ESTIMO Un progetto autorevole, aggiornato e completo per formare i futuri professionisti del settore. La trattazione tocca ogni branca dell’estimo privato (microestimo) e i principi dell’estimo pubblico (macroestimo), così da soddisfare ogni esigenza di insegnamento nell’ambito dell’istruzione tecnica. L’esposizione degli argomenti è ragionata, non dà nulla per scontato o assiomatico ma fornisce sempre la motivazione di ogni cosa affermata con un linguaggio chiaro e lineare. Numerosi esempi svolti accompagnano la spiegazione dei concetti principali. Al termine di ogni capitolo un’articolata sintesi facilita la memorizzazione da parte dello studente; la mappa concettuale e i quesiti finali sono utili per l’autoverifica dell’apprendimento e per preparare l’interrogazione.
PRONTUARIO DI ESTIMO
PROGETTO ESTIMO è il corso di Estimo per istituti tecnici, indirizzo Costruzioni Ambiente e Territorio della scuola secondaria di secondo grado. L’opera è divisa in due volumi ed è corredata da un Prontuario con dati tecnici, approfondimenti e attività per l’Esame di Stato.
D. Franchi, G.C. Ragagnin
PROGETTO
Dino Franchi, Gian Carlo Ragagnin
PRONTUARIO DI
ESTIMO PER TECNICI DELLE COSTRUZIONI AMBIENTE E TERRITORIO Attività per Esame di Stato Stime svolte Elaborati professionali Fonti documentali Catasto
L’Agenda per l’insegnante contiene la programmazione biennale, laboratori, verifiche extra, attività a tema educazione civica e Agenda 2030 e infine delle schede CLIL funzionali all’Esame di Stato. Libro liquido accessibile.
PER LA CLASSE Volume 1 Volume 2 + Prontuario Volume 1 + Volume 2 + Prontuario
Sistema Digitale Accessibile
Complemento allegato al volume 2 del corso PROGETTO ESTIMO
AGENDA 2030
978-88-234-3417-2 978-88-234-3418-9 978-88-234-3421-9
PER L’INSEGNANTE Agenda
www.gruppoeli.it
Il piacere di apprendere
Gruppo Editoriale ELi
PRONTUARIO DI ESTIMO
Indice
4
Estimo urbano civile e industriale
9
1. Criteri di misurazione delle superfici degli immobili secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari
10
2. Superficie convenzionale di un alloggio (Legge 431/1998)
11
3. Superficie commerciale e catastale di un alloggio
13
4. Stima di un alloggio con procedimento sintetico
14
5. Coefficienti di correzione dei valori stimati delle abitazioni per la presenza di caratteristiche particolari
16
6. Tabelle di ragguaglio dei valori per classe energetica dei fabbricati civili
17
7. Stima di un alloggio con pochi termini di confronto. Elaborato professionale
18
8. Stima di un appartamento con il “metodo” del confronto di mercato (MCA). Elaborato professionale
22
9. Periodicità media degli interventi di conservazione dei fabbricati (anni)
29
10. Stima di un alloggio con procedimento analitico
29
11. Costi medi di costruzione di abitazioni e autorimesse (2024). Elaborazione degli autori
31
12. Coefficienti correttivi per vetustà – abitazioni (Legge n. 392/78)
32
13. Incidenza dei costi delle singole opere sul costo totale dei fabbricati residenziali. Elaborazione degli autori
33
14. Stima di un fabbricato a valore di trasformazione
33
15. Stima del diritto di sopraelevazione di un fabbricato
35
16. Costi medi di costruzione di fabbricati industriali
37
17. Incidenza dei costi delle singole opere sul costo totale dei capannoni industriali
38
18. Stima del valore di costo di riproduzione di un fabbricato industriale. Elaborato professionale
38
19. Linee guida per la valutazione di immobili industriali (approfondimenti)
42
20. Stima sintetica di un’area fabbricabile
46
21. Stima analitica di un’area fabbricabile
47
22. Stima sintetica e analitica di un'area fabbricabile. Elaborato professionale
48
23. Stima sintetico-pratica di un’area fabbricabile. Elaborato professionale
54
24. Stima di un parco privato. Elaborato professionale
57
25. Determinazione dei millesimi in un condominio. Elaborato professionale
64
26. Suddivisione delle spese nei condomini
70
Indice
Estimo rurale
73
27. Stima di un fondo rustico per valori tipici
74
28. Costi medi di costruzione dei fabbricati rurali
75
29. Costi medi delle opere di sistemazione fondiaria
75
30. Stima del valore di mercato di un fondo rustico a cancello chiuso
76
31. Stima del valore di mercato di un terreno agricolo con doppio procedimento (algoritmo ideato da Castellini-Ragazzoni e “metodo” del confronto di mercato MCA). Elaborato professionale
78
32. Stima di un appezzamento con procedimento Griffa - Iovine. Elaborato professionale
84
33. Stima di un terreno agricolo suscettibile di installazione di un impianto fotovoltaico. Elaborato professionale
86
Estimo forestale
89
34. Pesi specifici dei più comuni legnami
90
35. Stima della cubatura del legname di un bosco in piedi e del relativo valore di macchiatico
90
36. Stima del valore di mercato di un bosco. Elaborato professionale
91
Estimo legale
95
37. Stima dei danni da incendio a un fabbricato
96
38. Stima dei danni da abusivismo edilizio
97
39. Stima dell’indennità di espropriazione totale di un’area edificabile
98
40. Stima dell’indennità di espropriazione parziale di un'area edificabile
99
41. Espropriazione parziale di un’area agricola
101
42. Indennità per la costituzione di una servitù d'acquedotto
102
43. Stima dell’indennità per costituzione di metanodotto e occupazione temporanea Elaborato professionale
103
44. Stima dell’indennità annua per servitù di elettrodotto. Elaborato professionale
108
45. Stima del diritto di usufrutto e della nuda proprietà di un fabbricato civile
111
46. Determinazione del corrispettivo per la concessione di un diritto di superficie trentennale. Elaborato professionale
112
47. Stima di un asse ereditario e della massa dividenda. Determinazione delle quote di diritto e progetto di ripartizione
113
5
PRONTUARIO DI ESTIMO
6
Catasto terreni
117
48. Mappa - Originale d'impianto
118
49. Foglio di mappa - Firenze, Piazza della Signoria
120
50. Foglio di mappa zona rurale
121
51. Sovrapposizione mappa e ortofoto del territorio
121
52. Modello per domanda di volture
122
53. Modello Dichiarazione variazioni della coltura
126
54. Visura per soggetto
128
Catasto dei fabbricati
129
55. Schema generale dei coefficienti per il calcolo della superficie catastale
130
56. Esempio di denuncia di variazione per frazionamento e cambio di destinazione d’uso
131
57. Esempio di denuncia di variazione di immobile della categoria D/7 – Fabbricato industriale
143
58. Esempio di denuncia di variazione di immobile della categoria D/3 – Teatro
150
59. Esempio di denuncia di nuova costruzione di immobile categorie A/2 e C/6
155
60. Visura per soggetto
168
Temi assegnati agli esami di Stato e di abilitazione alla professione di geometra
169
1. Esame di abilitazione 2002
170
2. Esame di abilitazione 2003
172
3. Esame di abilitazione 2005
177
4. Esame di abilitazione 2009
181
5. Esame di Stato 2014 - Corso di Ordinamento
186
6. Esame di Stato 2014 - Corsi Sperimentali Progetti: "Cinque" e "Sirio"
191
7. Esame di Stato 2018 - Costruzioni, ambiente e territorio
195
Indice
Nuovo esame di Stato - Temi pluridisciplinari 201 1. Esame di Stato 2019 - Costruzioni, ambiente e territorio Tema di Progettazione, Costruzioni e Impianti e Geopedologia, Economia ed Estimo
202
Esempi di possibili temi pluridisciplinari per l’esame di Stato
208
Progettazione, costruzioni e impianti - Estimo 1. Progetto di riuso di un fabbricato industriale abbandonato e sua valutazione prima e dopo la trasformazione
210
2. Centro ricreativo-culturale e stima del valore di mercato del terreno e del valore di costo di costruzione del fabbricato
211
3. Edificio a uso abitativo di tipo condominiale, calcolo dei millesimi e stima del valore di mercato del fabbricato
212
4. Area fabbricabile e valori condominiali
213
5. Prima simulazione nazionale della seconda prova scritta (28 febbraio 2019)
214
6. Seconda simulazione nazionale della seconda prova scritta (2 aprile 2019)
216
Estimo - Topografia 1. Frazionamento ed espropriazione di un fondo rustico (edS 2015)
219
2. Frazionamento e stima di un’area fabbricabile e del fabbricato costruendo (edS 2017)
220
3. Frazionamento di un lotto, progetto di una strada e stima del fondo
221
7
PRONTUARIO DI ESTIMO
Il presente Prontuario rappresenta un’estensione del libro di testo e costituisce un supporto didattico con svariate funzioni. Con riferimento agli argomenti trattati nel testo, contiene approfondimenti, dati tecnici e di mercato, temi svolti, compresi gli ultimi assegnati agli esami di Stato e di abilitazione all’esercizio della libera professione, esempi svolti di prove pluridisciplinari, elaborati professionali, pratiche di conservazione del Catasto terreni e del Catasto dei fabbricati.
