Ärikinnisvara ja -haldus (märts 2026)

ÄRIKINNISVARA

MÄRTS 2026

JA -HALDUS

Igapäevatöö efektiivsemaks

Lisainfo: www.areng.ee

Lisainfo: www.areng.ee

SUHTLEMINE PINGELISTES OLUKORDADES 09.04

Lisainfo: www.heateenindus.ee

Kuidas hästi ja tasakaalukalt suhelda?

Kuidas luua digirakendus ise ja kiiresti?

Lisainfo: www.areng.ee

Äri nõuab pinda, kuid mitte enam traditsioonilist

Nii nagu tõekspidamised ja arusaamad on viimastel aegadel muutumas mitmes teiseski valdkonnas, on põhimõttelised nihked toimumas ka ärikinnisvaras. Kontor tiheda asustusega linna sõlmpunktis, paiknedes kas mõne kõrgema või madalama klaastorni ruumides, pakub küll ajatut esinduslikkust, ent üha rohkem ärisid näevad tänapäeval väärtust hoopis teistes aspektides.

Kui tegemist on tootmisettevõttega, olgu kõnealuseks toodanguks ehitusmaterjalid, elektroonikaseadmed, mööblitarbed või midagi muud, nähakse suurt potentsiaali ettevõtte erinevate harude – see tähendab tootmise, ladustamise ja müügitegevuste sidumises võimalikult ühtseks tervikuks. Seda aitavad teostada innovaatilised stock-office -tüüpi äripinnad, mida möödunud aastal kerkis Tallinna ümbrusesse kui seeni pärast vihma. RE Kinnisvara eksperdid raporteerisid aasta alguses, et eelmisel aastal valmis Harjumaal uusi lao- ja tootmispindu (mille alla liigituvad ka stock-office ’id) rekordilise 200 000 m² jagu.

Sellesama avalduse juures aga tõdeti, et käesoleval aastal prognoositakse seda tüüpi kinnisvara viis korda väiksemat arendusmahtu. Eks igal heal asjal ole piir ees – kui pakkumine ületab nõudlust, jääb toodang seisma ja selle väär-

tus alaneb. Kuna erinevate kinnisvaraettevõtjate ja -ekspertide sõnul on just universaalse funktsiooniga lao- ning tootmiskinnisvara praegu turul peamiseks tõmbenumbriks, tekib paratamatult küsimus, et kui seegi segment jahenema hakkab, siis milline teine ärikinnisvaraharu võtab sektori vedamise enda kanda?

Valdkonnaga seotud küsimusi on teisigi. Suure probleemina nähakse vanemate ärihoonete madalat energiaklassi, mis tuleneb nende ehitiste arutult priiskavast energiatarbest. Aastaks 2030 ei tohi Eestis olla enam ühtegi E-, F- või G- energiamärgisega büroohoonet, mis tähendab, et 15–20 aasta vanuseid büroohooneid ja nende omanikke tabab karm reaalsus – vanaviisi jätkata pole enam võimalik. Pangast saadav renoveerimislaenu intress võib aga omanikul nii kulmu kui ka rahakoti kortsu tõmmata, millest viimane ei kujuta endast pelgalt kõnekat metafoori, vaid potentsiaalselt mõjukat probleemi kohalikul majandusväljal. Nii nendel, aga ka kaasaegse hooneautomaatika arengute, kevadise kinnisvarahoolduse ja isegi bürooruumides tülpinud värvipaleti väljavahetamise teemadel saad siinse väljaande abil oma teadmisi avardada. Seega, hea lugeja, kutsume sind lahkelt üles sirvima, süvenema ja salvestama!

Väljaandja: Delfi Meedia AS Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@delfi.ee

Toimetaja: Georg-Marten Meumers, georg-marten.meumers@delfi.ee

Reklaam: Siret Samarüütel, siret.samaruutel@delfi.ee

Kujundaja: Marju Viliberg

Keeletoimetaja : Jolana Aru Trükk: AS Printall

Nordeconi juhatuse liige: turul polnud järsku kukkumist, vaid jahtumine

Kuigi ärikinnisvara- ja ehitusturg on viimastel aastatel olnud pigem jahe, ei ole sektor seisma jäänud. Pikaajalise kogemusega ehitus- ja kinnisvarasektori spetsialist, ehitusfirma Nordecon AS juhatuse liige Deniss Berman selgitab, millised projektid liiguvad edasi ka ettevaatlikus majanduskeskkonnas, millised trendid ärikinnisvaras tooni annavad ning miks inseneeria on noorele ambitsioonikale inimesele nutikas valik.

TEKST: GERLI RAMLER / FOTO: OLEG HARTSENKO

Kuidas sattusite ehitussektorisse, oli see teadlik valik või juhus? Nagu noortel ikka, tuli keskkooli lõpus teha otsus, mida edasi õppida. Minul oli laual kaks varianti: ehitusinseneeria või õppida isa ja vanaisa eeskujul merendust, kus mind huvitas eelkõige kapteni eriala. Sisse sain mõlemasse kooli, aga kuna olin meremeeste keerukat elu lähedalt näinud, sündis otsus maismaa kasuks. Kõigepealt õppisin Tallinna Tehnikakõrgkoolis üldehitust, seejärel TTÜ-s keskkonnatehnikat ehk kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteeme. Õpingute perioodil sain Erasmuse abil end ka Taanis täiendada. Soovitan kõigil noortel neid võimalusi uurida, välismaal õppimine ja töötamine annab laia silmaringi.

Pärast Erasmust tulin Eestisse tagasi, läbisin ajateenistuse ja töötasin ehitustel erinevatel ametikohtadel, pikemalt olin ühes Läti ehituse peatöövõtu ettevõttes, alguses projektijuhi abi ja hiljem ka projektijuht. Lätlased ehitasid Eestis raudteepeatusi ja tegid betoonitöid. Kui lätlastel Eestis projektid läbi said, otsustasin Lätti liikumise asemel jääda kodumaale. Valisin uueks väljakutseks Nordeconi, kus olen tänaseks olnud juba üle kümne aasta.

Oma karjääri alustasin eritööde projektijuhina ja olen järk-järgult liikunud suurema vastutuse suunas –juhtinud nii eritööde osakonda kui ka eelarvestamise ja eritööde divisjoni. Alates 2025. aastast olen ettevõtte juhatuse liige. Oman ehitustegevuse juhtimises volitatud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinseneri 8. kutsetaset ning olen Eesti kütte- ja ventilatsiooniinseneride ühenduse liige.

Milline on teie igapäevatöö?

Kuulun Nordecon AS-i juhtkonda, minu põhivastutusvaldkonnaks on müük ja ettevalmistus. Tegelen igapäevaselt töö hankimise ja uute ehitusobjektide lepingutega, klientidega

suhtlemise ja ettevalmistuse divisjoni juhtimisega. Meie ettevalmistuse poolel tegutseb suur ja professionaalne meeskond – üheskoos töötavad eelarvestus, hange, eritööd, projekteerimine ja ost. Minu igapäevas on väga palju suhtlemist ja tööd inimestega, mida naudin.

Mis toimub praegusel ärikinnisvaraja ehitusturul?

Peatöövõtja vaatest on viimased aastad olnud pigem rahulikud. Ehitusmahtude järsku kukkumist ei ole toimunud, küll aga turu jahtumist. Tänaseks on aga näha mahtude mõõdukat ja stabiilset taastumist, millele annab tõuke ka taristusektor. Büroode ehitusaktiivsus on mõnevõrra madalam, ent kui projekt on hästi läbimõeldud ja atraktiivses asukohas, valmib ka planeeritud kontorihoone.

Ärikinnisvaraprojekti

saab hästi võrrelda kolme jalaga taburetiga.

