Revista Direcional Condomínios - Ed. 320 Março 2026

direcionalcondominios com r

CAPA PROMOCIONAL

DIRECIONAL

@direcionalcondominios

RESTAURAÇÃO FACHADAS

DE

Retrofit

Limpeza de fachada em vidro

Vistoria por drone

Restauração de fachadas

Hidrojateamento

Pintura externa e interna

Impermeabilização

Lavagem e tratamento

tijolo e concreto aparente

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DIRECIONAL

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MULHERES (AINDA)

Março celebra as conquistas femininas e reforça a luta pela igualdade de gênero. Nada mais oportuno, portanto, do que tratarmos de uma verdade inconveniente: o preconceito velado (e, por vezes, até explícito) contra mulheres em posições de liderança nos condomínios. Na matéria de capa, síndicas relatam essa realidade e incentivam outras colegas a não sucumbirem à discriminação de gênero.

Não por acaso, neste mês, em Síndico, conte sua História!, trazemos a trajetória de Vanessa Munis, síndica de alta performance e advogada que lutou pelo seu espaço. Seu lema — “é preciso se posicionar” — inspira síndicas e síndicos diante dos desafios inerentes à função.

Outros temas desta edição incluem: crimes de maus-tratos aos animais, segurança além dos muros dos edifícios e auditoria preventiva, que levanta a reflexão: excesso de vigilância ou ferramenta para tranquilidade do síndico e do conselho?

E, para descontrair, reunimos casos inusitados do cotidiano condominial: um gato ‘manobrista’, uma planta curiosa e até uma cama redonda em sala técnica.

Em Dicas, os destaques do mês são: impermeabilização, garagem e elétrica. Confira!

Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-teima Maus-tratos a animais

Segurança Prevenção além-muros

CondoCausos Situações imprevisíveis

Workshop Direcional Condomínios

LETRAMENTO DIGITAL: COMO

IDENTIFICAR UM BOLETO FALSO E GOLPES DIGITAIS & INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL

Com Drs. Tanila Savoy e Thiago Natalio

Dia 28/04/2026

Das 16h às 19h30

Avenida Paulista, 807 – 17º andar

Vagas Limitadas e Inscrições Gratuitas

Dica Regras em garagens

Dica Elétrica: limites seguros

Capa Discriminação contra síndicas

Sr.(a) Síndico(a),

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

12 0914

04 2026 06 1623

Síndico, conte sua História! Vanessa Munis

Administração Auditoria preventiva: vale a pena?

Dica Impermeabilização

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TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Divulgação Montagem Coronado

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Kaori Chida

Priscila Souza

Sonia Inakake

ATENDIMENTO AO CLIENTE

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

GERENTE COMERCIAL

Almir C. Almeida

DIAGRAMAÇÃO Coronado

IMPRESSÃO Meltingcolor Gráfica e Editora Ltda

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Caique Souza Fernandes

José Ricardo da Silva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 192,00

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 ou (11)

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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CASO ORELHA X PROTEÇÃO ANIMAL

Por Maria Isabel Oliveira

O BRASIL foi recentemente impactado pelo caso do cão comunitário Orelha, na Praia Brava/SC, vítima de atos violentos e brutais. O animal, conhecido e cuidado pela comunidade, trouxe à tona, mais uma vez, a urgência da aplicação efetiva das normas de proteção animal e da conscientização coletiva sobre o dever de respeito à vida e ao bem-estar dos animais, especialmente em ambientes de convivência coletiva, como os condomínios.

A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 225, §1º, VII, proíbe práticas que submetam animais à crueldade, reconhecendo a proteção animal como dever do poder público e da sociedade. A Lei nº 9.605/98 tipifica como crime os maus-tratos, o abuso, a mutilação e a lesão contra animais, enquanto a Lei nº 14.064/2020, conhecida como Lei Sansão, agravou as penas para maus-tratos contra cães e gatos, prevendo reclusão de dois a cinco anos, além de multa e proibição da guarda.

Nos condomínios, a questão assume relevância ainda maior, pois a proximidade entre moradores exige vigilância e responsabilidade compartilhada.

Maus-tratos podem ocorrer de diversas formas, como abandono em unidades, privação de alimento e água, confinamento inadequado, agressões físicas ou negligência prolongada.

Síndicos e administradoras possuem o dever de agir diante de indícios ou denúncias, comunicando os fatos às autoridades competentes, sob pena

Ilustração

de omissão. A Convenção e o Regimento Interno não podem restringir direitos assegurados pela legislação protetiva. No âmbito estadual, a Lei nº 17.477 determina que, se a ocorrência estiver em andamento, a comunicação deve ser imediata; se já consumada, deve ocorrer em até 24 horas. Em situações de flagrante, é imprescindível acionar imediatamente a Polícia Militar pelo telefone 190.

MARIA ISABEL OLIVEIRA

Advogada imobiliarista e autora da cartilha “Animais em Condomínios” (2ª ed.; Instituto Encontros da Cidade).

SINDICATURA: MULHERES AINDA ENFRENTAM PRECONCEITO VELADO

Neste mês, que celebra a força feminina, síndicas relatam discriminação de gênero nos bastidores condominiais

Por Isabel Ribeiro

O

SEGMENTO

condominial evoluiu e a presença feminina na sindicatura cresce de forma evidente. Ainda assim, mulheres à frente de condomínios seguem enfrentando preconceito — muitas vezes velado, outras nem tanto. Crenças simplistas sobre papéis de gênero geram situações constrangedoras e desnecessárias. “Existe preconceito não só por parte dos condôminos, mas também de colaboradores e prestadores de serviços, especialmente em áreas técnicas”, afirma a síndica profissional Amanda Accioli.

Com mais de 20 anos de atuação no setor, sendo os seis últimos na sindicatura, Amanda avalia que a discriminação hoje é mais sutil, manifestando-se em atitudes que questionam a autoridade e o conhecimento feminino. “Por vir do Direito, percebo um pouquinho mais de respeito com a minha gestão, mas, infelizmente, essa não é a realidade de todas as síndicas”, diz.

Ela relembra situações marcantes do início da carreira. Em uma delas, ao chamar um funcionário para uma conversa, ouviu: “Mulher não manda em mim; comigo, só na peixeira”, enquanto ele arremessava objetos em sua direção. Em outro caso, ao assumir um condomínio ao lado de

uma experiente colega, enfrentou resistência do conselho. “Não estavam preparados para um comando feminino e tentavam desacreditar nossas falas”, conta.

Amanda ressalta que competência não depende de gênero, mas destaca que, em alguns contextos, o perfil feminino pode ser mais adequado. “No condomínio dos conselheiros resistentes, por exemplo, havia um público majoritariamente idoso, que demandava uma gestão mais acolhedora, mas optamos por sair diante da falta de abertura”, explica. Na relação com prestadores de serviço, o desafio também é frequente. “Há uma suposição de que somos mais fáceis de enganar. Alguns profissionais tentam nos diminuir tecnicamente”, afirma. Para lidar com isso, ela aposta em preparo e cautela: “Estudo previamente, questiono, registro explicações no gravador do celular e, ao mesmo tempo, confiro as informações com apoio da inteligência artificial. É duro o que enfrentamos”.

