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D. Franchi, G.C. Ragagnin

PROGETTO

ESTIMO  Un progetto autorevole, aggiornato e completo per formare i futuri professionisti del settore.  La trattazione tocca ogni branca dell’estimo privato (microestimo) e i principi dell’estimo pubblico (macroestimo), così da soddisfare ogni esigenza di insegnamento nell’ambito dell’istruzione tecnica.  L’esposizione degli argomenti è ragionata, non dà nulla per scontato o assiomatico ma fornisce sempre la motivazione di ogni cosa affermata con un linguaggio chiaro e lineare.  Numerosi esempi svolti accompagnano la spiegazione dei concetti principali. Al termine di ogni capitolo un’articolata sintesi facilita la memorizzazione da parte dello studente; la mappa concettuale e i quesiti finali sono utili per l’autoverifica dell’apprendimento e per preparare l’interrogazione.

PROGETTO ESTIMO

PROGETTO ESTIMO è il corso di Estimo per istituti tecnici, indirizzo Costruzioni Ambiente e Territorio della scuola secondaria di secondo grado. L’opera è divisa in due volumi ed è corredata da un Prontuario con dati tecnici, approfondimenti e attività per l’Esame di Stato.

Dino Franchi, Gian Carlo Ragagnin

PROGETTO

ESTIMO PER TECNICI DELLE COSTRUZIONI AMBIENTE E TERRITORIO

CONOSCENZE t ecniche e giuridiche economiche e di mercato metodologiche e procedurali

 L’Agenda per l’insegnante contiene la programmazione biennale, laboratori, verifiche extra, attività a tema educazione civica e Agenda 2030 e infine delle schede CLIL funzionali all’Esame di Stato.  Libro liquido accessibile.

PER LA CLASSE Volume 1 Volume 2 + Prontuario Volume 1 + Volume 2 + Prontuario

978-88-234-3417-2 978-88-234-3418-9 978-88-234-3421-9

ESTIMO GENERALE ESTIMO IMMOBILIARE

Sistema Digitale Accessibile

AGENDA 2030

ESTIMO LEGALE, TERRITORIALE E AMBIENTALE

PER L’INSEGNANTE Agenda

ESTIMO CATASTALE

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www.gruppoeli.it

€ 25,00

BS2013_04

Il piacere di apprendere

Gruppo Editoriale ELi

INDICE

Prefazione

PARTE

Estimo generale

UDA 7 Criteri, metodo e procedimenti di stima

28 OGGETTO DELL’ESTIMO

14 14 15 16 17 17 18 19

1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Finalità della materia Caratteri e natura del giudizio di stima Requisiti professionali del perito Possibili oggetti di stima Prezzo di mercato e valore di stima

SINTESI / RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

29 ASPETTI ECONOMICI E VALORI DI STIMA DEI BENI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |

Generalità Valore di mercato Valore di capitalizzazione dei redditi Valore di costo di produzione e di riproduzione Valore di trasformazione Valore di surrogazione (o di sostituzione) Valore complementare

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

30 METODO DI STIMA 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |

Confronto come base del metodo di stima Fasi del giudizio di stima Caratteristiche dei beni influenti sul valore Parametro di stima Termini del confronto estimativo Principio di ordinarietà Passaggio dal valore ordinario a quello definitivo di stima

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

31 PROCEDIMENTI CLASSICI DI STIMA 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Classificazione generale dei procedimenti Procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato Procedimento analitico per la stima del valore di mercato Procedimento sintetico per la stima del valore di costo Procedimento analitico per la stima del valore di costo

SINTESI PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

32 LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |

Premessa Valore di mercato e valori diversi dal valore di mercato I procedimenti di stima del valore di mercato secondo gli IVS La misurazione delle superfici Il rapporto di valutazione e il suo riesame Conclusioni

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

20 20 20 21 22 23 25 25 27 28 29 29 29 30 31 31 32 33 34 35 36 37 37 37 42 45 47 47 48 49 49 49 51 57 58 58 59 61

INDICE

PARTE 4

Estimo immobiliare

UDA 8 Estimo urbano

33 I FABBRICATI

64 64 65 67 68 69 74 75

1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Generalità e classificazione Aspetti del mercato dei fabbricati civili La locazione delle abitazioni La locazione a uso non abitativo Caratteristiche influenti sul valore dei fabbricati

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

34 STIMA DEI FABBRICATI CIVILI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |

Scopi della stima e aspetti economici dei fabbricati civili Stime sintetiche del valore di mercato Stima analitica del valore di mercato Metodo finanziario (income capitalization approach, ICA) Aggiunte e detrazioni al valor capitale Il valore di costo Il valore di trasformazione Valore complementare

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

35 STIMA DEI FABBRICATI INDUSTRIALI 1 | Generalità 2 | Criteri di stima

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

36 STIMA DELLE AREE FABBRICABILI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |

Nozione di area fabbricabile Mercato delle aree fabbricabili Caratteristiche influenti sul valore delle aree fabbricabili Aspetti economici delle aree fabbricabili Stima del valore di mercato Stima del valore di trasformazione Stima di aree urbane non fabbricabili Stima per trasferimento di superficie edificabile

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

37 STIMA DI PARCHI, GIARDINI E SINGOLI ALBERI ORNAMENTALI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |

Funzione di giardini e parchi e valori di stima Stima del valore di mercato Stima del valore complementare Stima del valore di trasformazione Stima del valore di costo di riproduzione Stima di un albero ornamentale

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

76 76 76 79 84 85 86 89 90 91 92 93 94 94 94 97 98 99 99 99 100 102 103 105 105 105 106 107 109 109 110 110 110 111 111 113 114

INDICE

38 STIMA DEI VALORI CONDOMINIALI E REDAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI 115 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |

Generalità Regolamento di condominio Tabelle millesimali Determinazione dei millesimi di proprietà generale Determinazione dei millesimi di proprietà particolare Determinazione dei millesimi d’uso differenziato Ripartizione di spese diverse

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

UDA 9 Estimo rurale 39 STIME RELATIVE AI BENI RUSTICI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Generalità e oggetti di valutazione Mercato dei fondi rustici Stima dei fondi rustici Stima di fondi affittati Stima di singoli appezzamenti

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

40 STIME DELLE SCORTE, DELLE ANTICIPAZIONI COLTURALI, DEI FRUTTI PENDENTI E DELLE COLTURE ARBOREE DA FRUTTO 1 | Stima delle scorte aziendali 2 | Stima delle anticipazioni colturali e dei frutti pendenti 3 | Stime relative alle colture arboree da frutto

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

41 STIME RELATIVE AI MIGLIORAMENTI FONDIARI 1 | 2 | 3 | 4 |

Generalità sui miglioramenti fondiari e problemi estimativi connessi Stima del costo di un miglioramento fondiario Giudizi di convenienza a un miglioramento fondiario Stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

42 STIMA DEI FABBRICATI RURALI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |

Identificazione dei fabbricati rurali Ordinarietà e straordinarietà dei fabbricati rurali Stima dei fabbricati eccedenti l’ordinario Stima dei fabbricati carenti rispetto all’ordinario Stima per particolari scopi Stima dei fabbricati rurali a destinazione speciale

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

115 116 116 117 126 127 131 133 134 136

136 137 138 142 142 144 145 146

147 147 148 151 153 154 155 156 156 156 157 160 162 163 164 164 164 165 166 166 166 167 168

INDICE

UDA 10 Estimo forestale

169

43 I BOSCHI. RICHIAMI DI SELVICOLTURA E DENDROMETRIA

169 169 171 172 173 182 184 186 187

1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Definizione e classificazione dei boschi Funzioni dei boschi Utilizzazione dei prodotti boschivi Dendrometria Auxonomia

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

44 STIME RELATIVE AI BOSCHI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |

Generalità Stima del valore di macchiatico Stima del valore terra nuda Stima del valore bosco Stima del valore soprassuolo Determinazione dell’età del massimo tornaconto

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

188 188 188 189 189 191 191 192 193

PARTE 5

Estimo legale, territoriale e ambientale

194

UDA 11 Estimo legale

196

45 STIMA DELL’INDENNITÀ PER MIGLIORAMENTI SU FONDO ALTRUI

196 196 197 198 198 199 199 200

1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Generalità Miglioramenti eseguiti dall’affittuario di un fondo rustico Miglioramenti eseguiti dall’usufruttuario, usuario o abitante Miglioramenti eseguiti dal possessore Miglioramenti eseguiti dal locatario

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

46 STIMA DEI DANNI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |

Generalità Il contratto d’assicurazione Criteri generali di valutazione dei danni e procedure peritali Danni da incendio Danni da responsabilità civile Danni da abusivismo edilizio Danni da eventi alluvionali

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

47 STIME IN MATERIA DI ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Generalità Aspetti fondamentali della materia Indennità di espropriazione Utilizzazione di un immobile senza titolo, imposizione di servitù, danneggiamento e occupazione temporanea Retrocessione totale o parziale

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

201 201 201 203 203 205 206 207 208 209 210 211 211 211 213 216 218 218 220 221 7

INDICE

48 STIME RELATIVE ALLE SERVITÙ PREDIALI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |

Richiami giuridici Criteri generali di d eterminazione dell’indennità per le servitù coattive Servitù di acquedotto, di scarico coattivo e di somministrazione coattiva di acque Servitù di passaggio coattivo Servitù di elettrodotto coattivo Servitù coattiva di linee e impianti di telecomunicazione Servitù di passaggio coattivo di vie funicolari Servitù coattiva di metanodotto e oleodotto

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

49 STIME RELATIVE AI DIRITTI D’USUFRUTTO, D’USO E DI ABITAZIONE 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Diritto d’usufrutto: nozione e richiami giuridici Stima del diritto d’usufrutto Stima del diritto di nuda proprietà Diritto d’uso e di abitazione Stima del diritto di usufrutto e della nuda proprietà a scopi fiscali

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

50 STIME RELATIVE ALLE RENDITE PERPETUE E VITALIZIE 1 | Generalità 2 | Rendita perpetua 3 | Rendita vitalizia

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

51 STIME RELATIVE AL DIRITTO DI SUPERFICIE 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Termini del rapporto giuridico e problemi estimativi connessi Determinazione del corrispettivo Stima del diritto del superficiario Stima del diritto del concedente Valore delle aree comunali concesse in diritto di superficie

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA/ PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

52 STIME PER SUCCESSIONI EREDITARIE 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |

Premessa Successione legittima Successione testamentaria Successione necessaria Riunione fittizia dei beni e stima dell’asse ereditario Comunione dei beni dal momento della successione alla divisione Pagamento dei debiti, collazione, prelevamenti Stima della massa dividenda netta Formazione delle quote ereditarie

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

222 222 223 225 226 227 228 229 229 231 232 233 234 234 236 237 238 239 239 241 242 242 242 243 245 246 247 248 248 249 250 251 251 252 253 254 254 255 256 256 260 261 261 262 263 265 267 268

INDICE

UDA 12 Estimo territoriale e ambientale

269

53 IL SISTEMA TERRITORIO-AMBIENTE

269 269 270 271 272 273 274

1 | Nozioni di territorio e di ambiente 2 | Caratteristiche dei beni territoriali e ambientali 3 | Tematiche macroestimative

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

54 STIMA DEI BENI AMBIENTALI 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Scopi della stima e aspetti economici dei beni ambientali Stima del valore d’uso sociale (VUS) Stima del valore economico totale (VET) Stima del valore territoriale (VT) Stima dei danni ai beni ambientali

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

55 GIUDIZI DI CONVENIENZA PER LE OPERE PUBBLICHE 1 | Analisi costi-benefici 2 | Recupero del patrimonio edilizio esistente

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

56 VALUTAZIONE D’IMPATTO AMBIENTALE 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |

Generalità Panorama legislativo internazionale e nazionale Soggetti coinvolti nelle procedura di VIA Procedura di valutazione d’impatto ambientale Contenuti tecnici dello studio d’impatto ambientale (SIA) Metodologie di studio dell’impatto ambientale (SIA)

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

275 275 275 278 278 279 280 281 282 283 283 287 288 289 290 291 291 291 292 293 293 294 302 303

PARTE 6

Attività professionale

304

UDA 13 Il ruolo del perito nel processo civile, nell’amministrazione

dei condomini e nella compravendita immobiliare

306

57 LA LIBERA PROFESSIONE IN CAMPO ESTIMATIVO

306 306 308 310 310 310 312 314 314 315 317 318

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |

Esercizio della libera professione Compiti del perito nel processo civile Compiti del perito nelle esecuzioni immobiliari Consulenza tecnica di parte Relazione di stima Arbitrato Mediazione civile Mediazione nelle compravendite immobiliari

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

INDICE

58 L’AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO 1 | Premessa 2 | L’amministratore di condominio 3 | L’assemblea e le maggioranze

SINTESI / RIPASSA CON LA MAPPA / PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

319 319 319 321 323

PARTE 7

Estimo catastale

324

UDA 14 Pratica catastale

326

59 IL CATASTO TERRENI

326 326 327 327 328 329 332 335 340 341 342 344 345

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |

Generalità Organi preposti alle operazioni catastali Legislazione catastale Operazioni catastali Formazione del catasto Pubblicazione e attivazione del catasto Conservazione del catasto Evoluzione del sistema catastale Consultazione degli atti catastali, visure e certifucazioni

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

60 CATASTO DEI FABBRICATI

SINTESI RIPASSA CON LA MAPPA PREPARATI ALL’INTERROGAZIONE

346 346 347 357 358 361 362 363 364

ESERCIZI

365

GLOSSARIO

375

1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

Storia e legislazione del Catasto dei fabbricati Formazione del Catasto Pubblicazione e attivazione del Catasto Conservazione del Catasto Consultazione degli atti catastali, visure e certificazioni

Bisogni, beni, consumo e produzione

UDA 1

Prefazione L’Economia e l’Estimo sono materie fondamentali per il tecnico delle Costruzioni, Ambiente e Territorio. Le competenze indicate dal Ministero dell’istruzione e del merito sono le seguenti:  tutelare, salvaguardare e valorizzare le risorse del territorio e dell’ambiente;  u tilizzare i principali concetti relativi all’economia e all’organizzazione dei processi

produttivi e dei servizi;  compiere operazioni di estimo in ambito privato e pubblico, limitatamente

all’edilizia e al territorio;  gestire la manutenzione ordinaria e l’esercizio di organismi edilizi.

