Revista Direcional Condomínios - Edição 175 - fev/2022

Caro Síndico!

Olhar para o futuro, sem esquecer do passado. Este é o ponto central desta edição da Revista Direcional Condomínios. Aprendemos e nos transformamos. Um bom exemplo é a consolidação da Assembléia Virtual, que foi rechaçada em 2002 e hoje uma ferramenta usual. Veja a evolução! O “novo condomínio” estará a prova em 2022. Ainda com medidas restritivas, uso de máscaras, distanciamentos, mas com muito mais planejamento para a construção de um espaço melhor e mais civilizado. E por falar em passado, dia 01/02/1974, o Edifício Joelma nos ensinou que não existe manutenção cara. As vidas são preciosas e não tem preço!

Nesta edição, também, homenageamos o Zelador, o braço direito dos síndicos. Dia 11/02 é seu dia! PARABÉNS ZELADORES!

UM ABRAÇO, Sônia Inakake

ERRATA

Na edição passada, página 108, onde lê-se: “Rígidos ou semi-flexíveis, como a argamassa e a polimérica que são indicados para piscinas e subsolos...”

Leia-se:

Rígidos: Aplicado em áreas não sujeitas a movimentações e fissuras e não apresentam características de flexibilidade. Tem resistência a pressão negativa e positiva da atuação da água. Exemplos de materiais rígidos são as argamassas poliméricas industrializadas, cimentícios e membranas epoxídicas. São indicados para reservatório de água inferior (enterrado), subsolos, poço de elevadores, cortinas, entre outros.

Flexíveis: Aplicado em áreas sujeitas a movimentações e fissuras. Apresentam características de flexibilidade. Não tem resistência a pressão hidrostática negativa, somente positiva. Exemplos de materiais flexíveis são a mantas pré-fabricadas como asfáltica, mantas EPDM, manta de PVC e membranas (exceto as membranas de epóxi que são rígidos). São indicados para lajes de cobertura em geral, jardineiras, piscinas elevadas, terraços, calhas, reservatórios elevados, pisos molhados, banheiros, cozinhas e áreas de serviço entre outras partes onde a água da chuva escorre.

Com a colaboração da Arquiteta e Urbanista, especialista em impermeabilização, Cirene Paulussi Tofanetto.

Seção Tira-Teima:

A "Casa do zelador" está vaga! O que fazer nesse espaço que agora está sem uso?

Capa: Sou síndico pós-pandemia. E agora?

Serviços ao Síndico: Assembleias condominiais: Presenciais ou em ambiente virtual?

RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS

Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado. O sorteio de 3 Alexa foi realizado no dia 06/01/2022. Os síndicos contemplados são de São Paulo, Capital. Parabéns aos vencedores!

Dica: ImpermeabilizaçãoPorque, quando e como Impermeabilizar?

Dica: Cobertura

Seção Tira-Teima: Pedaços da Fachada estão caindo. O que fazer? 04 06 10 14 20 05 12 16

Informe Publicitário: Seciesp Administração: Zelador - O Equilibrista: Antes, durante e pós-pandemia

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

EDITOR

Eduardo Silva

MTB 72.742/SP eduardo@epscondominial.com.br

REDATOR Guilherme Verli

MTB 92.099/SP

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

freepik @manasthep65 freepik @thepond057

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL

Adriana S. dos Santos

DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita

Dica: Elétrica - Projeto para retrofit de instalação elétrica

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

DIAGRAMAÇÃO

Jonas Coronado Thalita Feuerstein Cristiane Lima

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras Para anunciar,

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Tiragem auditada por

SEÇÃO TIRA-TEIMA

A “CASA DO ZELADOR” ESTÁ VAGA! O ZELADOR NÃO MORA MAIS NO CONDOMINIO. O QUE FAZER NESSE ESPAÇO QUE AGORA ESTÁ SEM USO?

Por Geórgia E. Z. Gadea – Arquiteta

EM GERAL, a residência do Zelador é composta por: sala, dormitório, banheiro, cozinha e uma pequena área de serviço e fica localizada no térreo ou na cobertura da edificação. Alguns síndicos optam em alugar o apartamento e incorporar a renda à massa condominial. É uma ideia que pode funcionar muito bem, porém gera burocracia, quórum qualificado para aprovação e recebe muitos questionamentos jurídicos. Para aqueles que preferem soluções mais simples e de fácil reversão, existem algumas opções que são caracterizadas como “uso temporário” e se adequam perfeitamente às novas necessidades impostas nessa época de pandemia que estamos enfrentando.

COMO PODEMOS OCUPAR ESSAS ÁREAS?

Se o condomínio não tiver um refeitório adequado para seus funcionários, essa é uma excelente oportunidade de atender à Legislação Trabalhista adequando a cozinha e a área de serviço a esse novo uso.

A sala pode ser transformada em um espaço de Co-work. Com uma mesa de reunião, mesas de trabalho, iluminação adequada e tomadas bem distribuídas, se torna perfeita para os moradores que querem receber um fornecedor, colega de trabalho, um professor particular ou que necessitem “sair de casa” para poder fazer uma reunião mais tranquila. Se a cozinha não for utilizada como refeitório, ela poderá ser um bom apoio ao Co-work. Um espaço para o café, com bancos, frigobar, filtro de água e micro-ondas cria um ambiente útil e interessante para os moradores. O dormitório pode se transfor-

mar na sala do sindico/sala da administração e aproveitar toda aquela infra-estrutura montada para o “café do co-work” e também oferecer um espaço adequado e organizado de trabalho.

