ano 29 ed 322 • Maio 2026 • R$ 16,00
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LEIA AINDA: CONDOCAUSOS: RELATOS SEM FILTRO – DOAÇÕES AO CONDOMÍNIO – SÍNDICO E ADMINISTRADORA, ALINHADOS – FACHADAS: RECUPERAÇÃO – CARREGADORES VEICULARES –MINIMERCADOS – TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA! COM TANILA SAVOY CAPA PROMOCIONAL
Juliana Jordão Grillo: de recepcionista à gerência financeira, uma trajetória de 25 anos marcada por crescimento, confiança e pertencimento
Por Isabel Ribeiro
JULIANA Jordão Grillo ingressou como recepcionista no Grupo Direcional Condomínios, em maio de 2001, em busca de novos estímulos e de poder andar o tempo todo bem-arrumada. “Antes, trabalhei em um escritório como recepcionista e, meio que, office-boy, então tinha de me vestir de modo confortável, mas eu mal tinha 18 anos, queria ser patricinha”, diverte-se a atual gerente financeira da editora. Nos primeiros anos na Direcional, ela se locomovia pelo metrô de tênis, carregando os saltos na bolsa. “Recepção é cartão de visitas”, justifica.
Outra manobra da juventude: ainda na entrevista admissional, Juliana disse conhecer o pacote Office. “Mas eu não conhecia. Saí da entrevista direto para um orelhão e liguei para o meu irmão. Havia computador na casa dele, e ele me apresentou essas ferramentas da Microsoft. Fui atrás de aprendizagem.” Na semana seguinte, recebeu a boa nova: “A vaga é sua”.
A jornada, marcada por aprendizado constante e forte conexão com a editora, completa 25 anos neste mês. “Meu pai, que era engenheiro, trabalhou muito tempo em um só lugar, e eu achava esquisito alguém ficar 10 ou 20 anos na mesma empresa. Hoje vejo como algo positivo, desde que não haja estagnação. A editora investiu em mim porque tenho perfil proativo e responsável; abracei novas funções, venci desafios, desenvolvi processos. Zona de conforto nunca teve vez”, declara.
A vida profissional de Juliana se entrelaça à da Direcional, acompa nhando mudanças como endereços, quadro societário e reestruturação financeira. Ela destaca boas lembranças, como o período em que a sede funcionava em um sobrado com quintal na Vila Mariana. “Fazíamos chur rascos, vinha a equipe de distribuição das revistas, havia muita integração entre os funcionários”, recorda, contextualizando que a editora já teve um grande número de colaboradores quando publicou mais dois títulos. Outra memória remete a cerca de 20 anos, quando participava de feiras condominiais. “Eu recepcionava os visitantes no estande da revista. Adorava.” Já o maior frio na barriga foi quando recebeu a senha para movimentações bancárias. “É uma enorme responsabilidade. Conferia a conta várias vezes ao dia para ver se não havia sumido nem um centavo”, relata. Para uma relação profissional tão longeva, o estilo acolhedor e ponderado dos gestores é decisivo, segundo Juliana. “Eles assumiram os custos da minha graduação em Administração e foram compreensivos com minhas três licenças-maternidade, entre outras situações”, destaca. “Receber votos de confiança me motivou a evoluir.” Mais do que cumprir funções, ela ressalta o sentimento de pertencimento. “Nunca encarei como apenas um emprego. Sempre quis entregar o melhor”, resume.
DIRETORES
Não vamos ser clichês a ponto de dizer que a Inteligência Artificial veio para ficar, combinado? Essa ferramenta de apoio já entrou na pauta do gestor condominial, otimizando atividades como leitura de contratos, análise de dados e elaboração de comunicados. E quanto ao atendimento ao morador, é um bom recurso? Na matéria de capa, síndicos comentam o assunto, e o advogado condominialista Vander Andrade orienta sobre o uso da IA sem infringir a LGPD.
Este mês, prestamos uma homenagem a uma funcionária que é prata da casa. Ou melhor, que comemora bodas de prata na casa. Isso mesmo: Juliana Jordão Grillo ingressou no Grupo Direcional como recepcionista e chegou a gerente financeira, em uma trajetória marcada por crescimento e confiança mútua. Leia o perfil em Desenvolvimento Humano. E, para continuarmos dentro do tema trajetória, em Síndico, conte sua História!, apresentamos a síndica orgânica Tanila Savoy, que lidou com uma moradora que criava 84 pets dentro de um apartamento. Vale a leitura. E há mais histórias, daquelas sem filtro, em CondoCausos – como sempre, surpreendentes!
Em Tira-teima, levantamos a seguinte questão: o condomínio pode, ou deve, aceitar doações de moradores para as áreas comuns, a exemplo de peças de mobiliário, decoração, eletrodomésticos e até mesmo dinheiro? Quem responde às dúvidas é o advogado condominialista Thiago Badaró.
Já em Dicas, trazemos matérias sobre Fachadas, Carregadores Veiculares, Minimercados e Terceirização para apoiar a tomada de decisões no condomínio.
Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro
Desenvolvimento Humano
Juliana J. Grillo: 25 anos de Direcional
Capa
Interação humana ou agente virtual?
CondoCausos
Narrativas sem filtro
Dica Fachadas: manutenção
Dica
Minimercados: comodidade
03 19 28 06 16 24 30 12 08
Seção Tira-teima Bens doados ao condomínio
Síndico, conte sua História! Tanila Savoy
Administração Relação síndico e administradora
Dica Carregadores veiculares
Dica Terceirizadas: como contratar?
Sr.(a) Síndico(a), Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes da revista. E diga: "Vi seu anúncio na Direcional Condomínios". São os anunciantes que nos possibilitam te entregar a revista gratuitamente todos os meses. Contamos com seu apoio.
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TIRAGEM
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JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
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DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA
Ilustração Coronado Via Chatgpt
ASSINATURAS
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DEPARTAMENTO COMERCIAL
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Juliana Jordão Grillo
GERENTE COMERCIAL
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DIAGRAMAÇÃO Coronado
IMPRESSÃO
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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
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Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 ou 98714-3110
A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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Por Thiago Badaró
DOAÇÕES de moradores para a edificação podem parecer sempre positivas, mas exigem cautela. O primeiro ponto é avaliar se o objeto atende
co deve submeter a proposta à assembleia, especificando a finalidade dos
A automação otimiza funções burocráticas e traz um respiro à agenda do síndico. Mas, no atendimento, o agente virtual é a melhor opção?
A automação otimiza burocráticas e respiro à do síndico. Mas, no atendimento, o é melhor
Ou ser atendido por ‘gente de verdade’ faz a diferença?
