Revista Direcional Condomínios - Ed 321 Abril 2026

DIRECIO

ano 29 ed 321 • Abril 2026 • R$ 16,00

@direcionalcondominios

À LUZ DA ECONOMIA

PAINÉIS, ASSINATURA E MERCADO LIVRE DE ENERGIA

DIRECIO

À LUZ DA ECONOMIA

PAINÉIS, ASSINATURA E MERCADO LIVRE DE ENERGIA

·Sede própria e credenciamento no CREA -SP.

·Sede credenciamento -SP.

·Equipe própria, com engenheiro responsável para acompanhamento de obra; ·Equipe própria, engenheiro responsável acompanhamento de obra; ·Seguro de responsabilidade civil e engenharia incluso; ·Seguro de responsabilidade civil engenharia incluso; ·Ponto de ancora o para o condomínio; ·Ponto de condomínio; ·Calafetação d m custo adicional. ·Calafetação d custo adicional. acompanhamento de e engenharia ·Ponto condomínio; m custo

Portões, elevadores, bombas, sistemas de segurança, iluminação, operação de equipamentos das áreas comuns e por aí vai. É alta a demanda de eletricidade nos condomínios, e o custo deve subir 8% este ano, conforme projeções da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel). Mas modelos alternativos podem reduzir a conta de luz. Veja, na matéria de capa, relatos de síndicos que implantaram práticas mais sustentáveis e econômicas de consumo de energia.

Nesta edição, falamos também sobre mobilidade elétrica e seguro condominial. O que uma coisa tem a ver com a outra? Leia na seção Tira-Teima. Trazemos ainda uma matéria sobre a alteração da NR-1, que agora inclui riscos psicossociais visando um ambiente mais seguro para o trabalhador e passa a vigorar no mês que vem, a partir de 26 de maio.

Já em CondoCausos, síndicos compartilham histórias inusitadas com personagens da vida real totalmente desprovidos de empatia e bom senso. Em Síndico, conte sua História!, apresentamos a trajetória de Valdir Assis, que administra ‘uma cidade’, em São Bernardo do Campo. Sua história é marcada pela superação de barreiras sociais e físicas. Imperdível!

Em Dicas, os temas abordados são obras em quadras e impermeabilização, além da importância da inspeção e revisão do SPDA.

Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-teima

Carro elétrico e seguro predial

Síndico, conte sua História! Valdir Assis

Café com Síndico 14/03/26 Juventus

Direcional Condomínios com Embrulha pra Viagem

Administração NR-1: riscos psicossociais

Café com Resenha 21/03/26

3° edição Café do Resenha com Sergio Kurita, Allan Lima e Ariel Gustavo

Dica Quadras: espaços readequados

Dica Inspeção e revisão de para-raios 04 20 08 18 22 14 12 16

Capa Opções para reduzir a conta de luz

Sr.(a) Síndico(a),

CondoCausos

Conduta: excessos e inadequações

Dica Impermeabilização

Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes da revista. E diga: "Vi seu anúncio na Direcional Condomínios". São os anunciantes que nos possibilitam te entregar a revista gratuitamente todos os meses. Contamos com seu apoio.

TIRAGEM

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Divulgação Montagem Coronado

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Kaori Chida

Mariana Reis

Priscila Souza

Sonia Inakake

ATENDIMENTO AO CLIENTE

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

GERENTE COMERCIAL

Almir C. Almeida

DIAGRAMAÇÃO Coronado

IMPRESSÃO Gráfica Melting Color

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Caique Souza Fernandes José Ricardo da Silva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 192,00

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Tiragem auditada por

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 ou (11)

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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TIRA-TEIMA

CARRO ELÉTRICO E SEGURO CONDOMINIAL

Por Wagner Freitas

COM O avanço da mobilidade elétrica e decisão recente que favo rece a instalação de infraestrutura para recarga de veículos em condomínios, cresce também uma dúvida entre síndicos: como ficam as responsabilidades e a cobertura do seguro do condomínio? Antes de tudo, conhecer os limites da apólice é tão importante quanto contratar empresas qualificadas e seguir as normas técnicas para a instalação dos carregadores, sob pena de com prometer a cobertura do seguro.

Mas, será que o seguro condominial cobre veículos na garagem? Depende. Esse seguro obrigatório tem como principal objetivo proteger a estrutura do edifício. Em regra, bens particulares dos condôminos, como veículos, não estão cobertos diretamente, salvo se contratada cobertura específica e desde que os danos decorram de eventos originados em áreas ou equipamentos sob responsabilidade do condomínio.

Outro ponto considerável envolve a Lei nº 15.040/2024, o chamado Marco Legal do Seguro. A norma reforça que alterações relevantes nas características do risco durante a vigência da apólice — como a instalação de infraestrutura para recarga de veículos — devem ser comunicadas à seguradora.

Em caso de incêndio envolvendo um carro na garagem, a responsabilidade dependerá da origem do sinistro, geralmente definida por análise técnica ou perícia. Se o incêndio tiver origem no veículo, o seguro do automóvel tende

Segurança

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CONDOMÍNIO É FEITO DE ESCOLHAS.

ALGUMAS PROTEGEM VIDAS.

