De Tijd Mijn Geld - februari 2026 by De Tijd/L'Echo

Natuur, water en wonen te Gent in één totaalbeleving.

SONJA VERSCHUEREN CHEF MIJN GELD

Handige harry’s

VOOR ALLES IS een eerste keer, dus ook voor het kopen van een woning. Ik ben inmiddels aan mijn derde eigen stek toe, maar ik herinner me die eerste grote aankoop in 2003 alsof het gisteren was. Dat je je zoekperimeter niet te eng moet afbakenen – een tip die u op blz. 20 in dit magazine vindt – was ook toen al een gouden raad. Wij weken destijds uit naar een goedkopere gemeente zo’n 15 kilometer verderop, simpelweg omdat de huizen in het dorp waar we allebei waren opgegroeid te duur waren geworden.

De vastgoedprijzen lagen toen natuurlijk lager dan nu, maar van de huidige rentes van 3 à 3,5 procent konden we alleen maar dromen. Nieuwbouw was al helemaal geen optie. Gelukkig was de toenmalige wederhelft handig en konden we ook een beroep doen op enkele handige harry’s in onze familie- en vriendenkring. Het werd dus kopen en renoveren. Alleen de vier buitenmuren bleven staan.

Het renovatieverhaal van Roan en Lies op blz. 36 is voor mij dan ook een trip down memory lane. Weekend

BEZOEK ONS: WEBSITE: WWW.MIJNGELD.BE

LINKEDIN: LINKEDIN.COM/COMPANY/DE-TIJD/ FACEBOOK: FACEBOOK.COM/DETIJD INSTAGRAM EN TIKTOK: @DE.TIJD X: @TIJD

MAIL ONS: VRAGEN@MIJNGELD.BE

na weekend heb ik kruiwagens vol bouwafval in containers gekiept. En dat stof! Dagen later zat het nog in je neus.

Wie vandaag op zoek is naar een woning, heeft het niet onder de markt. Gemiddeld kos e een huis in Vlaanderen vorig jaar 380.655 euro, zo blijkt uit de vastgoedbarometer van de notarissen. Zonder belastingen en kosten. Dat is een aardig bedrag, ook voor tweeverdieners. Maar voor wie handig is en kan verbouwen met de hulp van familie en vrienden hoeft een eigen huis geen verre droom te zijn. Hoe energieverslindender een woning is, hoe goedkoper. Uit een recente analyse van vastgoedmakelaar ERA blijkt dat een woning met label F nog altijd 13,5 procent goedkoper is dan een met label D. Voor label E is dat gemiddeld 8 procent.

Waarop u precies moet le en als u koopt en renoveert, leggen we uit op blz. 26. Want onbezonnen in een verbouwavontuur stappen, is nooit een goed idee. U wilt immers niet dat die charmante jarenvijftigwoning verandert in een nachtmerrie.

COLOFON

ADRES REDACTIE MIJN GELD, TOUR & TAXIS, HAVENLAAN 86C, BUS 309, B-1000 BRUSSEL, REDACTIE@MIJNGELD.BE ALGEMEEN HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE CHEF MIJN GELD SONJA VERSCHUEREN EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS REDACTEUREN MANON BRASSEUR, PETRA DE ROUCK, ROBBE VAN LIER, PETER VAN MALDEGEM, OLAF VERHAEGHE FOTOGRAFEN DIEGO FRANSSENS, SISKA VANDECASTEELE ILLUSTRATOR FILIP YSENBAERT INFOGRAFICI FRANK SCHULPÉ, FILIP YSENBAERT ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150 E-MAIL ABO@TIJD.BE ADVERTENTIES TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, HAVENLAAN 86C, BUS 309, B-1000 BRUSSEL, TEL.: 02/422.05.11, INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR. MIJN GELD WORDT GEDRUKT BIJ ROULARTA PRINTING.

IN DIT NUMMER UW EERSTE WONING: DE SPELREGELS VOOR DE JONGE KOPER

FEBRUARI 2026

12 Interview: De renovatieplicht onder de loep

Caroline Deiteren (Embuild Vlaanderen) en energie-expert

Ruben Baetens over de drempels voor wie een oude woning koopt.

20 Stad versus stadsrand

Het prijsverschil tussen woningen in het stadscentrum en de stadsrand loopt al snel op tot 10 procent en meer, berekende De Tijd.

26 Slim renoveren

De routekaart voor een geslaagde totaalrenovatie. Plus: welke premies zijn er nog?

36 Een starterswoning zelf opknappen

Roan (33) en Lies (33) over hun renovatie in Berchem. ‘In ieder hoekje zit een klein verhaal van frustratie.’

43 Inzicht

In 6 stappen van bod naar droomwoning

Een woning kopen is een avontuur met heel wat cruciale stappen. Het begint vaak al bij het bod: hoe brengt u dat correct uit? Waarom voert de notaris vooraf wel honderd controles uit? En welk prijskaartje hangt er precies aan de aankoop? In zes stappen loodsen we u door het hele traject.

HEBT U EEN VRAAG?

52 Hoe help ik mijn (klein)kind aan een eigen woning?

Wat komt er allemaal kijken bij een schenking? Zijn er alternatieven voor de klassieke handgift? En wat zijn de valkuilen?

58 Voordeliger lenen 3 slimme strategieën om de maandelijkse leninglasten onder controle te houden.

64 In het spoor van een pro Voormalig advocaat Bert Roelandts renoveert vandaag verouderde appartementen tot hippe, energiezuinige woningen. ‘Een renovatie kan in twee maanden rond zijn.’

70 Samen kopen als ongetrouwd koppel? Steeds vaker kopen partners samen een huis zonder te trouwen. Al vergt dat een goede voorbereiding.

76 Investeren in vastgoed 7 tips voor de slimme starter. ‘Als iemand een huurrendement van meer dan 5 procent belooft, moeten alle alarmbellen afgaan!’

82 In het hoofd van Astrid Dobbels, woordvoerster van Notaris.be, over waarom praten over de toekomst de beste investering is in uw nieuwe thuis.

Hebt u een vraag over uw vastgoed, pensioen, erfenis, belastingen of andere geldzaken? Mail ons: vragen@mijngeld.be

BEZOEK ONS: WEBSITE: WWW.MIJNGELD.BE

LINKEDIN: LINKEDIN.COM/COMPANY/DE-TIJD/ FACEBOOK: FACEBOOK.COM/DETIJD

INSTAGRAM EN TIKTOK: @DE.TIJD X: @TIJD

MAIL ONS: VRAGEN@MIJNGELD.BE

VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET: www.tijd.be/netto/vastgoed.html

GESPONSORDE INHOUD

Je vermogen beschermen en laten groeien, het kan allebei

De wereld verandert razendsnel. Je vermogen mag dan ook niet achterblijven. Wie wil beschermen wat hij heeft, moet durven vooruitkijken. Zo laat je je vermogen potentieel groeien en bescherm je het tegen de inflatie en de stijgende levensduurte.

Gerd Philippaerts © Emy Elleboog

De samenleving is fundamenteel veranderd. De pandemie, oorlog in Oekraïne en stijgende energie- en voedselprijzen maakten een einde aan het tijdperk van lage inflatie en rente. ‘We zitten nu in een volatiele periode met wereldwijd hogere rentes en inflatie’, zegt Gerd Philippaerts, fondsbeheerder bij Argenta Asset Management.

Die andere realiteit vraagt om een doordachte aanpak. In een volatiele omgeving kunnen beleggers houvast vinden in actief beheerde fondsen. Die fondsen kunnen snel inspelen op abrupte veranderingen in de markt. Bovendien bieden ze de belegger een uitgebreide rapportering zodat die weet wat er speelt op de financiële markten en hoe zijn beleggingen ervoor staan.

Sparen alleen volstaat immers al lang niet meer om je koopkracht te behouden. ‘Bij een inflatie van 2,5 procent en een spaarrente van 1 procent verliest je geld 25,1 procent koopkracht op 20 jaar’, becijfert Philippaerts. ‘Je voelt dat niet van de ene op de andere dag, maar op lange termijn is het

effect enorm. Ja, het is een must om een spaarbuffer te hebben voor onverwachte uitgaven. Maar wat je op langere termijn niet nodig hebt, zet je beter aan het werk.’

BELEGGEN VOOR GROTE VERMOGENS

Voor klanten met een vermogen vanaf 200.000 euro lanceert Argenta Asset Management daarom nieuwe beleggingsfondsen die inspelen op de actualiteit. ‘Deze fondsen richten zich op klanten met een flink stootkussen die hun geld willen beschermen tegen de inflatie en een potentieel hoger rendement zoeken’, legt Philippaerts uit.

De fondsen combineren obligaties, aandelen en alternatieve activa zoals goud en grondstoffen. De verdeling wordt afgestemd op verschillende risico- en rendementsprofielen. Voorzichtige fondsen hebben meer obligaties in de portefeuille. Hoe dynamischer het fonds, hoe meer aandelen. Anders gezegd: hoe meer risico je kan aanvaarden, hoe hoger het potentiële rendement.

biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijdcommunity. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

‘Het is een must om een spaarbuffer te hebben, maar wat je op langere termijn niet nodig hebt, zet je beter aan het werk.’

GERD PHILIPPAERTS

fondsbeheerder bij Argenta Asset Management

‘We sturen de fondsen bij op basis van wat er in de wereld gebeurt: geopolitieke verschuivingen, economische cycli, monetair beleid, inflatieverwachtingen en dergelijke’, legt Philippaerts uit. ‘Terwijl we een vinger aan de pols houden van de economie en de actualiteit, focussen we op structurele thema’s zoals digitalisering, vergrijzing en duurzaamheid.’

SCHAALVOORDEEL MET EEN PERSOONLIJKE TOUCH

Met meer dan 18 miljard euro aan beleggingen onder beheer verwierf Argenta Asset Management intussen een stevige positie. ‘Dit geeft ons toegang tot markten en lage kosten waar de Belgische belegger normaal niet aan kan. Tegelijk blijft de bank trouw aan haar kernwaarden: nabijheid en eenvoud’, zegt Philippaerts.

‘Het productaanbod blijft overzichtelijk, zonder honderden fondsen waarin je verdwaalt. En via het netwerk van zelfstandige kantoorhouders krijgen klanten een vertrouwenspersoon die hun financiële doelen kent en met hen mee evolueert.’

‘Je vermogen doordacht beleggen is geen sinecure. Het vraagt om actief beheer, risicospreiding en het benutten van kansen. Zo kan je met vertrouwen een realistisch rendementspotentieel nastreven in deze onvoorspelbare wereld.’

Meer halen uit je vermogen? Neem een kijkje op argenta.be/grotevermogens

GESPONSORDE INHOUD

‘De renovatieplicht biedt alleen maar voordelen, maar de manier waarop die nu is isuitgerold, nu eloos.’

Ruben Baetens, algemeen manager van het KU Leuven Instituut voor Energie en

Maatschappij

BLZ. 12

“Maak me niks wijs.

Maak me wijzer.”

INVEST+ by Vastgoedgroep Degroote. Uw fundament voor rendement.

Een gesprek over vastgoedinvesteringen? Maak een afspraak.

investplus.be

Als ik op zoek ben naar een vastgoedinvestering, wil ik geen gladde verkoper horen. Ik wil een specialist-adviseur. Iemand die me duidelijk en recht door zee vertelt wat ik écht mag verwachten. Met eerlijke cijfers en advies waar ik iets aan heb. Onze toekomst, en zeker die van onze kinderen, verdient dat.

BEZOEK ONS: WEBSITE: WWW.MIJNGELD.BE

LINKEDIN: LINKEDIN.COM/COMPANY/DE-TIJD/ FACEBOOK: FACEBOOK.COM/DETIJD

INSTAGRAM EN TIKTOK: @DE.TIJD

X: @TIJD

MAIL ONS: VRAGEN@MIJNGELD.BE

Geen hekken

Ze kwamen begin dit jaar geregeld in beeld, de kleurrijke huisjes op Groenland – het eiland waar de Amerikaanse president Donald Trump zijn zinnen op had gezet. Wat daarbij opviel? Nergens was een omheining te bespeuren. Dat heeft ook niet veel zin op Groenland: in tegenstelling tot bij ons kun je er geen grond kopen. Je kunt wel een huis kopen, maar dus niet de grond waarop de woning staat. Iets wat niet van jou is, hoef je ook niet af te bakenen. VES

biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

Woonproject De Gilde: exclusief wonen in het hart van Brugge

In het historische centrum van Brugge ontwikkelt CBQ met De Gilde een bijzonder woonproject met zestien high-end appartementen. Op een locatie waar nieuwbouw uitzonderlijk is, combineert het project hedendaags wooncomfort met een verﬁjnde architectuur die naadloos aansluit bij het middeleeuwse stadsweefsel. De oplevering is voorzien in het najaar van 2027, de verkoop is inmiddels gestart.

Op amper vijftig meter van de Grote Markt verrijst een kleinschalig project dat rust, ruimte en privacy biedt midden in de stad. ‘Wonen op deze locatie, met een eigen terras of tuin waar je in alle sereniteit kan genieten, is echt uitzonderlijk’, zegt Maarten Criem, CEO Exploitations bij CBQ.

De Gilde omvat zestien één-, twee- en drieslaapkamerappartementen met oppervlaktes van 70 tot 200 vierkante meter. Elk appartement beschikt over een ruim terras; de gelijkvloerse units hebben bovendien een private tuin.

‘De focus ligt op hoogwaardige afwerking, doordachte indelingen en maximaal wooncomfort. Grote raampartijen zorgen voor veel lichtinval, terwijl de binnentuin een groene en rustige tegenhanger vormt van de levendige binnenstad. Een landschapsarchitect geeft de tuin vorm met bomen en struiken, waardoor een beschutte oase ontstaat voor bewoners’, aldus Criem.

ARCHITECTUUR & ERFGOED

Bouwen in het historische centrum van Brugge vraagt bijzondere aandacht voor context

“

‘Dat je op amper vijftig meter van de Grote Markt woont en toch een eigen tuin of terras hebt waar je in privacy kan genieten van een groene omgeving, dàt is bijzonder.’

MAARTEN CRIEM

CEO EXPLOITATIONS BIJ CBQ

en erfgoed. Het ontwerp van De Gilde kwam tot stand in nauw overleg met onder meer de Raadgevende Commissie Stedenschoon en UNESCO.

‘Het project is zorgvuldig ingebed in de omgeving. Zowel vanaf de straatzijde als doorheen het bouwblok werden zichtassen gecreëerd die doorzichten naar de binnentuin mogelijk maken. Aan de straatkant sluiten de karakteristieke trapgevels visueel aan bij het historische stadsbeeld.’

Voor de gevelafwerking werd gekozen voor een speciﬁeke techniek waarbij de mortelvoegen deels worden uitgesmeerd, het zogenoemde “chipperen”. Dit geeft het gebouw een authentieke uitstraling. ‘Het lijkt alsof het er al

decennia staat, terwijl het technisch en energetisch volledig hedendaags is’, aldus Criem. Zonnepanelen en warmtepompen zorgen voor een duurzame energiehuishouding. Aan de achterzijde kijkt een deel van de appartementen uit op een historische kapel, wat het wonen een extra belevingswaarde geeft.

DISCREET COMFORT, OOK ONDERGRONDS

Ook de parkeeroplossing werd met zorg geïntegreerd in het ontwerp. De ondergrondse parking blijft maximaal uit het zicht dankzij een autolift die enkel bovenkomt wanneer ze wordt gebruikt. Het bovenvlak is afgewerkt als groendak en maakt deel uit van de tuin. ‘In

MAARTEN CRIEM

CEO EXPLOITATIONS BIJ CBQ “

totaal zijn er negentien ruime parkeerplaatsen voorzien. Bewoners kunnen desgewenst een laadpunt voor elektrische wagens installeren,’ gaat Criem verder.

VOORUITDENKEN IN WOONKWALITEIT

De Gilde richt zich op bewoners die bewust kiezen voor kwaliteit, comfort en toekomstgericht wonen in de stad. ‘De appartementen zijn ontworpen met aandacht voor ﬂexibiliteit en gebruiksgemak, zodat ze zich vlot aanpassen aan veranderende woonbehoeften doorheen de tijd. Wie dat wenst, kan later gebruikmaken van aanvullende ondersteuning via het Sooner-concept, dat snel en op maat kan worden geactiveerd. Veel mensen willen kleiner en comfortabeler wonen zodra de kinderen het huis uit zijn, maar niet meteen met het label van een assistentiewoning, of met een daaraan verbonden dagprijs voor diensten die nog niet nodig zijn’, zegt Criem. Het Sooner-concept biedt die ﬂexibiliteit. Bewoners wonen volledig zelfstandig zolang ze dat willen. Pas wanneer er nood ontstaat aan ondersteuning, kan die snel en op maat worden ingeschakeld.’

Zo combineert De Gilde volledige zelfstandigheid met extra gemoedsrust, zonder dat dit het dagelijkse woongevoel bepaalt. ‘Leeftijd is voor ons geen criterium’, besluit Criem. ‘We willen een plek creëren waar verschillende generaties zich thuis voelen, midden in de stad en met alle hedendaagse comfort.’

De werken aan De Gilde zijn volop aan de gang. De oplevering is gepland voor het najaar van 2027. De verkoop is gestart en een deel van de appartementen is al verkocht. Meer info: degildebrugge.be +32 499 31 20 77

‘Het doel van de huidige renovatieplicht is belachelijk’

Als starter vandaag een woning kopen is allesbehalve evident.

Caroline Deiteren, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen, en energie-expert Ruben Baetens leggen de vinger op de zere plekken: een strengere renovatieplicht, kleiner wonen, de schaarste op de woningmarkt en de ﬁnanciële logica van een warmtepomp.

ROBBE VAN LIER

CAROLINE DEITEREN EN RUBEN BAETENS hebben zich duidelijk grondig voorbereid op dit interview. Zij met een stapel statistieken en graﬁeken die aantonen hoe diep de crisis is in haar sector – en vooral de nood aan een ander beleid, hij met vijftien pagina’s handgeschreven notities.

WIE? Caroline Deiteren is directeurgeneraal van de bouwfederatie Embuild Vlaanderen.

Ruben Baetens is een veelgevraagd energie-expert en algemeen manager van het KU Leuven Instituut voor Energie en Maatschappij (KIEM), dat de (sociale) implicaties van de energietransitie in beeld brengt.

Mijn Geld: Uit recente cijfers van vastgoedmakelaar ERA blijkt dat jonge vastgoedkopers vooral mikken op de meest energieverslindende woningen, met epc-label E en F. Opvallend: de prijzen van die woningen gaan – na een eerdere daling – nu weer omhoog.

Caroline Deiteren (directeur-generaal Embuild Vlaanderen): ‘Dat is godgeklaagd. Het gaat om oude, energieverslindende woningen

die niet langer voldoen aan de hedendaagse normen. Dat die panden in prijs stijgen, betekent dat kopers minder budget overhouden voor een grondige renovatie. We zien dat het aantal ingrijpende, energetische renovaties naar label A of A+ afneemt, terwijl de afbouw van labels E en F stilvalt.’

‘Door de renovatieplicht af te zwakken en de renovatiepremies af te bouwen, geeft de overheid het signaal dat de klimaatdoelstellingen blijkbaar niet meer zo belangrijk zijn en dat renoveren dat dus ook niet is.’ (De vorige Vlaamse regering legde een verplicht pad op naar epc-label A, maar de huidige regering bevroor die verplichte renovatie tot label D, nvdr.)

Ruben Baetens (algemeen manager KIEM): ‘Dat vooral jonge kopers de slechtste woningen kopen, vind ik in een krappe markt

met meer vraag dan aanbod normaal. Ouderen hebben het kapitaal om betere woningen en nieuwbouw te kopen, waardoor voor jongeren de mindere woningen overblijven. Bovendien is die laatste groep doorgaans nog bereid om te verbouwen, terwijl dat bij oudere kopers minder het geval is. Zij zijn vaak dertig jaar geleden al eens door dat proces gegaan en willen het geen tweede keer.’

Is het draagvlak voor de renovatieplicht – als dat er al was – weggesmolten?

‘Door de renovatieplicht te beperken tot label D, stimuleer je net oplapmiddelen en hogere kosten op termijn. Je kunt beter werken aan een masterplan richting een kwalitatieve woning.’

CAROLINE DEITEREN

Baetens: ‘Als je zegt dat een burger iets móét, zal hij altijd tegen zijn. Als we het erover eens zijn dat we richting 2050 naar een fossielvrije samenleving willen, moet er een combinatie van maatregelen zijn om dat draagvlak te creëren. Op zich biedt de renovatieplicht alleen maar voordelen, maar de manier waarop die nu is uitgerold, is nu eloos én heeft bovendien enorme politieke weerstand opgeroepen.’

Deiteren: ‘Er is een hetze gecreëerd tegen de renovatieplicht. Het idee dat renoveren tot label D de mensen zwaar op kosten jaagt, is totaal overtrokken. Door de plicht te beperken tot label D stimuleer je net oplapmiddelen en hogere kosten op termijn. Je kunt beter werken aan een masterplan richting een kwalitatieve woning.’

Hoe moet zo’n renovatieplicht er dan uitzien?

Baetens: ‘Momenteel legt de renovatieplicht een norm op die veel te laag is: E en F zijn superslecht, maar ook D is nog altijd slecht. Het doel is dus belachelijk.’

Deiteren: ‘De perfectie zullen we wellicht nooit bereiken, maar er moet wel een duidelijk pad komen als je tegen 2050 een fossielvrije samenleving wil. Het belangrijkste is dat je bij aankoop uitstippelt waar je met het huis naartoe moet en dat kopers genoeg budget overhouden voor die renovatie. Het liefst meteen richting label A. Om er zeker van te zijn dat zoiets doordringt, heb je een systeem als de renovatieplicht nodig.’

Tegenwoordig gaan er echter stemmen op om de doelstellingen juist af te zwakken?

Baetens: ‘De doelstelling voor onze gebouwen tegen 2050 is haal-

baar, al kan de aanpak pragmatischer. Die discussie lijkt echter onmogelijk; wie pleit voor minder ambitieuze doelstellingen, pleit eigenlijk voor afgezwakte maatregelen. Terwijl de maatregelen net strenger moeten, zelfs als de lat lager wordt gelegd. Mensen beseﬀen niet hoe groot de impact kan zijn. Ik woon in een geisoleerd huis met een warmtepomp en zonnepanelen. Zodra de taxshift (die de lasten van elektriciteit naar aardgas verschuift, nvdr.) is uitgevoerd, betalen wij als gezin nog 60 euro per maand voor energie. Voor álles: verwarmen, warm water, wassen, koken… Dat is minder dan voor internet en tv, en dat zonder thuisba erij of slimme sturing.’

Deiteren: ‘Er wordt veel te weinig gefocust op de voordelen. Een investering verlaagt je energiefactuur en beschermt – om niet te zeggen: verhoogt – de waarde van je woning. Het is ook niet alleen een klimaatkwestie. De vraag is: willen we in een land wonen waar de huizen compleet verloederd zijn, of willen we leven in kwalitatieve woningen?’

Toch achten veel mensen een grondige renovatie blijkbaar niet nodig als ze daartoe niet verplicht worden?

Deiteren: ‘Er zijn nog altijd veel mensen die wél renoveren zonder verplichting. En als ze dat doen, kiezen ze meestal zelf voor label B of A. Logisch, want renoveren levert je meer comfort en een lagere energiefactuur op. Alleen ontbreekt hier een helder politiek signaal. Erger nog: wie vandaag overschakelt naar een fossielvrije, duurzame verwarming met een warmtepomp, is in veel gevallen duurder af dan ervoor.’

Is een warmtepomp vandaag rendabel of niet?