Ou ser atendido por ‘gente verdade’ faz diferença?
Por Isabel Ribeiro
O USO da inteligência artificial na gestão de condomínios tem contribuído para agilizar processos (analisar dados, elaborar comunicados, entre outras demandas). Mas e a relação síndico-morador, na qual quesitos como empatia, sensibilidade e escuta ativa — todos atributos humanos — são tão relevantes: como fica? “A inteligência artificial deve ser compreendida como ferramenta de apoio, e não como substituta da atuação humana. O verdadeiro diferencial na administração condominial reside na capacidade do síndico de equilibrar o uso da tecnologia com a presença física qualificada, assegurando não apenas eficiência, mas também confiança, legitimidade e harmonia na convivência coletiva”, pondera o educador e advogado Vander Andrade.
Para a comunicação do morador com o síndico via WhatsApp, por exemplo, a IA pode responder perguntas como: ‘Qual o horário para fazer mudança?’; ‘Como posso reservar a churrasqueira?’, e demais questionamentos-padrão, por meio de um roteiro de fluxo pré-programado, seguido pelo assistente virtual, uma versão moderna – e inteligente
– do antigo robozinho que orientava apertar 1 para isso ou 2 para aquilo, lembra? O síndico profissional Carlos Roberto Dias Martins, formado em Tecnologia da Informação, aponta que a aversão de algumas pessoas não é ao atendimento robotizado em si, mas ao fato de cair em um ‘looping infinito’. “Às vezes, a pessoa deseja falar com um atendente humano e não tem essa opção.”
O síndico acredita que o morador não acha ruim quando se depara com um atendimento automatizado bem-feito, porque encontra respostas imediatas, disponíveis 24 horas por dia. “Mas sempre tem de haver no menu uma opção para ele falar com o síndico, caso prefira”, pontua Carlos, que ajudou a desenvolver um fluxo de atendimento para colegas de sindicatura. “Elaboramos um script de acordo com cada condomínio, priorizando as questões mais recorrentes. Podemos escolher o tipo de linguagem ao programar o pré-atendimento. Eu prefiro um tom mais descontraído, pois entendo que o morador recebe melhor a mensagem”.
Na opinião do síndico profissional Rafael Bernardes, especialista em inteligência artificial na gestão condominial e fundador do SindicoLab, a experiência do morador não se altera ao ser atendido por um assistente virtual. “Concordo com quem prefere falar com pessoas, eu mesmo odeio robô! Mas eu quero um atendimento humano para problemas humanos. Se for para eu perguntar ao síndico até que horas posso usar o salão de festas, é desnecessário falar com ele. Agora, se o morador quer denunciar uma violência doméstica ou tratar de outro assunto sério, aí, tudo bem, precisa conseguir falar com o síndico, sim.”
Em tempos de IA, Rafael comenta que nem mesmo é preciso que os síndicos recorram a assistentes virtuais no celular para otimizar os atendimentos à coletividade. “Temos a possibilidade de criar um site em minutos, colocá-lo no ar e enviar o link para o morador, que terá acesso ao regulamento interno e a perguntas frequentes. Não precisamos ser programadores, assim como não precisamos ser escritores para elaborar comunicados com a ajuda da IA, que é uma ferramenta completa a favor da gestão.”
Carlos Prado atua como síndico profissional com dois sócios, em empresa estruturada para atender até 20 condomínios, limite do qual já se aproxima. Prestam serviço a edificações em bairros diversos da capital paulista, contendo de 24 a 430 unidades. O trio, que não trabalha com prepostos, utiliza ferramentas de inteligência artificial para demandas burocráticas, mas, quanto ao atendimento ao morador, adota um modelo focado em personalização. “A qualidade do relacionamento é essencial para nós. Optamos por não termos agentes virtuais para realizar os atendimentos. Inclusive, em uma concorrência que venci recentemente, na Liberdade, ainda na fase da entrevista, me perguntaram se, caso fosse escolhido, os condôminos iriam tirar dúvidas comigo ou com um robô”, relata. Ele destaca, no entanto, que, humano ou virtual, o atendimento tem de ser célere. “Os condôminos querem rapidez nas respostas, especialmente os nativos digitais da geração Z, mais presentes em residen-
ciais compactos”, aponta o síndico. Carlos conta que uma estratégia sua e de seus sócios para não deixar o morador sem resposta é contar com um serviço de plataforma multicanal (WhatsApp, SMS, e-mail etc.), que direciona as mensagens escritas ou via áudio para os respectivos síndicos responderem. “Se eu vejo uma pergunta que não foi direcionada a mim, mas tenho a resposta, eu respondo. Meus sócios fazem o mesmo. Dessa forma, mantemos a agilidade na comunicação.”
Síndicos e administradoras passaram a utilizar a inteligência artificial para auxiliar na execução de diversas tarefas, o que representa um avanço relevante na gestão de condomínios, conforme observa o advogado Vander Andrade. “No entanto, esse movimento deve ser acompanhado por uma reflexão jurídica consistente, especialmente à luz da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), que impõe limites claros ao tratamento de dados pessoais”, destaca e orienta: Evite inserir dados pessoais identificáveis: revise documentos e retire informações que permitam identificar moradores, funcionários ou prestadores.
Anonimize sempre que possível: substitua nomes, CPFs, unidades e outros dados por códigos ou termos genéricos antes de subir arquivos em plataformas.
Limite o conteúdo ao necessário: compartilhe apenas o mínimo indispensável para a tarefa, reduzindo riscos. Redobre atenção com dados sensíveis: informações sobre saúde, finanças ou situações pessoais exigem cautela e, em geral, não devem ser utilizadas.
Verifique as políticas de privacidade: avalie como a plataforma trata, armazena e compartilha os dados inseridos.
Estabeleça regras internas de uso: defina diretrizes claras para síndico, administradora e equipe sobre o uso de IA. Adote práticas de governança de dados: implemente rotinas de controle e proteção das informações para garantir conformidade.
Considere a responsabilidade do condomínio: síndico e condomínio podem ser responsabilizados por uso indevido ou vazamentos.
AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS
Da esq. para a dir.: Vander Andrade, Carlos Roberto
Dias Martins, Rafael Bernardes e Carlos Prado
Síndica orgânica, Tanila Savoy lidou com moradora que abrigava 84 animais em apartamento em Higienópolis, em condições insalubres
“SOU ADVOGADA há 30 anos, trabalho com Direito Digital, de Família, Imobiliário e Condominial. Eu e o Direito nos entendemos muito bem; desde a infância, sempre verbalizei muito, o que é essencial na minha profissão. Gosto de pessoas, de conversar, de compreender por que determinada situação aconteceu, de ouvi-las com paciência para entender contextos e poder extrair informações de forma humanizada. O advogado tem de estudar e conhecer as leis, claro, mas o diferencial está em como ele olha para as pessoas e as ampara.
