Market Report Italia 2026

Il Market Report Italia 2026 pubblicato da Engel & Völkers è stato realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma.

Market Report Italia 2026

Indice dei contenuti

07

EDITORIALE

10

OVERVIEW SUL MERCATO RESIDENZIALE ITALIANO

12

IL MERCATO DI PREGIO NEL NORD OVEST

46

IL MERCATO DI PREGIO NEL NORD EST

74

92

IL MERCATO DI PREGIO NEL CENTRO IMPRESSUM

IL MERCATO DI PREGIO NEL SUD E ISOLE

122

Editoriale

Essere riconoscibili, nel mercato immobiliare di pregio, significa saper leggere il presente con lucidità e anticiparne le direzioni. È questo l’approccio con cui Engel & Völkers osserva e interpreta il mercato, consolidando un ruolo di riferimento a livello nazionale e internazionale.

In questa prospettiva presentiamo la seconda edizione del Market Report Italia, realizzato in collaborazione con Nomisma, società di studi economici. Un progetto che, già dal primo anno, si è affermato come uno strumento concreto e prezioso: supporto all’intermediazione e documento autorevole per raccontare il mercato.

Il segmento immobiliare di fascia medio-alta e alta in Italia sta vivendo una fase di crescita significativa, sostenuta da investimenti nazionali e internazionali. La domanda si articola tra prima casa, seconde residenze e investimenti sempre più strutturati, con una componente internazionale che rappresenta oggi in media il 35% degli acquirenti, confermando il valore del Real Estate di pregio come asset solido e strategico.

In questo contesto, il Market Report assume un ruolo centrale: non solo fotografia del mercato, ma strumento capace di offrire chiavi di lettura utili a orientare decisioni e strategie. Parallelamente, evolve il profilo dell’investitore, sempre più informato e attento alla qualità del servizio, alla solidità dei processi e alla tutela dei dati. Trasparenza e due diligence diventano elementi imprescindibili, riducendo l’incertezza e garantendo affidabilità in ogni fase.

Si rafforza inoltre la consapevolezza del valore di affidarsi all’unico player globale strutturato e presente in 36 paesi come Engel & Völkers. L’accesso a una clientela internazionale, le economie di scala e la massimizzazione della visibilità degli immobili si traducono in maggiore efficienza, più alta probabilità di vendita e migliore valorizzazione del prezzo.

Il Market Report Italia nasce all’interno di questa visione: non solo come mezzo di analisi, ma strumento concreto per operare con coesione in tutto il Paese, garantendo un elevato standard qualitativo. La crescita di Engel & Völkers in Italia riflette queste dinamiche, in un contesto che oggi offre opportunità rilevanti per chi desidera operare nel segmento di pregio con una visione internazionale. Il Report risponde a un obiettivo ambizioso: essere non solo un punto di osservazione, ma di interpretazione; non solo uno strumento di lettura, ma un punto di riferimento per il mercato.

Muhannad Al Salhi CEO Engel & Völkers Italia

Storia e crescita di un Brand Internazionale

Fondata ad Amburgo nel 1977 da Dirk C. Engel e Christian Völkers, Engel & Völkers nasce con una visione chiara: ridefinire l’intermediazione immobiliare attraverso qualità, competenza e un posizionamento distintivo nel segmento premium. Un approccio che, nel tempo, ha contribuito a trasformare il Brand in uno dei principali riferimenti internazionali del real estate di pregio.

La crescita di Engel & Völkers si è costruita su un modello scalabile e coerente, basato sull’integrazione tra presenza locale e visione globale. Oggi il network è attivo in oltre 36 Paesi, distribuiti su cinque continenti, con più di 1.100 sedi operative e una rete di oltre 16.700 collaboratori. Un’espansione progressiva che riflette non solo l’ampiezza geografica del Brand, ma anche la sua capacità di attrarre e valorizzare capitale umano altamente qualificato.

Negli ultimi due anni, in Italia, il Gruppo conferma un percorso di sviluppo solido e continuativo, con oltre 100 sedi e più di 1.300 professionisti attivi sul territorio.

Le nuove aperture registrate nell’ultimo anno testimoniano una strategia di crescita selettiva, orientata a rafforzare la presenza nelle principali destinazioni e ad aumentare la qualità della copertura territoriale, oltre ad una pianificazione di marketing e comunicazione che ne definiscono il posizionamento.

Engel & Völkers ha raggiunto i 100 milioni di fatturato nel 2025, a supporto di un risultato globale che si attesta oltre 1,3 miliardi di euro, in crescita rispetto all’anno precedente. Un dato che evidenzia la solidità del modello operativo e la capacità del Brand di mantenere performance positive anche in uno scenario globale particolarmente in evoluzione.

Con 49 anni di esperienza, alle porte del suo cinquantenario, Engel & Völkers consolida il proprio posizionamento in Italia attraverso un network internazionale strutturato, con una crescita media annuale fino al 20% negli ultimi 24 mesi e una presenza sempre più qualificata nei mercati in cui opera.

36

1.100

paesi uffici nel mondo

16.700

1,3

Miliardi di euro

persone impegnate in E&V fatturato 2025

Overview del mercato residenziale italiano: congiuntura e previsioni

Lo scenario economico internazionale è segnato da forte instabilità a causa delle tensioni geopolitiche tra Stati Uniti, Israele e Iran, che hanno riacceso i timori di una nuova crisi energetica e alimentato la volatilità dei mercati. La crescita globale resta moderata e stabile intorno al 3,3%, ma le aspettative degli operatori virano verso una possibile recessione, mentre la credibilità della Federal Reserve risulta indebolita dalle pressioni politiche interne. In questo contesto, l’incertezza rimane elevata e si riflette in un aumento della domanda di asset considerati sicuri. Per l’Italia, la situazione è caratterizzata da una crescita più debole rispetto agli anni precedenti ma ancora superiore a quella tedesca, e da una buona tenuta del mercato del lavoro, con occupazione ai massimi e disoccupazione ai minimi storici. Tuttavia, il Paese rimane esposto agli effetti dell’instabilità internazionale: il rischio di una nuova spinta inflazionistica potrebbe erodere ulteriormente il potere d’acquisto delle famiglie e frenare consumi e investimenti. La combinazione di crescita moderata, pressioni inflattive potenziali e dipendenza energetica rende il quadro complessivo fragile.

Le compravendite residenziali

La congiuntura immobiliare, da fine 2025, ha evidenziato segnali di crescita. La bassa inflazione, il recupero del potere di acquisto delle famiglie e i tassi di interesse sui mutui più bassi rispetto al recente passato, hanno favorito l’aumento del capitale erogato dalle banche a sostegno dell’acquisto dell’abitazione e il proseguimento della crescita delle compravendite.

Compravendite residenziali in Italia (in migliaia)

A partire dal terzo trimestre del 2024 il mercato residenziale aveva ripreso a crescere, seppure con un ritmo moderato, sostenuto dalla progressiva riduzione dei tassi di interesse. Questa tendenza positiva è proseguita per tutto il 2025, consolidandosi ulteriormente nei primi sei mesi dell’anno, quando le compravendite hanno registrato un incremento annuo del 9,3%. Nel corso della seconda parte del 2025 la dinamica si è normalizzata, portando il consuntivo annuale a una crescita complessiva del 6,3%, confermando un ciclo espansivo solido ma più equilibrato rispetto alla spinta iniziale.

Nelle previsioni elaborate da Nomisma a dicembre 2025 al termine del triennio di previsione (2026-2028), le compravendite dovrebbero arrivare a quota 785 mila, su livelli prossimi a quelli registrati nel 2022 in occasione della forte ripresa post pandemia, confermando la fase positiva di un mercato che rimane su valori decisamente superiori a quelli degli anni pre-pandemia, quando il mercato si attestava attorno alle 600 mila transazioni annue. Tale prospettiva pone il mercato su livelli di dinamicità elevati, soprattutto in un’ottica di confronto storico: occorre tornare indietro al periodo precedente la doppia crisi dei mutui subprime (2008) e dei debiti sovrani (2011) per ritrovare simili livelli di attività, quando si oltrepassò la soglia delle 800 mila transazioni.

L’andamento dei prezzi

L’attuale fase espansiva delle transazioni nel mercato residenziale contribuisce ad alimentare la dinamica dei prezzi delle abitazioni, testimoniata da tassi di crescita positivi nei valori nominali, così come accade ormai ininterrottamente dal 2021.

Nel 2025, infatti, il mercato residenziale ha proseguito il suo percorso di crescita, seppur con un’intensità più contenuta rispetto agli anni precedenti. I prezzi delle abitazioni in ottimo stato sono aumentati dell’1,3%, mentre quelli in buono stato dell’1,9%, confermando una tendenza positiva ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022–2023. La crescita più marcata per le abitazioni in condizioni meno pregiate suggerisce una maggiore pressione da parte della domanda in quel segmento di mercato. Nel periodo di previsione, tuttavia, l’intensità della crescita dei prezzi dovrebbe farsi via via decrescente, con un tasso di variazione annuale pari a +1,0% nel 2026 per la media delle maggiori città, che segue il valore di +1,4% registrato nel 2025.

Il rallentamento della crescita dei prezzi immobiliari non sarà sufficiente a compensare l’aumento dell’inflazione. Di conseguenza, i prezzi delle abitazioni diminuiranno in termini reali, con una riduzione che tenderà ad aumentare nel triennio di previsione.

Il finanziamento immobiliare

Il mercato dei mutui residenziali nel 2025 ha confermato il consolidamento della ripresa avviatasi a fine 2024. Dopo un biennio caratterizzato da una forte contrazione delle erogazioni, il miglioramento delle condizioni monetarie –favorito dai quattro tagli dei tassi di riferimento di 25pb da parte della BCE tra gennaio 2025 e febbraio 2026 – ha favorito un ritorno della domanda e un assestamento dei tassi applicati dalle banche.

In termini di importo erogato, nei primi tre trimestri del 2025 (ultimo dato disponibile) il volume erogato per nuovi mutui si è assestato intorno ai 35,9 miliardi di euro, mettendo a segno un rimbalzo significativo, pari al +30,8% sullo stesso periodo del 2024 (fig. 3). Il risultato è da imputare principalmente al primo e al secondo trimestre dell’anno che hanno registrato rispettivamente un

mutui per l’acquisto di abitazioni (in miliardi di euro)

incremento tendenziale del 47,2% e del 29,8% sullo stesso trimestre dell’anno precedente.

Alla scala territoriale, è il Centro, con Roma, a contribuire in misura maggiore all’incremento dell’erogato di nuovi contratti (+44,6% annuo). Segue il Nord Est con +36,8% e il Nord Ovest e Sud con incrementi omogenei dell’ordine del 34%.

Le previsioni elaborate da Nomisma a dicembre 2025 vedono per il prossimo triennio le nuove erogazioni crescere intorno al 2% annuo, riportando progressivamente i volumi a livelli prossimi ai 53 miliardi di euro, in linea con il 2021 e il 2022.

medi delle abitazioni nei 13 principali mercati

Il mercato di pregio

nel Nord Ovest

Il mercato di pregio nel Nord-Ovest

MERCATI ENGEL & VÖLKERS

DOMANDA INTERNAZIONALE (SU ANNO PRECEDENTE)

25 TOP PRICE 2025

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

69%

Fonte: Istat e Engel & Völkers

ACQUISTI PER INVESTIMENTO

12 %

Il mercato di pregio del Nord Ovest conferma il suo posizionamento di eccellenza, trainato da località di lago, montane e urbane ad alta attrattiva internazionale. I valori top riflettono la domanda per immobili esclusivi con location prime.

In Valle d’Aosta, Courmayeur conferma il trend di crescita nel segmento di pregio, con prezzi top a 20.000 €/mq per immobili di alta gamma, apprezzati per esclusività, lifestyle alpino e vivibilità in tutte le stagioni dell’anno. BreuilCervinia registra prezzi top di 15.000 €/mq, riflettendo la forte domanda di immobili nuovi o ristrutturati in posizione dominante, con attenzione a servizi e vista montagna. In Piemonte, le Langhe, Alba e il Roero mantengono una posizione di prestigio legata al lifestyle enogastronomico e alla qualità della vita. I prezzi top delle proprietà più esclusive hanno raggiunto 3.000 €/mq, con particolare interesse per casali e ville dotati di giardini, privacy e vista panoramica. La clientela internazionale, soprattutto

Compravendite per tipologia di investimento

27.000 €

ACQUISTI SENZA MUTUO

66 %

americana, riconosce il territorio come un’alternativa alla Toscana, valorizzando l’esperienza di vita bucolica senza rinunciare ai servizi d’élite. Asti e il Monferrato mostrano dinamiche simili, con un mercato che premia immobili ristrutturati in posizione panoramica. Il prezzo top si attesta sui 3.500 €/mq, spinto da un turismo di qualità e da investitori privati attratti da stagionalità prolungate e potenziale di valorizzazione immobiliare. Cuneo conferma l’interesse per immobili ristrutturati, con prezzi top intorno a 4.800 €/mq per ville e casali di pregio, in contesti naturali attrattivi sia in inverno che in estate. L’efficienza energetica e la vivibilità delle case restano fattori chiave per la domanda.

In Lombardia, il Lago di Como continua a dominare il segmento luxury, con compravendite top che si assestano su 20.000 €/mq per ville e attici fronte lago, spesso oggetto di investimenti da parte di clientela internazionale. Le richieste privilegiano immobili con terrazzi, giardini e vista

Acquirenti italiani e stranieri

Fonte: Engel & Völkers Italia

panoramica, con attenzione crescente a privacy e qualità costruttiva. Sul Lago Maggiore e Lago d’Orta i prezzi top raggiungono 8.000 €/mq, sostenuti da infrastrutture di alto livello e attrattiva internazionale, in particolare extraeuropea. La creazione di nuovi resort e catene alberghiere di lusso incrementa la domanda per immobili premium. Milano, cuore finanziario e culturale, continua ad attrarre investitori e buyer internazionali alla ricerca di appartamenti e attici in zone centrali e semicentrali. La città mostra una forte resilienza dei valori top, dove la qualità architettonica e la posizione strategica dettano il mercato. I top price arrivano infatti a 27.000 €/mq in centro storico e nelle zone più esclusive.

Località di provincia come Legnano e Gallarate mostrano prezzi top di 6.500 €/mq e 4.800 €/mq rispettivamente, evidenziando il trasferimento di domanda da Milano verso aree più residenziali, con focus su ville, attici e appartamenti di nuova costruzione.

Bergamo e Brescia, Monza e la Brianza registrano prezzi top tra 4.500 €/mq e 5.000 €/mq, con segmenti di pregio in

Provenienza acquirenti stranieri - Nord Ovest

crescita, trainati da qualità degli immobili, posizione e accesso a servizi di livello. La Franciacorta evidenzia un mercato più selettivo, con prezzi top a 3.000 €/mq, sostenuti da immobili dotati di appeal estetico e potenziale di valorizzazione.

In Liguria, Alassio e la Riviera delle Palme si conferma un mercato di alta gamma dove il segmento luxury domina per qualità e posizionamento. L’appeal della città risiede nella combinazione tra il patrimonio storico, la privacy garantita da ville e attici esclusivi e la presenza di resort e servizi di alto livello, attrattivi per clientela internazionale e vip. Nel 2025 i prezzi top hanno raggiunto i 16.000 €/mq, riflettendo la richiesta per immobili con vista mare, terrazzi ampi e finiture di pregio. La domanda internazionale mantiene il mercato dinamico, con tempi di chiusura rapidi per le proprietà di eccellenza. Genova, pur offrendo segmenti più diversificati, evidenzia un interesse crescente per immobili storici ristrutturati in zone centrali come Carignano, Castelletto e Albaro. La combinazione di vista mare, architettura storica e spazi esterni privati ha spinto i prezzi top a 8.000 €/mq, con buyer internazionali orientati a

qualità e unicità, più che alla quantità di immobili disponibili. L’outlook per il 2026 vede una stabilità dei valori nelle località urbane di Lombardia e Piemonte, con leggera crescita nel segmento medio-alto grazie al ritorno di buyer italiani e internazionali motivati da qualità costruttiva, spazi esterni e posizione strategica. Le aree di lago e montagna continueranno a crescere nei segmenti luxury, con concorrenza più marcata tra investitori stranieri e italiani, tempi di chiusura ridotti e selettività crescente verso immobili di eccellenza. Si prevede inoltre un consolidamento delle seconde case e degli immobili di pregio come strumenti di investimento stabile, mentre le infrastrutture, la fiscalità e la vivibilità dei territori resteranno fattori determinanti nella scelta di acquisto. La differenziazione tra prodotto top e mercato secondario sarà sempre più netta, rafforzando una polarizzazione tra i valori.

