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Mon Argent Guide Immobilier

Rénovez pour réduirevos factures d’énergie

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Rénovez pour réduire vos factures d’énergie

PANEL IMMOBILIER

6 QU’ATTENDRE DE 2023?

La crise énergétique crée un marché immobilier à deux vitesses: l’écart de prix de creuse entre les biens économes en énergie et les autres. Mais pour tous, le temps des grandes envolées de prix pour les maisons et les appartements est révolu, estime le panel immobilier de L’Echo.

COMMENT RENDRE VOTRE HABITATION PLUS ÉCONOME EN ÉNERGIE?

18 LÉGISLATION

Êtes-vous vraiment obligé de rendre votre habitation plus performante éner gétiquement? À quelle échéance? Quelles sont les différences régionales?

22 LABELS ÉNERGÉTIQUES

Qui détermine le PEB de votre bien immobilier? Comment bien choisir son certificateur? Et que faire si vous n’êtes pas d’accord avec lui?

26 INVESTISSEMENTS

Comment améliorer rapi dement la performance énergétique de votre bien? Quelles sont les étapes pour atteindre un PEB A? Et combien cela coûte-t-il?

30 RETOUR SUR INVESTISSEMENT

À quel rythme vos rénova tions seront-elles amor ties? Toiture, murs, sols, vitres et châssis, pompe à chaleur et panneaux pho tovoltaïques: nous l’avons calculé pour vous.

34 PRIMES

Différentes primes sont proposées pour alléger la note de vos travaux, tant à Bruxelles, qu’en Wallonie et en Flandre.

42 PRÊTS

Il existe différentes op tions pour financer vos travaux économiseurs d’énergie, dont des prêts à taux avantageux, voire à taux zéro, proposés par les différentes Régions.

48 MAISON PASSIVE

Rénover votre logement pour qu’il obtienne un meilleur score PEB, c’est déjà un pas dans la bonne direction. Mais pourquoi vous arrêter en si bon che min et ne pas rendre votre habitation passive?

TÉMOIGNAGES

15 «Nous sommes passés d’un PEB E à un PEB B» Rénover un immeuble de rapport datant de 1964 pour le louer, tel était le projet de Géry Gueuning et de son époux, domici liés à Strombeek-Bever.

41 «Je produis l’énergie que je consomme» Ingénieur en construction, Eli Schmidt, domicilié à In court, s’est toujours senti concerné par la probléma tique des performances énergétiques et n’a donc pas hésité à rénover sa maison quatre façades, construite en 1980.

RÉDACTION MON ARGENT

ADRESSE

RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE

RÉDACTEUR EN CHEF

PAUL GÉRARD

NEWS MANAGER MON ARGENT

ISABELLE DYKMANS

RÉDACTEURS

PETRA DE ROUCK

ISABELLE DYKMANS

EWA KUCZYNSKI

MURIEL MICHEL

DIRK SELLESLAGH

CAROLINE SURY

PETER VAN MALDEGEM

SONJA VERSCHUEREN

RÉDACTION FINALE

FRANÇOISE ANTOINE

LAY-OUT ILSE JANSSENS

INFOGRAPHIE FRANK SCHULPÉ

ILLUSTRATIONS

PIETER VAN EENOGE

ABONNEMENTS

TÉL.: 0800/55.150

E-MAIL: ABO@LECHO.BE

PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE

DIRECTRICE DE LA RÉDACTION

ISABEL ALBERS

ÉDITEUR RESPONSABLE PETER QUAGHEBEUR

Mon Argent est imprimé par Roularta Printing

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Avez-vous

L’énergie crée un marché immobilier à deux vitesses

Localisation, localisation, localisation: jusqu’ici, la localisation du bien déterminait en grande partie son prix. Ce critère semble maintenant céder la place à l’efficacité énergétique, l’efficacité énergétique et l’efficacité énergétique.

Les prix galopants de l’énergie et les factures qui en découlent sont le sujet de bien des conver sations. Et ils influencent immanquablement le prix des maisons et des appartements, étant donné que les factures d’énergie dépendent de la performance énergétique du bien. «Et désor mais, le certificat PEB a un plus grand impact sur les acquéreurs que la qualité de l’habita tion», souligne Pieter Allegaert, directeur des ventes chez Century 21.

