Kinnisvaraturg (veebruar 2026)

KINNISVARATURG

Ostujõudlus on taastunud, kuid omakapitali tuleb otsida tikutulega

Nagu teisteski eluvaldkondades, küsitakse ka kinnisvarasektoris ulatuslikul mõõnaperioodil katkematult küsimust, et millal see kord otsa saab, ja pikemal tõusuajal seda, kui kaua käibekasv veel kestab. Mõlemale küsimusele vastamise puhul tuleb tegeleda paljude jaoks tänamatu töö ehk ennustamisega. Ja nagu paljudes teisteski eluvaldkondades, leiab ka kinnisvaras neile küsimustele peaaegu et polariseeruvaid vastuseid, millest kinni hakata.

Ühes on aga kogu valdkond jõudnud selgusele: kõige kriitilisema mõjuga madalseis, mis mitme aasta vältel valdkonnas tooni andis, on praeguseks seljatatud. Cityfy ja kinnisvaraarendaja Liven koostöös kogutud andmete järgi müüsid möödunud aastal pea linnas enim uusi kortereid Liven, Merko, Bonava, Endover ja Hepsor. Kõigi nende arendajate esindajad olid hiljutises Ärilehe ülevaatlikus artiklis suures plaanis üksmeelel, et nõudlus ja tehingute arv tegid 2025. aastal läbi märgatava kasvu võrreldes 2024. aastaga.

Kasvusuunda uusarendusturul prognoosib suurem osa arendajatest ka 2026. aastal. Ühelt poolt on põhjus lihtsasti tuletatav – ekspertide hinnangul võiks ka tuleval aastal euribor ehk peamine igakuist kodulaenumakset mõjutav marginaal jääda mõistliku 2% juurde. Teiselt poolt ennustavad nii mitmedki arendajad, et järelturukorterite ja uusarenduste hinnavahe hakkab vähenema. Seda aga mitte seetõttu, et uusarenduskorterid muutuksid odavamaks, vaid seetõttu, et järelturuvalikud muutuvad oma kõrge nõudluse tõttu kallimaks. Samas liiga suurt üldist kinnisvarahindade tõusu eksperdid ei prognoosi – erinevate arendajate esindajatelt kõlavad ootused kas 5–10% suurusele hinnatõusule või hindade püsimisele eelmise aastaga samal tasemel. Ostjate nõudluse taastumisele ja turul arvestatava tehinguvõimelisuse olemasolule vaatamata ei saa öelda, et sektor oleks siiski lõpuni tervislikus seisus. EfTEN Capitali investeerimisspetsialistid näevad ühe peamise probleemina nimelt omakapitali investeeringute jätkuvat vähenemist

ja puudu jääki kohalikus kinnisvarasegmendis.

Asjatundjate sõnul on välisinvestorid jätkuvalt müügipoolel, kohalikud pensionifondid vähendavad kinnisvarapositsioone seoses 2021. aasta teise samba reformidega Eestis ja 2026. aastal algava reformiga Leedus. Samuti on mitmetel Baltimaade­suunalistel kinnisvarafondidel seatud aastateks 2026–2027 kinnisvara realiseerimistähtaeg, mis vähendab omakapitali mahtu veelgi. Seega on peamisteks siinse turu investoriteks EfTEN Capitali ekspertide hinnangul kohalikud väiksemad investeerimisettevõtted ja tugeva finantspositsiooniga eraisikud, kelle investeerimissuutlikkus siiski välisinvestorite ja ulatuslike pensionifondide tasemeni ei küündi. Selles olukorras on soodsad pangalaenud peamiseks hoovaks, mis kohalikule kinnisvaraarendusele hoogu annab. EfTEN Capitali investeerimismeeskond näiteks tõdes möödunud aasta ülevaates, et nende ettevõtte 18­aastase tegevusaja jooksul pole veel kunagi varem saanud pankadest kinnisvarasektorisse sedavõrd tulusatel tingimustel raha laenata. Lisaks madalatele intressimääradele pakuvad pangad valitud ärikinnisvaraobjektide finantseerimisel ka

ajaloolisest keskmisest suuremat finantsvõimendust – kui varasemalt on pangad ärikondlikke kinnisvaraprojekte rahastanud umbes 60% ulatuses kinnisvara väärtusest, siis viimasel ajal on tugevate väljavaadetega objektid saanud pakkumisi ka üle 70% taseme kinnisvara väärtusest, märgitakse EfTEN Capitali blogiülevaates.

Lisaks kõigile kinnisvaraga seotud majanduslikele teguritele, mille hulka kuulub kindlasti ka ostjate jaoks kõige paeluvam teema ehk pankade kodulaenu taotlemise ja väljastamise tingimused, mõjutavad nii üksikute kinnisvaraprojektide kui ka üldiselt kogu sektori käekäiku mõnevõrra praktilisemad ja „käegakatsutavamad“ tegevused. Nii maakleritöö, kinnisvarahalduse ja ­hoolduse kui ka hoonete sise­ ja väliskujunduse mõju erinevatele ülevaatlikele kinnisvarasektorit puudutavatele majandusnäitajatele ei saa alahinnata. Tulles tagasi käesoleva juhtkirja alguse juurde, seisneb oluline küsimus ka selles, milliste omaduste, asukoha ja hinnaklassiga uusarenduskorterid praegu kergemalt müügiks lähevad ning milliste müümine nõuab arendajatelt lisapingutusi.

Kõigi nende teemadega saad end lähemalt kurssi viia käesolevat väljaannet edasi lapates. Head lugemist!

Suur kinnisvaraturu ülevaade 2025/2026

Edukad kinnisvaraarendajad võtavad 2025. aasta kokku ja prognoosivad, mida toob ennekõike pealinna turule 2026. aasta.

TEKST: Kadri Hurt

Eelmisel aastal valmis Eestis rekordiliselt büroopinda

„Kunagi varem pole Eestis samal aastal valminud ligi sada tuhat ruutmeetrit uut kontoripinda,“ kinnitab lõppenud 2025. aasta rekordit Invego asutaja ja juht Kristjan-Thor Vähi , tuues Tallinna piirkonnas märgilis te projektidena välja Merko arendatud Arteri ja Invego arendatud Krulli Pargi ärikvartali, mis on laiemalt tuntud Wise’i uue koduna.

Sellele vaatamata peab ta eelmisele aastale tagasi vaadates kõige olulisemaks muutuseks kinnisvaraturu kindlustunde taastumist. Ning kuigi tehingute rohkuselt ei olda kunagise tipu lähedalgi, on vahepealsest mõõnast väga kenasti tagasi tuldud.

Pealinnas kasvab uute korterite turg „Alustasime Bonavas 2025. aastat prognoosiga, et Tallinna uute korterite turg kasvab umbes 20%, jõudes 1500 ühikuni. Aastalõpu müügitulemused näitasid, et nii ka läks, mis tähendab, et see turg stabiilselt kasvab,“ ütleb Bonava müügija turundusjuht Lauri Laanoja, kelle hinnangul on seda kas vu toetanud nii euribori langus ja püsima jäämine 2% juures, konkurents kodulaenuturul kui ka üldine palgakasv. „Kevadsuvised müüginumbrid andsid lootust isegi veel kõrgemaks tulemuseks, kuid sügisel tehingute arvu tõusu trend siiski ei jätkunud,“ lisab ta.

2025. aasta viimases kvartalis müüdi Citify andmetel Tallinnas 368 uut korterit. Kokku müüdi 2025. aastal pealinnas 1515 uut korterit, mis on 22,7%

rohkem kui 2024. aastal. Keskmine ruutmeetrihind oli eelmise aasta neljandas kvartalis 4626 eurot. See oli ka kvartalite lõikes kõige kõrgem, sest detsembris tehti palju tehinguid eksklusiivsema uue kinnisvaraga. 2025. aastal tervikuna oli müüdud uute kodude keskmine ruutmeetrihind 4537 eurot, 2024. aastal oli see 4434 eurot. Neljandas kvartalis müüsid Tallinnas enim uusi kortereid Merko, Bonava ja Liven; kogu aasta tulemuste põhjal on pealinna uute korterite müügiedetabeli eesotsas Merko, Endover ja Hepsor. Kõige rohkem uusi kortereid müüdi viimases kvartalis võrdselt Haaberstis ja Põhja ­Tallinnas, kogu möödunud aasta lõikes on enim uusi kodusid müüdud Haaberstis. Bonava esindaja hinnangul viitab tehingute siiski suhteliselt ühtlane jaotus nii äärelinnades asetsevate uusarenduste kui ka kesklinna ja Põhja ­Tallinna asumite vahel turu positiivsele tasakaalustatusele.

Tallinnast rääkides peab alati arvestama, et suur osa uusarendusi kerkib hoopis linnapiiri taha, naabervaldadesse. Näiteks toob Invego välja, et müüs

eelmisel aastal ligi sada uut kodu ja enamik neist olid Rae ja Harku vallas ning Keilas.

Kuum arenduspiirkond on Põhja-Tallinn

Ka kinnisvaraarendaja

Endover müügidirektor

Annika Saar kinnitab, et eelmisel aastal hakkas kinnisvaraturg tõusumärke näitama ja et uusarenduste tehingute maht kasvas Tallinnas rohkem kui viiendiku võrra. Kliendid teevad aga oma ostuotsuseid kaalutletumalt ja eelistavad juba valmis vara ning konkreetses piirkonnas. Endoveri andmeil osutus 2025. aastal juba kolmandat aastat järjest kõige populaarsemaks uusarenduseks Tallinnas Volta kvartal, kuhu osteti kõige enam uusi kortereid. Volta kvartali müük kasvas (võrreldes 2024. aastaga) 44%. „Koos naabrite Krulli ja Noblessneriga on see kujunenud hinnatud uueks elu ­ ja äripiirkonnaks –Tallinna kõige kuumemaks arenduspiirkonnaks,“ märgib Saar.

Kesklinna populaarsus liigub tema sõnul mööda mereäärt Põhja­Tallinna suunas, kus endised tööstusalad on ümber konverteeritud terviklikeks kaas ­

aegseteks elu ­ ja äripiirkondadeks. Ja et uusarenduste tugev ostufookus on seal, on tulenevalt piirkonna vara väärtusest oodata ka kogu turu keskmise hinna tõusu. „Hetkel ei ole näha hinda allapoole mõjutavaid tegureid. Pigem liigume stabiilselt kerge tõusu suunal. Samas on ka klient nõudlikum –ta ei osta pelgalt korterit, vaid ka selle ümber olevat terviklikult lahendatud elukeskkonda,“ kommenteerib ta.

2026: mahud kasvavad, hinnaprognoos kirju Invego hinnangul tuleb 2026. aasta uusarenduste turul rahulik ja stabiilne, mille jooksul lähevad hinnad üles vähemalt 5%. Seda põhjusel, et inflatsioon on teinud oma töö ja nüüd jõuab see ka kinnisvarasse. Valmiskauba eest tuleb rohkem maksta, aga varakult nii­öelda paberil ostes saab rohkem planeerimisvabadust ja ka kuni 10% parema hinna. Nii elu­ kui ka ärikondlike arenduste mahtu analüüsides valikut on ja tuleb ka juurde. Büroopinna väärtuse erinevus võib Vähi sõnul, sõltuvalt asukohast, olla märkimisväärne. Eraldi peab Invego juht oluliseks küsimust, kui kerge vaevaga saaks linnas vakantseks jäävaid vanu ja

amortiseerunud kontorihooneid näiteks kaasaegseks elupinnaks muuta. Nii ei tekiks tondilosse ja ka eluasemehinnad oleksid soodsamad.