O Direito me deu subsídio técnico para abraçar a sindicatura — e coragem, pois gerir condomínio é uma luta! Desde 2018, atuo como síndica orgânica em um condomínio com 74 unidades, em Higienópolis, na região central de São Paulo. Quase ao mesmo tempo, tornei-me subsíndica em um condomínio em Campinas (SP), onde tenho apartamento. Mesmo advogando para condomínios, eu não me via do outro lado da mesa. Hoje, vejo a sindicatura como uma realização pessoal e profissional, pois consigo colocar muito de quem sou, do que acredito e do meu conhecimento jurídico. Sinto-me orgulhosa por ter dado esse passo, pois já atuei em situações emblemáticas.
Nasci em Campinas, no interior de São Paulo. Até os meus 18 anos vivi em Mogi Mirim com minha família. À época da faculdade, morei sozinha em Campinas, onde me estabeleci profissionalmente, casei-me e adquiri um apartamento em um condomínio muito agradável. Minha filha mais velha nasceu lá. Quando estava à espera do caçula, mudamos para São Paulo. Mantive meu escritório em Campinas e abri outro na capital. Hoje, tenho um terceiro em Maringá (PR), com uma sócia especialista em investigação digital. Em 2019, fundamos a ANVINT — Associação Nacional das Vítimas de Internet, que presta orientação multidisciplinar a vítimas de crimes digitais.
Minha rotina é intensa, mas eu transito bem entre os escritórios, com apoio de colaboradoras excelentes. Ainda recém-formada, decidi trabalhar apenas com mulheres, buscando acolhê-las. A vida e o mercado de trabalho sempre foram mais desafiadores para o sexo feminino. Não falo por experiência própria. Meus pais proporcionaram conforto para meu irmão e para mim. Ele era advogado criminalista; ela, professora de
inglês e proprietária de duas escolas de idiomas. Havia harmonia e respeito em casa. Meus avós, gregos do Egito, moravam ao lado. Eram muito envolvidos em serviço comunitário. Depois, veio o meu marido, que é maravilhoso. Então, tive muitos privilégios. Mas, desde cedo, passei a enxergar além dos muros, desejosa de que as mulheres tivessem vez e voz no trabalho.
Voltando ao condomínio de Campinas: quando nos mudamos de cidade, alugamos o apartamento. Eu me afastei um pouco, exceto por advogar para o prédio em algumas questões pontuais, e aí percebi que alguma coisa não ia bem, pois os documentos que eu solicitava não me eram entregues. Havia, ainda, outro sinal de que a gestão estava errando em algo — os proprietários começaram a ir embora e não conseguiam alugar seus apartamentos. Foi então que uma nova condômina me procurou: haviam indicado meu nome para que formássemos uma dupla gestora: ela como síndica; eu, subsíndica. Houve boa conexão e já estamos na terceira gestão. A caneta é dela; eu dou suporte. Conseguimos regularizar a matrícula do condomínio após 30 anos da implantação.
Também realizamos manutenções que valorizaram os imóveis no mercado imobiliário. Quando assumimos a administração, encontramos até fossa não tratada, aberta. Hoje, o local está espetacular. Todo mundo está feliz? Não. Em condomínio, se você gosta muito de uma pessoa, concorda com ela e, de repente,
pelo menos duas décadas. Algumas tentativas de solucionar o problema haviam sido feitas, mas nunca evoluíram. Quando eu assumi a gestão, pedi que confiassem em mim, pois conduziria a questão com estratégia, utilizando os instrumentos legais disponíveis, o que levaria cerca de dois anos — e levou.
Reuni provas com apoio dos moradores, ajustei a atuação da portaria para garantir acesso de autoridades — sabíamos que, no passado, ela proibira a entrada de oficiais — e, também, formalizei evidências do odor com ata notarial. A partir disso, avançamos com processos e autuações até obter acesso judicial ao imóvel. No dia da perícia judicial, foi preciso intervenção policial para que ela abrisse a porta da unidade. Os policiais mal conseguiram ficar lá dentro, onde os excrementos se concentravam em uma altura de meio metro no piso.
ela não está mais na gestão — e até no prédio —, você pode ficar contra quem a sucedeu, mesmo que esse alguém entregue resultados. Há, também, quem simplesmente não gosta de você. E quem é síndico precisa entender que não gostar de alguém é um direito. Não gosta? Tudo bem.
Paralelamente às ações do prédio campineiro, iniciei minha atuação como síndica orgânica em Higienópolis. Eu advogara para o condomínio na gestão anterior, sempre de modo respeitoso, sem intervir na condução da síndica, que, aliás, fazia um bom trabalho. Candidatei-me ao posto porque conhecia as necessidades do condomínio e, com base na minha bagagem como advogada em outros prédios, eu poderia ser útil à coletividade. Algo que me incomodava era a constância de rateios. Ao ser escolhida síndica, aboli esse costume. Até hoje, fiz apenas um rateio, de 50% do custo da revitalização da fachada. Outra preocupação minha era o AVCB, porque o prédio havia passado por uma grande reforma, devidamente regulamentada, mas, ainda assim, necessitava de readequação às normas do Corpo de Bombeiros. A pendência foi resolvida.
O meu maior desafio, porém, foi lidar com um caso emblemático de acúmulo. Havia uma unidade de 170 m² habitada por um casal de meia-idade, cuja moradora era acumuladora de animais. Eles viviam com 84 pets, entre cães, gatos, uma ave e um jabuti, em condições insalubres. O odor afetava todo o prédio há
A moradora foi obrigada a reduzir os animais para dez, sob fiscalização semanal da Vigilância Sanitária. Os demais pets foram retirados do prédio por ela própria que, aos poucos, tentou descumprir a medida, trazendo novos animais, escondidos em bolsas e mochilas. Mas estávamos todos atentos, e denunciei à Vigilância. Ao final, a unidade foi colocada à venda pelo casal, que deixou o condomínio. Essa vitória teve um sabor especial para mim, mas destaco que resultou de um esforço coletivo. Foi ao encontro do que eu acredito como síndica: batalhar por um ambiente mais saudável e construir relações de confiança entre moradores, gestão e equipe. Todos saímos mais fortes.”
