Issuu

ÄRIKINNISVARA NOVEMBER 2020

JA -HALDUS Väljaande koostas Ekspress Meedia erilahenduste ja sisuturunduse osakond

Building Performance Vajad professionaalset teenust 24/7 Saada hinnapäring:

hind@caverion.com

Caverion Eesti AS pakub järgmiste tehnosüsteemide hooldusteenust: • Elektrisüsteemide ehitus, hooldus ja remont kesk -ja madalpingel • Ventilatsioonisüsteemide hooldus ja remont • Jahutussüsteemide hooldus ja remont • Küttesüsteemide hooldus ja remont • Hooneautomaatika ehitus ja hooldus ja remont • Tuleohutussüsteemide (ATS, Sprinkler, tulekustutid, voolikusüsteemid) hooldust ja remonti

Meie ei vaja pakutava teenuse jaoks alltöövõttu, meie oskame kõike ise teha! Caverion Eesti AS on Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liidu, Eesti Külmaliidu ja Eesti Elektritööde Ettevõtjate Liidu liige.

Ergonoomiline mööbel kontorisse või koju

Elektriliselt reguleeritav töölaud, 160 x 80 cm, valge või must

332.*Lisandub käibemaks

TALLINN, Pärnu mnt 139F • e-mail: isku@isku.ee • Tel. 65 56 055 • Avatud E-R 10:00 - 19:00; L 10:00 - 16:00 TARTU, Aardla 108 • e-mail: tartu@isku.ee • Tel. 65 56 053 • Avatud E-R 10:00 - 18:00; L 10:00 - 14:00

www.isku.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Unelm kodusest kontorist

ööelu alustades meeldis mulle jubedalt kontoris, hiljem toimetuses konutada. Uudne kogemus, kus kõige eest oli hoolitsetud: kohvi voolas masinast palju tuju oli juua, printeris oli alati paberit, sekretär korraldas nii saadetud kirjad kui ka (tülikad) külalised sinna, kus oli nende koht. Oma laud, oma luba … Aastaid edasi hakkasin aga tajuma seda, milline on minu ideaalne töövorm: nagu laeval või kaugsõiduautol ehk kaks tööl, kaks kodus. Viiest nädalapäevast kaks toimetada kontoris, kaks kodukontoris ja üks päev on mõeldud kohtumistele, käimistele, vestlustele kuskil kolmandas asukohas. Töö olemusest ja iseloomust tingituna on vaja asukohavahetust, et saada mingid tööjupid tehtud. Minu töö on kirjutada, enne kuulata, küsida, meelde jätta, salvestada … siis kirjutada. Kodus on ideaalne kirjutada, panna pliiatsit paberile. Samas on kontoris lihtsam teha intervjuusid, luua narratiivi ja panna paika kirjutamist vajava fookuseid. Nii ei hakka igav, üksluine, kõik saab tehtud, ei ela kellelgi seljas, samas ei jää ka liiga võõraks. See motiiv pole kõigile sobiv, kuid ma usun, et unelmate kon-

Väljaandja: AS Ekspress Meedia Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@ekspressmeedia.ee

tor ongi mõtteviis sellest, kuidas oma tööd kõige paremini ära teha. Kõigil on see erinev, leidke omale sobiv viis! Kodune kontor on unelm, mida aetakse taga absoluutselt igas ettevõttes, organisatsioonis, ametis. Vist on ikka nii, et kontor saab olla unelma peegelduseks siis, kui seal tegeletakse ka muude asjadega kui vaid mööbli uuendamine, järjekordse värvi seina kandmine või feng shui’d taga ajades laudade migratsioon samadel ruutmeetritel. Olenevalt valdkonnast, kus tegutsetakse, tuleb tajuda oma töötajate meelsust, mõnes kohas annab koduse kontori rohelise jalajälje vähendamine, teises kohas tuled ja viled ehk ekraanid ning viimase timmi elektroonika, kolmandas teeb töö ära asjaolu, et tööl ollakse sokkides ja päeval on luba teha uinak. Me veedame kontorites suure osa oma elust, see peaks peegeldama meie olemust, soove, põhimõtteid, huvisid ja ellusuhtumist. Ärge nüüd minge töökohta vahetama, viige muutused sisse oma praeguses kontoris.

Reklaam: Siret Samarüütel siret.samaryytel@ekspressmeedia.ee Kujundaja: Marju Viliberg

Martin Hanson

Keeletoimetaja: Helina Koldek Trükk: AS Printall

HAMMERHEAD

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Kes ei kohane, see kaotab Maailm muutub. Kinnisvara arendustegevus ei ole kunagi lõpuni ennustatav, sest keskkond on pidevas muutumises ja sellega kaasneb alati teatud määral teadmatust. Professionaalse lähenemise juures on siiski võimalik suur osa riskidest maandada. Hammerhead on oma enam kui kümne tegevusaasta jooksul õppinud, et kõige tähtsam komponent arendustegevuses on lõpule viimine. Seda sõltumata välise majanduskeskkonna muutustest. Kuidas seda saavutada ja mida meie tavaliselt jälgime? Toome allpool välja mõned punktid, mis aitavad meil otsuseid teha ja projekte realiseerida.

JÄLGI KESKKONNA MUUTUSI

diteeninduse oskuste parandamiseks. See omakorda parandab äri jätkusuutlikkust. E-kaubandus on üks müügikanal, mis muudab äri oluliselt efektiivsemaks. Usume, et pikemas perspektiivis kaasneb sellega kallite müügipindade nõudluse vähenemine ja kauba esitlusruumide liikumine ladudele lähemale. Tõenäoliselt suureneb vajadus väiksemate kombineeritud pindade järele. Ka see tundub toetavat meie hüpoteesi uue toote vajalikkusest.

Majanduse konjunktuuri muutudes muutub ka äri.

HOIA KULUD KONTROLLI ALL

Eelmise kriisi järel oli selge, et vanad ärimudelid aeguvad. Digitaliseerimisega tulid sisse uued teenused ja oskused, mis vajasid midagi, mida varem ei olnud loodud. Meie ettevõttes väljendus see uut tüüpi kinnisvaratoote LoftOffice loomises. Arvasime, et võtmeks on erinevate ärifunktsioonide kombineerimine. Kinnisvara hinna, üürihinna ja kommunaalkuludega saab reguleerida ainult 10–15% kuludest. Ülejäänu tuleb mujalt. Tegime kiire analüüsi ja leidsime, et äride sisemiste ressursside arvelt võib säästa või võita palju enam. Erinevad funktsioonid ühes kohas kaotavad logistilised probleemid kliendi, lao ja müügipinna vahel. Info vahetu liikumine tagab, et kontori ja müügisaali töötajad saavad omavahel ja laoga vigadeta suhelda. Ilmselt kaob ära kaubik ja hulk telefonikulu. Seda loogikat saab pikalt arendada, aga juba esimesed paar komponenti säästavad tavatingimustes rohkem, kui kinnisvara kulude kokkuhoiga on võimalik saavutada alles paljude aastatega.

Kõrgema lisaväärtusega äril on pikem horisont. Eesti ei ole ammu odava tööjõu või tooraine riik. Seega tuleb arvestada, et tööjõu kvalifikatsiooni tuleb tõsta ja tööpinna proportsioone tuleb vastavalt muuta. Madala lisaväärtusega ladustamine muutub müügiahela osaks ja lao personali saab koolitada klien4

NOVEMBER 2020

Ära muuda plaani töö käigus. Teinud plaani uue toote juurutamiseks, võtsime päris suure riski, sest võrdlusmomenti ei olnud. Kõrgematest kvaliteedinõuetest tulenevalt selgus, et projekti arenduskulud on kõrged ja finantseerimine raske. Selle tõttu on meie majade üüritase kõrgem kui seni pakkumisel olnud toodetel. Kuna me usume kindlalt projekti jätkusuutlikkusse, otsustasime esialgset kava mitte muuta. See hoidis kokku palju aega ja muudatuste kulusid. Tulemuseks oli täiesti uus kvaliteet. Päris tähendusrikkalt sai projekt nimeks Ülemiste LoftOffice ehk ÜLO. Kaudse viitega lähedal asetseva Ülemiste City looja ja visionääri Ülo Pärnitsa nimele.

Tunne oma teostajaid. Uue kontseptsiooni realiseerimise juures on oluline tunda oma partnereid. Kasutame varasemaid koostööpartnereid Eventus Ehitust ja Restate Property Advisorsit, kelle kohta teame, et saame neile loota kaasamõtlemisel ning eelarve ja tähtaja osas. Projekti kontseptsiooni loomisel ja kohaldamisel seame selged eesmärgid ja tulemustasude puhul rakendame tavaliselt kiirema teostuse boonuseid, kuna projekti varajases staadiumis on võimalike muudatuste tegemine oluliselt odavam. Muudatustega projekti loomine võib tähendada tuhandeid, ümberehitus aga kümneid tuhandeid eurosid. Seega mida varem, seda parem.

OTSI EFEKTIIVSUST Alusta müügiga varakult. Et saada klientide nõudluse kohta tagasisidet, alustame oma projektide müügitegevust alati varakult. Määrame tegevused ja kaardistame sihtgruppe. Lisaks eelpool nimetatud kulude kontrollile annab see võimaluse testida kontseptsiooni tugevust. Kui klientide huvi on leige või puudub, siis on hea aeg tõsiselt mõelda sellele, mida peaks muutma enne, kui kopp maasse lüüakse.

Ajasta protsesse. Asju saab teha paralleelselt. Arendustiim, ehitustiim, müügitiim ja haldustiim saavad töötada paralleelselt. Müügitiimi arvamust tuleb kasutada juba pindade jaotuse ja ruumikava üle otsustamisel. Haldustiim tuleb kaasata enne hoone valmimist, et tulevased haldurid tunneks oma objekti süvitsi. Parimal juhul on hoone valmimise hetkel lepingutega kaetud täies ulatuses.

Kasuta proovitud lahendusi. Oleme püüdnud luua töötavaid kontseptsioone. Esimene meie käekirja iseloomustav tunnus on atraktiivsed fassaadid. Peame esteetikat oluliseks. Ka näiteks väikseid laopindu büroode juures tavapärases büroohoones ei leia. Meile omaseid värvitoone näete lisatud fotodel. Lisaks vahekorruse kasutamine ja hubasemad värvilahendused. Väiksed asjad, aga väga mõjusad töökeskkonna loomisel.

ÕPI JA ARENE Lihvi oma teadmisi. Nagu konjunktuuri muutus toob kaasa uusi ärimudeleid, toob seda ka innovatsioon. Et luua midagi uut, peab olema teadmisi. Hammerhead on traditsiooniliselt korraldanud nii sise- kui ka väljast tellitud koolitusi. Inimeste teadmised on meile olulised. Aga mitte ainult. Koolitustejärgne ja vahepealne teadmiste kasutamine on isegi tähtsam. Püüame ennast regulaarselt

harida. Restate korraldab meile sisekoolitusi igal kolmapäeval ja teemade ring ei ammendu.

Suhtle parimatega. On oluline ja isegi loomulik, et keegi meie meeskonnast on iga päev kontaktis parimate ärikinnisvara nõustajatega. Ka tugevad arendajad ja ehitusettevõtted jagavad alati meelsasti meiega oma arvamusi. Tegevusvaldkonna mõistmisel on oluline omada igakülgset informatsiooni. Kui meil puuduks pidev tagasiside müügispetsialistidelt, pangatöötajatelt, projektijuhtidelt ja ehitusettevõtetelt, siis oleks äriotsuseid väga raske langetada. Eriti keeruliselt aegadel, nagu praegu. Kindlasti ei oleks ilma niisuguse suhtluseta tekkinud ka meie innovaatiline toode.

PAKU ALATI LAHENDUST – PROTSESS EI MAKSA MIDAGI Teenuse ja lahenduse müük peab olema põhjendatud. Oleme sattunud ka olukorda, kus teenuse sisu ei vasta ootustele. Oleme otsustamise aluseks võtnud printsiibi, et kui meie lisaväärtust ei loo, siis me teenust ei paku. Arendustegevuses tähendab see, et kui sisendid on liiga kallid, kliendi ootused tootele ebarealistlikud või ajakava vale, siis ei tasu projekti ette võtta. Hammerhead pakub lahendust ja see tähendab, et kavatseme ka edaspidi oma projektid lõpuni viia vastavalt eelarvele, lubatud tähtajaks ja investoriga kokkulepitud tootlusega. Meie teeme realistlikud arvestused. Oleme reeglina ise ka investori rollis. Meie toode peab valmides olema hea ja jätkusuutlik. Kui me eeltoodud punkte ei järgiks, oleks me äri lühiajaline ja mittevajalik. Praegu saame siiski julgelt öelda, et pärast kümmet aastat areneb Hammerhead endiselt. Meie organisatsioon kasvab ja projektid on tulevikku vaatavad. Ardi Roosimaa Nõukogu liige Hammerhead OÜ

E- äritarkvara, mis paneb su äri kiirelt kasvama. www.erply.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Millised on Tallinna esinduslikumad

ärikinnisvaraarendused? Nii tänavu kui ka järgmisel aastal valmib Tallinnas mitmeid kvaliteetseid ärikinnisvaraarendusi. Sel aastal lisandub 75 000 ja järgmisel aastal lausa 100 000 ruutmeetrit uut büroopinda. Pealinna ärikinnisvaraturul toimuvast räägib Uus Maa Ärikinnisvara OÜ juhatuse liige ja ärikinnisvara maakler Eduard Sorokin. TEKST: EINAR ELLERMAA FOTOD: UUS MAA

Kas ärikinnisvara on viimastel aastatel lisandunud stabiilselt sama palju või hakkab arendus- ja ehitustempo raugema? Tempo on olnud suhteliselt stabiilne kõikides segmentides, välja arvatud kaubanduskinnisvara, kus arendusmahud ja kiirused on veidi langenud. Laod ja tootmispinnad on stabiilselt kasvanud. Õnneks on Eesti tootmismahud pigem kasvamas ning internetikaubanduse tulekuga kasvab pidevalt ka ladude ja vaheladude osatähtsus. Need ongi pöördvõrdelised protsessid, et kui kaubanduskeskus-

Liivalaia kvartal

Siiski märgiks ära, et B- ja C-klassi büroopinnad on jäänud viimastel aastatel vaeslapse rolli ning seal on vakantsid pidevalt suurenenud. Seevastu A- ja A+-klassi büroohoonete arendusmaht ja täituvus on hea.

Eduard Sorokin te arendustegevus pidurdub, siis logistikakeskuste ja ladude osa kasvab. Järjest rohkem on netikaubandust ja järjest rohkem kaupade koju kättetoimetamist. Büroode turul on viimastel aastatel olnud stabiilne seis ja pinda on tulnud kogu aeg juurde. 2018. aastal lisandus 80 000, 2019. aastal 40 000 ja 2020. aastal 75 000 ruutmeetrit büroopinda. Ja – üllatus, üllatus – 2021. aastal on turule tulemas 100 000 ruutmeetrit büroopinda. Kindlasti mängib siin olulist rolli mitme suurarenduse valmimine.