8
Indice
Estimo urbano, civile e industriale
9
PRONTUARIO DI ESTIMO
1
Criteri di misurazione delle superfici degli immobili secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari Superficie esterna lorda (SEL): si intende l’area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano del pavimento; la SEL include: lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (½) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) e orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.); la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio; i condotti verticali dell’aria o di altro tipo; e non include: le rampe d’accesso esterne non coperte; i balconi, terrazzi e simili; il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio; gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica. Superficie interna lorda (SIL): si intende l’area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata a un’altezza convenzionale di m 1,50 dal piano del pavimento; la SIL include: lo spessore dei muri interni e dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); la cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all’edificio interni; i condotti verticali dell’aria o di altro tipo interni; e non include: lo spessore dei muri perimetrali; il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo; i balconi, terrazzi e simili; lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno); i vani ad uso comune. Superficie interna netta (SIN): si intende l’area di un’unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro intero dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata a un’altezza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento; la SIN include: gli spessori delle zoccolature; le superfici delle sottofinestre (sgusci); le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili; le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi; le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile; lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio (interne); i condotti verticali dell’aria o di altro tipo interni;
10
Estimo urbano, civile e industriale
e non include: lo spessore dei muri sia perimetrali che interni; il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo; lo spessore dei tramezzi; lo spazio occupato dalle colonne e i pilastri. Altezza: per altezza si intende la misura a partire dal piano di campagna all’intradosso dell’ultimo solaio, se esistente, o, in carenza, all’intersezione della parete esterna con l’intradosso della copertura; con le seguenti precisazioni: quando il fabbricato è costruito a gradoni, l’altezza per il calcolo della volumetria è quella competente a ciascun corpo insistente sul medesimo gradone; nell’ipotesi che sia presente un piano interrato, l’altezza per il calcolo della volumetria è individuata dal piano di calpestio (più basso) fino al piano di campagna; nell’ipotesi che sia presente un piano sottotetto anche non abitabile ma avente finalità e finiture connesse all’unità immobiliare di cui fa parte, l’altezza per il calcolo della volumetria è misurata dal piano di calpestio del sottotetto alla media (intradosso) del solaio di copertura.
2
Superficie convenzionale di un alloggio (Legge 431/1998)
11
PRONTUARIO DI ESTIMO
Calcolo della superficie convenzionale per contratti di locazione concordati come da accordo territoriale depositato presso il Comune di ………… in data ……………. Superficie utile (o calpestabile) dell’alloggio: 45,11 m2 Balcone 2,90 m2 × 0,25 = 0,73m2 Cantina: 10,41 m2 × 0,25 = 2,60 m2 2 Autorimessa: 14,22 m × 0,80 = 11,38 m2 Superficie convenzionale: 59,82 m2 Maggiorazione convenzionale del 20% per superfici comprese fra 51 e 67 m2: 59,82 m2 × 1,20 = 71,78 m2
12
Estimo urbano, civile e industriale
3
Superficie commerciale e catastale di un alloggio
Superficie commerciale: superficie lorda (100%):
80,00 m2
superficie balconi (50%):
2,03 m2
superficie cantina (25%):
0,95 m2
82,98 m2
Superficie catastale: superficie lorda (100%):
80,00 m2
superficie balconi (30%):
1,22 m2
superficie cantina (25%):
0,95 m2
82,17 m2
13
PRONTUARIO DI ESTIMO
4
Stima di un alloggio con procedimento sintetico A scopo di compravendita è richiesto il valore di mercato di un alloggio del quale sono noti i dati seguenti. L’alloggio, di tipo economico, fa parte di un condominio costruito nel 1980, con una quota di proprietà di 28 millesimi. La sua superficie commerciale è di 85 m2. Il fabbricato nel suo complesso e l’alloggio presentano dotazioni, grado di rifinitura e stato di conservazione normali in rapporto alle caratteristiche medie dei fabbricati simili della zona. Sono state tuttavia rilevate le seguenti condizioni particolari: il fabbricato si trova in posizione di maggior comodo rispetto ad altri dei quali è stato possibile conoscere i prezzi, essendo ubicato vicino a un’importante arteria urbana e affacciandosi nel contempo su una tranquilla via secondaria, a breve distanza da una piazza alberata che offre possibilità di parcheggio; la centrale termica dello stabile necessita di parziale rifacimento: l’intervento è già stato deliberato dall’assemblea condominiale e comporterà una spesa di € 6.500; l’alloggio è munito di porta blindata di installazione recentissima, che viene lasciata in dotazione, il cui costo attuale è di € 2.000, comprensivo del costo della serratura pari a € 110; un incavo in una parete dell’alloggio è stato trasformato in armadio a muro, con porta in legno laccato e scaffalatura interna; anche questo elemento, che si presenta in buono stato di conservazione e il cui costo attuale risulta di € 600, viene lasciato in dotazione; l’alloggio è gravato da un mutuo ipotecario al saggio del 3%, di cui rimangono da pagare 25 rate mensili di € 300, la prima delle quali di immediata scadenza. Assumendo eventuali dati mancanti, si determini il valore richiesto. SVOLGIMENTO
1. Stima del valore ordinario Il mercato delle abitazioni è abbastanza attivo nella zona e si svolge in condizioni di sufficiente concorrenza. Tra gli alloggi venduti negli ultimi mesi, se ne sono individuati quattro, che, per l’insieme delle caratteristiche estrinseche e intrinseche, possono considerarsi simili a quello in oggetto, se si trascura la più favorevole posizione di quest’ultimo. Utilizzando come parametro di stima la superficie commerciale, che si è riscontrato essere direttamente collegata con i prezzi, per le suddette unità sono stati accertati i dati della seguente tabella: alloggi
prezzi pagati (€)
superfici (m 2)
A
132.200
80
B
128.300
78
C
131.900
75
D
134.250
90
totali
526.650
323
Il prezzo medio al m2 di superficie commerciale risulta di:
€ 526.500 323 m2
= € 1.630,50/m2
che, applicato alla superficie dell’alloggio da stimare, ne determina un valore ordinario di: € 1.630,50 × 85 m2 = € 138.592,50 14
Estimo urbano, civile e industriale