Baetens (onderbreekt): ‘Ik ben een beetje allergisch voor het woord ‘rendabel’. Alsof een warmtepomp een ﬁnanciële belegging is waarop je kunt cashen. Of een warmtepomp interessant is, wordt bepaald door de ratio tussen de gas- en elektriciteitsprijs. Vandaag is een kilowa uur (kWh) elektriciteit meer dan 3,5 keer zo duur als een kWh gas. Dat zou door de taxshift, de btw-verhoging op aardgas en ETS 2 (de uitbreiding van de Europese koolstofheﬃng, nvdr.) moeten dalen naar 2,5 tegen 2030. Het probleem is de onzekerheid: ETS 2 is met een jaar uitgesteld en het is politiek onzeker hoe de btw op gas weer zal omhooggaan.’

‘Zodra de taxshift is uitgevoerd, zal mijn gezin nog 60 euro per maand voor energie betalen. Dat is minder dan de factuur voor internet en tv.’

RUBEN BAETENS

immers niet te voorspellen. Puur ﬁnancieel blijft een warmtepomp vandaag een onzekere factor.’

Wat moeten kopers die nu voor een renovatie staan dan doen?

Baetens: ‘Ik zie twee verschillende situaties. Wie al in een woning met label A, B of C woont en de gasketel ziet sneuvelen, doet er goed aan over te stappen op een warmtepomp. Dan telt alleen de meerkost tegenover een klassieke gasketel en het risico of de keuze voor zo’n warmtepomp in de toekomst goed uitpakt of niet.’

‘Maar als je nu een perfect werkende gasketel hebt, is een warmtepomp waarschijnlijk geen rendabele investering en zou ik nog een paar jaar wachten tot er meer duidelijkheid is. Al zal er nooit 100 procent zekerheid zijn: de gas- en elektriciteitsprijzen zijn

Deiteren: ‘Elke investering naar een hoger epc-label loont, tot je de gasketel vervangt door een warmtepomp. Dan gaat je energiefactuur omhoog in plaats van omlaag, omdat elektriciteit zoveel duurder is dan gas. Er is op dit ogenblik dus geen businesscase. In de praktijk maken veel mensen hun woning wel ‘warmtepompklaar’ door te isoleren, maar plaatsen ze toch weer een gasketel. Dat is problematisch; we verliezen tijd in de overstap naar fossielvrij verwarmen. Mensen die voor de vervanging van hun gasketel staan, moet je nu overtuigen van een warmtepomp.’

Naast het ﬁnanciële aspect is er ook het praktische. Veel mensen vrezen dat er voor een warmtepomp veel sloop- en breekwerk aan te pas komt, en dat er dus extra kosten zijn.

‘Puur ﬁnancieel blijft een warmtepomp vandaag een onzekere factor.’

Baetens: ‘Op warmtepompklaar.be kun je nagaan of je woning er klaar voor is. Op basis daarvan zou 30 procent van de woningen in Vlaanderen voldoen. Een warmtepomp werkt heus niet alleen met vloerverwarming. Bovendien worden warmtepompen steeds eﬃciënter en beter geschikt voor warmteafgiftesystemen met hoge temperaturen, zoals radiatoren.’

Met welke kosten moeten verbouwers rekening houden?

Baetens: ‘Als je van label D, E of F naar een hedendaags kwaliteitsniveau wil renoveren, zit je rond de bouwkosten van een nieuwbouw: 2.000 à 2.500 euro per vierkante meter. Maar zo rekenen mensen niet.’

‘Hoe vaak zeggen vastgoedmakelaars niet aan potentiële kopers dat ze er met 20.000 of 30.000 euro wel komen, ongeacht de staat van de woning? In werkelijkheid is het vaak vijf of tien keer zoveel.’

Deiteren: ‘In het epc-a est zit – ondanks alle onvolmaaktheden – wel een kostenberekening. Maar die staat achter in een rapport van tientallen pagina’s dat mensen vaak niet volledig lezen of zelfs krijgen. Wij stellen voor om de nodige investeringen voor een aanvaardbaar kwaliteitsniveau prominent in elke advertentie mee te geven. Nu wordt nog te veel onder de mat geveegd wat er écht nodig is.’

Wat is er nodig om wonen betaalbaarder te maken?

Deiteren: ‘Meer bouwen én kleiner gaan wonen. Er is een nijpend tekort aan woningen. Aan de onderkant van de samenleving ontbreken sociale woningen, met lange wach ijden tot gevolg. Maar

ook elders is er schaarste. Door dat gebrek biedt de hogere middenklasse op woningen die eigenlijk voor de lagere middenklasse bedoeld zijn, wat de prijzen opdrijft. Alleen met meer aanbod kun je de prijzen doen dalen. Alleen extra sociale woningen volstaan niet. Door ook in het midden- en hogere segment meer aanbod te creëren, ontstaat er verlichting op de hele markt.’

En toch gebeurt dat niet. Hoe komt dat?

Deiteren: ‘Enerzijds de kostprijs, anderzijds de vergunningen. Nieuwbouw en sloop-en-heropbouw zi en in het slop. Er zijn initiatieven op Vlaams niveau, maar die botsen lokaal op weerstand, zowel bij lokale besturen als bij bewoners.’

‘Tegen 2050 zijn er in Vlaanderen 600.000 extra wooneenheden nodig om de groei van de huishoudens op te vangen. Willen we niet nog meer open ruimte innemen, dan moeten we de reeds in beslag genomen ruimte hoger en dichter bebouwen. Dat betekent meer appartementen. Zelfs bij kwalitatieve projecten met veel groen en mooie waterpartijen is het niet evident om buurten te overtuigen.’

Baetens: ‘Er is een vreemde paradox: we zijn allemaal voor betaalbaar wonen, maar zijn – zeker lokaal – tegen elke oplossing die betaalbaar wonen mogelijk maakt: namelijk hoger en compacter bouwen.’

Deiteren: ‘Die paradox zie je ook bij individuen. Elke eigenaar wil dat zijn woning in waarde stijgt, maar als de eigen kinderen vervolgens een woning zoeken en geconfronteerd worden met die verhi e woningmarkt, schreeuwt men moord en brand.’

‘Willen we niet nog meer open ruimte innemen, dan moeten we hoger en dichter bouwen. Dat betekent meer appartementen, maar het is niet evident om buurten daarvan te overtuigen.’

Niet veel mensen willen graag kleiner gaan wonen.

Deiteren: ‘We moeten dat positiever durven bekijken. Ja, we zullen kleiner wonen, maar een mooi appartement doet niet onder voor een open verkaveling. Dat kan kwalitatief zijn. Als we in de hoogte bouwen, creëren we meer ruimte voor andere zaken waar ook nood aan is, zoals parken. En het kost minder dan die grote lappen grond.’

Baetens: ‘Sinds 1996 zijn we al van gemiddeld 200 vierkante meter naar 150 vierkante meter gegaan. Weinig jongeren zi en nog te wachten op een huis van 300 vierkante meter met een tuin van 10 are.’

Tegelijkertijd eisen lokale besturen nog steeds dat er voor grote gezinnen wordt gebouwd. Dat is toch niet logisch?

Baetens: ‘Zo’n burgemeester heeft een ideaal gezin in zijn hoofd van de jonge tweeverdiener met twee kinderen. Op basis daarvan leggen ze normen op aan bouwpromotoren, terwijl er amper appartementen met één slaapkamer worden gebouwd voor alleenstaanden.’

Deiteren: ‘Lokale besturen willen vooral ‘goede groepen’ aantrekken, maar de markt vraagt iets anders. Aannemers en ontwikkelaars willen kleinere entiteiten kunnen verkopen. Ook de verplichting om bij elk appartement een ondergrondse parking te voorzien, drijft de prijs artiﬁcieel op. Sommige gemeenten vragen nog altijd om klassieke verkavelingen met open bebouwing. Sorry, maar dat is niet meer van deze tijd! Die ruimte kunnen we veel eﬃciënter gebruiken.’

Is de Belg te veel gefocust op het verwerven van een eigendom?

Baetens: ‘75 procent van de Belgen heeft een eigendom. In Duitsland is dat maar de helft, en ook in Scandinavië ligt dat cijfer lager. We zijn lange tijd bij de jongste, eerste wooneigenaars van Europa geweest.’

Deiteren: ‘Maar op dit moment zou ik ook geen huurder willen zijn op de Vlaamse markt.’

Hoezo?

Deiteren: ‘Die markt is nog moeilijker dan de koopmarkt door een enorm capaciteitsprobleem. Huurders besteden soms meer dan 50 procent van hun inkomen aan huur en energie. Voor kopers is dat 30 tot 35 procent.’

Baetens: ‘Hoe je het ook draait of keert: het probleem blijft schaarste. Zolang er schaarste is, kom je in de problemen. Wie niet kan kopen, gaat huren – en wie niet kan huren, wil kopen. Dat werkt per deﬁnitie prijsopdrijvend, zowel voor verkoop als verhuur. Alleen meer aanbod lost dit op.’

De sleutel voor zowel de koop- als de huurmarkt ligt dus bij nieuwbouw?

Baetens: ‘Woningkrapte los je alleen op met meer nieuwbouw. Eigenaars kunnen hun huis pas verkopen als ze zelf kunnen verhuizen naar een andere woning. Die hele verhuismolen wordt altijd in beweging gebracht door nieuwbouw: ouderen kopen een nieuwbouw en hun oude huis wordt verkocht.’

Hoe zien jullie de toekomst?

Deiteren: ‘Op korte termijn ziet het er op basis van de vergunningsaanvragen niet positief uit. Toch ben ik hoopvol. Ik ga ervan uit dat de politiek ook wil dat Vlamingen in kwalitatieve woningen wonen en dat iedereen een betaalbaar dak boven zijn hoofd heeft. Maar dan zal er toch snel actie moeten komen. De nood is heel erg hoog. Het is nu money time.’ ■

OPLEVERING ACADEMIEJAAR ’27

INVESTEER ZORGELOOS MET GEGARANDEERDE

INKOMSTEN

Gegarandeerde inkomsten*

Maandelijkse zekerheid van uw inkomsten dankzij poolsysteem.

De gemiddelde kotprijs in Vlaanderen stijgt naar € 500. (Bron: De Tijd)

Zorgeloos beheer door ervaren uitbater*

Zo hoeft u geen operationele, technische of administratieve taken uit te voeren.

Moderne units voorzien van alle comfort

Keuze uit verschillende types.

Toplocatie aan campus Universiteit Antwerpen

Meer dan 95.000 studentenkoten tekort in Vlaanderen!

Te koop vanaf € 149.750* (excl. kosten)

*Cfr. de contractuele bepalingen.

ONTDEK ALLE VOORDELEN OP WWW.STUDENZA.BE

Shaped by the canal, designed for growth

Tussen water, licht en ruimte verrijst The Rise. Een kleinschalig woonproject met tien nieuwbouwappartementen, verdeeld over vijf verdiepingen, met 1-, 2- en 3-slaapkamer appartementen die inspelen op diverse woonbehoeften. Plafondhoogtes tot 2,70 meter en royale raampartijen laten het daglicht overvloedig binnenstromen, terwijl zuidoost- en zuidwestgerichte terrassen – tot 21,4 m² groot –een open verbinding creëren met het water en de lucht.

Meer informatie op de website!

Wie slim uitzoomt, vindt wél nog koopjes

Als u uw woondroom wilt waarmaken in Leuven, Antwerpen of Gent, kijkt u beter even verder dan de eigenlijke stadsgrenzen. Volgens berekeningen van De Tijd loopt het prijsverschil tussen de stadskern en de stadsrand per vierkante meter al snel op tot 10 procent en meer. Met andere woorden: een woning in de stad of er vlakbij, per vierkante meter scheelt het al snel enkele honderden euro’s.

OLAF VERHAEGHE

Door de almaar hogere vastgoedprijzen en de hevige concurrentie moeten kandidaat-kopers in steden hun zoekgebied almaar vaker vergroten. Als een woning in het hart van de stad of een appartement op wandel- of ﬁetsafstand van uw favoriete bar of restaurant onbetaalbaar wordt, is uitwijken naar de rand- of deelgemeenten het enige alternatief.

Iets verder uitzoomen en de stadsrand eﬀectief overwegen kan een wereld van verschil maken voor de vraagprijs. Dat blijkt uit een data-analyse van De Tijd op basis van prijsgegevens van de zoekertjeswebsite Immoweb.

In de dertien Vlaamse centrumsteden ligt de gemiddelde vraagprijs in het centrum bijna 4 procent hoger dan over het volledige grondgebied. Wie nog verder kijkt – en dus ook de buurgemeenten onder de loep neemt – bespaart bij de belangrijkste Vlaamse steden nog meer. In een doorsnee randgemeente ligt de prijs per vierkante meter bijna 10 procent lager dan in de stad zelf. Afhankelijk van de regio kan die kloof met de deel- en randgemeenten zelfs nog een stuk groter worden.

Grootste prijsverschillen in Leuven

Neem nu Leuven. Met een gemiddelde vraagprijs van 3.704 euro per vierkante meter is dit veruit de duurste centrumstad van Vlaanderen. Maar zodra u de stadskern verlaat, duikt de prijs per vierkante meter al snel naar beneden, zo leert onze dataoefening. In hartje Leuven betaalt u namelijk 4.051 euro per vierkante meter, ruim 9 procent meer dan het gemiddelde voor het hele Leuvense grondgebied.

Uitwijken naar een deelgemeente scheelt dus al snel een ﬂinke slok op de borrel. De ﬁetsafstand mag dan iets gro-

In het centrum van Leuven betaalt u 4.051 euro per vierkante meter. Dat is ruim 9 procent meer dan het gemiddelde voor het hele Leuvense grondgebied.

prijzen aanzienlijk lager. Voor geen enkele andere centrumstad levert een bredere blik op de regio zo’n grote winst op als hier.

Van Afsnee tot de Gentse kanaaldorpen

Van de overige centrumsteden komt alleen Gent in de buurt van de Leuvense cijfers. Met een gemiddelde vraagprijs van 3.097 euro per vierkante meter is Gent de op één na duurste stad, en net als in Leuven loopt de kloof met de buurgemeenten ﬂink op. In vergelijking met de mediaan van de Gentse buren komt Groot-Gent ruim 28 procent duurder uit. Tussen de randgemeenten en de eigenlijke stadskern loopt het verschil in vierkantemeterprijs zelfs op tot zo’n 30 procent. De grote uitzondering op die Gentse regel is het mondaine Sint-Martens-Latem.

Ook de idyllische deelgemeente Afsnee – gelegen aan de Leie, op de grens met Latem – vormt een buitenbeentje: in vergelijking met het Gentse gemiddelde betaalt u vandaag voor vastgoed in Afsnee zo’n 8 procent meer.

De goedkoopste Gentse deelgemeenten liggen in het noorden. In de kanaaldorpen Desteldonk, Mendonk en Sint-Kruis-Winkel duikt de prijs per vierkante meter ruim een kwart onder het Gentse stadsgemiddelde. Die ‘korting’ betekent wel dat u de nabijheid van de Gentse haven erbij moet nemen.

Antwerpen: prijsverschillen vooral binnen de stad

ter zijn, voor hetzelfde budget krijgt u in de stadsrand vaak veel meer woning. In Heverlee, de duurste deelgemeente na het centrum, betaalt u meer dan 3.600 euro per vierkante meter, maar in Kessel-Lo kost een woning al 10 procent minder dan het Leuvense gemiddelde. In de deelgemeenten Wijgmaal en Wilsele liggen de vraagprijzen zelfs een vijfde lager.

Wie niet verknocht is aan postcode 3000, doet nog betere zaken door verder uit te zoomen. De mediane prijs in de buurgemeenten ligt ruim een kwart lager dan in Leuven zelf. Vergelijkt u het hart van de stad met de doorsnee buurgemeente, dan loopt het verschil zelfs op tot een derde.

Of we nu kijken naar Oud-Heverlee, Lubbeek of Herent: in de acht gemeenten die aan Leuven grenzen, liggen de vraag-

Wie verknocht is aan Antwerpen, haalt minder winst uit een zoektocht in de buurgemeenten. Voor een vierkante meter in Antwerpen betaalt u volgens de recentste data van Immoweb slechts 5 procent meer dan in de doorsnee buurgemeente. Sterker nog: in vijf van de twaalf aangrenzende gemeenten ligt de gemiddelde vraagprijs vandaag hoger dan in ‘t Stad. In Mortsel en Brasschaat moet u ongeveer 5 procent meer ui rekken, terwijl de kloof met Edegem oploopt tot bijna 13 procent.

Omgekeerd zijn er zeven buurgemeenten – de ene al wat verder van de Grote Markt dan de andere – waar vastgoed vandaag goedkoper is dan in Antwerpen. In Schoten, Aartselaar, Kapellen of Wommelgem is dat verschil erg beperkt, maar de kloof met Stabroek, Hemiksem en de fusiegemeente Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht is een stuk groter.

Nog meer dan met de buurgemeenten zit het prijsverschil in Antwerpen vooral binnen de stadsgrenzen zelf. Van de elf centrumsteden in onze analyse is het Antwerpse centrum veruit het duurst

vergeleken met de eigen deelgemeenten of districten. Terwijl vastgoed in Antwerpen-centrum ruim 12 procent meer kost dan het stedelijk gemiddelde, zijn stadsdelen als Merksem, Deurne of Hoboken al snel 10 procent goedkoper. Voor het polderdistrict Berendrecht-ZandvlietLillo loopt dat verschil zelfs op tot zo’n 15 procent.

Waarom uitwijken in Aalst of Mechelen minder loont Ook in Hasselt, Oostende en Brugge ligt de prijs in de eigenlijke stadskern hoger dan het gemiddelde inclusief de deelgemeenten. In Aalst en Mechelen is het contrast tussen het centrum en de deelgemeenten dan weer opvallend kleiner. Uitkijken of uitwijken naar een deelgemeente levert daar met andere woorden veel minder op. Ook de kloof met de buurgemeenten is in Aalst en Mechelen beperkter dan bij uitschieters zoals Leuven, Gent of het West-Vlaamse trio Kortrijk, Brugge en Oostende.

In Turnhout en Sint-Niklaas is de stad de ‘goedkope’ optie

In Roeselare, Genk en Aalst is het prijsverschil tussen de centrumstad en de buurgemeenten nagenoeg verwaarloosbaar: het valt terug tot 5 procent of minder. In Turnhout en Sint-Niklaas keert de logica zelfs helemaal om: daar betaalt u buiten de stadsgrenzen méér dan erbinnen. Sint-Niklaas en Roeselare zijn bovendien de enige steden waar het absolute centrum goedkoper is dan de eigen deelgemeenten. Terwijl de prijs in hartje Roeselare maar nipt onder het algemene stadsniveau duikt, is het verschil in Sint-Niklaas groter: de vraagprijzen in de deelgemeenten Belsele of Sinaai liggen al snel 5 procent boven het Sint-Niklase gemiddelde. ■

BUURGEMEENTEN GEMIDDELD 10 PROCENT GOEDKOPER DAN STADSCENTRUM, MAAR GROTE ONDERLINGE VERSCHILLEN

Gestandaardiseerde vastgoedprijs, in euro per m² Stadscentrum Hele stad Doorsnee buurgemeente

Leuven

Gent

Antwerpen

Mechelen

Oostende

Brugge

Hasselt

Sint-Niklaas

Aalst

Kortrijk

Genk

Turnhout

Roeselare

NERGENS IS HET STADSCENTRUM ZO DUUR ALS IN ANTWERPEN

Verschil in gestandaardiseerde vastgoedprijs per vierkante meter tussen stadscentrum versus gemiddelde hele grondgebied van stad*

Antwerpen

Leuven

Hasselt

Oostende

Gent

Brugge

Kortrijk

Aalst

Mechelen

Roeselare

Sint-Niklaas

Genk*

Turnhout*

UITWIJKEN NAAR EEN BUURGEMEENTE VOORDELIGST IN LEUVEN

Verschil in gestandaardiseerde vastgoedprijs per vierkante meter, centrumstad versus mediaan van buurgemeenten

Leuven

Gent

Brugge

Hasselt

Oostende

Kortrijk

Mechelen

Roeselare

Antwerpen

Genk

Aalst

Sint-Niklaas

Turnhout

METHODOLOGIE

Op basis van de laatst gea icheerde vraagprijzen in de beschikbare zoekertjes berekent Immoweb een gestandaardiseerde vastgoedprijs per vierkante meter. Door met die gestandaardiseerde huizen- en ap-

partementsprijs te rekenen, wordt de locatie de meest doorslaggevende factor in de vergelijking. Immoweb beschouwt een woning in goede staat en met een bewoonbare oppervlakte van 150 m² als een standaardwoning. Een standaardappartement

heeft onder meer 95 m² bewoonbare oppervlakte, twee slaapkamers en een terras of balkon. De hybride vierkantemeterprijs die Immoweb berekent en die we voor deze analyse gebruiken, houdt ook rekening met de vastgoedmix in elke stad of gemeente. Zijn er meer appartementen, dan weegt de doorsnee-appartementsprijs zwaarder door. Laat het lokale aanbod zich kenmerken door meer huizen, dan heeft de huizenprijs een grotere impact op de hybride vastgoedprijs.

Meer particulieren verkopen eigen woning dankzij Kleyo

Wie zijn woning wil verkopen kan met de Gentse app Kleyo het volledige verkoopproces digitaal laten verlopen. Voor een vaste basisprijs van 1.800 euro inclusief btw neemt het platform alles achter de schermen uit handen: van documenten en marketing tot de opvolging van kandidaten, biedingen en de opmaak van het compromis. Enkel de rondleidingen blijft de verkoper zelf doen. ‘Een huis verkopen draait om mensen en verhalen, en die vertel je als eigenaar beter zelf.’

Kleyo is een nieuwe speler op de Belgische vastgoedmarkt. Het platform, actief over heel België, richt zich op particuliere verkopers die hun woning digitaal willen verkopen, zonder de begeleiding volledig los te laten.

Lien De Wilde, erkend makelaar en auteur van Word makelaar van je eigen woning, en Steven Baeyens, tech-ondernemer en CEO, bundelden

hun krachten voor dit hybride model. CTO Tijl De Blander versterkte het team om de technologie verder uit te bouwen. Een jaar na de start telt Kleyo acht medewerkers. Recent haalde het bedrijf 1,1 miljoen euro op bij onder meer Jeff Cavens, CEO van Triple Living, en Thomas Guenter, de bekende inﬂuencer en oprichter van Finhouse.

‘Kleyo neemt het complexe werk over, zodat verkopers zich kunnen richten op wat echt telt: het verhaal achter hun woning.’

LIEN DE WILDE COO EN CCO BIJ KLEYO

Lien De Wilde, Steven Baeyens en Tijl De Blander, Kleyo.

GESPONSORDE INHOUD

HOE WERKT KLEYO?

1. Aanmelden en documenten verzamelen: De verkoper logt veilig in met itsme. Het systeem haalt automatisch alle benodigde documenten (o.a. Kadaster, EPC-attest, keuringen) op uit overheidsdatabases.

zodat fouten (zoals een ontbrekend EPC-attest of een verkeerde oppervlakte) worden vermeden.

2. Begeleiding en prijsbepaling: Een erkend vastgoedexpert controleert de prijsinschatting en staat klaar voor advies, zonder de verkoper te vervangen.

4. Opvolging van kopers: Contactaanvragen worden automatisch opgevolgd, bezoeken ingepland en herinneringen verstuurd. Kandidaten kunnen nadien via itsme een bod ondertekenen en veilig doorsturen.

3. Marketing en publicatie: Het systeem publiceert de woning op de grootste immosites en sociale media. Vooraf worden alle gegevens gecontroleerd,

5. Juridische afhandeling: Kleyo genereert de verkoopovereenkomst of het compromis, stuurt dit ter goedkeuring naar beide notarissen en laat beide partijen digitaal ondertekenen.