Alle quali aggiungiamo:  svolgere le pratiche di conservazione del Catasto terreni e del Catasto dei

fabbricati. Il presente testo affronta su basi economiche e in modo organico tutte le tematiche che hanno attinenza con le competenze sopra indicate.

L’opera è divisa in due volumi e comprende le seguenti parti: PARTE 1

| Princìpi di economia politica

PARTE 2

| Matematica finanziaria e statistica

PARTE 3

| Estimo generale

PARTE 4 | Estimo immobiliare e fondiario PARTE 5 | Estimo legale, territoriale e ambientale PARTE 6 | La libera professione PARTE 7

| Estimo catastale

}

VOLUME 1

VOLUME 2

Ogni parte è suddivisa in unità di apprendimento (UdA) per le quali sono indicati i prerequisiti e gli obiettivi. Ciascuna UdA è articolata in un congruo numero di capitoli con numerosi esempi svolti. Alla fine del testo sono proposti, suddivisi per argomenti, esercizi da risolvere e un glossario con la spiegazione dei termini più complessi. Approfondimenti, fonti documentali, dati tecnici, stime svolte, elaborati professionali, pratiche catastali sono contenuti in un Prontuario allegato al Volume 2. 11

PARTE 3 | Estimo generale

PARTE

3 Estimo generale

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

uesta parte si occupa dei fondamenti della teoria delle valutazioni, la cui conoscenza è prioritaria e indispensabile per affrontare qualsiasi problema di stima reale. Si parlerà della natura, dei caratteri e delle finalità dei giudizi di stima; degli aspetti economici dei beni e delle condizioni degli stessi che ne influenzano il valore; del metodo e dei procedimenti particolari applicabili nelle stime. Ai contenuti classici della metodologia estimativa, che sono stati elaborati e definiti nel corso del tempo con il contributo dei grandi Maestri della scuola italiana, abbiamo aggiunto i valori e i procedimenti accettati a livello internazionale e fatti propri dall’Associazione bancaria italiana (ABI) nel Codice delle valutazioni immobiliari.

UDA 7

Criteri, metodo e procedimenti di stima

PARTE 3 | Estimo generale

UNITÀ DI APPRENDIMENTO

Criteri, metodo e procedimenti di stima PREREQUISITI › Possedere nozioni di matematica finanziaria e di economia generale.

OBIETTIVI › Acquisire conoscenza su: - la natura, i caratteri e le finalità del giudizio di stima; - i valori dei beni e la loro rispondenza ai possibili motivi pratici delle stime; - il metodo di stima e i procedimenti di valutazione; - le caratteristiche che influenzano il valore dei beni; - il valore ordinario e il valore reale dei beni. Educazione civica: tema 6

28 OGGETTO DELL’ESTIMO 1

Finalità della materia L’estimo tradizionale può essere definito come la scienza delle valutazioni economiche, cioè la scienza che insegna a formulare giudizi di valore monetario su beni economici di proprietà privata o su diritti che li riguardano. In questo campo di applicazione si svolge ancora oggi la più comune attività dei periti estimatori. Il grande sviluppo odierno delle attività economiche ha accentuato il divario fra bisogni umani e mezzi disponibili, e ha fatto prendere coscienza che certi fattori di produzione, quali natura e ambiente, ritenuti in passato illimitati e gratuiti, in realtà non lo sono, cosicché il loro utilizzo comporta un costo che ricade in qualche modo sulla collettività. Le scelte imprenditoriali, un tempo basate solo sul confronto fra spese e ricavi aziendali, richiedono oggi l’estensione dell’analisi previsionale a elementi extra-aziendali, che concorrono a delineare un quadro allargato di costi e benefici. I giudizi di opportunità delle scelte diventano sempre più materia da professionisti in grado di compiere complesse valutazioni.

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Le ripercussioni sull’ambiente delle attività economiche (soprattutto dei grandi investimenti privati e pubblici) hanno reso attuale un problema che in passato non veniva preso in considerazione: quello della stima del valore dei beni ambientali e dell’effetto che le azioni umane hanno su di essi. Da ciò il campo delle applicazioni estimative esce ampliato. Con una definizione che non esclude nessuno dei suoi settori di intervento: L’estimo può dirsi oggi la disciplina che insegna ad esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati sia pubblici. Occorre anzitutto premettere che un giudizio non è una semplice misura, bensì l’espressione, da parte di un professionista, di un motivato parere su un fenomeno o su una questione che le sole misure non sono sufficienti a definire negli aspetti quali-quantitativi che interessano un qualche soggetto per una ragione pratica. A un esperto di costruzioni, ad esempio, può essere richiesto di verificare la stabilità di un manufatto: in questo caso il giudizio emesso non è ancora una stima ma soltanto una perizia tecnica. Perché si abbia una stima, occorre invece che ci sia un giudizio economico. È economico il giudizio del valore monetario di un bene, o quello che indica l’equivalente monetario delle conseguenze di un evento: danno da incendio, da inquinamento, da abusivismo edilizio, ecc. I giudizi economici che si esplicitano nell’indicazione di un quantum monetario relativo a questioni di interesse particolare sono propri dell’estimo tradizionale, che può essere chiamato ESTIMO PRIVATO (o microestimo). Il concetto di giudizio economico è tuttavia allargato rispetto a quello di giudizio di valore monetario. Esistono infatti anche aspetti di utilità o di disutilità di beni, situazioni o fatti, che non sono valutabili soltanto in moneta. Ad esempio, la realizzazione di una grande opera (autostrada, ferrovia, centrale elettrica, ecc.) ha non solo costi finanziari, ma anche costi sociali (sottrazione di risorse naturali, inquinamento) e realizza non soltanto benefici finanziari, ma anche benefici sociali (miglioramento delle comunicazioni, creazione di posti di lavoro): i costi e i benefici sociali non possono essere trascurati nel giudizio di opportunità alla realizzazione dell’opera. Se poi l’opera è pubblica, lo scopo di conseguire vantaggi sociali può essere preminente su quello di ottenere benefici finanziari, e il giudizio sulla sua fattibilità dovrà essere prevalentemente basato su termini non monetari. La branca dell’estimo che si occupa di questi problemi può essere chiamata ESTIMO PUBBLICO (o estimo territoriale e ambientale o macroestimo).

Caratteri e natura del giudizio di stima Il giudizio di stima deve essere obiettivo, fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato. Esso è finalizzato a uno scopo pratico e ha la natura di una previsione. Esaminiamo singolarmente questi punti caratterizzanti. OBIETTIVITÀ Pur essendo frutto di una personale elaborazione del perito, il giudizio di stima deve essere obiettivo, cioè generalmente valido. Il professionista esercita il suo discernimento nell’interpretazione dei dati, ma la loro assunzione e la loro elaborazione devono seguire la procedura rigorosa insegnata dalla materia (criteri, metodo e procedimenti di stima). Principio fondamentale è che il giudizio deve essere indipendente da apprezzamenti subordinati a un particolare interesse, proprio del tecnico o di chi gli affida l’incarico. Se, ad esempio, la stima riguarda il valore di mercato di un bene, il perito deve prescindere da quanto egli stesso sarebbe disposto a pagare quel bene e farsi invece interprete della volontà media del mercato. 15

PARTE 3 | Estimo generale

FONDAMENTO SU CONOSCENZE TECNICHE L’economia insegna che il valore dei beni dipende dalla loro utilità, cioè dalla loro capacità di soddisfare un bisogno. Questa capacità è legata alle caratteristiche fisiche, tecnologiche e funzionali dei beni stessi, che solo un esperto di settore è in grado di apprezzare compiutamente. Il giudizio di stima di un bene non può quindi prescindere dalle conoscenze che permettono di riscontrare la corrispondenza fra i caratteri posseduti dal bene da stimare e i requisiti richiesti dagli utilizzatori. FONDAMENTO SU CONOSCENZE ECONOMICHE E DI MERCATO Il giudizio di stima si conclude (almeno nelle applicazioni microestimative) con l’indicazione della quantità di moneta equivalente al bene in oggetto. Il valore di un bene corrisponde infatti alla somma che una determinata categoria di soggetti sarebbe disposta a spendere per acquistarlo, surrogarlo, produrlo o riprodurlo. Ognuno di questi possibili obiettivi porta gli interessati a pagare dei prezzi: si stabilisce così una stretta relazione fra il valore di stima e i prezzi di mercato, che possono essere quelli di beni simili al bene da stimare, o quelli dei fattori necessari a produrlo o riprodurlo. Il giudizio di stima deve perciò essere fondato sulla conoscenza delle regole che governano lo svolgimento delle attività economiche, nonché sulla conoscenza dei prezzi di mercato. FINALIZZAZIONE Il giudizio di stima risponde sempre a una qualche ragione pratica, poiché il committente si trova in un determinato rapporto economico con il bene e con i fatti che lo riguardano: può essere il proprietario del bene, intenzionato a venderlo, o a cederlo in cambio di una rendita, o a trasformarlo, o che ne viene espropriato; può essere una persona che intende acquistare il bene o produrlo, ecc. A seconda del tipo di rapporto, è diverso l’aspetto economico del bene al quale corrisponde il valore che il committente vuol conoscere. NATURA PREVISIONALE E PROBABILISTICA Il giudizio di stima ha sempre la natura della previsione, qualunque sia l’aspetto economico che corrisponde alla finalità della stima. Per la stima del valore di mercato, ad esempio, il perito deve porsi idealmente in un momento immediatamente anteriore a quello di un’ipotetica vendita del bene, e prevedere quale sarebbe il prezzo pagabile da un acquirente ordinario, cioè il prezzo modale, che è quello statisticamente più probabile. Una stessa previsione dei dati più probabili necessari alla stima deve essere fatta quando si deve valutare un qualsiasi altro aspetto economico.

Requisiti professionali del perito Per poter formulare un giudizio di stima con i caratteri che sono stati indicati, il perito deve possedere:  conoscenze tecniche dei beni oggetto di valutazione, necessarie per poterne apprezzare le caratteristiche funzionali da cui dipende la loro utilità e il loro valore;  conoscenze economiche generali, necessarie per poter interpretare i fatti dell’attività economica e i fenomeni di mercato;  conoscenze economiche di settore relative alle tecniche di gestione aziendale, quando i beni oggetto di stima sono strumentali, cioè fattori di produzione;  conoscenze giuridiche, perché molte valutazioni devono essere fatte secondo regole imposte dalla legge e perché il valore dei beni è spesso condizionato dai limiti che la legge stessa impone alle loro possibilità di utilizzo;  conoscenze di calcolo finanziario e di statistica, da considerarsi come strumenti necessari alla raccolta e all’elaborazione dei dati;

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

 conoscenze metodologiche e procedurali di estimo generale, la cui corretta applicazione

è condizione indispensabile perché il giudizio di stima sia neutrale e obiettivo;  conoscenze dei prezzi nella loro evoluzione storica recente e nella loro manifestazione attuale. In aggiunta a queste conoscenze, occorrono al perito capacità di analisi, di discernimento e di sintesi, nonché prudenza, buon senso e onestà intellettuale, per operare sempre nel rispetto dell’etica professionale.

