, som viser hvor alle bilene er til enhver tid. Alle sjåførene kjører i sitt eget tempo, og bakerst er det en bil med mekanikere – klare hvis en av de gamle bilene får problemer.

Darius har kone fra Ukraina, og har vært der mange ganger – spesielt i byen Poltava, hvor kona er fra. Vi spør hvordan han opplevde det første døgnet da invasjonen startet. Darius snur seg sakte, og ser mot oss i baksetet. Smilet er borte.

– Det var helt uvirkelig. Russernes fremrykning var rask, og de tok flyplassen Hostomel vest for Kyiv. De skulle fly inn styrker for å ta hovedstaden, men så tok ukrainerne den tilbake. Uten at jeg er militær ekspert, tror jeg det var avgjørende.

– Putin vil at det ukrainske skal utslettes og russifiseres. Det er en enorm kynisme med ødeleggelse av strømforsyning og annen infrastruktur.

– Jeg syntes det var frustrerende å ikke kunne gjøre noe praktisk, men så jeg et innslag på Østlandssendingen om UFC. Jeg meldte meg inn, og hentet først noen av de innkjøpte bilene i Norge. Så var jeg med på å male noen av bilene, før jeg deltok i min første konvoi.

HØYT UTDANNINGSNIVÅ

Darius forteller at kona har hatt ulike jobber i Ukraina.

– Hun har opplevd mange politikere som har lovet mye, men som kun beriket seg selv, så hun har hatt få illusjoner. Hun er litt mer optimist nå, men fremdeles realist. Det er fortsatt mye korrupsjon i Ukraina, og det er mange innbyggere som har gitt opp politikerne i landet, dessverre. Selv ser jeg bare muligheter. Ukraina er et land med et høyt utdanningsnivå, sier Darius, som til daglig er løsningsselger IT-firmaet Arrow ECS.

Han har mye krig i bagasjen. I tillegg til kone fra Ukraina har han mor fra Serbia og far fra Iran.

– Du har ikke klart å ta krigen til Norge da, ler Henning.

– Sønnen vår er født og oppvokst i Norge, så kanskje han klarer å bryte forbannelsen, parerer Darius.

Faren hans var diplomat under det forrige styret, altså under sjahen. Han var stasjonert i Norge i perioden 1968-1973. Det var for øvrig han som tilrettela for kjøpet av den iranske ambassaden i Drammensveien i 1972.

– Det er viktig å huske at ikke alle russere er for krigen. Jeg kjenner flere av dem, sier Darius.

Mindre utfordringer

Henning Lauridsen prøver å bytte lyspære, men den nye passer ikke.

Jo flere perspektiver vi har desto flere løsninger ser vi.

Som verdens største rådgiver, megler, forvalter og investor jobber vi innenfor alle aspekter av eiendom. Våre tverrfaglige team i Norge har erfaringen og nettverket til å skape de beste og mest komplette løsningene for din eiendom.

Med over 300 ansatte i Norge og 140 000 ansatte globalt betjener vi kunder innenfor et bredt spekter av integrerte tjenester, herunder strategirådgivning, leietakerrådgivning, utleie av næringseiendom, arbeidsplasstrategi og design, prosjektledelse, verdivurdering, kjøp og salg av eiendom, eiendomsutvikling, eiendomsforvaltning, drift og vedlikehold.

VIL IKKE PRATE SEG BORT

Diesel og do. De eneste grunnene til å stoppe. Henning og Darius sikter oss inn mot en bensinstasjon. Det er overraskende få av dem fra Warszawa til grensen, og de få ligger et godt stykke fra hovedveien. Darius ser på Google Maps, og begge snakker mindre nå.

– Det er fort gjort å prate seg bort og misse veien, sier Henning.

– Yes, sier Darius når vi endelig ser stasjonen.

Høyre frontlys virker ikke. Henning åpner panseret mens Darius går inn på stasjonen og kjøper en lyspære, men den passer ikke.

– Vi må prøve å få fikset dette senere. Heldigvis er det høyre frontlys – det hadde vært verre å kjøre i mørket uten det venstre, sier Henning.

GRENSEKONTROLLEN

Vi nærmer oss grensen. Darius sitter bak rattet. På bensinstasjonen har Henning kjøpt en slags baguette.

Fra passasjersetet proklamerer han ironisk at han er klar for et herremåltid. Han snakker ikke igjen før den er spist den opp.

– Dette var ikke godt, nei faktisk ganske vondt, sier han.

– Hva var det for noe? spør Darius.

– Et slags pølsebrød med noe greier oppi. Henning får gode nyheter på appen. Den første bilen fra konvoien er fremme ved grensen, og det er lite kø. En times tid senere er vår bil på den polske grensekontrollen. Bilen står i kø nå, og vi går ut for å strekke på bena. Vi kommer i prat med flere andre frivillige fra konvoien. En av dem måtte tilbringe 15 timer på grenseovergangen forrige gang han kjørte

for UFC. Nå ser det lysere ut.

Bilen blir etter hvert vinket gjennom den polske kontrollen, og så er det den ukrainske. Tollerne på begge sider har det samme livløse ansiktsuttrykket. De smiler ikke engang av den unge mannen på lett motorsykkel som er tungt lastet på den høyre siden, og må lene seg markant mot venstre for å opprettholde balansen. Men de slipper ham raskt gjennom kontrollen.

Vi er ute etter halvannen time.

POLSTRER STATUER

Vi kommer til Lviv før det er blitt helt mørkt. Først er det middag på hotellet med flere av de andre frivillige sjåførene, før vi rekker en rask tur til sentrum med Lauridsen. Han har vært i byen flere ganger, og er blitt glad i den. Vi går i raskt tempo mens han forteller om både bygninger og byen.

– Der kan dere se hvordan ukrainerne polstrer og pakker inn statuer som er viktige symboler for landet. De skal ikke russerne få ødelegge, sier Henning.

Vi kommer til en blindgate hvor det syder av unge mennesker denne fredag kvelden. Vi går innom en bar og kjøper IPA fra et lokalt håndverksbryggeri, og stiller oss rundt et bord ute.

– Det er dette de kjemper for da, sier Lauridsen, og nikker mot noen av de unge som også står ute med glass i hendene.

– Ukraina har jo en lidelseshistorie av de verste, men det gjør dem sterke. Et spørsmål er hvor de unge gutta her er om 3 år. Er de i krigen? Det er fryktelig vanskelig å planlegge hva de skal gjøre fremover.

– Min drøm er at Norge hadde hjulpet enda mer, sier han.

Gjengen

Gruppebilde av de frivillige som kjørte bilene fra Oslo til Kyiv.

Overleveringen av bilene skjer ved

Moderland-monumentet – ett av de mest kjente landemerkene i Ukraina.

LUFTVERNALARM OM NATTEN

Om natten opplever vi vår første luftvernlarm i Ukraina. En av de første vi treffer i bomberommet er Oslo-ordfører Anne Lindboe, i pysjamas. Hun er blant de frivillige sjåførene i konvoien.

– Jeg dro på meg skoa med en gang, sier Lindboe, som også opplever sin første alarm.

Etter hvert kommer det flere til bomberommet. De er mer drevne og vet at det tar tid før en missil eventuelt når frem. Vi sitter i en lang korridor som minner mer om et venterom hos legen enn et bomberom. Klokken 04.19 er alarmen over.

Om morgenen er det først felles frokost på hotellet og deretter fellesmøte med beskjeder. I tillegg skal to av bilene overleveres her. Klokken 09.00 er det ett minutt stillhet.

På grunn av jobb kan ikke Henning og Darius være med videre. Journalisten og fotografen i Estate overtar bilen.

HULLENE I VEIENE

Fra Lviv plotter vi inn hotellet i Kyiv på Google Maps. Bare etter noen minutter forstår vi hvorfor Henning og Darius var så fokusert på hullene i veiene. De kommer hyppig, og noen er så store at de kan gi følger for både dekk, felger og kanskje forhjulstilling, uten at vi er spesielt bevandret i denne delen av verden. Det er litt over seks timer å kjøre. Landskapet er flatt og monotont, men hullene i veien holder oss skjerpet. På denne strekningen er det tett mellom bensinstasjonene, og etter hvert stopper vi på en og ber om full tank. Han som fyller spør om vi har lyst på kaffe, og når vi svarer nei, vinker han oss bort til et vindu for å vise oss utvalget av vodkaflasker, men heller ikke det frister nå.

FRIHET OG RETTFERDIGHET

Vi ankommer Kyiv tidlig lørdag kveld. Formiddagen etter skal vi overlevere de siste 20 bilene til soldatene

som kjører dem videre til fronten. Det skjer ved Moderland-monumentet – ett av de mest kjente landemerkene i Ukraina. Den 102 meter høye statuen – inklusive sverdet som kvinneskikkelsen strekker mot himmelen – ble fullført i 1981 under Sovjettiden. I 2023 ble det sovjetiske hammer- og sigd emblemet på skjoldet fjernet og erstattet med Ukrainas riksvåpen.

Statuen har en ekstra dimensjon siden det er kvinnedagen, noe Oslo-ordføreren gjør et poeng av i talen.

Lars Petter Solås, bystyrerepresentant i Oslo, er med som konvoileder.

– Jeg er opptatt av frihet og rettferdighet. Det som vokser frem i Russland er den rake motsetningen til dette. Det er viktig at vi som sivile gjør vårt i tillegg til det myndighetene gjør, sier han.

Den ukrainske viseutenriksministeren Olexandr Mischenko holder takketale.

BLIR VÆRENDE FOR SEIER

De to ukrainske soldatene som skal overta vår bil, kan ikke engelsk, derfor kommer det en mann for

å være tolk. Han jobber med finans i luftforsvaret.

Soldatene skal kjøre bilen helt til Donetskregionen hvor krigen raser som verst. Den ene, en 32-åring med kallenavnet «Rabbit», har vært soldat i krigen siden 24. februar 2022. Han vil ikke fortelle så mye om hvordan han opplever å være ved fronten, bortsett fra at det er farlig. Han er rolig, behersket og mild i fremtoningen. Det samme er den andre soldaten, «Brother in Law», som er 43 år.

– Bilene hjelper oss å komme raskt ut av områder med artilleri og andre farlige situasjoner. Disse bilene er raskere og bruker mindre drivstoff enn store biler. De er et godt bidrag til oss, sier han.

Det har vært en tøff vinter, men nå er våren snart i anmarsj. Vi spør hvordan det påvirker optimismen at de har kommet seg gjennom enda en vinter. «Rabbit» er stille noen sekunder før han svarer.

– Fire år er lang tid. Men vi blir værende for seier. For frihet mot Russland. For Ukraina og Europa, sier han.

De vinker til oss når de starter bilen og kjører mot fronten.

Overlevering av bilene Viseutenriksministeren

Olexandr Mischenko og konvoileder Lars Petter Solås (bystyrerepresentant i Oslo).

TO NYE PÅ LAGET!

Marit og Truls styrker teamet vårt

Med fersk kompetanse innen bærekraft og finans representerer Marit Garli Langedal og Truls Pettersen Sigurdsen et ungt og fremoverlent tilskudd til vårt arbeid med næringseiendom.

Marit kombinerer siviløkonombakgrunn med sterk interesse for eiendomsmarkedet, mens Truls har verdifull erfaring fra både kreditt og bærekraftsarbeid.

Med røtter tilbake over 60 år og et sterkt erfaringsgrunnlag i ryggen, vet vi at utviklingen aldri står stille – derfor er vi glade for å ønske to unge og engasjerte medarbeidere velkommen. Begge gleder seg til å bruke sin kompetanse i møte med våre kunder.

BN Bank – rask, forutsigbar og fleksibel!

Vi hjelper deg gjerne med eiendomsfinansiering: bnbank.no/eiendomsfinansiering

Advokat

Ole Kvåle arbeider hovedsakelig med prosjekter innen bygg og anlegg, hvor han bistår byggherrer, entreprenører og rådgivere. Han har også erfaring med eiendomssaker.

Tekst: Tore Årdal

Foto: Glen Widing

Advokat bak 450 biler til fronten

Bilene som Ole Kvåle er med på å skaffe til fronten i Ukraina, brukes til å frakte soldater, mat, utstyr og ammunisjon.

Noen dager før Estate Media reiser til Ukraina møter vi Ole Kvåle nederst på fredelige Grünerløkka. Våren er i anmarsj, og i Thorvald Meyers gate er det stort sett fedre og mødre med skinnende barnevogner som preger bybildet denne formiddagen.

Før Russland invaderte Ukraina var det mulig å se på Kvåle at han var advokat, for da jobbet han i Advokatfirmaet Grette med ditto antrekk. Nå har han på seg jeans og en militærgrønn hettejakke. Mellom biceps og skulderleddet er både det norske og ukrainske flagget påført. Foran en stor logo for «Ukrainian Freedom Convoys», som han selv var initiativtaker til. Han har brettet opp ermene, og på venstre underarm ser vi et tatovert papirfly som seiler av gårde.

VILLE IKKE KRYSSE GRENSEN

Da Russland innledet en fullskala invasjon av Ukraina, ville Kvåle gjøre noe mer enn bare å bidra økonomisk. Den ukrainske ambassaden i Oslo hadde lagt ut et innlegg på Facebook om at folk kunne melde inn hva de kunne bidra med. Kvåle skrev at han hadde bil og kunne være sjåfør, og det første oppdraget ble å kjøre tre ukrainere fra Oslo til Kongsberg for å laste kamuflasjenett i trailere.

Den 18. mars kjørte han og en kamerat fra Oslo til den ukrainske grensen i Polen. Med seg hadde de blant annet skuddsikre vester, hjelmer og mobiltelefoner.

– Jeg hadde gitt beskjed om at jeg ikke ville krysse grensen, men de som skulle motta leveransen kunne ikke reise over grensen til Polen. Når vi først hadde kjørt inn i Ukraina dro vi også til nærmeste by for å ta

«Vi fikk god respons på det vi gjorde, men samtidig gikk mange av leveransene til sivilt forsvar. Jeg følte at bistanden burde gå til de militære, de som kjemper ved fronten.»

OLE KVÅLE

en kopp kaffe. Det var stille, men en spent stemning der. Utenfor kirken stod det heimevernssoldater, og de spurte om vi støttet Russland, forteller Kvåle.

APOTEKENE SKREV UT MORFINPREPARATER

Han skrev om turen på Facebook og fikk inn 30.000 kroner i donasjoner. Fra den ukrainske ambassaden i Oslo hadde han fått lange lister om behov for medisiner og medisinsk materiell, og de kjørte derfor til et apotek i Polen.

– De ansatte på apoteket syntes det var så bra vi gjorde dette, og skrev ut morfinpreparater til oss. Vi fylte opp min Renault Megane med medisiner samt matvarer fra Lidl, og så kjørte vi inn i Ukraina igjen, sier Kvåle.

Han ville gjøre mer, og tenkte at det ble for smått å kjøre sin egen bil frem og tilbake. Påsken 2022 hadde han samlet inn 180.000 kroner, og benyttet seg nå av en leid varebil i Polen for å få frem leveransene. Denne gangen kjørte han helt til Kyiv, hovedstaden i Ukraina.

– Vi fikk god respons på det vi gjorde, men samtidig gikk mange av leveransene til sivilt forsvar. Jeg følte at bistanden burde gå til de militære, de som kjemper ved fronten.

RETTSSAK I TI UKER

I juli 2022 kjøpte han sin første bil med tanke på Ukraina; en Nissan Navara. Den kostet 70.000 kroner

og ble betalt av innsamlede penger. Han kjørte den fra Oslo til Kyiv med enda en leveranse. Så kom det en periode hvor han ikke fikk bidratt så mye for Ukraina, for nå hadde han som advokat en rettssak som varte i ti uker. Det er lett å glemme at han er advokat her vi sitter i fellesarealet til Spacec på Grünerløkka, hvor Advokatfirmaet Punktum har kontor. Kvåle driver dette selskapet på 50/50-basis med en annen advokat.

Da rettsaken var over, la Kvåle ut en ny melding på Facebook. Han trengte 60-70.000 kroner til en ny bil. Gard Setsaas, journalist i Finansavisen og en kompis av Kvåle fra studietiden, svarte at han heller burde kjøpe tre biler til 20.000 hver. Han fikk dessuten hjelp av Marius Mørch Larsen, som også jobbet i Finansavisen på den tiden. Det endte med at de kjøpte tre biler basert på donasjoner.

FRAKTET DRONER

– Vi leverte bilene i Kyiv i februar 2023. Vi hadde også med noen droner fra en giver, som dessuten donerte 100.000 kroner etter at dronene var levert. I tillegg samlet vi inn mer, og i mai 2023 hadde vi vår første større konvoi til Kyiv. Den bestod av ni biler, forteller han om det som nå er blitt et oljesmurt maskineri av en frivillig hjelpeorganisasjon.

Det er for øvrig viktig å være oppmerksom på forskjellen mellom konvoi og kolonne. Bilene i «Ukrainian Freedom Convoys» kjører ikke rett etter

Vi hjelper deg med sikringstiltak og rehabilitering av fasade og tak.

www.kirkestuenas.no

hverandre, men i sjåførenes eget tempo. Å kjøre i kolonne kunne dessuten gjort bilene til potensielle mål for russerne.

Når vi møter Kvåle har de kjørt 431 biler til Ukraina. Neste tur, som Estate skal være med på, består av 20 biler. Det er primært to sjåfører per bil, for det er en lang tur; ca. 237 mil, i tillegg til ferje til Polen. Sjåførene dekker alle kostnadene selv.

SKRYTER AV LANGTIND

Initiativet til Kvåle skaper stort engasjement, både på giversiden og antall personer som vil kjøre biler fra Oslo til Kyiv. En av dem er stjernemegler Anders Langtind i Eiendomsmegler 1.

– Han var med første gang høsten 2023, og engasjerte mange. Han ringte rundt og skaffet både penger og sjåfører, sier Kvåle.

Han påpeker at det er et ekstremt og vedvarende behov for biler til Ukraina, for de er utsatt for droner. Kvåle er glad for at selskaper som Ferd er med som støttespiller, og håper at enda flere vil melde seg på.

Gjennomsnitts innkjøpspris per bil er 30.000

kroner samt 10.000 i reparasjon. Organisasjonen har kyndige folk på både innkjøp og verkstedsiden. Ved fronten i Ukraina brukes bilene blant annet til å frakte skadde soldater, mat og ammunisjon.

– De kaller bilene «Donkeys of War», forteller Kvåle.

15 ÅRS ERFARING PÅ ENTREPRISERETT

Tilbake til advokatvirksomheten. Kvåle har over 15 års erfaring og er spesialist innen entrepriserett, offentlige anskaffelser og kontraktsrett. Han arbeider hovedsakelig med prosjekter innen bygg og anlegg, hvor han bistår byggherrer, entreprenører og rådgivere. Han har også erfaring med eiendomssaker.

– Det blir jo sånn at jeg fokuserer for lite på advokatvirksomheten, og det er ikke holdbart i lengden, svarer Kvåle når Estate spør hvordan virksomheten går.

– Jeg har vært nødt til å bruke av sparepengene for å få til dette. Samtidig ser jeg at organisasjonen ikke ville blitt startet hvis jeg hadde hatt fast jobb, for det ville jeg ikke hatt tid til.

Mye skal på plass mellom planlegging og innflytting.

Ett kontaktpunkt

Energi, fiber og lading for eksempel. Å utvikle eiendom tar tid. Fra planlegging til første spadetak. Fra bygget er reist til innflytting. Med Lyse som partner, får du ett kontaktpunkt for all leveranse av energi og teknologitjenester gjennom hele prosessen. Vi tenker langsiktig og opptrer forutsigbart – til glede for både utviklere, brukere av byggene og ESGregnskapet. Ren energi fra fornybar vannkraft kommer nemlig ikke av seg selv. Det er noe vi har utviklet gjennom en over 100 år lang og stolt historie.

lyse.no/boligselskap/utbygger

Alltid på. For deg.

MED FOSSEN

ARENAEN FOR BYENS VIKTIGSTE DEBATTER

Har Møller tatt for mye tran?

Lykkes Møller Eiendom med ambisjonene for Deich, er det en bragd på lik linje med Bodø Glimts suksess i Champions League. Her er tre nøtter til Møller.

Tekst: Erling Fossen, byrøkter

Foto: Glen Widing

Jeg husker det som det var i går. Sensommeren 2020. Alle lederne av OMA´s ulike områdeforum hadde satt hverandre stevne hos OBOS på Hammersborg Torg. Stemningen var lystig, og vi hadde kurs for uteserveringen på Youngstorget. Da støtte vi på en uvanlig høylytt Daniel Siraj i gangen utenfor møterommet. Han hadde akkurat fått vite at Møller Eiendom hadde vunnet budrunden om gamle Deichman med et bud på 245 millioner. OBOS var også en av de 13 aktørene som var med i budrunden. «Hvordan i all verden klarer Møller å regne dette hjem» undret Siraj. Prisantydningen på det forfalne praktbygget var opprinnelig 58 millioner. Hvis man sammenligner Deich-prosjektet med tre andre transformasjonsprosjekter av monumentalbygg: Sommerro, Telegrafen og Ambassaden, så kan man sette opp følgende sjablonmessige oversikt: Sommerro har lykkes både med hotelldriften og med å skape en storstue for byens befolkning. Check. Telegrafen har lykkes med kontordelen, men forsøket på å lage en storstue crashlandet på første forsøk. Ambassaden har tilsvarende to programmer; kontor (Fredensborg har det som må være i nærheten av verdens dyreste kontorlokaler) og storstueambisjoner som begge har lykkes sånn passe. Det gamle hovedbiblioteket skal derimot få to helt nye programmer: et fotohus, samt storstue.

Deich fortjener en mer kritisk tilnærming enn jevnlige heiarop fra Aftenposten. Å være mikrofonstativ i denne ekstremt utfordrende transformasjonen, bringer ikke prosjektet nærmere suksess. Det er særlig tre avgjørende faktorer Deich må lykkes med:

FØRSTE NØTT: BYGGET

Da min gode venn og nabo – Liv Sæteren – ble biblioteksjef i 1986, var noe av det første hun gjorde å begynne letingen etter en ny lokasjon. Hovedbegrunnelsen var at rundt 80% av bøkene var plassert i kjellerens mange kriker og kroker. Og riktignok ble gamle Deichman i sin tid kalt Akropolis fordi det lå på en høyde og hadde søyler i fasaden, men byggets innmat var nærmest uframkommelig og helsefarlig.

Bygningen er en labyrint med 25 ulike nivåer eller halvetasjer. Alle som har hatt møter inne i Gamle Deichman, og som velger å gå bakgangene framfor hovedtrappa, går seg alltid vill. Bygget mangler helt moderne ventilasjon, og på kjellergulvene har

alunskiferen begynt å sprenge seg fram. Når alunskifer kommer i kontakt med luft forvitrer den og frigjør svovelsyre, metaller (jern, aluminium) og radongass. Den forvitrede skiferen kan miste bæreevnen, noe som kan føre til setningsskader.