MACHISMO INTERIORIZADO

Compreender a dinâmica cultural e estrutural das relações sociais pode ser decisivo para manter o equilíbrio diante de situações de preconceito. É o que afirma a síndica profissional Ligia Ramos, com 26 anos de experiência na área. “Alguns prestadores de serviço que se comportam de forma machista vêm de locais onde o patriarcado ainda é forte. Eles carregam visões distorcidas sobre o papel da mulher em posições de liderança e acabam reproduzindo isso nos condomínios”, avalia. “Eu não me indigno. Tenho pena, porque acredito que estamos aqui para evoluir, mas essas pessoas ainda não amadureceram. Não adianta ficar brava, isso só abala a minha paz”.

Ela menciona a influência do machismo estrutural e do inconsciente coletivo no segmento, que molda comportamentos independentemente de experiências individuais. “Por exemplo: já perdi concorrência em condomínio pelo fato de ser mulher, e não foi culpa de ninguém. Isso é o mais grave. Às vezes, o inconsciente coletivo conduz as decisões. É o chamado fenômeno de bando, ao qual todos estamos sujeitos. Em situações de escolha, como para realizar uma cirurgia ou pilotar um avião, na ausência de reflexão, a tendência ainda é optar pelo homem”.

A síndica também vivenciou situações de machismo por parte de administradoras. “Chegaram a tomar decisões que competiam a mim. Quando há um comando machista não tem espaço para diálogo. E isso não vem apenas de homens, mas também de mulheres com postura impositiva”, observa.

Para Ligia, a presença da mulher na sindicatura traz contribuições importantes. A primeira é servir de referência para novas gerações, especialmente jovens condôminas, ajudando a normalizar a liderança feminina. A segunda é o estilo de gestão. “Em geral, mulheres são mais empáticas e menos impositivas. Priorizam o diálogo, a conciliação e a mediação. Isso não significa deixar de agir. Eu aplico advertências e multas quando necessário, ou expulso, mas só depois de esgotar as tentativas de reintegração ao convívio coletivo”, conclui.

Ela admite que demorou a reconhecer a discriminação nos condomínios. “Nos conselhos, percebia grande dificuldade por parte dos homens em compreender as questões que eu apresentava. Cheguei a pensar, inclusive, que o nível de compreensão de muitos deles fosse limitado. Depois, percebi que se tratava de um comportamento padrão. Quando uma criança vem falar sobre um assunto importante fora da sua faixa etária, tendemos a ignorá-la; afinal, o que ela sabe sobre isso? É exatamente assim: há um certo desdém em relação ao que é dito por nós, síndicas. Aprendi a me posicionar com diplomacia e até com uma fina ironia. Hoje, todos me escutam.”

AMEAÇA E PALAVRÕES

Augusta Cotrim já enfrentou episódios de intimidação explícita na sindicatura profissional. Em um deles, um condômino da oposição retirou editais de convocação para a assembleia de reeleição e, sob orientação jurídica, foi multado. A síndica estava no pátio quando ele se aproximou, aos gritos, fazendo ameaças e proferindo ofensas de cunho sexista. “Ele me xingou quatro vezes, foi horrível. O zelador e o manutencista intervieram”, relata.

A síndica ingressou com ação por danos morais. Em primeira instância, a indenização foi fixada em R$ 500, mas ela recusou: queria uma retratação pública. Em segunda instância, porém, a decisão foi

revertida, e Augusta foi condenada a arcar com custas e honorários. Segundo a magistrada, a reação do condômino teria sido motivada pela multa. “Ela alegou que, na profissão que exerço, esse tipo de situação é previsível”, afirma. “Isso foi em 2020. Muita coisa mudou no Judiciário, mas me pergunto se decisões assim não contribuíram para o cenário extremo de violência contra a mulher que vemos hoje.”

Em outro condomínio, relata ter enfrentado grosserias do ex-síndico e ex-subsíndico. “São dois machistas. Durante 15 anos, tempo em que administraram o prédio, as moradoras não podiam se manifestar sem serem ofendidas. Um deles tentou me intimidar; tive até sangramento ocular por estresse. A esposa dele soube, ficou a meu favor e o afastou das questões do condomínio”, conta. “Pessoas que agem assim não buscam evolução.”

Apesar das dificuldades, Augusta não pensa em desistir da sindicatura. “Existem obstáculos nos condomínios, você pode deixar um ou outro prédio, mas não todos eles. Procuro compreender a coletividade, sem abrir mão das minhas atribuições.” Para manter o equilíbrio, recorre à espiritualidade. “Isso me conforta e inspira”, conclui. .

AGRADECIMENTO ÀS ENTREVISTADAS

Da esq. para a dir., Amanda Accioli, Ligia Ramos e Augusta Cotrim

SÍNDICAS EXPÕEM DESAFIOS DA LIDERANÇA FEMININA

FÁTIMA SOUZA,

SÍNDICA PROFISSIONAL

“O machismo na sindicatura é real. Na pandemia, emiti um comunicado reforçando o uso de máscara para proteger a todos. Fui ameaçada por um morador, que disse que ‘ia meter a mão na minha cara’ se eu não retirasse o comunicado. Fiz um boletim de ocorrência. Anos depois, ao assumir outro condomínio, encontrei erros trabalhistas graves. Coloquei tudo dentro da lei, mas, incrédula, ouvi que eu estava fazendo tudo errado. Machistas não aceitam que uma mulher arrume a bagunça deixada por gestões masculinas. Segui em frente. Fazer o certo exige coragem. E competência não tem gênero.”

LUIZA PAULINO,

SÍNDICA PROFISSIONAL

ANA PAULA QUEIRÓZ,

SÍNDICA PROFISSIONAL

“Durante uma reunião sobre melhorias estruturais e elétricas no salão de festas, enquanto eu explicava o projeto, um conselheiro sugeriu que esperássemos a participação do zelador, para que fosse ele a falar. Esclareci que possuir conhecimento de dados técnicos e transmitir informações independe de gênero. Em outra ocasião, funcionários riram quando relatei ruído no portão; depois, confirmou-se problema no motor, evidenciando o preconceito. Disse a eles: nós, mulheres, desenvolvemos audição aguçada quando o primeiro filho nasce. Somos ligadas em tudo.”

VERA ROGATO,

SÍNDICA PROFISSIONAL E ADVOGADA

“A discriminação de gênero no setor reflete as estruturas de poder tradicionais do mercado imobiliário e da construção civil. Embora ocupemos cada vez mais espaços, como síndicas profissionais, administradoras, advogadas e gestoras, enfrentamos preconceito. Os ataques de condôminos são mais acirrados em gestões femininas. Eu tenho o exemplo de um conselheiro que nunca me olha nos olhos quando fala comigo, diferentemente de como trata os homens da minha equipe. Muito já se conquistou, mas ainda temos um longo caminho pela frente, inclusive para equiparar ganhos.”

