Revista Direcional Condomínios Ed. 318 Jan/26

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“Para ganhar um Ano Novo que mereça este nome, você, meu caro, tem de merecê-lo, tem de fazê-lo novo. Eu sei que não é fácil, mas tente, experimente, consciente. É dentro de você que o Ano Novo cochila e espera desde sempre.” Com este trecho do poema Receita de Ano Novo, de Carlos Drummond de Andrade, desejamos que, neste 2026, você pavimente, a cada dia, o caminho para conquistar um novo ano pleno e feliz.

Nesta edição, trazemos a seguinte reflexão: como contribuir para que a felicidade faça morada nos condomínios? A questão é tema da matéria de capa, e um modo de tornar o ambiente mais harmônico é investir em eventos. A Copa do Mundo traz uma boa oportunidade de integrar torcedores — e, para os pequenos e suas mamães, que tal organizar uma troca de figurinhas do álbum?

Na revista de janeiro, você também poderá sanar eventuais dúvidas, entre as quais: a ART para tratamento das piscinas é obrigatória? E a assembleia é mesmo soberana? Confira as respostas, respectivamente, em Tira-teima e em matéria completa sobre normas de condomínio. Já em CondoCausos, o assunto é quando a oposição ultrapassa limites. E, neste mês, em Síndico, Conte sua História! você vai conhecer a trajetória do síndico Alex Macauba.

Em DICAS, os temas de janeiro são: fitness, cobertura e bombas. Confira!

Que, neste ano, possamos mais uma vez seguir juntos no impresso, no digital e nos eventos — teremos nossa Rodada de Negócios (com Empresários Brasil), entre outros acontecimentos importantes. Aguardem!

Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-teima

CFQ e a água das piscinas

Síndico, conte sua História!

Alex Macauba

Administração Normas de condomínios

Dica Proteção contra sol e chuva

LANOICERID d soinímodnoc

EDADICILEF ON OINÍMODNOC

Dica Bombas 04 26 10 23 28 18 14 20

Capa Felicidade em condomínios

Sr.(a) Síndico(a),

CondoCausos Oposição extremada

Dica Academia ampliada

Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes da revista. E diga: "Vi seu anúncio na Direcional Condomínios".

São os anunciantes que nos possibilitam te entregar a revista gratuitamente todos os meses. Contamos com seu apoio.

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - www.direcionalcondominios.com.br

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Canva

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Kaori Chida

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Sonia Inakake

ATENDIMENTO AO CLIENTE

João Marconi

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GERENTE COMERCIAL

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DIAGRAMAÇÃO Coronado

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EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Caique Souza Fernandes José Ricardo da Silva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 192,00

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Para

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. Tiragem auditada por

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

CFQ E PISCINAS: ART É OBRIGATÓRIO?

Por Raphael Nardes

O CONSELHO Federal de Química (CFQ) passou a fiscalizar condomínios. A Resolução CFQ nº 332/2025 (24/06/2025) exige que o tratamento e controle da qualidade da água das piscinas seja realizado sob a responsabilidade técnica de um profissional da Química, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) específica, visível e renovada anualmente.

A norma busca garantir segurança sanitária, rastreabilidade das rotinas de dosagem e análises químicas da água. Por outro lado, lembremos que o STJ (REsp 500508/SC) afastou exigência semelhante aos hotéis, enten dendo que a simples manipulação de produtos químicos para manutenção de piscina não obriga a contratação de engenheiro químico.

Na prática, a fiscalização tende a se intensificar. A ausência de ART pode gerar autuação com base na Lei 2.800/1956, com aplicação de multas e, caso haja descumprimento ou negativa de acesso, a Vigilância Sanitária pode aplicar penalidades adicionais, chegando à interdição.

Qual plano de ação agora?

• Plano A: contratar profissional/empresa registrada no CRQ e emitir ART anual, pois a discussão pode sair mais cara do que o cumprimento.

ventiva, decidindo depois entre discutir ou atender.

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COMO CONTRIBUIR PARA QUE A FELICIDADE FAÇA MORADA NOS CONDOMÍNIOS?

Cuidar bem da edificação, investir nas relações humanas e integrar a comunidade favorecem um convívio mais harmônico e incentiva a colaboração com a gestão condominial

SÍNDICO representa o condomínio, gere finanças, faz cumprir regras, entre tantas outras atribuições, e ainda precisa pensar na felicidade da comunidade? Sim, precisa. Especialmente hoje, quando muitos condomínios desejam ter um síndico que, para além das questões inerentes à sua função formal, saiba ouvir os moradores e traduzir anseios em ações. Essa percepção do cenário atual é destacada aqui por Eliane Rasquel e Ana Josefa Severino, síndicas profissionais que atendem a dez condomínios cada — a primeira atua na zona sul e oeste de São Paulo; a segunda, em São Caetano do Sul, Santo André e São Bernardo do Campo. “Atualmente, moradores demandam maior atenção, querem se sentir cuidados”, constatam. Também o escritor, consultor empresarial e teólogo Ailton Tertuliano acredita que é preciso se preocupar com a felicidade em condomínios.

