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1. INTRODUÇÃO
A Câmara Municipal da Moita, no exercício das competências que lhe são conferidas pelo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, prossegue a política municipal de promoção da reabilitação do edificado e de regeneração dos centros urbanos consolidados do concelho.
Em 21 de Dezembro de 2015 foi publicado em Diário da República – Aviso 14911/2015, Diário da República 248, 2ª Série, a delimitação de uma Área de Reabilitação Urbana na Baixa da Banheira, permitindo disponibilizar desde essa data, benefícios e incentivos fiscais associados a obras de reabilitação do edificado, nos termos do RJRU e do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Em 9 de março de 2023 foi publicada, em Diário da República, 2.ª série, n.º 49 Aviso n.º 5080/2023 , a atualização da delimitação da Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira, em sequência da deliberação da Assembleia Municipal de 28 de fevereiro de 2023.
A presente atualização da delimitação da Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira decorre da necessidade de assegurar a continuidade da sua vigência, garantindo a manutenção dos benefícios fiscais associados à reabilitação urbana, previstos no RJRU e no Estatuto dos Benefícios Fiscais, evitando a interrupção dos referidos incentivos.
Paralelamente, esta atualização visa também adequar o conteúdo da ARU ao enquadramento territorial resultante da republicação do Plano Diretor Municipal da Moita, procedendo-se à atualização da terminologia urbanística utilizada, em conformidade com as classes de espaço em vigor no PDM republicado.
Importa esclarecer que, não existindo atualmente um Programa Municipal de Reabilitação Urbana (PMRU) aprovado nos termos do RJRU, nem Operações de Reabilitação Urbana (ORU) constituídas, a presente atualização da ARU assume natureza autónoma, enquanto instrumento de política pública de reabilitação urbana, nos termos legalmente previstos, não antecipando a eventual constituição futura de ORU.
A proposta de delimitação agora apresentada resulta de um trabalho de melhor reconhecimento e caracterização do aglomerado urbano da Baixa da Banheira ao nível do estado de conservação do edificado, da identificação dos edifícios atualmente devolutos e dos diferentes equipamentos coletivos nele existentes, face aos pedidos e consultas efetuados até esta data, bem como da
ponderação do levantamento assim obtido com os princípios orientadores de qualificação da oferta habitacional e reabilitação urbana das áreas consolidadas do Concelho estabelecidos no Plano Diretor Municipal da Moita em vigor, integrando predominantemente áreas classificadas como Espaços Habitacionais Tipo 2 (correspondentes aos anteriores Espaços Habitacionais Existentes do Tipo C) e Espaços Centrais Núcleos Consolidados e Espaços Centrais Núcleos Antigos (correspondentes, respetivamente, aos anteriores Espaços Habitacionais Existentes dos Tipos D e E), nos termos da classificação territorial aplicável ao solo urbanizado no aglomerado urbano da Baixa da Banheira.
2. ENQUADRAMENTO E CARACTERIZAÇÃO
A Baixa da Banheira é um núcleo urbano da União das Freguesias da Baixa da Banheira e Vale da Amoreira com características particulares no Concelho da Moita, uma vez que se encontra marcada por uma relação de forte dependência funcional com o Município do Barreiro. Tem uma densidade populacional elevada e encontra-se numa situação emergente no que respeita à necessidade de revitalização. Este aglomerado urbano deve o seu grande desenvolvimento à fixação de população proveniente do Algarve, do Alentejo, das Beiras e de Trás-os-Montes, associada ao trabalho nas fábricas de cortiça, no concelho da Moita, na CUF e nas oficinas da CP, no concelho do Barreiro, e, mais tarde, também na Siderurgia Nacional e nas indústrias navais. Esta situação atualmente já não se verifica, mantendo-se, no entanto, alguma dependência funcional, principalmente ao nível dos transportes, relativamente ao Concelho do Barreiro.
O desenvolvimento urbano da Baixa da Banheira é fortemente marcado pelo seu atravessamento pela linha férrea, dividindo a localidade em dois lados. Recentemente, com a eletrificação desta linha, a passagem de nível situada no fim da Rua 1.º de Maio, que constituía uma das principais ligações viárias entre ambos os lados no centro da localidade, foi eliminada, passando a efetuarse apenas a ligação pedonal.