Bonava alanud 2026. aastal uusarendustes suurt hinnatõusu ei ennusta ja peab aastat ostja vaatest soodsaks. Maksuküüru kaotamise ja jätkuva palgatõusu kontekstis võiks uute kodude kättesaadavus Laanoja hinnangul paraneda. Kindlasti on kuigi palju ruumi ka hinnaläbirääkimisteks või saab koduga hinna sees kaasa näiteks köögi või parkimiskoha. Bonava prognoosi kohaselt kasvatab eeldatavalt stabiilne intressikeskkond, sissetulekute kasv, järelturu aktiivsus ning stabiilne tööturg 2026. aastal Tallinna uusarenduste turgu ligi 15%.

Eelistatud on kasvava väärtusega terviklikud kvartalid Kinnisvara ostjad eelistavad Endoveri kogemusel kasvava väärtusega piirkondi ja terviklikult arendatud kvartaleid. Nii tehingumahtudes kui ka hindades on oodata kerget kasvu. Saar näeb, et turg reguleerib praegu ennast suuresti ise: nii palju, kui müüakse, nii palju luuakse ka pakkumist juurde. Praegu müüakse Tallinnas ligi 120 uut korterit kuus ja uue valmis vara maht on sellega kooskõlas. Usk turu toimimisse on, sest uut elukondlikku kinnisvara toovad arendajad turule küllaltki julgelt. Kindlasti tehakse valikuid, et mida ja kuhu arendama hakata, teadlikumalt, et vara võimalikult optimaalselt realiseerida. Ärikondliku kinnisvara pakkumisel on hetkel nii valmispinda kui ka ehituses olevat. Uut pinda arendatakse aga pigem juba konkreetset klienti silmas pidades, mitte niisama üldise tootemahuna. Eesti kinnisvaraarenduse maastik tervikuna on Saare hinnangul muutunud professionaalsemaks ja stabiilsemaks. Ligi 80% tehingutest

Endoveri uusim arendus, kõrghoonete duo Volta SKAI, mille avalik müük algas tänavu jaanuaris.

Foto: Endover

teevad 10–15 suuremat ja kogenumat arendajat, mis toob turule stabiilsust, tarka liikumist, tervet konkurentsi ja kvaliteetsemat toodet.

Huviorbiidis on kolmetoalised korterid ja ridaelamud

Endoveri andmetel toimub suurem osa tehinguid kinnisvaraturul jätkuvalt valmis või kohe valmivate korteritega, kuid selgelt on näha, et just suuremate korterite puhul kasutatakse võimalust varajases faasis osta, et kujundada kodu täpselt oma soovidele vastavaks. Huvitava trendina on viimasel ajal kõige suurem nõudlus kolmetoaliste korterite järele ja see on eelmisel aastal olnud selge muutus, sest varem eelistati enim kahetoalisi kortereid. Sellest võib Saare sõnul järeldada, et tänane ostja saab endale

lubada täiendavat ruumi, kas siis pere jaoks, kodu kontoriks või lihtsalt tulevikku vaatavalt lisaruumiks. Lisaks on turul nõudlus ka väga suurte, 100 kuni 200 m 2 perekorterite järele. Samuti on huvi olnud suur väikeste, ligi 20­30 m2 investeerimiskorterite vastu. Domineeriv sihtgrupp on 30–50 ­ aastased eraisikud, kelle hulgas on nii koduostjaid kui ka investoreid. 85% ostjatest moodustavad eestlased, 15% muud rahvused.

Invego esindaja arvates paneb palju paika ostujõud ja nii kujunes 2025. aastal kallima piirkonna uue kolmetoalise kõrval hitt­tooteks sarnases hinnaklassis ridamajakodu pealinna vahetus naabruses, peamiselt Rae vallas. Ridamajade müük kasvas aastaga üle 50% ja tõenäoliselt püsib huvi kõrge ka 2026. aastal.

Järelturg püsib tugev

Saar kinnitab, et ka kinnisvara järelturg on viimasel paaril aastal püsinud tugev ja aktiivne ning liigub uusarendustega külg külje kõrval mõõdukas kasvus. Bonava andmeil toetuski Tallinna kinnisvaraturu põhimaht 2025. aastal järelturule ja selle segmendi tehingutes on toimunud ka hinnatõus. Hinnavahe vanemate korterite ja soodsamate uusarenduste vahel sealjuures kahaneb. Invego juht toob aga välja, et uute korterite elukeskkonna kvaliteet on võrdluses vanade korteritega niivõrd palju rohkem väärt, et hinnavahe seal praegu kasvab. Erandiks siis vaid väga heas asukohas järelturu korterid, kus vahe ei suurene.

Investeerimisjulgus tõotab preemiat Eesti elanikud ostavad alanud aastal uusi kortereid Bonava prognoosi kohaselt endiselt peamiselt koduks, kuid 2026. aasta võib Laanoja arvates tuua pealinna elukondlikule üüriturule ka rohkem välisinvesteeringuid, sest professionaalsete üürileandjate poolt valitseb turul suur huvi välja üürida täiesti uusi kodusid.

Endoveri kogemusel on välisinvestorite osakaal tehingute mahust jätkuvalt madal, aga kohalike investorite huvi taas tõusnud. Nemad täidavad seda mahtu sellevõrra julgemalt, sest kinnisvara investeering on ju suurepärane võimalus paigutatud raha väärtust pikas vaates kasvatada. Invego juht märgib samuti, et välisinvestorid on juba paar aastat olnud ettevaatlikud ja see tähendab, et eestlastel enestel on olnud ning on ka praegu häid investeerimisvõimalusi rohkem. Vähi ei kahtle, et välisinvestorite huvi ühel hetkel taastub ja siis saavad eestlased oma tänase investeerimisjulguse eest kena preemia.

KODULEHT OOTAB.

….SEST IGA LINN VÄÄRIB OMA MANHATTANIT.

Sinu uus kodu mereäärses Tiskres on valmis.

Kingituseks 2 tasuta parkimiskohta

kodud Tartu kesklinnas

Kinnisvarauudiseid Eestist ja mujalt

Ettevõtmised kinnisvaraturul varieeruvad seinast seina –kes tegeleb hoonearenduse, kes investeerimisega, kes ehitiste haldamise jaoks intelligentsete tehnoloogiate arendamisega. Järgnevalt toome välja mõned huvipakkuvamad viimase aja arengud, mis moel või teisel kõnelevad nii Eesti kui ka meie lähiregioonide kinnisvaraturgude suundumustest.

TOIMETAS: G eorg-Marten Meumers FOTO : Shutterstock

Manhattan, aga Mustamäel: piirkonda kerkib suur kõrghoone ja ärikvartal

Pärast mitut tagasihoidlikuma käibega aastat ületas kinnisvarainvesteeringute maht Balti riikides 2025. aastal taas miljardi euro piiri. Kinnisvarafirma Colliers Baltic kogutud andmetest selgub, et kõige suurema väärtusega tehing oli Solarise kaubanduskeskuse müük Eestis.

Colliers Balticsi uuringute ja nõustamise osakonna juhi Agija Vērdiņa sõnul annab miljardi euro ületamine investeerimistehingute koguväärtuses positiivse signaali Baltimaade kinnisvaraturu seisu kohta. Samas tõdeb ta, et tehinguid oli äärmiselt palju – seda ilmestab kümne suurema tehingu edetabel, kust puuduvad tõeliselt suured ja mahukad kinnisvara ostu­müügitehingud.

Võrreldes varasemate aastatega osteti vähem klassikalisi rahavoogu tootvaid objekte ehk kinnisvara, mille puhul investori eesmärk on teenida stabiilset tulu üürimaksete pealt. Samas toimus siiski ka üksikuid sellesse kategooriasse kuuluvaid suuri tehinguid – just Solarise ja Riias asuva Olimpia kaubanduskeskuse müük on selle sobivateks näideteks. Olimpia kaubanduskeskus paigutus oma müügihinna poolest eelmise aasta kümne kõrgema väärtusega tehingu edetabelis kolmandale kohale.

Solarise keskuse soetas Kristjan Piilmannile kuuluv Eesti ettevõte P&E Real Estate HoldCo Rootsi ettevõttelt Sveafastigheter Fersen. Tehingusummat ei ole avalikustatud.

Allikas: arileht.delfi.ee

Mustamäe Keskuse kõrvale arendatakse ligi 55 000 ruutmeetri suurust elu­ ja ärikvartalit, mis koondab piirkonda kaasaegsed meditsiini­ ja igapäevateenused, kaubanduse ja meelelahutuse. Arendus on planeeritud valmima 2027. aasta lõpuks.

Seejuures on uueks Mustamäe maamärgiks saamas 24 ­ korruseline elamutorn, mis hakkab kandma Manhattani nime. Elamuarenduses on 212 korterit, lisaks äripinnad ning ligikaudu 880 ruutmeetri suurune Eesti suurim katusepark. Kui Tallinn tervikuna liigub 15 minuti linna kontseptsiooni suunas, siis Mustamäe Süda on võtnud eesmärgiks tagada kogukonnale elukeskkond, kus kõik oluline on kuni viie minuti kaugusel, vahendas Ärileht novembris.

Kvartalisse arendatav Tammsaare Tervisemaja ühendab kuuekorruselises hoones meditsiini­ ja tervishoiuteenuse pakkujad. Tervisemaja eesmärk on tuua ühe katuse alla eri valdkondade tervisespetsialistid. Liitunud on üheksa perearstinimistut, SYNLAB, mitmed hambaravikliinikud, füsioteraapiad, Nordoptika ning soolateraapiakeskus Saltroom.

Tammsaare Tervisemaja arendab Scandium Kinnisvara ning arendus valmib juba sel aastal. Mustamäe Keskus koondab sel ja järgmisel aastal aset leidva uuenduse järel ühe katuse alla enam kui 50 kauplust ning teenusepakkujat. Mustamäe Südame linnakusse lisandub ka neljakorruseline ja 550 parkimiskohaga parkimismaja.

Mustamäe Südame arendajad on Mustamäe Keskus, TTP ja Scandium Kinnisvara. Ehituspartneriteks on Eventus ja TTP. Uus elamu­ ja ärikeskus valmib kahes etapis sel ja järgmisel, 2027. aastal.

Allikas: arileht.delfi.ee

Invego toetab lastega pere koduostu kuni 25 000 euroga

Kinnisvaraarendaja Invego pakub 28. veebruarini uue kodu ostmisel kuni 25 000 eurot sõltuvalt laste arvust perekonnas. Aasta tagasi aitas sarnane pakkumine lastega peredel uue kodu ostul summeeritult säästa 170 000 eurot.

Invego juhi Kristjan­Thor Vähi sõnul on statistikaameti poolt äsja avaldatud andmete kohaselt sündide arv Eestis rekordmadal. „Eesti vajab rohkem lapsi ja me kõik peame andma oma panuse, et julgustada noori looma perekondi. On väga oluline, et pered tunneksid end suurte eluliste otsuste tegemisel kindlamalt,“ rõhutab Vähi, lisades, et eelmisel aastal kasutas Invego koduostutoetust kokku 15 perekonda.