Tanila Savoy em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
Por
Síndicos relatam, de forma direta, acontecimentos inusitados na gestão; leia a seguir
“HÁ
QUEM
VIVER EM
MAS TENTA FAZER PREVALECER INTERESSES INDIVIDUAIS SOBRE O COLETIVO, SEM A MENOR CERIMÔNIA.
Irina Uzzun, síndica profissional e advogada condominialista
Foto Dilvulgação
Em um dos condomínios sob minha gestão, que fica na zona oeste, posso destacar dois expoentes desse perfil de morador. Uma moradora, obcecada pelos treinos, iria sair de férias e se achou no direito de ‘emprestar’ duas anilhas da academia, de cinco quilos cada, para levar consigo. Na véspera, ela colocou a primeira anilha dentro de uma mochila e deixou ‘reservada’ em um cantinho da academia. No dia seguinte, em um horário mais tranquilo, desceu, colocou a outra anilha na mochila e foi viajar. Não demorou para os moradores darem por falta dos objetos e, naturalmente, reclamarem no grupo de WhatsApp — onde mais?! (rs).
Quando soube da história, consultei as imagens das câmeras e encontrei toda a ação registrada. Também pelas gravações, constatei a posterior devolução das anilhas à academia, mais uma vez em um horário de menor frequência no ambiente. Eu não expus a moradora, mas emiti um comunicado aos moradores avisando que o condomínio estava ciente da questão e que as providências seriam tomadas. Para a moradora, apliquei uma multa. O advogado dela tentou livrar a cliente dizendo que não estava escrito em nenhum lugar que ela não poderia ter pegado as anilhas emprestadas. Posso com uma coisa dessas? Mas nada do que essa moradora faça me
surpreende. Uma época, assim que instalamos na academia um bebedouro para garrafão de 25 litros, sabe o que ela fazia? Descia com uma jarra de três litros, enchia e levava água mineral para tomar em casa. Outra situação que deixa claro a prevalência dos interesses individuais é o caso de uma moradora que foi além do previsto em uma grande reforma no imóvel, em um andar bem alto. Na ART, no escopo da obra, não constava nada sobre troca de janelas. Ainda assim, ela trocou todas por outro padrão, maior, inclusive. Mesmo ciente de que não abriríamos um precedente, eu levei o caso para assembleia a pedido da moradora. Ela insistiu em manter a modificação, pediu clemência, alegando que necessitava de iluminação natural. Os moradores não se sensibilizaram, nem poderiam, pois estavam preocupados com a possibilidade de a alteração na fachada depreciar o patrimônio. Mesmo a contragosto, essa senhora teve de retomar o padrão original das janelas.”
“EXISTEM
NOS DEIXAM PERPLEXOS.
Tania Mara Penedo Polero, síndica orgânica
Foto Dilvulgação
Faço a autogestão de um condomínio na zona sul há muitos anos e conto com o suporte de um escritório contábil. Anos atrás, quando assumi como síndica, aprovei uma obra de fachada e de acessibilidade. Eu frequentava bastante a agência física do banco; o condomínio, desde a gestão anterior, mantinha um bom relacionamento com os gerentes da instituição, que sabiam da nossa realidade de orçamento enxuto. Na fase dessas reformas, certo dia, ao sair da agência, o segurança brincou: ‘Trouxe palmito?’. Como não entendi nada, apenas sorri e deixei para lá.
Retornei para o condomínio. Pouco depois, o telefone tocou e era o gerente do banco, tenso, pedindo que eu levasse a ata que me legitimava como síndica. Ele insistiu na urgência: ‘Venha rápido, a Ouvidoria está aqui e a agência foi fechada. Houve uma denúncia de que estamos te favorecendo porque você nos suborna com latas de palmito e doce de leite.’ Caí na gargalhada, mas o caso era sério. E, mesmo com todas as comprovações de que eu movimentava a conta do condomínio de forma legítima e correta, a equipe bancária foi substituída. A ex-síndica da época, era comerciante e costumava vender para os funcionários latas de palmito e doces e, generosa, nas festas de fim de ano presenteava (e não subornava) alguns prestadores de serviços com esses alimentos. Pelo sim, pelo não, não presenteio ninguém. (rs!)
Agora, situação mais grave foi a que vivi por conta de uma inquilina que, até hoje, não sabemos se tinha algum transtorno ou se havia alguma intenção por detrás de sua conduta antissocial. Às vezes, mostrava-se desalinhada para os moradores, como se estivesse doente; noutras, saía de casa produzidíssima. O filho, que morava junto, dizia que ela era saudável. Era um moço de poucas palavras, educado, mas os vizinhos tinham certo receio de falar com ele sobre o desassossego que a mãe dele causava. Do nada, ela se punha a gritar. Ora cismava que havia insetos e umidade no apartamento, e lixo na porta. Aliás, na pandemia, transformou a sacada em um lixão. Em outro momento, passou a despejar óleo, vinagre, papel higiênico, entre outros, pela janela, que caiam na entrada do hall. A certa altura, entrou com um processo de danos morais contra mim e o zelador, a proprietária do imóvel e a imobiliária. Alegou que eu orientava os funcionários e os moradores a maltratá-la e humilhá-la. Depois de enviarmos várias multas à proprietária do imóvel, ela acabou sendo despejada.”
Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro
Ilustrações Canva
Relação exige confiança, agilidade e clareza para decisões assertivas e rotina condominial eficiente
QUEM É síndico sabe o quanto a tarefa de gerir condomínios pode ser solitária. Embora decisões sejam divididas com o conselho e em assembleias, é no dia a dia — entre colaboradores, fornecedores e análise de orçamentos — que surgem dúvidas e a necessidade de apoio. É nesse contexto que a administradora deve atuar como suporte ao síndico.
Para o síndico profissional Paulo Pellegrini, mais do que apoio, a administradora precisa ser o braço técnico da gestão. Segundo ele, eventuais erros da empresa recaem diretamente sobre o síndico. “A relação deve se basear no tripé confiança, competência e prontidão. Sem confiança, não há parceria. Já a competência envolve manter o síndico atualizado sobre a legislação e orientá-lo nas decisões do dia a dia”, afirma.
A prontidão também é determinante. Para Paulo, atrasos nas respostas comprometem a gestão e a imagem do síndico. Ele cita como exemplo falhas no pagamento de funcionários, que, segundo ele, devem ser resolvi-
ENTREVISTADOS
Paulo Pellegrini, Omar Anauate (ao centro) e Marina de Paula
Por Luiza Oliva
das rapidamente. “Quem responde perante o funcionário é o síndico, não a administradora”, ressalta.