O núcleo antigo da Baixa da Banheira, delimitado no âmbito do RUEMM e classificado, de acordo com o Plano Diretor Municipal da Moita em vigor, como Espaços Centrais Núcleos Antigos (correspondentes aos anteriores Espaços Habitacionais Existentes do Tipo E), constitui uma área homogénea de qualidade, com elementos arquitetónicos relevantes das décadas de 1950 e 1960, que importa destacar e cuidar, de modo a evitar a perda de testemunhos dessa época, únicos no Concelho.
Dados Estatísticos1 - ARU Baixa da Banheira
Área m²
938 560,0
Número indivíduos residentes 16393
Número de núcleos familiares 4993
Número de alojamentos 9676
Número de edifícios 2743
Quadro 1 – Caracterização da área delimitada
1 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021
Edifícios Existentes2 - ARU Baixa da Banheira Anterior a 1945
1946 - 1980
1981 - 2000
2001 - 2010
2011 - 2021 29 1,0
Total Edifícios
Quadro 2 – Caracterização do período de construção do edificado
2 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021
3. DELIMITAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO DA ARU
Aproveitando a oportunidade dada pelo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, importará incorporar neste processo o núcleo original da Baixa da Banheira que, numa primeira ocupação, se desenvolveu ao longo da linha férrea, conforme referido no Relatório Diagnóstico «Estrutura Urbana» do PDM de 1983, e que conheceu uma segunda fase de expansão, mais ordenada e estruturada, a sul da linha férrea, com a definição de um eixo estruturante perpendicular à linha, correspondente à atual Rua 1.º de Maio.
A constituição desta ARU torna-se ainda mais pertinente quando se considera que a recente eletrificação da linha de comboio poderá gerar um impacto positivo na sua atividade, passível de se refletir de modo particular nesta Freguesia, se forem potenciadas as oportunidades que daí advêm. Importa, pois, criar as condições para tornar esta zona atrativa, capaz de receber uma nova população com pressupostos de residência mais flexíveis e de reforçar os sentimentos de apreço e orgulho da população residente pelo lugar.
No que respeita à classificação no Plano Diretor Municipal, as áreas que se propõe venham a ser abrangidas pela ARU encontram-se classificadas, de acordo com o PDM da Moita em vigor, como Espaços Habitacionais Tipo 2 (correspondentes aos anteriores Espaços Habitacionais
Existentes do Tipo C) e Espaços Centrais Núcleos Consolidados e Espaços Centrais Núcleos Antigos (correspondentes, respetivamente, aos anteriores Espaços Habitacionais Existentes dos Tipos D e E). Destacam-se nesta Freguesia como elementos patrimoniais a considerar os conjuntos de fachadas com influências de desenho da arquitetura modernista, a Igreja de Nossa Senhora de Fátima e o Parque Zeca Afonso.
1 – Imagem da ARU da Baixa da Banheira – Estudo DPU, abril 2011
Propõe-se, assim, que esta ARU seja constituída pela totalidade da área correspondente aos Espaços Centrais Núcleos Antigos (correspondentes à anterior Zona Tipo E), bem como por uma área envolvente à linha do caminho de ferro classificada como Espaços Centrais Núcleos Consolidados (correspondente à anterior Zona Tipo D) e, ainda, por uma pequena área localizada mais a sul, classificada como Espaços Habitacionais Tipo 2 (correspondente à anterior Zona Tipo C), de modo a atenuar alguma degradação que se começa a verificar atualmente e, em simultâneo, contribuir para uma verdadeira e efetiva consolidação desta malha urbana.
Em suma, esta área que totaliza 938 560,0m2 e cerca de 2 743 edifícios é delimitada:
▪ Pela génese e núcleo urbano da Baixa da Banheira, classificado no PDM da Moita em vigor como Espaços Centrais Núcleos Antigos (correspondentes à anterior Zona Tipo E);
▪ Pelas áreas envolventes à linha do caminho de ferro, classificadas como Espaços Centrais Núcleos Consolidados (correspondentes à anterior Zona Tipo D);
▪ Pela franja localizada mais a sul, classificada como Espaços Habitacionais Tipo 2 (correspondentes à anterior Zona Tipo C).