Kas mõni arendaja julgeb veel Tallinna kaubanduskeskust ehitada? Üks gigantne kaubanduskeskus, Porto Franco, tuleb turule järgmisel aastal, aga mõnedki teised planeeritud kaubanduskeskused jäävad ehitamata. Näiteks Kapiteli planeeritud Panorama City kaubanduskeskus Lasnamäel. Uue detailplaneeringu järgi tuleb sinna segafunktsiooniga äri- ja elukvartal. Sama võib öelda ka Tallink City Punasele tänavale planeeritud suure kaubandus- ja meelelahutuskeskuse kohta, millel on juba mitu aastat pidur peal. Sellest on valminud üks osa, Tallinki tennisekeskus. Väikestele lokaalsetele kaubanduskeskustele, mille südameks on supermarket ja kus teised ärid toetavad niinimetatud kodupoe kontseptsiooni, on turul veel ruumi. Kui läheme nüüd tagasi büroopindade juurde, siis millised on tänavu valminud suuremad arendused? 2020. aasta TOP 5 on minu jaoks Viktor Palmi maja Ülemiste Citys, Elektrilevi maja Avala kvartalis, Pharma Plaza Veerennis, Mauruse maja Mustamäel

ja Fahle Park Tartu maantee ääres Sossi mäel. 2021. aasta TOP 5 on aga Porto Franco, Alma Tominga maja Ülemiste Citys, Tehnopol 3 Tehnopolises, Avala kvartali teine hoone ja Skyon Maakri kvartalis. Kas need toovad olulisi muutusi sellesse sektorisse? Jah, kindlasti. Siin on mitme protsessi koosmõju. Esiteks on see arvestatav maht, mis turule tuleb, ja teiseks on seoses pandeemiaga hoogustunud kaugtöö vorm. Meie näeme viimastel aastatel, et üürihinnad on stabiliseerunud, aga varade hinnad jätkavad kasvu. Büroopindade üürihinnad on olnud viimastel aastatel stabiilsed. Millest see tuleb? Nõudluse ja pakkumise vahekord – majanduse üks alusseadusi, mida kirjeldas juba Adam Smith 1776 aastal. Nõudlus väheneb, kuna väga palju tööd tehakse nüüd kaugtööna ja see trend on kasvav. Samas tuleb palju mahtu peale. Need kaks protsessi ei saa jätta mõjutamata hinnataset. Meie prognoosime, et tulevad allahindlused, ka püsivad allahindlused või sisenemisallahindlused. Üürihinnad langevad, sest nõudlus väheneb ja pakkumine kasvab. Samas ehitushinnad on viimastel aastatel tõusnud. 2019 ja 2020 tõmbasid ehitushindu natuke allapoole, aga kui vaatame pikemat ehitushinnakõverat, siis ehitushinnad siiski tõusevad ja pärast väikest võnget allapoole ilmselt tõus jätkub. Ka maa hind on viimastel aastatel hüppeliselt kasvanud. Kuna üürihinnad seisavad paigal ja nüüd pigem langevad, siis see tähendab, et arendusprojektide kasumlikkus on suure surve all. Olukorra võiks päästa uute ettevõtete turuletulek. Seda protsessi, uute välisettevõtete tulekut Eestisse, peaks valitsus igati soodustama, aga praegu näeme kahjuks pigem vastupidist liiklust soodustavat retoorikat ja ka tegevusi valitsuse poolt. Loodame, et saame selle destruktiivse pimeda perioodi peagi ületatud. Millised ärikinnisvara arendamise piirkonnad võime välja tuua kui kõige magusamad kohad? Kui räägime büroopindadest, siis nimetaksin ära seitse põhilist piirkonda. Üks on Ülemiste City oma ainulaadse asukohaga lennujaama vahetus läheduses ning kesklinnast ja sadamast mõne minuti autosõidu kauNOVEMBER 2020

Skyon ja CBD

Ülemiste City

Avala kvartal

Hipodroomi arendus

Porto Franco ja Admiraliteedi basseini äärsed restoranid

Fahle Park

NOVEMBER 2020

gusel. See piirkond on viimastel aastatel jõudsalt arenenud ja areneb ka järgnevatel aastatel. Seal on kaks tugevat arendajat, Tehnopolis Ülemiste ja Mainor Ülemiste. Nemad on suutnud oma ärimudelit ka pidevalt kaasajastada. Nende suur eelis teiste piirkondade ja arenduste ees on võimalus pakkuda üürilepingute paindlikkust. Kuna nende maht on väga suur, siis ettevõtetel on lihtne linnaku sees kasvada või kahaneda. Teine piirkond on CBD, lühend kolmest ingliskeelsest sõnast central business district. See on klassikaline büroohoonete asukoht südalinnas. Maakri tänavale tuleb järgmisel aastal juurde 26-korruseline väga ilusa arhitektuuriga sihvakas modernne Skyoni büroomaja, mida arendab Capital Mill. Hiljuti kehtestati detailplaneering Lauteri 3 kinnistule, mis asub EBSi peahoone hoovi peal. Sinna peaks kerkima 30-korruseline hoone, kaasa arvatud 4000-ruutmeetrine büroohotell. Detailplaneering on kehtestatud ja nüüd on küsimus, kas arendaja võtab riski ja kas finantseerijad tulevad kaasa. Loomulikult ootame ka Tartu maantee 17 arendust. Sinna kaupluse Turist kohale on planeeritud Tallinna südalinna kõrgeim hoone, aga detailplaneeringu menetlus on veel pooleli. Kolmas piirkond on sadamaala, kus on kaks suuremat arendust. Porto Franco on multifunktsionaalne, aga kaks põhifunktsiooni on kaubanduskeskus ja bürood. Porto Franco kogumaht on 150 000 ruutmeetrit, sealhulgas kaubanduskeskus ligi 32 000, bürookeskus 25 000, suur maa-alune parkla 1170 autole ja kohvikud-restoranid ligi 6000 ruutmeetrit. Teine arendus sadama piirkonnas on Ahtri 3, mida arendab US Real Estate. Sinna on planeeritud ligi 50 000 ruutmeetrit maapealset ehituspinda. Sinna tuleb ka 200 korterit, mis moodustab kogumahust ligi kolmandiku. See arendus peaks valmis saama aastatel 2024–2025. Neljanda piirkonnnana tooks välja Liivalaia kvartali, huvitava ajalooga kinnistu Olümpia hotelli vastas, mis maandus lõpuks tugeva arendustaustaga ettevõtte Kapitel AS kätte. Sinna on planeeritud 111 meetri kõrgune ärihoone, millel on 28 korrust. Korruseid on küll näiteks Tornimäe ärikeskusel rohkem, 30, aga Liivalaia ärihoonesse tulevad kõrgete lagedega bürood ja seetõttu tuleb maja ise kõrgem. Lisaks kerkivad sinnasamasse 15-korruseline büroohoone, üheksakorruseline kortermaja ja neid ühendav parkimismaja. Kokku tuleb sellesse kvartalisse ligi 77 000 ruutmeetrit brutopinda, selle hulgas 28 000 ruutmeetrit esinduslikku A+-klassi büroopinda, aga ka kortereid ja teenindus-kaubanduspinda. Viiendaks tooks välja Fahle Pargi.

See on Sossi mäe piirkond, mis on liikunud Tartu taustaga arendaja Fausto Kapitali kätte. Seal on väga suur ehitusmaht ja valmis on esimene ärihoone. See on kahtlemata kvartal, mida näeb enamik Tallinna linna külalisi, tulgu nad siis lennukiga laiast maailmast või lõuna poolt Tartu maanteed mööda või Venemaa poolt Peterburi teed mööda. See oli pikki aastaid nagu hambaauk linnapildis ja meenutas vaest Ida-Euroopa linna, kuigi üks väga vinge hoone, Fahle maja, valmis seal ligi 15 aastat tagasi ning sai 2006. aastal arhitektuuripreemia. Asukoht on suurepärane: suure ristmiku kõrval ning Tallinna lennujaama ja südalinna vahel. Kuuenda suure arenduspiirkonnana tooksin välja Avala kvartali. See on Kaamos Kinnisvarale kuuluv kinnistute grupp, mis kulgeb mööda Järvevana teed. Praeguseks on seal valminud kaks büroohoonet ja Depo ehituskauplus. Muide, Depo poe katusel on Eesti suurim päikesepark, võimas rohemajanduse produkt. Seitsmendaks, last but not least, on hipodroomi arendus, mida arendab EKE Invest. Pikalt funktsiooni otsinud superhea logistilise asukohaga arenduspiirkond on peagi uueks koduks sellistele suurettevõtetele nagu Swedbank ja Elisa. Kindlasti annab hipodroomi ala arendamine hoopis uue tõuke nii Kristiine linnaosale kui ka Põhja-Tallinnale ja Haaberstile. Need on siis seitse põhilist piirkonda. Kas uute hotellide rajamine nüüd peatub, kuna hotellid on väga raskes seisus? Jah, hotellid on väga raskes seisus. Aga kui prognoosida, kuidas pandeemia järel toimub taastumine, siis hotellidele pakuks dünaamilisemat taastumist kui kaubanduskeskustele. Kui saabub uus normaalsus, siis ärireisid ja puhkusereisid tulevad ikkagi tagasi. Arvestades seda, et Tallinna atraktiivsus turistide seas on pidevalt kasvanud ja hotellide täituvus on olnud väga hea, siis meie prognoosime, et hotelliturg taastub ja Tallinna tuleb juurde uusi hotelle. Loomulikult on arendajad praegu ettevaatlikud, aga kui vaatame, mida teevad praegu mõned suured hotellid, siis nad vaatavad tulevikku. Nordic Hotel Forumis ja Radissonis käivad ulatuslikud renoveerimistööd ehk omanikud kasutavad ära praegust olukorda ja valmistuvad uueks tõusuks, mitte ei profileeri hotelle ümber. Kaubanduskeskustega on olukord natuke teine. Nagu ma juba mainisin, liigub kaubandus kiiresti internetti. Olemasolevad kaubanduskeskused profileeruvad vaikselt ümber meelelahutus- ja vaba aja veetmise keskusteks ning klassikaline kaubandus jääb löögi alla. Sellega peab arvestama.

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS juurde mahukad maa-alused parklad. Hooned on mugavalt ligipääsetavad nii parklatest kui ka tänavatelt ja omavahel ühendatud ilusate õhuliste klaasgaleriidega. Kõikide tulekusuundade juures on ka majajuhid ja hoonetes tegutsevatel ettevõtetel on võimalik oma nimetus või logo ka seinale paigutada, et kliendid nad hõlpsasti üles leiaksid.

Tipptasemel ehitus

Kvaliteetsed äripinnad

Järve Tornides Tallinna kesklinna piiril asuvad Järve Tornid on pilku püüdnud eelkõige atraktiivse elukeskkonnana. Kuid lisaks korteritele asub neis suurlinlikult kaunites hoonetes ka väga kvaliteetne ärikinnisvara. Järve Tornide puhul võlub esmalt nende asukoht. Üks paik suudab korraga vastata väga mitmetele nõudmistele ja eelistustele: kesklinna lähedus, mugav logistika nii Tallinna erinevate linnaosade kui ka linnast välja viivate teede mõttes, mis võimaldavad ummikuvabalt nii linna kui ka sealt välja pääseda. Hea terviku moodustavad Tallinna tuledes säravad äri- ja elupiirkonnad ning rahulik parkmetsaõhkkond. Kesklinna poolt tulles on Pärnu maanteel asuvad kauplused ja salongid heaks fooniks – seal tegutsevad paljud mainekad ettevõtted, kuid Järve Tornide modernne arhitektuur ning 21. sajandi vääriline ehituskvaliteet on täiendavaks väärtuseks seal tegutsevatele ja tegutsema hakkavatele äridele. Järve Tornid on täienduseks Pärnu maantee ning Tammsaare ja Järvevana teede ristumiskohale, kuhu on juba kerkinud mitmeid kõrghooneid. Nii on sellest alast saanud omamoodi linnavärav ja suurem keskus, kuhu on koondunud elu, töö, kaubandus ning vaba aeg. Moeka ärikvartali ümbruskond on mitmekesine. Läheduses paiknevad Pärnu maantee sisustuspoed, Järve Keskus Aatriumi ning mitmete poodide ja

21. SAJANDI MUGAVUSED STANDARDIS läbimõeldud planeeringud kvaliteetne siseviimistlus kaks kiirlifti tänapäevane ventilatsioonisüsteem kõrghoone tuleohutust tagav sprinklersüsteem päikesekaitsefaktoriga avatavad puitalumiiniumraamiga aknad korteritel kirka klaaspiirdega rõdud äripindade üürnike parkimine maja ees piiratud alaga parklas, korterite jaoks soe kahekorruseline panipaikadega parkimistasand maa all. Panipaikade üürivõimalus ka äripindade üürnikel

söögikohtadega, Tondi Selver ja grill, K-Rauta, Audentese erakool, Tere Tennisekeskus. Puhkealadest on aga lähedal Järve mets koos valgustatud terviseradadega. Kuna suurem osa Järve Tornide pindadest on elupinnad, võib see tähendada ka potentsiaalset kliendibaasi otse ettevõtte vahetus ümbruses. Nii on näiteks ligi 60 protsenti Järve Tornides tegutsevatest ettevõtetest seotud projekteerimis- või interjööri loomise teenustega.

Elegantne arhitektuur Järve Tornid on Eesti tipparhitekt Martin Aunini loodud kaunis hoonetekompleks, mis koosneb kahest tornist ja neid ühendavast bürooplokist. Viimane on tervenisti ettevõtete päralt, samuti pilkupüüdvate tornmajade esimesed korrused. Arhitektuuriline lahendus on ühtaegu ilus ja praktiline, võimaldades esimesel korrusel asuvatele äridele igaühele oma sissepääsu ning väga mugavad ligipääsud mitmelt poolt. Tornelamute maapealsetel osa-

del on 18 ja 19 korrust, äri- ja bürooplokil kaks korrust. Maa-aluseid korruseid on kogu hoonekompleksil kaks. Järve Tornide üheks võluks on võimsad vaated eri suundades – kuna hoone asub künkal, saab heast vaatest rääkida esimesest korrusest alates. Vaated on igasse ilmakaarde, nii et mõnes ruumis saab nautida pigem õhtuseid, mõnes aga pigem hommikusi avarusi. Tornide ümber olev kõrghaljastus jääb alles ka tulevikus, tagades meeldiva ümbruse ja vaatamata city reaalsele kohalolekule ka veidi pargiliku õhkkonna. Järve Tornid on ettevõtluskeskkonnana väga meeldiv ja atraktiivne paik, mida iseloomustavad valgus, avarus ja praktilisus. Ruumidel on maast laeni aknad, kuid ruumid on soojad ning küttekeha ei torka silma, need on pigem disainielemendid. Lisaks on sinna ka väga mugav kohale tulla. Hoonetekompleksi juurde kuulub korralik maapealne parkla, mille kohad on otseselt seotud üürilepingutega. Lisaks kuuluvad Järve Tornide

Järve Tornide arendaja, ehitaja ja äripindade rendile andja on TTP AS, mille taustaks on veerandsaja aasta pikkune kvaliteetne ehituskogemus. Ettevõtte käekirja iseloomustab kinnisvara vastutustundlik arendamine algusest lõpuni. TTP-le on väljastatud kvaliteedijuhtimissüsteemi ISO 9001:2015 ja keskkonnajuhtimissüsteemi ISO 14001:2015 sertifikaadid. Järve Tornid on hea näide väga heast ehitusstiilist, kus elama ja tööle tulevate inimeste mugavuse arvelt pole mööndusi tehtud. Kvaliteedi tagavad nii professionaalne meeskond kui ka väga heal tasemel materjalid. Nii näiteks on kõik aknad avatavate puit-alumiiniumraamidega ja päikesekaitsefaktoriga klaasidega. Imelised vaated on seega nauditavad ka päikeselisel ajal.

