Revista Direcional Condomínios -Ed. 319 – fevereiro/2026

Lajes - Piscinas e Decks - Caixas D'Água

NALDIRECIO

A CULPA NÃO É MINHA, MAS O PROBLEMA

O síndico fica sabendo da desavença entre portaria e morador, mas esquiva-se: “Que se entendam”. Descobre que um índice de inflação não foi considerado na previsão orçamentária. “Erro da administradora”, aponta. Permite que funcionários continuem trocando torneiras das unidades, mesmo que isso venha a gerar problemas trabalhistas. “Culpa da gestão anterior”, desconversa. E por aí vai; sempre se eximindo de responsabilidades! Não seria muito mais produtivo identificar a raiz do problema e rever o processo para que o mesmo não se repita? É sobre isso a matéria de capa. E, como síndicos não devem se limitar ao aqui e agora, você já se perguntou sobre os reflexos da reforma tributária? Em nome da transparência, vale informar o conselho e os condôminos sobre o futuro impacto orçamentário, como aconselha a professora de sindicatura Rosely Schwartz, em matéria desta edição. Outro assunto importante, que é saber reconhecer um boleto falso, é abordado pela especialista em Direito Digital Tanila Savoy, na coluna Tira-teima

Nesta edição, em CondoCausos, trazemos histórias indiscretas, daquelas que obrigam a gestão a improvisar. E, em Síndico, conte sua História!, homenageamos os zeladores (11/2 é o dia deles!!!) por meio da trajetória de Francisco J. Santos – Chico 220, que hoje é síndico renomado, mas aprendeu muito sobre condomínio nos tempos de zelador.

Em DICAS, os temas abordados são: impermeabilização, gerador e elétrica. Lembrando que tudo precisa estar com a manutenção em dia e adequadamente dimensionado para proteger o condomínio e o morador sempre, inclusive em tempos de chuvas, raios e trovoadas – e longos apagões.

Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-teima Fraude digital em boletos

Síndico, conte sua História!

Francisco J. Santos (Chico 220)

Administração Impactos da reforma tributária

Dica Gerador: energia ininterrupta

Dica Segurança elétrica 04 18 06 16 19 12 10 14

Capa O problema é meu

CondoCausos Relações indiscretas

Dica Impermeabilização

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DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Canva

ASSINATURAS

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DEPARTAMENTO COMERCIAL

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Caique Souza Fernandes

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

BOLETOS FALSOS: COMO IDENTIFICAR?

Por Tanila Savoy

COM O USO de aplicativos, e-mails, boletos eletrônicos e canais de comunicação instantânea, a vida condominial exige letramento digital e conscientização preventiva. Boletos aparentemente autênticos podem ser fraudados sem o conhecimento da administradora ou do próprio condomínio, desviando valores para contas de estelionatários digitais.

Esses golpes se estruturam por meio da engenharia social, que consiste

por e-mail ou WhatsApp; gerar o documento exclusivamente por canais oficiais da administradora; e analisar o banco emissor, o código de barras e eventuais divergências nos dados. A tecnologia deve servir como aliada, não como ameaça. Para isso, é imprescindível conhecê-la. O letramento digital é o caminho para

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A CULPA NÃO É MINHA, MAS O PROBLEMA É MEU

A célebre frase usada em treinamentos da Disney pode inspirar o síndico a reforçar o compromisso com a gestão

Por Isabel Ribeiro

A CRIANÇA, ansiosa, mal segura o icônico sorvete com a cabeça do Mickey e o derruba no chão; o balão colorido da outra escapa rumo ao céu. As cenas são corriqueiras nos parques Disney, que assumem a responsabilidade de repor as perdas antes mesmo de os pequenos abrirem o berreiro — tristezas não combinam com a magia do entretenimento. O lema “A culpa não é minha, mas o problema é meu” é seguido à risca pela empresa temática em muitas outras situações e pode ser transposto para os condomínios.

Como representante do condomínio, o síndico segue um conjunto de leis e diretrizes que norteiam suas responsabilidades. “Brinco em sala de aula que o síndico não faz nada, mas que tudo é culpa dele”, diz Ricardo Karpat, referência na formação de síndicos profissionais. Paradoxos à parte, se algo desanda no condomínio e o síndico é o líder, de quem é a culpa? Antes de apontar dedos para funcionários ou pedir cabeças em bandejas, talvez seja válido refletir sobre a questão.