Possibili oggetti di stima Possono essere oggetto di stima beni economici materiali (terreni, fabbricati, impianti, macchine e attrezzature di ogni genere, capi di bestiame, materie prime, semilavorati, prodotti finiti) e immateriali (elementi complementari del patrimonio aziendale, come spese d’impianto, brevetti, avviamento commerciale, ecc.), nonché i diritti e gli obblighi relativi a beni economici (diritto d’usufrutto, d’uso, d’abitazione, di rendita vitalizia o perpetua, di nuda proprietà, di indennizzo per un danno, per un’imposizione di servitù, per un’occupazione temporanea, per un’espropriazione, ecc.). Sono più frequentemente oggetto di stima beni dotati di caratteristiche singolari che li diversificano in qualche modo da altri pur appartenenti alla stessa categoria. Questa circostanza si verifica sempre per i beni immobili, che si differenziano almeno per la loro ubicazione, ma avviene anche per beni mobili che non siano prodotti in serie e, per gli stessi prodotti di serie, quando siano già stati sottoposti a un certo uso e quindi risultino caratterizzati da un proprio stato di conservazione. Rientra tra gli oggetti dell’estimo anche la valutazione della convenienza o meno, in termini di confronto fra costi e benefici, alla realizzazione di determinate opere, sia dal punto di vista privato sia dal punto di vista pubblico. In definitiva, l’estimo trova campo d’applicazione in tutti i settori della vita civile e produttiva, in quanto riguarda ogni bene che, in un’economia di mercato, è passibile di scambio, e si occupa di qualsiasi fatto che fa insorgere o modifica un rapporto giuridico-economico fra un soggetto e un oggetto.

Prezzo di mercato e valore di stima Si è detto che il giudizio di stima di un valore ha il suo fondamento nei prezzi di mercato. È quanto mai opportuno stabilire chiaramente il significato che i due termini hanno nel linguaggio estimativo.  Prezzo di mercato è la somma che è stata pagata per un bene in un’avvenuta compraven-

dita: esso è un dato certo e incontestabile, riferito a un luogo e a un tempo determinati (si può dire anche che esso è un dato storico).  Valore di stima è un giudizio che esprime, in termini previsionali e probabilistici, l’equiva-

lente in moneta di un aspetto economico di un bene. Dato il preciso significato dei termini, è espressione corretta dire che “il perito accerta i prezzi e stima il valore”. 17

PARTE 3 | Estimo generale

SINTESI L’estimo è la disciplina che insegna a esprimere giudizi economici (stime) su beni, situazioni ed eventi di interesse privato o pubblico. Una stima può risolversi nell’indicazione di un quantum monetario (problemi tipici di questioni private, oggetto di studio del microestimo), ma può anche riguardare situazioni o fatti i cui costi e benefici non sono valutabili soltanto in termini monetari (problemi che investono gli interessi della collettività, oggetto di studio del macroestimo). Un giudizio di stima deve essere obiettivo e fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato. Ha la natura di una previsione ed è sempre finalizzato a uno scopo pratico.

Ripassa con la mappa OGGETTO DELL’ESTIMO

Un perito deve avere conoscenze tecniche, economiche e di mercato, metodologiche e procedurali necessarie a esprimere un giudizio di stima. Oggetto di stima possono essere beni materiali e immateriali, diritti e obbligazioni, nonché circostanze, fatti o progetti che instaurino o modifichino un rapporto giuridico-economico fra un soggetto e un oggetto. Il linguaggio estimativo attribuisce un preciso significato ai termini prezzo di mercato e valore di stima. Il primo è la somma pagata per un bene in una compravendita già avvenuta (dato storico); il secondo indica il risultato di una valutazione (dato previsionale e probabilistico).

Esercizio

✔ interattivo VALORE DI STIMA

PREZZO DI MERCATO

• Giudizio del valore monetario di un bene • Equivalente monetario delle conseguenze di un evento • Giudizio sulla fattibilità di un’opera

FINALITÀ DELLA MATERIA

GIUDIZIO DI STIMA

• Microestimo • Macroestimo • Obiettività • Fondamento su conoscenze tecniche • Fondamento su conoscenze economiche e di mercato • Finalizzazione • Natura previsionale e probabilistica

REQUISITI PROFESSIONALI

• Conoscenze tecniche • Conoscenze economiche • Conoscenze giuridiche • Conoscenze di calcolo finanziario e di statistica • Conoscenze metodologiche e procedurali • Conoscenze dei prezzi

OGGETTI DI STIMA POSSIBILI

• Beni economici materiali • Beni economici immateriali • Diritti e obblighi relativi a beni economici • Valutazione della convenienza alla realizzazione di determinate opere

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Preparati all’interrogazione  Qual è la finalità dell’estimo? Dai una definizione esauriente della disciplina.  Qual è la differenza fra una perizia tecnica e una stima?  Di che cosa si occupa l’estimo privato o microestimo? Di che cosa si occupa l’estimo pub-

blico o macroestimo?  Quali sono i caratteri e la natura del giudizio di stima?  Come può una stima essere obiettiva, anche se a compierla è una singola persona, cioè il

perito estimatore?  Perché una stima deve essere fondata su conoscenze tecniche, su conoscenze economi-

che e di mercato?  Perché una stima deve sempre tener conto dello scopo pratico per cui viene richiesta?  Perché un valore di stima ha natura previsionale e probabilistica?  Quali sono i requisiti professionali del perito estimatore?  Quali sono i possibili oggetti di stima?  Qual è la sostanziale differenza fra prezzo di mercato e valore di stima?

PARTE 3 | Estimo generale

29 ASPETTI ECONOMICI

E VALORI DI STIMA DEI BENI

Generalità Un aspetto economico di un bene è l’utilità che il bene fornisce, o richiede, a un soggetto che con esso si pone in un certo rapporto. Un bene può fornire utilità nei seguenti modi:  venendo impiegato per il soddisfacimento di un bisogno;  venendo impiegato come fattore di produzione;  fornendo un proprio reddito;  venendo trasformato in un altro bene;  venendo unito a un altro bene;  venendo sostituito a un altro bene. Un bene richiede il sacrificio di un’utilità nei seguenti casi:  quando deve essere prodotto;  quando deve essere riportato nelle condizioni in cui si trovava prima di un certo evento. In relazione ai possibili modi di manifestare o richiedere utilità, i beni hanno diversi aspetti economici, ai quali corrispondono altrettanti valori di stima. La dottrina tradizionale, sviluppata soprattutto da studiosi italiani, riconosce sei aspetti economici distinti, tra i quali il perito deve scegliere quello che soddisfa il motivo (ragion pratica) dell’incarico ricevuto (criterio di stima). I valori che corrispondono a questi aspetti economici sono: 1. il valore di mercato; 2. il valore di capitalizzazione dei redditi; 3. il valore di costo di produzione e di riproduzione; 4. il valore di trasformazione; 5. il valore di surrogazione (o di sostituzione); 6. il valore complementare. Ci sono poi valori che vanno stimati secondo norme di legge vincolanti, e in questi casi si parla di valori legali o convenzionali, ovvero i valori da attribuire agli immobili ai fini fiscali, per i quali si rimanda al capitolo 13 del primo volume (Il sistema fiscale italiano), e i valori che saranno considerati in Estimo legale (UdA 11). Per quanto riguarda l’estimo territoriale e ambientale, sono poi stati individuati il valore d’uso sociale, il valore economico totale e il valore territoriale, dei quali si parlerà nel capitolo 53.

Valore di mercato Il valore di mercato è il più probabile prezzo che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete.

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Esso è l’aspetto economico fondamentale dei beni, ed è stimabile per quelli che sono abitualmente oggetto di scambio, purché siano rilevabili i prezzi pagati (nel tempo, nel luogo e nelle circostanze della stima) per beni simili a quello da stimare. Nell’equilibrio generale fra domanda e offerta, ciascun prezzo scaturisce da una particolare contrattazione fra un venditore e un compratore, per cui si può dire che sia una variabile statistica. Tra le misure di detta variabile (varianti, cioè i singoli prezzi), sarà individuabile quella di tendenza centrale più significativa (prezzo modale oppure medio aritmetico), da prendere a fondamento del giudizio di stima. Il fatto che non esistano beni uguali, per cui i prezzi rilevati possono differire non solo per ragioni contrattuali ma anche per le caratteristiche dei beni stessi, comporta che la stima avvenga con il ricorso a un metodo e l’applicazione di un procedimento, dei quali si dirà nei prossimi capitoli. Il valore di mercato è, fra tutti gli aspetti, quello che più direttamente dà la misura del contenuto economico del diritto di proprietà, ragion per cui soddisfa la ragion pratica della stima nei seguenti casi:  quando il committente è il proprietario interessato alla cessione del bene (vendita, permuta, costituzione di una rendita);  quando il committente è un soggetto interessato all’acquisto del bene;  quando il committente è il proprietario del bene andato perduto, se il bene stesso è rimpiazzabile con un altro acquistabile sul mercato;  quando la stima del bene è richiesta per un inventario patrimoniale a scopo di liquidazione, di riscatto di quote sociali, di divisione ereditaria, ecc. Vi sono casi in cui, pur essendo il valore di mercato l’aspetto economico più rispondente alla ragion pratica della stima, esso non è stimabile per uno dei seguenti motivi:  perché il bene in oggetto non ha mercato;  perché gli scambi sono così limitati che non è rilevabile una misura significativa di tendenza centrale dei prezzi;  perché il bene ha spiccate caratteristiche di individualità o addirittura è unico nel suo genere (certi fabbricati, certe aree fabbricabili, certi fondi rustici), e viene meno la possibilità di fare un confronto con beni simili. In questi casi la stima potrà risolversi ripiegando su un altro valore che sia in grado di rispecchiare, anche se indirettamente, il contenuto economico del diritto di proprietà.

Valore di capitalizzazione dei redditi In matematica finanziaria abbiamo visto che il calcolo del valore di un bene per capitalizzazione dei redditi è possibile a condizione che: 1. il bene abbia la capacità di fornire redditi; 2. i redditi siano prevedibili e determinabili; 3. si possa accertare un opportuno saggio di capitalizzazione. Possiamo allora dire che: Il valore di capitalizzazione di un bene corrisponde all’accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado di dare. I redditi da capitalizzare devono risultare da un’opportuna analisi economica, mentre dal tipo di saggio dipende il significato che il valore di capitalizzazione può assumere. Esso si configura come aspetto economico autonomo, quando il saggio usato nel calcolo finanziario è prefissato per rispondere a precise esigenze, oppure è concordato dalle parti che 21

PARTE 3 | Estimo generale

contraggono un qualche rapporto che ha per oggetto il bene da stimare. In questo caso il valore di capitalizzazione, calcolato a quel determinato saggio, è l’unico aspetto economico capace di rispondere adeguatamente allo scopo pratico della stima. Il valore di capitalizzazione è poi l’unico aspetto economico stimabile per un’entità astratta, il cui contenuto economico consiste nella capacità di fornire una serie di redditi (come, ad esempio, un diritto d’usufrutto) o di causare una serie di perdite (come, ad esempio, un danno da inquinamento). In questi casi, il saggio da applicare nel calcolo finanziario dovrà essere tale da rendere il valore di capitalizzazione l’espressione obiettiva del valore economico da stimare: ad esempio, l’equo risarcimento per la perdita di un diritto o per un danno subito. ESEMPI0

1. Tizio ha il diritto di usufrutto totale per 20 anni su un bene dal quale può ottenere un reddito annuo costante di € 5.000. Stima il valore del diritto di usufrutto. Il valore del diritto corrisponderà all’accumulazione iniziale del flusso di redditi al saggio medio sul mercato finanziario. Supposto che tale saggio sia del 5%, si avrà: Vu = € 5.000

1,0520 – 1 0,05 x 1,0520

= € 62.311

Il valore di capitalizzazione si identifica infine con il valore di mercato di un immobile, quando è calcolato con un saggio (saggio medio fondiario) che rappresenta la fruttuosità media di beni simili a quello da stimare. In questo caso, la capitalizzazione dei redditi è il procedimento di stima del valore di mercato convenzionalmente chiamato di stima analitica. La funzione del perito non si esaurisce nell’accertamento dei redditi capitalizzabili, ma si estende anche alla determinazione del saggio da usare nel calcolo.

Valore di costo di produzione e di riproduzione In economia si definisce costo di un bene la somma delle spese che un imprenditore puro ha sostenuto per attuarne la produzione. Con i simboli il cui significato è noto, l’espressione del costo è: Ct = Q + Sv + Imp + Sa + St + Bf + I Per un bene che è stato prodotto da un certo imprenditore è sempre possibile determinare compiutamente il costo sostenuto. I costi di produzione sostenuti per beni simili a quello da stimare sono dati storici e assumono, nel processo estimativo del valore di costo, la stessa funzione che hanno i prezzi nella stima del valore di mercato. In estimo si fa la seguente distinzione: 1. valore di costo di produzione, ovvero la più probabile somma delle spese che, a giudizio del perito, un imprenditore puro dovrebbe sostenere, al momento della stima, per produrre un bene non ancora esistente; 2. valore di costo di riproduzione, ovvero la più probabile somma delle spese che, a giudizio del perito, un imprenditore puro dovrebbe sostenere, al momento della stima, per riprodurre un bene già esistente o già esistito.