Courmayeur

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

15-18K €/mq

TOP PRICE

20K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +10 %

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 80 %

Il mercato di Courmayeur si distingue per un dinamismo trainato da una domanda in forte crescita verso il nuovo o il ristrutturato al nuovo, che deve tuttavia confrontarsi con una disponibilità di immobili in calo. Prevalgono gli acquisti del segmento di pregio (40%) e luxury (40%), i cui valori al metro quadrato confermano il profilo premium della località: i prezzi oscillano tra i 10.000 e i 15.000 €/mq per il segmento di pregio, salendo tra i 15.000 e i 20.000 €/mq per il luxury. La domanda proviene per il 90% da italiani, prevalentemente tra i 45 e i 54 anni. La vivacità del settore è confermata dai tempi di vendita estremamente contratti, che in centro e semicentro scendono sotto il mese, attestandosi invece tra i 3 e 6 mesi nelle altre zone. Il mercato punta a un rafforzamento della domanda nel segmento di pregio e a un'alta competizione, con assorbimento ancora più rapido. L'esclusività e la vivibilità

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

1,2-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 90 %

quattro stagioni guidano gli investimenti verso immobili che coniugano valore patrimoniale e lifestyle alpino.

Acquirenti italiani e stranieri

Breuil - Cervinia

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 13-15K €/mq

TOP PRICE 16K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +10 %

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90 %

Il panorama immobiliare di Breuil-Cervinia è polarizzato verso l'alto: i comparti di pregio e luxury rappresentano l'80% del mercato. Per quanto riguarda le quotazioni, il segmento di pregio si attesta tra i 9.000 e i 12.000 €/mq, mentre la fascia luxury si posiziona su valori compresi tra 12.000 e 15.000 €/mq. La domanda, in forte crescita, è sostenuta da un target tra 45 e 54 anni che ricerca abitazioni da adibire soprattutto a seconda casa, con vista, terrazzo o balcone e box/posto auto. I tempi medi di vendita sono rapidi: meno di 1 mese in centro, 1-3 mesi in semicentro ed entro 6 mesi altrove. Il mercato vive una fase di forte crescita della domanda a fronte di un'offerta limitata, spingendo al rialzo le quotazioni. Si rileva un crescente interesse per immobili di qualità, scelti per posizione e servizi come asset da valorizzare nel tempo. Per il resto del 2026 si prevede un mercato dinamico, con un ulteriore

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 1,2-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 90 %

consolidamento dei valori nelle location più richieste e un rafforzamento del segmento di alta gamma.

Acquirenti italiani e stranieri

Italiani

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,2-3K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4 /+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K € TOP PRICE 3,5K €/mq

ACQUISTI SENZA MUTUO

Il mercato di pregio di Asti e del Monferrato ha registrato una domanda in moderata crescita a fronte di un’offerta che si è mantenuta stabile, con un aumento dei prezzi concentrato nei segmenti di pregio e luxury, dove l’oscillazione si è attestata tra il +4% e il +7%. Le transazioni hanno riguardato il segmento di pregio (58% del totale) e il luxury (24%), mentre i tempi medi di vendita nelle zone di pregio si sono mantenuti tra 3 e 6 mesi. La domanda privilegia immobili usati in buone condizioni, con particolare interesse per ville e casali dotati di spazi esterni e aree idonee all’home office. La componente internazionale, pari al 50%, continua a svolgere un ruolo determinante, attratta dal contesto paesaggistico e dal mercato ad alto potenziale. Per il secondo semestre 2026 si prevede una crescita del segmento luxury, anche grazie all’interesse di nuovi investitori legati al turismo di qualità.

Compravendite per tipologia di investimento

(20%)

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-4,5K €/mq

TOP PRICE 5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato immobiliare di pregio di Cuneo mostra segnali di lieve espansione della domanda, mentre l’offerta resta stabile, accentuando la polarizzazione tra abitazioni riqualificate e prodotto di minor qualità. Le soluzioni nuove o riqualificate mantengono il maggiore appeal, raggiungendo valori fino a 4.500–5.000 €/mq nelle zone più richieste, mentre il segmento intermedio mostra un calo (-5%). Il mercato luxury resta più dinamico, sostenuto da acquirenti con elevato potere d’acquisto interessati a casali, attici e appartamenti con vista, terrazzi e alta efficienza energetica. I tempi di vendita oscillano tra 3 e 6 mesi, superando i 6 mesi nelle aree più periferiche. La domanda è prevalentemente italiana (70%), mentre la quota di acquirenti stranieri è prevalentemente europea. I driver principali restano potere d’acquisto, qualità degli immobili e qualità della vita, mentre le criticità riguardano

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

aspettative dei venditori e stock non adeguato agli standard richiesti. Nel complesso, il mercato si mantiene selettivo, con premi di prezzo significativi per immobili pronti all’uso e in posizioni ricercate.

Acquirenti italiani e stranieri

Alba, le Langhe e il Roero

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 3,5-5K €/mq

TOP PRICE 8K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato della zona di Alba, delle Langhe e del Roero presenta una domanda in crescita moderata, mentre l'offerta risulta in calo, con una dinamica di aumento dei prezzi differenziata per segmento: l’intermedio si attesta tra 1.200 e 1.800 €/mq con variazione sostanzialmente stabile, il pregio tra 1.700 e 3.500 €/mq (+1/3%), il luxury tra 3.500 e 4.800 €/mq con incremento più marcato (+4/7%).

La quota di seconda casa domina nettamente la struttura della domanda (60%), seguita dall'investimento (20%), con acquisti di prima casa marginali. Tipologie più ricercate sono attico, villa e casale, mentre tra i must-have emergono giardino/outdoor, vista, home office e silenzio/privacy. In negoziazione, le principali criticità riguardano prezzi fuori mercato, qualità dello stock e conformità urbanistica/ catastale. Nel complesso, il mercato esprime una solidità di fondo, con la componente estera e il segmento luxury come

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

principali vettori di dinamismo per il resto del 2026.

Acquirenti italiani e stranieri

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 10-23K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4 /+7%

Il mercato residenziale di Milano si mantiene solido, sostenuto da una domanda in moderata crescita e da un’offerta in progressivo aumento. L’attività transattiva resta dinamica e vede una netta prevalenza del segmento di pregio, che concentra circa il 64% delle compravendite, mentre il segmento intermedio rappresenta il 24% e il luxury il 12%.

I valori riflettono la forte polarizzazione qualitativa del mercato: il segmento intermedio si colloca tra 5.000 e 9.000 €/mq, il pregio tra 9.000 e 15.000 €/mq, mentre il luxury raggiunge livelli compresi tra 10.000 e 23.000 €/mq, con top price di 27.000 €/mq per asset particolarmente rari.

Nel 2025 i prezzi hanno mostrato variazioni contenute nel medio-basso (+1/+3%), mentre le fasce superiori registrano incrementi più sostenuti (+4/+7%). I tempi medi di vendita

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,5M €

restano rapidi, tra 1 e 3 mesi per il segmento pregio e luxury, viceversa per il segmento più basso, i tempi di vendita si stanno progressivamente dilatando. La domanda è prevalentemente domestica, ma la componente internazionale continua a sostenere il segmento luxury. Il comparto della locazione si conferma dinamico e competitivo, con tempi di assorbimento rapidi e margini di negoziazione pressoché nulli. La domanda si concentra soprattutto su immobili ristrutturati, arredati e pronti all’uso, preferibilmente in posizioni ben collegate ai principali poli direzionali e ai quartieri centrali. Nel corso dell’anno si osserva una progressiva estensione della domanda verso le aree semicentrali, con particolare dinamismo in quartieri residenziali ben serviti e caratterizzati da buona qualità urbana. Il profilo della domanda resta equilibrato tra conduttori italiani e

Acquirenti italiani e stranieri

internazionali, spesso professionisti o manager trasferiti in città per motivi lavorativi.

Le prospettive per il 2026 indicano una domanda di compravendita complessivamente stabile, con dinamiche più favorevoli nel segmento luxury, sostenuto dall’interesse

internazionale e dall’attrattività della città. Anche il mercato delle locazioni nel complesso mantiene un buon equilibrio e per il 2026 si prevede una domanda ancora solida, sostenuta dall’attrattività economica e internazionale della città.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

1,6-4K €/mq

TOP PRICE 4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90 %

Il mercato residenziale di pregio di Bergamo presenta una domanda in crescita moderata, trainata in larga misura dagli acquirenti italiani (circa il 90%), mentre l’offerta si mantiene stabile. I prezzi registrano un incremento annuo contenuto, compreso tra l’1% e il 3%. Le transazioni si concentrano nel segmento del pregio, che rappresenta il 50% del totale, e nel luxury (30%), con tempi medi di vendita superiori ai sei mesi. Per quanto riguarda le motivazioni d’acquisto, la prima casa e la sostituzione costituiscono complessivamente il 65% del mercato; seguono le seconde case con il 25% e gli acquisti per investimento con il 10%. La domanda privilegia immobili nuovi o ristrutturati, con preferenza per appartamenti, attici e ville, con particolare attenzione a terrazzi, spazi esterni e box/posto auto. Per la seconda parte del 2026 è prevista una crescita della domanda che dovrebbe interessare l’intero mercato cittadino.

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 70 %

Compravendite per tipologia di investimento

Brescia

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K € TOP PRICE

5K €/mq

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 80 %

Il mercato residenziale di pregio di Brescia mostra una domanda in crescita moderata, sostenuta prevalentemente da acquirenti italiani, mentre l’offerta si mantiene sostanzialmente stabile. I prezzi registrano un incremento contenuto ma diffuso, con il pregio che si attesta tra 2.500 e 3.500 €/mq, mentre il luxury tra 4.000 e 5.000 €/mq. Le transazioni si concentrano soprattutto nel segmento intermedio, che rappresenta circa il 50% delle compravendite, seguito dal segmento di pregio con il 45% e da una quota più ridotta di operazioni luxury (5%). La domanda privilegia immobili nuovi o recentemente ristrutturati, con particolare interesse per appartamenti, attici e ville. Tra le caratteristiche più richieste emergono terrazzi o balconi, spazi esterni privati, posto auto o box e presenza di ascensore. Si registra inoltre una crescente attenzione verso edifici con elevate prestazioni energetiche. Per la seconda parte del 2026 le aspettative indicano una crescita della domanda nel segmento

Compravendite per tipologia di investimento

ACQUISTI SENZA MUTUO

%

intermedio e una stabilità nei segmenti di pregio e luxury. Tra i principali fattori che potrebbero influenzare il mercato figurano l’andamento dei tassi di interesse sui mutui, la stabilità del contesto internazionale e lo sviluppo di nuove infrastrutture sul territorio.

Monza

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-6,5K €/mq

TOP PRICE

7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1 /+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

A Monza, il mercato immobiliare di pregio mostra una dinamica positiva, sostenuta da una domanda in crescita moderata e da un’offerta stabile. I prezzi mostrano un incremento marcato nel segmento intermedio, in crescita tra il 4% e il 7%, dove si concentra la metà delle compravendite, mentre i segmenti pregio e luxury registrano aumenti più contenuti, compresi tra l’1% e il 3%.

Il segmento di pregio si attesta tra i 3.500 e i 5.000 €/mq, mentre il luxury tra 5.000 e 7.000 €/mq. I tempi di vendita sono contenuti, generalmente compresi tra uno e tre mesi nelle aree centrali e semicentrali.

La domanda si concentra soprattutto su immobili nuovi e ristrutturati, in particolare appartamenti, attici e ville, ed è sostenuta prevalentemente da acquirenti italiani (70%), con una componente estera in aumento. Terrazzo, giardino, posto auto e alta classe energetica restano tra i must have

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 70 %

essenziali. I prezzi fuori mercato e la conformità urbanistica e catastale rappresentano i principali elementi di rottura delle compravendite.

Acquirenti italiani e stranieri

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3-4 K €/mq

TOP PRICE

4,8 K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3 %

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90 %

Il mercato residenziale di pregio di Varese evidenzia una crescita moderata della domanda a fronte di un’offerta stabile. La distribuzione delle compravendite vede una netta prevalenza del segmento di pregio (60%), seguito da intermedio (20%) e luxury (20%). I prezzi del segmento luxury variano da valori minimi di 2.000 €/mq a valori massimi di 3.000 €/mq, mentre il luxury da 3.000 a 4.000 €/mq. L’andamento rispetto al 2024 segnala aumento in centro e stabilità nelle altre aree. La domanda è trainata prevalentemente da acquirenti italiani (90%), con una componente estera limitata (10%), quasi esclusivamente europea. L’età prevalente degli acquirenti è 35-44 anni, mentre i venditori si concentrano nella fascia 55-64 anni. Le tipologie più richieste sono appartamenti, attici e ville, preferibilmente nuove o ristrutturate in classe energetica elevata. Gli elementi più ricercati restano terrazzo o

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 30 %

balcone, giardino, vista e posto auto. Per la seconda parte del 2026 si prevede stabilità su tutti i segmenti.

Compravendite per tipologia di investimento

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

1,8-2,1K €/mq

TOP PRICE 3K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 65 %

Il mercato di pregio della Franciacorta evidenzia una sostanziale stabilità sia sul fronte della domanda sia su quello dell'offerta, con variazioni di prezzo contenute in tutti i segmenti. La Franciacorta attrae una domanda prevalentemente italiana (77%), orientata all'acquisto della prima casa (65%) e composta da acquirenti nella fascia 45–54 anni con un processo decisionale mediamente lungo, spesso superiore ai sei mesi. Il segmento di pregio è largamente predominante nelle compravendite, con una quota che supera il 62%, a fronte di una componente luxury di circa il 20%. Il segmento di pregio si posiziona in un range tra 1.700 e 1.950 €/mq, mentre il luxury sale tra 1.900 e 3.000 €/mq. Le tipologie più ricercate sono appartamenti, ville e nuove costruzioni; tra i requisiti irrinunciabili figurano terrazzo/balcone, giardino/outdoor, posto auto e classe energetica alta. Per il secondo semestre 2026 le previsioni

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 95 %

indicano stabilità nel segmento medio-basso e crescita nei segmenti pregio e luxury.

Compravendite per tipologia di investimento

Ponte di Legno

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

5-7K €/mq

TOP PRICE

8K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

95 %

Il mercato residenziale di pregio di Ponte di Legno mostra una domanda in crescita moderata a fronte di un’offerta in aumento, sostenuta anche dagli investimenti infrastrutturali e dalla crescente visibilità della località alpina in vista dei grandi eventi sportivi internazionali. L’interesse degli acquirenti si concentra soprattutto su immobili nuovi o recentemente ristrutturati, con elevati standard energetici e dotazioni come terrazzo, vista panoramica e posto auto. Le compravendite si concentrano prevalentemente nel segmento di pregio, che rappresenta circa l’83% delle transazioni, mentre il segmento intermedio pesa per circa il 10%. Il segmento luxury rimane più selettivo, con una quota intorno al 7%. In semicentro i valori variano tra 3.500 e 5.000 €/mq, mentre nel resto del mercato si collocano tra 3.500 e 4.000 €/mq. La domanda è quasi interamente legata all’acquisto di seconde case, con acquirenti principalmente italiani nella fascia di età

Acquirenti italiani e stranieri

Fonte: Engel & Völkers Italia

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 100 %

45–54 anni. Per la seconda parte del 2026 si prevede una domanda stabile nel segmento intermedio e una crescita nei segmenti di pregio e luxury.