Ärikinnisvaraprojekti saab hästi võrrelda kolme jalaga taburetiga, mis vajab püsimiseks kolme alustala: rahastust, äriplaanile sobivat ehitushinda ja klienti, kes pinda kasutama hakkab. Tänapäeval ei ole peamiseks takistuseks ei finantseerimine ega ehituse maksumus, vaid just kolmas jalg ehk piisava nõudluse olemasolu. Kui aga vaadata teisi ärikinnisvarasegmente, nt majutuskinnisvara, siis selles segmendis on olnud aktiivsust üpris palju. Viimastel aastatel on Eestis valminud ja ehitamisel mitmed spaad ning hotellid, võime seda lausa minibuumiks kutsuda. Ladude, logistika- ja tootmishoonete ehituste vallas on samuti aktiivsust näha, eriti erinevate hoonelaienduste näol. Kui mõned erandid välja arvata, siis üldiselt on vähem uusehitust kaubandus-

pindade valdkonnas. Pigem on nende puhul vanemaid hooneid renoveeritud ja rekonstrueeritud ning tehtud juurdeehitusi. Üldiselt on kliendid aktiivsemad ning kontrollhinnaküsimisi on vähem kui mõni aasta tagasi. Peatöövõtjaid on Eesti turul väga palju ja konkurents nendele projektidele suur, peaaegu igal teisel ehitushankel on kahekohaline osalejate arv.

Mida on oodata ehitus- ja kinnisvarasektoris tulevikus?

Ei näe, et lähitulevikus oleks äkilist ehitusmahtude tõusu oodata. Pigem on turg jätkuvalt konservatiivne ja uusi büroohooneid ehitatakse ainult juhul, kui on olemas tugev ankurrentnik. Muutunud on ka büroode kasutus põhimõtted – tulenevalt kaugtöövõimalustest ja mobiilsetest töötingimustest vajatakse vähem ruutmeetripinda kui varem.

Positiivne trend on see, et arendajad planeerivad projekte sahtlisse tuleviku tarbeks valmis, et majanduskeskkonna paranedes kiirelt startida. Kui aga vaadata pikemat perspek -

tiivi, näiteks milline on seis kinnisvaraturul kümne aasta pärast, siis minu hinnangul suureneb oluliselt hoonete rekonstrueerimiste osakaal nii büroode kui ka majutusasutuste sektoris, elamukinnisvarast rääkimata. Kinnisvara vananemisest räägitakse praegu suhteliselt palju ja näeme, et siin on tulevikus tööpõld lai. Amortiseerunud ärikinnisvara sisekliima, müranõuded ja energiatõhusus ei vasta enam tänapäevastele nõuetele. Eritööde ja ehitamise poolelt vaadates on see huvitav väljakutse, sest aastakümneid tagasi ehitatud ärihooned on reeglina korrusepõhiselt praegustest madalamad ja uute tehnoseadmete mahutamine võib olla päris keerukas.

Mis investeerimisotsust kõige rohkem pidurdab?

Minu tunnetus on, et suurimat mõju avaldab keskkond – nii geopoliitiline olukord kui ka kogu majanduse seis. Majanduskasv oli meil mullu väga madal ja kuigi tänavu on prognoos optimistlikum, on arendajad ettevaatlikud.

BREM PUHASTUS

• Harjamistööd tänavatel ja parklates

• Muru niitmine ja hekkide piiramine

• Sise- ja välikoristus

• Eripuhastustööd

• Akende ja fassaadide pesu

• Maa-aluste parklate pesu

Küsige pakkumist: puhastus@brem.ee tel 540 05 206

BREM AVARII 1881 AVARII 24H

• 24 h avariiteadete vastuvõtmine ja registreerimine

• Lepinguliste klientide teenindamine eelisjärjekorras

• Avarii tekkepõhjuste väljaselgitamine

• Elektrisüsteemi peaautomaadi sisselülitamine

• Avariide lokaliseerimine 4 h jooksul (santehnilised tööd, veeavarii ummistused)

• Remonttööd

Küsige pakkumist: avarii@brem.ee tel 540 05 206

BREM KINNISVARAHOOLDUS

• Personaalne haldur

• Raamatupidamisteenus

• Üldkoosolekute korraldamine

• Tasuta nõustamine

• Õigusabi konsultatsioon

• Kommunaalkulude arvestus ja arvete koostamine

Küsige pakkumist: brem@brem.ee tel 680 1335

Kas ja kuidas on ajaga muutunud tellija käitumine?

Tellija käitumine on märgatavalt detailsem ja professionaalsem. Lähtutakse terviklikkusest, vaadatakse ehitushinnast kaugemale, küsitakse energiatõhusaid ja nutikaid lahendusi, mille ehitushind võib olla kallim, kuid mille kasutusiga on pikem ning tulevased püsikulud madalamad. Vastavus jätkusuutlikele LEED- ja BREEAM-sertifikaatidele on muutumas tavapäraseks ning neid taotletakse aina enamatele hoonetele.

Arendajad planeerivad projekte sahtlisse tuleviku tarbeks valmis, et majanduskeskkonna paranedes kiirelt startida.

Pikema kogemusega arendajad, kes plaanivad oma ehitusprojekte ise ka haldama jääda, mõistavad, et nad ehitavad endale ning soovitakse kõik võimalused ja lahendused lõpuni läbi mõelda. Aina enam võtavad arendajad ja tellijad peatöövõtja laua taha juba projekteerimise algstaadiumis, et põhiehituslikud nüansid paika panna. See on ainuõige suund, sest suure kogemusega peatöövõtjana oskame anda reaalset praktilist nõu. Vastasel korral võib juhtuda, et kui põhilahendusi hakatakse muutma ehitusfaasis, tuleb ühte hoonet mitu korda projekteerida.

Millised trendid domineerivad ärikinnisvaras 5–10 aasta pärast?

Paindlikud ja modulaarse kasutusega tööstus- ja logistikakeskused. Kui hoone on kavandatud selliselt, et tal võib olla väikeste ümberehitustööde, sektsioonideks jaotamiste või parendustega mitmeid erinevaid funktsioone, on tal kogu aeg turgu. Põhiliseks märksõnaks on paindlikkus. Lisaks suureneb rekonstrueerimisprojektide osakaal, sest olemas -

oleva hoonefondi uuendamine muutub majanduslikult mõistlikumaks.

Milline otsus või muutus riigi poolt ergutaks ehitus- ja ärikinnisvaraturgu positiivselt?

Esiteks selged ja pikaajalised investeeringukavad, millest hoitakse kinni, seda just taristu ja avalike ehitiste puhul. Hetkel on nii, et omavalitsused üldiselt ei tea, milliseid ehitusprojekte järgmisel või ülejärgmisel aastal teostada planeeritakse, kuna rahastuse küsimus on viimase hetkeni lahtine.

Taristusektoris on selgete ja pikaajaliste kavade muutmine toonud kaasa olukorra, kus riigi poolt vähenesid tööde mahud mingil hetkel sedavõrd, et taristuettevõtted hakkasid asfalditehaseid müüma. Samas mõni aasta hiljem tekkis turule tööd ja hankeid korraga nii palju, et on küsimus, milliste ressursside ja inimestega see kõik ära teha. Vajame rohkem stabiilsust ja konkreetsust ning pikaajalisi rahastusplaane, millest saavad kõik turuosalised lähtuda ja mis lihtsustab suuremate otsuste tegemist.

Teine muutus oleks planeerimisprotsesside kiirendamine. Eks arendusettevõtted teavad neid üksikasju täpsemalt, aga meie peatöövõtjana näeme kõrvalt, kui pikalt võtab praegu planeerimisprotsessi menetlemine aega. Usun, et oleks võimalik kasutada nupukaid tehnilisi lahendusi või arendada digitööriistu, mis protsessi kiirendaks ja bürokraatiat vähendaks.

Millist rolli mängivad AI ja digilahendused tänapäevases ehitus- ja kinnisvarasektoris?

Nordecon on olnud uute tehnoloogiate kasutuselevõtul väga aktiivne ja igasugused digilahendused on meil muutunud igapäevaseks. Kasutuses on mudelprojekteerimine ja modelleerimine, erinevad protsessi jälgimise tööriistad ning muud digikeskkonnad. Näiteks praegu Tallinna kesklinnas ehitatava uue telemaja puhul kasutame

raudbetoonkarkassi ehitamiseks 4D BIM-i, kus ehitusmudelile on lisatud ajaline perspektiiv: projekteerija märgib programmi, millised raudbetoondetailide tootejoonised on valmis, info liigub sealt tehasesse. Raudbetoontehases kantakse samasse programmi, millised hoone karkassi detailid on tootmises või toodetud ning mis päeval on need valmis transpordiks objektile. Platsi peal monteeritakse need omale kohale ja märgitakse mudelis valminuks. Nii töötavad kõik osapooled samas inforuumis ja mudeldatakse monteerimise järjestus ning detailne ajagraafik reaalajas, mida võrreldakse esialgse planeeritud ajakavaga. Lisaks kasutame igapäevategevusi lihtsustavaid digilahendusi, näiteks isikute registreerimine ehitusplatsile, ja ka tööohutuse plaanide tutvustamist ning kontrolli on võimalik läbi viia digitaalses keskkonnas.