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Un bene esistente (o già esistito) presenta sempre (o presentava) un certo grado di logorio e di vetustà, che lo rende (o rendeva) meno apprezzabile di un bene nuovo: il suo valor di costo di riproduzione corrisponderà quindi al valor di costo di produzione del bene nuovo, ridotto di una quota percentuale che tenga conto del suo stato effettivo. In sostanza, il valore di costo di riproduzione non è altro che un valore di costo di produzione svalutato. Se il valore di costo si riferisce a un fabbricato, occorre considerare che questo è costituito da due elementi: il manufatto e l’area su cui sorge. Quest’ultima non si logora con il tempo e a invecchiare e svalutarsi sono soltanto le opere edilizie, per le quali si deve propriamente parlare di costo di costruzione e costo di ricostruzione. Un fabbricato già esistente non sempre può essere riprodotto perfettamente uguale perché possono essere cambiate le tecniche costruttive ed essere oggi in uso materiali diversi da quelli del passato. Il valore di costo di costruzione del fabbricato nuovo (che, una volta svalutato, rappresenterà il valore di costo di ricostruzione del fabbricato oggetto di stima) andrà allora stimato con riferimento a un fabbricato non necessariamente identico ma funzionalmente equivalente a quello in oggetto. ESEMPI0

1. Un vecchio fabbricato rurale è costruito in muratura di pietre e mattoni pieni e presenta un grado di logorio del 40%. Stimane il valore di costo di ricostruzione. Un fabbricato equifunzionale a quello esistente potrebbe essere oggi costruito con strutture in cemento armato e muri di tamponamento in mattoni, con un costo di € 60.000. Si ha pertanto: - valore di costo di costruzione del fabbricato nuovo: € 60.000 (+) - svalutazione per logorio e vetustà: € 60.000 x 0,40 = € 24.000 (–) ________ - valore di costo di ricostruzione:

€ 36.000

Nella pratica estimativa, che riguarda per lo più beni esistenti (o esistiti), è più frequente la stima del valor di costo di riproduzione. Questo aspetto economico può specificamente soddisfare la ragion pratica della stima (come, ad esempio, quando si vuol conoscere l’entità del danno in caso di distruzione di un fabbricato che dovrà essere ricostruito), ma può anche essere l’unico aspetto valutabile per beni che non abbiano mercato né un’autonoma capacità di reddito (come, ad esempio, i fabbricati rurali). La stima del valore di costo di produzione riguarda opere da realizzarsi (ed è uno dei dati occorrenti per giudicarne la convenienza), oppure opere di trasformazione di beni esistenti (ed è uno dei termini dai quali dipende il valore di trasformazione).

Valore di trasformazione Il valore di trasformazione è il più probabile valore attribuibile a un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza, riferita al momento della stima, fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. La trasformazione può essere una scelta soggettiva di carattere straordinario: tale è, ad esempio, la costruzione di un fabbricato eccezionale, non rispecchiante la normale destinazione delle aree edificabili della zona. In questo caso il valore di trasformazione è l’unico che interessa al soggetto intenzionato a compierla e rappresenta per lui il prezzo massimo pagabile per il bene da trasformare. 23

PARTE 3 | Estimo generale

La trasformazione può essere, in altri casi, una soluzione che, fra le tante fattibili, si presenta come ordinaria, cioè percepita come conveniente dalla maggioranza degli imprenditori. Ne è un esempio l’adattamento a nuove funzioni, richieste dal mercato, di un fabbricato industriale in disuso. In questo caso il valore di trasformazione si identifica con il valore di mercato, poiché tiene conto non solo delle caratteristiche attuali del bene in oggetto, ma anche di quelle potenziali evidenti agli occhi di un imprenditore ordinario e da lui apprezzate. Nel procedimento di stima del valore di mercato attraverso la capitalizzazione dei redditi, il valore di trasformazione corrisponde al valore potenziale (del quale si è parlato in matematica finanziaria). Il valore di trasformazione, purché questo sia tecnicamente possibile, legalmente consentito ed economicamente conveniente, deve quindi essere stimato nei seguenti casi: 1. quando è l’aspetto economico più significativo in relazione alla destinazione del bene; 2. quando è l’unico aspetto economico che risponde alla ragione pratica della stima; 3. quando sia richiesto il valore di un bene che viene apprezzato per le sue caratteristiche potenziali. ESEMPI0

1. Deve essere stimato un vecchio fabbricato industriale in disuso. Esso è in buone condizioni strutturali e può essere adattato a nuove funzioni. Sono tecnicamente possibili le seguenti trasformazioni: a) adattamento a grande magazzino: la spesa necessaria alla trasformazione ammonterebbe a € 700.000; il fabbricato trasformato avrebbe un valore di mercato di € 2.000.000 e l’opera richiederebbe un anno di tempo; b) realizzazione di un centro ricreativo, comprendente un cinema, una discoteca e una sala giochi: la spesa necessaria alla trasformazione ammonterebbe a € 900.000; il fabbricato trasformato avrebbe un valore di mercato di € 2.500.000 e l’opera richiederebbe 3 anni di tempo; c) realizzazione di un condominio a uso misto commerciale e abitativo: la spesa necessaria alla trasformazione ammonterebbe a € 1.200.000; il fabbricato trasformato avrebbe un valore di mercato di € 2.100.000 e l’opera richiederebbe 2 anni di tempo. I valori di trasformazione, dato un saggio sul mercato finanziario del 5%, sono: a) valore di trasformazione in grande magazzino: € (2.000.000 – 700.000) x 1/1,05 = € 1.238.095 b) valore di trasformazione in centro ricreativo: € (2.500.000 – 900.000) x 1/1,053 = € 1.382.140 c) valore di trasformazione in condominio: € (2.100.000 – 1.200.000) x 1/1,052 = € 816.326 Quale valore può essere attribuito al fabbricato? Se tutte le trasformazioni rappresentano destinazioni di carattere straordinario, il valore che corrisponde a ciascuna di esse interesserà soltanto chi ha in mente quella particolare trasformazione e risponderà a un quesito personale di stima. Qualora invece una delle trasformazioni costituisse la destinazione ordinaria del bene, cioè quella che verrebbe attuata da un imprenditore di normali capacità, il corrispondente valore di trasformazione sarebbe anche il più probabile prezzo spuntabile mettendo in vendita l’immobile e verrebbe pertanto a identificarsi con il valore di mercato. 24

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Il criterio del valore di trasformazione come procedimento indiretto di stima del valore di mercato trova applicazione nella stima dei fabbricati destinati alla demolizione (valore a sito e cementi) e se ne riparlerà al capitolo 34.

Valore di surrogazione (o di sostituzione) In economia si definisce succedaneo o surrogato un bene capace di sostituirne un altro nel soddisfacimento di un bisogno. La surrogabilità di un bene con un altro esiste soltanto in rapporto a un determinato impiego. Tra i mezzi di produzione, ad esempio, un flusso d’acqua è surrogabile da altri beni se il suo utilizzo consiste nella produzione di energia; non è surrogabile se il suo utilizzo consiste nell’irrigazione di un fondo. Può capitare che un bene non sia surrogabile da un altro singolo bene, ma lo sia da un insieme di altri beni. Ad esempio, il letame in agricoltura non è sostituibile da un singolo concime chimico, ma, sebbene non perfettamente, lo è da un complesso qualitativamente e quantitativamente determinato di concimi chimici. Dato un bene, è normalmente possibile individuarne un altro (o un complesso di altri) capace di svolgere la stessa funzione tecnica. A surrogabilità tecnica, più o meno completa, corrisponde, con pari approssimazione, equivalenza economica: su tale corrispondenza si fonda la possibilità di stimare un bene a valore di surrogazione. Il valore di surrogazione è il valore (di mercato o di costo) di un bene o di un insieme di beni capace di surrogare, al momento della stima, il bene da stimare. La stima del valore di surrogazione si svolge in due fasi: 1. determinazione qualitativa e quantitativa del bene (o dell’insieme di beni) capace di surrogare, in una specifica funzione, il bene da stimare; 2. stima del valore di mercato o del valore di costo del bene succedaneo (o dell’insieme succedaneo di beni). Si ricorre a questo aspetto economico quando il bene da stimare non ha mercato in assoluto, o quando il mercato, pur esistendo, è del tutto estraneo all’ordinaria destinazione del bene nel contesto in cui esso si trova. Esempi di beni stimabili a valore di surrogazione sono dati dai foraggi insilati e dal letame, prodotti che si ritrovano abitualmente fra le scorte delle aziende agrarie.

Valore complementare In economia si definiscono complementari due o più beni che concorrono a soddisfare lo stesso bisogno, cioè che, usati assieme, manifestano in modo più completo la loro utilità. La complementarità può riguardare tanto i beni di consumo quanto i mezzi di produzione. Per i beni di consumo essa è spesso elastica, poiché risente della soggettività dei gusti delle persone. Per i mezzi di produzione è più rigida: a esempio, i fabbricati rurali sono obiettivamente complementari ai terreni di un fondo rustico, perché in un’azienda agraria sono indispensabili allo svolgimento di attività connesse con la coltivazione dei campi e l’allevamento del bestiame. Più in generale, si può dire che i fattori di produzione combinati in una qualsiasi azienda sono fra loro complementari, poiché l’azienda è in grado di operare soltanto con la presenza di tutti i fattori. Una maggiore o minore complementarità fra i beni esiste sempre, ma, nelle stime, si trascurano la complementarità generica e quella di scarsa rilevanza. Non si trascura invece la complementarità di un bene che, non essendo sostituibile né surrogabile, concorre con altri a formare un unico complesso funzionale, il quale, privato di quel bene, perde in misura 25

PARTE 3 | Estimo generale

rilevante e permanente funzionalità e valore. Se, ad esempio, a un fondo rustico accorpato si espropria una striscia intermedia di terreno per costruire una strada, l’area sottratta vale poco in se stessa, ma il fondo, diviso in due, perde di molto il suo valore: quell’area svolge un’insostituibile funzione complementare. Il valore complementare si può definire come la differenza fra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima. Esso diviene un aspetto economico significativo quando sussistono le seguenti condizioni:  il bene da stimare è legato da un rapporto di complementarità evidente e rilevante ad altri beni, con i quali forma un complesso avente un proprio valore di mercato;  il bene da stimare è insostituibile e insurrogabile nella funzione che svolge nel complesso;  la parte residua del complesso ha ancora un valore di mercato. Sussistendo tali condizioni, la stima del valore complementare occorre in tutti i casi in cui un bene venga (forzatamente o volontariamente) sottratto oppure aggregato a un complesso di beni. Un caso di sottrazione forzata si ha nelle espropriazioni parziali per pubblica utilità. Altri esempi di perdita non volontaria di beni manifestanti complementarità sono dati da molti casi di danneggiamento: usurpazione o inquinamento irreversibile di acque irrigue, distruzione del soprassuolo di arboreti, ecc. Un esempio di sottrazione volontaria si ha quando il proprietario di un complesso di beni decide liberamente di alienarne una parte importante: in questo caso, il valore complementare della parte ceduta rispetto all’insieme che ne viene privato rappresenterà il prezzo minimo di vendita. Nel caso invece che un bene acquistato sia destinato a diventare parte significativa di un preesistente complesso, il suo valore complementare rispetto al complesso cui verrà aggregato rappresenterà il prezzo massimo pagabile dall’acquirente.

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

SINTESI Si dice aspetto economico di un bene l’utilità che esso presenta nei confronti di una categoria di soggetti che si pongono in un certo rapporto economico con il bene stesso. A ogni aspetto economico corrisponde un valore di stima. La scelta da parte del perito dell’aspetto economico pertinente al caso pratico affidatogli costituisce il criterio di stima. La dottrina estimativa classica distingue i seguenti aspetti economici: il valore di mercato, il valore di capitalizzazione dei redditi, il valore di costo di produzione e di riproduzione, il valore di trasformazione, il valore di surrogazione e il valore complementare. A essi deve aggiungersi il valore legale (o convenzionale), che è quello determinabile nel rispetto di vincolanti norme di legge. Nell’estimo territoriale e ambientale compaiono anche il valore d’uso sociale, il valore economico totale e il valore territoriale. Il valore di mercato è il più probabile prezzo prevedibile per un bene sul mercato che gli compete. Esso rispecchia in modo diretto e completo il contenuto economico del diritto di proprietà e soddisfa la ragion pratica della stima in un gran numero di casi. Il valore di capitalizzazione è l’accumulazione al momento della stima di tutti i redditi futuri che un bene è in grado di dare. A seconda del saggio usato, esso è un valore autonomo o si identifica con il valore di mercato.

La sua stima occorre nei casi in cui si deve giudicare la convenienza di un’opera oppure il valore di trasformazione di un bene. Il valore di costo di riproduzione è il valore di costo di produzione svalutato di un bene già esistente o già esistito. La sua stima occorre tipicamente nei casi di danno, oppure quando un bene non è stimabile a valore di mercato o di capitalizzazione. Il valore di trasformazione è, per un bene trasformabile, la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. Esso rispecchia il valore di mercato del bene in oggetto quando si considera una trasformazione ordinaria. Il valore di surrogazione (o di sostituzione) di un bene è il valore di mercato (o di costo) di un altro bene o di un insieme di altri beni capace di surrogarlo. Alla sua stima si ricorre quando il bene in oggetto non ha mercato, ma è sostituibile con altri dei quali sia determinabile il valore di mercato (o di costo). Il valore complementare di un bene è la differenza fra il valore di mercato di un complesso che lo comprende e il valore di mercato del complesso considerato privo del bene stesso, purché questo sia insostituibile. Alla sua stima si ricorre nei casi di sottrazione (forzata o volontaria) del bene al complesso di cui fa parte, o nel caso di sua congiunzione a un complesso che ne viene così valorizzato.

