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PREVENÇÃO AO SUICÍDIO EM CONDOMÍNIOS

LEIA AINDA: CONDOCAUSOS: DE TUDO UM POUCO – CONDOMÍNIOS VÃO EMITIR NFS-e? – ATRIBUIÇÕES DOS CONSELHEIROS – ELEVADORES: MANUTENÇÃO E SOLUÇÕES – BRINQUEDOTECA FUNCIONAL – TECNOLOGIA E PROCESSOS CONTRA ROUBOS E INVASÕES SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA! COM ADRIANA ARAÚJO

EDITORIAL

Caro(a) Síndico(a)! Em 2025, a Organização Mundial da Saúde (OMS) divulgou sua estimativa mais recente sobre suicídio: cerca de 727 mil pessoas perderam a vida em 2021. No Brasil, foram 15.507 mortes naquele ano — uma média de 42 por dia, segundo o Ministério da Saúde. Neste mês, marcado pelo Setembro Amarelo, dedicado à prevenção do suicídio, mostramos como os condomínios podem contribuir para a causa. A gestão é importante na construção de ambientes mais solidários e seguros para quem enfrenta ideação suicida. Confira a matéria de capa. Trazemos também uma matéria sobre os limites e as responsabilidades dos conselheiros na gestão. Quando desconhecem suas atribuições, a administração pode ficar engessada ou se transformar em um cabo de guerra. Ainda nesta edição, a educadora Rosely Schwartz discorre sobre um tema que gera dúvidas: condomínios terão de emitir nota fiscal eletrônica? Leia em Tira-teima. Em CondoCausos, histórias surpreendentes: performance com espada samurai para crianças no playground, área secreta para prostituição e muito mais. Em Síndico, conte a sua História!, apresentamos Adriana Araújo, que, após construir uma trajetória na área financeira de administradoras, migrou para a sindicatura profissional. Já em Dicas, os temas são elevadores, segurança e brinquedoteca — com destaque para um projeto inspirador! Forte abraço, Isabel Ribeiro

EVENTOS AGOSTO

Rodada de Negócios Condominial 2026

Sonia Inakake, Carlos Cera - CEO da Superlógica e Kaori Chida

Capa

Síndico, conte sua

Página do educador

Dica

Condomínios na

História!

Humanizar não

Processos e tecnologia

Adriana Araújo

é eufemizar

na segurança

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PREVENÇÃO AO SUICÍDIO EM CONDOMÍNIOS

GIANPAULO SCACIOTA

PÁGINA DO

EDUCADOR

Advogado especializado em Direito Condominial. Professor e palestrante. Atua com compliance, mediação de conflitos e governança em condomínios há mais de 20 anos.

gianpaulo@gmail.com

Especialista Condominial Consultor Jurídico Professor

Seção Tira-teima

Administração

CondoCausos

Dica

Condomínio terá

Conselho: limites e

Imprevisibilidades

Manutenção de

Espaço kids:

de emitir NFS-e?

responsabilidades

da vida coletiva

elevadores

funcionalidade

Sr.(a) Síndico(a), Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes da revista. E diga: "Vi seu anúncio na Direcional Condomínios". São os anunciantes que nos possibilitam te entregar a revista gratuitamente todos os meses. Contamos com seu apoio. Direcional Condomínios, revista física e digital DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida JORNALISTA RESPONSÁVEL Isabel Ribeiro MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

DEPARTAMENTO COMERCIAL Kaori Chida Mariana Reis Priscila Souza Sonia Inakake

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

GERENTE COMERCIAL Almir C. Almeida

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

CAPA Foto Canva

ATENDIMENTO AO CLIENTE João Marconi Juliana Jordão Grillo

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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Direcional Condomínios | Setembro 2026

SEÇÃO TIRA-TEIMA Ilustração Canva

NOTA FISCAL: CONDOMÍNIO TERÁ DE EMITIR?

OS SÍNDICOS e as admi-

de R$ 85.000,00, sendo que R$ 6.500,00 se referem à locação da cobertura. Esse valor

nistradoras foram surpreendidos com o

corresponde a 7,64% da receita. Caso o valor fosse R$ 17.200,00, seria obrigatoriamente

decreto nº 12.955, de 29/07/2026, que

contribuinte da CBS, dado que a receita extra corresponde a 20,23%.

regulamentou a contribuição sobre bens

Trouxe muitas dúvidas a publicação do ato conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho

e serviços (CBS), incorporando as modifi-

de 2026, quando definiu as datas de início para a obrigação de emissão dos documentos

cações da reforma tributária. Entre outras

fiscais eletrônicos, NFS-e. Para os condomínios, ficou definido o início a partir de 1º de

determinações, foram consideradas como

dezembro de 2026, quando houver as cobranças de taxas e demais valores condomi-

fornecedoras as entidades sem persona-

niais, bem como outras receitas do condomínio. Ainda foi incluída a exigência da emissão

lidade jurídica, como os condomínios. No

da NFS-e para as locações de bens móveis e demais locações. Porém, o ato nº 4 não

entanto, a lei complementar nº 214/2025

observou o art. 60 da Lei Complementar nº 214/2025, que mencionou que somente o

esclarece que o condomínio não é con-

sujeito passivo (contribuintes do IBS e CBS) deverá emitir documento fiscal eletrônico. É preciso, neste momento, ter calma e constante acompanhamento das novas

tribuinte do IBS e da CBS. O condomínio se tornará contribuinte

determinações da Receita Federal, para que o condomínio não seja penalizado.

da CBS somente quando as receitas provenientes de outras fontes, que não sejam as taxas e demais valores cobrados dos condôminos, representarem 20% ou mais da receita total. Por exemplo: o condomínio possui uma receita mensal total

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Setembro 2026

Por Profª Rosely Schwartz

PROFª ROSELY SCHWARTZ

Administradora, contabilista, autora de Revolucionando o Condomínio (Ed. Benvirá, 16ª edição) e docente em sindicatura na FECAP e no site OCondomínio.

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CAPA

PREVENÇÃO AO SUICÍDIO EM CONDOMÍNIOS Promover a aproximação entre as pessoas, incentivar ações voltadas à saúde mental e orientar colaboradores a reportarem mudanças de hábitos e comportamento dos moradores são medidas que visam tornar o condomínio mais acolhedor e seguro para quem vivencia pensamentos suicidas

Coronado chatgpt

Por Isabel Ribeiro

MÁRCIA PEREIRA

– teve até vizinho indo para a janela de outro vizinho, querendo ver e

chegou bem-disposta a um residen-

registrar a tragédia por melhor ângulo. “Disparei uma mensagem pedin-

cial de Guarulhos, naquela manhã de

do respeito. A fatalidade tem família”, diz Márcia. A filha, que vivia em

sábado, dois anos atrás. Síndica pro-

outra cidade, foi chamada, assim como as autoridades. “Acionamos os

fissional, ela estava particularmente

serviços de emergência e preservamos o local até a chegada da polícia.

satisfeita porque havia conseguido

Durante os trâmites, fui tomada por uma sensação de inutilidade. Eu

um bom quórum para o treinamento

estava ali quando tudo aconteceu, mas não pude fazer nada para salvar

da brigada de incêndio. Encontrou-

aquela pessoa”, descreve.

se com o grupo de voluntários na

A partir desse episódio, Márcia reforçou um pedido que já fazia aos

quadra. Mal o treinamento havia

colaboradores dos condomínios que administra em Guarulhos e São

começado, moradores de uma das

Paulo: que, ao perceberem qualquer coisa fora da rotina-padrão, lhe

torres passaram a gritar das janelas

reportassem. “Funcionários, principalmente os de portaria, sabem muito

para alguém na torre da frente. Uma

sobre os moradores. Eles podem nos ajudar a identificar mudanças de

funcionária do condomínio chegou

comportamento, até mesmo pela voz das pessoas”, aponta. E acres-

correndo e explicou à síndica o que

centa: “E eles realmente gostam de contribuir, mas não gostam que os

se passava: havia um morador sen-

colegas saibam que estão reportando suas observações à gestão. Por

tado no parapeito da área de serviço.

isso, o síndico precisa disponibilizar um local ou canal para que possam

Não houve tempo para mais nada.

conversar de forma discreta”.