Manutenção de elevadores, sistemas elétricos, redes de gás, estrutura predial e reformas não são improviso.

Esses serviços exigem engenheiros e empresas especializadas, legalmente habilitados para esse tipo de trabalho.

No Estado de São Paulo, esses profissionais e empresas precisam ter registro no Crea-SP, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, que é o órgão que fiscaliza e garante que a obra ou a manutenção está sendo feita por quem realmente entende do assunto.

O QUE CABE AO CONDOMÍNIO E AO SÍNDICO?

Contratar apenas profissionais e empresas registrados no Crea-SP e exigir a responsabilidade técnica pelos serviços.

Essa escolha significa mais segurança, mais durabilidade e mais cuidado com as pessoas.

À LUZ DA ECONOMIA

Energia por assinatura, mercado livre e painéis fotovoltaicos são alternativas adotadas por condomínios para reduzir os gastos com eletricidade

Por Isabel Ribeiro

O CONDOMÍNIO

Monterey, no Tatuapé, possui uma torre com 68 unidades e área comum relativamente pequena, que inclui casa do zelador, playground, piscina adulta e infantil e quadra. Não parecia ser um candidato natural à instalação de placas solares, até porque parte do topo está ocupada por uma antena de celular. Mas nada demoveu a síndica orgânica, Izildinha Aparecida Botelho Ariosi, e a subsíndica, Regina Célia Marques, de pesquisarem meses a fio e encontrarem um modo de o condomínio gerar sua própria energia. “A solução a que chegamos foi cobrir a quadra e o playground com painéis solares”, afirma Izildinha, acrescentando que coberturas com módulos fotovoltaicos – que não ficam ‘grudadinhos’ uns aos outros – não aumentam o potencial construtivo, portanto não interferem na base de cálculo do IPTU.

Izildinha e Regina atuam juntas há seis anos e relatam que um dos cuidados na escolha da empresa que implantaria o sistema de geração

solar referiu-se à segurança. Durante a etapa de cotação, noticiários deram conta de que o telhado com placas solares de uma igreja havia desabado, fato que contribuiu para uma seleção mais minuciosa. “Toda a nossa infraestrutura para receber os módulos foi muito bem planejada e calculada por engenheiros, e nem poderia ser diferente: é uma área onde as crianças brincam”, destacam. A novidade incentivou a reforma da quadra e do playground e, hoje, os pequenos se divertem protegidos do sol em um espaço revitalizado.

O retorno financeiro veio rápido porque o condomínio não precisou recorrer a financiamento. O investimento em energia gerada por radiação solar foi de R$ 200 mil, valor arrecadado ao longo dos anos com o aluguel do topo do prédio. Antes da transição, o Monterey pagava cerca de R$ 3.000 na conta de luz; hoje, paga R$ 400 e usufrui melhor da eletricidade. “Queríamos um aquecedor elétrico na piscina, mas não o tínhamos para não aumentar o consumo de energia. Hoje, temos, e a piscina passou a ser frequentada. E a iluminação dos refletores, que agora ficam ligados a noite inteira, traz mais segurança ao condomínio e ao entorno”, resume Izildinha.

Welenson Castro é síndico profissional; a maior parte dos condomínios de sua carteira está localizada em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo. Recorrendo a financiamentos bancários voltados a ações sustentáveis, implantou energia fotovoltaica em três edificações. Avalia que o valor das parcelas se equiparou ao que o condomínio pagava mensalmente na conta de luz. “Ainda não temos a plena redução da despesa porque se paga o financiamento por alguns anos, mas já não precisamos mais arcar com as bandeiras tarifárias, que oscilam conforme o nível dos reservatórios, nem com os reajustes atrelados à inflação”, comenta.

O síndico diz que a energia gerada é suficiente para as áreas comuns, exceto no Reserva Mayor, um empreendimento com quatro torres, 500 apartamentos e 16 elevadores. “Elevadores são o grande vilão do consumo. Lá, gastávamos R$ 20 mil com luz, e o novo sistema gera o equivalente a R$ 16 mil; então, ainda pagamos mensalmente R$ 4 mil para a Enel”, relata Welenson, que recomenda a quem for orçar energia fotovoltaica buscar empresas sólidas, capazes de atender o condomínio por cerca de 25 anos, prazo médio da garantia de desempenho.

OUTRAS SOLUÇÕES ENERGÉTICAS

No Parque Ventura, outro grande condomínio de Guarulhos, a escolha recaiu sobre o mercado livre de energia, modelo que responde por 43% de toda a eletricidade consumida no país, segundo o Ministério de Minas e Energia. O cliente final continua recebendo energia fisicamente da distribuidora, mas comprada de outro fornecedor. O mercado livre negocia, a preços competitivos, energia de fontes renováveis (eólica, solar, hídrica e biomassa). Esse recurso ainda não está disponível para consumidores conectados em baixa tensão. Por ora, podem migrar da energia cativa (Enel, CPFL, entre outras distribuidoras) para o mercado livre apenas os condomínios classificados como consumidores do Grupo A (média e alta tensão).