‘Veel eigenaars willen graag zelf rondleidingen verzorgen, maar stranden al snel in de juridische en administratieve complexiteit’, legt De Wilde uit. ‘Dat zorgt voor frustratie en dwingt hen meestal vrij snel om toch naar een traditionele makelaar te stappen.’ ‘Daarom ontwikkelden we Kleyo. Een platform dat het complexe werk achter de schermen overneemt, zodat verkopers zich kunnen richten op wat echt telt: het verhaal achter hun woning.’

SNELLERE VERKOOP

‘Verkopers laten vaak veel kansen op meer bezoekers liggen en maken dikwijls onbewust fouten in hun advertentie’, zegt Baeyens. ‘Kleyo wil dat voorkomen met een geautomatiseerde controle van alle info en documenten, een professionele publicatie en doorgedreven social media marketing.’

Verkopers melden zich aan via itsme en Kleyo neemt het tijdrovende gedeelte uit handen, zoals het verzamelen en inlezen van alle documenten en het inplannen en opvolgen van kandidaat-kopers. Daarnaast wordt ook het einde van het verkoopproces versneld. Zodra een bod via de app wordt geaccepteerd, start de juridische afhandeling, via een automatisch gegenereerde voorlopige koopovereenkomst of compromis. Na ondertekening stuurt Kleyo het dossier automatisch door naar de notaris. ‘Dat scheelt zes tot acht weken,’ zegt Baeyens. ‘Hierdoor is de verkoop sneller rond en wordt het overbruggingskrediet vaker vermeden.’

VERKOPER HOUDT CONTROLE

Ondanks de digitale ondersteuning blijft de verkoper zelf aan het roer. ‘Technologie is slechts een hulpmiddel’, legt Baeyens uit. ‘Onze app is een handige tool waarmee eigenaars de controle over hun verkoop behouden.’ De eerste resultaten tonen dat het hybride model werkt. Kopers die een persoonlijk verhaal horen, beslissen niet alleen sneller, maar doen vaak ook een hoger bod. De menselijke factor blijkt daarbij cruciaal: als een verkoper context geeft bij de woning, de buurt of de reden van verkoop, ontstaat er een vertrouwensband. ‘Vorig jaar rondde Kleyo ongeveer honderd transacties af, met een uitzonderlijke succesratio van 98 %’, aldus Baeyens. ‘Dit jaar willen we minstens het dubbele doen. Locatie speelt voor ons geen rol.’

deze aanpak bereiken verkopers gemiddeld veel meer geïnteresseerden. Of je nu voor de hoogste prijs gaat of de beste klik, Kleyo geeft je de mogelijkheid om zelf te kiezen.’

VASTE PRIJS

Kleyo kiest voor een helder prijsmodel.

Waar traditionele makelaars meestal 2 tot 4 procent commissie rekenen, rekent Kleyo een vast bedrag van 1.800 euro inclusief btw aan voor het basispakket. Dat omvat alle digitale diensten, professionele foto’s, prijsstrategie, publicatie, advies bij biedingen en de opmaak van het compromis door een erkend vastgoedexpert. Daarnaast kunnen verkopers kiezen voor extra’s, zoals gerichte advertenties op Facebook en Instagram, een videorondleiding of fotorealistische voorbeelden van mogelijke verbouwingen via een eigen AI-model.

Kleyo wil de verkoop van vastgoed eenvoudiger, sneller en met meer vertrouwen laten verlopen.

‘Ondanks de digitale ondersteuning blijft de verkoper altijd zelf aan het roer. Technologie is slechts een hulpmiddel.’

STEVEN BAEYENS TECH-ONDERNEMER EN CEO BIJ KLEYO

‘Het platform zorgt automatisch voor performante marketing, met advertenties op immoportalen en via betaalde sociale media campagnes’, vult De Wilde aan. ‘Dankzij

’Onze ambitie is om technologie te omarmen’, besluit De Wilde. ‘Zo geef je meer ruimte voor een persoonlijkere aanpak bij de verkoop, want niemand vertelt het verhaal van een woning beter dan de eigenaar zelf.’

Wie betrokken wil blijven bij de verkoop van een woning, zonder de administratieve rompslomp, kan via kleyo.be bekijken hoe het werkt en een offerte aanvragen.

Een oude woning renoveren?

Zo

pakt

u het slim aan

Veel jonge mensen kiezen – al dan niet uit ﬁnanciële overwegingen – voor een oude, energieverslindende woning als eerste eigen stek. Die is doorgaans goedkoper, maar vraagt wel om een ingrijpende totaalrenovatie. Hoe pakt u dat het best aan, ook als u zelf twee linkerhanden hebt? We vroegen vijf experts naar de ultieme routekaart voor een geslaagde totaalrenovatie.

ROBBE VAN LIER

Een betaalbare starterswoning vraagt bijna altijd om een ingrijpende renovatie. Dat is spannend, maar het risico op dure misstappen loert om elke hoek. Van het eerste bezoek tot de keuze van de juiste warmtepomp: met deze 7 stappen legt u een stevig fundament onder uw verbouwing én budget.

KOOP GEEN

KAT IN EEN ZAK

> DE WAARDE VAN

EEN VOORONDERZOEK

‘De eerste stap? Ken je woning. Dat is de basis van alles’, zegt Jurgen Naets. ‘Je wilt vermijden dat je een oude woning koopt in de veronderstelling dat enkele beperkte ingrepen volstaan, om vervolgens te ontdekken dat er structurele problemen zijn, zoals vocht- of stabiliteitsproblemen’, vat hij de ergste nachtmerrie van veel verbouwers samen.

Naets is coördinator bij het platform Ecobouwers van de Bond Beter Leefmilieu (BBL). Daarop wisselen mensen die hun woning duurzaam hebben gerenoveerd ervaringen uit met wie nog moet verbouwen. Ook organiseert Ecobouwers openhuizendagen, waarbij bewoners hun gerenoveerde woningen openstellen voor anderen. ‘We hebben daarbij vooral aandacht voor duurzame en ecologische woningen. Doorgaans zijn onze verbou-

wers mensen die verder zijn gegaan dan de we elijke normen of wat strikt noodzakelijk is. Ze investeren niet alleen vanuit ecologisch oogpunt, maar uiteraard ook om een lagere energiefactuur, lagere onderhoudskosten én een hoger comfort in hun woning te creëren.’

Hij raadt aan om – nog voor de eigenlijke renovatie – een professional in te schakelen om een scan te maken van de woning. ‘Er zijn provinciale steunpunten die renovatieadvies geven. Maar mijn advies is om naar een architect te stappen en te zeggen: ik heb dit budget en ik wil hier een energiezuinige woning van maken. Een aannemer geeft in deze fase niet altijd het beste advies, omdat hij de zaken vanuit een andere insteek bekijkt. Een architect of renovatieadviseur heeft de neutrale blik die je nodig hebt.’

‘Indien mogelijk neem je nog vóór de aankoop van zo’n woning iemand mee voor advies’, zegt Vincent Van Den Broecke, architect-expert en bestuurder bij Metier Experten. ‘Bij voorkeur gaat het om een architect, eerder dan pakweg een bevriende dakwerker. Een architect kan de brede beeldvorming van zowel het gebouw op zich nemen als advies geven over de kostprijs van de noodzakelijke investeringen. Het is van groot belang om de haalbaarheid van je project na te gaan, nog voor de eigenlijke aankoop. Dat kan drama’s voorkomen’, zegt Van Den Broecke.

Ook Kati Lamens, bestuurder bij Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) en al 36 jaar aan het hoofd van een eigen architectenbureau, raadt een audit van

de woning aan. Met haar bureau heeft ze veel ervaring met renovaties in de Brusselse Rand. ‘Zo’n audit gaat bovendien breder dan alleen het energetische. Denk bijvoorbeeld aan vochtproblemen. Het is niet omdat je die op het eerste gezicht niet ziet dat ze er niet zijn – of dat het risico erop niet bestaat.’

‘Als architect bekijken we de woning energetisch, bouwtechnisch én bouwfysisch. Maar evengoed werpen we een blik op de regelgeving en de vergunningen. Gaat het om een geklasseerde woning? Bevindt ze zich op een verkaveling of is ze zonevreemd? Is er sprake van overstro-

‘Je wilt vermijden dat je een oude woning koopt in de veronderstelling dat enkele beperkte ingrepen volstaan, om vervolgens te ontdekken dat er structurele problemen zijn.’

mingsgebied? Al die aspecten kunnen gevolgen hebben voor de eventuele plannen.’

‘Nog voor je iets doet – en indien mogelijk zelfs nog voor je koopt – is het belangrijk om eerst een duidelijk beeld van de woning te vormen in al haar aspecten’, vindt Lamens. ‘De ﬁnanciële haalbaarheid van het project nagaan, nog voor de aankoop: dat zou ik iedereen aanraden’, vult ook Van Den Broecke aan.

Potentiële kopers kunnen een architect vragen om mee op huisbezoek te gaan. ‘Ik vraag de kandidaat-koper vooraf al zoveel mogelijk informatie over de woning. Bij het bezoek kunnen we snel de voor- en nadelen van het pand inscha en. Voor zo’n 250 euro kunnen we de koper mogelijk behoeden voor een miskoop van honderdduizenden euro’s. Als de woning wel aan hun wensen voldoet, trekken we de kosten voor het bezoek af als we later een masterplan mogen opstellen.’

2 STEL EEN

MASTERPLAN OP

> UW WEGWIJZER DOOR

HET RENOVATIEBOS

‘Slim kopen is weten wat je budget is, weten wat je energiewaarde is en weten wat je prioriteiten zijn’, zegt Patrick Bruggeman, algemeen aannemer bij Home Touch. Hij onderschrijft dat alles begint met een voorafgaande analyse. ‘Op basis daarvan kun je een totaalplan maken, waarbij we de werken uitvoeren naargelang het vooropgestelde budget en de prioriteiten.’

‘Elke woning die zo’n grote investering vraagt, is gebaat bij een masterplan’, legt Van Den Broecke uit. ‘Je moet een totaalbeeld hebben van waar je op de middellange of lange termijn naartoe wil. Het is een essentiële oefening om stap voor stap de logische manier van investeren te volgen.’

Daarbij is het ook belangrijk waar je precies heen wil. ‘Een energiezuinige woning is geïsoleerd, heeft een warmtepomp die zowel verwarming als sanitair warm water levert, een ventilatiesysteem en zonnepanelen op het dak’, zegt Naets.

3 DOE HET STAP

VOOR STAP

> WAAROM DE VOLGORDE

VAN DE WERKEN HEILIG IS

Werken spreiden in de tijd is voor veel verbouwers vanuit ﬁnancieel oogpunt een must, omdat er niet genoeg budget is om alles in één keer uit te voeren. Het is een slimme – en vaak noodzakelijke – manier om de kosten te spreiden, maar ook daarbij is een doordachte aanpak noodzakelijk, zeggen experts.

‘Het toont nog eens aan hoe belangrijk een totaalplan voor je project is’, zegt Van Den Broecke. ‘Je moet maken dat elke investering logisch verder bouwt op de vorige. Het zou spijtig zijn als je nu 50.000 euro investeert in een bepaald onderdeel van je woning, terwijl vijf jaar later blijkt dat je daarvan de helft alweer moet afbreken om een volgende, noodzakelijke stap te ze en.’

‘Bekijk vanaf het begin hoe je ingrepen kunt spreiden in de tijd en maak een tijdlijn op’, raadt Lamens aan. ‘Hou daarbij rekening met je budget, maar ook met de regelgeving. Wanneer er werken zijn waarvoor een vergunning nodig is, moeten die doorgaans binnen de vijf jaar worden uitgevoerd, anders dreigen er bijvoorbeeld boetes en nog hogere kosten.’

Welke werken zijn dan logisch om eerst uit te voeren en welke kunnen later? ‘Als er structurele werken nodig zijn die raken aan de ruimtes van de woning als dusdanig, is dat een eerste logische stap’, legt Van Den Broecke uit. ‘Denk aan de ruwbouwwerken, zoals het uitbreken van een muur tussen twee ruimtes. Uiteraard zul je dat eerst doen, vóór je bijvoorbeeld elektriciteit of vloerverwarming legt. Ook logisch is om eerst de buitenschil van de woning aan te pakken: dakisolatie, eventuele muurisolatie en buitenschrijnwerk. Daarna volgen de technieken en de binnenafwerking.’

Veel verbouwers wonen wel in de woning die ze renoveren, beseﬀen ook de experts. ‘Je kunt bijvoorbeeld eerst de gelijkvloerse etage volledig afwerken en pas (veel) later de bovenverdieping aanpakken, bijvoorbeeld wanneer er gezinsuitbreiding op de planning staat. Dat kan perfect, maar alleen als je vooraf weet wat het totaalopzet is van de woning. Op die manier kun je bij alle werken rekening houden met die volgorde, door bijvoorbeeld wachtbuizen te voorzien.’

De gemiddelde kostprijs voor een architect die meegaat op huisbezoek. Een kleine investering die u kan behoeden voor een miskoop van honderdduizenden euro’s.

‘Je moet uiteraard niet alles in één keer doen’, zegt Naets. ‘Werk in zones’, raadt hij aan. ‘En focus je eerder op de ruimtes waar je vaak vertoeft dan op kamers waar je niet dikwijls komt. Ga na waar je de grootste winst haalt.’ Hij geeft nog een tip: ‘Als je dan toch grondig renoveert, zorg er dan voor dat de leidingen maximaal bereikbaar zijn. Bij vloerverwarming kan dat natuurlijk niet, maar voor bijvoorbeeld elektriciteit, water en ventilatie zijn er esthetische oplossingen zoals leidingschachten, die je leidingen maximaal bereikbaar houden. Dat is handig als er in de toekomst toch nog iets moet gebeuren.’

‘Als je iets doet, doe het dan goed’, geeft Naets nog als advies. ‘Bij dakisolatie raad 250€

ik bijvoorbeeld aan om meteen voor 20 of 25 centimeter te kiezen, in plaats van je te beperken tot de we elijke norm. Die extra centimeters kosten in verhouding niet zoveel meer. Voor buitenschrijnwerk zou ik meteen voor drievoudige beglazing gaan.’

4 ISOLEER VOOR U VERWARMT

> EERST DE JAS, DAN DE KACHEL

‘Op energetisch vlak is de buitenschil de eerste stap’, zegt architect Lamens. ‘Daarbij zijn het dak, de vloer en de ramen de belangrijkste aspecten. Al is het ook hier belangrijk dat je het slim aanpakt. Wil je de gevel later nog isoleren, maar leg je bijvoorbeeld de oprit nu al aan? Plaats dan alvast isolatie tot een meter diep tegen de gevel terwijl de oprit toch openligt. Doe je dat niet, dan zul je later waarschijnlijk de oprit niet weer openbreken, maar dreig je met een koudebrug achter te blijven.’

‘Gebruik je gezond verstand’, geeft Lamens mee. ‘Ga na wat de grootste warmteverliesoppervlaktes zijn en pak die eerst aan. Vaak isoleren mensen hun dak of gevel zonder de vloer aan te pakken, hoewel het warmteverlies via de vloer misschien wel groter is. In dat geval kun je beter eerst de vloer isoleren voordat je aan de nieuwe inrichting begint. Bovendien is isolatie niet alleen belangrijk om de koude buiten te houden, maar ook om de warmte te weren en oververhi ing in huis tegen te gaan.’

‘Als je een spouwmuur hebt, is het navullen van die spouw met isolatie zowat de rendabelste investering’, zegt Naets. Hij wordt daarin bijgetreden door andere experts, onder wie Roel Coose van isolatiespecialist Eltherm. ‘Spouwmuurisolatie is een eerste energetische stap zonder drastische maatregelen’, klinkt het. ‘Bovendien gaat het om een beperkte investering van gemiddeld 2.500 euro.’

‘Of je je dak van binnen- of van buitenaf moet isoleren, hangt af van het dak zelf’, zegt Coose. Een plat dak isoleren is com-

Vrienden op de werf: hoe zit het met de verzekering?

Het zou niet de eerste keer zijn: een vriend komt meehelpen op de werf en krijgt een ongeval. Of het nu gaat om een val van een ladder, vallend puin of een brandwond; de gevolgen kunnen zwaar zijn. Hoe regelt u een goede verzekering voor uw helpers?

‘Een bouwwerf is een risicovolle omgeving. Wie bezoekers toelaat, draagt een verhoogde verantwoordelijkheid’, waarschuwt Ulrike Pommée, woordvoerder bij Belﬁus. ‘Het is verstandig om zowel de veiligheidsmaatregelen als de verzekeringsdekking vooraf goed te controleren.’

Als particuliere bouwheer kunt u namelijk aansprakelijk worden gesteld wanneer een bezoeker of helper een letsel oploopt op een gevaarlijke of onvoldoende beveiligde werf.

Let op voor ‘zwartwerk’ Niet iedereen mag zomaar op uw werf meewerken. Bij controles gaat de overheid er vaak van uit dat ‘helpende handen’ stiekem worden betaald en dat er sprake is van verdoken tewerkstelling (‘zwartwerk’). Voor familieleden gelden uitzonderingen, maar bij vrienden ligt dat gevoeliger, zeker als ze alleen op de werf staan.

Tip! Laat helpers vooraf schriftelijk verklaren dat ze onbezoldigd meehelpen. Dat voorkomt discussies over het bestaan van een arbeidsrelatie en vermijdt dat een ongeval achteraf als een arbeidsongeval wordt beschouwd (waarbij er aanspraak wordt gemaakt op een vergoeding).

Uitbreiding woonof brandverzekering

Als een van uw vrienden van een ladder valt en daardoor naar het ziekenhuis moet, bestaan er verzekeringspolissen met een ruime dekking die de ziekenhuiskosten vergoeden. Maar de ene polis is de andere niet. Een ver-

schil in premie kan te maken hebben met de omvang van de dekking, de voorwaarden en de franchise, het deel dat u zelf moet betalen. In grote lijnen zijn er twee pistes: een tijdelijke uitbreiding van de woonof brandverzekering tijdens de werken en/of een aparte ongevallenverzekering.

● Bij Belﬁus kunt u binnen de woonverzekering tijdelijk de optie ‘Werken’ onderschrijven. Die omvat onder meer een waarborg voor lichamelijke schade, waarbij de medische kosten worden vergoed voor verzekerden en bezoekers die een letsel oplopen op de werf (zonder vrijstelling). De premie hangt af van het bedrag van de werken en de duur ervan, maar is beschikbaar vanaf 88,36 euro.

● Ook KBC werkt met een uitbreiding op de brandverzekering. ‘Hiermee dekken we de verzekeringsnemer en de bij hem inwonende personen, maar ook mensen die gratis meehelpen tijdens de werken’, zegt Pieter Kussé, woordvoerder bij KBC. De polis vergoedt zowel beschadigde of gestolen verzekerde goederen op de werf (zoals bouwmaterialen en de bestaande of al opgerichte constructie) als ongevallen tijdens de werken.

Aparte ongevallenverzekering

● Bij AXA zit een ongevallendekking niet automatisch in de brandverzekering. Wie een rechtstreekse vergoeding wil voor lichamelijke letsels, heeft een aparte ongevallenpolis nodig, bijvoorbeeld een collectieve, forfaitaire ongevallenverzekering die de bouwheer afsluit via een contract ‘Activiteiten’ voor zichzelf, zijn familie en medehelpers. Reken op ongeveer 300 euro voor 60 dagen (met maximaal 20 verzekerden in totaal).

● Ook Ethias meldt geen speciﬁeke uitbreiding voor helpers binnen de standaard brandverzekering.

plexer, want dan moet je ook de dakbedekking vervangen. Doorgaans komen er dan nog werken bij, zoals het ophogen van de dakranden en het aanpassen van de afwatering. ‘Of we een hellend dak langs binnen of buiten isoleren, hangt af van de staat van de constructie en de huidige afwerking. Als de zolder een beperkte hoogte heeft – of niet gebruikt wordt – is het ook een optie om de zoldervloer te isoleren.’

‘Vloerisolatie aanbrengen is vaak minder evident’, zegt isolatiespecialist Coose. ‘Als het enigszins mogelijk is, adviseren we doorgaans wel om de vloer te isoleren. Daarbij gaan we meer en meer naar biocirculaire technieken, met 30 centimeter aan schelpen en 15 centimeter aan kurk of kalkhennep. Die materialen zijn iets duurder, maar beter op het vlak van warmtebuﬀering.’

Tegelijk beklemtonen alle experts dat renovatie maatwerk is – en de beste aanpak dus afhankelijk is van woning tot woning. ‘Een rijwoning heeft doorgaans weinig buitenmuuroppervlakte aan de gevels’, legt Naets uit. ‘Zeker de voorgevel, waar vaak veel ramen zi en, heeft ne o weinig muuroppervlakte. De vraag is daardoor of het de moeite loont om die hele gevel te isoleren en te vernieuwen. Dat is meestal niet kosteneﬃciënt. Bij de achtergevel is dat doorgaans wel het geval bij dit soort woningen.’

VERWARM TOEKOMSTBESTENDIG

>TUSSEN AMBITIE EN PRAGMATIEK

Na de isolatie is het de beurt aan de verwarming. ‘Onze visie is simpel: eerst moet de gebouwenschil in orde zijn, pas daarna volgen de technieken’, zegt Van Den Broecke, die net als de andere experts aanraadt om uw woning minstens klaar te maken voor een warmtepomp.

‘Als een warmtepomp nu nog niet kan, maak je woning dan tenminste warmtepompklaar’, legt Naets uit. ‘Dat wil zeggen:

‘Vaak isoleren mensen hun dak of gevel zonder de vloer aan te pakken, hoewel het warmteverlies via de vloer misschien wel groter is.’

Ook wil de architect de mythe uit de wereld helpen dat een warmtepomp uitsluitend met vloerverwarming functioneert. ‘Zodra je isoleert, zijn de bestaande radiatoren per deﬁnitie overgedimensioneerd. De warmtevraag neemt namelijk af, waardoor een warmtepomp plots volstaat om de woning te verwarmen. Daarom is een goede isolatie zo belangrijk.’

‘Al zijn er uitzonderingen’, zegt hij. ‘Woningen uit de jaren 1990 zijn weliswaar geïsoleerd, maar halen de huidige standaarden niet. Toch wegen de extra isolatiekosten vaak niet op tegen de baten. Is de gasketel daar aan vervanging toe? Dan adviseren we om meteen voor een warmtepomp te gaan, ook al is de isolatie niet up-to-date. De keuze blijft natuurlijk maatwerk. Voor een woning met een E- of F-label is mijn advies onverbiddelijk: breng eerst de isolatie in orde.’

6

streef naar een voldoende isolatiegraad en installeer een verwarmingsverdeling die geschikt is voor een warmtepomp. Als alles klaarligt, kun je de overstap op een later moment makkelijk maken. Het is veel lastiger om de installatie achteraf nog te verbouwen.’

Tegelijk is Van Den Broecke pragmatisch. ‘Wie nu een woning koopt met een gasketel die nog tien jaar mee kan, moet niet onmiddellijk 15.000 à 20.000 euro in een warmtepomp investeren. Zeker niet als het budget beperkt is. In die gevallen is het beter om eerst in isolatie te investeren – en de gasketel zijn levensduur te laten uitdoen.’

50/50

De reële verhouding tussen de aankoopprijs en het renovatiebudget. Veel starters onderschatten dit en rekenen foutief op een 75/25-verdeling.

SCHAT UW BUDGET REALISTISCH IN

> WAAROM RENOVATIE

VAAK 50/50 IS

‘Het budget is uiteraard belangrijk’, zegt architecte Lamens. ‘Veel kopers reserveren vandaag driekwart van hun budget voor de aankoop van de woning en één kwart voor de renovatie. Maar in werkelijkheid is het vaker ﬁftyﬁfty, waardoor we op ontoereikende budge en botsen.’

