Ehitus (märts 2026)

EHITUS

MÄRTS 2026

Eesti ehitusturg ootab stabiilsust

Eesti ehitusturu värske ülevaade: üldine ehitusmaht vähenes juba neljandat aastat järjest, ehitusmaksumus aga kasvab. Kuidas hindavad ehitusturgu ehitajad ja kinnisvaraarendajad?

 TEKST: KADRI HURT FOTOD: SHUTTERSTOCK 

Statistikaameti värske kokkuvõtte järgi kasvas Eestis mullu küll uute hoonete ehitus, samuti on madalseisust väljas uute eluruumide nõudlus, kuid tervikuna vähenes ehitusmaht kahjuks juba neljandat aastat järjest. Mullu ehitasid Eesti ehitusettevõtjad nii Eestis kui ka välisriikides kokku 4 miljardi euro eest (sealhulgas 2,5 miljardi euro eest hooneid ja 1,5 miljardi euro eest rajatisi) ning kokku on seda kõike võrdluses üle-eelmise aastaga 1,5% vähem. Samal ajal on tõusnud ehitustegevuse maksumuse muutust väljendav ehitushinnaindeks (võrdluses üle-eelmise aasta keskmisega) 1,5%. Indeksi kasvu mõjutas enim materjalide hinnatõus. Kallines ka tööjõud ja masinate kasutamine. Kasutusse lubati ehitisregistri andmetel 2025. aastal veidi üle 6000

Väljaandja: Delfi Meedia AS Trükk: AS Printall

uue eluruumi ja seda on 4% rohkem kui aasta varem. Populaarseim elamutüüp oli jätkuvalt kolme- kuni viiekorruseline korterelamu, kus asub ligi kolmandik uutest eluruumidest. Enim valmis neljatoalisi kortereid ja uue elamispinna keskmine suurus oli 95,7 m2. Kõige rohkem asub valminud eluruume Tallinnas, selle lähiümbruse valdades ja Tartumaal. Kasutusloa sai 2025. aastal ka ligikaudu 1200 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 973 000 m2. Enim lisandus uut büroo-, lao-, tööstushoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht.

Kõige rohkem uusi kodusid valmib pealinnas

Elukondliku kinnisvara suurarendaja Bonava müügi- ja turundusjuht

Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@delfi.ee

Lauri Laanoja toob Citify rakenduse andmeil välja, et 2025. aastal Tallinnas müüdud uutest kodudest olid 90% valmis või ehitusjärgus. Ja et see turg on pealinnas kaks aastat järjest kasvanud pea viiendiku võrra, julgustab ka arendajaid uute projektidega alustama. Heas asukohas täitub ka ettemüügimaht (15–20%) kiiresti. Üldistatult ehitatakse taskukohasemaid, eelkõige noortele peredele sobivaid uusi kodusid linnasüdamest kaugemale ja hinnalisemad uued korterid valmivad eksklusiivsemates linnaosades.

Tallinnas ja Harjumaal lisandub uusarendusi pidevalt. Näiteks on Tallinnas 2026. aasta veebruari seisuga valikus kokku veidi üle 3000 uue korteri, millest tuhatkond on valmis. Populaarsed on Haabersti, Kesklinn ja Põhja-Tallinn. Laanoja hindab, et kosuva majandusseisu ja stabiilse intressikeskkonna püsides kasvab uute kodude ehitus- ning müügimaht Tallinnas ka käesoleval aastal 15–20% võrra. Seda toetab nii pankade aktiivne laenupakkumine kui ka püsiv tööhõive. Pikemas vaates tuleb aga kõigil elukondliku kinnisvara

arendajatel valvel olla, sest Tallinna elanikkonna vanuseline struktuur on muutumas, mis omakorda tähendab muutusi ostjaskonna eelistustes ja nõuetes kodu viimistlustasemele ning suurusele.

Ärikinnisvarasektoris on tarbijakindlus praegu madal Möödunud aasta edukaima ärikondliku kinnisvara arendaja Mainor Ülemiste arendusjuht ja juhatuse liige Rauno Mätas märgib, et Ülemiste linnaku eelis on terviklik elukeskkond (ligi 30 hektaril), paindlik valik üüripinda ja tugev haldussüsteem. Uued hooned ehitatakse ja ajaloolised hooned renoveeritakse n-ö tulevikukindlaks – energiatõhusaks, keskkonnasäästlikuks ja kasutajasõbralikuks. Samas on tarbijakindlus praegu madal ja jõupositsioon hetkel tugevalt klientide poole kaldu. Uute üürnike, eriti äriklientide leidmine on praegu keeruline. Läbirääkimised on pikad ja sagedasti käivad need ruutmeetri hinna üle. Kaalutakse pingsalt, millist pinda võtta ja kas üldse kolida. On ka rahvusvahelisi korporatsioone, kes tagasi tõmbuvad, sest geopoliitiline 

Georg-Marten Meumers, georg-marten.meumers@delfi.ee

Reklaam: Karolin Merilai, karolin.merilai@delfi.ee

olukord, aga ka Eesti majanduse seis sunnib oma strateegiat üle vaatama ja laienemissoovi pausile panema. Ka on tööjõukulud Eestis päris palju kasvanud ja seetõttu pole me enam niivõrd atraktiivne riik näiteks võrdluses Balkani maadega. Kui varasemalt jäi kliendi pinna ümberehituse kulu tema enese kanda, siis nüüd peab üürileppe järgi sellesse sageli panustama ka arendaja. Turu madalseisule vaatamata on Mainor Ülemiste tuleviku suhtes optimistlik – eelmise aasta lõpus alustati Tervisemaja 3 ehitustööga ja veebruari alguses 20 000 m 2 suuruse Masingu büroohoone ehitusega. Lisaks panustatakse ümbritseva linnaruumi arengusse, sh Euroopa pargi projekti. Koostöös Ülemiste kaubanduskeskuse, Tallinna Lennujaama, Rail Baltica ja Tallinna linnaga muudetakse uue rongiterminali, lennujaama ja kaubanduskeskuse vahele jääv ala atraktiivseks. Viimase praegusest tagahoovist saab kaasaegne kõrghaljastuse ja rohealadega linnaväljak ning Eestile kvaliteetne ja väärikas värav Euroopasse. Koostööd tehakse jätkuvalt ka Transpordiametiga, et parandada linna poolt tulijatele praegu veidi kammitsetud ligipääsuvõimalusi nii auto kui ka trammiga.

Ehitussektor on hooajalisusega harjunud, kuid ootab stabiilsust „Möödunud aasta saab ehitussektoris kokku võtta eestlaslikult optimistliku üldistusega: kes tööd teha tahab, sellel ka tööd on,“ märgib Eesti Ehitus ettevõtjate Liidu juhatuse esimees Kalmer Gross . Linna -

panoraame vaadates ei näe tema sõnul tornkraanasid küll kerkimas massiliselt, kuid ehituse põuasemad aastad on loodetavasti jäänud selja taha. Ehituse aktiivsus on mõistetavalt suurem pealinnas ja lähiümbruses ning iseäranis Rail Baltica Ülemiste terminali ehitusplatsil, kus kraanasid on tõepoolest lausaliselt. Ehituse elavnemise märke näeb EEEL-i juht erinevates valdkondades ja ka mujal kui keskustes. Näiteks sai Narva eelmisel aastal Raudsilla arenduse näol üle pika aja uue korterelamu, samuti on elamuarendus aktiveerunud Haapsalus. Viljandi aga võib olla uhke esimese, pärast taasiseseisvumist nullist rajatud haiglakompleksi üle. Mitmest eelmisel aastal valminud ärikinnisvaraobjektist väärib

kahtlemata äramärkimist mastaapne Arteri kvartal Tallinna südalinnas, mille projektijuht Ahti Suppi pälvis ka aasta ehitaja tiitli. Teisteks nominentideks olid Viljandi Tervikumi ja Pärnu uue silla ehituse projektijuhid. Gross toob välja, et pigem valmisid märgilised rajatised eelmisel aastal taristuehituses (Tallinna Vanasadama trammiliin, Pärnu uus sild ja suure kandevõimega Kanama viadukt).