Paindlikud rendivõimalused TTP AS pakub suurepärast võimalust pikaajalise üürilepinguga omandada kvaliteetne äripind, mis võib olla nii kontor, teenindusruum kui ka mõlemat. Bürooplokis on hetkel veel pakkumisel kolm optimaalses suuruses ja väga kvaliteetset äripinda suurustega 100 ja 120 ruutmeetri vahel. Need on juba täisviimistlusega välja ehitatud, nii et ettevõttel, kes seal tegutseda tahab, on vaja vaid sisse kolida. Torn Ühes on saadaval veel viimane äripind, teises aga algab äripindadel tegutsevate ettevõtete otsing nüüd ja valida on tervelt kaheksa väga hea võimaluse vahel. Tornid on teineteise peegeldused, seega kes on näinud neist üht, sel on ülevaade ka teisest. Selle aasta lõpuni on rendilepingu sõlmijal võimalik kaasa rääkida ka valmiva äripinna liigenduses – vaheseinad, ruumide jaotus ja panipaigad võib paika panna täpselt nii, et kliendil neist võimalikult palju kasu oleks. Valida saab ka avatumate ja suletumate kontorilahenduste vahel või kujundada oma büroosse puhkenurk koos köögiga. Ruume rentiva ettevõtte jaoks on kindlasti ka oluline teada, et „peremees on alati kohal” ehk arendaja ja üürileandja on üks ettevõte, kes on klientide vajaduste ning tagasiside jaoks alati olemas. Äripindade üüriinfo: vivika@ttp.ee, tel +372 525 1000, jarvetornid.ee/aripinnad NOVEMBER 2020

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

COVID-19 levik on lühikese perioodi jooksul kapitaalselt muutnud meie igapäevaharjumusi. Uued ohutusnõuded, maskid ja sotsiaalne distantseerumine on praegusel ajastul saanud normiks. Suured muutused toimuvad ka töökeskkonnas. Jagame näpunäiteid, kuidas kontoris oma töötajate tervise eest hoolitseda.

Kuidas oma töötajaid koroonaajastul kaitsta? Kontrolli üle kontoriruumide ventilatsioonisüsteemid Kuna viirus levib ka õhu kaudu, tuleks kogu hoone ventilatsioonisüsteemid üle kontrollida. Nii kütte- kui ka jahutussüsteem, samuti õhuringlusseadmed – kas kõik töötab korrektselt? Võimalusel võiks ruumidesse lasta võimalikult palju värsket õhku. Uksed ja aknad lahti! Õhuringluse suurendamiseks saab kasutada ka ventilaatoreid ja erinevaid puhureid. Loomulikult sõltub see hoone asukohast ja enne akende avamist tuleks veen-

duda, et ümbritsev õhk pole töötajatele hoopis kahjulik (näiteks väga tiheda liiklusega tänavate ääres pole arukas aknaid lahti hoida).

Selgita välja riskipiirkonnad Tööandja vastutab tööajal oma töötajate ohutuse eest. Riskipiirkondade (näiteks kitsad koosolekuruumid või garderoobid) kasutamise osas peab eriti ettevaatlik olema. Tähtis on tööruumid korrektselt kaardistada – kus puutuvad inimesed kõige tihedamalt kokku?

Hajuta inimesi Kui riskipiirkonnad välja selgitatud, tuleks kasutusele võtta inimesi hajutavad ohutusnõuded. Võib-olla istus varem ühel koosolekul 20

inimest, ent nüüd saavad pooled neist osaleda koosolekul virtuaalselt. Siinkohal on märksõnaks distants – ikka ja jälle see kaks meetrit. Kitsas koosolekuruumis võiksid inimesed üksteisest piisavalt kaugel istuda. Niisamuti ka töölaudade taga. Tihedalt koos paiknevad lauad tuleb üksteisest kaugemale liigutada.

Ruumi puudusel kasuta vaheseinu Hajutamine kõlab ju teoorias hästi, kuid tihtipeale pole kontorites selleks piisavalt ruumi. Siinkohal saab edukalt kasutada laudade vahele paigutatavaid vaheseinu. Ikka selleks, et töötajate vahel otsest kontakti vähendada. Lisaks vaheseinadele võiks kontoris ka üldkasutatavat mööblit ümber tõsta ja eraldi paigutada. Võib-olla tuleb ka millestki loobuda. Kas puhkeruumi on ikka kolme diivanit vaja?

Maskid aitavad riske vähendada Distantsi hoida ja mööblit ümber paigutada saab kontorites, kus selle jaoks tõepoolest ruumi on. Paratamatult on büroopindade üürihinnad

kõrged ja ruumipuudus paljudele tuttav mure. Kui eelmisi punkte ei õnnestu edukalt täita, võiks kaaluda töö juures maskide kandmist.

Desovahend ja kätepesu Jah, sellest räägitakse palju, kuid see on oluline. Desinfitseerimisvahendeid peaks kontoris paigutama just rohkem kasutatavatesse kohtadesse (näiteks köök, tualettruum, sisseja väljakäigud). Ukselinke ja koosolekuruume võiks ka tihedamini desinfitseerida. Igaks juhuks tasub tualettruumidesse riputada ka kätepesemist meelde tuletavad infosildid. Korrektne hügieen on praegusel ajal väga oluline!

Anna töötajatele konkreetsed juhised Loomulikult saavad kõik aru, et haigena pole mõtet tööle tulla. Ometi tasuks inimestele meelde tuletada, et tihtipeale põetakse koroona läbi ilma igasuguste sümptomiteta. Nakatamisriski vähendamiseks tuleb tähelepanu pöörata ka vesisele ninale või kurgus kriipivale köhale. Võimalusel võib muuta ka töötajate töökorraldust. Inimesed saavad kontoris käia vahetustega või suisa kodust tööd teha. Selliseid võimalusi ja nõuandeid tasub kindlasti kasutada, et töötajad oleksid terved ja viirus hoolimatuse tõttu ei leviks. Allikas: cdc.gov

NOVEMBER 2020

Tutvu Framery akustiliste kabiinidega ELKE Mööblis. Uuri lisa ka ELKE Mööbli e-poes. NB! Kuni novembri lõpuni kehtivad kõigile Framery akustiliste kabiinide mudelitele erihinnad.

KONTORITE TERVIKLAHENDUSED MÖÖBEL / VALGUSTID / AKSESSUAARID NB! Oleme kolinud! Sisustussalong: Rästa 18, Tallinn / tel 662 7070 tallinn@elkemoobel.ee / www.elkemoobel.ee

E- äritarkvara, mis paneb su äri kiirelt kasvama. www.erply.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Uue ajastu mänguasjad:

tarkvara, mis aitab töötada eemalt suhtluseks. RingCentral Video puhul tuuakse kõige tugevamamaks eeliseks teiste ees seda, et programmi saab ülilihtsalt integreerida nii Slacki, Google Workspace’i kui ka Microsoft 365. Nii saab mängu kolmandatest keskkondadest edasi juhtida ja luua videopilti hoopis kolmandas programmis. Google ja Microsoft saavad muidugi palju populaarsust, kuna koosoleku pidamise võimalus on vaid kild suuremast süsteemist, kuhu kuuluvad ka e-kirjad, kalendrid, failihaldurid, tööajaarvestused, mis on toonud enamiku virtuaalkohtumistest ikkagi nende kanalisse.

Kas töötaja ikka veel magab või juba rügab?

Kogu maailm oli üsna veendunult teel selles suunas, et oleks võimalik teha aina enam tööd väljaspool kindlaid kontoriseinu. Selleks loodi kõiksuguseid võimalusi monitoorida töötajate edusamme, pidada võimalikult realistlikke koosolekuid, jagada faile, luua sisu ja nii edasi. 2020. aasta aga vajutas neis arengutes gaasi ootamatult põhja ja rekordkiirusel pandi kõik alfa-, beeta- ja ka deltaversioonid täies mahus tööle. TEKST: MARTIN HANSON FOTO: PIXABAY.COM

Enne kui saab üldse hakata koduses kontoris tööd tegema, on vaja mõista, millist tööd me tegelikult teeme ja milliseid võimalusi meil selleks vaja on. Koosolekut ei saa pidada, kui monitor ei ole kalibreeritud või sobiliku värvilahendusega või puuduvad helisummutavad kõrvaklapid, faile ei saa laadida, kui ei ole piisavalt internetikiirust, mis aga võib sõltuda mitte teenusepakkujast, vaid vananenud ruuterist ja nii edasi. Teiseks tulebki mõista, mis on töö iseloom, mida kodus tehakse – vahel ei ole kiire internet nii oluline kui failide füüsiline lähedus, monitori kirkus ei mängi rolli sama palju kui programmide variatiivsus. Maailma ühe suurima riistvaratootja Dell tehnoloogiajuht John Roese ütleb, et esiteks tuleb vaadata üle iga töötaja kodune olukord ja alles siis saab hakata tegelema reaalse kodukontori tehnoloogilise ülesehitusega. “100 000 inimest vajasid ühel hetkel Dellis uues olukorras töötamiseks uut lahendust. Riistvara tootjana ei ol10

NOVEMBER 2020

nud probleemi varustada need inimsed vajalike arvutite, tahvlite ja muuga, samuti saime korda internetikiirused, VPN-lahendused ja nii edasi. Kohe selgus aga tõsiasi, et kodudes on vähestel õige keskkond tööks. Erinevatel töödel on erinevad nõuded, nendega peab arvestama, veelgi rohkem, kui kontoris koos töötades,” mainib Roese.

Virtuaalkoosolekud Eeldame, et riistvaraline pool on korras, töö saab kodus alata. Lisaks Skype’ile on kõik nüüdseks kuulnud ka teistest virtuaalkonverentside pidamiseks mõeldud programmidest, nagu Zoom, Microsoft Teams või Google Meet. Kuid neid ei peeta üldse parimateks lahendusteks, nende ees troonivad selle valdkonna tippu kaks uut tegijat: GoToMeeting ja RingCentral Video. Miks? Esimene neist on saanud tohutult palju kiita lahenduse mobiilirakenduse eest: suured teenusepakkujad ei ole teenust mõelnud mobiilile, mis on aga enamiku inimeste esimene valik

Kodu- või kaugkontoris puudub tihti järelevalve inimese töö üle ja see pole kriitika ülemusele või etteheide alluvale: kui meeskond pole koos, võib tekkida erinevaid viivitusi, üksildust ja vaakumit. Nii on vaja pidevalt mõista, mida inimesed päeva, nädala, kuu raames teevad. Iganädalane koosolek on vajalik, kuid ka ülejänud päevadel peaks täpselt teadma, mis tööd millal tegemist vajavad. Viise selleks on jälle palju, kaks põnevat platvormi on monday.com ja eestlaste loodud toggl.com. Mõlemad platvormid on loodud meeskondade töö haldamiseks ja tööajate ning projektikulu jälgimiseks. Oluline on siin mõista, et erinevalt varasemast on selline meeskonnatöö ja töötaja monitoorimine kõigile avalik: kõik näevad, millega kõik tegelevad, kaua ku-

lub millegi jaoks aega, ja pilt on selge, mis tuleb tulevikus teha.

Miks mul on failist vana versioon? Selleks, et kaugtööl olevad inimesed astuksid ühte sammu, on vaja, et kõik näeksid töödest sama pilti. Kuidas seda pakkuda? Üks variant on Amazon WorkSpaces, mis, nagu ka nimi ütleb, ongi virtuaalne töölaud, millele saab ligi absoluutselt igas maailma nurgas, arvutis ja ajas. Istud oma arvutiga Dubais lennujaamas või Kadriorus kodudiivanil, ees on täpselt sama töökeskkond – failide, sõnumite, kirjade ja suhtlusgruppidega. Suhtlemiseks suurtes või väikestes gruppides sobib aga imeliselt Slack. Platvormi saab luua erinevaid suhtlusjadasid, mis salvestavad mugavalt kõik, mis seal liigub, ja selles massiivis on lihtne orienteeruda. Väga suurepärane viis, kuidas grupivestlusi pidada – parem kui Skype.

Kohvinurk internetis Alahinnata ei saa ka töö sotsiaalset poolt ehk nii-öelda veemasinanurga (water cooler corner) jutte. Neid peab pidama, neid peab soodustama. Üks põnev kanal loba ajamiseks on Houseparty, mis töötab täiesti teisel loogikal kui enamik jututube: kui jututubadesse on vaja sisenemiseks saada kutse, siis Houseparty ongi nagu suur majapidu, kus iga inimene saab liituda iga vestlusega, mida tema kontaktid peavad. Astud ligi ja hakkad vestlema, lihtne ja spontaanne. Meelitage kõik kolleegid peole ja kontoriklatš saab räägitud ka koduseinte vahel.

UURINGU TULEMUSED: pooled töötajad ei tahagi enam kontoritesse 53% eestimaalastest sooviksid jätkata osaliselt kaugtöö tegemist ja töötada varasemast rohkem kodukontorist, selgus 2020. aasta maikuus korraldatud üle 3100 töötaja kaasanud CVKeskus.ee küsitlusest. Peamiste kaugtöö eelistena toovad töötajad välja, et paindlikum töökorraldus aitab neil aega kokku hoida, suurendab produktiivsust ja loovust ning aitab ka paremini tööle keskenduda. Kõige enam on paindlikuma töö võimaluse säilimisest huvitatud turundus- ja IT-sektori töötajad – tervelt üle 70% nende sektorite töötajatest (vastavalt 78% ja 71%) sooviksid edaspidi töötada rohkem kodukontorist.