Bygget er verneverdig. Dette stiller store krav til dialogen med byantikvaren om bl.a. nødvendige fasadeendringer, flere utganger og innganger, og tilpasning av lokalene. Rommene er opprinnelig tegnet for å huse bibliotek med store åpne rom og veldig spesielle romløsninger ment for kontemplasjon og stillhet. Det byr på helt spesielle utfordringer når interiøret er hellig, men samtidig må det konverteres til kommersielle arealer. Bare se på det staselige Telegrafbygget i Kvadraturen. Alle de utadvendte virksomhetene gikk dundrende konkurs etter en kort tid. For nordmenn som av naturlige årsaker er soltilbedere, representerer kjellere og mørke og tunge fasader selve Antikrist. Ikke glem skjebnen til Skråplanet i Rebelbygget heller. Det skulle bli Norges feteste bar og restaurantkonsept, men komboen av vanskelig tilgjengelighet og beliggenheten i det som egentlig var nedkjørselen til parkeringskjelleren for de gamle Telenorpampene, ble ingen umiddelbar vinner.

ANDRE NØTT: BELIGGENHETEN

Hammersborg er ikke Frogner. Hammersborg er det området i bydel St. Hanshaugen med størst levekårsutfordringer. Slik har det alltid vært. Hammersborg har fra 1800-tallet av vært preget av små trehus, fattigdom og sentrumsutfordringer. Men ikke nok med det. Som nærmeste nabo til regjeringskvartalet er Hammersborg klemt mellom «the rock and the hard place». På den ene siden har vi det nye regjeringskvartalet, som er Norges fremste terrormål. Terrormål og myldrende henger ikke sammen som egg og bacon. På den andre siden er det et område preget av levekårsutfordringer og narkotikadealing i Kristparken.

Samtidig er det mange omfattende utbyggingsplaner i området. Ved siden av Deich skal det gamle Clausen-bygget i Grubbegata 14 rehabiliteres, det kommer et nytt Hoxton-hotell; OBOS skal transformere sitt gamle hovedkontor på Hammersborg, og det gamle Megazone-bygget som vender mot Ring 1 skal også forvandles. Selv Trefoldighetskirken skal bjuda på og tilby uteservering. Heldigvis har alle grunneierne inkl. Statsbygg skjønt alvoret og samlet kreftene. Men foreløpig er det ingen av prosjektene som planlegger for boliger. Derfor er det ingen grunn til å tro at vi kommer til å få instant Løkka vibes her.

En viktig nøkkel blir den planlagte Regjeringsparken. Mens Ring 1 fungerer som en barriere mellom sentrum og Hammersborg, kan den planlagte regjeringsparken bli et grønt byrom som forener de to områdene. Men foreløpig er planene for byggetrinn 3 der parken ligger inne, i det grønne. Området risikerer å være en byggeplass fram mot 2033/34. Det er heller ikke funnet en god løsning på Regjeringsparken ned mot Torggata. Foreløpig er det bråstopp der parkdraget henger i lufta over Ring 1. Skal Regjeringsparken bli en reell vest-østakse, må dette løses. Det er også viktig at nåværende Kristparken ikke blir liggende i skyggen av OBOSblokkene som nå, men får en åpen korridor mot Regjeringsparken.

TREDJE NØTT: KONSEPTET

Harald Møller er en lidenskapelig fotosamler, og har over 1000 verk i samlingen sin. Disse skal utgjøre kjernen i Fotohuset Deich. Da en gjeng ildsjeler etablerte tidsskriftet f.eks. tidlig på 90-tallet var fotokunst hot. Det første kullet med digitale filmskapere var akkurat utdannet ved kunstakademiet i Bergen, bl.a. Mikkel Mc Alinden og Vibeke Tandberg som begge er i Møllersamlingen. Vi hadde to av dem som billedredaktører; Jonas Ekeberg, som senere brøt ut og etablerte Hyperfoto, og Ole Johan Aandal. Forsidene våre var preget av dyrebildene til Per Maning (også å finne i Møllersamlingen),

og asfaltbildene til Tom Sandberg. Kombinasjonen av den eldre garde fotografer (Sandberg, Alveng, Maning) og de nye digitale fotokunsterne var lenge hot shit. Men på 2000-tallet stilnet hele hypen. Harald Møller har vært superflink til å lage oppmerksomhet rundt sin store lidenskap for fotografiet, bl.a. gjennom festivalen Oslo Negativ. Men det er et åpent spørsmål om hvor bred appell foto som kunstart har i vår tid, da alle med smarttelefoner tror de er mesterfotografer. At Fotografiska har lykkes i Stockholm og andre storbyer verden over, er ikke en garanti for at de lykkes på Hammersborg i Oslo. Den store striden rundt det planlagte Fotografihuset på Sukkerbiten avslørte at det lille fotomiljøet i Oslo ikke er samlet. Når naboprotestene til Sukkerbitens Venner kom, havarerte prosjektet. Utøver fotografiet så sterk tiltrekningskraft at alle de planlagte barene, restaurantene og uteserveringene vil bli fylt opp av yrende liv fra morgen til kveld?

Tilbake til start. Filosofen Spinoza avslutter sin Etikk med å si at alt stort er vanskelig. I betydningen at store utfordringer riktignok er vanskelige, hvis ikke hadde de ikke vært store, men at de med det rette alvoret og hardt arbeid lar seg løse. Selvfølgelig kan Deich fremdeles bli en suksess, bare de tre nøttene kalt bygget, beliggenheten og konseptet blir knekt. Men har Møller Eiendom den riktige nøtteknekkeren?

Nytt liv Slik kan uteserveringen ved Trefoldighetskirken, sammen med gamle Deichman, bli en del av «stripa» langs Regjeringsparken.

Hammersborg først – derfor bygger vi sted, ikke bare hus

Vi deler utgangspunktet med Erling

Fossen: Deich er et krevende prosjekt. Nettopp derfor behandler vi det ikke som et isolert bygg, men som et kjernegrep i en større og langsiktig stedsutvikling av Hammersborg. Møller Eiendom eier og utvikler sju eiendommer i området, der Deich vil bli den åpne, publikumsvendte motoren. Ambisjonen vår er ikke å trylle frem en umiddelbar byeffekt, men å løfte et helt nabolag som i over 15 år har vært preget av stengte gater, byggegjerder og manglende byliv. Nå får området en ny retning.

Fossen peker på tre nøtter: bygget, beliggenheten og konseptet. Her er vårt svar - basert på faktisk arbeid, ikke ønsketenkning.

BYGGET - FRA LABYRINT TIL LESBART HUS

At det gamle biblioteket var en labyrint, er riktig. Det besto av 25 nivåer, introverte rom og trange magasiner som gjorde bygget lite egnet for moderne bruk. Derfor har vi gjennomført omfattende, strukturelle inngrep som endrer byggets indre logikk. I dag vurderer arkitektene huset som bedre tilpasset sin nye funksjon enn det noen gang var som bibliotek. Gjennom nye innganger, heiser, trapper og en sammenhengende vareflytlinje er huset gjort lesbart både for publikum og drift. Målet har vært klart: å legge fysisk til rette for opptil 3 000 samtidige brukere – trygt, tilgjengelig og effektivt. Det krever mer enn kosmetikk; derfor kombineres den tekniske og infrastrukturelle oppgraderingen med aktivisering av nærsonene og bedre kobling til byen.

Antallet plannivåer er nå redusert til seks hovedetasjer. Denne oppryddingen gjør huset intuitivt og universelt tilgjengelig, uten å svekke de arkitektoniske kvalitetene. Nye løsninger for logistikk og teknikk flytter funksjoner ut av vernesonene og inn i et nytt underbygg, slik at publikumsarealene kan åpnes i tråd med husets opprinnelige logikk.

Det viktigste grepet handler likevel om hvordan man som besøkende beveger seg i huset. En ny hovedinngang og foajé åpner bygget mot byen og har gitt en gyllen mulighet til å samle adkomstene i én trinnfri hovedakse som knytter hele huset og etasjene bedre sammen. Tidligere introverte rom åpnes og transformeres til arenaer for opphold. Dette er publikumslogistikk i praksis og ikke et uttrykk for estetiske ambisjoner.

Vernet av bygget gjør ikke oppgaven lettere, men det gir den større verdi. Samarbeidet med Byantikvaren er tett og tillitsbasert, med faste møtepunkter annenhver uke gjennom flere år. Original fargepalett fra 1933 er skrapt frem og gjenskapes. Axel Revolds freske i hovedsalen er sikret og tilbakeføres. Vi har tatt vare på 12 000 løpemeter stålhyller,

skiferheller, treverk, originalbelysning og Reiersens møbler - ikke som museumsvoktere, men som materiell som får nytt liv ved ny bruk. Vi viser byggets historiske lag, i stedet for å skjule dem. Alle skal kjenne huset igjen, men oppleve det som en langt bedre utgave av seg selv.

BELIGGENHETEN - IKKE FROGNER, MEN ET SENTRUM I VEKST

Det er riktig at Hammersborg har hatt utfordringer. Nettopp derfor transformeres området nå helhetlig - ikke bare gjennom Deich, men gjennom parallelle prosjekter i kontor, hotell, bolig, bygulv og institusjoner. Stedsutvikling lykkes når vi løfter i flokk. Bylivsundersøkelsen 2023 viser at sentrum har fått 38 % flere fotgjengere siden 2014, og at kultur er det tydeligste trekkplasteret for både Oslofolk og tilreisende; MUNCH, Nasjonalmuseet og Deichman Bjørvika har demonstrert hvordan kultur, servering og gode forbindelser skaper trafikk gjennom året. I samme bylivskorridor finnes det allerede en målbar publikumsmotor: Torggata Bad leverte om lag 2,4 mill. besøk i 2023, over 440 arrangementer i året og mer enn 300 mill. kroner i samlet omsetning på underholdning og servering, tall som dokumenterer rytme og omløp i nabolaget i dag. I tillegg forventes over 11 000 nye arbeidsplasser innen 500 meter når nærliggende prosjekter ferdigstilles i den revitaliserte bydelen. Det er denne trafikken og døgnrytmen Deich kobler seg på, og forsterker.

Forutsetningene på Hammersborg forbedres ytterligere når Ring1-tunellen forlenges og Regjeringsparken kobler Tullin med Torggata/ Youngstorget - en bymessig forbindelse området ikke har hatt siden 2011. Deichs nye innganger og publikumsforløp er designet for å spille med denne aksen fra dag én, og Hoxton-hotellet hundre meter fra Deich tilfører internasjonal trafikk og døgnrytme, slik hoteller gjør i storbyer som lykkes med urban transformasjon.

Skulle deler av Regjeringsparken forsinkes, åpner vi med fullverdige forbindelser mot Akersgata, Fredensborg og kolonnadeplassen og skalerer mot parken når den ferdigstilles.

Samtidig er Kristparken blitt et aktivt pluss i nabolaget. Etter en omfattende oppgradering ble parken gjenåpnet i juni 2024 med multibane, treningselementer, nedsenkede trampoliner, bedre belysning og grep for trygg hverdagsbruk og opphold gjennom dagen, i direkte akse mot Deich.

Resultatet er at Hammersborg ikke lenger er en avskåret øy mellom institusjoner, men et veikryss i et sentrum som vokser, endrer seg og tiltrekker seg mennesker. Det er også derfor vi snakker om High Line-effekten: ikke et ikonbygg, men effekten av ett

sterkt, åpent og publikumsrettet sted som skaper hverdagsbruk - og dermed trygghet, aktivitet og investeringsvilje i hele bymiljøet over tid. Deich er rigget for å fylle akkurat den rollen.

KONSEPTET - ET BYHUS, IKKE BARE FOTOKUNST

Fossen spør om fotokunst alene kan bære et stort hus. Det ville vært et relevant spørsmål dersom Deich var et rendyrket fotohus. Det er det ikke. Deich blir et byhus som lever gjennom hele dagen, og der fotografiet er én av flere motorer.

Deich er kuratert som ett driftskretsløp der foto, mat, scener og møter virker sammen. Morgenen starter med åpen lobby og café - et sted å jobbe, møtes og lande. Midt på dagen fylles huset av fotoutstillinger, lunsjgjester og møter. Når kvelden kommer, tar brasserie, bar, debatter, foredrag, konserter og arrangementer over. Folk kommer for én ting og blir for tre. Det skaper vaner, ikke bare besøkstall. For å sikre publikumsbredden har vi hentet Fotografiska til Oslo - en internasjonalt anerkjent arena for samtidsfotografi som har gjort formatet tilgjengelig for et bredt publikum i byer som Stockholm og Berlin. Oslo-kapittelet i Deich ledes av Jane Throndsen, en erfaren redaktør og historieforteller med dokumentert evne til å bygge publikumsorienterte merkevarer.

Samtidig er operatørbildet i huset på plass: et sterkt lag av leietakere innen underholdning, mat og drikke med meritter fra noen av byens mest velfungerende scener, restauranter og barer. Per i dag er 87 % av Deich utleid, og innen sommeren er huset fullt. Da slipper vi også navnene på de siste konseptene. I motsetning til mange kulturhus åpner ikke Deich uprøvd. Siden 2021 har vi brukt bygget aktivt i rå tilstand - til Oslo Negativ, kulturdebatter, konserter, arrangementer og firmasamlinger - for å lære rom, publikumsflyt og akustikk før åpning. Resultatet er et byhus som lever gjennom dagen og kvelden - ikke en eksklusiv institusjon. Her skapes møteplasser, spiseplasser, arbeidsplasser og tumleplasser for et bredt publikum, fra morgen til kveld. I hundre år har folk visket i bibliotekets ganger. Nå er det på tide å skru opp volumet.

MANGE PROSJEKTER SOM SPILLER PÅ LAG

Fossen vurderer Deich som et isolert prosjekt. Det er forståelig, men feil. Deich er verktøyet og en viktig brikke i koordinert utvikling av Hammersborg. Gjennom Områdeforum Hammersborg samarbeider Statsbygg, OBOS, Trefoldighetskirken, Høegh, Thon, AB Invest, Clausen og Møller Eiendom om hvordan området kan henge sammen. Vi har utarbeidet et felles bygulvskart som viser hvordan folk vil bevege seg når alt står ferdig. Vi har identifisert kritiske publikumsforbindelser, møtepunkter og flaskehalser. Og vi utvikler området,

med langsiktighet som premiss. Dette er byutvikling som skjer i lag. Ikke i isolasjon.

ET NYTT KAPITTEL FOR OSLO

Alt stort er vanskelig, skriver Fossen. Det har han rett i. Men det som er stort, er også verdt å gjøre riktig. Deich er ikke et risikofylt «kulturbet»; det er en presis, langsiktig og kunnskapsbasert transformasjon av et av byens viktigste bygg - og et løft for en bydel som endelig åpner seg mot Oslo igjen. Når dørene åpner i 2028, er det ikke bare et fotohus som møter publikum. Det er et bygg som har funnet sin neste rolle uten å miste sin første. Et hus der historien i veggene blir historie på veggene. Et sted som inviterer til opplevelser, bruk og opphold - hver dag, gjennom hele dagen.

Og kanskje viktigst: Deich gjenoppstår ikke alene. Det gjenoppstår som del av et nabolag i bevegelse - et sted der øst møter vest, institusjoner møter byliv. Oslo får en ny adresse å være stolt av. Det er dette vi bygger: et nytt kapittel for Hammersborg - og et nytt kapittel for Oslo.

Siri Løining, konsept- og utviklingssjef Deich.

Nyhet!

Ståldører i 100% resirkulert stål.

For hvert viktig øyeblikk finnes det en dør med et formål.

Du tenker kanskje ikke på dem hver gang. Men dørene er alltid der, midt mellom livets avgjørende øyeblikk. Som øyeblikket når du tar steget og gjør drømmen om en karriere til virkelighet. Det er for slike anledninger vi skaper dørene våre.

Hver eneste av våre dører har et tydelig formål, og slik har det vært siden vi produserte vår første dør i 1942. Å skape trygghet og trivsel – å redde liv. På samme måte har også selskapet vårt et viktig formål: å hjelpe deg å lykkes med prosjektene dine fra start til slutt.

Les mer om dørene våre på daloc.no

PROSJEKTET JEG SKULLE ØNSKE VAR MITT:

DANIEL KJØRBERG SIRAJ

Nydalen – langsiktighetens suksesshistorie

For Daniel Kjørberg Siraj er det ikke spektakulær arkitektur eller radikale bygrep som gjør Nydalen til et prosjekt han beundrer. Det handler om noe mer grunnleggende: langsiktighet, helhet og en bydel som faktisk fungerer i hverdagen.

Tekst: Silje Rønne

Daniel Kjørberg Siraj, tidligere konserndirektør i OBOS, har tatt en pause fra arbeidslivet.

Etter 14 år på Alexander Kiellands plass flyttet Siraj og familien til en leilighet i Vertikal Nydalen. Egentlig ønsket han seg til Fornebu.

– Jeg hadde lyst til å flytte til Fornebu. Det er et utrolig fint sted. Men kona syntes det ble for langt unna. Vi har trivdes langs Akerselva i over 20 år, så det var riktig for oss å holde oss i nærheten, sier Siraj.

Valget falt på Nydalen, et område som i dag fremstår som en av Oslos mest gjennomarbeidede bydeler, men som historisk sett har vært noe helt annet.

– Jo mer jeg blir kjent med Nydalen, jo gladere blir jeg i området, sier Siraj, som møter Estates journalist nettopp der, på Baker Hansen i Nydalen Torg. Hvor han for øvrig holder mange av sine møter.

LIVET LANGS ELVEN

1 – Grøntarealer Nybygg som Vertikal Nydalen fokuserer på integrerte grønne løsninger i arkitekturen.

2 – Italiensk kjærlighet og varme

Hos Trattoria Crudo kan du nyte en aperitivo, italiensk pizza rett fra steinovn og ferske pastaretter.

For ham er Akerselva selve livsnerven, ikke bare i byen, men i familiens hverdag.

– Akerselva er en livsnerve i byen. Vi har brukt den som turområde i alle år. Barna har vokst opp med den, fra turer til bading om sommeren. Etter at vi flyttet hit i fjor, har vi badet masse. Vi kan bare ta heisen ned i badekåpe.

Samtidig trekker han frem hvor enkelt hverdagen fungerer.

– Det er lett å komme seg rundt. Du har T-banen

rett ved, og du kommer deg raskt til resten av byen. Og du har egentlig alt du trenger her. Når vi skal ut og spise, bruker vi også Nydalen. Det har blitt et sted med mye liv og et variert tilbud, sier han og forteller at de skal feire konas bursdag på MammaPizza i kveld.

Nydalen har fått et stadig bredere tilbud av spisesteder, særlig samlet rundt Torgbygget og langs Akerselva. Her finner du alt fra asian fusion på NAMI og italienske konsepter som Mamma Pizza og Trattoria Crudo, til mer uformelle steder som Nydalen Bryggeri & Spiseri og Godt Brød, et mangfold som gjør at området fungerer like godt til hverdags som til sosiale møteplasser.

HELHET I MENNESKELIG SKALA

Siraj mener noe av styrken i Nydalen ligger nettopp i denne helheten, og i skalaen.

– Det er tett, men likevel i en menneskelig skala. Det skaper rom for byliv langs elven og gjør byrommene trivelige.

Han trekker særlig frem kombinasjonen av nytt og etablert som en kvalitet.

– Jeg liker kombinasjonen av nye og trivelige omgivelser, og den gamle arkitekturen som er godt vedlikeholdt. Det gir en god følelse av sted.

LANGSIKTIG EIERSKAP SOM SUKSESSFAKTOR

For Siraj er Nydalen et skoleeksempel på noe han mener ofte mangler i byutvikling: langsiktig eierskap.

– Det som har vært viktig her er den langsiktige kapitalen. Avantor har utviklet store deler av Nydalen over tid og kontrollert mye av området. Det gjør at man kan tenke helhetlig.

Han mener dette har vært avgjørende for resultatet.

– Det hadde neppe blitt like bra hvis området hadde vært eid av mange forskjellige aktører uten en felles retning.

Siraj peker på flere eksempler der samme prinsipp har fungert.

– OSU har utviklet Bjørvika over lang tid, og OBOS har jobbet med Kværnerbyen og Fornebu i lang tid. Den typen langsiktig utvikling gir en helt annen stabilitet i byutviklingen.

EN LEVENDE BYDEL

I dag rommer Nydalen en tett blanding av funksjoner: BI, kontorarbeidsplasser, boliger og et stadig voksende tilbud av serveringssteder. Flyttingen av Handelshøyskolen BI til Nydalen i 2004 ga ytterligere

fart til utviklingen og bidro til å gjøre området til et kunnskaps- og næringsknutepunkt.

– Kombinasjonen av arbeidsplasser og studenter gir liv til området.

Han trekker også frem hvordan området er planlagt.

– De har gjort mye riktig. De har plassert næring der det gir mest mening i forhold til trafikk og boliger skjermet bak, og brukt terrenget langs Akerselva aktivt, slik at boligene får mest sol, mens næringen ligger på de minst attraktive områdene.

Samtidig er han tydelig på at han ikke ønsker å overanalysere enkeltgrep.

– Det er alltid mulig å gjøre ting bedre, men jeg vil ikke henge meg opp i enkeltvalg eller arkitektoniske grep. De som utvikler må ta beslutningene, og resultatet er i store talls lov meget bra.

DET SOM FORTSATT MANGLER

Selv om mye er på plass, mener Siraj at Nydalen fortsatt mangler noen viktige brikker.

– Det som mangler er kulturhuset for unge som OBOS planlegger og den nye parken. Det er fortsatt litt for få boliger her, men med mange tusen nye

1 – Akerselva

Dette badestedet har blitt et populært område å kjøle seg ned på varme sommerdager.

2 – Gjennomført

Nydalen fremstår som en by i byen, med alt man trenger fra bolig, skoler, arbeidsplasser, fritidstilbud, bespisning og ulike tjenester.

3 – Godt Brød Økologisk bakeri, hvor det nesten alltid er fullt.

KORT OM HISTORIEN:

Fra fabrikkgulv til byliv:

Langs Akerselva vokste det frem industri allerede på midten av 1800-tallet, drevet av vannkraften i elven. Tekstilfabrikken

Nydalens Compagnie ble etablert i 1845, og sammen med blant annet Christiania Spigerverk utviklet området seg til et av Norges viktigste industrielle knutepunkter.

Industrien satte sitt tydelige preg på området.

Fabrikkene lå tett langs elven, området var i stor grad lukket for allmennheten, og store deler av landskapet ble preget av produksjon og avfall. Da industrien ble avviklet mot slutten av 1900-tallet, sto Nydalen igjen som et klassisk transformasjonsområde, sentralt, men med lite byliv og en utdatert bygningsmasse.

Det er her den moderne historien starter.

Fra 1990-tallet tok utviklingen fart, med Avantor som en dominerende aktør. Ambisjonen var ikke å utvikle enkeltprosjekter, men en hel bydel, med arbeidsplasser, boliger, utdanning og servicefunksjoner integrert i én struktur.

Over tid har området gått fra industri til en fullverdig urban bydel, der både nye bygg og gamle industristrukturer spiller sammen.

“Smart, knowledgeable, trustworthy, fast and furious; the best in the country.”