Ka maanteede ehitusse ja hooldusesse järgmisel neljal aastal (riigiteede teehoiukavaga) suunatav miljard eurot on taristuehitajate jaoks väga tervitatav samm õiges suunas. Samas tuleb neil oma põhisoovi täitumist –et teede rahastus oleks sihipärane, stabiilne ja depolitiseeritud – veel oodata. Ehitus ettevõtja rõhutab, et majanduse elavnedes ei tohi unustada sektori ja riigi kokkulepet luua plaan kontratsüklilisteks investeeringuteks: et meil ühiskonnana oleks tegevuskava ka ajaks, kui majanduses tuul taas pöördub.

Elamufondi uuendamine vajaks rohkem stiimulit

Elamuehitust mõjutavad praegu tuntavalt renoveerimisprojektid. Gross toob välja, et korterelamute tervikrenoveerimise toetused aitavad küll ehitusturul tekitada arvestatava mahu, kuid nende perioodilisus toob kaasa hinnahüppeid – toetusvoorude avanedes kasvab nõudlus ja sellega ka hinnasurve, toetuste lõppedes aga lahkub suur osa spetsialiste teistesse sektoritesse. Samuti on ehitusettevõtja arvates selge, et üksnes toetustele tuginedes ei ole nõu -

kogudeaegse elamufondi uuendamine võimalik. Lisaks stabiilsetele ja läbimõeldud toetussüsteemidele tuleb tegeleda ka muude renoveerimise stiimulite leidmisega. Näiteks peaks (mitme riigi eeskujul) kaaluma kodude ehitamisele ja renoveerimisele madalama käibemaksumäära kehtestamist.

Kodude ehitamisele ja renoveerimisele peaks kaaluma madalama käibemaksumäära kehtestamist.

Taskukohase eluaseme teema tervikuna on Grossi kinnitusel muutunud aktuaalseks kogu Euroopas ja Eesti ei ole siin erand. Seetõttu on ainumõeldav siht tagada leibkondadele turvalises ja meeldivas elukeskkonnas jõukohane, kvaliteetne ja energiatõhus eluase. Ja piirkondades, kus turutõrked taskukohase eluaseme saavutamist takistavad, on sellesuunalised üllad algatused iseäranis teretulnud. „Peame ehitajate ja arendajatena avaliku sektoriga kohtudes ikka ja jälle rõhutama, et iga täiendav regulatiivne nõue toob kaasa ka täiendava kulu. Ja kui arendus jõuab ehituseni alles kümme aastat pärast detailplaneeringu algatamist, siis kajastub see lisandunud ajakulu paratamatult kodu ostuhinnas,“ osutab EEEL-i juht.

Eesti vajab väärtuspõhiseid hankeid ja pädevaid ehitusspetsialiste Jätkuvalt tekitavad ehitussektoris probleeme üksnes madalaimale hinnale rajatud hanked, mis kannavad arenduse riskid ebaproportsionaalselt ehitajale ja alltöövõtjatele. Selline lähenemine ei teeni Grossi hinnangul kellegi huve – tellija saab päris kindlasti kallima elukaarekuluga objekti; ehitajal on keeruline hoida ja arendada oma meeskonda ning ühiskond komistab ikka ja jälle sama kivi otsa. Edukad projektid sünnivad tema kinnitusel siis, kui tellija ja ehitaja vahel on usaldus ning vastutus on tasakaalus. Ja see, kuidas tellijad oma hankeid üles ehitavad, mõjutab ehituse igapäeva elu väga suurel määral. Näiteks loeb, kas ehitajalt nõutakse pädevustunnistusi ka olukorras, kui seadus selleks ei kohusta. Ligi tuhande väljastatud kutsetunnistusega aastas on Eesti Ehitusettevõtjate Liit Eestis üks suuremaid kutseandjaid. Ja ehitusvaldkonna kutsesüsteem aitab liidu juhi sõnul tagada, et ehitamist kui kõrgendatud riskiga tegevust juhivad pädevad spetsialistid. Lisaks seob kutsesüsteem omavahel töö- ja haridusmaailma. 

Kuidas hoone energiatõhusust saavutada?

Energiatõhus hoone on tulevikukindel ja tähendab nii head sisekliimat kui ka kulude kokkuhoidu. Kuidas seda saavutada, arvestades, et uusarendus peaks ka tarbimise järgi vastama liginullenergiaklassile? Vana maja energiatõhusaks renoveerimist takistavad aga tihti piirangud.

Energiatõhusus tähendab terviklahendust

Energiatõhusate tehniliste lahenduste skoop on praegusel ajal lai, aga terviklahendus algab projektist, arhitektist, kes kavandab uue hoone kuju ja mahu selliselt, mis energiatõhususe saavutamist soosib. Vormilisel kompaktsusel on sealjuures eelis. Nii selgitab Tallinna Tehnikaülikooli inseneriteaduskonna ehituse ja arhitektuuri instituudi professor ning liginullenergiahoonete uurimisrühma juht Jarek Kurnitski . Iga maja on tema kinnitusel võimalik soojapidavaks ehitada ja ka varasemast energiatõhusamaks muuta. Küll aga on oluline optimeerida (eriti mitteelukondlike) hoonete klaasfassaad, kuna avaratest akendest avaneb küll ilus vaade, aga teisest küljest suureneb nii hoone kütmis- kui ka jahutusvajadus. Võimalusel tasub uuele hoonele paigaldada uudsed neljakordsed klaaspakettaknad.

Möödunud aasta kõige edukama ärikondliku kinnisvara arendaja Mainor Ülemiste arendusjuhi ja juhatuse liikme Rauno Mätase kinnitusel projekteeritakse Eesti ühe uuendusmeelsema

linnaku Ülemiste iga uus hoone teadlikult, et tulemus oleks maksimaalselt energiatõhus ja soojapidav, kuid samal ajal ka arhitektuurselt atraktiivne. „Oluline on leida optimaalne tasakaal klaaspindade ja suletud seinapindade vahel ning kasutada erinevaid päikese varjestuse meetodeid (tumendavad aknakiled, muu väline ja sisevarjestus), takistades seeläbi päikesevalguse tungimist siseruumidesse ning hoides siseruumide jahutusvajaduse optimaalsena,“ selgitab ta.

Energiatõhusust mõjutavad ennekõike tehnosüsteemid Hoone energiatõhususe määravad suures osas selle optimeeritud tehnosüsteemid. Ventilatsioonisüsteem peaks Kurnitski kinnitusel olema võimalikult tõhus – hea soojustagastusega ja nõudluspõhine. Ventileerides siis, kui inimesed on hoones ja vastavalt sellele, kui palju neid ruumides on, hoiab energiat oluliselt kokku, kuid selliselt juhitud hooneautomaatika pole veel väga levinud. Uuendusmeelsetes ärihoonetes on Eestis kasutusel siin ka välja töötatud tehisarul põhinev

hoone automaatikat täiendav tarkvara R8 , mis võib suuremas majas jälgida üle tuhande andmepunkti ja reguleerib pidevalt süsteemide tööd. Sisuliselt on tegemist digitaalse operaatoriga, mis vaatab, et kõik töötaks nii, nagu peaks. Ning kui on vaja muutust, siis seda ka automaatselt tehakse. Hoone omanik saavutab tarkvara abil nii maja tõhusama jälgimise kui ka energiasäästu. Ja kui üldiselt teeb tarkvara algoritmipõhiseid otsuseid, siis R8 tehisaru töötleb suurandmeid ja otsustab (inimesega sarnaselt) loogiliselt.

Ventileerides siis, kui inimesed on hoones ja vastavalt sellele, kui palju neid ruumides on, hoiab energiat oluliselt kokku.

