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O VALOR DA GESTÃO COMO PRECIFICAR O TRABALHO DO SÍNDICO
LEIA AINDA: DIFERENÇA ENTRE ÉTICA E COMPLIANCE – APPS NA MANUTENÇÃO INTELIGENTE – POMBOS E MARITACAS NO PRÉDIO, E AGORA? – RETROFIT DE FACHADA – KIT DE IMPLANTAÇÃO – AVCB: MAIS SEGURANÇA SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA! COM LUIZ BARRETO, O RATINHO
EDITORIAL
Caro(a) Síndico(a)! Chegamos a julho; nessa toada, daqui a pouco o ano termina, junto com aquela velha sequência de promessas. O tempo voa. Então, se você atua como síndico orgânico e quer ingressar na sindicatura profissional, não deixe para amanhã: a maré condominial está favorável. E, se você já abraçou a sindicatura como fonte de renda, mas segue ganhando aquém do que considera justo, também não adie a mudança. Valorize-se hoje, não no ano que vem". Em nossa matéria de capa, síndicos experientes e a educadora condominial Patrícia Costa trazem parâmetros para precificar a gestão. Nesta edição, apresentamos duas seções Tira-teima, uma delas assinada pelo educador condominial Gabriel Karpat, sobre ética e compliance. Você sabia que são conceitos diferentes? A outra seção, escrita pela síndica, arquiteta e bióloga Ligia Ramos, fala sobre como lidar com pombos e maritacas nas edificações. Será que as aves estão se refugiando do inverno no seu condomínio? Lembre-se de que o manejo deve ser feito com assessoria especializada. Este mês, você encontra também um artigo sobre a importância dos apps no controle das manutenções. E conhece a história do síndico Luiz Barreto, o Ratinho, que administra um condomínio com 836 unidades na zona norte paulistana. Já as matérias de Dicas falam sobre Fachadas, AVCB e Enxoval de Condomínio — esta última com a contribuição da educadora condominial Rosely Schwartz. Por fim, queremos te fazer um convite: participe da Rodada de Negócios da Direcional Condomínios com Empresários Brasil. Será em 13/08, no Espaço Romano, no centro de São Paulo. O evento é gratuito. Inscreva-se no QR code do anúncio abaixo. Forte abraço, Isabel Ribeiro Seção Tira-teima
Síndico, conte
Tira-teima
Dica
Ética e compliance:
sua História!
Aves no condomínio,
Kit enxoval:
tem diferença?
Luiz Barreto, o Ratinho
e agora?
primeiras compras
04
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Sr.(a) Síndico(a),
24
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Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes
06
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Capa
Administração
Dica
Dica
Como precificar a
Apps no controle da
Retrofit de fachada: além
AVCB: conformidade
gestão condominial?
manutenção
da estética
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Direcional Condomínios | Julho 2026
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Ilustração Canva
SEÇÃO TIRA-TEIMA
ÉTICA E COMPLIANCE SÃO IGUAIS? Por Gabriel Karpat
A RESPOSTA ao título é
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praticados. Trata-se de um sistema de regras, controles e procedimentos voltado à prevenção de riscos, irregularidades e conflitos de interesse.
dos, ética e compliance não são sinôni-
Sua implementação passa pela definição de normas para áreas como finanças,
mos. Antes de diferenciá-los, vale refletir
compras e contratos, estabelecendo responsabilidades, limites de atuação e formas
sobre o que se espera de gestores e
de controle. Também envolve procedimentos para atendimento à legislação, como a
condôminos: o cumprimento das leis,
LGPD, além da criação de canais seguros para denúncias e de processos periódicos
normas e responsabilidades inerentes
de revisão das políticas adotadas.
à vida em condomínio. Essa coerência
Quando ética, integridade e compliance atuam de forma integrada, fortalecem
entre discurso e prática é chamada de
a governança condominial e reduzem riscos decorrentes da informalidade, da falta
integridade.
de controle e de práticas incompatíveis com uma gestão profissional. Mais do que
A ética corresponde ao conjunto de valores que orienta comportamentos
cumprir regras, trata-se de construir uma cultura de responsabilidade, transparência e confiança.
e decisões. No ambiente condominial, destacam-se valores como respeito ao
GABRIEL KARPAT
interesse coletivo, transparência e preservação do patrimônio comum. O compliance, por sua vez, consiste em mecanismos destinados a assegurar que esses valores sejam efetivamente
Foto Divulgação
Direcional Condomínios | Julho 2026
não. Embora frequentemente associa-
Formado em Economia pela PUC-SP e em Mediação e Arbitragem pela FGV, é empresário no setor condominial, palestrante e coordenador e educador do curso de síndico profissional da Gábor.
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CAPA
ano 29 ed. 324 • Julho 2026 • R$ 16,00
O VALOR DA GESTÃO @direcionalcondominios
COMO PRECIFICAR A ATIVIDADE DO SÍNDICO?