Invego juhi sõnul sai peredele suunatud toetus eelmisel aastal väga palju positiivset tagasisidet. „Lastega perede toetamiseks on kindlasti mitmeid võimalusi, meie saame parimal moel toetada just uue kodu soetamist. Tegemist on olulise otsusega, kusjuures mida rohkem lapsi peres kasvab, seda rohkem ruumi nad vajavad ja seda suurem on ka investeering,“ selgitab

Vähi, kelle sõnul pakutakse kuni veebruari lõpuni mistahes Invego arenduses kodu soetamisel ostutoetust 5000 eurot iga peres kasvava lapse kohta.

Arendaja pakutav kuni 25 000 euro suurune uue kodu ostutoetus sõltub peres kasvavate laste arvust ning kehtib kõikidele Keila Pargikodude, Uus­Järveküla, Luccaranna ja värskelt müügile tulnud ridamajade elurajooni Verve kodudele. Kõigi Invego rajatud uute kodude hinna sees on ka Eestis ainulaadne viie aasta pikkune garantiiaeg.

Invego on kolmes riigis tegutsev uue põlvkonna kinnisvaraarendaja, mis on spetsialiseerunud tuleviku linna ruumi loovate tervikliku kontseptsiooniga mahukate elurajoonide ja ärikvartalite rajamisele. Invego grupi ettevõtetel Eestis, Lätis ja Portugalis on täna töös ligi 30 erinevat arendusprojekti. Invego on välja arendanud 150 000 ruutmeetri jagu elukondlikku kinnisvara, sealhulgas 1300 kodu, enam kui 50 000 ruutmeetrit äripindu ning töös on veel 450 000 ruutmeetri mahus elukondlikku ja ärikinnisvara.

Tehisintellekt võtab maad kinnisvarasektoriüleselt

Nii nagu enamikus teistes valdkondades, ei saa ka kinnisvaras enam tehisarust üle ega ümber. Alates igapäevaste toimingute automatiseerimisest kuni ulatusliku andmetöötluse ja konkreetsete investeerimisvalikute tootlikkuse hindamiseni rakendatakse tehisintellektipõhiseid lahendusi kinnisvarasektoris üha laiemalt. Selline tendents nähtub rahvusvahelise ärikonsultatsiooniettevõtte PwC 2025. aasta lõpus koostatud uuringust kinnisvaravaldkonna trendide kohta (Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2026). Kui 2024. aastal raporteeris 51% uuringus osalenud kinnisvaraarendajatest tehisintellekti­ või masinõppelahenduste rakendamist kinnisvaraga seotud tegevustes, siis möödunud aastal oli see number

Nutikas lahendus, mis aitab hoonetes energiatõhusust suurendada

kasvanud 75% ­ ni. Valdkonna ettevõtete juhid näevad tehisarul põhinevate lahenduste kasutusvõimalusi nii andmeanalüüsis kui ka näiteks erinevate kinnisvaraobjektide ja turgude tootlikkuse prognoosimisel.

Uuringust selgub, et 93% kinnisvaraarendajatest peavad tehnoloogilist kohanemisvõimet ja tehnoloogiliste lahenduste ettevõtte tegevusse lõimimise võimekust peamiseks liikuma panevaks jõuks, et kujundada oma organisatsioon vastavalt vajadustele 2050. aastaks ümber.

Uuring koostati Euroopa suurimate kinnisvaraarendajate ja investeerimisfirmade 1276 eksperdist koosnenud valimi põhjal.

Allikas: pwc.com

Seda, et tehisarul põhinevad lahendused saavutavad üha suurema mõju nii Euroopa kui ka terve maailma kinnisvaraturul, kinnitab ka mitmete Eesti ettevõtete orienteeritus sellele valdkonnale. Üheks selliseks näiteks on ettevõte R8 Technologies, mis oli üks kolmest nominendist aasta innovaatori auhinnale Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse möödunud aastal korraldatud konkursil „Eesti parimad ettevõtted 2025“. R8 Technologies pakub ärihoonetele tehisintellektil põhinevat energiatõhususe optimeerimist. Lahendus analüüsib pidevalt hoone energiakasutust, vähendab energia raiskamist ja säilitab samal ajal üürnike mugavuse. Lahenduse kaudu on võimalik klientidel saavutada kuni 20–30% suurune energiasääst, vähendada süsinikujalajälge, jätkusuutliku tegevuse kaudu kinnisvara väärtust kasvatada ning üldises plaanis kulusid kokku hoida.

„Meie tehisintellektitehnoloogia areneb pidevalt – mida kauem süsteem hoones töötab, seda targemaks ta muutub. Süsteem kohandub kasutusmustrite, ilmastiku ja ootamatute häiretega, muutes tulemused iga kuu paremaks. Iga uus projekt lisab teadmiste baasi ja tugevdab lahendust kogu portfellis,“ selgitas R8 Technologiesi tegevjuht Ahmet Köse Ärilehele oktoobris.

R8 Technologiesi põhitiim asub Eestis, kuid ettevõte tegutseb enam kui kümnes riigis, toetades kliente Saksamaal, Soomes, Rootsis, Poolas ja mujal Euroopas. „Järgmiste aastate eesmärk on kiirendada välismaist kasvu, laieneda Lõuna ­ Euroopasse ja Aasiasse, tugevdada AI­ võimekusi ning positsioneerida end Euroopa juhtiva energiatõhususe optimeerimise pakkujana,“ kirjeldas Köse.

Allikas: arileht.delfi.ee

Moodsaid ja funktsionaalseid elamukvartaleid Lasnamäest Sakuni

Millised märgilisemad uusarendused saavad sel aastal nurgakivi? Millised on aga lähiajal valmis sissekolimiseks? Kuidas on viimaste aastatega muutunud ostjate eelistused ja mil moel mõjutavad need arendajaid uusi kodusid looma? Vastuseid neile küsimustele uurisime asjaosalistelt ehk kinnisvaraarendajatelt endilt.

TEKST: G eorg-Marten Meumers

„Kuigi viimaste aastate jooksul on kinnisvarasektoris aset leidnud märkimisväärne jahenemine, on praeguseks teist aastat järjest Tallinna uute korterite müük eelmise aastaga võrreldes tõusnud üle 20%,“ ütleb Bonava müügi ­ ja turundusjuht Lauri Laanoja.

„Kuigi kasv on tulnud madalalt tasemelt, näitab see turu stabiilsust ja inimeste valmidust jätkuvalt investeerida uue kodu ostu. 2026. aastal kehtima hakanud maksumuudatused ja oodatav palgakasv jätab inimestele rohkem raha kätte ning suurendab tarbijate kindlustunnet, mistõttu usun, et ka käesoleval aastal on uusarenduse turul potentsiaali 15–20% kasvada,“ prognoosib Laanoja.

Hepsor Eesti maajuht Mihkel Mäger konkreetseid protsente ei nimeta, kuid usub samuti tehinguaktiivsuse põhjal mõõdukasse, ent taastuvasse nõudlusesse. „Lähiaastatel näeme, et euribori langus ja intressikeskkond mõjutavad ostuaktiivsust, kuid ostjate ootus nihkub järjest rohkem energiatõhususele ja kulude prognoositavusele. Lisaks kasvatab huvi uusarenduskodude vastu uusarenduste ja järelturukorterite hinnavahe vähenemine,“ lausub ta.

Mäger ennustab, et inimeste ostuotsused saavad olema kaalutlevad ja võrdlevad, kuid tehinguaktiivsus püsib.

„Nõudlust veavad eelkõige koduostjad, pered ja suurema või kaasaegsema kodu ostjad, samal ajal kui üüriinvestorite osakaal on väiksem,“ sõnab ekspert. Nõudlus on tema sõnul tugev just PõhjaTallinnas ja kesklinnas ning fookus on liikunud selgemalt läbimõeldud planeeringule ja terviklikule elukeskkonnale.

Kodu uusarenduses ei tähenda pelgalt nelja seina

Üha rohkem leiab arendajate portfellist lahendusi, mis ei kujuta endast vaid ühe­kahe korterelamu ehitust, vaid tervikliku elukvartali rajamist. Sellisest loo­

gikast lähtub arendamisel ka Hepsor. „Eelistame terviklikke kvartalilahendusi, kus elamufunktsioon põimub kodulähedaste teenuste, äripindade ja kogukondliku ruumiga,“ sõnab Mäger. Ta lisab, et Hepsori eesmärgiks on luua kodusid, mis vastavad tänastele ootustele, kuid mis arvestavad juba ka homsete vajadustega.

Mägeri sõnul pööratakse suurt tähele panu hoonete ja kvartalite väliruumile, et rohealadel ja avalikus ruumis oleks meeldiv aega veeta ning need pakuksid liikumis ­ ja mänguvõimalusi kõigile pereliikmetele. „Soovime, et inimesed kasutaksid oma koduümbrust aktiivselt ja neil oleks mõnus ka väljaspool korteriruume viibida,“ ütleb ta. Arendatavate korterelamute ümbrusele pöörab tähelepanu ka Bonava. „Ostjate jaoks on oluline elukeskkond tervikuna – et koduümbruses oleks võimalik aega veeta nii täiskasvanutel kui ka lastel, et hooviala oleks läbimõeldud ja hubane,“ sõnab Laanoja. Seda põhimõtet rakendab ettevõte muu hulgas nii Nõmme ja Mustamäe piirile kerkivate uute Nõmmemäe kodude kui ka Sakku Kirsiõue naabruskonda kerkivate elumajade arendamisel. „Kirsiõue kodude elanike koduhoovis saab olema virgestusala, väikelaste mänguväljak ning pergola ja grillimisvõimalusega piknikuala. Hoovialalt luuakse ühendus olemasolevate kergliiklusteedega ja lastel on võimalus kodust turvaliselt rattaga kooli sõita,“ kirjeldab Laanoja. Ka Nõmmemäe kodude hoovi­

alal saab tema sõnul olema mitmeid mängualasid lastele ning puhke­ ja välikontorialasid täiskasvanutele.

Saku Kirsiõue elamud tähistavad seejuures Bonava jaoks esimest väljaspool Tallinna asuvat arenduse asukohta. Laanoja sõnul arendab ettevõte uusi kodusid juba välja kujunenud elupiirkondadesse, millel on olemas hea linnaruumi peamised omadused.

„See tähendab, et vajalikud teenused ja vaba aja veetmise võimalused on lähedal ning lihtsasti ligipääsetavad, samuti on olemas head ühendused ümberkaudsete piirkondadega,“ selgitab ta. Saku asukohavalikuna on Bonava hinnangul suurepärane näide sellisest keskkonnast. „Elades rahulikumas piirkonnas, on samas kõik vajalik kodu lähedal olemas ja igat liigutust ei pea tingimata autoga tegema,“ ütleb Laanoja.

Saku Kirsiõue naabruskonna esimese etapi 32 uut kodu valmivad 2026. aasta suvel.

Nõmmemäe Kodude eeliseks peab Laanoja looduslähedast asukohta. „Naabruskond asub roheluse kõrval, kust algavad väikesed metsateed, samuti on Nõmme spordikeskus ja Harku metsa rajad lühikese jalutuskäigu kaugusel,“ sõnab ta. Hea ühendus teiste linnaosadega ja samas võimalus hõlpsasti loodusesse minna olid Laanoja sõnul peamised argumendid selle asukoha valimisel.