Para completar toda essa remodelação, temos o banheiro que nesse caso funciona como um lavabo para o uso de todos.

Com essas ideias podemos aproveitar essa área ociosa criando até 4 usos distintos sem descaracterizá-la!

GEÓRGIA E. Z. GADEA

Arquiteta e urbanista, é pós-graduada em Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil e especialista em projetos de reformas e de retrofit prediais desde 2005.

Mais informações: aabarquitetura.georgia@gmail.com.

O crescimento no número de casos de Covid-19 causados pela variante Ômicron neste início de 2022 reforça a importância da segurança sanitária nos elevadores. A Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL) e o Sindicato dos Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp) alertam os profissionais que instalam elevadores, assim como os que atuam em manutenção e conservação de elevadores e escadas rolantes, sobre os cuidados e as precauções.

É fundamental o uso de máscaras de proteção, a higiene frequente das mãos, e manter o distanciamento em relação aos demais colaboradores. Os síndicos também devem exigir a limpeza dos elevadores, mas orientar para que não sejam utilizados produtos inflamáveis e corrosivos na parte interna, o que pode danificar o equipamento.

Algumas medidas podem evitar riscos de contaminação, confira:

• Evite encostar nos painéis da cabina e fazer contato direto com corrimãos;

• Espere pelo próximo elevador se houver mais de duas pessoas na cabine;

• Higienize as mãos após a viagem;

• Nunca fume dentro dos elevadores.

O Seciesp criou uma cartilha com orientações, acesse aqui para saber mais: http://www.emumclick.com/images/news/ABEELCORONAVIRUSCARTILHA.pdf

O QUE parecia ser um enredo de filme hollywoodiano se tornou realidade no planeta em 2020: a população se viu refém de um vírus mortal, ainda sem vacinas ou remédios eficazes para combater os graves efeitos da doença. Chegamos a 2022 com uma enorme esperança de que o perigo havia sido eliminado e com uma boa parte dos brasileiros já imunizados - mas uma nova variante da Covid-19 aumentou muito o número de infectados, colocando novamente vidas em risco e lotando o sistema de saúde.

Reflexo da sociedade, os condomínios hoje vivem, sem dúvida, momentos mais tranquilos do que 2020 e 2021. Mas os cuidados e desafios continuam. Síndicos destacam especialmente a dificuldade de convivência entre vizinhos como um dos maiores problemas enfrentados. “Estamos vivendo muitas mudanças comportamentais e as pessoas estão com os nervos à flor da pele, brigando por tudo. Acho que estamos vivendo uma pandemia emocional. Por exemplo, quem está em home office não

SOU SÍNDICO PÓSPANDEMIA. E AGORA?

Vida de síndico nunca foi fácil. Desde o início da pandemia pelo coronavírus, os desafios enfrentados são imensos e ainda não terminaram. Certamente atitudes tomadas no auge da Covid-19 ainda devem perdurar e lições importantes permanecem. A vida em condomínio foi transformada para sempre!

Por Luiza Oliva

aceita a execução de uma obra no vizinho, mesmo que seja necessária”, aponta Paulo Mujano, síndico profissional de 14 condomínios, sendo dois comerciais.

A saída, para Mujano, é muita paciência e conversa, fazendo com que cada um olhe o ponto de vista do outro, “e não só para o próprio umbigo”. Ele notou também, nos condomínios em que ocupa a sindicância, um número maior de pets, já que muita gente estava em busca de companhia durante o isolamento. “Hoje algumas pessoas estão voltando a trabalhar fora e os pets estão ficando sozinhos, gerando latidos e mais conflitos”, diz, sem deixar de citar pelo menos um legado positivo dos tempos de pandemia: a adesão às assembleias virtuais. “Pelo menos 10 dos meus condomínios não pretendem voltar aos encontros presenciais. E 95% das reuniões de conselho são virtuais e muito eficientes.”

Paulo Roberto Paleari é síndico orgânico do Edifício San Marino, na Saúde, com 64 apartamentos. Gerir a comunidade condominial com cerca de 180 moradores em época de pandemia trouxe muitos aprendizados, acredita: “Notei que alguns moradores passaram a reclamar de coisas que anteriormente não os incomodavam, sem olhar o lado do outro. Fiquei mais esperto para lidar com as pessoas, já que muitos chegam para conversar já com pedras na mão.”

Ele lembra que no início da pandemia, para evitar a entrada de prestadores de serviço no condomínio, autorizou que o próprio zelador realizasse pequenos reparos necessários nas unidades. Paleari relata que chegou a ouvir de moradores que cada um deveria resolver os problemas de seu apartamento. “Meu objetivo foi preservar a saúde da coletividade. Também autorizei obras conforme o regulamento do edifício, das 9h às 17h, enquanto muita gente propunha reduzir o horário para das 11h às 15h. Mas acredito que assim as obras nos apartamentos ocorreram mais rápido, sem se arrastarem por muito tempo.”

Paulo Romani, síndico há 24 anos do condomínio Saint Paul Ville na Bela Vista, com duas torres e 136 unidades, explica que todas as medidas tomadas durante a pandemia, especialmente sobre o uso das áreas comuns, foram aprovadas em assembleia. Romani, que também é diretor de uma administradora com 250 condomínios em carteira, avalia que essa foi a melhor conduta. “Orientamos nossos síndicos a documentar as decisões tomadas, evitando problemas futuros tanto para o síndico como para o próprio condomínio. Alguns fizeram assembleia e outros preferiram comunicar através de circulares”, diz.