Il valore di costo di produzione è la più probabile somma delle spese che un imprenditore dovrebbe sostenere per produrre un bene o realizzare un’opera non ancora esistente.

PARTE 3 | Estimo generale

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Esercizio

✔ interattivo

ASPETTI ECONOMICI

VALORE COMPLEMENTARE

VALORE DI MERCATO

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

VALORE DI COSTO

di produzione

di riproduzione

VALORE DI TRASFORMAZIONE

VALORE DI SURROGAZIONE

Preparati all’interrogazione

Test a risposta multipla

 Quali sono gli aspetti economici capaci di soddisfare le finalità pratiche di una stima? Che

cosa si intende per valore convenzionale?  Che cos’è il valore di mercato? Quando ne è possibile la stima? Quando la stima del valore

di mercato non è possibile?  Quali scopi pratici può soddisfare la stima del valore di mercato?  Che cos’è il valore di capitalizzazione? Quand’è che esso si configura come aspetto eco-

nomico autonomo? A quali condizioni si identifica con il valore di mercato?  Che cos’è il valore di costo di produzione? Che cos’è il valore di costo di riproduzione?  Nella stima del valore di costo di riproduzione si deve necessariamente far riferimento a

un bene identico a quello da stimare?  In quali casi il valore di costo di riproduzione soddisfa la ragion pratica della stima?  Che cos’è il valore di trasformazione? In quali casi deve essere stimato? In quale caso è

l’unico aspetto economico rispondente alla ragion pratica della stima? In quale caso si identifica con il valore di mercato?  Che cosa sono il valore di surrogazione e il valore complementare? In quali casi se ne im-

pone la stima? 28

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

30 IL METODO DI STIMA 1

Confronto come base del metodo di stima Il metodo di stima è il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Nella dottrina estimativa italiana questo metodo è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con altri simili, dei quali siano noti i prezzi di mercato o i costi di produzione. Se deve essere stimato il valore di mercato di un bene, il confronto avverrà con altri beni di noto prezzo; se deve essere stimato il valore di costo, il confronto avverrà con altri beni di noto costo; per gli altri aspetti economici precedentemente individuati, la stima si riconduce comunque al valore di mercato e al valore di costo. Illustreremo la logica del processo estimativo e le fasi del suo sviluppo con riferimento al valore di mercato, ma quanto diremo sarà ugualmente valido, con termini mutati, per il valore di costo. Per stimare il valore di mercato di un bene, si devono rilevare i prezzi recenti di beni comparabili con quello in oggetto. Si dovrà poi individuare una grandezza misurabile dei beni che, più di ogni altra, tenda a essere legata al prezzo da un rapporto costante: questa grandezza è detta parametro di stima. Assumendo come ipotesi estimativa che fra prezzi e parametri esista proporzionalità, si potrà scrivere: Vx : px = SP : Sp da cui:

Vx = essendo:

SP Sp

(1)

Vx il valore di mercato del bene da stimare; px il parametro del bene da stimare; SP la somma aritmetica dei prezzi dei beni presi come termini di confronto; Sp la somma aritmetica dei parametri dei termini di confronto.

L’ipotesi estimativa è valida se sussistono due condizioni:  i beni messi a confronto differiscono soltanto per la misura del parametro e sono equivalenti per tutte le altre caratteristiche che, complessivamente e con compensazione fra qualità positive e negative, influiscono sul valore;  le misure parametrali sono comprese entro un intervallo ristretto.

Fasi del giudizio di stima Nella logica del processo indicato, il giudizio di stima si sviluppa attraverso le fasi seguenti. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE RISPONDENTE ALLO SCOPO DELLA STIMA Trattando dei valori dei beni, abbiamo messo in luce la loro rispondenza ai diversi possibili motivi pratici delle stime. Quando l’aspetto economico non è esplicitamente espresso, spetta 29

PARTE 3 | Estimo generale

al perito individuarlo, considerando non soltanto il rapporto che lega il soggetto committente al bene in oggetto, ma anche l’insieme delle circostanze esterne. Se, ad esempio, la stima di un bene è richiesta dal suo proprietario per un inventario patrimoniale, l’aspetto economico più rispondente sarà il valore di mercato. Se questo non è stimabile per mancanza di un mercato, oppure se il bene ha perso la sua originaria funzione e può tornare utile soltanto con una riconversione funzionale, oppure ancora è legato ad altri beni da uno stretto rapporto di complementarità, oppure è in grado di fornire un reddito, al valore di mercato si dovrà sostituire, a seconda dei casi, il valore di costo di riproduzione, il valore di trasformazione, il valore complementare, il valore di capitalizzazione o il valore di surrogazione. INDAGINI DI MERCATO In questa fase, preparatoria al giudizio di stima vero e proprio, vengono accertati i prezzi pagati per beni che siano comparabili con quello da stimare. Di tutti questi prezzi, saranno poi utilizzati nel confronto estimativo soltanto quelli relativi a beni strettamente paragonabili col bene in oggetto. ANALISI DEL BENE DA STIMARE, SCELTA DEI TERMINI DI CONFRONTO E DEL PARAMETRO DI STIMA Del bene in oggetto vengono indagate tutte le caratteristiche che influiscono sul valore. Il perito elabora innanzitutto un giudizio tecnico, che gli consente di individuare, nel campo generico dei beni della stessa categoria, una rosa ristretta di termini di confronto. Poi, sulla base del raffronto fra la differenza dei caratteri e quella dei prezzi, sceglierà come parametro una grandezza con la quale si realizza l’ipotesi fondamentale della stima, cioè l’esistenza di un rapporto tendenzialmente costante fra prezzi e parametri all’interno di un certo campo di variabilità. SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO Come si vedrà nel prossimo capitolo, nell’unicità del metodo di stima esistono procedimenti operativi differenti: tra essi la scelta dovrà cadere su quello che più compiutamente tiene conto delle caratteristiche del bene o più razionalmente utilizza i dati di mercato disponibili. APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO E CALCOLO DEL VALORE ORDINARIO In questa fase si realizza la sintesi conclusiva del confronto, che consiste sostanzialmente nella risoluzione della proporzione di cui si è detto nel precedente paragrafo. A questo punto la stima sarà conclusa solo se il bene in oggetto si trova in condizioni ordinarie; in caso contrario, essa richiederà il passaggio attraverso altre due fasi, delle quali diremo dopo aver parlato del principio di ordinarietà.

Caratteristiche dei beni influenti sul valore L’apprezzamento dei beni da parte del mercato dipende dalle loro qualità tecniche ed economiche, distinguibili in tre gruppi: caratteristiche intrinseche, caratteristiche estrinseche, situazione giuridica.  Sono caratteristiche intrinseche quelle proprie dei beni in se stessi, indipendentemente

dalla loro ubicazione. Per un alloggio sono, ad esempio, la tipologia catastale, il livello di piano, la grandezza, la conformazione, il grado di rifinitura, l’efficienza degli impianti, l’età, lo stato di manutenzione e di conservazione, ecc.  Sono caratteristiche estrinseche quelle relative all’ambiente circostante considerato nei suoi diversi aspetti: naturale, sociale, economico. Per un alloggio sono, ad esempio, tutte le qualità che contraddistinguono la zona urbana in cui si trova: distanza dal centro, dotazione di servizi pubblici e privati, tono sociale, amenità, salubrità, ecc. 30

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

 La situazione giuridica è l’insieme dei vincoli legali e contrattuali che condizionano o li-

mitano l’esercizio del diritto di proprietà (diritto di usufrutto, diritto di superficie, servitù attive o passive, ipoteche), contratto di affitto o di locazione in corso. Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche possono condizionarsi a vicenda e vanno viste nella loro interdipendenza. Ad esempio, la dotazione di un ampio terrazzo (caratteristica intrinseca) è più apprezzata per un alloggio situato in una località di mare che per un alloggio di città (caratteristica estrinseca). Nella stima di un bene, l’analisi di tutte le sue caratteristiche deve essere accurata per non trascurare nessuno degli elementi che, da soli o in combinazione, direttamente o indirettamente, concorrono a determinare il grado di apprezzamento da parte del mercato.

Parametro di stima Il parametro ideale di stima dovrebbe essere una caratteristica misurabile del bene legata al prezzo da un rapporto costante. Dato un insieme di beni della stessa categoria, ci sarebbe allora fra i loro prezzi e i rispettivi parametri la vera proporzionalità che, noto il parametro del bene da stimare, ne consentirebbe senza incertezze la stima. Non esistendo caratteristiche dei beni le cui misure siano legate ai prezzi da un rapporto effettivamente costante, il perito, dopo aver accertato i prezzi, deve studiarne la variabilità e metterla in correlazione con quella di tutte le caratteristiche dei beni: potrà così trovarne una che, più di altre, tende a rapportarsi ai prezzi, e assumerla quindi come parametro di stima. I parametri di stima possono essere tecnici o economici.  Un parametro tecnico è una grandezza fisica direttamente misurabile del bene (super-

ficie, volume, peso, numero di vani, numero di posti macchina, ecc.), o facilmente accertabile con semplici calcoli che non richiedono ipotesi soggettive (cubatura o superficie lorda di un edificio elevabile su un’area, ecc.). Esso ha il vantaggio di essere obiettivamente determinabile, ma si presta solo per beni strutturalmente semplici (un appezzamento di terreno, un’unità immobiliare urbana di tipo comune, un’area fabbricabile, ecc.) o, nel caso di beni complessi (fondi rustici, fabbricati industriali), solo se il confronto estimativo avviene fra termini molto simili per tutte le altre caratteristiche.  Un parametro economico è sempre una qualche forma di reddito (produzione lorda vendibile, reddito dominicale, rendita catastale, canone di locazione, Bf) ed esiste soltanto per beni produttivi. Esso si presta meglio per beni strutturalmente complessi, per i quali i prezzi dipendono sostanzialmente dalla capacità di reddito e non da singole caratteristiche tecniche. Se il parametro è fisico, il rapporto SP/Sp assume il significato statistico di prezzo medio ponderato per unità di consistenza (€/m2, €/m3, ecc.). Se il parametro è economico, il rapporto indica di quante volte il prezzo è mediamente multiplo del reddito. Se il reddito considerato è il beneficio fondiario, il rapporto inverso SBf/SP fornisce il saggio medio fondiario, con cui, salvo eventuali correzioni, si può calcolare per capitalizzazione il valore di mercato.

Termini del confronto estimativo Il problema della scelta del parametro non va disgiunto da quello della scelta dei termini di confronto. 31

PARTE 3 | Estimo generale

Se tali termini differiscono per una singola caratteristica, sarà questa la causa sistematica di variazione dei prezzi e costituirà l’unico possibile parametro di stima. La scelta dei termini di confronto dovrà allora rispettare unicamente la condizione che le misure parametrali siano comprese entro un intervallo ristretto, all’esterno del quale viene meno l’ipotizzata proporzionalità fra prezzi e parametri. Se i termini differiscono per più caratteristiche, occorrerà sceglierne una in funzione di parametro. Questo significa individuare una caratteristica che si possa considerare l’unica a influire significativamente sul prezzo, ritenendo che le altre siano di importanza trascurabile oppure si compensino fra loro nell’apprezzamento da parte del mercato. I termini di confronto devono essere il più possibile numerosi, affinché il rapporto SP/Sp acquisti un significato statistico convincente. Con l’applicazione della formula risolutiva (1), la stima si conclude solo se il bene in oggetto è in condizioni ordinarie, che vengono comunque e sempre ipotizzate in prima approssimazione, per le ragioni che verranno dette nel prossimo paragrafo. Se il bene non è in condizioni ordinarie, il valore calcolato va sottoposto a correzioni, aggiunte e detrazioni delle quali si dirà al paragrafo 7.

Principio di ordinarietà Il concetto di ordinarietà corrisponde a quello di normalità visto in statistica: una situazione (o dato) che si presenta con la massima frequenza e ha la maggiore probabilità di ripresentarsi in futuro. Poiché ogni valore di stima contiene nella sua definizione la qualifica del più probabile, esso non può che corrispondere, in prima approssimazione, al dato normale. L’ordinarietà di un bene va riferita alle sue condizioni materiali, alla sua situazione giuridica e alla sua obiettiva capacità di reddito. È evidente che le eventuali situazioni di eccezionalità dovranno essere prese in considerazione nella stima, ma questo sarà fatto in un secondo tempo, apportando al valore ordinario le correzioni, le aggiunte e le detrazioni che consentono di giungere al valore effettivo. Inoltre, poiché la stima si risolve con un confronto, sarà più facile reperire termini di paragone ordinari (più frequenti), piuttosto che termini che presentino lo stesso tipo di eccezionalità del bene in oggetto (più rari o del tutto inesistenti). Vediamo allora, più in particolare, qual è il senso dell’ordinarietà riferita allo stato dei fatti e al comportamento delle persone.