Ehituses ei teki kunagi rutiini, vaid pidevalt leiad oma laualt ülesandeid, mis tuleb kiirelt lahendada.

Lisaks arendame tehisintellekti ja otsime ning katsetame AI-põhiseid tööriistu, mis lihtsustaks eelkõige ehitustööde ettevalmistuse faasi: nii eelarvestamist kui ka projekteerimist. Võimalusi on meeletult palju ja tulevikus muudab AI-tehnoloogia ehitus- ja kinnisvarasektori toimimist omajagu. See on väga põnev valdkond ja selles on palju uut avastada.

Mis teid oma töö juures veel motiveerib?

Mulle meeldib vaheldusrikkus – erinevad ja põnevad objektid, väljakutserohked projektid. Ehituses ei teki kunagi rutiini, vaid pidevalt leiad oma laualt ülesandeid, mis tuleb kiirelt lahendada.

Mind motiveerib töö juures selle mõju laiemale ühiskonnale. Eriti

tähendusrikkad on projektid, mis parandavad inimeste igapäevaelu –olgu selleks turvalisem liikluslahendus, parem ravikeskkond või kaasaegne taristu. Näiteks tehnoloogiliselt keeruka tunneli rajamine raudtee alla ei ole ainult insener-tehniline väljakutse, vaid tõstab ka liiklejate turvalisust aastateks. Väga tähenduslik oli osaleda Tartu Ülikooli Kliinikumi Cja M-korpuse ehitamisel ning Tallinna Sadama D-terminali rajamisel – need on objektid, millel on reaalne ja pikaajaline mõju kogu ühiskonnale. Nordecon on spetsialiseerunud just suurematele ja keerukamatele objektidele, meile meeldib neid teha ja meil on selles vallas väga palju kogemust.

Millised on teie hobid, millest vabal ajal energiat saate? Energiat saan aktiivsest liikumisest, eriti meeldib mulle maastikurattasõit, jõutrennid ning viimasel ajal harrastan meelsasti ka Eesti uut rahvussporti padelit. Minu puhul on parim stressimaandaja aktiivne liikumine, aga lisaks mängin meelsasti malet ja tegelen kitarrimänguga. Eesti sportlastele elan alati kaasa. Kuigi tiheda päevakava tõttu ei jõua võistlusi väga sageli jälgida, õnnestus siiski vaadata Milano olümpiamängudel meie kurlingutiimi võistluseid ja iluuisutamist. Kurlingut soovitan kõigil proovida – tegemist on äärmiselt huvitava spordialaga.

Kui saaksite noortele anda erialasoovituse, siis mis see oleks? Kindlasti ehitusinseneeria suund – see on üliäge, põnev ja mitmekülgne eriala, milles saab end terve elu täiendada. Inseneriharidus tagab kindla ja hästi tasustatud töökoha ning selles on nii palju valiku- ja spetsialiseerumise variante. Töötada võib ehitusjuhi või projekteerijana või teha hoopis ehitusjärelevalvet. Väga positiivne on see, et kui varasemalt on arvatud, et tegu on meheliku erialaga, siis tänapäeval leiavad aina enam inseneeriasse tee ka naised.

Klassikaline bürooturg taandub uute ja universaalsemate lahenduste ees

Ärikinnisvara arendamist mõjutavad mitmed tegurid, millest üks on turul esineva nõudluse ja pakkumise omavaheline suhe. Sellest omakorda sõltub, millist tüüpi ärihoonete ehitamist arendajad parasjagu prioritiseerivad. Kuigi turuosalistel on sageli pisut erinevad lähenemised ja eesmärgid, on üheselt selge, et ärikinnisvara segmendis on hetkel eriti menukas stock-office’ite ehk kontorladude arendamine.

TEKST: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTOD: SHUTTERSTOCK

RE Kinnisvara ärikliendi teenuste juhi Rasmus Tali sõnul on fookus koondunud logistika- ja tootmispindadele põhjusel, et see segment pakub stabiilseid rahavooge ja seal esineb selge vajaduspõhine nõudlus. Seega on turul üha enam esile kerkimas stock-officetüüpi hooned.

Klassikaliste büroohoonete arendamise vastu investorid tema sõnul hetkel võrdväärset huvi ei tunne.

„Büroohoonete spekulatiivne arendamine on peatunud, sest investorid peavad seda sektorit hetkel pessimistlikuks ja ülepakkumises olevaks,“ ütleb

Tali. Kaubanduskeskuste puhul keskendutakse tema sõnul praegu pigem olemasoleva renoveerimisele kui uue arendamisele.

Spekulatiivset kinnisvaraarendamist ei soodusta ka praegune finantseerimiskeskkond. „Pangad jälgivad rangelt rahavoo kattekordajaid (DSCR) ja nõuavad arenduse alustamiseks vähemalt 50% ulatuses eellepinguid. See tähendab, et finantseeringu saavad vaid „rohelised“ ja tugeva äriplaaniga projektid,“ kirjeldab Tali. Ta lisab, et kuigi pangad võivad reklaamida kuni 70% laenuosa, võimaldavad raha-

voo kattekordade arvutused reaalset laenu pakkuda pigem 50% ulatuses kinnisvaraprojekti koguhinnast. Arendajad pööravad Tali sõnul hoonete ehitamisel üha rohkem tähelepanu nende tehnilisele võimekusele, sealhulgas voolu amprite mahule, kauba laadimislahendustele ja funktsionaalse automaatika olemasolule. Samuti peetakse arendamisel oluliseks paindlikkust ehk võimalust hoones asuvaid pindu vajadusel jagada ja liita.

Nõudlus bürooruumide järele on madal, ainsana on atraktiivsed A-klassi äripinnad Pakkumine ja nõudlus käivad alati käsikäes ja nii on see ka ärikinnisvara valdkonnas. Seetõttu ei ole üllatav, et sarnaselt arendusmahtudega on hetkel tagasihoidlik ka üürinõudlus. Samas täheldab Tali teatud erisusi erinevate segmentide lõikes.

„Büroopindade järele on nõudlus madal ja selektiivne. Valitseb üürniku turg, kus otsitakse väiksemaid, aga kvaliteetsemaid pindu, ning soovitakse teha lühemaid, 1–3-aastaseid üürilepinguid,“ kirjeldab Tali. Kuigi A-klassi

Stock-office’ite võlu peitub mitmekülgsuses ja paindlikkuses

Stock-office-ärihoonete eripäraks on, et need ühendavad endas lao-, tootmis-, kontori- ja esindusruume. Selline mitu-ühes-lahendus võimaldab nii keskmise suurusega kui ka kiiresti kasvavatel väikeettevõtetel oma meeskonda koos hoida, suurendades seeläbi äriprotsesside efektiivsust ja paindlikkust. Nii saavad multifunktsionaalsetes hoonetes toimetada samal pinnal kõrvuti nii laoja tootmisüksused kui ka kontoriinimesed.

Nõudlust stock-office-tüüpi kinnisvara järele veab e-kaubanduse kiire areng. Kuna e-ostlejad peavad kiiret tarneaega oluliseks, siis piisava suurusega vaheladu ja selle lähedus lõpptarbijale annavad ettevõtjale suure konkurentsieelise. Samuti töötab stock-office’is ühe katuse all ettevõtte kogu personal ja seega peab hoone olema samaaegselt mugava ligipääsetavusega nii töötajatele kui ka logistikateenuse pakkujatele.