Já o síndico Azis José Elias Filho teve muito receio, no início da pandemia, que a inadimplência atingisse o condomínio Itaguaba no Morumbi, com 16 unidades. “Por circular, avisei os condôminos que compreendia os problemas financeiros que poderiam existir mas que se o condomínio não tivesse caixa eu deixaria de pagar fornecedores. Houve uma reação muito positiva e não enfrentamos nenhum problema nesse sentido.”

CONHECIMENTO E COMUNICAÇÃO

Relatos como os dos síndicos citados nesta reportagem representam o cotidiano de outros gestores em tempos de pandemia. Certamente atitudes tomadas no auge da Covid-19 ainda devem perdurar e lições importantes permanecem. Na opinião de Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, os condomínios ganharam outra dimensão. “As pessoas ficaram muito mais tempo em casa. A residência não era só o lugar para descansar, mas para trabalhar, se exercitar, estudar. Antes da pandemia muita gente entrava e saía do prédio e nem percebia toda aquela estrutura funcionando. Quando surge a nova dimensão do morar, esse local toma uma proporção muito maior nas nossas vidas. Mais do que nunca o condomínio precisava funcionar!”

Moira frisa a dedicação dos funcionários, o tempo todo na linha de frente, e dos síndicos, “que precisavam tomar decisões rápidas, como abrir ou fechar a academia”. Ao lado da valorização da estrutura dos condomínios, a profissional percebe como legado da pandemia o conhecimento gerado para enfrentar uma situação de crise. “Nunca havíamos passado uma crise sanitária como a da Covid-19. Entendemos a importância de ouvir as instituições, como o Secovi-SP e a AABIC, que podiam orientar os síndicos sobre um padrão médio de conduta e criaram protocolos para os condomínios. Acredito que os síndicos se sentiram muito sozinhos em um primeiro momento. Foi um aprendizado para todos”, sustenta. Para a vice-presidente do Secovi-

SP, outro ponto que fez toda a diferença foi a comunicação. Condomínios onde os síndicos se comunicaram com eficiência tiveram maior adesão às regras e menor índice de conflitos. “Quanto mais o síndico estabelecer regras de forma colaborativa e bem comunicadas, o estresse diminui e a adesão ao cumprimento das regras e o sentimento de participação são maiores.”

ZELADOR - O EQUILIBRISTA: ANTES, DURANTE E PÓS-PANDEMIA

Quatro profissionais de condomínio expõem como conciliam suas funções frente às mudanças impostas pelas variantes do novo coronavírus. Seus métodos? Foco, atenção e proatividade

Por Isabel Ribeiro

PARA comemorar o Dia do Zelador, celebrado em 11 de fevereiro, a Direcional Condomínios ouviu o paulistano Fernando Barbosa (40 anos), o baiano Juraci João dos Santos (48 anos) e os pernambucanos Cosme Vasconcelos da Silva (58 anos) e Luiz Carlos Silva (35 anos), empregados em prédios de São Paulo (SP). Se a categoria já fazia malabarismos para conciliar demandas, imagine só em tempos pandêmicos! Pois os quatro deram – e ainda dão – o seu melhor contra o coronavírus e a favor do cumprimento de regras nesse relativizado novo normal.

Filho, sobrinho e afilhado de zelador, Fernando está na profissão há 14 anos, os últimos sete no Edifício Alvorada, no Morro dos Ingleses, zona central, onde dá expediente em horário comercial. No prédio de 14 unidades, uma por andar, ele conta com cinco funcionários e os ajuda no que for preciso. “Um dos segredos do ofício é mostrar à equipe

que você está ali para fazer a diferença”.

E assim é na limpeza, tarefa em que passou a colaborar com o faxineiro porque, desde a pandemia de coronavírus, os cuidados aumentaram. Ele usa como exemplo a escada de emergência, que até 2019 era higienizada duas vezes por semana, mas no auge da Covid-19, passou para cinco limpezas diárias! Hoje essa frequência caiu para três vezes ao dia, mas permanece alta. “A pandemia não acabou”, diz. Está aí o repique causado pela variante Ômicron para corroborar.

Proativo, ainda em 2020 Fernando pôs uma banqueta de ferro no elevador para servir de apoio às encomendas dos moradores e enviá-las aos respectivos andares, e a peça ali permanece. “Achei adequado de se transportar, especialmente refeições. Deu certo”, comemora.

SEMPRE ALERTA!

Cosme está há quase 40 anos no ramo, os últimos 29 deles no Edifício Jardim das Cinquenta Fontes, na Chácara Klabin, zona sul, onde reside com a família. Para zelar pelo prédio de 12 andares e 48 apartamentos, comanda estrutura enxuta de funcionários, entre os quais reforça a orientação de continuarem atentos aos protocolos de higiene “porque o perigo não passou”.

No começo da pandemia, foi de Cosme a sugestão de que se borrifasse álcool a 70° nos pacotes de encomendas antes de entregá-los aos destinatários. Também alertou o síndico para instalar mais alguns suportes de álcool em gel pelo condomínio. “Esse álcool veio para ficar porque ajuda a prevenir doenças e em prédio circula muita gente”.