O VALOR DA GESTÃO
Definir honorários compatíveis com a responsabilidade do cargo é fundamental para garantir qualidade e transmitir credibilidade à sindicatura profissional e ao mercado condominial. Não existe fórmula, mas há parâmetros que ajudam a balizar essa decisão
Foto Canva
COMO PRECIFICAR O TRABALHO DO SÍNDICO Por Isabel Ribeiro
O AUMENTO dos empreen-
de pessoas reais não está preparado para ser síndico profissional”, afirma.
dimentos verticais e a crescente comple-
Quem se dispõe a administrar condomínios como meio de vida tem de
xidade dos condomínios vêm ampliando
analisar e entender como precificar o próprio trabalho, até porque não existem
o espaço para gestores especializados.
parâmetros oficiais para uma atividade que ainda não é reconhecida como
“Mais do que nunca vale a pena atuar
profissão no país. “Sempre reforço nas minhas aulas e na minha comuni-
como síndico profissional. O movimento
dade de alunos que o valor mínimo nasce de um cálculo simples: quanto
do mercado é grande e traz oportunida-
custam o seu tempo, o deslocamento, o combustível, a responsabilidade e
des de ouro para aqueles que sabem
a estrutura. Abaixo desse piso, a conta não fecha e a qualidade, mais cedo LEIA AINDA: DIFERENÇA ENTRE ÉTICA E COMPLIANCE – APPS NA MANUTENÇÃO INTELIGENTE – construir uma marca forte e se posicioou mais tarde, é afetada”, observa Patrícia. POMBOS E MARITACAS NO PRÉDIO, E AGORA? – RETROFIT DE FACHADA – nar”, avalia Patrícia Costa, consultora em Ex-executivo de MAIS multinacional, Wolfram Werther administra condomíKIT DE IMPLANTAÇÃO – AVCB: SEGURANÇA SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA! COM LUIZ BARRETO, O RATINHO implantações e educadora condominial. nios na capital paulista há oito anos. Vive exclusivamente da sindicatura.
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Mas ela salienta que, para abraçar a
Na disputa por novos contratos, já se deparou com colegas que cobram
sindicatura, o profissional precisa reunir
valores muito abaixo do mercado para conquistar clientes. “Quando isso
qualidades como conhecimento técnico
acontece, aviso que o concorrente está praticando dumping e me retiro da
e relacionamento interpessoal.
concorrência.” Ele acrescenta que, no início da carreira, o síndico até pode
A especialista ressalta que, para
cobrar um pouco menos por ainda não ter experiência, mas sem incorrer
trabalhar com condomínios, é preciso
em prática predatória. Existem também, considera Wolfram, síndicos pro-
gostar de gente, saber mediar confli-
fissionais que cobram menos do que deveriam por absoluto equívoco. “O
tos sem impor e tomar decisões com
erro mais comum é não ter dimensão das demandas, atuais e futuras. Eu já
embasamento. “Tem vocação para a
errei em uma precificação”, admite. Hoje, ele estabelece valores conforme
atividade quem se organiza, se atua-
o tempo mensal que irá dedicar a um condomínio.
liza, antecipa problemas antes que
Para o síndico profissional Walter Peres, que atua há 13 anos em Santos,
eles surjam e transforma hospitalidade
um erro típico na elaboração de uma proposta é não se valorizar. Isso significa
em sistema. Por outro lado, quem não
deixar de incluir no preço a própria estrutura de trabalho, os investimentos
compreende que esse trabalho lida,
em capacitação e uma margem para situações inesperadas. Outro engano
todos os dias, com o patrimônio e a paz
é olhar apenas para o número de unidades do condomínio, sem considerar
Direcional Condomínios | Julho 2026
CAPA
a possibilidade de obras, a estrutura física e a existência de funcionários
física faz a diferença, então é importante
próprios ou terceirizados. São fatores que influenciam diretamente a rotina do
para elas dizerem: ‘Eu vi o síndico’,
síndico, pois determinam a dedicação de tempo exigida pela gestão. “Cometi
‘conversei com o síndico’, ‘cobrei o
esse erro quando atendi a uma solicitação de proposta sem tempo hábil
síndico pessoalmente’”, ilustra.
para estudar determinado condomínio. É muito importante conhecer primeiro
Walter Peres acha interessante
o local onde você vai atuar para, só então, definir o valor do seu trabalho.”
explicar aos clientes que o trabalho em
Walter costuma apresentar propostas de honorários previamente estu-
condomínio não se limita a um número
dadas, sem margem para descontos. “Uma vez, apresentei uma proposta
de horas e dias de visitação. O síndico
e me pediram uma redução, mas não aceitei e argumentei que meu valor
lida com finanças, contratos etc. de
era compatível com o trabalho a ser realizado. Acabaram elegendo um co-
modo remoto, enquanto as atividades
lega que cobrou 40% menos. Então, só me restou dizer que, ao menos, eu
presenciais, em sua maioria, são rea-
receberia apenas o valor acordado. Não é uma regra, mas, muitas vezes,
lizadas pelo zelador e pela equipe do
quem cobra barato pode estar compensando a diferença de outra forma,
condomínio. “O síndico é um gestor e
como por meio de comissões pagas por prestadores de serviço, o que não
precisa saber conduzir essa equipe para
é bom para o condomínio.”
trabalhar bem. Seu trabalho deve focar
ATO DE PROFISSIONALISMO
em resultados. Se ele for bom, ninguém vai se preocupar com a sua presença,
Ainda sobre precificação em início de carreira, a consultora Patrícia
mas ela deve existir na medida certa,
pondera que estabelecer um valor mínimo para o atendimento talvez seja o
não pode ser negligenciada”, ressalva.
primeiro ato de profissionalismo do síndico. “É o primeiro filtro para aceitar
A precificação bem estruturada
ou não um contrato”, analisa. A educadora faz um alerta, especialmente para
e aceita pelo condomínio tende a
quem vem da sindicatura orgânica, pois, segundo ela, esses profissionais
resultar em satisfação. Ainda assim,
podem carregar um vício de origem: subestimar o próprio trabalho. “A pes-
podem ocorrer percalços, como inter-
soa pode achar que cobrar pouco é uma forma de conquistar espaço. Na
ferências desrespeitosas, capazes de
verdade, não é. É uma forma de ensinar o mercado a pagar mal e a aceitar
comprometer um trabalho consistente.
qualquer resultado como entrega”, esclarece.