Nõmmemäe puhul on Bonava pannud suurt rõhku isikupärasele arhitektuurile, jätkusuutlikele lahendustele ning kogukonna suhete soodustamisele. „Korteritel on põhjalikult läbimõeldud planeering ja hoovialal on kasutatud vihmavee kogumise lahendusi, et säästa kastmisvett. Valitud on pikalt õieilu pakkuv taimestik ning viljapuud ja ­põõsad, mis toetaks lindude liigirikkust,“ tutvustab Laanoja. Samuti on elanikel võimalik kasutada ühist kasvuhoonet ja istutuskaste, lisaks ühist spordiruumi ning koera käpapesu­ ja rattaruumi.

Mäepealse tänavale kerkivate Nõmmemäe Kodude esimeses arendusetapis valmivad aasta lõpuks kaks A-energiaklassi hoonet 92 korteriga.

Uued elamuarendused Põhja-Tallinnas ja Lasnamäe-Kesklinna piiril Hepsori lähiaja olulisemate elukondlike arenduste hulka kuulub Manufaktuuri kvartal Põhja­Tallinnas, mis Mägeri sõnul on hea näide tervikliku linnaruumi arendamisest. „Manufaktuuri arenduses ei ole fookus üksikutel hoonetel, vaid kogu kvartalil. Elamispinnad, äripinnad ja avalik ruum on planeeritud tervikuks, et luua elav ja mitmekesine linnakesk­

kond. Arhitektuurilisel lahendusel on ajalooline hõng põimitud kaasaegsete tehniliste võimalustega, et säiliks kvartali karakter ning kvartal pakuks samas pikaajalist mugavust,“ räägib ta. Teise olulise arendusena toob Mäger välja Paevälja kvartali Lasnamäe­Kesklinna piiril, mis peegeldab tema sõnul hästi piirkonna kasvavat potentsiaali. „Lasnamäe on pikka aega olnud uusarenduste mõttes alahinnatud, kuid praeguseks on huvi selgelt kasvanud.

Hinnas on suuremad korterid ja terviklik elukeskkond

„Inimeste eelistused uue kodu valimisel on viimaste aastate jooksul läbinud loomuliku arengu,“ leiab Hepsor Eesti maajuht Mihkel Mäger. „Kui veel mõni aasta tagasi oli turu fookus pigem ühe- ja kahetoalistel korteritel, siis praegu näeme selget nihkumist kolmetoaliste funktsionaalsete kodude suunas,“ ütleb ta. Eksperdi sõnul otsivad just pered ja juba kodu omavad inimesed võimalust liikuda avaramale ja kvaliteetsemalt planeeritud elamispinnale, mis vastaks paremini nende igapäevastele vajadustele.

Oluliselt on Mägeri sõnul muutunud ka arusaam heast asukohast. „Kui varasemalt oli kesklinn asukohana paljude jaoks esmane argument, siis tänapäeval hinnatakse üha enam terviklikku elukeskkonda ehk rohelust, õuealasid, laste mängu- ja liikumisvõimalusi ning igapäevaelu toimivust. Hea ühistranspordiühendus, koolide ja lasteaedade lähedus ning rahulikum elutempo kaaluvad paljude ostjate jaoks üle asukoha kesklinnas,“ märgib ta, lisades siiski, et paljude jaoks on endiselt esmatähtis just kesklinna lähedus.

Bonava müügi- ja turundusjuht Lauri Laanoja toob välja, et möödunud aastal müüdi enim uusi kodusid Haabersti linnaosas, järgnesid Kesklinn ja Põhja-Tallinn. Seega jätkub tema sõnul kliente nii linnasüdames kui ka äärelinnas asuvale kinnisvarale. Ootuseid uuele kodule mõjutab Laanoja sõnul aga asjaolu, et uusarendusse korteri ostja keskmine vanus on kerkinud.

„Tihti pole uusarenduskodu ostja puhul tegemist päris esimese kodu ostjaga, mis mõjutab ootuseid näiteks uue kodu suurusele, tubade arvule ja siseviimistluse omadustele, aga tulevikus ilmselt ka kogu hoone mahule ning läheduses pakutavatele teenustele,“ sõnab ta.

Seda eriti perede seas, kes otsivad tasku kohasemat hinnataset, rohkem ruumi ja toimivat elukeskkonda,“ sõnab ettevõtte Eesti maajuht.

Paevälja kvartali puhul on suurt rõhku pandud peresõbralikkusele, avaratele ja läbimõeldud korteriplaneeringutele ning kvaliteetsele väliruumile. „Hooned on energiatõhusad ja kvartali kujundamisel on arvestatud sellega, et kodu ümbrus oleks sama oluline kui korter ise,“ kirjeldab Mäger.

UUED KORTERID JA RIDAMAJAD

Tallinn, Tartu ja Saku

Ei mingeid trikke –meri ongi nii lähedal.

Sinu unikaalne mereäärne kodu Põhja-Tallinnas. Meri on Sinu naaber!

Korterid Sepa tn 28

Tule vaata möbleeritud näidiskorterit. Veel müügis vaid 7 mereäärset korterit –3-4-toalised suurusega 68–124 m2 , kõigil korteritel on rõdu või terrass.

Vaata kõiki uusarendusi: ecoadvice.ee/uusarendused

Uus pakkumine.

Kristiine Väike-korterid Tihase 27

Valmis sissekolimiseks!

Tartu

Korterid ja majaosad Ujula tn 51

Ülejõe pargi ääres ja Emajõe vasakul kaldal on 13 uut kodu.

ujula51.ee

Kahes A-energiaklassi hoonemahus on kaks unikaalset paarismaja majaosa ning 11 omanäolist korterit.

Uhiuus uusarendus.

2-3 -toalised korterid nüüd müügis (28–57 m2).

Kuni 20 000€ soodsamad!

tihasepesa.ee

Valmivad 2026 aasta lõpuks.

Pirita Korterid Masti 7a

sadamakorterid.ee

Uued kodud Pirita jahisadama läheduses. Sadama Korterid – 12 korterit ja ärikorterit suurusega 38–59 m2

Saku

Rida- ja paarismaja majaosad

4- või 5-toalised majaosad, väiksemad üldpinnaga 111 m2 , suuremad 118 m2 . Eluase kahel tasapinnal, isiklik hooviala, terrass, saun, panipaik ja kaks autokohta.

havikodud.ee

Vaata kõiki uusarendusi: ecoadvice.ee/uusarendused

Uued tuuled kinnisvaras maakleri pilgu läbi

Maakleri hinnangul tuleb 2026 väga hea kinnisvara-aasta. Mis on kinnisvaramaailmas uut, milline on peamine klient, missugune on tänapäeval maakleri roll? Küsimustele vastab LUXUM Real Estate’i kinnisvarabüroo juhtivmaakler Kairi Vanem.

TEKST: Kairi Prints / FOTOD: Shutterstock

Kuidas iseloomustate alanud aastat kinnisvaramaakleri vaates – kas tege mist on pigem jätkuga varasematele trendidele või näete turu toimimi ses mingit murrangut?

Tuginedes sellele, kui aktiivselt on 2026. aasta alanud, julgen arvata, et sellest tuleb kindlasti igas mõttes parem aasta kui 2025. Minul on toimumas hetkel karjääri kõige kallimad tehingud ja väga palju on minu poole pöördunud kliente näiteks Šveitsist, kes on viimasel ajal sõlminud väga kõrge hinnaga luksuskinnisvara tehinguid nii Tallinnas kui ka Eesti saartel.

Šveitslaste huvi Eesti kinnis vara vastu ei ole juhuslik, vaid põhineb väga selgetel väärtuspõhistel ja praktilistel põhjustel. Eesti pakub seda, mida Šveitsis on aina vähem ja mis on üha kallim. Eesti puhul hinnatakse loodust, vaikust ja privaatsust. 2026. aasta tuleb kin ­

nisvaras pigem aktiivne, kuid turg on selgelt muutunud kaalutlevamaks, ostuotsuseid tehakse hästi läbimõeldult, ei kiirustata.

Milliseks kujuneb teie hinnangul klientide ootuste tase 2026. aastal võrreldes varasemate aastatega – kas kliendid on teadlikumad, nõudlikumad või vastupidi, ettevaatlikumad? Kliendid on selgelt teadlikumad ja samal ajal nõudlikumad. Kuid viimaste aastate ebastandardne turg on ajanud nii müüjad kui ka ostjad segadusse, raske on orienteeruda, milline otsus on õige. Seetõttu ootavad kliendid maaklerilt praegu palju turutunnetust, kogemusel põhinevat sisulist nõu ja ausat tagasisidet. Illusioone luues tänapäeval kahjuks kaugele ei jõua –müügiprotsessi tuleb algusest peale juhtida õigesti.

LUXUM Real Estate’i kinnisvarabüroo juhtivmaakler

Kairi Vanem.

Foto: Erakogu

Kas julgete pakkuda, milline on alanud aasta n-ö ideaalkodu –mida kliendid kõige rohkem soo -

Ideaalne kodu, kui räägime üldistest väärtusest, on 2026. aastal funktsionaalne, energiatõhus ja visuaalselt kauni arhitektuuriga. Väärtustatakse privaatsust, looduslähedust, asukohta ja kind­

lasti ökonoomseid püsikulusid. Luksus ei tähenda enam suurt pinda, vaid pigem kvaliteeti ja elukeskkonda, mis on ka pikemas perspektiivis jätkusuutlik ja likviidne.

Tänapäeval on ehitusmaterjalide, disaini­ ja arhitektuurivaldkond nii palju arenenud, et enam ei pea olema kõik marmor ja hästi suur, vaid luuakse mõistlike kuludega väga luksuslikke ning erilisi lahendusi. Pigem näen, et kaunid, hubased ja läbimõeldud lahendused on inimestele väga meeltmööda.

Ideaalne kodu on 2026. aastal funktsionaalne, energiatõhus ja visuaalselt kauni arhitektuuriga.

Milliseid oskusi peab kinnisvaramaakler alanud aastal eriti hästi valdama, et turul eristuda ja usaldust võita? Kõige tähtsam on igas turusituatsioonis siiski turutunnetus ja müügivõime. Kasuks tuleb pikaajaline kogemus nii tõusval kui ka langeval turul ning oskus kasutada õigeid strateegiaid. Maakler peab oskama selgitada turuolukorda arusaadavalt, juhtida ootusi ja olla kliendile usaldusväärne partner.

Kas näete, et 2026. aastal on maakler kliendile peamiselt tehingu vahendaja või pigem nõustaja ja strateegiline partner?

Maakleri roll on olla nõustaja ja strateegiline partner, kuid ka väga hea müügimees – seda oskust ei saa alahinnata. Muutlikul turul on ülitähtis õige hinnastamine, ajastus, läbirääkimiste juhtimine. Kompleksne lähenemine ja

Illusioone luues tänapäeval kahjuks kaugele ei jõua, müügiprotsessi tuleb algusest peale juhtida õigesti.

usalduslik koostöö kliendiga toob alati kõige paremaid tulemusi.

Millised tööpõhimõtted on teie kogemuse põhjal ajatud ja kehtivad turutsüklist või majandusolukorrast sõltumata?