Apesar dos fortes apelos para

Após a tragédia, Márcia passou a valorizar ainda mais os eventos

demovê-lo da ideia, o homem, de 62

tradicionais que realiza nos condomínios, como o Natal, pois aproxi-

anos, que morava sozinho, se atirou.

mam pessoas, abrindo caminhos que podem fazer a diferença em dias

O condomínio mergulhou numa mis-

cinzentos. Também se envolveu em ações diretas. Em um residencial

tura de consternação e curiosidade

com 196 casas em Guarulhos, onde já havia ocorrido uma tentativa

Direcional Condomínios | Setembro 2026

CAPA

de suicídio, a gestora promoveu em 2025, no Setembro Amarelo

canais oficiais de comunicação. “Eu

— campanha de conscientização da prevenção ao suicídio —, uma

não podia ser omissa frente a tudo

palestra sobre depressão com uma terapeuta em saúde emocional.

o que estava acontecendo. E havia,

Nesse mesmo local, abriu as portas para arteterapia. “Os alunos de

ainda, os funcionários dos condomí-

uma faculdade próxima se reuniam semanalmente com moradores de

nios, abalados com essas mortes e

diferentes idades no salão de festas para trabalhar as emoções por

com a pandemia, que necessitavam

meio da criação artística. As pessoas amaram participar, e teve ainda

de apoio”, justifica.

o benefício da interação entre moradores. Duas senhorinhas de casas distantes se tornaram inseparáveis”, observa.

GESTÃO DE PESSOAS

O movimento iniciado na pandemia se solidificou. A parceria da síndica com a psicóloga segue forte, e Anna, que pratica escuta ativa,

Síndica profissional, advogada condominialista e educadora con-

começou a ser mais procurada por

dominial, Anna Carolina Levy Brum endossa a importância de gestões

moradores com demandas emocio-

que se preocupam com os seres humanos e suas dores. “Quando eu

nais. “Muitas vezes quem está com

comecei na sindicatura, 19 anos atrás, o trabalho era estrutural. Era o

um problema acredita que ele está

jardim que tinha que estar bonito, o prédio pintado, o vazamento con-

estampado, que todo mundo sabe,

sertado. Hoje não! Oitenta por cento do meu trabalho é gerir pessoas.

e por isso fica envergonhado de ser

Primeiro, porque agora temos muito mais empresas especializadas

visto falando comigo na administra-

em todos os serviços, o que reduz meus problemas na área estrutural.

ção. Então, costumo propor uma

E, segundo, porque as pessoas estão com uma demanda emocional

caminhada pelo condomínio, em que

maior”, explica. “Antigamente, a internet não era tão aberta, não existia

apontamos para o jardim, para o sa-

WhatsApp, que, dependendo do quanto se reclama no grupo, pode ser

lão de festas, como se estivéssemos

um estressor para a própria coletividade. Também não havia pessoas

tratando de qualquer outro assunto,

se comparando aos estilos de vida exibidos no Instagram, o que pode

menos do interesse da pessoa em

gerar ansiedade e depressão. São outros tempos”, complementa. Carolina acrescenta, ainda, que a pandemia contribuiu para o adoecimento emocional e mental de muitos e que os impactos continuam presentes. “Sabe aquela caixinha que todo mundo tem dentro de si e uma hora transborda? É assim que eu vejo. Antes da pandemia, eu não tive um décimo dos casos de suicídio em condomínios que tive de 2020 para cá”, compara. No ano passado, foram dois episódios, um deles envolvendo uma senhora de 71 anos, que deixou sua cidade para morar com o filho na Grande São Paulo, após perder seus bens. “Às vezes, a família prefere silenciar sobre a causa e não nos envolvemos. Porém, quando decidem se abrir, percebo quase sempre que existe uma questão financeira por detrás”, comenta. Há exceções, como a de um adolescente com pai muito rígido, que tirou a própria vida após uma nota baixa na escola. “Esse caso ocorreu há anos, mas foi o que mais me marcou.” Em matéria de suicídio, o período mais desafiador para Carolina foi durante a crise sanitária, quando administrava 36 condomínios, de edificações de interesse social às de alto e médio padrão. Logo nos primeiros quatro meses, lidou com mais de dez episódios de suicídio, todos em prédios voltados a um público de maior renda. A maioria foi cometida por homens que perderam o emprego ou enfrentavam dificuldades nos negócios. Ela teve, então, a ideia de fazer uma parceria com uma psicóloga para dar suporte online e disponibilizou o contato nos

Se você está pas-

sando por sofrimento psíquico ou conhece alguém nessa condição,

lembre-se de que o CVV

– Centro de Valorização da Vida oferece apoio

emocional gratuito, 24

horas por dia. O contato

pode ser feito por e-mail,

pelo chat no site ou pelo telefone 188.

Direcional Condomínios | Setembro 2026

CAPA

psicoterapia. Assim, as pessoas se

comum ou em uma parede, implicando reparos e repinturas. “Não acho

sentem mais seguras para falar.” Os

adequado repassar os custos desses serviços às famílias enlutadas.

zeladores, braços esquerdos e direi-

Quando há condições financeiras, prefiro usar o dinheiro do condomínio,

tos da gestão, nas palavras de Anna,

mas sempre tem uma pessoa ou outra que não concorda, apesar do

a ajudam a identificar situações de

caixa saudável. Muitas vezes, para evitar atritos, eu verifico com um

risco para que o condomínio possa

prestador de serviço se ele libera uma lata de tinta. Ou, em condomí-

oferecer ajuda.

nio com poucos recursos, tento negociar o parcelamento de um piso

Anna afirma que nem todos são

emborrachado para o parquinho em mais vezes que o habitual. Temos

sensíveis ao tema suicídio. A tragédia

de poder contar com prestadores-parceiros não só nas grandes obras,

pode deixar vestígios no piso da área

mas também em momentos delicados”, finaliza.

COMO AGIR APÓS A OCORRÊNCIA Em uma ocorrência de suicídio, o síndico deve agir com diligência, mas sem assumir funções que cabem às autoridades e aos profissionais especializados, instrui Vander Andrade. Veja outras orientações do educador e advogado condominialista. 1. QUEM ACIONAR: Se houver possibilidade de a pessoa estar viva, acione imediatamente o

SAMU (192). Confirmado ou fortemente suspeito o óbito, chame a Polícia Militar (190) e preserve o local para a atuação das autoridades e da perícia.

2. NÃO MEXA NA CENA: Não toque, remova ou limpe objetos. Funcionários não devem foto-

grafar ou filmar o local, nem compartilhar imagens ou informações por aplicativos de mensagens. A causa da morte também não deve ser presumida antes da apuração oficial. 3. PRESERVE AS IMAGENS: As gravações de CFTV podem ser importantes para a investiga-

ção. Devem ser preservadas para eventual solicitação policial e jamais divulgadas por iniciativa do condomínio. 4. REGISTRE, SEM ESPECULAR: O síndico deve documentar objetivamente os acontecimentos,

sem diagnósticos, comentários sobre a vida pessoal da vítima ou outras conjecturas.

5. CUIDE DE QUEM FOI EXPOSTO: Funcionários que encontraram a vítima, presenciaram o

ocorrido ou participaram do atendimento podem precisar de suporte profissional. A nova redação da NR-1, vigente desde 26 de maio de 2026, contempla os fatores de risco psicossociais relacionados ao trabalho. 6. REVISE OS PROTOCOLOS: Depois da emergência, é importante avaliar os procedimentos

do condomínio para atendimento médico, isolamento de áreas, acionamento das autoridades, preservação de cenas e comunicação com moradores.

Márcia Pereira, Anna Carolina Levy Brum (centro) e Vander Andrade

Direcional Condomínios | Setembro 2026

Fotos Divulgação

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Direcional Condomínios | Setembro 2026

ADMINISTRAÇÃO

O PAPEL DO CONSELHO – SEUS LIMITES E RESPONSABILIDADES As relações entre síndico e conselheiros nem sempre são tranquilas. Muita gente desconhece a verdadeira função do conselho e surgem faíscas na administração Por Luiza Oliva

SÍNDICO e conselho trabalham juntos em prol do condomínio. Através de trocas de mensagens ou reuniões periódicas, são discutidas as melhores soluções para os problemas daquela comunidade. Parece uma solução óbvia a ser adotada pela gestão condominial, mas, na prática, vemos Coronado chatgpt

relações bem mais tumultuadas. Para definir como o conselho pode auxiliar a gestão, é preciso entender o que diz a convenção de cada condomínio. O condomínio deve eleger um conselho fiscal ou consultivo? O mais usual é que seja eleito em assembleia o conselho fiscal, que deve acompanhar e dar parecer sobre as contas do síndico. “No dia a dia condominial, vemos que checar as contas é o que o conselho fiscal menos faz. Na imensa maioria dos condomínios, a pasta chega, o conselho assina, mas sequer olha as contas. Por outro lado, o conselheiro quer palpitar na contratação ou demissão de um funcionário ou na definição de alguma empresa prestadora de serviços. E isso não cabe ao conselho fiscal. Sua função é basicamente fiscal, contábil e financeira, de validação da gestão financeira do condomínio”, aponta o advogado Gianpaulo Scaciota, especialista em Processo Civil e Direito Imobiliário e professor do curso de gestão condominial da Universidade Mackenzie.