Com experiência desde 1997, Paulo já trabalhou com diversas administradoras e observa desafios recorrentes, como a falta de personalização dos serviços e a rigidez de processos internos. Ele também aponta a sobrecarga dos gerentes, que acumulam múltiplas funções e atendem muitos condomínios simultaneamente.
O volume de tarefas está entre os principais pontos de atenção nessa relação. Segundo Omar Anauate, presidente da AABIC, há um extenso trabalho burocrático, quase invisível, que garante o funcionamento do condomínio. “São rotinas como pagar, cobrar e orientar, além de atendimentos a síndicos, condôminos e fornecedores, que nem sempre são percebidas”, explica.
Ele destaca que a tecnologia ampliou as demandas, com atendimentos também via WhatsApp, o que aumenta a pressão por respostas rápidas. Nesse cenário, uma falha pode comprometer a percepção de um trabalho realizado ao longo de anos. Omar reforça que é necessário haver sinergia entre síndico e administradora, já que erros podem ocorrer de ambos os lados, inclusive por prazos curtos ou demandas urgentes.
Na prática, a relação também envolve orientação. Marina de Paula, sócia de uma administradora, afirma que o diálogo é essencial para evitar conflitos. Em um caso, ao invés de aplicar multa imediata, orientou o síndico a conversar com o corpo diretivo, o que resultou em uma solução mais adequada.
Ela observa ainda que os síndicos estão mais informados, o que eleva o nível de exigência. “As administradoras precisam investir constantemente na qualificação de suas equipes”, conclui.
(leia matéria completa em www.direcionalcondominios.com.br)
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Laudos Técnicos
em Fachadas, Estruturas e Umidade
Eng. Felipe Lima
"A manutenção predial começa com uma inspeção especializada de qualidade"
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Assessoria Técnica Condominial
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2. Qual é a periodicidade recomendada para a manutenção ou repintura de fachadas em edifícios residenciais?
RENATO SAHADE – A manutenção não deve ser tratada como evento pontual, mas como um processo contínuo. A ABNT NBR 5674 orienta inspeções anuais e, no caso das fachadas, lavagem e verificação a cada três anos, além de intervenções mais completas em ciclos próximos de cinco anos, conforme também previsto em legislações municipais, como a Lei nº 10.518/1988, em São Paulo.
3. Quais são os principais sinais de que a fachada precisa passar por pintura ou restauração?
RS – Os sinais mais conhecidos são fissuras, manchas, infiltrações e desplacamentos. No entanto, nem sempre o problema é visível. Muitas vezes, a fachada aparenta bom estado, mas já apresenta falhas internas. As patologias evoluem de forma silenciosa e, quando os sinais aparecem, o problema já avançou.
4. Qual é a importância de laudos técnicos ou inspeções prediais antes de iniciar esse tipo de obra?
RS – O laudo técnico é fundamental para evitar decisões equivocadas. Sem diagnóstico, é como levar um paciente direto à cirurgia sem exames prévios. O condomínio pode investir em soluções superficiais ou inadequadas, que não resolvem e até agravam o problema. O laudo identifica a causa da patologia e orienta a intervenção correta.
5. O que o síndico deve fazer ao assumir o condomínio diante de problemas na fachada?
KM – Primeiro, é preciso entender em que fase o edifício se encontra: entre o primeiro e o terceiro ano, entre cinco e 15 anos, acima de 15 ou já com mais de 30 anos. Cada etapa exige abordagens distintas. Depois, deve-se avaliar responsabilidades, possibilidade de garantias e existência de danos às unidades.
92199-7312
“Obras e manutenções sem diagnóstico são decisões no escuro. Em fachadas, compreender a origem e causas das manifestações patológicas é o que define a solução correta, evita retrabalhos e promove segurança e durabilidade ao sistema.”
(Felipe Lima, Sócio-Diretor, FSL & Co.)
Essas informações devem ser encaminhadas a uma empresa habilitada para elaboração de laudo. Só então devem ser definidas as tratativas.
6. Como é feito um diagnóstico técnico para identificar a origem das patologias?
KM – O diagnóstico começa com método e escuta do cliente. É necessário entender origem, contexto e evolução do problema. A primeira etapa é a análise documental — projetos, manuais e histórico de manutenção. Em seguida, vem a inspeção em campo, com avaliação criteriosa e, se necessário, ensaios técnicos, como o de percussão. Tecnologias como drones e câmeras térmicas ampliam a análise. Quanto mais completo o diagnóstico, maior a segurança nas decisões.
7 Quais são as patologias mais comuns em fachadas de edifícios?
RS – As principais são fissuras, infiltrações, empolamento de pintura (bolhas ou áreas estufadas na superfície), desplacamento de revestimentos e, em casos mais avançados, corrosão de armaduras e trincas estruturais. Muitos desses problemas estão ligados a falhas construtivas ou à falta ou inadequação da manutenção.
8. Existe diferença entre fissuras, trincas e rachaduras?
RS – Existe, mas, para o síndico, o mais importante é entender que qualquer abertura merece atenção. Mesmo fissuras muito finas já são o início de um processo que pode evoluir. Estudos mostram que fissuras na ordem de diâmetro de um fio de cabelo podem permitir a entrada de água em fachadas, por exemplo.
9. Infiltrações em fachadas sempre indicam problemas estruturais?
KM – Não necessariamente. Muitas vezes, estão relacionadas a falhas de impermeabilização ou a manutenções focadas apenas na estética, como pintura sem considerar o desempenho do sistema. Tudo deve começar por uma análise técnica. Executar serviços sem laudo é assumir riscos elevados.
“Preservar a fachada de um edifício é proteger sua estrutura, valorizar o patrimônio dos condôminos e contribuir para a saúde dos habitantes do condomínio, com um ambiente interno livre de umidade e de exposição a doenças respiratórias.”
(Silvio do Carmo, diretor comercial, Pollux)
10. O que é eflorescência e como tratá-la?
RS – São manchas esbranquiçadas que indicam presença de umidade. O erro mais comum é tratar apenas o efeito. O correto é eliminar a origem da água.
11. O que causa o descolamento de revestimentos e como prevenir?
RS – Geralmente, é resultado de falhas de execução, materiais inadequados, variações térmicas e falta de manutenção. É uma patologia crítica, com risco de queda, detectada por ensaios de percussão. A prevenção envolve projeto adequado, execução controlada e inspeções periódicas.
12. É possível resolver patologias apenas com pintura?
KM – Não. Muitos problemas são ocultos e exigem análise técnica. Sem laudo, o risco é contratar soluções ineficazes, que não atacam a causa e geram retrabalho e custos maiores.