Ajoutez à cela la guerre en Ukraine, l’incertitude économique, l’inflation qui bat des records, le coût élevé et la pénurie des maté riaux de construction, ainsi que la hausse des taux d’intérêt… Cela laisse forcément des traces sur le marché immobilier. Fin 2021, des premiers signes de refroidissement étaient apparus après le boom qui avait suivi la crise du covid. Au troisième trimestre 2022, les notaires ont constaté un recul de l’activité immobilière de 1,4% par rapport à l’an dernier. En termes de prix, le prix moyen d’une maison a augmenté de 7,6% sur les neuf premiers mois de l’année (-1,2% en termes réels) et celui d’un appartement de 3,4% (-5,4% en termes réels).

Comment les prix de l’immobilier vont-ils encore évoluer? Nous avons posé la question à 19 experts en immobilier. Conclusion: les attentes ne sont pas vraiment élevées. Certains experts s’attendent même à une baisse des prix, même s’ils s’accordent en moyenne sur une augmentation modeste de 1,24% pour les maisons et 0,74% pour les appartements. Ces chiffres ne tiennent pas compte de l’inflation, qui a atteint 11,3% en septembre, son niveau le plus élevé depuis 1975.

1L’efficacité énergétique, c’est de l’argent

«La crise de l’énergie a permis une meilleure évalua tion de l’efficacité énergétique», souligne Marc Dillen, directeur général d’Embuild (l’ancienne Confédération Construction). «Lorsque les prix de l’énergie étaient bas, l’importance de l’efficacité énergétique était sous-esti mée. Or, cela a un impact important sur le confort de vie, les charges mensuelles et les investissements qui restent à effectuer.»

«Le Total Cost of Ownership (TCO ou coût total de possession) – la somme du prix d’achat et du coût de consommation de l’habitation – devient essentiel à tous égards», relève Olivier Carrette, directeur général de l’Association professionnelle du secteur immobilier (UPSI). Lors de la détermination de ce prix d’achat, le budget nécessaire à une rénovation énergétique sera pris en compte. «En outre, le budget mensuel disponible pour le remboursement du prêt hypothécaire sera plus élevé si les coûts de l’énergie sont plus faibles», explique

Rénovations énergétiques: quelles sont les exigences des Régions?

Lentement mais sûrement, l’idée s’installe dans les esprits: la rénovation énergétique des logements résidentiels est en passe de devenir incontournable, à coups de carottes avec des primes, mais aussi sous la menace du bâton en raison des exigences imposées au sein de chaque Région.

Chacune d’entre elles a mis en place un plan d’attaque pour réduire les émissions de gaz à effet de serre générées par le bâti résidentiel. Quelles sont ces exigences, et à quelles sanctions vous exposez-vous si vous ne les respectez pas?

À BRUXELLES

À Bruxelles, depuis 2015, toutes les nou velles constructions doivent répondre à des normes énergétiques proches du stan dard passif, l’objectif, dans une construc tion passive, étant de réduire les besoins de chauffage en augmentant l’isolation et l’étanchéité à l’air.

Pour les biens existants, il y a déjà, de puis plus de dix ans, des exigences à la rénovation, explique Sophie Gobet, cheffe du département de travaux PEB à Bruxelles Environnement. «Si la rénovation est dite simple (rénovation à certains murs), les propriétaires devront juste respecter des exigences liées à l’isolation de ces murs ainsi qu’à la ventilation si les châssis sont modifiés. Si, par contre, les travaux de ré novation sont plus importants, que ces derniers impliquent plus de 50% des murs extérieurs et des remplacements des sys tèmes techniques (chauffage, ventilation, etc.), on parlera de rénovations lourdes. Et

les critères seront dès lors plus nombreux. Et pour ces rénovations lourdes, à partir de janvier 2023, la réglementation Travaux PEB introduira de nouvelles exigences en mati ère de consommation d’énergie primaire (CEP)», commente-t-elle.

En cas de non-respect des exigences dans le cadre de la procédure PEB faisant suite à une demande de permis d’urbanis me, le propriétaire s’expose à une série d’a mendes administratives: 60 euros par écart de 1 W/K dans le domaine de l’isolation thermique des éléments de construction, 60 euros par écart de 1 minute 3 secondes dans le domaine du niveau K, etc.