2. Correzione del valore ordinario La posizione in cui si trova l’alloggio è più favorevole rispetto a quella dei termini di confronto. Particolarmente apprezzate dal mercato sono la tranquillità e la bassa rumorosità della via, nonché la facilità di parcheggio. Per altre categorie di abitazioni è stato possibile confrontare i prezzi nelle diverse ubicazioni, e si è riscontrato che comodi di posizione del tipo detto portano ad incrementi di prezzo del 3-5%. Ammettendo che una simile influenza si abbia anche per la categoria dell’alloggio in oggetto, si ritiene che il suo valore possa essere aumentato della percentuale media del 4% rispetto all’ordinario, il che porta il risultato provvisorio della stima a: € 138.592,50 × 1,04 = € 144.136,20
3. Aggiunte al valor capitale a) Dotazione della porta blindata Tale dotazione, indubbiamente utile e generalmente apprezzata, viene valutata a costo di riproduzione. La sua recentissima installazione esime dall’applicare al costo una percentuale di riduzione per vetustà, ma occorre tener conto dell’opportunità di sostituire la serratura, per cui si ha: costo della porta € 2.000 (+) spesa di sostituzione della serratura € 110 (–) valore della dotazione € 1.890 b) Presenza dell’armadio a muro Sebbene la dotazione sia funzionale e in buono stato di conservazione, considerando che il suo apprezzamento è soggettivo e varia con i gusti e le esigenze personali, si ritiene giusto attribuirle un valore svalutato del 50% rispetto al suo costo attuale: € 600 × 0,50 = € 300 c) Totale aggiunte valore della porta blindata valore dell’armadio a muro totale
€ 1.890 € 300 €
2.190
4. Detrazioni al valor capitale a) Spesa per la centrale termica Il contributo a carico dell’unità condominiale corrisponde ai 28/1.000 della spesa totale: € 6.500 × 28/1.000 = € 182 b) Mutuo ipotecario Per l’estinzione anticipata del mutuo occorrerà pagare alla banca una somma pari all’accumulazione iniziale delle rate residue. Al saggio del mutuo (3%) ed operando in regime di interesse composto convertibile dodici volte all’anno (i = 0,03/12), si ha: 1,002524 – 1 debito residuo € 300 + € 300 = € 7.279,79 0,0025 × 1,002524 15
PRONTUARIO DI ESTIMO
c) Totale detrazioni spesa centrale termica mutuo ipotecario
€ €
182,00 7.279,79
totale
€
7.461,79
Valore ordinario corretto Aggiunte a valor capitale Detrazioni a valor capitale
€ € €
144.136,20 (+) 2.190,00 (+) 7.461,79 (–)
valore conclusivo di stima
€
138.864,41
5. Calcolo del valore effettivo
che si arrotonda a € 138.864
5
Coefficienti di correzione dei valori stimati delle abitazioni per la presenza di caratteristiche particolari Stimato con un qualsiasi procedimento il valore ordinario di un’abitazione, la sua correzione percentuale per comodi o scomodi particolari può farsi utilizzando i coefficienti della seguente tabella, limitandosi a quelli che riguardano caratteristiche differenti da quelle del bene oggetto di stima. Il prodotto dei coefficienti di differenziazione fornisce un coefficiente unico di correzione. situazione particolare
coefficienti
Alloggi al piano terra
0,90
Alloggi al primo piano
0,95
Alloggi al secondo piano con ascensore
0,98
Alloggi al piano attico con ascensore
1,10 – 1,15
Alloggi in edifici senza ascensore:
Stato di conservazione:
al 2° piano al 3° piano al 4° piano in su
mediocre (necessari interventi di manutenzione ordinaria) scadente (necessari interventi di rifacimento parziale o totale)
Alloggi con finiture di qualità superiori alla norma Alloggi con una sola aria
0,90 0,80 – 085 1,02 – 1,05 0,95
Alloggi con tripla o quadrupla esposizione
1,05 – 1,10
Alloggi con affaccio panoramico
1,05 – 1,10
Alloggi con esposizione a nord
0,95
Alloggi con esposizione a sud
1,05
Alloggi piccoli (≤ 50 m2)
1,10
Alloggi medi e grandi con un solo servizio 16
0,90 0,88 0,86
0,90 – 0,95
Estimo urbano, civile e industriale
situazione particolare
coefficienti
Alloggi in edifici con parcheggio privato
1,04 – 1,06
Alloggi con area verde condominiale
1,02 – 1,05
Alloggi privi dei requisiti di isolamento acustico fissati dal decreto 5/12/1997
0,92 – 0,98
Vicinanza stazione metropolitana (inferiore a 400 m)
1,02 – 1,04
Abitazioni in zone sprovviste di servizi di trasporto pubblico
6
0,95
Tabelle di ragguaglio dei valori per classe energetica dei fabbricati civili Classe energetica
Coefficienti di correzione
A4
1,16 – 1,18
A3
1,14 – 1,16
A2
1,12 – 1,14
A1
1,10 – 1,12
B
1,05 – 1,10
C
1,00
D
1,00 – 0,95
E
0,95 – 0,90
F
0,90
G
0,85
Qualora si adotti il procedimento MCA previsto dagli IVS, si possono utilizzare i seguenti valori unitari di ragguaglio. Classe energetica
€/m 2 minimo
€/m 2 massimo
A4
180
200
A3
160
180
A2
140
160
A1
120
140
B
100
120
C
0
0
D
–100
–120
E
–120
–140
F
–140
–160
G
–160
–180
La prestazione e il grado di efficienza energetica degli edifici sono indicati nell’attestato di prestazione energetica (Ape). Esso ha una validità temporale di dieci anni e deve essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’unità immobiliare. 17
PRONTUARIO DI ESTIMO
7
Stima di un alloggio con pochi termini di confronto. Elaborato professionale 1. Descrizione sintetica dell’immobile Roma, via del Corso – nel cuore del Tridente a ridosso di Piazza del Popolo, appartamento all’interno di un palazzo d'epoca con ascensore, così composto: al piano quinto: ingresso, grande soggiorno con studio attiguo dotato di caminetto, tre balconi su via del Corso, sala da pranzo, cucina abitabile, bagno per gli ospiti, camera da letto con bagno; al piano sesto (raggiungibile con una scala a chiocciola): camera da letto con bagno e una zona studio e ampio terrazzo L’alloggio dispone di ascensore con arrivo direttamente al piano quinto con sbarco nell’ingresso dell’unità. L’alloggio è stato ristrutturato con materiali di pregio, pavimenti in parquet. L’appartamento è stato disegnato e ristrutturato da un famoso architetto ed è stato pubblicato sulla rivista AD Italia. Durante il sopralluogo del 27 aprile 2022, lo scrivente ha verificato alcune misure a campione: ampiezza di alcuni locali, dei balconi e della terrazza, altezze interne dei vani. È stato verificato anche lo stato di manutenzione generale rispetto alla data dell’ultima ristrutturazione (2013). Le misure interne corrispondono, nei limiti della tolleranza, alle misure riportate nella planimetria “post operam” allegata alla CIL del 29/03/2011. In accordo con il venditore, lo scrivente ha richiesto, in data 29 aprile 2022, copia della planimetria depositata in Catasto. La planimetria ha confermato quanto accertato durante il sopralluogo. Si rimanda alla planimetria, utilizzata anche per il calcolo della superficie catastale ai sensi del DPR 138/98. Lo stato di manutenzione dell’alloggio è da considerarsi buono. Il riscaldamento è centralizzato con radiatori in ghisa. Sono presenti impianti di climatizzazione. La classe energetica dell’unità è presuntivamente la E. L’ingresso al condominio avviene attraverso un passo carraio che immette al vano scala e a un piccolo cortile interno nel quale trovasi l’ascensore esterno. L’alloggio dispone di due arie e gode, soprattutto dalla terrazza al sesto piano, di una veduta panoramica su villa Medici, Trinità dei Monti e i tetti del centro storico.