Legal 500 2024

boligene som kommer vil man også sikre liv i større deler av døgnet. Når det kommer, tror jeg området blir enda bedre. Han trekker særlig frem behovet for uformelle møteplasser for unge.

– Det finnes ikke så mange steder hvor barn og unge bare kan være, uten at det er organisert aktivitet. Et kulturhus kan bli et sted hvor de kan henge på vinteren, utover biblioteket.

Med Nydalen videregående skole og Deichman i nærheten kan dette bli et viktig samlingspunkt.

– Da får man enda flere funksjoner samlet på ett sted.

ET PROSJEKT SOM FAKTISK FUNGERER

For Siraj er Nydalen først og fremst et eksempel på hvordan byutvikling kan lykkes når man tenker helhetlig over tid.

– De har turt å tenke nytt enkelte steder, for eksempel med vertikale bygg. Det er ikke radikalt byformmessig, men det fungerer.

Og kanskje er det nettopp det som imponerer mest.

– Det er et sted folk faktisk bruker. Det er kanskje det viktigste kriteriet for et vellykket byutviklingsprosjekt.

Boligkrise:

– Jeg tror mange utbyggere vil gå konkurs

Boligbyggingen er på sitt laveste nivå siden krigen. Samtidig advarer Christoffer Askjer om at det som oppleves som et stabilt marked i dag, kan snu brått.

Administrerende direktør i Sem & Johnsen – Jeg er ikke mer ydmyk enn at jeg kommer til å si: «Hva var det jeg sa».

“The lawyers at Ro Sommernes are quick to respond, serviceminded and proactive.”

Chambers 2024

Administrerende direktør i Sem & Johnsen, Christoffer Askjer, mener boligmarkedet nå preges av en farlig ro, samtidig som fundamentet svekkes.

– Boligbyggingen i Norge er fortsatt på sitt laveste siden 2. verdenskrig. Utbyggerne har skreket for full hals i flere år og varslet katastrofe. Færre krav og kortere reguleringsprosesser er gjengangeren i mer eller mindre gjennomtenkte løsningsforslag, sier Askjer.

Han peker på at politisk oppmerksomhet uteble, til tross for varsellampene.

– Regjeringen kom omsider på banen for temmelig nøyaktig ett år siden, og lovet 130.000 boliger innen 2030. Trolig timet for en valgkamp der mange trodde boligbyggingen kom til å bli en het potet. Det ble det ikke.

– Det kan nesten virke som om politikerne har berøringsangst. Problemstillingen er kompleks, og forbrukerne ser sjelden lenger frem enn det som berører dem akkurat nå.

INGEN KRISE – FORELØPIG

Ifølge Askjer er det lite i dagens marked som tilsier krise.

– Omsetningsvolumet i bruktmarkedet var all time high i fjor. Prisene i hovedstaden står på stedet hvil, mens oljebeltet på Vestlandet trekker med seg resten av landet på en forsiktig vekst. Få ting minner om krise.

– Svakere prisutvikling har også den effekten at flere slipper til. Kombinert med sterk lønnsvekst legger det forholdene til rette for førstegangskjøpere. Det er bra, og ønsket av politikerne.

Men dette kan være en midlertidig situasjon, understreker han.

– Det er skyer i horisonten.

KUNSTIG

HØY TILBUDSSIDE

Forklaringen på dagens moderate prisutvikling ligger ifølge Askjer i en spesiell dynamikk i markedet.

– Svaret finner vi i det massive, pågående slaktet av utleieboliger, utløst av større skattebelastning og økte renter. Dette har gitt en kunstig høy tilbudsside og holdt prisveksten i bruktboligmarkedet i sjakk.

Samtidig har dette klare konsekvenser for leiemarkedet.

– Med betydelig færre boliger å velge mellom går leieprisene opp. Ikke bra for de som er henvist til leiemarkedet, som ofte også er de minst ressurssterke av oss.

Han peker på at denne effekten nå er i ferd med å avta.

– Vi ser allerede at tilførselen av utleieboliger inn i salgsmarkedet er avtakende. Det er grenser for hvor mange utleieboliger som kan selges. Lageret vil etter hvert bli tomt.

– PRISENE VIL GÅ I TAKET

Når det skjer, vil konsekvensene bli tydelige.

– Når tilbudssiden reduseres, vil prisene gå i taket.

Normalt ville nyboligmarkedet dempet dette.

– Normalt vil «halen» av ferdigstilte boliger i nybyggmarkedet komme inn og bidra til å opprettholde tilbudssiden.

Men også her er det strukturelle utfordringer.

– Prisdifferansen mellom nye og brukte boliger er stor. Nybyggpremien er i flere regioner over 20 prosent, mens markedet fungerer best når den ligger mellom 10 og 15 prosent. Gapet tettes ikke når byggekostnadene ikke går ned og boligprisene ikke går opp.

Resultatet er et tydelig skifte i etterspørselen.

– Da kjøper heller Ola Nordmann en brukt bolig som fremstår mer «value for money».

EN KREVENDE SITUASJON I VENTE

Askjer tegner et tydelig bilde av hva som kan komme.

– Vi får et skrint utleiemarked der leieprisene har steget kraftig, et bruktboligmarked med gallopperende priser der førstegangskjøperne ikke har nubbesjanse til å henge med, og et tilbudsunderskudd som vil ta årevis å reparere.

Han mener samtidig at rentens betydning overvurderes.

– Alle trodde renten skulle ned, nå snakkes det om renteoppgang. Min påstand er at det betyr mindre enn man tror. I Oslo brukes rundt 35 prosent av disponibel inntekt på bolig, mens det i andre storbyer i Europa er rundt 50 prosent.

– Bolig handler ikke om spekulasjon, det handler om å dekke et behov.

– Tilbudssiden har en mye større effekt på prisutviklingen enn renten. Det har perioden med 14 rentehevinger vist.

ADVARER OM KONKURSER

For utbyggerne kan konsekvensene bli alvorlige.

– Det er en del tomter som er kjøpt dyrt og som er langt på overtid for produksjon. De som overlever «the waiting game» kan se frem til lyse tider, men jeg tror ikke alle har muskler til det.

– Jeg tror mange utbyggere vil gå konkurs, eller i alle fall måtte ta store tap på tomtebanken gjennom brannsalg.

– EN «LOST OPPORTUNITY»

Askjer mener situasjonen kunne vært håndtert annerledes.

– Ser man tilbake, vil man se en «lost opportunity» til å skape et velsmurt og forutsigbart boligmarked, med kontroll på tilbudssiden og en sunn prisutvikling.

Han peker på flere mulige konsekvenser fremover:

– Førstegangskjøpere som ikke slipper inn. Ukritiske boligkjøpere som kjøper hals over hodet. Utbyggere som ikke trenger å tenke kvalitet i et sultent marked. Frustrerte politikere som opplever et boligmarked som kan gå av skinnene.

Og han legger ikke skjul på egen konklusjon:

– Jeg er ikke mer ydmyk enn at jeg kommer til å si: «Hva var det jeg sa».

MULIGE TILTAK

Avslutningsvis peker han på hva som kan bidra til å øke boligbyggingen, med henvisning til et innlegg fra Pål Ringholm:

– Økt eiendomsskatt gir høyere kostnader og mindre boligbygging.

– Mer boligbygging krever billigere bygging, raskere tillatelser, mindre reguleringer, redusert skatt og høye nok priser i forhold til byggekostnader.

STØRSTE

NORGES STØRSTE BOLIGUTVIKLERE: Har en samlet tomtebank på over 180.000 boliger

For syvende året på rad har Estate Magasin kartlagt selskapene som har størst tomtebank og høyest boligsalg.

Regjeringen har mål om å bygge 130.000 boliger innen 2030. Oversikten som Estate Magasin har utarbeidet, viser at de 63 største boligutviklerne i Norge alene har 180.000 enheter i tomtebanken. Det må imidlertid virkemidler til for å få realisert disse boligene.

– Statsbudsjettet er nesten kjemisk rent for boligpolitikk. Det bidrar ikke til at regjeringen når sitt eget mål, uttalte Bård Folke Fredriksen i Norske Boligbyggelags Landsforbund i oktober i fjor.

REKORDLAV BOLIGBYGGING

Mens byggenæringen står i en krise, og boligbyggingen er rekordlav, mener Folke Fredriksen at regjeringen lar være å bruke sitt nesten eneste boligpolitiske verktøy, Husbanken. I stedet for å trappe opp innsatsen, settes utlånsrammen ned med én milliard kroner.

– Regjeringen har glemt at de skal bygge 130.000 nye boliger. Stortinget bør øke Husbankens utlånsrammer fra 32 til 42 milliarder kroner. Da er det mulig å finansiere 2200 flere boliger i 2026. Så dyp som boligbyggekrisen nå er, og så lite kraft det er i regjeringens boligpolitikk, må Stortinget bidra til at regjeringen når målet om økt boligbygging, mener Folke Fredriksen.

ETTERLYSER KURSENDRING

Administrerende direktør Tone Tellevik Dahl i Norsk Eiendom etterlyser en politisk kursendring. Tall fra Eiendom Norge og Husleie.no viser en kraftig vekst

i leieprisene over hele landet. Tellevik Dahl mener utviklingen et tydelig tegn på at utleiemarkedet er i ferd med å bryte sammen.

– Dette er en varslet krise som nå treffer med full kraft. Utleiemarkedet har vært under press lenge, og nå ser vi konsekvensene i form av kraftig prisvekst og stadig færre tilgjengelige boliger. Det får alvorlige konsekvenser både for leietakere og boligmarkedet som helhet, sa Tellevik Dahl i slutten av januar.

NEDSALG AV UTLEIEBOLIGER

Hovedårsaken til situasjonen er at boligutleie over tid har blitt stadig mindre lønnsomt – og i mange tilfeller direkte ulønnsomt. Både private og profesjonelle utleiere selger seg nå ut. For private utleiere er det særlig formuesskatten som gjør regnestykket umulig, og som driver fram nedsalg. For profesjonelle utleiere peker Norsk Eiendom på skattediskriminering. I motsetning til næringseiendom gis det ikke adgang til saldoavskrivning for boliger som leies ut.

– Det er uforståelig at profesjonell boligutleie behandles annerledes skattemessig enn annen eiendomsvirksomhet. I Sverige og Finland har saldoavskrivning vært en selvfølge i flere tiår, påpekte hun. Nedsalget av utleieboliger kan på kort sikt dempe prisene i bruktmarkedet, men Norsk Eiendom advarer mot de langsiktige konsekvensene.

– Når bruktboliger blir billigere her og nå, taper nyboligmarkedet. Det gjør at boligbyggingen bremses – akkurat når vi trenger flere boliger, ikke færre, sier Tellevik Dahl.

Størst

Marianne Gjertsen

Ebbesen tiltrådte som konsernsjef i OBOS

1. desember i fjor.

VIL FÅ NED SAKSBEHANDLINGSTIDEN

I desember var kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran (Ap) gjest i Eiendom Norges podkast Boligbobla. Temaet var hvordan Regjeringen vil håndtere det Eiendom Norge omtaler som en boligkrise.

– Det aller viktigste vi har gjort er å sette en svært høy ambisjon. Jeg blir ikke veldig skuffet om det blir 125.000 boliger, men målet gir et tydelig styringssignal som vi følger opp med tiltak, sa Skjæran.

Han viste blant annet til at Husbankens utlånsramme siden 2021 er økt fra 19 til 31 milliarder kroner, noe han omtaler som en historisk satsing.

– Det aller viktigste er likevel å få ned tiden i planog byggesaksbehandlingen. Her er tid virkelig penger. Økt saksbehandlingstid kan koste så mye som 170.000 kroner per bolig, sa han.

AUTOMATISERING

Skjæran pekte også på at Regjeringen jobber med automatisering av saksbehandlingen, og at de vil «snu alle steiner» for å øke tempoet i boligbyggingen.

– Jeg er 100 prosent sikker på at tiltakene vi legger frem vil få kostnadene ned, eller i hvert fall øke mindre enn de ellers ville gjort.

Regjeringen går også gjennom byggteknisk forskrift (TEK).

– Vi ønsker ikke at kommunene skal stille strengere krav enn det som ligger i TEK, sa Skjæran.

Samtidig kan enkelte klimakrav bidra til høyere byggekostnader, blant annet krav om mer klimavennlige bygg og utslippsfrie byggeplasser.

HAR NEDJUSTERT VEKSTUTSIKTENE

OBOS er Norges desidert største boligutvikler med en tomtebank på 26.941 enheter og et boligsalg på 1.146 enheter i Norge i 2025. 1. desember i fjor overtok Marianne Gjertsen Ebbesen som konsernsjef. Hun hadde da vært i OBOS snart syv år og tidligere vært konserndirektør for Bank og Boligkjøpsmodeller. Ebbesen har tidligere hatt topplederstillinger i DNB og Nordea.

I rapporten for fjerde kvartal påpeker hun at aktiviteten i norsk økonomi bremset opp i andre halvår 2025, og at vekstutsiktene for 2026 er blitt nedjustert. 2025 ble preget av høy aktivitet i bruktboligmarkedet og fortsatt tregt nyboligmarked.

Bruktboligprisene steg med 5 prosent. To rentekutt i 2025, mulighet for ett til to kutt i 2026, reallønnsvekst, bra arbeidsmarked, forventninger om økte boligpriser blant husholdningene og lavt nyboligtilbud, taler for prisoppgang på om lag 6 prosent i 2026, skrev hun i rapporten.

Nyboligsalget økte noe i 2025 sammenlignet med 2024, men volumet var fortsatt svært lavt.

– Stor prisdifferanse mellom nye og brukte boliger, høye byggekostnader og nølende husholdningene er ventet å tynge nyboligsalget også i 2026. Samtidig taler utsikter til høyere bruktboligpriser, gradvis lavere bruktboliglager, økt kjøpekraft og bra arbeidsmarked for noe bedring i salget, påpekte Ebbesen.

BOLIGUTVIKLERNE

BOLIGUTVIKLERNE

BOLIGUTVIKLERNE

Få hele din eiendomsportefølje på en og samme plattform

Digitale kontrakter

Automatisk fakturering og innkreving

API mot FDV-systemer

Depositumskonto for selskap og privatpersoner

API mot regnskap

MVA-erklæring

Rapporter og portefølje-innsikt

Markedplass

Avregning av felleskostnader og andre tillegg

Se mulighetene med Hybel Premium

Hybel Premium forenkler i dag utleieprosessen av bolig- og næringseiendom for nærmere 2300 selskaper gjennom en skybasert forvaltningsløsning som er enkel, trygg og effektiv å bruke for både utleier og leietaker.

SELSKAPENE

AF EIENDOM

Inngår i entreprenør- og industrikonsernet AF Gruppen, som er notert på Oslo Børs. Største aksjonærer i AF Gruppen er ØMF Holding, Obos, Constructio og Folketrygdfondet. AF Eiendom fokuserer på boligbygging i Stor-Oslo-området, men har i tillegg etablert LAB Eiendom som en selvstendig aktør i Bergen.

AGATE

Anders Buchard har de siste 20 årene utviklet en rekke bolig-, fritids- og hotellprosjekter. Boligprosjektene er samlet i Agate Utvikling under ledelse av Emil Paaske, tidligere administrerende direktør i Veidekke Eiendom. Paaske har også en lang bakgrunn fra eiendom, både som leder, entreprenør og utvikler.

ATTIVO

Selskapet ble etablert av i 1997 av Knut Amundsen og Hans Chr. Andersen, som sluttet i Linstow for å starte egen virksomhet. De to holdt på alene frem til 2015 / 2016, da de økte egenkapitalen og antall ansatte. I juni 2021 skrev Estate Nyheter at Attivo skulle endre kurs fra å være et management-selskap til å bli en av de store spillerne i eiendomsmarkedet. Den industrielle eiendomssatsingen kunne gjøres etter å ha fått med seg familieselskapet L.A. Lund AS, pensjonskassen MP Pensjon, Alco Eiendom og Bjerke Eiendom på eiersiden.

AVANTOR

Rasmussen-familien i Kristiansand (Rasmussengruppen AS) kjøpte Avantor i 2003 av Kjell Inge Røkke, som da var i likviditetsskvis. Selskapet har gjort en imponerende jobb med å utvikle Nydalen i Oslo, og fikk både T-banestopp og BI til området. I mars 2021 kjøpte Avantor 75 prosent av aksjene i Slemmestad Brygge. I mars 2022 ble det kjent at selskapet hadde økt til 100 prosent.

AXER

Borger Borgenhaug begynte som forskalingssnekker i Veidekke som 16 åring, og fikk etter hvert stadig større tillit. Han kjøpte i tillegg en tomt på Tjøme, hvor han bygget hus på kveldstid. Han tjente sin første million gjennom salget av dette huset, og siden har det gått slag i slag med nye eiendomskjøp og prosjekter. I dag er Borgenhaug-selskapet Axer tungt inne i boligbygging i både Bergen og på Østlandet, mens han selv har funnet veien til Sveits.

BACKE PROSJEKT

Er en del av konsernet Backe, som har røtter tilbake til 1946, da Gunnar M. Backe startet en liten ingeniørforretning i Oslo sentrum. For å få til dette måtte han pantsette huset og låne penger av en snill onkel. I dag er forretningen hans blitt en sentral aktør i byggebransjen, og Gunnars familie eier fremdeles selskapet. Virksomheten omfatter også utvikling av boligprosjekter i nært samarbeid med andre aktører.

BAKKEGRUPPEN

Pål Morten Oxaal

Den familieeide Bakkegruppen, med styreleder Morthen Bakke i spissen, har store ambisjoner for boligbygging. Bakkegruppen AS er delt i to forretningsområder med henholdsvis småhusvirksomheten Bakke AS lokalisert på Aurskog og Bakke Leiligheter AS, som holder til på Skøyen i Oslo. Konsernets likviditet er blitt presset som følge av det svake boligmarkedet, og har iverksatt flere tiltak for å tilpasse virksomheten til rådende markedsforhold.

BANE NOR EIENDOM

Ble etablert i 2017 som en fusjon av eiendomsselskapet ROM Eiendom, avdelingene Stasjoner og Eiendom i Bane NOR (tidligere Jernbaneverket) samt 35 medarbeidere fra verkstedselskapet Mantena. Fra den dagen ble all jernbaneeiendom i Norge forvaltet av Bane NOR Eiendom. Selskapet har utviklingsprosjekter ved knutepunkter i norske byer og tettsteder.

BARLINDHAUG EIENDOM

Ble etablert i 1993 som et utspring fra Nord-Norges største rådgivingsselskap Barlindhaug Consult AS. Selskapets første prosjekt var kjøpet av Fagereng Boligområde, som ble utbygget trinnvis med ca. 600 boliger og en barneskole. I tillegg til egne prosjekter har Barlindhaug Eiendom også samarbeid med andre aktører.

BASE BOLIG

Inngår i Base-konsernet, som eies og drives av Alfred Ydstebø – tidligere grunnlegger og leder av Acta. Base-selskapene driver eiendomsutvikling innen næringseiendom, hotell og bolig. I virksomheten inngår også Base Aid, som driver hjelpearbeid blant syriske flyktninger i Libanon.

BATE BOLIGBYGGELAG

Har bygget og forvaltet boliger for medlemmene siden starten 1946. I dag er hver femte bolig i Stavanger-regionen bygget av Bate. Boligbyggelaget

har nå ca. 69.000 medlemmer. Disse har forkjøpsrett på ca. 13.000 boliger i Stavanger-regionen og totalt 90.000 boliger i hele landet gjennom Storby-samarbeidet.

BELIGGENHET HOLDING

Hovedaksjonær i dette selskapet er Hans Øivind Nordvik gjennom Auctus AS (90,5 prosent), mens daglig leder Michael Søndberg med familie eier de resterende aksjene. Nordvik hadde et langt og tett samarbeid med Knut Kloster sr., og var en sentral person i både utviklingen av Kloster Cruise og utbyggingen av Hafjell. Nå gir han full gass i boligutvikling gjennom Beliggenhet Holding.

BIRK & CO

Ble etablert i 2015 av Olav Birkenes og Carl Erik Krefting. Selskapet står bak prosjektet Fyrstikkbakken 14 på Bryn i Oslo med 163 leiligheter. Dette er FutureBuilts første kommersielle boligprosjekt i massivtre. Prosjektet oppnådde 56 prosent reduksjon av klimagassutslipp. Fyrstikkbakken ble Norges mest omtalte boligprosjekt etter at Estate Nyheter i desember 2017 skrev at det også omfattet skilsmisseleiligheter.

BOB

Vestlandets største boligbyggelag med over 80.000 medlemmer. Overskuddet går tilbake til BOB, som igjen bruker dette på å skape og utvikle flere boliger for sine medlemmer. BOB ble stiftet i 1941, og har siden bygget over 18.000 boliger.

BOLIG NORGE

Bak det generiske navnet Bolig Norge AS finner vi et Trondheim-basert selskap med en svensk hovedeier. Fastighets AB Balder, med Erik Selin som grunnlegger og største aksjonær, eier 80 prosent av selskapet, mens resten av aksjene eies av administrerende direktør Pål Morten Oxaal. De har ambisjoner om at Bolig Norge skal bli en betydelig aktør innen boligutvikling.

BONUM

Etter å ha startet med entreprenørvirksomhet satset barndomsvennene fra Tønsberg på råloft. Nå er Bonum blitt en betydelig boligutvikler med en omfattende portefølje. Selskapet dekker alle segmenter og bruksformål fra leiligheter til villaer. Bonum gjør både kjøp for egen bok og samarbeidsstrukturer med eiendomsbesittere som ønsker en aktiv forvalter og utviklingspartner.

BORI BBL

Medlemsorganisasjon, som gjennom egen byggevirksomhet, utstrakt samarbeid med andre boligbyggelag og boligutviklere tilbyr boliger på forkjøpsrett for deres medlemmer nasjonalt. Bori har utviklet seg fra å være et lokalt boligbyggelag og boligutvikler på Romerike til et konsern med nasjonale leveranser.

Dokken Utvikling

Jan Erik Rossow

CONCEPTOR BOLIG

I 1981 etablerte Vidar Lyhus selskapet Kontor & Data AS, som senere ble fusjonert og ble til Einersen Kontor & Data AS. Sistnevnte ble børsnotert i 1986, og i 1987 kjøpt av Esselte og tatt av børs. Siden 1988 har Lyhus vært aktiv innenfor en rekke handels- og eiendomsselskaper, blant annet gjennom Profier Gruppen og senere i regi av Conceptors selskaper.

DOKKEN UTVIKLING

Havneområdet Dokken i Bergen skal forvandles til en sentrumsnær bydel med ca. 1300 boliger. I tillegg skal verdensledende havnæringer samles der. Bergen kommunen har etablert Dokken Utvikling AS, som skal håndtere utviklingen av området. Selskapet skal ivareta grunneierinteressene til kommunen, og være den som står for utvikling, salg av eller partnerskap om tomter. Inklusive Akvariet er det ti mulige tomter/ felter som kan bli lagt ut for salg eller partnerskap.