Buccinasco

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,5-3K €/mq

TOP PRICE

3,5K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -10%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 0 %

Il mercato di Buccinasco mostra una dinamica vivace, trainata da una forte crescita della domanda a fronte di un’offerta stabile. Le soluzioni nuove o ristrutturate si confermano le più ricercate, sostenute da acquirenti attenti alla qualità costruttiva, all’efficienza energetica e alla presenza di spazi esterni. I valori nelle zone di pregio si attestano in un range tra 3.000 e 3.500 €/mq, mentre il luxury tra 4.000 e 5.000 €/mq. La maggior parte degli acquisti riguarda il segmento intermedio, con una conseguente sensibile riduzione dei prezzi per gli altri segmenti di mercato (-10%). La domanda è quasi totalmente italiana e focalizzata su appartamenti, attici e ville dotati di terrazzi, giardini e privacy. I tempi medi di vendita si collocano tra 3 e 6 mesi, oltre i 6 mesi nelle zone meno centrali. Tassi di interesse, qualità degli immobili e qualità della vita restano i principali driver di un mercato stabile ma selettivo, con crescente attenzione per spazi ampi e comfort abitativo.

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 10 %

Legnano

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,8-5K €/mq

TOP PRICE

15 K €/mq

Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

80 %

Il mercato immobiliare di Legnano ha registrato una domanda in forte crescita a fronte di un'offerta sostanzialmente stabile, con una conseguente pressione al rialzo sui prezzi: il segmento intermedio ha segnato una variazione stimata tra +1% e +3%, mentre il segmento di pregio ha evidenziato una crescita più marcata, nell'ordine del +4/+7%, collocandosi tra 3.000 e 4.750 €/mq. Il pregio domina il mix delle compravendite (75%), sostenuto anche da una domanda proveniente dall'area milanese, orientata verso contesti più adatti alla vita familiare a breve distanza dalla città. Le tipologie più richieste sono appartamenti, attici e ville, con terrazzo/balcone, spazio outdoor, classe energetica alta e prossimità ai trasporti tra i requisiti prioritari. I principali elementi di criticità nella trattativa sono il prezzo fuori mercato, le aspettative del venditore e le difformità urbanistico-catastali. Per il secondo semestre

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

40 %

2026 le previsioni indicano stabilità nel medio-basso e crescita nel segmento di pregio.

Compravendite per tipologia di investimento

Seconda Casa (5%)

Investimento (15%)

Dati rilevati 2025

Fonte: Engel & Völkers Italia

Saronno e l’Olgiatese

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-5,7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 500K-1,2M € TOP PRICE 6,8K €/mq

SENZA MUTUO

Il mercato di Saronno e dell’Olgiatese si distingue per un dinamismo trainato da una domanda in forte crescita verso le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo, a fronte di una disponibilità di immobili che rimane stabile. La composizione del mercato è guidata dai comparti di pregio (50%) e luxury (30%), seguiti dal segmento intermedio (20%), con valori che confermano l'attrattività dell'area: i prezzi oscillano tra 2.800 e 4.500 €/mq per il pregio, fino a 3.200 e 6.250 €/mq per il luxury. La domanda proviene per l'80% da italiani, con un target prevalente tra i 45 e i 54 anni. La vivacità del settore è confermata dai tempi di vendita in centro e semicentro, dove le transazioni si chiudono tra 1 e 3 mesi. Il mercato mostra una tendenza a un ulteriore consolidamento di domanda e valori, sostenuto da famiglie che privilegiano contesti sicuri, con servizi per i figli e accesso a spazi verdi. L'efficienza dei collegamenti autostradali e ferroviari con

Milano e la qualità della vita si confermano i principali driver che guidano gli investimenti nel territorio.

Compravendite per tipologia di investimento

Dati rilevati 2025

Seregno e Brianza

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

1,9-3,3K €/mq

TOP PRICE

4,7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

%

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

Il mercato residenziale di Seregno e della Brianza mostra una domanda in crescita moderata a fronte di un’offerta stabile, con un peso rilevante della fascia intermedia del mercato, che rappresenta il 60% delle compravendite monitorate. I prezzi registrano un incremento più marcato in questa fascia (+4/7%) rispetto al pregio e al luxury, entrambi in aumento tra +1/3%. La domanda è sostenuta da un’elevata incidenza di acquisti con mutuo (60%), mentre la domanda è sostenuta prevalentemente da acquirenti italiani (80%). Gli acquirenti mostrano interesse per appartamenti, ville e nuove costruzioni con terrazzi, giardini e una buona classe energetica, apprezzando la vicinanza ai principali servizi di trasporto. I tempi medi di vendita si collocano tra 3 e 6 mesi. Le prospettive per la seconda parte del 2026 indicano una crescita della domanda nel pregio, mentre la fascia intermedia appare orientata alla stabilità.

Compravendite per tipologia di investimento

Acquirenti italiani e stranieri

Gallarate e Busto Arsizio

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3-3,8K €/mq

TOP PRICE

4,4K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

2 %

Il mercato di Gallarate e Busto Arsizio mostra una prevalenza di compravendite nel comparto di pregio (55%), seguito dal segmento intermedio (32%) e da una nicchia di luxury (13%). Nel pregio i valori si attestano tra 2.500 e 3.300 €/mq, mentre per la fascia intermedia i prezzi oscillano tra 1.700 e 2.000 €/mq. La domanda prevede tempi molto rapidi (1-3 mesi) per le zone di pregio e più estesi (oltre i 6 mesi) per le altre aree. Il target, quasi totalmente italiano (98%), ha un'età prevalente tra i 45 e i 54 anni ed interessato a soluzioni nell'usato abitabile come appartamenti, attici e ville. Tra i must-have figurano terrazzi, giardini, posto auto, un'alta classe energetica e spazi per home office. Per il resto del 2026 si prevede una crescita del segmento di pregio, trainata dai costi elevati di Milano che spingono giovani professionisti e nuovi nuclei familiare a trasferirsi in quest'area, attratti dalla qualità abitativa e dall'efficienza dei collegamenti strategici.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (1%)

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

60 %

Acquirenti italiani e stranieri

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

5-7K €/mq

TOP PRICE

7,5 K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 60 %

Il mercato residenziale di pregio del Lago di Como evidenzia una domanda in forte crescita, sostenuta in larga misura dalla componente internazionale, che rappresenta circa il 60% degli acquirenti. L’offerta si mantiene complessivamente stabile, contribuendo a sostenere il livello dei prezzi, soprattutto nei segmenti più alti del mercato. Le compravendite si distribuiscono in modo piuttosto equilibrato tra i diversi segmenti: il 40% riguarda immobili di pregio, il 30% il segmento intermedio e il restante 30% il luxury. Rispetto all’anno precedente si registra un aumento dei valori nelle zone centrali, mentre nelle altre aree prevale una sostanziale stabilità. Per quanto riguarda le motivazioni di acquisto, il mercato è fortemente orientato verso le seconde case, che rappresentano circa il 50% delle operazioni, seguite dagli acquisti per investimento (30%). Le prime case e le sostituzioni incidono entrambe per il 10%. Il 40% degli acquirenti ricorre al finanziamento bancario, mentre il 60% conclude l’operazione in contanti. La domanda privilegia immobili

ACQUISTI SENZA MUTUO 60 %

nuovi o completamente ristrutturati, con particolare interesse per appartamenti, ville e nuove costruzioni. Per la seconda parte del 2026 le aspettative indicano una crescita della domanda in tutti i segmenti del mercato.

Acquirenti italiani e stranieri

Italiani

Acquirenti Stranieri

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3-3,8K €/mq

TOP PRICE

4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

L’analisi del contesto 2025 mostra come il mercato del Lago d’Iseo evidenzi un andamento in crescita moderata della domanda, con un’offerta stabile e una netta polarizzazione tra immobili di qualità e prodotto secondario. Le soluzioni nuove o ristrutturate continuano a trainare il mercato, particolarmente nel segmento di pregio che contiene il 65% delle compravendite, con valori che nelle zone centrali raggiungono i 3.800 €/mq e arrivano ai 4.500 €/mq nelle operazioni top. Il segmento luxury mantiene una dinamica positiva, sostenuta da una domanda sempre più selettiva e informata, spesso internazionale, orientata ad attici, ville e nuove costruzioni con vista lago, privacy e standard energetici elevati; al contrario, il segmento intermedio registra una contrazione dei valori. I tempi di vendita risultano compresi tra 3 e 6 mesi nelle zone principali, superando i 6 mesi nel resto del mercato. Le seconde case rappresentano la quota predominante di acquisti: l’85%. Qualità degli immobili, qualità della vita e domanda internazionale si confermano i principali driver

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

SENZA MUTUO 98 %

del mercato. Per il resto del 2026 si attende una tenuta dei valori — e in alcuni casi un incremento — nel segmento prime, con una forbice sempre più marcata rispetto al prodotto secondario

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento

Lago Maggiore e Lago d’Orta

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,5-3,5K €/mq

TOP PRICE

8,4K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 60 %

Il mercato del Lago Maggiore e del Lago d'Orta è dominato dal segmento di pregio (60%), in un contesto caratterizzato da una domanda in crescita moderata e un’offerta in aumento. Le quotazioni per questo comparto si attestano tra 2.400 e 3.000 €/mq, con un interesse rivolto principalmente ad abitazioni nuove o ristrutturate. I tempi medi di vendita riflettono il dinamismo locale, variando da 1-3 mesi nelle aree centrali a oltre 6 mesi nelle zone periferiche. Il mercato è sostenuto da una quota prevalente di acquisti seconda casa (55%), portati a termine da acquirenti internazionali per il 60%. La ricerca si concentra su appartamenti e ville dotati di "must-have" quali terrazzi, vista panoramica, posto auto e elevati standard di efficienza energetica.

Per il 2026 si prevede un consolidamento della tendenza positiva, favorito dalla realizzazione di nuove infrastrutture d'alto livello, come hotel di lusso e ristoranti, che garantiranno la resilienza dei prezzi nei segmenti prime.

Acquirenti italiani e stranieri

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 90 %

Genova

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-4,4K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1 /+3%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K -1,5M €

Il mercato immobiliare di Genova si distingue per una domanda sempre più selettiva e orientata verso immobili di qualità, in particolare nelle zone residenziali più consolidate e nei contesti con valore architettonico e panoramico. L’interesse principale dei potenziali acquirenti si rivolge ad abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, percepite come soluzioni più efficienti e immediatamente fruibili. Le quotazioni medie del segmento di pregio variano tra 2.000 e 5.000 €/mq, mentre la fascia luxury oscilla tra 4.000 e 8.000 €/mq, con top price che possono raggiungere livelli sensibilmente superiori per immobili particolarmente esclusivi.

La domanda è sostenuta da un target con età prevalente tra i 45 e i 54 anni, focalizzato per circa il 50% sulla sostituzione della prima casa. Tra i requisiti essenziali figurano spazi esterni come terrazzi o giardini, vista panoramica, posto auto e la presenza dell’ascensore. Le proprietà più ambite offrono dettagli distintivi legati al carattere architettonico

Compravendite per tipologia di investimento

storico e agli affacci sul mare, elementi che contribuiscono a definire un posizionamento di pregio nel contesto urbano. I tempi di vendita risultano rapidi, con transazioni che si concludono in 1-3 mesi nelle zone prime e nel semicentro e in 3-6 mesi nel resto del mercato.

Si registra inoltre un progressivo ampliamento dell’interesse verso aree oggetto di rigenerazione urbana, dove la combinazione tra patrimonio storico e nuovi interventi infrastrutturali contribuisce a rafforzare l’attrattività complessiva. Sebbene la domanda italiana resti prevalente, cresce l’attenzione degli investitori esteri, con una presenza significativa di acquirenti nordamericani. Per la seconda parte del 2026 si prevede domanda stabile nella fascia intermedia e in crescita nei segmenti di pregio e luxury, sostenuta da driver come la ricerca della qualità della vita e da politiche fiscali percepite come favorevoli. Genova consolida così il proprio ruolo di mercato residenziale di valore nel lungo periodo.

Acquirenti italiani e stranieri

Savona - Varazze

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

7,5-10K €/mq

TOP PRICE

12K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di pregio dell’area di Savona e Varazze ha mostrato un progressivo rafforzamento della domanda a fronte di un’offerta in riduzione, determinando un incremento dei valori compreso tra l’1 e il 3% nei segmenti intermedi e di pregio e tra il 4 e il 7% nel luxury. In centro, i prezzi medi hanno superato i 5.000 €/mq nel pregio e i 9.000 €/mq nel luxury. Le transazioni si sono concentrate nel segmento di pregio (50%) e nel luxury (30%), con tempi medi inferiori al mese nelle zone più richieste e compresi tra uno e tre mesi nel resto del mercato. La domanda privilegia nuove costruzioni, con attenzione a dotazioni quali vista mare, spazi esterni, ascensore e box/posto auto. Il mercato è sostenuto soprattutto da acquisti di prima e seconda casa, con prevalenza di acquirenti italiani e un contributo crescente della componente estera, in particolare europea. Per il secondo semestre 2026 è attesa una stabilità complessiva del mercato e crescita nei segmenti di pregio e

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (5%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

luxury, trainata da prodotti di nuova realizzazione e di elevato standard qualitativo.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 7-15K €/mq

TOP PRICE 18K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 30 %

Il mercato di Alassio e della Riviera delle Palme mostra un andamento stabile - positivo, sostenuto da una domanda in lieve crescita e da un’offerta sostanzialmente invariata. Le soluzioni nuove o ristrutturate continuano a trainare il mercato, con valori che nelle zone centrali arrivano fino a 15.000 €/mq a conferma del posizionamento premium della località, mentre tra le tipologie più richieste sono attici, ville e nuove costruzioni. Il segmento luxury registra l’aumento più marcato dei prezzi, spinto da acquirenti che ricercano qualità costruttiva, vista mare, privacy e contesti esclusivi. I tempi di vendita risultano rapidi nelle aree più richieste, mentre si allungano leggermente nel semicentro e nel resto del mercato. La domanda proviene soprattutto da clienti italiani (70%), con una componente internazionale in crescita, prevalentemente europea. Le seconde case rappresentano la quota principale delle compravendite, confermando Alassio come meta d’élite per un mercato

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 65 %

orientato al comfort e alla qualità abitativa, dimostrato anche dalla prevalenza di compravendite nel segmento pregio (60%).

Compravendite per tipologia di investimento

Santa Margherita Ligure e Portofino

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 5-20K €/mq

TOP PRICE 25K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di pregio di Santa Margherita Ligure e Portofino si distingue per una struttura della domanda fortemente polarizzata verso l'alto: il segmento di pregio concentra il 65% delle transazioni, il luxury il 20%, con una domanda in crescita moderata e un'offerta in contrazione che accentua la pressione sui prezzi. Pregio e luxury hanno registrato incrementi stimati intorno al +4/7%, mentre l’intermedio si è mantenuto più contenuto (+1/3%). Con una quota di acquirenti stranieri al 30% – in aumento rispetto all'anno precedente – la domanda estera si conferma un fattore strutturale del mercato.

Gli acquirenti tipo hanno tra 45 e 54 anni e privilegiano appartamenti, ville e nuove costruzioni con terrazzo, vista, giardino e posto auto.