Autor dos livros Síndico Gestor – Os 4

Pilares para uma Gestão Condominial de Sucesso e do recém lançado

Síndico Chef – O Desafio da Gestão da Experiência, ambos pela Editora Bonijuris, Ailton expõe seu raciocínio: “Apesar de a legislação nos dizer que a gestão condominial é a gestão da coisa, eu defendo que é a gestão da experiência daqueles que decidi-

Por Isabel Ribeiro

ram viver em condomínio, ou seja, da experiência de quem adquiriu essa coisa. Então, as pessoas adquiriram uma unidade em condomínio para satisfazer um sonho, independentemente do momento de vida: recém-casados, na maturidade, aposentados. Portanto, a felicidade já está embarcada logo de início. Não tem como dissociá-la de condomínio.”

Para assegurar a felicidade nos condomínios, naturalmente entra em cena a manutenção, a gestão financeira e operacional, a segurança etc., lembrando que a rotina com precisão é crucial para gerar satisfação contínua. “Quando eu estabeleço uma rotina saudável, dou oportunidade para que as pessoas vivam essa estabilidade no seu lar. A portaria funcionando, tendo água, tendo energia elétrica, o ambiente cheiroso, o jardim bem-cuidado, o hall limpo, os acessos todos funcionando, as pessoas felizes, os funcionários uniformizados, todos esses elementos são correlatos e paralelos para garantir a felicidade”, diz Ailton.

A construção para entrega de uma experiência agradável ao condômino, na opinião de Ailton, acontece nos bastidores, o que se assemelha ao trabalho de um chef de cozinha, que só deixa o seu domínio se o cliente, feliz com a experiência gastronômica (aroma, sabor, asseio, bem-servir), solicitar sua presença à mesa para cumprimentá-lo. Inclusive, seu novo livro traz uma metáfora da gestão condominial inspirada na animação Ratatouille, cuja ação principal transcorre nos bastidores — no caso, a cozinha de um restaurante, onde o aspirante a chef Remy e o atrapalhado Linguini se unem no preparo de um prato básico, mas muito bem-feito, que encanta o crítico gastronômico Anton Ego. Ailton fala que, nos condomínios, as pessoas não estão esperando pelo sofisticado. “Mas o limiar de tolerância delas para o básico é muito pequeno. Se eu errar no básico, eu perco o jogo”, adverte.

APROXIMANDO PESSOAS

Recentemente, a síndica Eliane Rasquel trabalhou literalmente nos bastidores por mais de 60 dias por conta de uma fratura no tornozelo. “Trabalhei de forma remota, mas senti falta de fazer as visitas, sou apaixonada por gente. Porém, como faço uma gestão humanizada, recebi muito carinho de todos os meus condomínios”, conta. Eliane tem como princípio incentivar o convívio gentil e respeitoso entre moradores e,

para isso, considera vital promover a integração. “Quando as pessoas se conhecem e se reconhecem, o condomínio deixa de ser um prédio para virar um lar. Pode até não ter luxo, mas, se for limpo, seguro e organizado, e houver integração, tem potencial para ser feliz”.

Eliane também “opera nos bastidores” para unir desafetos. Um caso ocorrido no Collina Parque dos Príncipes, condomínio-clube com 448 unidades administrado por ela desde 2017, ilustra bem a situação. “Havia duas mulheres que não se davam. Uma fechava a janela na cara da outra, que revidava, e a fervura só aumentando... Aí passei a falar das qualidades de uma para a outra, e vice-versa, e a apontar coisas em comum, como os filhos pequenos. Viraram grandes amigas, assim como os meninos.” Ela acrescenta que replicou esse modelo de união com sucesso em casos semelhantes. “Defeito todo mundo tem; melhor apontar as qualidades”, sentencia.

Em outra ocasião, a síndica assumiu um prédio de estúdios habitados por universitários, que viviam em pé de guerra. “Conversei com eles, expliquei como funciona morar em comunidade e escutei suas necessidades. Queriam uma academia, e conseguimos montar uma que, apesar de pequena, virou o point, pois passaram a frequentá-la e a se enturmar. Também durante minhas visitas, sempre que um deles vinha falar comigo — se o assunto não fosse particular — eu puxava pelo braço quem estivesse por perto e trazia para a conversa. O entrosamento deu tão certo que até as assembleias ficaram tranquilas”, comemora.

Para Eliane, a leveza do condomínio é um termômetro de felicidade do morador. “Você vê que a harmonia está fluindo quando sente a energia gostosa daquele lugar. Percebe que o morador nota que a gestão se preocupa com ele, que tem orgulho em pertencer àquele espaço”, avalia a síndica, adepta de envolver os moradores na organização de festas, eventos e campanhas de arrecadação para ONGs, nas quais “quem participa, doa e recebe fica feliz”.