ADMINISTRAÇÃO

OUVINTE ATENCIOSO

Zelador faz 27 anos, Juraci atua há 23 no Residencial Florianópolis, prédio de dez andares e 20 unidades, na Mooca, zona leste, no qual mora com esposa e filhas. Sereno, ele, que teve Covid-19 e perdeu o pai para a doença, conseguiu até ajudar a acalmar a angústia de alguns condôminos sobre os infortúnios e incertezas da pandemia. “Se a gente ouve com paciência, vai estudando as palavras para usar e confortar o outro”, ensina.

Seu jeito calmo lhe valeu ao lidar com uma saia-justa bem no começo do surto, quando junto com a faxineira, ele tocava a campainha das unidades para recolher o lixo. “Tinha quem abria a porta, mas com receio de se contaminar. Era constrangedor, mas por outro lado, sei que não era pessoal”.

Nesse ‘novo normal’, Juraci cita que o volume de encomendas dos moradores permanece elevado, fato que pede total atenção da equipe na hora do recebimento das entregas, pois meliantes podem se valer do movimento para querer entrar. “Sigo pelo celular o grupo de segurança do bairro e repasso informações e dicas aos funcionários”.

DESAFIO EM CONDOMÍNIO-CLUBE

Luiz Carlos há seis anos é zelador do Sphera, condomínio-clube em que mora com a família, na Água Branca, zona oeste. Para manter operante o empreendimento de duas torres de 28 andares e 224 apartamentos, possui uma equipe de 23 pessoas, incluindo uma auxiliar administrativa, e acompanha tudo de perto. Lidou pessoalmente com as reclamações de barulho de reformas recebidas de quem estava em home office. Ia de obra em obra para lembrar dos horários especiais reservados às tarefas mais barulhentas.

Mesmo hoje, Luiz Carlos ainda precisa alertar os que insistem em descumprir normas derivadas da pandemia. “Muitos não querem mais usar a máscara, alegam que tomaram vacina. Outros vão à academia e querem malhar com o ar condicionado ligado, quando é preciso que fique aberta para ventilar”. Nesse local, aliás, ele teve a ideia de demarcar espaços no chão com fita adesiva amarela para que condôminos não se esbarrassem durante os exercícios “porque tinham medo de pegar Covid”.

EVITE CONFLITOS

No atual cenário, exceto pela obrigatoriedade de máscaras, os condomínios tem normas distintas na prevenção da Covid-19. Paulo Ferrari, presidente do Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo (Sindifícios) diz que, ao abordar um morador para alertar sobre a existência de regras, o zelador não deve agir como se as tivesse criado. “O zelador deve alertar sobre a existência delas, deve orientar o morador, e se for confrontado, então tem de deixar claro de onde essa regra partiu, porque não foi dele! Se não resolver, leve o caso ao síndico ou à administradora”.

ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS: PRESENCIAIS OU EM AMBIENTE VIRTUAL?

“Logo que, numa inovação, nos mostram alguma coisa de antigo, ficamos sossegados; pois tudo que é novo assusta”

Friedrich Nietzsche

Por Cristiano De Souza Oliveira

O SETOR condominial é muito resistente em aceitar inovações. Há anos a tecnologia possibilita aos condomínios uma gestão mais eficiente e não é diferente com a questão das assembleias. No final da década de 90, início dos anos 2000, se debateu muito sobre a possibilidade de realizações de assembleias não presenciais, em ambientes virtuais, no entanto naquele tempo as limitações tecnológicas inviabilizavam a realização. A pandemia fez com que tais ideais voltassem ao debate, agora com mais segurança e tecnologia acessível a todos.

Diferente do passado, abriu-se um debate sobre a impossibilidade de realização, a possível insegurança jurídica e principalmente a falta de regulamentação legal.

Pois bem, tal debate isola o setor condomínio da sociedade e não aceita uma leitura e compreensão contextualizada da realidade, qual seja, as assembleias em ambientes virtuais em nada se distanciam das assembleias presenciais, apenas o local da realização não é presencial, mas toda a formalidade, se seguida, garante a segurança jurídica e legalidade do ato solene.

Considero que a realização de assembleias em ambiente virtual não depende de lei, uma vez que nos termos do art. 1334 do Código Civil, assembleia é uma matéria de competência da Convenção. Vale destacar que em 2018, a Lei 13.777 introduziu em nosso ordenamento

jurídico, com a inclusão no Código Civil o instituto da multipropriedade, que em seu art. 1358-Q, inciso VIII estabelece que os condomínios edilícios que adotarem o regime de multipropriedade, poderão em seu regimento interno prever a realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico.

Mas não é só. Também as empresas acabam tendo a possibilidade das assembleias não presenciais, nos termos do art 1080-A do Código Civil, já regulamentado pela Instrução Normativa 81/2020 do DREI (Diretoria do Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração).

Há no congresso um Projeto de Lei que prevê a possibilidade expressa de assembleias condominiais não presenciais (PL 548/2019 – redação dada pela CCJ da Câmara dos Deputados), mas seria necessário, ou cada condominio poderia se autorregulamentar? Vejo que caberia a cada condomínio tal escolha.

O término de vigência da Lei 14010/2020 não deve ser impeditivo para realização de assembleias não presenciais, uma vez que nosso ordenamento jurídico, como visto, acata tal realização, sempre devendo seguir os trâmites da convenção.