Santa Margherita Ligure e Portofino si attestano come un mercato fortemente orientato alla seconda casa, con valori del segmento di pregio tra 3.000 e 9.000 €/mq e del luxury

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

tra 6.000 e 20.000 €/mq, collocandosi stabilmente nella fascia alta del mercato ligure e tra i valori più elevati a livello nazionale.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (10%)

Engel & Völkers Italia

Sestri Levante e le Cinque Terre

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-5,5K €/mq

TOP PRICE

9K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 20 %

Il comparto immobiliare residenziale di pregio di Sestri Levante e delle Cinque Terre evidenzia una fase di stabilità, con una domanda costante e un’offerta che non registra variazioni rilevanti. I prezzi crescono in modo moderato e uniforme nei tre segmenti, con incrementi stimati tra l’1% e il 3%. Nel pregio le nuove o ristrutturate in centro si collocano tra 4.500 e 5.500 €/mq, mentre nel semicentro i valori arrivano a 4.000 €/mq. I tempi di vendita variano sensibilmente: inferiori a un mese per gli immobili in centro, 1–3 mesi in semicentro e fino a 6 mesi nel resto del territorio.

Le compravendite si concentrano nel segmento di pregio (50%), seguito da luxury e intermedio, con un’incidenza significativa della seconda casa. Il mercato rimane prevalentemente domestico (80%), mentre la componente estera è formata quasi esclusivamente da acquirenti europei. Le tipologie più richieste sono appartamenti, ville e nuove costruzioni, con interesse focalizzato su usato abitabile; tra i must have emergono terrazzi, vista mare,

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

posto auto e ascensore. Le prospettive per la seconda metà del 2026 sono sostanzialmente di stabilità per il segmento di pregio e di crescita per il luxury.

Acquirenti italiani e stranieri

MARKET REPORT ITALIA

Il mercato di pregio

nel Nord Est

Il mercato di pregio nel Nord-Est

MERCATI ENGEL & VÖLKERS 17

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

80%

Istat e Engel & Völkers

DOMANDA INTERNAZIONALE (SU ANNO PRECEDENTE)

ACQUISTI PER INVESTIMENTO

14 %

I mercati residenziali di pregio del Nord Est mostrano un quadro articolato ma complessivamente solido, sostenuto da qualità della vita, domanda selettiva e crescente attenzione alla qualità dello stock.

In Emilia-Romagna le città dinamiche come Bologna e Parma confermano una crescita moderata e strutturale, trainata da servizi, collegamenti e attrattività economica; sulla costa romagnola Riccione e Rimini evidenziano evoluzioni dell’offerta legate a nuove costruzioni e riqualificazioni. Il top price si registra a Bologna fino a 7.500 €/mq, mentre a Riccione raggiunge 8.000 €/mq. In Veneto emerge una forte polarizzazione tra mercati lifestyle e urbani: Venezia è sostenuta dalla domanda internazionale con quotazioni che arrivano a 20.000 €/mq, mentre il Lido di Venezia si ferma a 7000. Nelle destinazioni turistiche come Cortina d’Ampezzo i valori top arrivano a 24.000 €/mq, riflettendo la scarsità di prodotto prime e l’interesse per seconde case di prestigio. Il Lago di Garda

Compravendite per tipologia di investimento

TOP PRICE 2025

24.000 €

ACQUISTI SENZA MUTUO

68 %

(Bardolino-Peschiera) mantiene una domanda attenta alla qualità con top fino a 10.000, mentre città come Padova, Verona e Treviso mostrano una crescita più equilibrata, legata a efficienza energetica, servizi e accessibilità.

In Trentino-Alto Adige i mercati alpini restano tra i più solidi e costosi d’Italia: a Bolzano e Bressanone si registrano top rispettivamente fino a 12.500 e 13.000 €/mq, mentre nelle aree turistiche di Brunico e Alta Badia si raggiungono 15.000 €/mq. Anche Trento evidenzia valori elevati, con top fino a 19.000 €/mq. Nel complesso, driver comuni risultano offerta limitata, qualità immobiliare e domanda internazionale, con prospettive di stabilità o crescita selettiva nel 2026.

Le prospettive per il resto del 2026 si configurano nel complesso positive, ma improntate alla selettività. I segmenti di pregio e luxury continueranno a beneficiare di una domanda solida, sostenuta sia da acquirenti domestici

Acquirenti italiani e stranieri

ad alta capacità di spesa sia da buyer internazionali nelle destinazioni lifestyle e turistiche. È atteso un consolidamento generalizzato dei valori, con dinamiche più legate alla disponibilità di prodotto nuovo o riqualificato e all’efficienza energetica. Nei mercati alpini e dei Laghi la scarsità di offerta di qualità dovrebbe continuare a sostenere i prezzi, mentre nelle località urbane e costiere si prevede una maggiore attenzione al corretto posizionamento dei valori di mercato. Tra i principali fattori in grado di influenzare lo scenario vi sono l’andamento dei tassi di interesse, il contesto macroeconomico e gli investimenti infrastrutturali. Nel complesso, lo scenario resta orientato a stabilità dei volumi e crescita mirata nelle location prime.

Provenienza acquirenti stranieri - Nord Est

Bolzano

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

6-11K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+4/+7%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,5M € TOP PRICE

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

ACQUISTI SENZA MUTUO

12,5K €/mq

Il mercato di pregio di Bolzano e provincia mantiene un’impostazione solida, caratterizzata da prezzi tra i più alti d’Italia e da una domanda che continua a crescere, mentre l’offerta rimane insufficiente a soddisfare le richieste. I prezzi risultano in aumento, in particolare nei settori pregio e luxury, raggiungendo valori molto elevati, fino a 11.000–12.500 €/mq nelle zone più ricercate, confermando la forte pressione sul segmento di pregio che contiene il 60% delle transazioni.

Le tempistiche di vendita superano spesso i sei mesi, complice una maggiore prudenza dei buyer, influenzati dal costo dei mutui e dall’elevata soglia d’ingresso al mercato. L’acquirente tipo cerca attici, ville e abitazioni ad alta efficienza energetica, con grandi spazi esterni, vista e ascensore. La domanda è composta per il 40% da clientela internazionale, elemento che rafforza l’attrattività del territorio.

Compravendite per tipologia di investimento

Per il resto del 2026 le aspettative sono di stabilità o crescita moderata dei prezzi, sostenuta da domanda solida ma con prudenza legata all’accessibilità e alle condizioni economiche locali.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 4,5-7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato residenziale di pregio di Bressanone è in crescita moderata, con l’offerta in aumento e i prezzi che segnano +4–7% in tutti i segmenti.

Gli immobili nuovi o ristrutturati si collocano su 4.500–7.000 €/mq in centro, con prezzi top assestati su 13.000 €/ mq. In semicentro (3.500–5.000 €/mq) e nel resto del mercato (3.500–6.000 €/mq), con dinamica complessivamente stabile rispetto al 2024.

I tempi dal primo contatto alla proposta sono omogenei per i vari segmenti del mercato (3–6 mesi). La struttura della domanda per finalità d’acquisto evidenzia una prevalenza della prima casa (60%), seguita da seconda casa (30%) e investimento (10%).

Circa il 20% ricorre al mutuo. L’interesse della domanda converge su appartamenti, attici e ville con terrazzi o spazi outdoor. Il driver principale per gli acquirenti esteri riguarda

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

1,2-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

la qualità della vita nel territorio. Per la seconda parte del 2026 lo scenario atteso è di stabilità.

Acquirenti italiani e stranieri

Brunico, Alta Badia e Alta Val Pusteria

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

5-10K €/mq

TOP PRICE 15K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato immobiliare di Brunico, Alta Badia e Alta Val Pusteria evidenzia una segmentazione definita, con un'offerta sempre più focalizzata su immobili di alta qualità. Nel segmento del pregio, i valori medi si attestano tra i 5.000 e i 12.000 €/mq, mentre la fascia luxury oscilla tra i 10.000 e i 15.000 €/mq. I tempi medi di assorbimento sono compresi tra 3 e 6 mesi. La domanda è tendenzialmente stabile, sostenuta prevalentemente da un target maturo tra i 45 e i 54 anni, composto per il 70% da italiani e per il 30% da acquirenti internazionali, in particolare europei, fortemente interessati a soluzioni nuove o ristrutturate al nuovo. Tra i "must-have" figurano la vista panoramica, balconi, classe energetica alta e privacy. Nonostante la stabilità prevista per il resto del 2026, i prezzi continuano a crescere per la domanda resiliente e l'offerta limitata. Lo scenario resta influenzato da fiscalità, stabilità

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 80 %

internazionale e normative urbanistiche, driver centrali per questo territorio nel cuore delle Dolomiti.

Compravendite per tipologia di investimento

Merano

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-5,8K €/mq

TOP PRICE

8,6K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90 %

Il mercato immobiliare di pregio di Merano si presenta complessivamente stabile, con domanda in lieve calo e un’offerta che rimane invariata. I prezzi mostrano un andamento differenziato: il segmento intermedio, che contiene la maggioranza delle compravendite, è sostanzialmente fermo, mentre pregio e luxury registrano un incremento moderato tra l’1% e il 3%.

Le soluzioni nuove o ristrutturate continuano ad attirare il maggior interesse, con valori che nelle zone centrali raggiungono un massimo medio di 5.800 €/mq e un top di 8.600 €/mq. I tempi di vendita risultano variabili, compresi tra 3 e 6 mesi in centro e semicentro, oltre i 6 mesi nel resto del mercato. La domanda resta solida, sostenuta sia dagli acquirenti italiani sia da una significativa componente internazionale, con le seconde case che rappresentano il 50% degli acquisti. Ad incidere maggiormente sulle dinamiche del mercato sono la qualità degli immobili, la

Acquirenti italiani e stranieri

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 30 %

domanda internazionale e la qualità della vita, mentre terrazzi, vista e posto auto emergono tra i requisiti più richiesti.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4-10K €/mq

TOP PRICE

19K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato residenziale di pregio di Trento si mantiene complessivamente stabile, con una domanda solida e un’offerta in lieve calo.

La distribuzione delle compravendite vede il 55% concentrato nel pregio, il 25% nell’intermedio e il 20% nel luxury, su un totale annuo compreso tra 50 e 100 operazioni. Le variazioni dei prezzi medi stimati indicano una crescita contenuta nel segmento intermedio e nel pregio (+1/3%) e un incremento più marcato nel luxury (+4/7%). La domanda è prevalentemente italiana (85%), con una componente internazionale del 15%, principalmente europea.

Le tipologie più richieste sono appartamenti, ville e nuove costruzioni. Gli elementi più ricercati restano terrazzo o balcone, giardino e posto auto. Per la seconda parte del 2026 si prevede stabilità nell’intermedio e nel pregio, con possibile ulteriore crescita nel luxury. I fattori che

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

potranno incidere maggiormente sono la stabilità internazionale e le dinamiche reputazionali e di attrattività territoriale.

italiani e stranieri

Venezia

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

5-8K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

ACQUIRENTI EUROPA SU

ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 1,2-1,5M € TOP PRICE 20K €/mq

ACQUISTI SENZA MUTUO 90 %

l mercato residenziale di Venezia si è mantenuto complessivamente stabile nel 2025, in un contesto caratterizzato da una crescita moderata della domanda e da una disponibilità di immobili in progressiva contrazione.

I valori di mercato si collocano tra 4.000 e 5.000 €/mq per il segmento intermedio, tra 5.000 e 8.000 €/mq per il pregio e fino a 20.000 €/mq per le soluzioni più esclusive, con incrementi medi annui contenuti nell’ordine dell’1-3% su tutti i segmenti. Il mercato è sostenuto in larga misura dalla domanda per seconda casa e investimento, che insieme rappresentano l’80% degli acquisti, con un’incidenza di compravendite con mutuo che rimane del tutto marginale.

Si evidenzia una forte preferenza verso immobili di qualità e ben posizionati, con maggiore selettività della domanda rispetto al prezzo richiesto. Nel segmento intermedio di mercato i tempi decisionali risultano più lunghi, mentre nel

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (40%)

pregio e luxury prevalgono acquisti cash con finalità di investimento di lungo periodo. Gli acquirenti sono prevalentemente internazionali, di età compresa tra 55 e 65 anni, con una quota dominante di provenienza europea, attratti dall’unicità del contesto urbano, dalla qualità della vita e dalla dimensione culturale della città. Le tipologie più richieste sono appartamenti usati ma abitabili, preferibilmente dotati di elementi distintivi quali la vista aperta, terrazzi o spazi outdoor e ascensore. I tempi medi di assorbimento risultano contenuti nelle aree centrali più prestigiose, tra 1 e 3 mesi. L’outlook per la seconda parte del 2026 vede un quadro stabile della domanda, i cui driver principali sono legati al quadro fiscale, alla stabilità internazionale e ai grandi eventi che periodicamente consolidano l’appeal globale della destinazione, come il Carnevale, la Biennale o la Mostra del Cinema.

Acquirenti italiani e stranieri

Sost.Prima

Venezia Lido

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4-5K €/mq

TOP PRICE

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato residenziale del Lido di Venezia ha evidenziato nel 2025 un quadro di sostanziale stabilità, sostenuto da una domanda consolidata e da un’offerta equilibrata. I valori di mercato si collocano tra 2.500 e 3.000 €/mq per segmento intermedio, tra 3.000 e 5.000 €/mq per il pregio e fino a 10.000 €/mq per le soluzioni più esclusive, con incrementi medi annui contenuti nell’ordine dell’1-3% su tutti i comparti. La domanda è trainata dalle compravendite di seconde case, che raggiungono l’80% del totale. Gli acquirenti sono in larga parte internazionali, principalmente europei, attratti dal contesto ambientale, dalla qualità degli immobili e da un’atmosfera balneare dal respiro glamour che rafforza l’appeal dell’isola nel segmento medio-alto. Le preferenze si orientano verso abitazioni nuove o recentemente ristrutturate, attici e ville dotati di terrazzi, spazi outdoor, vista e posto auto. I tempi medi di assorbimento sono contenuti, tra 1 e 3 mesi. Per la seconda

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

parte del 2026 le aspettative indicano una domanda in crescita nel segmento di pregio e luxury.

Acquirenti italiani e stranieri

Italiani

Acquirenti Stranieri

Verona

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-6K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/+0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato residenziale di Verona mostra una dinamica complessivamente equilibrata, con una domanda in moderata crescita e un’offerta stabile. Le variazioni dei prezzi evidenziano un andamento differenziato tra i segmenti: nella fascia intermedia si osserva un incremento compreso tra l’1 e il 3%, mentre nel pregio e nel luxury prevale una tendenza alla stabilità.

La composizione della domanda rimane fortemente orientata verso l’acquisto di prima casa, che rappresenta circa il 60% delle transazioni, con una rilevante componente nazionale che incide per circa il 90%. L’interesse si concentra soprattutto sull’usato abitabile nelle zone centrali e semicentrali, con particolare attenzione verso soluzioni che offrano terrazzi, posti auto e ascensori. I tempi medi di assorbimento, compresi tra tre e sei mesi, segnalano un mercato selettivo ma ancora liquido, sostenuto da un buon livello di potere d’acquisto. Per il secondo semestre 2026 si prevede una domanda stabile

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (10%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

nei segmenti intermedio e luxury, mentre nel pregio è atteso un lieve incremento, sostenuto dalla qualità del prodotto e dalle nuove infrastrutture in fase di sviluppo.

italiani e stranieri

Padova

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 4,5-5,5K €/mq

TOP PRICE

6,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 85 %

Il mercato residenziale di pregio di Padova evidenzia una domanda in crescita moderata a fronte di un'offerta stabile. Il segmento di pregio è predominante, con il 55% delle compravendite e registra una variazione di prezzo stimata tra il 4 e il 7%, più accentuata rispetto al segmento intermedio (+1/3%). I valori del segmento di pregio si collocano in una forbice compresa tra 2.900 e 4.000 €/mq. I tempi di decisione sono molto rapidi nelle zone centrali (meno di un mese), più distesi man mano ci si allontana dal centro. Gli acquirenti, prevalentemente italiani (90%), mostrano un profilo sempre più selettivo, attento alla qualità, all'efficienza energetica e alla posizione, con una propensione all'acquisto di appartamenti, attici e nuove costruzioni. Le aspettative per il secondo semestre dell’anno sono di crescita nel segmento intermedio e di stabilità nel pregio e nel luxury. Tra i fattori che potrebbero incidere positivamente

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 70 %

rientrano una fiscalità più o meno favorevole, la realizzazione di nuove infrastrutture e l’evoluzione del quadro normativo e urbanistico.