EIENDOMSSPAR

Christian Ringnes-selskapet er ikke mest kjent for boligbygging, men er involvert i flere store prosjekter. Blant annet har Eiendomsspar et prosjekt på 50/50basis med OBOS ikke langt unna Hasle T-banestasjon (Økernveien 115). Der har de planer om å bygge 550 boliger i tillegg til utadrettet virksomhet.

FAGERSTAD

Et uavhengig og partnereid eiendomsutviklingsselskap som hovedsakelig fokuserer på prosjekter innen handel og bolig. Hovedaksjonær er Arnstein Granlie. I 2021 skrev Estate Magasin at FagerStad hadde et beskjedent boligsalg, men at selskapet samtidig hadde en rekke store prosjekter i tidlig fase. Ambisjonen er at FagerStad om skal være blant de største boligutviklerne i Stor-Oslo.

FERD EIENDOM

Inngår i Ferd-konsernet, som eies av Johan H. Andresen med familie. Selskapet har gjennomført en storstilt boligbygging på Ensjø, hvor JL Tiedemanns Tobaksfabrik tidligere var lokalisert. Det har i tillegg flere andre store prosjekter i Oslo og omegn. Det mest kjente prosjektet er NRK-tomten på Marienlyst, hvor Ferd skal bygge mer enn 1.200 boliger.

FREDENSBORG BOLIG

I 2018 ble det kjent at Ivar Tollefsen hadde gått sammen med Tollef Svenkerud (en av Neptune Properties-gründerne) for å bli en betydelig boligutvikler gjennom det nye selskapet Fredensborg Bolig. Selskapet er en landsdekkende aktør, med boliger under utvikling, salg og oppføring i Oslo, Bergen, Akershus og Trondheimsregionen.

FROST EIENDOM

Selskapet ble etablert i 1943 av murmester Ola Frost, og forvalter og leier i dag ut til nær 1.500 beboere fordelt på 850 boliger. Frost Eiendom er per i dag kun lokalt forankret i Trondheim. I 2022 solgte Frost Eiendom Voll studentby med 698 boenheter til Union Real Estate Fund III, Traaseth Property og Spleisemark Campus.

GJELSTEN BOLIG

I mars 2023 fusjonerte de to Bjørn Rune Gjelstenselskapene Profier og Neptune Properties. Det nye selskapet Gjelsten Bolig AS er nå lokalisert i nye lokaler på Lysaker. – Begge selskaper har jobbet med å finne attraktive tomter rundt knutepunkter, og utvikle bærekraftige boligprosjekter med stedstilpasset arkitektur hvor folk trives. Vi ønsker også at våre prosjekter skal bidra til å gjøre nabolagene og byen bedre. Alt dette vil vi fortsette med, uttalte adm. dir. Even Jermstad i Gjelsten Bolig i forbindelse med fusjonen.

Uteområder blir ofte planlagt for sent

Uteområder blir ofte nedprioritert i eiendomsprosjekter. Konsekvensene merkes i både drift og økonomi – lenge etter at bygget er ferdigstilt.

Gjennomtenkte løsninger gir tydeligere soner og enklere drift ved inngangspartier.

Når uteområdet kommer for sent inn

I mange prosjekter kommer utemiljøet sent inn i planleggingen. Når uteområdet først vurderes, er budsjettet gjerne brukt opp, og valgene styres av hva man har igjen – ikke hva som gir gode løsninger i praksis.

Ofte blir uteområdet konkretisert sent i prosessen. Da er mye allerede bestemt, og løsningene må tilpasses det som er igjen av budsjett og plass – ikke nødvendigvis det som gir best funksjon over tid. Når utemiljøet tas inn for sent, blir resultatet sjelden godt for verken drift eller økonomi.

Billige valg blir ofte dyre

Rimelige løsninger kan virke fristende når tiden er knapp og budsjettet presset. Erfaringen er likevel at slike valg ofte blir kostbare over tid. Materialer som ikke er tilpasset norsk klima tåler dårlig frost, overvann og daglig bruk. Det gir mer vedlikehold og tidligere utskifting. Den billigste løsningen blir ofte den dyreste.

Driftsperspektivet glemmes

Mye ser bra ut på tegnebrettet, men fungerer ikke nødvendigvis i hverdagen. De som skal drifte uteområdet, involveres ofte for sent. Det kan føre til løsninger som er

tunge å håndtere, tidkrevende å vedlikeholde eller skaper unødvendige utfordringer.

Hva kjennetegner prosjekter som lykkes?

Prosjekter som lykkes, tar utemiljøet inn tidlig. De velger løsninger som tåler bruk og klima, og vurderer totaløkonomi – ikke bare innkjøpspris. I slike prosesser ser man også at erfaring fra tidligere prosjekter og dialog med fagmiljøer tidlig i planleggingen gir bedre og mer driftssikre løsninger. Dette gir færre overraskelser og mer forutsigbare kostnader.

Uteområdet påvirker verdien

Uteområdet er ofte det første man møter – og noe som skal fungere i mange år. Løsninger som fungerer i hverdagen gir lavere driftskostnader og en mer robust eiendom over tid. Den reelle kostnaden viser seg ikke ved innkjøpet – den viser seg i bruken. For prosjekter som planlegges nå, er rådet enkelt: Ta utemiljøet inn tidlig. Små valg i planleggingsfasen kan få store konsekvenser for drift, kostnader og bruk.

HAV EIENDOM

Er eid av det kommunale selskapet Oslo Havn KF, og har stått for store deler av Bjørvika-utbyggingen. Selskapet har for tiden ingen boliger for salg, men om noen år starter byggearbeidene på Grønlikaia. Der skal Hav Eiendom bygge 1.500 boliger i tillegg til arealer for opp mot 4.000 arbeidsplasser. Styret i Oslo Havn har også bestemt at Hav Eiendom får ansvaret for å utvikle industriområdet på Filipstad.

HEIMDAL BOLIG

Fikk dagens eierform i 2018, da firmaet ble da kjøpt ut av Heimdal Gruppen AS av administrerende direktør Roar Munkhaugen og prosjektdirektør Børge Aunaas. Fra en nøktern begynnelse på Lundåsen har Heimdal Bolig grodd frem, ut og opp som ett av Midt-Norges ledende selskap innen bolig- og eiendomsutvikling.

HEIMGARD BOLIG

Ble etablert i 2009, og har fokus på Vestfold, Telemark og Drammensområdet. Selskapet utvikler lavere trehusbebyggelse i form av rekkehus- og flermannsboliger. Våren 2020 gikk Miliarium Bolig AS inn på eiersiden i Heimgard Bolig.

HÖEGH EIENDOM

Er et familieeid eiendomsselskap som eier, utvikler og forvalter eiendommer i Oslo og det sentrale østlandsområdet. Selskapet er ferdig med boligbyggingen på HasleLinje i Oslo, men har flere store byutviklingsprosjekter å jobbe med. Höegh Eiendom er blant annet godt i gang med å utvikle Verket i Moss, hvor selskapet totalt skal bygge 2.700 boliger.

INEO EIENDOM

Har etablert seg som av de største boligutviklerne på Vestlandet, og har siden oppstart solgt mer enn 1800 boliger. Selskapets mål er å skape inkluderende, sosiale nabolag og gode boliger med innovative løsninger for en grønnere hverdag.

JM NORGE

Er notert på Nasdaq Stockholm, og fokuserer på nybygg av boliger «på attraktive steder med vekt på store byområder og universitetssteder i Sverige, Norge og Finland». I 1998 kjøpte JM AB det norske byggefirmaet Byggholt AS. Sistnevnte drev en lignende virksomhet som JM, med fokus på prosjektutvikling av boliger og entreprenører. I 2011 kjøpte JM også entreprenør- og prosjektutviklingsselskapet Øie AS i Oslo.

K2 BOLIG

Stavanger-selskapene K2 Stavanger og K2 Bolig er en regional eiendomsutvikler med bolig- og næringsprosjekter som strekker seg fra Dusavik i nord til Nærbø i sør. K2 Bolig står bak prosjekter som Madla Tress, Otterbech-kvartalet og Bykronen. K2 Bolig har en rekke aksjonærer, hvorav Cator AS, Stangeland Gruppen AS, Bergtor Investering AS og Helland AS er de største.

Koteng Jenssen Aurora Koteng.

KOTENG JENSSEN

Koteng og Jenssen utvikler og bygger boliger for salg – som egne prosjekter eller i samarbeid med andre boligutviklere. Selskapet er den største tilbyderen av boliger i Trondheim, og selger for tiden boliger i tre store prosjekter, deriblant den tidligere tomten til Leangen travbane. Grilstad Marina er også et kjent prosjekt. Daglig leder er Aurora Koteng.

LØVENSKIOLD EIENDOM

Er en del av konsernet Løvenskiold-Vækerø AS, som eies av Carl Otto Løvenskiold. I tillegg til å være en utvikler og forvalter av næringseiendom, driver selskapet med boligutvikling fra Risør i sør til Jessheim i nord. Løvenskiold Eiendom har ambisjoner om fortsatt vekst fremover, og blant utviklingsområdene er Vækerø ved Oslofjorden. Der har seks grunneiere gått sammen for å utvikle området.

NORDIC GROUP HOLDING

Selskapet eies og drives av Kan Cao, som i 1993 kjøpte en bygård i Bergen for 330.000 kroner. Han kom til Norge i 1981 for å studere, og etter sivilingeniørstudiene vurderte han å ta doktorgrad innenfor akustikk. Han valgte imidlertid å drive med eiendom på heltid. Nordic Group Holding har flere store prosjekter under utvikling.

NORDR

Tidligere Veidekke Eiendom. Selskapet er i dag eid av et konsortium bestående av Fredensborg AS, Fredensborg Bolig AS, Norwegian Property ASA og Union Real Estate Fund III Holding AS. Nordr bygger boliger både i Norge og Sverige. Virksomheten drives gjennom selskapene Nordr Sverige AB og Nordr Norge AS. I Sverige utvikler Nordr tomter til boligformål. I Norge utvikler Nordr også næringsbygg.

NYHAVNA UTVIKLING

Nyhavna er beliggende der hvor Nidelva møter Trondheimsfjorden, tett på Trondheim sentrum. Nå skal området transformeres fra industri og havn til en attraktiv og bærekraftig sentrumsbydel ved sjøen. Nyhavna Utvikling eies Trondheim kommune og Trondheim Havn IKS. De har planer om å bygge totalt 3.000 boliger og 100.000-150.000 kvadratmeter næringsarealer. I tillegg skal flere kulturminner rehabiliteres og bevares.

NÅBO

Nåbo Baard Schumann.

I juni 2023 kom nyheten om at Union Residental Development og value add-fondet Union Eiendomskapital UREF IV hadde inngått avtale om å kjøpe Bonava Norge fra svenske Bonava AB for 1,5 milliarder. Et drøyt halvår etter kjøpet bestemte Union seg for å endre navnet til Nåbo. I forbindelse med navnebyttet påpekte Union at de vil fortsette å bygge på arven de får med seg fra Bonava, samtidig som navnebyttet skal gi en nyvunnet frihet til å utvikle og spisse selskapet. Nåbo ledes av Baard Schumann.

OBOS

En av Nordens største boligbyggere, og eid av over en halv million medlemmer. Boligbyggelaget ble stiftet 19. august 1929 som Oslo og omegn Bolig- og Sparelag (OOBS) av bygningsarbeidernes leder i Oslo, Martin Strandli, og arkitekt Jacob Christie Kielland. Det første borettslaget sto ferdig på Etterstad to år etter.

OLAV THON GRUPPEN

Selskapet utvikler boliger både for utleie i Oslo og for salg rundt om i landet. Boliger for salg bygges ofte i tilknytning til konsernets mange kjøpesentre. Olav Thon Gruppen har blant annet jobbet med store byutviklingsprosjekter i Strømmen og Lørenskog i lang tid.

OPSAHL BOLIG

Eies og drives av Anders Opsahl, som i 1992 var tømrermester og startet eget snekkerfirma. Med oppsparte midler kjøpte han to leiligheter i Oslo, samt et lokale på Torshov etter en butikk som hadde gått konk. Torshov-lokalet bygget han om til leilighet og to næringsseksjoner. Deretter gikk det slag i slag med stadig nye eiendomsprosjekter. Opsahl har omfattende planer på Skullerud, hvor gruppen skal skape et helhetlig nabolag.

OSLO S UTVIKLING

Ble etablert i 2001, og var opprinnelig eid av Entra ASA, Linstow AS og Bane NOR Eiendom AS. I 2021 kjøpte Entra og Linstow ut Bane Nor Eiendom fra OSU. Selskapet utvikler både nærings- og boligbygg, og utvikler 380.000 av de totalt 900.000 kvadratmeterne med eiendomsareal i Bjørvika. OUS oppnår rekordhøye priser med sine boliger ved kaikanten innerst i Oslofjorden.

OXER EIENDOM

Virksomheten startet i 1945 med selskapet Ole K. Karlsen. I dag drives den under navnet Oxer Eiendom, og eies av Ellen K. Raaholt med familie. Selskapet eier og forvalter ca. 160.000 kvm eiendom i området fra Økern i Oslo, via Asker til Drammen, Ytre Enebakk og Stokke. I tillegg har Oxer ca. 150.000 kvm bolig og næring for utvikling.

PEAB EIENDOMSUTVIKLING

Er prosjektutvikleren og byggherren i Peab, som er et stort nordisk konsern med bredt sammensatt og tverrfaglig kompetansemiljø. Hovedkontoret ligger i Förslöv i Skåne, Sverige. Aksjen er børsnotert på Nasdaq Stockholm.

PILARES EIENDOM

Ble etablert i 2012 av personer med mange års erfaring fra kjøp, utvikling, salg og gjennomføring av eiendomsprosjekter. – Vi bygger gode hjem for deg som er opptatt av kvalitet. For oss betyr det god arkitektur, en ryddig byggeprosess og hensyn til materialvalg, skriver Pilares på hjemmesiden. Største aksjonær er Brødrene Jensen AS som også er inne på eiersiden i Signaturhagen.

POSEIDON PROPERTIES

Selskapet ble etablert i 2021 av to av de sentrale personene bak Neptune Properties; Lasse Røsnes og Jon Strand. Gjennom dette selskapet har de en ambisjon om å utvikle boliger med tydelig identitet, god arkitektur og høy kvalitet.

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT

Erik Bøhler AS ble stiftet i 1972 som en liten byggmesterbedrift, som tok på seg oppdrag som ombygging, vedlikehold og reparasjoner. I 1993 var BøhlerGruppen en betydelig entreprenør, og ble høsten notert på Oslo Børs. Etter 4 år på børs ble Bøhler Entreprenør AS i 1997 fusjonert inn i Steen & Strøm ASA. I 1999 ble selskapene, som nå utgjør kjernen i Bøhlers fremtidige satsing, etablert, deriblant Scandinavian Development.

SCANDINAVIAN PROPERTY GROUP

Selskapet gjorde sitt første boligprosjekt i 2012. Sammen med kaffeprodusenten Löfbergs Lila bygget de 400 boliger i Karlstad. I dag er boligprosjektene fordelt på Norge og Sverige, og fellestrekket er knutepunktutvikling. Selskapet ledes av Knut Holte – en av gründerne i som startet opp SPG i 2004.

SCHAGE EIENDOM

Selskapet har røtter tilbake til 1936, da Harald A. Møller startet Strømmen Auto sammen med K. Kolberg og J. de Caspari. Strømmen Auto ble eneforhandlere av de amerikanske bilene Dodge og De Soto. I 1948 fikk Harald A. Møller, tidligere Strømmen Auto, agenturet på Volkswagen i Norge. Schage Eiendom er kanskje mest kjent for utvikling av næringseiendom i Oslo, men står også bak boligprosjektet Nordre Jarlsberg Brygge i Sande i Vestfold.

SELTOR BOLIG

Er en del av Seltor Gruppen, som er Telemarks eldste entreprenørbedrift. Konsernet har hele Østlandsregionen som sitt geografiske nedslagsfelt. Virksomheten har røtter tilbake til 1938, da Råmunddal Møbelfabrikk ble etablert. Konsernet er fremdeles i familien Råmunddals eie.

SELVAAG BOLIG

Er tuftet på Selvaags 70 år lange historie og erfaring, som startet med at den unge ingeniøren Olav Selvaag mente strenge byggekrav måtte endres, og at det dermed kunne bygges flere boliger raskere og til en langt lavere pris. I dag er Selvaag Bolig notert på Oslo Børs med Selvaag AS som klart største aksjonær.

SEQUOIA

Selskapet ble opprinnelig etablert i 2013, men fokuset ble endret etter at den ene av to partnere flyttet fra Oslo. I 2019 begynte den gjenværende partneren –Knut Olav Klokk – å tenke nytt og stort om selskapets fremtid. Sammen med Ulf Øyvind Lund og Andreas Mjelde lanserte han en ny versjon av selskapet, og fikk med blant andre Peter Hermanrud på eiersiden. Senere er også Pecunia blitt aksjonær i Sequoia.

SIGNATURHAGEN

Har spesialisert seg på boligprosjekter med stor vekt på unike fellesarealer, hvor hagen i prosjektene er prikken over i-en. Visjonen er å bygge stedstilpassede prosjekter med sosial bærekraft som et grunnleggende prinsipp. Hovedaksjonær i selskapet er Brødrene Jensen, som er blitt en betydelig aktør i eiendomsbransjen – både innenfor næring og bolig.

SKANSKA EIENDOMSUTVIKLING

Inngår i prosjektutvikler- og entreprenørkonsernet Skanska, som har forretningsområder innen bygg, anlegg, eiendomsutvikling og spesialistselskaper. Skanska AB er notert på Nasdaq OMX. Skanska Eiendomsutvikling har delt opp østlandsregionen i to regioner for å øke kapasiteten og sikre en sterkere tilstedeværelse i byer utenfor Oslo på Østlandet.

SOLON EIENDOM

Den tidligere eiendomsmegleren Simen Thorsen kontaktet investoren Tore Aksel Voldberg i 2006, og siden har Solon Eiendom hatt en eventyrlig reise. I desember i 2021 ble det kjent at OBOS og Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) hadde inngått et strategisk samarbeid som innebar at SBB solgte Solon Eiendom-aksjene til et selskap eid i fellesskap av SBB og OBOS. I juli 2022 solgte SBB sin eierandel til OBOS.

STOR-OSLO EIENDOM

En uavhengig partnereiet eiendomsutvikler og investeringspartner med primærkompetanse på bolig, kontor, hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. I desember 2021 skrev Estate Nyheter at Stor-Oslo Eiendom tar grep for å kunne konkurrere med de største aktørene i markedet. Det innebar at alle eiendomsprosjektene ble samlet i et nytt selskap med en eiendomsverdi på ca. 6,5 milliarder kroner.

TOBB

Midt-Norges største boligbyggelag, som har bygget og forvaltet boliger for sin medlemmer helt siden 1945. TOBB har over 80.000 medlemmer, som har forkjøpsrett på omtrent 11.000 boliger i Midt-Norge,

og på til sammen rundt 90.000 boliger i hele landet gjennom storbysamarbeidet.

TRYM EIENDOM

Ble etablert av Karl Johan Kopreitan i 2003. Han startet med å kjøpe og utvikle enkeltstående boliger, og etter hvert ble det kjøp og utvikling av bygårder og større eiendommer. Overskudd ble reinvestert i driften, og Trym ble bygget opp til et solid selskap sten for sten. I 2012 ble datterselskapet Trym Bolig etablert, og i 2014 kjøpte de en betydelig tomteportefølje fra Maja Eiendom Holding.

USBL

Ett av Norges største boligbyggelag med over 125.000 medlemmer. Usbl ble etablert i 1948, da målet var å få fart på boligbyggingen etter andre verdenskrig, med selvbygging på dugnad og organisering nedenfra som målsetting og varemerke. Siden har boligbyggelaget oppført både leiligheter og rekkehus for medlemmene.

UTSTILLINGSPLASSEN EIENDOM

Hamar-selskapet var inntil 1997 i hovedsak eid og kontrollert av ulike landbruksorganisasjoner og bønder på Hedmarken. I 1997 sikret Terje Haugan i Haugans Hus AS seg kontrollen over selskapet gjennom et oppkjøpsraid. I dag har Utstillingsplassen Eiendom AS ca. 1000 aksjonærer, men mer enn 90 prosent av selskapet er eid av Haugans Hus Invest AS (77,83%) og Hathon Holding AS (13,18%).

VESLEFRIKK

I mars 2022 ble det kjent at tidligere Solon-topp Tom André Svenning-Gultvedt hadde fått med seg Petter Stordalen og Ketil Skorstad på sin nye boligsatsing. – Det er fantastisk å kunne bygge et selskap fra bunnen av. Når du starter med en håndfull mennesker som deler samme visjon og er genuint opptatt av å lykkes, da kan ting bli utrolig bra, sa SvenningGultvedt da nyheten ble offentliggjort. Selskapet startet boligsalget i 2024.

ØGREID EIENDOM

Siden etableringen i 1876, med hovedfokus på trelast, har Øgreid-familien satset på verdiskapende eierskap i en rekke ulike virksomheter, og selskapsporteføljen strekker seg nå over en rekke bransjer og industrier. I konsernet inngår blant annet Øgreid Eiendom, som er engasjert innenfor både næring- og boligeiendom.

ØIE EIENDOMSUTVIKLING

Entreprenørselskapet Øie AS (Østlandske Ingeniør og Entreprenørforretning) ble etablert i 1957. I 1991 ble aksjene i selskapet kjøpt av selskaper kontrollert av SEBY AS og Per Berg. I 2009 ble selskapet splittet i et rent entreprenørselskap (Øie AS) og et eiendomsselskap (Øie Eiendomsutvikling AS). I 2011 ble Øie AS solgt til JM Norge.

– Vil ha kjempeeffekt på igangsettelsen

En harmonisering av kravene til nye norske leiligheter med de svenske kravene vil ifølge

Sverre Molvik i Selvaag Bolig sette fart på igangsettelsen av nye boliger igjen.

Tekst: Dag-Jørgen Saltnes

Etter et par år med rekordlav bygging av nye boliger, kom UNION Gruppen i fjor høst ut med en stor rapport som tar for seg forskjellen i byggekostnader mellom norske og svenske leiligheter. Rapporten tok utgangspunkt i dagens byggeregler (TEK17 i Norge og BBR i Sverige) og viser hvordan kravene påvirker planløsning, arealutnyttelse, materialbruk, rigg, dokumentasjon og til slutt kroner per kvadratmeter.

«Horribel forskjell» slo UNION fast, og viste til at byggekostnadene i Norge var 18.000 kroner per kvadratmeter høyere enn i Sverige, og at mye kunne knyttes til norske tekniske krav som universell utforming, brann, lyd, dagslys og ventilasjon.

OPPGITT UTBYGGER

Adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig er oppgitt over de firkantede TEK17-reglene og effekten de har på byggekostnadene.

– Det blir nok vanskelig å fjerne disse kravene igjen fordi det er så mange organisasjoner som vil tale for dem. I tillegg har bransjen vanskeligheter med å forstå hvordan vi skal gjøre det. Vi byggherrene vil ha ned kostnadene, men entreprenørene må få med seg alle faggrupper til å gå ned på kravene. Men dette er det eneste som skal til for at vi nå skal få fart på boligbyggingen, sier Molvik.