18
Estimo urbano, civile e industriale
2. Calcolo della superficie commerciale (ai sensi del DPR 138/98) La superficie, verificata sulla planimetria, risulta pari a 224 m2. Vani
Sup. lorda
Coefficiente
Sup. catastale
Vani principali e accessori diretti
188,40
100%
188,40
Vani accessori comunicanti
44,7
50%
22,4
Vani accessori non comunicanti
3,1
25%
0,8
Balconi comunicanti con vani principali
13,8
30%
4,1
Balconi non comunicanti con vani principali
9,9
15%
1,5
25,0
15%
3,8
60,0
5%
3,0
Superficie totale
224,00
Terrazzo non comunicante con vani principali
3. Indagini di mercato Articoli di giornale Sole 24 ore del 25/04/2022: Lusso, salgono i valori delle case in città e nei luoghi di vacanza. Prezzo massimo rilevato a Roma (mercato di alta gamma): € 10.350 – 12.650/m2 Corriere della Sera del 25/02/2022: Prezzi di punta: via del Babbuino € 9.000/m2 piazza di Spagna € 8.500/m2 piazza del Popolo € 8.500/m2 via del Corso € 8.400/m2 Quotazioni immobiliari AdE (OMI) Valori medi OMI, zona Centrale B31 (Centro storico: Tridente, Campo marzio, Colonna), valori riferiti al 2° semestre 2021. Abitazioni civili (A/2) € 6.400 – 9.000/m2 di superficie lorda /catastale) Abitazioni signorili (A/1) € 7.200 – 10.100/m2 Consultazione valori immobiliari dichiarati (Agenzia delle Entrate) Ricerca effettuata nel raggio di 500 m da via del Corso (zona OMI B31), limitatamente alla categoria A/2 con superficie maggiore di 190 m2 catastali: settembre 2021: € 2.000.000 196 m2 (8 vani) piani 4-5-6 novembre 2021: € 2.265.000 285 m2 + 68 m2 C/2 dicembre 2021: € 3.300.000 225 m2 totale € 7.565.000 706 – 723 – 740 – m2 (dipende se la soffitta è collegata o meno all’unità ab.) prezzo medio: da € 10.223 – 10.463/m2 Prezzi di offerta Idealista: prezzo medio nella zona di via del Corso € 9.167/m2. Ricerca atti di acquisto e prezzi effettivamente pagati 1. Compravendita notaio ………………….. del 14 luglio 2021. Immobile di via del Corso …., angolo via della Chiesa. Condominio di 13 unità Foglio …., particella …., subalterno ….., categoria A/2, classe 5, piani quarto, quinto e sesto, 11,5 vani, superficie catastale totale 257 m2, escluse aree scoperte 244 m2. R.C. € 5.434,42 Classe energetica: E Epoca di costruzione: fra gli anni 1801 e 1907 Prezzo € 5.800.000 19
PRONTUARIO DI ESTIMO
2. Compravendita notaio …………….. del 28 settembre 2021. Immobile di via della Croce….. Condominio di 9 unità abitative Foglio …., particella …., subalterno ….., categoria A/2, classe 5 piani quarto, quinto e sesto, 8 vani, superficie catastale totale 196 m2, escluse aree scoperte 183 m2. R.C. € 3.780,46 (valore fiscale ai fini I.R. 476.500) Classe energetica: E Epoca di costruzione: ante 1° settembre 1967 (1906). SCIA del 2019 man. straordinaria, restauro e risanamento c Prezzo € 2.000.000 3. Compravendita notaio ……………….del 16 gennaio 2021. Immobile di via del Corso ….. Foglio …, particella …., subalterno …, int. 6, categoria A/2, classe 5 piano terzo, 11,5 vani, superficie catastale totale 283 m2, escluse aree scoperte 273 m2. R.C. € 5.434,42 (valore fiscale ai fini I.R. 476.500) Classe energetica: F Epoca di costruzione: ante 1° settembre 1967 (ante 1940). CILA del 2020 per manutenzione straordinaria Prezzo € 1.455.000
4. Valutazione I prezzi di mercato, sopra rilevati, costituiscono elementi probanti certi, ma i termini di confronto sono pochi, soltanto due nel segmento di mercato determinato dalla domanda-offerta di unità abitative con terrazzo a livello e con vista panoramica, e altri due alloggi ai piani alti senza terrazzo, uno dei quali posto nello stesso stabile al quarto piano. Di fronte a una tale carenza e difformità di dati, i prezzi rilevati sono stati uniformati per rendere i termini di confronto simili all’unità oggetto di stima, trascurando le eventuali situazioni di eccezionalità di quest’ultima, delle quali si terrà poi conto nella fase di aggiunte e detrazioni al valore ordinario. Sono state prese in considerazione le seguenti caratteristiche, con i relativi coefficienti di correzione: altezza di piano: alloggi al quinto piano con ascensore 1,10 alloggi al quarto piano con ascensore 1,00 alloggi al terzo piano con ascensore 0,95 presenza di terrazzo a livello: 1,15 panoramicità: 1,20 assenza di balconi: 0,90 numero di arie due: 1,00 tre: 1,05 altezza interna: 3,20 m 1,05 3,00 m 1,00 2,70 m 0,98 <2,20 m 0,90 classe energetica: alloggi in classe F o G 0,95 alloggi in classe D e E 1,00 qualità del fabbricato: buona 1,00 (facciate, ingresso, ascensore, ecc.) superiori alla norma 1,05 stato di manutenzione: il passaggio dallo stato di manutenzione da buono a ottimo può comportare un costo di € 300/m2. Appartamento 1 Il prezzo rilevato va diminuito per riferirlo a: balconi su via del Corso e via della Chiesa: 1/1,07 classe energetica E: 1,00 terrazzo a livello: 1/1,15 tre arie: 1/1,05 qualità del fabbricato; superiore alla norma: 1/1,05 20
Estimo urbano, civile e industriale
Prezzo corretto: € 5.800.000 x (1/1,07 x 1 x 1/1,15 x 1/1,05 x 1/1,05) = Stato di manutenzione: a dedurre € 300/m2 x 244 m2 =
€ 4.275.312 € 73.200
Prezzo corretto
€ 4.202.112
Appartamento 2 Il prezzo sopra rilevato va aumentato per riferirlo a: piano quarto: 1,10 classe energetica E: 1,00 mancanza di panoramicità: 1,20 distribuzione dei vani: 1,10 Prezzo corretto: € 2.000.000 x (1,10 x 1 x 1,20 x 1,10) = € 2.904.000 Appartamento 3 Il prezzo sopra rilevato va adeguato per riferirlo a: terrazzo a livello: 1/1,15 classe energetica F: 1/0,95 distribuzione dei vani: 1,10 terzo piano: 1/0,95 panoramicità: 1,20 Prezzo corretto: € 1.455.000 x (1/1,15 x 1/0,95 x 1,10 x 1/0,95 x 1,20 = € 1.850.526 I prezzi corretti sono esposti nella seguente tabella. Appartamenti confrontabili