Compravendite per tipologia di investimento

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 2,5-3,3K €/mq

TOP PRICE 4K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

A Vicenza la domanda residenziale di pregio ha mostrato una crescita marcata, non accompagnata da un corrispondente aumento dell'offerta, rimasta stabile. Questa pressione si riflette in una tendenza rialzista dei prezzi nei segmenti intermedio e di pregio, entrambi in crescita stimata tra +1% e +3%, mentre il luxury si mantiene su valori sostanzialmente invariati. Il segmento di pregio si muove tra 1.800 e 2.400 €/mq, mentre il luxury oscilla tra 2.500 e 3.000 €/mq. Il mercato è trainato quasi interamente da acquirenti italiani (92%), con la prima casa come motivazione prevalente (65%) e un utilizzo del mutuo diffuso (60%). Gli acquirenti mostrano un'attenzione crescente al rapporto qualità/prezzo e all'efficienza energetica, mostrando particolare interesse per appartamenti, ville e nuove costruzioni. Per la seconda parte del 2026 si prevede una crescita nel segmento intermedio e una sostanziale stabilità nei segmenti superiori. Tra i fattori che potrebbero incidere

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

positivamente nel medio-lungo periodo si evidenziano la dinamica dei tassi di interesse sui mutui e una maggiore stabilità dello scenario internazionale.

Compravendite per tipologia di investimento

Dati rilevati 2025

Treviso

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-5,5K €/mq

TOP PRICE

6,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato residenziale di pregio di Treviso si presenta stabile, con domanda, e offerta invariate. Le compravendite si concentrano nel segmento di pregio (50%), mentre il luxury incide per il 30% e l’intermedio per il 20%. I prezzi mostrano variazioni contenute: +1–3% nella fascia intermedia e nel luxury, +4–7% nel pregio. Per le proprietà nuove/ristrutturate i valori si collocano su 4.500–5.500 €/mq in centro (top 6.500), 3.000–3.500 in semicentro (top 4.000) e 2.000–2.500 nel resto del mercato (top 3.000). I tempi di proposta sono assestati su 1–3 mesi nelle aree centrali e su 3–6 mesi nelle altre zone. Gli acquirenti sono per il 90% italiani, con una componente estera ridotta e in prevalenza europea. L’interesse si orienta verso appartamenti e ville, anche usati ma in buone condizioni, con attenzione a terrazzi, box, ascensori ed efficienza energetica. Emerge un crescente apprezzamento per la qualità della vita e per i quartieri prossimi al centro storico, considerati particolarmente attrattivi dagli acquirenti più maturi.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

Colline del Prosecco

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2-3K €/mq

TOP PRICE

5,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90 %

Il mercato delle Colline del Prosecco presenta una segmentazione definita, con una prevalenza dei comparti di pregio (40%) e intermedio (40%), seguiti dal luxury. Nel segmento del pregio, i valori oscillano tra i 2.000 e i 3.000 €/mq, mentre in quello intermedio tra 1.500 e 2.000 €/mq. La domanda, in crescita moderata, punta al nuovo o al ristrutturato come nuovo, con tempi medi di vendita piuttosto rapidi (3-6 mesi). Il target principale è composto da acquirenti tra 45 e 54 anni, per il 70% italiani e il 30% internazionali (europei), interessati a casali e rustici da ristrutturare (70%) o ville singole (30%). Tra i "must-have" figurano vista, giardino/spazi outdoor e posto auto/box. Nonostante la stabilità prevista per il resto del 2026, lo scenario rimane influenzato da potere d'acquisto, domanda estera e qualità della vita. Il fascino del paesaggio e il prestigio del territorio si confermano i principali driver che orientano le transazioni nel sito UNESCO.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 80 %

italiani e stranieri

Cortina d’Ampezzo

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

18-20K €/mq

TOP PRICE

24K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+10%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 80 %

A Cortina d’Ampezzo il mercato è dominato da appartamenti di stampo tradizionale, con una forte predilezione per l’usato abitabile. Il comparto si concentra sui segmenti di fascia alta: il pregio oscilla tra 15.000 e 20.000 €/mq e il luxury si attesta tra 20.000 e 24.000 €/mq. Il target resta per il 95% italiano (50-65 anni), sebbene la domanda estera risulti in aumento rispetto all’anno precedente. Nel 2025 il mercato ha registrato una flessione moderata in tutte le zone, con tempi medi di vendita superiori ai sei mesi. Nonostante il rallentamento, la domanda resta vivace per soluzioni con vista, box e servizi esclusivi. Questo profilo di acquirente, orientato sia all'investimento che al lifestyle alpino, guiderà il trend del resto del 2026: si prevede infatti una domanda in crescita che, concentrandosi su immobili di alto profilo, specialmente per le proprietà prime e le nuove ristrutturazioni di alto livello.

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO >1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 80 %

Compravendite per tipologia di investimento

Lago di Garda: Bardolino e Peschiera del Garda

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 5-8K €/mq

TOP PRICE

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di Bardolino e Peschiera del Garda mostra una moderata crescita della domanda, accompagnata da un aumento dell’offerta. Le dinamiche dei prezzi delineano una sostanziale stabilità nella fascia intermedia e variazioni positive comprese tra l’1 e il 3% nel segmento di pregio e tra il 4% e il 7% nel luxury.

L’acquisto per la seconda casa rappresenta la motivazione prevalente, mentre, tra gli acquirenti, la componente internazionale si attesta intorno al 60% della domanda complessiva. L’interesse si concentra su immobili nuovi o integralmente ristrutturati in posizioni prime. I tempi di assorbimento, superiori ai 6 mesi, indicano una crescente selettività degli acquirenti e un’attenzione più marcata verso la qualità del prodotto e la location. Tra gli elementi maggiormente richiesti emergono spazi esterni e livelli elevati di efficienza energetica. Per il secondo semestre

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 1,2-1,5M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

2026 si prevede una domanda stabile nel segmento intermedio e in crescita nelle fasce di pregio e alta gamma.

Investimento (10%)

Sost.Prima Casa (10%) Compravendite per tipologia di investimento

Seconda Casa (80%)

Fonte: Engel & Völkers Italia

Bologna

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-6K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1 /+3%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K -1,2M € TOP PRICE

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

SENZA MUTUO

7,5K €/mq

Il mercato residenziale di Bologna conferma un andamento positivo, sostenuto da domanda stabile e aumento dei valori nel segmento di pregio. I prezzi medi oscillano tra 1.800 e 3.000 €/mq per il mercato intermedio, tra 4.200 e 6.500 €/mq per il pregio e tra 4.600 e 7.000 €/mq per il luxury. Le abitazioni nuove o ristrutturate in centro raggiungono punte di 7.500 €/mq. La crescita dei prezzi, contenuta ma costante (+1/+3%), è accompagnata da tempi medi di vendita rapidi, da uno a sei mesi a seconda della qualità e della localizzazione dell’immobile. La domanda si concentra su appartamenti, attici e ville di elevata qualità, con forte attenzione a terrazzi, giardini, vista e prestazioni energetiche. Gli acquirenti mostrano crescente razionalità finanziaria, con un ricorso parziale ai mutui e una componente internazionale significativa. Nel 2025 il mercato della locazione residenziale a Bologna si è caratterizzato per un marcato squilibrio tra domanda e offerta, con una pressione locativa sostenuta che ha determinato un incremento dei canoni nell’ordine del 5% su

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

base annua. La domanda si è concentrata soprattutto nel centro storico e nei quartieri immediatamente fuori le mura, come San Mamolo, Murri e Saragozza, apprezzati per la vicinanza al centro, la qualità del contesto urbano e la buona dotazione di servizi. Particolarmente ricercati gli immobili ristrutturati e pronti all’uso, preferibilmente dotati di spazi esterni e inseriti in contesti residenziali ben collegati. In presenza di una disponibilità limitata di prodotto, l’interesse degli inquilini si è progressivamente esteso anche ad aree meno centrali o meno servite, purché accessibili e funzionali agli spostamenti urbani. Le prospettive per la seconda parte del 2026 indicano stabilità della domanda nel segmento intermedio e incremento nel pregio e luxury, trainate da fattori demografici, infrastrutturali e dalla consolidata attrattività della città, confermando Bologna come mercato strutturalmente solido e competitivo. La domanda di locazione dovrebbe risultare in aumento con valori orientati a una moderata crescita.

Acquirenti italiani e stranieri

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 3,5-4,2K €/mq

TOP PRICE 4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 85 %

Il mercato residenziale di pregio di Parma mostra una dinamica complessivamente stabile, sostenuta da una domanda in moderata crescita a fronte di un’offerta invariata. Le transazioni si concentrano nel segmento intermedio, che rappresenta il 55% delle compravendite, mentre il comparto di pregio mantiene un peso rilevante (40%) con prezzi in lieve aumento, in linea con l’interesse crescente per immobili nuovi o ristrutturati con classe energetica elevata. I valori medi segnalano un divario marcato tra centro e semicentro: nelle zone più richieste le nuove abitazioni si attestano tra 3.500 e 4.200 €/mq, con punte fino a 4.500 €/mq. La domanda è trainata soprattutto da acquirenti italiani, per lo più nella fascia 35–44 anni, orientati ad appartamenti in città dotati di balcone o terrazzo, box auto e prestazioni energetiche efficienti. Le tempistiche di vendita variano in modo significativo da zona a zona: da 1–3 mesi in centro, fino a oltre 6 mesi nel resto del mercato.

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 60 %

Per il secondo semestre 2026 si prevede una domanda in leggera crescita, con possibili variazioni legate all’andamento dei tassi e allo scenario internazionale.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-5,4K €/mq

TOP PRICE

5,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

90 %

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

82 %

Istat

Il mercato residenziale di Rimini nel 2025 evidenzia un andamento complessivamente in crescita, con valori in consolidamento soprattutto nelle aree centrali e fronte mare. I prezzi nel segmento di pregio variano da un minimo di 2.500 €/mq ad un massimo di 3.000 €/mq, nel luxury da 4.200 a 5.500 €/mq. Le tempistiche medie di vendita sono rapide nelle aree centrali, mentre in semicentro e nel resto del mercato si attestano tra 3 e 6 mesi. I fattori che oggi incidono maggiormente sono la qualità degli immobili e la qualità della vita offerta dal territorio. La domanda è composta principalmente da sostituzioni prima casa (40%) e acquisto seconda casa (35%). Le tipologie più richieste sono appartamenti, attici e ville, con preferenza per immobili nuovi o ristrutturati al nuovo. Tra i must-have emergono terrazzo o balcone, posto auto/box, ascensore e silenzio/privacy. Gli acquirenti sono per il 90% italiani e per il 10% internazionali e l’età prevalente è 45–54 anni. Per la seconda parte del 2026 si prevede una domanda stabile nel segmento intermedio e nel pregio, con ulteriore crescita

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (5%)

nel luxury. Tra i fattori che potrebbero incidere sullo scenario figurano l’andamento dei tassi di interesse, la stabilità internazionale e l’evoluzione normativa/ urbanistica.

Acquirenti italiani e stranieri

Riccione

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

5,5-7K €/mq

TOP PRICE

8K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

90 %

Il mercato residenziale di pregio di Riccione evidenzia una dinamica complessivamente stabile, con domanda e offerta su livelli equilibrati. Le compravendite si concentrano nel segmento di pregio, che rappresenta il 45% del totale, seguito dal segmento intermedio (35%) e dal luxury (20%). I prezzi risultano sostanzialmente invariati rispetto al 2024 sia per il segmento di pregio, per cui si aggirano att sia per il luxury.

La domanda è trainata prevalentemente da acquirenti italiani (80%), con una quota estera di acquirenti in crescita (20%), orientata soprattutto a seconde case di qualità, attici, ville e nuove costruzioni ad alta efficienza energetica, con terrazzo, vista panoramica e privacy. Le tempistiche di vendita restano contenute nelle zone centrali (1–3 mesi) e si allungano a 3–6 mesi nelle altre aree. Per il secondo 2026 si prevede una sostanziale stabilità dei valori, con possibile rafforzamento del segmento premium in funzione dello scenario fiscale e internazionale.

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

80 %

Acquirenti italiani e stranieri

Il mercato di pregio

Il mercato di pregio nel Centro

MERCATI ENGEL & VÖLKERS 10

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

59%

DOMANDA INTERNAZIONALE (SU ANNO PRECEDENTE) TOP PRICE 2025 15.000 €/mq

ACQUISTI PER INVESTIMENTO

15 %

I mercati del Centro Italia mostrano un quadro complessivamente solido, sostenuto dalla domanda internazionale e dalla crescente ricerca di qualità della vita.

In Toscana le aree rurali e costiere consolidano l’attrattività per seconde case e investimenti turistici, con interesse per immobili ristrutturati, spazi outdoor e contesti autentici.

Nelle Colline Toscane e Chianti si registrano top price fino a 15.000, mentre a Siena si raggiungono 13.000, a conferma della scarsità di prodotto di pregio.

La costa resta dinamica: Isola d’Elba evidenzia prezzi fino a 10.000, mentre Monte Argentario e Castiglione della Pescaia arrivano a 7.000 per unità nuove o ristrutturate. A Firenze la domanda si mantiene selettiva ma resiliente, con top price pari a 10.000, sostenuta dal ritorno di buyer esteri orientati a comfort moderni e micro-location centrali. Anche Pisa mostra vivacità diffusa, trainata da accessibilità e sviluppo di poli sanitari e universitari.

Compravendite per tipologia di investimento

ACQUISTI SENZA MUTUO

67 %

In Umbria, Orvieto e Todi registrano stabilità e crescente interesse internazionale, con top price fino a 6.500, premiando immobili di qualità e con ben posizionati. Nel Lazio, Roma conferma una polarizzazione tra prodotto prime e secondario, con top price fino a 12.000, mentre la Tuscia emerge come mercato in crescita moderata grazie a contesti rurali autentici e maggiore visibilità internazionale. Nel complesso, driver comuni risultano domanda estera, qualità dello stock e fattori normativi, con prospettive di stabilità o crescita selettiva nel 2026.

Le prospettive per il resto del 2026 indicano uno scenario complessivamente stabile nei mercati del Centro Italia, con dinamiche di crescita selettiva concentrate nei segmenti di pregio e nelle località a maggiore attrattività internazionale. La domanda estera continuerà a sostenere soprattutto le aree rurali di qualità, le città d’arte e le destinazioni costiere,

Acquirenti italiani e stranieri

Investimento (17%)

mentre resterà centrale la disponibilità di immobili ristrutturati ed efficienti.

Nei mercati urbani è attesa una competizione più marcata sul pricing e una domanda sempre più consapevole e orientata al valore.

Tra i principali driver si riportano l’andamento dei tassi di interesse, il contesto geopolitico e le evoluzioni normative, che potrebbero incidere su volumi e tempistiche di assorbimento. Nel complesso si prevede quindi un consolidamento dei valori nelle location prime e una maggiore selettività nel resto del mercato.

Provenienza acquirenti stranieri - Centro

Firenze

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,8-6,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,5M € TOP PRICE 10K €/mq

ACQUIRENTI EUROPA SU

ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 30 %

ACQUISTI SENZA MUTUO 40 %

Fonte: Istat e Engel & Völkers

Il mercato residenziale di Firenze mostra un andamento complessivamente stabile, con domanda e offerta sostanzialmente equilibrate e una moderata crescita dei valori. I prezzi si collocano tra 3.000 e 4.500 €/mq nel segmento intermedio, tra 5.000 e 7.000 €/mq nel pregio e tra 7.500 e 10.000 €/mq nel luxury. Per le abitazioni nuove o ristrutturate nelle zone centrali i valori medi oscillano tra 4.800 e 6.500 €/mq, con picchi fino a 10.000 €/mq per unità particolarmente ricercate.