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Kontor puhtaks! 2020. aastal ei saa üheski aspektis mööda sellest õnnetust viirusest, mis meid salaja kõikjal jahib. Seetõttu ongi ülimalt oluline, et lisaks käte pesemisele oleksid puhtad, hügieenilised ja viirusevabad ka paigad, kus me enim viibime – näiteks kontorid. Kas üllatab fakt, et kontori kõige puhtam koht on enamasti tualett, sest seda pestakse ülima regulaarsusega? TEKST: MARTIN HANSON FOTO: SHUTTERSTOCK

Inimene veedab tööl kaheksa tundi päevas, aga ühest nakatunust piisab, et teisedki haigeks jääks. Seetõttu on tööruumide igapäevane puhastamine ja tuulutamine väga tähtis. Kontorites on aga kohad, kuhu bakteritele eriti meeldib koguneda. Liftide nupud: tarvitseb neid nuppe puudutada köhivatel ja aevastavatel inimestel ning väikeste plastnuppude peale asuvadki viirused. Neid nuppe katsuvad firma ja maja suurusest olenevalt kümned või sajad inimesed päevas. Kuna lifti nuppude pidev töötlemine antibakteriaalse vahendiga ei tule kõne alla, siis tuleb proovida muud profülaktikat. Näiteks mitte võtta kindaid käest või pesta kohe pärast käsi, mida gripilaine ajal peaks tegema sageli. Telefonid: kui vaadata telefoni mikroskoobi all, siis seal on lausa mikroobide pesa. Eriti lauatalefonidel, mida kasutab mitu inimest. Need on isegi nakatavamad kohad kui tualettruumid. Telefonide peale koguneb kõik, mis õhus lendleb, ka aevastused ja köhimised, seega peaks neid gripihooajal mitu korda päevas antibakteriaalse lapikesega puhastama. Köögitehnika: kui teie kontoris on kohviaparaat ja mikrolaineahi, siis ka nende detaile puudutavad päeva jooksul paljude käed kümneid kordi ning osa neist katsujatest pole ammu käsi pesnud ja võivad kanda viirust. Pealegi on nende aparaatide soe pind bakteritele palju mugavam kui näiteks välis12

NOVEMBER 2020

Kontorirott, marss püsti ja koristama! Rootsi Gävle ülikooli teadlased on koostöös Amsterdami ülikooli akadeemilise meditsiinikeskusega uurinud kontoritöötajate istumisharjumusi. Andmete kogumiseks kasutati n-ö enesevaatlust ehk siis inimesed pidid ise hindama, kui palju nad tööpäeva jooksul istuvad. “Kui keegi ütleb mulle, et ta istub tööajast vaid 25 protsenti, siis tegelikult istub ta 50 protsenti, ja kui keegi väidab, et istub 90 protsenti, siis tegelikult istub ta keskmiselt 70 protsenti,” ütles Gävle ülikooli professor Svend Erik Mathiassen. Üks viis, kuidas garanteerida päeva jooksul mõningane suurem liikumine, on koristada: vaata üle kontoriköök, vaata ringi oma kabinetis – alati on midagi paika sättida. Allikas: forte.delfi.ee

ukse link. Sealt võib saada muidki baktereid, mille tõttu ei tule küll haigust, aga mis nõrgestavad immuunsüsteemi. Mida teha? Ikka pärast köögitehnika kasutamist käsi pesta. Printerid: jälle üks asi, mida peaaegu kõik päeva jooksul katsuvad ja võib-olla ka aevastavad sinna peale.

Kui kontori külmkapp haiseb … Norstati tehtud uuringust selgus, et tervelt 82 protsendi Eesti kodude ja kontorite külmkappide sisu püsib värskena maksimaalselt üks nädal ning 42 protsendi küsitletute tooted seisavad külmkapis kõigest paar päeva. Samsung Eesti koduseadmete valdkonna tootekoolitaja Alari Pennar selgitas, et üheks põhjuseks võib just vanemate külmikute puhul olla see, et külmikus olev plast on halva lõhna n-ö endasse imenud ja seepärast jääb hais püsima ka pärast toote eemaldamist. “Uuematel külmikutel on olemas juba sisseehitatud õhutus- ja värskendussüsteemid, mis selle probleemiga tegelevad, aga ise saab kaasa aidata näiteks söögisooda topsikese külmikusse paigutamisega. Sooda imeb halvad lõhnad endasse ja saavutate kiiremini hästi lõhnava külmiku. Sarnaselt aitab ka näiteks jahvatatud kohv,” lausus Pennar. Tootekoolitaja lisas, et probleemi-

Neid peaks vähemalt kord päevas antibakteriaalse lapiga puhastama. Arvuti klaviatuur: on ammu tõestatud, et isegi kui ainult teie üksi oma arvuti klaviatuuri puudutate, on see üks saastunumaid kohti kontoris, kus klahvide vahele koguneb tõeline “kultuurikiht” ja kus tekib bakterite-

de ennetamiseks tasuks kindlasti jälgida, kuhu erinevad tooted külmkapis paigutada ja kuhu on toiduainete asukohad külmikus planeeritud. Külmkappide tootjad ise on külmikuid arendades pööranud tähelepanu just sellele, kuidas seal olevad tooted võimalikult kaua värsked püsiksid. Eriti arvestades ka üha suurenevaid külmkappe. Halva lõhna vältimiseks tuleks jälgida ka seda, et valmistoidud oleksid tooretest alati eraldatud ja pigem nii, et valmistoidud oleksid üleval ning toored alumistel riiulitel. See vähendab võimalust, et toorainetelt tilgub midagi valmistoidule, pannes ka selle kiiremini riknema.

le suurepärane keskkond. Klaviatuuri peaks korralikult puhastama vähemalt kord nädalas nii töödeldud lapiga kui ka surveõhuga, mis klahvide vahed puhtaks uhub. No ja kindlasti ei tohi ka klaviatuuri kohal süüa, eriti gripihooajal. Allikas: aif.ru

Keskendu oma põhitegevusele ja jäta koristusmured meie kanda. Äripindade koristusteenused oma ala ekspertidelt alates aastast 2008.

Pakutavad teenused: • Äripindade hoolduskoristus • Põrandakatete puhastus ja hooldus • Vaipkatete ja pehme mööbli puhastus • Klaaspindade pesu • Suurpuhastus

www.luxpuhastus.ee | info@luxpuhastus.ee | tel 5836 0116

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Kui nutikas on sinu kontor? Teate küll neid päevi, kus märkate alles tööle jõudes, et unustasite oma kiibi koju ja peate sissesaamiseks helistama vastuvõttu või mõnele kolleegile. Sinu lemmikistekoht on hõivatud, kontor on üldse liiga külm ja lõpuks leitud varulaua kohal rippuv valgustus on liiga ere. Hiljem rikub su tuju see, et ei saanud enne tähtsat videokonverentsi koosolekuruumi audiovisuaalseadmeid nii kiiresti ja hästi tööle, kui vajanuks. Sellest tulenev stress jättis omakorda jälje sinu esinemisele. TOIMETAS: RIINA PALMISTE FOTO: SHUTTERSTOCK

Targad lahendused kontoris aitavad püüelda selle poole, et sellised väikesed detailid ei saaks meie päeva rikkuda. Suure tõuke selleks andis COVID-19, pärast mida mõisteti üha enam, kuivõrd oluline on ikkagi kontroll tööruumide üle – sellest võidavad nii töötajad, ettevõte kui ka keskkond.

Kinnisvarakeskkonna korrashoiu koolitus – kas vajadus või kohustus? Kinnisvarakeskkond – mida see hõlmab? Oleme kõik selle kasutajad ja omanikud ning peame teadma sellega seotud seadusandlust, igapäevaseks toimimiseks vajalikke reegleid ja eeldusi. Selleks, et meie kinnisvara püsiks võimalikult kaua kasutuskõlblik ning vastaks selle vajaliku otstarbe ohutusele ja nõuetele, on vaja kinnisvara hallata ja hooldada õigel viisil. Mis on õige ja milline korrashoid hoonele sobib? Selleks on spetsialistid: kinnisvarahaldurid ja -hooldajad. Kuidas selliseks spetsialistiks saada ja kas see on vajalik? Kinnisvara korrashoidu saab õppida juba nii mõneski kõrgkoolis erialana ja see sobib tavaliselt rohkem gümnaasiumi lõpetanud noortele. Sel juhul saab õpingutulemuseks kinnisvarahaldur, tase 4/5. Kinnisvara korrashoidu saab õppida ka töö kõrvalt. See sobib just neile, kes puutuvad kinnisvara haldusega kokku üsna tihti või iga päev. Need on inimesed, kes hoolitsevad nii ühiskondlike hoonete kui ka büroohoonete hea käekäigu ja sisekliima eest: kinnisvarahaldurid, haldusjuhid, majandusjuhid … Nad hoolitsevad meie kodude kestvu14

NOVEMBER 2020

se ja mõnusa toimimise eest – kortermajade haldurid. Kortermaja haldamise võtavad sageli oma kanda ja vastutada korteriühistu juhatuse liikmed. Nende jaoks ei ole see töö aga alati erialane ja igapäevane ning seepärast vajavad nad koolitust. Büroohoonete, kaubanduskeskuste ja teiste ühiskondlikus kasutuses olevate hoonete haldurid või majandusjuhid vastutavad hoone kõigi tehnosüsteemide töö eest ja muidugi eelkõige hoone ohutuse eest. Kui hoone omanik on sõlminud lepingu kinnisvara korrashoiuga tegeleva ettevõttega, siis on oluline, et ka selle ettevõtte halduril või hooldajal oleks vastav erialane kutse – see on tõestuseks, et töötaja on oma alal pädev isik. Hoonete korrashoiu teema on määratletud ka ehitusseadustikus esitatavate nõuetega. Muidugi on iga ettevõtte otsustada, kui palju soovitakse panustada töötajate erialastesse teadmistesse. Kinnisvarakeskkonna Ekspert OÜ pakub koolitusi nii huvilistele, kes alustavad kinnisvara korrashoiuga, kui ka erialakutsega spetsialistidele. Oleme korraldanud mitu aastat „Kinnisvara korrashoiu baaskursust kutse es-

mataotlemiseks ettevalmistujatele“, mis on mõeldud valdkonda uutele tulijatele või vähese kogemusega tegutsejatele. Kursus kestab viis õppepäeva (igaüks kaheksa akadeemilist tundi) ning seal läbitakse kõik põhilised teemad, mis on olulised kutseeksami sooritamiseks, tasemetöö koostamiseks ja kinnisvara korrashoiu valdkonnas töötamiseks. Seni ei ole Kinnisvarakeskkonna Eksperdi koolitusel osalenute hulgas kutse taotlemise testil „läbipõrujaid“ olnud. Kursus on toimunud vahetult konverentsisaalis ja loodame, et see nii ka jääb. See on oluline nii lektori kui ka koolitusel osalejate jaoks – lektor saab anda oma teadmisi edasi otsekontaktis ja osalejad saavad lektoritele küsimusi esitada. Baaskoolituse lõpus saavad osalejad proovida testi teha. Kui kutse taotlejad saavad testiga positiivse tulemuse, kaitsevad oma tasemetööd hästi, siis on eeldused kinnisvarahalduri või -hooldaja kutse saamiseks olemas ning võib taotleda korteriühistu halduri või kinnisvarahalduri/-hooldaja 4. taset. Kinnisvara korrashoiu spetsialist, kellel juba on kutse, peab ka edaspidi oma teadmisi täiendama, et hoida kut-

Arvatakse, et ligikaudu 97% Euroopa hoonetest ei ole energiaefektiivsed – see tähendab umbes 30 miljardit ruutmeetrit raisatud energiat. Neid numbreid aitaksid vähendada nutikad kontorid, sest kui rahvahulga mõõtmiseks hakataks kasutama sensoreid, saaks täpse ülevaate, kui pal-

se taset. Selleks tuleb läbida igal aastal täiendkoolitus, mida pakutakse nii kutsega kinnisvarahalduritele kui ka kinnisvarahooldajatele. Lisaks on võimalik edasi pürgida ja taotleda kõrgemat taset valdkonnas tegutsemiseks. Kutse andmisega tegeleb Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL). Kutsestandardite kohta saab lugeda Kutsekoja kodulehelt, kes kutseid väljastab. Koolitustel, mida Kinnisvarakeskkonna Ekspert OÜ korraldab, on lektorid nii professionaalsed õppejõud kui ka kinnisvara korrashoiu valdkonnas tegutsevad ja pikaajalise kogemusega praktikud ning selle alaga seotud erinevate elualade spetsialistid. Ootame koolitustele kinnisvara korrashoiuga tegelevate ettevõtete töötajaid, ühiskondlike hoonete haldajaid, korteriühistute juhte ja haldajaid! Vaata koolitusi kodulehelt kikk.eu/ee/koolitused. Tiiu Käärma Kinnisvarakeskkonna Ekspert OÜ koolitusjuht kinnisvara haldusjuht, tase 6 kinnisvara hooldusjuht, tase 6

E- äritarkvara, mis paneb su äri kiirelt kasvama. www.erply.ee ju oleks vaja kütet või valgustust mingisse ruumi. See aitaks säästa nii raha kui ka energiat. Milleks ometi kütta, õhutada või valgustada tühjalt seisvat ruumi? Sama kehtib konkreetsete töökohtade kohta. Näiteks Inglismaal jääb iga päev hõivamata veidi alla 300 000 töölaua – need on päris nukrad numbrid, arvestades, et ühe laua ülalpidamine võib maksta isegi tuhandeid eurosid. Eeskujuks võiks siin olla Microsoft, kes võttis juba paar aastat tagasi oma Amsterdami peakorteri renoveerimiseks kasutusele andmepõhise lähenemise. Kuue kuu jooksul salvestasid nutikad sensorid, kuidas kirjutuslaudu, koosolekuruume ja ühisalasid tegelikult

Arvatakse, et ligikaudu 97% Euroopa hoonetest ei ole energiaefektiivsed

kasutatakse. “Kui hakata nädalate ja kuude kaupa andmeid koguma, saate analüüsida kontoris liikumisi,” õpetab ettevõtte innovatsiooniarhitekt. “Seejärel saate juba otsustada, milliseid ruume päriselt vajate.” Enne renoveerimist kogutud andmed viisid selleni, et Microsoftil õnnestus end ära mahutada 25% väiksemale pinnale, mis tähendas, et poolteist korrust anti kasutada hoopis ühele oma koostööpartnerile. On selge, et targad lahendused kontoris tulevad kasuks nii ettevõtetele endile kui ka keskkonnale. Kas ja kuidas võiks neist kasu olla aga üksikisikule?

Targad lauad ja koosolekuruumid tõstavad töötajate produktiivsust Paljudes kontorites on juba ammu kasutusel lauad, mis võimaldavad valida töötajal just sellise istumis-seismisasendi, nagu talle parasjagu mugav võiks olla. Võimalusi on tänapäeval aga juba märksa rohkem kui see. Kuidas siis ikkagi saaks nende varem mainitud kasutult seisvate töölaudade arvelt kokku hoida – nii, et see oleks mugav ka töötajatele endile? Tänapäeval, kus üha rohkem on levinud kodukontor, ei ole enam töötajatel sageli isiklikke töölaudu. Selline istumissüsteem toob

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Ühel on soe, teisel on külm. Võimatu on leida temperatuuri, mis sobiks kõigile. töötajatele mõnusat vaheldust ja võimaldab kergemini lävida ka nende kolleegidega, kellega muidu, ühe konkreetse laua taga istudes kunagi kokku ei puutuks. Seda toetab veebipõhine broneerimisplatvorm, mille kaudu saab jälgida vabu ja juba reserveeritud laudu. Võimalus endale samal veebipõhisel platvormil juba sobiv laud välja valida hoiab aga kokku aega, mis kuluks muidu mööda kontorit vaba laua otsimisele. Isegi kui töötajatel oleksid kindlad kohad, saab sellise online-süsteemi kaudu otsida, kus keegi kolleeg istub. Eriti kasulik on see siis, kui ettevõttes töötab palju inimesi ja töös on palju osakondadevahelist suhtlust – küll läheb aga kogu aeg mee-

lest, kus nüüd istus täpselt Pille ja kus Mati. Sama kehtib konverentsiruumide kasutuse kohta, mida saab samuti jälgida online-platvormilt – jäävad ära lõputud tülid selle ümber, kellel oli ikka tegelikult õigus konkreetsel hetkel seda ruumi kasutada. Samuti ei pea kulutama väärtuslikku tööaega sellele, et otsida sobivat koosolekuruumi – piisab pilgust online-kalendrisse, et leida mõni vaba nurgake või tuba.