Uma exceção à regra, que não é culpa do síndico, envolve conflitos exclusivamente entre dois vizinhos, sendo uma das causas corriqueiras o incômodo decorrente do barulho de salto alto em piso de madeira no apartamento acima. “Nesse caso, não se trata de um problema de responsabilidade legal do síndico, mas ele pode mediar”, diz Ricardo. Se nada for feito, a situação tende a evoluir para retaliações ou agressões. “Em Alphaville, um vizinho incomodado com o barulho do salto matou a tiros a moradora do andar acima”, ilustra.

TRANSFERINDO RESPONSABILIDADES

Situação oposta ao lema Disney, e recorrente em condomínios, é querer transferir a culpa a gestões passadas. Um clássico é o síndico que, mesmo ao constatar que seu antecessor era permissivo com práticas em benefício dos moradores (como o zelador trocando torneiras nas unidades), não faz nada para mudar essa realidade, ainda que possa gerar problemas trabalhistas ao condomínio. E, nesse caso, não adianta pôr a culpa em outrem. “A partir do momento em que o síndico assumiu a gestão, a antiga conduta errada, se mantida, passa a ser um problema dele”, alerta Ricardo. Outra ocorrência habitual é a tentativa de transferir para a administradora a culpa por erros de previsão orçamentária, atas e convocações. “O síndico pode e deve usar os serviços da administradora, mas é ele quem tem de nortear e ler o que foi redigido. Sabemos que convocações ou atas mal feitas têm o poder de anular uma assembleia. E anulam”, reforça o educador.

Por outro lado, síndico que assume broncas demonstra maturidade e até estimula o cumprimento de protocolos. Luiz Barreto (o Ratinho), que administra um condomínio com 11 torres altas na Casa Verde, agiu rápido em episódio envolvendo uma moradora e uma porteira. A primeira, inconformada por não ter sido avisada no exato momento da entrega de sua encomenda, foi à guarita

tirar satisfações com a segunda, que apenas seguira procedimentos internos. “Essa moradora xingou a funcionária de nomes horríveis e foi multada. Moradores não podem agir de forma desrespeitosa com funcionários ou terceirizados”, enfatiza Ratinho.

DESEQUILÍBRIO DO TODO

Gestora de condomínios, com MBA em Gestão de Pessoas e formação em Programação Neurolinguística, Laiz Miguel atua em uma administradora de grande porte e faz uma observação sagaz sobre o segmento condominial. “Condomínio não é o prédio; ele é um ecossistema. Pessoas, equipes, fornecedores e infraestrutura estão interligados. Quando algo dá errado, não adianta apontar para um único elo. O problema é sempre o desequilíbrio do todo. A função do síndico é cuidar desse ecossistema e garantir que os processos funcionem, que a comunicação flua e que cada um saiba exatamente qual é o seu papel. Quando esse sistema é bem desenhado, os problemas deixam de virar crises e passam a ser resolvidos antes mesmo de acontecerem, porque é possível antecipá-los.”

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Da esq. para a dir., Ricardo Karpat, Laiz Miguel e Luiz Barreto (Ratinho)

Se um problema é tratado de forma isolada, ele tende a se repetir. “É preciso mudar essa dinâmica, buscando entender e resolver a raiz do problema. A pergunta adequada não é de quem foi a culpa, mas onde o processo falhou. Quando ficamos presos aos culpados, permanecemos presos à situação. E, quando fazemos parte do problema, não enxergamos a solução. Sugiro observar o problema de fora. Fica muito mais fácil encontrar a solução e redesenhar o processo para que ele não ocorra novamente”, arremata.

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“O MEU DIFERENCIAL É A DISPONIBILIDADE PARA O CONDÔMINO”

Francisco J. Santos (ou Chico 220): da estabilidade na zeladoria à administração de prédios de alto padrão

“MUITOS APRENDEM estratégias de venda em workshops, e está tudo bem. Comigo, a escola foram os vagões de trem, em viagens entre Rio Grande da Serra e a Estação da Luz, onde vendi doces e salgadinhos dos 10 aos 13 anos, experiência que trouxe ganhos em extroversão e flexibilidade. Hoje, tenho 48 anos, sendo os últimos 16 dedicados à sindicatura profissional. Quando surge um problema, resolvo logo ou vou atrás de quem saiba resolvê-lo. Esse estilo acelerado herdei dos tempos de trem, assim como a facilidade de me comunicar, de mostrar meu valor nas concorrências e de conduzir assembleias.