A síndica Ana Josefa Severino é outra entusiasta dos eventos e os organiza há 27 anos. “Os moradores apreciam e desfrutam de algo carinhosamente preparado para eles, como uma confraternização natalina. Sem contar que passam a conhecer o vizinho, alguns se tornam amigos e conseguem resolver entre si pequenos incômodos. O clima fica mais harmônico”, constata. A gestora também defende os eventos como forma de incentivar o uso das áreas comuns, parte do patrimônio conquistado ao adquirir um apartamento — o que, ainda, desperta o interesse pelas melhorias do condomínio.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Na ordem, da esq. para a dir.: Eliane Rasquel, Ana Josefa Severino e Ailton Tertuliano

Neste ano, a síndica organizará em breve a comemoração do Dia Internacional da Mulher do Plaza Athenee, que começou no salão de festas do prédio, em São Caetano do Sul, e, nos últimos sete anos, passou a ocorrer em cafés da região. “As pessoas esperam por esse dia. Como mulher, sei o bem-estar que traz dedicarmos duas horinhas a um encontro com quitutes e bate-papo”, diz Ana. Premiada por decorações natalinas em fachadas dos edifícios, ela já se volta para a Páscoa: “Onde tem verba, instalo um coelhão de pelúcia no jardim; onde não tem, coloco um coelhinho, nem que seja no aparador do hall.” A Copa do Mundo também será tema decorativo, antecipa a gestora. “Decorações transmitem alegria, principalmente às crianças.”

Um condomínio verdejante e florido também encanta o olhar. “Como há quem pouco circule pelos jardins, às vezes envio no grupo de WhatsApp a foto de uma flor que brotou, com uma mensagem de bom final de semana”, comenta a síndica.

Ana destaca que a felicidade condominial inclui o bem-estar dos funcionários. “Eles devem ser tratados com respeito e contar com condições dignas, para que haja satisfação em trabalhar todos os dias no mesmo lugar”, arremata.

“CORAGEM ME DEFINE, SE NÃO, COMO VIVERIA DA SINDICATURA?”

Alex Macauba, 51 anos — 10 dedicados aos condomínios; atua no Grande ABC e na Baixada Santista

“VIREI síndico para não carregar saco de cimento. O que tem seu fundo de verdade. Eu cresci dentro do depósito de material de construção dos meus pais, em Santo André. Eu fazia muita bagunça, brincando com areia, pedras e tijolos. Aos 8 anos, tentava ajudar minha mãe no atendimento, mas a lida para valer começou aos 14, quando meu pai decretou que eu trabalharia depois da escola. Às vezes, coincidia de ele e o ajudante não estarem na loja e chegar um cliente atrás de cimento. Aí eu carregava sozinho um saco de 50 quilos. Aos 15 anos, eu já dirigia caminhão e fazia entregas, tendo de descarregar os materiais. Em contrapartida, meus pais me deram carro, moto, celular 'tijolão', um luxo na época. Mas peguei bronca do depósito. Em 1994, vi uma chance de ganhar dinheiro com locação de CDs, que eram caros. Vendi a moto, fui a um hipermercado e comprei todos os CDs à venda. Os meus pais me emanciparam e aos 16 anos abri uma locadora. Depois passei a trabalhar também à noite, atuando como DJ, quase nem dormia. Mas tive êxito: dos CDs passei à locação de DVDs e cheguei a ter filiais. Vivia bem e pude construir minha casa. Mas surgiram os filmes pirata e quebraram as videolocadoras. Tive de fechar as portas. Apostei, então, em uma loja de informática com lan house, um serviço que teve saída por alguns anos.

Sou graduado em administração, nunca frequentei um curso de tecnologia. Mas sou do tipo curioso, que aprende na raça e o YouTube me ajudou muito a entender sobre manutenção de computador de mesa, e, posteriormente, notebook – cheguei até a atender profissional de TI. Quando os computadores e a internet ficaram acessíveis, as lan houses perderam espaço. Fiquei apenas com manutenção de notebooks, mas a dificuldade em encontrar peças de reposição me apontou um novo nicho. Comprei muitos notebooks de ponta de estoque para poder desmontar e vender suas peças no e-commerce. Assim me reergui, mas veio a popularização dos smartphones, muita gente foi deixando o notebook meio de lado, e me vi tendo de me reinventar de novo. E aqui entram os condomínios.

Na fase da lan house, minha esposa e eu compramos um imóvel em um empreendimento com 535 unidades e infraestrutura de lazer para que nosso filho, único até então, tivesse outras crianças para brincar. Esse condomínio

foi erguido numa região industrial de Santo André, àquela altura em processo de revitalização. Nem a construtora botava fé que o local ficaria valorizado (e valorizou muito!), por isso ela entregou espaços de lazer mixurucas. Durante a implantação, a síndica profissional, sob suspeita de mau uso de verba, foi obrigada a renunciar. A chegada de uma nova síndica, que possuía uma administradora, ajudou a moldar o meu destino, pois fiquei muito próximo de seu trabalho enquanto conselheiro. Fui além: pedi para ir junto nas assembleias dos outros condomínios. Frequentei mais de 60, algumas surreais, com faca, revólver, cadeiradas. Ao mesmo tempo, fiz curso de sindicatura na Gábor. Essa síndica ficou apenas um ano no condomínio, porque havia muita picuinha, e me indicou para o lugar dela. Concorri ao posto como síndico profissional e fui eleito, mas exigi que houvesse auditoria durante a minha gestão, a qual já dura 10 anos. Fizemos melhorias na piscina, academia, no playground, nas salas de jogos e nos salões de festa. Trouxemos padaria, mercadinho e feira para comodidade dos moradores. E diminuímos as brigas ao investir em eventos para

acabamento e escutei muita bobagem. Eu trabalhei de graça durante um ano, não pedi sequer isenção de taxas. O meu foco era resolver problemas. Só para dar um exemplo do volume de coisas erradas, notifiquei a construtora apresentando um relatório com 300 páginas. Esse condomínio abriu as portas para outros na praia. Muitos imóveis são de veraneio, onde as pessoas querem cantar, ouvir música alta, pendurar roupa na sacada. Acham que tudo é festa, e não é. Eu não sou autoritário, mas regras precisam ser cumpridas.