Nel corso dell’anno i prezzi registrano incrementi contenuti, nell’ordine dell’1-3%, mentre i tempi medi di vendita si collocano tra 3 e 6 mesi. La domanda si orienta soprattutto verso immobili ristrutturati al nuovo, con crescente attenzione per spazi esterni, elevata efficienza energetica e comfort abitativo. Un ruolo rilevante è svolto dalla componente internazionale, che rappresenta circa il 65% degli acquirenti.

Il comparto della locazione evidenzia una contrazione dei

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (30%)

contratti tradizionali, sia di libero mercato sia a canone concordato, in parte riconducibile alla riduzione dello stock disponibile e all’aumento dei livelli dei canoni. Parallelamente si rafforza il segmento degli affitti brevi, sostenuto dalla crescente presenza di operatori specializzati soprattutto nel centro storico. La domanda di locazioni di lungo periodo si orienta prevalentemente verso abitazioni ristrutturate, con una progressiva estensione verso i quartieri limitrofi al centro, dove si registra una maggiore disponibilità di prodotto.

Nel complesso il numero di contratti mostra una flessione rispetto all’anno precedente, mentre i canoni evidenziano una dinamica di crescita diffusa: per le abitazioni ristrutturate i valori medi si collocano intorno a 23 €/mq in centro, 18 €/mq in semicentro e circa 13 €/mq nel resto del mercato.

Le prospettive per il 2026 indicano una domanda stabile di acquisto nel segmento intermedio e in crescita nelle fasce

Acquirenti italiani e stranieri

di pregio e luxury. La domanda di locazione dovrebbe rimanere robusta, a fronte di un’offerta destinata a

rimanere limitata, con ulteriori pressioni al rialzo sui canoni soprattutto nelle aree centrali e nel primo semicentro.

Siena

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-10K €/mq

TOP PRICE

13K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di pregio di Siena presenta una domanda in moderata crescita a fronte di un’offerta in progressiva riduzione e si configura come un mercato specializzato su prodotti di qualità. La componente internazionale è predominante e rappresenta circa il 70% degli acquirenti, con un peso in aumento nel 2025 e provenienze soprattutto extraeuropee. I prezzi mostrano un andamento differenziato: il segmento intermedio registra una lieve flessione, mentre il pregio cresce tra il +4% e il +7%, con valori compresi tra 3.000 e 5.000 €/mq. Ancora più dinamico il luxury, che supera il +10% e raggiunge i 10.000 €/mq. I tempi di vendita restano contenuti nel centro storico, tra uno e tre mesi, mentre si allungano nelle aree periferiche. La tipologia prevalente è il casale; la domanda privilegia immobili con spazi esterni, vista, alta efficienza energetica e contesti di quiete e privacy. Il ricorso al mutuo resta limitato, intorno al 20%, mentre la rapidità delle trattative nei segmenti alti conferma un mercato sostenuto da acquirenti con elevata liquidità.

Acquirenti italiani e stranieri

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO >1,5M €

% ACQUISTI SENZA MUTUO

Compravendite per tipologia di investimento

Colline Toscane e Chianti

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 5-10K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 1,2M-1,5M €

TOP PRICE

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato immobiliare registra una crescita moderata della domanda a fronte di un calo dell’offerta, in un contesto in cui il segmento di pregio è prevalente, registrando un incremento medio annuo dei valori tra il 4% e il 7%. I prezzi delle abitazioni nuove e ristrutturate nelle zone più richieste si collocano tra 5.000 e 10.000 €/mq, con punte fino a 15.000 €/mq; il semicentro si attesta su 3.000–5.500 €/ mq. La domanda internazionale risulta rilevante, pari all’80% del totale, e in aumento, mentre quella italiana si mantiene stabile. Le motivazioni d’acquisto sono orientate soprattutto alla seconda casa; nelle aree centrali i tempi di vendita sono compresi tra 1 e 3 mesi. La ricerca si concentra su ville e casali con giardino con elevata efficienza energetica. Gli acquirenti sono sempre più attratti dalle zone rurali, lontane da fattori inquinanti e da ritmi di vita stressanti. Per la seconda parte del 2026, si prevede la crescita della domanda nei segmenti di pregio e luxury,

Acquirenti italiani e stranieri

Fonte: Engel & Völkers Italia sostenuta dalla componente estera e dal forte interesse verso i contesti rurali di pregio.

Isola d’Elba e Costa degli Etruschi

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 3,8-7K €/mq

TOP PRICE 10K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 75 %

Il mercato residenziale dell’Isola d’Elba e della Costa degli Etruschi conferma una dinamica espansiva, con una domanda in forte crescita e un’offerta sostanzialmente stabile. Le compravendite risultano distribuite per il 40% nell’intermedio, 30% nel pregio e 30% nel luxury. Il mercato registra un aumento nelle zone centrali, stabilità nel semicentro e una lieve flessione nel resto del territorio. I prezzi delle aree di pregio si attestano tra i 3.000 e i 4.500 €/mq, mentre il luxury tra i 4.500 e i 6000 €/mq. Le tempistiche medie di chiusura oscillano tra 1 e 3 mesi nelle aree prime, 3-6 mesi nel semicentro e oltre 6 mesi nel resto del mercato. La domanda è trainata prevalentemente da acquirenti italiani (60%), con una componente internazionale pari al 40%, proveniente principalmente dall’Europa. Le tipologie più richieste sono appartamenti, ville e casali, con forte interesse per nuove costruzioni o immobili ristrutturati. Gli elementi più ricercati sono

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 90 %

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (25 %)

Dati rilevati 2025 terrazzo o balcone, giardino, vista e posto auto. Per la seconda parte del 2026 si prevede ulteriore crescita nei segmenti intermedio e pregio, con stabilità nel luxury.

Monte Argentario e Castiglione della Pescaia

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-6K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M € TOP PRICE

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

7K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

Il mercato di Monte Argentario e Castiglione della Pescaia è dominato dal segmento di pregio (70%), in un contesto caratterizzato da una domanda in crescita moderata e un’offerta in aumento. Per quanto riguarda le abitazioni nuove o ristrutturate, l'andamento nel 2025 si è mantenuto stabile in tutte le zone, dal centro alle aree periferiche. I tempi medi di vendita variano da 1 a 3 mesi nelle zone di pregio ai 3-6 mesi nelle altre, con quotazioni tra 2.700 e 6.000 €/mq per il pregio e tra 5.000 e 7.000 €/mq per il luxury. Con circa 10-20 transazioni annue, il mercato è trainato dall'acquisto della seconda casa (50%), seguito da prima casa (30%), investimento (10%) e sostituzione prima casa (10%) ed è supportato da una domanda italiana stabile e una componente estera in aumento rispetto allo scorso anno. L'interesse si concentra sull'usato abitabile, con “must-have” quali terrazzo, giardino, vista e alta efficienza energetica.

Acquirenti italiani e stranieri

ACQUISTI SENZA MUTUO

%

Per il resto del 2026 si prevede una crescita focalizzata sulle aree a forte attrattiva turistica, garantendo la resilienza dei prezzi nei segmenti prime.

Viareggio e Massarosa

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K € TOP PRICE

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

ACQUISTI SENZA MUTUO

6,5K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

Il mercato di Viareggio e Massarosa si muove in un contesto di stabilità, con una domanda che rimane sostenuta soprattutto per gli usati abitabili ben tenuti e in posizione strategica. Le soluzioni vicine al mare e le proprietà con spazi esterni continuano a essere le più richieste, mentre lo stock meno qualificato fatica a mantenere valore. I prezzi per le abitazioni ristrutturate nelle zone più ambite si collocano tra 3.500 e 4.500 €/mq, con punte fino a 6.500 €/mq per gli immobili top. La domanda è composta principalmente da acquirenti stranieri, mentre la componente italiana mostra un atteggiamento più selettivo, influenzato dalla stabilità dei tassi e dalla ricerca di qualità abitativa. La quasi totalità delle transazioni si concentra nel segmento di pregio, che assorbe l’80% delle compravendite e che, insieme al luxury, registra un leggero incremento dei prezzi. Le seconde case rappresentano il motivo principale delle transazioni, con una preferenza per attici, ville e casali. I tempi di vendita vanno da 1–3 mesi nel centro e fino a oltre 6 mesi nelle zone periferiche.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 3,2-5,5K €/mq

TOP PRICE 7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 70 %

Il mercato residenziale di pregio di Pisa conferma una traiettoria di crescita moderata con i prezzi che registrano una variazione positiva uniforme (+1-3%) in tutti i segmenti, segnale di un mercato che avanza con gradualità. Il segmento intermedio rappresenta la quota dominante delle compravendite (75%), con valori compresi tra 1.200 e 1.800 €/mq, mentre il pregio — che copre il restante 25% — si colloca tra 1.600 e 2.500 €/mq. La domanda è orientata prevalentemente alla prima casa (50%) e alla sostituzione (25%), con un ricorso al mutuo pari al 70% degli acquirenti. Cresce l'interesse per soluzioni in zone periferiche e semiurbane, più accessibili rispetto al centro e rispondenti a esigenze di spazio; il consolidamento del polo universitario e l'attrattività del litorale — scelto non solo come residenza di vacanza ma come residenzia stabile — alimentano flussi continuativi di nuovi acquirenti. La domanda estera, pur minoritaria al 25%, è in aumento e proviene in larga parte

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 30 %

dall'Europa, con una quota nord-americana tra l'11 e il 20%. L'interesse si concentra su appartamenti, ville e casali, con preferenza per il prodotto usato abitabile.

Compravendite per tipologia di investimento

Orvieto e Todi

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,5-3,5K €/mq

TOP PRICE 6,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di Orvieto e Todi mostra un andamento stabile, con domanda e offerta in equilibrio e prezzi pressoché invariati nei segmenti medio-basso e di pregio, mentre il luxury registra una lieve crescita (+1/3%). Il segmento di pregio domina le compravendite (65%), con valori compresi tra 1.500 e 2.500 €/mq, mentre il luxury sale fino a 5.000 €/ mq, con punte a 6.500 €/mq per gli immobili più esclusivi. La domanda è fortemente orientata alla seconda casa (70%), con una componente estera che rappresenta l'80% degli acquirenti, di provenienza prevalentemente europea. I tempi di decisione sono dilatati, superiori ai sei mesi nelle zone centrali e periferiche. Le tipologie più ricercate sono appartamenti, ville e casali; i requisiti indispensabili comprendono giardino/outdoor, vista, classe energetica elevata e silenzio/privacy. La zona di Orvieto e Todi si conferma un mercato ricercato, con una domanda

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 95 %

internazionale alla ricerca di immobili che coniughino qualità abitativa, contesto paesaggistico e riservatezza.

Acquirenti italiani e stranieri

Acquirenti Italiani

Acquirenti Stranieri

Fonte: Engel & Völkers Italia

Tuscia

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,2-5,5K €/mq

TOP PRICE

6K €/mq

Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

60 %

Il mercato della Tuscia presenta una domanda in aumento a fronte di un'offerta in crescita, con i prezzi che mostrano un andamento divergente per fascia: il segmento intermedio ha subito una contrazione stimata intorno al -5%, mentre i segmenti di pregio e luxury segnano una variazione positiva nell'ordine dell'1-3%. Il segmento di pregio si attesta su valori tra 3.200 e 5.500 €/mq, con il luxury che raggiunge un range compreso tra 5.800 e 6.100 €/mq. Il mercato è strutturalmente orientato al segmento intermedio, che assorbe la totalità delle compravendite, con una finalità prevalentemente residenziale. La domanda estera, proveniente prevalentemente dall'Europa, risulta in espansione e rappresenta il 50% degli acquirenti. La domanda si concentra su ville, casali e appartamenti. I tempi di decisione nelle zone centrali sono rapidi (meno di un mese), mentre si allungano nel resto del mercato. Per il secondo semestre 2026, la previsione indica una crescita del segmento di pregio, sostenuta da una visibilità

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 65 %

internazionale in progressivo aumento e da un profilo di acquirenti in evoluzione, sempre più attratti da contesti rurali, qualità della vita e opportunità di investimento a medio-lungo termine.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

6-10K €/mq

Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

ACQUIRENTI EUROPA SU

ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di pregio di Roma ha evidenziato un quadro di moderata crescita della domanda di acquisto a fronte di un’offerta sostanzialmente stabile. I valori si collocano tra 1.900 e 3.800 €/mq nel segmento intermedio, tra 3.000 e 6.000 €/mq nel pregio e tra 8.000 e 12.000 €/mq nel luxury. I prezzi hanno mostrato variazioni contenute nelle fasce intermedie di mercato e nel segmento di pregio (+1/+3%), mentre il luxury ha evidenziato incrementi più sostenuti (+4/+7%). I tempi medi di vendita sono compresi tra 1 e 6 mesi a seconda della localizzazione e della qualità del prodotto. La domanda si orienta soprattutto verso immobili ristrutturati al nuovo, con forte attenzione per terrazzi, efficienza energetica e disponibilità di parcheggi. La componente internazionale, pari a circa il 20% degli acquirenti, è in crescita e si concentra prevalentemente su asset di qualità nelle zone centrali. Il mercato della locazione ha mostrato un andamento vivace, sostenuto da una domanda stabile e da un

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (20%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

€

ACQUISTI SENZA MUTUO

progressivo aumento dell’offerta, anche grazie al rientro nel comparto residenziale di parte dello stock precedentemente destinato alle locazioni turistiche. La domanda si è concentrata prevalentemente su immobili ristrutturati e ben equipaggiati, con particolare interesse per le aree centrali e semicentrali come Prati, TriesteSalario e Ostiense. In parallelo, si osserva un crescente dinamismo nelle zone interessate da interventi di riqualificazione urbana e infrastrutturale, spesso sostenuti da programmi di investimento pubblico, che stanno rafforzando l’attrattività di quartieri semicentrali ben collegati e con valori ancora competitivi. Una parte della domanda si orienta inoltre verso le aree universitarie, anche con finalità di investimento. Nel 2025 i canoni per abitazioni ristrutturate si attestano mediamente intorno a 350 €/mq/anno nelle zone centrali e 230 €/mq/anno nel semicentro.

Le prospettive per la seconda parte del 2026 indicano una

Acquirenti italiani e stranieri

domanda di acquisto stabile nei segmenti meno pregiati del mercato e in aumento nelle fasce di pregio e luxury. La domanda di locazione potrebbe crescere in alcune aree,

ma l’inasprimento della regolamentazione sugli affitti brevi potrebbe favorire un ulteriore riequilibrio dell’offerta nel mercato residenziale tradizionale.

Il mercato di pregio

nel Sud e Isole

Il mercato di pregio nel Sud e nelle Isole

MERCATI ENGEL & VÖLKERS

25

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

67%

DOMANDA INTERNAZIONALE (SU ANNO PRECEDENTE) TOP PRICE 2025

47.000 €/mq

ACQUISTI PER INVESTIMENTO

24 %

Il mercato immobiliare di pregio del Sud e delle Isole mostra un quadro eterogeneo ma nel complesso resiliente, sostenuto dall’appeal turistico internazionale, dalla qualità della vita e da prezzi ancora competitivi rispetto ad altre destinazioni europee.

Le località prime e le isole di fascia alta evidenziano domanda selettiva e offerta limitata, mentre i mercati urbani e secondari crescono grazie a riqualificazione urbana, infrastrutture e nuove motivazioni d’acquisto legate a relocation e investimento turistico.