13. Quando é necessário ir além da pintura e realizar uma restauração mais profunda?
RS – Quando há infiltrações, fissuras mais avançadas ou desplacamentos. Nesses casos, é preciso tratar o sistema como um todo, com profissional habilitado, preferencialmente, especializado em patologia das construções.
14. Quais são os riscos de não tratar as patologias no tempo adequado?
RS – O problema evolui: uma pequena fissura pode virar infiltração, depois descolamento; no limite, queda de material. Além do risco à segurança, há aumento significativo de custos (a reforma corretiva pode custar até cinco vezes mais do que a preventiva) e possível responsabilização do síndico.
15. Quais critérios o síndico deve considerar ao contratar uma empresa especializada?
“A maioria dos síndicos ainda não sabe que dá para receber 100% da arrecadação todo mês, independente da inadimplência. Os que sabem nunca voltam para o modelo antigo.” (Guto Germano, diretor comercial, Pontual Garantidora)
Foto Divulgação
KM – É importante avaliar trabalhos anteriores, reputação de mercado e situação jurídica da empresa. Também é essencial verificar registro ativo no CREA ou CAU, garantindo a habilitação técnica.
16. Quais erros mais comuns os condomínios cometem nessa contratação?
RS – O principal é decidir apenas pelo preço. Outro erro é não contar com acompanhamento técnico independente durante a obra.
17. Como avaliar se os materiais especificados são adequados?
KM – Essa avaliação não é feita pelo síndico. Deve ser realizada por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, devidamente capacitado, que será responsável por analisar, compatibilizar o escopo e validar a proposta de forma técnica e dentro das diretrizes normativas.
18. Como o síndico pode prevenir o surgimento dessas patologias?
RS – Com planejamento. É fundamental ter um plano de manutenção, acompanhar a evolução da fachada e tomar decisões com base técnica. O síndico não pode agir apenas por percepção: precisa de informação.
AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS
Karen Marques e Renato Sahade, engenheiros civis
“Uma obra bem planejada reduz custos e evita retrabalho. Com cronograma estruturado e acompanhamento técnico, o processo deixa de ser um risco e passa a ser controlado. Transparência durante a execução garante segurança ao síndico e confiança ao condomínio. No fim, é sobre previsibilidade, durabilidade e proteção do patrimônio.” (Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi)
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eletrificados têm presença crescente nos condomínios. Pudera. De acordo com a Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE), o volume de emplacamentos saiu de patamares incipientes, há dez anos, para mais de 223 mil unidades em 2025. Mas esse aumento se deu em ritmo mais veloz do que a definição de regras para a implantação de carregadores veiculares. Entretanto, este ano, dois marcos regulatórios inauguram uma nova fase para o tema: a Lei Estadual nº 18.403/2026 e a atualização da Instrução Técnica nº
Dessa forma, a instalação de carregadores passa a exigir decisões técnicas,
tos constitui uma solução estratégica e eficaz para condomínios que buscam maior controle de sua operação. É uma solução estratégica-
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alinhamento coletivo e visão de longo prazo, com impactos diretos na segurança, na conformidade e na valorização do patrimônio. Um dos principais pontos de atenção está na adequação das garagens. Ganham relevância medidas como a implantação de sistemas adequados de detecção e alarme de incêndio, o posicionamento correto dos equipamentos, sem interferir nas rotas de fuga, além de sinalização, dispositivos de emergência e verificação criteriosa das condições da rede elétrica existente.
Outro aspecto definido é o direito do condômino de instalar o carregador em sua vaga privativa, desde que o procedimento esteja alinhado a parâmetros técnicos, normas vigentes e diretrizes estabelecidas pelo próprio condomínio. Importante lembrar que o direito individual não pode se sobrepor à segurança coletiva. Quando executadas de forma desordenada, sem avaliação de carga e sem integração a um plano técnico, as instalações podem comprometer o funcionamento de todo o sistema elétrico da edificação.
A mobilidade elétrica avança de modo consistente. Cabe à gestão propor à coletividade soluções de infraestrutura que evitem improvisações. Para isso, torna-se indispensável adotar uma abordagem planejada, baseada em diagnóstico técnico da infraestrutura existente, definição de diretrizes para expansão e implementação de soluções que permitam o crescimento ordenado da demanda. Esse planejamento envolve a elaboração de laudos das instalações elétricas, a definição de critérios para novas conexões, a adoção de sistemas de gerenciamento de carga e a criação de regras transparentes para uso e cobrança da energia consumida.
O processo evolutivo precisa se dar de modo seguro e consciente. “Modernizar o condomínio e trazer facilidades, como carregadores veiculares, faz todo sentido. O síndico serve ao condomínio e deve estar atento às suas necessidades. Porém, muitas vezes é preciso acolher a expectativa do condômino e explicar que existe um processo para atender ao que ele deseja e que a entrega pode demandar algum tempo. Nós, síndicos, devemos seguir a
“Estatisticamente, veículos a combustão têm 60 vezes mais risco de incêndio do que os elétricos. Portanto, o condomínio não deve se ater a mitos sobre os modelos elétricos, mas à qualidade da infraestrutura. O maior risco está na má qualidade da instalação elétrica e no descumprimento das normas de segurança.”
(Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)
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normativa e estar cientes de que nem sempre a solução mais rápida é a mais eficiente”, afirma o síndico profissional Bruno Sevieri.
Infraestrutura para mobilidade elétrica em condomínios
Com empreendimentos de alto e médio padrão em sua carteira de clientes, em diferentes bairros da capital paulista, Bruno relata que um dos principais desafios do momento está nos prédios novos entregues com apenas um ponto de recarga elétrica. “Um único ponto, hoje, é insuficiente para determinados condomínios. Há um gargalo de abastecimento.” E tem, ainda, o desafio de replicar os pontos de carregamento em uma estrutura física que não foi concebida para atender às atuais orientações do Corpo de Bombeiros. Em implantações, Bruno afirma que sempre contrata uma empresa especializada para verificar se o ponto de recarga entregue pela construtora foi corretamente dimensionado. Outro passo é contratar uma empresa de gestão de consumo, garantindo que a despesa seja atribuída a quem efetivamente utiliza o serviço.