6.1

Ordinarietà dello stato di consistenza e della situazione giuridica

L’ordinarietà dello stato di consistenza di un bene è dato dalle caratteristiche che esso dovrebbe presentare, se gli eventi che lo hanno riguardato corrispondessero a quelli normalmente influenti sui beni dello stesso tipo. Ad esempio, è ordinario che un fabbricato presenti, in relazione alla sua età, un certo grado di logorio; non è ordinario che esso si ritrovi scoperchiato da una tromba d’aria. È immediatamente necessaria un’osservazione: l’ordinarietà dello stato di consistenza non esiste come condizione assoluta, ma può essere giudicata solo in relazione allo stato normale dei beni consimili nel luogo e nel tempo della stima. Il principio di ordinarietà va anche applicato alle circostanze indotte da fatti giuridici o contrattuali. È ordinario, ad esempio, che un fondo sia libero da vincoli; non è ordinario il gravame di una servitù passiva. 32

Criteri, metodo e procedimenti di stima

6.2

UDA 7

Ordinarietà del reddito

Si definisce imprenditore ordinario quello mediamente dotato di conoscenze tecniche e di capacità organizzative. Le sue scelte non sono né arretrate né d’avanguardia, e corrispondono a quelle che compirebbe la maggioranza degli imprenditori. Il reddito che un bene strumentale fornisce concretamente dipende dalle capacità dell’imprenditore reale, ma nel più alto reddito ottenuto da un imprenditore abile o nel più basso reddito ottenuto da un imprenditore incapace risultano compresi il compenso per l’abilità o la penalizzazione per l’incapacità imprenditoriale, che sono qualità soggettive estranee al bene da stimare. Soltanto il reddito ottenibile da un imprenditore ordinario misura la capacità produttiva che il bene è obiettivamente in grado di esprimere e la maggioranza degli imprenditori è disposta ad apprezzare. Dal comportamento dell’imprenditore ordinario prende corpo e vita l’azienda ordinaria, con riferimento alla quale diviene possibile determinare il reddito ordinario, che è quello da considerare nella stima del valore di mercato per capitalizzazione dei redditi.

Passaggio dal valore ordinario a quello definitivo di stima Una volta determinato per confronto il valore ordinario, la stima sarà conclusa solo se il bene è effettivamente in condizioni di normalità. Se il bene da stimare non è in condizioni ordinarie e presenta caratteristiche particolari che lo differenziano dai termini di confronto, il valore ordinario andrà modificato: maggiorandolo, se il bene presenta caratteristiche di maggior pregio, diminuendolo, se presenta caratteristiche di minor pregio. Le fasi per passare dal valore ordinario a quello effettivo sono due: la correzione del valore ordinario e le aggiunte e detrazioni.

7.1

Comodi e scomodi particolari e correzione del valore ordinario

Le caratteristiche straordinarie di tipo qualitativo vengono chiamate comodi e scomodi. Sono esempi di comodi una posizione particolarmente favorevole, una distribuzione razionale degli spazi in un alloggio, la regolarità degli appezzamenti in un fondo rustico, ecc. Sono esempi di scomodi i caratteri opposti ai precedenti. La presenza di comodi o scomodi comporta una correzione del valore ordinario, rispettivamente in aumento o diminuzione, da farsi in percentuale del valore già stimato. Nella stima del valore di mercato per capitalizzazione dei redditi, la correzione percentuale potrà essere fatta sul rapporto SBf/SP, vale a dire sul saggio medio fondiario, che, una volta corretto, diventerà il saggio di capitalizzazione. L’entità percentuale della correzione dovrà rispecchiare il diverso grado di apprezzamento da parte del mercato di beni dotati della caratteristica di comodo o scomodo rispetto a beni normali. La determinazione di tale entità è compito del perito, e richiede la conoscenza dei prezzi di molti beni nelle diverse condizioni.

7.2

Aggiunte e detrazioni al valore ordinario

Se le caratteristiche di straordinarietà sono costituite da elementi di per sé valutabili, la loro stima deve essere fatta a parte, e il loro valore andrà aggiunto o detratto al valore del bene già eventualmente corretto per la presenza di comodi o scomodi. Per dare una prima idea di quali possano essere questi elementi, diciamo che danno luogo a un’aggiunta le maggiori consistenze riproducibili (migliori rifiniture nei fabbricati civili, 33

PARTE 3 | Estimo generale

fabbricati eccedenti le ordinarie dotazioni nei fondi rustici), le pertinenze legate al bene per legge o per volontà contrattuale (scorte aziendali, mobili e arredi), i maggiori redditi transitori (ad esempio, canoni contrattuali superiori all’ordinario), ecc.; danno invece luogo a detrazioni le minori consistenze rimediabili (mancanza di parti, stato di conservazione inferiore all’ordinario), i minori redditi transitori, i debiti ipotecari, i diritti a favore di terzi (usufrutto, rendita), ecc. Nella parte speciale della materia indicheremo con maggior puntualizzazione per le varie categorie di beni quali possono essere gli elementi di aggiunta e di detrazione, e con quali criteri essi devono essere stimati.

SINTESI Si dice metodo di stima il processo logico con il quale si giunge alla formulazione di un giudizio di valore. Esso è basato sul confronto del bene da stimare con altri simili di valore noto (prezzo di mercato o costo di produzione). Parametro di stima è una grandezza fisica o economica dei beni, al variare della quale è riscontrabile una concorde variazione dei prezzi. Ipotizzando che la variazione sia di tipo proporzionale, la stima si risolve in prima approssimazione con la formula:

Vx =

SP Sp

la quale fornisce il valore ordinario del bene. Il parametro deve essere la grandezza la cui variazione si rapporta più strettamente alla variazione dei prezzi (o dei costi).

I termini del confronto devono essere quanto più possibile simili tra loro e al bene da stimare per quanto riguarda le caratteristiche intrinseche (quelle proprie dei beni in se stessi), le caratteristiche estrinseche (quelle dell’ambiente circostante) e la situazione giuridica (insieme dei vincoli che limitano il diritto di proprietà). Il valore che scaturisce dalla formula del confronto è quello che avrebbe il bene in oggetto in condizioni di ordinarietà, qualora fossero del tutto normali (cioè corrispondenti alla situazione più comune dei beni simili) il suo stato di consistenza, i vincoli che lo riguardano e, nel caso sia un bene fruttifero, il reddito che produce. Se il bene in oggetto non è in condizioni ordinarie, il suo valore effettivo potrà essere determinato correggendo prima (percentualmente) il valore ordinario per tenere conto di caratteristiche qualitative di maggior o minor pregio rispetto alla norma (comodi e scomodi), e apportando poi aggiunte e detrazioni per dotazioni di per sé valutabili superiori o inferiori alla norma.

Criteri, metodo e procedimenti di stima

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UDA 7

Esercizio

✔ interattivo

METODO DI STIMA

INDIVIDUAZIONE DELLO SCOPO DELLA STIMA

INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DA STIMARE

INDAGINI DI MERCATO

ANALISI DEL BENE DA STIMARE

• Caratteristiche estrinseche • Caratteristiche intrinseche • Situazione giuridica

SCELTA DEI TERMINI DI CONFRONTO

SCELTA DEL PARAMETRO DI STIMA

SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

CALCOLO DEL VALORE ORDINARIO

CORREZIONI AL VALORE ORDINARIO

AGGIUNTE E DETRAZIONI AL VALORE ORDINARIO

CALCOLO DEL VALORE REALE 35

PARTE 3 | Estimo generale

Preparati all’interrogazione  Che cos’è il metodo di stima? In che cosa consiste sostanzialmente?  Quali rilevamenti deve compiere il perito per stimare il valore di mercato di un bene?  Che cos’è un parametro di stima? Quali proprietà deve avere? A quali condizioni si può

accettare l’ipotesi che esista proporzionalità fra parametri e prezzi?  Quali operazioni costituiscono la parte analitica della stima? Come si risolve la sintesi con-

clusiva del confronto estimativo?  Quali sono le fasi del giudizio di stima?  I prezzi (o i costi) rilevati per beni dello stesso tipo di quello da stimare saranno tutti uti-

lizzati nel confronto estimativo? Se no, quali saranno da prendere in considerazione?  Come possono essere distinte le caratteristiche da cui dipende il valore dei beni? Quali

sono le caratteristiche intrinseche di un bene? E le caratteristiche estrinseche? Che cosa si intende per situazione giuridica?  Come deve essere scelto il parametro di stima? Come dovrebbe essere un parametro

ideale?  Che cos’è un parametro fisico o tecnico? Che cos’è un parametro economico? Quale tipo

di parametro è più adatto ai diversi beni?  Quale significato pratico può assumere il rapporto SP/Sp, se il parametro è fisico? E se il

parametro è economico?  Se il parametro di stima è il Bf, quale rapporto si utilizza nella stima? Che significato assu-

me?  Che cosa si deve intendere per valore ordinario di un bene?  Perché solo il reddito ottenibile da un imprenditore ordinario può essere considerato

quello che obiettivamente esprime la capacità produttiva di un bene?  In che cosa possono consistere le caratteristiche particolari straordinarie di un bene?  Quali caratteristiche particolari straordinarie comportano aggiunte e detrazioni al valore

ordinario?

Criteri, metodo e procedimenti di stima

31 PROCEDIMENTI CLASSICI DI STIMA 1

UDA 7

Lab. 8: computo metrico estimativo

Classificazione generale dei procedimenti Pur essendo il metodo di stima unico, il perito può giungere alla determinazione del valore con modalità operative differenti, cioè con diversi procedimenti di stima. Una prima distinzione dei procedimenti di stima è quella fra stima diretta e stima indiretta. La stima è diretta se si risolve con il confronto immediato del bene con altri, dei quali sia noto in forma esplicita il dato di mercato che corrisponde all’aspetto economico da valutare. Poiché il mercato fornisce in forma esplicita soltanto prezzi o costi, la stima diretta può riguardare unicamente il valore di mercato e il valore di costo. La stima è indiretta se non è possibile il confronto immediato di cui sopra: è quindi sempre indiretta la stima degli altri aspetti economici. Una seconda distinzione dei procedimenti è quella fra stima sintetica e stima analitica. La denominazione dei due procedimenti è puramente convenzionale, e si basa sullo sviluppo minore o maggiore che, nell’elaborazione formale dei dati, assume la fase dell’analisi. La stima del valore di mercato è detta sintetica quando il parametro è una qualsiasi grandezza diversa dal Bf o dal reddito lordo. Quando il parametro è il Bf o il reddito lordo, la stima è detta analitica e si compie per capitalizzazione dei redditi. La stima del valore di costo è detta sintetica quando si arriva al risultato confrontando, sulla base di un parametro tecnico, il bene da stimare con altri simili dei quali è noto il costo comprensivo di tutte le componenti. È detta analitica quando si arriva al risultato determinando voce per voce le componenti del costo e sommandole. Una terza distinzione dei procedimenti di stima, che riguarda beni complessi (fondi rustici, stabilimenti industriali, fabbricati comprendenti più unità immobiliari, ecc.), è quella fra stima a corpo e stima per elementi costitutivi. Nella stima a corpo il bene viene considerato nella sua globalità e confrontato con complessi simili. Nella stima per elementi costitutivi si stimano separatamente le varie componenti del bene, ciascuna per confronto con elementi simili, e si giunge al valore globale sommando i valori parziali. Il secondo procedimento è pienamente valido quando le singole componenti sono fisicamente unite ma economicamente indipendenti (ad esempio, le singole unità immobiliari di un fabbricato). È meno valido quando le componenti sono funzionalmente legate in modo da manifestare una reciproca complementarità, tale da rendere il valore del complesso superiore alla somma dei valori di ciascuna parte separatamente considerata (ad esempio, i fabbricati e i terreni che costituiscono un fondo rustico).

Procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato Illustreremo i seguenti tipi di stima:  stima sintetica monoparametrica;  stima per valori tipici;  stima storica. 37

PARTE 3 | Estimo generale

2.1

La stima sintetica monoparametrica

È una stima a corpo e diretta, che fa uso esplicito e formale di un solo parametro. Questo, per i termini dell’insieme entro il quale avviene il confronto estimativo, è assunto come unica grandezza variabile dalla quale dipende il valore, secondo la generica funzione: Vx = f (px) che si esplicita nella ormai nota formula risolutiva: Vx =

SP Sp

(1)

Un parametro tecnico, che è la misura di una grandezza fisica dei beni, ha il vantaggio di essere un dato obiettivo. La grandezza deve essere ben definita, e la modalità di misurazione omogenea per tutti i beni messi a confronto. Un parametro economico è un reddito che, risentendo dell’influenza di molte caratteristiche elementari, consente il confronto fra beni che non sarebbero paragonabili sulla base di una sola grandezza fisica. La sua determinazione non è mai una semplice misura, poiché richiede sempre una qualche analisi economica da parte del perito. Accertati i prezzi e i parametri dei termini di confronto, è utile che questi dati siano esposti in una tabella sul modello degli esempi che seguono. In tal modo, il rapporto SP/Sp è reso significativo da un riferimento esplicito a beni di grandezza simile a quella del bene da stimare e a prezzi di mercato realizzati in tempi recenti. La risoluzione della (1) fornirà il valore ordinario del bene, al quale si faranno, se necessario, correzioni, aggiunte o detrazioni per giungere al valore effettivo. ESEMPI0

1. È richiesta la stima del valore di mercato di un alloggio di 90 m2 commerciali situato in una zona urbana periferica. Accertati i prezzi di alloggi simili, si è riscontrata una buona corrispondenza fra essi e le superfici commerciali. Sono stati individuati 5 appartamenti recentemente compravenduti, che, per il complesso delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sono confrontabili con quello in oggetto, il quale presenta tuttavia due elementi di particolare differenziazione: - gode di veduta panoramica su uno spazio aperto; - fa parte di un condominio la cui facciata richiede un parziale rifacimento. I dati relativi agli appartamenti presi come termini di confronto sono riportati nella seguente tabella:

appartamenti simili

superfici (m2)

prezzi pagati (€)

100

190.000

198.000

194.000

200.000

185.000

totali

456

967.000

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Dal rapporto SP/Sp risulta un prezzo medio unitario ponderato di: 967.000 € = € 2.120,60/m2 456 m2 Il valore ordinario attribuibile all’alloggio è quindi di: € 2.120,60/m2 x 90 m2 = € 190.854 Dall’esame di numerosi prezzi di mercato di appartamenti di svariate categorie, è stato possibile accertare che una posizione aperta e panoramica determina una maggior valutazione media del 5% rispetto a una normale prospicienza. Il valore dell’alloggio, corretto per tener conto della sua migliore prospicienza rispetto ai termini di confronto, risulta di: € 190.854 x 1,05 = € 200.396,70 La spesa per il ripristino della facciata è stata preventivata in € 50.000. Sull’alloggio, al quale competono 65/1.000 di proprietà generale, grava una spesa di: € 50.000 x 65/1000 = € 3.250 Il valore di mercato attribuibile all’alloggio risulta pertanto di: € (200.396,70 – 3.250) = € 197.146,70

2.2

La stima sintetica monoparametrica con pochi termini di confronto non omogenei

La formula risolutiva della stima sintetica monoparametrica (1) presuppone, come indicato nel paragrafo precedente, che i termini di confronto siano il più possibile numerosi, simili per tutte le caratteristiche che influiscono sul valore e differiscano soltanto per la misura assunta come parametro di stima. Presuppone inoltre che i prezzi accertati siano recenti e contemporanei. Queste condizioni individuano una situazione ideale che molto spesso non si verifica nei casi pratici di stima. I termini di confronto possono essere pochi, a volte soltanto due o tre nel segmento di mercato determinato dalla domanda-offerta di una certa tipologia di beni in una zona omogenea. I termini possono differire non soltanto per la misura parametrale, ma anche per altre caratteristiche qualitative influenti sul valore (per un alloggio, ad esempio, livello di piano, prospicienza, esposizione, stato di manutenzione, ecc.); i prezzi accertati possono non essere contemporanei, e una differenza di alcuni mesi nelle date di compravendita diventa influente in periodi di rapida evoluzione delle quotazioni correnti. Di fronte a una tale carenza e difformità di dati, i prezzi rilevati vanno uniformati per adeguarli al bene oggetto di stima, trascurando le eventuali situazioni di eccezionalità di quest’ultimo, delle quali si terrà poi conto nella fase di aggiunte e detrazioni al valore ordinario. ESEMPI0

1. È richiesta la stima del valore di mercato di un appartamento con le seguenti caratteristiche: 39

PARTE 3 | Estimo generale

   

superficie commerciale 83,70 m2; livello di piano: quarto in un condominio con ascensore e portineria; dotazione di tre arie con veduta panoramica; vicinanza a una stazione della metropolitana.

Sono stati accertati i prezzi di tre appartamenti confrontabili con quello da stimare, con le caratteristiche sotto indicate. Appartamento A  compravenduto al prezzo di € 230.000, sei mesi fa;  superficie commerciale: 85 m2;  livello di piano: secondo con ascensore, in condominio senza portineria;  dotazione di due arie;  vicinanza a una stazione della metropolitana. Appartamento B compravenduto recentemente al prezzo di € 200.000; superficie commerciale: 75 m2; livello di piano: settimo con ascensore, in condominio con portineria; dotazione di due arie, con veduta panoramica.

   

Appartamento C  compravenduto al prezzo di € 260.000, un anno fa;  superficie commerciale: 90 m2;  livello di piano: terzo con ascensore, in condominio con portineria;  dotazione di tre arie. Un’indagine di mercato nella zona ha permesso di accertare quanto segue. I prezzi degli alloggi sono diminuiti mediamente del 2,5% nell’ultimo anno e dell’1,5% negli ultimi sei mesi. I piani alti sono più apprezzati dei piani bassi: dando l’indice 1 a un quarto piano, per i diversi piani sono stati calcolati i seguenti indici: secondo piano 0,95; terzo piano 0,98; settimo piano 1,12. La dotazione di tre arie rispetto alla situazione normale di due arie comporta un aumento di quotazione del 7%. La veduta panoramica comporta un aumento di quotazione del 10%, e altrettanto influisce la vicinanza alla metropolitana. La portineria determina una maggior valutazione del 2%. I prezzi dei termini di confronto vanno innanzitutto attualizzati per tener conto delle variazioni intervenute sul mercato. Vanno poi adeguati alle condizioni dell’appartamento da stimare con aumenti o diminuzioni calcolati con i coefficienti di differenziazione sopra esposti. Appartamento A Attualizzazione del prezzo pagato sei mesi fa: € 230.000 – € 230.000 x 0,015 = € 226.550 Tale prezzo va aumentato per riferirlo al quarto piano, alla dotazione di portineria, alla presenza di tre arie e alla veduta panoramica. Prezzo corretto: € 226.550 x 1/0,95 x 1,02 x 1,07 x 1,10 = € 286.297,20 40

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

Appartamento B Prezzo attuale: € 200.000 Tale prezzo va diminuito per riferirlo al quarto piano e aumentato per riferirlo a una dotazione di tre arie e alla vicinanza alla metropolitana. Prezzo corretto: € 200.000 x 1/1,12 x 1,07 x 1,10 = € 210.178,57 Appartamento C Attualizzazione del prezzo pagato un anno fa: € 260.000 – € 260.000 x 0,025 = € 253.500 Tale prezzo va aumentato per riferirlo al quarto piano, per la veduta panoramica e per la vicinanza alla metropolitana. Prezzo corretto: € 253.500 x 1/0,98 x 1,10 x 1,10 = € 312.994,90 I prezzi corretti sono esposti nella seguente tabella. Appartamenti confrontabili

Prezzi corretti (€) Superfici commerciali (m2)

286.297,20

210.178,57

312.994,90

Totali

809.470,67

250

Il prezzo medio ponderato al m2 di superficie commerciale risulta di: € 809.470,67 : 250 m2 = € 3.237,88/m2, che, applicato alla superficie dell’alloggio da stimare, ne determina un valore (a parte eventuali aggiunte e detrazioni) di: € 3.237,88/m2 x 83,70 m2 = € 271.010,56

2.3

La stima per valori tipici

È una stima diretta e per elementi costitutivi. Può essere applicata a beni complessi, non confrontabili nella loro globalità con altri simili. Si stima allora separatamente ogni componente e si ottiene poi il valore totale come somma dei valori parziali. La condizione necessaria per poter praticare questo tipo di stima è, ovviamente, che le singole componenti siano separatamente valutabili. Si fa riferimento a quanto detto nel paragrafo 1 circa la validità del procedimento. ESEMPI0

1. È richiesta la stima del valore di mercato di un fabbricato urbano appartenente a un unico proprietario e comprendente: - n. 8 alloggi di 90 m2; - n. 2 negozi di 120 m2; - n. 10 autorimesse singole. Tutte le unità immobiliari di ciascun tipo sono omogenee per caratteristiche qualitative. 41

PARTE 3 | Estimo generale

Da indagini compiute, sono risultati i seguenti prezzi medi per unità immobiliari simili: - alloggi: € 1.500/m2 - negozi: € 1.950/m2 - autorimesse: € 20.000/unità Il valore di stima risulta dal seguente computo: - valore di mercato degli alloggi: € 1.500/m2 x 90 m2 x 8 = € 1.080.000 - valore di mercato dei negozi: € 1.950/m2 x 120 m2 x 2 = € 468.000 - ___________ valore di mercato delle autorimesse: € 20.000 x 10 = € 200.000 - valore di mercato dell’intero fabbricato:

2.3

€ 1.748.000

La stima storica

È una stima a corpo e diretta, nella quale il giudizio di valore di un bene viene fondato sul prezzo che il bene stesso ha ottenuto in una precedente compravendita. Perché il risultato della stima abbia una qualche attendibilità, occorre che sussistano le seguenti condizioni: 1. che il bene abbia conservato tutte le caratteristiche che aveva al momento dell’avvenuta com pravendita, che quindi deve essere recente; 2. che i prezzi correnti dei beni di quella categoria non siano cambiati, cosa che può riscontrarsi soltanto per tempi brevi; 3. che il prezzo del bene sia certo e risulti da una libera contrattazione avvenuta in una situazione normale di mercato. Il punto debole del procedimento sta nel fatto che la stima risulta basata su quell’unico prezzo, quando invece dovrebbe fondarsi sulla conoscenza di numerosi prezzi.

Procedimento analitico per la stima del valore di mercato È la stima per capitalizzazione dei redditi, fatta alle condizioni che portano il valore di capitalizzazione a coincidere con il valore di mercato. Tali condizioni sono: 1. che il reddito da capitalizzare sia quello medio, ordinario e continuativo; 2. che il saggio di capitalizzazione esprima la fruttuosità media di beni comparabili con quello da stimare, se questo è un bene concreto; che sia tale da rendere l’accumulazione iniziale dei redditi finanziariamente equivalente alla loro serie futura, se il bene è un’entità astratta (un diritto). La stima analitica si svolge attraverso le seguenti fasi: 1. determinazione del reddito da capitalizzare; 2. ricerca del saggio di capitalizzazione; 3. risoluzione della formula di capitalizzazione; 4. eventuali aggiunte e detrazioni al valor capitale.

3.1

Il reddito da capitalizzare

Nella tradizione, il reddito da capitalizzare deve essere quello netto, che, nel caso di un bene immobile, è detto beneficio fondiario (Bf). Se il bene è un diritto (usufrutto, vitalizio, ecc.), il reddito riceve, a seconda dei casi, una diversa denominazione: reddito dell’usufruttuario, annualità di rendita vitalizia, ecc. 42

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

 Reddito netto è quello depurato delle spese sostenute per l’utilizzo economico del bene.

Se il bene è un fondo rustico impiegato direttamente in un processo produttivo, il reddito netto risulta da un bilancio aziendale, ed è dato dalla differenza fra il prodotto lordo vendibile e le spese di produzione. Se il bene è un fondo concesso in affitto, o un fabbricato dato in locazione, il reddito netto risulta da un bilancio padronale, ed è dato dalla differenza fra il reddito padronale lordo e le spese di parte padronale.  Per reddito medio si intende quello accertato sulla base di bilanci di un congruo numero di anni, per avere una compensazione fra le variazioni annue dovute a cause accidentali.  Per reddito ordinario si intende quello che il bene può dare venendo impiegato nella produzione da un imprenditore di normali capacità, o venendo locato al canone equo e meritevole, o ancora, se si tratta di un diritto, venendo pienamente esercitato dal suo titolare nel rispetto dei vincoli che gli sono posti.  Per reddito continuativo si intende quello che si prevede possa realizzarsi con costanza per tutta l’esistenza di un bene materiale, o per l’intero periodo di validità di un diritto. Il reddito da capitalizzare viene sempre determinato nel suo ammontare posticipato, cioè riferito al termine di un ciclo produttivo o di un periodo di gestione. La determinazione del Bf, in particolare quella attraverso il bilancio aziendale nella stima dei fondi rustici, ma anche quella attraverso il bilancio di parte padronale (applicabile sia ai fondi rustici sia ai fabbricati), presenta notevoli difficoltà, incertezze ed elementi arbitrari. Questi ultimi si hanno nella quantificazione delle voci passive dei bilanci, quando esse non sono chiare ed esplicite ma vengono assunte dall’estimatore come percentuali del reddito lordo. Tali percentuali non sono nettamente definite ma oscillano statisticamente tra un minimo e un massimo, entro i quali si esercita la scelta discrezionale del perito. Per uscire dalle incertezze è possibile una soluzione più pratica: capitalizzare il reddito lordo a un saggio lordo di fruttuosità del capitale investito.