“Conseguimos fazer a migração, há um ano, porque o Parque Ventura recebe mais de uma classe de energia. Firmamos um contrato de cinco anos com uma das empresas líderes do segmento, sem necessidade de investimento inicial, e obtivemos uma redução de 28% nas despesas. Pagamos hoje R$ 21 mil, ante os R$ 30 mil que pagávamos”, ilustra Welenson. “As alternativas ao sistema convencional existem. Quanto mais postergarmos o estudo dessas possibilidades, menos estaremos olhando para os condomínios”, sentencia.

Condomínios que miram economia e sustentabilidade, mas não estão aptos ao mercado livre nem possuem espaço para instalar painéis solares contam com outra alternativa: energia por assinatura, gerada em usinas fotovoltaicas. “O cliente ‘aluga’ a energia gerada, que é injetada na rede da distribuidora e chega até ele em formato de créditos na fatura”, sintetiza Alexandre Silva, sócio e diretor financeiro da NewSun Energy Group, empresa brasileira que fornece energia limpa por assinatura. Segundo ele, trata-se de uma opção que faz mais sentido

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Da esq. para a dir., Izildinha Aparecida

Botelho Ariosi; Welenson Castro; Alexandre Silva e Celso

Della Torre Lemes

para condomínios com alta demanda elétrica, que recebem contas de luz a partir de R$ 4 mil. “O percentual de economia varia conforme regiões do país. Na capital paulista, fica entre 10% e 20%”, acrescenta.

A adesão ao sistema por assinatura não requer adequações técnicas nem investimento por parte do condomínio, e o trâmite burocrático fica a cargo da empresa contratada e da distribuidora de energia. Outra vantagem é a previsibilidade financeira, pois o valor calculado é fixo, com base no consumo dos últimos 12 meses. Se o condomínio consumir menos energia em determinado mês, a diferença fica armazenada em forma de crédito; se ultrapassar, paga pelo excedente à concessionária. Esse modelo chamou a atenção do síndico profissional Celso Della Torre Lemes, que acaba de contratar o serviço de uma empresa de energia por assinatura para o condomínio Residenziale Varietá, na Vila Olímpia. ‘Haverá redução de R$ 5 mil para R$ 3.800 na conta e, a partir do segundo ano, a economia será mais expressiva, pois o reajuste se dará pelo IPCA, que é inferior à inflação energética. Além disso, será aplicado sobre um valor fixo, no qual não houve incidência de bandeiras tarifárias, um benefício indireto’, conclui o síndico, que planeja implantar a modalidade em mais condomínios.

“EM CONDOMÍNIO GRANDE, ASSIM COMO NOS DEMAIS, O DESAFIO É LIDAR COM PESSOAS”

Valdir Assis, 48 anos, administra um empreendimento com 26 torres e mais de dez mil habitantes, em São Bernardo do Campo

“SE HÁ MALES que vêm para o bem, minha história comprova o ditado. A sindicatura chegou às minhas mãos depois que me acidentei gravemente no antigo emprego. Na fase de convalescença, conectei-me ao lugar em que moro, encontrei falhas graves nas finanças da minha torre, no condomínio Tiradentes, em São Bernardo do Campo, e, por fim, acabei eleito subsíndico. Nesse condomínio, há 26 torres de 15 andares, 3.250 unidades e mais de dez mil habitantes. Hoje, atuo como síndico geral do empreendimento, faço a gestão de três torres e sou síndico profissional em prédios do Grande ABC. Para melhor embasar minha nova carreira, acabo de concluir uma pós-graduação em Direito Condominial.

Sou ‘batateiro’, apelido de quem nasce em São Bernardo. Meu pai era motorista terceirizado, a serviço de prefeituras paulistas. Minha mãe era dona de casa e fornecia marmitas para operários no Batistini, bairro em que fui criado. Sou o caçula de sete irmãos. Meus pais davam duro; mesmo assim, chegamos a passar fome. Lembro de um vizinho japonês que nos doava, por cima do muro, verduras e legumes colhidos de sua horta. Pelo que passei na infância, estou sempre envolvido com ações sociais e estarei pelo resto da vida.

Com 13 anos, tornei-me servente de pedreiro, carregando sacos de cimento de 50 quilos. Na sequência, fui auxiliar de expedição em metalúrgica. Aos 16 anos, porém, surgiu uma vaga na mesma empregadora do meu pai, e fui contratado. Iniciei nas atividades de zeladoria urbana das prefeituras, roçando grama e podando árvores de praças; ao atingir a maioridade, tornei-me motorista. Fiquei quase dez anos na terceirizada. Depois, tive um lava-rápido. Nunca parei de trabalhar nem de estudar.

Em 2006, ingressei em uma metalúrgica de origem alemã e permaneci até 2018. Esse, aliás, foi um período de intensos acontecimentos no âmbito profissional e pessoal. Casei-me com a Vanessa (minha atual parceira de sindicatura), compramos

nosso apartamento, tivemos dois filhos, a Luiza e o Rafael, e conquistei minha segunda graduação — sou formado em Administração de Empresas e Logística. No trabalho, mais uma vez comecei como auxiliar de expedição, mas logo evoluí a líder e a supervisor. A empresa tinha um histórico de acidentes diários com operários, mas, em meu primeiro ano de liderança de equipes, foram 365 dias sem ocorrências. Tudo ia bem até que, certo dia, em 2016, fui ajudar a erguer um material (60 quilos de aço) e travei a coluna.