‘Verbouwers baseren zich vaak op de scha ingen in het epc-a est of de woningpas’, zegt de architecte. ‘Maar dat zijn slechts indicaties voor de energetische werken op zich. Ze houden geen rekening met de afwerking of de randkosten. Isoleer je het dak? Dan is het risico groot dat je ook de dakgoten moet aanpassen. Dat soort noodzakelijke werken ontbreken vaak in die prijsramingen.’

Ook hiervoor is volgens Lamens het masterplan van de architect een betere basis voor een inscha ing. ‘We brengen het hele project budge air in kaart. Op die manier weet je: dit zijn de verschillende onderdelen, met telkens ongeveer de kost-

prijs erbij. Zo kun je beslissingen nemen in functie van je prioriteiten, wensen en budget’, zegt Lamens, die de kostprijs voor een masterplan door een architect inschat op 2.000 à 3.000 euro. ‘Dat verdien je dubbel en dik terug’, zegt ze.

Volgens Naets hangt de kostprijs van een totaalrenovatie sterk af van de ambities van de verbouwer. ‘Ik neem 2.000 euro per vierkante meter als richtprijs voor een totaalrenovatie’, zegt hij. ‘Voor 100 vierkante meter zit je dus snel aan 100.000 tot 200.000 euro.’

Wie onderaan die vork wil blijven, moet volgens Naets zelf de handen uit de mou-

wen steken. ‘Verbouwers kunnen veel zelf doen’, zegt hij. ‘Al moet het wel volgens de regels van de kunst gebeuren. Bij isoleren is het bijvoorbeeld belangrijk om geen koude- en luchtbruggen te hebben. Mijn advies voor wie het zelf wil doen: neem je tijd en laat je adviseren.’

Volgens aannemer Bruggeman lopen de prijzen per post zo sterk uiteen dat er moeilijk een algemeen bedrag op te kleven valt. Hij raadt verbouwers aan om hun renovatie niet puur als een investering te zien: ‘Vergeet niet dat je er ook zult leven en wonen. Het gaat om meer dan alleen de verkoopwaarde.’

KIES DE JUISTE VAKLUI

> KWALITEIT BOVEN ALLES

Een betrouwbare vakman vinden is voor veel verbouwers een enorme uitdaging. Gelukkig zijn er hulpmiddelen. Enkele jaren geleden lanceerde de federale overheid de onlinetool JustBan, waarop een lijst met malaﬁde aannemers staat. Tegelijk publiceert de bouwfederatie op buildyourhome.be een overzicht van alle aannemers

56.559 m2 Strategische ontwikkelingsgrond nabij Brussels Airport

hello@sobeco.eu +32 456 66 12 35

Strategisch gelegen site in Machelen, met een ﬂexibel invulbaar ontwikkelingsprogramma in één van de best ontsloten zones van de Brusselse regio. Open voor samenwerkingen, investeerders en kopers.

zonder ﬁscale of sociale schulden. Inclusief een checklist om na te gaan of uw vakman betrouwbaar is.

‘Sinds het verdwijnen van de registratieplicht kan iedereen zich zomaar aannemer noemen. Dat maakt de zoektocht voor particuliere verbouwers er niet makkelijker op’, waarschuwt architect Van Den Broecke. Hij wijst erop dat architecten ook hierover advies kunnen geven en – indien gewenst – de werken kunnen opvolgen, al hangt daar uiteraard een prijskaartje aan vast.

De experts beklemtonen dat een algemene aannemer – die alle werken coordineert en uitvoert (of laat uitvoeren) – meestal duurder is dan wanneer u zelf per klus een vakman zoekt. ‘Bij een algemene aannemer is de doorlooptijd vaak korter, maar het hangt ervan af hoeveel tijd en moeite u zelf in de coördinatie wilt stoppen’, zegt Naets. ‘Toch zie ik de beste resultaten bij projecten waar verschillende vaklui aan het werk waren. Iedereen is immers expert in zijn eigen vak. Bovendien werken algemene aannemers vaak met onderaannemers, waardoor de kwaliteit al eens durft te variëren. Al vergt het zelf afstemmen van alle werken natuurlijk meer tijd.’ ■

2.000€

De richtprijs per vierkante meter voor een totaalrenovatie. Voor een woning van 100 m² loopt het budget dus snel op richting 200.000 euro.

Wanneer is een extra ongevallenverzekering nu ig?

Een extra ongevallenverzekering bewijst vooral haar nut als u tijdens een renovatie zelf de handen uit de mouwen steekt of helpers inschakelt. Ze is bij uitstek interessant op momenten dat de ﬁnanciële gevolgen van een ongeval verder gaan dan louter de medische kosten.

Wie met aannemers werkt, geniet vaak bescherming via hun verplichte verzekeringen, zoals de tienjarige aansprakelijkheid of, in speciﬁeke contexten, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Die polissen bieden echter vooral bescherming bij bouwfouten of schade waarvoor de aannemer aansprakelijk is. Gaat u zelf aan de slag, dan bent u niet verplicht een speciﬁeke verzekering af te sluiten, al is dat wel verstandig. U dekt zich dan in tegen risico’s die anders vooral bij uzelf terechtkomen.

Wat is het verschil met de familiale verzekering? Boort u tijdens de renovatie per ongeluk door een muur en veroorzaakt u schade bij de buren? Dan kan uw familiale aansprakelijkheidsverzekering (BA Familiale) de schade vergoeden, aangezien deze polis doorgaans uw aansprakelijkheid voor schade aan derden dekt. Maar valt u zelf van de ladder, dan is het helemaal niet zeker dat diezelfde polis uw eigen letsels vergoedt: lichamelijke schade van de verzekerde zelf wordt vaak uitgesloten of slechts beperkt vergoed. Daarom is een ongevallenverzekering een nu ige aanvulling. Ze dekt uw eigen lichamelijke schade en, afhankelijk van de polis, ook die van helpers of gezinsleden. Bij risicovolle werken, zoals afbraak, dak- of elektriciteitswerken en werken op hoogte, vergoedt deze verzekering de medische kosten boven op de ziekteverzekering. Bovendien keert ze kapitalen uit bij invaliditeit, overlijden of tijdelijke werkonbekwaam-

heid. Zeker voor zelfstandigen kan een ongeval niet alleen medische kosten veroorzaken, maar ook een fors inkomensverlies.

Hoeveel kost het?

De premies voor een ongevallenverzekering variëren naargelang de leeftijd en de gewenste vergoeding bij invaliditeit. Enkele voorbeelden:

● AXA werkt met een persoonlijke ongevallenverzekering: ‘Daylife Protect’. Die geldt per persoon en de richtprijs schommelt tussen 108 en 222 euro per jaar, afhankelijk van uw leeftijd en de gekozen invaliditeitsdrempel.

● Belﬁus biedt een polis ‘ongeval privéleven’ aan die ongevallen in het privéleven dekt, ook tijdens renovatiewerken. De prijs hangt af van de gezinssamenstelling en de gekozen formule. Ter illustratie: een alleenstaande betaalt 47,50 euro per jaar, terwijl de prijs voor een gezin met kinderen uitkomt op 118,71 euro per jaar (zonder wach ijden).

● Bij Ethias bedraagt de premie 63 euro per jaar voor een overlijdensen invaliditeitskapitaal van 25.000 euro en een dagvergoeding van 50 euro. Wie de voorkeur geeft aan hogere kapitalen (bijvoorbeeld 125.000 euro) met dezelfde dagvergoeding, betaalt 133 euro per jaar.

Wanneer is zo’n verzekering overbodig?

Laat u bijna alles door professionals uitvoeren, komt u zelf nauwelijks op de werf en beperkt u zich tot kleine klussen zonder extra helpers, dan is de meerwaarde van zo’n verzekering beperkt.

Ook wanneer u al een ruime persoonsdekking hebt die privé-ongevallen en de ﬁnanciële gevolgen van arbeidsongeschiktheid goed opvangt, kan een extra ongevallenverzekering overbodig zijn. Controleer eerst wel goed de exacte waarborgen: in de praktijk overscha en veel mensen wat hun huidige verzekeringen werkelijk dekken.

Nog amper premies voor verbouwingen

Dit jaar zijn er aanzienlijk minder renovatiepremies dan in 2025. Bovendien zijn de voorwaarden een pak strenger. Een overzicht van de steunmaatregelen die u dit jaar nog kunt aanvragen.

> MIJN VERBOUWPREMIE

De Vlaamse Mijn VerbouwPremie voor energetische renovaties – zoals isolatie en renovatie van daken, buitenmuren en vloeren – verdwijnt vanaf 1 maart deﬁnitief voor de hoogste twee inkomensklassen.

● Focus op warmte. Alleen voor de aanschaf van een warmtepomp en -boiler kunnen eigenaars-bewoners nog op subsidies rekenen, al daalt ook het niveau van die steun. Zo zakt de maximumpremie voor een lucht-waterwarmtepomp voor de hoogste inkomens van 2.250 euro naar 1.500 euro.

● Uitzondering. Voor de laagste twee inkomensgroepen blijven de verbouwsubsidies behouden. Zij kunnen nog aanvragen indienen tot en met 31 december 2027.

● Verhuur en niet-woongebouwen. Wie investeert in een eengezinswoning of appartement om te verhuren (inkomenscategorie 1), krijgt vanaf 1 maart alleen nog een premie voor een warmtepomp en warmtepompboiler. Wie investeert in niet-woningbouw, zoals winkelpanden of garages, heeft geen recht meer op de Mijn VerbouwPremie.

● Indexering. Voortaan worden de inkomensgrenzen van de groepen jaarlijks geïndexeerd.

> WARMTEPOMP MET 6 PROCENT BTW

Vanaf dit jaar geldt een verlaagd tarief van 6 procent btw voor de aankoop en plaatsing van een warmtepomp. Hybride warmtepompsystemen komen niet in aanmerking voor dit tarief.

> EPC-LABELPREMIE

De epc-labelpremie – de subsidie voor wie zijn woning binnen vijf jaar tot een energiezuinig epc-label verbouwt – verdwijnt volledig, voor alle inkomensgroepen.

Aanvragen kunnen nog tot en met 30 juni worden ingediend. U moet dan wel in het bezit zijn van een epc-a est dat uiterlijk op 31 december 2025 is opgesteld.

> PREMIE VOOR SLOOP-EN-HEROPBOUW

De Vlaamse regering schaft ook de premie voor sloop-en-heropbouw af.

● Wie heeft er nog recht op? Alleen verbouwers met een omgevingsvergunning die in het laatste kwartaal van 2025 (oktober tot en met december) werd goedgekeurd.

● Strikte termijn. De premie moet binnen drie maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning zijn aangevraagd. Concreet: na 31 maart kunt u geen premie meer aanvragen. Omgevingsvergunningen die sinds 1 januari 2026 zijn goedgekeurd, komen niet langer in aanmerking.

> RENTEKORTING VOOR

DE VLAAMSE RENOVATIELENING

Voor de laagste inkomensgroepen trekt de Vlaamse regering de rentekorting voor de Vlaamse Renovatielening op tot 60.000 euro. Voor de laagste inkomensgroep bedraagt de rentekorting nu 5 procent, wat in de praktijk neerkomt op een renteloze lening. Ook voor de tweede inkomensgroep wordt de rentekorting verhoogd.

> BRUSSELSE RENOLUTION-PREMIES

Wilt u een woning renoveren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dan kunt u een renteloze lening afsluiten. De overbevraagde Renolution-premies, bedoeld om energiezuinige renovaties te stimuleren, verdwijnen.

Sommige Brusselse gemeenten geven nog andere extra’s. Die premies focussen vooral op ecologische initiatieven en het vergroenen van de gemeente. In onder meer Schaarbeek, Elsene en Sint-Gillis wordt het straa uinieren aangemoedigd. Zo zijn er bijvoorbeeld subsidies voor klimplanten tegen gevels aan de straatkant.

De Vlaamse regering schaft ook de premie voor sloop-en-heropbouw af. Alleen verbouwers met een omgevingsvergunning die in het laatste kwartaal van 2025 werd goedgekeurd, hebben nog recht op deze steun, op voorwaarde dat de aanvraag uiterlijk op 31 maart wordt ingediend.

RESIDENTIE 9 KNOKKE • 26 ZUIDGERICHTE APPARTEMENTEN • MODERNE TIJDLOZE ARCHITECTUUR • HOOGSTAANDE AFWERKING

VERFIJNDE DETAILS EN DUURZAME MATERIALEN • RUIME TERRASSEN • MAXIMALE LICHTINVAL • LATERAAL ZEEZICHT

VAN BUNNENPLEIN 4 - KNOKKE

Bezoek ons modelappartement tijdens de openzichtdag op 8 maart van 13u tot 17u I Troonstraat 222, Oostende

Een investering met een mooi fiscaal verhaal

TE KOOP IN OOSTENDE:

APPARTEMENTEN MET SERVICES

VANAF 249.000 €

Instapklare appartementen

•100% nieuwbouw, instapklaar en onmiddellijk beschikbaar

•Grote vraag naar appartementen met services in Oostende

• Fiscaal gunstig: slechts 12% btw, geen onroerende voorheffing

•Ideale ligging op 30m van de zeedijk, vlak bij openbaar vervoer

•Services en verhuur volledig voor u geregeld

Meer info:

Surf naar residences.o-sea.be of bel 050 946 946

‘Zonder de hulp van vrienden en familie was ons dit nooit gelukt’

Roan (33) en Lies (33) vonden in Berchem hun ideale starterswoning: een rijhuis uit de jaren 1950 dat aan alle eisen voldeed.

WIE? Roan (33) en zijn vrouw Lies (33).

WAT? Knapten hun starterswoning in de volkse wijk Groenenhoek in Berchem grotendeels zelf op. ‘In ieder hoekje zit een klein verhaal van frustratie.’

SONJA VERSCHUEREN

Lies zwaait de deur al open nog voor ik goed en wel uit de auto ben gestapt. ‘Kom binnen, het is hier lekker warm’, klinkt ze enthousiast. De hal staat nog vol gereedschap; het is duidelijk dat hier nog druk wordt verbouwd. ‘De vloer moet nog worden gelegd, de loodgieter komt nog langs, de keuken zijn we nu aan het installeren, en er moet nog geschilderd worden’, somt ze op. Roan knikt: ‘We zouden er graag intrekken tegen 1 mei, precies een jaar na het begin van de renovatie, maar allicht is een verhuizing tegen de zomer realistischer.’

VERKRAMPTE VINGERS

Sinds april vorig jaar gaat zowat elk vrij weekend naar de verbouwing. Omdat Roan deels in shifts werkt, heeft hij ook in de week geregeld een hamer, beitel of boorhamer vast. Binnen werd de woning volledig gestript, tot op de blote baksteen. ‘We wisten echt van niets, maar ook met twee linkerhanden kun je kappen’, grapt Lies.

‘We wisten echt van niets, maar ook met twee linkerhanden kun je muren kappen.’

Toch was het soms lastig. ‘Mijn vingers raakten soms zo verkrampt dat ik ze niet meer kon strekken’, herinnert Roan zich. ‘Op sommige plekken moesten we door drie lagen behangpapier en verf. Alleen al daarmee zijn we tussen mei en augustus bezig geweest.’ Lies herinnert zich het vele stof. ‘Alle kleuren hebben we hier zien voorbijkomen. Gelukkig was het zomer en konden de ramen open. Al was dat soms minder ﬁjn voor de buren, die net hun was buiten hadden gehangen, maar ze waren altijd superbegripvol.’

‘GOEIE DEAL’

Die buren zijn vooral gepensioneerde koppels. ‘Dit huis dateert uit de jaren 1950. We kochten het van twee zestigplussers, die hier hun hele leven hebben gewoond’, aldus Lies. ‘We waren al verkocht nog voor we naar de woning kwamen kijken. It ticked all the boxes.’ Het koppel zocht een huis met drie slaapkamers, een tuin en dicht bij het openbaar vervoer. ‘We hebben immers geen eigen wagen.’

Ze zochten vooral in de Antwerpse gemeenten Wilrijk, Edegem, Hoboken en Berchem – buiten de Singel. ‘Erbinnen is het minder rustig en je vindt er weinig degelijks met een tuin voor minder dan een half miljoen euro. Ons budget bedroeg 420.000 euro, maar voor die prijs moest de woning wel instapklaar zijn. We waren drie maanden op zoek en hadden al ongeveer tien woningen bezocht, maar vaak lag de prijs te hoog voor de geboden kwaliteit.’

Tot hun oog viel op deze rijwoning in de wijk Groenenhoek in Berchem. De nabijheid van de luchthaven stoorde hen niet. ‘We denken trouwens dat die nabijheid de prijs drukte’, aldus Roan. Lies’ broer Ward, een bouwkundig ingenieur, ging mee kijken en met zijn zegen – ‘dit is echt een goeie deal’ – deed het koppel een bod. ‘De vraagprijs was 335.000 euro; we boden 351.000 euro. Hoewel dit

niet het hoogste bod was, aanvaardden de kopers het toch. We hebben dan ook alles uit de kast gehaald om hen te overtuigen. Achteraf hoorden we dat het extra mailtje dat we naar de makelaar hadden gestuurd om onze zaak te bepleiten hen over de streep had getrokken. De vorige eigenaars zijn intussen ook al eens komen kijken naar de verbouwingen en stonden versteld van hoe lichtrijk het huis is geworden’, vertelt Lies.

SLEUTELROLLEN

Roan en Lies braken de muur tussen de keuken en de leefruimte af, waardoor die nu samen een grote open ruimte vormen. De deur tussen de veranda en de keuken werd vervangen door een glazen exemplaar en een extra raam, en ook de verlaagde plafonds met – jawel – houten latjes moesten eraan geloven.

De hulp van familie en vrienden was daarbij cruciaal. Al was dé sleutelrol weggelegd voor Roans vader Stef en schoonbroer Ward. ‘Zij zijn de echte helden in dit renovatieverhaal. Zonder hen was dit nooit gelukt’, klinkt het in koor.

‘Mijn broer Ward ging mee naar elk huis of appartement dat we bezochten en zag meteen de zwakheden, waardoor hij ons behoedde voor miserie’, aldus Lies. ‘Hij hielp ook met het vernieuwen van de elektriciteit en de stabiliteitsberekeningen, die nodig waren bij het afbreken van de muur tussen de keuken en leefruimte.’

OMRIJDEN MET DE CAMIONETTE

Roans vader stelde dan weer een aparte studio in zijn huis ter beschikking, waardoor het koppel niet tegelijk moet huren en een lening afbetalen. ‘We dachten eerst meteen in de woning in te trekken en tegelijk te verbouwen, maar iedereen raadde ons dat af’, aldus Roan, die toegeeft dat hij met frisse tegenzin weer naar de ouderlijke woning trok. ‘We hebben er echt een aparte ruimte, waardoor we niet op elkaars lip zi en. En we delen mee in de kosten.’

Bovendien is Roans vader een aannemer op rust, met veertig jaar ervaring in de bouwsector. ‘Hij heeft tijdens zijn carrière wel duizend ‘poutrelles’ gestoken en stond ons dan ook met raad en daad bij. We mochten al zijn materieel gebruiken, waardoor we veel geld uitspaarden. Als je dat als doe-het-zelver ook nog moet kopen, wordt verbouwen nog duurder. Ook zijn camione e mochten we lenen. Het ding mag de lage-emissiezone in Antwerpen niet binnen, waardoor we altijd een afrit vroeger moeten

Lies en Roan kochten hun woning voor 351.000 euro. Sinds april vorig jaar staat het leven van dit jonge koppel in het teken van de renovatie.

Met een renovatiebudget van 70.000 euro focust het koppel op de indeling, elektriciteit en afwerking. Grote ingrepen zoals nieuwe ramen worden uitgesteld tot er weer wat gespaard is.

nemen en een stukje omrijden’, lacht Roan, ‘maar we zijn hen zo dankbaar.’

ROESTVRIJSTALEN KEUKEN

Die hulp maakt immers dat het koppel met een beperkt renovatiebudget van 70.000 euro toch veel kon verwezenlijken. ‘We hebben wel keuzes moeten maken’, zegt Lies. Zo zat een grondige energetische renovatie er niet in. ‘We hadden graag de ramen ook al vervangen, maar dat zou meteen een te grote hap uit ons budget zijn geweest.’

Het huis heeft een epc-label C, waardoor het koppel ook niet meteen verplicht was om de woning snel energiezuiniger te maken. ‘Achteraan zit er nog enkel glas, dat voelen we wel aan onze gasfactuur, maar omdat dit een ingesloten rijwoning is, valt het energieverlies mee. Bovendien werd het dak door de vorige eigenaars nog niet zo lang geleden geïsoleerd. We hebben dus prioriteiten moeten stellen.’

De focus lag op de indeling van de woning, nieuwe elektriciteit en enkele esthetische ingrepen, zoals een nieuwe keuken en badkamer. ‘De keuken komt van Ikea. Hoewel we dat eerst niet van plan waren, zag het model in roestvrij staal er zo goed uit dat we toch overstag gingen. We waren ook aangenaam verrast dat zo’n grote keten ver gaat in personalisatie. Het kookeiland zal bijvoorbeeld een werkblad op

Met een aannemer op rust en een bouwkundig ingenieur in de familie bespaarde het koppel duizenden euro’s.

maat krijgen, omdat we daar rond een stukje muur moeten werken’, aldus Roan. ‘We steken de kasten zelf ineen, waardoor we ook weer geld uitsparen. Alles samen zal de keuken ons 10.000 euro kosten, inclusief toestellen.’

Voor de badkamer kozen ze wel een vakman. ‘Daar wilden we graag met mortex werken. Idem voor het opnieuw bepleisteren van de muren en de plafonds. Dat was met 16.000 euro ook onze grootste uitgave.’

LEKKENDE RADIATOREN

Inmiddels hebben ze al 60.000 euro uitgegeven, waardoor ze nog altijd mooi binnen het budget zitten. ‘Ons grote geluk is dat er tijdens de verbouwingen geen lijken uit de kast zijn gevallen. We hebben hier intussen ook alle seizoenen meegemaakt en nergens zijn er vochtproblemen opgedoken. Al zit in ieder hoekje wel een klein verhaal van frustratie’, lacht Roan. ‘Ik heb meerdere keren gevloekt toen ik het vast tapijt van de trap heb geschraapt. Het was niet alleen vastgeniet, maar ook vastgelijmd.’

Voor Lies waren de radiatoren het dieptepunt. ‘Die hebben we eerst van de muur gehaald om alles te kunnen strippen, en nadien weer teruggehangen. Maar met die oude leidingen was het een hele klus om alles weer te doen passen en te zorgen dat er geen lekken meer waren. We zijn meerdere keren opnieuw moeten beginnen. Mijn broer bleef er heel rustig bij, maar ik zag alleen maar dat water en die modder. Ik ben heel ordelijk, maar dat matcht niet met een modderige werf.’

Gelukkig is het einde in zicht: Roan en Lies kijken hard uit naar hun leven na de verbouwing. ‘Nu lijkt het alsof we in een tussenfase zi en, want je staat natuurlijk een deel van je vrijheid af. Maar we weten waarom we dit doen. We zien ons hier zeker tien jaar wonen. Ik heb al een lijstje met cafeetjes en winkels in de buurt waar ik absoluut naartoe wil.’ ■

Wilt u voor het eerst beleggen in vastgoed? Uw portefeuille eens grondig laten doorlichten? Of uw eigendom verkopen aan andere investeerders?

Welk project u ook voor ogen hebt,onze beleggingsspecialisten makener samen met ueen succesverhaal van. Dankzij onze brede kijk op de beleggingsmarkt weten we precies welke opportuniteit het best past bij uw situatie.

Zowel voor beleggingen in woon-alsbedrijfsvastgoed staan we ubij met professioneel advies, kennis van zaken eneen aanpak op maat.

Contacteer ons: invest@dewaele.com 052 222 416

INVESTEREN IN EEN STUDENTENKOT?

Why not.