Prezzi corretti (€)
Superfici catastali (m 2)
1
4.202.112
257
2
2.904.000
196
3
1.850.526
283
Totali
8.956.638
736
prezzo medio ponderato al m2 di superficie commerciale risulta di: € 8.956.638 : 736 m2 = € 12.169 m2 , che, applicato alla superficie dell’alloggio da stimare, ne determina un valore di: € 12.169/m2 x 224 m2 = € 2.725.856 La proprietà dovrà garantire la regolarità edilizio-urbanistica e catastale e dovrà fornire l’attestato di prestazione energetica, oltre alla dichiarazione che non esistono spese condominiali in sospeso. Quanto sopra riferisce il sottoscritto perito a evasione del mandato ricevuto, rimanendo comunque a disposizione per eventuali chiarimenti o delucidazioni. Torino, 26 aprile 2023 dott. agr. Dino FRANCHI
21
PRONTUARIO DI ESTIMO
8
Stima di un appartamento con il “metodo” del confronto di mercato (MCA). Elaborato professionale Oggetto di valutazione è un appartamento posto al piano terra facente parte di un fabbricato storico denominato “ex Castello di ...”, comprendente 5 unità abitative. L’alloggio è disposto su più livelli ed è da considerare parzialmente ristrutturato. Sono necessari lavori di rifacimento dell’impianto elettrico e di adeguamento dell’impianto di riscaldamento, il rifacimento del pavimento di una camera e della sala. L’immobile è vincolato come bene culturale ai sensi della legge 1089/39, situazione che comporta una serie di limitazioni che, a parere dello scrivente, influiscono non poco sul valore degli immobili gravati dal vincolo. Nel prospetto che segue sono riportate le misure verificate dallo scrivente. Descrizione
Superficie netta (m 2)
Principali
Camere, cucina, studio
184
Accessori diretti
Bagni
22
Corridoi, disimpegni
32
Vani
A
Superficie lorda (m 2) 328
1. Sentenza della Cassazione n. 844 del 17 gennaio 2020 La Corte si è pronunciata su valutazioni e criteri di stima, facendo riferimento a quanto aveva già sancito nel 2015 (sentenza n. 1625/2015). Si tratta di due sentenze dalle quali emerge chiaramente l’orientamento dei giudici della Cassazione: valutazioni immobiliari con parametri e criteri di stima oggettivi. Tale orientamento è perfettamente coerente con i fondamenti della dottrina estimativa, ossia l’esistenza di un mercato attivo e la trasparenza dei prezzi. La valutazione è avvenuta con il metodo del confronto di mercato (MCA). La rilevazione e l’uso del dato immobiliare (costituito dai prezzi di mercato certi e dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili presi a confronto) nonché l’applicazione di un procedimento di stima dimostrabile e verificabile sono presupposti ineludibili per definire un criterio di stima oggettivo. Nulla, a parere dello scrivente, deve essere lasciato al caso, ma tutto deve essere dimostrabile, documentato ed elaborato secondo regole precise che fanno capire i diversi passaggi che portano al valore.
2. Analisi del mercato immobiliare della zona Lo scrivente ha analizzato lo stock immobiliare del Foglio 7 (che comprende gli immobili di via ……) e del confinante Foglio 6. Le indagini sono state condotte per le categorie A/3 (ab. economiche) e A/2 (ab. Civili). Nel Foglio 7 sono compresi 309 immobili in categoria A/2 e 189 immobili in categoria A/3. Nel Foglio 6 sono compresi 923 immobili in categoria A/2 e 440 immobili in categoria A/3. Si è quindi proceduto alla ricerca di potenziali compravendite nel Foglio 7, limitandosi alle unità molto vicine agli immobili oggetto di stima. Nell’immagine a fianco sono evidenziati i potenziali immobili che negli ultimi due anni sono stati oggetto di trasferimento per compravendita. 22
Estimo urbano, civile e industriale
Le indagini condotte in data 14 e 16 marzo 2020 hanno permesso di rilevare vari prezzi di compravendite avvenute nello stesso Foglio di mappa in cui è compresa l’unità oggetto di stima. Gli atti esaminati e i prezzi rilevati (omissis) riguardano però unità difficilmente confrontabili, per l’epoca di costruzione, la tipologia edilizia, lo stato di manutenzione. Data la particolarità e l’unicità dell’immobile, lo scrivente ha esteso le indagini alle offerte di vendita. La norma UNI 11.612:2015 specifica che “in via residuale” possono essere presi in considerazione gli asking price nel metodo del confronto di mercato, “al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento di mercato di riferimento), laddove il committente, nella fase di sottoscrizione della lettera di incarico, sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi di compatibilità delle specifiche caratteristiche immobiliari”. Inoltre, è stato recuperato un atto non recente di compravendita, riguardante proprio un’unità abitativa all’interno del fabbricato “Ex castello”. 1. Offerta di vendita in ……………, centro storico, tratta da Immobiliare.it in data 17 marzo 2020.L’annuncio di vendita è riferito all’appartamento posto al secondo e ultimo piano dello stesso fabbricato, individuato al Foglio ….., particella ….., sub. 18: prezzo di offerta € 320.000. 2. Atto di vendita fra il sig. ……….. e i signori ………….. del 2008 al prezzo di € 150.000. Tale atto riguarda l’alloggio al secondo piano con ingresso dalla corte comune, al civico numero …., individuato al Catasto dei fabbricati al Foglio …., particella ….. sub. 19, l’alloggio era da ristrutturare. L’unico prezzo disponibile è riferito a un’epoca diversa da quella della stima: 8 febbraio 2008. Per attualizzare il prezzo del comparabile al momento della stima si sono utilizzati i coefficienti d’epoca indicati nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (M.O.S.I.) dell’Agenzia delle Entrate – Territorio che richiama i procedimenti di stima dettati dagli standard internazionali.