Når det kommer nye krav, må utviklerne også leie inn konsulenter for hvert av kravene. Molvik mener høyere tekniske krav gir høyere konsulentbruk.

– Vi ser en veldig sterk vekst i bruken av konsulenter. Ved støykrav må det leies inn konsulenter for støy, og ved nye brannkrav må det hentes inn brannrådgivere. Hver gang vi skal gjøre en endring,

må vi hente inn en ekstra konsulent. Dette medfører økte kostnader til konsulentene og er en tilleggskostnad som gjør at det blir enda dyrere å bygge, fortsetter Molvik.

Han har advart mot situasjonen i flere år.

– Det er et tak på hvor mye folk kan betale for en ny bolig, og det vi ser nå, er at det bygges langt færre boliger. Vi er nå nede på halvparten av der gamle byggevolumet.

Sverre Molvik hadde tro på at Kjersti Stenseng kunne få til tiltak, men håpet forsvant da hun gikk av som kommunal- og distriktsminister.

– Det har ikke skjedd noe som helst på ett år. Entreprenørene går konk med flagget til topps, og folk sier ikke fra. Hvis det ikke blir tatt tak i dette problemet her, kommer utrolig mange arbeidsplasser til å gå tapt, sier Molvik.

STOR EFFEKT

Sverre Molvik presiserer samtidig at lønnsforskjellen mellom Norge og Sverige også har betydning for forskjellen i byggekostnader.

– Man må huske at vi har hatt en kraftig lønnsvekst over tid sammenlignet med Sverige, sier Molvik og legger til at forskjellen i lønninger langt fra er den eneste forskjellen.

– De har også høyere produktivitet og kortere byggetid i Sverige. Men når det gjelder reguleringer, så har svenskene mye større fleksibilitet. De kan for eksempel få dispensasjon til støykravene, noe som gjør at de kan bygge flere leiligheter i prosjektene. I et stort prosjekt gjør denne dispensasjonen at man får knadd prosjektet bedre, noe som gir stor effekt på byggekostnaden per kvadratmeter. Man får også

Skjer lite

Adm. direktør Sverre

Molvik i Selvaag Bolig mener det ikke har skjedd noe som helst av forbedringer for utvikling av boliger det seneste året.

en lavere gjennomsnittsstørrelse på leilighetene, som igjen gjør bygget mer effektivt. De kan også gi dispensasjon for rullestolsirkel, noe som også gir fleksibilitet og mer arealeffektive leiligheter, sier Molvik.

Med større frihet og fleksibilitet, kan utviklerne få til flere salgbare kvadratmeter innenfor bygningskroppen, og dermed fordele byggekostnadene på flere kvadratmeter. I tillegg gir svenske regler gjerne direkte nedgang i kostnadene også som følge av at man unngår flere kostbare løsninger i hver bolig.

Selvaag Bolig-sjefen trekker frem flere forhold som gir lavere kostnader i Sverige.

– De har ikke krav til sprinkling der. Dette utgjør en stor forskjell og koster fort mellom 2.000 og 3.000 kroner per kvadratmeter, avhengig av hvor mye som må skjules. Krav til dagslys og støydemping i Norge bidrar også til at det blir dårlige og klønete løsninger, sier Molvik.

TEK17-kravene gir for eksempel støykrav for inngangspartiet til leiligheten. Målet er å verne oppholdsrommene mot støy fra fellesarealer som trappeoppganger, heiser og gangveier, og konsekvensen er gjerne ekstra dører og en lydisolert entrédør.

– Hvor mye kan dere få ned byggekostnadene ved å harmonisere reglene med de svenske kravene?

– Alt annet likt i dagens marked, så kan vi få til 10-15.000 kroner per kvadratmeter i byggekostnader, men en del av dette skyldes forskjeller i lønninger.

Men jeg tror vi kan klare å få til 10 prosent på kravene, noe som utgjør 5.000 kroner per kvadratmeter. Det vil gi en kjempestor effekt på igangsettelsen, sier Molvik.

NORSKE ABSOLUTTE KRAV

Ifølge UNION er en fellesnevner i den norsk-svenske sammenligningen at de svenske kravene oftere er funksjonsbasert. Det settes overordnede mål for sikkerhet, tilgjengelighet og energibruk, men samtidig gis det langt større handlingsrom i prosjektene.

I Norge er det klare og konkrete krav til hva et bygg eller rom skal inneholde. For eksempel må det være to stikkontakter per 4 kvadratmeter, uavhengig av om det er et rom som brukes. I Sverige kan utviklerne velge løsninger som passer prosjektet, og optimalisere areal- og materialbruk uten å gå på akkord med kvaliteten.

– Det gjør at kostnadene faller, men det betyr ikke at svenske boliger nødvendigvis holder lavere standard. Forskjellen ligger i fleksibiliteten, skriver UNION i rapporten.

Ifølge UNION er det regler innenfor flere områder som trekker de norske byggekostnadene opp:

• Universell utforming

• Brannkrav

• Lyd og akustikk

• Dagslys og fasadeutforming

UNIVERSELL UTFORMING

TEK17s krav til tilgjengelighet i boenheter bidrar til at man i norske leiligheter må ha snusirkel på 1,5 meter i rommene, dørbredde på minst 0,86 meter og tilgengelig bad og trinnfri adkomst. Kravet om plass til rullestol i alle rom, inkludert kjøkken og bad, medfører større areal i gangen, bredere dører og bad som krever større areal. Det gir et merareal per bolig på mellom 1,5 og 3 kvadratmeter, noe som har direkte effekt på prisen på boligen. I tillegg til kostnaden ved det økte arealbehovet, kommer også mellom 30.000 og 45.000 kroner i økte kostnader ved prosjektering til badet.

I Sverige er det funksjonskrav uten eksplisitte mål for snusirkel, bad og dørbredde. Kravene gjelder normalt bare inngang og primærruter, og man kan dermed ha mindre bad og smalere passasjer i leiligheten.

BRANNKRAV

Kravene innen brann og rømningsveier er de som har størst strukturell påvirkning på byggene. I Norge er det krav om at bygg over tre etasjer må ha brannsikre trapperom og separate rømningsveier. I mange tilfeller kreves det to trapper. Det kreves sprinkling i bygg over tre etasjer og man må ha brannseksjoner mellom boenheter og fellesareal. Samtidig skjer

kontroll og dokumentasjon i en egen fagmodell og krever uavhengig erklæring fra brannrådgivere.

I Sverige har man funksjonelle krav om sikker rømning, men tillater 1 trapp ved oppstillingsplass. Brannseksjoner er funksjonskrav fremfor absolutte regler og sprinkler er valgfritt i mange bygg. Kostnadseffekten er ifølge UNIONs undersøkelse økt areal ved dobbel rømningsvei, ekstra vegger og tetting og mer penger til installasjon og drift av sprinkler. Brannklassifisering, som i Norge har et høyere nivå enn i Sverige (E130 til E160 på dører og konstruksjon i Norge), gir kostbare komponenter og kontroll.

– Norge stiller omfattende krav til brannsikring og rømningsvei, som påvirker planløsning, arealbruk og tekniske installasjoner. Merkostnaden er estimert til 1.823 kroner per kvadratmeter BRA-S, eller ca. 11 prosent av tekniske merkostnader. Kravene gir høy brannsikkerhet og trygghet, men utgjør en vesentlig kostnadsdriver sammenlignet med Sverige, skriver UNION i rapporten.

LYD OG AKUSTIKK

I Norge stiller TEK 17 og NS 8175 krav om lydklasse

C som minimum i boliger, noe som innebærer luftlydisolasjon mellom boenheter, trinnlydnivå i dekker, lydforhold i fellesarealer og våtrom og en omfattende

plikt til etterkontroll og dokumentasjon. Sverige har funksjonskrav som i praksis innebærer lavere krav.

– Norske krav medfører bruk av tunge betongdekker, flytende gulv med trinnlydplate og ekstra sjakttetting. Rørføringer og avløp må lydisoleres, og egne lyddempende kasser må bygges rundt tekniske føringer. I Sverige tillates lettere konstruksjoner og enklere tekniske føringsveier. Kravet til kontrollmåling i Norge gir tilleggskostnad til rådgiver og rapport, skriver UNION i rapporten.

DAGSLYS OG FASADEUTFORMING

DETTE ER NOEN AV KRAVENE TIL NORSKE BOLIGER:

• Minst to stikkontakter per 4 kvm i oppholdsrom – selv om mange står ubrukt. NEK PÅ ELKTRO

• Fastmontert komfyrvakt i alle boliger – uansett hvem som bor der.

• Balansert ventilasjon med varmegjenvinning – selv i små leiligheter med åpne vinduer.

• Utvendig solavskjerming – ofte påkrevd i prosjekter, men uten nasjonal konsekvensanalyse.

• Dobbel membran og flere sluk på bad – med presis fallmåling og dokumentasjon.

• 1,5 meters snusirkel i alle rom – for at rullestol skal kunne snu der ingen rullestolbruker noen gang bor.

• Lydmåling, tetthetsprøving og energimerking – med uavhengig kontroll, erklæringer og innrapportering.

• Omfattende FDV-dokumentasjon og samsvarserklæringer – selv for de enkleste bygg.

Ifølge norske TEK-krav må alle oppholdsrom ha dagslys tilsvarende minst 10 prosent av gulvarealet. Samtidig skal utsyn være i ståhøyde og horisontalt. Kravet tolkes helt bokstavelig i mange kommuner, og gjelder også i sekundærrom som kjøkken.

I Sverige har man funksjonskrav om «tilfredsstillende dagslys og utsyn» uten eksplisitte arealkrav. Ifølge UNION brukes dagslysfaktor ofte i vurderingen, og kravene vurderes helhetlig for hele leiligheten.

Noe av det som gjør de norske kravene kostnadsdrivende, er at man må ha store vindusflater og lave brystninger, særlig i små og dype leiligheter. TEK-kravene gir begrensninger i plasseringen av rommene og reduserer fleksibiliteten.

– Store vindusflater gir økt glasskostnad, redusert veggareal for isolasjon og større energitap. Mer komplekse fasader gir høyere brann- og lydkrav til glass, og øker både montasjekostnad og prosjekteringstid. Dagslyskravet påvirker også romdybde og kan redusere antall leiligheter per etasje i kompakte bygg, skriver UNION om kraven es effekt på bygg og entreprise.

Også innenfor Bad og våtrom, Kontroll og dokumentasjon, Rigg og byggeplassdrift, Isolasjon, energikrav og ventilasjon, vinduer, dører, fundament og gulv, bæreystem og konstruksjon og heis og tilgjengelighet drives kostnadene opp i Norge på grunn av flere absolutte krav, i motsetning til flere funksjonskrav for de svenske boligutviklerne.

Har ansvaret

Regjeringen har lovt 130.000 nye boliger. Kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran har ansvaret.

Analyse

Jan Ludvig Andreassen i Eika advarer om at svakt nyboligsalg kan føre til byggestopp, økte konkurser og en lengre nedgangsperiode i boligmarkedet.

– Ny boligrekyl først

i 2028–2029

Svakt salg av nye boliger kan føre til full stans i boligbyggingen i hovedstadsområdet, ifølge sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen.

Tekst: Silje Rønne

Foto: Johnny Vaet

Nordskog

Sjeføkonom i Eika, Jan Ludvig Andreassen, peker på en økende risiko i boligmarkedet: At nyboligsalget svikter så mye at boligbyggingen stopper opp.

– Det er en økende fare for at sviktende salg av nye boliger i hovedstadsområdet gir en stopp i boligbyggingen. Dette fordi prisene er langt høyere enn bruktboligprisene, sier Andreassen.

Han peker på at det store prisgapet mellom nybygg og bruktboliger gjør det krevende å få solgt nye prosjekter, noe som igjen stopper igangsettingen.

KAN GI RINGVIRKNINGER I HELE NÆRINGEN

En slik utvikling vil ikke bare ramme utbyggere.

– Det vil da fort bli økende ledighet blant arkitekter, bygningsarbeidere og eiendomsmeglere. Bankene må absorbere tap etter hvert som konkursene øker, sier han.

Andreassen understreker at eiendomsutvikling er en sentral næring for hovedstadsområdet, og at konsekvensene derfor kan bli bredere enn mange forventer.

– Eiendomsutvikling og forvaltning er en viktig næring som hovedstadsområdet tjener mye penger på. Når næringen sliter, vil også folk få dårligere råd.

IKKE NØDVENDIGVIS PRISREKYL

Selv om lav boligbygging normalt ville tilsi økte boligpriser, mener Andreassen at bildet nå er mer sammensatt.

– En skulle tro at boligprisene kan sprette opp som en rekyl, men situasjonen i næringen kan dempe denne effekten, sier han.

Han peker på at svakere aktivitet og lavere inntekter i næringen også kan påvirke etterspørselen.

SER STRUKTURELL NEDGANG

Ifølge sjeføkonomen kan boligmarkedet stå foran en lengre periode med svak utvikling.

– Trolig er vi inne i en strukturell nedgangstid for boligutvikling i hovedstadsområdet, som må avhjelpes av dramatiske rentekutt og/eller en spekulativ investeringsbølge i nye boliger.

Han ser ikke for seg en rask bedring.

– Mitt tips er at vi må ut i 2028 og 2029 før vi får en ny rekyl i boligprisene, hvor boligprisene igjen kan stige med tosifret vekst, sier Andreassen.

Sarpsborggata 3

Er trinn to av det helhetlige prosjektet «Sagene Trevare». Prosjektet består av seks byhus i kjede og viderefører ideen i trinn 1.

Advarer om todelt boligmarked: – Prispresset vil bli

tydeligere

Dersom boligbyggingen i Oslo forblir lav, kan markedet utvikle seg i to retninger – begge med økende ulikhet som resultat, ifølge eiendomsutvikler i Gode Boliger.

Tekst: Silje Rønne

Foto: Kristian Aalerud

August Ramstad, mener dagens marked i stor grad holdes kunstig stabilt, men at dette kan endre seg raskt.

– Dersom boligbyggingen i Oslo holder seg svært lav i to år til, tror jeg presset i brukt- og leiemarkedet vil øke videre, sier Ramstad.

Han peker på at deler av effekten foreløpig er skjult.

– Noe av effekten er hittil blitt skjult av salg av utleieboliger, men når den bølgen avtar kan prispresset bli tydeligere.

Det kan samtidig påvirke forholdet mellom nybygg og bruktboliger.

– Jeg tror prisgapet mellom brukt og nybygg kan komme til å bli mindre selv om renta fortsatt er høy. Det ser vi allerede i segmenter der tilbudet er særlig stramt, for eksempel små leiligheter i tett by.

KAN PRESSE UNGE UT

Samtidig er kostnadsbildet fortsatt krevende for utbyggere.

– Byggekostnadene er fortsatt så høye at mange prosjekter blir utsatt.

Marked

August Ramstad mener prisgapet mellom nybygg og bruktboliger kan krympe fremover, samtidig som høye byggekostnader gjør at mange prosjekter utsettes.

Konsekvensen kan bli et mer skjevt marked.

– Resultatet kan bli et mer todelt marked der flere unge kjøpere presses ut, og hvor nybygg i større grad blir spesialisert mot de mest kapitalsterke kjøperne.

Han peker på at det i praksis handler om hvem som har råd til å betale nybyggpremien.

– Det er de mest kapitalsterke og gjerne litt eldre kjøperne som har best mulighet til å betale premiumen på nybygg.

TREKKER PARALLELLER TIL KØBENHAVN

Ramstad viser til utviklingen i København som et relevant eksempel.

– Der ser man hvordan boligpriser kan presses høyt over tid når tilbudet er svakt, og hvordan formue får stadig større betydning for hvem som faktisk kommer inn i markedet.

Dette gjelder selv i et marked med reguleringer.

– Dette skjer i en by som har hatt tradisjon for prisregulerte boliger og lavere eierandel.

Han mener utviklingen kan bli lik i Oslo.

– I et slikt marked blir det å eie bolig i større grad et spørsmål om tilgang på kapital, nettverk og hvem

Eiendommens historie

Et tidligere industri- og snekkerverksted danner rammen for konseptet. Sammen med Sarpsborggata 1 var prosjektformålet å utvikle unike og familievennlige boliger av høy kvalitet, som er godt tilpasset et eksisterende og tett byrom.

man kan kjøpe sammen med, ikke bare egen inntekt og karrierebane.

Dette vil også slå inn i leiemarkedet.

– Det er der ulikhetsperspektivet blir tydeligst. Hvem som eier og hvem som leier blir ikke bare et spørsmål om inntekt, men om tilgang på kapital.

TO MULIGE UTFALL

Ifølge Ramstad står Oslo i realiteten overfor to mulige utviklingsløp dersom dagens situasjon vedvarer.

– Enten får vi et mer stillestående marked med færre aktører, flere konkurser, lavere aktivitet og økt utflytting.

– Eller så får vi et mer kapitaldrevet marked preget av FOMO og økt spekulasjon.

Begge scenarioene har én ting til felles.

– Begge peker i retning av større ulikhet.

Han mener løsningen ligger i å adressere kostnadssiden.

– Dersom man fokuserer på de elementene på kostnadssiden som man faktisk kan gjøre noe med, er det bra for både kjøpere, leietakere og byggenæringen.

OM SELSKAPET:

Gode Boliger er et Oslo-basert eiendomsselskap med hovedfokus på boligutvikling i urbane områder.Selskapet utvikler prosjekter i tett bystruktur og sentrumsnære områder i Stor-Oslo, og har både ferdigstilte og pågående prosjekter i blant annet Sagene, Grünerløkka, St. Hanshaugen og Gamle Oslo.

Atlas Garanti skreddersydde garantiløsninger

i hele Skandinavia

Visste du at vi nå har kontorer i Stockholm og København i tillegg til i Oslo?

Ta kontakt så forteller vi deg mer om mulighetene våre garantiløsninger gir. Atlas Garanti samarbeider med de ledende eiendomsutviklerne i Norge!

ATLAS GARANTI AS 48 20 36 60

post@atlasgaranti.no www.atlasgaranti.no

Bygger vi boliger for eldrebølgen eller de unge? UiN HAR ORDET

Unge møter et marked med høye renter og dyre boligpriser. Hva etterspør egentlig den nye generasjonen – og hva betyr det for fremtidens byutvikling?

Tekst: Marius Bye

Foto: Glen Widing

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg fremover i en tid med høy inflasjon, høye byggekostnader, økte renter og boligpriser på historisk høye nivåer? Mange unge boligkjøpere har i praksis kun opplevd en periode med svært lave renter, og møter nå et marked som ser ganske annerledes ut enn for få år siden. Samtidig kan tilbudet av utleieboliger bli redusert dersom økt beskatning gjør det mindre attraktivt å eie sekundærbolig, ifølge Eiendom Norge.

Innsikt fra Prognosesenterets Future Livingundersøkelse i 2025 viser at de fleste nordmenn trives godt i hjemmene sine. Analysen peker likevel på nyanser: Trivselen er lavest blant personer i alderen 25–34 år – en fase i livet hvor mange er i overgangen mellom utdanning, arbeidsliv og boligmarked, samt familieliv i utvikling.

For mange unge «young professionals» handler boligvalget i stor grad om beliggenhet. Avstand til arbeidsplass, bysentrum og kollektivknutepunkter er

viktig. Møteplasser utenfor kontoret er også viktige – arenaer der man møter likesinnede, slik nettverk som Ung i Næringseiendom legger til rette for, å bygge nettverk, samt dele og tilegne kunnskap. Men så, hva med boligprisene. UNION skriver i sin rapport om byggekostnader at en leilighet på 60 m² koster i snitt 1,1 millioner kroner mer å bygge i Norge, enn i Sverige. Boligprisene avgjør jo en viktig faktor for hva man velger. For noen kan det være mer attraktivt å bo litt mindre, eller dele løsninger med andre – dersom det gir mulighet til å bo mer sentralt. Er det mulig å kopiere svenskene, eller finne en middelvei?

Men når det kommer til hvordan nye boligprosjekter skal bygges fremover, så burde man kanskje bygge flere små leiligheter, slik at unge har muligheten til å bo både sentralt og være tilgjengelig. I hvert fall, så viser samme Future-Living undersøkelse fra Prognosesenteret i 2025 at sammenhengen mellom boligstørrelse og trivsel flater ut rundt 90–109

kvadratmeter. Det kan indikere at flere mindre boliger er et relevant grep så vi får plass til flere, eventuelt hvordan prosjektene utformes. Bygger vi nå for hva den neste generasjonen ønsker seg, eller tilfredsstiller vi behovene for eldrebølgen? Det må regulatoriske myndigheter tenke litt på. Vi unge har ikke løsningen på hvordan alle skal få muligheten til å eie egen bolig, dersom det er målet. Men det man vet er at modeller som for eksempel leie-til-eie har gitt muligheter å kjøpe egen bolig uten den tradisjonelle egenkapitalen, viser en rapport fra Sintef på oppdrag fra Husbanken i 2025. Slike modeller gir muligheter. På den andre siden, det

finnes jo seniorboliger og studentboliger, men bør man også diskutere boliger forbeholdt unge under en viss alder som kvalifiserer til husbanklån? For eiendomsutviklere og byplanleggere kan dette være nyttige refleksjoner å ta med seg. Unge etterspør i mange tilfeller boliger i sentrale områder, med god kollektivdekning og nærhet til et aktivt byliv. Samtidig kan måten byområder planlegges på ha stor betydning. Ved å utvikle gode mikrobeliggenheter, der caféer, arbeidsplasser, handel, service og aktiviteter ligger rett utenfor døren, kan man skape nabolag som oppleves levende som også ligger utenfor sentrum.

«For mange unge «young professionals» handler boligvalget i stor grad om beliggenhet.»

MARIUS BYE

Klar, ferdig, finansiert! Vi sikrer at du har finansieringen på plass når startskuddet går.

Søk nå. Du hører fra oss innen 24 timer. eiendomskreditt.no

Odd-André Overøie Salgs- og markedsdirektør 959 35 452 oao@eiendomskreditt.no

Baard Schumann, leder av Unions boligutviklingsfond.

Baard Schumann: Boligbehovet er overdrevet

Og regjeringens mål om 130.000 igangsettingstillatelser frem mot 2030 er det bare å glemme.

Tekst: Jan Revfem

Prognosesenteret beregnet i fjor gjennomsnittlig årlig boligbehov for årene 20252029 til 27.770 nye enheter. Men Baard Schumann, som leder Unions boligutviklingsfond, sa til E24 i februar at med dagens flyttemønstre og fødselstall er det ikke behov for flere enn 20.00025.000 nye boliger i året.

Det er et stort avvik fra det Prognosesenteret kom med. De utdyper sitt syn lenger ned i artikkelen, men her trengs en nærmere forklaring.

– Behovet vil variere fremover. Prognosesenteret har beregnet sine anslag ut fra tidligere behov. Og da er anslaget ned fra drøyt 30.000. Men vi har en lavere befolkningsvekst, og det kommer ikke så mye innvandring fremover. Arbeidsinnvandrere har fått en bedre økonomi. Polakker tjener mer på å bo hjemlandet, og de har et lavere skattenivå, sier Schumann til Estate Magasin.