GRACE ROSA,

SÍNDICA PROFISSIONAL

“O preconceito aparece quando um prestador ignora prazos, um conselheiro testa limites, um morador questiona a capacidade técnica antes mesmo de avaliar o resultado. O desafio é diário. Em uma assembleia, um morador afirmou: ‘Vamos ver se a senhora dá conta dessa obra.’ Minha resposta foi simples: ‘Obra se conduz com escopo técnico, cotações, cronograma financeiro, análise contratual e respaldo legal.’ A obra foi entregue dentro do prazo, com controle e acompanhamento documentados. Na sindicatura profissional, a autoridade não se impõe, demonstra-se na prática.”

“A sindicatura traz para a mulher desafios que não deveriam mais existir. Antes, eu me incomodava bastante com questionamentos sobre minha capacidade técnica, tentativas de descredibilizar decisões ou aquela sensação de que o tempo todo precisava provar algo mais em comparação ao sexo masculino. Com o tempo, entendi que o preconceito fala mais sobre quem o pratica do que sobre quem o recebe. Isso não pode abalar nossa confiança. Pelo contrário, é justamente a postura profissional, o conhecimento, a ética e a consistência no trabalho que desmontam qualquer tentativa de desvalorização.”

REDE DE COOPERAÇÃO CONDOMINIAL

QUANDO SÍNDICOS unem forças, contribuem para a segurança além-muros. É o que faz Lorena Vaz, síndica profissional de dois edifícios localizados em uma área tombada pelo patrimônio histórico na zona sul paulistana. Pelas ruas estreitas, circulam, entre outros, estudantes de um colégio próximo, a caminho do metrô. Certa vez, tentaram agredir uma colega na praça local. “Uma vizinha procurou intervir e, dias depois, jogaram um coquetel molotov na casa dela”, conta Lorena. Após o episódio, a síndica conseguiu que a Ronda Escolar passasse a patrulhar a saída dos alunos.

Lorena integra um grupo de síndicos da vizinhança. Como medidas preventivas contra incidentes criminais no entorno, muito arborizado, os condomínios intensificam a iluminação, realizam podas criteriosas das árvores e investem em câmeras de monitoramento integradas ao poder público. Flávio Pierobon também faz parte do grupo. Recentemente, solicitou providências aos órgãos responsáveis para realizar a poda de arbustos no passeio de imóveis vazios, que facilitam e geram oportunidades para surpreender pedestres.

O síndico profissional observa que o processo de verticalização na região intensificou o fluxo de pessoas de outras localidades para essa área. “É importante que síndicos fiquem atentos às mudanças e às vulnerabilidades de suas regiões, formem grupos e participem de iniciativas como o CONSEG e a Vigilância Solidária, por exemplo. Não podemos agir de forma isolada e esperar resultados consistentes.” (I.R.)

Síndico(a),

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

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“TUDO O QUE VIVI ME PREPAROU PARA O ECOSSISTEMA CONDOMINIAL”

Vanessa Munis, 46 anos, é síndica profissional e advogada. Agora, lança seu primeiro livro sobre sindicatura

“A MINHA VIDA É um sonho realizado. Gratidão ao Universo. Houve um tempo em que eu sentia vergonha da minha história, que tem capítulos de privação financeira e humilhação. Agora, sinto orgulho até dos percalços, pois tudo me preparou para o ecossistema condominial. A minha missão é melhorar a vida em condomínios, inclusive a dos humildes que neles trabalham e precisam de quem olhe por eles. Já no campo pessoal, resolvi conflitos do passado com meus pais, casei-me pela segunda vez e ganhei três enteados, acrescentando mais páginas coloridas à minha vida. E, da união anterior, eu tenho o Pedro, fruto de uma gestação de risco. Pela medicina, o indicado seria interrompê-la; porém, preferi ficar seis meses em repouso absoluto e preservar meu bebê, hoje um jovem incrível, minha joia rara.

Neste mês, comemoro 22 anos de atuação na advocacia (condominial e de família). Em abril, o programa ‘Opinião sem Muros’, idealizado e apresentado por mim, completa um ano na CondTV, no YouTube. Em junho, é a vez de celebrar 14 anos de sindicatura profissional. Olha quanta coisa boa! E agora estou lançando meu primeiro livro: ‘A arte de se posicionar no ecossistema condominial’. Posicionar-se é uma arte que pode ser aprendida e aprimorada. Síndico precisa se posicionar; ele é o líder da coletividade, não é concierge nem marionete. Quando eu assumo um condomínio, deixo muito claros os papéis de cada um e esclareço que pagar condomínio não é favor. A nossa carreira não é fácil. Lidar com pessoas que não tenham muitos valores e princípios para entregar é desafiador; até por isso, o síndico tem de se posicionar. O meu livro é também uma maneira de honrar minhas ancestrais. O meu sangue é misturadíssimo. Tenho antepassados árabes (Síria) e judeus (Letônia) do lado paterno; e holandeses e italianos do materno. Descendo de mulheres fortes, incríveis. Eu mesma fui educada para ser forte, desde criancinha. Saí ruiva como meu pai, que me preveniu sobre o bullying quando chegasse à idade escolar. Ele dizia que a cor do meu cabelo era bonita, mas pouco comum, por isso poderia causar estranheza. Enfrentei com firmeza apelidos como ‘água de salsicha’, em mais de uma escola. Sou de uma família paulistana que se mudava muito, entre bairros, cidades e até estados. Troquei bastante de escola. O meu maior temor era repetir de ano, então eu estudava muito para me adaptar ao ritmo de cada uma delas.

Meus pais criaram a mim e aos meus dois irmãos mais novos para sermos organizados e ágeis. Quem fosse lerdo levava cada bronca! O meu pai atuava

na área da segurança, e o salário cobria o essencial. Eu assistia ao Chaves comendo churros no clássico programa de tevê e morria de vontade de experimentar. Até que um dia meu pai me comprou um churro para dividir com meus irmãos. Amei e pedi aos céus: ‘Deus, permita que um dia eu possa comer quantos churros eu quiser’. Pois, sem planejar isso, o meu primeiro emprego formal, aos 15 anos, foi em um quiosque de churros, onde fui autorizada a comer quantos quisesse. No primeiro dia de trabalho, comi 14. No dia seguinte, mal podia sentir o cheiro.

Por volta dos meus 14 anos, meu pai foi embora. Mesmo com a pensão, o orçamento ficou apertado, e comecei a levar e buscar criança da escola e a passar roupas para ganhar algum dinheiro. Também animava eventos infantis vestida de palhaço ou de Banana de Pijama, e fiquei extrovertida. Minha mãe fazia faxinas, e eu a ajudava, porque era rápida. Na hora de nos pagar, as madames nos davam sapatos velhos no lugar de dinheiro, o que era humilhante. Mais tarde, já fritando

condomínio, que era administrado pela GK; por isso, conheci o dono, o senhor Gabriel Karpat. Ele me falou que a sindicatura profissional precisava de gente com o meu perfil e me incentivou a abraçar esse mercado, oferecendo-me cursos gratuitos na empresa do Ricardo, filho dele.

