2. ENQUADRAMENTO E CARACTERIZAÇÃO
A delimitação de uma ARU abrangendo o aglomerado urbano de Sarilhos Pequenos na União de Freguesias do Gaio-Rosário e Sarilhos Pequenos começa na fase do Programa Municipal de Reabilitação Urbana por envolver o núcleo antigo delimitado no âmbito do RUEMM e, por sua vez, redesenhado com mais rigor no Plano Diretor Municipal enquanto Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo E).
O núcleo urbano de Sarilhos Pequenos caracterizou-se no seu processo de consolidação por um crescimento contido, condicionado pela grande dimensão das propriedades agrícolas envolventes e pelo esteiro do rio, condicionantes que definiram, para além da sua morfologia urbana e da tipologia do seu edificado, a vocação do lugar. Patrimonialmente destacam-se a Capela da Nossa Senhora da Graça, as fachadas coloridas das casas dos pescadores, o Largo General Humberto Delgado, o Largo 5 de Outubro, alguns pórticos de acesso às antigas quintas e o estaleiro do Mestre Jaime.
Dados Estatísticos1 - ARU Sarilhos Pequenos
Área m²
693,5 Número indivíduos residentes
Número de núcleos familiares
de alojamentos
de edifícios
Quadro 1 – Caracterização da área delimitada
Edifícios Existentes2 - ARU Sarilhos Pequenos
Total Edifícios
Quadro 2 – Caracterização do período de construção do edificado
1 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021
2 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021
3. DELIMITAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO DA ARU
Os núcleos antigos, que se distinguem não só pelo património histórico, cultural e edificado neles presentes, mas também pelas suas gentes e vivências, são autênticos repositórios da identidade e da memória coletivas, cuja necessidade de preservação e valorização tem sido uma preocupação constante da Câmara Municipal.
A constituição de uma ARU neste aglomerado urbano, para além dos reflexos positivos que terá na reabilitação do edificado, deverá, igualmente, ter um impacto positivo nas dinâmicas do mercado local comércio tradicional: tabernas, restaurantes típicos e oficinas de artesanato , com reflexos na qualidade de vida da população residente e tornando-o mais atrativo para atividades lúdicas de recreio e lazer.
A delimitação de uma ARU em Sarilhos Pequenos deverá abranger uma área que engloba a totalidade do seu núcleo antigo, delimitado no âmbito do RUEMM e classificado no Plano Diretor Municipal como Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo E), e também duas pequenas áreas que se encontram classificadas no PDM como Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo B).
Figura 1 - Imagem da ARU de Sarilhos Pequenos – Estudo DPU, abril 2011
Propõe-se, assim, que esta ARU seja constituída pela totalidade da área classificada no Plano Diretor Municipal como Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo E) e por duas pequenas áreas consideradas franjas classificadas como Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo B), sendo uma localizada a noroeste da antiga Zona Tipo E e outra a sudoeste da mesma, de modo a travar alguma degradação que se começa a verificar atualmente e, simultaneamente, contribuir para uma verdadeira e efetiva consolidação desta malha urbana.
Em suma, esta área, que totaliza 109 693,5 m² e 393 edifícios, é delimitada:
▪ Pela génese e núcleo urbano de Sarilhos Pequenos consolidado integralmente pela área classificada no Plano Diretor Municipal como Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo E);
▪ Pelas franjas das áreas classificadas no Plano Diretor Municipal como Espaços Habitacionais do Tipo 1 (correspondentes às anteriores Zonas Tipo B), localizadas a nordeste e sudoeste do núcleo central.
Figura 2 - Delimitação da ARU sobre base cartográfica (2023)
Figura 3 - Indicação da delimitação da ARU sobre ortofotomapa (2020)
Figura 4 – indicação da ARU sobre planta de ordenamento do PDM
4. OBJETIVOS
Pretende-se que a delimitação da Área de Reabilitação Urbana | Sarilhos Pequenos seja uma oportunidade para reforçar e valorizar a área urbana de Sarilhos Pequenos, a qual apresenta atualmente sinais de estagnação no seu desenvolvimento, visíveis não só nos aspetos físicos edificado e espaço público , como também na sua dinâmica social e económica, atualmente bastante inferior ao passado recente.