Professionaalsus, nähtavus, hea kommunikatsioon, tulemusele orienteeritus –need põhimõtted ei sõltu turutsüklist. Kui klient tunneb, et tema huvid on kaitstud ja maakler teeb head tööd, sünnivad tehingud ka keerulisemal ajal.

Kuidas hoiate kliendi usaldust? Kas teie kogemuse põhjal on meie turul rohkem usaldavaid või pigem kõiges kahtlevaid kliente?

Kliendi usaldus peaks olemas olema juba enne koostöö alustamist, siis on oodata kõige paremaid tulemusi. Usaldust aitab kinnitada kõige värskem turu info, maakleri enda portfoolio, tehtud tehingute kogemus ja professionaalse meeskonna tugi. Meie turul on kliendid minu arvates pigem usaldavad, kuid alati leidub erandeid – sel juhul tuleb aru saada, kas omavahelist koostööd on võimalik sujuvamaks muuta.

Kui suur roll kinnisvaratehingus on teie hinnangul emotsioonidel?

Emotsioonil on kodu ostes kindlasti suur roll, seetõttu on kaunilt esitletud

ja lõhnastatud objektidel alati kiirema müügi eelis. Kuid ainult emotsiooni ajel kindlasti ei osteta, tuleb ära tunnetada emotsiooni ja hinna hea suhe.

Turule jäävad maaklerid, kes oskavad ühendada turutunnetuse, digitehnoloogiad ja tehisintellekti nutikaks kliendikogemuseks.

Mida soovitate maaklerile, kes tahab sel aastal edukas olla, mitte lihtsalt turul ellu jääda?

Investeerida iseendasse, oma teadmiste, turunduslike oskuste ja isikliku brändi arendamisse. Oluline on selge väärtuspakkumine.

Kui vaadata paar aastat ettepoole, siis milline maakler on teie hinnangul see, kes jääb turule püsima?

Turule jäävad maaklerid, kes oskavad ühendada turutunnetuse, digitehnoloogiad ja tehisintellekti nutikaks kliendikogemuseks. Kellel on tugev isikubränd ja laiahaardeline abimeeskond ning kes omavad rahvusvahelist haaret.

Küsige ärikliendilahendusi otse Gruflt.

Energiasääst hotellidele, kortermajadele, arendustele.

S I S US TU S P I LDI D

TA P EE D I L VÕI R A A MI S

Valmis tame suureformaadilisi pilte, fotosid, dekorat sioone, näituse - ja messisisus tus t paberile, lõuendile, tapeedile ja erineva paksusega plaatmaterjalidele. ww w.copix.ee hinnainfo@copix.ee

Ärikinnisvara nõudlust dikteerib

pindade „paindlikkus“

Pärast mõneaastast kõikumist on Eesti ärikinnisvaraturg 2026. aasta alguseks jõudmas uude arengufaasi. Intressimäärad on stabiliseerumas, tarbijakäitumine muutub, töövormid on paindlikumad kui kunagi varem ja ärid otsivad jätkusuutlikke lahendusi.

KOOSTAS: Martin Hanson / FOTOD: Shutterstock

See kõik mõjutab otseselt ka äripindade nõudlust, hinnataset ja arendustegevust. Milline on olukord praegu ja mida soovitavad eksperdid 2026. aastal teha –kuhu investeerida, mida ehitada ja millistest projektidest pigem eemale hoida?

Stabiliseerumine pärast turbulentsi

Aastad 2024–2025 tõid ärikinnisvara sektorisse rohkelt ebakindlust. Euribori kiire tõus, energiakriis ja inflatsioon panid arendajad pidurdama ning rentnikud oma vajadusi ümber mõtlema. 2026. aastal on turul märgata selgeid stabiliseerumise märke.

Aktiivsemad on need segmendid, kus ettevõtted suudavad kulusid täpsemalt planeerida.

Colliers Eesti maakler ja äripindade ekspert Margus Tinno räägib, et hinnasurve on võrreldes eelmise kahe aastaga vähenenud. Uute projektide hinnad

on küll endiselt kõrged, kuid olemasolevates hoonetes on rendihinnad jäänud paljuski samaks või veidi langenud. Turg on hetkel pigem tasakaalus.

„Aktiivsemad on need segmendid, kus ettevõtted suudavad kulusid täpsemalt planeerida – näiteks tootmise ja logistikaga seotud pinnad, aga ka väikebürood, mida saab kiirelt kohandada,“ mainib Tinno.

Nõutumad äripinnad 2026. aastal Logistika- ja tootmispinnad: E­kaubanduse kasv, piirkondlikud tarneraskused ja ettevõtete soov oma varusid Eestis hoida on tekitanud tugeva nõudluse modernsete ja energiatõhusate logistikakeskuste järele. Just Harjumaa äärealadel – nt Rae vallas, Muugal ja Lagedil – on ehitusaktiivsus taas suurenemas.

Pindi Kinnisvara äripindade konsultant Peep Sooman toob välja, et kõige suurem nõudlus on tänavu hästi ligipääsetavate, kõrgete lae ­ ja laadimisvõimalustega logistikapindade järele. „Energiasäästlikkus ja taastuvenergia kasutus pole enam boonus, vaid elementaarne nõue,“ lisab äripindade konsultant.

Väikebürood ja jagatud kontorid: Pärast koroonapandeemiat muutunud tööharjumused ei ole kadunud. Kaugtöö, hübriidmudelid ja freelancer ’ite kasv on toonud esile paindlike, väikese pinnaga kontorilahenduste vajalikkuse.

Technopolis Ülemiste turundusjuht Merlin Aun lisab, et nemad näevad kasvavat huvi 1–5 töötajale mõeldud büroopindade vastu. „Eelistatakse täisteenusega ruume, kus on olemas nii vastuvõtutöötaja kui ka koosolekuruumid. Samas ei soovita end pikalt siduda – lepingud peavad olema paindlikud,“ räägib Aun.

Paljud firmad ei vaja enam 1000–2000 m² suuruseid pindu ning optimeerivad töökohti.

Rohelised ja sertifitseeritud büroohooned: Ettevõtete ESG ­ eesmärgid (keskkonna, sotsiaalse vastutuse ja juhtimise põhimõtted) nõuavad üha sagedamini, et kontoripind oleks keskkonnasõbralik. BREEAMja LEED­sertifikaadiga hooned koguvad populaarsust, eriti suurte rahvusvaheliste firmade seas.

EfTEN Capitali arendusdirektor Sander Kiil kinnitab, et rohelised hooned on tulevik, kuid nad on juba ka olevik. „Isegi väiksemad ettevõtted küsivad nüüd hoone energiatõhususe ja jalajälje kohta. See mõjutab otseselt investee­

ringute tasuvust ja üürnike stabiilsust,“ lisab Kiil.

Vähem nõutud segment on aga 2026. aastal näiteks suured, avatud planeeringuga bürood kesklinnas. Kuigi Tallinna südalinna mainet väärtustatakse endiselt, on suurte kontoripindade täituvus langenud. Paljud firmad ei vaja enam 1000–2000 m² suuruseid pindu ning optimeerivad töökohti. Samuti kaotavad populaarsust vananenud kaubanduspinnad. Väljaspool A+ keskuseid (nt Ülemiste, T1 uues vormis, Rocca al Mare) on väiksemate kaubanduspindade atraktiivsus langenud. Tarbijakäitumine eelistab järjest enam e­kaubandust ja elamuskeskuseid. Tavakaubanduse pindade puhul võidab see, kes pakub mitmeotstarbelist keskkonda – ostlemise, vaba aja ja teenuste kooslust.

Mida tasub ehitada, kuhu investeerida?

Eksperdid on üksmeelel, et iga uus arendus tuleb väga täpselt läbi mõelda. Universaalne retsept puudub, kuid on mõned selged suunad: kompaktsed, energiatõhusad logistikapinnad logistiliselt heas kohas (nt ringteede ääres); moodulbürood ja coworking­keskused Tallinna äärelinnades ning Tartu kesklinna piirkonnas; rohelised, madala energiakuluga A­klassi bürood pikaajalistele üürnikele; tootmishooned koos väikeste kontori­ ja esinduspindadega, eriti IdaVirumaal ja Lõuna­Eestis.

Investeeringud hajutatud riskiga ja pikaajalise perspektiiviga ärikinnisvarasse tasuvad end endiselt ära.

Kaamos Kinnisvara ärikinnisvara projektijuht Kristjan Tõnisson rõhutab, et ehitusotsus tuleb teha ainult siis, kui on olemas selge sihtrühm või ankurrentnik. „Spekulatiivne arendamine on praegu kõrge riskiga mäng,“ lisab projektijuht.

Kui aga rääkida investeerimisest, siis 2026. aasta esimeses pooles püsib int­

ressitase veel suhteliselt kõrgel, kuid Euroopa Keskpanga esimesi langetusi oodatakse sügiseks. See loob eeldused investorite aktiivsuse kasvuks aasta teises pooles. Valikut, kuhu raha paigutada, ikka on:

Tartu ja selle tehnoloogiapargid: Tartu ülikooli ja ettevõtluskeskuse lähedus loob tugeva pinna teaduspõhistele ärimudelitele. Tehnopoli­ ja Smarteconi­sarnased lahendused muutuvad atraktiivsemaks nii idufirmadele kui ka rahvusvahelistele partneritele.

Tallinna lähivaldused – eriti Rae, Jüri ja Maardu: Need piirkonnad pakuvad kiiret ühendust Tallinna ja sadamatega, sobides logistika­ ja tootmisettevõtetele. Maa hind on madalam

Aeg vaadata portfellile ausalt otsa

2026. aasta toob Eesti ärikinnisvara müügi- ja üüriturule rohkem tasakaalu ning selgema arusaama sellest, millised pinnad ja ärimudelid tegelikult toimivad. Kui viimased aastad olid paljudele omanikele ja investoritele kohanemise aeg, siis eesootav periood soosib läbimõeldud otsuseid, vara teadlikku juhtimist ning realistlikku vaadet turu nõudlusele. Pindi Kinnisvara Äripindade juhatuse liikme Kristen Oliver Rattasepa sõnul muutub turg järjest professionaalsemaks ja universaalseid lahendusi jääb aina vähemaks.

Büroopindade turul jätkub 2026. aastal selge eristumine kvaliteedi ja funktsionaalsuse alusel. Nõudlus ei kao, kuid koondub eelkõige paremate, energiatõhusamate ja paindlikuma planeeringuga pindade ümber, mis vastavad ettevõtete praegusele töökorraldusele. Vanemad ja vähem kohandatavad büroopinnad vajavad tema hinnangul kas uuendamist, kasutusotstarbe muutmist või selget ümberpositsioneerimist, sest pelgalt hinnaga konkureerimine ei pruugi enam toimida.

kui linnas, kuid infrastruktuur pareneb pidevalt.

Roheline bürookinnisvara: Investeering LEED­ või BREEAM­sertifikaadiga hoonetesse toob lisandväärtust.

Sellised hooned hoiavad oma väärtust ajas paremini ja on vähem tundlikud turu kõikumistele.

Luminori panga ärikliendi haldur Katrin Valter märgib, et investorid vaatavad praegu projektide puhul väga kriitiliselt kulustruktuuri, oodatavat tootlust ja hoone elutsükli maksumust.

„Tootlusootused on reeglina 7–9% vahel, sõltuvalt riskitasemest,“ selgitab Valter.