“Quando o ambiente se torna inviável
Patrícia lembra que não existem fórmulas prontas de precificação, mas
de conduzir com o padrão que você
há parâmetros que ajudam, como organizar o raciocínio em camadas. “A
se propôs a entregar, é hora de sair
primeira camada é o porte do condomínio: número de unidades, blocos e
do condomínio. Insistir, nesses casos,
áreas comuns. A segunda é a complexidade: idade e estado de conservação
custa caro em reputação, energia e
do prédio, além de sua tipologia, se residencial, comercial, misto, condo-
saúde. Sair com elegância protege a
mínio-clube ou uma implantação em curso. A terceira reúne as demandas
marca e encerra o ciclo com transpa-
extraordinárias: grandes obras, inadimplência elevada, histórico de judicia-
rência, sem ruído e sem mágoa. Quem
lização e conflitos instalados”, detalha. “Um prédio antigo e defasado exige
se despede bem é lembrado bem”, diz
mais do que um lançamento. Uma implantação demanda mais do que um
Patrícia. Também Wolfram entende
condomínio já maduro. Um condomínio-clube, com sua operação de lazer
que, quando o gestor já tentou de tudo
e serviços, requer outro nível de governança, maior equipe e uma estrutura
e ainda assim não consegue atender
mais robusta. Precificar bem é ler essas camadas com honestidade. O preço
às expectativas do outro lado — mo-
justo é aquele que reflete o escopo real, nem o que o medo sugere, nem o
radores, subsíndico e conselho —, é
que a vaidade pede.”
hora de cada um seguir seu caminho.
Em síntese, tudo aquilo que consome tempo, energia e responsabilidade
“Síndico é como médico: funciona por
deve entrar na formação do preço. “O grau de exigência dos moradores
indicação. E só quem trabalha bem,
é um desses fatores, pois há condomínios serenos e há condomínios que
com conhecimento e experiência,
demandam presença constante”, diz Patrícia. Teoricamente, o síndico pro-
é recomendado. Pode demorar um
fissional nem precisa estar no condomínio o tempo todo para que as coisas
pouco, mas as indicações acabam
aconteçam. No entanto, muitos clientes não veem dessa forma, segundo
surgindo naturalmente no mercado”,
Wolfram Werther: “Algumas pessoas têm a mania de achar que a presença
assegura o síndico profissional.
Direcional Condomínios | Julho 2026
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CAPA O QUE ENTRA NA FORMAÇÃO DO PREÇO • Defina um valor mínimo de atendimento considerando tempo, deslocamentos, combustível, estrutura de trabalho e responsabilidade assumida. • Não concorra por preço a qualquer custo. Cobrar abaixo do necessário pode comprometer a qualidade do serviço e a sustentabilidade da atividade. • Estude o condomínio antes de apresentar uma proposta. Conhecer a realidade local evita erros de avaliação. • Considere o porte do empreendimento: número de unidades, blocos e itens de lazer, além da extensão das áreas comuns, influenciam a carga de trabalho. • Avalie a complexidade da gestão, incluindo idade do prédio, estado de conservação e tipologia do condomínio. • Inclua no cálculo os custos com capacitação profissional, ferramentas de trabalho e uma margem para imprevistos. • Leve em conta a estrutura operacional do condomínio, como equipes próprias ou terceirizadas. • Considere o grau de exigência dos moradores e a necessidade mais constante da presença física do síndico. • Valorize seu trabalho. O preço justo é aquele que reflete o escopo real do serviço e permite entregar resultados
AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS
Foto Almir Almeida
com qualidade.
Fotos Divulgação
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• Mapeie demandas extraordinárias, como obras, alta inadimplência, conflitos recorrentes e processos judiciais.