aproximar a comunidade. Temos um paisagismo muito agradável e estamos na segunda obra de pintura. Os prédios vizinhos foram concebidos com maior capricho, mas hoje o nosso não fica atrás. O aluguel de nossas unidades se equipara aos deles. Os imóveis têm alta liquidez.

O meu nome ganhou certa visibilidade no mercado da sindicatura ao aparecer na mídia, em participações no programa Cond TV (YouTube) e em reportagem-denúncia da Rede Bandeirantes, quando uma famosa construtora sujou inúmeros carros do condomínio com material da obra vizinha. Não foi essa a intenção, mas contribuiu para me trazer novos condomínios. Algumas pessoas que haviam morado no prédio, indicaram a mim e minha esposa, e parceira de trabalho, para a gestão em seus novos endereços. Rapidamente atingimos o patamar de 25 condomínios, mas o estresse prejudicou minha saúde. Tive depressão, ansiedade e internações por diverticulite. Hoje, atendemos um número parecido de condomínios, porém com equipe maior, porque, além do Grande ABC, atuamos na Praia Grande.

A inclusão do litoral veio quando adquirimos um apartamento na praia. Eu havia prometido ao meu filho caçula que ali eu não seria síndico, mas quebrei a promessa logo na assembleia de implantação porque notei muitos erros de

Além da sindicatura, tenho um podcast sobre condomínios para tirar dúvidas de colegas do segmento. Montei o estúdio, aos poucos, sem ajuda técnica, e o uso para gravar também prévias de assembleias para os condôminos. No dia da reunião, só precisam votar. Minhas assembleias costumam ser tranquilas. Chego com antecedência, instalo os recursos audiovisuais, coloco um vídeo de natureza, com música suave, e fico na porta para receber um a um. Depois vou para o palco e conduzo a assembleia com técnicas de PNL. Administro tanto condomínios com unidades de sete milhões quanto condomínios populares. Evito pegar condomínio emergente, com pessoas que têm um BYD financiado que chamam de carro de luxo, acham que 'pagam o meu salário' e destratam funcionários. Já me deparei com muita situação errada, quando posso evitar alguns condomínios, evito, quando não, enfrento. Coragem me define, se não, como viveria da sindicatura?”

Alex Macauba em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

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QUANDO A OPOSIÇÃO EXTRAPOLA ...

Feitiçaria, vandalismo e desperdício de recursos naturais: artifícios usados para tentar derrubar a gestão, conforme os relatos a seguir. Confira.

“QUANDO É NECESSÁRIO PACIFICAR UM CONDOMÍNIO, O SÍNDICO PRECISA

SER FIRME E PERSEVERANTE SE QUISER OBTER RESULTADOS. Luciane Prado, síndica profissional Foto Dilvulgação

Ingressei na sindicatura exercendo mandato-tampão. Na época, eu era inquilina, recém-chegada ao condomínio onde eu e meu esposo planejávamos comprar um imóvel, o que veio a se concretizar. Eu aceitei ser síndica porque tinha o maior interesse em fazer dali um lugar melhor, mas o grupo que me instigara a me candidatar me queria como figurante. Fui contra, sofri retaliação, lutei e venci. Hoje, o condomínio, em um bairro arborizado da zona sul de São Paulo, vive em paz, e as unidades valem quase 50% a mais.

Estou na gestão há seis anos, e, no comecinho do primeiro deles, a faxineira viu o que pareciam ser bonequinhos enterrados no jardim e me chamou. Até cogitei ser brinquedo de criança, mas, ainda assim, pedi que uma moradora religiosa me acompanhasse ao local. Essa senhora, então, desenterrou uma boneca gordinha como eu, com meu nome amarrado; e outra, com o nome da conselheira. Ela pediu que eu não encostasse nos objetos e fez um ritual antes de jogá-los fora. Passado um mês, apareceu um despacho na calçada do prédio e, depois, jogaram um líquido estranho e terra de cemitério na minha porta. Como sou espiritualizada, não me assustei; me sinto protegida e creio que o feitiço se volta contra o feiticeiro.

O 'grupo do mal' era encabeçado por uma moradora que encorajava algumas pessoas a criarem situações que pudessem desabonar meu trabalho ou me irritar. Eram tão infantis que eu me sentia numa creche. Interfonavam de madrugada e, quando eu atendia, ficavam mudas ou caíam na risada. Precisei colocar uma bina no aparelho para identificar os chamados. Depois disso, bastou eu atender a uma dessas ligações dando um sonoro 'boa noite', seguido do nome do morador, para que cessassem os trotes. Já outra moradora tinha o hábito de descer à noite de baby-doll. A intenção era óbvia: provocar a fúria das mulheres casadas, que, inseguras com seus maridos, me cobrariam uma atitude. E, claro, foi o que aconteceu!

