Côte d’Ivoire C’est déjà demain
Spécial 26 pages
Du 27 décembre 2015 au 9 janvier 2016
numéro double en vente deux semaines
Hebdomadaire international indépendant • 56e année • n° 2868-2869
Interview Michaëlle Jean: « La Francophonie doit être partout où on ne l’attend pas »
Maroc Abbadi et la statue du commandeur
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Sénégal À quoi joue Tanor ?
Entreprises Comment le continent crée ses champions
2016 Ils feront l’Afrique en
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Dossier
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Urbanisme
logements sociaux
© Émilie RÉGNieR pouR J.A.
Le rendez-vous du public et du
p En 2010, le futur président ivoirien Alassane Ouattara a promis la construction de 60 000 logements s’il était élu (ici à Cocody, Abidjan). n o 2868-2869 • du 27 décembre 2015 au 9 janvier 2016
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manqué privé
Si les programmes immobiliers se multiplient, la demande est loin d’être satisfaite. l’absence d’entreprises pouvant financer ces projets laisse les États en première ligne. Mais ils ratent la cible en gérant les besoins des classes moyennes, pas ceux des ménages les plus modestes.
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thaïs Brouck,
à Kigali
e logement, parent pauvre des politiques publiques africaines ? De moins en moins. La croissance continue de la démographie, conjuguée à une urbanisation soutenue, a créé d’énormes besoins. Sans intervention étatique, c’est le secteur informel qui se développe. « L’Afrique possède la part la plus importante de bidonvilles dans le monde », rappelle William Gwinner, directeur logement à la Société financière internationale (IFC). Selon le rapport « African Urban Dynamics » de 2015, un citadin africain sur deux vit dans un logement informel. Pour lutter contre ce phénomène, les annonces sont allées bon train. En Côte d’Ivoire par exemple, Alassane Ouattara a promis en 2010 la construction de 60 000 logements sociaux s’il était élu. Promesse tenue, la plupart sont en train de sortir de terre. « Mais c’est une goutte d’eau par rapport aux besoins », relativise Christophe Lalande, directeur du pôle logement d’ONUHabitat. D’autant que dans beaucoup d’autres pays ce genre d’annonce est peu suivi d’effet. « C’est de la politique déclarative, juge Edmond Adjikpe, le directeur Afrique de l’Ouest de Shelter Afrique, une institution de promotion de l’habitat. Les réalisations sont loin d’être à la hauteur des ambitions. » un autre modèle. Malgré quelques excep-
tions, « il y a très peu de logements sociaux en Afrique, et dans certains pays, il n’y en a aucun », affirme Simon Walley, spécialiste du domaine à la Banque mondiale. L’Office malien de l’habitat a engagé des politiques en faveur de la promotion du logement social, « mais les ressources ne sont pas suffisantes », déplore-t-il. Un l l l jeune afrique
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problème que l’on retrouve dans tous les pays selon lui. Même les cas les plus vertueux semblent loin du compte. En Éthiopie, souvent citée, « le gouvernement a créé une structure spécifique qui développe des habitations à bas coûts », explique Christophe Lalande. Résultat, environ 100 000 unités ont été réalisées ces cinq dernières années. « Ils ont fait beaucoup plus que les autres, mais ils sont encore loin de satisfaire la demande. Ce genre de politique est inefficace », tranche Simon Walley. Et il n’est pas le seul de cet avis. Tous les spécialistes interrogés militent pour un autre modèle. Les États n’ont pas les moyens d’assumer seuls l’édification de tels logements ? Qu’ils fassent lll
p La « ville fantôme » de Nova Cidade de Kilamba demeure inaccessible à la majorité des Angolais.
appel au privé. Pour le spécialiste de la Banque mondiale, « les gouvernements ont plutôt un rôle à jouer dans la mise en place de réglementations favorables au secteur privé ». Mais attirer les investisseurs représente souvent une gageure dans le domaine. « Une entreprise française voulait investir dans le logement social au Kenya, se souvient un expert qui préfère conserver l’anonymat. Mais il n’y a pas de réglementation encadrant clairement le secteur et, à cause du manque de retour d’expérience sur le terrain, elle a jeté l’éponge. » L’IFC a fondé, en partenariat avec China International Trust and Investment Corporation (Citic), une plateforme d’investissements
De fuTurs gheTTos ?