Em minha primeira concorrência para um condomínio, fiquei 40 minutos em pé do lado de fora do portão. Depois que fui recebida pelo corpo diretivo, enumerei tudo o que eu vira de errado ali durante a minha espera, como entregadores circulando desacompanhados de moradores, umidade na guarita e muito mais. Assim ganhei o meu primeiro contrato. Aí vieram outros. O bichinho da sindicatura te pica de tal forma que vicia, o que não é bom. Eu já me vi tão viciada, cuidando tão bem dos condomínios, que negligenciei a minha saúde. Outra lição: já sofri ameaças de agressão, no plural, em um mesmo condomínio, e entendi que existem coletividades que não querem ser ajudadas. Clientes assim devem ser demitidos.

churros no quiosque, veio outra humilhação: a vendedora de uma loja de roupas do shopping não quis me atender, pois eu ‘era pobre e cheirava a fritura’.

A tábua de salvação foram os estudos. Cursei Direito, onde me destaquei pelo meu perfil estudioso, e fui aprovada na OAB de primeira. Ainda na faculdade, fui morar com minha tia-avó paterna em Higienópolis. Então conheci um amigo dela, um belga riquíssimo, que estava de mudança para a Argentina com a esposa. Ele confiou a mim administrar suas finanças, vender seus bens e transferir-lhe o dinheiro. Propôs um contrato vitalício, que só cessaria quando nenhum dos dois estivesse mais aqui. A última etapa consistia em enterrar as cinzas de ambos juntos, em uma praça em Mar del Plata. Fiz tudo certinho. Ele foi um anjo na minha vida, ensinou-me a negociar, a mediar, a administrar.

Já casada com meu primeiro marido, tornei-me síndica orgânica em uma implantação porque, antes, havíamos morado em um condomínio onde constatamos abusos e autoritarismo por parte da gestão, e eu não queria nada parecido na nossa nova morada. Durante cinco anos me dediquei intensamente ao

O síndico tem de saber onde quer ficar e saber reconhecer também que existe o tempo certo de permanência. Às vezes, você conclui que já colocou o condomínio em ordem, destruiu o covil de cobras, destronou conselheiros preguiçosos, desmantelou uma quadrilha, ajudou a prender um pedófilo; portanto, é hora de plantar sementes em outro lugar, de fazer justiça em outro condomínio. Porque eu creio nisso, acredito que a sindicatura vá além da prestação de serviço. Mas, para isso, volto à questão: é preciso se posicionar. Lembra da premissa: ‘Para que o mal triunfe, basta que os bons não façam nada’? Então, reflita sobre isso. Quando você se posiciona, tem a oportunidade de mostrar a sua luz e os grandes recursos e talentos que há dentro de si. E acredite: temos recursos e talentos incríveis.”

Vanessa Munis em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

Por

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UMA SURPRESA ATRÁS DA OUTRA

Gato manobrista, planta suspeita, cama redonda. Confira cenas de condomínios

“NOS CONDOMÍNIOS, TEM ADULTO QUE AGE IGUAL À CRIANÇA QUE FAZ ARTE E INVENTA UMA HISTÓRIA ROCAMBOLESCA PARA SE SAFAR. É SURREAL!

Josi Trioni, síndica profissional

Foto Dilvulgação

Em um dos prédios que administro, havia uma senhora com mania de perseguição. Tudo de ruim que lhe acontecia era por ‘culpa de algum vizinho que não gostava dela’. Certa manhã, ela me enviou um pedido de ajuda por mensagem, dizendo que seu veículo – normalmente estacionado em área descoberta e com certa inclinação – não se encontrava na vaga. Depois, avisou-me que o havia localizado na parte baixa do terreno, junto ao muro. O veículo tinha até feito uma leve curva, e a lanterna havia se estatelado no muro. Na imaginação dela, alguém havia entrado debaixo do carro na madrugada e mexido nele para prejudicá-la. Por isso, ela exigia ver as gravações da câmera.

Encontrei-me com essa senhora para juntas olharmos as imagens. Vimos que, em determinado momento, o carro desceu sozinho e ainda bateu em outro veículo. As filmagens revelaram aquilo que eu já desconfiava: ninguém havia se aproximado do carro dela. Então, eu disse a ela que talvez a última pessoa da família que usara o carro houvesse esquecido de puxar o freio de mão. Ela rejeitou essa possibilidade, olhou-me séria e disse: ‘Já sei, foi aquele gato da vizinha, ele não gosta de mim. Ele entrou no carro pelo motor e soltou o freio de mão’. Ela ainda queria que eu responsabilizasse a tutora do bichano! Com o tempo, o esposo contou para alguns vizinhos que havia esquecido de deixar o freio de mão puxado. Mas ela, se bobear, sustenta a história do gato até hoje. Ah, o felino se chamava João e ficou popular entre os condôminos, sendo conhecido como ‘o manobrista do condomínio’.

“ESTOU NA SINDICATURA HÁ DEZ ANOS, VI TANTAS COISAS! MAS SEMPRE ACONTECE ALGO QUE SURPREENDE ATÉ SÍNDICOS EXPERIENTES.

Roger Prospero, síndico profissional Foto Dilvulgação

Síndico que trabalha com implantação precisa fazer vistorias de áreas comuns, passar um pente-fino do telhado ao subsolo antes de receber o condomínio. Numa dessas ocasiões, eu estava, junto com minha equipe, em um condomínio cuja entrega atrasara – os condôminos já estavam meio irritados. A área de lazer fora concebida no topo do edifício, onde uma planta destoava do belo paisagismo. Era alta, frondosa e com folhagem abundante. Até a fotografei para investigar melhor. Mas nem foi preciso, pois chegou a etapa das podas, e a paisagista me ligou: ‘Encontramos um pé de maconha, vamos cortar imediatamente’. Rimos muito e concluímos, brincando: ‘Está explicado por que a entrega da obra atrasou’.

Também fiquei surpreso quando assumi um condomínio grande na zona sul, que havia sido entregue oito meses antes. Assim que cheguei, fui procurado por um condômino, querendo me levar a uma sala técnica para confirmarmos um boato que circulava pelo condomínio. Concordei e chamei o zelador para abrir o local. Quando entramos, deparamo-nos com um quarto de motel, equipado com cama redonda, espelhos e outros adereços. Não faço ideia de por quem ou por quais pessoas o espaço era utilizado. Mandei desfazer tudo, mas antes emiti um comunicado geral, porém discreto, pedindo que viessem retirar objetos pessoais encontrados em uma sala técnica. Ninguém apareceu. Em outro condomínio, surpreendi-me quando um morador, muito discreto, viu-se no centro de confusões. Do nada, decidiu fazer a confra -

ternização de fim de ano da empresa no salão de festas e na churrasqueira. Deu uma festa de arromba, com som alto e gente bêbada pulando na piscina só de roupa íntima. A unidade recebeu cinco multas. Mas isso foi o de menos. Uma semana depois, o porteiro me ligou às 5h da manhã para avisar que havia uma mulher com um megafone no portão, chamando a esposa desse morador de ‘corna’. Era a ex-amante dele que, inconformada com o término da relação, decidiu revelar a traição e acabar com o sossego do casal – e de todo o condomínio.”