Minha vida sempre foi intensa, desde garoto. Mas jamais fiz dos obstáculos motivo para lamentações. Minha mãe precisava de mim para ajudar a construir a nossa casa e pôr comida na mesa. Ela era incrível, batalhadora. Migrou do interior do Piauí para Mauá, no Grande ABC, conseguiu emprego em uma metalúrgica e voltou para buscar os filhos — entre eles, eu, com quatro anos de idade. Em Mauá, moramos em comunidades. Gradativamente, com trabalho honesto e estudo, todos conseguimos nos mudar para bairros melhor localizados.

Fui criado em um lar humilde, onde minha mãe, com sabedoria, me ensinou o valor do respeito às pessoas e às suas diferentes crenças. Sou cristão e sinto uma forte conexão com Deus, a quem vejo no sol, na natureza e em cada novo dia que começa — para mim, por volta das quatro e pouco da manhã, quando me levanto para me arrumar para o trabalho. Sou abençoado, mas nunca deixei meu semelhante para trás. Na época do trem, eu vendia bastante e ganhava, por mês, o equivalente hoje a três ou quatro mil reais. Sem contar para minha mãe, eu separava dez por cento desse valor para ajudar pedintes com filhos pequenos nas estações. A filantropia nos fortalece.

A jornada de ambulante complicou minha vida escolar; busquei, então, algo que me possibilitasse ter uma rotina

conciliável com os estudos — tirei o atraso com a ajuda de supletivos e, anos mais tarde, me graduei em Administração de Empresas. Consegui emprego em uma sapataria em São Caetano do Sul. Aprendi rápido o ofício de sapateiro e, quando o dono decidiu se desfazer de antigos maquinários, eu os comprei para abrir meu próprio negócio em Mauá. Um dia, me deparei com a loja vazia: havia sido roubado por meu sócio, que ainda me deixou com as prestações das máquinas para pagar. À época, com 17 para 18 anos, eu já havia conhecido minha futura esposa, e nossa primogênita estava a caminho. Meu padrasto soube de uma vaga para faxineiro em um condomínio residencial na zona sul de São Paulo e se propôs a indicar meu nome. Topei. Durante a entrevista, acharam que meu perfil, muito polido, se adequava melhor à portaria, posição que ocupei por um ano. Em seguida, fui promovido a zelador, o que trouxe certa estabilidade, pois passei a receber um salário melhor e a ter direito à moradia no local. Posteriormente, em dois

Pois, mesmo me sentindo preparado para o novo desafio e já tendo, inclusive, feito cursos de sindicatura, tremi feito vara verde na minha primeira AGI. Mas isso aconteceu apenas nessa ocasião; logo peguei o ritmo. Afinal, eu amo pessoas, amo servir com excelência e contribuir para que famílias vivam bem e com segurança. Após esse início, a incorporadora me indicou outras implantações em bairros nobres, sendo a mais emblemática a do Horizonte JK Home & Offices, no Itaim Bibi. A inauguração ficou a cargo de Marcio Rachkorsky e teve show de Roberto Carlos, parceiro comercial do imponente empreendimento de 46 pavimentos.

condomínios de implantação onde atuei como gerente predial, consegui, por meio de argumentos, ocupar a casa do zelador. Em todos esses condomínios, minha família pôde usufruir dos equipamentos de lazer sem que torcessem o nariz. Em um desses condomínios, um megaempreendimento com cerca de mil unidades na região da Paulista, conheci o incorporador. Ele apareceu no local em uma tarde de sexta-feira e solicitou que eu o acompanhasse em uma vistoria. Antes de ir embora, encomendou um relatório para a manhã de segunda-feira. Preparei o material e o encaminhei ainda na sexta. “Chico, você é ligado no 220”, comentou. Daí nasceu o Chico 220, apelido que pegou no segmento condominial. Dois anos se passaram e, a essa altura, eu já havia alugado um apartamento no Campo Belo, na zona sul, onde morava com minha esposa, mulher belíssima, e nossos três filhos, e trabalhava como gerente predial em um residencial no Tatuapé, na zona leste, de outra incorporadora. Um dia, porém, esse mesmo empresário me ligou com uma proposta: assumir como síndico profissional uma implantação em Pinheiros, na zona oeste.