Ontdek The Tide, 130 high-end studentenkamers in Antwerpen

De vraag naar kwalitatieve studentenkamers blijft stijgen. The Tide speelt hierop in met 130 high-end studentenkamers op een toplocatie, recht tegenover de AP Hogeschool en op wandelafstand van Universiteit Antwerpen. Elke kamer wordt afgewerkt met hoogwaardig maatwerk en wordt professioneel beheerd, wat zorgt voor een zorgeloze investering.

Investeren kan per unit in volle eigendom, vanaf € 152.000 *

* Koop vandaag en ontvang 1 jaar huurinkomsten cadeau (informeer naar de voorwaarden)

INZICHT

VAN BOD TOT AKTE

Een woning kopen is een avontuur met heel wat cruciale stappen. Het begint vaak bij het bod: hoe brengt u dat correct uit? Waarom voert de notaris vooraf wel honderd controles uit? En welk prijskaartje hangt er precies aan de aankoop? In zes stappen loodsen we u van bod naar droomwoning.

Hebt u het huis, appartement of investeringspand van uw dromen gevonden? Proﬁciat! Maar tussen dat moment van pure euforie – ‘Yes, dit is het!’ – en de dag waarop u de sleutels krijgt, ligt een stevig administratief parcours. Zonder de juiste voorbereiding kan die weg vol verraderlijke pu en en bochten zi en.

‘De verkoop van vastgoed is nooit zonder risico’, waarschuwt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. Is de verkoper wel de enige eigenaar? Rust er geen voorkooprecht op het pand? Is de bodem niet verontreinigd? En geeft de bank wel groen licht voor uw lening?

Hoe groot de verleiding ook is om onmiddellijk toe te happen, het is cruciaal om de spelregels te kennen voordat u een bod uitbrengt. Alleen zo behoudt u de nodige bewegingsvrijheid voor het geval er na de aanvaarding van uw bod nog lijken uit de kast zouden vallen. Informeer u bovendien goed over het totale kostenplaatje. Boven op de aankoopprijs en het renovatiebudget moet u ook rekening houden met belastingen en diverse andere kosten.

STAP 1 Een notaris zoeken

Een woning (ver)kopen kan niet zonder notaris. Die speelt een sleutelrol in het hele proces (zie stap 4) en ziet erop toe dat alles juridisch en ﬁnancieel correct verloopt. ‘Hoe vroeger u een notaris inschakelt, hoe zekerder u bent van uw dossier, en hoe makkelijker u problemen kunt vermijden’, aldus Van Opstal. In de ideale wereld is het verkoopdossier al volledig klaar voordat een woning op de markt komt. ‘Maar in de praktijk is dat niet altijd het geval’, weet Van Opstal.

Hebt u een woning op het oog? Breng dan meteen uw notaris op de hoogte of ga op zoek naar een kantoor, zodat er tijdig kan worden geschakeld.

STAP 2 Een bod uitbrengen

Een woning kopen doet u niet elke dag. Voor de meeste mensen is het zelfs een gebeurtenis die ze maar één of twee keer meemaken. De eerste stap is meestal het uitbrengen van een bod. Maar wat moet daar precies in staan om achteraf kopzorgen te vermijden?

DOE HET SCHRIFTELIJK.

Met een bod laat u de verkoper weten tegen welke prijs u het pand wilt kopen. ‘Dat mag mondeling, maar dat raad ik af’, zegt Van Opstal. Bij een mondeling bod is het immers moeilijk om achteraf iets te bewijzen. Doe uw bod dus schriftelijk. Dat kan handgeschreven of geprint op papier. Maar tegenwoordig kunt u ook via mail, WhatsApp of sms een bod uitbrengen.

VERGEET DE EINDDATUM NIET.

Er bestaat geen standaarddocument voor een bod. Behalve uw naam, handtekening, datum, het adres van het pand (met vermelding van een eventueel bijbehorende garage en/of berging wanneer u een appartement koopt) en de prijs die u wilt bieden, mag u zeker niet vergeten een einddatum op uw bod te kleven. ‘Het is een klassieke fout, maar wel een die nare gevolgen kan hebben’, weet Van Opstal. Zonder einddatum en -uur blijft uw bod immers oneindig geldig. De verkoper kan het dan op elk ogenblik aanvaarden. Zelfs maanden later, wanneer u intussen geen interesse meer hebt in de woning. Door een einddatum te vermelden, vermijdt u dat u onverwachts vastzit aan een aankoop. Want zodra de verkoper uw bod aanvaardt, kunt u in principe niet meer terug (zie verder). Welke einddatum u precies op uw bod kleeft, kiest u zelf. Meestal is een bod een paar dagen geldig. ‘Nu ig daarbij is te zien wie er verkoopt. Heeft het pand bijvoorbeeld verschillende eigenaars – denk aan erfgenamen die samen een woning hebben geërfd en die nu verkopen – dan is het niet slecht om uw bod wat langer te laten lopen. Zo krijgen alle eigenaars de tijd om zich over uw bod te buigen’, aldus Van Opstal.

BOUW BEWEGINGSVRIJHEID IN.

Door clausules of voorwaarden aan uw bod toe te voegen, bouwt u een soort bewegingsvrijheid in. ‘Dat is belangrijk, want zodra de verkoper uw bod heeft aanvaard, kan er toch nog altijd een en ander boven water komen. Denk aan bodemverontreiniging, wat allicht een invloed zou hebben gehad op de biedprijs als u dat op voorhand had geweten’, aldus Van Opstal. U kunt dit opvangen door te vermelden dat u het pand koopt ‘onder de gebruikelijke voorwaarden’. Bodemverontreiniging is, voor alle duidelijkheid, allesbehalve gebruikelijk. In het vakjargon heet dat een opschortende voorwaarde. Voldoet u niet aan de voorwaarde, dan wordt de verkoop afgeblazen. Zonder opschortende voorwaarden in uw bod is er

echter geen weg terug en is de verkoop deﬁnitief. Ook als u nog niet zeker bent of de bank u een hypothecaire lening zal toestaan voor de aankoop van het pand, kunt u een opschortende voorwaarde toevoegen. Als de bank uw aanvraag weigert, vervalt de verkoop dankzij die clausule. Let wel: één bankweigering volstaat doorgaans niet. U moet kunnen bewijzen dat u echt uw best hebt gedaan om een lening vast te krijgen. Klop dus bij verschillende banken aan in uw zoektocht naar een krediet.

KAN IK NOG TERUG?

Zolang de verkoper uw bod niet heeft aanvaard en dus niet heeft ‘tegengetekend’, kunt u het herroepen. Maar zodra hij het bod heeft aanvaard, kunt u niet meer terug. Het bod wordt op dat ogenblik deﬁnitief. Zie een bod dus nooit als een probeersel om te testen waar de verkoper staat: een bod is bindend. Wilt u meer bedenktijd? Dan kunt u aan de verkoper een aankoopoptie of aankoopbelofte vragen. Maar die is niet verplicht daarop in te gaan. Aanvaardt hij de aankoopoptie, dan verbindt hij zich ertoe het pand tijdens de in de optie vermelde termijn aan niemand anders te verkopen. De verkoper is dus gebonden, terwijl de koper zich pas verbindt wanneer hij de optie licht. Zolang u de optie niet licht, bent u tot niets verbonden en hebt u geen enkele aankoopverplichting. In bepaalde gevallen kunt u na uw bod wel nog onder de aankoop uit, wanneer bijvoorbeeld een opschortende voorwaarde niet is vervuld (zie hoger). Of wanneer beide partijen akkoord gaan om het bod te vernietigen.

Is er geen opschortende voorwaarde en heeft de verkoper het bod aanvaard? Dan ontstaat een verkoopovereenkomst. U hebt het huis dan wel degelijk gekocht. Als u toch nog wilt afzien van de koop, zult u een schadevergoeding moeten betalen. Die kost u meestal 10 procent van de geboden prijs – vaak dus enkele tienduizenden euro’s.

STAP 3 Het compromis ondertekenen

Zodra uw bod is aanvaard, wordt de verkoopovereenkomst of het compromis opgesteld. Op het moment van de ondertekening moet u als koper bepaalde informatie we elijk verkregen hebben, zoals bodema esten en stedenbouwkundige gegevens. ‘Wordt die we elijk verplichte informatie niet aangeleverd, dan kan de nietigheid van het contract worden ingeroepen, zelfs

nadat u het compromis al hebt getekend’, zegt Van Opstal.

Ook aan een compromis kunt u nog opschortende voorwaarden verbinden, mocht u dat niet bij uw bod hebben gedaan. Zijn er geen opschortende voorwaarden en hebt u alle we elijk verplichte informatie gekregen, dan bent u door het plaatsen van uw handtekening gebonden aan het compromis en kunt u niet meer terug. Hetzelfde geldt trouwens ook voor de verkoper.

Als u het compromis ondertekent, wordt doorgaans ook gevraagd om een voorschot of waarborg te storten. Daar bestaan geen we elijke bepalingen voor: koper en verkoper zijn dus vrij om zelf regels op te leggen en kunnen ook beslissen dat er geen voorschot moet worden betaald. Maar in de praktijk wordt dat wel gedaan. Een voorschot van 5 à 10 procent van de aankoopprijs is gangbaar. Doorgaans hebt u enkele kalenderdagen om het bedrag te storten.

TIP! Stort dat voorschotbedrag nooit rechtstreeks op de rekening van de verkoper, maar op de derdenrekening van de makelaar of notaris. Als koper weet u immers nooit of een verkoper schulden heeft. Het zou niet de eerste keer zijn dat een verkoper met de noorderzon verdwijnt en de koper met lege handen achterblijft. Bovendien bent u op die manier ook zeker dat u uw centen terugziet als de verkoop toch niet zou doorgaan.

De notaris bewaart het geld tot bij de ondertekening van de authentieke akte (zie verder). Vindt de verkoop plaats, dan wordt het voorschot samen met de intresten en het saldo van de aankoopsom aan de verkoper doorgestort.

Koopt u een huis of appartement op plan, dan ziet het verloop er iets anders uit. Daar gelden wel strenge regels (vastgelegd in de Woningbouwwet, beter bekend als de wet-Breyne), onder meer over de betaling, om de consument te beschermen. Bij een aankoop op plan mag bij het compromis een voorschot van maximaal 5 procent van de totale kostprijs worden gevraagd.

STAP 4 Het juridisch onderzoek van de notaris

‘Zo’n compromis is een belangrijk moment’, beklemtoont Van Opstal. Na de ondertekening begint de notaris immers met het juridisch onderzoek. ‘Alles samen moeten er zo’n honderd controles gebeuren om ervoor te zorgen dat elk detail is uitgespit tegen de tijd dat de authentieke akte wordt getekend.’

In dat onderzoek laat de notaris niets aan het toeval over. ‘Rust er een hypotheek op de woning? Welke terugbetalingen moeten er gebeuren wanneer er bijvoorbeeld nog een lening loopt voor het pand? Heeft de verkoper geen (belasting)schulden meer? En, speciﬁek voor een zelfstandige: zijn er geen achterstallen bij de sociale bijdragen? Maar ook: is de verkoper wel de eigenaar van de woning en mag die het huis of appartement dus verkopen? Stel dat de verkoper niet de enige eigenaar is van het pand en de anderen niet akkoord gaan met de verkoop, dan kan een compromis ook niet uitmonden in een akte. Is er sprake van uitgesteld vruchtgebruik? Zijn er erfdienstbaarheden of voorkooprechten enzovoort?’, aldus Van Opstal. De notaris informeert niet alleen, hij adviseert ook de koper als na de controles blijkt dat er iets niet pluis is.

Dat onderzoek neemt doorgaans twee tot vier maanden in beslag. Die vier maanden zijn meteen ook de maximumtermijn, want binnen vier maanden na het ondertekenen van het compromis moet de koper de registratiebelasting op de aankoop van zijn nieuwe woning betalen (zie stap 6)

Belangrijk is dat de verkoper het pand moet blijven verzekeren tot aan de ondertekening van de akte. ‘Stel dat er tussen de ondertekening van het compromis en de akte schade ontstaat, dan moet de verkoper die herstellen naar de staat waarin de woning zich bevond bij de ondertekening van het compromis’, aldus Van Opstal. ‘U koopt het pand immers in de staat waarin het op dat ogenblik verkeert.’

STAP 5 De akte ondertekenen

De laatste stap in het koopproces is het ondertekenen of verlijden van de authentieke akte. Dat is het officiële document dat de eigendomsoverdracht van de woning definitief regelt. De sleutels wisselen eindelijk van eigenaar en de koper kan officieel zijn intrek nemen in de woning.

De notaris bekommert zich bij deze stap ook over de ﬁnanciele afhandeling van het dossier. Hij ziet erop toe dat iedereen krijgt waar hij recht op heeft, en dat de bank van de koper tijdig het bedrag van de lening stort. Maar evengoed dat de eigen middelen van de koper of het steuntje in de rug dat hij of zij van de (groot) ouders kreeg voorhanden zijn.

De notaris zorgt er ook voor dat de verkoper zijn geld krijgt, dat de makelaar – indien de woning via een makelaar werd verkocht – betaald wordt (dat bedrag wordt afgetrokken van de verkoopprijs), en dat ook de aankoopbelasting wordt doorgestort aan de ﬁscus.

STAP 6 En wat moet dat kosten?

U hebt uw droomhuis gevonden, de prijs is beklonken en de champagne staat koud. Maar voor u de verhuisdozen bovenhaalt, is het tijd voor een snelle duik in de cijfers. Naast de aankoopprijs zijn er immers nog wat extra ‘gasten’ op het feestje: van de onvermijdelijke belastingen tot de kosten voor de notaris en de btw op uw verbouwing. Met dit overzicht komt u ﬁnancieel niet voor verrassingen te staan.

1. BELASTINGEN OP DE AANKOOP

Wat als u een bestaande woning koopt?

Wie een bestaand huis of appartement koopt, betaalt registratiebelasting op het aankoopbedrag. In het vakjargon spreekt men van het ‘verkooprecht’. De tarieven verschillen van gewest tot gewest.

● VLAAMS GEWEST

In het Vlaams Gewest bedraagt het verkooprecht standaard 12 procent, maar voor uw eigen gezinswoning kan dat tarief zakken naar 2 procent. Om dat voordeel te genieten, moet u wel aan enkele voorwaarden tegelijk voldoen. Opgelet: die zijn sinds begin dit jaar net iets strenger.

• Bestaande woning

U moet een bestaande woning kopen. Voor de aankoop van een grond of woning in aanbouw valt u sowieso uit de boot. Een ‘woning’ is een huis of appartement dat na de normale onderhoudsof herstellingswerken zal dienen voor huisvesting. ‘Calamiteitenpanden’, zoals woningen die zwaar getroﬀen zijn door bijvoorbeeld brand of overstromingen, voldoen niet aan de vereiste. En ook huizen die u sloopt en vervolgens heropbouwt, tellen niet mee; de woning moet bewoonbaar zijn na de normale onderhoudsof herstellingswerken.

Gebruikt u uw woning ook gedeeltelijk voor uw beroep?

De verschuldigde registratiebelasting hangt af van welk gebruik primeert: is het privégebruik belangrijker dan het beroepsgedeelte, dan betaalt u 2 procent op de volledige aankoopprijs. Zijn het beroeps- en privégedeelte even belangrijk, dan moet de prijs worden opgesplitst. Het verlaagde tarief geldt alleen voor het privégedeelte. Primeert het beroepsgedeelte, dan wordt het gebouw volledig tegen 12 procent belast.

De ﬁscus kijkt hierbij naar de oppervlakte, de waarde en hoe vaak de ruimtes worden gebruikt.

• Enige woning

U mag geen andere woning of bouwgrond (volledig) in bezit hebben. Let op: de ﬁscus kijkt niet alleen naar vastgoed in België, maar ook naar eigendommen in het buitenland. Hebt u toch al een eigendom? Geen paniek. U krijgt het guns arief toch als u in de aankoopakte belooft die andere woning tijdig te verkopen. Tijdig betekent: uiterlijk twee jaar nadat u de authentieke akte hebt ondertekend. Lukt dat niet binnen die termijn, dan verliest u het gunstregime.

• Zuivere aankoop

Het moet gaan om een ‘zuivere’ aankoop. Dat betekent: een aankoop waarbij er eﬀectief geld wordt betaald. Een ruil of een on rekking aan een vennootschap is uitgesloten.

• Alleen privépersonen

Alleen natuurlijke personen kunnen tegen 2 procent kopen: aankopen via een vennootschap of vzw geven geen recht op het lagere tarief.

Sinds 1 januari zijn de regels aangescherpt voor wie samen met een vennootschap koopt. Tot eind vorig jaar kon u als privépersoon nog tegen 2 procent kopen, terwijl uw vennootschap voor haar deel 12 procent betaalde. Dat achterpoortje is nu dicht: voortaan zal de aankoop uitsluitend door natuurlijke personen mogen gebeuren om 2 procent te kunnen betalen. Is een vennootschap medekoper, dan betaalt iedereen 12 procent, ook de natuurlijke persoon.

Volle eigendom

Sinds nieuwjaar is de ﬁscus onverbiddelijk: alleen wie de volle eigendom koopt, krijgt de korting. Koopt u alleen de blote eigendom (waarbij u eigenaar bent, maar niet het recht hebt om het vastgoed te gebruiken) of het vruchtgebruik?

Dan betaalt u de volle 12 procent. Dat betekent dat u op een gesplitste aankoop altijd 12 procent verkooprecht moet betalen. Dat is een veelgebruikte techniek in de successieplanning, waarbij ouders het vruchtgebruik kopen – waardoor ze de woning kunnen gebruiken of verhuren – en de kinderen de blote eigendom, vaak met geld dat ze geschonken krijgen van de ouders, om later erfbelasting te besparen.

• Inschrijving in het bevolkingsregister

Het huis of appartement moet vooral dienen om er zelf te wonen. Tweede verblijven en vastgoed om te verhuren zijn dus uitgesloten.

U moet binnen drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte op het adres van de gekochte woning in het bevolkingsregister zijn ingeschreven.

Een extra vereiste voor aankopen sinds 1 januari 2026 is dat de kopers er minstens één jaar ononderbroken moeten wonen. Voorheen was er geen minimumduur.

Dat betekent niet dat partners die binnen het jaar na de aankoop van het huis uit elkaar gaan, gedwongen worden nog maanden te blijven samenwonen. De 2 procent kan blijven gelden als de ene partner de andere uitkoopt en er als enige gedomicilieerd blijft.

Wat met koppels die samen kopen?

Bij een aankoop met verschillende personen worden de voorwaarden voor het guns arief per koper beoordeeld.

VOORBEELD: Een echtpaar koopt samen een gezinswoning. De vrouw heeft geen andere woning of bouwgrond. De man is wel eigenaar van een andere woning en wil die niet verkopen. In dat geval betaalt de vrouw 2 procent registratiebelasting op haar deel van de gezinswoning en de man 12 procent.

Wat als u niet tijdig uw bestaande vastgoed verkoopt, zich niet domicilieert op het nieuwe adres of er niet lang genoeg blijft wonen?

U moet dan aanvullende belasting betalen. Dat is het verschil tussen het normale tarief en het verlaagde tarief dat u hebt genoten. Op die aanvullende taksen wordt ook een belastingverhoging van 20 procent toegepast. Als u ook de bijkomende vermindering hebt genoten (zie verder), moet u ook die terugbetalen.

Is er een extra voordeel voor een ‘bescheiden’ woning?

Boven op het lagere tarief in de registratiebelasting kan er voor een ‘bescheiden’ woning een extra korting van 1.867 euro zijn. Om hiervoor in aanmerking te komen, mag de aankoopprijs niet hoger zijn dan 220.000 euro. Zoekt u een optrekje in de kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel? Dan ligt de grens op 240.000 euro.

● BRUSSELS GEWEST

In het Brussels Gewest pakken ze het anders aan. Het standaardtarief van de registratiebelasting daar bedraagt 12,5 procent, maar Brussel kent geen apart tarief voor wie een eerste woning koopt. Er is echter wel een korting op de registratiebelasting, het zogenaamde aba ement.

1. Aankoop van een gezinswoning

Wie in Brussel een eigen stek koopt, betaalt geen registratiebelasting op de eerste schijf van 200.000 euro. Dat levert meteen een besparing tot 25.000 euro op.

De spelregels zijn wel strikt:

De aankoopprijs van de woning (inclusief eventuele kosten) mag maximaal 600.000 euro bedragen.De nieuwe Brusselse regering wil dat optrekken naar 800.000 euro. De koper is een natuurlijk persoon en koopt in volle eigendom.

• Het pand moet geheel of gedeeltelijk bestemd zijn als woning.

U mag niet in het bezit zijn van een gebouw dat geheel of

gedeeltelijk bestemd is als woning. Hebt u wel een eigendom en verkoopt u die binnen twee jaar na de notariële akte, dan hebt u wel recht op het aba ement en kunt u een terugbetaling vragen.

U moet zich binnen drie jaar na de registratie van de authentieke akte vestigen in de woning.

• U moet er vijf jaar ononderbroken uw hoofdverblijfplaats hebben.

Het aba ement is er ook voor wie een woning in aanbouw of op plan koopt, op voorwaarde dat de aankoop onderworpen is aan registratiebelasting.

2. Aankoop van een bouwgrond

Ook voor wie liever zelf bouwt, is er goed nieuws. In Brussel moet u geen registratiebelasting betalen op de eerste 100.000 euro van die bouwgrond. Goed voor een besparing van 12.500 euro.

De voorwaarden zijn dezelfde als die voor het aba ement van een woning, met uitzondering van de aankoopprijs: de grond mag niet meer kosten dan 300.000 euro.

3. Energetische renovatie

Gaat u voor een energetische renovatie? Dan kunt u boven op de basiskorting voor de aankoop van een gezinswoning nog een extra aba ement krijgen. Daarvoor moet de woning binnen vijf jaar minstens twee epc-labels opschuiven. Per sprong van energieklasse is er dan een extra korting op het belastbare bedrag van 25.000 euro, goed voor een extra voordeel van 3.125 euro. Omdat een energiezuinige renovatie tijd kost, krijgt u in dit geval vijf jaar de tijd om er oﬃcieel te gaan wonen, in plaats van de gebruikelijke drie jaar.

Wat als u een nieuwbouw koopt?

De aankoop van een nieuwbouw wordt altijd op dezelfde manier belast, of het nu de eerste gezinswoning is, een tweede verblijf of een investeringspand. Op de constructie betaalt u in principe btw. Voor de grond hangt het ervan af: soms betaalt u registratiebelasting, soms btw. Een overzicht van de mogelijke scenario’s:

1. U koopt van een professional Als een professional, zoals een projectontwikkelaar of een sleutel-op-de-deurbedrijf, een nieuwbouw verkoopt, moet die verplicht 21 procent btw (6 procent bij sloop-en-heropbouw, zie verder) aanrekenen op de constructie. Verkoopt hetzelfde bedrijf zowel het gebouw als de grond, dan moet ook op het grondgedeelte btw (en geen registratiebelasting) worden betaald.

In de praktijk wordt vaak gewerkt met twee verschillende

bedrijven. Het ene is eigenaar van de grond en verleent een zakelijk recht (bijvoorbeeld een recht van opstal) aan een ander verbonden bedrijf, de bouwvennootschap, die het project op het grondstuk ontwikkelt. Omdat het gaat om verschillende verkopers, wordt de grond verkocht met registratiebelasting (12 procent in Vlaanderen) en worden de gebouwen verkocht tegen 21 procent btw (6 procent bij sloop-en-heropbouw). Een zogenaamde toevallige oprichter – iemand die geen professionele bouwactiviteiten uitoefent, zoals een particulier die eenmalig twee appartementen bouwt om ze te verkopen – heeft de keuze tussen een verkoop onder het btw-stelsel of met toepassing van de registratiebelasting. ‘Als hij wil verkopen met btw, moet de koper daarvan op de hoogte worden gebracht in de eerste akte die tussen de partijen wordt afgesloten’, zegt Tim Van Sant, zelfstandig adviseur en docent indirecte belastingen. ‘Nieuw’ betekent niet noodzakelijk dat het gebouw net werd opgeleverd. ‘Voor de ﬁscus blijft een huis of een appartement ‘nieuw’ tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Een huis dat in 2025 voor het eerst wordt bewoond, blijft ﬁscaal gezien nieuw tot en met 31 december 2027’, legt Van Sant uit.