Tark kliima- ja valgustuskontroll püüab arvestada kõigi eelistustega Ühel on soe, teisel on külm. Võimatu on leida temperatuuri, mis sobiks kõigile. Moodsas kontoris on selleks nutikas kliimasüsteem, mis tuvastab kasutusmustrid ja reguleerib selle järgi ise temperatuuri paika. Paljud ettevõtted on võtnud kasutusele ka nutikad termostaadid, mille kaudu saab igaüks juhtida nii aknaid, uksi kui ka valgusteid. See, kui tuled ja ventilatsioon ei tööta kogu aeg igal pool ühte moodi – ka tubades ja nurkades, mis pole parasjagu kasutuselgi –, aitab kokku hoida mitte ainult rahaliselt, vaid säästab ka keskkonda. Allikad: newselectronics.co.uk, raconteur.net

Toodame erineva suuruse ja mahuga rattamaju ja prügimaju. Saame teha tellija projekti ja disaini järgi. Tuleme tõstame maja paika.

Velled OÜ pakub majadele ja koridoridele valguslahendusi.

www.rattamajad.ee

www.velled.ee

Võta meiega ühendust: mait@velled.ee või helista tel 510 1325

E- äritarkvara, mis paneb su äri kiirelt kasvama. www.erply.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Roheajastu: 21. sajandi inimene

tahab, et tema tööandja hooliks loodusest Enam ei ole suurim palk või tööga tekitatav lisaväärtus ainsad kriteeriumid, mille alusel omale töökohta valitakse. Kui eelmine generatsioon pidas oluliseks töökoha lähdust kodule ja ettevõtte sotsiaalset vastutust, siis praegu tööturul kõige suuremat lainet lööv põlvkond peab lisaks tööaja ning -ruumi paindlikkusele oluliseks ka ettevõtte keskkonnateadlikkust. TEKST: MARTIN HANSON FOTOD: SHUTTERSTOCK

Ühelt pool on populaarsemaks muutunud erinevad rohelised töökohad (green jobs), mis on otseselt mõeldud parandamaks meie planeedi tervist, vähendamaks kasvuhoonegaaside ja saastamiste hulka. Suurlinnades on hüppeliselt kasvanud nõudlus linnaaedasid planeerivate aednike järele, kiiresti kasvab ka rohelise energia sektor, mis vajab insenere, väga paljud uued iduettevõtted on loodud lahendama konkreetseid probleeme keskkonnas. Teisalt nõuavad muudes ettevõtetes tegutsevad inimesed oma tööandjalt aina selgemaid strateegiaid, aruandlusi ja muutusi, et olla keskkonnasäästlikud. Lisaks töötajate muutunud mõtteviisile on ka klientuur hakanud oma rohelist jalajälge kalkuleerima, selle alusel tehakse aina enam otsuseid. 16

NOVEMBER 2020

Ettevõtted peavad pingutama oma roheinitsiatiivide ja -sammudega, et oma kliente hoida. Enam ei ole ainsad müügiargumendid kiirus, hind, kvaliteet ja mugavus. Kui ettevõte ei ole roheteadlik, siis aina tihemini jäävad tehingud ka katki. Nii on maailm juba ligi 40 aastat teadlik rohelisest raamatupidamisest, roheaudititest, jalajälgedest ja nii edasi. Aasta 2020 on oma veidruses pannud aga inimesed veelgi konkreetsemalt mõtlema ja otsustama just iga organisatsiooni keskkonnateadlikkust standardiks tuues.

Eestiski ollakse aina enam rohelised Roheline raamatupidamine tähendab, et paralleelselt finantsarvestusega jälgitakse ja arvestatakse ettevõtte keskkonnakulusid ning -tulu-

Mis üldse on ökoloogiline või roheline jalajälg? Ökoloogilise jalajälje meetodi töötasid välja professor William Rees ja doktor Mathis Wackernagel 1990. aastate algul. Nüüdsel ajal üle maailma kasutatav meetod arvestab ligikaudselt maa-ala suurust, mida on vaja meie ühes aastas kasutatavate ressursside toomiseks ja tekkinud jäätmete ning saaste ümbertöötlemiseks, ladestamiseks või looduslikesse aineringetesse sidumiseks. Sel viisil saame mõõta üksikindiviidi, organisatsiooni või mingi regiooni keskkonnakasutust, koondades erineva mõju elukeskkonnale ühte kujundisse, milleks on inimesele kasutamiseks sobiv viljakas maa. Ökoloogilist jalajälge väljendatakse globaalsetes hektarites inimese kohta aastas (gha / in a). Üks globaalne hektar on tingühik, mis vastab maakera keskmise bioloogilise tootlikkusega hektarile. Lihtsas keeles lahti seletatuna jagati maakera viljakas pind ära kõikide inimeste vahel ja arvutati välja, et keskmiselt on meil ühe inimese kohta kaks hektarit. Enamiku arenenud riikide ökojalajälg ületab märkimisväärselt inimese kasutuses oleva ökoloogilise potentsiaali. Tarbimine on ülikiirelt kasvanud, kuna vaid pool sajandit tagasi (1961. a) moodustas inimkonna tarbimishulk 50% maakera taastootmise võimest. Kui meie tarbimine ületab maakera võimalused, siis ei käitu me enam jätkusuutlikult, vaid tekitame ökoloogilist defitsiiti. Meie kulutused eluasemele, transpordile, söögile ning igapäevastele kaupadele ja teenustele loovadki ökoloogilise jalajälje, mille me endast maha jätame. Ökoloogilise jalajälje hindamise aluseks olev maakera pind on jagatud kategooriateks: haritav põllumaa, karjatatav maa, metsamaa, bioproduktiivne meri ja siseveed, hoonestatud maa ning süsinikdioksiidi siduv maa. Maakera pinna erinevatel tüüpidel on ökoloogilise jalajälje seisukohalt erinev väärtus. Kõige väärtuslikumateks peetakse põllumaad ja ehitiste all olevat maad, mille tootlikkuse näitaja on 2,2. Kõige madalama väärtusega on aga bioproduktiivsed veepinnad, mida hinnatakse näitajaga 0,36. Keskmise maapinna väärtuse hinne on 1. Allikas: bioneer.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

sid. Rohelise raamatupidamise mõiste võttis 1980. aastatel kasutusele majandusprofessor Peter Wood ja sellel on kaks peamist eesmärki: loodusressursside ning saasteainete emissioonide arvestus (rohemajandus) ja keskkonnahoidliku arvepidamise korraldamine. Viimase alla kuulub näiteks paberivaba raamatupidamise korraldamine kui üks võimalikke efektiivsuse suurendamise viise.

Kui meie tarbimine ületab maakera võimalused, siis ei käitu me enam jätkusuutlikult, vaid tekitame ökoloogilist defitsiiti. 21. sajandil on peaaegu et reegel, et endast lugupidav ettevõte peab rohelist raamatupidamist, mõõdab oma keskkonnamõju ja astub ka väiksemaid-suuremaid samme olukorra parandamiseks. Iga ettevõtte minimaalne eesmärk peaks olema kliimaneutraalsus, mis tähendab, et kogu oma tegevusspektris ollakse planeedi ja looduse suhtes nullolukorras – loodusele ei anta midagi tagasi, kuid oma te18

NOVEMBER 2020

gevusega ei võeta ka midagi ära. Eesti suurim kohalikul kapitalil loodud pank LHV on sellele suunale ka konkreetse ajaraami pannud. LHV kodulehel seisab tõdemus, et nemad mõõdavad ja vähendavad oma ettevõtte CO2 jalajälge ja muudavad oma kontoritegevuse aastaks 2022 täielikult kliimaneutraalseks. “Oleme kogunud andmed ja arvutanud kokku, et 2019. aastal oli LHV bürootegevuse kasvuhoonegaaside emissiooni jalajälg 1210 tonni CO2 ekvivalenti ehk 2,6 tonni iga töötaja kohta: 61% tulenes elektri- ja soojusenergia kasutamisest, 24% töötajate töölesõitudest, 14% ärireisidest, 1% kontorikuludest, nagu paber, vesi, jäätmed,” seisab LHV kodulehel. Kui need numbrid lahti võtta, siis selgubki üsna tavaline keskkonnamõju spekter, millele on kiireid ja ka aeglasemaid lahendusi. Elektri- ja soojusenergia osa saab tugevalt vähendada, minnes üle tuule- või päikeseenergiale, töötajate puhul on võimalik soodustada ühistranspordi kasutamist töölesõidul, elektriautode ja jalgrataste soetamist, samuti kodukontoris töötamist. See, et kontoris tekib jäätmeid, on ikkagi normaalne, samuti kulub vett, kuid üks valdkond, millest ei peaks Eestis enam üldse rääkima, on paberi kasutamine asjaajamises. Väga paljud ettevõtted on pannud kirja oma rohelise maailma visiooni, mis kirjeldab tegevusi ja suundi, mida ettevõtted rohelise jalajälje piiramiseks teevad. Enamasti on need piirangud kasulikud ka ettevõttele ja sealt edasi ka klientidele: Toila SPA kasutab majas tekkinud pesu pesemiseks enda

puurkaevust tulnud vett ning oma pesumaja, kuid mis peamine – kliente julgustatakse mitte vahetama voodipesu ja rätikuid iga päev. Nii hoitakse aastas kokku väga suur hulk ressursse. Telia kasutab Eesti Energia pakutavat rohelist energiat, et hoida oma poodides ja kontorites tuled põlevatena. Kasutegur tuleb mainekasust.

Roheline kinnisvara Suur valdkond, mis teeb pöördeid rohelise mõtlemise suunas, on ehitussektor. Aina enam võtab siin võimust mõtlemine, kus keskkonnasäästlik peab olema kogu protsess planeerimisest, ehitamisest, majandamisest rekonstrueerimise ja lammutuseni. Enam ei saa ennast keskkonnasäästlikuks pidada, kui vaid valmis hoone on energiasäästlik, isemajandav. Tänapäevane ehitus – samamoodi nagu tööstus ja tootmised – peab hoolitsema selle eest, et kogu temaga seotud tegevuste perimeeter on loodusele sõbralik. Kui aga rääkida konkreetsetest hoonetest, siis nullenergiamajad ja keskkonnaneutraalsed ehitised ei ole enam utoopia, vaid igapäevane nähe. Hoonete ehitamisel kasutatakse aina kvaliteetsemaid ja keskkonnasõbralikumaid materjale, mis peaksid vastu aastakümneid, kui mitte sadu. Samal ajal peavad hooned suutma ennast ise ära majandada, piltlikult ka siis, kui hoone pole ühendatud ühtegi võrku – päikesepatareid, maasoojus ja soojavahetid, sooja kumuleerivad ja peegeldavad klaasid akendel, tuulutussüsteemid, vee ringkasutus, roheline prügimajandus jne.

Teele Tohver, TTJA tugiteenuste osakonna juhataja Oma majas püüame olla võimalikult loodussõbralikud ja oleme selleks ka samme astunud. Näiteks ei prindi me ühtegi dokumenti paberile, laias laastus käib kogu töö ainult digitaalselt. Samuti sorteerime prügi, kuid väikese lisandiga: üheski meie tööruumis pole prügikasti, need on leitavad ainult puhkenurkades. Selle mõte on anda töötajatele sõnum, et nad ei tekitaks liigset prügi ja kui prügi tekib, siis nad peaksid selle ära paigutamiseks end liigutama. Lisaks kasutame kogu majas võimalikult vähe plasti (plastnõud jne). Teine suur rohelise mõtlemise suund on taaskasutamine. Vananenud kontorikaup, väiksemad mööblitükid, nõud lähevad alati uuele ringile – esmalt pakume neid oma töötajatele, mis aga jääb üle, viiakse taaskasutuskeskustesse. Sama seis on vanade ajalehtedega – anname need neid soovinud töötajatele, kes kasutavad neid kompostiks, kodustes majapidamistöödes, lastega meisterdamisel ja nii edasi. Soosime TTJA-s ka liikumist, näiteks enamik maja inimesi ei sõida korruste vahel liftiga, vaid kasutab hoopis treppe. Ametiautodena on meil kasutusel muudele lisaks ka elektriautod ja soovitame oma töötajatel eeskätt just neid kasutada. Lähiajal plaanime liituda Rohelise Kontori projektiga (ekja.ee).

Ă„RIKINNISVARA JA -HALDUS

Lao tehnilise seisukorra ja toimimise keeruline masinavĂ¤rk Lao- ja tĂśĂśstushoonete tehniline seisukord, funktsionaalsus ning selle tĂ¤pne kajastus dokumentatsioonis ja vajalikes registrites on keeruline ning nĂľudlik masinavĂ¤rk. Pole Ăźhtegi tahku, mille ettenĂ¤htud haldus- ja hoolduskĂźsimuste ignoreerimine varem vĂľi hiljem suurt kahju ei vĂľiks tuua. TEKST: UKU ADRIAN ILVES FOTOD: SHUTTERSTOCK

Tootmis- ja tĂśĂśstusettevĂľtete sujuva ning tĂľrgeteta Ă¤ritegevuse tagavad hoone tehniline korrasolek, asjatundlik haldus ja hooldus ning dokumentatsiooni vastavus tegelikkusele. PuudujĂ¤Ă¤k nii Ăźhes kui teises vĂľib pidurdada kogu protsessi. VĂ¤ikese tehnilise vidina vĂľi sĂźsteemi hĂ¤ire oskamatu lahendamine vĂľib tuua suurema kahjumi ja peletada kliente.

Haldamise ja hooldamise nĂźansid Laohaldus OĂœ juhi Margus MĂ¤gi sĂľnul ei ole keskmise suuruse ja Ă¤rihaardega laohoone omanik Ăźldiselt huvitatud tĂ¤iskohaga halduri vĂľi hooldaja enda palgal hoidmisest, seda kasutavad reeglina vaid vĂ¤ga suurte laopindade omanikud. Samuti on iga hooldustĂśĂś vĂ¤ga spetsiifilise loomu-

ga. VentilatsioonisĂźsteemide hooldaja pĂ¤devus ei kandu Ăźle ATS-sĂźsteemide (automaatse tulekahjusignalisatsioonisĂźsteem) ega ka uste hooldusele ja vastupidi. Lisaks eeldab asjatundlik hooldus ka objekti ja selle iseĂ¤rasuste head tundmist. â€œKui tehnik saadetakse objektile, mida ta ei tunne, peab teda alati keegi suunama, nĂ¤itama ja juhendama. Konkreetne tehnik vĂľi hooldaja peab sinu objekti hĂ¤sti tundma. Tal peab olema asjadele personaalne lĂ¤henemine.â€? See tĂ¤hendab MĂ¤gi sĂľnul omakorda korrektset ehk tegelikule olukorrale vastavat dokumentatsiooni. â€œRegister koos jooniste ja tĂ¤psete asukohtadega aitab vĂ¤ltida nĂ¤iteks seda, et objektile saabunud tehnik ei teagi tĂ¤pselt, kus sĂźsteemi keskus asub. Pikema aja jooksul hooneid ju tihti muu-

detakse, tehakse Ăźmberehitusi ja parandusi, ehitatakse seinu, paigaldatakse juurde uksi, mĂźĂźritakse kohti kinni ilma seda registreerimata. Kui plaane ei uuendata, siis tekivadki segadused,â€? kommenteerib MĂ¤gi.

Lisaks haldamisele ka hooldajate vahendamine MĂ¤gi ettevĂľtte tegevus on vastutada hoonete tehnilise seisukorra eest. â€œMe koostame kĂľiki hoone tehnosĂźs-

Â Â? Â?Â Â? Â?Â Â?Â?Â ÂÂÂ Â?ÂÂ?

Â?Â€Â?Â‚Â‚Â Â ÂÂÂ Â?

Â„ Â… Â† Âƒ ÂÂ? Â?Â Â ÂÂÂ Â?