Favorte Reifi kinnisvarafondi partneri Hendri Hinno sõnul on stock-office’i eeliseks selle paindlikkus. „Stock-office’i puhul on võimalik ruume ümber ehitada ehk kui üürnikud vahetuvad, saab vastavalt vajadusele teha kellelegi pinna suuremaks, kellelegi väiksemaks,“ ütles Hinno hiljutisel kinnisvaraettevõtjate paneelarutelul. Üüripinna suuruse reguleeritavus tuleb tema sõnul kasuks üürnike leidmisel, kusjuures väiksemad boksid on tema kogemusel likviidsemad, sest üürnikke, kes soovivad väiksemat pinda, on rohkem kui suure äripinna vajadusega üürihuvilisi. Allikas: favortereif.ee

äripinnad on seni olnud hea täituvusega, on tema sõnul siiski ka selles sektoris tekkinud viimasel ajal teatav varjatud vakants. Suurem on probleem aga B- ja C-klassi büroohoonetes. „Nõudlus endiselt langeb ja on kordades väiksem võrreldes nõudlusega A-klassi pindade järele. Suur surve on nii üürihindadel, investeeringute abil

renoveerimisel kui ka olemasolevate klientide hoidmisel,“ märgib ekspert.

Kuigi A-klassi äripindade eest tuleb maksta märksa kõrgemat üüri, kompenseerivad kõrgema üürikulu tema sõnul oluliselt madalamad kütteja jahutuskulud. Põhjusi langetada otsus kallima A-klassi äripinna kasuks leidub aga teisigi. „B-klassi amortiseerunud keskkond ei meelita töötajaid kontorisse ning ka värbamisel on näiteks kontoripinna mugavus ja asukoht kõnekad argumendid,“ märgib Tali.

Ta lisab, et üldine nõudlikkus on klientide seas aastate jooksul kasvanud. „Uued A-klassi ruumid võimaldavad ettevõtetel oma vajadusi katta olukorras, kus vana pinna muutmine või renoveerimine muutub omaniku või üürniku jaoks ebamõistlikuks investeeringuks. Rahvusvahelised ettevõtted sageli aga ei tohigi oma sisekorrareeglite tõttu üürida äripindu, mis jätkusuutlikkuse sertifikaatidele ei vasta,“ lausub Tali.

Logistika- ja tootmiskinnis varas on nõudlus eksperdi sõnul stabiilne. Peamisteks mõjuriteks on funktsionaalsus, asukoht ja ruumide suurus. „Ettevõtted kolivad siis, kui on vajadus suurendada oma efektiivsust või koondada üksused, näiteks ladu ja kontor, ühe katuse

alla,“ selgitab Tali. Seetõttu lähevadki hästi kaubaks just kontorlaod ehk stock-office ’id. „ Stock-office ’ite järele tunnevad tänapäeval suurt huvi nii väike- kui ka keskmise suurusega ettevõtted. Samuti on selles segmendis saadaval piisavalt pakkumisi,“ ütleb ta.

Mida toob tulevik?

2026. aasta märksõnadeks usub Tali kujunevat sunnitud müüke ja refinantseerimise raskusi. „Paljud Bja C-klassi büroohoonete omanikud on sunnitud vara müüma või alustama hoonefunktsiooni muutmist, muutes äripinnad näiteks korteriteks, kuna ei suudeta täita pankade nõudeid. Logistikaturul tekib aga pakkumise defitsiit, kuna uute mahtude lisandumine kukub järsult ehk 2025. aasta 200 000 m² pealt umbes 40 000 m²-le,“ prognoosib ta.

Järgmisel aastal peaksid Tali arvates hinnad liikuma vastavusse intressikeskkonnaga, kusjuures siis on turule oodata ka kindla sihiga investoreid. „Usun, et aastal 2027 naasevad turule investorid, kes otsivad „põhjast ostmise“ võimalusi, samuti hakkavad realiseeruma esimesed suuremahulised „büroost elamuks“ konversiooniprojektid,“ ennustab ta.

Rae valda arendatakse Eesti suurimat logistikaparki

Kuigi prognoositav uute logistikapindade turule lisandumine jääb käesoleval aastal oluliselt alla eelmise aasta mahule, tehakse märgilisi ettevalmistusi juba järgmiseks aastaks. Nii sõlmisid veebruari alguses East Capital Park Rae ja Nordecon peatöövõtulepingu, mille raames rajatakse Tallinna külje alla, Rae valda planeeritud logistika- ja kergetööstuspargi Park Rae esimene hoone.

30-hektarilisele maa-alale püstitatava 130 000 m² suuruse arenduse näol saab tegu olema ühe Baltimaade suurema logistika- ja kergetööstuspargiga. Seejuures esimeses etapis rajatakse hoone aadressiga Pähklimäe tee 11, mille 32 000 m² suurusest kogupindalast ligikaudu 1200 m² hakkavad moodustama kontoripinnad, mida saab vastavalt rentnike vajadustele laiendada. Ehituslepingu maksumus, mis hõlmab esimese hoone ehitust koos kaasnevate välialadega, on 15,8 miljonit eurot. East Capital Park Rae ehitusjuhi Tanel Tamme sõnul plaanitakse Park Rae projektiga luua uus standard, mis eristub turul pakutavatest nii kvaliteedi kui ka lahenduste poolest. „Me ei keskendu pelgalt äripindade arendamisele, vaid pakume terviklikku lahendust, mis ühendab endas logistika- ja kergetööstushooned, büroopinnad ning puhkealad. Meie eesmärk on luua ruum, mis kannab ideed „Designed for people. Built for tomorrow“ – koht, kuhu ettevõtted saavad luua tervikliku töökeskkonna, ühendades oma logistika ja tootmise kõrvale ka kvaliteetsed ja kaasaegsed büroopinnad, mis pakuvad sarnast kvaliteeti Tallinna kesklinna büroodele, kuid on hinnas paindlikumad,“ rääkis Tamme uudisteates.

Nordeconi juhatuse liikme Deniss Bermani sõnul on neil hea meel panustada uue logistika- ja tööstuspargi rajamisse, mis seab uue kvaliteedistandardi kogu piirkonnas. „Eesmärgiks on ehitada kestlik, kvaliteetne ja ajas püsiv keskkond, mis loob reaalset väärtust nii arendajale kui ka tulevastele kasutajatele,“ lausus Berman.

Ehitusluba on olemas ja töödega alustatakse esimesel võimalusel pärast tööprojekti valmimist 2026. aasta kevadel. Esimesed rentnikud saavad sisse kolida juba 2027. aasta esimeses pooles, avaldatakse projekti pressiteates.

Allikas: nordecon.com

USALDUSVÄÄRNE

Oleme aastate jooksul toetanud mitmeid kinnisvaraettevõtteid –alates projekti planeerimisest kuni lõpparuandluseni. Kinnisvaramaksud ja raamatupidamine – see on meie igapäev.

“Kinnisvaras on iga number oluline – meie teame seda.”

Suur-Jõe 63, Pärnu (Waldhofi Ärimaja, III korrus) tel 526 9866

info@salacia.ee salacia.ee

EVERAUS MINILAOD

Kommenteerib Everaus Kinnisvara asutaja ja tegevjuht Janar Muttik

Ärikinnisvaraarenduses tundub praegu kõige aktiivsem segment olevat logistika- ja tootmispinnad, eriti stock-officetüüpi lahendused. Kuidas seda trendi tajute?

Selgelt on näha, et ärikinnisvaraturul on kõige aktiivsem segment logistika- ja tootmispinnad, eriti nn stock-office-tüüpi lahendused. Tunnetame trendi väga selgelt – ettevõtete kasv ja e-kaubanduse areng on suurendanud vajadust paindlike, funktsionaalsete ning kiiresti kasutusele võetavate pindade järele. Samuti otsivad ettevõtted üldkulude puhul kokkuhoiukohti, viies ettevõtte osakonnad (müük, kontor, tootmine) ühisele pinnale – kokkuhoid on märgatav.

Meie portfellis peegeldub see suund projektides, kus ladustamise, tootmise ja kontori funktsioonid kombineeritakse ühtseks tervikuks. Sellised lahendused võimaldavad ettevõtetel koondada oma tegevused ühte asukohta ja optimeerida nii logistikat kui ka tööprotsesse. Samuti näeme, et ettevõtted väärtustavad üha enam kaasaegset energiatõhusust, head ligipääsetavust ja võimalust pindade kasutust ajas kohandada.