Wanneer de ingebruikname plaatsvindt, is een feitenkwestie.

‘De ﬁscus oordeelt vaak dat de inschrijving in het bevolkingsregister een allesbeslissend criterium is, maar dat tijdstip kan ook worden bewezen met bijvoorbeeld de datum van de voorlopige oplevering, verklaringen van buren of de aansluiting van water, gas of elektriciteit’, zegt Van Sant.

2. U koopt op plan

Koopt u een huis of appartement op plan terwijl de bouwwerken nog moeten beginnen? Dan betaalt u op de prijs van het gronddeel registratiebelasting (12 procent in Vlaanderen) en op het deel voor het gebouw 21 procent btw (6 procent bij sloop-en-heropbouw, zie verder).

‘Tekent u echter een overeenkomst voor een huis of appartement in aanbouw en zijn de werken dus al bezig, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op zowel de grond als het gebouw in aanbouw. In dat geval is bij een verkoop door één bedrijf in principe btw verschuldigd op de aankoopprijs van zowel het gebouw als de grond’, zegt Van Sant.

3. U koopt een woning die is heropgebouwd na een sloop Wie een gebouw volledig sloopt en weer opbouwt, betaalt onder bepaalde voorwaarden slechts 6 procent btw in plaats van de gebruikelijke 21procent. Dit verlaagde tarief geldt in drie gevallen:

Eigen gezinswoning

Het verlaagde btw-tarief is er voor aannemingscontracten, waarbij een bouwheer een of meer aannemers in de arm neemt om een gebouw op een perceel te slopen en er een woning te bouwen. De bouwheer moet zelf in de herop-

gebouwde woning trekken zodra die klaar is en mag in principe geen eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter zijn van een andere woning. De voorwaarden voor de ‘enige, eigen woning’ moeten minstens vijf jaar vervuld blijven.

De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter bedragen. Daarbij tellen alleen de woonvertrekken mee. De oppervlakte van badkamers, gangen en garages wordt genegeerd.

• Woning om te verhuren

Een tweede mogelijkheid zijn aannemingscontracten voor woningen die minstens 15 jaar worden verhuurd. Het kan gaan om gewone verhuur aan een of meer opeenvolgende privéhuurders die er hun hoofdverblijfplaats hebben, maar ook om sociale verhuur via bijvoorbeeld een sociaal verhuurkantoor of huisvestingsmaatschappij.

‘De woning kan worden heropgebouwd door een particuliere bouwheer of door een investeerder met een vennootschap’, zegt Van Sant. De maximale bewoonbare oppervlakte is ook hier maximaal 200 vierkante meter.

• Verkoop door een professional Bouwpromotoren en projectontwikkelaars kunnen sloop-en-heropbouwprojecten tegen 6 procent btw verkopen aan privépersonen (voor een enige, eigen woning) en investeerders (voor verhuur van minstens 15 jaar).

Privékopers genieten het verlaagde btw-tarief voor hun enige, eigen woning. Ze moeten wel vijf jaar zelf in het huis of appartement wonen én mogen geen andere woning bezi en.

Investeerders kunnen zowel privépersonen als vennootschappen zijn. Ze verbinden zich ertoe de woning minimaal 15 jaar te verhuren. Dit kan aan een particuliere huurder die er zelf gaat wonen, of via een instantie voor sociale huisvesting.

‘De bewoonbare oppervlakte mag bij een verkoop door een professional maximaal 175 vierkante meter bedragen, tenzij bij sociale verhuur, waar er geen beperking geldt op de maximaal bewoonbare oppervlakte van de woning’, merkt Van Sant op.

2. AKTEKOSTEN

Naast de aankoopprijs en de registratiebelasting (zie blz. 46) of btw (zie blz. 48), moet u rekening houden met de kosten voor de aankoopakte. Bij de aankoop van vastgoed is een notariële akte immers we elijk verplicht. De aktekosten hangen af van de aankoopprijs en het speciﬁeke dossier.

VOORBEELD: Koopt u een gezinswoning van 300.000 euro, dan betaalt u boven op de 6.000 euro registratiebelasting (2 procent) nog ongeveer 4.700 euro bijkomende kosten. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Ereloon van de notaris: Dat ereloon is we elijk vastgelegd. Het bestaat uit zowel een vast gedeelte als een variabel gedeelte (percentage van de aankoopprijs). Daarbij wordt gewerkt met tariefschijven: het toegepaste percentage daalt naarmate de schijf van de aankoopprijs stijgt.

‘Het ereloon verschilt naargelang het type vastgoed’, zegt Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. ‘Voor een gezinswoning geldt trouwens een verlaagd ereloon. Voor een gezinswoning van bijvoorbeeld 300.000 euro bedraagt het ereloon 2.578 euro (inclusief btw), terwijl dat voor ander vastgoed van dezelfde waarde 2.809 euro is.’

Administratieve kosten: Er geldt een forfait van 855 euro voor dossierkosten en opzoekingen, zoals bodema esten en kadastrale ui reksels.

• Uitgaven aan derden: Dat zijn kosten die de notaris betaalt aan overheden voor bijvoorbeeld stedenbouwkundige inlichtingen.

• Kosten overschrijving: Voor het overschrijven van de akte bij het Kantoor Rechtszekerheid, het vroegere Hypotheekkantoor, betaalt u 285 euro.

Diverse belastingen: Registratiebelasting op bijlagen (100 euro) en belasting op geschriften (100 euro).

• Btw: Op het recht op geschriften, de administratieve kosten, de uitgaven aan derden en het ereloon van de notaris is 21 procent btw verschuldigd.

Kosten voor de lening

Financiert u de aankoop met een hypothecaire lening? Dan komen daar nog de kosten voor de notariële hypotheekakte bij. Voor een lening van 200.000 euro moet u rekenen op ongeveer 5.000 euro. De belangrijkste posten zijn:

Registratiebelasting: 1 procent van het bedrag dat door de hypotheek is gewaarborgd.

• Registratie van bijlagen: 100 euro.

Hypotheekrechten: 0,3 procent van het door de hypotheek gedekte bedrag.

Hypotheekkosten: 270 euro.

• Ereloon van de notaris: Het ereloon van de notaris is wettelijk bepaald.

Administratieve kosten: Voor een kredietakte die bij een aankoopakte komt, wordt een forfait van 627 euro aangerekend.

Uitgaven aan derden

Recht op geschriften: 100 euro.

• Btw: Op het recht op geschriften, de administratieve kosten, de uitgaven aan derden en het ereloon van de notaris betaalt u 21 procent btw.

3. BTW OP RENOVATIE

Wie na de aankoop begint te verbouwen, moet bij de budgettering goed le en op het btw-tarief. Terwijl het standaardtarief 21 procent bedraagt, kunt u voor een woning van minstens tien jaar oud die u privé zult betrekken het verlaagde tarief van 6 procent genieten. Dat geldt zowel voor de materialen als de werkuren, op voorwaarde dat u een vakman inschakelt. Steekt u zelf de handen uit de mouwen, dan hebt u geen recht op het verlaagde tarief: doe-het-zelvers betalen 21 procent btw op al hun materiaal.

Aan het btw-gunstregime zijn drie belangrijke voorwaarden gekoppeld:

1. Tien jaar

De woning moet minstens tien jaar oud zijn. ‘Het is niet nodig dat de woning dag op dag tien jaar oud is’, verduidelijkt Van Sant. ‘Het volstaat dat u de woning in gebruik nam in de loop van het tiende kalenderjaar dat voorafgaat aan de werken.’

2. Gebruik als woning

Het renovatietarief geldt voor alle woningen, inclusief tweede verblijven of opbrengstpanden. ‘Voorwaarde is dat het pand na de werken voor meer dan de helft privé wordt gebruikt’, zegt Van Sant. Als u bijvoorbeeld uw woning voor 30 procent beroepsmatig gebruikt en het volledige dak laat vernieuwen, dan kunnen alle werken tegen 6 procent.

Let wel: speciﬁeke werken aan de beroepsruimte zelf, zoals het schilderen van uw kantoor, vallen wel onder de 21 procent.

3. Renovatie versus ‘vernieuwbouw’

De werken moeten rechtstreeks aan de eindverbruiker – eigenaar of huurder – worden gefactureerd en betrekking hebben op de omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van een woning.

Let op: het verlaagde tarief is er alleen voor renovatiewerken, en niet voor ‘vernieuwbouw’, waarvoor altijd 21 procent btw verschuldigd is. Het louter behouden van de fundering, de kelder of de voorgevel is niet altijd voldoende om van renovatie te spreken. ‘De btw-wetgeving deﬁnieert de begrippen renovatie en vernieuwbouw niet en preciseert niet vanaf welk ogenblik renovatiewerken geacht worden over te gaan in vernieuwbouw’, zegt Van Sant. ‘Maar in het administratieve commentaar en in de antwoorden op parlementaire vragen zijn wel enkele beoordelingscriteria aangereikt.’

Concreet: de ﬁscus aanvaardt renovatie alleen als de werken in relevante mate steunen op de bestaande dragende structuren, zoals de oude dragende muren (vooral de buitenmuren). Is de structuur van het nieuwe gebouw wezenlijk anders, dan moet u 21 procent btw betalen.

• Om welke werken gaat het concreet?

Klassieke voorbeelden van werken die tegen 6 procent btw kunnen, zijn schilderwerken, nieuwe elektriciteit, nieuw sanitair, een terras aanleggen dat grenst aan de woning, het vernieuwen van de ramen, de vloeren of het dak. Ook het vegen van de schoorsteen, het ontstoppen van rioleringen en leidingen en het onderhoud van de centrale verwarming komen in aanmerking.

Regulier huishoudelijk onderhoud, zoals schoonmaken, ramen wassen of het boenen van parket, is altijd onderworpen aan 21 procent btw.

• Uitbreiding: de helft-regel

Wilt u de woning groter maken? Dat kan tegen 6 procent btw, maar de ﬁscus hanteert strikte grenzen: Oppervlakte: De oppervlakte van het oude gedeelte moet groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de werken. Breidt u een woning van 200 m² uit naar 300 m²? Dan zit u goed, aangezien het oude deel (200 m²) groter is dan de helft van het totaal (150 m²).

Samenhang: Het nieuwe deel moet een geheel vormen met de oorspronkelijke woning en mag niet onafhankelijk kunnen functioneren. Voldoet u niet aan deze voorwaarden? Dan betaalt u 21 procent btw op de volledige werf, dus ook op de aanpassingen aan het oude gedeelte.

Altijd 21 procent btw

Op sommige werken en diensten moet u altijd 21 procent btw betalen, ongeacht de ouderdom van de woning. Het gaat om:

Het plaatsen van zwembaden, sauna’s, siervijvers, tuinhuizen en poolhouses. Ook tuinaanleg valt onder 21 procent, met uitzondering van de levering van de planten zelf, die tegen 6 procent kan.

De levering en plaatsing van elektrische toestellen, zoals vaatwassers, ovens, kookplaten en koelkasten die ingebouwd zijn. Uitzondering: een dampkap mag wel tegen 6 procent worden geplaatst.

Speciﬁeke onderdelen van installaties op gas, stookolie of steenkool (zoals ketels en boilers) blijven belast tegen 21 procent. Voor kachels op hout of pellets kan een tarief van 6 procent wel, zoals ketels, boilers, circulatiepompen, toevoerleidingen en inzetkachels. Voor warmtepompen geldt voortaan altijd het verlaagde tarief van 6 procent, ook bij nieuwbouw.

Intellectuele prestaties – zoals het studiewerk en toezicht door architecten, bouwingenieurs en veiligheidscoördinatoren – vallen altijd buiten het guns arief. ■

Hoe help ik mijn (klein)kind aan een eigen woning?

Sparen voor een eigen stek is tegenwoordig een marathon, waardoor de gemiddelde Belg pas diep in de twintig het ouderlijk nest verlaat. Om die droomwoning toch bereikbaar te maken, springen veel (groot)ouders ﬁnancieel bij. Al komt er bij zo’n schenking meer kijken dan alleen een overschrijving, want de ﬁscus en het erfrecht kijken nauwlettend mee. Ontdek hier welke alternatieven er zijn voor de klassieke handgift en waar de valkuilen liggen.

PETRA DE ROUCK

Jongeren blijven steeds langer in ‘hotel mama’ wonen. Gemiddeld zijn ze 26,2 jaar als ze hun vleugels uitslaan. De hoge vastgoedprijzen zijn zeker een deel van de verklaring: door langer thuis te blijven, kunnen ze sparen. Maar ook dan is een ﬁnancieel duwtje van de ouders of grootouders vaak nog een must. De meest voor de hand liggende manier is geld toestoppen, maar er zijn alternatieven. Een overzicht.

1 GELD SCHENKEN

Geld schenken kan le erlijk van hand tot hand (een handgift), maar in de praktijk wordt het geld meestal overgeschreven van de rekening van de (groot)ouders naar die van het (klein)kind. Dat gaat snel en eenvoudig, maar er zijn aandachtspunten:

● Kies de juiste rekening

Een doordachte keuze van het rekeningnummer waarop het geld wordt overgeschreven, is van belang als uw (klein)kind samen met een partner een woning koopt en – vooral – als de relatie op de klippen zou lopen.

‘Het is het veiligst om het geld over te schrijven op een rekening die alleen op naam van het kind staat’, adviseert Nathalie Labeeuw, advocaat bij Cazimir. ‘Als er op een gemeenschappelijke rekening wordt gestort, kan er later discussie ontstaan over

Alle kinderen

eenzelfde bedrag, maar toch niet gelijk behandeld?

‘Veel ouders denken dat ze hun kinderen gelijk behandelen door hen elk hetzelfde bedrag te schenken voor de aankoop van een woning. Maar dat is onterecht’, zegt Rinse Elsermans, advocaat bij Cazimir. ‘Zoiets wordt pas duidelijk als de schenkende ouder overlijdt.’

De meeste schenkingen worden immers gedaan als een voorschot op de erfenis. Op het moment van het overlijden moet er een waarde worden gekleefd op de schenking. Wettelijk is bepaald dat de waarde op het moment van de schenking jaarlijks moet worden geïndexeerd volgens de evolutie van de consumptieprijsindex. Daardoor kan het verschil aanzienlijk zijn tussen een kind dat in 2025 een schenking kreeg en een ander, dat pas in 2030 een schenking zal krijgen.

‘Er bestaat ook een groot verschil tussen een kind dat geld geschonken kreeg, terwijl een ander vele jaren gratis bij de ouders kon blijven wonen tot het eenzelfde bedrag heeft gespaard’, zegt Elsermans. ‘Met de schenking zal rekening worden gehouden bij de vere ening van de nalatenschap van de ouder, terwijl er geen verrekening is voor het kind dat veel langer thuis bleef wonen.’

de vraag aan wie de schenking gebeurde. Al gaat de rechtspraak er meestal wel van uit dat de schenking alleen voor het eigen kind bedoeld was.’

● Stel bewijsdocumenten op Tussen de schenkende (groot)ouder en het ontvangende (klein)kind stelt u het best een bewijsdocument op, dat beiden ook ondertekenen. ‘Zo’n pacte adjoint bewijst niet alleen dat het om een schenking gaat, maar kan ook de voorwaarden en modaliteiten van de schenking vastleggen. U kunt bijvoorbeeld uitdrukkelijk bepalen dat het geschonken geld alleen voor de aankoop van een woning mag dienen’, zegt Labeeuw.

● Denk na over registratie

Het pacte adjoint is ook om een andere reden belangrijk: u toont er de datum van de schenking mee aan.

Op een hand- of bankgift moet u geen schenkbelasting betalen, maar ook geen erfbelasting, op voorwaarde dat u nog vijf jaar blijft leven na de schenking. Om die datum vast te leggen, moest in het verleden het ondertekende bewijsdocument per aangetekende brief naar de begiftigde worden gestuurd. De datum van de poststempel gold dan als startdatum. Een andere optie was om de handtekeningen te laten legaliseren bij de gemeente of door een notaris.

Maar sinds vorig jaar kan het eenvoudiger. De Vlaamse Belastingdienst (Vla-

bel) heeft oﬃcieel bevestigd dat ook een digitaal ondertekend bewijsdocument geldig is.

Wilt u de erfbelasting vermijden? Dan kunt u de schenking laten registreren. Op schenkingen tussen (groot)ouders en (klein)kinderen moet u in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk Gewest 3 procent registratiebelasting betalen. De registratie hoeft niet op het moment van de schenking, maar kan in extremis zelfs op het sterfbed van de schenker. ‘Dat kan makkelijk via MyMinﬁn.be, maar de eﬀectieve registratie moet tijdens de kantooruren plaatsvinden. Als het echt dringend is en u buiten de kantooruren of in het weekend moet registreren, kunt u aankloppen

De

registratie hoeft niet op het moment van de schenking, maar kan in extremis zelfs op

het

sterfbed van de schenker.

bij een notaris. Die kan een akte opstellen waaraan een pacte adjoint is gehecht’, zegt Rinse Elsermans, advocaat bij Cazimir. Het ogenblik waarop de akte wordt verleden, telt dan als tijdstip van de registratie.

● Anticipeer op het noodlot Wat als het kind eerder overlijdt dan de schenker? ‘Met een zogenaamd ‘conventioneel beding van terugkeer’ in het pacte adjoint of de schenkingsakte keert de schenking zonder erfbelasting terug naar de ouder’, zegt Labeeuw. De klok wordt als het ware teruggedraaid, alsof de schenking nooit heeft plaatsgevonden.

‘Denk na over de vorm waarin u een eventuele terugkeer wilt. Het geld is geïn-

vesteerd in een woning en maar weinig ouders willen eigenaar worden van een stukje van de gezinswoning van hun overleden kind. De meesten verkiezen het geschonken geld terug te krijgen’, zegt Labeeuw.

De schenker kan de bepaling ook optioneel formuleren. Zo kan hij later zelf beslissen of hij de schenking terug wil of niet.

● Grootouders zijn beperkt

Grootouders kunnen niet ongebreideld schenken aan hun kleinkinderen. Dat komt door het we elijk erfrecht: alle kinderen samen moeten minstens de helft van de nalatenschap krijgen. Alleen over de andere helft kunnen de grootouders vrij beschikken voor de kleinkinderen.

‘Zijn er meerdere kinderen en hebben die op hun beurt niet evenveel kinderen, dan moeten de grootouders nadenken hoeveel ze aan hun kleinkinderen schenken’, zegt Elsermans. ‘Sommigen willen de gelijkheid op het niveau van hun kinderen behouden, terwijl anderen willen dat elk kleinkind evenveel krijgt.’

VOORBEELD

Een koppel heeft een dochter, Mieke, en een zoon, Piet. Mieke heeft één kind en Piet heeft er drie. De grootouders willen 200.000 euro schenken aan hun vier kleinkinderen.

Een eerste optie is elk kleinkind evenveel – en dus 50.000 euro – te schenken.

Een tweede optie is de gelijkheid op het niveau van Mieke en Piet te bewaren, net zoals dat zou gebeuren als de grootouders overlijden.

Naar de familietak van Mieke gaat 100.000 euro en naar die van Piet 100.000 euro. Het enige kind van Mieke krijgt dan 100.000 euro, terwijl de drie kinderen van Piet elk 33.333 euro krijgen.

2

EEN GROND OF WONING SCHENKEN

Bent u eigenaar van een huis, appartement of bouwgrond? U kunt dat vastgoed ook

HOEVEEL SCHENKBELASTING BETALEN (KLEIN)KINDEREN OP VASTGOED?

Waarde vastgoed Tarief schenkbelasting

Deel tot 150.000 euro

Deel van 150.000 tot 250.000 euro

Deel van 250.000 tot 450.000 euro

Deel boven 450.000 euro

rechtstreeks schenken aan uw kind. Op zo’n schenking van vastgoed moet altijd schenkbelasting worden betaald. De tarieven stijgen naarmate de waarde van het pand hoger is en hangen af van de verwantschapsband tussen de schenker en de ontvanger. De tarieven voor een schenking aan kinderen en kleinkinderen vindt u in de graﬁek hierboven

Als uw kind later met een partner investeert in de renovatie van een geschonken woning of gaat bouwen op de geschonken bouwgrond, worden afspraken daarover maar beter schriftelijk vastgelegd. Niet alleen over wie van beide partners welke investeringen doet, maar ook welke vergoeding daartegenover staat bij een eventuele relatiebreuk of verkoop van de woning.

3 EEN WONING VERKOPEN

Soms is een woning verkopen aan uw (klein)kind fiscaal interessanter dan schenken. De registratiebelasting die uw kind moet betalen op de aankoop van de woning is mogelijk lager dan de belasting op een schenking van onroerend goed.

In Vlaanderen betaalt een kind voor een eigen gezinswoning (als aan enkele voorwaarden is voldaan) immers maar 2 procent registratiebelasting, terwijl de schenkbelasting kan oplopen tot 27 procent (zie punt 2)

‘Het moet dan wel om een echte verkoop gaan, en geen verdoken schenking’, waarschuwt Elsermans. ‘Uw kind moet de koopprijs betalen, eventueel met een banklening. Een verkoop waarbij vooraf de aankoopprijs werd geschonken of nadien

de verkoopprijs wordt kwijtgescholden, is uitgesloten’, waarschuwt Elsermans. ‘U mag wel overeenkomen met uw kind dat de verkoopprijs in schijven wordt afbetaald over een periode van bijvoorbeeld tien jaar.’ Bent u geneigd te verkopen tegen een voordelige prijs? Weet dat er registratiebelasting op de werkelijke waarde moet worden betaald. Gebeurt dat niet, dan kan de ﬁscus u beschuldigen van prijsbewimpeling. Dan zult u bijkomende registratiebelasting én een boete moeten betalen.

4 EEN LENING GEVEN

Wilt u niet definitief afstand doen van uw centen? Of uw kind aanmoedigen om te sparen? U kunt altijd geld uitlenen aan uw kind. ‘Om onduidelijkheid en discussies te vermijden, stelt u het best een leningsovereenkomst op, met de som, de termijn waarbinnen de lening moet worden terugbetaald en een eventuele intrest’, zegt Elsermans. ‘Als u rente vraagt, moet uw kind in principe binnen vijftien dagen een aangifte in de roerende voorheffing doen en 30 procent roerende voorheffing doorstorten aan de fiscus.’

Ook als uw kind zou overlijden, is een bewijs van een lening van belang: de lening kan dan als passief worden afgetrokken van de nalatenschap.

Niets staat een latere kwijtschelding van de schuld in de weg. ‘Die kwijtschelding kan als een schenking worden beschouwd. De risicotermijn van vijf jaar bij niet-registratie begint te lopen vanaf de dag van de kwijtschelding’, zegt Elsermans. Daarom is het wenselijk om ook van de kwijtschelding een document op te stellen. ■

Strategische ligging in de buurt van de Europese instellingen & de NAVO

Vanaf € 230.000

• 128 studentenwoningen

• Van studio’s tot 4 kamers

• Duurzaam & gunstige energieprestaties

• Grote, blijvende vraag naar huurwoningen

www.juliet.immo

• Volledig beheer voor absolute gemoedsrust

• Gegarandeerde & geïndexeerde inkomsten gedurende 27 jaar

www.romeo.brussels

Op ‘t Eilandje te Antwerpen

BETAALBAAR WONEN & INVESTEREN In nieuwbouwproject Îlot

Kempischdok - Westkaai 102 2000 Antwerpen

9 appartementen 1 - 3 slaapkamers

Vanaf €299.000 Ex. BTW & registratierechten

Waarom investeren in Îlot?