Também as construções antigas são desafiadoras. “Assumi a gestão de edifícios que possuem instalações de recarga feitas algum tempo atrás, quando os veículos elétricos estavam despontando no mercado. O problema é na hora de explicar para os condôminos que tudo isso precisa ser refeito”, comenta Bruno. O síndico conta que muitas dessas instalações estão atreladas ao quadro de força da própria unidade. “No passado foi dimensionada uma carga para as unidades, mas o consumo energético das famílias não é mais como era há 10, 20 anos... Temos fritadeiras elétricas, fogão por indução, além de aparelhos de ar-condicionado e aqueles de uso contínuo, como celulares, tablets, entre outros. Como estará a capacidade total do quadro elétrico do apartamento para alimentar o carregador veicular?”, questiona. “O recomendável é fazer o dimensionamento de carga junto ao quadro geral do prédio, pois, dessa forma, é possível colocar um balanceador para evitar sobrecarga no sistema”.
Há cerca de seis meses, a síndica profissional e advogada Andrezza Mandarano assumiu a gestão de um empreendimento entregue em 2023, no Parque da Mooca, zona leste da capital paulista. Nos últimos tempos, tem se
“Dê preferência a uma empresa de engenharia elétrica com expertise no mercado para que possa avaliar a instalação existente, definir a arquitetura técnica e implantar uma infraestrutura para veículos elétricos com segurança, inteligência e visão de longo prazo.” (Douglas Ueno, engenheiro eletricista, HF Engenharia)
dedicado a entender como foram instaladas quatro estações de recarga no condomínio de classe média alta — três em vagas privativas e a quarta na vaga desocupada do zelador, equipada com carregador wallbox. “Precisamos atualizar todas essas instalações diante das novas regulamentações. Não loca lizei nenhuma documentação, nem ART ou qualquer outro registro referente ao que já foi feito, tanto nas vagas particulares quanto na do próprio condomínio. Teremos de elaborar um laudo de estudo de carga e, em seguida, proceder com as adequações necessárias”, relata.
Em outro residencial da mesma região, ao identificar o interesse dos mora dores pela mobilidade elétrica, Andrezza contratou uma empresa especializada para realizar o estudo de carga. “Neste condomínio, ainda não há veículos elétricos, mas já existe sinalização de interesse por parte dos moradores. Como gestores, precisamos nos atualizar constantemente e estar atentos às mudanças da sociedade, como a adesão à eletromobilidade, que também se refletem nos condomínios”.
Em síntese, seja qual for o perfil do condomínio – novo, antigo, com ou sem pontos de abastecimento instalados –, a regra é a mesma: contratar, antes de mais nada, um estudo de cargas, procurar uma empresa qualificada que oriente sobre a solução adequada para aquele condomínio e atender à nova demanda dentro de critérios técnicos, de modo a resguardar o condomínio e o gestor.
AGRADECIMENTO
AOS ENTREVISTADOS
Bruno Sevieri e Andrezza Mandarano
“Recarga veicular não deve ser tratada na base do improviso, pois envolve engenharia aplicada, gestão de carga, conformidade com a IT-41 e responsabilidade técnica do projeto à operação. É preciso contratar uma empresa que entrega soluções seguras, escaláveis e compatíveis com a realidade elétrica de cada edifício.” (Douglas Ueno, engenheiro eletricista, HF Engenharia)
Por Isabel Ribeiro
SE ÁGUA mole em pedra dura tanto bate até que fura, o condomínio Edifício Accanto, no Jardim Anália Franco, na zona leste paulistana, levou o ditado ao pé da letra para implantar um minimercado autônomo e oferecer mais comodidade à coletividade. “Os moradores aprovaram a ideia porque estamos localizados em uma área muito residencial e é preciso se deslocar de carro para fazer compras. As primeiras tentativas começaram lá atrás, em 2022, quando eu ainda era subsíndica, mas foi difícil conseguir a adesão de alguma empresa, já que o Accanto tem 80 unidades. Naquela época, esse modelo de negócio priorizava prédios com mais de 120 unidades”, relata a síndica Luisa de Marillac Costa Lima.
A gestão, porém, não desistiu até encontrar um fornecedor que atendesse ao perfil do empreendimento e que também fosse interessante para o condomínio. Nesse período, a antiga casa do zelador passou por reforma para se adequar à nova destinação: abrigar uma sala de jogos, um depósito e sediar o futuro minimercado. “O espaço já estava pronto quando, no começo de 2023, entrou uma empresa que atua com minimercados e que está conosco até hoje. Ela trouxe geladeiras, câmeras, tudo”, conta Luisa.
A síndica esclarece que a loja de conveniência não é grande, mas trouxe praticidade à rotina dos moradores. “A loja vende bem. Itens do dia a dia são muito procurados pelas donas de casa, os adolescentes que utilizam o salão de jogos também compram com frequência; e, nos fins de semana, os moradores consomem bebidas, liberadas pelo QR code do aplicativo de celular apenas para maiores de idade”, comenta. Da receita do minimercado, 5% é repassado ao condomínio, que utiliza o valor para custear gastos com
“O minimercado em condomínio é uma tendência que veio para ficar devido aos benefícios que oferece. Além de garantir acesso 24 horas a produtos essenciais dentro do próprio condomínio, elimina a necessidade de deslocamentos, trazendo mais conforto e qualidade de vida aos moradores.” (Michel Viana Pereira, gerente comercial, Multi Empório)
energia elétrica do espaço. “Sobra um pouco para o caixa do condomínio, mas, ainda que não sobrasse, não seria um problema. Só a comodidade e a segurança que traz aos moradores já valem muito a pena”, avalia a síndica. O advogado condominialista Diego Reis elenca alguns cuidados que o síndico deve adotar ao levar o conceito de minimercado autônomo para o condomínio. “A segurança é um ponto-chave, tanto no controle de acesso quanto na prevenção de perdas. A localização deve ser estratégica, de fácil acesso, mas sem gerar incômodos à coletividade”. Sobre a aprovação, acrescenta: “Entendo que a implantação deve passar por assembleia, especialmente porque envolve o uso de área comum e, em alguns casos, pode gerar receitas ou alterar a destinação de espaços. Isso traz mais segurança jurídica para o síndico e evita questionamentos futuros. Quanto à escolha do local, o ideal também é que esteja prevista ou, ao menos, validada em assembleia.”
No que se refere ao modelo de operação, Diego detalha os pontos que devem ser formalizados em contrato: responsabilização por furtos e atos de vandalismo, com exclusão de quaisquer cobranças ao condomínio; percentual de repasse; tecnologia empregada; horário de funcionamento; seguro; regras de adequação sanitária; prazo contratual; e cláusulas rescisórias. “A formalização dessas regras traz segurança jurídica e reduz conflitos”, defende o advogado.