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

A SÍNDICA

profissional

Bruna Souza veio para os condomínios do segmento da hotelaria. Iniciou como assistente na parte operacional de um grande condomínio-clube, onde se familiarizou com as pastas de prestação de contas. “Eu verificava todos os documentos que eram enviados para a administradora”, lembra.

Bruna passou a gerente predial e daí a síndica profissional – hoje atua em três condomínios com mais de 300 unidades cada e em outros residenciais de menor porte. Em todos, porém, procura colocar em prática uma premissa do mercado hoteleiro: se antecipar aos problemas. Por exemplo, antes de um hóspede reclamar, consertar a goteira que pode causar transtornos. E, se não houver tempo e o problema aparecer, saná-lo de maneira rápida e efetiva.

A síndica acredita que com a prestação de contas não deve ser diferente e vê a auditoria preventiva como uma forma de corrigir falhas rapidamente. “Nem sempre o conselho tem um olhar clínico para as pastas – por exemplo,

AUDITORIA PREVENTIVA: SEGURANÇA ADMINISTRATIVA

OU EXCESSO DE VIGILÂNCIA?

As auditorias estão cada vez mais comuns no segmento condominial – não se trata de desconfiança da gestão, mas de uma ferramenta para a tranquilidade do síndico e do conselho

Por Luiza Oliva

se determinada nota fiscal teve os impostos recolhidos devidamente. Com a auditoria, ficamos confortáveis e conseguimos verificar se a administradora está atuando corretamente, otimizando, inclusive, o tempo do síndico”, acredita. “Nem sempre são falhas graves ou houve uma fraude. Mas, com a preventiva, conseguimos corrigir rápido e ficar mais atentos dali para frente.”

Ela nota que, nas auditorias preventivas, aparecem muitos erros administrativos. Por exemplo, o prédio fez uma reforma na piscina. Na documentação surge uma nota de impermeabilização colocada na conta ordinária. “É preciso checar quais manutenções são de responsabilidade do inquilino e quais são do proprietário, relativas ao fundo de reserva.”

Bruna recentemente assumiu um condomínio com três torres e 352 apartamentos. O síndico anterior renunciou, e o conselho solicitou a contratação de uma auditoria. “Vejo a auditoria como uma forma de transparência da gestão”, diz. Já em outro condomínio, onde está em seu terceiro mandato, Bruna se recorda que assumiu um verdadeiro caos financeiro e de manutenção, com dívidas e cerca de 30 processos judiciais. “Eram problemas trabalhistas e contratos encerrados de maneira indevida.” Nesse caso, Bruna não conseguiu a contratação de uma auditoria. “Muitas vezes, as pessoas acham desnecessário gastar com auditoria ou não há caixa disponível”, aponta. A síndica traça um paralelo com a contratação de inspeções prediais ou de serviços de arquitetura: “Muitos ainda veem como gastos desnecessários, infelizmente. O nome auditoria muitas vezes assusta. Mas ela nada mais é do que um controle e ajustes nas contas.”

SAÚDE FINANCEIRA

João Vieira Filho é auditor aposentado da Receita Federal. Contador, administrador de empresas e graduado em Direito, há mais de 10 anos

fez sua primeira auditoria em condomínio. De lá para cá, ele já verificou as contas de mais de 130 condomínios e constata: “A auditoria dá segurança jurídica e fiscal ao trabalho do síndico e pode, inclusive, melhorar os processos da administradora. Não se trata de promover uma caça às bruxas. Ela é uma ferramenta estratégica para garantir a saúde financeira e, também, a paz social.”

Vieira explica que as auditorias geralmente são solicitadas por uma comissão eleita em assembleia para tal, ou então pelo conselho – há casos até em que a própria convenção do condomínio determina que seja contratada uma auditoria pelo conselho. Além disso, é importante conhecer quais são os diversos tipos de auditoria. Vieira orienta: existem auditorias investigativas, a de gestão e preventivas.

“A auditoria investigativa cabe quando a comunidade condominial, o conselho ou o novo síndico verificam que existem problemas no passado. É um olhar para o retrovisor, com o objetivo de identificar desvios ou falhas. Ou seja, qualquer prejuízo causado ao caixa”, define.

Já a auditoria de gestão é aquela em que o próprio síndico, acompanhado pelo conselho e moradores, determina que seja contratada a auditoria ao final da sua gestão. “Essa atitude prova a transparência do síndico. Podem ser encontrados erros, mas não desvios de dinheiro, caso o síndico seja correto”, pondera.

Na opinião do especialista, o melhor dos mundos para o síndico é a contratação da auditoria preventiva, mesmo que no início da sua gestão. A auditoria preventiva é feita mês a mês. Normalmente, segundo Vieira, alguma inconsistência é encontrada. “Erros podem acontecer. Mas existem erros e existem fraudes. Ambos causam prejuízo para o condomínio, com a diferença de que a fraude tem um viés criminal”, compara.

Em qualquer das modalidades de auditoria contratada, é gerado um relatório e, a partir desse documento, os envolvidos responderão aos questionamentos – seja o síndico, o conselho ou a administradora. “A auditoria preventiva protege o síndico de acusações infundadas. Com o relatório, o conselho pode cobrar respostas do síndico, e o síndico, da administradora. Já vi casos, inclusive, em que, com base no resultado da auditoria, a administradora mudou a forma de fazer seus relatórios financeiros.”

As falhas mais comuns encontradas nas auditorias preventivas são pagamentos realizados a fornecedores sem nota fiscal e ainda pagamentos realizados para pessoas físicas, quando o correto é que o pagamento

seja feito para o mesmo CNPJ da nota fiscal (Vieira recomenda que não sejam realizados pagamentos enquanto a documentação não estiver nas mãos da administradora – por exemplo, pagamentos das terceirizadas devem ser feitos somente após entrega da documentação comprovando que os colaboradores são registrados na contratada, evitando, posteriormente, ações trabalhistas para o condomínio).

Retenções de impostos em notas fiscais também são anotadas nas auditorias. A falta de retenção de PIS, COFINS e CSLL em notas de prestação de serviços e de 20% de INSS na prestação de serviços de MEI (Microempreendedor Individual) em hidráulica, elétrica, alvenaria e pintura representa um risco de passivo tributário para o condomínio.

Devem ser ainda confrontados pela auditoria receitas previstas com as realizadas (em receitas devem entrar multas, aplicações bancárias e locações de espaço, como antenas de celular e garagens – Vieira aconselha consultar a Receita Federal em caso de dúvidas sobre pagamento de Imposto de Renda referente a essas locações).