Milliseid väärtusi te oma stock-office-tüüpi lahendustega äriklientidele pakkuda suudate?

Everaus Kinnisvara stock-office-lahenduste tugevus peitub eelkõige paindlikkuses ja kvaliteedis. Meie arendustes on pinnad projekteeritud nii, et neid saab kohandada erineva suuruse ja vajadustega ettevõtete jaoks – alates väiksematest teenusettevõtetest kuni tootmise ja logistikaga tegelevate firmadeni. Oluline väärtus on seegi, et lao-, tootmis- ja kontoripind ning vajadusel ka müük on samas hoones, mis muudab igapäevase töökorralduse oluliselt efektiivsemaks.

Lisaks panustame energiatõhusatesse tehnilistesse lahendustesse, kaasaegsesse arhitektuuri ning heasse töökeskkonda. Meie eesmärk on pakkuda äriklientidele pindu, mis ei ole pelgalt töö tegemise ruumid, vaid toetavad ettevõtte kasvu, esinduslikkust ja pikaajalist jätkusuutlikkust.

Kuidas saab värvivalik toetada loovust ja töövõimet?

Aastakümneid on kontoriruumi peetud neutraalseks taustaks, kus domineerivad hallid toonid, valged pinnad ja vaoshoitud materjalid. Selline lähenemine on olnud turvaline, kuid üha enam küsitakse, kas see ka tegelikult toetab tänapäevast tööviisi. Loovmajandus, hübriidtöö ja projektipõhine koostöö eeldavad keskkonda, mis ei ole pelgalt korrektne, vaid ka inspireeriv.

TOIMETAS: MARIANN VILBRE / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Sisekujunduspraktika ja värvipsühholoogia käsitlused osutavad selgelt, et värvid mõjutavad meie kognitiivseid protsesse, meeleolu ja käitumist. Tööruumis tähendab see, et õigesti valitud toonid võivad parandada keskendumist, vähendada vaimset väsimust ning soodustada ideede tekkimist.

Värv kui vaimse seisundi kujundaja

Inimese aju reageerib värvile kiiremini kui tekstile või detailidele. See reaktsioon on osaliselt bioloogiline, osaliselt kultuuriliselt kujunenud. Jahedamad toonid, näiteks sinine ja roheline, seostuvad sageli stabiilsuse, usaldusväärsuse ja tasakaaluga. Soojemad toonid, nagu kollane ja oranž, aktiveerivad energiat ja sotsiaalsust. Punane võib tõsta erksust ja reaktsioonikiirust, kuid liiga suures mahus mõjub see ärritavalt.

Kontoris tähendab see, et ühtlane hall-valge keskkond võib küll vähendada visuaalset müra, kuid samas ei paku see ajule piisavalt stimulatsiooni. Monotoonsus võib aja jooksul tekitada emotsionaalset tuimust.

Seepärast rõhutavad kontoridisaini käsitlused, et loovust soodustav keskkond ei pea olema värvikirev, kuid

see peab pakkuma tajulist mitmekesisust. See võib avalduda aktsentseinte, mööbli, tekstiilide või kunstiteoste kaudu. Oluline on, et värv ei oleks juhuslik, vaid toetaks ruumi funktsiooni.

Tsoonipõhine värvikasutus Kaasaegne kontor ei ole homogeenne. Seal on fookusruumid, avatud tööalad, koostööruumid, puhkenurgad ja mitteametlikud kohtumispaigad. Iga ala teenib erinevat eesmärki ja värv võib aidata seda eesmärki võimendada. Fookusruumides on mõistlik kasutada rahustavaid ja sügavamaid toone. Sinise ja rohelise varjundid aitavad

vähendada visuaalset pinget ning toetavad pikemat süvenemist. Roheline on eriti sobiv, kuna see seostub loodusega ja aitab silmal puhata. Kui lisada juurde naturaalset puitu ja taimi, tekib biofiilne keskkond, mis toetab vaimset heaolu.

Koostöö- ja ajurünnakuruumides võib kasutada soojemaid ning elavamaid toone. Kollane ei pea olema ere ja silmatorkav, piisab sinepikollasest või kuldse alatooniga detailidest, mis loovad sooja ja avatud atmosfääri. Oranž võib esineda mööblis või graafilistes elementides. Sellised toonid soodustavad suhtlust ja vähendavad formaalsust.

Puhkealad võiksid olla pehmemad ja mahedamad. Siin toimivad hästi pastelsed toonid, summutatud rohelised või sinakashallid. Eesmärk ei ole ergutada, vaid taastada. Kui töötaja veedab lühikese pausi keskkonnas, mis erineb tööalast, paraneb ka tema üldine töövõime.

Valguse ja materjalide mõju Värvi ei saa käsitleda eraldiseisvana. Sama toon mõjub erinevalt sõltuvalt valgusest ja materjalist. Looduslik valgus toob esile värvi sügavuse ja

muutlikkuse, samas kui külm LED-valgus võib muuta sooja tooni kahvatuks või tuhmiks. Seetõttu on oluline testida valitud värve reaalses keskkonnas, mitte lähtuda ainult värvikaardist. Materjalid lisavad omakorda kihilisust. Matt seinavärv mõjub rahulikumalt kui läikiv pind. Tekstiilid neelavad heli ja loovad visuaalset pehmust, mis tasakaalustab intensiivsemaid värve. Puit, metall ja klaas mõjutavad seda, kuidas värv ruumis peegeldub ning seda tajutakse. Kui eesmärk on murda rutiini, ei pea see tähendama radikaalset ümberkujundust. Mõnikord piisab ühest läbimõeldud sekkumisest, näiteks sügavalt toonitud seinast koosolekuruumis või värvilisest laest, mis loob ootamatu, kuid maitsekalt lahendatud aktsendi.

Organisatsiooni identiteet ja värv Värvivalik ei peaks sündima ainult esteetilisest eelistusest. See võib toetada ka ettevõtte brändi ja väärtusi. Kui organisatsioon rõhutab innovatsiooni ja paindlikkust, võiks seda peegeldada ka ruum. Kui fookuses on usaldusväärsus ja stabiilsus, võivad domineerida sügavamad ja rahulikumad toonid, mida elavdavad mõõdukad aktsendid.

Oluline on kaasata protsessi ka töötajad. Uuringud näitavad, et keskkond, mille kujundamisse inimesed on panustanud, tekitab suuremat kuuluvustunnet. See omakorda mõjutab töörahulolu ja pühendumust. Värv võib seega olla osa laiemast kultuurimuutusest, mitte ainult visuaalne uuendus.

Allikad: officedesignhunt.com, wsj.com, workdesign.com

Päikesepaneelide, kliimaseadmete ja teiste

seadmete

paigaldamine lamekatusele –mida on oluline silmas pidada?

Lamekatustele paigaldatakse üha rohkem päikesepaneele, kliimaseadmeid, ventilatsiooniseadmeid, antenne, reklaame, et muuta hooned energiatõhusamaks ja mugavamaks, funktsionaalsemaks. Sageli ei mõelda aga sellele, et katuse kaudu tehtud läbiviik on potentsiaalne riskikoht, kui seda ei tehta õigesti. Samuti võib jääda märkamata, et katuse üldine seisukord ei pruugi olla valmis seadmete paigaldamiseks.

Kas katus on valmis seadmete paigaldamiseks?

Enne seadmete paigaldamist lamekatusele tasub hinnata katuse üldist seisukorda ja valmisolekut Olulised aspektid on siinkohal:  kandevõime ja koormustaluvus: päikesepaneelid, seadmed ja hooldusliikumine lisavad katusele lisakoormust. Vanem või amortiseerunud katus ei pruugi taluda täiendavat raskust ega seadmete kinnituste mõju;  katusekatte ja soojustuse seisukord: kui katusekate on pragunenud, vill on märgunud või katusekate kulunud, võivad läbiviigud ja kinnitused tekitada täiendavaid lekkeohtusid;  katuse äravool ja kallete toimimine: seadmed ja nende kinnitused võivad takistada vee äravoolu katusel, kui katus pole planeeritud arvestama seadmete paiknemisega;  garantiitingimused: kui katusele kehtib garantii, tuleb seadmete paigaldamisel konsulteerida katuse ehitanud või seda hooldava ettevõttega, et paigaldus ei rikuks garantiitingimusi.