In Campania, Capri e la Penisola Sorrentina rappresentano un punto di riferimento assoluto per il mercato immobiliare di lusso. L’isola di Capri mantiene prezzi top fino a 14.000 €/ mq per ville e attici con vista mare, privacy e finiture di pregio. Ad Anacapri i valori sono leggermente più contenuti,

ACQUISTI SENZA MUTUO

68 %

ma l’offerta consente comunque l’acquisto di proprietà esclusive con accesso carrabile. Il lifestyle dell’isola, caratterizzato da residenze storiche e opportunità per B&B di alto livello, continua ad attrarre acquirenti internazionali in cerca di qualità della vita, tranquillità e ambienti unici. Nella Costiera Amalfitana, Amalfi e Capri consolidano il loro status di destinazioni top, con prezzi fino a 10.000 €/ mq. Le dinamiche di mercato evidenziano scarsa offerta rispetto a una domanda costante di buyer internazionali, pronti a investire in immobili chiavi in mano o ristrutturati, valorizzando il patrimonio storico e paesaggistico della zona.

In Puglia, Bari e il Salento confermano il loro fascino come poli di residenze di pregio. Nel centro storico e nelle zone waterfront di Bari, i prezzi top arrivano a 5.000 €/mq,

Compravendite per tipologia di investimento

Acquirenti italiani e stranieri

attratti da investitori alla ricerca di immobili con rendita turistica e qualità architettonica. Il Salento, con le sue masserie storiche, palazzi e ville immerse nella campagna o lungo la costa, presenta prezzi fino a 5.000 €/mq. Il territorio seduce per il suo lifestyle mediterraneo, fatto di quiete, privacy e tradizione autentica, attirando soprattutto acquirenti stranieri che vedono nell’acquisto non solo una casa vacanza, ma un vero progetto di vita. Le dinamiche del mercato sono supportate dalla crescente domanda internazionale e dall’attenzione alla qualità complessiva delle abitazioni.

In Sicilia, Taormina, la Costa Ionica e le Isole Eolie si confermano mete privilegiate per chi cerca immobili di lusso con forte appeal internazionale. A Taormina i prezzi

Provenienza acquirenti stranieri - Sud e Isole

top raggiungono i 9.000 €/mq per ville con vista panoramica, spazi esterni ampi e finiture di alta qualità. Anche la zona di Catania e Messina vede un mercato in crescita, con prezzi top rispettivamente fino a 7.000 €/mq e 5.000 €/mq, grazie a progetti di riqualificazione urbana e a una domanda sempre più orientata a investimenti turistici o seconde case. Le Isole Eolie e la Costa Tirrenica attraggono compratori internazionali per la combinazione di contesti naturali straordinari, privacy e ville chiavi in mano, con prezzi top fino a 8.000 €/mq.

Qui il lifestyle è scandito dal mare, dalla cultura locale e dalla possibilità di vivere in contesti unici, spesso lontani dai flussi turistici di massa.

In Sardegna, Porto Cervo e la Costa Smeralda continuano a rappresentare l’eccellenza del mercato di pregio italiano. Le ville, gli attici e le proprietà fronte mare raggiungono

prezzi top fino a 35.000 €/mq, confermando la forte attrattiva internazionale. L’isola unisce bellezza paesaggistica, servizi esclusivi e privacy, creando un lifestyle incentrato su lusso discreto, esperienze all’aperto e un networking internazionale molto selettivo. Le dinamiche di mercato mostrano una domanda sostenuta da buyer stranieri alla ricerca di residenze esclusive, con interesse per immobili già pronti e con caratteristiche distintive, come vista mare, giardini e terrazzi panoramici.

L’outlook per il resto del 2026 vede stabilità dei volumi di compravendita con crescita selettiva nel pregio e luxury. I driver chiave del mercato sono la domanda estera, la fiscalità e la regolamentazione degli affitti brevi. La scarsità di prodotto di qualità continuerà a sostenere i valori nelle location prime, mentre nei mercati secondari il corretto pricing rimane determinante per il dinamismo del comparto.

L'Aquila

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

1,8-2,6K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1 /+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

3K €/mq

Istat e Engel & Völkers

Il mercato residenziale dell’Aquila evidenzia una forte crescita della domanda, accompagnata da un aumento dell’offerta. Il segmento intermedio si colloca tra 700 e 1.500 €/mq; il pregio tra 1.900 e 2.700 €/mq; il luxury tra 3.000 e 4.000 €/mq. La distribuzione delle compravendite vede prevalere il segmento di pregio (50%), seguito dall’intermedio (40%) e dal luxury (10%). I tempi medi di chiusura sono compresi tra 1 e 3 mesi in centro e semicentro, e tra 3 e 6 mesi nel resto del mercato. La domanda è composta per l’80% da acquirenti italiani e per il 20% da internazionali. Tra questi ultimi prevale l’Europa (51-60%), seguita dal Nord America (11-20%), con quote marginali da altre aree. Il 35% ricorre al mutuo, mentre il 65% acquista in contanti. Il mercato è trainato soprattutto dall’investimento (35%) e dalla prima casa (30%), seguiti da seconda casa (20%) e sostituzione prima casa (15%). Le tipologie più richieste sono attici, ville e nuove costruzioni. I must-have più ricercati: terrazzo o balcone, spazi outdoor, posto auto

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

%

o box, ascensore e classe energetica elevata. Le principali criticità riguardano prezzi fuori mercato, conformità urbanistica/catastale e aspettative dei venditori. Per la seconda parte del 2026 si prevede crescita in tutti i segmenti. I fattori che potranno incidere maggiormente sono politiche fiscali, nuove infrastrutture e trend mediatici. Il driver principale resta la visibilità legata al ruolo di Capitale Italiana della Cultura 2026, che sta rafforzando l’attrattività del centro storico, favorendo il rientro di residenti e un crescente interesse anche da parte di acquirenti esteri.

Acquirenti italiani e stranieri

(35%)

Napoli

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

5,8-7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+4 /+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

10K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

Il mercato di pregio di Napoli nel 2025 ha manifestato una spiccata resilienza, con uno spostamento della domanda verso i segmenti più alti del mercato. Per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo nelle zone centrali, i valori medi raggiungono i 7.500 €/mq, con top price di circa 10.000 €/ mq che riflettono la scarsità di asset esclusivi in contesti storici o panoramici.

La domanda, in crescita moderata, è sostenuta per l’85% dalla componente domestica e per il 15% da investitori internazionali, prevalentemente provenienti da Paesi UE ed EFTA. Il profilo dell’acquirente tipo, con un’età prevalente tra i 45 e i 54 anni, orienta le proprie preferenze verso appartamenti di ampie dimensioni, attici e ville, dove la presenza di spazi esterni abitabili, viste di pregio e pertinenze auto costituiscono driver decisionali imprescindibili. Nonostante un ricorso al finanziamento bancario che interessa circa il 95% delle operazioni, il mercato evidenzia una frizione legata alla qualità limitata

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 5 %

dello stock disponibile e a richieste di prezzo spesso non allineate alle attuali condizioni di mercato.

Si osserva inoltre un aumento dell’interesse per immobili usati ma già abitabili, in particolare nelle aree centrali e semicentrali ben servite dai trasporti, mentre nelle zone secondarie si registra una maggiore sensibilità al prezzo e tempi decisionali più lunghi. L’offerta complessiva rimane stabile, ma con una crescente competizione tra immobili simili, che rafforza il potere negoziale degli acquirenti più qualificati. Per il 2026 si prevede uno scenario complessivamente stabile nei segmenti di fascia alta, con domanda in lieve crescita ma volumi condizionati dall’evoluzione normativa, dalle dinamiche urbanistiche locali e dal contesto macroeconomico internazionale. Napoli conferma così un posizionamento solido come mercato di pregio urbano, capace di attrarre sia famiglie nel mercato di sostituzione della prima casa, sia investitori orientati al lungo periodo.

Acquirenti italiani e stranieri

Investimento

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 9-10K €/mq

TOP PRICE

12K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

%

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

Il mercato di pregio di Capri ha mostrato una dinamica complessivamente stabile, pur in presenza di una domanda in moderato calo e di un’offerta in diminuzione. I prezzi hanno registrato una lieve crescita in tutti i segmenti, più marcata nel luxury, dove l’aumento stimato raggiunge il 4–7%. Le soluzioni nuove o ristrutturate nelle zone centrali raggiungono valori fino a 10.000 €/mq, con top a 12.000 €/ mq. I tempi di vendita sono generalmente lunghi, superando i sei mesi nella maggior parte delle aree. La clientela è composta per il 60% da acquirenti italiani, mentre quella estera presenta comunque una composizione significativa: oltre alla prevalenza europea, emerge una quota rilevante di buyer nordamericani (41–50% degli acquirenti stranieri). La domanda si concentra soprattutto sull’usato abitabile, con terrazzi, giardini e vista che rappresentano i must-have principali. Nell’influenzare il mercato incidono soprattutto i tassi d’interesse, il potere d’acquisto e la domanda estera. Per il 2026 le prospettive sono di stabilità in tutti i segmenti.

Compravendite per tipologia di investimento

Costiera Amalfitana

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 5-10K €/mq

TOP PRICE 12K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 45 %

Il mercato di pregio della Costiera Amalfitana si caratterizza per un andamento stabile e una struttura dell'offerta spiccatamente orientata verso i segmenti alti, con il pregio e il luxury che insieme rappresentano il 90% delle compravendite concluse nel 2025. Il segmento di pregio si colloca in una fascia compresa tra 4.000 e 6.000 €/mq, mentre il luxury esprime valori tra 5.000 e 10.000 €/mq, con transazioni di punta oltre i 12.000 €/mq per immobili di particolare rilievo. La componente estera degli acquirenti è pari al 40% del totale e in aumento rispetto all'anno precedente. Il ricorso al mutuo si ferma al 25%, a conferma di una clientela con elevata capacità di spesa propria. Le tipologie più ricercate sono appartamenti, ville e casali, con una forte preferenza per immobili dotati di terrazzo o spazio outdoor, vista, classe energetica adeguata e silenzio. Per il secondo semestre 2026 la domanda è attesa in crescita nel

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 75 %

segmento di pregio, mentre luxury e intermedio si confermano su livelli stabili.

Compravendite per tipologia di investimento

Penisola Sorrentina

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 5-8K €/mq

TOP PRICE 9K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 45 %

Il mercato immobiliare della Penisola Sorrentina è caratterizzato da una prevalenza di acquirenti internazionali, che rappresentano circa il 70% della domanda, provenienti principalmente dal Nord America e dall’Europa. Nel 2025 la domanda italiana si è mantenuta stabile, mentre la componente estera è cresciuta, a fronte di un’offerta sostanzialmente invariata. Nel corso del 2025, l’attività transattiva si è concentrata prevalentemente sul segmento pregio, che ha rappresentato il 70% delle compravendite, mentre il comparto luxury ha coperto circa il 20% del totale. Le abitazioni nuove o ristrutturate si confermano il prodotto più richiesto: nel centro i valori si sono collocati tra 5.000 e 8.000 €/mq, con punte fino a 9.000 €/mq, mentre nel semicentro hanno oscillato tra 4.000 e 6.000 €/mq. La domanda è rimasta particolarmente sostenuta per le ville, con tempi medi di vendita compresi tra 3 e 6 mesi. Per il secondo semestre 2026, è attesa una sostanziale stabilità

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 75 %

nel segmento intermedio e nel luxury, e una crescita nel comparto del pregio.

Compravendite per tipologia di investimento

Ischia e Procida

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2-3,4K €/mq

TOP PRICE

3,7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) -1/0%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 65 %

A Ischia e Procida il mercato è dominato per l’80% dal segmento di pregio, mentre luxury e fascia intermedia rappresentano ciascuno il 10% del totale, con una netta predilezione per l’usato abitabile. Nel comparto di pregio, le quotazioni oscillano tra 2.300 e 3.500 €/mq. Con un massimo di 5 transazioni annue, il mercato mantiene volumi e offerta stabili rispetto all’anno precedente, sebbene i tempi medi di vendita restino superiori ai 6 mesi. Il target di riferimento è per il 70% italiano; la domanda estera coinvolge prevalentemente europei e, in misura minore, nordamericani. La ricerca si concentra su appartamenti, ville e casali dotati di terrazzo o balcone, giardino, vista panoramica e posto auto o box. Nel 2026 il mercato riflette le diverse identità delle isole: se Ischia punta sulla resilienza e sulla varietà dell'offerta, Procida si consolida come luogo di vita esclusivo per una nicchia specifica. In questo scenario, un pricing corretto e la piena conformità urbanistica accelerano le tempistiche di vendita.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

67 %

Acquirenti italiani e stranieri

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-4,5K €/mq

4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90%

Il mercato di pregio di Bari ha evidenziato una crescita moderata della domanda a fronte di una contrazione dell’offerta, dinamica che sostiene l’aumento dei valori soprattutto nel segmento di pregio, che rappresenta circa il 90% delle compravendite monitorate. Nel centro città i prezzi mostrano incrementi rilevanti, con il comparto di pregio che registra variazioni stimate superiori al 10%, mentre la fascia intermedia evidenzia incrementi compresi tra +4% e +7%. La domanda esprime una marcata preferenza per l’acquisto di appartamenti e attici dotati di terrazzo o balcone, considerati elementi chiave per la valorizzazione dell’investimento.

La composizione della clientela risulta sostanzialmente equilibrata, con una lieve prevalenza della componente internazionale (51%), trainata in particolare da acquirenti europei interessati a opportunità di investimento e seconde case. Sul fronte delle motivazioni prevalgono l’acquisto per prima casa (oltre il 50%) e quello per investimento (circa il

Compravendite per tipologia di investimento

Sost.

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 51 %

20%). I tempi medi di vendita si attestano tra 3 e 6 mesi nelle zone centrali e semicentrali, superando i 6 mesi nelle aree più periferiche, dove la maggiore disponibilità di stock incide sui tempi di assorbimento.

Si osserva inoltre una crescente attenzione per immobili usati ma già abitabili, che consentono un ingresso più rapido sul mercato delle locazioni brevi o turistiche. Le nuove infrastrutture e i progetti di riqualificazione urbana stanno contribuendo a ridisegnare l’attrattività di alcuni quartieri, ampliando il perimetro delle aree considerate di interesse per il segmento medio-alto. Per il secondo semestre 2026 si prevede una domanda stabile nella fascia intermedia e in ulteriore crescita nei segmenti di pregio e luxury, in un contesto influenzato principalmente dall’andamento dei tassi di interesse, dalle condizioni di accesso al credito e dall’evoluzione normativa locale. Bari consolida così il proprio percorso di trasformazione in hub residenziale e turistico del Mezzogiorno.

Acquirenti italiani e stranieri

Ostuni e Valle d'Itria

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-5,5 K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di pregio della Valle d’Itria si colloca in un contesto dinamico ma progressivamente più selettivo. La domanda è in crescita, sostenuta in larga parte da acquirenti internazionali, mentre l’offerta si riduce, soprattutto per immobili ristrutturati con standard qualitativi elevati.

I valori evidenziano un incremento moderato nel segmento intermedio e di pregio (+3–6%), con un range indicativo tra € 3.500 e € 5.500/mq e valore riconosciuto a qualità architettonica, contesto paesaggistico e privacy. Trulli e masserie configurano un segmento autonomo, con quotazioni definite da configurazione, integrità e qualità del contesto, intercettando una domanda internazionale selettiva. Parallelamente, le ville di nuova costruzione o riqualificate, contemporanee o ibride, acquisiscono maggiore rilevanza in risposta a esigenze di comfort, efficienza e flessibilità d’uso. Ville, casali e unità riqualificate concentrano la maggior parte delle transazioni, con tempi

Acquirenti italiani e stranieri

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

di assorbimento contenuti. La domanda di seconde case resta prevalente, sostenuta da fattori territoriali favorevoli. Per il secondo semestre 2026 è atteso un ulteriore consolidamento del segmento di pregio.

Lecce e Salento

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026 3-4 K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 500K-1,2M €

TOP PRICE 4,5K €/mq

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 70 %

Il mercato di pregio del Salento ha registrato una forte crescita della domanda nel 2025, sostenuta in particolare dalla componente estera, a fronte di un’offerta in aumento.