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Bruna Souza, síndica profissional, e João Vieira Filho, auditor

Um detalhe muitas vezes esquecido pela gestão dos condomínios são os créditos gerados pela Nota Fiscal Paulista, em compras de produtos, e pela Nota do Milhão, a nota paulistana para prestação de serviços. “Já vi acontecer fraude: quem tem o certificado digital do condomínio transfere esses créditos para quem ele quiser”, constata o auditor.

Vieira detalha mais um ponto importante: o síndico deve sempre atualizar o inventário patrimonial e documental do condomínio. “Nunca ele será acusado de que sumiram bens em sua gestão”, arremata.

Por que devo contratar profissionais técnicos para serviços nos condomínios?

CRT-SP esclarece dúvidas de síndicos e de administradores de condomínios, onde quase todos os serviços podem ser realizados por profissionais técnicos habilitados

Por que nós, síndicos, devemos contratar profissionais técnicos para serviços nos condomínios?

Primeiramente, porque os Técnicos Industriais são os profissionais capacitados para resolver os problemas que tanto afligem os administradores condominiais, justamente por terem formação específica e experiência prática para executar serviços técnicos com precisão, agilidade e dentro da legalidade uma vez que a profissão técnica é regulamentada pela Lei nº 5.524/1968 e pelo Decreto nº 90.922/1985.

Os Técnicos Industriais devidamente habilitados – ou seja, com registro regular no Conselho Regional dos Técnicos Industriais do Estado de São Paulo (CRT-SP) – podem fazer praticamente todos os serviços de reforma e manutenção nos condomínios residenciais e comerciais, com a devida emissão do Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) documento obrigatório que assegura que os serviços estão sendo realizados com competência técnica e em conformidade com as normas vigentes. Dessa forma, o condomínio passa a contar

com mais segurança operacional e jurídica, prevenindo riscos, evitando retrabalhos e proporcionando tranquilidade aos administradores e condôminos.

É verdade que mais de 90% dos serviços em condomínios podem ser realizados por profissionais técnicos, com responsabilidade e economia para os condôminos?

Sim, praticamente todos os serviços de reforma e manutenção nos condomínios residenciais e comerciais podem ser realizados por profissionais técnicos,

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REGRAS PARA REFORMA DE GARAGEM

Por Isabel Ribeiro

REVITALIZAR garagem de residenciais é investir em segurança, conforto e valorização patrimonial. Antes de reformar, porém, vale atentar para alguns pontos destacados pelo educador condominial e advogado Gianpaulo Scaciota, que ajudam a evitar problemas futuros, como multas de concessionárias de gás e água, dificuldades em vistorias ou até responsabilidade civil em acidentes. Ele ressalta que toda intervenção deve ser realizada por profissionais especializados e de acordo com a NBR 16280 (Reforma em edificações). Casos especificados na norma exigem ART ou RRT de engenheiro ou arquiteto.

Pequenas pinturas ou intervenções sem impacto estrutural não exigem ART/ RRT, mas é importante indicar que obras ou intervenções que alterem, acrescentem, mudem a destinação ou a estética da área comum precisam de aprovação em assembleia. “O que for necessário para não perecer a utilidade da instalação, do equipamento e do espaço da área comum e/ou, em razão de segurança, o síndico pode e deve agir independentemente de assembleia”, pontua.

A seguir, outras ponderações de Gianpaulo.

• PINTURA: Não existe norma da ABNT que determine cores específicas para as paredes ou o teto da garagem residencial. O padrão mais comum é branco ou cinza claro nas paredes e no teto (para melhor iluminação e sensação de amplitude) e cinza ou cinza escuro no piso (mais resistente a marcas de óleo e pneus). Combinações como branco e preto ou cinza e preto são frequentes porque disfarçam a sujeira e facilitam a manutenção. A escolha da cor deve ser aprovada em assembleia (ou seguir o regimento interno), pois a garagem é área comum. A pintura deve seguir as boas práticas da NBR 13.245 (pintura em edificações não industriais), priorizando durabilidade e preparação adequada da superfície.

• PROTETORES: Não há norma da ABNT que determine altura exata

“Investir em proteção estrutural nas áreas de circulação veicular é uma decisão preventiva que contribui para segurança, organização e valorização do condomínio.”

(Rosário Botella, CEO, Protechoque)

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• TUBULAÇÕES: A ABNT NBR 6493 (Emprego de cores para identificação de tubulações) padroniza as cores para facilitar a manutenção e evitar acidentes. Exemplos comuns em condomínios residenciais: verde (água fria); laranja ou faixa laranja (água quente); marrom (água pluvial); preto (esgoto); amarelo (gás); vermelho (incêndio); cinza-escuro (eletricidade). Pintá-las de branco (ou outra cor única) está fora da norma, pois compromete a identificação rápida em emergências ou manutenções. O condomínio até pode pintar as tubulações aparentes de branco ou cor neutra por estética, desde que aplique faixas de identificação coloridas (largura aproximada de 40 cm) com a cor padrão e legenda escrita (ex.: “ÁGUA FRIA”) para cumprir a NBR 6493 e a NBR 5626 (instalações de água fria e quente). Isso é especialmente importante em áreas comuns.

• DEMARCAÇÕES: A demarcação de vagas (linhas brancas ou amarelas) segue padrões de acessibilidade (NBR 9050) e segurança viária. Faixas em amarelo e preto em pilares e paredes (altura aproximada de 0,90 m do chão) são recomendadas para destacar obstáculos e áreas de risco (com base em normas de sinalização de segurança, como a NBR 7195), mas não são obrigatórias por lei federal — muitos condomínios as adotam por segurança e para reduzir batidas.

ESPAÇO REVITALIZADO, COM FLUIDEZ E HARMONIA

A garagem é um espaço comum crucial. A reforma é determinante para promover à coletividade um ambiente livre de insalubridade e riscos estruturais, organizado, e com estética visual agradável. Entretanto, para que haja segurança, fluidez e

“A proteção adequada nas garagens é uma medida simples que reduz custos com manutenção, evita conflitos entre moradores e preserva o patrimônio coletivo do condomínio.”

(Rosário Botella, CEO, Protechoque ou cor obrigatória para os protetores de borracha ou PVC nas colunas e pilares da garagem. A altura mais utilizada na prática é de cerca de 40 a 50 cm do chão (para proteger contra batidas de para-choque de carros comuns), mas pode variar conforme o projeto original do prédio ou decisão da assembleia. Muitos condomínios adotam preto ou cinza para combinar com o piso, ou faixas refletivas em amarelo e preto para maior visibilidade (inspiradas em normas de segurança, como a NBR 7195, que recomenda essas cores em áreas de risco). O importante é que não interfiram na circulação nem na acessibilidade (ver NBR 9050 para vagas de PCD).