Direcional Condomínios | Setembro 2026

Já o conselho consultivo é opinativo, salienta Gianpaulo. “Ele tem um peso de responsabilidade muito menor que o fiscal. Ou seja, ele não fiscaliza as contas e nem interfere direto na gestão”, acrescenta. O advogado faz um paralelo entre condomínios e o Poder Judiciário, comparando o síndico a um juiz, o tomador de decisões que deve seguir a convenção, o regulamento e as decisões assembleares. “O conselho age como o Ministério Público, em defesa da coletividade, trabalhando pela lisura das contas. Por exemplo, se em assembleia foi definida uma destinação de verba para determinada obra, o que o conselho diligente deve fazer? Verificar se o dinheiro foi chancelado na conta contábil correta. Ou seja, deve acompanhar e perceber erros”, diz. Seja o conselho com atuação fiscal ou consultiva, na opinião de Gianpaulo há muito desconhecimento por parte de conselheiros de como funciona o condomínio. “Buscamos tanto a profissionalização e a qualificação do síndico, mas por que não fazemos o mesmo para o conselho? Como um conselho pode fiscalizar ou opinar se ele não conhece os 27 artigos do Código Civil destinados ao condomínio edilício, tampouco a convenção e o regulamento interno do condomínio? Os conselheiros desconhecem até a sua própria função”, completa. Uma conduta muito usual é a do conselheiro que se elege em causa própria: seja a mãe que quer um espaço novo para os filhos brincarem ou o morador aficionado por atividade física que busca incrementar a

ADMINISTRAÇÃO

academia. “A mãe que é condômina e se elege conselheira para construir

em risco”, pondera a síndica.

uma brinquedoteca deve entender que essa não é a sua função como

A administradora Sheila concorda

conselheira. Ela pode solicitar a brinquedoteca enquanto condômina.

que a autonomia do síndico deve ser

Já enquanto conselheira, ela pode e deve agir como fiscal das contas”,

inegociável. “Se ele não puder decidir,

compara Gianpaulo.

por que irá colocar seu CPF em risco? Um exemplo simples: o conselho não

CONSELHEIROS QUE ‘CAUSAM’ A administradora de condomínios Sheila Militão relata uma situação comum: os conselheiros que ‘causam’ nos condomínios. Uma tradução simples: o conselho acredita que deve participar de toda e qualquer decisão do síndico. “Muitos conselheiros confundem a sua verdadeira função na gestão e creem que o síndico só pode fazer o que eles aprovarem. Eles acham que tudo o que o síndico decidir deve passar pelo aval deles, e isso não é verdade”, pondera Sheila, com a experiência de 22 anos atuando como administradora e também como mentora para síndicos. Nesse momento, costumam surgir reclamações no grupo de WhatsApp dos moradores: “Como o síndico está decidindo sem ouvir o conselho? Vocês conselheiros não estão sabendo de nada? O síndico acha que manda

autorizou o conserto do portão, mas o portão caiu e machucou uma pessoa. É o CPF do síndico que está lá como responsável.” Sheila tem notado que os síndicos estão trabalhando primeiro para convencer seus conselhos, evitando ‘saias justas’. “O síndico evita se indispor com o conselho para que ele não se torne uma oposição no condomínio, sem ‘bater de frente’ com os conselheiros e buscando soluções em assembleia”, arremata.

aqui no meu condomínio?” são algumas das frases usuais que indicam um início de ‘fritura’ do síndico. “A lei fala que o conselho existe para fiscalizar as contas e para recomendar ou não a sua aprovação em assembleia. O síndico não precisa pedir a bênção do conselho para tudo o que ele fizer. Mas ele pode compartilhar as suas decisões. E não para dividir a responsabilidade legalmente, mas

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Gianpaulo Scaciota, Sheila Militão (centro) e Gislaine da Fonseca

para dividi-la moralmente”, orienta Sheila, completando que, ao compartilhar suas condutas, o síndico se defende caso seja acusado de ter tomado decisões unilaterais, de forma autoritária. Síndica profissional há quase 15 anos, Gislaine da Fonseca acredita que este é um dos maiores desafios para os gestores atualmente: “O conselheiro acha que manda mais que o síndico. E se o síndico não faz o que o conselheiro quer, ele chama uma assembleia de destituição, principalmente no caso de síndicos profissionais. Porém, o síndico é o administrador e o responsável civil e criminalmente pelo condomínio. Ele não pode ser uma marionete do conselho.” É claro que há casos diversos: existe o conselho que apoia as decisões do síndico, especialmente em edifícios comerciais ou aqueles com um caixa com mais sobras, e outros em que o síndico deve ter muito jogo de cintura para driblar as oposições cotidianas com o conselho. Para a síndica Gislaine, a melhor defesa costuma ser deixar o opositor falando sozinho, sem ‘bater de frente’. Mas sempre conscientizando não só o conselho, mas cendo por que aquela obra tão desejada não pode ser feita ‘da noite para o dia’. “É preciso ter pulso firme para conduzir as situações, explicando a cada um o seu papel. Porque a responsabilidade sempre recai sobre o síndico. E, se o síndico se transformar em uma marionete do conselho, ele pode tomar decisões equivocadas que depois colocarão seu trabalho

Fotos Divulgação

todos os moradores sobre a situação financeira do condomínio, esclare-

Direcional Condomínios | Setembro 2026

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“EU GOSTO DE SOLUCIONAR PROBLEMAS EM CONDOMÍNIOS” Contadora e auditora de formação, Adriana Araújo coloca a paixão por números e pessoas a serviço da sindicatura

“UM DIA desses, meu filho, um jovem adulto, me perguntou: ‘Mãe, contabilidade é uma ciência que interpreta fatos com números. Por que você quis ser contadora? Não seria melhor ter feito humanas? Você lida tão bem com gente’. Ele disse isso porque sempre me pega ao celular com moradores dos meus prédios. Eles me ligam, eu converso. Gosto de escutá-los, afinal, há tantos problemas em condomínios, e conseguir solucionar um deles é tão gostoso! Parece meio louco até, mas eu gosto disso. Porém, também amo a exatidão numérica para resolver um quebra-cabeça financeiro. Essa combinação de números e pessoas acabou sendo perfeita para a sindicatura. Sou filha de comerciantes da Freguesia do Ó. Meus pais tinham uma avícola e, aos 15 anos, comecei a ajudá-los aos domingos, quando vendiam cerca de 300 frangos assados. O caixa era comigo. Eu adorava porque, no final do dia, na conferência, o caixa batia direitinho. Depois, meus pais tiveram comércio de roupas. Tenho mais quatro irmãos, e nós todos os ajudamos no trabalho em algum momento de nossas vidas. Cresci em um lar cercado de amor e proteção, um privilégio! Com 17 para 18 anos, comecei a trabalhar em uma corretora de câmbio. Na sequência, fui para a Itaoca, administradora de bens e condomínios que foi incorporada pela Coelho da Fonseca. Ao todo, trabalhei 25 anos na área financeira de administradoras, passando por empresas tradicionais, como a Mario Dal Maso. Para crescer, depois de me formar em contabilidade, fiz vários cursos do mercado de imóveis e condomínios. Enquanto contadora e auditora, trabalhei muito. Fiz muita conciliação bancária de condomínio ‘na unha’, pois a tecnologia era limitada. Como auditora, lembro, em particular, de uma assembleia em que ‘cadeiras voaram’. Não fiquei tão surpresa, pois fui de um desvio de dinheiro. Eu discordo absolutamente do estigma de desonestidade que persegue os síndicos. Tem muita gente boa e séria à frente dos condomínios. Mas, na minha época de administradoras, também me deparei com síndicos que agiam de má-fé. Vi uma síndica querendo levar

Direcional Condomínios | Setembro 2026

Foto Almir Almeida

para o condomínio sabendo que seria discutida a constatação

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

vantagem até com vaso sanitário! ‘Inclui um para o meu apartamento’, disse ela, ao orçarmos as peças dos banheiros da área comum.

Quando outros condomínios vieram, fiz a transição completa para a sindicatura.