2026. aasta Eesti ärikinnisvaraturg on mõnevõrra tagasihoidlik, kuid sel ­

Lao- ja tootmispindade segment püsib 2026. aastal Eesti ärikinnisvara turu ühe stabiilsema osana. Nõudlus nende pindade järele on jätkuvalt seotud reaalse majandustegevusega ja huvi tunnevad eelkõige ettevõtted, kes otsivad hästi ligipääsetavaid ning töökindlaid lahendusi. Sellised objektid pakuvad omanikele suhteliselt stabiilset täituvust ja pikemaajalisi üürisuhteid ka muutlikumas majanduskeskkonnas. Jaekaubanduse ja teeninduspindade puhul jätkub nihe igapäevaste ning kohalike teenuste suunas. Klassikalise kaubanduse roll on vähenenud ja olulisemaks on muutunud pinnad, mis toetavad igapäevaseid vajadusi ning pakuvad püsivat külastatavust. See tähendab, et omanikel tuleb hinnata üürnike sobivust mitte ainult ruutmeetrihinna, vaid ka ärimudeli kestlikkuse vaates. Investorite ja kinnisvaraomanike vaates nihkub 2026. aastal tähelepanu üha enam olemasoleva vara juhtimisele. Kiire hinnatõusu asemel keskendutakse vakantsi vähendamisele, pinna paremale kasutusele

gemalt sihitud. Ei arendata igale poole ja igaks juhuks, vaid otsitakse konkreetseid vajadusi täitvaid lahendusi. Võidavad need, kes suudavad pakkuda paindlikkust, energiatõhusust ja funktsionaalsust. Investeeringud hajutatud riskiga ja pikaajalise perspektiiviga ärikinnisvarasse tasuvad end endiselt ära.

Ärikinnisvaras ei toimu hetkel buumi, kuid targalt tegutsedes on 2026. aasta hea aeg planeerimiseks, investeerimiseks ja uute suundade rajamiseks.

Allikad: Collier, EfTEN Capital, Luminor Pank, Technopolis Ülemiste, Kaamos Kinnisvara

ning realistlike lahenduste leidmisele ka keerulisemate objektide puhul.

Rattasepa sõnul nähakse üha sagedamini vajadust võtta aega, vaadata vakants koos spetsialistiga üle ning hinnata objekti tegelikku potentsiaali enne edasiste otsuste tegemist.

Tema hinnangul ei määra 2026. aastal edu kiirus ega agressiivsus, vaid oskus kohaneda ja teha teadlikke otsuseid vastavalt turu tegelikule nõudlusele. Turg soosib neid omanikke ja investoreid, kes on valmis oma strateegiat korrigeerima ning mõtlema kinnisvara kasutamisele ja juhtimisele pikema vaatega. Kokkuvõttes kujuneb 2026. aastast Eesti ärikinnisvara turul periood, kus fookuses on kvaliteet, paindlikkus ja professionaalne juhtimine. Väärtus sünnib mitte ainult tänu asukohale, vaid ka sellele, kuidas kinnisvara on positsioneeritud, juhitud ja ajas arendatud.

Allikas: www.pindi.ee

Kodulaenuturg aastal 2026: milliseid

tingimusi on oodata?

Kodulaenuturg pakub 2026. aastal koduostjatele üldjoontes varasemaga võrreldes rohkem kindlustunnet. Stabiilne intressikeskkond, tugev konkurents pankade vahel ja maksumuudatuse abil paranenud sissetulekud loovad soodsa pinnase läbimõeldud otsusteks. Missugused tegurid aga kodulaenude keskkonda kõige enam mõjutavad? Milliseid vigu tasub teadlikult vältida ja kuidas saada parimad laenutingimused? Kodulaenuturu telgitaguseid avavad LHV eraisikute finantseerimise osakonna juht Catlin Vatsel ja Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas

TEKST: Liisbet Estra

Milline on kodulaenude keskkond 2026. aastal ja millised tegurid seda kõige enam mõjutavad?

Vatseli sõnul mõjutavad sel aastal laenukeskkonda eelkõige intressid, tööjõuturu olukord, inimeste sissetulekute kindlus ja kinnisvarahindade areng. Lisaks toob LHV välja paljude leibkondade netosissetulekut tõstnud maksuküüru kaotamise, mis loob koduostu planeerimiseks paremad tingimused, ning üldise kindlustunde majanduse suhtes.

Kikas lisab, et kodulaenukeskkond jätkub tugevas konkurentsis ja suuri muudatusi pakkumiste poolelt ei paista. „Ka euribori prognoositakse stabiilsena ja pankade baasmarginaalid on samuti heal tasemel ehk käesolev aasta tuleb kodu ostmiseks pigem soodne,“ tõdeb Luminori kodulaenude valdkonnajuht.

Pikaajaliselt soodne kodulaen on selline, mis toetab inimese rahalist kindlustunnet ka aastate pärast.

Kikasega nõustub ka LHV eraisikute finantseerimise osakonna juht ja tunnistab, et soodne intressikeskkond annab laenuvõtjatele parema kindluse ning muudab igakuised laenumaksed prognoositavamaks. „Võrreldes eelmise aastaga on laenuvõtjate jaoks olukord selgem ja kindlam, mis aitab koduostuotsuseid teha läbimõeldumalt,“ lisab Vatsel.

Millised on kõige olulisemad sammud, mida kodulaenu taotleja saab ise ette võtta, et saavutada võimalikult soodne intressimäär?

Kikas soovitab kõigepealt üle vaadata

oma olemasolevad laenukohustused, sest erinevad järelmaksud ja väikelaenud mõjutavad oluliselt inimeste maksevõimet. Lisaks on loomulikult oluline ka omafinantseeringu olemasolu ning tagatise ehk ostetava kinnisvara energiaklass, asukoht ja seisukord. Vatsel rõhutab lisaks eelmainitule ka järjepidevat ja usaldusväärset finantskäitumist ning realistlikku lähenemist: „Tuleks valida laenusumma ja kodu, mis on jõukohane mitte ainult täna, vaid ka juhul, kui intressikeskkond muutub või sissetulek ajutiselt väheneb. Avatud suhtlus pangaga ja varajane nõustamine aitavad leida sobiva lahenduse ning paremad tingimused juba alguses.“

Milliseid vigu teevad kodulaenu taotlejad kõige sagedamini ja kuidas neid vältida?

LHV andmetel moodustavad finantskohustused praegu keskmiselt 33% klientide sissetulekust. „Laenuvõimekuse hindamisel vaatame alati tervikpilti: kui suur osa sissetulekust kulub laenumakseks, millised on olemasolevad kohustused ning milline on igakuine netosissetulek pärast maksude tasumist,“ selgitab Vatsel ja lisab, et kui laenumakse moodustab sissetulekust liiga suure osa, muutub eelarve haavatavaks ka väiksemate muutuste korral, nagu intressitõus või ajutine sissetuleku langus.

Teine levinud eksimus on Vatseli sõnul laenuvõtmisega kiirustamine või lootmine „nutikatele“ lahendustele, mis peaksid finantsseisu paremana näitama. „Pank hindab alati tegelikku sissetulekut ja maksekäitumist ning sellised lähenemised võivad laenuotsust hoopis negatiivselt mõjutada,“ selgitab ta.

Oluline on veenduda, et vahendeid jagub nii sissemaksuks kui ka kolimiseks.

Lisaks eelnevale toob Kikas välja, et uue kodu ostmisel tuleb laenukohustuse kõrval mõelda ka täiendavatele kuludele. Näiteks on kodukindlustus kodulaenu puhul kohustuslik ja kindlasti tasub üle vaadata ning arvestada ka igakuiste kommunaalkuludega: kas need on uue kodu puhul senistega sarnases suurusjärgus või tõusevad. Täiendavalt toob Kikas ohukohana välja kolimisega seonduvate lisakulude alahindamise, nagu pisiremont või sisustus. Oluline on niisiis kõik koduostuga kaasnevad kulud kaardistada ja veenduda, et vahendeid jagub nii sissemaksuks kui ka kolimiseks.

Millistele tingimustele või märkidele peaks laenuvõtja erilist tähelepanu pöörama veendumaks, et valitud kodulaen on pikaajaliselt jätkusuutlik ja soodne?

Intressi ja kuumakse kõrval soovitab Vatsel hinnata kogu pangapoolset pak­

kumist tervikuna. „See hõlmab nii lepingutasusid ja muid kulusid kui ka soodustusi ja lisaväärtusi, mis võivad kaasneda teiste toodete kasutamisega. Pikaajaliselt soodne kodulaen on selline, mis toetab inimese rahalist kindlustunnet ka aastate pärast ning sobitub tema igapäevasesse pangasuhtesse tervikuna,“ sõnab Vatsel.

Kikas paneb veel südamele, et kui lepingutingimused osutuvad sobivaks, tuleks enne laenulepingu sõlmimist kõik lepingu punktid hoolega läbi lugeda, et teha teadlik otsus ja mõista, millele alla kirjutatakse. „Kindlasti tasub tähelepanu suunata marginaalile ja erinevatele tasudele – seda näitab krediidikulukusemäär,“ ütleb ta. Lisaks on Kikase sõnul mõistlik tutvuda ka lepingu lõpetamise ja muudatusi puudutavate punktidega ning viia end kurssi eri tüüpi maksegraafikutega ehk otsustada, kas minna annuiteetgraafiku või võrdsete põhiosadega graafiku teed. Olgugi et kodulaenu taotledes tuleb paljud asjad läbi mõelda ja protsess võib esimesel korral tunduda pisut ehmatav, on pank alati klienti toetamas ja vajadusel turvatunnet pakkumas. „Eesmärgiks on aidata täita inimese unistus ja aidata soetada oma kodu,“ võtab Kikas olukorra kokku.

Üürikorterisse investeerides

kasvab üha enam asukoha tähtsus

Eksperdi hinnangul liigub

Eesti eluasemeturg 2026. aastal rahulikumasse faasi. Hinnatasemed püsivad stabiilsena, kuid muutuvad nii üürnike ootused kui ka investorite võimalused.

TEKST: Eve Kallaste FOTO : Shutterstock

LHV Varahalduse kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim selgitab, milliseks tõotab kujuneda alanud aasta kinnisvaramaastik eelkõige üürituru jaoks.

Eluasemeturu stabiilsus ja aeglased nihked

Rait Riim tõdeb, et 2026. aastal on te hinguaktiivsuse kerge langus tõenäo line, kuid olulist hinnakorrektsiooni pole põhjust oodata ja turg liigub edasi pigem rahulikus tempos. „Viimaste aastate eluasemeturgu iseloomustas hinnatõusule järgnenud hindade paigalseis ja ajaloolisest keskmisest veidi kõrgem tehinguaktiivsus. Suhteliselt kõrget tehinguaktiivsust võib pidada anomaalseks, kuna tarbijate kindlustunne on madal, üüriinvestorid on ostjate poolelt tagasi tõmbunud ja ostjatena on turule sise nenud 1990ndatel sündinute põlvkond, keda on statistiliselt oluliselt vähem, kui seda oli 80ndatel sündinud põlvkonnas. Seetõttu prognoosime 2026. aastaks tehingute mahu mõningast vähenemist. Müügihindades me olulisi muutusi ei prognoosi.“

LHV Varahalduse kinnisvarainvesteeringute juht märgib, et euribori pikaajaline trend viitab pigem tõusupotentsiaalile ja madalad intressid jäävad minevikku. Arvestades, et euribori kümneks aastaks fikseerimine tähendab praegu ligikaudu 2,9% intressimäära, võib järeldada, et rahastamiskeskkond soodsamaks ei muutu.