En parallèle, la Région de Bruxelles-Ca pitale s’est fixé pour objectif que tout le parc résidentiel affiche d’ici 2050 un PEB moyen de C. Pour ce faire, elle a mis en place, depuis le 1er janvier 2022, une stra tégie de rénovation baptisée «Renolution». Ce système s’appuie sur 55 primes finançant des travaux de rénovation du bâti et d’amé lioration de sa performance énergétique.

«Une fois que la législation sortira, l’idée est de laisser dix ans aux propriétaires d’ha bitations F ou G pour rénover leur bien. Au terme de ces dix ans, on laissera encore dix ans pour faire disparaître les PEB D et E, le but étant que tous les propriétaires aient au minimum un PEB C+, afin que la Région dans son ensemble affiche en moyenne un PEB C. Aucune date n’a cependant été com muniquée à ce jour. Des amendes adminis

La Région de Bruxelles-Capitale s’est fixé pour objectif que tout le parc résidentiel en 2050 affiche en moyenne un PEB C.

En combien de temps vos rénovations énergétiques seront-elles rentabilisées?

Les investissements que vous devez consentir pour réduire votre consommation d’énergie ne doivent pas vous décourager, car plusieurs interventions s’amortissent relativement vite.

Isoler, isoler et encore isoler. Voici la meil leure réponse à la question de savoir ce qu’il faut faire face à l’explosion des prix de l’énergie. Si les maisons nouvellement construites répondent déjà à un certain nombre de normes d’isolation, ce n’est pas du tout le cas pour la grosse majorité du parc immobilier belge qui a été construit à une époque où l’on ne prêtait guère attention à une bonne iso lation.

Bref, si vous n’avez encore entrepris aucune dé marche pour améliorer l’isolation de votre bien, il est plus que temps de vous y mettre. Par où com mencer?

1. Toiture

L’isolation du toit doit être votre priorité absolue. Une toiture mal isolée provoque environ 30% de déperdition d’énergie.

Notez que la Wallonie est la seule Région qui offre encore un avantage fiscal pour l’isolation du toit. La réduction d’impôt se fait au taux de 30% sur les dépenses réellement effectuées en 2022. L’avan tage est toutefois plafonné à 3.420 euros.

En pratique, vous pouvez isoler un toit en pente à la fois à l’intérieur et à l’extérieur. En revanche, un toit plat ne peut être isolé que par l’extérieur.

Cependant, pour piéger la chaleur montante, vous n’avez pas nécessairement besoin d’isoler votre toit: si vous avez un grenier qui n’est pas utilisé comme espace de vie, il peut être suffisant d’isoler le plancher du grenier. C’est non seulement plus facile, mais aussi moins cher.

Pour vous donner une idée des économies d’énergie que vous pouvez réaliser grâce à cette isolation, prenons le cas d’une maison 4 façades avec un toit en pente de 100 mètres carrés. Suppo sons que le toit n’est pas encore isolé et que nous plaçons des panneaux PUR (polyuréthane) de 16 cm d’épaisseur. Dans ce cas, cela permettra de réaliser des économies d’énergie de l’ordre de 2.327 euros par an, d’après le simulateur de Fluvius, le gestion naire flamand de réseau et de distribution.

Le coût de l’installation d’une isolation de toi ture étant limité, l’investissement peut donc être ré cupéré en un an environ. Notez que Fluvius utilise dans son calcul un prix du gaz de 15,7 cents/kWh.

Si le toit était déjà isolé – par exemple avec de la laine de verre de 8 cm d’épaisseur – l’installa tion des panneaux PUR entraîne évidemment des économies d’énergie moindres. Dans ce cas, elle s’élève à 325 euros par an, ce qui porte le délai de récupération à 12 ans.

L’isolation du toit doit être votre priorité absolue. Une toiture mal isolée provoque environ 30% de déperdition d’énergie.