Sabe aquela história de eu ser uma pessoa desenvolta?

Fiquei cinco anos à frente do Horizonte. Fiz um bom trabalho, mas desagradei a algumas pessoas quando troquei prestadores de serviço, decisão que resultou em uma economia considerável. Perdi o condomínio por pouquíssimos votos; saí de lá triste, mas hoje entendo que essas situações nos fazem crescer. De lá para cá, vieram muitos outros bons condomínios da mesma incorporadora, além de empreendimentos provenientes de outras indicações — de moradores, administradoras e empresas do setor. Não mudei meu sistema de trabalho por causa disso. Vou sempre priorizar o que for melhor para o condomínio, trocando quem e o que for preciso. Há seis anos, cuido de um grande empreendimento comercial na Vila Leopoldina — o maior contrato da minha carteira. Também administro outros residenciais e comerciais. Não fiquei rico na sindicatura, mas conquistei imóveis, veículos, boa formação para meus filhos e, sobretudo, uma reputação ilibada.

A minha marca é estar à disposição do condômino praticamente 24 horas por dia e servi-lo com mais humanidade e comprometimento. Síndico precisa ser acessível. Meu diferencial é a disponibilidade para o condômino. Quando, ao assumir a gestão, você divulga seu WhatsApp na mídia do elevador, transmite credibilidade e segurança. Mas deixo claro que o contato é para emergência, e não para reclamação de cocô de cachorro. Outra característica minha é valorizar e motivar o colaborador, seja dando um mimo no aniversário ou levando um chocolate quente na guarita em uma madrugada fria. Vejo muitas posturas arrogantes no mercado. Síndico não deve zelar apenas pela construção; é preciso zelar pelo próximo.”

Francisco J. Santos em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

Por

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INTIMIDADES REVELADAS

Do privado ao público: fetiche, pegação e vida bandida. Veja os casos a seguir.

“RECLAMAÇÕES DE BARULHOS SEXUAIS EM CONDOMÍNIOS NÃO

SÃO NOVIDADE, MAS O INCOMUM, NO CASO QUE VOU CONTAR, FOI O DESFECHO.

Antonio Carlos Boucault, síndico profissional Foto Dilvulgação

Um jovem casal havia se mudado para um edifício de poucas unidades, em um bairro nobre da capital paulista, e sua permanente lua de mel incomodava a vizinha do apartamento abaixo. Ela me ligava diuturnamente e dizia: ‘Antonio Carlos, que apetite é esse? Moro com minha mãe idosa, estamos constrangidas. Você precisa enviar uma notificação’. Aguardei um período, mas, como os arroubos não cessavam, certo dia assegurei à moradora que enviaria uma notificação por perturbação do sossego. Poucas horas depois, ela me ligou aflita: ‘O senhor já tomou a providência?’. ‘Ainda não’, respondi. Então, ela me solicitou que segurasse a notificação e explicou: ‘É que vamos entrar na retrogradação de Mercúrio, o que compromete a comunicação, e podemos ter erros de julgamento’. Agi conforme o solicitado. Curiosamente, a partir daquela ocasião, ela não fez mais reclamações.

Se a intimidade alheia do casalzinho causava incômodo acústico, em outro condomínio lidei com um incômodo visual. Um casal francês, recém-chegado, se empolgava dentro da piscina, localizada entre as torres, posição que contribuía para a formação de plateia nas sacadas. Para piorar, a moça usava biquínis minúsculos, o que desagradava as mulheres casadas. Elas me procuraram para reclamar do comportamento considerado aviltante dos franceses, dizendo que ‘o casal iria às vias de fato, dentro d’água, se ninguém interviesse’. Fui falar com eles, mesmo sem dominar bem o idioma. Quando entenderam do que se tratava, não gostaram. O homem saiu da piscina gesticulando, o que fazia parte da nossa comunicação improvisada. Acontece que os outros banhistas, insuflados pelas esposas, pensaram que ele iria me agredir e o cercaram. Por um triz, a situação não terminou em briga. Depois disso, os franceses desistiram de frequentar a piscina. Outro fato atípico, de natureza diferente, aconteceu no final de uma tarde de domingo e deixou a todos apavorados, a começar pelo porteiro, que me ligou desesperado para informar que quatro viaturas do GARRA, unidade especial da Polícia Civil