Procura-se, com a delimitação da Área de Reabilitação Urbana | Sarilhos Pequenos, incentivar a reocupação deste núcleo urbano por habitação, comércio e serviços, conferindo-lhe uma dinâmica própria e mais atual, e igualmente salvaguardar os conjuntos de edifícios que fazem parte da história do local e contribuir para o desenvolvimento, pelos seus habitantes, de sentimentos de apreço e orgulho pelo lugar onde residem.
Com esta abordagem, pretende-se também realçar todas as potencialidades de Sarilhos Pequenos, fazendo com que o mesmo se torne num lugar ainda mais aprazível para residir e trabalhar, contribuindo, a médio e longo prazo, para o reforço da sua capacidade de atração de novos habitantes e, consequentemente, para o desenvolvimento das suas atividades económicas, numa perspetiva de sustentabilidade do aglomerado urbano.
A delimitação da ARU tem igualmente como intuito incentivar o investimento privado e gerar uma dinâmica de mercado capaz de inverter a tendência de degradação que se verifica atualmente, passando, assim, Sarilhos Pequenos a ser encarado como atrativo pela população e pelos potenciais investidores.
Assim propõem-se como objetivos:
▪ Regenerar o tecido urbano de Sarilhos Pequenos;
▪ Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque edificado urbano e dos espaços não edificados;
▪ Promover a recuperação dos espaços urbanos funcionalmente obsoletos, promovendo o seu potencial para atrair funções urbanas inovadoras e competitivas;
▪ Promover a reabilitação dos edifícios que se encontrem degradados ou funcionalmente inadequados;
▪ Promover a substituição dos edifícios que se encontrem em ruínas;
▪ Promover a reconstrução e a construção de edificado novo para preenchimento e consolidação dos vazios urbanos existentes;
▪ Garantir a proteção e promover a valorização do património cultural, afirmando os valores patrimoniais, materiais e simbólicos como fatores de identidade, diferenciação e competitividade urbana;
▪ Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos, assegurando a integração funcional, a diversidade económica e sociocultural, e promovendo a inclusão social e a coesão territorial;
▪ Modernizar as infraestruturas urbanas existentes e requalificar os espaços verdes, os espaços urbanos e os equipamentos de utilização coletiva, assegurando a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas;
▪ Dar continuidade ao trabalho já realizado e procurar novas soluções de acesso a uma habitação condigna;
▪ Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente através de uma melhor gestão da via pública e dos espaços de circulação, paragem e estacionamento;
▪ Promover a criação e a melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada;
▪ Fomentar a adoção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados.
5. BENEFICIOS FISCAIS ASSOCIADOS AOS IMPOSTOS MUNICIPAIS
As ações de reabilitação executadas pelos proprietários e demais titulares de direitos dos edifícios e frações localizados na Área de Reabilitação Urbana de Sarilhos Pequenos poderão vir a beneficiar de um conjunto de apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental, bem como de natureza fiscal, definidos e/ou atribuídos pelo Município. A estes apoios e incentivos de âmbito municipal podem acrescer os apoios e incentivos de natureza fiscal de âmbito nacional, nos termos da legislação aplicável.
De acordo com o disposto na alínea a) do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, e no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na sua redação vigente, a aprovação de uma Área de Reabilitação Urbana obriga à definição, pelo Município, dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), podendo estes benefícios fiscais assumir a forma de “discriminação positiva” e/ou de “minoração e/ou majoração” dos valores em causa que considere a posição dos proprietários dos edifícios e frações perante as suas responsabilidades e o dever de assegurar a reabilitação dos seus imóveis que lhes é atribuída pela legislação em vigor.
Os benefícios fiscais previstos no presente capítulo incluem benefícios de aplicação direta por força da lei nacional e benefícios cuja aplicação depende de deliberação anual da Assembleia Municipal, nos termos legalmente aplicáveis.
