CARACTERIZAÇÃO
O povoamento da faixa ribeirinha, na qual se integra o território do atual concelho da Moita, só terá ocorrido, de forma mais ou menos continuada, com a pacificação de toda esta zona, o que faz supor que apenas terá sucedido após a reconquista definitiva de Alcácer do Sal, em 1217. Toda esta extensa região, que se estendia desde a margem sul do rio Tejo até à extrema do Alentejo, estava na dependência direta da Ordem Militar de Santiago, à qual fora doada por D. Sancho I, no ano de 1186.
É neste contexto, e atraídos pela força do estuário, que nasceram e se foram desenvolvendo vários núcleos populacionais no vasto território compreendido entre o rio de Coina e a Ribeira das Enguias; as funções ribeirinhas foram, por isso, o embrião da vila de Alhos Vedros, cujo aglomerado cresceu em estreita articulação com as atividades ligadas ao rio. A partir de meados do século XIII é possível apontar a existência de um núcleo de ocupação urbana em Alhos Vedros, como certifica o mais antigo documento que se conhece referente a esta localidade, datado de 30 de janeiro de 1298, o qual confirma a existência desse lugar com um capelão chamado Fernão Rodrigues. A existência da freguesia de São Lourenço de Alhos Vedros veio a ser confirmada documentalmente por uma sentença datada de 5 de outubro de 1319.
O período que medeia entre os séculos XIV e XVI foi propício ao desenvolvimento económico e populacional de Alhos Vedros, de tal forma que a povoação viu crescer a sua importância no contexto regional, o que possibilitou que, em 1477, recebesse o estatuto de vila, em 1479 recebesse o poder municipal e, em 1514, recebesse a Carta de Foral, concedida por D. Manuel I. O seu território, no período áureo, chegou a abranger os atuais concelhos do Barreiro e da Moita, entendendo-se então desde a Ribeira de Coina até Sarilhos Pequenos.
Contudo, à medida que assistimos ao crescimento da Moita, que culmina com a sua elevação a vila em 1691, Alhos Vedros vai lentamente declinando, situação que se reflete na desintegração do seu território e, consequentemente, no decréscimo populacional no século XVIII.
No século XIX, no decorrer das reformas administrativas empreendidas pelo governo liberal, Alhos Vedros perdeu definitivamente a sua autonomia municipal e foi integrada como freguesia, num primeiro momento, no Barreiro, em 1855, e, num segundo momento, na Moita, em 1861. Na última década do século, com a segunda extinção do concelho da Moita, em 1895, a freguesia de Alhos Vedros voltou a ser anexada, por mais três anos, ao Barreiro, para ser novamente integrada, em definitivo, no concelho da Moita, em 1898.
A importância que a vila registou ao longo da sua história justifica o facto de nela se concentrarem alguns dos mais importantes elementos patrimoniais do concelho. São disso exemplo a Igreja Matriz de São Lourenço, a Igreja da Misericórdia, o Pelourinho e o conjunto formado pelo Moinho de Maré e pelo Palacete do Morgado da Casa da Cova todos estes elementos patrimoniais estão localizados no núcleo mais antigo da vila, próximo do rio.
A partir dos anos 40 do século XX, com o desenvolvimento do caminho de ferro, as atividades corticeiras e têxteis floresceram. Começaram então a ser construídos vários bairros de operários contíguos às fábricas, para alojar operários vindos de todo o país, que acabaram por atribuir à mais antiga vila do concelho o carácter de vila operária. Hoje, os habitantes desta freguesia trabalham maioritariamente no setor terciário, embora persistam ainda algumas indústrias e, na sua zona sul, seja frequente encontrarem-se pequenas explorações agrícolas.