Patrícia Costa, Walter Peres (ao centro) e Wolfram Werther
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“GERIR UMA ‘CIDADE’ É DESAFIADOR? É, E EU GOSTO DISSO” Luiz Barreto, o ‘Ratinho’, administra condomínios-clube; um deles, na zona norte, tem 836 unidades
SE ALGUÉM me chamar de Luiz, às vezes nem reparo que é comigo. Sou mais conhecido como Ratinho. O que poderia ser um complicador para um síndico, que lida com o dinheiro dos outros, mas não foi o que aconteceu, graças à minha postura direta, íntegra e transparente. O meu apelido nasceu quando eu tinha 10 anos de idade e, após a escola, vendia pastel em uma barraca em frente à casa dos meus pais, no Tatuapé. Eu saía da escola e ia ajudar o seu Jorge. No fim do dia, recebia alguns cruzados e um pastel. O meu preferido sempre foi o de queijo. Os amigos da rua começaram a brincar que eu só gostava de queijo e o ‘Ratinho’ acabou ficando. Desde cedo, quis ganhar os meus trocados, não trabalhava por necessidade. Estudei em colégio de freiras e cresci vendo meu pai empreender. Ele tinha fábrica de espelhos e de coberturas para garagens. Adorava ajudá-lo. Com 15 anos, já consertava os caminhões da empresa. Sou autodidata em mecânica e eletrônica. Aos 8 anos, ganhei um caminhão de brinquedo. Uma hora depois, ele estava desmontado. Minha mãe ficou brava, mas eu precisava descobrir como funcionava o motor me tornei (rs!). Outra contribuição do passado à sindicatura é a desenvoltura com pessoas, lapidada no trabalho. Quando garoto, fui vendedor no Romão Calçados, no Tatuapé. Depois, trabalhei com meu irmão em uma empresa de comunicação visual. E, na sequência, vieram as representações comerciais em editoras, como a Moderna. O curioso foi que me
Foto Almir Almeida
a pilhas. Acho que foi aí que nasceu o síndico operacional que
apresentei no processo seletivo do jeito que eu sou, da mesma forma que faço nos condomínios: simples, trajando bermuda e pedindo apenas uma oportunidade de mostrar meu valor. Pois fiquei nove anos nessa empresa e fui três vezes eleito o melhor vendedor da editora. Ao deixar as editoras, abri uma loja de modelismo, uma antiga paixão, pertinho de casa, que hoje funciona no e-commerce. Estava enfrentando a síndrome do pânico e o trânsito da cidade era gatilho para crises. Foram anos de tratamento
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Direcional Condomínios | Julho 2026
“MEU PRAZER [COMO SÍNDICO] É CHEGAR ONDE EXISTE DESORGANIZAÇÃO E AJUDAR A CONSTRUIR ALGO MELHOR”
SÍNDICO, CONTE INFORME SUA HISTÓRIA! PUBLICITÁRIO
até aprender a lidar com a doença. Nessa fase, me conectei mais ao Porto
bebida ou outra não precisam se expor
Seguro, um local repleto de verde na zona norte, onde vivo há 20 anos com
a riscos ao volante. Eles encontram
minha esposa Adriana e nosso filho, Lucas.
diversão onde moram. Se excederem
Esse condomínio foi implantado em um terreno de 44.233 m². Ele é
na dose, estão a um passo do elevador.
peculiar. Conta com 11 torres altas, tem 836 unidades e infraestrutura de
Gerir uma ‘cidade’ é desafiador? É,
lazer completa. O mais engraçado é que já foi concebido como condomí-
e eu gosto disso. Na minha época de
nio-clube em 1985! Na inauguração, vieram até ‘Os Trapalhões’. O menos
editoras, sempre pedia para cuidar de
engraçado é que, ao longo das décadas, pouca manutenção ocorreu e
situações desafiadoras porque é nelas
os problemas cresceram tal e qual as raízes das árvores, avançando no
que você deixa a sua marca. Em con-
piso intertravado das calçadas internas e rasgando tubulações. E, no meio
domínios é a mesma coisa. Sou grato
do percurso, tivemos um rombo financeiro gigantesco, o que atrasou as
porque recebi incentivos de pessoas do
manutenções.
bem, experientes no setor condominial,
Até 2018, eu era um morador comum, que passeava com o cachorro à
para me estabelecer como síndico.
noite pelas alamedas e papeava com os vizinhos. Aí tudo mudou. A convite
Hoje, em parceria com uma empresa
da subsíndica da minha torre, naquele ano eu me tornei conselheiro porque
de sindicatura, atuo em mais três con-
ela requisitou minha ajuda para cuidar de assuntos de manutenção e orça-
domínios-clubes, um deles com cinco
mento. No Porto Seguro, para cada torre há um subsíndico e conselheiros
torres. Todos eles, claro, com muita
informais. Já na administração geral, existem o síndico e o conselho formal.
coisa por fazer. Meu prazer é chegar
Àquela altura, o condomínio se reerguia de um golpe com mudanças.
onde existe desorganização e ajudar
Havíamos substituído a autogestão pelo serviço de uma administradora
a construir algo melhor.
de renome, a GK; passáramos por auditoria e contávamos com um novo
Sou um síndico de bermuda,
síndico orgânico, muito comprometido em reorganizar a questão financeira.
que sobe escada, conversa com
Pelo meu bom desempenho e trato com funcionários, esse síndico me
funcionários. Acredito que podemos
convidou para ser conselheiro geral. Isso aconteceu durante a pandemia,
criar um ambiente mais seguro e
quando não parei um minuto, tanto no meu e-commerce quanto na lida
mais humano, apesar dos grupos de
condominial. Em 2023, o síndico mudou-se do Porto Seguro, mas antes
WhatsApp contrários à gestão. Outro
me indicou à sucessão. Eu não conhecia profundamente a gestão condo-
dia um morador espalhou ter visto
minial, mas conhecia pessoas, manutenção, operação e, principalmente,
um rato grande quando se tratava de
tinha vontade de trabalhar. Recebi um voto de confiança e devia honrar a
um saruê, espécie comum nas áreas
escolha dos moradores. Fiz cursos, me especializei e, desde então, meu
verdes do condomínio. A ideia era in-
trabalho tem sido colocar a casa em ordem com a retaguarda financeira
sinuar descuido da zeladoria do Porto
que a gestão anterior deixou para assuntos de zeladoria.