Não é muito lembrar que para quem questiona a impossibilidade de assembleias em ambiente virtual para condomínios grandes, nossa Câmara de Deputados com 513 membros, realizou em 2020 e parte de 2021, bem como agora no início de 2022, sessões totalmente virtuais pelo aplicativo Zoom, com a diferença de que as normas lá debatidas e votadas valem para o Brasil! Seriam os condomínios diferentes?

O direito à voz deve ser estabelecido e o planejamento da assembleia passa a ser mais criterioso, pois podem as assembleias não presenciais serem mais longas. Um roteiro prático pode ser seguido, garantindo a segurança jurídica e eficácia da solenidade-assembleia:

• ESCOLHA DA PLATAFORMA:

Deve o condomínio buscar uma plataforma que seja de fácil acesso, segura e que garanta a manifestação de todos, além da possibilidade de apresentação de telas pelos gestores, enquetes durante a reunião ou votação verbal e gravação de vídeo, som e manifestações escritas em chats;

O importante é que não se confunda com assembleia em ambiente virtual, consultas ou enquetes que ficam disponibilizadas por dias em sites. A assembleia é um ato solene que se não seguir o que diz a convenção poderá ser nula nos termos do art. 166, V do Código Civil.

Assim, a reunião ocorre em dia e hora agendados, e os presentes se conectam ao mesmo tempo.

Pode haver um formato híbrido, onde parte fica conectada e parte fica presencial,

sendo que a estrutura para conexão entre o ambiente virtual e presencial deve ser garantido, ou seja, que todos saibam quem está participando, falando e deliberando.

• SOLENIDADE:

Que se mantenha os trâmites da cerimônia, previsto em convenção, uma vez que somente o ambiente de encontro é virtual, ou seja: haja convocação, pautas definidas, horários para primeira e segunda convocação, escolha de presidente e secretário, confirmação de presença, pauta a ser seguida, exposição da pauta, manifestações dos presentes, deliberação e ata;

• ABRINDO OS TRABALHOS

Esclarecimentos iniciais dos procedimentos e chamada por unidade condominial para registro de presença, onde pode haver a confirmação verbal, ou o mais aconselhável por “chat”, evitando-se participação de estranhos;

• PROPOSTA DE PROTOCOLO A SER ESCLARECIDO PREVIAMENTE:

i. Informação que toda a assembleia está sendo gravada; ii. Que todos os presentes mantenham o áudio desligado;

iii. Que haverá alguns passos a serem seguidos para ordem dos trabalhos:

1. Escolha do Presidente e Secretário;

2. Leitura da ordem do dia;

3. Exposição do tema pelo síndico ou administradora;

4. Abertura para inscrição de ordem de manifestação dos interessados (via chat), e/ou chamada para manifestação por unidade;

5. Abertura para deliberação por meio de enquete virtual na hora ou chamada por unidade;

6. Proclamação da deliberação, excluídos os inadimplentes, caso estejam presentes.

• Finalização com elaboração de ata, a ser feita pelo secretário, que conterá todos os

SERVIÇOS AO SÍNDICO

participantes, suas manifestações e deliberação, autorizando, conforme o caso, a feitura de ata eletrônica ou a utilização de ata notarial.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 26 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC, Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, Mediação e Arbitragem, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oab.sp.br

ÉPOCAS DE CHUVAS EM CONDOMÍNIOS

Por Carlos Alberto

COM INTENSAS CHUVAS NESTE PERÍODO, QUAIS SÃO OS SINAIS DE PROBLEMAS QUE A FACHADA PODE APRESENTAR?

A manutenção de fachada de um condomínio envolve muitos procedimentos de manutenção ao longo dos anos, como a restauração do emboço de alvenaria, substituição de revestimento, impermeabilização e vedação dos caixilhos, por exemplo. E sua importância vai muito além da aparência, já que envolve a segurança de todos os usuários do condomínio, pois devido às infiltrações de água ao longo dos anos em períodos chuvosos, pode gerar desplacamento de revestimento e causar acidentes na sua queda, além de prejuízos materiais.

SE HOUVER UM DESPLACAMENTO DO REVESTIMENTO DA FACHADA, CAIR NO VIZINHO, EM CARROS, QUEBRAR VIDROS, QUE PROVIDÊNCIAS TOMAR?

A primeira providência a ser tomada é o isolamento total do local, evitando qualquer tipo de danos materiais ou físicos e ime-

diatamente registrar a ocorrência através do livro de ocorrências, gerar imagens comprobatórias e notificar o Síndico vizinho.

SE HOUVER FERIDOS OU ATÉ ÓBITO, QUAL É A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO?

Em casos de queda de fachada ou de qualquer outra parte do prédio, normalmente é apurada a existência ou não de negligência, contudo, o síndico responderá por eventuais ocorrências. Cabe lembrar que o síndico é o representante civil do condomínio e, por isso, responde juridicamente por ele.

CARLOS ALBERTO DOS SANTOS

Profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, é fundador da Condorisk do Brasil e possui a certificação AIRM - Alarys International Risk Manager (da Asociación Latinoamericana de Administradores de Riegos y Seguros).

Mais informações: carlos@condorisk.com.br.

PORQUE, QUANDO E COMO IMPERMEABILIZAR?

Por José Miguel Morgado

A IMPERMEABILIZAÇÃO

não é analisada com a devida importância por parte de alguns engenheiros, construtores, arquitetos, projetistas e também por muitos síndicos e proprietários de residências. Por isso, a infiltração de água acarreta uma série de patologias, como corrosão de armaduras, eflorescência, degradação do concreto e argamassa, empolamento e bolhas em tintas, curtos-circuitos etc, gerando altos custos de manutenção e recuperação.