Ülemiste linnaku arendaja kinnitusel optimeerib nende pea kõikides büroohoonetes (ka vanemates) energiakasutust ja sisekliimat just R8 tehisarul põhinev tarkvara, mis saab hoone halduseks infot erinevatelt arvestitelt. Tarbimine toimub vastavalt vajadusele ja kõiki hoone tehnosüsteeme optimeerides saavutatakse

kõrvalkuludelt märkimisväärne võit –senise kogemuse põhjal (sõltuvalt hoonest) kuni 20%.

Linnatingimustes on eelistatud soojusenergiaallikas enamasti kaugküte

Hoone energiatõhususeks on väga tähtis ka kütteallika valik – olgu selleks siis maasoojuspump, kaugküte, õhk-vesisoojuspump või gaasikatel. Ärihooned asuvad

enamasti kaugküttepiirkonnas ja on üldjuhul kohustatud ka liituma. Kuid kasutatakse ka täiendavaid kombineeritud soojusenergialahendusi. Näiteks on võimalik vaivundamenti aktiveerida ja lisaenergiaallikana kasutada maasoojuspumpa, millega saab osa soojus- ja jahutusenergiast maa seest sisuliselt tasuta kätte. Maasoojuspump on praegustest küttelahendustest küll kõige energiatõhusam, aga ka kaugküte on

Kurnitski kinnitusel väga tõhus. Tulevikusuund on teadlase arvates selgelt elektrifitseerimine, aga see toimub ka kaugkütte tootmisel ja linnalises tihedas keskkonnas on kaugküttel väga suur eelis, sest väikestele kruntidele ei ole soojuspumpi kuhugi lihtsalt panna. Ka kaugkütte tootmisesse on hakanud soojuspumbad järjest rohkem tulema, lisaks kasutatakse tootmisprotsessis otsest elektrikütet. „Sellel ajal, kui elektrit on üle, on see

Jätkusuutlik ehitamine rohelise

väga soodne ja kohati ka negatiivse hinnaga,“ märgib ta.

Kaugjahutusvõrgu olemasolul saab Tallinna, Tartu ja Pärnu kesklinna hooneid liita ka kaugjahutusega (mille puhul pole jahuteid ja kompressoreid hoonesse vaja paigaldada), kuid energiatõhususe seisukohalt suurt vahet pole, sest üldiselt on meil jahutusvajadus teadlase kinnitusel üsna väike. Enamikus mitteeluhoonetes kasutatakse Eestis tavapärast kompressorjahutust , mida täiendatakse vabajahutusega välisõhust. Et päikeseline aeg ja lühiajaline jahutusvajadus langevad Eestis kokku, kasutatakse jahutuse energiaallikana ka päikesepaneele, mis on väga kulutõhus.

Küttelahenduste puhul on tulevikusuunaks elektrifitseerimine.

Ülemiste linnaku hooned liidetakse järk-järgult Utilitase kaugkütteja kaugjahutussüsteemiga, mis aitab uusarendustes saavutada nõuetekohast A-energiaklassi ja võimaldab renoveerida maksimaalse võimaliku energiaklassi (C) tulemusega ka vanu, piirkonnale iseloomulikke paekivist fassaadiga hooneid. Sealjuures pole tehnosüsteemide investeeringumaht kaugeltki väike, kuid tulemus on lõppkokkuvõttes mõistlik.

Kaugküte on Mätase sõnul kindlasti ka üks keskkonnasäästlikumaid viise hooneid kütta. Heaks valikuks ruumide sisekliima tagamisel on osutunud ka Alma majja paidaldatud kiirguspaneelid, mis eraldavad vastavalt vajadusele ruumi kas sooja või külma kiirgust ning soovitud ruumitemperatuur saavutatakse oluliselt kiiremini kui näiteks radiaatoriga. Projekteerijatel on kiirguspaneelide vastu praegusel ajal suur huvi, sest need ei tekita häirivat õhu liikumist ja tagavad ruumis viibivate inimeste heaolu, mis on eriti tähtis näiteks büroodes.

Iga uus hoone peab tootma taastuvenergiat Kõikidel Ülemiste linnaku uutel hoonetel on energiatõhususeks olemas ka päikesepark ning alates eelmisest aastast liideti nende külge ka esimesed akupargid, mille kaudu müüakse energiat ka sagedusturule. Energiatõhusus tähendabki hoone omanikule võimalust energiat ka ise toota: põhimõtteliselt peab hoone ehitaja Kurnitski selgitusel saavutama ilma päikesepaneelideta B-energiatõhususe klassi ning lokaalse taastuv elektrisüsteemi lisamisega saavutatakse kokkuvõttes A-klassi tase. Mitteeluhoonetes tarbitakse

päikesepaneelidest toodetud energia üldjuhul ka kohapeal kohe ära. Kui tootmine ja tarbimine langevad hästi kokku, pole vaja paigaldada ka akut.

Vanad hooned tuleb samuti energiatõhusamaks muuta Kui vanemas hoones on töötavad tehnosüsteemid olemas, on ühe-kahe klassi võrra energiatõhususe parandamine Kurnitski kinnitusel võimalik üsna lihtsate ja tasuvate meetmetega. Investeeringud on Tallinna Tehnikaülikoolis läbi viidud uurimuse kohaselt muudatuste sisseviimisel väikesed –(sõltuvalt hoone otstarbest ja suurusest) suurusjärgus 40–50 €/m 2 ja tasuvusajaga 4–5 aastat. Teisalt jätavad vanemate hoonete omanikud energiamärgise tihti üldse taotlemata, sest kardavad halba tulemust. Energiamärgise tegemine on Eestis praeguses olukorras ka jäik (peaarvesti näitude järgi) ega ole kohustuslik – miinimumstandardi nõuded hakkavad kehtima alles 2030. aastal.

Kui vanemas hoones kaasaegsed tehnosüsteemid puuduvad ja üldine tehniline seisund on kehv, siis on energiasäästuks vaja täis renoveerimise tüüpi lahendust. Sellega kaasnevad tihti suured muutused ruumijaotuses ja ümberehitused, mille tõttu on kulud võrreldavad uusehitusega ning energiasäästu mõttes tasuvusest rääkida ei saa. Selliseid projekte teostatakse vajaduspõhiselt.

Et ajalooliste hoonete fassaad on reeglina kaitstud, piirdub energiatõhustamine seal Kurnitski kinnitusel

tavaliselt tehnosüsteemide ja akende väljavahetamisega. On teatud võimalusi ka maja seestpoolt soojustada –nii tehti näiteks paekivifassaadiga rahvusraamatukogu renoveerides. Lisaks kütte, ventilatsiooni ja jahutuse tehnosüsteemidele uuendati seal ka kogu valgustus, lisati hooneautomaatika. Samuti paigaldati n-ö päikesekatus, kus päikesepaneelid on integreeritud esteetilisse katusekattematerjali ega torka võõrkehana silma.

Vanemate hoonete omanikud jätavad tihti energiamärgise taotlemata, sest kardavad halba tulemust.

Ülemiste linnaku arendaja ajalooliste paekivihoonete seinu kondensvee vältimiseks näiteks ei soojusta, küll aga soojustab kaasaegsetele normidele vastavalt katused ja põrandad. Kurnitski tõdeb, et toimiva ventilatsiooniga mitteeluhoonetes on seinade seestpoolt soojustamine üldiselt turvaline, kuid eluhoonetes nõuab see lahendus tänu oluliselt suuremale niiskustoodangule eraldi analüüsi ja projekteerimist.