3.2

Ricerca del saggio e capitalizzazione

Per beni materiali direttamente comparabili con altri di prezzo noto, il saggio da usare nella capitalizzazione del reddito netto risulta dal rapporto SBf/SP. Se si capitalizza il reddito lordo (R), il saggio da usare risulterà dal rapporto SR/SP. Gli elementi necessari al calcolo di questo rapporto possono risultare da indagini dirette sul mercato o essere ricavati dalle banche dati delle quotazioni immobiliari, che riportano con indicazione dei minimi e dei massimi sia i prezzi di mercato dei beni sia i canoni di locazione dei fabbricati o di affitto dei terreni. Il saggio calcolato come sopra (saggio medio fondiario netto o saggio medio fondiario lordo) si assumerà direttamente come saggio di capitalizzazione se il bene da valutare è del tutto simile ai termini del confronto estimativo; in caso contrario occorrerà correggerlo: in aumento se il bene da stimare presenta scomodi particolari, in diminuzione se presenta comodi. La diminuzione o l’aumento del saggio dovrà essere tale da determinare una correzione percentuale del valore che si reputa meritevole per il bene in oggetto rispetto ai termini di confronto. Se, ad esempio, si vuole che il valore risulti aumentato del 10% (cioè moltiplicato per 1,10), la correzione del saggio dovrà farsi dividendolo per 1,10. Se la capitalizzazione riguarda la stima di un diritto, il cui valore è la somma scambiabile con la rendita che da tale diritto proviene, il saggio da usare sarà quello che nelle condizioni del momento rispecchia la fruttuosità degli investimenti mobiliari a medio e lungo termine, cioè il saggio medio sul mercato finanziario. 43

PARTE 3 | Estimo generale

Determinati il reddito da capitalizzare e il saggio di capitalizzazione, il valore ordinario si calcola con la nota formula di matematica finanziaria: V0 =

3.3

Bf rnetto

oppure

V0 =

R rlordo

Le aggiunte e le detrazioni al valor capitale

Vale in proposito quanto già detto precedentemente. Precisiamo soltanto che l’accumulazione iniziale dei maggiori o minori redditi transitori (da aggiungere o detrarre al valor capitale) deve essere calcolata allo stesso saggio con cui si è fatta la capitalizzazione. ESEMPI0

1. È da stimare il valore di mercato di un villino situato in una zona di mare, la cui ordinaria destinazione è la locazione a scopo turistico. È consuetudine stipulare contratti di locazione annuali con pagamento del canone in un’unica soluzione all’inizio del mese di marzo. Il canone di locazione meritevole per il villino risulta di € 15.000. Le spese di parte padronale, comprensive di tutti gli oneri, annue e posticipate, sono state accertate in € 6.500. a) Determinazione del Bf ordinario: Dato un saggio medio sul mercato monetario del 4 %, si ha: - canone annuo lordo di locazione (reddito padronale lordo) = € 15.000 (1 + 0,04 x 10/12) = € 15.500 - spese annue posticipate di parte padronale

= € 6.500 _________ Bf = € 9.000

b) Ricerca del saggio medio fondiario netto: Noti i prezzi pagati recentemente per immobili simili e determinati i loro Bf, si sono accertati i dati della seguente tabella. villini

prezzi (€)

Bf (€)

270.000

10.000

230.000

8.500

260.000

10.500

240.000

9.000

totali

1.000.000

38.000

Il saggio medio fondiario per i beni del tipo risulta pari a: r= 44

€ 38.000 € 1.000.000

= 3,8%

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

c) Correzione del saggio: Rispetto ai termini di confronto, il villino da stimare è più vicino al centro abitato e situato in una posizione più gradevole. Tale situazione costituisce fattore di maggiore apprezzamento da parte del mercato. L’analisi dei prezzi di immobili di altre categorie in analoghe situazioni differenziate ha consentito di riscontrare scarti di prezzo oscillanti fra il 2% e il 3%, con una media del 2,5%. Si ritiene pertanto che il saggio da applicare nella capitalizzazione sia da diminuire del 2,5% rispetto a quello sopra determinato. Il saggio corretto scende così al 3,71%. (Infatti: 3,8% : 1,025 = 3,71 %). d) Calcolo del valore ordinario corretto: Il valore ordinario del villino, già considerata la sua più apprezzabile posizione, ammonta a: € 9.000 0,0371

= € 242.587,60

e) Aggiunte e detrazioni al valore ordinario e stima del valore effettivo: Il villino è in buone condizioni generali, ma richiede un intervento improrogabile di manutenzione straordinaria, per il quale è stata preventivata una spesa di € 15.000. Si ha pertanto: - valore ordinario corretto: € 242.587,60 (+) - spese di manutenzione straordinaria: - valore di mercato:

€ 15.000,00 (–) ____________ € 227.587,60

Procedimento sintetico per la stima del valore di costo Questo procedimento consiste nel confronto diretto del bene da stimare con altri simili di costo noto. Si risolve con la solita proporzione, adottando come parametro una grandezza fisica del bene con la quale il costo possa concretamente essere posto in relazione (ad esempio, per un fabbricato, la cubatura vuoto per pieno o la superficie di sviluppo dei piani). Le componenti del costo sono molteplici, ma non sempre la stima ha per oggetto il costo complessivo. Delle volte, a seconda dei motivi pratici per cui è richiesta, potrebbe riguardare un costo parziale. Per un fabbricato, ad esempio, a volte deve essere stimato il costo della sua completa realizzazione a partire dalla spesa per l’acquisto dell’area (in questo caso si parlerà propriamente di costo di produzione o di riproduzione), a volte il costo con esclusione del valore dell’area, a volte il costo di sola realizzazione del manufatto (in questo caso si parlerà di costo di costruzione o di ricostruzione). Definito il tipo di costo da valutare, la stima sintetica è possibile quando sono accertabili per beni simili i costi comprensivi di tutte le voci che interessano. Fonti di informazione sui costi di costruzione sono i singoli imprenditori e le loro Associazioni di categoria (Collegio costruttori edili), nonché pubblicazioni di settore. Per chiarire quanto detto, consideriamo il costo complessivo di produzione di un fabbricato. 45

PARTE 3 | Estimo generale

Esso comprende:  la spesa per l’acquisto dell’area edificabile;  le spese di progetto, direzione lavori e coordinamento per la sicurezza del cantiere;  gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e i contributi sul costo di costruzione;  il costo di costruzione comprensivo delle spese generali e del profitto dell’impresa che realizza l’opera;  le spese per gli allacciamenti (alla rete idrica, fognaria, elettrica, ecc.);  le spese di collaudo per l’ottenimento del certificato di agibilità;  le spese di accatastamento dell’immobile e, se si tratta di un condominio, di redazione del relativo regolamento;  gli oneri finanziari, pari agli interessi di anticipazione su tutte le precedenti componenti di costo, calcolati per un tempo pari alla metà di quello necessario al compimento dell’opera. È ben difficile che si possano conoscere direttamente i costi medi già comprensivi di tutte queste voci; è più probabile che si possano appurare soltanto i costi parziali. Se il tipo di costo da valutare corrisponde per composizione a quelli accertati, sarà possibile una stima totalmente sintetica; se esso comprende anche altre componenti, queste andranno analizzate a parte e aggiunte, cosicché la stima risulterà in parte sintetica e in parte analitica. ESEMPI

1. Deve essere valutato il danno per la distruzione di un magazzino, che dovrà essere completamente ricostruito. Il fabbricato distrutto aveva una cubatura vuoto per pieno di 600 m3 e presentava un grado di logorio per vetustà del 20%. Trascurando eventuali componenti secondarie positive e negative (spese di sgombero delle macerie, valore dei materiali di recupero), il danno corrisponde sostanzialmente al valore di costo di ricostruzione del fabbricato. Sono stati accertati i costi di costruzione di alcuni fabbricati simili a quello distrutto, che, rapportati alle rispettive cubature, hanno dato un costo medio di € 450/m3. Poiché il fabbricato da stimare non presenta caratteristiche particolari, si ha: - costo di costruzione a nuovo:

€ 450/m3 x 600 m3 = € 270.000 (+) - _________ riduzione per vetustà: € 270.000 x 0,20 = € 54.000 (_) - valore di costo di ricostruzione:

€ 216.000

2. Al fine di stimare il valore di trasformazione di un’area edificabile, è richiesta la determinazione del valore di costo del fabbricato realizzabile. Questo sarà un condominio di abitazioni con una superficie lorda di pavimento di 900 m2. Il costo da valutare è quello che comprende tutte le spese da sostenere per realizzare l’edificio, escluso il valore dell’area. Il locale Collegio costruttori ha indicato in € 1.500/m2 il costo unitario medio di costruzione di fabbricati aventi caratteristiche simili. Accertato un tempo medio di 16 mesi per la costruzione del fabbricato e un saggio di interesse del 5%, dall’analisi di tutte le componenti del costo si ha:

Criteri, metodo e procedimenti di stima

UDA 7

- oneri di urbanizzazione: € 80/m2 x 900 m2 = € 72.000 - costo di costruzione: € 1.500/m2 x 900 m2 = € 1.350.000 - spese di progetto, direzione lavori, ecc.: € 1.350.000 x 0,10 = € 135.000 - allacciamenti alle reti: a corpo € 20.000 - collaudo, accatastamento e regolamento di condominio: € 1.350.000 x 0,015 = € 20.250 __________ totale parziale: € 1.597.250 - interessi di anticipazione: € 1.597.250 x 0,05 x 8/12 = € 53.242 __________ - valore di costo al termine dei lavori: € 1.650.492

Procedimento analitico per la stima del valore di costo

Il computo metrico estimativo

La stima del valore di costo è detta analitica quando è compiuta valutando voce per voce tutte le sue componenti e facendone poi la somma. Questo procedimento è l’unico possibile quando il bene da stimare è di tipo non comune e non ha termini di confronto (ad esempio, un fabbricato industriale costruito per soddisfare specifiche necessità). Per essere in grado di compiere un’analisi completa dei costi, l’estimatore deve possedere preparazione tecnica e precise nozioni di economia applicata al settore produttivo del bene da stimare. Per la stima del costo di costruzione di un fabbricato, ad esempio, occorre che il tecnico sappia fare un computo metrico estimativo delle opere edilizie, il che richiede conoscenze di progettazione, costruzioni e impianti. I prezzi dei materiali, della manodopera e delle opere compiute sono indicati nei prezzari delle Camere di Commercio o in quelli regionali delle opere pubbliche.

SINTESI Il procedimento di stima è la modalità operativa con la quale si giunge al giudizio di valore. A seconda del procedimento, una stima può essere:  diretta, quando il bene da stimare viene confrontato con altri simili dei quali sia esplicitamente noto il dato (prezzo o costo) che corrisponde all’aspetto economico da valutare;  indiretta, quando l’aspetto economico da valutare (valore di trasformazione, valore complementare, valore di surrogazione) non corrisponde a un dato esplicitamente fornito dal mercato;  a corpo, quando un bene complesso viene valutato nella sua integralità;  per elementi costitutivi, quando le parti di un bene complesso sono stimate separatamente per poi sommarne i valori parziali;  sintetica o analitica, con significato dei termini diverso a seconda che si riferiscano al valore di mercato o al valore di costo.

La stima sintetica del valore di mercato è quella che si avvale di parametri diversi dal Bf. Essa può essere:  monoparametrica, quando si adotta un unico parametro di stima;  per valori tipici, quando un bene complesso viene valutato per somma dei valori degli elementi che lo compongono;  storica, quando alla base del valore viene posto il prezzo realizzato dallo stesso bene in una precedente compravendita; La stima analitica del valore di mercato si compie per capitalizzazione dei redditi. Il reddito da considerare (netto o lordo) deve essere medio, ordinario e continuativo. Il saggio di capitalizzazione sarà quello che rappresenta la redditività (netta o lorda) di beni simili a quello da stimare, o di analogo rischio di investimento, eventualmente corretto per tenere conto di comodi o scomodi particolari. 47

PARTE 3 | Estimo generale

La stima sintetica del valore di costo è quella che si risolve, sulla base di un parametro fisico, per confronto diretto con beni simili di costo noto e di uguale composizione di quello da stimare.

La stima analitica del valore di costo è quella che si compie con analisi particolareggiata di tutte le componenti del medesimo, con ricorso al computo metrico estimativo delle opere occorrenti.

Preparati all’interrogazione  Che cosa si intende per procedimento di stima?  Quand’è che una stima si dice diretta, indiretta, a corpo, per elementi costitutivi?  Chiarisci il significato convenzionalmente attribuito ai termini “stima sintetica” e “stima

analitica” riferiti al valore di mercato.  Quali sono i possibili procedimenti sintetici di stima del valore di mercato?  Che cos’è la stima sintetica monoparametrica? E quella pluriparametrica?  Che cosa si intende per stima per valori tipici? Quali condizioni devono sussistere perché

sia possibile tale stima? È sempre del tutto razionale?  Che cosa si intende per stima storica? Perché il risultato di una stima storica è sempre

poco attendibile?  A quali condizioni è possibile la stima analitica del valore di mercato? Attraverso quali fasi

si svolge?  Quali caratteristiche deve avere il reddito da capitalizzare?  Come si può determinare il saggio di capitalizzazione? Come lo si corregge se il bene da

stimare presenta comodi o scomodi particolari?  In che cosa consiste la stima sintetica del valore di costo? Quando è possibile? Che tipo

di parametro può essere usato?  Che cosa si intende per stima analitica del valore di costo? In quali casi la stima del valore

di costo può essere fatta soltanto con procedimento analitico?