Passei um ano e nove meses em licença médica, parte desse período sem andar ou me locomovendo lentamente, apoiando-me nas paredes de casa. Meu filho era um bebê, e eu só conseguia tê-lo nos braços se estivesse sentado. Enfrentei dores físicas e tristeza, mas não sucumbi. Foquei na reabilitação. Em vez de cirurgia, optei por uma rotina intensa de fisioterapia e tratamentos e busquei intervenção espiritual. Voltei a andar e retomei o trabalho. Soube que havia feito falta, pois a produção da fábrica caíra, mas, em poucos meses, coloquei tudo nos eixos. Eu seria promovido, porém levei uma rasteira de um chefe invejoso e perdi o emprego.

A partir daí, decidi empreender. A sindicatura me pareceu um rumo adequado, pois se alinhava às minhas formações e vivências. Nessa época, eu já estava há um ano como subsíndico no condomínio Tiradentes, em que cada torre possui um subsíndico com autonomia para geri-la. Durante a licença médica, eu havia ficado intrigado ao ler tantas mensagens no grupo de WhatsApp de moradores reclamando do então subsíndico. Como eu tinha mais tempo livre, pedi para analisar as pastas, notas etc. Eram tantas irregularidades! Eu me uni a esses moradores, destituímos o subsíndico e trocamos a administradora. Assumi o posto provisoriamente e estou nele há nove anos. Havia dívidas e, hoje, contamos com 300 mil reais em caixa. Temos manutenções em dia, água individualizada, elevadores modernizados, e a torre já foi pintada duas vezes — tudo sem rateio. O trabalho que executei na minha torre fez de mim referência para subsíndicos das outras torres. Muitos passaram a me procurar, e eu os ensinei com boa vontade. Fomentei a união dos blocos, o que é importante para o todo. Por isso,

guardadas as proporções, não é diferente de administrar outros condomínios. Assim como nos demais, o desafio é lidar com pessoas. Muitas vezes, elas entendem como de difícil solução um problema que nos trazem, quando, na verdade, é algo tão simples! Mas chegam agitadas ou agressivas; então eu me sento com elas, olho nos olhos, deixo que falem, e aí aponto a solução.

Porém, há vezes em que extrapolam, caluniam, ofendem a honra, e aí não há conversa nem perdão. Há processo. Antes de me tornar síndico geral do Tiradentes, meu antecessor cometeu um ato gravíssimo ao tentar me desestabilizar, pois sabia que eu pretendia concorrer com ele ao cargo. Ele segurou a mão da minha filha, então com 11 anos, impedindo-a de se soltar, chamou-a de feia mais de três vezes e usou termos ofensivos no meio da feira do condomínio. Corta meu coração falar disso. Minha esposa me avisou do ocorrido quando eu estava na quadra com meu filho. Os pais dos outros garotos precisaram me conter durante duas horas para que eu não perdesse a razão e, em vez disso, procurasse a Justiça, que é sempre o melhor caminho.

quando meu nome foi cogitado para o posto de síndico geral do condomínio, recebi muito apoio deles. Eu não tinha essa ambição, mas havia uma questão por trás. O Tiradentes, que possui orçamento à parte das torres, estava devendo 1 milhão e 200 mil reais ao INSS. Era preciso estancar a sangria. Fui eleito síndico geral em 2025 e, agora em 2026, reeleito sem concorrência.

Em pouco mais de um ano à frente do Tiradentes, estamos honrando o parcelamento da dívida no INSS, elevamos o caixa de 63 mil reais para 300 mil reais e revitalizamos algumas áreas de lazer e operacionais. É um condomínio gigantesco: passam, ao dia, quatro mil veículos pela portaria, circulam caminhões de lixo por suas ruas, há bosque, padaria, lavanderia, feira livre, quadra coberta, pista de skate e academia com instrutores. Mas, no fundo, administrar um condomínio grande,

Fora algumas ervas daninhas, vejo com bons olhos a sindicatura. Basta trabalhar com honestidade, dedicação e transparência. Quanto mais agimos de forma correta, menos dor de cabeça temos. As pessoas perturbam menos, cobram menos, e, ainda que o façam, estamos respaldados por legislação, contratos, recibos, e qualquer cobrança cai por terra.”

Valdir Assis em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

Por

ALGUMA COISA ESTÁ

FORA DA ORDEM

Papai Noel denunciado? Buraco repentino no refeitório? Condomínio mudo? Droga em pilastras? Veja as histórias a seguir

“O SÍNDICO PRECISA LIDAR COM FALTA DE NOÇÃO E EMPATIA DENTRO DO CONDOMÍNIO E, ÀS VEZES, ATÉ NA VIZINHANÇA...