Seguro, então, será que vale explicar
Dessa forma, conseguimos, por exemplo, modernizar todo o sistema
a ele que um marsupial não é roedor?
de controle de acesso, investimos em tecnologia e processos. Estamos
Quando os moradores me estressam
revitalizando as fachadas e já recuperamos o playground. Transformamos
com bobagens, recorro à minha vál-
uma das quadras em uma arena de beach tennis, trouxemos um mercado
vula de escape: me isolo à noite, por
de bandeira conhecida para o condomínio, além de açougue e loja pet
algumas horas, para consertar coisas
autônomos. Mas acho importante destacar que procuro fazer uma gestão
quebradas. Calibro a energia e me sinto
pensando no lado de quem é assalariado. A oposição às vezes me cobra
pronto para o dia seguinte.”
por não fazer o que ela acha que deve ser feito, mas eu não posso sim-
Luiz Barreto, o ‘Ratinho’, em
plesmente jogar rateios simultâneos nas costas do morador. Com controle
depoimento concedido a Isabel
administrativo, temos uma inadimplência baixa.
Ribeiro
Eu me preocupo com a coletividade. O Porto Seguro tem potencial para reunir amigos e familiares. Por isso, outra marca da minha gestão são as festas, realizadas com ajuda do comitê de eventos. A nossa Festa Junina
Por
tem seis dias de shows. O nosso Halloween tem monstros de 2,20 metros de altura. Crianças e idosos adoram! E os moradores que consomem uma
Direcional Condomínios | Julho 2026
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ADMINISTRAÇÃO
Por que os aplicativos se tornaram indispensáveis para os condomínios Por Carlos Fernandes
EM 11 ANOS à frente de
cadora de calor, que, por sua vez, gera novas demandas de manutenção.
condomínios, percebo que a gestão
Soma-se a isso a inspeção predial prevista pela NBR 16.747, que avalia
da manutenção condominial traz cada
detalhadamente os sistemas da edificação (com a análise da integridade,
vez mais desafios. Além das atividades
da vedação de tampas e da estanqueidade das superfícies internas para
rotineiras, nós, síndicos, precisamos
o sistema de esgoto) e resulta em um plano de manutenção.
cumprir exigências legais, acompanhar
Como ter o controle e a gestão sobre todo o plano de manutenção,
a vida útil dos equipamentos, corrigir
com tamanhas complexidades? Sem um sistema informatizado, a tarefa
falhas e planejar melhorias. Nesse
torna-se extremamente difícil. A minha experiência na área de Tecnologia
cenário, a informatização deixou de
da Informação no setor financeiro mostrou a importância de registrar todas
ser um diferencial e passou a ser uma
as ocorrências. Somente com um histórico estruturado é possível identi-
necessidade.
ficar causas-raiz, acompanhar soluções, gerar evidências das atividades
As manutenções podem ser divididas em diferentes categorias. A pre-
realizadas e criar uma base de conhecimento que apoie futuras tomadas de decisão. O mesmo conceito se aplica aos condomínios.
ventiva reúne as atividades programa-
Por isso, os aplicativos de gestão de manutenção vêm ganhando
das, como a manutenção mensal dos
espaço. Essas plataformas permitem criar um inventário completo dos
jardins. A preditiva utiliza informações
sistemas, equipamentos e áreas do condomínio, gerar checklists para ze-
e tecnologias para antecipar a substi-
ladores e gestores, controlar periodicidades, registrar imagens e armazenar
tuição de componentes, a exemplo do
a documentação necessária para comprovar a execução dos serviços. A
ciclo de vida útil médio para uma boia
tecnologia também é fundamental em empreendimentos recém-entregues,
eletrônica. Já a corretiva entra em ação
pois ajuda a identificar se determinado problema decorre de um vício cons-
quando surgem falhas ou desgastes,
trutivo ou da falta de manutenção prevista nos manuais do condomínio.
como um vazamento de água no selo
A manutenção na palma da mão permite que nós, síndicos, acompanhemos em uma única plataforma tudo o que foi realizado, o que está
de uma bomba hidráulica. Há ainda as manutenções evo-
pendente, os responsáveis, os prazos e, em muitos casos, os custos en-
lutivas, voltadas à melhoria das ins-
volvidos. Quando essas ferramentas contam com o apoio de engenheiros
talações e da qualidade de vida dos
de manutenção e painéis personalizados para cada condomínio, transfor-
moradores, como o retrofit de eleva-
mam-se em poderosos instrumentos de gestão, agregando segurança,
dores ou piscina climatizada com tro-
eficiência e previsibilidade à administração condominial.