„Mis aga ajas kindlasti kasvab, on asukoha tähtsus,“ rõhutab Riim. Kõige haavatavamad piirkonnad kinnisvarasse investeerimisel on tema sõnul sellised, mis jäävad suurematest keskustest eemale ja kus infrastruktuur on hääbuv.

Ootustega tuleb olla realistlik Tallinna üüriturg on uue aasta alguses üsna hästi tasakaalus. LHV pensionifondid, mille üüriportfellid pakuvad

Üürikinnisvara ost: kõrge lävend ja madal tootlus Eraisikutele suunatud laenupakkumised üürikinnisvara soetamiseks on rangelt reguleeritud. LHV sõnul arvestab pank laenumaksete võimekust konservatiivselt. Laenu saab, kui finantskohustused ei ületa 50% sissetulekust. Intressimääraga arvestatakse 6% või +2% võrreldes euriboriga – kumb tahes on kõrgem.

ga korterid. „Kliendid üürivad tubade arvu, mitte ruutmeetreid – näiteks 38 m² suurune kahetoaline annab reeglina parema tootluse kui 50 m² analoog,“ selgitab Riim.

LHV Varahalduse kinnisvarainvesteeringute

juht Rait Riim. Foto: Anu Hammer

pensionikogujatele pikaajalist tulu kvaliteetsest ja stabiilsest üürikinnisvarast, lõpetasid 2025. aasta rekordilise täituvuse ning üürituluga.

Riim toob välja, et turul on juba tunda luksussegmentide pikemat vakantsust, mille põhjuseks on maksujõuliste välismaiste üürnike arvu langus. „LHV pensionifondide portfellis luksuskortereid küll ei ole, aga näeme oma üüri korterite portfelli analüüsides, et välismaiste üürnike osakaal on võrreldes 2021. aastaga langenud pea poole võrra.“

Küll pole Riimi sõnul paranevas majanduskeskkonnas alust arvata, et klientide hinnatundlikkus üüriturul lähiajal halveneks. „Ühtlasi on institutsionaalsete investorite turule tulekuga üüriteenuse kvaliteet tervikuna viimastel aastatel märkimisväärselt kasvanud.“

Üürikinnisvara puhul on marginaal reeglina 3% lisaks euriborile ja minimaalne omafinantseering 30%. Oluline on ka objekti kvaliteet – energiatõhusus võib laenuintressi mõjutada positiivselt.

Turu „punased lipud“ ja investeerimisvead

Riimi sõnul ei toimu turul muutused ühe aastaga – oluline on mõista pikaajalisi trende. Näiteks kaotavad populaarsust korterid kõrgemates majades, kus puudub lift, või piirkonnad, mille ühistranspordiühendus on kehv. „Keskmisest rohkem lähevad hinda asumid, kuhu viib rööbastransport,“ täheldab ekspert.

Kortermajade tehniline seisukord, korteriühistu laenukoormus ja piirkonna arengupotentsiaal on 2026. aastal üha olulisemad tegurid. Renoveerimislaenude koormus võib üüritootlust vähendada, eriti kui korteriühistul on ulatuslikud võlad.

Milline korter annab parima tootluse?

LHV pensionifondide kogemus näitab, et kõige paremat tasakaalu pakuvad kahetoalised kompaktse planeeringu­

Keskmine brutotootlus Tallinna turul on umbes 5,5%, kuid netotootlus pärast kulude ja amortisatsiooni mahaarvamist võib eraisikul jääda ka nulli lähedale. „Kui osta praegu turuhinnaga korter ja see turuhinnaga välja üürida, võib öelda, et investeeringul puudub majanduslik loogika,“ märgib Riim otsekoheselt.

Soovitused investorile

Ekspertide hinnangul on 2026. aastal kokkuvõttes pakkumisi palju, kuid head tootlust on raske saavutada. Suurinvestor suudab efektiivsuse ja mastaabi kaudu säilitada üle 5% netotootluse, kuid alustaval väikeinvestoril võib tulu jääda kasinaks.

„Kui oled üürikinnisvara soetanud, siis tee üürniku kohta põhjalik tausta kontroll, sest probleemid üürilistega võivad tootluse hävitada,“ soovitab Riim algajale üüriinvestorile. Ta nendib, et levinumad vead on seotud valede arvutuste ja liiga optimistlike ootustega, aga ka kehvade objektide valikuga.

LHV hindab institutsionaalse investori vaates üüriturgu hindega 7/10 stabiilseks, aga mitte säravaks. Väikeinvestorile on perspektiiv pigem tagasihoidlikum – 4/10. „Paremad ajad võivad tulla, aga praegu tuleb kalkuleerida ettevaatlikult,“ ütleb Riim.

Flippimine. Tee lihtsalt ära.

Hea diil ei oota. Kui näed võimalust, pead saama tegutseda kohe.

Hüpoteeklaen hoiab Sinuga tempot:

Laenupakkumine 1 tööpäevaga

Hindamisakti pole vaja

Tagasimakse alles pärast objekti müüki

Hüpoteeklaen AS pakub finantsteenuseid ettevõtetele. Enne teenuse kasutamist tutvu tingimustega ja konsulteeri asjatundjaga hypoteeklaen.ee.

Kuidas muuta kompaktne korter hubaseks koduks?

Linnade tihenemine, elustiilide muutumine ja kinnisvarahindade kasv on teinud väikese korteri paljude jaoks teadlikuks valikuks, mitte kompromissiks. Kompaktne kodu ei tähenda enam loobumist mugavusest ega isikupärast, vaid eeldab nutikamaid lahendusi ja täpsemaid otsuseid. Väikeses kodus tähendab see, et funktsionaalsus ei tohi olla nähtav kui tehniline lahendus, vaid peab elukeskkonda sulanduma loomulikult.

TOIMETAS: Mariann Vilbre / FOTO : Shutterstock

Mööbel, mis täidab rohkem kui ühte rolli

Kompaktse korteri keskmes on mööbel, mis ei ole staatiline. Klassikaline näide on istumismööbel, mis täidab korraga mitut ülesannet. Kaasaegne diivan ei ole enam näiteks pelgalt puhkamise koht, vaid sageli ka külaliste magamiskoht, panipaik ja ruumi visuaalne ankur. Üha rohkem tähelepanu pööratakse ka voodilahendustele, mis ei domineeri ruumis kogu päeva vältel. Seina sisse või kapi taha peidetud voodid on muutunud tehniliselt usaldusväärseks ja disainilt diskreetseks. Kui voodi kaob päeval vaateväljast, vabaneb ruumi liikumiseks, töötamiseks ja sotsiaalseks eluks. See lahendus on eriti mõjus stuudiokorterites, kus üks ruum peab täitma korraga nii elutoa, magamistoa kui ka kodukontori rolli.

Lauad on väikeses kodus sageli alahinnatud, kuigi just nende mõõt ja paindlikkus mõjutavad ruumi kasutatavust kõige otsesemalt. Tõstetava või laiendatava plaadiga lauad võimaldavad hoida ruumi visuaalselt avarana, kuid reageerida vajadusel kiiresti – olgu selleks tööpäev arvutiga või õhtusöök sõpradega.

Panipaigad kui ruumi arhitektuuriline osa

Väikeses korteris ei ole hoiustamine kõrvalteema, vaid sageli hoopis probleem number üks. Kui panipaigad on juhuslikud või ebapiisavad, muutub ka kõige ilusam interjöör kiiresti visuaalselt rahutuks. Tänapäevased moodulsüsteemid võimaldavad kasutada ära seinapinda põrandast laeni, kohanduda ebastandardsete nurkade ja lae kõrgustega ning kasvada koos elaniku vajadustega. Oluline muutus on ka suhtumine nähtavasse hoiustamisse. Täielik „kõik uste taha“ peitmine ei ole alati parim lahendus, sest see võib muuta ruumi isikupäratuks. Avatud riiulid ja osaliselt eksponeeritud esemed annavad aga interjöörile rütmi ja omapära eeldusel, et valik on teadlik ja korrastatud. Väikeses ruumis töötab hästi põhimõte, et nähtaval on vähesed, kuid tähenduslikud asjad.

Erilist tähelepanu väärivad ka mööblisse integreeritud panipaigad: voodialused sahtlid, istumispingid, mille sees on hoiuruum, ning esikud, kus jalanõud ja üleriided ei jää esimesena silma. Kui hoiustamine on disaini loomulik osa, ei teki tunnet, et ruum on „üle koormatud“.

Valgus, värv ja materjal Kuigi mööbel lahendab funktsionaalsed küsimused, määravad valgus ja materjalivalik ruumi emotsionaalse kvaliteedi. Väikese korteri puhul ei piisa ühest

keskvalgustist. Mitmetasandiline valgustus – üld­, töö­ ja meeleoluvalgus –võimaldab ruumi kasutusviise päeva jooksul muuta. Seinavalgustid, põrandalambid ja peidetud LED ­ ribad loovad sügavust ning aitavad vältida „kastiefekti“.

Värvivalikus ei tähenda väike pind automaatselt valget või heledat interjööri. Pigem toimivad hästi soojad, murdunud toonid ja naturaalsed materjalid, mis äratavad ruumi ellu. Puit, tekstiil, keraamika ja mattpinnad tasakaalustavad tehnilisi lahendusi ning muudavad kodu elamisväärseks. Ka tumedamad toonid võivad väikeses ruumis toimida, kui neid kasutatakse teadlikult ja koos hea valgustusega.

Hubasus on teadlik otsus

Hubasus ei teki iseenesest, eriti väikeses korteris, kus praktilised vajadused kipuvad domineerima. Tekstiilid, vaibad, kardinad ja padjad ei ole sellistes kodudes pelgalt dekoratsioon, vaid ruumi akustika ja mugavuse kujundajad. Taimed toovad interjööri elu ja mõõtme, isegi kui nende arv peab olema tagasihoidlik.

Oluline on ka see, et kodu ei näeks välja nagu näidiskorter. Väike pind talub isikupära paremini, kui see on koondunud ja läbimõeldud. Üks kunstiteos, üks eriline valgusti või pärandese võib anda ruumile identiteedi, mida ükski standardlahendus ei asenda.

Täpne elukeskkond

Kompaktne kodu sunnib valikuid tegema, kuid just see teebki temast tugeva ja selge elukeskkonna. Kui mööbel on mitmeotstarbeline, panipaigad läbimõeldud ja materjalid soojad, ei tundu pind väike, vaid fokusseeritud. Hea sisustus ei püüa ruutmeetreid petta, vaid kasutab neid ausalt ja targalt.

Haldusteenuse valikut dikteerib kinnisvara eripära

Kinnisvara väärtust ei määra üksnes asukoht või arhitektuur. Hoonet hoiavad töös inimesed, süsteemid ja otsused – peamiselt need, mis puudutavad haldus- ja hooldusteenuste valikut.