Toplocatie nabij het Eilandje / MAS

Interessante prijzen

Moderne architectuur

Afwerking op maat

BEN-appartement (E-30 peil)

Zichten op water

Duurzame bouwkwaliteit

Verhuur ontzorging

info@listedproperty.be 03 283 51 51

LUXUEUS WONEN & INVESTEREN

Leopold De Waelplaats 5 2000 Antwerpen

+32 3 283 51 51 info@listedproperty.be www.listedproperty.be

Didier Lins & Michaël Steffens

Voordeliger lenen? Krik uw eigen inbreng op

Door de gestegen hypotheekrentes is het voor jonge koppels een stuk lastiger om een eerste woning te kopen. Met deze slimme strategieën houdt u de maandelijkse lasten binnen de perken.

PETER VAN MALDEGEM

In januari tikte de vaste rente op een woonkrediet van 25 jaar 3,89 procent aan, het hoogste niveau sinds 2014 volgens kredietmakelaar Immotheker. Wie tegen dat tarief 350.000 euro leent, betaalt 25 jaar lang maandelijks 1.813 euro af. Voor veel jonge koppels is dat onhaalbaar, zeker als ze nog een buffer willen overhouden voor renovaties of onvoorziene kosten.

Toch zijn er manieren om die maandlast te verlagen. We ze en de belangrijkste opties – én de bijbehorende valkuilen – op een rij.

1 VERLENG DE LOOPTIJD

Door een langere looptijd te kiezen, kunt u de maandlast van de lening doen dalen. In ons voorbeeld waarin 350.000 euro wordt ontleend op basis van de rentetarieven van januari, daalt de maandlast van 2.057 euro op 20 jaar tot 1.813 euro op 25 jaar en zelfs 1.664 euro op 30 jaar.

Niet elke bank biedt looptijden tot 30 jaar aan. Bij KBC en Belfius bedraagt de maximale looptijd 25 jaar, al maakt Belfius een looptijd tot 30 jaar wel mogelijk als het krediet dient om een energie-efficiënte hoofdverblijfplaats te financieren. ‘De mogelijkheid om de afbetaling van een woonkrediet te spreiden over 30 jaar in combinatie met de rentekorting voor energie-efficiënte woningen leidt ertoe dat meer mensen toegang krijgen tot energiezuinige woningen, die vaak duurder in aankoop zijn’, luidt het bij Belfius.

Bij BNP Paribas Fortis en ING geldt voor iedereen een maximale looptijd van 30 jaar. ‘Door de looptijd van onze leningen te verlengen, kunnen we ook leningen aanbieden die beter geschikt zijn voor ge-

Met een accordeonformule houdt u uw maandlasten constant: de renteschommelingen van een variabele renteformule worden niet opgevangen door uw budget, maar door de looptijd van de lening.

Leent u 350.000 euro op 20 jaar, dan betaalt u in totaal 493.595 euro terug (143.595 euro rente).

Kiest u voor 25 jaar, dan loopt de rentelast op tot 193.980 euro, ofwel 50.000 euro meer.

Bij 30 jaar stijgt de rentelast zelfs met ongeveer 55.000 euro tot 249.154 euro. In totaal betaalt u dan bijna 600.000 euro terug, waarvan 42 procent rente en 58 procent kapitaal.

Ook de schuldsaldoverzekering, die u beschermt als een van de partners zou overlijden, zal duurder uitkomen naarmate de lening langer loopt.

KIES VOOR VARIABELE RENTE

zinnen met een kleiner budget, zoals jongeren of alleenstaanden. Bovendien kan het verlengen van de looptijd en het verlagen van de bijbehorende maandelijkse ﬁnanciële lasten ook extra geld vrijmaken voor eventuele renovatiewerkzaamheden’, luidt het bij ING.

Wie buiten het bankencircuit gaat, kan bij verzekeraar P&V onder bepaalde voorwaarden zelfs leningen met een maximale looptijd tot 40 jaar afsluiten.

Keerzijde van de medaille is dat een langere looptijd de rentelast duurder maakt. Vooreerst ligt de rentevoet vaak hoger naarmate de looptijd stijgt, al gaat het doorgaans om kleine verschillen. Bij Belﬁus ligt het verschil in rentevoet voor een woonkrediet op 30 jaar bijvoorbeeld slechts 0,07 procentpunt hoger dan voor een krediet op 25 jaar. Ten tweede, en veel belangrijker, is dat u door de verlenging van de looptijd veel langer een openstaand kapitaal aanhoudt waarop u rente betaalt.

Wie een woonkrediet afsluit, heeft de keuze tussen leningen met een vaste of een variabele rente. Bij een variabele formule kan de rente op vaste tijdstippen worden aangepast aan de markt. Stijgt de marktrente, dan stijgt ook de rente van de lening, al kan dat tarief maximaal verdubbelen.

Het grote voordeel van de variabele formule is dat de beginrente in normale marktomstandigheden lager ligt. Wie in januari koos voor een jaarlijks aanpasbare rente op 25 jaar, kreeg volgens Immotheker een rentetarief van 3,45 procent, tegenover 3,89 procent voor een vaste rente.

Dat renteverschil bij de start is volgens de banken cruciaal. ‘Omdat het grootste deel van de interesten bij aanvang van het krediet wordt betaald (wanneer het openstaande kapitaal het hoogst is), weegt de startrentevoet zwaarder door dan het tarief op het einde. Door te beginnen met een lagere rentevoet, begint u niet alleen met een lagere maandelijkse afbetaling, maar

betaalt u in totaal ook minder interesten’, valt te horen bij Belﬁus.

ING wijst erop dat een lagere maandsom mogelijk ook betekent dat u misschien iets meer leencapaciteit krijgt, of meer kans dat de bank uw aanvraag goedkeurt, omdat die beter past bij uw budget.

Om te vermijden dat uw maandlast al na het eerste jaar stijgt, wordt voor jonge koppels vaak een formule aangeraden waarbij de rente niet jaarlijks wordt herzien. Belﬁus biedt bijvoorbeeld een 3/3/3-hybride formule, waarbij de rente pas na drie jaar wordt herzien. Bovendien kan bij de eerste herziening na drie jaar de rente alleen neerwaarts worden aangepast. ‘Pas na zes jaar bestaat het risico op een rentestijging. De rentevoet van deze formule (looptijd van 25 jaar) ligt momenteel ruim 0,40 procentpunt lager dan de vaste rentevoet’, klinkt het.

Ook andere banken bieden variabele formules aan. Soms wordt de rente pas na vijf jaar aangepast; bij andere formules ligt ze eerst tien jaar vast, waarna ze elke vijf jaar kan worden aangepast. Hoe minder variabel de rente, hoe dichter de beginrente wel aanleunt bij het vaste tarief.

Wie de maandlast constant wil houden bij een variabele rente, kan er een accordeonformule aan koppelen. Uw maandelijkse afbetaling blijft dan constant, terwijl rentewijzigingen worden opgevangen door de looptijd aan te passen. Gaat de rente hoger, dan zal de looptijd van de lening iets verlengd worden, maar blijven uw maandlasten wel dezelfde.

De meeste banken bieden zo’n accordeonformule aan. ‘Bij elk variabel krediet kan de accordeonoptie’, aldus KBC. ‘Klanten kunnen bij een renteherziening dus hun (rest-)looptijd vrij aanpassen binnen bepaalde grenzen, in functie van hun budge aire situatie.’

Belﬁus en Crelan bieden zelfs variabele renteformules aan waarbij de rente alleen kan dalen; stijgt de marktrente, dan blijft uw rentetarief stabiel. In combinatie met de accordeonformule betekent dit dat de looptijd van de lening alleen kan verkorten, terwijl de maandlast altijd dezelfde blijft.

Ondanks deze opties kiezen de meeste

‘Leen zeker niet meer dan 40 procent van uw inkomsten’

Banken kijken naar uw inkomen om de maximale maandlast te bepalen. ‘In principe mag de last niet hoger liggen dan 40 procent van de inkomsten’, stelt BNP Paribas Fortis. ‘In 2025 bedroeg de gemiddelde maandelijkse leninglast voor woonkredieten voor jongeren onder 30 jaar 37 procent.’

Ook KBC maakt een gepersonaliseerde berekening in functie van de gezinssituatie en hoeveel ruimte er moet overblijven op het inkomen na aftrek van alle bestaande en nieuwe lasten. ‘Dit is een absolute minimumgrens waaronder we niet gaan’, luidt het bij de bank.

ING werkt met richtlijnen om het zogenaamde ‘leefoverschot’

mensen nog altijd voor de gemoedsrust van een vaste rente. U komt dan nooit voor verrassingen te staan, ook niet als de rente fors zou stijgen. Omgekeerd kunt u ook niet profiteren van een rentedaling. Gebeurt dat laatste toch, dan kunt u een herfinanciering overwegen. Houd er wel rekening mee dat een herfinanciering kosten met zich meebrengt. Bovendien heeft uw eigen bank weinig drijfveren om u bij zo’n herfinanciering het laagste tarief te bieden. Want als u de lening zou herfinancieren bij een andere bank, wordt u geconfronteerd met nieuwe hypotheekkosten. Gevolg: een herfinanciering is doorgaans alleen rendabel als de rente met meer dan 1 procentpunt is gedaald.

te bepalen: het bedrag dat een gezin minstens moet overhouden van zijn inkomen om te leven na kosten. ‘We gaan uit van 1.100 à 1.300 euro, afhankelijk van de gezinssituatie, te verhogen met 130 euro per kind ten laste’, luidt het bij de bank. Anders gezegd: een koppel met twee kinderen moet na de lening maandelijks minstens 1.560 euro overhouden om van te leven. ‘We houden ook rekening met toekomstige energiezuinige verbouwingen die mogelijk nog moeten gebeuren’, luidt het. Belﬁus hanteert de vuistregel van één derde, maar merkt dat in de praktijk vaak 40 procent (en bij hoge inkomens tot de helft) aan het krediet wordt besteed. ‘Essentieel is dat de kredietnemers hun woonkrediet comfortabel kunnen terugbetalen gedurende de hele looptijd van het krediet.’

Banken geven vaak mooie rentekortingen als u ook uw verzekeringen bij hen afsluit, maar let op het totaalplaatje: vaak nemen de banken hoge marges op die bijproducten.

VERHOOG DE EIGEN INBRENG

De zogenaamde ‘loan-to-value’ speelt een belangrijke rol in het rentetarief dat u voor uw lening zult krijgen. Ze bepaalt hoeveel u leent in vergelijking met de woningwaarde. Steeds meer jongeren worstelen met die eigen inbreng. Bij Belﬁus had bijna 60 procent van het kredietvolume voor jongeren (≤30 jaar) in 2025 een quotiteit van meer dan 80 procent, wat betekent dat hun eigen inbreng lager lag dan 20 procent van de waarde van de woning. Bij een kwart

van het kredietvolume voor jongeren (≤30 jaar) werd in 2025 zelfs meer dan 90 procent van de waarde van de woning geleend. Goed nieuws is dat alle banken tegenwoordig aan jonge starters de mogelijkheid bieden om de volle 100 procent te lenen, al moeten de banken het volume van dergelijke leningen wel beperkt houden. Bovendien zullen ze de leningen alleen toekennen in sterke dossiers met voldoende terugbetalingscapaciteit. De volledige waarde van de woning lenen is dus niet voor iedereen weggelegd.

Ook kunt u nooit méér lenen dan de aankoopprijs. ‘Bijkomende kosten, zoals

notariskosten, aktekosten, verzekeringen en registratiebelasting, moet u altijd met eigen middelen betalen’, aldus BNP Paribas Fortis. Bij een woning van 350.000 euro gaat het volgens KBC al snel om 20.000 euro eigen middelen.

Duidelijk is wel dat de eigen inbreng mee uw rentetarief bepaalt. Bij KBC krijgt u een tariefkorting van 0,10 procentpunt als u 10 procent of meer van de aankoopprijs zelf betaalt. Bij een inbreng van minder dan 10 procent geldt een tarieftoeslag van 0,10 procentpunt.

Bij Belﬁus bedraagt het verschil tussen 20 procent eigen inbreng en 10 procent

PUBLIREPORTAGE

Deze publicatie valt onder de verantwoordelijkheid van IKOAB, waarbij IKOAB optreedt als adverteerder of als het merk waarop deze advertentie betrekking heeft, en dit duidelijk herkenbaar is. Optimaliseer uw vastgoedactief met co -living en IKOAB

In een context van dalende traditionele huurrendementen en veranderende woon - en leefgewoonten evolueert de residentiële vastgoedmarkt. Co-living profileert zich als een gestructureerde en performante oplossing voor investeerders. IKOAB biedt twee samenwer kingsmodellen aan.

1/ Een bestaand vastgoedactief transformeren om de prestaties te verhogen

Voor een eigenaar ligt de belangrijkste hefboom vaak in de herbestemming van een reeds bestaand pand. Een ruime woning, een o nderbenut opbrengsteigendom, leegstaande kantoren of een pand met terugkerende leegstand kan via een transformatie naar co -living aanzienlijk in rendement stijgen. De economische logica steunt op de spreiding van huurinkomsten: meerdere huurders vervangen één enkel huur contract, wat het globale risico verlaagt en de stabiliteit van de inkomsten verhoogt. Deze interne diversificatie b eperkt leegstand en versterkt de exploitatiestabiliteit.

2/ Een project structureren vanaf de aankoop

In dit model verwerft de investeerder een pand met als doel het te transformeren tot een performant co -livingconcept. IKOAB komt tussen vanaf de voorbereidende fase, met een stedenbouwkundige en financiële haalbaarheidsanalyse, een rendementsprojectie en e en architecturale optimalisatie op maat van het model. Vervolgens coördineert IKOAB de renovatie - en conformiteitswerken, verzorgt de inrichting en organiseert de opstart van de exploitatie. De investeerder geniet zo van een volledig gestructureerd en end -to - end begeleid project, zonder zelf de operationele opvolging te moeten dragen. De dubbele doelstelling: de transformatie van het vastgoed v eiligstellen en het huurrendement maximaliseren vanaf de ingebruikname.

In beide gevallen behoudt de investeerder de volle eigendom van het pand. Exploitatie, commercialisatie, selectie van huurder s, administratie en onderhoud worden gecentraliseerd en professioneel beheerd. Dit model combineert een geoptimaliseerd rendement, risicospreiding en sterke veerkracht in een veranderende markt.

IKOAB is actief in Wallonië en Brussel en heeft zich recent gevestigd in Luxemburg, een van de meest gespannen en solvabele h uurmarkten van Europa. De sterke aanwezigheid van expats en jonge professionals met hoge inkomens zorgt er voor een aanhoudende vra ag naar flexibele en sleutelklare woonoplossingen, wat een bijzonder gunstig kader creëert voor een model dat inzet op rendement en zekerheid v an huurinkomsten. Voor meer informatie over investeringsopportuniteiten: info@ikoab.com

eigen inbreng 0,05 procentpunt. ‘Voor kredietdossiers zonder eigen inbreng bedraagt de renteverhoging gemiddeld 0,20 procentpunt tegenover de 10 procent eigen inbreng’, luidt het bij de bank.

BNP Paribas Fortis spreekt zich niet uit over de renteverschillen en wijst erop dat die afhankelijk zijn van meerdere factoren. ‘Alleen het totaalproject bepaalt de rente’, valt daar te horen.

Duidelijk is dat zelfs een miniem verschil van 0,20 procentpunt een impact heeft op uw maandlast. In ons voorbeeld waarbij 350.000 euro op 25 jaar wordt geleend, betaalt u maandelijks 37 euro meer als u moet lenen tegen 4,09 procent in plaats van tegen 3,89 procent.

SPEEL IN OP KORTINGEN

U kunt de maandlast ook beperken door in te spelen op rentekortingen, bijvoorbeeld door ook uw woning- of schuldsaldoverzekering bij dezelfde bank af te sluiten. Ook door een energiezuinige renovatie te beloven, kunt u korting krijgen.

Bij Belfius krijgt u een korting van 0,40 procentpunt als u er zowel de schuldsaldo- als de brandverzekering afsluit. Voor energiezuinige woningen, of woningen waarbij u de energiescore met minstens 30 procent verbetert, geldt een korting van 0,20 procentpunt.

Het voordeel van een mandaat is dat er geen hypothecaire inschrijving nodig is, waardoor de kosten lager uitvallen.

scheept kunt zi en. Wie wil overstappen, moet er bovendien rekening mee houden dat een schuldsaldoverzekering aangaan op latere leeftijd een pak duurder is.

KIES VOOR EEN MANDAAT

Bij andere banken kunnen de kortingen nog hoger zijn, maar er is ook een keerzijde: banken nemen vaak hoge marges op die bijproducten. De tariefverschillen voor bijvoorbeeld schuldsaldoverzekeringen zijn gigantisch; bekijk dus zeker altijd het totaalplaatje.

Dankzij een nieuwe wet is het nu wel makkelijker om te veranderen van verzekeraar tijdens de looptijd van het krediet. Na een derde van de looptijd van het woonkrediet kunt u een nieuwe polis bij een andere verzekeraar afsluiten zonder uw korting te verliezen. Toch betekent dat nog altijd dat u jaren met een dure verzekering opge-

350.000 euro lenen: het prijskaartje

Leende u 350.000 euro tegen de vaste rentetarieven van januari 2026 (cijfers Immotheker)? Dan betaalt u maandelijks:

● 2.057 euro bij een looptijd van 20 jaar

● 1.813 euro bij een looptijd van 25 jaar

● 1.664 euro bij een looptijd van 30 jaar

Een laatste mogelijkheid om de leninglast te verminderen, is kiezen voor een hypothecair mandaat in plaats van een hypothecaire inschrijving. Hierbij wordt er nog geen hypotheek genomen op de woning, maar geeft u de bank wel het mandaat dat te doen op het moment dat u uw lening niet meer kunt terugbetalen. Het voordeel van zo’n mandaat is dat er geen hypothecaire inschrijving nodig is, waardoor de kosten lager uitvallen. De meeste banken bieden de mandaatformule aan, maar de bank beslist of u ervoor in aanmerking komt of niet. ‘Afhankelijk van het te lenen bedrag werkt ING met de combinatie van een hypotheek en mandaat. Bij een relatief klein kredietbedrag is het soms voordeliger om te werken met een volledige hypotheek, gezien de kostprijs van een mandaat bij een notaris’, luidt het bij ING. Ook KBC en Belﬁus bieden bij hogere kredietbedragen de combinatie van een hypotheek en mandaat aan. Volgens Belﬁus ‘leidt een mandaat in principe niet tot een hoger rentetarief voor het woonkrediet’. ■

Leende u 350.000 euro tegen de vaste rentetarieven van januari 2026 (cijfers Immotheker)? Dan betaalt u over de hele looptijd een rente van:

● 143.595 euro bij een lening op 20 jaar

● 193.980 euro bij een lening op 25 jaar

● 249.154 euro bij een lening op 30 jaar

Slim investeren in afgewerkte huurunits

btw mogelijk*

Ontdek onze projecten en maak een afspraak via

Op zoek naar een toekomstgerichte vastgoedinvestering met een zorgeloos rendement? Bij So Real investeer je in volledig afgewerkte huurunits, klaar voor verhuur. Ideaal voor wie wil opbouwen zonder operationele zorgen.

Jouw investering, strategisch onderbouwd:

✓ Aankoop mogelijk aan 6% btw*

✓ Energiezuinig met sterk E-peil

✓ Klaar voor onmiddellijke verhuur

✓ Persoonlijke begeleiding van A tot Z

✓ Kwalitatieve afwerking en duurzame materialen

Wij begeleiden je van eerste gesprek tot aankoop, met transparant advies en opvolging op maat. Zo investeer je met vertrouwen én visie op lange termijn.

Ontdek onze realisaties:

• Merkwaardig Mercko - Bilzen

• Hoeve Brone - Koninksem

HOEVE BRONE

‘We puzzelen binnen de bestaande muren. Zo kan een renovatie in twee maanden rond zijn’

WIE? Bert Roelandts (54).

WAT? Was twintig jaar lang de ‘R’ in LDR Advocaten. Vandaag koopt hij verouderde appartementen op om ze te renoveren tot hippe, energiezuinige ﬂats.

Bert Roelandts staat me op te wachten aan een gebouw met een historische gevel in hartje Gent, op de hoek van de Tennisbaanstraat met de Handbalstraat. Sportvelden zijn er in de verste verte niet te bespeuren, maar dit is een toplocatie: op een boogscheut van het Sint-Pietersstation. ‘Dit gebouw dateert uit 1927’, zegt Roelandts. ‘We renoveren vier verouderde en energieverslindende appartementen naar ‘instagrammable’ woningen, vaak met gedurfde en funky elementen.’ Binnen klinkt het lawaai van machines. In de trappenhal herinnert een oud, kamerbreed tapijt onder een dikke laag wit stof aan vervlogen tijden.

CARRIÈRESWITCH

De overstap van de advocatuur naar de bouw lijkt groot, maar voor Roelandts was het een logische evolutie. ‘Als advocaat was ik gespecialiseerd in omgevingsrecht. Ik hielp onder meer architecten en projectontwikkelaars door de vergunningsfase van vastgoedprojecten. Maar het kantoor werd zo groot dat ik niet meer aan mijn eigenlijke job toekwam.’

Dus draaide hij het roer radicaal om. ‘Ik stapte uit de ratrace van de advocatuur en heb mijn werkbroek aangetrokken. Ik ben als amateur begonnen en heb al doende geleerd. Ik volgde een cursus 3D-renderen om zelf technische uitvoeringsplannen te kunnen

FOTO'S: SISKA VANDECASTEELE

PETRA DE ROUCK

‘Onze gipsplaten importeren we nu uit Polen. De kwaliteit is dezelfde, maar de prijs bedraagt maar de helft.’

tekenen en visualisaties van het eindresultaat te kunnen maken voor kandidaat-kopers.’ Intussen heeft Roelandts met zijn bedrijf 51Noord twee interieurarchitecten in dienst.

Zijn werkterrein? Uitsluitend Gent. ‘Ik ken de stad door en door. Ik kan bijna op straatniveau zeggen of een project potentieel heeft of niet. Soms is dat een toplocatie, zoals hier, maar evengoed in een minder ontwikkelde buurt. Gent deint almaar uit. Jongeren volgen die trend in hun zoektocht naar iets wat binnen hun budget past.’

PUUR TIJDVERLIES

Renoveren in het stadscentrum brengt uitdagingen mee. ‘De kosten voor een container en parkeerruimte op straat tikken snel aan. Bij dit project kost me dat 1.000 euro; bij grotere werven liep het bedrag al op tot 6.000 euro.’

Ook het voorkooprecht van de sociale woonmaatschappij Thuispunt Gent leidt tot kopzorgen. Bij de verkoop van een huis of appartementsgebouw kan de maatschappij kopen tegen de prijs en de voorwaarden die waren afgesproken tussen de koper en de kandidaat-koper. ‘De woonmaatschappij heeft twee maanden om dat voorkooprecht uit te oefenen. Vaak komt er helemaal geen antwoord en is het puur tijdverlies. Dat voorkooprecht is er ook bij de doorverkoop van een woning. Leg dat maar eens uit aan een jonge koper die een eerste stek wil kopen en naar de bank gaat, maar geen zekerheid heeft dat hij uiteindelijk zal kunnen kopen.’

ERFGOED MET ENERGIELABEL A+

Renoveren tot het beste energielabel, kan dat wel in zo’n oud gebouw? ‘Zeker, onze beste score was een A+,’ zegt Roelandts, ‘maar reken op een extra investering van 10.000 à 15.000 euro per appartement. We pakken het gebouw volledig in. Doorgaans isoleren we de buitengevel, maar in dit gebouw is dat ver-

boden, omdat het op de inventarislijst met bouwkundig erfgoed staat.’ Tegen de binnenmuren zijn 10 centimeter dikke PIR-isolatieplaten aangebracht. De zolder en kelder krijgen zo’n 20 à 30 centimeter isolatie. Op de gelijkvloerse etage wordt gewerkt met gespoten vloerisolatie.