Eduardo Boscolo, síndico profissional Foto Dilvulgação

No final do ano passado, eu me encontrava trabalhando em um dos meus condomínios quando o porteiro me avisou que a polícia queria falar comigo. Eu ando dentro da lei, mas, ainda assim, levei um sobressalto. Relaxei ao chegar à portaria e perceber que a policial sinalizara ao parceiro, estacionado nas proximidades, que estava tudo bem. E ela trazia um sorriso no rosto, olhando para o grande Papai Noel que, todo ano, diverte a vizinhança. O boneco tem sensor de presença e canta e rebola o bumbum quando detecta movimentos na calçada. Ele fica dentro de uma clausura completamente fechada com vidros — como se estivesse em uma vitrine.

O boneco faz muito sucesso com crianças e idosos, exceto com determinado vizinho de um prédio do outro lado da rua, aliás uma via larga, de mão dupla, com faixas para estacionar dos dois lados. Não é que a policial estava ali por causa do Papai Noel? Atendendo a uma denúncia de perturbação do sossego? O reclamante dizia não conseguir dormir, embora o boneco fosse desligado às 20h. A policial lamentou apenas que o tempo dela poderia ter sido empregado onde a PM realmente se fizesse necessária. Soube que tal vizinho continuou ligando para a corporação, mas esta já sabia que a queixa era improcedente.

E, por falar em polícia, anos atrás me vi envolvido em uma situação real e fui à delegacia fazer um boletim de ocorrência. Durante queda de energia, alguns moradores de determinado condomínio ficaram presos no elevador, entre eles um jovem, a quem eu ‘pegava no pé’ por fumar maconha nas áreas comuns. Quando a porta abriu, ele disse que o ocorrido era por culpa da m* da manutenção. Eu o repreendi. Aí, ele veio para cima, querendo me agredir, proferindo acusações, palavrões e ofensas gordofóbicas — sou uma pessoa gordinha. O porteiro o segurou, mas achei melhor abrir um BO por injúria, com testemunhas, até porque deturpou a história para o pai dele, acusando-me de tentar bater nele. Outra vez, o mesmo sujeito me ligou às duas da madrugada, desesperado, querendo saber o que eu havia feito com o ‘bagulho’ dele. É que ele costumava esconder maconha pelo condomínio; quando encontrávamos, descartávamos. Até protetores de pilastras em garagem serviam de esconderijo. Esse dava canseira.”

“MUITAS VEZES, AS PESSOAS SABEM QUE

ESTÃO FAZENDO ALGO ERRADO, MAS AGEM MESMO ASSIM PORQUE ACREDITAM QUE NINGUÉM

VAI PERCEBER.

Lucimar Oliveira, síndica orgânica Foto Dilvulgação

Administro um empreendimento misto na região central, com sete lojas no térreo, onde um episódio ocorrido há algum tempo me fez ver até onde vai a desfaçatez do ser humano. Um dos condôminos das lojas resolveu instalar um aparelho de ar-condicionado, fez um buraco na parede e direcionou a condensadora para o refeitório dos funcionários. No dia seguinte, quando o zelador chegou para trabalhar, encontrou a ‘novidade’ e me avisou. Informei a assessoria jurídica e solicitei uma notificação extrajudicial com prazo de 48 horas para fechamento do buraco. Inacreditavelmente, o proprietário veio me procurar para dizer que não havia feito nada demais. Levei esse senhor até o refeitório, avisei que daquele jeito pingaria água no ambiente. Ele fechou o buraco, mas com muita má vontade.

No mesmo condomínio, com 15 andares e 137 unidades, os interfones ficaram mudos. A empresa que prestava atendimento nos sugeriu a instalação de uma nova central. Lembrei-me da antiga empresa, que foi substituída pelo síndico anterior por motivos pessoais, e pedi uma segunda opinião. Esta disse que poderíamos permanecer com a mesma central e que faria um levantamento técnico em cada quadro de interfone até encontrar em qual unidade estava passando a corrente elétrica. Troquei de empresa imediatamente. Iniciamos a varredura e encontramos o dano. Um morador instalou uma tomada para carregar celular junto aos fios do interfone, o que, em resumo, veio a danificar a placa de comando da central dos interfones, causando um prejuízo de R$ 4 mil, fora o risco de incêndio. Até conseguir chegar à raiz do problema e resolver a situação, foram duas semanas sem comunicação por interfone. O autor da gambiarra? Se fez de desentendido, óbvio!"

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

A ATUALIZAÇÃO DA NR-1 E O IMPACTO NOS CONDOMÍNIOS

O que muda nos condomínios com a inclusão, na NR-1, dos fatores de riscos psicossociais no ambiente de trabalho

A PARTIR DE 25 de maio de 2026, uma novidade entrará em vigor para que os condomínios atendam à Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1) do Ministério do Trabalho. Além de abranger os riscos que decorrem dos agentes físicos, químicos, biológicos, de acidentes e relacionados aos fatores ergonômicos aos quais os funcionários dos condomínios estão sujeitos, a NR-1 foi atualizada em 2024 e passará a incluir expressamente os fatores de riscos psicossociais no ambiente de trabalho.