Durante muito tempo, as atividades ligadas ao rio constituíram um dos principais recursos económicos da vila de Alhos Vedros. Ao longo dos anos, atividades como a pesca, a produção de sal, os viveiros de peixe e ostras, a indústria naval e o transporte de mercadorias a partir das duas margens do Tejo contribuíram para a progressiva humanização da paisagem. Mais tarde, o caminho de ferro veio criar condições que potenciaram a reconversão da estrutura funcional local, assistindo-se então à instalação de várias unidades industriais que viriam a marcar a estrutura urbana da vila até aos dias de hoje
A frente ribeirinha da vila, que permitia o acesso de fragatas, através das quais se fazia o escoamento da produção para o Porto de Lisboa, e o caminho de ferro, que facilitava o abastecimento em matérias-primas oriundas do sul do país, foram fatores decisivos para a instalação de inúmeras fábricas de cortiça no aglomerado urbano de Alhos Vedros. Aqui se desenvolveram e proporcionaram postos de trabalho a muitas famílias, também elas provenientes do sul, que, na década de 1930, encetaram um significativo movimento migratório para a vila
A partir da década de 1950, o início do declínio da industrialização, associado à urbanização encetada nos anos 1960 na periferia da vila, contribuiu para a progressiva desertificação do seu núcleo antigo. Hoje, deparamo-nos com uma grande quantidade de unidades industriais abandonadas na área central do aglomerado urbano de Alhos Vedros, algumas delas em acelerado estado de degradação; estas unidades fabris, na sua maioria do ramo corticeiro, provocam a fragmentação das áreas residenciais e dificultam a articulação da malha urbana no núcleo antigo da vila. Tratam-se, também por isso, de áreas com um grande potencial de
reconversão, na medida em que a sua reestruturação permitirá a revitalização da vila de Alhos Vedros quer criando zonas de habitação ou de comércio, quer traçando ruas que estabeleçam a ligação entre os diversos espaços que constituem o núcleo antigo. Tendo sempre presente que a memória coletiva de todos os que construíram Alhos Vedros merece ser preservada, garantindo a persistência de uma identidade cultural própria, a requalificação destes espaços deverá, por isso, ser pensada e interpretada de forma integrada, não implicando a destruição total do existente, mas, pelo contrário, promovendo a manutenção e reutilização das edificações mais significativas e emblemáticas desse passado.
Dados Estatísticos1 - ARU Alhos Vedros
Área m² 646 225,9
Número indivíduos residentes 5344
Número de núcleos familiares 1645
Número de alojamentos 3009
Número de edifícios 1207
Quadro 1 – Caracterização da área delimitada
Edifícios Existentes2 - ARU Alhos Vedros Anterior a 1945
1946 - 1980
- 2000
- 2010
2011 - 2021
Total Edifícios 1207
Quadro 2 – Caracterização do período de construção do edificado
1 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021
2 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021
3. DELIMITAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO DA ARU
A presente proposta de atualização da delimitação da Área de Reabilitação Urbana (ARU) no aglomerado urbano de Alhos Vedros enquadra-se no quadro de aplicação do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, constituindo um instrumento de política pública destinado a promover intervenções de reabilitação urbana, nos termos legalmente previstos.
O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana define uma Área de Reabilitação Urbana como sendo a área territorialmente delimitada que, em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva nela presentes, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada, nos termos previstos no RJRU.
Nos termos da legislação em vigor, uma Área de Reabilitação Urbana (ARU) poderá abranger, designadamente, áreas e centros históricos, património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação e respetivas zonas de proteção, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consolidadas.
A proposta de delimitação da Área de Reabilitação Urbana no aglomerado urbano de Alhos Vedros teve em consideração o Plano Diretor Municipal da Moita em vigor, designadamente no que respeita ao enquadramento territorial definido na respetiva Planta de Ordenamento, correspondendo as anteriores classes de Espaços Habitacionais Existentes Zonas Tipo C, D e E às atuais classes de Espaços Habitacionais Tipo 2, Espaços Centrais Núcleos Consolidados e Espaços Centrais Núcleos Antigos, bem como à identificação dos núcleos antigos prevista no respetivo regulamento municipal.
Em suma, esta área, que totaliza 646 225,9 m² e 1 207 edifícios, é delimitada:
▪ Por uma grande área anteriormente classificada como Espaços Habitacionais Existentes do Tipo D e do Tipo E, correspondentes, no Plano Diretor Municipal da Moita em vigor, respetivamente, a Espaços Centrais Núcleos Consolidados e a Espaços Centrais Núcleos Antigos;
▪ Por uma área menor anteriormente classificada como Espaços Habitacionais Existentes do Tipo C, correspondente, no Plano Diretor Municipal da Moita em vigor, a Espaços Habitacionais Tipo 2.