Revestimentos para áreas recreativas.

harmonia, é preciso que as regras de utilização desses espaços sejam respeitadas. O educador Gianpaulo Scaciota enumera alguns pontos que devem ser observados em prol da boa vizinhança na garagem.

1. Deve-se respeitar a velocidade máxima (10-15 km/h) para proteger pedestres e evitar acidentes. Manobras pedem atenção.

2. Veículos devem ser estacionados dentro dos limites da vaga, sem invadir o espaço alheio nem obstruir a circulação.

3. Vagas de visitantes são exclusivas, conforme regras.

4. É proibido armazenar objetos nas vagas ou corredores, pois representam risco de segurança e incêndio. O morador deve manter sua vaga sempre limpa e desimpedida.

5.A segurança do patrimônio é coletiva. O responsável pela vaga deve ser orientado a trancar seu veículo, fechar os vidros e ativar o alarme ao estacionar. É prudente não deixar itens de valor à mostra.

6. O aluguel de vaga de garagem em condomínio pode ou não ser permitido, dependendo do que estabelece a convenção condominial e o regimento interno — e, na ausência de proibição expressa, deve respeitar as regras do Código Civil Brasileiro, especialmente quanto à locação para pessoas estranhas ao condomínio.

AGRADECIMENTO

AO ENTREVISTADO

Gianpaulo Scaciota, é especialista em Direito Condominial, educador e escritor

“Revestimentos e pinturas resinadas oferecem estética, limpeza e segurança para pisos de garagens. Quando aplicados conforme normas técnicas e por empresas com experiência comprovada, garantem acabamento moderno e impecável, comparável ao de estacionamentos de shoppings.” (Pedro Schaffer, engenheiro, Floor Parking Revestimentos)

ADEUS ÀS GOTEIRAS

Por Isabel Ribeiro

HÁ SEIS ANOS à frente da gestão do condomínio Vivendas São Francisco, construção de 2012 localizada no Jaguaré, zona oeste de São Paulo, a síndica orgânica Tatiana Hashizume dedica-se a um processo contínuo de obras, como a pintura da fachada (em andamento), a impermeabilização da parede da piscina para sanar vazamento na garagem e a reforma da própria garagem, entre outras. No entanto, uma das resoluções que liderou e que lhe trouxe imenso alívio foi a obra do telhado, pois, desde 2016, havia infiltrações recorrentes em duas unidades do último andar durante os períodos de chuva. Laudos técnicos de 2019 e 2022 apontaram falhas na impermeabilização da laje de cobertura, além de telhas quebradas, porosas e mal vedadas. Desde o surgimento do problema, no lado esquerdo do telhado, o condomínio desembolsou, ao longo dos anos, quase 70 mil reais em soluções que se revelaram apenas paliativas. “Houve troca de telhas, ampliação da calha, refazimento da angulação de caimento; enfim, foram muitos procedimentos. Só faltou reza brava”, conta Tatiana. Segundo a síndica, até mesmo a ideia de substituição completa do telhado por uma laje impermeabilizada foi considerada, mas ficaria demasiadamente cara pois, além da reforma em si, haveria os custos para regulamentação de modificações do projeto original junto à prefeitura.

Tatiana relata que, com base nos laudos de engenharia, pesquisou durante quatro meses métodos contra infiltrações, chegando à solução da manta aluminizada. A obra, aprovada em assembleia, foi executada em julho de 2025 por uma empresa especializada em sistemas de impermeabilização e contemplou apenas a parte esquerda do telhado (126 m²). A impermeabilização com manta de três milímetros, aderida

“A injeção de resinas preenche fissuras e vazios no concreto, bloqueia a passagem de água, restabelece a estanqueidade, protege a armadura contra corrosão e aumenta a durabilidade e a vida útil da estrutura.”

(Samir Nogueira, diretor, Injectsystem)

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com maçarico a gás, custou cerca de 17 mil reais, e foi concluída em menos de duas semanas. “Mesmo com chuvas intensas, a água não voltou a infiltrar nas unidades. Tão logo possamos, vamos impermeabilizar também o lado direito do telhado”, planeja.

MEMBRANA ACRÍLICA

Assim que assumiu a gestão do condomínio Bela Cintra Residence, Janice Haupt recebeu a incumbência de realizar uma obra de impermeabilização no bloco A, pois havia infiltração nos apartamentos do último andar. Nesse empreendimento, a construtora finalizou o bloco A e encerrou suas atividades antes de concluir o bloco B, criando-se, assim, um hiato entre a implantação das duas torres. No bloco B, finalizado de forma mais moderna e precisa, não há telhado, mas sim laje de cobertura, impermeabilizada com manta asfáltica. Já no bloco A, que fora concluído em momento de dificuldade orçamentária, optou-se por laje simples, coberta por telhado. Conforme laudo técnico, o telhado estava em más condições e havia falhas de escoamento na laje. “O engenheiro civil contratado pelo condomínio sugeriu abrir mão do telhado, corrigir as falhas e impermeabilizar a laje com membrana acrílica”, relata a síndica profissional. Entre os pontos que levaram à aprovação do método (que envolve várias demãos de produto específico e teste de estanqueidade), foram considerados fatores

“A impermeabilização é etapa técnica fundamental para garantir estanqueidade, durabilidade e desempenho das edificações, devendo ser projetada e executada por empesa especializada.” (Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)

como baixo tráfego local, custo-benefício, menor tempo de execução e praticidade, pois esse sistema não envolve a retirada de pisos anteriores. Um projetista de impermeabilização elaborou o projeto técnico da reforma e, com base no escopo, o engenheiro civil do condomínio, junto com Janice, atuou no processo de seleção das empresas de impermeabilização, além de acompanhar a etapa posterior de execução. “Como eu não sou engenheira, acho crucial, em uma obra de impermeabilização ou de fachada, que o condomínio contrate o auxílio de um profissional de engenharia”, fala a síndica.

Dois cuidados, em especial, foram tomados quanto à obra, que começou em agosto de 2025 e terminou em dezembro. “Não queríamos que os moradores sentissem desconforto térmico com a remoção do telhado e abordamos essa preocupação na contratação da impermeabilização. Deu tudo certo.” Outra atenção foi dada às telhas de amianto – produto hoje proibido devido ao seu potencial cancerígeno. “Há protocolos de remoção e descarte seguros, que foram seguidos pela empresa de impermeabilização”, comenta.

Janice compartilha uma dica que fez sentido no caso do Bela Cintra. “Como o condomínio dispunha de recursos, conseguimos comprar o material diretamente do fornecedor, evitando a bitributação. E pagamos à vista; por isso, tivemos um excelente desconto, algo na casa de 28 mil reais.” Já o pagamento da obra foi realizado mediante medição. “Os pagamentos foram realizados com base na etapa entregue, método que colabora com o controle orçamentário”, finaliza.

AGRADECIMENTO ÀS ENTREVISTADAS

Tatiana Hashizume, à esq., e Janice Haupt

“O serviço de impermeabilização exige execução impecável. Em condomínios, é essencial para evitar infiltrações que causam prejuízos materiais e, principalmente, danos estruturais, preservando a durabilidade, a valorização do imóvel e o bem-estar dos usuários.”