Han trekker frem lavere fødselsrater og lite arbeidsinnvandring som viktige forklaringer til sine anslag. Mange av innvandrerne starter i leiemarkedet.

De kjøper så de billigste boligene vi har og kjøper seg deretter opp i boligpyramiden.

TROR IKKE PÅ MÅLET

Regjeringen har som mål å få til 130.000 nye igangsettingstillatelser innen 2030. Det målet har Schumann ingen tro på. Med hans anslag er det heller ikke behov for dét.

– Nei, behovet er kanskje ca. 100.000 nye enheter. Regjeringen reddes litt av feil tall. De har brukt gamle tall på innvandring, som drar opp tallene de to siste årene. Vi har tatt imot 100.000 flyktninger fra Ukraina. Uten disse flyktningene hadde tallene sett enda verre ut.

– Og disse flyktningene er plassert over hele landet. Det er boplikt i kommunen. Kommunene kan få ulike former for støtte til bosetting av flyktninger. Hva skjer når det ikke lenger er behov for disse støtteordningene? Når de opphører, vil flyktningene flytte til byene.

PSYKOLOGI

– Hva er det viktigste for å øke igangsettingen fremover?

– Det ene problemet er boligene utenfor byene. Der er de høye byggekostnadene det største problemet. Den andre faktoren kan vi ikke gjøre noe med, og det er psykologien i markedet. Når det er usikkerhet i verden, stopper markedet opp. Det har vi sett før, det handler om frykten for endringer, svarer Schumann.

Han kan i likhet med andre konstatere at verden er blitt usikker. Schumann viser blant annet til at pensjonssparingskontoene har falt 7-10 prosent de seneste månedene.

– Da er ikke en ny bolig det du har mest lyst til å bruke penger på. Vi ønsker ikke å ta risiko, og utbyggerne får ikke noe lån av bankene med mindre de har solgt minst 50 prosent på forhånd.

RENTEN ØDELEGGER

– Hvordan ser du på behovet de aller nærmeste årene, vi er nå nede på en takt på rundt 15.000 nye enheter i året?

– Jeg hadde håpet markedet ville snu i år, men tror ikke at det gjør det. Renteusikkerheten er litt av problemet. Hvis vi får en renteheving, vil mange sette seg på gjerdet. Da hjelper det ikke med en doblet oljepris som følge av usikkerheten i Iran. I tillegg er mange av kjøperne over 55 år.

– Hvorfor skal de ta risikoen på noe som skal overleves om to år? De vet ikke hvordan markedet er da. Dessuten er kostnadsnivået «helt crazy». En ventet

lønnsvekst på 4,2 prosent slår rett inn i byggekostnadene. Lønnsveksten er for høy, svarer Schumann.

FÆRRE ENEBOLIGER

Han tror også at all utbyggingen av små eneboliger vi har hatt gjennom flere år i Norge er over.

– Det vi trenger fremover, er leiligheter i bysentra, men også i småstedene. Vi har en aldrende befolkning. Men disse leilighetene har ikke folk råd til å kjøpe, fordi kostnadsnivået er så høyt. Schumann kommer opprinnelig fra Moelv. Han sier at på flatbygdene på Hedmarken får du ikke igjen hva det koster å bygge en ny bolig. Slik er bare boligmarkedet rundt omkring i Norge. Nye boliger koster gjennomgående altfor mye i forhold til bruktboligene. Det demper igangsettingen.

– Du skal ikke lenger enn til Bergen. Der koster en bruktbolig rundt 60.000 kroner per kvadratmeter, mens du må ut med rundt 100.000 kroner kvadratmeteren i nyboligmarkedet.

Nyboligpremien er ekstremt høy.

– I Moelv får du kanskje 30.000-40.000 per kvadratmeter for en bruktbolig. Tomtekostnadene er riktignok mye lavere, men boligene koster like mye å bygge. Å bygge seg en ny bolig utenfor byene er som å kjøpe seg en ny bil, konstaterer boligutvikleren. Med andre ord, de faller i verdi.

MANGE ENSLIGE

Schumann vil at vi skal bygge flere mindre leiligheter. Men er det en fare for at de mindre enhetene ikke tar hensyn til det langsiktige behovet?

«Det vi trenger fremover, er leiligheter i bysentra, men også i småstedene. Vi har en aldrende befolkning.

Men disse leilighetene har ikke folk råd til å kjøpe, fordi kostnadsnivået er så høyt.»

BAARD SCHUMANN, leder av Unions boligutviklingsfond

– Det handler Ikke om hva markedet tåler, men hva markedet trenger. Om lag 50 prosent av husholdningene i Norge består av én person. Rundt omkring i landet ligger andelen på mellom 40 og 50 prosent. Jeg har sagt at vi kan bygge fra 20 kvadratmeter og oppover.

– Det er ingenting i veien for at en førstegangskjøper som er ferdig med studiene kan bo i så små leiligheter. De skal ikke bo der livet ut, og det er bedre at de kommer seg inn i markedet. Jeg har sagt hele veien at bolignormen i Oslo er helt OK. Skal vi få et bedre bomiljø, må det være en grei blanding. Men folk skal flytte på seg etter hvert, forsvarer Schumann.

KRITISK FOR SYSSELSETTING

– Befinner det norske boligmarkedet seg i en krise, som bransjeforeningene hevder?

– Ikke i en krise, men markedet er nede i en dal. Krisen er at næringen sliter med sysselsettingen. At vi selger litt lite boliger i noen år, er ingen krise, og jeg er ingen tilhenger av subsidiering.

– Det er hardt og brutalt, men markedet er sånn. Politikerne må se på hvordan de kan bistå bransjen med sysselsetting med offentlige bygg. Rehabilitering er for utviklerne et risikofylt eventyr, som vi holder oss langt unna. Markedet for rehabillitering er et sted du kan gå skoen av deg, advarer Schumann. – Hva tror du om boligmarkedet i 2026?

– Året startet med bra salg, men det samme skjedde samme i fjor. Da stoppet salget opp ved vinterferien, og for tiden er det et veldig dårlig

nyboligsalg. Det blir ikke noe jubelår i år, men salget går greit, svarer Schumann.

5000 FÆRRE

Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosenteret sier at anslaget er basert på SSBs befolkningsframskriving for fjoråret. I tillegg er det basert på det årlige snittet for femårsperioden 2025-2029.

– Nå vet vi hva den faktiske befolkningsveksten i 2025 ble, og det ble totalt 5000 personer færre enn framskrivingen til SSB. Det samme skjedde året før. Men det ble flere eldre, som har lavere husholdningsstørrelse enn i fremskrivingen. Det ble også færre unge, som har en høyere husholdningsstørrelse).

Dermed førte det ikke til noe særlig nedjustering i vår modell, som er alders- og kommunefordelt. Macic sier at den nye beregningen viser et boligbehov på 26.700 for 2026 og 26.600 boliger som årlig gjennomsnittlig i inneværende femårsperiode 2026-2030.

– Men fjerner vi aldersaspektet i modellen, faller boligbehovet til rundt 15.000 boliger. Det skyldes veksten i de eldste aldersgruppene og det faktum at det bor færre personer per husholdning i snitt. Det holder boligbehovet oppe.

Til sommeren kommer det for øvrig en ny befolkningsfremskriving fra SSB.

Alternativ gjeld i startgropen

Sverige har langt større innslag av såkalt alternativ gjeldsfinansiering av eiendom enn

Norge. Men vårt naboland ligger milevis bak Storbritannia og USA.

Tekst: Dag-Jørgen Saltnes

UNION er aktive i det norske markedet for alternativ kredittfinansiering av eiendom, med to forskjellige kredittfond som tilbyr eiendomsselskaper kapital.

Christoffer Hæhre, Managing Partner i UNIONs kredittfond, startet for tre år siden gjeldssatsingen til UNION med et mandat om å etablere rentefond. Etter halvannet års forberedelser ble alle godkjenningene fra Finanstilsynet landet, og sommeren 2024 ble det første rentefondet etablert. Fondet var et såkalt høyrentefond som ble tatt godt imot av markedet. Etter hvert etablerte UNION et nytt fond, som skulle finansiere Investment Grade-eiendommer. Samlet har UNION nå en fondskapital som nærmer seg 2 milliarder kroner.

Mandatet til UNIONs fond er å gi fleksibilitet i lånestrukturer, og overgå det som tilbys av andre aktører innenfor gjeldsfinansiering. Ifølge UNION vil porteføljen hovedsakelig bestå av sikrede direktelån, noe som innebærer private prosesser for lånetakeren og én kjent motpart gjennom hele lånets løpetid. Den fleksible strukturen til fondet skal gjøre UNION i stand til å tilby skreddersydde løsninger for refinansiering. I tillegg tilbys det likviditetslån, brofinansiering og prosjektfinansiering ved behov. – Vår tilnærming er å samarbeide med banker og delta i felles lånestrukturer for å øke belåningsgraden utover det tradisjonell bank- og obligasjonsfinansiering muliggjør. Fondet vil fokusere på utlån til et bredt spekter av næringseiendom, med hovedvekt på likvide eiendeler i Norges urbane sentre. Videre forplikter vi oss til å være en stabil, langsiktig partner og en verdiskapende bidragsyter for våre kunder, skriver UNION på sine nettsider om gjeldsfondene.

HØY AVKASTNING

Da UNION lanserte fondet UNION Real Estate Credit, var ambisjonen en årlig avkastning på drøyt 10 prosent.

Fondet oppnådde en avkastning på 2,6 prosent i fjerde kvartal i 2025 og 16,1 prosent siden oppstart.

UNION skriver på LinkedIn at en disiplinert og selektiv kredittstrategi fortsetter å skape meravkastning for investorene. Fondet tilbyr nå en marginpremie på 420 basispunkter over børsnoterte obligasjoner med tilsvarende risiko og sektoreksponering.

– Det nordiske kredittmarkedet for eiendom er fortsatt robust, med økt aktivitet og rekordhøy transaksjonsflyt. Til tross for økt konkurranse blant långivere, opplever vi sterk etterspørsel etter skreddersydde finansieringsløsninger, skriver UNION på LinkedIn.

Estate Magasin traff Christoffer Hæhre under verdens største eiendomsmesse MIPIM i Cannes. Der fortalte han at UNION har fått til et godt samarbeid med mange banker.

– Vi gjør typisk refinansieringer og oppkjøpsfinansiering i samarbeid med banker, noe som har fungert veldig bra. Banken sitter som regel med førsteprioritert. Vi har andreprioritert, men vi sitter med samme debitor, og så har vi aksjepant, sier Hæhre.

Den gode tilgangen på fremmedkapital for eiendomsselskapene skaper imidlertid visse utfordringer

Pioner

Christoffer Hæhre

og UNIONs Creditavdeling jobber med å bygge opp et norsk marked for alternativ gjeldsfinansiering.

for særlig Investment Grade-produktet til UNION.

– Da vi startet var det motsatt, da var fremmedkapital en knapp ressurs. Bankene strekker seg stadig lenger og de tilbyr billigere og billigere finansiering, så konkurransen er høy. For IG-produktet vårt er det krevende å finne gode dealer. Men høyrenteproduktet er et eget segment hvor vi ikke opplever noe konkurranse. Der er det høyere pågang enn det har vært noensinne. Obligasjoner er den eneste reelle konkurrenten, men det er samtidig et veldig selektivt marked som ikke mange har tilgang til, sier Hæhre. Det er særlig selskaper som Thon, Entra, Bane NOR Eiendom som nyter godt av gode betingelser i obligasjonsmarkedet.

– Utfordringen i obligasjonsmarkedet er at selskapene må være av en viss størrelse, og lånene må være helst fra 500 millioner og oppover. Det veldig mange selskaper i Norge som faller utenfor det markedet, sier Hæhre.

GODT ALTERNATIV

Mens et fåtall av de norske selskapene kan sikre seg

obligasjonsfinansiering, regnes alternative direktelån som et godt alternativ for en del av de familieeide selskapene. I motsetning til når man henter penger i obligasjonsmarkedet, slipper de som låner i direktemarkedet å offentliggjøre detaljer om sin virksomhet ved denne typen lån.

– I Norge har vi nesten bare privateide selskaper, og de er ikke vant med eller komfortable med å utlevere sensitiv informasjon som blir offentlig, sier Hæhre.

En annen fordel med direktelånene, er at de kan sikre en høyere belåning utover bankenes lånegrenser. De gir muligheter for refinansiering som sikrer høyere gjeldsgrad (loan to value) og kan også fungere som fleksibel finansiering i forbindelse med kjøp av eiendommer eller selskaper.

Et eksempel på en eiendomsfinansering som UNIONs kredittfond gjorde, er en lånefasilitet til eieren av Radisson Blu Royal Garden hotell i Trondheim. Eiendommen ble nylig oppgradert til topp moderne standard, og kredittcaset har ifølge UNION sterk underliggende operasjonell

inntjening, moderat belåning og god kontraktsmessig forutsigbarhet.

– Transaksjonen illustrerer hvordan UNION Credit kan tilby skreddersydde likviditetsløsninger høyere opp i kapitalstrukturen, med fleksibel anvendelse av kapitalen, skrev UNION på LinkedIn da finansieringen ble gjort for drøye to måneder siden.

SVENSKE LANGT FORAN

Det norske markedet for alternativ gjeldsfinansiering av eiendom er svært umodent. Det var først i 2024 man fikk et lovverk som gjorde at norske investorer kunne gå inn med kapital i gjeldsfond. Tidligere har det ikke vært lov for aktører uten bankkonsesjon å gjøre dette. UNION var den første aktøren som fikk konsesjon for å forvalte gjeldsfond.

Norge har også et marked med høy bankdominans, samtidig som bankfinansieringen er mer relasjonsbasert. Det norske markedet regnes som et nisjemarked i tidlig fase sammenlignet med det svenske markedet.

I Sverige ligger man flere år foran Norge når det gjelder alternativ gjeldsfinansiering av eiendommer og eiendomsselskaper. Også i Sverige er det høy bankdominans, og man har også et obligasjonsmarked som er større og mer viktig, relativt sett til bankfinansieringen, enn i Norge. Men det svenske markedet har et raskt voksende private credit-marked, med store aktører som har vært der i flere år.

Den største og viktigste aktøren i dette segmentet i Sverige er Niam, som har 25 svenske milliarder kroner under kredittforvaltning gjennom flere fond. Det første kredittfondet til Niam ble etablert allerede i 2013, og i 2020 kom fondet Niam Credit III med en kapital på 14,4 milliarder svenske kroner.

Øvrige aktører i det svenske markedet er Urban Partners, som tilbyr kreditt til nordiske eiendomsaktører gjennom sin plattform Velo Capital, Catella, som tilbyr hybridkapital, Areim/Slätto, Schroders Capital, og store globale plattformer som Blackstone, Angelo Gorden, Apollo og Ares, som alle fokuserer på større transaksjoner.

BØRS I SVERIGE

Mens Norge har et stort innslag av familieeide eiendomsselskaper og syndikeringsaktører som er aktive i transaksjonsmarkedet, er det svenske eiendomsmarkedet dominert av børsnoterte eiendomsselskaper. Svenskene har større selskaper, som i mange år har nytt godt av et større og mer utviklet obligasjonsmarked.

Stor grad av obligasjonsfinansiering i vekstårene frem til 2022 ga store behov for refinansieringer i det svenske markedet i 2023 og 2024. En god del av dette behovet ble plukket opp av banker, men det store volumet ga også spillerom for alternative tilbydere av kreditt. Dette var med på å drive det svenske markedet for alternativ gjeldsfinansiering fremover. Over tid har utviklingen i Sverige gitt mer sofistikert finansieringsstruktur enn i Norge, som er preget av mindre selskaper, mindre dealer, sterkere bankrelasjoner og mer konservativ finansiering.

LANGT BAK USA OG STORBRITANNIA

Selv om Sverige ligger langt foran Norge i alternativ gjeldsfinansiering, ligger Sverige langt bak Storbritannia og USA innenfor dette området. I USA står utlånere som ikke er banker for rundt 60 prosent av utlånsaktiviteten i mange segmenter. Gjeldsfond, forsikringsselskaper og såkalte CMBS (obligasjonslån som er sikret med pantelån i næringseiendommer) står for denne alternative finansieringen. En typisk deal kan ha flere lag med finansiering, hvor banken står for en del og er sikret den beste sikkerheten. Deretter kan gjeldsfond stille med messanin-lån og man kan også ha såkalt preferanseaksjer, finansiert av gjeldsfondene. Andelen alternative lån har økt kraftig etter finanskrisen i 2008, da bankene fikk tøffere reguleringer. Direktegjeld og alternativ finansiering fylte dermed opp finansieringsgapet som kom som følge av at bankene måtte ta ned sin eksponering mot sektoren. Det er er også store mengder institusjonell kapital som skal plasseres i USA og Storbritannia, noe som er med og påvirker tilbudssiden av kapital.

Stort

Det svenske markedet for alternativ gjeldsfinansiering er mye større og bedre utviklet enn det norske markedet.

Boligkrise eller styringskrise?

Reguleringsplaner stoppes stadig oftere av Plan- og bygningsetaten før politikerne må avgjøre om planarbeidet kan fortsette. Samtidig er ambisjonen klar: 130.000 nye boliger innen 2028, med god bokvalitet, bykvalitet og levende nabolag.

Tekst: Henrik Mordal Meyer

Foto: Meinich Arkitekter

Noe skyldes at utbyggere presser grensene. Men det er også et tegn på noe mer grunnleggende: Samfunnet har stadig høyere ambisjoner, og planprosessene blir stadig mer komplekse – uten tydelige prioriteringer og en samlende retning.

Dersom de brede ambisjonene skal realiseres gjennom private enkeltprosjekter, må prosessene tilpasses dette. Det skjer i for liten grad i dag.

Boligdebatten handler ofte om renter eller tekniske forskriftskrav, men dette er først og fremst symptomer. Det underliggende problemet er en styringskultur og prosesser som gjør det vanskelig å gjennomføre de politiske ambisjonene.

Når et land blir rikt, dreier politikken seg mer om hvordan verdier fordeles enn om hvordan de skapes. Boligpolitikken illustrerer dette. Når boligmarkedet er presset, diskuterer vi hvordan etterspørselssiden og omsetningen kan støttes: rentenedsettelser, låneordninger, subsidier eller nye eierskapsmodeller. Men på tilbudssiden – der boligene prosjekteres, reguleres og bygges – er situasjonen mer kompleks og langt vanskeligere både å diskutere og å løse. Bygge- og eiendomsbransjen er Norges største fastlandsnæring, men også en næring med et omfattende regelverk og et betydelig byråkrati. Systemet blir stadig mer krevende, og risikoen øker stadig for dem som skal tilby boliger til en forutsigbar pris innen rimelig tid.

Henrik Meyer, Partner og kommunikasjonsleder, Arkitekt MNAL i MEINICH ARKITEKTER

ETTERSPØRSELENS BLINDVEI

Økonomen Martin Bech Holte beskriver et trekk ved norsk politikk som også gjelder boligsektoren:

Det er betenkelig at vår politiske kultur i liten grad fokuserer på å forbedre rammevilkårene på tilbudssiden.

NÅR

SÆRHENSYN OVERTAR

I planprosesser møter hvert prosjekt en lang rekke krav: uteoppholdsareal, overvannshåndtering, grunnforhold, støy, naturmangfold, kulturminnevern, bærekraft, inkludering, trafikksikkerhet og teknisk infrastruktur.

Alle er legitime hver for seg. Problemet oppstår når de håndteres isolert.

Når ulike deler av forvaltningen vurderer prosjekter ut fra hvert sitt mandat, kan hvert enkelt krav i ytterste konsekvens bli et veto. Helheten kan være så god den vil – ett enkelt krav kan være nok til å forsinke eller stoppe planen.

Resultatet ser vi stadig oftere: prosjekter som stoppes administrativt før de når politisk behandling og prioritering. Utbyggere må be politikerne instruere sin egen administrasjon om å fortsette arbeidet.

Når dette skjer ofte, tyder det på en strukturell og kulturell svakhet.

SILOENE I SYSTEMET

Planlegging handler om prioritering. Slik er plan- og bygningsloven ment å fungere.

I den nasjonale planveilederen understrekes det at ulike samfunnsmål skal vurderes samlet, og at prioriteringer må gjøres når hensyn står mot hverandre. Ikke alle gode hensyn kan oppfylles fullt ut i hvert enkelt prosjekt.

Derfor finnes planprosessen – en prosess der mål på tvers av sektorer skal veies mot hverandre og prioriteres. Når målene ikke er tydelige og prioriteringene uteblir, blir resultatet en akkumulering av enkeltkrav som i sum gjør prosjektene til dårlige kompromisser og vanskeligere å gjennomføre.

I komplekse organisasjoner oppstår «siloer» når ulike aktører optimaliserer egne mål uten ansvar for en tydelig felles retning og prioritering. Hver del gjør jobben sin – men helheten feiler, og de overordnede ambisjonene oppfylles ikke.

Uten et tydelig styringssignal om hva som skal

PROFIL

Navn: Henrik Meyer

Alder: 36

Aktuell: Partner og kommunikasjonsleder, Arkitekt MNAL i MEINICH ARKITEKTER

Kort om: Jobber for private eiendomsselskaper med bolig- og næringsprosjekter helt fra tidlig fase, via planarbeid til ferdig bygg. Drives av at arkitekturen skal skape verdi for den som eier, den som bruker og samfunnet omkring. Det er meningsfylt å løfte arkitekturen som berører folks hverdag! Fokus på utvikling-, plan- og transformasjonsprosjekter.

Utvalgte prosjekter: Transformasjonsprosjektet Nedre Vollgt. 4 der bla. DOGA ligger nede på bygulvet er nylig ferdigstilt.

Jobber med flere transformasjonsog utviklingsprosjekter i Oslo og omegn for selskaper som Eiendomsspar og Lilleberg Eiendom. For sistnevnte både reguleres, transformeres og bygges bygninger innenfor utviklingsområdet Solbrå Park i randen av Asker sentrum.

Ellers går mye tid til reguleringer i spennet fra en hel bydel for ThonGruppen Tromsø til leilighets- og rekkeshusprosjekter i Oslo med selskaper som Spor Eiendom, Varde Eiendom og Furuholmen Eiendom.

For tiden knas det på et kvartal i Drammen for Stor-Oslo Eiendom.

prioriteres blir saksbehandleren i praksis en vokter av prosessen fremfor målene og særinteressene fremfor helheten.

EN ANNEN REKKEFØLGE

Vi trenger ikke gå lenger enn til våre naboer i Danmark for å finne et annet spor.

Uten samme tilgang på naturressurser som Norge har Danmark utviklet en forvaltningskultur som legger større vekt på gjennomføring. De samme kvalitetene – bokvalitet, bykvalitet, arkitektonisk kvalitet og velfungerende nabolag – skapes innenfor et system som samtidig leverer prosjekter raskere og mer forutsigbart.

En viktig forskjell ligger i rekkefølgen på beslutningene.