do Estado de São Paulo, haviam chegado ao condomínio. Por meio de alguns contatos com autoridades, confirmei que se tratava realmente de uma ação policial. Eles estavam em busca de um criminoso que residia no condomínio; forneceram-nos o nome, e colaboramos indicando duas unidades, uma em cada torre, onde havia moradores com aquele nome. Em uma delas, estava apenas a namorada, que ficou em choque diante da possibilidade de estar vivendo com um criminoso. Não estava. O verdadeiro criminoso morava na outra torre. Vivia com a esposa, parceira de crime, e dois filhos pequenos. Era um casal muito simpático e educado, mas que, para susto e surpresa geral, saiu do prédio algemado.”

“AMO

APRENDER E FIZ VÁRIOS CURSOS PARA EXERCER A SINDICATURA DA MELHOR MANEIRA POSSÍVEL. MAS, ÀS VEZES, TEMOS DE IMPROVISAR.

Raquel Aliunas, síndica profissional Foto Dilvulgação

Algo assim foi necessário em um condomínio onde uma moradora recebia o amante quando o marido saía para trabalhar. O visitante até estacionava na vaga do casal. Certa manhã, pouco depois da chegada do amante, o porteiro avistou o carro do marido retornando ao condomínio e me ligou. Pedi, então, que travasse imediatamente o portão da garagem, e que somente o liberasse quando o outro veículo já estivesse prestes a deixar o prédio. E quanto à moradora? Era delicado falar de modo direto sobre o que se passava. Por isso, pedi ao funcionário que acionasse a central de alarme, assim interromperia quaisquer atividades no apartamento. Funcionou: as câmeras mostraram o amante se dirigindo às escadas de incêndio. Em nenhum momento minha intenção foi acobertar a traição, mas sim evitar uma tragédia, pois, se um deles estivesse armado, o pior poderia ter acontecido.

Já em outra ocasião, um relacionamento acabou exposto, o que foi positivo, acredito. Eu me encontrava em visita ao condomínio quando fui informada de que moradoras tinham visto um homem nu. Ao apurar o que acontecia, deparei-me com dois visitantes: uma sessentona bonita, que viera regar as plantas da filha durante a viagem desta, e um jovem em estilo praiano, trajando apenas uma bermuda de cintura tão baixa que revelava parte do púbis. Solicitei que colocasse uma camiseta, mas ele passou a me questionar em voz alta. A senhora ralhou com ele, pois estava chamando a atenção dos vizinhos. Comuniquei a filha sobre o ocorrido durante sua ausência. Ela estranhou que a mãe, separada havia anos, tivesse alguém, mas investigou e descobriu que a senhora mantinha um namorico com o jovem, o que lhe despertou preocupação. Noutra feita, soube que, em um condomínio, uma moradora teria praticado sexo dentro de um carro, por volta das 20 horas, sem se importar com quem passasse pela garagem. Por meio das imagens das câmeras, constatei a veracidade do fato, e as medidas cabíveis foram tomadas. Reforçamos, ainda, em comunicado geral, a proibição de atos obscenos em local público. Esse fetiche, ao menos ali, a moradora não tornou a repetir.”

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

QUAL O IMPACTO DA REFORMA TRIBUTÁRIA NOS CONDOMÍNIOS?

O tema é espinhoso, mas essencial. A reforma tributária passa, a partir de 2026, a fazer parte do cotidiano dos brasileiros

Por Luiza Oliva

CHEGOU a hora de todos, inclusive síndicos e administradores de condomínios, entenderem melhor a nova legislação tributária do Brasil. Com a reforma tributária, o Brasil passará a ter um IVA (Imposto sobre Valor Adicionado) dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito federal, que substituirá o PIS e o Cofins, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), a ser gerido pelos estados e municípios, que substituirá o ICMS e o ISS.