Mas uma das situações mais incoerentes era o vandalismo com o intuito de parecer falta de zelo da gestão. Danificavam equipamentos contra incêndio nos andares, removiam lâmpadas dos halls e escadas de incêndio e sujavam os degraus com fezes e urina de pets, urina de humanos, preservativos usados e esfregavam absorventes sujos. Para coibir essas ações, instalei plafons, dificultando a retirada das lâmpadas, e câmeras nos andares. Passei a divulgar no grupo oficial imagens do vandalismo, sem expor os desordeiros, de modo que a própria comunidade começasse a se sentir envergonhada. Agi sempre dentro da lei; quando preciso, notifiquei, multei. Mostrei que existem regras. Algumas pessoas contrárias à gestão já se mudaram, outras entenderam que destruir o patrimônio é dar um tiro no próprio pé.”

“TENHO RESPEITO PELA OPOSIÇÃO QUE SABE ARGUMENTAR, MAS NÃO TOLERO AÇÕES IRRACIONAIS QUE PREJUDICAM A GESTÃO E OS MORADORES.

Nubia Camargo, síndica profissional Foto Dilvulgação

Faz 12 anos que sou síndica no condomínio onde moro, em Cotia, o que me levou à gestão de outros edifícios desta cidade da Grande São Paulo. O meu perfil questionador me colocou na gestão, mas precisei provar minha competência aos que, preconceituosamente, me viam apenas como 'marombeira de academia'. Coisas inacreditáveis aconteceram com o objetivo de minar financeiramente minha gestão, e que prejudicaram moradores e desperdiçaram recursos naturais.

A leitura de água e gás era coletiva quando assumi o condomínio e, de repente, o consumo de água aumentou drasticamente. Contratamos uma empresa de caça-vazamentos, mas nada foi encontrado. Então, uma moradora de uma das torres me procurou para relatar que vinha ouvindo, havia algum tempo, um ruído na unidade acima, como se houvesse vazamento de água 24 horas por dia. Procuramos o condômino, oponente que dificultou ao

CONDOCAUSOS

máximo o acesso à sua unidade, e somente com intervenção do nosso jurídico foi possível permitir a entrada da empresa especializada. Constatou-se uma falha no mecanismo de enchimento das caixas acopladas dos vasos sanitários, que estavam sem a regulagem do ladrão, fazendo com que a água transbordasse continuamente dentro do vaso. A unidade pagou a multa sem questionar.

A questão da água se normalizou, mas apenas por dois ou três meses. Diante de nova alta de consumo e considerando o episódio anterior, começamos a desconfiar que poderia haver problema semelhante no imóvel de outra moradora, também contrária à gestão e adepta a conchavos no pequenino grupo de opositores. Mais uma vez, uma vizinha deu o alerta, comentando que, no apartamento garden localizado abaixo da unidade em que ela morava, o quintal mais parecia uma piscina devido ao acúmulo de água. De fato, a proprietária saía para trabalhar e deixava a mangueira recolhida em um canto, porém com a torneira aberta, desperdiçando água limpa. A unidade foi penalizada, pagou a multa, mas a condômina negou veementemente ter agido de forma deliberada. Pouco depois, colocou o imóvel à venda.

Na época dessas possíveis sabotagens, tivemos um problema com o gás GLP, coincidindo em afetar somente o cilindro que abastecia a mesma torre das unidades mencionadas. O gás acabou muito antes do previsto e, naturalmente, choveram reclamações dos moradores. Fizemos testes de estanqueidade, entre outros, e nada foi identificado. Funcionários da empresa nos alertaram que uma possibilidade de desperdício é quando deixamos os queimadores do fogão acesos, pois o gás continua a queimar. Convoquei imediatamente uma assembleia, expus os acontecimentos — sem mencionar nomes ou unidades suspeitas — e assim aprovamos a individualização do consumo de água e gás.”

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

ENTENDA COMO FUNCIONAM AS NORMAS DE UM CONDOMÍNIO

A assembleia é soberana? Qual a diferença entre convenção e regulamento interno? Muitos síndicos desconhecem o bê-a-bá dos condomínios, documentos que devem pautar o dia a dia da gestão condominial

Por Luiza Oliva

VOCÊ CONHECE a convenção e o regimento interno do seu condomínio? Com certeza, há moradores que jamais leram com atenção esses documentos. Mas também há síndicos que pecam pelo conhecimento precário dos textos que devem ser encarados como a bíblia dos gestores.