Vejo a auditoria como uma ferramenta de apoio indispensável para qualquer

Hoje, junto com um parceiro, administro

gestor. Recomendo a todos os colegas síndicos, ainda mais para quem administra

11 condomínios. Como case de sucesso,

condomínios mistos, onde há unidades de uso residencial, de uso não residencial

listo um prédio comercial em Pinheiros,

e fachadas ativas, pois, nesses empreendimentos, há particularidades contábeis

onde promovi obras de acessibilidade e

que podem confundir. O auditor acompanha a movimentação fiscal, detecta

reforma no hall de entrada, contribuindo

possíveis falhas e vai junto à assembleia para esclarecer eventuais dúvidas na

para a valorização patrimonial. Gosto de

prestação de contas.

cuidar do patrimônio, mas também de

Troquei a Freguesia do Ó pela região da Saúde quando conheci a pessoa que

cuidar das pessoas. Em prédios residen-

viria a ser o pai do meu filho. Fomos morar em uma casa com quintal. Depois,

ciais, gosto de pensar no condomínio

em 2016, compramos um imóvel em um condomínio nos arredores. A antiga

como uma extensão da casa. A pessoa

síndica orgânica adoeceu e eu assumi provisoriamente o posto, por sugestão

sai do apartamento, passa pelo hall, usa

de vizinhos. Eu tinha meu emprego, criança pequena e quase nenhum tempo

os espaços comuns e recebe alguém.

livre. Por outro lado, o prédio de 92 unidades estava muito largado, então me

Tudo precisa estar limpo, organizado e

comprometi a cuidar dele por um ano.

com aroma agradável.

Durante esse período, fiz reforma elétrica, intervenções na quadra e pintura

No início da sindicatura, se alguém

nos halls. Implantei biometria digital e resgatei protocolos de segurança, pois, na

reclamava de algo, eu achava que preci-

gestão passada, havia ocorrido um roubo em um dos apartamentos. E troquei

sava resolver imediatamente e carregava aquele problema comigo. Não dormia. Com o tempo, aprendi que nem tudo é responsabilidade minha. Encontrei um ponto de equilíbrio. Mas precisei trabalhar isso em terapia e desenvolver inteligência emocional. Claro que, às vezes, exceções te tiram do eixo. No ano passado, tive herpes-zóster na face, fiquei internada oito dias, com risco de perder a audição do

a administradora que havia apresentado pastas impossíveis de entender até

ouvido direito. O gatilho foi uma situação

mesmo para uma contadora.

de muito estresse com funcionários de

A alteração mais impactante para a coletividade foi a substituição do zelador

uma terceirizada que faliu.

orgânico, com anos de casa. Esse funcionário não agregava ao condomínio, pelo

Para que os problemas dos con-

contrário, e saía caro mantê-lo. Ao saber da possibilidade de demissão, valeu-se

domínios me atinjam o menos possível,

do estigma da nossa categoria: ‘Ela vai roubar’. Eu aguentei firme, mas, para os

continuo com terapia e invisto em algo

condôminos, deixei claro que, ou abríamos mão dele, ou teríamos de reajustar

que gosto: cantar. No passado, parti-

consideravelmente a cota, pois precisávamos de dinheiro. Apesar da comoção,

cipei de três musicais da Oficina dos

concordaram. O zelador e a família reagiram mal à notícia. Durante o prazo legal

Menestréis, companhia de teatro do

para desocuparem o imóvel funcional, meu filho não podia descer para brincar

Oswaldo Montenegro. Hoje, me contento

porque o filho dele, maior, batia no meu.

em ir a karaokês, rs. Quem canta, seus

Ironicamente, esse episódio desgastante chamou a atenção de um gerente da administradora que passara a atender o condomínio. ‘Adriana, você conseguiu um feito, não pensa em ser síndica profissional? Podemos te indicar condomínios’.

males espanta. Não é o que dizem?” Adriana Araújo em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

Desse modo, veio o meu primeiro condomínio como síndica profissional. Era um prédio de poucas unidades, padrão mais elevado, conselho machista. E, pior, que vinha de uma gestão profissional malsucedida. No começo, mal me deixavam abrir

Por

a boca. Bater de frente não adianta. O que resolve é jogo de cintura. Assim, com jeitinho, me posicionei e provei que não era amadora. Fiquei quase cinco anos lá.

Direcional Condomínios | Setembro 2026

CONDOCAUSOS

ONDE TUDO ACONTECE Veja histórias curiosas, bizarras e inesperadas em condomínios

Direcional Condomínios | Setembro 2026

“SABE AQUELA HISTÓRIA DE QUE O BARATO PODE SAIR CARO? POIS TENHO UM EXEMPLO REAL A QUE SEMPRE RECORRO EM DETERMINADAS Luis Fabiano Leister, síndico profissional DELIBERAÇÕES Divulgação EM ASSEMBLEIAS.

O comportamento do casal se repetiu em outras reuniões. Eles se manifestavam o tempo todo, sempre a favor de produtos e serviços mais baratos. Os demais acatavam, talvez porque exista um fenômeno comum em assembleias: chega um momento em que quem grita mais leva. Afinal, o outro se cansa e cede. Pois, em mais um desses encontros, lá estavam os dois no salão de festas, sentadinhos, apoiados um no outro, participando ativamente até que as cadeiras plásticas quebraram e eles foram parar no chão. Nem preciso dizer que havia opções de melhor qualidade quando o condomínio escolheu aquelas cadeiras, não é? Mas... eram mais caras!

Há muitos anos, assumi a implantação de um

Já presenciei ou acompanhei muitas situações pitorescas

condomínio de classe média alta, com poucas

em condomínios. Em residenciais de classe média na zona

unidades, no Morumbi. Ainda na Assembleia Geral

leste, dois casos me surpreenderam. O primeiro envolveu uma

de Instalação, notei um casal que destoava daquele

jovem proprietária que chegou ao condomínio por volta das

núcleo, como se tivesse uma visão diferente da dos

seis horas da manhã, foi para a piscina, tirou completamente a

outros moradores. O problema é que eles pareciam

roupa e começou a nadar. Assim que o zelador a viu, pediu que

não ter levado em conta as implicações de uma

se vestisse, e ela não se opôs. Mas, quando recebeu a multa,

escolha por um imóvel de padrão mais elevado. Um

negou que estivesse nadando pelada. Estava, segundo ela,

edifício desse perfil requer, por exemplo, um enxoval

‘com biquíni cor de pele’.

condizente, o que exige investimento. Na concepção

O segundo caso foi mais sério, envolvendo um homem na

deles, tudo era caro, o que acabou influenciando

faixa dos 30 anos, que morava sozinho em um imóvel comprado

outros moradores a votarem por itens de qualidade

pela família. Até então, era um rapaz na dele, mas passou a furtar

aquém do esperado.

o mercadinho, e a mãe pagou, sem pestanejar, uma conta de

Eletromidia eleva a conﬁança na gestão do seu condomínio

Ilustrações Canva

Oferecimento:

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cinco mil reais. Depois soubemos que ele não tinha sequer energia elétrica e carregava o celular nas tomadas do prédio. Também

Quando assumi a gestão, o zelador, terceirizado, já

era acumulador de bugigangas.

trabalhava no prédio. Eficiente, o melhor que eu já

Em dado momento, ele nos enviou uma carta de três

tive. Tempos depois, recebi uma denúncia informal de

páginas, em que relatava estar sendo perseguido pela máfia

que ele tinha um local secreto, usado para prostitui-

chinesa a mando do Grupo Silvio Santos. Dias depois, desceu

ção. Eu sabia que, na área do caixão perdido, havia

ao parquinho com uma espada samurai para fazer performances

uma portinha, um quartinho, e que ele guardava ali

para as crianças. Esse foi o momento-limite. Embora ele fosse

alguns poucos objetos. Zeladores ganham muitas

calmo e não estivesse muito perto delas, aquela situação jamais

coisas em condomínios. Mas resolvi inspecionar

deveria ter ocorrido. A partir daí, nos mobilizamos para que a

melhor o local durante uma folga dele. Para além de

família e entidades públicas propiciassem o tratamento de que

uma ‘parede de fachada’, havia uma casa montada

ele precisava. Após um período internado, recebeu alta, retornou

com divisórias de drywall. Tinha quarto, sala, cozinha,

ao condomínio e não tivemos mais intercorrências.”

mobílias e infinitos objetos de uso sexual, entre eles vibradores e bonecas infláveis. Foram necessários quatro dias para desmontar tudo. Passei o caso à terceirizada, bem como as despesas com a desocupação do local. Até hoje não sei se ele apenas alugava o ambiente ou se intermediava os encontros. Nunca mais o vimos. Em outro prédio, este nas imediações da Avenida Paulista, com imóveis de 200 metros quadrados, um casal deu um jeito de faturar algum dinheiro, alugando uma unidade para promover festas pagas que iam até três ou quatro horas da manhã. Os locatários pagavam 20 mil reais de aluguel, mais seis