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
Os prédios urbanos – edifícios ou frações – localizados na Área de Reabilitação Urbana de Sarilhos Pequenos serão objeto das seguintes minorações e majorações em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), nos termos da legislação aplicável e das deliberações da Assembleia Municipal legalmente exigíveis:
▪ Majoração para o triplo da taxa aplicável a prédios urbanos devolutos há mais de um ano. Entende-se como prédios devolutos, de acordo com o Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, aqueles que durante um ano, se encontrem desocupados, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás, eletricidade ou telecomunicações;
▪ Majoração para o triplo da taxa aplicável a prédios urbanos em ruína.
Consideram-se prédios em ruína aqueles que apresentam danos que não são reparáveis pelos meios normais, constituindo a ruína física um estado limite a partir do qual se entende que a estrutura do edifício se encontra total ou parcialmente comprometida na sua capacidade funcional;
▪ Minoração, até 30 %, da taxa aplicável a prédios urbanos em bom estado de conservação, desde que, após a realização de obra, o imóvel melhore o respetivo estado de conservação, subindo pelo menos um nível e atingindo a classificação de Bom (4) ou Excelente (5), nos termos do n.º 6 do artigo 112.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sendo o estado de conservação reconhecido através do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), mediante requerimento do interessado, e sendo o benefício aplicável apenas uma vez em cada período de oito anos.
▪ Isenção de IMI por um período inicial de 3 anos, contados do ano, inclusive, da conclusão da ação de reabilitação urbana, podendo essa isenção ser prorrogada até ao limite máximo de 5 anos adicionais, desde que o imóvel se encontre afeto a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente, mediante deliberação da Assembleia Municipal.
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis
A primeira transmissão onerosa de prédio urbano ou fração autónoma reabilitada, localizada na Área de Reabilitação Urbana de Sarilhos Pequenos e destinada a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente, é isenta de IMT, nos termos do artigo 45.º, n.º 2, alínea c), do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Apoios e incentivos de natureza fiscal
Os prédios urbanos – edifícios ou frações autónomas – localizados na Área de Reabilitação Urbana de Sarilhos Pequenos serão, durante o período de vigência da respetiva delimitação, abrangidos pelo conjunto de benefícios – apoios e incentivos – de natureza fiscal aplicáveis, nomeadamente:
▪ Dedução à coleta de 30 % do IRS dos encargos suportados com a reabilitação, até ao limite de 500 €, nos termos do artigo 71.º, n.º 4, do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental
No âmbito dos apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental, de competência exclusivamente municipal, aplicáveis às Áreas de Reabilitação Urbana, e visando promover a execução de operações urbanísticas integradas em ações de reabilitação, encontra-se definido um regime especial de redução e isenção das seguintes taxas municipais:
▪ Isenção de taxas referentes ao procedimento de licenciamento ou comunicação prévia, incluindo os atos posteriores exigíveis nos termos do artigo 62.º-A do RJUE, designadamente a entrega dos elementos necessários à utilização, quando aplicável;
▪ Isenção de taxas devidas pela ocupação do domínio público motivada por aquelas intervenções;
▪ Isenção de taxas referentes à emissão de pareceres no âmbito do procedimento do pedido de informação prévia;
▪ Isenção das taxas devidas pela realização de vistorias;
▪ Redução em 50% das taxas relativas aos atos de controlo prévio associados à alteração de utilização, nos termos aplicáveis do RJUE
Será também assegurada a criação de mecanismos que garantam o apoio às ações de reabilitação, quer na vertente de informação quer na tramitação processual, de modo a facilitar e promover as ações, apoiar candidaturas, divulgar os incentivos de carácter fiscal e financeiro disponíveis e apoiar a estruturação do modelo económico das operações.
As isenções e reduções referidas dependem do Regulamento Municipal de Taxas e demais regulamentos municipais aplicáveis.
O presente regime limita-se a aplicar, no âmbito das Áreas de Reabilitação Urbana, as reduções e isenções de taxas municipais previstas nos regulamentos municipais em vigor