I Danmark har de en modell der politikerne prioriterer prinsipielle spørsmål tidlig i prosessen. I den såkalte fordebatten tar de stilling til prosjektets overordnede mål og prioriteringer – intensjon og samfunnsnytte – før det omfattende planarbeidet begynner.

Når rammene er politisk avklart, får administrasjonen et tydelig mandat og en klar tidsplan. Arkitekter, fagkonsulenter, utviklere og saksbehandlere kan bruke tiden på å løse de faglige utfordringene innenfor en definert retning. Mål og prioriteringer støtter dermed valg av løsninger og avveininger mellom motstridende hensyn.

I Oslo skjer ofte det motsatte. Her kan administrasjonen bruke år på detaljer før det er avklart om prosjektets hovedidé har politisk støtte.

Dermed brukes store ressurser på å diskutere detaljer i prosjekter som senere viser seg å mangle politisk ryggdekning.

LØS

PROBLEMENE FØR VI GÅR OSS BORT

Skal vi lykkes med boligforsyningen, holder det ikke å justere enkelte forskriftskrav, rutiner eller tidsfrister.

Vi må også tilpasse prosessene som gjør ambisjonene våre gjennomførbare.

Planprosesser må brukes slik de er ment: som arenaer for å prioritere mellom gode hensyn og avklare retning tidlig. Det forutsetter en forvaltningskultur som setter tydelige mål på tvers av sektorer – og som gir administrasjonen et klart mandat til å realisere dem. I ledelsesteori brukes begrepet «alignment», som handler om å sikre at alle trekker i samme retning og deler samme mål og visjon.

Politikerne bør derfor endre planprosessen slik at overordnede mål og prioriteringer avklares tidlig. Med en felles retning som alle involverte har eierskap til; kanskje planarbeidet kan utvikle skaperkraft og lagånd mellom forslagsstiller og myndigheter?

Dette burde gagne alle sider av politikken. Fortsetter vi som før, vil saksbehandlingstiden øke ytterligere, flere prosjekter vil bremses av detaljer eller særinteresser – samtidig som boligbehovet vokser og de sosioøkonomiske forskjellene øker.

Ambisjonene for samfunnet er høye. Da må også prosessene være rigget for å nå dem.

Medarbeiderdrevet innovasjon kan bli eiendomsbransjens viktigste omstillingsverktøy

Eiendomsbransjen står overfor et økende press for å levere på digitalisering, bærekraft og effektiv drift. Samtidig er mange virksomheter preget av etablerte strukturer, lange beslutningslinjer og relativt lav digital modenhet. I sin erfaringsbaserte masteroppgave undersøker Mette Arntzen Bjerke hvordan medarbeiderdrevet innovasjon kan bidra til reell omstilling i en bransje som tradisjonelt har vært forsiktig med endring.

– Oppgaven tar utgangspunkt i et landskap preget av rask teknologisk utvikling, økt fokus på digitalisering og bærekraft, samt endrede rammebetingelser for eiendomsbransjen, sier Bjerke.

Hun peker på at innovasjon i eiendomssektoren ofte forbindes med teknologi og eksterne leverandører, men at potensialet hos egne ansatte i stor grad er underutnyttet.

– Medarbeiderdrevet innovasjon innebærer at ansatte aktivt involveres i utvikling og implementering av nye ideer, produkter, tjenester eller arbeidsprosesser, og ikke kun fungerer som mottakere av endringer initiert av ledelsen, forteller Bjerke.

INNOVASJON OPPSTÅR I HVERDAGEN

Gjennom kvalitative intervjuer viser studien at mange innovasjonsinitiativer oppstår i den daglige driften – hos ansatte som sitter tett på byggene, leietakerne og systemene. Likevel er det langt fra alle ideer som får mulighet til å utvikle seg videre.

– Flere informanter beskriver at de ofte identifiserer forbedringsmuligheter i arbeidshverdagen, men at disse ikke alltid fanges opp eller følges opp systematisk, sier Bjerke.

Hun fremhever at mangelen på strukturer for å ta ideer videre gjør at innovasjon i stor grad blir personavhengig.

– Når innovasjon er avhengig av enkeltpersoners initiativ og engasjement, blir den sårbar og vanskelig å skalere i organisasjonen, heter det i oppgaven.

PSYKOLOGISK TRYGGHET OG AUTONOMI

Et av de tydeligste funnene i oppgaven er betydningen av psykologisk trygghet. Uten et arbeidsmiljø der ansatte tør å utfordre etablerte løsninger, uteblir innovasjonen.

– Psykologisk trygghet fremstår som en grunnleggende forutsetning for medarbeiderdrevet innovasjon. Ansatte må oppleve at det er rom for å stille spørsmål, teste nye løsninger og feile uten frykt for negative konsekvenser, påpeker Bjerke.

Hun kobler dette tett til graden av autonomi i arbeidshverdagen.

– Høy grad av autonomi gir ansatte eierskap til både problemer og løsninger, noe som styrker indre motivasjon og vilje til å engasjere seg i innovasjonsarbeid.

STRUKTURENE MÅ STØTTE, IKKE BREMSE

Studien viser at organisasjonsstruktur har stor betydning for om ideer faktisk blir realisert. Flate strukturer og korte beslutningsveier trekkes frem som særlig viktige.

– Flate strukturer og tydelige ansvarsforhold bidrar

«Høy grad av autonomi gir ansatte eierskap til både problemer og løsninger, noe som styrker indre motivasjon og vilje til å engasjere seg i innovasjonsarbeid.»

BJERKE

PROFIL

Navn: Mette Arntzen Bjerke

Aktuell: Tatt en erfaringsbasert master i Organisasjon og ledelse med spesialisering i relasjonell ledelse ved NTNU. Tittel på Masteroppgaven: Medarbeiderdrevet innovasjon og teknologisk omstilling i eiendomsbransje

Erfaring: Bjerke har bred ledererfaring fra eiendomsbransjen og proptech, med kommersiell teft og helhetsforståelse for hele verdikjeden.

De siste årene har hun vært direktør for forretningsutvikling og digitalisering i Møller Eiendom Holding AS, hvor hun tidligere var markedssjef. I Møller ledet hun digital transformasjon, utviklet nye forretningsmodeller og har hatt ansvar for investeringer i proptech-selskaper.

Tidligere har hun hatt roller som daglig leder og faglig leder i ulike selskaper, med ansvar for strategi, porteføljeforvaltning, konseptutvikling og personalledelse.

Hun har også sittet i jury for både Proptech Nordic og European Proptech Awards og har mottatt anerkjennelse for sitt arbeid med å styrke samarbeid innen Teknologi i Eiendomsbransjen ved å bli innlemmet i Proptech Hall of Fame.

Hun er kjent for sitt engasjement, evne til å skape resultater og for å utvikle både mennesker og virksomheter.

til raskere beslutninger og økt gjennomføringsevne, mens komplekse strukturer og uklare roller kan virke hemmende på innovasjon.

Flere informanter peker på at eiendomsbransjen ofte er preget av siloer mellom forvaltning, utvikling, drift og økonomi.

– Manglende tverrfaglig samhandling gjør det krevende å utvikle helhetlige løsninger, særlig når innovasjonen berører både teknologi, organisasjon og forretningsmodell.

LEDELSENS ROLLE:

FRA KONTROLL TIL FASILITERING

Bjerke er tydelig på at lederrollen må endres dersom medarbeiderdrevet innovasjon skal lykkes.

– Studien viser at ledere som fungerer som fasilitatorer, heller enn kontrollører, i større grad lykkes med å mobilisere medarbeiderne i innovasjonsarbeidet, fremhever hun.

Lederstøtte handler ikke bare om å gi grønt lys, men om å prioritere tid, ressurser og kompetanse.

– Manglende tid og uklare prioriteringer trekkes frem som sentrale barrierer for innovasjon, selv i organisasjoner med høy motivasjon blant ansatte, heter det i oppgaven.

BEHOV

FOR KOMPETANSE OG LÆRING

Oppgaven peker også på at mange ansatte mangler formell kompetanse innen teknologi og innovasjonsmetodikk, noe som kan begrense gjennomføringsevnen.

– Systematisk opplæring og læring i arbeidshverdagen er avgjørende for å styrke organisasjonens innovasjonsevne over tid, sier Bjerke.

Hun understreker at dette er særlig relevant i

en bransje der digital transformasjon skjer raskere enn tidligere.

– I mindre digitalt modne virksomheter blir kompetanseutvikling en kritisk faktor for å kunne ta i bruk nye teknologiske løsninger på en meningsfull måte, sier hun videre hun.

INNOVASJON MÅ KUNNE RETTFERDIGGJØRES

Et annet viktig poeng i oppgaven er behovet for å dokumentere verdiskaping.

– Uten tydelige indikatorer for gevinstrealisering risikerer innovasjon å bli oppfattet som kostnad fremfor investering.

Dette gjelder særlig i eiendomsbransjen, der prosjekter ofte vurderes ut fra langsiktig avkastning og risiko.

– Enkle og relevante måleparametere kan bidra til økt legitimitet for innovasjonsarbeidet og styrke ledelsens beslutningsgrunnlag.

ET KONKURRANSEFORTRINN I EN KREVENDE TID

Avslutningsvis peker Bjerke på at medarbeiderdrevet innovasjon kan bli et viktig konkurransefortrinn for eiendomsaktører som lykkes med omstilling.

– Samlet viser studien at medarbeiderdrevet innovasjon forutsetter et samspill mellom motivasjon, struktur, kultur, læring og ledelse, sier hun.

Hun konkluderer med at teknologien i stor grad er tilgjengelig, men at det er organisasjonen som avgjør om potensialet realiseres.

– Det er ikke mangel på ideer som er hovedutfordringen, men evnen til å ta dem videre og omsette dem til varig verdiskaping, avslutter Bjerke.

Disko

Key House i Rosenkrantz’ gate var ett av flere såkalte top-pop-steder i Oslo som tidlig på 1970-tallet vartet opp med proffe DJer og såkalt diskotekdans.

Oslo gikk fra ødeland til en av de beste utelivsbyene i Europa

Hvilken nattklubb som var Oslos første er uvisst, men mye tyder på at det var Georges Restaurant.

Så måtte byen vente lenge på et skikkelig natteliv. Før det eksploderte.

Gøy på landet

Noen høyfjellshoteller, som her på Finse, bød på både dans og alkohol etter midnatt.

Uttrykket nattklubb stammer trolig fra de skjulte og hemmelige barene som blomstret i amerikanske storbyer gjennom forbudstiden fra 1920 til 1933. Disse skjenkestedene, speakeasies, solgte alkohol og bød på ofte levende musikk, dans og gambling – alt utenfor lovens rammer. Og selvsagt har slik service eksistert nesten så lenge mennesker har reist, noe sjømenn med landlov i byer som Durban, Havana, Hamburg og Marseille har opplevd i generasjoner. Dessuten – Berlin i 1920-årene var preget av ekstrem kulturell oppblomstring, grenseløs festing, kabareter og en unik åpenhet for skeiv kultur. Etter første verdenskrig og spanskesyken oppsto et behov for å leve i nuet, noe som preget bybildet med et blomstrende natteliv.

Men nattklubb i dagens betydning dukket først opp i europeiske og amerikanske storbyer etter andre verdenskrig, og kjennere trekker særlig frem Whisky à Go-Go i Paris som en viktig referanse. Ved å bytte jukebox og orkestre med DJ og platespiller tidlig på 1950-tallet, markerte trolig dette begynnelsen på vår moderne klubbkultur og diskotek.

Og naturligvis har alle større byer hatt ulovlige skjenkesteder der folk møttes i de sene timer – som da politiet raidet en klubb i en leiegård på Frogner. Ifølge flere presseoppslag 22. mars 1965 beslagla ordensmakten kassevis med øl og en del brennevin, samt at 20-30 unge kvinner og menn måtte legitimere seg. Det hyggelige kjellerlokalet var utstyrt med bar, jukebox, lave sofaer og småbord. For å slippe inn visket de 100 medlemmene sine dekknavn i en skjult mikrofon ved inngangen, og ifølge avisene var de stort sett skikkelige folk.

Lovlige serveringssteder med åpningstid ut over midnatt var det derimot dårlig med i Oslo.

ØL OG VIN TIL 01.00

Rosekjelleren ble i april 1937 åpnet av revyartisten Einar Rose som cabaret- og danserestaurant i Klingenberggata 5. Sommeren 1947 fikk han lov til å skjenke øl og vin til klokken 01, sammen med restaurantene Telle, Regnbuen, Presseklubben, Tostrupgården, Humlen, Kongen, Spisesalen Skansen samt KNA. Året etter kom flere andre restauranter inn i samme ordning, noen med dansegulv og orkestre.

Og 27. april 1950 meldte hovedstadspressen at Rosekjelleren fikk servere øl og vin fra klokken 01 til 06 natt til søndag, som et engangstilfelle.

– Folk hygget seg strålende og pent (hvilket beviser at en permanent nattklubb i Oslo ikke behøver å medføre galskaper av noen art), og de fleste var ikke til å rikke ut av lokalet før 6 om morgenen, rapporterte Dagbladet blant annet.

Men utviklingen gikk med museskritt, og først i 1952 fikk 13 restauranter dispensasjon fra lukningsvedtektene for å holde nattåpent på spesielle festdager og for OL. Et forsøk på å fortsette tilbudet etter olympierne hadde reist hjem, strandet på en dom i Arbeidsretten.

Vegg-i-vegg med Hotel Bristol ligger den lille bygården Kristian IVs gate 9, i dag hotellets nye spaavdeling. For 70 år siden lå Georges Restaurant der. Historien sier at dette var byens første skikkelige nattklubb, etter at formannskapet i mars 1957 ga dem lov til å holde åpen nattkafé til klokken 04 i to sommermåneder, med øl og vinsalg til 03.30. Direktør Albert Patterson fikk dermed napp på sitt femte forsøk, men etter at de samme politikerne sa nei i juli 1958 stengte han dørene i 1959. Det året fikk Telle på Fridtjof Nansens plass 4 lov til å drive nattrestaurant i tre sommermåneder.

STORT SAVN

– Det er praktisk talt ingen fornøyelser i Oslo, ikke nattklubb, ingen ukonvensjonelle gjestgiverier som vi har, sa turist Frida Mautner fra Østerrike til Arbeiderbladet tilbake i oktober 1956.

Jeg synes Oslo burde få en skikkelig nattklubb hvor turister og andre kan få en matbit og en forfriskning i de sene nattetimer … sto det i Morgenbladet samme år.

Og samtidig rapporterte Dagbladet at flere av byens portierer stadig ble spurt om veien til nærmeste nattklubb av festglade turister. Alt mens journalister skrev om nattklubbene i Stockholm og København, på kontinentet og i USA.

1960-tallet var nærmest en eneste lang tristesse for Oslo-folk som ønsket å svinge begeret og/eller kroppen etter midnatt. Men det var ikke helt nattsvart. I 1965 åpnet Pigalle dørene på Grønland, inkludert telefon på hvert bord slik at gjestene kunne ringe hverandre og høre hvordan det sto til der borte på andre siden av dansegulvet. Telle samt Night Spot i hotel Bristol fikk i 1966 lov til, på visse betingelser, å holde åpent til klokken 04 i juni, juli, august og september. Og de kunne skjenke vin til 03.30. Sommeren 1969 åpnet nattklubben Bonanza i kjelleren til Grand hotell. The Nightcap lå vegg-i-vegg med restauranten 3 Kokker som hadde åpnet i Indekshuset i 1968. Problemet for mange som ville feste etter midnatt var at de fleste av disse utestedene krevde slips og jakke for sine mannlige gjester. Og jeans var helt uaktuelt. Dessuten var det langt mellom platespillerne siden orkestrene dominerte. Mot det nye tiåret begynte det imidlertid å løsne.

EN MIKS AV ALLE

SLAGS FOLK

Helsekostrestauranten Bios lå i Kronprinsens gate 5 bak Victoria Terrasse, over gaten fra datidens Sentrum politistasjon. I disse lokalene kom det som «alle er enige om» var byens første diskotek, nemlig Colony club sommeren 1968. Arrangørene leide seg inn et par kvelder i uken, mens Club Darryl etter hvert beslagla et par andre ukedager.

– Colony Club ble et sted der svarte og hvite mennesker gikk sammen, noe som langt fra var en selvfølge i 1969 da Oslo hadde en liten andel innvandrere. Gjestene var først og fremst folk fra Nato-basen i Bærum, sjømenn og musikere. Og landets første dicjockey, Tore Løken, hadde til å begynne med bare en platespiller så han skravlet i vei mellom platene og brukte gloser som suck it to me som han hadde plukket opp fra Radio Luxembourg. Dette foran et fuglefjell av damer som med store øyne satt og så på ham, sier Olle Thorvik.

Han er utelivsgründer med blant annet Stravinsky og Kristiania på samvittigheten, og for noen år siden ga han ut boken Nattverden: Min lysløype gjennom Oslos moderne uteliv.

Den tar for seg Oslos natteliv fra 1970-tallets disko

gjennom jappetiden på 1980-tallet til rave- og techno på 1990-tallet, og 2000-tallets clubbing.

– Det var Tore som startet diskobølgen – som ble forsterket det neste tiåret. Særlig Safari Club i messehallen på Sjølyst var banebrytende med en miks av hudfarger og legninger. At streitinger og homser gikk på samme klubb var svært uvanlig, for tross alt var det forbudt å være homo helt til 1972. Der styrte DJ Terje Torkildsen musikken og ble en legende i utelivet som Tore Løken. Få, om noen, utfordret dem på dette feltet, forteller Thorvik.

I tillegg til å slippe inn folk av alle slag, spilte disse DJ-ene også mye musikk som ikke var å høre i andre høyttalere rundt om i byen.

– Alt var lov der bare du var kul nok. For det måtte du være for å passere dørvaktene. Safari satte en standard for internasjonal clubbing i Oslo, men stedet lå litt off og etter hvert samlet nattelivet seg på Solli Plass med Bajazzo og DJ Glenn Christian samt Noble Dancer med DJ Les Peters. Sammen med Tre Kokker ble dette et tyngdepunkt i byen, i alle fall på vestsiden, sier han.

Det er nemlig ingen tvil om at skillet mellom Oslo øst og vest var mye større da enn nå. Særlig fordi Oslotunnelen ble åpnet først i 1980 og at T-banen ble koblet sammen på dagens Stortinget stasjon i 1987. Før dette var det få direkteforbindelser mellom øst og vest.

Dans

For 60 år siden måtte mannlige gjester stille i slips og jakke for å komme inn på utesteder. For damene gjaldt andre regler.

Åttitallet

Håret var høyt og klubbene langs Karl Johans gate regjerte byens uteliv.

– Noble Dancer var lenge kongen av nattklubber. Det kom noen gjester fra Oslo øst, men det gikk et markant skille på Egertorget. Selvsagt var det utesteder østover også, om enn en annen type enn på vestkanten, forklarer Thorvik.

Og trekker særlig frem Ridderhallen i Torggata. – Dette var østkantens bastion, med stinn brakke bestandig. Olav Thon Gruppen som både eide gården og drev stedet, lanserte dessuten det fabelaktige konseptet Treffen samme sted. Fra 12 til 16 på lørdagene var det stappfullt av folk som dro innom mens de var på handletur i byen, før de gikk hjem og kom tilbake for en ny runde på kvelden. Og det funket utmerket, sier han.

EN REVOLUSJON I UTELIVET

Sammen med en rekke andre aktører bidro dette til at Oslos unge mennesker etter hvert fikk mange steder å velge mellom, men med Willoch-regjeringen i 1981 bleknet det meste som hadde vært til da.

– Vi så en revolusjon i samfunnet. Utelivet på 1970-tallet var stort sett traust, med alkoholservering bak gardiner i brune puber eller ned i en kjeller, publikum så ikke alkohol noe sted. Men plutselig fikk vi et nytt regime som sto for en åpen linje. MedieNorge åpnet, bankene lånte ut penger igjen og det ble lettere å få skjenkebevillinger, sier forfatteren og nevner spesielt Café Sjakk Matt som åpnet i 1983

i Haakon VIIs gate.

– De holdt døgnåpent i begynnelsen og ble en av de virkelig store institusjonene i det nye nattelivet. Her var det store vinduer ut mot gaten så folk som passerte kunne se at gjesten drakk og koste seg. For mange var det en sjokkopplevelse å se styggedommen på nært hold, men publikum elsket det og sto i kø opp til Nationaltheatret stasjon for å komme inn. Så fulgte Thon opp med Fun Pub og Brødrene Berg på Karl Johans gate og ingenting ble som før.

Det Olle Thorvik ikke vet om utelivet i hovedstaden er neppe verdt å vite, og han er krystallklar på at det er viktigere for byen en mange tror.

– Utelivet er de første som tar til seg de nyeste impulsene i musikk og mote fra metropoler som London, Paris og New York. Som igjen gir signaler videre ut i samfunnet. Vi ser det i bystrøk over alt, der forsømte områder blir svært attraktive når utestedene er på plass. Grünerløkka, Torggata og Youngstorget er gode eksempler på områder som gikk fra ingenting til noen av de mest populære stedene i byen, sier han.

Som Per Kloster og Kari Jaquesson var Thorvik blant mange norske ungdommer som dro ut i verden på denne tiden og ble påvirket av hva de opplevde.

– Kari kom hjem fra Paris og ble byens nattklubbdronning i en alder av 21 år med Radio Nova i Solligata, over farens restaurant Chez Ben Josef. Hun

gjorde hans utdaterte spanske nattklubb med bevilling til klokken 04, om til Oslos hotteste nattklubb noen gang. Klubben ble en kjempesuksess og Kari videreførte konseptet fra Safari med miks av folk, hudfarger og stiler. Kloster kom hjem fra California og startet Sjakk Matt, og jeg innså at jeg måtte få ut fingeren hvis jeg skulle starte noe, sier han.

CHAMPAGNE OG BETASUPPE

Resultatet var at Thorvik, en kompis og en investor gikk til lånevillige banker og fikk finansiert Café Stravinsky i Rosenkrantz’ gate.

– Da var det bare området i nærheten av Spikersuppa som gjaldt, Rosenkrantz’ gate var død fra Stortingsgata til kaia. Tilfeldigvis fikk vi tak i et nyrenovert lokale som gårdeieren slet med å leie ut fordi bygården hans lå helt off i forhold til lysløypa. Sammen med Smuget står Stravinsky igjen som bautaer i det som etter hvert ble den store partygata, sier han.

Men det var skjær i sjøen, og Thorvik er åpen på at hele stedet kunne gått konkurs.

– Oslo hadde to typer skjenkebevillinger – alminnelig og med spiseplikt. Sistnevnte kunne alle få, mens det var et tak på bevillinger uten mat. Og det ble aldri løftet. Aktører som Thon med mange bevillinger kunne flytte sine rundt i systemet, mens vi som ville starte klubb uten mat ikke fikk. Det endte med at vi kokte betasupe i store spann og serverte ett plastglass suppe med hvert glass alkohol vi solgte. Stravinsky var fullt av folk som ville feste, men de ville ikke ha suppe og bare satte den fra seg eller kastet den på gulvet. Dermed forbød skjenkekontrollen oss å ha flere gjester enn bevillingen tillot. Enden på visa var håpløs med halvfulle lokaler og kjempelange køer av folk som ikke slapp inn, noe som varte til Høyre tok over rådhuset og vi fikk en alminnelig bevilling, forteller han.