A infiltração de água é considerada um dos problemas mais frequentes nas edificações, podendo ocorrer de diversas maneiras, causando várias manifestações patológicas para a edificação, bem como sérios problemas à saúde dos moradores, principalmente crianças e idosos.

POR QUE AS PESSOAS CONVIVEM COM ESTE QUADRO?

É cultural?

Talvez, pois como vimos em algumas destas imagens, convivemos com isto no dia a dia e não damos a devida importância.

Quantos de nós já parou para analisar “o que devo fazer para que isto não ocorra na minha obra ou na minha casa?”. Quantos de nós buscamos apoio na especificação ou em um projetista de impermeabilização durante a fase de projeto ou até mesmo quando o problema surge? Por que não se consultar com um especialista?

É comum somente recorrermos ao suporte ou especialistas após a patologia surgir e estar no mais avançado estado.

Falta de conhecimento?

Definitivamente não. Temos diversos recursos e meios de adquirir conhecimento por meio de entidades sérias como o IBI - Instituto Brasileiro de Impermeabilização. Através do IBI, encontramos empresas associadas, fabricantes, aplicadoras, distribuidoras, projetistas e consultores que poderão auxiliar.

É como termos um estado de doença e antes de consultar o médico, vamos ao Dr. Google, que muitas vezes tem informações completamente erradas. Na impermeabilização é igual, NÃO siga o Dr. Google, pois lá

você encontra muita informação errada. Procure sempre por entidades especializadas.

Financeira?

Pouco provável, pois se gastam 200 a 300 reais por m² em pisos e acabamentos e esquecem que, se a impermeabilização que está abaixo do piso falhar para solucionar, perderemos este valioso acabamento.

Negligência?

Não dar a devida atenção à impermeabilização, bem como qualquer técnica de engenharia é expor a estrutura e seus usuários a riscos e redução de vida útil da edificação. Portanto, se temos o conhecimento do risco e conscientemente não tomamos as providências, podemos considerar como uma negligência.

EVOLUÇÃO DA IMPERMEABILIZAÇÃO

A umidade sempre foi uma preocupação para o homem, desde o tempo em que habitava as cavernas.

Quando suas casas construídas de folhas de árvore ficavam molhadas e seu interior úmido, eles não tinham a noção de troca do telhado e sim construíam um novo local e, com isso, levavam uma vida nômade. Com relação às cavernas era a mesma situação e quando estas estavam úmidas, também trocavam de local. Ou seja, a umidade sempre foi uma preocupação para o homem desde o tempo das cavernas.

As muralhas da China, os jardins suspensos da Babilônia e as pirâmides, também foram impermeabilizadas com óleos e betume.

No Brasil, durante o grande salto para o desenvolvimento econômico, destacam-se a construção do Túnel Nove de Julho e do Edifício Martinelli, ambos na cidade de São Paulo e construídos na primeira metade do século XX. Eles foram um marco no Brasil para o uso dos produtos impermeabilizantes importados.

A impermeabilização no País tomou um grande impulso a partir de 1973, com a construção do Metrô em São Paulo, que investiu muito em pesquisas e ensaios dos materiais, gerando a execução de um grande número de normas, onde o IBI com seus associados se fez presente, possibilitando a construção de subsolos e eliminação de porões, além da substituição de telhados por áreas utilizáveis, jardins, lajes de uso comum, abobadas etc.

JOSÉ MIGUEL MORGADO

Graduado em Engenharia Civil pela FAAP Fundação Armando Alvares Penteado, SP, em 1980, com MBA do Varejo de Material de construção – FAAP e Negócios e Inovação pela Barry University e University of Nevada – Estados Unidos. Atualmente é Diretor Executivo do IBI - Instituto Brasileiro de Impermeabilização e consultor na empresa Morgado Consultoria para assuntos como: Marketing, Comunicação, Vendas, Negociação e Motivacional, entre outros assuntos. Consultor da Fluke Academy.

Mais informações: josemiguel@ibibrasil.org.br

PROJETO PARA RETROFIT DE INSTALAÇÃO ELÉTRICA

Por Edson Martinho

É MUITO comum nos dias de hoje trocarmos com uma certa frequência nossos equipamentos eletrônicos como smartphone, tablet e notebook, para adequá-los às nossas necessidades não é mesmo? Imagino que você faça uma busca para compreender qual o melhor modelo e as melhores configurações e, na sequência, busca um aparelho que esteja dentro do seu orçamento. Estas trocas ocorrem em média a cada 2 anos, dependendo da sua utilização e/ou da sua condição financeira. Durante o tempo em que você está utilizando o seu equipamento é comum fazer algumas limpezas de arquivos desnecessários, como aquelas imagens que já não interessam mais, aplicativos sem uso, além de trocar a capinha e a película protetora. Na verdade, você faz uma manutenção, até poder trocar por um novo. Com o seu carro não é muito diferente, certo? Depois de alguns anos de uso você troca por um modelo melhor e mais novo e, quando vai fazer a troca, sempre faz um planejamento e busca o que melhor lhe atende. Mais econômico, mais espaçoso, mais potente e por aí vai. Durante o tempo em que fica com ele, precisa fazer as manutenções e, a menos que você seja um mecânico, leva o carro em um especialista que vai avaliar todos os possíveis problemas e lhe sugerir as correções.