Figura 1 – Imagem da ARU Alhos Vedros – Estudo DPU, abril 2011
Figura 2 – Delimitação da ARU sobre base cartográfica (2023)
Figura 3 – Indicação da delimitação da ARU sobre ortofotomapa (2020)
Figura 4 – Indicação da delimitação da ARU sobre planta de ordenamento do PDM
4. OBJETIVOS
Pretende-se que a atualização da delimitação da Área de Reabilitação Urbana de Alhos Vedros constitua uma oportunidade para reforçar e valorizar a área urbana da Vila de Alhos Vedros, a qual apresenta atualmente sinais de estagnação no seu desenvolvimento, visíveis não só nos aspetos físicos – edificado e espaço público –, como também na sua dinâmica social e económica, atualmente bastante inferior ao passado recente.
Procura-se, com esta atualização da delimitação da Área de Reabilitação Urbana de Alhos Vedros, incentivar a reocupação do núcleo urbano por habitação, comércio e serviços, conferindo-lhe uma dinâmica renovada, bem como salvaguardando os conjuntos edificados que integram a história local e contribuindo para o desenvolvimento, pelos seus habitantes, de sentimentos de apreço e orgulho pelo lugar onde residem.
Com esta abordagem, pretende-se igualmente realçar todas as potencialidades da Vila de Alhos Vedros, promovendo condições para que esta se torne num lugar mais aprazível para residir e trabalhar, contribuindo, a médio e longo prazo, para o reforço da sua capacidade de atração de novos habitantes e, consequentemente, para o desenvolvimento das suas atividades económicas, numa perspetiva de sustentabilidade urbana.
A delimitação da ARU tem igualmente como intuito incentivar o investimento privado e gerar uma dinâmica de mercado capaz de inverter a tendência de degradação que se verifica atualmente, passando assim Alhos Vedros a ser encarada como atrativa pela população e pelos potenciais investidores.
Assim, propõem-se como objetivos:
▪ Regenerar o tecido urbano de Alhos Vedros;
▪ Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque edificado urbano e dos espaços não edificados;
▪ Promover a recuperação dos espaços urbanos funcionalmente obsoletos, potenciando o seu papel na atração de funções urbanas inovadoras e competitivas;
▪ Promover a reabilitação dos edifícios que se encontrem degradados ou funcionalmente inadequados;
▪ Promover a substituição dos edifícios que se encontrem em ruína;
▪ Promover a reconstrução e a construção de edificado novo para preenchimento e consolidação dos vazios urbanos existentes;
▪ Garantir a proteção e promover a valorização do património cultural, afirmando os valores patrimoniais, materiais e simbólicos como fatores de identidade, diferenciação e competitividade urbana;
▪ Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos, assegurando a integração funcional, a diversidade económica e sociocultural, e promovendo a inclusão social e a coesão territorial;
▪ Modernizar as infraestruturas urbanas existentes e requalificar os espaços verdes, os espaços urbanos e os equipamentos de utilização coletiva, assegurando a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas;
▪ Dar continuidade ao trabalho já realizado e procurar novas soluções de acesso a uma habitação condigna;
▪ Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente através de uma melhor gestão da via pública e dos espaços de circulação, paragem e estacionamento;
▪ Promover a criação e a melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada;
▪ Fomentar a adoção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados.
5. BENEFÍCIOS FISCAIS ASSOCIADOS AOS IMPOSTOS MUNICIPAIS
As ações de reabilitação executadas pelos proprietários e demais titulares de direitos dos edifícios e frações localizados na Área de Reabilitação Urbana de Alhos Vedros poderão vir a beneficiar de um conjunto de apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental, bem como de natureza fiscal, definidos e/ou atribuídos pelo Município. A estes apoios e incentivos de âmbito municipal podem acrescer os apoios e incentivos de natureza fiscal de âmbito nacional, nos termos da legislação aplicável.
De acordo com o disposto na alínea a) do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, e no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na sua redação vigente, a aprovação de uma Área de Reabilitação Urbana obriga à definição, pelo Município, dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), podendo estes benefícios fiscais assumir a forma de “discriminação positiva” e/ou de
“minoração e/ou majoração” dos valores em causa que considere a posição dos proprietários dos edifícios e frações perante as suas responsabilidades e o dever de assegurar a reabilitação dos seus imóveis que lhes é atribuída pela legislação em vigor.