Mis on läbiviik lamekatusel?

Läbiviik on koht, kus katuse kaudu viiakse läbi kaabel, toru, ventilatsioon, antenn, konditsioneer või muu seade, mis vajab ühendust hoone sisemuse ja välise keskkonna vahel. Läbiviigu korrektne ehitus ja tihendamine on ülioluline katuse veepidavuse ja töökindluse säilitamiseks.

Miks on läbiviigud lamekatusele kriitilise tähtsusega?

Katuse peamine ülesanne on kaitsta hoonet sademete, tuule ja külma eest. Mittekorrektne läbiviik katusel võib põhjustada  veekahjustusi ja lekkeid – valesti tehtud läbiviik võib hakata vett sisse laskma ja kahjustada katuse konstruktsiooni ning soojustuskihti;

 soojuskaod ja külmasillad – ebakorrektselt tehtud läbiviikude kaudu võib tekkida soojuskadu, mis tõstab energiakulusid;  kondenseerumine – ebapiisava isoleerimise korral võib läbiviigu pindadel tekkida kondensaat ja sellest tingitud tilkumine;

 katuse tööea vähenemine – lekked ja niiskuskahjustused lühendavad katuse eluiga ja toovad kaasa kallid remonttööd;  garantii kehtetuks muutumine – valesti tehtud läbiviigud võivad rikkuda katusegarantii tingimusi.

Kuidas tagada läbiviikude ja seadmete paigalduse kvaliteet?

 Hinda katuse üldist seisukorda enne paigaldust – vajadusel telli katuse ülevaatus ja hinnang spetsialistilt, et ennetada hilisemaid kahjustusi;

 kaasa katusespetsialist – seadmete paigaldamist planeerides konsulteeri katuseehitaja või -hooldajaga;

 kasuta kvaliteetseid materjale ja lahendusi – läbiviikude puhul kasuta lahendusi, mis sobivad sinu katusekatte tüübiga (PVC, BS, EPDM);

 tee hooldus ja järelkontroll –pärast seadmete paigaldamist kontrolli üle läbiviigud ja katuse veepidavus.

Miks valida lamekatuse läbiviikude tegemisel partneriks Evari Ehitus?

Evari Ehitusel on üle 30 aasta kogemust lamekatuste ehitamisel ja hooldamisel. Pakume terviklahendusi, et päikesepaneelide ja teiste seadmete paigaldus katusele toimuks nii, et  katuse veekindlus säilib;  katuse tööiga ei lühene;  läbiviigud on tuule- ja tormikindlad;  anname tehtud tööle garantii.

Soovid seadmeid katusele, aga pole kindel, kas katus on selleks valmis?

Enne seadmete tellimist või paigaldamist võta meiega ühendust ja viime läbi tasuta esmase konsultatsiooni, et saaksid paigaldada seadmed oma katusele ilma lekete ja teiste muredeta

Loe läbiviikude kohta lähemalt siit: evari.ee/labiviik.

Hendrik Türk

OÜ Evari Ehitus Tel 5902 4761

E-post: hendrik@evari.ee

Keegi ei tea, mis seisus vanemad

ärihooned on

„Põhiline probleem on, et me ei tea, mis seisus Eesti vanemad ärihooned tegelikult on. Me ei tea, kui suur on nende energiakadu, sest vajalikke auditeid pole neile tehtud. Hetkel on Eesti ärihoonetel vaid umbes 3700 energiamärgist. Enamasti tuleb sellise energiaauditi või -märgise vajadus välja siis, kui hoone omanik läheb panka, et saada laenu pindade renoveerimiseks. Pank küsib energiamärgist ja auditit, mida aga enamasti pole,“ räägib akadeemik, Tallinna Tehnikaülikooli professor Jarek Kurnitski.

TEKST: MARTIN HANSON / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Aastaks 2030 ei tohi Eestis olla enam ühtegi büroohoonet, millel on kõige nõrgemad energiaklassid (E, F, G). See aga tähendab, et 15–20 aasta vanustel büroohoonetel tuleb hakata tehnosüsteeme uuendama. Alustama peakski aga, nagu juba mainitud, hoonele põhjaliku energiaauditi tegemisest, et oleks üldse teada, kui suur on hoone energiakulu ja kuidas oleks seda võimalik vähendada.

Kui aga vajalik audit tehakse, saab hoone selles üldjuhul hävitava hinnangu. Põhjus madalale tähisele võib olla selles, et hoone on ise kehv ega pea sooja, kuid peamiselt siiski selles, et hoones on mittetüüpilise kasutuse alla minevaid ning suure energiakasutusega tegureid, näiteks serveriruumid, kuumköögid ja nii edasi.

Kuna 2030. aastaks ei tohi nõrgima energiamärgisega hooneid Eestis kasutuses olla, peavad omanikud hakkama investeerima.

„Neid ei võeta arvutuslikult arvesse ja pole ka alamarvesteid, millega neid põhiarvestusest maha võtta. Nii vaadataksegi, et selle hoone kohta on energiatarve liiga kõrge, ja hoone saab madala märgise. See tähendab automaatselt kõrge intressiga laenu. Pangad tahavad oma portfelli aga selliseid hooneid, mis on nende 15% ehk

kõrgeima energiamärgisega hoonete hulgas. Kuna 2030. aastaks ei tohi nõrgima energiamärgisega hooneid Eestis kasutuses olla, peavad omanikud hakkama investeerima,“ lisab akadeemik.

Miks energiatõhusust ei tõsteta?

Kurnitski osales ajakirjas Energy and Buildings avaldatud artikli jaoks uurimuse läbiviimisel, kus leiti, et valimis olnud hoonete turutingimustel renoveerimine parandas energiatõhusust marginaalselt. Kehva näitaja peamiseks põhjuseks osutus turutõrge: energia on odav, saastamine maksustamata ja omanike huvi vähene. Kui uuritud hoonete keskmine renoveerimismaksumus oli umbes 10 €/m², siis tegelikkuses peaks olulise rekonstrueerimise liginullenergiahoone nõuetele vastava renoveerimise maksumus olema suurusjärgus 130–150 €/m².

Põhjus, miks investeeringud on tagasihoidlikud, on pikk, 20–30-aastane tasuvusaeg, samuti ebakindlus seoses suuremate renoveerimismeetmetega. Uuringu jaoks intervjueeritud allikad tõid välja, et ka üürnike huvi on madal, sest renoveerimisega saavutatav üüri- ja energiakulu kokkuhoid 2–3% ei ole üürniku rahakotis tuntav.

Tallinna Tehnikaülikooli ehituse ja arhitektuuri instituudi digitaalehituse tenuuriprofessor Ergo Pikas ütleb, et suurim muutus saabki olukorrale tulla rahastajate poolt: pangad mõjutavad, mis hoonete renoveerimist rahastatakse.

Uuringutega on tõestatud väga oluline seos tööviljakuse ja selle keskkonna vahel, kus seda tööd tehakse. Või õpitakse.

„Rahavoog on majandustegevuse vereringe, sellega saab kõige otsesemalt mõjutada. Eeldatakse, et äripindade puhul paneb tururegulatsioon paika: kui maja on moraalselt vana, ei pea sooja, on kallis üürida, siis sinna ei taha keegi tulla. Aga siiski on neid kliente, kes ongi valmis odavamalt, aga kesisemalt läbi ajama. Siiski oleme praegu selgelt sellesse suunda minemas, et büroopinnalt oodatakse midagi enamat kui vaid madalaid energiakulusid. Oluline on ka see, et uuringutega on tõestatud väga oluline seos tööviljakuse ja selle keskkonna vahel, kus seda tööd tehakse. Või õpitakse. Meil on seda väga hästi teadvustatud ja seetõttu olemegi oma tegevustes lähemal Soomele kui lõunanaabritele,“ lisab Pikas.

„Ärihoonete puhul, kus sisekliima on tagatud ja toimivad kõik tehno -

süsteemid – alates küttest, ventilatsioonist, jahutusest ja lõpetades automaatika ning valgustusega –, saab umbes 40-eurose investeeringuga ruutmeetri kohta tõsta energiamärgise D-klassi,“ ütleb Kurnitski ja lisab, et sellise investeeringu saab tasa teenida üldiselt viie aastaga.