Este ano, começa um período de testes e transição com a implementação gradual do IBS e da CBS, que coexistirão com os impostos antigos até sua extinção completa, em 2033. Assim, em 2026, o IBS terá uma alíquota simbólica de 0,1% e a CBS, de 0,9% (esse valor servirá apenas como teste e poderá ser compensado com os tributos atuais, para que não haja aumento da carga tributária). “Essa é a única alteração efetiva que teremos por enquanto: a inclusão da nova tributação nas notas fiscais dos prestadores de serviços”, constata Omar Anauate, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

Para Anauate, com certeza haverá um impacto no orçamento dos condomínios. “Seus fornecedores, sejam de contratos de manutenção, de terceirização de mão de obra, das

próprias administradoras e até de síndicos profissionais, que não estejam inseridos no Simples, precisam calcular qual será a carga tributária após a implantação da reforma”, pontua.

O presidente da AABIC comenta que a associação já iniciou a produção de uma cartilha elencando boas práticas e pontos de atenção que tanto administradoras quanto síndicos devem ter em relação à nova tributação. “Há muitas nuances na legislação que ainda não conseguimos mensurar.”

Rosely Schwartz, administradora e contabilista, que ministra e coordena cursos de administração de condomínios e de síndico profissional, recomenda que as empresas revisem seus fluxos de caixa. Isso porque um novo sistema, chamado de split payment, fará com que o imposto seja retido diretamente na fonte, impactando o capital de giro das empresas, que receberão menos no momento da venda. “O imposto não será mais pago no mês seguinte à emissão da nota fiscal, como acontece agora. Por isso, a indicação é para que todos se preparem para isso”, explica Rosely.

Ela alerta também os condomínios que locam espaços para antenas de celular, estacionamentos ou estabelecimentos comerciais. “Se a locação representar 80% da receita anual do condomínio, ele terá que aderir à CBS e ao IBS e reter o imposto, o que significará menos dinheiro em caixa”, diz Rosely.

Diante das novidades, a especialista aconselha os síndicos a rever contratos e verificar com ainda mais atenção a previsão orçamentária. “Já há quem trabalhe com estimativas entre 2% e 7% de aumento nos valores de prestação de serviços.” Para dar maior transparência à gestão, Rosely orienta também que o síndico informe o conselho e os condôminos sobre os impactos da reforma tributária. “2026 será um ano de ajustes”, finaliza. (leia matéria completa em www.direcionalcondominios.com.br)

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Omar Anauate e Rosely Schwartz

ESPECIALISTA EM

IMPERMEABILIZAÇÃO

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para patologias e recuperação estrutural

Injeção de resina (PU)

Estruturas de concreto

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IMPERMEABILIZAÇÃO: INJEÇÃO OU MANTA?

Por Isabel Ribeiro

A SEGURANÇA da edificação (estrutura) e dos moradores (saúde) é determinante na contratação de um serviço de impermeabilização eficiente, e a escolha do sistema vai depender das particularidades do condomínio. O síndico profissional Zeca Sauma, egresso da Engenharia de Produção, abraçou a sindicatura profissional em 2017 e, de lá para cá, já se valeu tanto da manta asfáltica convencional quanto de bloqueios por meio de injeções de resinas para sanar problemas de infiltração nos edifícios de sua carteira, tendo sucesso com ambas as soluções.

Recentemente, o síndico recorreu às injeções para resolver infiltrações em uma cobertura de quase 300 m², em um condomínio no Jardim Europa, zona oeste paulistana: quando chovia, pingava na ala social. A opção pela impermeabilização com resina mostrou-se mais viável em razão da celeridade da execução. A empresa acessou os pontos de infiltração trabalhando dentro de uma área técnica (um caixão perdido), localizada entre o topo do edifício e o imóvel. “Desde a execução, já tivemos chuvas fortes, e o problema não se manifestou mais”, observa Zeca. Em uma impermeabilização com manta asfáltica, a dinâmica é bem mais intensa, pois “envolve demolição do contrapiso, retirada da manta, aplicação da nova manta, refazimento da proteção mecânica; enfim, é literalmente uma obra”, explica o síndico. “Nessa cobertura, eu precisava de uma mobilização rápida; não havia tempo para uma obra que geraria resíduos e exigiria teste de estanqueidade etc.”, comenta Zeca. Portanto, para escolher qual técnica adotar, é importante considerar questões como a real necessidade do condomínio. “Eventualmente, em impermeabilizações, a manta asfáltica é mais recomendada porque, se bem executada, oferece garantia de toda a extensão coberta, enquanto a injeção, que tem excelente custo-benefício, garante apenas o ponto tratado; porém, se sur-

“Ao optar pela impermeabilização por injeção, prefira profissionais que trabalhem com poliuretano (PU). Segundo a norma EN 1504, esse é o material recomendado para a recuperação de estruturas, ao passo que outros podem retrair, fazendo com que o vazamento retorne.” (Samir Nogueira, diretor, Injectsystem)

girem novos pontos no futuro, será necessária nova contratação para tratá-los”, acrescenta.