Energiamärgise arvutus vajab paremat metoodikat Huvi hoonete energiamärgistuse vastu on viimasel ajal Eestis plahvatuslikult

tõusnud seoses pankade poolt rakendavata klassifitseerimisega. Pole harv juhus, et uue hoone energiaklass osutub pärast kaheaastast tarbimist nõuetekohasest kehvemaks. See teeb kinnisvaraarendajatele tuska ja põhiliseks süüdlaseks peetakse energiaklassi määramise metoodikat, mida Eestis tänapäeval hoonet projekteerides ja ehitusluba taotledes kasutatakse. Professor Kurnitski sõnul arvutatakse energiatõhusus energiasimulatsioonipõhiselt ehk hoone tüüpilisele kasutusele põhinevatele oletustele tuginedes, kuid praegune arvutus on liiga optimistlik just mitteeluhoonetes, sest ei võta arvesse öiseid ega kasutusajaväliseid tarbimisi. Lisaks ei saa hoone omanik praegu tarbimise andmetest maha lahutada energiakasutust, mis pole sisekliima tagamisega seotud. Praegune energia märgise määrus nõuab jäigalt kõigi maha lahutatavate andmete mõõtmist energiaarvestitega, mille tõttu hoone omanikul puudub võimalus igale üürnikule paigaldatud elektriarvestit kasutada (mis sisaldab osaliselt ka sisekliima tagamisega seotud energiat). Uus n-ö kääre vähendav energiamärgise metoodika on teadaolevalt kliimaministeeriumis töös ning peaks valmima käesoleval aastal. Teadlase hinnangul oleks kinnisvara arendajatel siiski mõistlik jätta projekteerides alati ka ise veidi suurem arvestuslik varu, et energiatõhususe määramisega seotud probleeme tulevikus vältida. 

Üürituru tänavune trend: vanema ärihoone omanik peab oma senise ärimudeli ümber vaatama

Kas ajale jalgu jäänud ärihoones tuleks langetada üüri või on mõistlik see pind renoveerida?

 TOIMETAS: KADRI HURT

FOTOD: SHUTTERSTOCK

Eelmisel aastal lisandus ainuükski pealinna kinnisvaraturule ligi sada tuhat ruutmeetrit uut tipptasemel äripinda – ennekõike mahukad Arteri ja Krulli pargi kvartal – ning see on tuntavalt mõjutanud ärikinnisvara üüriturgu. Praeguse trendi järgi liiguvad edukad ettevõtted paremale üüripinnale ja n-ö turu alumises otsas kasvab ülejääk.

Muutunud nõudluse tõttu saabub 1Partner Kommertskinnisvara juhi Kirill Viguli hinnangul paljudele B-

ja C-klassi ärihoonete omanikele tänavu tõehetk: nad on raske valiku ees, kas langetada järsult üürihinda või teha märkimisväärseid investeeringuid, et ärihoone saaks värske funktsiooni ja uue elu. Ennekõike puudutab see vanemaid ja osalt amortiseerunud büroohooneid, mis ei vasta enam praeguste üürnike ootustele. Turul arvatakse olevat ka selliseid ärihooneid, mis pingutusest hoolimata muutuvad peagi tondilossiks.

Täituvuse nimel langetavad vanema hoone omanikud hinda Uued ja atraktiivses piirkonnas olevad bürood jäävad enamasti hinnalanguse survest puutumata ning oma äriplaanis peavad värskelt valminud ärihoonete arendajad tegema kohandusi usutavasti vähe. A-klassi pinnad on kvaliteetsed, energiasäästlikud ja

LOO FINANTSANDMETEST UUS VÕIMALUS KOOS MEIEGA!

paindliku kasutusvõimalusega. Vajadus oma senine ärimudel ümber vaadata on just vanemate majade omanikel. Turul nähakse juba tehinguid, kus madalama klassi büroopind jõuab tehingusse hinnaga viis eurot ruutmeetri kohta, aastataguse kaheksa euro asemel. Paljud omanikud peavad praegu kasulikumaks hinda langetada, et hoida ärihoone täituvus kõrge, ega pea imele lootes üleval pooltühja maja. Eriti tugev surve hinda langetada tekib omanikule siis, kui üürniku leping hakkab lõppema. Kui viimasel enam siduvaid kohustusi pole, avaneb palju alternatiive ja see muudab hinnaläbirääkimiste tasakaalu. Vigul juhib siiski tähelepanu, et iga kolimine tähendab ka üürniku jaoks paratamatult kulu ja ebamugavust, mistõttu on kompromissi leidmine, et senist koostööd jätkata, tavaliselt ikkagi mõlema poole huvides.

Ärikinnisvaraturg on selgelt kihistunud

Pindi kinnisvara äripindade juht Kristen Oliver Rattasepp on märkinud sarnaselt, et viimaste aastate ärikinnisvaraturg on muutunud selgelt kihistunuks. Kõrge kvaliteediga, funktsionaalne, tehniliselt kaasaegne ja energiatõhus pind hoiab või kasvatab oma üüritaset isegi majanduslikult ebakindlamal perioodil, samas kui

madalama klassi varade vakantsus suureneb ning üüritase langeb. Üürihinna alandamine ei lahenda aga põhiprobleemi – vara positsioneerimist turul. Rattasepp on veendunud, et tühja äripinna renoveerimine on omanikule pikas plaanis tulusam strateegia kui püsiv allahindlus. Tühi pind tekitab küll surve rahavoog kiiresti taastada ning piiratud nõudluse olukorras võib hinnaalandus olla ka ajutine abinõu. Institutsionaalse investori vaates ei ole selline otsus aga majanduslikult alati kõige mõistlikum.

Üürihinna langetamine vähendab otseselt ärikinnisvara väärtust Ärikinnisvara väärtus põhineb valdavalt netoüüritulul ja turu kapitalisatsioonimääral. Iga püsiv üüritaseme langus vähendab NOI-d (puhast tegevustulu) ja kandub mitmekordselt üle vara turuväärtusesse. Isegi väike hinnalangus võib tähendada omanikule miljonitesse ulatuvat väärtuse kaotust. Samas ei lahenda allahindlus üürniku pikaajalist ootust äripinnale – näiteks, kui hoones puudub ventilatsioon. See kinnistab ka hoone positsiooni kui madalama klassi vara. Hinna alandamine on tihti ka pöördumatu. Sest kui turg on sellega juba harjunud, siis hiljem on hinda keeruline jälle tõsta.

Renoveerimine kasvatab vara väärtust

Renoveerimine seevastu on Rattasepa kinnitusel väärtust loov strateegia ja võimaldab turule tuua n-ö uue toote, millele saab teha uue väärtuspakkumise. Kui andmed näitavad, et ümber ehitatud pind täitub paremini, tähendab allahindlus väärtuse asjatut loovutamist. Uuendatud vara on ka likviidsem ja investoritele ligitõmbavam. Samuti suurendab hoone atraktiivsust parem vastavus karmistuvatele keskkonnanõuetele.

Renoveerimine kui investeering ei tõsta Pindi Kinnisvara esindaja väitel mitte ainult üüritaset, vaid parandab ka üürnike kvaliteeti, pikendab lepinguid

ja muudab rahavoo stabiilsemaks. Kui NOI kasv ületab investeeringu maksumusest tuleneva tootlusnõude, tekib ärikinnisvaraeksperdi osutusel olukord, kus renoveerimine ei ole kulu, vaid tõeline väärtuse kiirendi. Praktikas võib hästi sihitud uuenduskuur tõsta vara väärtust rohkem, kui on ehituse kulu. Ehk siis – küsimus on selles, kui palju maksab otsus mitte renoveerida. 

Artikkel põhineb Ärilehes ilmunud artiklitel „Kinnisvaraekspert: paljude büroohoonete omanikel saabub tänavu karm tõehetk. Tondilossidest pole pääsu“ (29.01.2026 ) ja „Ekspert: üürihinna langetamine võib omanikule maksma minna miljoneid“. (14.01.2026)

Kinnisvarahaldaja rekonstrueerimises kompromisse lubada ei saa

Ärikinnisvara haldamine on alati tasakaalupunkt kulude, kvaliteedi ja jätkusuutlikkuse vahel. Kui igapäevased hooldustööd on pigem rutiinne tegevus, siis rekonstrueerimine on protsess, mil iga otsus mõjutab kinnisvara väärtust, üürnike rahulolu ja hoone toimivust järgmise kümnendi jooksul. Paraku tehakse sageli kompromisse seal, kus neid teha ei tohiks – näiteks valitakse ehituspartner pelgalt hinna, mitte kompetentsi ja vastutustundlikkuse põhjal. Kuid ärikinnisvara puhul võivad valed otsused tähendada märksa suuremaid kulusid tulevikus.