AOS ENTREVISTADOS
“Implantar um minimercado automatizado, com checkout por reconhecimento facial, que proporciona praticidade e segurança nas compras, facilita o dia a dia dos moradores e também contribui para a valorização do condomínio, alinhando-o às novas tendências de conveniência e tecnologia.” (Michel Viana Pereira, gerente comercial, Multi Empório)
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Por Isabel Ribeiro
A TERCEIRIZAÇÃO da mão de obra do condomínio pode ser uma aliada na gestão — desde que adotada com cautela. O advogado Carlos Alexandre Cabral, autor dos livros ‘O Direito do Trabalho nos Condomínios’ (Ed. LTr) e ‘Manual de Direito do Trabalho para Condomínios’ (Ed. Mizuno), esclarece os principais pontos para uma contratação responsável. Destaca, ainda, condições a serem observadas para a segurança do tomador de serviços.
IDONEIDADE: “É necessário buscar informações junto a outros condomínios sobre a empresa a ser contratada, sendo importante saber há quanto tempo atua no mercado e a satisfação dos condomínios que a contratam, bem como verificar sua documentação. Antes de fechar contrato, deve-se verificar a prova de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e o registro na Junta Comercial do Estado.”
CAPITAL SOCIAL: “Deve ser compatível com o número de empregados, observando-se os seguintes parâmetros: a) empresas com até dez empregados - capital mínimo de R$ 10 mil; b) empresas com mais de dez e até vinte empregados - capital mínimo de R$ 25 mil; c) empresas com mais de vinte e até cinquenta empregados - capital mínimo de R$ 45 mil; d) empresas com mais de cinquenta e até cem empregados - capital mínimo de R$ 100 mil; e) empresas com mais de cem empregados - capital mínimo de R$ 250 mil.”
SAÚDE FINANCEIRA: “Para uma contratação segura, é preciso exigir a apresentação de certidões negativas de Débitos Tributários (Impostos), que são: CND Federal (Receita Federal e PGFN); CND
“Terceirizar permite a implementação de processos padronizados e indicadores de desempenho rigorosos. Essa estrutura assegura que a entrega dos serviços mantenha um nível de excelência constante, mitigando falhas e otimizando o fluxo de trabalho.” (Milton Costa, diretor de operações, Agilité Service)
Estadual (Secretaria da Fazenda); CND Municipal (Prefeitura); CNDT (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas); CRF (Certificado de Regularidade do FGTS); Certidão de Falência e Recuperação Judicial e Certidões de Distribuição Cível (Justiça Estadual e Federal). Aprofundando a pesquisa, pode-se exigir a apresentação de Balanço Patrimonial, DRE (Demonstração do Resultado do Exercício) e DFC (Demonstração do Fluxo de Caixa). A avaliação de documentos é importante para evitar surpresas durante a vigência do contrato, principalmente nos processos da Justiça do Trabalho, devido à responsabilidade subsidiária do condomínio contratante.”
RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA: “A responsabilidade subsidiária é prevista na Lei n. 6.019/74, que se refere tanto ao trabalho temporário quanto à prestação de serviços a terceiros, no artigo 5º-A, parágrafo 5º, bem como na Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho – TST, em seu inciso IV. Estabelece que o contratante de um serviço terceirizado responderá pelas obrigações trabalhistas devidas pela empresa de terceirização se esta não as cumprir. Caso a terceirizada for condenada numa ação trabalhista, por exemplo, e não pagar o valor estabelecido na condenação, o condomínio, tomador dos seus serviços, se constar do polo passivo da ação, terá de pagar no lugar dela.”
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS: “No contrato com a empresa de terceirização, é preciso que conste uma cláusula (ou cláusulas) que a obrigue a comprovar mensalmente o recolhimento de INSS, FGTS, PIS e Imposto de Renda dos empregados colocados à disposição do condomínio, bem como verificar as folhas de pagamento desses empregados com relação ao pagamento de horas extras, vale-transporte, alimentação etc.”
SUBORDINAÇÃO: “Os empregados terceirizados não devem receber ordens diretas do síndico, administrador, moradores ou empregados contratados diretamente pelo condomínio, pois o recebimento
“Uma empresa de terceirização em facilities precisa atender às expectativas do cliente na implantação e na continuidade dos serviços. Por isso, antes de se fechar um contrato, é importante pedir referências em alguns condomínios já atendidos pela empresa.”
(Ricardo Paes, diretor comercial, GA5)
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de ordens diretas, do tomador dos serviços, seus prepostos ou condôminos/moradores, configura subordinação, o que caracteriza o vínculo empregatício. As ordens necessárias para a realização dos serviços devem ser informadas pelo síndico ou administrador do condomínio a um responsável da empresa contratada, que se encarregará de transmiti-las aos empregados para seu cumprimento.”
PROCESSO TRABALHISTA: “Em caso de processo trabalhista envolvendo terceirizados, é necessário entrar em contato com a administração da empresa de terceirização para se inteirar das providências por ela adotadas e, concomitantemente, contratar um advogado trabalhista para defender o condomínio e acompanhar o processo.”
“O síndico deve passar a exigir que a prestadora de serviços apresente o seu Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) atualizado, contemplando especificamente os riscos psicossociais aos quais os funcionários (porteiros, zeladores, limpeza, etc.) estão expostos dentro do condomínio. Verificar se o inventário de riscos da empresa inclui fatores como pressão de moradores, isolamento (comum em guaritas), sobrecarga e conflitos interpessoais. A terceirizada deve apresentar um plano de ação com metas e cronogramas para mitigar esses problemas, dentre os quais devem constar treinamentos sobre saúde mental e assédio, definição clara de funções para evitar o ‘desvio de função’ (gerador de estresse) e canais internos de acolhimento para o trabalhador. Verificar também se a empresa contratada possui procedimentos formais para receber denúncias de violência ou assédio no trabalho.”
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Documentações Técnicas (ART, PPRA, PCMSO)
Equipe Técnica de Supervisão e Engenharia
Atestados NR18 e NR35
Cond.
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• Pinturas Externas e Internas
• Reposição e Rejuntamento de Pastilhas
• Lavagem por Hidrojateamento
• Tratamento de Concreto Aparente
• Impermeabilização de Tijolos Aparentes
• Funcionários Registrados e Uniformizados
• Seguro de Responsabilidade Civil e Pessoal
Manutenção de Fachadas
Lavagem, Restauração e Pintura da Fachada Predial Restauração e Limpeza de Tijolo Aparente
Reparação, Limpeza e Teste de Percussão em Pastilhas
Soluções
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Tinta Impermeabilizante e Isolante Térmica Tinta Anti-chamas
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