4. OBJETIVOS
Pretende-se que a delimitação da Área de Reabilitação Urbana | Baixa da Banheira seja uma oportunidade para atualizar e conferir novo valor à área urbana da Baixa da Banheira, a qual apresenta atualmente uma aparente estagnação em termos do seu desenvolvimento, visível não só nos aspetos físicos edificado e espaço público como também na sua dinâmica social e económica, atualmente bastante inferior ao passado recente.
Procura-se, com a delimitação da Área de Reabilitação Urbana | Baixa da Banheira, incentivar uma tendência de reocupação deste núcleo urbano com habitação, comércio e serviços, conferindo-lhe uma dinâmica própria e mais atual, bem como salvaguardar os conjuntos de edifícios que fazem parte da história do local e contribuir para o desenvolvimento, pelos seus habitantes, de sentimentos de apreço e orgulho pelo lugar onde residem.
Com esta abordagem, pretende-se também realçar todas as potencialidades da Baixa da Banheira, fazendo com que a mesma se torne num lugar ainda mais aprazível para residir e trabalhar, contribuindo, a médio e longo prazo, para o reforço da sua capacidade de atração de novos habitantes e, consequentemente, para o desenvolvimento das suas atividades económicas, numa perspetiva de sustentabilidade do aglomerado urbano.
A delimitação da ARU visa também incentivar o investimento privado e gerar uma dinâmica de mercado capaz de inverter a tendência de degradação atualmente observada, contribuindo para que a Vila da Baixa da Banheira seja encarada como atrativa pela população e pelos potenciais investidores.
Assim, propõem-se como objetivos:
▪ Regenerar o tecido urbano da Baixa da Banheira;
▪ Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque edificado urbano e dos espaços não edificados;
▪ Promover a recuperação dos espaços urbanos funcionalmente obsoletos, potenciando o seu papel na atração de funções urbanas inovadoras e competitivas;
▪ Promover a reabilitação dos edifícios que se encontrem degradados ou funcionalmente inadequados;
▪ Promover a substituição dos edifícios que se encontrem em ruína;
▪ Promover a reconstrução e a construção de edificado novo para preenchimento e consolidação dos vazios urbanos existentes;
▪ Garantir a proteção e promover a valorização do património cultural, afirmando os valores patrimoniais, materiais e simbólicos como fatores de identidade, diferenciação e competitividade urbana;
▪ Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos, assegurando a integração funcional, a diversidade económica e sociocultural, e promovendo a inclusão social e a coesão territorial;
▪ Modernizar as infraestruturas urbanas existentes e requalificar os espaços verdes, os espaços urbanos e os equipamentos de utilização coletiva, assegurando a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas;
▪ Dar continuidade ao trabalho já realizado e procurar novas soluções de acesso a uma habitação condigna;
▪ Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente através de uma melhor gestão da via pública e dos espaços de circulação, paragem e estacionamento;
▪ Promover a criação e a melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada;
▪ Fomentar a adoção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados.
5. BENEFICIOS FISCAIS ASSOCIADOS AOS IMPOSTOS MUNICIPAIS
As ações de reabilitação executadas pelos proprietários e demais titulares de direitos dos edifícios e frações localizados na Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira poderão vir a beneficiar de um conjunto de apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental, bem como de natureza fiscal, definidos e/ou atribuídos pelo Município. A estes apoios e incentivos de âmbito municipal podem acrescer os apoios e incentivos de natureza fiscal de âmbito nacional, nos termos da legislação aplicável.
De acordo com o disposto na alínea a) do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, e no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na sua redação vigente, a aprovação de uma Área de Reabilitação Urbana obriga à definição, pelo Município, dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), podendo estes benefícios fiscais assumir a forma de “discriminação positiva” e/ou de “minoração e/ou majoração” dos valores em causa que considere a posição dos proprietários dos
edifícios e frações perante as suas responsabilidades e o dever de assegurar a reabilitação dos seus imóveis que lhes é atribuída pela legislação em vigor.