Ehita diplomeeritud ehitusinsenerid on tegutsenud ärikinnisvara rekonstrueerimise ja üüripindade arenduse vallas juba aastaid. Nende kogemus kinnitab, et kvaliteetne töö ei tähenda alati kallimat hinda –pigem tähendab see, et tööd tehakse esimese korraga õigesti ning hoone omanik ei pea hiljem tegelema varjatud defektide, venivate tähtaegade või ootamatute (eos sisse kirjutatud) lisakuludega.

Rekonstrueerimine pole lihtsalt remont

Rekonstrueerimise eesmärk pole üksnes visuaalne värskendus. Tegemist on tervikprotsessiga, mis hõlmab:  tehnosüsteemide uuendamist;  ventilatsiooni ja küttesüsteemide energiatõhusamaks muutmist;  ruumiplaneeringu kaasajastamist;  potentsiaalsete riskide eemaldamist;

 vastavusse viimist kehtivate normide ja ehitusstandarditega.

Kui need etapid pole omavahel kooskõlas, tekivad probleemid, mis võivad mõjutada kogu hoone toimivust. „Üks halb otsus või kiirustades tehtud lahendus võib rikkuda terve projekti,“ ütleb Ehita ehitusjuht Heiki Mahlakas oma kogemusele tuginedes. Rekonstrueerimine pole pelgalt töövõtu hind – see on strateegiline investeering, mille tulemusi hinnatakse aastaid.

Liigsete kompromisside

varjatud maksumus

Paljud kinnisvarahaldajad teavad, et odavaim pakkumine ei pruugi olla odavaim lahendus. Peamised riskid, mis võivad hiljem kulukaks saada, on:

1. Projekteerimata detailid Kui tööde käigus selgub, et ruumi tegelik olukord ei vasta plaanidele, tuleb kas teha lisatöid või tulla vastu ajagraafiku arvelt. Sageli nähakse projektis liiga vähe aega ette uuringutele ja detailide koordineerimisele.

2. Odavad materjalid

Lühiajaliselt tundub see kokkuhoid. Pikas plaanis tähendab aga kõrgemaid hoolduskulusid, kiiremat amortisatsiooni ning vajadust ruume tihedamini uuendada – mis omakorda mõjutab üürnike tegevust ja rahulolu.

3. Ehitaja vähene kogemus ärikinnisvaraga Äripindade puhul on tähtis mõista rentnike käitumist, hoone kasutuskoormust ja tehnosüsteemide integratsiooni. Eramu ehitaja ei pruugi näha kõiki nüansse, mis on kriitilised kaubanduspindade, büroode või tootmishoonete puhul.

4. Kehv planeerimine ja ehitusjuhtimine

Kõige kallim ressurss ärikinnisvaras on aeg. Iga päev, mil ruum ei ole kasutatav, on kadunud tulu. Partneri valik peab tagama, et projekt liigub selgete etappidega ja vastavalt kokku lepitud graafikule.

Õige ehituspartner mõtleb nagu kinnisvarahaldaja. Ta on nagu haldaja enda ehitusosakond.

Ehita eelis on see, et ettevõtte tööprotsess on üles ehitatud just ärikinnisvara vajadustest lähtuvalt. Tulemuseks on koostöömudel, mis vähendab riske ja tagab kontrolli kogu protsessi üle. Just pikaajalised koostööprojektid hajutavad riske kõige kindlamalt, teab Kalmer Schüts, Ehita vastutav projektijuht ning toob välja olulisemad Ehita väärtuspakkumised:  Kogemus ärikinnisvara segmentides. Iga objekt nõuab erilahendusi – kaubanduskeskused, bürood, ühiskondlikud hooned või vanemad ärimajad.

 Paindlik projektijuhtimine.

Ehitustööd kohandatakse üürnike tegevuse ja hoone eripärade järgi. Kuulame tellijat, pakume lahendusi ja aitame teha põhjendatud otsuseid.

 Selge kommunikatsioon. Tellijal on pidev ülevaade töödest ja kuludest.

 Koostöö usaldusväärsete part ­

neritega, mis tagab kvaliteetse lõpptulemuse ja pikaajalise vastupidavuse.

Kliendid hindavad eriti seda, et Ehita ei keskendu üksnes ehitustööle, vaid aitab hinnata ka kogu rekonstrueerimisprojekti terviklikkust, tuues välja nõrgad kohad juba planeerimise faasis. See vähendab ootamatusi ja aitab teha teadliku otsuse, mis toetab kinnisvara väärtuse kasvu.

Rekonstrueerimise tegelik eesmärk: väärtus ja rahulolevad üürnikud

Rekonstrueerimine pole kulu, vaid investeering, mille tasuvus sõltub valitud partneri professionaalsusest. Edukas rekonstrueerimine mitte ainult ei paranda hoone tehnilist seisukorda, vaid mõjutab otseselt kinnisvara atraktiivsust. Kaasaegsed, heas korras ja läbimõeldud ruumid toovad:  kõrgema üüritulu;  madalama vakantsuse;  energiasäästu;  parema töökeskkonna;  väiksemad hoolduskulud.

Ärikinnisvara rekonstrueerimine pole koht, kus riskida. Kinnisvarahaldaja peab tegema otsuse, mille taga seisab tugev partnerlus, läbipaistev töökorraldus ja kvaliteet igas etapis. Ehita sõnum on lihtne: teed kas hästi või teed uuesti – uuesti tegemine on aga alati kallim.

Investeeringud taristuehitusse on tõusuteel, kuid vaja on pikka plaani

Kuigi riik suunab sel aastal varasemast suurema summa raha riigiteedega seotud projektidesse, vajavad sektori ettevõtted kindlust investeeringute osas ka pikemas perspektiivis.

 TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS FOTO: SHUTTERSTOCK 

Küsimustele vastab Eesti

Taristuehituse Liidu tegev direktor Tarmo Trei.

1. Kuidas kirjeldate taristuehituse praegust seisu Eestis?

Millises mahus tellib riik täna ettevõtetelt näiteks teede ja sildade ehitusega seotud projekte?

Taristuehituse valdkonna jaoks on praegu peamised projektid Rail Baltica ehitus, mille jaoks on investeeringute kava kohaselt selleks aastaks ette nähtud summa 494 miljonit eurot, ja riigiteede hoid, milleks on tänavu vahendeid 281 miljonit eurot, sh teede ehitamiseks ligi 128 miljonit eurot. Samas pole endiselt kahjuks piisavalt vahendeid riigiteede seisundi säilitamiseks ehk teede remontimiseks, mis tähendab olemasolevate teede lagunemise jätkumist. Teede seisundi säilitamiseks on raha pea kaks korda vähem, kui vaja: näiteks riigiteede arvestuslik taastusremondi aastavajadus on üle 250 km varasema 150–200 km asemel, eelmisel aastal oli võimalik teha taastus remonti 206 km ulatuses ning tänavu saab seda prognooside kohaselt teha vaid umbes 165 km.

Uues teehoiukavas (THK) on vahendite maht kasvanud, mis on loomulikult igati positiivne. Loodame, et see ei jää paari aasta positiivsuseks, vaid riik hakkab stabiilselt vajalikul määral teedevõrku panustama. Seni on riigi investeeringud teedesse olnud kahjuks ebastabiilsed ja mittepiisavad. Taristuehituses on riigi poolt hädasti vaja pikemat, rohkem kui kümneaastast investeeringute plaani, mille alusel oleks sektori ettevõtetel võimalik märksa paremini oma plaane teha nii seadmete kui ka tööjõuvajaduse osas. Viimased aastad oleme tegutsenud sisuliselt ühe aasta numbritest lähtuvalt ja see on väga ebakindel olukord, mis ei mõju hästi teedevõrgule ega ka taristuehitussektorile. Stabiilseks arenguks on vaja pikka plaani koos selgete ja piisavate rahastamiskokkulepetega.