Mis võiks olla lahendus?

Üks võimalik lahendus, millele ärihoonete omanikud viitasid, võikski olla uue energia lõpptarbimise süsinikumaksu kehtestamine, mis peaks aga kindlasti käima koos präänikutega – soodustuste, toetuste vms, mis motiveeriks renoveerima. Eestis ei ole praegu ärihoonetele ette nähtud mingi suguseid renoveerimistoetusi ega muid rahalisi stiimuleid. Teine pakutud idee on kohustada hoone omanikku näiteks iga 20 aasta tagant hoone energiatõhusust tõendama. Lisaks soovivad kinnisvaraettevõtted, et neid teavitataks energiatõhususe nõuete muudatustest senisest palju pikemalt ette.

Allikad: TalTech, Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet

Kaasaegne ärihoone õpib oma kasutajaid tundma

Kui hoonesse on paigaldatud spetsiaalsed sensorid, juhtseadmed ja tarkvara, on võimalik ehitise tehnosüsteemide tööd digitaalselt jälgida, juhtida ning optimeerida. Üha enam integreeritakse sellistesse hooneautomaatikasüsteemidesse ka tehisintellektilahendusi, mis võimaldavad ehitisel automaatselt kohandada sisetingimusi üürnike harjumuste ja isegi ilmastikuolude järgi.

TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Intelligentsed hooneautomaatikasüsteemid tervikuna võimaldavad vähendada hoonega seotud kulusid ja muuta mugavamaks hoone haldust. Selle tulemusel tekib mitmekülgne kasu nii kinnisvaraomanikule kui ka hoones ruume kasutavatele üürnikele.

Optimaalne elektri-, vee- ja küttekasutus Kinnisvaraomanikule seisneb esmane väärtus hoone efektiivsemas energiakasutuses. Nimelt saab nutika tarkvaralahenduse abil vältida näiteks tühjade pindade kütmist, kui nendel pindadel parajasti lepingulist üürilist sees ei ole. Samuti aitab hooneautomaatikasüsteem hoida kokku hooldus- ja remondikuludelt, tuvastades varakult tehnosüsteemide hooldusvajaduse ja rikked ning pikendades selliselt tehnosüsteemide eluiga. Ennetav seire võimaldab planeerida hooldustöid enne tõsisema rikke tek-

Tetri OÜ on keskendunud ärikinnisvara ja haldusettevõtete remondi- ning hooldusteenustele.

Meie kogenud ja hästi spetsialiseerunud meeskond töötab erinevates tehnilistes valdkondades, pakkudes lahendusi nii igapäevaste hooldustoimingute kui ka suuremate remondiprojektide jaoks.

Meie peamised koostööpartnerid on haldusfirmad, ärikinnisvara omanikud ja äripindade haldajad, kellele pakume stabiilset, usaldusväärset ja professionaalset teenust.

• Viimistlus- ja remonttööd

• Erinevad paigaldustööd

• Kiireloomulised väljakutsed

• Toru- ja sanitaartehnilised tööd

• Tootmis- ja büroohoonete remont

Kontaktid:

Tetri OÜ

P. Pinna 6 Tallinn

Tel: 615 3068 info@ehitustoode.ee www.ehitustoode.ee

kimist, vähendades nii ootamatuid katkestusi kui ka remondikulusid. Veel üks positiivne külg kinnisvaraomanike jaoks on konkurentsieelise saavutamine. Nutika juhtimislahendusega hooned on juba praegu üürnike seas eelistatud ja suure tõenäosusega nende populaarsus lähitulevikus kasvab veelgi. Kaasaegse juhtimissüsteemiga hoones on võimalik küsida ka kõrgemat üürihinda ja hoida hoone täituvust stabiilsena. Pikemas perspektiivis on moodsal hoonejuhtimislahendusel positiivne mõju ka kinnisvara turuväärtusele. Kuigi üürnike jaoks ei pruugi kinnisvara üldine väärtus olla kuigivõrd oluline tegur, saab ka nende jaoks oluliseks tehnosüsteemide hooldusvajaduse ennustatavus ja hoone tõhus energiakasutus. Seda eelkõige talvel, kus iga ettevõte ja organisatsioon soovib kontori elektri- ja küttekulusid võimalikult minimaalsena hoida. Seda aitavad teostada eelkõige nutikad sen-

sorid ja mõõdikud, mille abil on võimalik jälgida ja kontrollida nii elektri-, kütte- kui ka veetarbimist üüritud ruumides.

Seejuures on just valgustuse pealt võimalik bürooruumides enim kokku hoida. Kui vahetada luminofoor- või metallhalogeniidvalgustid näiteks elektrisäästlikumate LED-valgustite vastu ning paigaldada hoonesse nende kontrollimiseks nutikas juhtimissüsteem, on võimalik sõltuvalt algsest lahendusest ja ruumikasutusest vähendada valgustuse energiatarbimist märkimisväärselt, mõnel juhul kuni 90%.

Innovatiivsed lahendused tehisintellekti abil

Need hooneautomaatikasüsteemid, mis kasutavad andmete töötlemisel ja andmete põhjal otsuste tegemisel AI-algoritme, suudavad üürnike toimetamist hoones veelgi mugavamaks muuta. Näiteks on võimalik ehitisse paigaldada selline automaatikasüsteem, mis lülitab varahommikul ise kütte või jahutusse sisse ning valib kütte- või jahutusmäära vastavalt välistemperatuurile. Selliselt saavad ka kõige käredama pakasega hommikul esimesed töötajad juba majja saabudes nautida mõnusalt sooje tööruume, palaval suvehommikul ei

pea aga varajased saabujad alustama tööpäeva väljakannatamatus leitsakus.

Tehisintellektile tuginevad algoritmid omavad selliste lahenduste puhul olulist rolli, ennustades hoone küttevajadust välistemperatuuri põhjal ning tuvastades varasemalt kogutud andmete põhjal selle, mis kell töötajad üldjuhul kontorisse saabuvad. Samuti võimaldavad nutikad hooneautomaatikasüsteemid juhtida sisekliimat. Kui kontoriruumidesse on paigaldatud õhukvaliteeti seiravad CO2-andurid, suudab süsteem ventilatsiooniseadme poolt ruumi trans -

KES HOOLITSEB SINU KINNISVARA EEST?

• Tehniline haldus ja hoonete korrashoid

• Finants- ja raamatupidamisteenused korteriühistutele

• Remondi- ja hooldustööde korraldamine

• Garantiipuuduste menetlemise korraldamine

• Läbipaistev ja professionaalne suhtlus

porditavat õhuhulka ise automaatselt tõsta, kui suur hulk inimesi siseneb ruumi näiteks koosolekut pidama. Kui inimesed ruumist väljuvad, taastab süsteem eelneva ventilatsiooniseadistuse.

Täiendavalt on tänapäeval võimalik hoonejuhtimissüsteemi integreerida ka selline lahendus, mis langetab automaatselt lõunapoolsel majaküljel asuvate akende ees rulood, kui suvisel ajal on päike kõrgel ja kuumutab ruume liiga palju.

Allikad: facilitymanagement.com, unitempinc.com

AI-põhise hooneautomaatika põhifunktsioonid

Ennetavusel põhinev hooldus: tuvastab tehnoseadmete hooldusvajaduse enne, kui tekib ulatuslik rike. Energiakasutuse haldamine: optimeerib hoone energiakasutust andmetel põhinevate prognooside ja reaalajas tehtavate kohanduste abil. Ruumikasutuse jälgimine: kohandab valgustus- ja HVACsüsteemide tööd sõltuvalt ruumis paiknevate sensorite poolt saadetavatest andmetest selle kohta, kas ruum on parasjagu aktiivselt kasutuses või mitte.

Turvalisuse automatiseerimine: võimaldab kõrgemate turvanõuetega hoonetes või ruumides kasutada biomeetrilisi autentimisviise ja rakendada automaatseid häiresüsteeme.

Mugavuse parandamine: kohandab keskkonnatingimusi, näiteks sisetemperatuuri, valgustust ja niiskustaset vastavalt elanike eelistustele.