Foto Divulgação
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GESTÃO INTEGRADA DA MANUTENÇÃO
Direcional Condomínios | Julho 2026
CARLOS FERNANDES
Síndico profissional. Mais informações: carlos.fernandes@sindieco.com.br e @sindieco_
Por Ligia Ramos
POMBOS e maritacas são comuns em nossos condomínios. Os
Ilustração Canva
POMBOS E MARITACAS: O QUE FAZER?
espingardas de chumbo, nem pensar! Com assessoria especializada, é possível realizar o manejo seguro da espécie. Já as maritacas (Psittacara leucophthalmus), nativas do Brasil, têm papel ecoló-
rios da Europa e da Ásia, adaptaram-se
gico importante, dispersando sementes e ajudando na regeneração de áreas verdes.
bem às cidades, alimentando-se de
Encantam pela cor e vocalização, mas podem causar ruídos e, às vezes, danos em fios
restos e reproduzindo-se rapidamente.
ou no sistema de isolamento térmico dos telhados. O ideal é direcionar sua presença
São considerados pragas urbanas, pois
com o plantio de árvores frutíferas e a instalação de comedouros e bebedouros nas áreas comuns.
Direcional Condomínios | Julho 2026
pombos urbanos (Columba livia), originá-
transmitem doenças por meio das fezes, que também causam mau cheiro e cor-
Fato é que, ao compreendermos as diferenças entre as espécies, podemos adotar
rosão em superfícies. O controle deve ser
as melhores práticas, o que torna possível conviver com essas aves de forma harmo-
feito evitando restos de comida expostos,
niosa, protegendo a saúde, valorizando a biodiversidade e promovendo um ambiente
bloqueando locais de construção de
urbano mais justo e sustentável. Vamos olhar para as aves do nosso condomínio não
ninhos com telas ou barreiras e usando
apenas como desafios, mas como
repelentes naturais ou visuais. O melhor
oportunidades de reconexão com a
habitat urbano para os pombos são as
natureza e, claro, havendo captura ou
praças. Nelas, podemos dar alimentos
agressão, denunciar à Polícia Militar
de forma que eles vivam nas árvores e
Ambiental ou ao IBAMA. Os animais,
monumentos, longe das nossas habita-
mesmo em ambiente urbano, podem
16
ções. Lembrando que a legislação proíbe
ser nossos vizinhos e, muitas vezes,
práticas cruéis ou ilegais e, definitivamente,
serão os que mais nos respeitarão.
DICA / FACHADAS
RETROFIT:
ESTÉTICA E DESEMPENHO
Fotos Divulgação
Por Luiza Oliva
Projeto de modernização do arquiteto Mauro Martins para condomínio da zona sul (foto acima). A obra dará novos ares à construção de 1987, com varandas maiores.
OBRAS DE pintura e restauração de fachadas são custosas e exigem excelente planejamento financeiro. Mas quando se trata de obras de retrofit de fachadas, os cuidados e dedicação da gestão condominial devem ser ainda maiores – mas os resultados compensam. O arquiteto Mauro Martins, que atua na área de projetos de revitalização em condomínios, explica que o retrofit vai muito além da pintura ou tratamento de trincas. “O retrofit envolve outros sistemas do prédio, por exemplo esquadrias, peitoris, para-raios. São interferências maiores. O edifício ganha uma nova cara, novas formas de manutenção e novos materiais. Em contrapartida, ganha valorização e uma nova inserção na cidade”, diz.
Foto Divulgação
“Contratar serviços especializados vai além
18
do preço: trata-se de garantir confiança e conformidade técnica. Síndico, ao escolher seus parceiros, priorize a experiência e o compromisso com as normas de segurança.” (Silvio do Carmo, diretor comercial, Pollux)
Direcional Condomínios | Julho 2026
DICA / FACHADAS
Mauro cita o exemplo de um condomínio nos Jardins onde está sendo refeito todo o sistema de captação de águas pluviais da cobertura do prédio. Como não é possível fazê-la por dentro da construção, a tubulação será por fora, aparente. “Estamos tirando proveito dessa situação e projetando a tubulação de forma visível, um conceito que não se utilizava nos anos 1960, quando o edifício foi construído, o que dará um ar mais industrial e moderno ao empreendimento, agregando valor”, pontua o arquiteto.
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PATRIMÔNIOS através da restauração predial
São muito comuns as substituições de esquadrias antigas, geralmente de madeira, por modelos de alumínio, a inclusão de brises (elementos arquitetônicos que controlam a incidência de luz solar direta e promovem o conforto térmico, além de garantir maior privacidade) e a troca de revestimentos. Em prédios somente emassados e pintados, uma opção é aplicar textura (compostos minerais acrílicos). Hoje o mercado dispõe de texturas que oferecem bom acabamento e várias opções de cores (periodicamente elas devem ser lavadas e repintadas com material do fabricante).
A MAIS DE
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Mas, para o arquiteto Mauro, as texturas devem ser usadas de forma complementar nas fachadas. “Costumamos indicar outros revestimentos como protagonistas, como cerâmicas ou pastilhas, que valorizam mais o em-
ANOS NO MERCADO
preendimento”, acredita. Ele também não recomenda aplicar texturas sobre pastilhas existentes que já estejam soltando, mas removê-las previamente. Em retrofit de edi-
Preservando, valorizando e transformando condominios
fício comercial no Itaim Bibi, Mauro Martins trouxe o conceito nova-iorquino com cerâmica
+ 2 MILHÕES M² DE FACHADAS RESTAURADAS
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Há retrofits ainda mais ousados, com a inclusão de varanda nos apartamentos. Mauro denomina essa atualização de retrofit de demanda. “Os moradores querem incluir um item que não havia nos prédios antigos, uma varanda maior, não só um balcão ou terraço.” São obras longas e caras, e que só de projeto arquitetônico pode levar de 10 a 18 semanas. Há ainda a aprovação necessária na Prefeitura, que leva cerca de dois anos – enquanto isso, o síndico vai colhendo orçamentos com construtoras e rateando o valor necessário para a obra.