Riigiteede hoiukava andmetel on riigiteedel olevate sildade seisund viimaste aastatega halvenenud. Halvas seisukorras on 169 silda, mis vajavad suuremat tähelepanu. Riigiteede võrgustik on välja kujunenud pikkade aastate jooksul ja valdav osa olemas-

olevatest sildadest ning viaduktidest on projekteeritud ning ehitatud koormustele, mis ei vasta tänapäeva erivedude vajadustele. Erivedu võib vajada kuni 320-tonnisele koormusele vastu pidavat silda, kuid olemasolevad sillad ja viaduktid on ehitatud kandma kuni 80 tonni ja veelgi vanemad vaid 60 tonni. Julgeoleku tagamiseks kasutatavad sõidukid ja teedel veetavad strateegiliselt tähtsad veosed on aga muutumas raskemaks. Kinnitamisel olevas riigiteede hoiukavas on järgnevaks neljaks aastaks (2026–2029) ette nähtud sildade rekonstrueerimiseks ja remondiks ligi 10 miljonit eurot aastat, vaja oleks aga umbes 17 miljonit eurot aastas.

Heas korras kaasaegsed teed pole lihtsalt sile asfalt, vaid majanduse ja regionaalse arengu vereringe.

2. Kuidas on mõjutanud Rail Baltica ja riiklike kaitsevaldkonna investeeringute tõus taristuehitusettevõtete töömahtu?

Rail Baltica ehitamine on taristuehituse mahte kindlasti kasvatanud. Samas peab meeles pidama, et Rail Baltic annab küll taristuehitajatele tööd, kuid ei paranda Eesti olemasolevate teede seisundit. Ka sellele tuleb jätkuvalt tähelepanu pöörata.

Kaitsevaldkonna investeeringud taristusse on võrreldes varasemate aastatega mingil määral kasvanud, kuid see kasv pole märkimisväärne.

Suurem mõju võib olla Euroopa Liidu järgmisel eelarveperioodil, mil on plaanis suurendada hüppeliselt sõjalise liikuvuse vahendeid. Euroopa Komisjon on teinud uueks eelarveperioodiks 2028–2034 ettepaneku eraldada sõjalisele liikuvusele 17,7 miljardit eurot. Praegu veel käimasoleval eelarveperioodil 2021–2027 toetati sõjalist liikuvust vaid 1,7 mld euroga. Sõjalise liikuvuse vahendite Eestisse toomiseks peaksid poliitikud juba praegu hakkama ettevalmistusi tegema.

3. Kas ja mil moel aitab eri tüüpi taristu renoveerimine ja uuendamine turgutada Eesti majandust? Kvaliteetsemad ja kiiremad ühendused avaldavad märgatavat mõju nii regionaalarengule kui ka majandusele laiemalt. Need hoiavad tööealise elanikkonna maapiirkondades, sest mööda kiiret ja turvalist teed saab mugavalt mõnes tõmbekeskuses tööl käia. Samuti saavad maapiirkondades tegutsevad ettevõtted lihtsamalt oma kaupa laiali vedada ja tooret transportida. Heas korras kaasaegsed teed pole lihtsalt sile asfalt, vaid majanduse ja regionaalse arengu vereringe. Kui see katkeb, lahkuvad maalt nii ettevõtjad kui ka tavainimesed.

Näiteks on Soomes välja arvutatud, et alati, kui taristu ehitamiseks ja hooldamiseks kasutatakse miljon eurot, tekib keskmiselt 15 töökohta ja tihti just sellesse omavalitsusse, kuhu investeering tehti. Taristutööde ahelas saavad tööd projekteerijad, ehitustoodete valmistajad ja ehitajad. Taristu ehitusse pandud eurodest tuleb otseselt majandusringlusse tagasi 32%. 

Moodsad tehnoloogiad ehitustegevuses ja selle taustal

Kuigi betoonitöid ja müüriladumist robotid tänapäeval veel laialdaselt ei asenda, rakendatakse robotaju siiski üha rohkemates ehitusega seotud tugitegevustes. Üheks selliseks tegevuseks võib lähitulevikus saada muu hulgas objektil tööohutuse tagamine. Seal, kus tehismõistust veel ei usaldata, abistavad objektimeeskondi ja terveid ehitusettevõtteid siiski mitmesugused teised nutikad tehnoloogiad.

 TEKST: GEORG-MARTEN MEUMERS FOTOD: SHUTTERSTOCK 

Merko Ehituse mudelprojekteerimise inseneri Kerdo Küti sõnul rakendatakse tehisintellekti algoritmidel tuginevaid lahendusi üha rohkem nii nende ettevõttes kui ka sektoris laiemalt. „Näiteks on tehisintellekti abi kasutusel meie kodulehe ja korteriostjatele vajalikku infot koondava Merko Koduportaali otsingus,“ toob ta ühe näite ettevõtte enda tehisarualasest praktikast.

Ehitusprotsessi käigus tehisintellekti tööriistu Küti sõnul praegu aga liiga agaralt ei kasutata, sest nende usaldusväärsus ei ole veel piisaval tasemel. Ehitajate endi tööd hõlbustavad andmepõhised lahendused üldisemas tähenduses. „Andmepõhise lahendusena on näiteks kasutusel ehituse ettevalmistuse andmebaas. Ehituse ettevalmistuse protsessi käigus

kogunevatest andmetest luuakse Power BI aruanne, mis võimaldab hinnata eeldatavat maksumust varasema töö põhjal,“ räägib insener.

Andmepõhised lahendused võimaldavad tema sõnul lihtsustada ka ehituskulude reaalajas jälgimist. „Ehituse ettevalmistuse käigus

tekkinud informatsioon liidetakse ehitusprotsessis tekkivate andmetega ja see võimaldab objektimeeskonna liikmetel hoida kerge vaevaga silma peal tegelikel kuludel võrreldes eelarvega,“ selgitab Kütt. Ettevõtte teise mudelprojekteerimise inseneri Martin Raudkivi sõnul on

V ANE PRÜGIST!

KONTEINER!

Eestis nr 1 vedelplastide asjatundjalt

100%-line veekindlus kuni viimse detailini

Tallin ja Harjumaal nas

• Segaehituspraht • Betoonijäätmed

• Kivid ja pinnas • Suurjäätmed (mööbel) • Lammutuspuit

• Majapidamispraht (koristustöödelt)

objektidel kohapeal ehitajatele suureks abiks aga mitmesugused automatiseeritud lahendused. „Näiteks saab tehasest saabuvat informatsiooni selle kohta, kas element on tootmisesse planeeritud, juba valmis toodetud või alles planeerimata, lisada automaatselt IFC-mudelile, kasutades selleks Power Automate’i töövoogu. Lõpptulemusena on võimalik kasutada 3D-graafikut elementide tootmise kohta, mis pakub parema visuaalse ülevaate ning võimaldab ehitustegevust paremini planeerida,“ kirjeldab Raudkivi.

Arenguruumi jagub

Kui projekteerimise faasis kasutatakse erinevaid digilahendusi ehituses võrdlemisi laialdaselt, siis märksa raskem on digitehnoloogiaid kasutusele võtta ehitusjuhtimise ja -tööde organiseerimise poolel, leiab Raudkivi. „Kui vanad harjumused on käpas, siis uued lahendused tuleb kõigepealt selgeks õppida ja seejärel harjuda neid ka kasutama. Selle jaoks ei ole tihtipeale aga käimasolevate objektide vältel aega võtta,“ selgitab insener.