Os benefícios fiscais previstos no presente capítulo incluem benefícios de aplicação direta por força da lei nacional e benefícios cuja aplicação depende de deliberação anual da Assembleia Municipal, nos termos legalmente aplicáveis
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
Os prédios urbanos – edifícios ou frações – localizados na Área de Reabilitação Urbana de Alhos Vedros serão objeto das seguintes minorações e majorações em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), nos termos da legislação aplicável e das deliberações da Assembleia Municipal legalmente exigíveis:
▪ Majoração para o triplo da taxa aplicável a prédios urbanos devolutos há mais de um ano. Entende-se como prédios devolutos, de acordo com o Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, aqueles que durante um ano, se encontrem desocupados, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás, eletricidade ou telecomunicações;
▪ Majoração para o triplo da taxa aplicável a prédios urbanos em ruína. Consideram-se prédios em ruína aqueles que apresentam danos que não são reparáveis pelos meios normais, constituindo a ruína física um estado limite a partir do qual se entende que a estrutura do edifício se encontra total ou parcialmente comprometida na sua capacidade funcional;
▪ Minoração, até 30 %, da taxa aplicável a prédios urbanos em bom estado de conservação, desde que, após a realização de obra, o imóvel melhore o respetivo estado de conservação, subindo pelo menos um nível e atingindo a classificação de Bom (4) ou Excelente (5), nos termos do n.º 6 do artigo 112.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sendo o estado de conservação reconhecido através do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), mediante requerimento do interessado, e sendo o benefício aplicável apenas uma vez em cada período de oito anos.
▪ Isenção de IMI por um período inicial de 3 anos, contados do ano, inclusive, da conclusão da ação de reabilitação urbana, podendo essa isenção ser prorrogada até ao limite máximo de 5 anos adicionais, desde que o imóvel se encontre afeto a habitação própria e
permanente ou a arrendamento para habitação permanente, mediante deliberação da Assembleia Municipal.
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis
A primeira transmissão onerosa de prédio urbano ou fração autónoma reabilitada, localizada na Área de Reabilitação Urbana de Alhos Vedros e destinada a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente, é isenta de IMT, nos termos do artigo 45.º, n.º 2, alínea c), do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Apoios e incentivos de natureza fiscal
Os prédios urbanos – edifícios ou frações autónomas – localizados na Área de Reabilitação Urbana de Alhos Vedros serão, durante o período de vigência da respetiva delimitação, abrangidos pelo conjunto de benefícios – apoios e incentivos – de natureza fiscal aplicáveis, nomeadamente:
▪ Dedução à coleta de 30 % do IRS dos encargos suportados com a reabilitação, até ao limite de 500 €, nos termos do artigo 71.º, n.º 4, do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental
No âmbito dos apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental, de competência exclusivamente municipal, aplicáveis às Áreas de Reabilitação Urbana, e visando promover a execução de operações urbanísticas integradas em ações de reabilitação, encontra-se definido um regime especial de redução e isenção das seguintes taxas municipais:
▪ Isenção de taxas referentes ao procedimento de licenciamento ou comunicação prévia, incluindo os atos posteriores exigíveis nos termos do artigo 62.º-A do RJUE, designadamente a entrega dos elementos necessários à utilização, quando aplicável;
▪ Isenção de taxas devidas pela ocupação do domínio público motivada por aquelas intervenções;
▪ Isenção de taxas referentes à emissão de pareceres no âmbito do procedimento do pedido de informação prévia;
▪ Isenção das taxas devidas pela realização de vistorias;
▪ Redução em 50% das taxas relativas aos atos de controlo prévio associados à alteração de utilização, nos termos aplicáveis do RJUE
Será também assegurada a criação de mecanismos que garantam o apoio às ações de reabilitação, quer na vertente de informação quer na tramitação processual, de modo a facilitar e promover as ações, apoiar candidaturas, divulgar os incentivos de carácter fiscal e financeiro disponíveis e apoiar a estruturação do modelo económico das operações.
As isenções e reduções referidas dependem do Regulamento Municipal de Taxas e demais regulamentos municipais aplicáveis.
O presente regime limita-se a aplicar, no âmbito das Áreas de Reabilitação Urbana, as reduções e isenções de taxas municipais previstas nos regulamentos municipais em vigor.