Em anos de sindicatura, jamais vi nada tão bizarro quanto o que

mil reais de condomínio, e promoviam eventos para

encontrei numa área de caixão perdido, que é um espaço vazio

grupos de 50 pessoas. A polícia foi acionada várias

que atende às especificidades de determinada construção –

vezes, e instaurou-se um inquérito. O casal foi ex-

neste caso, o recurso compensara diferenças de nível do terreno

pulso do condomínio. Mas, para desassossego dos

do empreendimento. O prédio em si é relativamente novo, bem

moradores, essa não foi a única vez que tentaram

equipado, localizado em um bairro valorizado da região central

lucrar no mesmo edifício. Há alguns anos, um estran-

de São Paulo. Tem 120 unidades compactas, habitadas por

geiro comprou três apartamentos e fez reformas para

famílias convencionais e profissionais do sexo – algumas garo-

desmembrá-los em unidades menores e potencializar

tas, inclusive, trabalham em uma casa de luxo na vizinhança. Já

os ganhos com aluguel. O condomínio não achou o

outras garotas e garotos de programa, alguns deles ao menos,

negócio nada interessante, e o proprietário responde

vim a saber que atendiam no ‘quintal de casa’, em um espaço

na Justiça.”

arquitetado pelo zelador.

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

Com novas soluções para edifícios residenciais e comerciais, elevamos o padrão e tornamos cada jornada mais inteligente.

Direcional Condomínios | Setembro 2026

“QUANDO FALAMOS EM COMÉRCIO DENTRO DE RESIDENCIAIS, PENSAMOS NO MERCADINHO, NO SALÃO DE BELEZA, MAS, ÀS VEZES, Rafael Procaci, A TRANSAÇÃO síndico profissional COMERCIAL É DE Divulgação OUTRA NATUREZA...

GIANPAULO SCACIOTA GIANPAULO

Por:

SCACIOTA

Especialista Condominial Consultor Jurídico Professor

PÁGINA DO

Especialista Condominial Consultor Jurídico Advogado especializado Professor

PÁGINA DO EDUCADOR

EDUCADOR

HUMANIZAR NÃO É EUFEMIZAR: ETARISMO, TEA E A CORAGEM DE NOME NOMEAR A DIFERENÇA OTIS NOS CONDOMÍNIOS

em Direito Condominial. Professor e palestrante. Atua com compliance, mediação deAdvogado conflitos e especializado em Direito governança em Condominial. condomínios há mais de e palestrante. Professor XX anos. Atua com compliance,

mediação de conflitos e gianpaulo@gmail.comgovernança em

Por Gianpaulo Scaciota Especialista Condominial Consultor Jurídico Professor

NOS CONDOMÍNIOS, é comum ouvirmos frases ditas com a melhor das intenções: “o coitadinho do seu João, já está bem velhinho”, “a criança é autista, melhor deixar em casa para não se estressar”, “aqui todo mundo é normal, não precisamos complicar com regras novas”. Por trás desse tom carinhoso e protetivo, muitas vezes esconde-se uma forma sutil — e, por isso

condomínios há mais de 20 anos.

gianpaulo@gmail.com

Advogado especializado em Direito Condominial. Professor e palestrante. Atua com compliance, mediação de conflitos e governança em condomínios há mais de XX anos.

peito ao ritmo de cada indivíduo. Nesses casos, o discurso de “humanizar” vira exclusão disfarçada de gentileza. A verdadeira gestão humanizada reconhece que pessoas idosas com plena capacidade

civil e pessoas no espectro autista (TEA) têm direito à participação plena na vida condominial. É oferecer os “ajustes razoáveis”, previstos na Lei Brasileira de Inclusão (LBI), sem

gianpaulo@gmail.com

transformar o morador em objeto de pena. Essa questão conecta-se à gestão de riscos psicossociais prevista na NR-01. Ambientes que toleram microagressões, exclusão velada ou infantilização geram insegurança psicológica e isolamento social. O síndico que exerce uma gestão humanizada e em compliance não decide “o que é

PARA REFLETIRMOS SOBRE A CULTURA DE NOSSOS CONDOMÍNIOS,

mesmo, perigosa — de etarismo e capaci-

tismo. É uma violência de baixa intensidade

melhor para o outro” com base em estereótipos. Atua como garantidor de direitos, cum-

PROPONHO PERGUNTAS: prindo o Estatuto daTRÊS Pessoa Idosa e a LBI, e reconhece que a autonomia não se negocia

com eufemismos. que infantiliza, estigmatiza e, no limite, exclui.Linguística: Consciência Como nos referimos aos moradores idosos ou neurodivergentes? Chamar a pessoa idosa de “velhinho” ou preservam sua dignidade ou reforçam uma visão infantilizada? Nossos termos “coitadinho”, ou referir-se à Participação pessoa autista vs. Proteção: Nossas iniciativas ampliam a participação dessas pessoas ou apenas como “especial”, não restringem é mera escolha sua presença sob o argumento da proteção?

de vocabulário. É uma operação linguísticae Dignidade: Já utilizamos o argumento de que “é melhor para ele/ela” para Compliance que transforma o respeito à evitar autonomia em adaptações exigidas pela lei e pela dignidade humana? proteção paternalista. Quando o conselho ou o síndico decide que o idoso “não entende mais as contas” para excluí-lo de assembleias, ou que a criança autista “não aguenta o barulho” para justificar sua ausência nos espaços comuns, está decidindo pela pessoa em vez de decidir com ela. O problema não está na intenção de cuidar, mas quando essa linguagem serve para evitar adaptações necessárias. O eufemismo torna-se uma zona de conforto para

As palavras podem abrir portas ou erguer muros invisíveis. Humanizar exige abandonar

a gestão que não quer enfrentar a acessibi-

eufemismos que mascaram a desigualdade e nomear necessidades reais com clareza

lidade comunicacional, o tempo adequado

técnica e respeito humano. O condomínio que aprende a falar com precisão e respeito

para manifestações em reuniões, a redução

sobre idade e neurodiversidade não apenas cumpre a lei; torna-se, finalmente, um lugar

planejada de estímulos sensoriais ou o res-

verdadeiramente humano para todos.

Direcional Condomínios | Setembro 2026

Acessibilidade também se constrói na manutenção

“

Cuidar do elevador é cuidar de pessoas e permitir que cada uma continue indo e vindo com segurança e no seu tempo. Um elevador confiável é o que garante autonomia aos moradores. Mantê-lo funcionando é mais que engenharia: é dignidade. E, além disso, é lei.” Marília Z. Gerente de Marketing & Vendas na Otis Brasil

Manutenção que a lei exige A NBR 16858 e a Lei paulistana 10.348 obrigam manutenção periódica.

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MANUTENÇÃO PREVINE FALHAS E ACIDENTES

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Por Isabel Ribeiro

TECNOLOGIA, SEGURANÇA E CONFIANÇA EM CADA MOVIMENTO.

ELEVADORES são considerados meios de transporte seguros, mas são constituídos por sistemas complexos, necessitando de inspeções periódicas para que continuem operando em perfeitas condições, preservando a integridade dos passageiros. Marcelo Braga, presidente da ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores), destaca que os critérios do plano de manutenção anual devem ser seguidos e atualizados, garantindo a conformidade com as normas de segurança mais modernas. Por outro lado, a falta de manutenção

A OrionLift Elevadores é referência em soluções completas para transporte vertical.

adequada pode levar a graves acidentes.

Atuamos com venda, modernização, manutenção e assistência técnica, sempre com foco em desempenho, inovação e atendimento humanizado.

Condomínios precisam contar com uma empresa realmente qualificada para atendê-los por meio de contratos com ou sem peças. O engenheiro mecânico especializado em elevadores comenta, a seguir, quando é interessante escolher um ou outro modelo e responde a mais questões sobre manutenções.

NOSSOS SERVIÇOS

O que são manutenção preventiva, preditiva e corretiva e qual o

MODERNIZAÇÃO

papel de cada uma na gestão dos elevadores?

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Marcelo Braga — A manutenção preventiva é realizada de forma programa-

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da, com inspeções, ajustes, limpeza e verificação dos componentes antes que

Segurança, conﬁabilidade e tranquilidade para o dia a dia.

apresentem falhas. A preditiva utiliza o acompanhamento do comportamento e

MANUTENÇÃO CORRETIVA

do desgaste dos componentes para antecipar problemas. Já a corretiva ocorre

Equipe preparada para solucionar qualquer problema.

quando há uma falha e é necessário reparar ou substituir algum componente.