Muitos problemas, aliás, poderiam ser evitados se discussões e decisões nos condomínios fossem pautadas estritamente no que dizem a convenção e o regulamento. “Eles são o começo de tudo. Vemos muitos problemas acontecerem, por exemplo, quando itens do regimento não se sustentam por irem contra a convenção ou até a própria lei”, aponta o advogado João Paulo Rossi Paschoal, membro da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP e assessor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

João Paulo cita a redução para 2% da multa moratória por dívidas nas taxas condominiais (que era de até 20%) em 2003. “Era comum, à época, condomínios realizarem assembleias para manter a multa de 20% ou fixá-la em 10%. E isso colidia com o novo Código Civil, que devia ser obedecido. Um síndico minimamente preparado, consciente de que devemos respeitar um sistema hierárquico de normas, consegue evitar o avanço de iniciativas problemáticas nos condomínios, economizando muita energia e tempo”,

pondera o advogado, completando que temos um sistema jurídico que deve ser coeso e harmônico. Tudo começa com a Constituição Federal, norma principal. A partir dela, temos o Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), a lei básica que rege os condomínios. Há ainda a Lei 4.591/64, que segue de pé quanto ao tema da incorporação imobiliária (artigos 28 e seguintes), já que o assunto não foi trazido para o Código Civil. A partir dessa hierarquia legal surgem a convenção e o regulamento interno de cada condomínio. “Os condôminos têm essa prerrogativa, conferida pela lei, de traçarem suas normas internas”, diz.

A convenção é a norma mais específica de cada condomínio e nasce antes mesmo de ser assentado o primeiro tijolo de um empreendimento. O incorporador imobiliário é obrigado pela Lei 4.591/64 a fazer o depósito no Registro de Imóveis de uma série de documentos que darão segurança jurídica ao empreendimento que será erguido, entre eles a convenção. E, geralmente, na assembleia inaugural do condomínio, os condôminos são convocados a aprovar a minuta da convenção ou modificá-la. Na prática, conforme o advogado João Paulo, em um clima de “oba-oba” de um condomínio zero quilômetro, é raro que os novos moradores se interessem em conhecer o conteúdo da minuta. “Constatamos um volume grande de minutas de convenção que se tornam as convenções definitivas, aprovadas por 2/3 das frações ideais”, conta.

Já o regimento é um detalhamento da convenção no aspecto disciplinar e de uso das áreas comuns – e pode ser parte dela ou um documento apartado. Mas, pondera João Paulo, há alguma confusão entre os dois documentos. “É comum encontrarmos uns monstrengos jurídicos, com matéria de convenção descrita no regimento e vice-versa”, pontua.

Descritos os documentos-base da gestão condominial, chegamos às assembleias, onde tudo acontece. Daniela Bibiano, advogada pós-graduada em Direito Condominial, tem visto graves falhas nas assembleias, a começar pelas convocações. “Muitos editais de convocação são redigidos sem base jurídica”, considera.

Ela cita o caso de uma deliberação para aprovação de obra voluptuária, por exemplo, a instalação de aquecimento de piscina, que exige quórum de 2/3 dos condôminos. “A convocação não cita se será utilizado fundo de reserva ou se será aprovado rateio para a obra. Esse item da pauta fica prejudicado porque faltou clareza para os condôminos, e o que não está claro não pode ser deliberado”, justifica.

A ideia de que a assembleia é soberana (o que virou um mantra na maioria dos condomínios) não reflete totalmente a verdade. “A assembleia é soberana desde que sua decisão não contrarie a Constituição Federal, o Código Civil, a Lei 4.591/64 e a convenção e o regulamento do condomínio. É comum querer alterar o regulamento e deliberar que morador não pode andar nas áreas comuns com seu cachorro e que o pet precisa ser carregado no colo. Essa decisão será nula porque contraria frontalmente a Constituição e o Código Civil. Nem sempre a soberania da assembleia vai prevalecer”, pontua Daniela Bibiano.

A advogada opina que os condomínios pecam ao tratar as assembleias com muita informalidade, “onde qualquer coisa pode ser decidida pela reunião de condôminos ou com excessos, julgando que o que foi decidido é lei e ninguém pode contrariar nem ensejar nulidade”.

ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO

OU REGIMENTO

E, quando o tema é convenção e regimento interno, esbarramos em condomínios que sentem a necessidade de alterar esses documentos. A advogada Daniela Bibiano orienta que, para alterar regulamento interno, valem os seguintes quóruns: se a convenção nada disser, exige-se quórum simples (maioria dos presentes) e, no caso de o regulamento ser parte integrante da convenção e ela nada disser, o quórum é de 2/3 dos condôminos (o mesmo quórum vale para alterar convenções).

Daniela explica que hoje está um pouco mais fácil promover essas revisões graças à legislação que instituiu as assembleias permanentes ou em sessão continuada. Trata-se da Lei nº 14.309/2022, sobre assembleias virtuais, que introduziu a possibilidade de uma assembleia ser suspensa e retomada posteriormente, justamente para deliberar sobre temas mais complexos e permitindo alcançar o quórum exigido.

“No prazo de 90 dias o condomínio pode chamar quantas assembleias forem necessárias para alcançar o quórum de 2/3, e que podem ser virtuais, presenciais ou híbridas. Já presenciei casos com extremo sucesso, pois é um processo que diminui os conflitos e os moradores já vão para a assembleia com conhecimento da pauta”, sustenta Daniela.

O síndico profissional Raul Cabral, há 17 anos na área, já promoveu alterações de regimento interno em cinco condomínios, dos mais diversos perfis (de um com 10 casas a outro com 756 apartamentos).