Síndica profissional há mais de 12 anos, Amanda Marins também recorre às duas alternativas contra infiltrações. “O método de injeções, que trata o problema in loco, às vezes atuando em 200 ou 300 pontos, é uma opção muito interessante, especialmente quando há infiltrações em uma garagem subterrânea sobre a qual existem jardins e floreiras que não podem ser removidos para a substituição da manta”, aponta. “Já quando é possível retirar todo o piso, deve-se considerar o método convencional, pois a vida útil de uma manta é de dez anos ou mais, se for bem aplicada e houver manutenção periódica”, comenta.

Ela acaba de acompanhar uma obra de impermeabilização de garagem em um condomínio no Tatuapé, zona leste, cuja construção, datada de 1967, ainda possuía a manta original da época. “Tivemos de quebrar todo o piso do estacionamento descoberto para substituir a manta e resolver o problema de infiltração na garagem abaixo. Para evitar desconforto aos moradores durante a obra, anulamos temporariamente a demarcação das vagas e contratamos um serviço de manobrista; assim, conseguimos que os veículos da área descoberta ficassem junto aos demais, no pavimento inferior. É uma solução provisória que recomendo”, diz Amanda.

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Amanda Marins e Zeca Sauma, síndicos profissionais PRÓXIMA

“A impermeabilização é um sistema essencial e deve estar em pleno funcionamento, pois protege a estrutura e garante o bem-estar de todos. Para que isso ocorra sem transtornos, o planejamento adequado é indispensável.”

(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)

GERADORES: VITAIS

Por Isabel Ribeiro

CONDOMÍNIOS que não têm gerador estão fadados a passar por apuros, especialmente no verão, quando acontecem mais quedas de energia. E mesmo prédios que contam com um gerador há muitos anos podem não suprir adequadamente o conforto dos condôminos. O cenário atual é outro: eventos climáticos extremos e a infraestrutura urbana vulnerável impactam nas interrupções da rede elétrica, ocasionando longa espera pelo restabelecimento do serviço.

A nova demanda ficou evidente em um condomínio no Pacaembu, na zona oeste da capital paulista, que data do final dos anos 1980 e investiu em gerador logo nos primeiros cinco anos. A síndica profissional Gisele Oliveira relata que o equipamento está subdimensionado, e sua troca foi aprovada. “Ele atende o elevador e a parte de segurança, mas, por exemplo, nunca alimentou a bomba d’água da caixa. Nos últimos dois anos, com maior demora na volta da energia, o condomínio passou a ter uma despesa recorrente com caminhão-pipa”, explica.

Em dezembro passado, a edificação passou sete dias sem o serviço da Enel — os moradores não puderam frequentar a academia, e a casa do zelador ficou às escuras. O novo equipamento será dimensionado para suprir toda a área comum e pode ir além, caso os condôminos optem por uma versão capaz de atender também a necessidades essenciais das unidades (iluminação, geladeira, um ponto de internet...). “O investimento é mais alto, mas, em se tratando de um bairro com quedas frequentes de energia, compensa”, afirma a síndica.

AGRADECIMENTO À ENTREVISTADA

Gisele Oliveira, síndica profissional

“Com apagões cada vez mais longos, o grupo gerador passou a ser um investimento essencial. Optar por marcas de renome, com fábrica no Brasil, garante vida útil acima de 20 anos, manutenção adequada e disponibilidade de peças.”

(Carlos Olinto, diretor-executivo, Essencial Energia)

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O DESAFIO DA ELETRICIDADE SEGURA NOS CONDOMÍNIOS

O ANO ainda está no começo, e temos o desafio de cuidar das instalações elétricas dos condomínios para que possamos chegar ao final de 2026 sem acidentes. É importante recordar que, entre os principais riscos elétricos em condomínios, estão o choque elétrico e o incêndio gerado por sobrecarga e curto-circuito. Quanto ao choque elétrico, até mesmo uma tensão pouco acima de 12 Volts pode ser fatal, dependendo de onde ele for recebido — dentro de uma banheira ou piscina, por exemplo, pode causar uma fibrilação cardíaca. Em ambientes molhados, como áreas externas ou jardins, o limite máximo (tensão de segurança) é de 25 Volts e, em ambiente seco, 50 Volts. Em qualquer instalação comum, um choque elétrico de 115, 127 ou 220 Volts pode levar a óbito.