Claudia Hernandes, advogada condominialista, diz que o assunto ainda está sendo muito pouco debatido no segmento condominial. Assim como todas as empresas que contam com funcionários, os condomínios têm a obrigação de se adaptar à atualização da norma. “A NR-1 foi ampliada para incluir os riscos psicossociais justamente por conta do grande número de afastamentos por doença mental que desaguam no INSS. As pessoas estão ficando doentes, depressivas, com burnout, o que está sobrecarre-

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Claudia Hernandes, Rogério Tassitani (no centro) e Carlos Theodoro Martins

Por Luiza Oliva

gando a máquina do INSS”, resume a advogada. Empresas especializadas em saúde e segurança do trabalho costumam elaborar o Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) para condomínios. O documento é composto pelo Inventário de Riscos e pelo Plano de Ação. A novidade trazida pela revisão da NR-1 é um formulário com 13 riscos psicossociais elencados pelo Ministério do Trabalho, que deve ser preenchido pelos funcionários – entre eles, assédios, inclusive moral e sexual, desequilíbrio entre trabalho e vida pessoal, exigências emocionais intensas e falta de reconhecimento. Os riscos identificados devem ser geridos pelo síndico. “A NR-1 é uma ferramenta para identificar e tentar mitigar esses danos”, diz Claudia.

Para o síndico profissional Rogério Tassitani, a revisão da NR-1 veio para obrigar o síndico a se preocupar com as pessoas, “algo que o gestor já deveria fazer”. “O síndico deve entender as dificuldades dos seus subordinados, saber se eles estão trabalhando pressionados, se estão sendo assediados no condomínio ou se estão com problemas em casa, por exemplo. Como síndico, eu sempre busquei realizar gestões humanas e, para mim, acho muito positivo que a norma tenha sido revista”, aponta.

Síndico profissional há mais de 20 anos e professor de cursos de formação de síndicos, Carlos Theodoro Martins acredita que ""nenhum funcionário deve ser humilhado ou maltratado". Recentemente, a empresa de terceirização de mão de obra de um de seus condomínios recolheu o zelador, por ele tratar toda a equipe de forma autoritária, sob pressão. “Relatei o que acontecia para a empresa, e o zelador foi retirado do posto de serviço. Os colaboradores tinham medo porque eram ameaçados. Por isso, acho muito positivo criar um canal de denúncia anônimo no condomínio, como manda a norma, como um telefone ou e-mail”, resume. (leia matéria completa em www.direcionalcondominios.com.br)

LAJES - PISCINAS E DECKS - CAIXAS D'ÁGUA

OBRAS EXIGEM CONHECIMENTO TÉCNICO

Por Luiza Oliva

SÍNDICO algum pode reclamar de rotina no seu dia a dia. Sempre há situações novas para as quais o gestor precisa encontrar boas soluções. Foi o que viveu Demétrios Georges Makedonopoulos, há dez anos atuando como síndico profissional. Quando assumiu um condomínio em Perdizes, uma obra de impermeabilização na laje da cobertura já havia começado.

O grande problema foi a época em que a obra iniciou: novembro. Ou seja, o serviço coincidiu com as grandes chuvas de verão. “Esse condomínio, com cerca de 50 anos, já tinha feito várias obras para sanar as infiltrações dos quatro apartamentos do último andar, sem sucesso. Então, a situação era muito traumática. Tive, inclusive, que tirar uma das famílias afetadas e acomodá-la em um apartamento do Airbnb”, recorda. Terminada a obra, foi hora de reparar os danos nos apartamentos, principalmente pintura e armários estragados. Demétrios dá uma dica importante para quem lida com infiltrações nas unidades: ter um histórico dos danos ajuda a documentar o acordo entre condomínio e moradores.

Obras de impermeabilização também costumam afetar as garagens. Ao assumir a gestão de um condomínio na Barra Funda, Demétrios se surpreendeu com o estado das garagens: em cerca de 30 vagas, os carros estavam cobertos por lonas para protegê-los das goteiras.

O síndico conseguiu aprovar um orçamento de 200 mil reais para a primeira parte da obra. “As áreas comuns do condomínio, que tem três torres, viraram praticamente um canteiro de obras. Suspendi a locação do salão de festas e o playground, e teve morador que argumentou que as crianças precisam brincar. Eu respondi que o condomínio precisava ter iniciado as obras há dez anos e não o fez”, diz. Prestes a acabar essa etapa, que incluiu retirada dos jardins e jardineiras e refazimento de toda a manta asfáltica do térreo, Demétrios planeja as próximas fases: parte elétrica, jardinagem e correção das estruturas da garagem.

“Manter a impermeabilização em dia é fundamental para evitar infiltrações, proteger áreas comuns, reduzir riscos de danos estruturais e prevenir transtornos às unidades vizinhas, garantindo a durabilidade e segurança

Para prevenir dores de cabeça em grandes obras de impermeabilização, uma excelente dica é a contratação de um engenheiro para o acompanhamento dos serviços. Recentemente, o engenheiro civil Edison Romazini Pereira foi acionado por um condomínio que havia terminado uma grande reforma na piscina de 20 metros de comprimento, com substituição do deck e do revestimento. Dias depois de a piscina receber água novamente, recomeçaram os vazamentos na garagem. “Agora, há um problema sério a ser resolvido. E não se trata de má-fé ou má vontade do síndico. Mas, quando há uma obra grande que exige conhecimento técnico, não adianta o síndico sair orçando com conhecidos. Muitas vezes, falta capacidade para o gestor decidir”, avalia.