2. Murs

Selon les cas, investir dans l’isolation des murs gé nérera une économie d’énergie de l’ordre de 20%. Si vous avez des murs creux, que le vide est propre et qu’il présente une épaisseur de plus de 5 cm, vous pouvez y injecter un isolant. Si ce n’est pas possible, vous avez alors le choix d’isoler vos murs par l’intérieur (ce qui vous fera perdre de l’espace) ou par l’extérieur.

Prenons à nouveau le cas d’une maison 4 fa çades et supposons qu’elle dispose d’une surface de 130 mètres carrés de murs extérieurs à isoler pour la première fois. D’après le simulateur de Flu vius, l’économie réalisée pourrait alors se chiffrer à 1.651 par an, ce qui permet d’avoir un retour sur investissement sur un an également.

4. Châssis et vitres

Bien que de nombreuses habitations soient équi pées d’un double vitrage, souvent, il n’est déjà plus aux normes. Le niveau d’isolation est insuffisant, ce qui fait que vous pouvez perdre jusqu’à 15% de la chaleur de l’habitation par ce biais.

Vous pouvez donc faire poser un nouveau double vitrage qui répond à la norme requise, du triple vitrage ou encore opter pour des fenêtres très isolantes qui vont bien au-delà de la norme légale. C’est le cas d’un vitrage à haut rendement.

PAR EXEMPLE

Si la température extérieure affiche -10 °C et que votre thermostat affiche 20 °C, la tempé rature de la cavité d’un double vitrage sera de 9,5 °C. Dans le cas d’un vitrage à haut rende ment, cette température sera de 15,9 °C. Si vous préférez opter pour du triple vitrage, la température de l’espace vide montera à 18 °C.

3. Sols

Isoler vos sols permet de réaliser une économie d’énergie d’environ 10%. Si votre maison possède une cave, vous pouvez placer un isolant sur son plafond.

Au niveau de la rentabilité, si nous isolons un plancher de 100 mètres carrés avec des panneaux XPS (polystyrène extrudé) de 16 cm d’épaisseur, nous réaliserons une économie de 1.019 euros, une somme amortie en 4 ans.

10%

Isoler vos sols permet de réaliser une économie d’énergie d’environ 10%.

Certes, le vitrage à haut rendement et le triple vitrage sont bien plus chers à l’achat, mais ils per mettent de faire davantage d’économies d’énergie. Attention, le choix d’un vitrage plus épais pourrait vous obliger à changer vos châssis, même s’ils sont encore en bon état.

Supposons qu’une maison construite dans les années 80 soit équipée de double vitrage pour une surface de 33 m². Si vous optez pour la formule la plus isolante, c’est-à-dire le triple vitrage, vous réa liserez des économies d’énergie annuelles de l’ordre de 389 euros. Cependant, comme il s’agit d’un in vestissement important, le délai de récupération peut atteindre 13 ans.

Si en plus vous devez remplacer les profilés de vos fenêtres, l’investissement sera plus conséquent et le retour sur investissement allongé à plus de 20 ans.

Cela vaut-il donc la peine d’opter plutôt pour du vitrage à haut rendement? L’économie sera de 314 euros par an, avec un retour sur investissement ramené à 11 ans.

Comment emprunter pour effectuer vos rénovations vertes?

Il existe différentes options pour financer vos travaux économiseurs d’énergie, dont des prêts à taux avantageux, voire à taux zéro, proposés par les différentes Régions. Sinon, direction le crédit «énergie» ou «rénovation», voire le crédit hypothécaire, si vous devez emprunter un montant élevé.

PRÊTS RÉGIONAUX

BRUXELLES-CAPITALE

Les personnes souhaitant rénover un logement à Bruxelles peuvent bénéficier d’un crédit avantageux: le crédit Ecoreno. Il existe toutefois une limite de re venu: pour une personne seule ou une famille mono parentale, le revenu imposable – tel qu’il ressort de la dernière déclaration d’impôts – ne doit pas dépasser 61.049 euros. Pour une famille, il est de 77.699 euros. Par personne à charge, 5.000 euros seront ajoutés.

Le crédit peut être contracté soit sous forme de prêt hypothécaire, soit sous forme de crédit à la consom mation. Pour un prêt hypothécaire, la durée maximale est de 30 ans. Le montant qui peut être emprunté ne peut pas dépasser 120% de la valeur du bien, éventuel lement après l’achèvement des travaux. Comme pour tout prêt immobilier, vous devez tenir compte des frais de dossier, des frais de notaire et des frais d’inscription hypothécaire.