TOIMETAS: Sven Sula FOTO : Shutterstock

Korterelamu, büroohoone ja tootmispind esitavad kõik oma nõudmised, millest kõrvale vaatamine toob suure kindlusega ootamatute kulude laviini. Teadlik kinnisvaraomanik ei vali teenusepakkujat pelgalt hinna järgi, vaid oskab küsida, hinnata ja ka kahelda.

Kolm erinevat maailma Kortermajades peitub haldusteenuse raskuskese igapäevases korrashoius. See hõlmab muu hulgas tehnosüsteemide töökindlust, elanikega suhtlemist ja läbipaistvat rahakasutust. Omavahel tihedalt seotud omanike puhul mängib usaldus tohutut rolli. Kui süsteemid jooksevad kokku või trepikojas valitseb lohakus, annab see tunda kohe. Mõnikord niiskuse, mõnikord häiritud meeleolu kaudu.

Ärihoone käitub teisiti. Seal muutub hoone ise töövahendiks ja iga katkestus võib tähendada rahalist kahju. Jahutus, ventilatsioon, automaatika ja elektrisüsteemid peavad töötama katkestusteta, samas minimaalselt rendipindade kasutamist segades. Kui kortermajas annab haldusviga endast märku mõne elaniku kaebusena, siis ärikinnisvaras võib see avalduda klientide kaotuses või lepingulistes vaidlustes.

Tööstushooned, ladudest tootmiskeskusteni, ei salli viivitusi ega pealis­

Professionaalne hoolduspartner aitab hoida töökeskkonna stabiilsena ja vältida kulukaid seisakuid.

kaudsust. Seal määrab hooldusteenuse väärtuse oskus mõista tehnoloogilisi protsesse, mitte ainult ehitusfüüsikat. Seisak tootmisliinil ei tähenda üksnes kulusid, vaid toob kaasa katkestatud lepinguid, tarnimata kaupa ja usalduse kadu. Seetõttu nõuab tööstuskinnisvara halduspartnerilt märksa sügavamat tehnilist pädevust ja koostöövõimet sisemise tehnikameeskonnaga.

Ennetus vs. tagajärg

Pindi Kinnisvarahalduse juht Ronald Tõnisson meenutab ettevõtte blogis juhtumit ühest Tallinna korterelamust, kus otsustati valida haldusteenuse pakkuja hinnakirja järgi, süvenemata sisus­

Odav lahendus maksab lõpuks kätte. Mullune soodne katuse remont võib juba sel kevadel tuua kaasa sarnase veekahjustuse.

se. Odavaim pakkumine, mis esmalt näis mõistliku valikuna, varises kokku juba esimesel talvel. Katuseparandus, mille tegi teenusepakkuja „kompromissmaterjalidega“, pidas vastu napilt kevadeni. Sulalume saabudes levis vesi konstruktsioonide kaudu korteritesse ning korteriühistut ootas ees nii kindlustusvaidlus kui ka topeltremont.

Tõnissoni sõnul oleks algne põhjalikum töö maksnud umbes 25% rohkem, kuid säästnud hoonele tuhandeid. Samalaadseid näiteid leidub hulgim. Nendeks on ventilatsioon, mida puhastatakse vaid „paberil“, kuni hallitus imbub trepikojast elutubadesse, või torustik, mida lappides ei asendata kriitilisi osi, luues aastaks uue remonditsükli. Kokkuvõttes on sõnum üks: küsimus ei peaks kunagi kõlama „Kui odav?“, vaid „Kui vastupidav?“.

Hoone räägib enda eest Moodne kinnisvara ei vaja haldurit, kes vaid avariisid kustutab. Ta vajab süsteemset partnerit, kes oskab kuulata, mida hoone ütleb, ja mõistab, mida tehnosüsteemid peagi „rääkima“ hakkavad.

Ehkki paljud elamud Eestis töötavad veel vanal moel, kus tehnik kutsutakse kohale alles siis, kui midagi juba streigib, on professionaalses ärikinnisvaras olukord teine. Büroohoonetes ja ärikvartalites kasutatakse juba regu ­

laarselt digitaalseid hoolduskavu, mille kaudu jagatakse infot ka klientidega. Mõlemal poolel on selge ülevaade süsteemide seisust ja väheneb risk, et remondivajadus tabab ootamatult.

Üks küsimus võib päästa tuhandetest Teadlik kinnisvaraomanik või rentnik ei tohiks kunagi leppida esmase pakkumise või vaikiva „nii on alati tehtud“ suhtumisega. Targad küsimused aitavad hinnata, kas pakutav teenus katab tegeliku vajaduse. Kui kiiresti reageeritakse riketele? Kes vastutab tööde kvaliteedi eest? Kas hooldus on dokumenteeritud? Kas suhtluskanalid töötavad? Paberil kena, aga praktikas uimane teenus maksab hiljem topelt.

Haldusteenuse kvaliteet ei avaldu plakatlikult. See ei karju end välja, ei paista kohe silma. Pigem väljendub see stabiilsuses, vaikuses ja selles, et hoone lihtsalt töötab. Korras tehnosüsteemid, puhas üldkasutatav ruum, mugav sisekliima ja õigel ajal teostatud hooldustööd moodustavad vaikiva fooni, mille väärtust märkab alles siis, kui midagi on puudu.

Odav haldusteenus võib tunduda ahvatlev, kuid selle mõju ulatub kaugele väljapoole lepingus toodud arveid. Õige valik algab küsimusest: mida see hoone vajab? Mitte ainult täna, vaid ka viie aasta pärast.

Tallinna siluetile kerkib uus maamärk:

Endoveri signatuurarendus Volta SKAI

Põhja-Tallinna kõrgel mereäärsel platool joonistub välja Volta kvartali uus peatükk. Volta SKAI –silmapaistva arhitektuuriga kõrghoonete duo, millelt on raske pilku ära saada.

Volta SKAI kerkib Volta kvartali südamesse, Kalaranna ja Krulli tänava ristmikule –kohta, kus kohtuvad ajalooline tööstuspärand ja 21. sajandi kaasaegne linnakeskkond. Kahe 12­korruselise torniga arhitektuurne duett toob piirkonda täiesti uue mõõtme. Projekti esimese etapi ehitusega alustati 2025. aasta lõpus. „Volta SKAI on rohkem kui arendusprojekt – see on Endoveri visioon tuleviku linnaruumist, kus arhitektuurne kvaliteet ja terviklik elukeskkond loovad püsivat väärtust,“ ütleb Endoveri tegevjuht Roul Tutt. „Volta SKAI puhul ei loo me lihtsalt kõrghoonet – me loome tervikliku linnaruumi osa. Volta kvartalist ja sellega piirnevatest aladest on saamas Tallinna uue näoga lähikesklinn.“

Arhitektuurne kvaliteet kohtub funktsionaalsusega

Volta SKAI arhitektuuri on loonud ARS Projekti tipparhitektide meeskond, kelle portfelli kuuluvad ka Maakri kvartali ja Rocca Towersi kõrghooned. Nende sõnul on Volta SKAI planeeringud elukestvad ja lähtuvad universaalse disaini põhimõtetest: selged liikumisteljed, barjäärivabad üleminekud ning nutikad panipaiga­ ja majapidamislahendused. Hoone modernset välisilmet iseloomustavad suured klaaspinnad, panoraamaknad ja kumerad klaasrõdud, mis toovad arhitektuuri voogava joone ning laiendavad eluruumi visuaalselt väliskeskkonnaga. „Vaated on siin kodu keskpunkt – tänu hoone paiknemisele kõrgel rannikuäärsel serval avanevad

korteritest vaated merele, jahisadamale ja Tallinna siluetile, mis säilivad ka tulevikus,“ sõnab arhitekt Rasmus Tamme. Elanikke tervitab ka esinduslik fuajee, igapäevast mugavust toetavad targa kodu lahendused, nutikas liftisüsteem ning otseühendus mitmetasandilise parkimismajaga.

Tulevikukodu, mis kulgeb sinu rütmis Volta SKAI esimeses tornis valmib kokku 70 hoolikalt läbimõeldud kodu suurusega 35–195 m². „Volta SKAI kodude disaini keskmes on inimene. Need kodud on loodud kestma, et sul oleks päriselt ruumi ja avarust elada ning nautida elu kõige ilusamaid mälestusi omaenda kodus,“ lisab Endoveri loovjuht MaarjaLinda Taur.

Volta SKAI avarad ja hea planeeringuga kodud sobivad nii investeeringuks, paaridele kui ka peredele, sest siin on päriselt mõeldud igapäevaelu peale –sellele, kuidas kodu toimib hommikust õhtuni ja kuidas vajadused ajas muutuvad. Planeeringute juures on rõhk ruu­

mil ja paindlikkusel: avarad vaadetega köök­elutoad loovad pere ühise „südame“, kus on ruumi nii koosolemiseks kui ka sõprade võõrustamiseks. Pered hindavad kindlasti ka seda, et enamikus kodudes on eraldi majapidamisruum eluks vajaliku hoiustamiseks ja suured magamistoad, mis võimaldavad luua rahulikud privaatsed tsoonid nii vanematele kui ka lastele. Lisaks rõdule või katuseterrassile on kõigil kodudel ligipääs mänguväljaku ja puhkealadega katusepargile, kus nautida hetke merevärskes õhus.

Hoone viimastel korrustel kõrguvad kuni ligi 200­ruutmeetrised eksklusiivsed SKAI Villad, mis pakuvad haruldast võimalust luua täiesti isikupärane elukeskkond kõrgel linnakuma kohal. Iga villa sünnib personaalselt koostöös arhitektidega – rätsepatööna, mis peegeldab ostja ainulaadset maitset ja elustiili.

Moodne 15 minuti linna põhimõttel toimiv kvartal

Volta kvartal on Endoveri üks olulisemaid ja edukamaid arendusi, mida kujundatakse 15 minuti linna põhimõttel.

Juba praegu on Põhja­Tallinn muutunud pealinna uueks tõmbekeskuseks, kus kohtuvad tehnoloogiaettevõtted, nagu Wise, kultuuripiirkonnad, nagu Noblessner, ja elukvartal, nagu Volta, ent

Volta SKAI lisab sellele oma mõõtme. Volta SKAI arenduse käigus rekonstrueeritakse Kalaranna, Tööstuse ja uue Krulli tänava ristumiskohale kaasajastatud fooriristmik ning rajatakse esimene osa uuest Krulli tänavast, parandades ühendusi Põhja­Tallinnas.

Volta SKAI hoonete kompleksis ja vahetus ümbruses avaneb omakorda järjest tugevam kvartali lisaväärtuste kiht: uusim tipptasemel spordiklubi MyFitness, lisaks Volta Padel, kohvikud, poed, pagariärid, lastehoid ja lemmikute grooming ning elu toetavad teenused ja vaba aja veetmise võimalused. Peagi saab kvartal ka oma lasteaia ja pargiala. Lähedal on Noblessneri jahisadam, Krulli tehnoloogialinnak, Kalamaja park ning südalinn kümne minuti kaugusel.

Volta SKAI avalik müük on alanud Volta SKAI valikust leiad kodu, mis sobitub just sinu elustiiliga – alates funktsionaalsest ühetoalisest investeerimiskorterist või avarast neljatoalisest perekodust kuni ootusi ületava SKAI Villa luksuskoduni.

Tutvu Volta SKAI kodudega: voltaskai.endover.ee

Volta SKAI. Kodu, vaatega tulevikku.