(Danilo Astur, engenheiro civil, Kard Impermeabilizações)

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EVITE RISCO DE SOBRECARGA E INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO

Por Edson Martinho

OS SÍNDICOS são responsáveis por zelar pelo bom funcionamento de um condomínio, tanto do ponto de vista organizacional quanto funcional. A eletricidade é um dos principais insumos da vida moderna, mas será que estamos usando-a de forma adequada? Quais riscos corremos? Como saber quando se pode ou não autorizar um 'aumento' de carga? Neste artigo, procuramos dar subsídios técnicos para embasar tomadas de decisão mais criteriosas pelos gestores, pois o tema da sobrecarga nas instalações elétricas é muito sério e pode causar danos não somente a uma unidade (apartamento ou casa), mas a totalidade da edificação.

“Na eletricidade, prevenção não é detalhe técnico, é princípio fundamental de segurança. Por isso, o condomínio deve priorizar e aprovar reformas no sistema elétrico, com avaliação técnica e planejamento adequado, evitando riscos, sobrecargas e acidentes.” (Denis de Sá, diretor, Detech)

Todo condomínio, quando construído, possui uma instalação elétrica individual e uma comum. Isso significa que cada apartamento ou casa tem seu próprio 'relógio', que é o medidor de energia, e um disjuntor de proteção. Esse dispositivo tem a função de monitorar eventual sobrecarga elétrica ou curto-circuito e desligar automaticamente a energia se um desses fenômenos ocorrer. Por isso, é proibido substituir esse disjuntor por outro de maior capacidade sem que haja uma reforma elétrica completa e planejada no condomínio. Da mesma forma, existem circuitos que alimentam cargas coletivas, como elevadores, iluminação das áreas comuns e bombas de recalque, responsáveis por encher a caixa-d’água no topo do edifício, entre outros sistemas. Todos esses circuitos, somados, são alimentados por um transformador, que muitas vezes fica no poste em frente ao condomínio e, em algumas situações, dentro do próprio prédio. Mas esse transformador tem limites de potência e de demanda. Os cálculos são realizados por profissionais habilitados, considerando regras de simultaneidade e fator de demanda. Por exemplo: para chuveiro elétrico com potência de cerca de 6.000 W, em um condomínio com 40 apartamentos, teria de haver uma potência instalada de 240.000 W. Sabemos, no entanto, que nem todas as unidades utilizam o equipamento ao mesmo tempo; por isso, aplica-se o fator de demanda, que reduz esse valor para alguns milhares de watts, permitindo o uso de cabos com ‘bitolas’ (seção nominal) menores e de um transformador menos potente.

ONDE MORA O PROBLEMA?

Quando um condomínio é planejado, são previstas cargas que atendam aos fatores de demanda e simultaneidade; porém, com o passar do tempo, ocorrem mudanças de hábitos e de consumo. Equipamentos como fritadeiras elétricas, fornos de indução, aparelhos

“Análise de energia é um estudo da demanda elétrica; verifica se a infraestrutura do prédio suporta o consumo dos equipamentos utilizados, ou de novas demandas, como ar-condicionado e tomadas para veículos. Deve ser executado por empresa especializada.” (Nilson Achiles Merlini, engenheiro eletricista, Merlini Engenharia)

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de ar-condicionado e, mais recentemente, veículos elétricos passaram a fazer parte da rotina dos condomínios. Todos esses equipamentos possuem potências relativamente altas. Entretanto, dois deles merecem atenção pelo uso prolongado e pelo alto fator de simultaneidade: o aparelho de ar-condicionado e o carregador veicular.

Um aparelho de ar-condicionado pode ficar ligado por muitas horas seguidas, em várias unidades ao mesmo tempo. Isso pode sobrecarregar a instalação, se ela não tiver sido projetada para esse cenário, e provocar aquecimento excessivo dos condutores e até incêndios, inclusive no transformador, por superaquecimento. Por esse motivo, o síndico que atua de forma consciente não deve autorizar a instalação de aparelhos de ar-condicionado sem antes contratar um estudo de carga, a fim de definir com segurança os limites de aumento da demanda elétrica do condomínio.

Já os veículos elétricos são ponto de atenção não propriamente pelas baterias, mas pelos carregadores. Para a instalação desses equipamentos, é necessário seguir a ABNT NBR 17019, além de considerar que se trata de uma carga elevada. Mesmo um carregador portátil possui potência em torno de 3.500 W, ou seja, é comparável a um chuveiro elétrico operando em potência média, mas com uma diferença gigantesca: um banho dura cerca de 15 minutos, enquanto a recarga de um veículo pode levar horas.

Nesse contexto, 'substituir' o chuveiro pelo carregador não resolve a questão. Lembra do fator de simultaneidade? Pois é: um único carregador pode parecer pouco, mas cinco, dez ou mais operando ao mesmo tempo fazem enorme diferença. Cinco carregadores portáteis, por exemplo, já aumentam a carga em mais de 17 kW. É fácil imaginar o risco de sobrecarga.

“A instalação de carregadores veiculares em condomínios deve ser precedida de avaliação técnica do sistema elétrico, com projeto e laudo assinados por profissional habilitado, a fim de garantir segurança e evitar improvisações na ânsia de atender ao morador.”

(Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)

Por esse motivo, e pelo mesmo critério aplicado aos aparelhos de ar-condicionado, o síndico consciente não deve autorizar a implantação de carregadores de veículos elétricos sem estudo prévio, realizado por profissional habilitado, acompanhado de laudo técnico e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), definindo os limites seguros. Mas e se o morador disser: “Vou instalar no circuito do meu apartamento”? A situação é a mesma. Lembra que todos os circuitos, no final, convergem para o mesmo transformador do condomínio? Não se trata apenas de quem consome ou paga a conta de energia, mas do impacto dessa carga adicional sobre toda a infraestrutura elétrica do prédio. Por essa razão, o estudo técnico não apenas aumenta a segurança da edificação, como também oferece respaldo ao síndico para decisões responsáveis e juridicamente seguras. Observe que, mesmo com a publicação da Lei nº 18.403, em 18 de fevereiro de 2026, no estado de São Paulo, o artigo 1º reforça essa condição, ou seja, que o condômino tem o direito de instalar a estação de recarga, desde que haja compatibilidade de carga e que seja instalada mediante projeto por profissional habilitado e de acordo com as normas técnicas.

Divulgação

Foto

EDSON MARTINHO

Engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel

"Se o seu condomínio pretende liberar a utilização de aparelhos de ar-condicionado e carregadores para veículos elétricos, a modernização do sistema elétrico é fundamental para garantir segurança, eficiência e valorização patrimonial. Planejamento técnico é o que separa investimento de risco.” (Rodrigo Henriques, diretor técnico, Henriques Marques Engenharia)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA: PROJETO E INSTALAÇÕES

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