Â? ÂƒÂƒ Â„

â”‚ â”‚ â”‚ â”‚

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS he. Mägi sõnul suudavad nad vahendada sisuliselt kõike, mis ühe kinnisvarahoone hoolduse ja halduse juurde kuulub. Kõikidel omanikel pole soovi 20 erineva lepinguga tegeleda, vaid nad tahavad, et nende eest komplekt kokku pannakse. “Meil on ka mehed, kes tegelevad häire korral esmareageerimisega. Vahel piisab ventilatsiooni tööle saamiseks nupule vajutamisest ja pole vaja ventilatsioonihooldajat kohale kutsuda. Aga kui sellest ei piisa, siis informeerime konkreetset hooldajat, et on vaja kohale tulla.”

Kes vastutab?

teeme sisaldavaid registreid ning haldame hoolduslepinguid, mille omanik on sõlminud – kontrollime nende täitmist, paikapidavust ja dokumentatsiooni korrektsust. See on selline süvenemist eeldav töö, et kogu objektist hea ülevaade saada.” On oluline, et kui hooldaja läheb objektile oma töid tegema, oleksid tal kõik korrektsed dokumendid kohe võtta. Näiteks 40 000-ruutmeetrisel laopinnal võib olla üle 200 ukse,

mis kõik vajavad kontrollimist ja hooldust. “Juhul kui hooldajal hoonest selget ülevaadet ei ole, siis kuidas ta üldse saab hooldustöid teha? Sama lugu on ka omaniku vahetusega, talle peab hoonega kaasa tulema korralik dokumentatsioon.” Mägi ettevõte ise hooldustöid ei tee, kuid neil on kõikide hooldust vajavate seadmete ja alade jaoks koostööpartnerid, kellega on seljataga väga pikk ning usaldusväärne töösu-

Kui omanik annab laopinna rentnikule üürile, siis kellele ja mil määral langeb vastutus registrite, dokumentatsiooni ning kõikide seadmete korraliku toimimise eest? Mägi sõnul oleneb see sellest, kui mitu rentnikku hoonet kasutama hakkab. “Kui objekt antakse ühele rentnikule, siis tavaliselt lükatakse ka kogu vastutus tema kaela. Öeldakse, et nii uste kui ka ventilatsiooniseadmete hooldamise eest vastutab tema. Siis võibki juhtuda, et rentnik tegelikult enne mitte millegi eest ei vastuta ega hoolitse, kui mingi jama juhtub. Sest enne hoitakse järelevalve ja kontrolli osas raha kokku.” Suuremate laopindade puhul, mida võivad jagada isegi 20 üürnikku, ei saa

näiteks ATS-i hooldust ühe üürniku kraesse panna, sest see on kogu maja peale üks ja seda kasutavad kõik. “Siis on see ikka omaniku teema. Omanik peab selle ära tegema, talle on ilmselt teada, mis nende pindade hooldamine maksab, ta on üüripinna kulu omanike vahel juba enne ära jaganud ja võtab selle enda peale.”

Kulu ei tähenda alati lõplikku kulu Arusaadavalt kaasneb igasuguse tehnilise hooldamisega kulu ning lühiajalise kulude kokkuhoidmise nimel võidakse tehnoseadmete ja -süsteemide eest hoolitsemine tähelepanuta jätta. Kui need üks hetk töötamast lakkavad, tekib paanikamoment. See mõjutab eriti üürnikke, keda sellised probleemid võivad lahkuma sundida. Veeuputus võib tulla ootamatult sellepärast, et torusid pole peetud vajalikuks kontrollida, kuna need on ju 15 aastat objekti ilusti teeninud. “Ja kui ühe korra mingi toru kuskil lõhki lendab, uputab see terve maja üle. Siis on kliendid väga vihased. Paljud lähevad minema, sest pakkumisi on praegu küll, kus olla ja oma äri teha. Pindu on rohkem kui nõudlust,” ütleb Mägi, kelle sõnul on tegu hea näitega sellest, mida raha koku hoidmine suure laokinnisvara puhul võib kaasa tuua.

20aastase kogemusega Äri- ning laokinnisvara haldus- ja hooldusettevõte KOGU HARJUMAA PIIRES TASUTA KONSULTATSIOON

666 3606



Täishaldusteenus

Korrashoiu korraldamine

Tehnohoolde korraldamine

Täishaldusteenus on kogu haldusstandardi piires kirjeldatud kinnisvara säilimise ja korrashoiu teostamine

Korrashoiu korraldamisel tagatakse kinnisvara omanikule hoone väline ja sisene heakord, kokkulepitud puhtustase ja koristuse sagedus

Tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada kinnistu osaks olevaid ehitisi, tagades nende ning nende üksikute osade ja tehnosüsteemide seisundi vastavuse ettenähtud nõuetele

ELEKTROONILISE HOOLDUSPÄEVIKU KOOSTAMINE OBJEKTILE



ELEKTROONILISE HOOLDUSRAAMATU KOOSTAMINE OBJEKTILE

 TEHNILISE HALDURI TEENUSED  PROBLEEMIDE ESMAREAGEERINGUD  ÜÜRIKLIENTIDE IGAPÄEVANE TEHNILINE TEENINDAMINE

LAOHALDUS. EE

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Efektiivne laovarude haldamine aitab kasumlikkust suurendada Et oma firmat efektiivselt juhtida, on vaja hästi toimivat laovarude haldamise süsteemi. Tõhusa süsteemi puudumine võib kaasa tuua mitmeid probleeme ning hakata segama tellimuste täitmist ja igapäevaseid tööülesandeid. Täpne varude haldamine hoiab laoga seotud kulud kontrolli all ja loob eeldused edukaks äriks. Kuidas oma ettevõtte kasumlikkust Erply äritarkvara abil suurendada? ETAPP 1 – alustamine Esimese asjana määra vähemalt üks inimene, kes on lao eest vastutav. Sellel inimesel on selge ülevaade kõigest, mis laos toimub, ja ta saab anda sulle operatiivselt adekvaatset infot. Võta kasutusele lao haldamise tarkvara. See aitab lihtsustada nii sinu kui ka sinu alluvate tööd. Võrdle programme ja vali see, mis tundub sobivaim just sinu ettevõtte jaoks. Eriti hea oleks, kui sul oleks tarkvara, mida saab vastavalt firma vajadustele modifitseerida. Hangi müügikohtadesse programmid, mis on ühenduses laotarkvaraga ja võtavad toote laost maha kohe pärast müügi toimumist. Kaalu ka laoteenuse sisseostmist. Näiteks e-kaubanduse valdkond võimaldab mugavalt osta laoteenust, samas säilib kontroll laovarude üle, sest sinu laoprogrammi ja teenusepakkuja süsteeme on võimalik tänapäevase tarkvaraga lahendada. Uuri hankijalt, kas nad toetavad drop ship’i. Sellisel juhul toimetab hankija kaubad otse lõppkliendini sinu ettevõtte nimel (logod, pakendid, tarnetingimused jne). Veendu, et laoprogrammiga saad kaasa ka e-poe liidese, tooteinfo halduse ja mobiilsed töövahendid näiteks kauba pakkimiseks, väljastuseks jne.

ETAPP 2 – kaupade tellimine Esimene reegel – ära kuluta liigselt laoseisule. See on ebaefektiivne, vähendab kasumit, kaup võib kahjustada saada ja amortiseerub ning lao kulud on kõrged. Ära karda varustajatega kaubelda. Kindlasti leidub tarnijaid, kes on valmis läbirääkimisteks, et leida sobivad tingimused mõlemale poolele. Mõtle läbi, kas odavam on tellida korraga suur kogus ja kui kiiresti kaup tarnijatelt sinuni jõuab. Rakenda laos FIFO (first-in, first-out) süsteemi – kaup, mis tuleb esimesena sisse, läheb ka esimesena välja. See meetod on eriti oluline, kui ostuhinnad muutuvad tihti või kaup rikneb kiiresti. 22

NOVEMBER 2020

ETAPP 3 – laoseisu jälgimine Kauba olemasolul tööta sisse sobiv meetod laojääkide jälgimiseks. See võib olla lihtne ja regulaarne visuaalne kontroll või keerukas arvutiprogramm. Tihti sõltub see firma ja laomahtude suurusest ning kaupade liikumise kiirusest. Kasulik on omada lao haldamise tarkvara, mis täidab kirjeldatud ülesandeid. Plaanide ja tellimuste tegemisel on oluline, et sul oleks täpne ülevaade käesolevast laoseisust. Elektrooniline andmevahetus, WMS-tarkvara ja ribakoodilugeja aitavad vähendada vigu. Lisaks kontrollile võimaldab kaasaegne lao jälgimistarkvara vaadata kauba vahetustsükleid, mis teeb lihtsamaks kauba tellimise ja lao haldamise. Tsentraliseeritud andmebaasis on kõik laoseisudes tehtud muudatused nähtavad kõigile pooltele ja andmed on alati ajakohased ning ühes kohas.

ETAPP 4 – lao optimeerimine Pane paika kaubakogused, mis peavad laos olema, ja miinimumkogus, millest allapoole ei tohiks langeda. Nii saad vältida puudujääkide teket. Miinimumkoguse määramiseks kasuta järgmisi andmeid: käibekiirus, hankija tarneaeg ja mitmeks päevaks kaupa võrdlusperioodi keskmise müügi korral jätkuks. Määra prioriteetsed tooted, mis peavad alati laos olemas olema. Nendele toodetele tee esmalt ostutellimus, jälgides samal ajal rahavoogude prognoosi. Jälgi alati neid tooteid, mis on kohe laost välja liikumas, kuid on siiski veel arvel. Kui need mingi hetk maha arvestatakse, siis võib tekkida probleeme järgmiste kohustuste täitmisel. Ära vaju rutiini ega telli alati samu tooteid. Tuleb vaadata, mis toimub turul, ja analüüsida, millised tooted on hetkel menukad. Kasuta turuanalüüse ja suhtle klientidega, et tellida kaupa sihtgrupipõhiselt. Pööra tähelepanu majandusprognoosidele ja jälgi konkurentide tegevust. Kui kaup on jäänud pikalt seisma (laovaru ületab tarneaega vähemalt kolmekordselt), siis selgita välja, kes varem kaupa on ostnud ja kas neil oleks soovi sama kaupa soetada. Jaemüügis saab rakendada seisvale kaubale teatud sidustooteid mõne kiiremini käibiva tootega. Sel juhul aitab sinu paremini müüv toode müüa ka sellist kaupa, mis hästi ei liigu. Samuti on võimalik teha allahindlusi püsiklientidele kaubale, mis on pikemalt seisma jäänud. Pea alati meeles, et korrektne laohaldus hoiab eelarve kontrolli all ning annab võimaluse oma ettevõtte käibekapitali ja rahavooge efektiivselt juhtida.

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Prügi sorteerimisele tuleb rohkem tähelepanu pöörata Kuigi lääneriigid (tingimata kuulub nende hulka ka Eesti) moodustavad ainult 16 protsenti kogu maailma populatsioonist, aitavad nad prügitootmisele kõige rohkem kaasa. Arenenud maades toodetakse üle kolmandiku globaalsest prügist (34 protsenti), arengumaades seevastu ligi neljandik (23 protsenti). Maailmapanga andmetel tekitati 2016. aastal globaalselt kaks miljardit tonni prügi. Kui prügimajandust radikaalselt ei muudeta, võib see arv 2050. aastaks tõusta 3,4 miljardi tonnini. Samasuguse tootmistempoga jätkates hakkame varsti sõna otseses mõttes iseenese prügi sisse uppuma. Eriti suureks probleemiks on plastprügi. Kui plastjäätmeid korralikult ei sorteerita, mõjutavad need veevarusid ja ökosüsteeme üleüldise-

malt. Maailmapanga raporti andmeil toodeti 2016. aastal 242 miljonit tonni plasti, mis moodustab 12 protsenti tahkest prügist. Prügi sorteerimine on jätkusuutliku keskkonna jaoks hädavajalik. Kuigi lääneriigid toodavad lõviosa maailma jäätmetest, tegeletakse seal aktiivsemalt ka sorteerimisega – taaskäitlusse jõuab umbes kolmandik prügist. Arengumaades jääb see näitaja vaid nelja protsendi juurde.

Eesti olukord Igal aastal tekib Eesti kodumajapidamistes jäätmeid ligikaudu 400 000 tonni ehk 300 kilogrammi inimese kohta. Tulenevalt jäätmeseadusest on Eestis jäätmete liigiti kogumine kohustuslik – seda nii era- kui ka kortermajades. Eesti on võtnud eesmärgiks, et alates 2020. aastast tuleb ringlusse võtta vähemalt 50 protsenti kodumajapidamistest pärinevatest paberi-, metalli-, plasti- ja klaasijäätmetest, muudest liigiti kogutud kodumajapidamisest ning muudest allikatest pärinevatest jäätmetest.

Pakendikonteinerid igale poole Avalikke konteinereid, kuhu inimesed saavad sorteeritud jäätmed viia, napib. Tihtipeale peab nendeni jõudmiseks võtma ette korraliku jalutuskäigu

või autosõidu. Seetõttu tuleks pakendikonteinerid tellida otse ettevõtte või kortermaja juurde, tehes seeläbi jäätmete sorteerimise inimeste jaoks palju mugavamaks. Näiteks paberi, papi, metalli, plasti ja klaasi tootmiseks kulutatakse suurtes kogustes energiat, vett ning muid ressursse ja materjali ringlussevõtt aitab neid ressursse kokku hoida ning anda pakenditele uue elu. Olmejäätmeid tuleb sortida juba nende tekkekohas. Sellega tagame jäätmete kõrgema kvaliteedi ja parema ringlussevõtu võimaluse. Samuti väheneb märkimisväärselt olmeprügi hulk, mis tähendab väiksemaid kulutusi olmeprügi äraveole. Allikad: worldbank.org; pakendiringlus.ee NOVEMBER 2020

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Pakendikonteinerisse (sh segapakendikonteinerisse) sobivad klaaspakendid, nagu ühekordselt kasutatavad klaaspudelid (pandimärgita); klaasist konservipurgid; värvitu klaastaara; pruun ja roheline klaastaara; muu värviline klaastaara (nt siirupi või õli klaasist pudelid). metallpakendid, nagu konservikarbid; metallist joogipurgid; alumiiniumalused; alumiiniumkaaned; pudelite ja purkide metallist kaaned. plastpakendid, nagu kiled ja kilekotid; plastjoogipudelid; plastpakkekarbid; piimatoodete ja margariinikarbid; polüstüreenist pakkekarbid ja -alused; pakkimisalused; kehahooldus- ja pesuvahendite pudelid (nt šampoonipudelid); toiduainete plastpudelid (näiteks õli-, ketšupi- ja majoneesipudelid); plastkanistrid; plastist pakkekastid; tetrapakendid, nagu tühjad ja puhtad tetrapakendid (näiteks veini-, piima-, jogurti- ja mahlapakendid), muud puhtad tetrapakendid.