Planimetria delle due unità al secondo piano nel corpo principale dell’Ex Castello 23
PRONTUARIO DI ESTIMO
3. Dati immobiliari utilizzati per la valutazione con metodo del confronto di mercato (MCA) Comparabile A - Appartamento di via ……… Prezzo di offerta: € 320.000 Riduzione: –13% Valore deprezzato: € 320.000 / 1,13 = € 283.186 Identificativi catastali: Foglio …, particella ….. sub. 18, graffato con part. …. sub. …, categ. A/3, classe 2, vani 8, sup. catastale 203 m2 composto da ingresso, cucina, soggiorno, due camere, un salone, uno studio, doppi servizi e ripostiglio, per un totale di 200 m2 catastali, corrispondenti a una superficie utile di 155 m2, con un balcone di 10 m2; livello di piano: secondo e ultimo piano senza ascensore di un edificio di 3 piani f.t.; dotazione di tre arie; completamente ristrutturato; stato di manutenzione e conservazione buono; dotato di caminetto nel salone; riscaldamento autonomo; terrazzo in comune: 59 m2 (si considera per ½); cantina in comune: 20 m2 (si considera per ½). Comparabile B - Appartamento di via Trucchi 12 Prezzo di acquisto indicato nell’atto € 150.000 Atto notaio ……… dell’8 febbraio 2008, repertorio n. …….., trascritto a Torino al n. …./2008 Identificativi catastali: Foglio .., particella …, sub. …, categ. A/3, classe 3, vani 4,5, sup. catastale 118 m2 composto da ingresso living sul soggiorno, piccola cucina, due camere, disimpegno, bagno e ripostiglio, per un totale di 115 m2, corrispondenti a una superficie utile di 85 m2, un balcone della superficie di 9 m2 e una cantina di 3 m2; secondo e ultimo piano senza ascensore di un edificio di 3 piani f.t.; dotazione di tre arie; veduta panoramica; da ristrutturare; stato di manutenzione e conservazione sufficiente; riscaldamento autonomo. Nell’immagine sottostante sono chiaramente individuati i due comparabili posti al piano secondo dello stesso fabbricato.
Comparabile A Comparabile B
Oggetto di stima
24
Estimo urbano, civile e industriale
Il “metodo” del confronto di mercato - Market Comparison Approach (MCA) Per attualizzare al momento della stima il prezzo del comparabile B, si sono utilizzati i coefficienti d’epoca, risultanti dal rapporto tra il valore centrale OMI relativo all’epoca della stima e il valore centrale OMI all’epoca della compravendita. KE =
V OMI (epoca della stima) V OMI (epoca della compravendita)
I valori sono riferiti alla categoria catastale A/3, in stato conservativo normale, nella zona B1 Centrale/centro storico. Semestre
Valore minimo (€)
Valore massimo (€)
Valore centrale €/m 2
Scarto %
primo 2008
1.200
1500
1.350
0%
primo 2019
770
1.150
960
–28,89%
Prezzo dichiarato in atto € 150.000. Considerando lo scarto sul valore massimo previsto dall’AdE, il valore attuale omogeneizzato corrisponde a: € 150.000 x 1.150/1500 = € 115.000 (si ricorda che trattasi di un alloggio da ristrutturare). 1. Tabella dei dati Prezzo e caratteristiche
Comparabile A
Comparabile B
Unità da stimare
Prezzo attualizzato
€ 283.186
€ 115.000
x
Superficie utile principale
155 m
2
85 m
2
238 m2
Superficie balconi e terrazze
39,5 m2
9 m2
67 m2
Superficie cantina
10 m2
3 m2
36 m2
Superficie giardino
-
-
700 m2
Numero servizi
2
1
2
Stato di manutenzione
Buono (1)
Sufficiente (0)
Buono (1)
Livello di piano senza ascensore
2
2
T (0)
Panoramicità
Buona (2)
Sufficiente (1)
Scarsa (0)
Numero di arie
4
3
4
Funzionalità complessiva
Normale (1)
Normale (1)
Limitata (0)
L’indagine di mercato condotta nello stesso segmento di mercato ha permesso di accertare i costi di ristrutturazione (caratteristiche quantitative) e il valore delle caratteristiche qualitative che seguono. L’incidenza sul prezzo delle caratteristiche qualitative è stata valutata in maniera empirica non potendo costruire un sistema di stima data la scarsità di comparabili. Tale incidenza è comunque ispirata alla prudenza e al buon senso; sull’appetibilità di un bene il numero di arie, la panoramicità e l’affaccio principale sono tutte caratteristiche apprezzate sul mercato. 1. Stato di manutenzione: con un’analisi dei prezzi pagati e dei costi sostenuti per la ristrutturazione, si è accertato che: il costo per il passaggio da uno stato di conservazione e di manutenzione a uno superiore è pari a € 20.000; il costo di realizzazione di un servizio igienico è di € 7.500. 2. Livello di piano: i piani alti sono più apprezzati dei piani bassi in presenza di un ascensore. In questo caso non c’è l’ascensore. La diminuzione per il livello di piano, per un fabbricato di tre piani senza ascensore, comporta una diminuzione progressiva di valore del 2% per piano. 3. La panoramicità è buona quando la vista spazia dalle Alpi Cozie alla collina di Torino e Moncalieri, sufficiente quando la vista è limitata alle sole Alpi, scarsa quando non ha nessuna vista particolare. Tutte le unità si affacciano sulla piazza Alfieri. La panoramicità comporta un aumento progressivo del 3% con la seguente scala cardinale: 2 (buona), 1 (sufficiente), 0 (scarsa). 25
PRONTUARIO DI ESTIMO
4. Numero di arie: la dotazione di quattro arie rispetto alla situazione normale di tre comporta un aumento di quotazione del 2%. 5. Funzionalità complessiva: è legata alla distribuzione interna dei vani, alla grande superficie e all’incidenza dei muri interni ed esterni sulla superficie lorda, nonché al fatto che il piano terra non è tutto allo stesso livello. A tale nomenclatore si è attribuita la seguente scala nominale: Limitata: quando l’incidenza dei muri interni ed esterni supera il 25% rispetto alla superficie utile, i vani sono poco disimpegnati (ad esempio, per accedere al bagno al piano rialzato partendo dall’ingresso living bisogna attraversare una camera, lo studio, una seconda camera e poi salire 7 gradini), le camere sono esposte a sud e sono rialzate rispetto alla zona giorno, la cucina è esposta a nord-ovest. I pavimenti del soggiorno-pranzo e di una camera sono privi di vespaio. L’unità oggetto di stima deriva dalla fusione di due distinte unità: un piccolo alloggio su due livelli, e l’appartamento principale che a sua volta comprendeva lo studio medico. Normale: i vani sono ben disimpegnati rispetto alla superficie dell’unità. Per rendere normale la funzionalità complessiva sono necessarie spese di ristrutturazione e adeguamento degli impianti. I costi preventivati sono pari a: lavori per lo spostamento del bagno: € 7.500 rifacimento del pavimento in due camere e nello studio: € 100/m2 x 40 m2 = € 4.000 adeguamento dell’impianto elettrico: costo di massima per l’intero impianto a metro cubo di costruzione valutato vuoto per pieno: € 18/m 3; superficie lorda abitazione (compresi tutti i muri interni ed esterni) 359,76 m2 x 3,5 m = 1.259,16 m 3 costo di adeguamento dell’impianto: € 18/m 3 x 1.259,16 m 3 = € 23.000 arr. adeguamento impianto di riscaldamento: a corpo € 15.000 Complessivamente i lavori di manutenzione straordinaria ammontano a € 49.500. Determinazione dei prezzi marginali Il prezzo marginale della superficie principale è determinato calcolando il prezzo unitario medio di ogni comparabile, assumendo poi come prezzo marginale il più piccolo dei prezzi medi. Prezzo medio del comparabile A: € 283.186 : (155 + 39,5 x 0,30 + 10 x 0,25) = € 283.186 : 169,35 m2 = € 1.672,19/m2 Prezzo medio del comparabile B: € 115.000 : (85 + 9 x 0,30 + 3 x 0,25) = € 115.000 : 88,45 m2 = € 1.300,17/m2 Il prezzo marginale del balcone e della cantina sono calcolati applicando al prezzo marginale della superficie principale il relativo rapporto mercantile. Balcone: € 1.300,17/m2 x 0,30 = € 390,05/m2 Cantina: € 1.300,17/m2 x 0,25 = € 325,04/m2 Il prezzo marginale del giardino è calcolato applicando al prezzo marginale della superficie principale il relativo rapporto mercantile di cui al DPR 138/98. Giardino: sup. ragguagliata: 238 m2 x 0,10 + (700 – 238) m2 x 0,02 = 33,04 m2 € 1.300,17/m2 x 33,04 m2 : 700 = € 61,37/m2 Il prezzo marginale del bagno è pari al suo costo di realizzazione a nuovo: € 7.500 Il prezzo marginale dello stato di manutenzione è pari al costo dell’intervento per passare da un livello a quello superiore: da sufficiente a buono: € 20.000. Il prezzo marginale del livello di piano per un edificio senza ascensore è dato da: Prezzo pagato x K / (1 + K) se l’immobile da valutare si trova a un piano inferiore a quello dell’immobile di confronto (K = saggio di variazione dei prezzi) Prezzo marginale di A (2° piano): € 283.186 x 0,02 / (1 + 0,02) = € 5.552,67 Prezzo marginale di B (2° piano): € 115.000 x 0,02 / (1 + 0,02) = € 2.254,90 Il prezzo marginale della panoramicità è dato dal prodotto del prezzo pagato x il saggio di variazione dei prezzi: Prezzo marginale di A: € 283.186 x 0,03 = € 8.495,58 Prezzo marginale di C: € 115.000 x 0,03 = € 3.450 Il prezzo marginale del numero di arie è dato dal prodotto del prezzo pagato x il saggio di variazione dei prezzi: Prezzo marginale di B: € 115.000 x 0,02 = € 2.300 Il prezzo marginale della funzionalità complessiva è pari a: Prezzo marginale di A: € 49.500 : 238 m2 x 155 m2 = € 32.237,39 Prezzo marginale di B: € 49.500 : 238 m2 x 85 m2 = € 17.678,57 26
Estimo urbano, civile e industriale
2. Tabella dei prezzi marginali Prezzo marginale
Comparabile A
Comparabile B
calcolato
€ 1.671,10/m
2
€ 1.296,50/m2
applicato
€ 1.296,50/m2
€ 1.296,50/m2
Sup. balconi (30% di € 1.296,50)
€ 388,95/m2
€ 388,95/m2
Sup. cantina (25% di € 1.296,50)
€ 324,13/m
2
€ 324,13/m2
Sup. giardino
€ 61,20/m2
€ 61,20/m2
Superficie principale
Servizi
€ 7.500
€ 7.500
Stato di manutenzione
€ 20.000
€ 20.000
Livello di piano
– € 5.552,67
– € 2.254,90
Numero di arie
5.663,72
€ 2.300,00
Panoramicità
€ 8.495,58
€ 3.450,00
Funzionalità complessiva
€ 32.237,39
€ 17.678,57
4. Valutazione Sulla base dei prezzi marginali sopra determinati si ricavano i prezzi corretti degli immobili di confronto considerando tutte le caratteristiche differenziali rispetto al bene da stimare. La correzione del prezzo espressa dalla superficie principale sarà: per il comparabile A: (238 – 155) m 2 x € 1.300,17/m 2 = € 107.914,11 per il comparabile B: (238 – 85) m 2 x € 1.300,17/m 2 = € 198.926,01 La correzione del prezzo espressa dalla superficie dei balconi sarà: per il comparabile A: (67 – 39,5) m 2 x € 390,05/m 2 = € 10.726,40 per il comparabile B: (67 – 9) m 2 x € 390,05/m 2 = € 22.622,96 La correzione del prezzo espressa dalla superficie della cantina sarà: per il comparabile A: (36 – 10) m 2 x € 325,04/m 2 = € 8.451,11 per il comparabile B: (36 – 4) m 2 x € 324,13/m 2 = € 10.726,40 La correzione del prezzo espressa dalla superficie del giardino sarà: per il comparabile A: (700 – 0) m 2 x € 61,37/m 2 = € 42.957,62 per il comparabile B: (700 – 0) m 2 x € 61,37/m 2 = € 42.957,62 La correzione del prezzo espressa dalla presenza di un bagno in più sarà: per il comparabile A: € 7.500 x (2 – 2) = € 0,00 per il comparabile B: € 7.500 x (2 – 1) = € 7.500,00 La correzione del prezzo espressa dallo stato di manutenzione sarà: per il comparabile A: € 20.000 x (1 – 1) = € 0,00 per il comparabile B: € 20.000 x (1 – 0) = € 20.000,00 La correzione del prezzo espressa dal livello di piano sarà: per il comparabile A: - € 5.552,67 x (0 – 2) = € 11.105,33 per il comparabile B: - € 2.254,90 x (0 – 2) = € 4.509,80 La correzione del prezzo espressa dalla panoramicità sarà: per il comparabile A: € 8.495,58 x (0 – 2) = – € 16.991,16 per il comparabile B: € 3.450,00 x (0 – 1) = – € 3.450,00 La correzione del prezzo espressa dal numero di arie sarà: per il comparabile A: € 5.663,72 x (4 – 4) = 0,00 per il comparabile B: € 2.300,00 x (4 – 3) = € 2.300,00 La correzione del prezzo espressa dalla funzionalità complessiva sarà: per il comparabile A: € 32.237,39 x (0 – 1) = – € 32.237,39 per il comparabile B: € 17.678,57 x (0 – 1) = – € 17.678,57 27
PRONTUARIO DI ESTIMO
3. Tabella di valutazione Prezzo e caratteristica
Comparabile A
Comparabile B
Prezzo
283.186,00 €
115.000,00 €
Superficie principale
107.914,11€
198.926,01€
Superficie balconi (30%)
10.726,40€
22.622,96€
Superficie cantina (25%)
8.451,11 €
10.726,40€
Sup. giardino (10%)
42.957,62 €
42.957,62 €
Servizio igienico
-
7.500,00 €
Stato di manutenzione
-
20.000,00 €
Livello di piano
11.105,33 €
4.509,80 €
Panoramicità
– 16.991,16 €
– 3.450,00 €
Numero di arie
-
Funzionalità complessiva
– 32.237,39 €
– 17.678,57 €
2.300,00 €
Prezzo corretto
€ 415.112,01
€ 403.414,22
5. Sintesi conclusiva La divergenza percentuale assoluta D è data da: D=
D=
Pmax – Pmin Pmin
. 100
415.112,01 – 403.414,22
. 100 = 3%
403.414,22
La divergenza percentuale del 3% decisamente inferiore al 10% che si ritiene accettabile in questa particolare stima. Il valore di mercato dell’immobile da valutare è quindi rappresentato dalla media dei prezzi corretti, pari a: V=
€ (415.112,01 – 403.414,22) 2
= € 409.263,12
Il valore attuale di mercato dell’immobile è pertanto di € 409.260. Torino, 29 maggio 2022 dott. agr. Dino FRANCHI
28
Estimo urbano, civile e industriale
9
10