VIDA ÚTIL PROLONGADA Mais do que mudar a cara do edifício, o retrofit também facilita as manutenções futuras. Por exemplo, ao instalar novos revestimentos cerâmicos, serão acrescidas juntas de dilatação à fachada, “o que não se fazia antigamente”, relata Mauro. “Acrescentamos novas tecnologias, permitindo que o prédio tenha uma vida mais longa. Hoje utilizamos argamassas mais potentes para o assentamento das pastilhas. Se elas forem bem instaladas, com uma distribuição correta da massa, permanecerão na fachada por muito tempo”, explica. A queda de pastilhas acontece através de um fenômeno conhecido como colapso progressivo. Falhas no rejuntamento podem ser o estopim para o processo. Caem as primeiras pastilhas e a água da chuva penetra nos vãos, atingindo a massa. A água se acumula entre as pastilhas e a parede; com o calor, a água expande e vai afastando o revestimento da parede, soltando mais pastilhas. “Quanto mais pastilhas caem, mais irão cair. E seja qual for o revestimento, seja cerâmica ou tijolinho, é necessária a manutenção, com lavagem periódica e rejuntamento”, explica Mauro. Ele comenta que é comum encontrar condomínios construídos há 40 anos ou mais que nunca receberam sequer uma lavagem nas fachadas. A solução será um retrofit para recuperá-las depois de tanto tempo sem cuidados.
“Ao optar pela garantidora, o síndico fica Foto Divulgação
fora do processo de cobrança. Não assina notificação, não negocia, não confronta vizinho. Quem cuida de todo esse processo é a contratada, com técnica, profissionalismo e distância emocional. Essa separação, por si só, já vale muito para o dia a dia da gestão.” (Guto Germano, diretor comercial, Pontual Garantidora)
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Direcional Condomínios | Julho 2026
DICA / FACHADAS
desde 1996 valorizando seu imóvel
Foi o que aconteceu no condomínio do síndico Julio Novaes,
Restauração e Pintura Predial é com quem tem
construído no Itaim Bibi há 54 anos. Morador do edifício desde 1984,
cia n ê i r e p Ex
Julio percebeu entre 2008 e 2020 um grande desmazelo por parte das gestões. Engenheiro mecânico, em 2020 ele se tornou conselheiro na gestão de um novo síndico. Dois anos depois, assumiu a sindicatura.
• Pinturas Externas e Internas • Reposição e Rejuntamento de Pastilhas • Lavagem por Hidrojateamento • Tratamento de Concreto Aparente • Impermeabilização de Tijolos Aparentes • Funcionários Registrados e Uniformizados • Seguro de Responsabilidade Civil e Pessoal
Visual antigo de condomínio no Itaim Bibi, administrado pelo síndico orgânico Julio Novaes. Abaixo, imagem de como ficará o prédio após o
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retrofit de fachada.
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Eram muitas as necessidades, como revisar as instalações elé-
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tricas, obter o AVCB e instalar gerador. Mas, emergencialmente, foi
em Fachadas, Estruturas e Umidade
preciso incluir as fachadas no rol de reformas – isso porque o reboco do fosso das lavanderias dos apartamentos começou a cair. Julio já tinha em mãos o laudo de fachadas encomendado pelo síndico an-
Eng. Felipe Lima
terior – que indicava que a situação era crítica. Além do reboco, as pastilhas que revestiam a frente, o fundo e a lateral do condomínio
"A manutenção predial começa com uma inspeção especializada de qualidade"
também passaram a soltar. Julio contratou um escritório de arquitetura para fazer o projeto de modernização das fachadas. Aprovou em assembleia o projeto escolhido e quatro fases para a conclusão das obras: a aplicação da textura, a troca das pastilhas por outro modelo de revestimento,
Inspeção Predial
a instalação de novas esquadrias de alumínio no lugar das antigas
Engenharia Diagnóstica
de madeira e a colocação de ripados para disfarçar as janelas dos
Gerenciamento de Obras
banheiros na fachada. O trabalho do fosso das lavanderias já foi concluído: foi retirado
Assessoria Técnica Condominial
o reboco antigo, realizado o tratamento de trincas e das ferragens expostas, impermeabilização dos tijolos e colocação de novo reboco com hidrofugante, finalizando com aplicação de uma nova textura. Desde que assumiu a gestão, Julio passou a ratear um fundo de obras. Mas alguns custos complementares foram cobertos pela conta ordinária do condomínio. Foi o caso de uma cobertura necessária para proteger moradores, funcionários e visitantes das quedas das pastilhas. Mais do que uma bandeja, foi necessário construir um túnel na frente e na lateral do condomínio. Cuidadoso, Julio estudou o assunto e aprendeu que o que estava chamando de túnel trata-se de um EPC – Equipamento de Proteção Coletiva. “Contratei uma empresa que preparou um laudo atestando a necessidade da construção dessa proteção”, relata o síndico.