Si vous optez pour un prêt à la consommation, vous ne paierez pas ces frais, mais vous devrez tenir compte d’autres restrictions. Par exemple, vous pouvez emprun ter un maximum de 25.000 euros, et la durée est de 10 ans maximum.

L’avantage du crédit Ecoreno est le faible taux d’in

térêt. En fonction de vos revenus, vous paierez 0 ou 1% d’intérêts. Les propriétaires ou locataires, actuels ou futurs, sont éligibles. Le crédit ne doit pas seulement concerner les rénovations à haut rendement énergé tique; les rénovations classiques sont également éli gibles.

WALLONIE

Le Renopack est un prêt à taux zéro pour réaliser vos travaux de rénovation. Le montant minimum em pruntable est de 1.000 euros et le maximum est de 60.000 euros. Le prêt a une durée maximale de 30 ans. Le montant de la mensualité est calculé en tenant compte, dès le début, du montant des primes auxquelles les travaux donneraient droit.

Pour bénéficier de ce prêt octroyé par la société wal lonne du Crédit social, vous devez être propriétaire occupant avec maximum deux enfants à charge, et vos revenus globalement imposables ne peuvent dépasser 97.700 euros (au cours de l’avant-dernière année). Les propriétaires bailleurs peuvent recourir à ce prêt sous conditions (location via une agence immobilière so ciale ou avec un loyer qui respecte la grille des loyers).

L’habitation concernée doit avoir connu sa première

occupation en tant que logement il y a au moins 15 ans. Si vous avez plus de deux enfants à charge, c’est le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie qui s’occupe de ces prêts.

FLANDRE

Un crédit à taux zéro existe pour ceux qui achètent une habitation énergivore et la rénovent énergétiquement dans les cinq ans. À partir de 2023, toute personne achetant un logement de label E ou F sera obligée de le rénover pour atteindre au moins le niveau D.

Les conditions du prêt vont un peu plus loin pour ceux qui contractent le prêt encore en 2022. Le logement de label E ou F doit atteindre au minimum le label C dans les 5 ans. Les appartements de catégorie D, E ou F doivent quant à eux atteindre le label B. À partir de 2023, le prêt à la rénovation à taux zéro prendra égale ment le niveau D comme objectif minimal.

Vous ne pouvez pas demander ce prêt pour un bien que vous possédez déjà (pour cela, le prêt «Mijn Ver bouwLening» est recommandé). Ce prêt n’est également possible qu’en combinaison avec un prêt hypothécaire pour l’achat du bien. Vous devez contracter les deux prêts en même temps auprès de la même banque. La

durée d’un tel prêt est de 20 ans maximum et ne peut jamais être supérieure à la durée du prêt principal. Son montant maximal (jusqu’à 60.000 euros) dépend du type de logement et de l’ampleur de la rénovation énergétique.

Le prêt «Mijn VerbouwLening» est accessible à toute personne souhaitant financer des travaux éligibles à une prime dans une maison de plus de 15 ans située en Flandre. Seuls les revenus faibles et moyens peuvent bénéficier de ce prêt. Pour une personne seule, le revenu annuel brut ne doit pas dépasser 46.170 euros. Pour un couple sans personne à charge ou une personne seule avec une personne à charge, la limite est de 65.960 eu ros. Par personne à charge supplémentaire, 3.700 euros s’ajoutent à ces montants.

Pour ce prêt, vous pouvez emprunter jusqu’à 60.000 euros sur une échéance de 25 ans maximum. Le taux d’intérêt du prêt est basé sur le taux du marché à court terme (Euribor 1 an) au 1er janvier de l’année de la demande. Sur ce taux d’intérêt, le demandeur bénéficie d’une réduction maximale de 3 points de pourcentage. Pour cette année, le taux d’intérêt du marché est de 1,5%. Cela signifie que quiconque demande le prêt cette année ne devra pas payer d’intérêts.

Dans les trois Ré gions, vous pouvez obtenir un prêt à taux avantageux si vos revenus sont inférieurs à certains plafonds.