Em condomínio, mesmo nas catracas de acesso, moradores ou visitantes podem se acidentar. Eventual falha no sistema pode “energizar” as partes metálicas do equipamento de segurança e, ao tocar nelas, a pessoa recebe a descarga elétrica. Porém, esse risco

“Veículos elétricos já são realidade e exigem atenção nos condomínios. Antes de instalar carregadores, avalie a disponibilidade de energia, transformadores e ramais, analise a qualidade da energia e contrate um profissional para garantir segurança.” (Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)

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DICA / ELÉTRICA

tende a ser minimizado com manutenção periódica e a instalação de dispositivos de proteção, incluindo o fio terra.

É fato que o sistema de aterramento precisa ser corretamente dimensionado, não apenas na entrada da edificação, mas também no jardim, onde os condutores (fios) devem ser adequados e as conexões, efetivamente herméticas. Essas instalações devem ser protegidas pelo Interruptor Diferencial Residual (IDR), que desliga o circuito na ocorrência de uma fuga de corrente. Fios expostos devem ser protegidos, e locais com bombas de piscinas e quadros elétricos devem ficar trancados.

ATENÇÃO ÀS TOMADAS

Quanto ao incêndio por sobrecarga e/ou curto-circuito, há um crescimento significativo de acidentes. A sobrecarga acontece em qualquer tomada em que se utilize um equipamento com potência maior do que a prevista. Vamos fazer um exercício: uma tomada de uso geral, que vem com furo mais fino, tem capacidade estimada em 10 Amperes. Se fizermos uma conta com a tensão de 127 Volts, teremos uma potência máxima em torno de 1.200 Watts. Para trabalharmos com segurança, vamos considerar 1.000 Watts. Se a tomada suporta 1.000 Watts e colocarmos mais do que isso, ultrapassaremos a capacidade dessa tomada. Quando isso ocorre, o circuito elétrico acaba aquecendo e pode iniciar um incêndio. É exatamente assim que acontece parte dos incêndios.

Há também outras formas de potencial risco de incêndio, como o uso de benjamins, TEs e extensões. Ao utilizar uma extensão, é preciso ter em mente que não se aumenta a capacidade da tomada, mas apenas o número de pontos disponíveis. Se forem ligados três equipamentos de 500 Watts cada, a capacidade será ultrapassada, o aquecimento ocorrerá e o risco de incêndio será real.

“Manutenção preventiva das instalações elétricas não é custo, é proteção do patrimônio e das pessoas. Inspeções periódicas, reapertos e atualização conforme as normas vigentes reduzem o aquecimento e as falhas nas instalações, tornando o condomínio mais seguro e eficiente.”

(Rodrigo Henriques, diretor técnico, Henriques Marques Engenharia)

Outra recomendação

é nunca usar adaptadores para transformar plugues mais grossos em finos. Se o equipamento vem de fábrica com plugue mais grosso, é porque possui potência elevada. Ao utilizar adaptadores, além de aquecer a instalação elétrica, o próprio adaptador, que não tem norma, pode dar início a um incêndio. Vale verificar atentamente o que está sendo utilizado no salão de festas, na academia e nas áreas de lazer do condomínio. Para finalizar, uma recomendação especial: cuidado com os componentes de instalação elétrica a serem adquiridos pelo condomínio. Infelizmente, no Brasil temos uma “epidemia” de fios e cabos de má qualidade, com menos cobre, que suportam menos potência e aquecem muito mais do que um cabo adequado. Portanto, se o cabo for de marca desconhecida e mais barato, desconfie.

EDSON MARTINHO

Engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel

“Estamos vivendo um momento de alta intensidade de descargas atmosféricas; portanto, é importante manter o sistema de para-raios adequado à norma vigente NBR 5419 da ABNT.” (Nilson Achiles Merlini, engenheiro eletricista, Merlini Engenharia)

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