La distribuzione delle compravendite vede una netta prevalenza del segmento di pregio (60%), con intermedio e luxury entrambi al 20%. Il mercato è trainato principalmente dalle seconde case (70%) e dagli investimenti (30%). Le tipologie di immobili più richieste sono ville vista mare, casali e palazzi storici nelle città e nei borghi, masserie con terreno tipiche della campagna pugliese. Tra i must-have si trovano spazi esterni, luminosità degli ambienti e l'autenticità salentina nello stile e nei materiali.

La selezione rigorosa degli immobili accelera le vendite, spesso concluse entro 1 mese. Una breve permanenza rappresenta il primo driver di interesse per il territorio, le cui qualità ambientali e culturali generano poi una domanda di acquisto di seconde case o il trasferimento della residenza nella provincia. I fattori che potranno incidere

Acquirenti italiani e stranieri

Fonte: Engel & Völkers Italia maggiormente sono il rientro di professionisti dall’estero, nuove infrastrutture e l’effetto reputazionale legato ai trend internazionali.

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

1,8-4,2K €/mq

TOP PRICE

4,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di pregio di Palermo ha mostrato segnali di crescita moderata, con una domanda in aumento e un’offerta sostanzialmente stabile. Il segmento intermedio del mercato si attesta tra 1.400 e 2.300 €/mq, con rialzi tra +1% e +3% su base annua, mentre il comparto di pregio si colloca tra 1.850 e 4.300 €/mq, registrando incrementi più marcati del 4-7%. Il comparto luxury, con quotazioni tra 2.000 e 4.500 €/mq, è sostenuto dall’interesse per immobili nuovi o ristrutturati in centro e nelle zone più prestigiose. Gli acquirenti privilegiano appartamenti, attici e ville, con terrazzo, giardino, vista e posto auto tra i principali requisiti. La domanda internazionale, proveniente soprattutto dall’Europa centrale, rappresenta circa il 25% delle transazioni, alimentando la componente delle seconde case e dell’acquisto per investimento, e contribuendo ad accrescere la quota di acquisti senza ricorso al credito (65%). I tempi medi di assorbimento variano da 1 a 3 mesi in centro e da 3 a 6 mesi nelle altre aree. Tra i fattori che

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO

%

incidono principalmente sul mercato immobiliare di pregio vi sono il potere d’acquisto, la qualità dello stock disponibile e l’attrattività verso investitori esteri.

Si registra inoltre una crescente attenzione verso immobili efficienti dal punto di vista energetico e pronti all’uso, con una maggiore selettività della domanda nei confronti di soluzioni da ristrutturare. Nel semicentro e nelle zone intermedie l’offerta resta più ampia e di conseguenza la competizione sui prezzi continua a rappresentare un elemento negoziale rilevante.

Per la seconda parte del 2026 si prevede stabilità nel segmento intermedio del mercato e ulteriore crescita nei comparti di pregio e luxury, sostenuta dall’interesse per lifestyle mediterraneo, una fiscalità percepita come favorevole e dalle dinamiche macroeconomiche. Palermo conferma così la sua capacità di attrarre sia acquirenti domestici sia investitori stranieri interessati a unità di pregio e seconde case.

italiani e stranieri

Catania

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,5-5K €/mq

TOP PRICE

7K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 70 %

Il mercato catanese appare in una fase di transizione strutturale: la crescente vocazione turistica, sostenuta dall’aeroporto e dall’attrattività complessiva della Sicilia, sta ridisegnando la composizione della domanda, con una quota di acquisti per investimento in espansione, in particolare B&B e case vacanza, e una presenza estera in aumento, prevalentemente europea. Sul fronte dei prezzi, il segmento di pregio risulta in crescita tra l’1 e il 3%, con valori compresi tra 1.800 e 2.400 €/mq; il segmento intermedio è rimasto sostanzialmente costante, mentre è il comparto luxury a mostrare la dinamica più positiva, con aumenti tra +4 e +7%. La domanda si concentra su attici e unità di nuova costruzione, con forte attenzione alla qualità costruttiva, all’efficienza energetica e a requisiti irrinunciabili come terrazzo o balcone, spazi outdoor, vista e posto auto. Le previsioni per il secondo semestre 2026 indicano una crescita ulteriore del segmento di pregio, confermando l’attrattività del mercato sia per gli acquirenti locali sia internazionali.

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

Trapani e Isole

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,9-4,5K €/mq

TOP PRICE 6,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 55 %

Il mercato di pregio di Trapani e delle Isole ha evidenziato una crescita moderata della domanda a fronte di un’offerta stabile. L’andamento è sostanzialmente stabile in tutte le aree su base annua. La domanda è trainata prevalentemente da acquirenti italiani (89%), ma con una componente internazionale presente (11%) e selettiva, in particolare europea e nordamericana, in cerca di appartamenti, ville e casali. Le tempistiche medie di vendita si attestano tra 3 e 6 mesi nelle zone centrali e semicentrali e superano i 6 mesi nelle altre zone. Il mercato di fascia alta è più dinamico e selettivo di quello tradizionale, con prezzi in lieve crescita anche grazie alla domanda internazionale e alla scarsità di offerta. Vengono favoriti immobili di pregio con caratteristiche distintive, tra cui vista e accesso diretto al mare, edifici storici restaurati e ville con piscina. Per il secondo semestre 2026 si prevede stabilità nel segmento intermedio e crescita nel pregio e nel luxury, con

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 61 %

possibili impatti legati all’andamento dei tassi, alla stabilità internazionale e a fenomeni di rientro verso il territorio.

Compravendite per tipologia di investimento

Messina

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,5-3K €/mq

TOP PRICE

3K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

+1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 90 %

Il mercato del messinese mostra una domanda in crescita moderata a fronte di un’offerta stabile, con prezzi in lieve aumento in tutti i segmenti. Le compravendite si concentrano nei comparti intermedio (50%) e di pregio (40%), mentre il luxury rimane una nicchia. Le quotazioni medie oscillano tra 800 e 1.300 €/mq per il segmento intermedio e tra 1.500 e 2.000 €/mq per il pregio. L’interesse degli acquirenti si orienta sull’usato abitabile, in particolare appartamenti, ville e attici, con una forte richiesta di terrazzi, giardini, posti auto e classe energetica. Il target è composto quasi esclusivamente da italiani (95%), con un’età prevalente tra i 35 e i 44 anni. I tempi di vendita sono di 1-3 mesi in centro e zone di pregio e di 3-6 mesi nelle altre. Tra i fattori che influenzano il mercato spiccano la qualità della vita, le infrastrutture e i trasporti, oltre alla riqualificazione urbana in corso.

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 45 %

Le previsioni per il 2026 indicano una domanda stabile per il segmento intermedio e in crescita per il pregio.

Compravendite per tipologia di investimento

Isole Eolie e Costa Tirrenica

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,5-4,5K €/mq

TOP PRICE

6K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

%

Il mercato di pregio delle Isole Eolie e della costa tirrenica messinese evidenzia una crescita moderata della domanda, accompagnata da un progressivo aumento della disponibilità di immobili sul mercato. L’area beneficia dell’interesse crescente della clientela internazionale attratta da qualità paesaggistica, contesto naturale e prezzi ancora relativamente competitivi rispetto ad altre destinazioni mediterranee. Nel complesso l’andamento del mercato risulta stabile in tutte le macroaree. La domanda è composta prevalentemente da acquirenti italiani (circa il 65%), mentre la clientela internazionale rappresenta il 35% del totale. Tra gli acquirenti esteri prevale nettamente l’Europa (oltre il 70%), seguita dal Nord America con una quota compresa tra il 20% e il 30%. Le tipologie immobiliari più richieste sono attici, ville e casali, spesso destinati a residenza stagionale o a progetti di valorizzazione. Per la seconda parte del 2026 si prevede una sostanziale stabilità della domanda in tutti i segmenti di mercato.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento(10%)

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO

Ragusa e Modica

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

1,6-3,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %)

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500-800K € TOP PRICE 4K €/mq

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

Il mercato di Ragusa e Modica si caratterizza per una domanda in crescita moderata e un’offerta stabile, con un interesse marcato per immobili già ristrutturati o in ottimo stato. La spinta arriva in misura consistente dall’estero, attratti dalla qualità della vita, dal paesaggio rurale e dal fascino del Barocco. Le compravendite risultano equamente suddivise tra segmento intermedio e di pregio; a trainare il mercato è principalmente l’acquisto della seconda casa (60%). I valori nelle zone più richieste raggiungono 3.500–4.000 €/mq per le nuove o riqualificate, mentre il segmento luxury registra un’ulteriore crescita, con un aumento dei prezzi superiore al 10%, sostenuto da una domanda attenta a ville, casali e proprietà indipendenti con giardino, vista e privacy. I tempi di vendita sono rapidi nelle aree più dinamiche, spesso inferiori al mese, mentre nelle zone meno centrali si allungano fino a 3–6 mesi. Le prospettive per i restanti mesi del 2026 sono di stabilità per i segmenti di pregio e luxury.

Siracusa e Noto

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

3,5-6K €/mq

TOP PRICE

7,5K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 70 %

Il mercato di pregio dell’area di Siracusa e Noto ha mostrato una domanda in crescita moderata a fronte di un’offerta sostanzialmente stabile. L’interesse si concentra soprattutto su immobili già ristrutturati o di nuova costruzione, in particolare nei centri storici e nelle località costiere più ricercate. La domanda internazionale ha un ruolo rilevante e continua ad aumentare, attratta dalla qualità della vita, dal patrimonio storico-barocco e dal potenziale turistico della zona. Le compravendite si concentrano principalmente nel segmento di pregio, che rappresenta circa il 70% delle transazioni e che vede i prezzi attestarsi tra i 2.000 e i 3.500 €/mq, mentre l’intermedio copre una quota più contenuta (20%) e il segmento luxury rimane ancora selettivo (10%). La domanda privilegia appartamenti e ville con terrazzo, giardino e vista mare, con una crescente attenzione alla qualità degli immobili e alle caratteristiche architettoniche storiche. Per la seconda

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO 500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 60 %

parte del 2026 si prevede una sostanziale stabilità nel segmento intermedio e una crescita ulteriore nei segmenti di pregio e luxury.

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (30 %)

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

4,7-9K €/mq

TOP PRICE

12K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 85 %

Il mercato di pregio di Taormina si muove in un contesto dinamico e selettivo. La domanda cresce in modo moderato, mentre l’offerta tende a ridursi, soprattutto per immobili in buone condizioni e con vista mare, sempre più rari. I segmenti luxury e di pregio, che concentrano la quasi totalità delle transazioni (rispettivamente il 70% e il 25%), registrano un lieve incremento dei prezzi, compreso tra l’1% e il 3%. Le proprietà di maggior pregio toccano 9.000 €/ mq, con punte di 12.000 €/mq per gli immobili top. La componente internazionale, pari al 30%, mantiene un ruolo importante nelle richieste più qualificate, ma la maggior parte degli acquirenti resta italiana. Il mercato è trainato da seconde case di alto livello, caratterizzate da terrazzi panoramici, giardini e posizione privilegiata. I tempi di vendita nelle zone più attrattive si mantengono contenuti (da 1 a 3 mesi), mentre nelle aree meno centrali arrivano fino

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

500K-1,2M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 40 %

ai 6 mesi. Per il resto del 2026 si prevede stabilità in tutti i comparti.

Compravendite per tipologia di investimento

Sost. Prima Casa (5%)

Investimento (20%)

Engel & Völkers Italia

Etna e Strade del Vino

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

2,5-3,2K €/mq

TOP PRICE

3,5K €/mq

Fonte: Istat e Engel & Völkers

VARIAZIONE PREZZI NEL

SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 85 %

Nel mercato immobiliare dell’Etna e della Costa Ionica, la domanda è sostenuta da acquirenti prevalentemente italiani (70%), con età compresa tra 35 e 44 anni, orientati verso ville e casali dotati di spazi esterni e ottime prestazioni energetiche. Il mercato della zona è ormai stabile da diversi anni, dopo i forti rialzi degli anni precedenti dovuti soprattutto alla rivalutazione delle zone vinicole.

I valori si attestano in media attorno a 2.000 €/mq per il segmento del pregio con picchi fino 3.500 €/mq e una variazione annua compresa tra l’1% e il 3%. Nel 2025 domanda e offerta hanno mantenuto un quadro di stabilità e i tempi medi di vendita nelle zone centrali si sono collocati tra 1 e 3 mesi, con un picco fino a 6 mesi nel semicentro. L’incidenza degli acquisti con mutuo rimane estremamente contenuta, pari al 10% degli acquirenti. Per la seconda metà del 2026, le aspettative convergono su una sostanziale stabilità del mercato sia nel segmento di pregio sia in quello luxury.

Compravendite per tipologia di investimento

BUDGET MEDIO

SEGMENTO DI PREGIO

500-800K €

ACQUISTI SENZA MUTUO 90 %

Olbia e Dintorni

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

12-20K €/mq

TOP PRICE

23K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +4/+7%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI

La domanda immobiliare zona di Olbia (escluse prime case) è fortemente orientata verso il segmento luxury che incide per il 50% del mercato e quello di pregio per il 40%.

Nel comparto luxury i valori oscillano tra 12.000 e 23.000 €/mq, mentre per il pregio si attestano tra 9.000 e 15.000 €/mq. Il mercato registra una crescita moderata, con tempi medi di vendita tra i 3 e i 6 mesi nelle zone di punta e oltre i 6 mesi nelle restanti.

Il profilo dell'acquirente tipo ha un'età compresa tra i 40 e i 54 anni, con una componente internazionale del 60% (di cui metà europea) e italiana del 40%.

Le preferenze si concentrano sull’usato abitabile, in particolare appartamenti, ville e casali, con requisiti essenziali quali vista mare, spazi outdoor, privacy, in contesti situati a breve distanza da aeroporti e scuole internazionali.

Le prospettive per il 2026 suggeriscono una crescita dei

Compravendite per tipologia di investimento

Investimento (40%)

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO

800K-1,2M €

valori, sostenuta dalla qualità costruttiva, dai collegamenti e dall'apertura della Sardinia International School, nuovo polo di attrazione per le famiglie internazionali.

Costa Smeralda - Porto Cervo e Porto Rotondo

NUOVO/RISTRUTTURATO, PREZZO PRIME 2026

28-33K €/mq

TOP PRICE 47K €/mq

VARIAZIONE PREZZI NEL SEGMENTO DI PREGIO (Y-O-Y %) +1/+3%

ACQUIRENTI EUROPA SU ACQUIRENTI INTERNAZIONALI 60 %

Il mercato della Costa Smeralda conferma un posizionamento nettamente orientato verso i segmenti alti: il luxury rappresenta il 60% delle compravendite e il pregio il 30%, con valori compresi rispettivamente tra 29.000 e 35.000 €/mq e tra 16.000 e 22.000 €/mq. A fronte di un'offerta stabile, la domanda ha mostrato una crescita moderata, sostenuta quasi interamente dalla componente internazionale - prevalentemente europeache orienta gli acquisti verso la seconda casa e l'investimento, ciascuno con una quota del 40%, con una clientela concentrata nella fascia d'età 50-64 anni. L'interesse si concentra su proprietà esclusive che garantiscano privacy, posizione sull'acqua o viste di pregio, con ville, attici e casali come tipologie di riferimento e vista, piscina, giardino, come requisiti imprescindibili; i tempi medi di vendita variano da 3 a 6 mesi nelle zone prime, allungandosi oltre i 6 mesi nel resto del mercato.

BUDGET MEDIO SEGMENTO DI PREGIO >3M €

ACQUISTI SENZA MUTUO 85 %

Per la seconda metà del 2026 le previsioni indicano un mantenimento del trend di crescita per i segmenti pregio e luxury.

Acquirenti italiani e stranieri

Milano, Marzo 2026