Periodicità media degli interventi di conservazione dei fabbricati (anni) Componenti del fabbricato
Manutenzione ordinaria
Manutenzione straordinaria
Rifacimento
tetto con copertura in tegole
1
5
20 – 40
lastrici solari
1
5
30
balconi e terrazze
-
5 – 10
-
grondaie e pluviali in acciaio
1
-
15
grondaie e pluviali in rame
1
-
25
facciata intonacata
-
5
25
facciata piastrellata
-
15
-
vano scala
-
10 – 15
-
cortile
-
10
30
serramenti esterni
-
5
30 – 40
ascensore
0,5
10 – 20
40
impianto idraulico
2
10 – 15
35 – 40
impianto di scarico
1
10 – 15
35 – 40
impianto elettrico
1
8
25
impianto gas
1
10
35 – 40
impianto termico
1
10 – 15
25 – 30
antenna tv
-
2
15 – 20
citofono
1
5
20
Stima di un alloggio con procedimento analitico Un appartamento è parte di un condominio con una quota di proprietà sulle parti comuni di 36 millesimi; censito in categoria A/3, ha una rendita catastale di € 765. È attualmente locato al canone mensile anticipato di € 450, ordinario secondo il mercato. Il proprietario detiene un deposito cauzionale pari al massimo consentito dalla legge. Il vigente contratto di locazione scadrà fra 4 anni e si prevede che possa essere rinnovato alle medesime condizioni. Il condominio richiede un intervento indifferibile di manutenzione straordinaria per una spesa di € 30.000, mentre l’appartamento necessita di riparazioni interne, che potranno essere compiute alla scadenza del contratto con una spesa di € 4.000 e un’interruzione della locazione per un tempo di due mesi. Assumendo giustificatamene ogni dato necessario, si stimi con procedimento analitico il valore di mercato dell’unità immobiliare. SVOLGIMENTO La stima analitica del valore di mercato consiste nella capitalizzazione dei redditi. Il reddito ordinario dell’appartamento è quello che deriva dal suo canone meritevole di locazione, accertato in € 450 mensili anticipati. Da indagini compiute si sono accertati i seguenti dati relativi alle spese di parte padronale: le quote di manutenzione, reintegrazione e assicurazione incidono mediamente per il 10% del reddito padronale lordo; l’aliquota IMU è del 10,6 per mille; le spese di amministrazione e sorveglianza incidono mediamente per il 4% del reddito padronale lordo; il rischio di sfitto e inesigibilità è basso per appartamenti di questo tipo, ma prudenzialmente le perdite per il proprietario possono essere considerate del 3% del reddito padronale lordo. Il saggio medio d’interesse sul mercato monetario è attualmente del 3,5%. 29
PRONTUARIO DI ESTIMO
1. Determinazione del reddito netto capitalizzabile (Bf ordinario) Sulla base dei dati esposti si procede al calcolo del Bf ordinario. a) Reddito padronale lordo Canone annuo posticipato:
€ 450 (12 + 6,5 × 0,035)
=
€
5.502,38
b) Spese di parte padronale Quote di perpetuità: IMU: valore catastale imposta Imposta di registro (1% del corrispettivo annuo): Spese di amministrazione e sorveglianza: Perdite per sfitto e inesigibilità:
€ 5.502,38 × 0,10 € 765 × 1,05 × 160 = € 128.520 € 128.520 × 0,0106 € 450 × 12 × 0,01 € 5.502,38 × 0,04 € 5.502,38 × 0,03
=
€
550,24
= = = =
€ € € €
1.362,31 54,00 220,10 165,07
Interessi di anticipazione:
totale € € 2.351,72 × 0,035 × 6/12 = €
2.351,72 41,16
c) Beneficio fondiario
totale spese più interessi
€
2.392,88
€ (5.502,38 – € 2.392,88)
€
3.109,50
=
2. Assunzione del saggio di capitalizzazione Localmente è attivo il mercato di unità immobiliari simili a quella in oggetto e parimenti locate, poiché l’acquisto di abitazioni da concedere in locazione rappresenta una forma diffusa di investimento. Accertati i prezzi pagati recentemente per numerosi alloggi locati e determinati i loro benefici fondiari, dal rapporto SBf/SP si è trovato un saggio medio fondiario del 2,9%. Tale saggio viene assunto senza correzioni per la capitalizzazione del reddito, non presentando l’appartamento da stimare comodi o scomodi particolari rispetto ai termini di confronto.
3. Calcolo del valor capitale ordinario V0=€
3.109,50 0,029
= € 107.224,14
4. Detrazioni al valor capitale Al valore sopra trovato occorre apportare alcune detrazioni. La prima corrisponde alla quota di spesa immediata che compete all’unità immobiliare per l’intervento di manutenzione straordinaria dell’edificio in condominio. La seconda è data dalla spesa attualizzata per le riparazioni interne all’unità, maggiorata della perdita di due mensilità di fitto. a) Quota di partecipazione alla spesa condominiale: b) Spesa attualizzata per le riparazioni interne: c) Perdita attualizzata delle mensilità di fitto: € 450 + 450 ×
(
€ 30.000 × 36/1.000
€ 4.000 ×
1
1,035 4
)
1
(1 + 0,035 × 1/12) 1,035 4
30
1
=
€ 1.080,00
=
€ 3.485,77
= €
Totale detrazioni
783,16
€ 5.348,93
Estimo urbano, civile e industriale
5. Valore effettivo di stima Apportando la valore ordinario una detrazione pari al totale sopra determinato, si ottiene un valore conclusivo di stima di: € (107.224,14 – 5.348,93) = € 101.875,21 €
che si arrotonda a:
11
101.875
Costi medi di costruzione di abitazioni e autorimesse (2024). Elaborazione degli autori
Tipo di fabbricato
costi (€/m 2 di superficie lorda) Regioni del nord e del centro
Regioni del sud e delle isole
Alloggi di tipo signorile
1.800
1.675
Alloggi di tipo medio
1.600
1.560
Alloggi di tipo economico
1.400
1.300
Alloggi in villette a schiera
1.500
1.450
Autorimesse individuali fuori terra
650
600
Autorimesse individuali interrate
500
470
I costi riguardano la pura messa in opera del fabbricato e non comprendono quindi il valore dell’area, le spese tecniche, gli oneri di urbanizzazione, l’IVA e gli oneri finanziari. Essi si riferiscono a zone di facile accesso; di fronte a difficoltà di raggiungimento dei cantieri e di rifornimento dei materiali, possono subire aumenti fino al 15%; in zone sismiche possono aumentare fino al 10%; in zone poste a quote superiori a 2.000 m sul livello del mare possono aumentare fino al 20%.
31
PRONTUARIO DI ESTIMO
12
Coefficienti correttivi per vetustà - abitazioni (Legge 392/78) Anni
Coefficiente
Anni
Coefficiente
1÷5
1,00
29
0,805
6
0,99
30
0,80
7
0,98
31
0,795
8
0,97
32
0,79
9
0,96
33
0,785
10
0,95
34
0,78
11
0,94
35
0,775
12
0,93
36
0,77
13
0,92
37
0,765
14
0,91
38
0,76
15
0,90
39
0,755
16
0,89
40
0,75
17
0,88
41
0,745
18
0,87
42
0,74
19
0,86
43
0,735
20
0,85
44
0,73
21
0,845
45
0,725
22
0,84
46
0,72
23
0,835
47
0,715
24
0,83
48
0,71
25
0,825
49
0,705
26
0,82
50
0,70
27
0,815
oltre
0,70
28
0,81
1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 1
32
3
5
7
9
11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61