Allikas: cimetrics.com

Ärihoonete kevadine kinnisvarahooldus

Talv jätab hoonetele alati jälje: temperatuurikõikumised lõhuvad konstruktsioone, lumi ja jää koormavad katuseid, sool ja niiskus kahjustavad välispindu ning ventilatsioonija küttesüsteemid on pikalt töötanud suure koormuse all. Büroo- ja tootmishoonete puhul ei ole kevadine hooldus ainult esteetika küsimus, vaid otseselt tööohutuse, energiakulu ja seisakute vältimise teema.

TOIMETAS: KAIRI PRINTS / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Kui kevadine kontroll ja hooldus jääb tegemata, avalduvad probleemid tavaliselt suvel ja sügisel – siis, kui remont on kallim, töökorraldus keerulisem ja risk äritegevuse katkestamiseks suurem. Teeme ülevaate kõige olulisematest kevadistest hooldustöödest, mida büroo- ja tootmishoone halduses tasub ette võtta süsteemselt ning igal aastal.

Õhksoojuspumba ja konditsioneeri välisseadme hooldus

Kui on plaan kasutada suvel õhksoojuspumpa või konditsioneeri ruumide jahutamiseks, siis praegu on parim aeg seadmed puhastada ja töökorda seada. Kui sellega tegeleda alles esimese kuumalaine ajal, võib ees oodata ebameeldiv üllatus, et jahutusfunktsioon ei tööta. Lisaks on korrapärane seadmete hooldamine oluline, et tagada nende ohutus ja töökindlus. Esimese asjana tuleks puhastada seadme välisosa korpus. On oluline eemaldada kogu lahtine mustus, nagu puulehed, oksad, ämblikuvõrgud jms, mis on aja jooksul kogunenud. Kui

õhksoojuspumba või konditsioneeri ümber on hakanud kasvama kõrged taimed või ulatub lähedal asuv põõsas seadmele ohtlikult lähedale, tuleb maapind korralikult umbrohust puhastada ja põõsad ohutusse kaugusesse tagasi lõigata.

Seejärel tasub enne kuumade ilmade saabumist kontrollida, kas jahutusfunktsioon töötab korralikult, kuna kevadel on veel küllalt aega, et vajadusel seadet parandada. Isegi kui

tundub, et kõik toimib hästi, peaks paari aasta järel kutsuma hooldustehniku, kes kõik seadme siseosad üle kontrollib. Nii on tagatud seadme pikk eluiga ja turvaline kasutamine.

Katuse ja vihmaveesüsteemide kontroll

Talviste miinuskraadide tagajärjel võib katustele kogunenud jää ja lumi tekitada pragusid või isegi kahjustada katusekatet. Seetõttu on kevaditi oluline kontrollida katuse seisukorda, et kaitsta maja sisestruktuure. Kõik talve jooksul tekkinud kahjustused tuleb kiiresti parandada. Bituumeninurga uuesti kinnitamine või katusekivi asendamine on alati lihtsam ja odavam kui hiljem suuremate probleemidega tegeleda. Kui katuse inspekteerimisel on märgata mustust, on soovitatav võtta ette ka katuse pesu, et pikendada selle eluiga. Samuti tuleks kevadel kontrollida vihmaveesüsteemi. Lumehanged ja

jää võivad painutada ning kahjustada vihmaveerenni ja isegi renni kandurit. Seetõttu on oluline probleem koheselt lahendada, et vältida edasisi veekahjustusi majale. Kuigi vihmaveesüsteemi põhjaliku puhastuse võiks ette võtta juba sügisel, on kevadel oluline kontrollida, ega rennidesse ole kogunenud mustust, ning see vajadusel eemaldada. Kevad on periood, kus toimub suurim taimede kasvamine ja õitsemine, mis tähendab, et puud ja põõsad võivad rennid taas ummistada. Kui rennid jäävad ummistatuks, võivad need põhjustada vee lekkimist katuselt seintele ja vundamendile, mis võib viia tõsiste kahjustusteni. Seega on soovitatav rennide puhastamist mitte kahe silma vahele jätta.

Pragude täitmine vundamendis ja krohvitud fassaadis

Kui talvel on vundament vajunud ja maja vundamendis on märgata pragusid, on need targem kohe täita, enne, kui niiskus majja jõuab. Pärast probleemi tuvastamist tuleb välja uurida vajumise põhjus.

Ka krohvitud fassaadis võib kevadel esineda pragusid ja mõnel juhul isegi suuremaid auke. Need tuleb kohe parandada, et vältida edasisi probleeme. Enne uue krohvikihiga paranduste tegemist on vaja aga kindlasti eemaldada seinapinnalt kogu lahtine materjal.

Terrasside ja rõdude tugistruktuuride kontroll

Kui hoonel on rõdud või terrassid, tuleb igal kevadel kontrollida terrassijalgade ja rõdu tugipostide seisukorda, et vältida nende mädanemist. Üksiku tugitala väljavahetamine on palju lihtsam kui hiljem kogu terrassiga tegeleda. Rõdude puhul tuleb arvesse võtta, et see on ka turvalisuse küsimus. Kui terrassi või rõdu tugipostid toetuvad betoonvundamendile, peab kontrollima ka vundamendi seisukorda ning tuvastama võimalikud probleemid, mis võivad põhjustada vajumist. Sellised probleemid võivad kevadise lumesulamise ajal kergesti esile kerkida, eriti kui ümbritsev maapind on üle ujutatud.

Büroo- ja tootmishoone kevadine hooldus ei ole lihtsalt rutiinne ülevaatus, vaid investeering hoone töökindlusse ja ettevõtte tegevusvõimekusse. Kui katus, drenaaž, ventilatsioon ja elektrisüsteemid on kevadel kontrollitud ning korrastatud, väheneb oluliselt risk, et suvel või sügisel tuleb tegeleda kallite avariitöödega.

Allikas: hange.ee

Lai linnamööblivalik, et Sinu unistuste projekt õnnestuks

Inimene ja linnaruum kujundavad teineteist vastastikku. Dambis aitab luua kaasaegset linnaruumi, milles oleks rohkem mugavust, ilu, innovaatilisust ja keskkonnasäästlikkust. Meie pargi- ja linnamööbel on leitav kõikjal üle Eesti.

Võta ühendust: info@dambis.ee tel 670 1400 dambis.ee

Nehatu Logistikapark II

Üha rohkem mõjutab toodete ja teenuste omahinda tootmis-, lao- ja ärihoonete rajamise logistiline asukoht. Nehatu Logistikapark on ideaalne, asudes Tallinna piiril, Tallinna-Narva maantee ja Tallinna ringtee ääres. Loo aleviku, Lasnamäe ja Maardu lähedus lihtsustab ka uute töötajate leidmist – piirkonnas elavate inimeste arv on ligi 130 000. Logistikapargi kõrval on ka ühistranspordipeatused, mis tagavad hea juurdepääsu.

Oma klientide jaoks rajasime ligi 14 ha suurusele territooriumile neli kaasaegsetele nõuetele vastavat tootmis- ja ärimaa kinnistut koos sinna juurde kuuluvate tehnovõrkudega.

Nehatu Logistikapargi teise etapi teede- ja kommunikatsioonide ehitustööd viidi lõpule 2023. aastal. Praeguseks alles jäänud kolme krundi veega liitumise võimsus on 360 m3 päevas, gaasi 12 kW ning elektrivõimsust kokku 1400 A. Liitumisvõimsusi on võimalik paindlikult kruntide vahel vastavalt vajadusele ümber jagada.

Nehatu Logistikapark sobib ideaalselt firmadele, kelle tegevus on suunatud ka Tallinnast kaugemale. Selle tõestuseks on esimeses etapis edukalt realiseerunud kümme krunti.

Krundi hinnad algavad 55 €/m2, sisaldades liitumisi kõigi kommunikatsioonidega.

Krundi hinnad algavad 55 €/m2, sisaldades liitumisi kõigi kommunikatsioonidega.

Aadress Suurus m2 Ehitusala m2

Nehatu põik 2 42 182 13 000

Nehatu tee 2 36 153 13 000

Nehatu tee 3 64 406 20 000 Lisainfo: www.nehatu.eu