ASSISTÊNCIA TÉCNICA

Uma boa gestão deve priorizar principalmente a prevenção e a antecipação

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dos problemas.

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de elevadores, avalie sua infraestrutura. Ela deve Foto Divulgação

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ter oficina de reparos, laboratório eletrônico, suprimentos, gestão operacional e frota atualizada. Verifique também o tempo de atendimento a emergências: o ideal é de até 30 minutos para passageiros presos.” (Leandro Ferreira, diretor comercial, Grupo OrionLift

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Elevadores)

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DICA / ELEVADOR

A manutenção preventiva e a preditiva reduzem as corretivas? Mesmo se houver quedas e oscilações de energia elétrica? Marcelo — Sim. Uma manutenção preventiva e preditiva eficiente reduz significativamente as falhas e os chamados corretivos. Porém, existem fatores externos, como quedas e oscilações de energia, que podem causar danos a componentes eletrônicos. Por isso, além da manutenção, é importante avaliar também as condições da instalação elétrica e as proteções do edifício. Quais sinais devem servir de alerta para o condomínio sobre a necessidade de uma intervenção técnica nos equipamentos? Marcelo — Ruídos diferentes, desnivelamento da cabine, portas batendo ou demorando para abrir e fechar, aumento de chamados, trancos e falhas repetitivas devem ser investigados. Pequenos sintomas podem indicar desgaste de componentes importantes. O erro é esperar o elevador parar completamente para tomar uma providência. O que o condomínio precisa considerar na contratação de uma conservadora? Marcelo — O síndico não deve escolher uma conservadora apenas pelo preço. É importante verificar estrutura técnica, experiência, capacidade de atendimento, referências, peças utilizadas e registro da empresa nos órgãos competentes. Também é fundamental existir um engenheiro mecânico responsável técnico, devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e efetivamente vinculado às atividades técnicas da empresa, assumindo a responsabilidade pelos serviços executados. Há ‘pegadinhas’ contratuais? Comente. Marcelo Braga — Existem contratos que parecem muito baratos inicialmente, mas possuem diversas exclusões ou limitações. O síndico precisa observar principalmente o que está ou não incluído, quais peças são cobertas,

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“A manutenção preventiva deve ser realizada todo mês, independentemente da frequência

contato@orionlift.com.br

de uso do elevador. Essa medida ajuda a evitar

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imprevistos, proporcionando maior segurança aos usuários e reduzindo o risco de o condomínio arcar com custos elevados decorrentes de danos repentinos ao equipamento.” (Leandro Ferreira, diretor comercial, Grupo OrionLift Elevadores)

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DICA / ELEVADOR

O MELHOR CHAMADO TÉCNICO...

condições para substituição, reajustes, prazos de atendimento e condições de cancelamento. O importante é comparar propostas pelo escopo, e não somente pelo valor mensal.

…É AQUELE QUE NUNCA PRECISA ACONTECER.

É preferível a opção pelo contrato com ou sem peças? Para prédio novo, contrato sem peças procede? Marcelo Braga — As duas modalidades podem funcionar, desde que o condomínio saiba exatamente o que está contratando. Em se tratando de

Porque a manutenção preventiva identifica falhas antes que elas se transformem em emergências.

equipamentos novos, um contrato sem peças pode ser economicamente interessante em determinadas situações, principalmente enquanto componentes importantes ainda possuem garantia. Mas isso deve ser analisado tecnicamente. Não existe uma solução única para todos os condomínios.

PREVENÇÃO Detectamos falhas antes que elas interrompam o funcionamento.

O que o síndico precisa saber ao firmar um contrato com a empresa de conservação e manutenção de elevadores? Marcelo Braga — A transparência precisa começar antes da assinatura.

CONFIABILIDADE

A empresa deve explicar claramente o que o contrato cobre e, principalmente,

Ajustes e Inspeções que mantém o elevador operando com segurança.

o que ele não cobre. Contrato com fornecimento de peças não significa necessariamente cobertura de qualquer componente ou de qualquer situação.

ECONOMIA

Quanto mais claro isso estiver no início da relação, menor será o risco de conflito

Evitar uma grande falha custa muito menos do que corrigi-la.

posteriormente. Na cidade de São Paulo, as prestadoras são obrigadas a relatar o

TRANQUILIDADE

estado de conservação dos elevadores com a emissão do RIA. Qual a

Mais disponibilidade para moradores, síndicos e administradoras.

importância desse documento? Marcelo — O RIA não deve ser tratado apenas como uma obrigação do-

MANUTENÇÃO PREVENTIVA. MENOS CUSTA, MENOS PARAR.

cumental. Ele é uma importante ferramenta de gestão e segurança. O síndico deve conhecer as irregularidades apontadas, cobrar os prazos e as providências necessários e acompanhar a correção das não conformidades. Um RIA bem executado ajuda inclusive no planejamento dos investimentos do condomínio.

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“Falhas recorrentes nem sempre significam

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que o elevador precisa ser substituído. Uma

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avaliação técnica criteriosa pode identificar componentes obsoletos e indicar modernização pontual, aumentando a confiabilidade e prolongando a vida útil do equipamento.” (Renato Cappobianco, engenheiro eletricis-

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QUANDO VOCÊ PRECISA,

DICA / ELEVADOR

Hoje temos uma grande quantidade de prédios paulistanos com 50–60 anos. A idade do equipamento é sentença decisiva de moder-

A GENTE RESOLVE.

nização? Marcelo — A idade, sozinha, não condena um elevador. O problema ocorre quando começam a aparecer obsolescência tecnológica, dificuldade de reposição de peças, aumento dos chamados, custos elevados de manutenção e defasagem em relação aos atuais requisitos de segurança. Nesse momento, continuar apenas reparando pode deixar de ser economicamente e tecnicamente adequado. A modernização deve ser planejada antes que o equipamento chegue a uma situação crítica. E sempre precisamos considerar a fadiga dos materiais, porque o uso é mais importante até que a idade do equipamento. Existe ciclo de vida útil do elevador? Em algum momento é preciso trocar totalmente o sistema? Marcelo — Sim, mas não existe uma idade única em que todo elevador precise ser integralmente substituído. O equipamento é formado por vários

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sistemas com ciclos de vida diferentes. Em muitos casos, é possível modernizar comando, máquina, portas e dispositivos de segurança, preservando

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estruturas que ainda estejam em boas condições. A decisão deve resultar de uma avaliação técnica considerando segurança, obsolescência, disponibilidade de peças, desempenho e custo-benefício. E considerar também a fadiga dos

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componentes como um balizador importante.

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podem comprometer componentes eletrônicos importantes do elevador. A avaliação das

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instalações, do aterramento e das proteções

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elétricas ajuda a prevenir falhas, reduzir para-

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das inesperadas e preservar o equipamento.”

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(Renato Cappobianco, engenheiro eletricista,

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DICA / ELEVADOR

CADA PRÉDIO,

UMA SOLUÇÃO Por Isabel Ribeiro

O QUE A Bela Vista e Higienópolis têm em comum? Dentre outros fatores, são bairros paulistanos tradicionais, muito próximos do centro expandido, que passaram por intensa verticalização, sobretudo ao longo do século XX. Claro que, contrastando com edificações mais antigas, ambos trazem também seus prédios novos. Mas, nos condomínios que foram construídos há várias décadas, elevadores podem demandar modernização – e nem por isso perder o charme vintage, ou, então, requerer substituição integral. O mercado de elevadores dispõe de soluções para diferentes necessidades, como veremos nesta reportagem, que traz dois prédios antigos, localizados nos bairros mencionados. O Edifício Cinderela, projeto de João Artacho Jurado, erguido em 1956 em Higienópolis, é um ícone da arquitetura residencial de São Paulo. O condomínio possui dois blocos com a mesma constituição: 12 pavimentos, contando com os subsolos, e duas unidades por andar. Em cada bloco existe um elevador social e um de serviço. Há alguns anos, os elevadores de serviço, muito desgastados pelo transporte de cargas pesadas de reformas e mudanças, requeriam modernização. “Esses elevadores davam um tranco muito forte na parada, devido ao sistema de acionamento original do motor, comandado por bobinas eletromagnéticas. Os nossos idosos ficavam bastante incomodados”, relata a síndica profissional Maria das Graças Mello, que o administra há 14 anos. E havia recorrência no desnivelamento entre cabina e piso dos halls. Os equipamentos foram modernizados em duas etapas: uma para substituir o quadro de comando, sistema que controla as principais funções do elevador, como movimento, paradas, abertura e fechamento das portas e integração com os dispositivos de segurança. A outra etapa consistiu em recuperação estética. Mas o condomínio fez questão de manter o visual de época. A fórmica das cabinas foi substituída por outra, fiel ao estilo do revestimento. E as botoeiras, originais de fábrica, foram mantidas. Segundo Graça,

“Na contratação da manutenção de elevaFoto Divulgação

dores, o menor preço nem sempre representa economia. É importante verificar se a empresa investe em profissionais capacitados, estrutura adequada e procedimentos que garantam a qualidade e a segurança dos serviços.” ( R o g e r i o M e n e g u e l l o , d i r e t o r, P r i m a c Elevadores)

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DICA / ELEVADOR

a empresa de elevadores presente no condomínio desde 2011 atendeu à expectativa de modernização técnica e preservação estética. “Os elevadores do Cinderela estavam mais para gata borralheira. Voltaram a fazer jus ao nome do condomínio”, brinca. Elevadores de serviço do icônico Edifício Cinderela passaram por modernização técnica e estética, preservando-se o visual de época nas cabinas. Botoeiras são originais de Fotos Divulgação

fábrica.