Kui see takistus on võimalik ületada, leidub Raudkivi hinnangul mitmeid viise, kuidas digitaalsete lahenduste abil on võimalik tööd ehitusobjektil lihtsamaks muuta. „Näiteks saab teha mugavamaks

infovahetust, kasutades erinevaid tarkvarasid, mis võimaldavad saata tööülesandeid koos piltide ja juhistega. 3D-mudelite põhjal on võimalik arvutada elementide koguseid ja mahte. Samuti saab ehituse ajal teha 360-kraadise vaatega fotosid, et võrrelda tegelikkust hoone 3Dmudeliga, ning skaneerida telefoni või tahvelarvutiga hoone valmis ehitatud osi, tekitada neist punktipilved ja võrrelda tulemust projektiga,“ toob ta näiteid. 

PERSPEKTIIVIKAS PROTOTÜÜP SEOB EHITUSOHUTUSE AI-GA

Kuigi tehisarul põhinevaid tööriistu ehitusplatsil tänapäeval massiliselt ei kasutata, võib see tehnoloogiline sensatsioon siiski lähitulevikus tulla objektidel kasutusse tööohutuse suurendamisel. Vihje selle suundumuse poole andis Merko Ehituse objektiinseneri Sander Jaaniste magistritöö raames valmistatud tehisintellektil põhinev ohutuskorralduse assistendi prototüüp, mis tõi Jaanistele möödunud aasta lõpus erialaorganisatsioonide ja kliimaministeeriumi korraldatud konverentsil „Ehitus 2025+“ digiehituse tulevikutegija auhinna.

Ohutuskorralduse assistendi näol on tegemist digitaalse tööriistaga, mis analüüsib ehitusplatsil koostatavaid ohutusvaldkonna dokumente ja teeb nende põhjal andmepõhiselt otsuseid. „Prototüüp kasutab ohutuse üldkontrolli aktidest ja ehituspäevikust saadud infot. Üldkontrolli aktidest tekib prototüübil nii­öelda mälu ohutusreeglite rikkumise või muude ohutusega seotud tähelepanekute kohta. Seda infot saab kasutada objektil esinevate rikkumiste trendide analüüsimiseks, ennustamiseks ja ära hoidmiseks. Ehituspäevikutest saab prototüüp info töövõtjate ja tööalade kohta, mis parandab prototüübi poolt tehtava töö täpsust,“ selgitab Jaaniste.

Kuigi tegemist on vaid prototüübiga, võimaldaks selle reaalses ehitustegevuses kasutusele võtmine muuta füüsilisest inimesest ehituskoordinaatori tööd oluliselt tõhusamaks. „Koordinaator ei pea enam arvuti taga ise ohutust puudutavate juhtumite andmeid koondama ega analüüsima, vaid ta saab olla seal, kus temast kõige rohkem kasu on – ehitusplatsil ohutust juhtimas. Samal ajal teeb tehisintellekt vajaliku analüüsi,“ kirjeldab Jaaniste.

Risk on osa teekonnast

„Majanduses on hetkel nagu sopane kevad –päikest juba ootad, aga saapad on ikka porised,“ ütleb Ehitustrusti juht Kaido Somelar. Praegust ehitusturgu iseloomustab tema sõnul ettevaatlik optimism.

 TEKST: EVE KALLASTE 

Ehitusvaldkonnas sõltub palju välistest teguritest, nagu Skandinaavia majandusest, geopoliitilistest pingetest ja riigi investeeringutest.

Näiteks sellised suured projektid nagu Rail Baltica toovad ühelt poolt kindlust, teisalt sisaldavad ka riske.

„Pikaajaliste megapro jektide puhul on hinnatõus ja muudatused paratamatud – küsimus on, kui hästi neid muutusi juhitakse. Kui mahud on suured ja lepingud keerulised, sõltub väga palju sellest, mida suudetakse ära teha enne, kui kopp maasse läheb,“ tõdeb Somelar. Oskuslikku riskide haldamist ei saa ehituses alahinnata.

Erakorralised ja tavapärased riskid

leda, sest kui ka viis protsenti asjadest läheb plaanist kõrvale, tekib juba märkimisväärne lahendamist vajavate teemade hulk.“

Kuidas jagada vastutust?

Viimaste aastate suuri kriise, mis on mõjutanud ka ehitussektorit, poleks osanud kuidagi ette näha. Pandeemia, energiakriis ja sõda tõid hüppelised hinnatõusud ning see löök tuli lihtsalt vastu võtta.

„Aga tavapäraste riskide kalkuleerimise ja ka võimalike hinnamuutustega on igatahes võimalik toime tulla,“ usub Somelar. Edukas riskijuhtimine tähendab eksperdi sõnul mitte null vigade tagaajamist, vaid tarka planeerimist ja süsteemset reageerimist.

„Pikemate projektide puhul hinnastatakse sisse mõõdukas hinnatõus, olulised materjalid ostetakse varem ja ajagraafikuid kohandatakse vastavalt turuolukorrale. Mõõduka hinnatõusuga oleme alati hakkama saanud.“

Küsimus ei ole tema sõnul selles, kas midagi juhtub. Ikka juhtub. Küsimus on, kuidas seda lahendatakse. „Ehitusprojektis võib olla sadu lepinguid ja sadu inimesi. Kui olud muutuvad, tuleb sellega kohe tege -

Üheks suuremaks riskiks peab Ehitustrusti juht tasakaalust väljas olevat vastutust. Ehitusvaldkonnas tuleb ette sedagi, et tellija tellib ja kinnitab projekti, kuid lepingu järgi vastutab peatöövõtja ka projekteerimisvigade eest. Samal ajal on peatöövõtjal projekti hindamiseks aega loetud nädalad, sest tellija ise on seda aasta aega enda käes hoidnud. „Ajalised mõõtmed ei ole võrdsed. Aga vastutus kipub olema,“ tõdeb Somelar. See tasakaalutus võib saada nii hilisemate lisatööde kui ka vaidluste allikaks.

Kui probleemist teavitatakse kohe, on see enamasti lahendatav. Kui see tuuakse lauale tähtaja möödumisel, on lahendus juba kallis.

Tema hinnangul ei ole hinnamuutused iseenesest peamine probleem – probleem tekib siis, kui osapooltevaheline suhtlus pole tulemuslik. Somelar toob näite olukorrast, kus 10% lisaraha küsimise tulemuseks oli projekti lõpetamine, ent hiljem

maksis tellija uue partneriga jätkates juba 25% rohkem. „Kui emotsioonid on üleval, võib juhtuda, et mõistuse häält ei kuulata ja lõpuks kõnelevad omavahel juba advokaadid,“ ütleb ta.

Ehitustrustil niisuguseid olukordi pigem ette ei tule, sest ollakse turul kaua tegutsenud ja partneritega suhtlemine on avatud ning selge. „Ehitustrustil pole isegi juristi, meil poleks talle piisavalt tööd anda,“ muigab ettevõtte juht.

Kolm kriitilist sammu

Et suurem osa riskidest oleks enne ehitusfaasi maandatud, on Somelari meelest vaja kolme eeltingimust: piisav aeg sisukaks ettevalmistuseks, tark ja otsustusvõimeline tellija ning avatud ja õigeaegne probleemidest rääkimine.

Igasugune raiskamine on Somelarile vastukarva. Et seda vältida, peabki planeerimisfaas olema piisavalt pikk. „Läbimõeldud lahendused ja varajased kokkulepped võimaldavad lühendada ehitusaega ning lühem ehitusaeg tähendab otsest kulude kokkuhoidu.“

Kõige efektiivsemad projektid on tema kogemuse põhjal need, kus tellija teab täpselt, mida ta tahab. „On selge, et otsustusvõimetus või kuude kaupa venivad valikud on järjekordne kulu. Kui probleemist teavitatakse kohe, on see enamasti lahendatav. Kui see tuuakse lauale tähtaja möödumisel, on lahendus juba kallis.“

Digilahendused ja riskid Somelar tõdeb, et ehitusvaldkonnas aitavad digitaalsed tööriistad, sealhulgas Autodesk Reviti laadsed BIMlahendused ja AI-põhised abivahendid, riske vähendada küll, kuid inimfaktor

ei kao kusagile. „Mingid vead võivad alati sisse tulla ja kui inimene asju üle ei kontrolli, võib viga joosta läbi terve ahela. Näiteks kui mudelisse ei ole lisatud mingil põhjusel poste, ei arvesta mudel neid ka eelarves. Ning kui insener ei märka puudust, ongi eelarve ilma postideta,“ sõnab ta.