Ele resume como o síndico deve conduzir o processo: “Em primeiro lugar, o gestor precisa buscar orientação com um advogado especialista na área condominial, além de demonstrar para o conselho que há necessidade de mudanças no regulamento ou na convenção. O síndico não pode deixar de fazer um desenho desse projeto, com começo, meio e fim, para não ficar nenhuma ponta solta pelo caminho.”

Raul percebe que os condomínios passam por mudanças, principalmente quanto ao uso das áreas comuns ou à necessidade de flexibilização de horários: “Cito a presença dos pets nos condomínios. Vivemos absurdos como morador que quer levar seu pet para a piscina. Não há como

abordarmos e orientarmos o morador se o regulamento é omisso quanto ao assunto. Então é preciso regulamentar essas lacunas.”

O gestor fez uso das assembleias continuadas para ter sucesso na aprovação dos novos regulamentos. Cópias físicas dos documentos propostos eram distribuídas aos moradores na abertura da assembleia. “Também recomendo que uma assembleia onde os moradores vão retornar com suas opiniões seja realizada aos sábados durante o dia, já que são encontros mais demorados”, aconselha.

AGRADECIMENTO AOS

ENTREVISTADOS

Na ordem, de cima para baixo: João Paulo Rossi Paschoal, Daniela Bibiano e Raul Cabral

ACADEMIA MODERNA E FUNCIONAL

Por Isabel Ribeiro

Reforma em academia de condomínio em Moema, na capital paulista, ampliou o espaço, além de possibilitar instalar ar-condicionado

COM A BUSCA crescente por um estilo de vida mais saudável, academias se destacam no rol de infraestruturas dos condomínios novos. Em edificações antigas, em geral com pequeno espaço destinado aos exercícios, uma reforma é bem-vinda para suprir o aumento da demanda e valorizar o patrimônio. Às vezes, é possível transpor o obstáculo que separa esse ambiente de uma sala subutilizada – ou de uma sauna esquecida – com a remoção de uma parede para ampliar o espaço. Isto, desde que a parede não seja estrutural; daí a importância de contar com um projeto arquitetônico para reformar a academia.

O arquiteto Bruno Moraes tem em seu portfólio obras de academias em condomínios e empresas, como a Volkswagen. Ele comenta que, nos edifícios mais jovens, onde já existem instalações elétricas atualizadas, se a intenção for apenas modernizar substituindo equipamentos, o condomínio pode solicitar à própria empresa que fornecerá os novos aparelhos que faça

"Quando a academia é bem planejada, todos ganham: os moradores contam com mais comodidade e segurança, aproveitam melhores condições de bem-estar e saúde, e o condomínio ainda se valoriza.”

(Ronaldo Abrantes, administrador, Prime Fitness)

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um layout da disposição deles na academia. O resultado possibilita saber se caberão no espaço e se haverá área de circulação. “Mas, ainda assim, a minha sugestão é contratar um profissional de arquitetura para avaliar o ambiente. A academia envolve muitos detalhes, como renovação do ar e piso adequado, entre outros.”

Condomínios que optam por reformar a academia, destaca Bruno, querem ampliação de espaço (no caso dos antigos), mais equipamentos, aparelho de ar-condicionado e melhor iluminação. O pedido por ar-condicionado é praticamente unânime, e inclui-lo no ambiente pode incentivar a assiduidade. “Na academia de um prédio em que eu morei, não tinha o aparelho, mas, quando instalaram, aumentou significativamente a frequência de usuários”, observa. Também a iluminação é fator de estímulo. “Uma iluminação fraca não dá aquele ânimo para frequentar a academia; dá até sonolência.”

MENOS RUÍDO E MAIS FRESCOR

Acústica: para redução de ruídos, o projeto contemplou a instalação de piso vinílico emborrachado sobre manta de cortiça no condomínio da zona sul

“Locar, manter ou substituir? A decisão certa começa com manutenção preventiva e equipamentos confiáveis. Academia bem cuidada evita gastos inesperados e mantém a experiência dos condôminos sempre positiva.”

(Silvio Francisco de Paula, gestor técnico, FRS Sports)

Projetada e executada pela BMA Studio, empresa de Bruno, a reforma da academia que ilustra esta reportagem contemplou os anseios mais recorrentes em um processo de modernização. A obra, executada em um condomínio de classe média alta em Moema, zona sul paulistana, durou cerca de dois meses e meio e entregou um espaço completamente transformado. O lugar dobrou de tamanho com a integração de uma pequena sala, tornando possível, assim, aumentar o número de equipamentos.

Na contratação deste projeto, assim como ocorre em muitos condomínios, segundo Bruno, levantou-se a necessidade de atenuar o som, de modo que a academia trouxesse menos desconforto aos imóveis vizinhos, como o aparta mento localizado acima dela. Por isso, na execução, o teto recebeu um forro acústico e, no chão, foi instalado um piso vinílico sobre manta de cortiça para reduzir ruídos de impacto, além de áreas dos exercícios com halteres ganharem reforço com tapetes de EVA. “Não significa que o som da esteira ou de pessoas pulando não irá reverberar, porém o novo piso traz mais conforto acústico do que o anterior, que era em porcelanato.”