Sobre os elevadores sociais, revestidos em madeira e com botoeiras douradas, ainda não há previsão de reformas. “Eles não sofreram tanto desgaste de uso. E para eventuais problemas técnicos, o condomínio agora dispõe de peças sobressalentes, dos antigos elevadores de serviço”, diz a síndica, que administra outros prédios antigos do bairro. Ela conta que uma estratégia para aprovar modernizações é mostrar a imagem do antiquíssimo quadro de comando do elevador e a do quadro que se pretende instalar, e, então, explicar o impacto positivo da mudança nos equipamentos. “Quadro de comando é algo técnico, que não faz parte do cotidiano dos moradores; eles nunca foram a uma casa de máquinas. E as pessoas são muito visuais, é preferível mostrar para que compreendam melhor a necessidade de modernizar e aprovem a obra”.

NOVO SISTEMA Na Bela Vista, moradores de um residencial com 28 apartamentos amplos, erguido

“Contar com uma empresa com anos de Foto Divulgação

experiência faz diferença na manutenção dos elevadores do condomínio. Além de identificar e solucionar falhas, esse conhecimento técnico permite identificar as particularidades de diferentes equipamentos, sistemas e tecnologias, reduzindo riscos e aumentando a segurança.” (Rogerio Meneguello, diretor, Primac Elevadores)

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DICA / ELEVADOR Fazendo a diferença na manutenção de elevadores!

60 anos atrás, estavam descontentes com os constantes problemas apresentados pelos elevadores social e de serviço. Além de falhas frequentes e gastos elevados com reparos, os equipamentos, volta e meia, ficavam dias sem funcionar à espera de peças

MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA

de reposição, muitas descontinuadas, tendo de ser confeccionadas sob medida. Era consenso no condomínio de que a solução adequada seria a substituição integral de ao menos um dos elevadores. Foi esse o cenário que o síndico profissional César Augusto encontrou ao assumir a gestão, há cinco anos. “A primeira demanda que me trouxeram foi a troca de elevador”, lembra. Obra em andamento em condomínio de 60 anos na Bela Vista contempla a troca integral do elevador de serviço (fotos ao lado) e do social, devido a

Fotos Divulgação

A Manutenção Corretiva bem feita garante os equipamentos seguros e em bom funcionamento. Cada inspeção, ajuste e verificação faz toda a diferença! Priorizamos o atendimento rápido e a solução segura para cada situação, a fim de que o elevador volte a operar com total confiança aos usuários. Na PFX cada detalhe importa, tecnologia, confiança e compromisso com cada cliente!

falhas e à falta de peças.

César detalha que o condomínio dispunha de um caixa considerável para fazer a substituição, e uma arrecadação posterior completou o valor, lembrando que, além do investimento em equipamento, a mudança implicaria um custo adicional: uma obra civil de reenquadramento nas portas de pavimento para acomodar o novo modelo. “Quando iniciamos as tratativas com as empresas do segmento de elevadores, conseguimos uma condição muito boa que nos permitiu trocar não apenas um, mas os dois elevadores”, narra o síndico. Em novembro de 2025, o elevador social foi desligado para o desmonte, mas, um mês antes, componentes já começaram a ser entregues. A inauguração de um elevador novinho em folha está prevista para o final deste mês. “Depois que ele estiver liberado

“Manutenção preventiva não é gasto extra

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Foto Divulgação

no orçamento do condomínio. É um investimento que ajuda a evitar o custo que ninguém planejou, especialmente quando um problema surge na pior hora possível.” (Vinicius Manesco Domingos, gerente administrativo, PFX Elevadores)

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DICA / ELEVADOR Fazendo a diferença na manutenção de elevadores!

para uso, vamos fazer uma pausa nas obras, deixando para desligar o elevador de serviço depois que passarem as festas de final de ano. Assim teremos alguns

TRANSFORMANDO VISÃO DE RENOVAÇÃO EM REALIDADE CONCRETA

meses para testar a operacionalidade do novo equipamento”, diz César. O síndico pontua que a condução do trabalho tem envolvido organização e planejamento em etapas distintas. Frisa que contar com uma empresa de elevadores

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qualificada, além de consultoria técnica especializada, traz segurança para a gestão. Enaltece ainda o serviço da empresa de obras civis para elevadores, que, fora o reenquadramento de portas, fez uma alteração que trará benefícios aos moradores: “Originalmente, o elevador social descia somente até o térreo. Desativamos um minidepósito e realocamos uma vaga de garagem para que possa chegar até o subsolo”, explica César, que se cercou de laudos na empreitada. Até o momento, o combinado com os moradores é que não haja mudanças ou reformas nas unidades para não sobrecarregar ainda mais o velho elevador em uso. “Outro dia chegou um novo proprietário, que não foi informado pelo anterior de que não poderia reformar o apartamento nessa fase. Como alternativa para ajudá-lo, sugerimos o içamento dos materiais da reforma”, comenta César, completando que, para evitar que o elevador antigo dê problemas, só podem embarcar três pessoas por vez. “A dinâmica do condomínio fica um pouco alterada, mas, no final, compensa, pois teremos elevadores modernos, conforto e redução no consumo de energia”, conclui o gestor.

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o imóvel, melhora a confiabilidade do equipamento e reduz os custos com a manutenção corretiva.”

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nistra um condomínio de alto padrão na zona oeste da cidade que é

sinalizadores para

exemplo de investimento contínuo em segurança. A preocupação com

organizar a

a criminalidade urbana, aliás, é anterior à entrega do empreendimento

circulação de

há pouco mais de 20 anos. “Antes mesmo de ficar pronto, um grupo

veículos.

de proprietários procurou a construtora para solicitar que não fosse entregue com uma guarita simples, como estava previsto, mas sim com guarita blindada”, ilustra Rodrigo, na gestão desde 2021.

PEDESTRES

Outra iniciativa que faz parte da história do residencial é recorrer, de tempos em tempos, a consultorias para identificar vulnerabilidades e

Sinalização visual

reduzir riscos. “O condomínio já contratou esse serviço três vezes. Em

paa áreas

todas elas, o processo foi conduzido por experientes consultores em

compartilhadas

segurança condominial”, destaca. Ele cita que contratar uma consultoria

mais seguras.

especializada é recomendável mesmo para síndicos que já conheçam estratégias de segurança. “Uma coisa é o síndico levar essa visão aos moradores. Outra coisa é uma visão, ainda que equivalente, ser apre-

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rança eletrônica precisa prevenir riscos. A sinalização inteligente é parte dessa evolução: orienta, organiza e protege. É assim que construímos ambientes mais seguros e fortalecemos um setor essencial para a sociedade.” (Gledstom Pereira de Oliveira, diretor, GP Control Sinalizações)

Direcional Condomínios | Setembro 2026

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DICA / SEGURANÇA

sentada por um especialista. Soa diferente quando você traz alguém de fora e aumenta a chance de aprovação em investimentos, que é o que realmente importa.” Cercado de paisagismo, o empreendimento está localizado em uma esquina e requer, segundo o síndico, um bom sistema de câmeras para cobrir todo o perímetro, especialmente o muro lateral, que se estende por 100 metros. “O condomínio possui uma quantidade expressiva de câmeras de monitoramento interno e externo. Tem câmeras speed dome, aquelas que giram 360 graus, e outras com inteligência artificial...”, descreve. Os servidores ficam armazenados em um local blindado. Engenheiro elétrico de formação, Rodrigo contribuiu, ele próprio, para transformar uma sala ociosa em um CPD (Centro de Processamento de Dados) moderno, climatizado e seguro. Na área externa, há ainda totens de segurança colaborativa integrados a programas oficiais de segurança pública. Do lado de fora da portaria, um dispositivo inteligente conectado a bancos de imagens de pessoas foragidas da Justiça contribui para a segurança. “Esse condomínio é bem alinhado com inovações tecnológicas, mas noto também