Pois bem, um imóvel também precisa de manutenções e a instalação elétrica é uma delas. A diferença entre o eletrônico, o carro e o imóvel é o tempo médio que ficamos nele. Enquanto se troca um celular a cada dois anos e um carro a cada 5, o imóvel demora em média 20 anos, então, temos que tomar o máximo de cuidado com sua manutenção. Estudos mostram que uma instalação elétrica bem dimensionada e com manutenções periódicas pode durar até 20 anos, mas...... uma instalação elétrica pode até estar corretamente dimensionada para uma determinada época, porém, com o passar do tempo, vamos inserindo mais e mais equipamentos e com isto a instalação passa a não estar mais de acordo. Isto não acontece somente dentro das nossas casas, mas nas áreas comuns dos condomínios, a condição é a mesma. Isto nos leva a lembrar a todos que é necessário fazer a adequação em forma de manutenção.

A Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, publica o Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica e nele temos conhecimento de mais de 500 incêndios gerados por sobrecarga, sendo que quase 300 são em ambientes residenciais, sendo alguns em áreas comuns. Isto é uma preocupação muito grande, pois o ambiente que deveríamos estar em segurança acaba nos colocando em risco. Desta forma preparei uma série de dicas que poderão lhes ajudar na avaliação do risco em sua residência ou condomínio, já que todos podem e devem zelar pelo ambiente onde vivem ou passam parte do tempo.

Uma regra importante: quando fizer a avaliação e estabelecer o nível de risco que sua instalação elétrica se encontra, contrate um profissional habilitado e atualizado para iniciar a revisão e adequação:

1. Há quanto tempo você não faz uma revisão na instalação elétrica? Se faz mais de 5 anos, recomendo que chame um profissional habilitado para fazer uma boa vistoria e lhe entregar um laudo dos possíveis problemas. Lembre-se, eletricidade não tem cheiro nem cor, mas causa uma série de acidentes e muitos deles fatais.

2. A instalação elétrica possui um projeto elétrico? A importância do projeto se dá por vários motivos, como por exemplo: economia de energia, segurança, preparação para ampliação futura, definição de manutenção entre outros. O projeto deve estar atualizado e refletir o que tem instalado, ou seja, com todos os requisitos descritos no projeto. Cuidado! Se não tem projeto, sua instalação pode estar inadequada e por isto pode estar em risco.

3. As tomadas da instalação são de 3 polos e o condutor de proteção (Fio terra), está instalado adequadamente? Alguns equipamentos, principalmente os que possuem carcaças metálicas, precisam estar aterrados adequadamente para não colocar em risco quem o utiliza, diminuindo o efeito do choque elétrico nas pessoas e animais. Se a instalação sob sua responsabilidade não possui todas as tomadas de 3 polos ou não tem o “fio terra”, chame um profissional imediatamente para substituir a tomada e instalar o sistema de aterramento.

4. É utilizado benjamin, TE ou extensão em alguma parte da instalação? Se sim, livre-se deles o mais rápido possível. Estes dispositivos são passíveis de criar uma sobrecarga na instalação e com isto iniciar um incêndio. Estes dispositivos devem ser usados de forma provisória e só com baixas potências como aparelhos de TV a cabo e a TV, Notebook e impressora pequena entre outros. Nunca use com equipamentos mais potentes como geladeira, ferro de passar, secador de cabelo, torradeira entre outros, pois o risco aumenta consideravelmente.

5. Há algum adaptador de tomadas de 20 A para 10 A em algum equipamento? Normalmente é usado em micro-ondas ou equipamentos pessoais como secadores, chapinhas etc. Se sim, remova-os imediatamente. Equipamentos que possuem tomadas com pino mais grosso são mais potentes e consomem corrente maior que 10 A. As tomadas de uso geral são projetadas para suportar no máximo 10 A e se submetidas a correntes maiores podem superaquecer e iniciar um incêndio. Chame um profissional habilitado para ve-

rificar se a instalação suporta e então instale tomada para 20 A. Mas não faça somente a substituição, avalie se os fios e a instalação suportam esta carga.

6. Os circuitos de iluminação e tomadas estão separados, ou seja, se desligar o disjuntor das tomadas, a iluminação ainda funciona? Esta é uma prática de uma boa instalação elétrica e faz parte das normas técnicas. Isto para garantir a segurança na atuação de dispositivos, mas também serve quando ao substituir uma lâmpada, você possa se valer de um abajur, por exemplo. Se sua instalação não é assim, chame um profissional para adequar.

7. Os circuitos que usam equipamentos com maior potência, como chuveiro elétrico, torneira elétrica, micro-ondas entre outros, estão protegidos por um disjuntor exclusivo para cada um e possuem circuitos exclusivos? Se não, é importante adequar. As normas preconizam que circuitos de uso específico devem ser atendidos por circuitos exclusivos. Segue a regra de chamar o Profissional habilitado para fazer.

8. Há DR (Dispositivo Diferencial Residual) instalado nos circuitos elétricos, que atendam áreas molhadas como cozinha, salão de festa, piscina e áreas externas, por exemplo, e está funcionando? O DR parece um disjuntor, mas tem um botão de teste. Acione o botão e se ele desligar está tudo OK. Este dispositivo evita o choque elétrico e salva vidas, desligando imediatamente a energia em uma situação de risco de choque elétrico.