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ans les années 1960 et 1970, pour répondre aux carences en logements, la France a construit des barres d’immeubles en périphérie des grandes villes. Cinquante ans plus tard, ces bâtiments sont souvent insalubres et manquent de mixité sociale. Les villes africaines sont-elles en train de suivre ce modèle ? À Nairobi, selon le rapport « African Urban Dynamics » de 2015, la plupart des immeubles ne sont pas inspectés une fois construits et 70 % seraient trop dangereux pour y vivre. Et même lorsque ce n’est pas le n o 2868-2869 • du 27 décembre 2015 au 9 janvier 2016
cas, ils ne correspondent pas nécessairement à la demande. Toujours selon ce rapport, certaines villes sont qualifiées de « fantômes ». Nova Cidade de Kilamba, à 30 km de Luanda, était par exemple destinée à accueillir 500 000 personnes. En réalité, elle n’abrite que 10 % de ce total en raison de l’éloignement du site par rapport à la capitale, du prix élevé des appartements et du manque d’infrastructures. « En Éthiopie, les logements sociaux sont souvent de qualité douteuse et sont effectivement
calqués sur le modèle français – à ne pas suivre », concède un spécialiste sous le couvert de l’anonymat. Mais en Afrique, ce type d’habitations vise surtout les classes moyennes, et les programmes sont de moins grande envergure. D’ailleurs, « les villes africaines ont déjà leurs ghettos, les bidonvilles. Les logements sociaux, même construits en périphérie et de qualité moyenne, ne peuvent qu’améliorer les choses », selon ce même spécialiste. ● Thaïs Brouck jeune afrique
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comptant 300 millions de dollars (près de 275 millions d’euros) disponibles pour le financement de projets en Afrique subsaharienne. « Nous sommes en train de nouer des partenariats avec des promoteurs locaux pour développer des programmes de 2 000 à 10 000 logements à bas coûts, détaille William Gwinner. Nous visons en priorité le Kenya, la Côte d’Ivoire et le Nigeria. Cette plateforme fournit du capital, ce qui manque aux promoteurs locaux, et la capacité technique, dont dispose Citic. » Dans le même esprit, la Banque mondiale a accordé au gouvernement égyptien un prêt de 500 millions de dollars pour un programme de subventions de prêts hypothécaires à destination des ménages qui gagnent environ 200 dollars par mois. L’État soutient les emprunteurs et le secteur privé réalise les logements. « C’est un système vertueux qui permet à un nombre de ménages beaucoup plus important d’accéder à la propriété ou de louer son appartement », souligne Simon Walley. Encore faut-il que les habitations soient accessibles aux plus pauvres. Pour cette catégorie de la population, les institutions internationales font notamment la promotion de l’autoconstruction.
En Mauritanie, un programme baptisé Twize a permis de se bâtir un toit par l’obtention d’un microcrédit, de 1998 à 2008. Depuis, d’autres pays ont décidé d’inciter leurs habitants à édifier eux-mêmes leur maison. À Djibouti, le gouvernement a lancé un programme portant sur 2 000 logements sociaux de ce type. L’État assure aux ménages une garantie auprès des fournisseurs de matériaux et une prise en charge pour la main-d’œuvre spécialisée ou encore des facilités de remboursement de crédit. En Algérie, le gouvernement en a même fait « une priorité en matière d’urbanisme » et privilégie la mise à disposition de foncier et d’infrastructures de base sur les sites. matières premières. Des initiatives néces-
Certains pays incitent leurs habitants à construire eux-mêmes leur maison.