Tähelepanu! Kõik pakendid peavad olema tühjad, puhtad (vajaduse korral loputatud) ja kuivad. Võimalusel tuleb pakendijäätmed kokku pressida. Alumiiniumfoolium (näiteks hõbepaber) tuleb visata olmejäätmete konteinerisse. Klaaspakendil olevad sildid võivad külge jääda. Konteinerisse ei tohi panna aknaklaasi, autoklaasi, tulekindlat klaasi, klaasmooduleid; keraamikat, optilist klaasi, portselani, peegliklaasi; laua- ega kööginõusid; ohtlike ainete pakendeid (nt kodukeemia pakendid; liimi-, värvi- ja lahustipakendid); aerosoolipudeleid (ohtlik pakend – nt õhupuhasti või juukselaki pakendid); määrdunud ja jääke sisaldavaid pakendeid; mänguasju, kummist tooteid; valgustuspirne; muid plastesemeid (nt aiatoolid ja plastakende raamid); vanu riideid ja jalanõusid; ehitusprahti; olmejäätmeid, biojäätmeid; aia- ega haljastusjäätmeid.

• Ehitus- ja majapidamisprahi äravedu. • Lammutustööde tellimine: majad, korterid, kontorid.

Prügiekspress OÜ | Tel 5660 4607 info@prugiekspress.ee www.prugiekspress.ee

NOVEMBER 2020

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Paberi ja papi, paber- ja kartongpakendite konteinerisse sobivad papist munakarbid; raamatud (kõvaköitelised raamatud ilma kaanteta); pildiajakirjad; kataloogid; reklaammaterjalid, prospektid, brošüürid; kirjutus- ja koopiapaber; vihikud, töövihikud, paberist ja papist kaustikud, trükiga ja puhas kirja- ning joonistuspaber; ajakirjad; ajalehed; ümbrikud; pakkepaber; paber- ja pappkarbid (pakendid); pappkastid, jõupaber, paberkotid. Tähelepanu! Konteinerisse kogutavad materjalid peavad olema puhtad ja kuivad. Konteinerisse ei sobi määrdunud ja vettinud paber; kile, teibid, kleebised; majapidamispaber; ühekordsed nõud; foolium- ja kopeerpaber; ehituspaber; vahtplast; papp ja paber, mis sisaldab muud materjali, nt fooliumi, kilet vmt (nt piima- ja mahlapakid).

Kinnisvara haldamine saab aga palju lihtsamaks, kui teil on kiire ja taskukohane prügi eemaldamise teenus, mis on kohe valmis teid aitama. Mõelge Smartkonteinerile kui oma partnerile üüripindade koristamisel Vaadake hinda ja tellige konteiner mõne klikiga internetis aadressil www.smartkonteiner.ee või helistage tööpäevadel 8.00–17.00 telefonil 672 3802 või saatke päring e-postiga: info@smartkonteiner.ee

Kinnisvara puhastusteenus kui kinnisvarafunktsioon Kinnisvaraspetsialistina teate juba tõenäoliselt, et üüripindade uuesti turule viimine võib olla aeganõudev ja kulukas protsess. Liiga sageli lahkuvad varasemad omanikud ja rentnikud kiirustades, põhjustades hoone sisemusele ulatuslikku kahju ja jättes hulga prügi maha. Kahjuks pole selle reaalsuse tõttu ka pärast vara vabastamist seda võimalik potentsiaalsetele uutele ostjatele tutvustada ja on mitmeid koristustöid, mis tuleb lõpule viia enne, kui kinnisvara on müüdavas olekus.

UTILITAS

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Kaasaegsel hoonel on keskkonnasäästlik kaugküte ja -jahutus Üks efektiivsemaid viise vähendada oma ettevõtte ökoloogilist jalajälge on pöörata tähelepanu oma kaubandus- või büroohoone energiatõhususele. Oluline roll hea sisekliima ja energiatõhususe tagamisel on kaugküttel, mis on mugav ja töökindel ning kaugjahutusel, mis vabastab hoone üleliigsetest seadmetest. Keskkonnasäästlikud ja töökindlad lahendused Kaubandus- ja büroohoonetele, haiglatele, koolidele, kortermajadele ning paljudele teistele hoonetele üle Eesti kütte- ja jahutuslahendusi pakkuva Utilitase fookuses on alati olnud keskkond. Ettevõte on eesmärgiks seadnud vähendada energeetikavaldkonna jalajälge ning viimase kümne aasta jooksul panustanud fossiilsete kütuste kasutamise vähendamisse. Euroopa Komisjon on seadnud eesmärgiks, et aastaks 2030 peab vähemalt 38–40% Euroopa Liidus kasutatavast energiast olema pärit taastuvatest allikatest. Utilitas aitab kaasa selle saavutamisele, tootes juba praegu üle poole soojusest väheväärtuslikest kodumaistest puidujäätmetest. Kütuseks kasutatav hakkepuit saadakse metsa- ja puidutööstusjääkidest, mis muidu kasutust ei leia. Ettevõttes otsitakse ka pidevalt uusi

lahendusi, arendades kütusevaba päikese- ja tuuleenergiat ning uurides soojussalvestite võimalusi. Kaugküte ja -jahutus on kõrge varustuskindlusega ning pakuvad hoone haldajale kindlustunnet ja muretut elu, toimides ka kriiside ajal. Kaugküte on pea täielikult automatiseeritud. Utilitase jaamad on varustatud tänapäevase kõrgtehnoloogiaga ja kogu kaugküttevõrk on kaugjuhitav. Kui rahvusvaheliste kriiside ajal piirid kinni pannakse ja siseriiklikud piirangud seatakse, toimib kaugküte edasi, sest tagatud on kütusetarne ning suure süsteemi juhtimine on võimalik ka distantsilt.

Kaugküte on puhas, mugav ja säästlik Utilitase tänapäevased katlamajad on väga kõrge kasuteguriga ja kaugküttevõrgud säästavad energiat. Katlamajades ja koostootmisjaamades kasutatakse kütuse põlemisest tekkiva suitsu

Utilitas toodab energiat soojuse ja elektri koostootmisjaamades biomassist ja kasutades kõrgtehnoloogiaid, mis tagab 24/7 mugava kaugkütteteenuse ja puhta elukeskkonna.

NOVEMBER 2020

puhastamiseks efektiivseid filtreid ja suitsugaasipesureid, tänu millele väljub korstnast vaid 50-kraadine puhas veeaur. Energiatootmise protsessid on kontrollitud ja vastavad rangetele keskkonnanormidele, mis tagab puhta elukeskkonna. Kaugküttelahendust kasutades ei pea kliendid mõtlema kütuse ostmise, katelde seadistamise ega hooldamise peale. Aega pole vaja kulutada ka hoone kütmisele. Kaugkütte klient peab hooldama vaid hoonesisest küttesüsteemi ja soojussõlme. Kaugküttega hoone soojuse reguleerimine on lihtne ja mugav, sest see on enamikus hoonetes automatiseeritud. Korralikult reguleeritud soojussõlme ei pea sageli kontrollima ega seadistama. Kui automaatika on ühe korra soovitud režiimile juba häälestatud, reguleerib see ise hoone kütmist sõltuvalt välisõhu temperatuurist. Kui väljas on soe, lülitab automaatika kütte välja ja vähendab soojuse tarbimist ning vastupidi. See optimeerib ka tarbimiskogust, mis omakorda hoiab kokku kulusid. Kaugkütte ja -jahutusega pole vaja muretseda lokaalsete seadmete pärast. Klient peab hooldama vaid hoonesisest süsteemi ja soojus- või jahutussõlme.

Tõhus kaugjahutus vähendab CO2 heitmeid ja säästab ruumi Suur samm keskkonnasõbralikuma ja säästlikuma tehnoloogia suunas on kaugjahutus, mille hinnanguline CO2 heitmete sääst võrreldes lokaalse lahendusega on kuni 80 protsenti. Kaug jahutus vähendab kahjulike F-gaaside kasutust külmainena ega koorma keskkonda. Kaug jahutuse tööpõhimõte on sama nagu kaugküttel, aga teistpidi. Kütte puhul tuleb kuum vesi majja ja soojuse ära andnud jahtunud vesi suunatakse välja. Kaugjahutuse puhul tuleb majja külm vesi, millega saab näiteks jahutada ventileeritavat õhku. Jahutusprotsessis külma ära loovutanud vesi suunatakse tagasi kaugjahutusjaama, kus see taasjahutatakse. Kaugjahutust saab kasutada hoone kõikides süsteemides, mis vajavad jahutust: ventilatsioonist sissepuhutava õhu kuivatamiseks, ruumide jahutamiseks fancoil’ide, jahutuspakkide või mõne muu meetodiga, täppiskonditsioneerides ning ka protsessijahutuses. Kaug jahutusseadmed tekitavad vähem müra ja vibratsiooni ning boonusena jäävad ära katustele paigutatavad lokaalsed jahutusagregaadid, mis võtavad palju ruumi ja nõuavad hooldust. Seda ruumi saaks kasutada tunduvalt paremini, näiteks terrassina töötajate jaoks, linnamesilaste pidamiseks või rendile andmiseks. Kaugjahutuse süsteemid on kümme korda efektiivsemad kui lokaalsete lahenduste kasutamine. See omakorda aitab lihtsamini saavutada hoonele nõutavat energiatõhususe arvu, sest kaugküte ja -jahutus toovad koos töötades seda arvu tugevalt allapoole.

E- äritarkvara, mis paneb su äri kiirelt kasvama. www.erply.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Haldusteenuse sisseost võimaldab ettevõttel põhitööle keskenduda Aina enam eelistavad ärikinnisvara omavad ettevõtted ja asutused kasutada endale kuuluva kinnisvara haldamiseks ning hooldamiseks professionaalide teenust. TEKST: ANNE-MARI ALVER FOTO: JAANUS LENSMENT

Ajad, mil igas suuremas asutuses askeldas ka torumeeste, valvurite, koristajate ja muu abipersonali hulka kuuluvate inimeste armee, on vähemalt kaasaegses Eestis minevikku jäänud. Põhjusi selleks on mitmeid. Üha enam ettevõtjaid ja juhte on leidnud, et ettevõtte tegevusega otseselt mitteseotud teenuseid on mõistlikum sisse osta, mitte nende tegemiseks inimesi palgata. Vähem palgalisi tähendab ettevõttele vähemat koormust nii juhtimises, raamatupidamises kui ka personalitöös. Oma osa on kahtlemata ka sellel, et kõik kinnisvara haldamise ja hooldamisega seotud tööd on muutunud märksa spetsiifilisemaks, kui nad näiteks vabariigi alguseaegadel – või veelgi varem – olid. Efektiivsuse parandamiseks ja kulutõhususe

saavutamiseks on aina enam loodud ka automatiseeritud ning tarkvaralisi lahendusi, mis teevad kinnisvarahalduse kergemaks ja loogilisemaks, kuid eeldavad taas, et sellega tegeleb oma ala asjatundja.

Haldustööde teemasse mahub üha rohkem Märksõna ärikinnisvara haldus tähendab aina rohkemaid tegevusi, töölõike ja võimalusi. See algab insenertehnilistest lahendustest ja lõpeb erinevate korrastustöödega. Haldustegevuste hulka kuuluvad näiteks väga erinevad hooldus- ja remonditööd, kõikvõimalikud kinnisvara haldamisega seotud jooksvad probleemid, tehnosüsteemide hooldus ning heakorratööd kinnistul ja hoones, see tähendab, et nii sise- kui ka väliskoristus. Osa ärikinnisvarahooldusteenust

Efektiivsuse parandamiseks ja kulutõhususe saavutamiseks on aina enam loodud ka automatiseeritud ning tarkvaralisi lahendusi.

pakkuvaid ettevõtteid on lisanud oma teenuste paketti ka raamatupidamise, kus muu hulgas tegeletakse ka kinnistul tegutsevate üürnikega. Kui hoone on õigesti ehitatud ja hooldatud, valitseb seal sõna otseses mõttes hea õhkkond, mis võib esmapilgul tunduda nähtamatu ja mõõtmatu suurusena, tegelikult aga aitab märkimisväärselt kaasa ettevõtte edule. Tehnohalduse põhiline eesmärk ongi hoone hea tervise eest seismine. Tänu sellele valitseb hoones hea sisekliima, mis tähendab omaniku ja üürnike jaoks ka edu nende ärile. Sisekliima määravad mitmed erinevad tegurid: õhutemperatuur, kiirguspindade temperatuur, õhu suhteline niiskus, õhu liikumise kiirus, õhu puhtus, müratase ja valgustatus.

Uue kinnisvara puhul algab haldus juba planeerimisest AS Kapiteli müügi- ja kliendisuhete juht Andrei Kokk kinnitab, et Kapitel pöörab oma arendusprojektide planeerimisel ning projekteerimisel erilist tähelepanu tulevase hoone energiatõhususele ja hilisemaNOVEMBER 2020

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS le tehnosüsteemide kuluefektiivsele hooldusele. “Arvestame seejuures kasutatavate lahenduste ja materjalide hooldusele kuluvate vahenditega nende kogu eluea jooksul, st mitte ainult soetusmaksumusega,” ütleb ta. Andrei Kokk selgitab, et üheks meetmeks, mis lihtsustab hilisemat hoone hooldamist, on projekteerimisprotsessi digitaliseerimine, millest üheks olulisimaks tööriistaks on BIM (building information modeling ehk mudelprojekteerimine). Mudelprojekteerimine on ruumilise infomudeli loomise protsess, mis sisaldab mudelina ruumilist projekteerimist ning hõlmab tööde ajaplaneerimist, eelarvestust ja ehitise ekspluatatsiooni. “Kapiteli arendatud ja juhitavad ärihooned on koduks sadadele ettevõtetele ning igapäevaseks töökeskkonnaks tuhandetele inimestele – püüame juba alates arendusprotsessi algusest arvestada hilisemate hoonete kasutajate vajaduste ja mugavustega. Nii oleme otsustanud, et kõik Kapiteli arendatavad uued ärihooned läbivad rahvusvahelise sertifitseerimise (BREEAM, LEED, Green Building jt). Tegemist on rahvusvahelise kvaliteedimärgiga, mis kinnitab muu hulgas hoone omaniku panus-

tamist paremasse sisekliimasse ja töökeskkonda,” tutvustab Andrei Kokk Kapiteli arendavata ning hallatava ärikinnisvara tugevusi.

Teenuseid võib osta erinevatelt ettevõtetelt Kaubanduskeskuse T1 Mall haldusjuht Janno Jõõts reguleerib kogu keskuse haldamist ja hooldamist. Ettevõttes kasutusel olevat töömudelit tutvustades selgitab ta, et kõik tööd on sisse ostetud teenusena. Haldusjuhina on Janno Jõõts need jaotanud valdkondade kaupa erinevate ettevõtete vahel. “Põhilised valdkonnad on tehnosüsteemide hooldus (ventilatsioon, küte, jahutus, elekter), tuleohutuspaigaldiste hooldus, koristusteenus ja turvateenus. Lisaks neile on hulk väiksemaid teenuseid,” märgib Jõõts. Töö automatiseeritusest rääkides ütleb ta: “Kui rääkida hooldus- ja halduspartnerite tööst, siis automatiseeritus sõltub põhiosas kokkulepetest partneritega. Mina proovin seda teha nii suures mahus kui võimalik ja mõistlik. See tähendab, et partnerid täidavad oma kohustusi iseseisvalt ja mina sekkun vaid siis, kui lahendamist vajavad põhiprotsesside välised tegevused. Selliselt jääb kinnisvara oma-

niku põhiliseks tegevuseks halduse ja hoolduse valdkonnas järelevalve ning kontroll.”