Além de acompanhamento de obras, Edison costuma trabalhar para condomínios montando editais para concorrência. E, no caso de grandes obras de impermeabilização, ele aponta a necessidade de consultar um especialista na área, que terá conhecimento mais aprofundado das normas técnicas do setor. “Há vários sistemas de impermeabilização, como manta asfáltica, membrana polimérica, manta líquida, injeções. Quem irá determinar qual o tipo e marca do produto será o engenheiro projetista da impermeabilização”, conclui.

(leia matéria completa em www.direcionalcondominios.com.br)

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Demétrios Georges

Makedonopoulos (à esq.) e Edison Romazini Pereira

“A injeção de resina é uma técnica eficaz para recuperar estruturas em condomínios, preenchendo fissuras e vazios no concreto, restaurando a resistência e impermeabilidade, com execução rápida, pouco invasiva e excelente custo-benefício.”

(Samir Nogueira, diretor, Injectsystem)

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READEQUAÇÃO DE QUADRAS

Quadra de beach tennis em flat em Moema; no condomínio do Jardim Taquaral, aposta no piso de concreto para quadra poliesportiva

residencial Moema Top Life, na zona sul de São Paulo, possui cerca de 60% de suas 132 unidades ocupadas por jovens moradores. Um ano atrás, o síndico profissional Antonio Varanda assumiu a gestão do empreendimento com a missão de modernizá-lo. De lá para cá, inaugurou um coworking, está às vésperas de entregar uma quadra de beach tennis e irá reformar a academia. “Estimo que haverá de 15% a 20% de valorização patrimonial”, comenta.

A quadra é um capítulo à parte, pois substitui a antiga quadra poliesportiva, que estava interditada há 15 anos. “O local apresentava trincas e desníveis em alguns pontos do piso; alguém poderia se machucar.” Havia uma verba aprovada em torno de 150 mil reais para recuperar a quadra poliesportiva, “mas esse valor se ajustaria melhor

@rodestacionamentos

A reforma envolveu etapas como a quebra do concreto de uma área de 10 x 20 metros e a instalação de um sistema de drenagem conhecido como ‘espinha de peixe’, que facilita o escoamento da água de chuva. Recentemente, na fase do acabamento, foi instalada

“Ao contratar um serviço de gestão e operação de estacionamento, é mais interessante escolher uma empresa que, além de fornecer mão de obra qualificada e infraestrutura, trabalhe com tecnologia de ponta. Possuir cancelas com câmeras que realizem a leitura e o reconhecimento de placas, por exemplo,

(Marcio Tabet, sócio-fundador, Rod Estacionamentos)

uma rede que possui três alturas diferentes. “Assim, os moradores podem diversificar as modalidades esportivas. Inclusive, não veem a hora de estrear a quadra”.

FLUXO INTENSO

O síndico profissional Paschoal Lombardi está há oito anos à frente do Splendido Jardim do Golf, no Jardim Taquaral, zona sul da cidade, e relata que já reformou duas vezes a antiga quadra poliesportiva, onde havia piso asfáltico. “Quando cheguei ao condomínio, já era prática liberada em assembleia que a quadra fosse utilizada para tudo: esportes, festa junina, skate, patins, bicicleta. Só que, com isso, mal dava um ano após um trabalho de recuperação, e a quadra já estava inteira rachada. Então, decidimos pela reconstrução, com piso de concreto, para melhor atender aos hábitos daquela coletividade”.

Como a quadra fica acima da garagem, Paschoal consultou um engenheiro para saber se o piso de concreto exerceria peso demasiado sobre a laje, risco descartado após avaliação técnica. A obra durou três meses. Na ocasião, também foram trocadas as tabelas de basquete e a rede de proteção. A quadra já tem quase dois anos de uso, sem problemas. O síndico pontua que a reforma foi executada por uma empresa qualificada. “Piso de concreto exige técnica, tem junta de dilatação, tem fibra sintética adicionada ao concreto. Não é algo que o condomínio pode simplesmente delegar a um pedreiro”, reforça Paschoal.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Antonio Varanda (à esq.) e Paschoal Lombardi

“Quando bem cuidada, a quadra se transforma em um dos principais pontos de encontro do condomínio, incentivando o convívio e elevando seu valor. Isso requer estrutura adequada, segurança e manutenção qualificada, além de bons equipamentos.” (M. Vinicius, gestor de novos negócios, E-Quadras)

PRÓXIMA EDIÇÃO: CARREGADOR VEICULAR, AUTOSSERVIÇOS, MINIMERCADO

SPDA NECESSITA DE INSPEÇÃO E REVISÃO

Por Edson Martinho

ESTAMOS quase chegando ao meio do ano e, em grande parte do Brasil, as chuvas começam a diminuir; consequentemente, as descargas atmosféricas (raios) também. Portanto, este é um bom momento para o condomínio fazer a revisão do SPDA, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, popularmente conhecido como para-raios.

devem ser revisados e inspecionados a cada três anos ou quando há indícios de que o sistema foi submetido a uma descarga atmosférica. Mas como saber disso? Nem sempre é possível; por isso, a revisão periódica é fundamental.