saires car « les coûts de construction sont très élevés en Afrique et cette industrie cible les ménages aux revenus les plus hauts, déplore William Gwinner. Au Kenya par exemple, le prix de vente moyen des logements du secteur formel dépasse les 240 000 dollars. Un niveau inaccessible pour 98 % des Kényans ». En cause notamment, la lenteur du processus pour accéder à la propriété – de plusieurs mois à plusieurs l l l
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Dossier Urbanisme Le Maroc, « une référence dans le domaine en Afrique » selon de nombreux spécialistes, a réformé le secteur pour promouvoir le logement social. Le pays a notamment mis en place un fonds de garantie couvrant les prêts octroyés aux ménages à revenus irréguliers. Si nombre d’entre eux auraient les moyens de s’offrir un logement dans le secteur formel, leur non-bancarisation leur interdit toute demande de crédit. Et puis « les taux d’intérêt des banques [de l’ordre de 15 %, voire plus] sont souvent prohibitifs pour les entreprises et les particuliers », indique David Bourion. En parallèle, le gouvernement marocain a mis en place un programme baptisé 3F, qui consiste à maîtriser « le foncier, la fiscalité et le financement ». cadre clair. Au sud du Sahara, le royaume est
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années – ainsi que le prix élevé des terrains, d’une part, et des droits de mutation, d’autre part. « Dans certains pays, il faut parfois payer jusqu’à 20 % de la valeur du bien en taxes pour accéder à la propriété », constate le directeur logement de l’IFC. Souvent, le coût des matières premières est lui aussi mis en avant. En RD Congo, pour 50 kg de ciment, il s’élève à environ 25 dollars, contre seulement 5 dollars en Libye. « Pour construire des projets à grande échelle, de l’ordre de 1 000 unités, il faut importer la plupart des matériaux, les droits de douane s’ajoutent donc au coût total de construction », explique William Gwinner. « Les logements sociaux sont souvent réservés aux classes moyennes, pas aux plus pauvres », estime David Bourion, directeur général de Socofran, une entreprise de BTP congolaise. lll
p Le Maroc (ici à Casablanca) a remanié son secteur pour permettre aux ménages à revenus irréguliers d’accéder à la propriété.
de plus en plus imité. En Côte d’Ivoire d’abord, mais aussi au Sénégal : le foncier est mis à disposition des promoteurs contre la garantie qu’ils y incluront une part de logements sociaux, et des exonérations de taxes et de droits de douane ainsi qu’une simplification réglementaire sont assurées en cas de cession de terrains. Au Rwanda, le gouvernement a beaucoup travaillé sur le sujet. « La mairie de Kigali a mis un site à disposition. Nous avons pour objectif d’y bâtir plus de 2 500 logements à des prix abordables », assure Edmond Adjikpe. Si aucun n’est encore sorti de terre, la mairie vient d’achever la rédaction de sa politique de promotion du logement social : amélioration de l’existant, identification des bénéficiaires, promotion des matériaux et travailleurs locaux, foncier public mis à disposition des investisseur privés, titres de propriété délivrés pour 97 % des propriétaires terriens, permis de construire accordé sous trente jours, applications en ligne, taux de subvention calculés en fonction du revenu… Bref, un cadre réglementaire clair, plébiscité par les spécialistes, pour que la construction de logements sociaux soit plus qu’un vœu pieux. ●
privé : les marocains en pole posiTion
a
vec 150 000 unités au Tchad, 10 000 au Congo, 9 000 en Côte d’Ivoire, mais aussi des habitations au Cameroun, en Guinée et au Ghana, le groupe marocain Addoha a clairement investi le domaine du logement social en Afrique subsaharienne. Forte de son expérience dans le royaume, où elle livre « 30 000 logements sociaux par an », l’entreprise d’Anas Sefrioui entend réaliser 25 % de son chiffre d’affaires au sud du Sahara. Alliances, son concurrent, n’est pas en reste en Côte d’Ivoire, au Sénégal, au Congo et au Cameroun. n o 2868-2869 • du 27 décembre 2015 au 9 janvier 2016
« Le secteur de la construction est très faible en Afrique subsaharienne », signale Simon Walley, spécialiste du logement social à la Banque mondiale. « Il y a très peu d’entreprises locales capables de réaliser de grands projets », confirme David Bourion, directeur général de Socofran, une entreprise congolaise de BTP. Et pour faire baisser les prix, il faut construire à grande échelle. Alors ce sont les sociétés marocaines ou sud-africaines, tel Megatron Federal (3 000 logements en Côte d’Ivoire), qui en profitent. Mais ce sont surtout des sociétés basées
hors d’Afrique (en Turquie, en Inde, en Chine) qui se partagent le gâteau… Le géant China InternationalTrust and Investment Corporation (Citic) est ainsi devenu incontournable en Angola et au Kenya. « Construire 30 000 unités d’un coup ne pose pas de problème à ce genre de compagnies, déclare Simon Walley. Mais cela ne profite pas assez à l’économie locale. Bien souvent, elles amènent leur savoir-faire, leur matériel, leurs ouvriers et leurs matières premières. » Pas de quoi permettre au pays de développer sa propre chaîne de production. ● Thaïs Brouck jeune afrique