Os benefícios fiscais previstos no presente capítulo incluem benefícios de aplicação direta por força da lei nacional e benefícios cuja aplicação depende de deliberação anual da Assembleia Municipal, nos termos legalmente aplicáveis.
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
Os prédios urbanos – edifícios ou frações – localizados na Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira serão objeto das seguintes minorações e majorações em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), nos termos da legislação aplicável e das deliberações da Assembleia Municipal legalmente exigíveis:
▪ Majoração para o triplo da taxa aplicável a prédios urbanos devolutos há mais de um ano. Entende-se como prédios devolutos, de acordo com o Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, aqueles que durante um ano, se encontrem desocupados, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás, eletricidade ou telecomunicações;
▪ Majoração para o triplo da taxa aplicável a prédios urbanos em ruína.
Consideram-se prédios em ruína aqueles que apresentam danos que não são reparáveis pelos meios normais, constituindo a ruína física um estado limite a partir do qual se entende que a estrutura do edifício se encontra total ou parcialmente comprometida na sua capacidade funcional;
▪ Minoração, até 30 %, da taxa aplicável a prédios urbanos em bom estado de conservação, desde que, após a realização de obra, o imóvel melhore o respetivo estado de conservação, subindo pelo menos um nível e atingindo a classificação de Bom (4) ou Excelente (5), nos termos do n.º 6 do artigo 112.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sendo o estado de conservação reconhecido através do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), mediante requerimento do interessado, e sendo o benefício aplicável apenas uma vez em cada período de oito anos.
▪ Isenção de IMI por um período inicial de 3 anos, contados do ano, inclusive, da conclusão da ação de reabilitação urbana, podendo essa isenção ser prorrogada até ao limite máximo de 5 anos adicionais, desde que o imóvel se encontre afeto a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente, mediante deliberação da Assembleia Municipal.
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis
A primeira transmissão onerosa de prédio urbano ou fração autónoma reabilitada, localizada na Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira e destinada a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente, é isenta de IMT, nos termos do artigo 45.º, n.º 2, alínea c), do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Apoios e incentivos de natureza fiscal
Os prédios urbanos – edifícios ou frações autónomas – localizados na Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira serão, durante o período de vigência da respetiva delimitação, abrangidos pelo conjunto de benefícios – apoios e incentivos – de natureza fiscal aplicáveis, nomeadamente:
▪ Dedução à coleta de 30 % do IRS dos encargos suportados com a reabilitação, até ao limite de 500 €, nos termos do artigo 71.º, n.º 4, do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental
No âmbito dos apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental, de competência exclusivamente municipal, aplicáveis às Áreas de Reabilitação Urbana, e visando promover a execução de operações urbanísticas integradas em ações de reabilitação, encontra-se definido um regime especial de redução e isenção das seguintes taxas municipais:
▪ Isenção de taxas referentes ao procedimento de licenciamento ou comunicação prévia, incluindo os atos posteriores exigíveis nos termos do artigo 62.º-A do RJUE, designadamente a entrega dos elementos necessários à utilização, quando aplicável;
▪ Isenção de taxas devidas pela ocupação do domínio público motivada por aquelas intervenções;
▪ Isenção de taxas referentes à emissão de pareceres no âmbito do procedimento do pedido de informação prévia;
▪ Isenção das taxas devidas pela realização de vistorias;
▪ Redução em 50% das taxas relativas aos atos de controlo prévio associados à alteração de utilização, nos termos aplicáveis do RJUE
Será também assegurada a criação de mecanismos que garantam o apoio às ações de reabilitação, quer na vertente de informação quer na tramitação processual, de modo a facilitar e
promover as ações, apoiar candidaturas, divulgar os incentivos de carácter fiscal e financeiro disponíveis e apoiar a estruturação do modelo económico das operações.
As isenções e reduções referidas dependem do Regulamento Municipal de Taxas e demais regulamentos municipais aplicáveis.
O presente regime limita-se a aplicar, no âmbito das Áreas de Reabilitação Urbana, as reduções e isenções de taxas municipais previstas nos regulamentos municipais em vigor