está contratando, pois pode estar sendo vítima de uma avaliação super

"Regularizar o SPDA conforme a NBR 5419 da ABNT é essencial para proteger a estrutura da edificação. Inspeções e medições periódicas garantem eficiência e conformidade, evitando riscos e prejuízos para o seu condomínio." (Rodrigo Henriques, diretor, Henriques Marques Engenharia)

ficial. Em muitos casos, o profissional não realiza inspeções adequadas e apenas cobra — muitas vezes por um valor baixo — pela emissão de um ‘papel’, sem garantir que a instalação esteja em conformidade. Antes de falar da revisão, vamos compreender o que é um PDA e um SPDA. O PDA (Proteção contra Descargas Atmosféricas) é composto pelo SPDA, já mencionado, e pelas MPS (Medidas de Proteção contra Surtos de tensão), frequentemente ignoradas na avaliação ou mesmo no projeto. Cada uma dessas siglas possui uma função específica. O SPDA tem a função de proteger a edificação, bem como as pessoas e os animais que estejam em seu interior, contra os efeitos do raio, evitando tensões de passo, de toque e descargas de transferência. Já os equipamentos eletroeletrônicos devem ser protegidos por medidas de proteção contra surtos de tensão, que incluem a instalação de DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos), entre outros. Em resumo, o SPDA não protege equipamentos eletroeletrônicos. Assim, os sistemas de controle da portaria, do portão eletrônico e os equipamentos dentro de cada unidade não estão protegidos apenas com o para-raios.

ATUALIZAÇÃO NORMATIVA

Esclarecido esse ponto, vamos ao que realmente importa. Os SPDA são (ou deveriam ser) projetados de acordo com a ABNT NBR 5419 vigente à época do projeto. Essa norma passou por atualizações ao longo dos anos, inclusive a última versão foi publicada em março de 2026. Entretanto, a mudança mais significativa ocorreu em 2015. As edificações não precisam adequar seus SPDA a cada atualização normativa. No entanto, é recomendável realizar avaliações periódicas e, se possível, adequações, já que as normas evoluem para aumentar a segurança.

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Adequação Elétrica

Para-Raios

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“Em março, foi atualizada a ABNT NBR 5419:2026. Com os novos critérios, é recomendável refazer a análise de risco, pois o sistema de para-raios pode exigir adequações. A norma reduz danos elétricos e acidentes, garantindo a segurança dos ocupantes e a preservação do patrimônio do condomínio.” (Nilson Achiles Merlin, engenheiro eletricista, Merlini Engenharia)

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Porém, caso a edificação tenha sofrido alterações na estrutura ou no chamado volume de proteção, que inclui sistemas instalados em toda a edificação, o sistema deve ser reprojetado, utilizando a norma vigente. Exemplos de modificação da estrutura incluem a instalação de sistemas fotovoltaicos, caixas d’água, boilers ou até áreas de lazer não previstas no projeto original.

Esse reprojeto deve levar em consideração tais alterações para calcular o gerenciamento de risco e, então, definir, se necessário, novas medidas de proteção. Após sua conclusão, e quando aplicável, a adequação deve ser executada, seguida da emissão de um novo laudo que comprove que o sistema atende aos requisitos de segurança.

Mas e se o prédio não sofreu nenhuma mudança? Nesse caso, é necessário realizar uma avaliação das condições do SPDA, verificando condutores e conexões, bem como medindo a continuidade entre todas as suas partes, incluindo o sistema de aterramento. O SPDA é composto por captação (parte superior), descidas (condutores que

“O carregamento de veículos elétricos em condomínios exige atenção dos síndicos. É essencial cumprir normas técnicas e legislação, avaliar a capacidade elétrica e contar com profissionais especializados para garantir segurança e reduzir riscos.”

(Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)

DICA / ELÉTRICA

levam a descarga até o solo) e aterramento, responsável por dispersar o raio pela terra sem causar danos.

Vale lembrar que as três partes do SPDA podem utilizar as ferragens da estrutura da edificação como caminho. Nesses casos, a inspeção é realizada com intervenções pontuais na estrutura para acesso às ferragens, onde se mede a continuidade elétrica entre os elementos. Outro ponto importante é que o costume de medir o aterramento com um terrômetro e afirmar que o SPDA está adequado apenas por apresentar valores inferiores a 10 ohms não representa uma boa prática, embora ainda seja comum em ‘laudos baratos’. O procedimento correto é a medição de continuidade, utilizando equipamentos como micro-ohmímetro ou miliohmímetro.

Diante do exposto, recomenda-se aproveitar o período de estiagem para contratar uma empresa com profissionais capacitados e atualizados, que realizem todos os ensaios previstos na ABNT NBR 5419 e forneçam um laudo completo. Esse documento deve refletir a real condição do sistema de proteção contra descargas atmosféricas, incluindo as medidas de proteção contra surtos, garantindo que, na próxima temporada de chuvas, o condomínio esteja devidamente protegido e não seja alvo de surpresas da natureza.

Foto Divulgação

EDSON MARTINHO

Engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade)

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