9. Há DPS (Dispositivo de Proteção contra Surtos), instalado no quadro de distribuição de energia (quadro de luz)? Na ocorrência de uma descarga atmosférica (raio), este dispositivo protege os equipamentos eletrônicos. Em épocas de tempestades, costuma acontecer queima de equipamentos eletrônicos, como portões, elevadores, monitoramente, TV etc. O DPS irá salvar estes equipamentos. Ao identificar se estão instalados, verifique se eles estão ativos (normalmente tem uma indicação verde ou vermelha). Se não estiver ativo, chame o profissional para substituir.

Se não tem instalado, instale antes que as chuvas cheguem e tragam as tempestades com descargas atmosféricas (raios).

10. Todas as tomadas ou caixa de passagem estão com tampa? Se tiver alguma sem ou com a tampa danificada, arrume imediatamente. Se alguma tomada apresentar sinais de aquecimento, chame o profissional para substituí-la imediatamente, pois há risco de incêndio. Isto vale também para fios soltos sem proteção mecânica. Mesmo que seja em jardim, cuidado, pode ocorrer um choque elétrico.

Como podemos ver, a eletricidade oferece uma série de riscos, e a manutenção da instalação deve ocorrer ao menos a cada 5 anos, mas ao sinal de alguma anomalia, não espere, pois os riscos com eletricidade podem causar acidentes fatais.

Respondendo a pergunta que fiz no título desta matéria, nem toda a reforma precisa de um projeto elétrico, como no caso de substituições de componentes por outros de mesmas características. Mas se a reforma vai aumentar a carga elétrica, ou se vai separar circuitos, ou ainda instalar mais tomadas, é importante que esta etapa seja precedida de um projeto elétrico realizado de acordo com as normas técnicas e elaborado por um profissional registrado junto ao CREA (Engenheiro Eletricista) ou CFT (Técnico em Eletrotécnica) dentro das suas atribuições.

EDSON MARTINHO

Engenheiro Eletricista, Fundador e Diretor Executivo da Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, palestrante, autor de livro, diretor técnico da Lambda Consultoria e Consultor da Fluke Academy.

Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br

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COBERTURA

A COBERTURA pode ser simplesmente uma estrutura que serve para proteger do sol e da chuva, mas, um projeto moderno feito por um profissional competente, pode embelezar o ambiente, valorizando o patrimônio dos condôminos.

Um dos materiais mais utilizados é policarbonato, que é leve, resistente a impactos e apresenta grande durabilidade, além da possibilidade de se escolher entre transparente ou colorido. O que o torna um dos preferidos entre os condomínios, é a sua relação custo/benefício. Mas atenção na hora da limpeza! Limpar com produtos inadequados pode reduzir a vida útil, assim como provocar riscos, comprometendo sua aparência. Como é necessário o uso de bastante água, é bom fazer uma programação da manutenção, para evitar as épocas de estiagem. O padrão é fazer uma limpeza e revisão geral da estrutura uma vez por ano, podendo esse serviço ser realizado pelos próprios funcionários do condomínio, desde que devidamente treinados e preparados. Alguns síndicos preferem contratar uma empresa especializada, a fim de evitar possíveis acidentes e ter a garantia da obra.

Graças à sua beleza, o Vidro é o material preferido por alguns arquitetos, trazendo ao ambiente um ar de classe e elegância, mas apresenta algumas desvantagens em relação ao policarbonato: É um material muito mais pesado, exigindo uma estrutura mais robusta para suportá-lo, além do perigo de se quebrar e causar algum acidente. Por outro lado, é mais resistente a riscos e abrasão. No mercado podemos encontrar o vidro temperado e o laminado.

Outro ponto importante é o material a ser utilizado na estrutura. Alguns materiais podem ser mais baratos na hora da compra, mas com o tempo acabam apresentando problemas que demandam manutenção ou troca. O aço, mesmo com uma boa pintura e manutenção adequada, tende a apresentar corrosão. O alumínio é mais leve, durável e resistente à corrosão, sendo um dos materiais mais utilizados.

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HIDRÁULICA,

IIMPERMEABILIZAÇÃO MPERMEABILIZAÇÃO

CAIXA D'ÁGUA CAIXA D'ÁGUA

ÁREA CIRCULAR ÁREA CIRCULAR

LAJE LAJE

PISCINA PISCINA

JARDINS JARDINS

QUADRAS QUADRAS

PINTURA PINTURA

RESTAURAÇÃO E PINTURA DE FACHADA

RESTAURAÇÃO E PINTURA DE FACHADA

EXTERNA E INTERNA EXTERNA E INTERNA

RECOLOCAÇÃO E TRATAMENTO DE PASTILHAS

RECOLOCAÇÃO E TRATAMENTO DE PASTILHAS

PINTURA DE PISO EPÓXI

PINTURA DE PISO EPÓXI

HIDROJATEAMENTO HIDROJATEAMENTO APLICAÇÃO DE GRAFIATO E TEXTURA APLICAÇÃO DE GRAFIATO E TEXTURA

HIDRÁULICA HIDRÁULICA

COLUNA DE ÁGUA POTÁVEL COLUNA DE ÁGUA POTÁVEL

COLUNA DE ESGOTO COLUNA DE ESGOTO

TUBULAÇÃO DE HIDRANTE TUBULAÇÃO DE HIDRANTE

TUBULAÇÃO DE RECALQUE TUBULAÇÃO DE RECALQUE

TUBULAÇÃO DE GÁS TUBULAÇÃO DE GÁS

TUBULAÇÃO EXTERNA TUBULAÇÃO EXTERNA