Foto:Shutterstock

Eriti suure kinnisvaraportfelliga ettevõte Kuidas aga võiks lahendada ärikinnisvara halduse ja hoolduse siis, kui erinevat kinnisvara on väga palju ning see asub väga erinevates kohtades? Heaks näiteks on siin Eesti Post AS, sest ettevõttel on palju erinevaid kinnisvaraobjekte, mida hallata ja hooldada: pakiautomaadid, postkontorid, jaotuskeskused ning -punktid, kullerpunktid, logistikakeskused ja büroopinnad. “Kinnisvara haldamise ja hooldamise organiseerimiseks on Eesti Postil viieliikmeline meeskond. Välised partnerid osutavad meile erinevaid haldus- ja hooldusteenuseid (koristusteenus, tehniliste süsteemide hooldus ning remont, kolimisteenus jne). Tulenevalt tööde erinevast iseloomust ja asukohtadest on Eesti Postil erinevad partnerid tööde tegemiseks,” selgitab Eesti Posti personali- ja tugiteenuste valdkonna juht Signe Vaks-Saareoja. Ärikinnisvara halduse ja hoolduse automatiseerimisest rääkides ütleb Vaks-Saareoja, et Eesti Posti suuremates hoonetes (logistikakeskus Rae

PROFESSIONAALNE KOLIMISTEENUS TALLINNAS, TARTUS JA ÜLE TERVE EESTI! KOLIMINE ETTEVÕTETELE JA ERAISIKUTELE

KLAVERITE, SEIFIDE JA SEADMETE VEDU PAKKIMINE, LADUSTAMINE JA LISATEENUSED

Kontakteeru meiega! Kui soovid kolida turvaliselt, mugavalt ja kiirelt siis vali oma partneriks AVA-Ekspress.

Helista:

5130 755, 6139737

Saada meil:

ava@ ava.ee

Tallinn Aadress: Peterburi tee 46 Meil: ava@ava.ee Kontakt: 5130755

Tartu Aadress: Tähe 106b Meil: asso@ava.ee Kontakt: 5548143

E- äritarkvara, mis paneb su äri kiirelt kasvama. www.erply.ee vallas ning Pallasti tänava peahoone) on hoonete haldus ja hooldus juhitav hoone automaatika abil (rikketeavitused, tehniliste süsteemide seisukorra info, õhuvoo ning soojuse reguleerimine distantsilt jms). “Hoonete automaatika talletab statistilised näitajad tarbitud energia, vee jms osas, mis võimaldab teha hilisemalt täpsemalt otsuseid hoone keskkonna ja tarbitavate teenuste kohta,” selgitab ta.

Säästva arengu sertifikaat annab konkurentsieelise Leadership in Energy and Environmental Design ehk LEED sertifikaat on dokument, millega tunnustatakse neid hooneid, mille projekteerimisel, ehitamisel ja kasutamisel järgitakse keskkonnasäästu ning säästva arengu põhimõtteid. LEED sertifikaat annab tõestuse, et hoone ehituses ja projektis on lähtutud rohelise hoone põhimõtetest ning sellega seotud nõuded on ka täidetud. Juba mitmeid aastaid ka Eestis taotletav LEED on muutunud nii uusarenduste kui ka olemasolevate hoonete puhul kindlaks kvaliteedimärgiks. Tänapäeva konkureerivas maailmas on see kinnisvaraarendajatele väga oluline konkurentsieelis –

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS näidata, et lahendused on keskkonnasäästlikud ja efektiivsed. Kõiki sertifikaatide taotluseid hindab Green Business Certification Inc, mille eksperdid kalkuleerivad nii disainifaasi dokumentatsiooni kui ka teostusfaasi tegevusi. Uusarenduste puhul on LEED sertifikaat aegumatu, juba olemasolevate hoonete puhul tuleb seda aga iga kolme aasta järel uuendamas käia. Sertifikaadi saamiseks saab hoone koguda punkte viies erinevas valdkonnas: jätkusuutlik ehituspaik, vee kasutamise tõhusus, energiasäästlikkus, materjalid ja ressursid ning sisekliima kvaliteet. LEED sertif ikaadid jaotatakse punktide järgi neljaks erinevaks tasemeks. Esimese taseme saavutamiseks on vaja koguda vähemalt 40 punkti, millega saab “sertifitseeritud” taseme. Järgmisena tulevad juba hõbe(50–59), kuld- (60–79) ja plaatinatase (80+). LEED sertifikaat hõlmab nii Euroopa, USA kui ka Aasia turgu. See tähendab, et sertifikaadi olemasolul on arendusprojektile võimalik leida tunduvalt kergemini rahvusvahelise haardega investoreid või partnereid. Oma haaret laiendava arendaja jaoks on see peamine argument.

MIKS MITTE VALIDA KRAUSBERG ENDA IGAPÄEVASEKS HOOLDUSPUHASTUSTÖÖDE PARTNERIKS? Mustus ei kao iseenesest! Telli meilt hooajalisi välitöid, vajalikke eritöid (põrandakatete hooldus, vaipkatete süvapesu, pehme mööbli puhastus, akende ja fassaadipesu, suur- ja ehitusjärgne puhastus).

Küsi pakkumist: krausberg@krausberg.ee | tel 639 1377 | www.krausberg.ee

ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS

Elektriautode laadimislahendused ärihoonetele Täiselektriautode ja pistikhübriidide arv Eestis kasvab pidevalt. Sel aastal on tõusutrend olnud kiire ja järgmiseks aastaks on oodata veel suuremat laetavate autode müügi kasvu tänu uutele ostutoetustele. Järjest sagedamini pöörduvad ärikinnisvara omanikud, kasutajad ja nende haldusfirmad meie poole küsimustega, kuidas korraldada laadimist nii uute kui ka vanemate majade juures ja missugune oleks sobivaim tehniline lahendus.

NOVEMBER 2020

Alustame algusest Uute ja oluliselt renoveeritavate hoonete jaoks kehtivad ehitusseadustiku muudatused, mis lähtuvalt Euroopa Liidu direktiividest kohustavad nii elu- kui ka mitteeluhoonete puhul välja ehitama parkimiskohtadele elektriautode laadimiskohad ja/või nende jaoks vajaliku taristu (vt ehitusseadustiku 2. osa 7 ptk § 65 Elektriauto laadimistaristu). Ühtlasi määratlevad direktiivid üheselt ära, mis on nõuetekohane elektriauto laadimiskoht (Mode3 Type2 laadimispesa), seega harilik kodumajapidamisest tuttav ühe- või kolmefaasiline pistikupesa ei ole laadimispunkt.

Põhilised küsimused Ärihoonete puhul tekivad seoses laadimiskohtade planeerimisega mitmed küsimused.

• Kuhu saab laadimiskoha paigutada? • Kui palju see hakkab elektrit tarbima? • Kuidas korraldada laadimisteenuse maksustamine? • Kuidas vältida, et võõrad elektrisõidukid ei saaks hoone töötajate ja rentnike arvel laadimas käia? • Kes paigaldab ja kui palju kõik kokku maksma läheb? Tegelikult tuleks alustuseks välja selgitada, kui palju olemasoleva hoone elektripaigaldises on kõikidest muudest elektritarbijatest (st seadmetest) üle jäävat vaba võimsust, sest ainult seda saab planeerida autode laadimiseks. Maja põhisüsteemid ja inimeste igapäevane töö ei tohi kuidagi kannatada, kui õues autosid laetakse. Alles seejärel saab käsile võtta teised praktilised küsimused.

Laadimistaristut kavandav kinnisvaraomanik saab kõigepealt teha ära kodutöö ja selgitada välja kinnistu tehnilised võimalused laadimiskohtade paigutuse ning nende jaoks kasutada oleva vaba elektrivõimsuse osas.

Kuhu ja kuidas paigaldada? Laadimisseadmeid on seina- ja maapaigaldusega. Esimesed on hinna poolest soodsamad ning lihtsamad paika panna, kuid kas ja kuhu ning mis tingimustel (st kelle nõusolekul) üldse saab maja välisseinale midagi paigaldada? Kui kaugele jääb parkimiskoht maja seinast? Kui maja seina ja parkimiskoha vahel on kõnnitee, siis seinale laadimispunkte panna ei saa – laadimiskaablid jääks jalakäijatele põiki ette. Küll aga on seinapaigaldusega laadijad üldjuhul ideaalne lahendus maa-aluste parkimiskorrustega ärihoonetele. Maapaigaldusega laadimisjaamad sobivad hästi väliparklatesse. Nende paigaldus on küll üldjuhul veidi kallim (toitekaabli viimine majast eemale maa alt), kuid võimaldab laadimiskohad paigutada täpselt sinna, kuhu vaja. Tehnilise võimekuse poolest on seina- ja maapaigaldusega laadimisseadmed üldjuhul sarnased.

Kui elektrivõimsust ei jätku Uute majade projekteerimisel osatakse juba arvestada laadimiskohtadega ja planeeritakse nende jaoks piisavalt

ENSTO ENSEK AS 22 kW laadimisseadmed ei ole kiirlaadijad (ehkki nii tihti arvatakse); neid nimetatakse tavalaadijateks.

Kes laadida tohivad? Muidugi võib olla külalislahke ja pakkuda tasuta laadimisteenust kõikidele, aga see ei pea nii olema. Tuleb valida laadimisseadmed, mis on varustatud RFID-kaardi lugejatega kasutajate autoriseerimiseks. Sel juhul saavad laadida ainult need, kellele on selline kaart antud (maja töötajad). Seda ei tasu karta, et keegi teine tuleks ja katkestaks laadimise poole pealt. Kui kord laadimist alustatud, saab seda lõpetada ainult sama kaardi abil. Enne ei saa keegi teine tulla samast laadijast laadima. Samuti ei ole ohtu, et keegi lihtsalt tõmbaks laadimiskaabli auto küljest või laadimisseadmest välja – Mode 3 laadimisseadmetel lukustub kaabel kogu laadimise ajaks mõlemalt poolt ja seda ei saa lahti võtta (ega ära varastada). RFID-kaarte on erinevaid; heal juhul võivad sobida ka majas juba kasutusel olevad uksekaardid ega pea uusi hankimagi

võimsust. Tihti tekivad probleemid olemasolevate majadega, kus elektrisüsteemis ei ole selleks kuigi palju varu olemas. Kuidas sel juhul toimida, kas laadimiskohad jäävadki välja ehitamata? Asi ei ole siiski nii hull. Kaasaegsed Ensto laadimisseadmed on varustatud dünaamilise laadimiskoormuse juhtimise (DLM) valmidusega, mis võimaldab piirata laadimiseks antavat voolu, kui kinnistu kõik teised elektritarbijad on töös. Kui tarbimine väheneb, saab ka laadimiseks rohkem voolu anda. See toimub automaatselt ja hoone kasutusmugavus ning seadmete töö ei kannata selle all, et ka autosid laetakse. Kõiki elektriautosid saab laadida ühefaasilise; osa autosid ka kolmefaasilise vooluga. Sel juhul on laadimiskiiruses ja -võimsuses kolmekordne vahe. Seega võiksid ideaalvariandis olla laadimispunktid kolmefaasilised (22 kW), aga kui ilmselgelt selleks elektrivõimsust ei jätku, siis piisab ka ühefaasilistest (7,2 kW). Need saab jagada eri faaside vahel selliselt, et kolm laadimiskohta oleks ühendatud erinevatele toitefaasidele ja siis on võrk ühtlaselt koormatud ning kõigist kohtadest saab maksimaalse võimsusega laadida. Kui elektriauto kasutaja päevane läbisõit ei ole mitusada kilomeetrit või on tegu pistikhübriidiga (mille akud ei ole kuigi suured), siis jõuab ühefaasilisest laadijast auto aku päeva jooksul kenasti täis laadida.

Tavalaadimine või kiirlaadimine? Mõnikord soovitakse kontori ette kiirlaadijat. Siinkohal on oluline üheselt aru saada, mis on kiirlaadimine. Kiirlaadijad on suure võimsusega alalisvoolu (DC) laadimisjaamad, mis maksavad koos paigalduse ja elektriliitumisega kümneid tuhandeid eurosid. Büroohoone juurde ei ole üldjuhul mingit praktilist vajadust selliseid paigaldada.

Ärikinnisvara jaoks sobivad laadimisseadmed Kõige lihtsam uus laadijate tootesari on Ensto One. Need paigaldatakse üldjuhul maja seinale, kuid neid saab panna ka spetsiaalsele postile. Ühe sellise posti otsa saab panna kaks laadijat. Ensto One laadijaid toodetakse kahes võimsuses: 1*16A ja 1*32A, mis sobib hästi kõigi laetavate autode, sh pistikhübriidide laadimiseks. Kõige tavalisem laadimislahendus parkimismajadesse ja teistesse koh-

tadesse, kus laadijad saab paigaldada seinale, on Ensto Wallbox. Neid on nii ühe kui ka kahe 22 kW laadimispesaga; paigalduse seisukohast on mõtet planeerida kahekohaline laadija – üks töö, kaks kohta. Kuigi nii Ensto One’i kui ka Ensto Wallboxi laadijaid saab paigaldada ka postide otsa, sobib väliparklatesse kõige paremini Ensto Pro sari. Ka neil on üks või kaks 22 kW laadimispesa. Kõik kirjeldatud laadijad on vastupidavad Eesti vahelduvale ilmastikule ja on kõrgeima vandaalikindlusklassiga. Nad sisaldavad vajalikke kaitseseadmeid (rikkevoolukaitse, kaitseautomaat, alalisvoolu lekkevoolu tuvastus jne). Ärihoonete juurde on mõistlik valida laadijad, kus on sees MID-klassi arvesti(d), mille alusel saab kasutajale tarbimise eest arve esitada. Ensto laadimisseadmed on välja töötatud Soomes Põhjamaade nõudliku kliima jaoks ja neid toodetakse Eestis Keilas. Kõik need laadijad on LAN-ühendusega, st võrgukaabli abil ühendatavad omavahelisse süsteemi ja ka taustsüsteemiga.

Milleks on vaja taustsüsteemi? Taustsüsteemiks (ingl k back-end) nimetatakse laadijate juhtimis- ja haldamistarkvara, mis on pilveteenusena saadav. Neid on erinevaid sõltuvalt teenuse pakkujast. Ensto EV Manager võimaldab näiteks jälgida laadijate kasutamist ja tarbimist; lisada uusi kasutajaid ning võtta süsteemist välja neid, kes majas enam ei tööta; saata igale kasutajale kuu lõpus arve tema tarbitud laadimisenergia eest; kõrvaldada laadijate pisirikkeid jne. Seega maja haldaja (omanik), kes kavatseb oma kinnistu juurde paigaldada laadimiskohad, peaks kasutusele võtma ka nende haldustarkvara, juhul kui soovitakse pakkuda näiteks tasulist laadimisteenust. Seda ei pea kohe pärast laadijate ülespanekut tegema; alati on võimalik ka hiljem liituda.

Kokkuvõtteks Elektriautode laadimine ärihoonete juures on täiesti tehtav. See ei ole ulmeline raketiteadus. Koostöös laadimislahenduste pakkujaga on alati võimalik leida sobiv terviklahendus alates lähteolukorra kaardistamisest, asukohtade kavandamisest, õiget tüüpi seadmete valikust, nende paigaldamisest ja hilisemast juhtimisest-haldamisest. Võtke ühendust – hakkame peale! ANDRES MERESMAA AS-i Ensto Ensek turundus- ja müügijuht

NOVEMBER 2020