Kui täna ehitad, on see kahe­kolme aasta pärast odav.

Digitaalne areng nõuab ka kooliraha ja sellega on Somelar arvestanud. „Suuresti oleme veel esimeses faasis, kus maksame vigade eest, aga ühel hetkel hakkame kasu saama. Ehitustrustis kehtib põhimõte, et kasutada võib ainult sellist AI- või digilahenduse väljundit, millele ollakse valmis ise alla kirjutama.“

Kallis ehitamine?

Miks peetakse ehitamist valdkonnaks, mis on alati väga kallis? Somelari vastus on üllatav: „Aga kas ta on kallis? Kui täna ehitad, on see kahekolme aasta pärast odav. Ehitushinnad liiguvad pikemas vaates üles koos elukalliduse, palkade ja ootustega kvaliteedile. Küsimus ei ole, kas hinnad tõusevad, vaid kui kiiresti ja kui prognoositavalt nad seda teevad.“ Eestit peab Somelar heaks ja ausaks ettevõtluskeskkonnaks, eriti võrreldes paljude teiste turgudega. Pikaajalisi riske näeb ta aga tööjõu, hariduse ja regionaalpoliitika valdkonnas. „Ainuke variant on areneda –teha paremini, teha rohkem, teha targemalt.“

Lõõtsa ärikvartal Tartu tuiksoonel sünnib Ehitustrusti kogemuse ja kvaliteeditööna. Rohkem lisainfot: gigainvesteeringud.ee

Ehituse peatöövõtt ja projektijuhtimine

Projekteerimis- ja ehitustöövõtt

Hoonete ehitus Kinnisvaraarendus

Ehitustrust on asjatundlik partner ja toetab Teid ehitusettevõtmises. ehitustrust.ee

Ärihoone katuse valik algab hinnast, kuid võiks alata strateegiast

Küsimused „Palju maksab?“ ja „Millal peale saab?“ on küll mõistlikud, kuid katuse tegelik väärtus sõltub otsustest, mis mõjutavad hoone toimimist kümneid aastaid pärast ehituse lõppu.

 TOIMETAS: SVEN SULA FOTOD: SHUTTERSTOCK 

Eesti praktikas sõltub populaarseim lahendus suuresti hoone tüübist. Tootmis- ja angaarhoonetes on väga levinud teraskarkassiga konstruktsioonid koos trapetsprofiilvõi sandwich -paneelkatustega. See võimaldab kiiret ehitust ja konstruktsioonilist loogikat, kus kandekonstruktsioon ning katusekate moodustavad ühtse süsteemi. Kaubandus-, logistika- ja suuremõõtmelistel ärihoonetel kasutatakse seevastu enamasti lamekatuseid, mille puhul domineerivad bituumenrullmaterjalid ning kasvavas mahus PVC- ja TPO-membraanid.

Ehitusmaterjalide tootjate ja projekteerimispraktika põhjal on bituumen jätkuvalt Eestis kõige levinum lamekatuse lahendus, kuid uusehituses on sünteetilised membraanid viimastel aastatel jõudsalt kanda kinnitanud. Valik ei ole mustvalge: otsus sõltub hoone funktsioonist, koormusest ja omaniku pikaajalisest plaanist.

Hind ei näita kogukulu Katuse tegelik maksumus selgub ajas. Lisaks ehitushinnale tuleb arvestada hooldust, võimalikke ümberehitusi, energialahendusi ja lõpuks ka demon-

teerimist ning jäätmekäitlust. Ehitusseadustik paneb omanikule kohustuse tagada ehitise ohutus ja korrashoid kogu kasutusaja jooksul. See tähendab, et vastutus ei lõpe garantiiperioodi möödumisel.

Bituumen on jätkuvalt Eestis kõige levinum lamekatuse lahendus.

Praktikas soovitatakse katusele teha visuaalne ülevaatus vähemalt kord aastas ja põhjalikum tehniline kontroll iga kolme kuni viie aasta järel. Eraldi tähelepanu vajavad katused pärast tugevaid torme või erakordseid sademeperioode. Hooldus hõlmab tavaliselt vihmaveesüsteemide puhastust, läbiviikude kontrolli, kinnituste ülevaatust ja kattematerjali seisu -

korra hindamist. Kindlustuspraktika näitab, et paljud veekahjud on seotud just puuduliku hooldusega. Oluline roll on ka sertifikaatidel ja tuleohutusel. Katusematerjalidel peab olema CE-märgis ja vastavus asja kohastele Euroopa standarditele. Päästeameti juhendmaterjalid rõhutavad, et katuse süsteem peab olema tervikuna tuleohutusnõuetega kooskõlas, eriti kui sellele lisanduvad tehnosüsteemid või päikesepaneelid.

Päikesepaneelid

käivad asja juurde

Eleringi andmetel on päikeseelektri tootmisvõimsus Eestis viimastel aastatel kiiresti kasvanud. Uut tootmisvõimsust lisandub nii eramajadele kui ka äri- ja tootmishoonetele, kus suur katusepind loob selleks tehniliselt soodsad võimalused. Katusest on saanud potentsiaalne energiataristu osa.

Paljud veekahjud on seotud just puuduliku hooldusega.

Terasprofiilkatustel saab päikesepaneele sageli kinnitada spetsiaalsete klambritega otse profiili külge, mis võimaldab paigaldust ilma ulatuslike läbiviikudeta. See võib muuta lahenduse konstruktsiooniliselt lihtsaks, eriti kui hoone on algselt projekteeritud teraskarkassile. Lamekatustel paigaldatakse paneelid enamasti ballastlahendusega, kus metallraamid

kinnitatakse raskuste abil ja katusekattesse läbiviike ei tehta. Sellisel juhul on kriitiline hinnata katuse kandevõimet ja hüdroisolatsiooni seisukorda. Materjal ise ei ole enamasti takistuseks. Küsimus on pigem katuse vanuses ja projekteerimises. Päikesepaneelide tüüpiline eluiga on 25–30 aastat. Kui olemasoleva katuse prognoositav kasutusiga on oluliselt lühem, tuleb arvestada võimalusega, et paneelid on vaja vahepeal demonteerida ja hiljem uuesti paigaldada. See tähendab täiendavat kulu ja tööseisakut.

Pikaajalise vaate puhul muutub oluliseks ka võimalus hoonet laiendada. Paljud arendajad kavandavad juba esimeses etapis, et mõne aasta pärast lisatakse juurde tootmis- või laopinda. Sellisel juhul peab katus olema jätkatav nii tehniliselt kui ka visuaalselt. Samuti tuleb hinnata, kas konstruktsioon talub täiendavaid koormusi, olgu selleks lisasoojustus, ventilatsiooniseadmed või energiatootmise süsteemid.

Kvaliteetne ja läbimõeldud katus mõjutab hoone töökindlust, energiatõhusust ning vara väärtust aastakümneteks. Terasprofiili, bituumeni või membraani vahel valides pole küsimus selles, milline materjal on „õigem“, vaid selles, milline lahendus toetab ettevõtte pikaajalisi plaane ja riskijuhtimist. Seetõttu peaks katuse valik olema teadlik strateegiline otsus, mitte pelgalt üks rida ehituseelarves. 

Allikad: Eesti Ehitusmaterjalide

Tootjate Liit, Päästeamet, Elering

Varustus ja turvaliinid – kõik vajalik turvaliselt katusele pääsemiseks

Koolitus ja nõustamine –ettevalmistusest kuni päästmiseni välja Vajadusel teeme töid köisligipääsu tehnika (Rope Access) abil