TORRE DE VIGILÂNCIA COLABORATIVA

grande cuidado com treinamento contínuo contra invasões. Tentaram aplicar o golpe do falso entregador, sem êxito”, exemplifica. Rodrigo

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conclui que tecnologia e preparo das equipes devem caminhar juntos para que os investimentos em segurança sejam, de fato, eficazes. Para Josué Paes, que atua há 26 anos na área de segurança na capital paulista, é indiscutível a relevância da tecnologia na adoção de

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medidas preventivas contra ações criminosas. Consultor em segurança condominial, ele destaca a efetividade da integração entre as câmeras privadas dos condomínios e os programas de segurança pública Muralha Paulista e Smart Sampa. “O cruzamento de dados ocorre em segundos, alertando viaturas da Polícia Militar e da Guarda Civil Metropolitana da região. Qual o temor do bandido? Ser pego. Então, na medida em que ele fica sabendo que o condomínio tem uma segurança integrada à segurança pública, ele não se arrisca porque a probabilidade de ser

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proteção do condomínio e das imediações, auxiliando o poder público e inibindo ações criminosas. A união entre tecnologia, monitoramento e moradores contribui para prevenir riscos e proporcionar mais tranquilidade.” (Albert Dourado Lima, diretor comercial, Pinots Segurança Eletrônica)

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DICA / SEGURANÇA

pego antes de cometer o crime é muito grande.” O especialista destaca que, para serem conectadas ao sistema pú-

Soluções em telecomunicação condominial

blico, as câmeras precisam estar instaladas e orientadas exclusivamente para a via pública, assegurando que a captação de dados respeite a privacidade nas áreas privadas e atenda integralmente às diretrizes legais e de proteção de dados. Outra observação diz respeito à reso-

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lução dos equipamentos. “Câmeras precisam de boa resolução para captar com nitidez o rosto de uma pessoa ou a placa de um veículo, o que faz toda a diferença porque aumenta o nível de assertividade no cruzamento das informações com o banco de dados de pessoas procuradas e veículos com registro de furto ou roubo”, diz Josué. Além do suporte tecnológico, o consultor orienta os condomínios a adotar um olhar preditivo sobre a segurança. Segundo ele, elaborar um manual de boas práticas, com orientações e procedimentos para colaboradores e moradores, contribui para prevenir invasões, furtos e roubos em apartamentos, “considerados hoje como crimes de oportunidade, sem uso de arma de fogo”, avalia. Na opinião de Josué, a combinação de equipes treinadas com novos conteúdos, tecnologias

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são fundamentais na concepção de brinquedotecas. As imagens desta matéria deixam isso bem claro. Elas são parte integrante do projeto de reforma do edifício Jazz Duet – Villaggio Panamby, desenvolvido pela DP Barros Interiores. Arquitetas e sócias no escritório, as duplas de irmãs Tereza e Ana Rachid e Priscilla e Daniella Barros orientam, a seguir, sobre como criar espaços para os pequenos.

SEGURO E FUNCIONAL: O ambiente deve proporcionar liberdade para brincar, mas ser seguro e fácil de supervisionar. Colocar muitos elementos decorativos e brinquedos aleatórios e não priorizar a funcionali-

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dade para a faixa etária dos usuários é um erro comum nos condomínios, bem como investir em materiais muito delicados, que não resistam ao uso intenso do ambiente.

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Porque a quebra de uma parede sem acompanhamento de um Técnico habilitado coloca em risco a estrutura de todo o prédio e expõe o síndico a processos judiciais

O TRT formaliza a responsabilidade técnica do profissional pela intervenção, contribuindo para a execução do serviço dentro das normas e das atribuições profissionais A busca por ambientes integrados e pelo conceito aberto se tornou uma tendência no mercado imobiliário brasileiro. Mas derrubar uma parede para ampliar a sala vai muito além da estética: a intervenção pode envolver aspectos estruturais, instalações e sistemas da edificação, exigindo planejamento, avaliação técnica e o cumprimento das normas aplicáveis. A reforma de um ambiente pode parecer uma decisão particular do proprietário, mas os efeitos de uma intervenção inadequada podem atingir toda a coletividade do condomínio. Por isso, garantir a segurança da edificação exige planejamento rigoroso, documentação adequada e a participação de profissional habilitado, conforme as características e o impacto da obra. A cena é comum em muitos condomínios: o morador compra um apartamento, contrata uma equipe para modernizar os acabamentos, integrar ambientes, alterar instalações hidráulicas ou elétricas e modificar a configuração interna da unidade. O que nem sempre é conhecido é que intervenções capazes de afetar sistemas, elementos ou componentes da edificação não devem ser tratadas como uma decisão isolada do proprietário. Nesses casos, é necessário observar os procedimentos previstos na ABNT NBR 16280:2024, norma que estabelece requisitos para a gestão de reformas em edificações. A norma determina que as intervenções sejam planejadas e documentadas de acordo com seu impacto sobre a edificação, seus sistemas, usuários e entorno. Em condomínios, o proprietário, possuidor ou responsável pela unidade deve encaminhar ao responsável legal da edificação a documentação necessária antes do início da reforma, observando também as regras

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internas do condomínio e a legislação vigente. É nesse contexto que o Técnico em Edificações pode desempenhar papel fundamental. Dentro de suas atribuições profissionais e conforme a natureza da in-

tervenção, o técnico habilitado pode elaborar, acompanhar e assumir a responsabilidade técnica pelos serviços para os quais possua competência, contribuindo para que a reforma seja planejada e executada de acordo com as especificações técnicas e as normas aplicáveis. Além disso, há a garantia da emissão do Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) que garante que o profissional está devidamente habilitado para desenvolver o serviço para o qual foi contratado. Intervenções como remoção ou alteração de paredes, modificações em instalações elétricas e hidrossanitárias, alterações no sistema de gás, impermeabilizações, instalação de equipamentos ou inclusão de revestimentos e outros elementos que possam modificar cargas ou condições originais da edificação exigem avaliação técnica compatível com os riscos envolvidos. A análise deve considerar os possíveis impactos sobre os sistemas da unidade e das áreas comuns.

O amadorismo na execução de obras em condomínios pode resultar em fissuras, infiltrações, danos às instalações e comprometimento do desempenho ou da segurança da edificação. Além dos prejuízos materiais, uma reforma realizada sem a documentação e os procedimentos necessários pode gerar conflitos entre moradores, problemas para o condomínio e responsabilizações decorrentes de eventuais danos ou acidentes. Por isso, o planejamento da reforma deve contemplar a documentação técnica pertinente, a definição das responsabilidades, o cronograma dos serviços, os procedimentos para circulação de trabalhadores e materiais e o gerenciamento dos resíduos, entre outros requisitos aplicáveis. A ABNT NBR 16280:2024 estabelece diretrizes para esse processo e prevê responsabilidades para o proprietário, o responsável legal da edificação e os profissionais envolvidos. Para o síndico, a análise da documentação apresentada pelo morador e a observância das regras de acesso e execução da obra são importantes instrumentos de gestão e prevenção de riscos. Para o proprietário, contar com um profissional habilitado significa ter respaldo técnico para planejar e executar a intervenção dentro das normas e das competências profissionais estabelecidas. Valorizar a atuação dos profissionais técnicos é, portanto, também contribuir para a preservação do patrimônio e para a segurança de todos. Quando uma reforma é planejada com responsabilidade e executada por profissionais devidamente habilitados, o morador ganha mais segurança, o condomínio reduz riscos e a edificação preserva seu desempenho e seu valor ao longo do tempo.

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CONFORTO AMBIENTAL: Deve-se privilegiar a iluminação e a ventilação naturais. Na acústica, materiais e soluções que contribuam para a absorção sonora ajudam a tornar o ambiente mais confortável para

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crianças e adultos.

ORGANIZAÇÃO: Os brinquedos precisam ficar armazenados de forma acessível, permitindo que sejam facilmente encontrados, utilizados e depois guardados. Criar pequenos ambientes ou ‘estações’ para diferentes brincadeiras deixa o espaço mais divertido e dinâmico.

ESTÍMULOS: Os espaços devem estimular a imaginação e permitir diferentes formas de brincar, incluindo áreas de leitura, jogos de tabuleiro e atividades sensoriais. O mobiliário também pode servir como elemento de

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