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Direcional Condomínios | Julho 2026
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Ensaio de percussão e mapeamentos Reparo de emboço
(Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), pondera que, em
Tratamentos de trincas e fissuras
termos gerais, o quórum de 2/3
Pintura Interna e Externa
dos condôminos é bem seguro
Reposição e rejuntamento de pastilhas Retrofit de fachadas
juridicamente para legitimar as intervenções de um retrofit. O quó-
Calafetação de juntas de dilatação/chamines/
rum de 2/3 é o exigido nas obras voluptuárias: “as de mero deleite
esquadrias
ou recreio, que não aumentam o
Documentações técnicas: ART,
uso habitual do bem, ainda que o
PCMSO, NR-18, NR-23,
tornem mais agradável ou sejam
NR-33 e NR-35
de elevado valor”, segundo o artigo 96 do Código Civil. João Paulo acrescenta que para o caso de fachadas extremamente comprometidas, com queda de revestimentos e partes das fachadas, o retrofit passa a ser uma obra necessária, podendo ser aprovada por maioria sim-
Preço justo Preço justo e e Pagamento facilitado Pagamento facilitado
ples dos presentes em segunda chamada.
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à manutenção preventiva e ao retrofit, o condomínio ganha mais segurança, durabilidade, desempenho e uma estética renovada, refleGarantia
tindo diretamente na valorização da edificação.”(Eryck Albuquerque, diretor comercial e arquiteto, Topo Pinturas)
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A FASE de implantação de um condomínio é um dos momentos de maior apreensão na vida condominial. Várias decisões importantes são tomadas na assembleia de implantação, que dará início formal ao condomínio. É nela que serão escolhidos o síndico ou a síndica, o subsíndico e os conselheiros. Além dessa pauta, serão apresentados o primeiro rateio das despesas ordinárias e os valores para a compra dos itens chamados de enxoval ou kit de implantação, necessários para o funcionamento adequado das áreas comuns. Esses itens não fazem parte das obrigações da construtora, o que costuma gerar contestação dos condôminos, muitas vezes surpresos com a
Coleta seletiva
despesa adicional, já que também terão de arcar com as cotas de rateio das despesas ordinárias. Em geral, o valor do kit é parcelado para não sobrecarregar o orçamento dos moradores, que geralmente já estão com as finanças comprometidas pela reforma das unidades.
Móveis diversos
A administradora indicada pela construtora expõe a proposta para o rateio das despesas ordinárias e para o kit de implantação. Esse kit costuma ser apresentado em três faixas de preço. Entre os itens estão lixeiras, dispensadores de papel-toalha e sabonete, cadeira para a portaria, armário para o vestiário dos empregados, armário e mesa para a copa, forno de micro-ondas, cafeteira elétrica, protetores para as cabines dos elevadores, máquina de lavar de alta pressão, carrinhos, escada de alumínio, ferramentas e materiais de limpeza etc. Apesar do investimento extra, o kit de implantação é essencial para que
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o condomínio inicie suas operações com estrutura adequada.
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Especialista em condomínios, ministra cursos para síndicos na FECAP e no site OCondomínio. É autora de Revolucionando o Condomínio (Benvirá, 16ª ed.)
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PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA: PORTÕES, ESQUADRIAS, CORRIMÃO E MURO DE VIDRO 24
Direcional Condomínios | Julho 2026
ALERTA QUE PERMANECE Por Isabel Ribeiro
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VIVENCIAR um incêndio em condomínio nunca é simples.
Soluções em prevenção a incêndios
“Imagine se não tiver AVCB? É a primeira coisa que os bombeiros perguntam quando chegam ao local”, diz a síndica profissional Adriana Monteagudo sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, documento que atesta que
- Projeto do Corpo de Bombeiros - AVCB/ CLCB - Instalação e Manutenção das medidas de segurança e combate a incêndio - Recarga de Extintores - Brigada de Incêndio - ART- Anotação de Responsabilidade Técnica
a edificação atende às exigências de segurança contra incêndio e pânico. Ela ainda está impactada pela perda recente de uma moradora idosa após um
Phase
incêndio em um dos condomínios que administra, no Jardim Marajoara, zona sul de São Paulo. “O que provocou o fogo foi um cigarro sobre o sofá. Os vizinhos conseguiram retirá-la com vida, mas ela acabou falecendo”, relata. Adriana conta que as chamas foram controladas pelos próprios moradores antes da chegada dos bombeiros e não se alastraram para outras unidades. “O imóvel ficou totalmente destruído, mas penso que a tragédia poderia ter sido ainda pior caso os equipamentos de combate a incêndio falhassem ou a reserva técnica da caixa d’água não estivesse em dia”. O condomínio, de 30 anos, possui AVCB válido, mas planeja agora investir em outros itens de segurança, como uma central de alarme mais moderna. A situação é diferente em um prédio de sua carteira no Panamby, de mesma idade. Com poucos apartamentos, todos muito amplos, não possui AVCB. A síndica pontuou junto ao conselho que, além de envolver segurança, a falta do documento pode gerar multas, dificuldades na obtenção de licenças e problemas com seguradoras. “Eles estão irredutíveis. Se eu não conseguir convencê-los, prefiro renunciar, pois respondo civil e criminalmente pelo condomínio.”
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