Dermed ble Stravinsky en kjempesuksess og faktisk det serveringsstedet i landet som solgte mest Dom Perignon. Til 990 kroner flasken i 1985. – Jeg husker Janne Carlsson i SAS kom med sitt følge på en av sine mange turer i Oslo. Han var glad i uteliv og bestilte champagne, men han var ikke forberedt på like mange plastglass med suppe. Dette var de definitivt ikke vant til fra Stureplan. Men siden brakte det løs med sulteforede nordmenn og resten er 80-tallshistorie, sier han og ramser opp Studio 26, Barock, Fun Pub, Baronen og en rekke andre steder som trakk fulle hus seks dager i uka.

INTERNASJONALT KJENT

På denne tiden åpnet det utesteder over alt i Oslo, og utelivet sto ikke tilbake for hverken Sverige eller Danmark.

– Klubbmiljøet ble internasjonalt kjent og stripen fra Grand-hjørnet, rundt studenten og opp til Barock var helt overlegen med lånefinansierte Porscher og Mercedeser på rekke og rad. Det var spinnvillt. Rosenkrantz’ gate ble en av de heftigste gatene i byen og etter hvert tok Hegdehaugsveien over utelivsfolket. 1980-tallet var en dans på en sky

av rosa champagne helt til det smalt med krakket i 1987, sier Thorvik.

For utelivets del var 1988 ganske greit og flatet ut året etter til det nærmest døde. På 1990-tallet kom det inn en god del nye aktører, house- og technomiljøene fikk fotfeste, og Thorvik som solgte seg ut av Stravinsky etter tre år åpnet Kristiania i 1991 – som ble nok en suksess. Da kom også Lipp i Hotel Continental.

– Så åpnet Head On i 1992 og deretter rant det bare på igjen. Jappene returnerte, om ikke helt i jappeformen vi husket fra tidligere, og det oppsto flere subkulturer som etter hvert ble stuerene. Oslo lå igjen et hestehode foran Stockholm og København. For eksempel ble Skansen, et opprinnelig pissoir, kåret til den tredje hotteste klubben i verden, og DJer fra hele verden kom til byen for å spille. Quartfestivalen skal ha mye av æren for at store musikknavn forplantet seg til Oslo og som bidro til de nye klubbkonseptene, forklarer han.

Mens øl og vin ble stuerent på 70-tallet og champagnen fløt i strie strømmer tiåret etter, skylte narkotikaen for fullt inn i byen på 90-tallet.

– Det begynte med litt ecstasy før alle mistet dyden og det endte i mer og mer drugs. Med dette kom også selgerne, pengeinnkreverne og gjengene – og en del mørke undergrunnsklubber. Mot slutten av tiåret var det blitt skummelt i Oslo med flere skyteepisoder og drap. For eksempel ble en politimann skutt og drept utenfor Kristiania i 2000. Slikt har du ikke lyst til å være en del av, og alt dette ødela selvsagt mye av stemningen i byen, sier han.

Thorvik solgte Kristiania i 1997, og på begynnelsen av 2000-tallet døde flere av de store klubbene ut.

– Finanskrisen i 2008 blåste så alt av banen og etterpå var det ikke noe igjen av det gamle utelivet. Det var 30 heftige år, og i vår tid har det fortsatt med nye aktører. Men jeg skal aldri tilbake i Oslos uteliv igjen, sier Olle Thorvik.

Uteliv

Olle Thorvik startet blant annet Stravinsky, og har gitt ut boken Nattverden: Min lysløype gjennom Oslos moderne uteliv.

1

Kan en KI-agent skape mer liv i fellesarealene?

I OBOS Living Lab er det testet en KI-basert digital husvert med mål om å øke bruken av fellesarealer, styrke fellesskapet og senke terskelen for nabokontakt.

Silje Rønne

Prosjektet er blant de første i Norge der en KI-agent brukes direkte mot beboere, ikke ansatte eller driftspersonell i en bygning. Ambisjonen har vært å utforske om teknologi kan bidra til å skape et mer levende nabolag.

– Digital husvert var et testprosjekt i OBOS Living Lab der vi ville finne ut om KI kan gjøre det enklere for beboere å ta i bruk fellesarealene. Vi ønsket et konseptbevis og å undersøke om en digital hjelper kan senke terskelen for å ta initiativ og bidra til mer tilhørighet og fellesskap i hverdagen, forklarer prosjektleder Mons Langaard i OBOS Living Lab. – For OBOS handler dette om mer enn å utvikle nye tjenester. Det handler om å utforske hvordan digitale løsninger kan senke terskelen for å bruke fellesarealer og gjøre det enklere for beboere å ta initiativ i hverdagen. KI kan bli et supplement som

styrker bokvalitet ved å støtte opp under sosiale behov, hverdagslogistikk og opplevelsen av nærmiljøet, sier Søren Secher, daglig leder i OBOS Living Lab.

KI SOM SOSIAL KATALYSATOR

KI-agenten, som fikk navnet «Bjarne Bot», ble utviklet som en digital husvert tilgjengelig for beboere døgnet rundt. Agenten ble designet for å være imøtekommende og hjelpsom, med kjennskap til bygget og dets fasiliteter, tilbud i nabolaget og beboerne i OBOS Living Lab. På den måten kunne beboere spørre om inspirasjon til aktiviteter, få hjelp til å organisere arrangementer og samtidig teste interessen blant naboene før de tok initiativ til noe felles.

– Det var overraskende å se hvor raskt tillit og

Pilot

KI-agenten «Bjarne Bot» ble testet som digital husvert i OBOS Living Lab, med mål om å øke bruken av fellesarealer og styrke nabokontakten.

engasjement oppsto da vi kunne flytte ansvar fra den enkelte beboer til Bjarne Bot. Når terskelen er lav og dialogen føles uformell, oppleves det tryggere å ta initiativ – også til ting som handler om fellesskapet, sier Francisca Concha i Avo Consulting, som har hatt rollen som UX- og agentisk designer i prosjektet.

Et sentralt funn i prosjektet er at proaktiv kommunikasjon fra agenten skapte mer respons enn tradisjonelle oppslag og informasjonskanaler. Når KI-agenten tok initiativ, stilte spørsmål og foreslo aktiviteter uten oppfordring fra beboerne, økte både deltakelsen og aktiviteten i fellesarealene. Husverten bidro til å skape en opplevelse av at det faktisk skjedde noe i nabolaget.

– Da Bjarne Bot selv tok initiativ, så vi raskt mer respons enn det som vanligvis kommer via tradisjonelle oppslagstavler eller manuelle forespørsler. Det handlet om timing, agentens evne til å forstå konteksten – bygget, beboerne og nabolaget – og at den opplevdes som en trygg hjelper som kunne senke terskelen for å ta kontakt, forklarer Langaard.

OBOS LIVING LAB SOM TESTARENA

Prosjektet er gjennomført i regi av OBOS Living Lab, OBOS’ fullskala forsknings- og innovasjonsarena

for bolig og bokvalitet. Living Lab fungerer som et levende nabolag der nye løsninger testes i reelle bomiljøer, i tett dialog med beboerne. Målet er å utvikle kunnskap som kan påvirke fremtidig boligutvikling, både når det gjelder teknologi, arkitektur og sosiale løsninger.

– OBOS Living Lab gir oss en unik mulighet til å teste nye ideer i praksis, ikke bare i teorien. Her kan vi se hvordan beboere faktisk bruker løsningene – og hva som fungerer over tid. For oss som leverandør var den umiddelbare tilgangen til brukerinnsikt avgjørende for å kunne bygge og justere agenten raskt, sier Concha.

UTVIKLET PÅ ÉN UKE

Selve løsningen ble utviklet på kort tid. Teamet designet, kodet og lanserte en fungerende app på én uke, ved hjelp av KI-assistert utvikling.

Ifølge Avo Consulting viser dette at det ikke nødvendigvis kreves tunge systemer eller lange utviklingsløp for å teste nye boligrelaterte tjenester.

– Teknologien er moden. Nå handler innovasjon mer om å forstå hvordan mennesker faktisk ønsker å bruke KI i hverdagen, sier Concha.

– Teknologien gjorde det mulig å komme raskt

Effekt

Proaktiv dialog fra KI-agenten ga høyere respons og aktivitet enn tradisjonelle oppslag, og bidro til mer liv i fellesarealene.

i gang, men det var samtalene med beboerne som virkelig gjorde prosjektet bedre. Når vi kunne justere fra dag til dag, fikk vi mye raskere innsikt i hva som faktisk oppleves nyttig i et boligmiljø, legger Langaard til.

– Prosjektet viste oss at utfordringen ikke ligger i teknologien, men i hvor høye forventninger folk har til en KI-agent. Den må være både kunnskapsrik, menneskelig i måten den snakker på og relevant i hvert eneste svar; det er et krevende nivå å treffe. Vi kom nærmere forståelsen av hva som skal til, men så også at agenten ikke var god nok ennå. Likevel så vi en tydelig økning i aktiviteten i fellesarealene i perioden agenten var i bruk, noe som gir oss viktige signaler om potensialet, fortsetter han.

Innovasjon

Løsningen ble utviklet på én uke og viser hvordan KI kan tas i bruk som et lavterskelverktøy for å aktivisere bomiljøer og styrke bokvalitet.

RELEVANS FOR BOLIG- OG EIENDOMSBRANSJEN

Erfaringene fra prosjektet peker på et mulig nytt verktøy for boligbyggere og gårdeiere: digitale tjenester som gir merverdi utover boligens fysiske kvaliteter. Tjenester som gjør boligen og nabolaget mer tilgjengelig, enklere å forvalte og som styrker fellesskap og tilhørighet, kan bidra til økt bokvalitet uten fysiske inngrep eller store investeringer.

– For bransjen handler dette om noe mer enn en app. Det handler om å utforske hvordan digitale tjenester kan bygge bro mellom fysiske rom, sosiale behov og hverdagslogistikk. KI kan hjelpe oss å aktivisere fellesarealer og skape møteplasser der det i dag ofte er stille, sier Langaard.

Prosjektet indikerer at KI kan være et aktuelt verktøy for å aktivisere fellesarealer, og skape et mer levende nabolag – et tema som har fått økt oppmerksomhet i takt med fortetting, flere single husholdninger og mer kompakte bomiljøer.

– Prosjektet viser at tjenester som en KI-agent kan gi verdi som en nyttig støtte i hverdagen, samtidig som de styrker beboernes forståelse av verdien i fellesarealer, nabolag og nærområdet boligen inngår i. Kanskje må vi tenke at fremtidens gode bolig er summen av alle elementer som skaper den helhetlige opplevelsen av hjemmet; fra planløsning og materialer, til fellesfunksjoner, tjenester, naboer og fellesskap, sier Langaard.

– Skal vi lykkes med å skape reell verdi for beboerne, må vi også se på hvordan fellesfunksjonene kan tas i bruk på en enkel og bærekraftig måte. Nå går vi gjennom funnene fra testen og vurderer om dette kan bli en del av løsningen i fremtidige boligprosjekter. Kostnadseffektiv aktivisering av fellesarealer er noe vi kontinuerlig jobber med, og KI kan vise seg å være én av flere tjenester som løfter bokvalitet uten at det krever store fysiske inngrep, avslutter Secher.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

DLA Piper

A: Bryggegata 6

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo

T: 24 13 15 00

E: magnus.lutnas@dlapiper.com

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

/DLAPiperNorway/ dlapiper.com

ADVOKAT

grette.no

PERSONALRESTAURANT

hjort.no

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort AS

A: Universitetsgata 1, 0164

P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo

T: 22 47 18 00

E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetHjort/

eir.no / 4service.no

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo

T: 21 95 55 00

E: post.oslo@svw.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Advokatfirmaet Grette AS

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo

T: 22 34 00 00

E: firmapost@grette.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/AdvokatfirmaetGrette/

Eir Mat & Drikke

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

Mazars AS

A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo

T: 23 19 63 00

T: 900 47 633 (juridisk avdeling)

E: legal@mazars.no

Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.

LinkedIn: mazars-in-norway

mazars.no

svw.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

/steenstrupstordrange/ ADVOKAT

sands.no

BANK

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo

T: 22 81 45 00

E: lawyers@sands.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

BN Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo

T: 73 89 20 00

E: post@bnbank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

bnbank.no

Nordic Corporate Bank

A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo

T: 21 03 24 00

E: finansiering@ncbank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

firesafe.no

Firesafe

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo

T: 09110 / 22 72 20 20

E: firmapost@firesafe.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/firesafenorge/

Eiendomskreditt AS

A: Solheimsgaten 11, 5058 Bergen

T: 553 327 00

E: post@eiendomskreditt.no

Eiendomskreditt hjelper små og mellomstore bedrifter med finansiering av næringsbygg og bolig for utleie.

eiendomskreditt.no

Pareto Bank

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo

T: 24 02 81 20

E: post@paretobank.no

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

pareto.no

adapteo.no

CATERING

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERING

Adapteo AS

A: Strømsø Torg 9, 3044 Drammen

P: Postboks 2006 Strømsø, 3003 Drammen

T: 32 27 30 30

E: info.no@adapteo.com

Adapteo er en av Nord-Europas største aktører innen modulbygg. Vi leverer midlertidige bygg til skoler, barnehager, kontorer og omsorgsboliger m.m. Alltid med fokus på gode og bærekraftige løsninger.

/AdapteoNorge/

Søtt+Salt

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen T: 02517

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Gastro Catering

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

gastrocatering.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

De Tre Stuer

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

de3stuer.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 13, 0158 Oslo

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo

T: 24 14 54 90

E: kundesenter@anthoneiendom.no

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

anthoneiendom.no /AnthonEiendom/

banenoreiendom.no

Bane NOR Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 1800, Sentrum

T: 05280

E: eiendom@banenor.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/banenoreiendom/

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo

T: 23 37 98 00

E: firmapost@bryneiendom.no

Største utleier på Bryn!

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

Fabritius Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo

E: post@fabritius.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Eiendom AS

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@karlander.no

Med langsiktig perspektiv og et bærekraftig engasjement forvalter og utvikler vi boliger og næringseiendommer i sørøst Norge. Vi skal alltid være en god medspiller for våre leietakere og øvrige samarbeidspartnere.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Eiendomsspar

A: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 Oslo

P: Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo

T: 22 33 05 50

E: post@eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

eiendomsspar.no /eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

A: Strandveien 50, 1366 Lysaker

P: PB 34, 1324 Lysaker

T: 67 10 80 00

E: ferdeiendom@ferd.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

karlander.no

KLP Eiendom

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

klpeiendom.no /klpeiendom/

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

loeutvikling.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo

T: 911 91 669 / 991 11 090

E: post@loeutvikling.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

mehargruppen.no

RENHOLDSTJENESTER

Myren Eiendom AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo

T: 22 87 19 00

E: post@myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Relog AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Mehar Gruppen AS

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo

T: 918 82 203

E: ho@mehargruppen.no

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

relog.no

LinkedIn: relog-as

renholdsbedriften.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Renholdsbedriften AS

A: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

P: Nesset Terrasse 32, 1407 Vinterbro

T: 67 91 97 00

E: post@renholdsbedriften.no

Siden 2005 har Renholdsbedriften AS vært en totalleverandør av renholdstjenester. Vi har en liten administrasjon, noe som gjør det enkelt å komme i kontakt med riktig person til enhver tid. Velger du oss, kan du stole på at renholdet blir tatt godt hånd om uten at du trenger å bekymre deg.

Norwegian Property ASA

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo

T: 22 83 40 20

E: info@npro.no

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap. Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

norwegianproperty.no /npro.no/

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

rimfeldteiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

oboseiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Rimfeldt Eiendom

A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger

T: 62 80 11 00

E: post@rimfeldteiendom.no

Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Linstow AS

A: Tjuvholmen allé 5, 0250 Oslo

P: PB 1594 Vika, 0118 Oslo

T: 23 11 96 00

E: post@linstow.no

I Linstow går vi på jobb for å skape steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes. Vi jobber kontinuerlig for å utvikle bygg og steder til beste for kunder, brukere og miljøet. Vår ambisjon er å bidra til god livskvalitet - og gode samfunn.

LinkedIn: linstow-as

linstow.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUT VIKLING

Obos Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo

T: 22 86 55 00

E: eiendom@obos.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

/oboseiendom/

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 143, 1325 Lysaker

T: (+47) 23 30 30 00

E: info@peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

/peabnorge/ peab.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 420, 1373 Asker

T: 66 98 74 00

E: post@oxer.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

Ragde Eiendom

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

T: 22 62 62 20

E: post@ragde.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

ragde.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo

T: 24 11 56 56

E: info@scd.no

Selskapene er ledende innen regulering, eiendomsutvikling og prosjektstyring hvor aktiviteten er rettet mot investorer. Spesielt rettet mot boligutvikling, kontor, kjøpesenter og hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 30 milliarder i relasjonsverdi.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

skullerudpark.no

INGENIØRTJENESTER

SpareBank1 Forsikring AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

T: 21 02 50 50

E: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/SpareBank1/

termoenergi.no

EIENDOMSFORVALTER

Thon Eiendom

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo

T: 23 08 00 00

E: thoneiendom@olavthon.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.

thoneiendom.no /thoneiendom/

drivforvaltning.no

Skullerud Park

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00

E: andrea@aoe.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

/skullerudpark/

A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord T: 33 47 43 30

E: post@termoenergi.no

Termoenergi Norge AS Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

/termoenergi.no/

Driv Eiendomsforvaltning AS

A: Grini Næringspark 12

T: 907 808 63

E: post@drivforvaltning.no

Vi leverer skreddersydde Forvaltnings- og driftstjenester, samt Teknisk rådgivning og Energi & Miljø-tjenester til næringseiendom på Østlandet. Vi ønsker å bidra til å se løsningene som skaper trygghet hos eierne og trivsel for leietakerne.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

T: 24 02 80 00

E: post@malling.no

Med over 60-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

/mallingco/ malling.no

ØKONOMISYSTEMER

xledger.no

RENHOLD

Xledger

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

P: PB 6662, 0609 Oslo

T: 400 02 211

E: info@xledger.no

® /xledgernorge/

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet.

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 420, 1373 Asker

T: 66 98 74 00

E: post@oxer.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

falex.no

Falex Forvaltning AS

A: Fridtjoff Nansens Plass 7, 0160 Oslo

T: 918 45 400

E: alex@falex.no

Falex Forvaltning AS er en erfaren aktør innen aktiv eiendomsforvaltning, derfor er vi en trygg eiendomsforvalter for de som eier næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer strategisk, effektiv og lønnsom eiendomsforvaltning.

eir.no / 4service.no

Eir Renhold

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

estatemedia.no

Estate Media

A: Rådhusgata 5, 0151 Oslo

T: 90 15 82 11

E: post@estatemedia.no

Ønsker du å bestille annonsering, eller har du andre spørsmål?

Send oss en e-post.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

Proptivity Norway AS

A: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

P: Haakon VII’s gate 2, 0161 Oslo

T: +47 941 30 072

E: christoffer@proptivity.com

Proptivity leverer innendørs mobilnett som en tjeneste for eiendomsbesittere, basert på en nettverksløsning som «Network as a Service». Som en nøytral vert sørger vi for en felles infrastruktur som mobiloperatørene enkelt kan koble seg til.

proptivity.com

EIENDOMSSERVICE

gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

gk.no

GK Gruppen AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

T: 22 97 47 00

E: post@gk.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/GKInneklima/

tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

TORMAX Norge AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua

T: 23 38 34 40

E: post@tormax.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.

agin.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

AG Installasjon

A: Brynsveien 12, 0667 Oslo

GK Gruppen AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo

T: 22 97 47 00

E: post@gk.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/GKInneklima/

smartelektro.no

Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.

E: post@agin.no /aginstallasjon/

Smart Elektro

A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo

T: 40 62 32 00

E: service@smartelektro.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

bmoved.no

ENTREPRENØR

B:MOVED AS

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

T: 920 15 700

E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

/thebmovedcompany/

Utecomfort AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru

T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. –Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

utecomfort.no

FACILITY SERVICE

Conluo Facility Services AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

T: 40 00 13 15

E: post@conluo.no

Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener. Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

T: 23 03 94 80

E: post@frontent.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

frontent.no

FACILITY SERVICE

Compass Group AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

Compass Group sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

compass-group.no

FACILITY SERVICE

Insider Facility Solutions AS

A: Ramstadsletta 15, 1363 Høvik

T: 23069360

E: post@insider.no

Insider Facility Solutions er en av Norges ledende service-bedrifter innen Facility Management, renhold, kantinedrift og eiendomsservice.Selskapet er norskeid og har en landsdekkende tilstedeværelse med 40 driftskontorer fra Hammerfest i nord til Lillesand i sør.

insider.no

conluo.no

/conluo/

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FACILITY SERVICE

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo

T: 481 22 100

E: post@kirkestuenas.no

Kirkestuen AS Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

kirkestuenas.no /kirkestuenas/

FORVALTNINGSSYSTEM

ON Property AS

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

T: 401 68 619

E: post@on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

ØKONOMISYSTEMER

visma.no/erp/bransjer/eiendom

Visma.net ERP

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo

T: 995 36 298

E: filip.caspersen@visma.com

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.

/Visma.net.Norge/

Toma Gruppen AS

A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo T: 09090

Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.

toma.no /tomagruppen/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Monn Interiørarkitekter

A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo

T: 459 11 251

E: kontakt@monn.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

/monninteriorarchitects/

monn.no

INTERIØRTJENESTER

Cosentino Norge AS

A: Delitoppen 3, 1540 Vestby T: +47 66 97 03 20

E: customerservice.no@cosentino.com

Cosentino Group er et globalt, spansk, familieeid selskap som produserer og distribuerer høyverdige innovative overflater for design og arkitektur. Det samarbeider med sine kunder og partnere for å levere løsninger som gir design og verdi, og inspirerer livet til mange mennesker.

/CosentinoNorway/ cosentino.com

renpluss.no

BRANSJEGUIDEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

NÆRINGSMEGLING

Ren Pluss

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo

T: 02517

E: post@renpluss.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

realkapital.no

PERSONALRESTAURANT

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: PB 1921 Vika

T: (+47) 23 11 68 68

E: post@cwrealkapital.com

Siden 1988 har vi bistått markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/CWRealkapital.no/

NÆRINGSMEGLER

Malling & Co Markets /mallingco/ malling.no

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo

T: 24 02 80 00

E: post@malling.no

Vi skaper verdier for gårdeiere og leietakere ved salg, utleie og søk etter næringseiendom. Vår lokale kjennskap til markedet i Oslo, Drammen, Tønsberg, Stavanger, Bergen og Trondheim, kombinert med inngående kunnskap om markedsvilkår og god oversikt over tilbud og etterspørsel etter næringslokaler, sikrer profesjonell rådgivning og de beste resultatene for våre kunder.

sottogsalt.no / 4service.no

Søtt+Salt

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen T: 02517

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.