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Outro acréscimo relevante foi o sonhado ar-condicionado. “Contratamos um engenheiro eletricista para refazer a elétrica – precisávamos de pontos também para as esteiras. O condomínio é antigo”. Quanto às paredes, receberam um revestimento estratégico e atemporal, o painel de madeira. “Desse modo, fica mais fácil e prático para limpar. Quando é só pintura, costuma sujar porque, às vezes, sem querer, a pessoa esbarra um peso na parede ou dá um chute ao realizar algum exercício. E tem muita gente que apoia o pé na parede para fazer abdominais”, observa o arquiteto.

Mais uma dica importante de Bruno é dificultar ao máximo o acesso de crianças à academia, o que ele fez neste e nos demais projetos em condomínios. “Seja com instalação de leitor facial na porta ou outro recurso, temos de pensar na segurança das crianças, que podem se machucar gravemente se tiverem trânsito livre à academia”, finaliza.

“Os pisos de borracha são soluções de alta performance para academias e playgrounds. Em áreas de treino, oferecem resistência, absorção de impacto e fácil manutenção. Já nos playgrounds, garantem segurança, conforto e proteção contra quedas.”

(William Taufik Daud, diretor, Aspecto Pisos e Ambiente)

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BOMBAS: O CORAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Por Demilson Guilhem

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UMA MANEIRA de compararmos um edifício é, de forma ilustrativa, com o corpo humano. A estrutura corresponde aos ossos; os acabamentos equivalem aos músculos e à pele; e, seguindo essa analogia, chegamos às artérias e veias, que significam os diversos tipos de tubulações, e ao coração, representado pelas bombas existentes nos empreendimentos.

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As bombas estão entre os equipamentos que não ficam visíveis aos condôminos e somente são lembradas quando param de funcionar. Por isso, é fundamental que sua manutenção seja realizada de modo eficaz por uma empresa especializada e acompanhada in loco pelo gerente predial e pelo síndico.

Os condomínios são cada vez maiores e, não raro, em um único empreendimento há duas dúzias ou mais de bombas, como: recalque (levam água potável da entrada da concessionária até as caixas superiores); pressurização (suprem andares superiores devido à falta de pressão); drenagem de águas pluviais e reuso (normalmente instaladas em áreas abaixo do nível da rua); drenagem de esgoto (bombeiam águas servidas até a rede pública); incêndio (pressurizam a rede de hidrantes); piscinas, fontes e espelhos d’água (cuidam da circulação constante da água).

Retomando a manutenção, é conveniente lembrar que, juntamente com os equipamentos mecânicos das bombas, há uma infraestrutura elétrica que possibilita o funcionamento do sistema como um todo. Muitas vezes, os problemas são simples e podem ser identificados por meio de uma checagem dos disjuntores,

“Substituir uma bomba antiga por um modelo com eficiência energética é um investimento inteligente, pois ocorre significativa redução no consumo de energia. Em menos de um ano, a economia gerada na conta de luz do condomínio paga o valor da nova bomba.”

(Toninha Dos Santos, diretora, Mérito Comercial)

relés térmicos e fusíveis. Já nas bombas, as falhas mais comuns são: rolamentos desgastados, corrosões, vazamentos em diversas partes, ruídos, vibrações e dificuldade em encontrar peças para reposição em modelos muito antigos.

Para aumentar a vida útil das bombas, é recomendável que os sistemas tenham pelo menos dois equipamentos funcionando de modo alternado, se possível de forma automática, o que previne esquecimentos no processo de rodízio.

É importante que o gestor predial ou manutencista cheque diariamente todos os sistemas de bombas no início de suas atividades, observando possíveis vazamentos, alterações de ruídos ou falhas elétricas. A partir de qualquer anormalidade, deve acionar a empresa responsável pela manutenção.

Sabemos que os grandes vilões no consumo de energia elétrica dos condomínios são os elevadores, a iluminação das áreas comuns (em especial garagens) e as bombas. Portanto, realizar manutenção preventiva, garantindo o funcionamento adequado, favorece a redução do consumo geral de energia. Se o empreendimento for muito antigo, vale a pena analisar a troca do sistema de bombas por outro mais moderno, que consuma menos energia.

Outra coisa que hoje os gestores têm à disposição é o monitoramento remoto do volume das caixas d’água. Essa tecnologia identifica qualquer desconformidade no nível de água, o que possibilita a tomada de ação imediata, envolvendo a empresa responsável pela manutenção das bombas e, se for o caso, a contratação de caminhões-pipa, antes que ocorra situação de desabastecimento.

Para finalizar, vale enfatizar que, como qualquer sistema mecânico, elétrico e eletrônico, o sistema de bombas necessita de um acompanhamento detalhado e previsto no cronograma do responsável, para que surpresas desagradáveis não ocorram em seu condomínio.

DEMILSON GUILHEM

Síndico profissional e engenheiro civil. Mais informações: demilson@mistersindico.com.br

“Para que condomínios tenham tranquilidade ao adquirir uma bomba é imprescindível buscar uma empresa com know-how no segmento, que ofereça atendimento técnico e possa selecionar o equipamento ideal e com melhor custo-benefício para cada sistema de bombeamento.”

(Toninha Dos Santos, diretora, Mérito Comercial)

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