‘Afhankelijk van de ramen en de hoogte van de ruimtes raak je met zo’n doorgedreven isolatie van de buitenschil net wel of net niet aan het energielabel A.’ Dan volgt driedubbele beglazing. ‘Die isoleert niet alleen goed, maar houdt het geluid ook beter tegen. Met driedubbel glas zul je de tram niet langer horen.’ Ook de vloeropbouw is belangrijk voor de akoestiek. ‘Zo hebben onder- en bovenburen geen lawaaihinder van elkaar’, verduidelijkt Roelandts.

Ook belangrijk: ventilatie. In dit geval het ventilatiesysteem C+. ‘Dat is er niet zozeer voor de epc-waarde, maar is wel essentieel voor een gezond binnenklimaat. Tegelijk investeren we in airco die zowel kan verwarmen als koelen.’ Elk appartement krijgt ook zonnepanelen en een unit voor de airco op het dak.

Ook aan de veiligheid is gedacht. Roelandts wijst naar de roze gipskartonplaten tegen het plafond. ‘Die zijn extra brandwerend en voorkomen dat een brand overslaat naar een ander appartement. Dergelijke platen zijn niet verplicht, maar we doen het wel.’

GENERATIE Z

Roelandts mikt met zijn gerenoveerde appartementen op generatie Z of ouders van studerende kinderen. De kleine, energiezuinige appartementen (tot 80 vierkante meter) kosten tussen 250.000 en 400.000 euro, en zijn bijzonder gewild in Gent. ‘Boven 400.000 euro verloopt de verkoop veel moeizamer.’

Zijn geheim voor rendement? Snelheid. ‘Ik kies bij renovaties bewust voor vergunningsvrije werken. We kunnen dan geen ingrepen doen die de stabiliteit en draagstructuur van het gebouw beïnvloeden. Dat betekent dus dat we moeten puzzelen binnen de bestaande ruimtes, maar op die manier kan een renovatie in twee maanden rond zijn. Als je kiest voor een vergunningstraject, moet je de hele administratieve mallemolen door, wat niet alleen tijd, maar ook geld kost.’

De rendabiliteit staat de jongste jaren wel onder druk, zegt Roelandts. ‘Het wordt moeilijker om voor een goede prijs oude panden op te kopen. De gouden tijden zijn voorbij.’

GOEDKOPER

Tegelijk heeft de energiecrisis de materiaalprijzen doen oplopen. ‘Om daarop een antwoord te bieden, importeren we nu gipsplaten uit Polen. De kwaliteit is dezelfde, maar de prijs bedraagt maar de helft. In ons kleine magazijn le en we erop dat al het nodige materiaal voor een project tijdig klaarligt, tot de kleinste verlichtingsarmatuur toe. Ik werk ook altijd met onderaannemers. Door de goedkopere materialen en de vaste ploegen kunnen we goedkoper werken dan de doe-het-zelver.’ ■

1. Voormalig advocaat Bert Roelandts ruilde zijn toga in voor een werkbroek en focust zich nu volledig op Gentse renovatieprojecten. 2. Omdat de historische gevel behouden moet blijven, wordt het gebouw aan de binnenzijde volledig ‘ingepakt’ met dikke isolatieplaten om het energielabel A te halen. 3. Door alleen vergunningsvrije werken uit te voeren, slaagt 51Noord erin om een volledig project in amper twee maanden tijd op te leveren.

PUBLIREPORTAGE

EÉN NATIONAAL AANSPREEKPUNT VOOR INVESTEERDERS

Eind 2025 lanceerde ERA, Belgisch marktleider in residentieel vastgoed, ERA INVEST. Met deze nieuwe entiteit biedt ERA professioneel advies aan particulieren en professionelen die willen investeren in vastgoed. Deze afdeling werkt overkoepelend boven de meer dan 140 kantoren van ERA. Aan het hoofd staat Thomas Sterk, voormalig ﬁscaal advocaat bij KPMG.

GEÏNTEGREERDE INVESTERINGSAANPAK

VOOR FINANCIËLE BELEGGINGEN KAN JE TERECHT BIJ PRIVATE BANKEN EN VERMOGENSBEHEERDERS.

VOOR VASTGOED BESTOND DAT GEÏNTEGREERDE

ADVIESMODEL NIET. DAT GAT VULLEN WIJ MET ERA INVEST.

Thomas Sterk, Head of ERA INVEST

Vanuit zijn ervaring met complexe vastgoedtransacties groeide het besef bij Thomas Sterk dat er in de klassieke makelaardij een duidelijke leemte bestond.

ERA INVEST fungeert als nationaal aanspreekpunt voor professionele en kapitaalkrachtige investeerders. Dankzij het ERA netwerk beschikt de organisatie over een unieke instroom van opportuniteiten, vaak ook o market. In tegenstelling tot lokale makelaars die binnen één regio opereren, vergelijkt ERA INVEST investeringen over regio’s en segmenten heen. Het kan zo de meest optimale structuur voorstellen, op maat van de klant.

INVESTERINGOPTIES

1. OPBRENGSTEIGENDOMMEN

De specialisatie van ERA INVEST ligt bij opbrengsteigendommen, ofwel gebouwen met meerdere units in volle eigendom, en dit verspreid over heel België. Een volledig gebouw aankopen vermijdt mede-eigendom en syndicuskosten en laat toe om strategische beslissingen zelf te nemen. Dat verhoogt de controle en optimaliseert het rendement.

ERA INVEST adviseert eigenaars onderbouwd over de marktwaarde van hun opbrengsteigendommen, vertrekkend vanuit de rendementseisen en aankoopcriteria van actieve investeerders.

Voor grotere vermogens, zoals family o ces en vastgoedfondsen, bieden ze ook block sales van volledige nieuwbouwprojecten aan. Doorgaans tussen 2 en 15 miljoen euro. Hierdoor worden de voordelen van volumekortingen, btw-optimalisatie en schaalvoordelen gecombineerd.

INVESTEERDERS IN RESIDENTIEEL VASTGOED

2. PATRIMONIUMVENNOOTSCHAPPEN

Naast opbrengsteigendommen heeft ERA INVEST ook een uitgesproken expertise in patrimoniumvennootschappen. Bij de overdracht of de verkoop ervan stelt zich een cruciale vraag: verkoop je het vastgoed afzonderlijk, de aandelen van de vennootschap of een combinatie van beide?

ERA INVEST vergelijkt de verschillende scenario’s, want de juiste structuur kan een wezenlijk verschil maken in netto-opbrengst. Ook wanneer de panden binnen de vennootschap verspreid liggen over verschillende locaties in België, fungeert ERA INVEST als één centraal aanspreekpunt. Zo hoef je als eigenaar niet afzonderlijk met meerdere kantoren te schakelen.

3. SINGLE UNITS

Voor de aankoop van individuele nieuwbouwwoningen kan je eveneens rekenen op ERA INVEST. In het nieuwbouwsegment zien ze vandaag een uitgesproken momentum, onder meer door de 6%-btw-regeling bij sloop en heropbouw. Met 6% btw kan je namelijk voor de beste units huurrendementen tussen 3,5% en 4,5% realiseren, los van de meerwaarde op lange termijn.

ERA INVEST werkt samen met ontwikkelaars over heel België en is niet gebonden aan één project. Dat laat toe om units objectief te vergelijken op basis van locatie, prijs per vierkante meter, huurmarkt en toekomstig rendement.

DATA

ALS FUNDAMENT

VOOR RENDEMENTSBEREKENING

Volgens Sterk begint elke correcte investeringsanalyse bij realistische huurprijzen. “De huurprijs is het vertrekpunt van elke rendementsberekening. Als die fout wordt ingeschat, kan je jezelf rijk rekenen.”

Residentieel vastgoed blijft één van de belangrijkste pijlers binnen het vermogen van veel investeerders. Met ERA INVEST bundelt marktleider ERA haar nationale marktdata en gespecialiseerde expertise in één geïntegreerde investeringsaanpak op een niveau dat zelden in de klassieke makelaardij bestaat.

STRATEGISCH ADVIES NODIG?

ERA INVEST is jouw aanspreekpunt. Ongeacht de schaal of de regio van jouw investering. Scan de QR code of surf naar ERA.BE/INVEST Thomas en zijn team ontvangen je graag voor een gesprek in één van hun kantoren.

ERA INVEST

HUB Gent Stadspaleis Lousbergs-de Hemptinne

Niet getrouwd, en toch samen een huis kopen? Zo slaagt het recept

Verliefd, verloofd, getrouwd is allang niet meer het geijkte pad dat de meeste koppels bewandelen. Steeds vaker kopen partners samen een huis zonder te trouwen. Al vergt dat wel een goede voorbereiding.

SONJA VERSCHUEREN

Samen een eerste woning kopen, is een grote stap. In alle enthousiasme en opwinding sta je liever niet stil bij wat er kan mislopen. Want wat jullie hebben, is voor eeuwig, toch? En wie denkt er nu aan sterven als je jong bent?

‘Toch is het verstandig dat starters even stilstaan bij wat er moet gebeuren als een van beiden sterft of als de relatie spaak loopt’, zegt notaris Kristiaan Triau. ‘Zeker wanneer u niet getrouwd bent. Als alles goed gaat, is er geen probleem. Maar wat als het misloopt?’

‘In ons kantoor in het Leuvense zien we tegenwoordig meer jonge mensen die niet getrouwd zijn als ze een woning kopen dan getrouwde koppels. Ik schat in dat bij twee op de drie dossiers het koppel niet gehuwd is.’ Op zich is dat geen hindernis voor de aankoop, maar zo’n ‘boterbrie e’ maakt wel een verschil op het moment dat uw partner sterft of de relatie stukloopt.

1

WAT MET HET HUIS

ALS DE RELATIE STRANDT?

‘Vaak draait de discussie dan om een verschil in ﬁnanciële inbreng’, weet notaris Triau. ‘Voor getrouwde koppels heeft de wet dit standaard al geregeld: die bepaalt de vergoeding waarop u recht hebt bij een eigen inbreng in de huwgemeenschap. Bij een scheiding kunt u daar dus op terugvallen.’

Triau beklemtoont wel dat u die inbreng moet kunnen bewijzen. ‘Vroeger hielden mensen rekeningafschriften jarenlang bij in een map, maar met de digitalisering is die gewoonte verdwenen. Velen staan er niet bij stil dat de banken rekeningafschriften maar tien jaar bijhouden. Gaat u na vijftien jaar uit elkaar, dan kan het

‘Ik schat in dat bij twee op de drie vastgoeddossiers het koppel niet gehuwd is.’

OVER HOE DE ‘TRADITIONELE’ MANIER VAN WONEN IN DE MINDERHEID IS GERAAKT.

Vaak is de ﬁnanciële inbreng evenwel niet gelijk, bijvoorbeeld omdat de ene partner meer heeft gespaard of omdat (groot) ouders een deel van de aankoop sponsoren. ‘Dat is een thema waar koppels op kantoor redelijk spontaan over beginnen.’

● Onderhandse overeenkomst

Triau raadt aan om dat verschil in ﬁnanciële inbreng zwart op wit vast te leggen om latere problemen te voorkomen. Dat kan ofwel in de aankoopakte, ofwel via een onderhandse overeenkomst die aan de akte wordt toegevoegd. Een andere mogelijkheid is om de woning in verschillende verhoudingen aan te kopen.

Zo’n onderhandse overeenkomst wordt vooral gebruikt bij kleine verschillen in inbreng. Het is een soepel document dat u makkelijk kunt aanpassen. Stel: u koopt een woning met een lening van 300.000 euro en een eigen inbreng van 150.000 euro. De ene partner brengt 100.000 euro in, de andere 50.000.

‘Bij een gelijke inbreng zou ieder 75.000 euro bijdragen. In dit scenario brengt de ene partner dus 25.000 euro minder in. U kunt dan in de akte iedere partner voor 50 procent laten aankopen, én in de overeenkomst laten opnemen dat de ene partner 25.000 euro leent bij de andere. Als de relatie spaak loopt, moet die partner dat bedrag terugbetalen aan zijn ex’, schetst Triau. ‘Die gelijke verhouding biedt het voordeel dat er dan met een aanwasbeding kan worden gewerkt in de akte. Dat is een clausule waarbij de ene partner automatisch het deel van de andere partner verwerft bij een overlijden, op contractuele basis. Gelijke eigendomsrechten mét een onderhands document dat de vordering van de ene partner op de andere beschrijft, komen heel vaak voor.’

moeilijk worden om uw inbreng te bewijzen en een vergoeding te claimen.’

Bent u niet getrouwd en woont u feitelijk of we elijk samen, dan is er we elijk niets geregeld en moet u alles zelf vastleggen. Koopt een koppel een woning met een gelijke inbreng, dan is de afwikkeling na een breuk niet zo ingewikkeld. ‘Ofwel neemt een van de partners de woning over tegen een overeengekomen prijs, ofwel verkopen ze de woning’, zegt Triau. In dat geval betaalt u met de opbrengst de lening terug. Wat overblijft, wordt in tweeën gedeeld.

Bij een uitkoop moet u ook rekening houden met het verdeelrecht, in de volksmond de ‘miserietaks’. Bij feitelijke samenwoners bedraagt die 2,5 procent, bij we elijke samenwoners 1 procent (u moet dan wel al minstens een jaar samenwonen). ‘De belasting wordt geheven op de volledige waarde van het pand.’

Volgens de notaris is dit vaak maatwerk. ‘In de onderhandse overeenkomst kunt u afspraken maken over de wijze van terugbetaling, een jaarlijkse indexering van het verschuldigde bedrag, maar ook over hoe de toekomstige meerwaarde van de woning verrekend kan worden. Daar kan rustig over gesproken worden tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de akte. Tenzij het om een ingewikkelde zaak gaat, zit zo’n afspraak doorgaans in het ereloon van de koopakte vervat.’

‘Stel dat de partner met de kleinste inbreng later een schenking krijgt waarmee de ‘schuld’ al (deels) kan worden afgelost, dan kan het onderhandse document gemakkelijk worden aangepast. Daar zijn geen grote kosten mee gemoeid. Bij een procentuele inbreng is dat wel het geval, want bij een wijziging is er steeds nieuwe

registratiebelasting verschuldigd en is een nieuwe notariële akte nodig’, zegt Triau.

● Procentueel aankopen

Dat brengt ons bij de tweede ‘oplossing’: procentueel aankopen. Daarbij koopt de ene partner bijvoorbeeld 70 procent van de woning en de andere 30 procent, op basis van hun respectieve inbreng.

‘Dit wordt vooral gebruikt als er grote verschillen zijn, bijvoorbeeld als de ene partner niets inbrengt en de andere 150.000 euro. Besef wel dat u dat percentage altijd meesleurt. Koopt u een nieuwe keuken, dan zal die voor 70 procent van de ene partner zijn en voor 30 procent van de andere. Maar ook de betaling van de onroerende voorheﬃng of de brandverzekering gebeurt dan volgens die eigendomsverhouding.’

2 WAT GEBEURT ER MET HET HUIS ALS UW PARTNER OVERLIJDT?

Getrouwde partners hebben in het erfrecht nog altijd een streepje voor. Door te trouwen wordt uw partner automatisch een we elijke erfgenaam met een we elijk beschermd erfrecht. De langstlevende erft het vruchtgebruik op de volledige nalatenschap, dus ook op de gezinswoning en de inboedel, maar ook op een tweede verblijf, de auto, de rekeningen… Dat betekent dat de partner er mag blijven wonen of de woning mag verhuren en de huurinkomsten opstrijken.

Koopt u samen een huis en bent u niet getrouwd, dan is die bescherming er niet, of in elk geval heel wat minder.

● Feitelijk samenwonen: geen automatische bescherming Woont u louter feitelijk samen, dan kunnen we kort zijn: uw partner erft helemaal niets als u sterft. Wilt u elkaar toch iets nalaten, dan moet u stappen ondernemen en bijvoorbeeld een testament (laten) opmaken (zie verder). U kunt daarin het vruchtgebruik of – onder bepaalde voorwaarden – de volle eigendom van de woning aan uw partner nalaten.

‘De meestejonge kopers zonder kinde-

‘Velen staan er niet bij stil dat de banken rekeningafschriften maar tien jaar bijhouden.’

beperkt we elijk erfrecht. Als u sterft, erft uw partner automatisch het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel. Dat is al meer dan als u louter feitelijk zou samenwonen.

‘Maar wilt u dat de volle eigendom naar de langstlevende partner gaat, dan moet u actie ondernemen’, beklemtoont Triau. Bovendien is dat vruchtgebruik bij we elijke samenwoners niet ‘beschermd’. U kunt het in principe dus ontnemen en aan iemand anders nalaten.

ren kiezen voor de volle eigendom’, zegt Triau. ‘Bij vruchtgebruik mag de partner er wel blijven wonen of de woning verhuren, maar hij of zij kan de woning niet verkopen zonder toestemming van de blote eigenaars of we elijke erfgenamen van de overledene. Dat zijn diens kinderen, ouders, broers of zussen.’

Let op!

Als u kinderen hebt, kunt u elkaar nooit uw volledige vermogen nalaten. Uw kinderen hebben altijd recht op minstens de helft van uw nalatenschap.

● We elijk samenwonen: een basisbescherming Woont u we elijk samen en hebt u bij uw gemeente een verklaring van we elijke samenwoning afgelegd? Dan geldt er een

● Testament Zolang er geen kinderen zijn, biedt een testament een goede oplossing om de volle eigendom naar de langstlevende partner over te dragen. In Vlaanderen geldt bovendien een vrijstelling van erfbelasting op de gezinswoning. Die vrijstelling is er onmiddellijk voor we elijke samenwoners, maar pas na drie jaar voor feitelijke samenwoners. ‘Het grootste nadeel van een testament is dat u uw kinderen nooit kunt onterven.’

● Beding van aanwas Een andere mogelijkheid is het opnemen van een beding van aanwas in de aankoopakte. Dat kan zowel bij feitelijke als we elijke samenwoners, maar alleen bij een 50/50-aankoop. ‘Met die clausule wast het deel van de partner die eerst sterft automatisch aan bij het deel van de langstlevende, ook als er kinderen zijn. Er is wel een ﬁscaal nadeel: bij een beding van aanwas betaalt u doorgaans 12 procent registratiebelasting op de helft van de waarde van het pand. U kunt dat enigszins omzeilen door het beding van aanwas optioneel te maken: u kunt het dan inroepen bij het overlijden van uw partner, maar dat moet niet.’

● Beding van anticipatieve inbreng

1% à 2,5%

Bij een uitkoop bedraagt de ‘miserietaks’ 2,5 procent voor feitelijke samenwoners en 1 procent voor wettelijke samenwoners.

Sinds 2018 is het ook mogelijk om in de aankoopakte te anticiperen op een eventueel toekomstig huwelijk. Met een beding van anticipatieve inbreng bepaalt u dan dat de aangekochte woning bij een eventueel huwelijk automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen zal behoren. ‘Dat bespaart u later zo’n 400 euro aan notariskosten voor een huwelijkscontract.’ ■

Investeer waar kapitaal groeit.

In Brussel liggen de huurprijzen gemiddeld 50% hoger dan in de rest van België*. Een structureel stijgende huurmarkt, aanhoudende vraag en beperkte nieuwbouw zorgen voor een opwaartse druk op huurprijzen, en dus op uw rendement.

* Bron: De Standaard, 11/02/2026.

€ 230.000, indicatieve huurprijzen tussen € 1.100 en € 2.500

Bij Urbicoon investeren betekent:

• Zorgeloze verhuur dankzij onze eigen verhuurdienst RentMore, marktleider in Brussel

• Stijgende huurinkomsten in een krappe markt

• Aantoonbare waardestijging in AAA-locaties

• 6% BTW: optimalisatie van initiële investeringskost en netto rendement

Uw opportuniteiten:

• Estrea: premium vastgoed in het hart van de EU-wijk

• Woluxe: maximaal comfort in het meest gewilde plekje van Brussel, Woluwe

• De Lediaan: BEN-project in de groene noordrand van Brussel

Scan en verken het aanbod

Hoe vindt u uw ideale investeringspand met INVEST.IMMO?

Slim investeren begint met de juiste informatie. Gebruik INVEST.IMMO om uw ideale pand te vinden en uw rendement te maximaliseren. Nieuwbouw of herverkoop: op INVEST.IMMO vindt u een uitgebreid en betrouwbaar aanbod.

Eenvoudige en krachtige zoekfunctie

Een kantoor in Brussel of een kot in Hasselt? Vind snel en eenvoudig het vastgoed dat bij u past.

Zoek op locatie, type vastgoed, bouwtype en budget

Ontdek meteen het potentiële rendement van uw investering

Nieuwsbrief voor vastgoedinvesteerders

Blijf altijd op de hoogte van de vastgoedmarkt.

Ontvang als eerste updates over de nieuwste panden in uw favoriete regio

Elke dinsdag een selectie van 5 recent gepubliceerde investeringspanden in uw mailbox

GESPONSORDE INHOUD:

by mediafin

Maak uw proﬁel aan Blijf georganiseerd en vind sneller wat u zoekt.

Bewaar uw panden en zoekcriteria Ontvang als eerste meldingen van nieuwe panden

Gratis investeringsrapport

Een pand gezien dat u interesseert? Vraag uw gratis investeringsrapport aan en ontvang alle cijfers en inzichten in uw mailbox.

Uw investering vergeleken met de opbrengst van een klassiek spaarboekje

De evolutie van de vastgoedmarkt in uw regio

Gedetailleerd overzicht van de kosten en opbrengsten bij aan- en verkoop

Een rapport dat zich aanpast aan uw persoonlijke criteria. Via de simulatietool past u eigen inbreng, geschatte huurinkomsten en looptijd van de lening aan.

Benieuwd wat INVEST.IMMO voor u kan betekenen?

Surf dan snel naar www.invest.immo of scan de QR-code

Investeren in vastgoed: hoe laat u die eerste baksteen bloeien?

De Belg heeft een baksteen in de maag, maar die baksteen kan vele vormen aannemen. Wie vandaag zonder voorbereiding in vastgoed stapt, riskeert teleurstellende rendementen of onvoorziene kosten. Nieuwe investeerders doen er daarom goed aan zichzelf eerst 7 gerichte vragen te stellen.

MANON BRASSEUR

‘Het is een waarheid van alle tijden: vastgoed voelt bijna altijd te duur aan, omdat kopers tegen hun budgettaire limieten botsen’, zegt Céline Janssens van het vastgoedadviesbureau Stadim. ‘De extreem lage rentevoeten van vroeger komen voorlopig niet terug, maar de grootste waardedalingen lijken achter de rug en de markt is opnieuw meer in balans. Dat creeert weer ruimte voor investeerders. Er is niet één ‘perfect’ moment om te kopen: het is vooral een goed moment als je tegen het juiste rendement kunt instappen.’

Frédéric Vandenhende, oprichter van het vastgoedplatform Investr, bevestigt dat timing minder belangrijk is dan een plan: ‘Investeren in vastgoed doe je het best zo vroeg mogelijk, maar de valkuil is dat mensen zonder plan het eerste het beste pand nemen.’ Denk dus vooraf goed na over uw strategie en de bijbehorende basisvragen.

‘Denk al op de dag van aankoop aan de dag van verkoop. Kies een type woning met een brede kopersdoelgroep. Dat levert niet altijd de hoogste rendementen op, maar wel de meeste zekerheid.’

FILIP DEWAELE, DEWAELE VASTGOEDGROEP

1 Waarom koop ik vastgoed?

‘Vastgoed is tastbaar, voor veel mensen gemakkelijk te begrijpen en doorgaans minder volatiel dan aandelen of crypto; het is een goede, stabiele langetermijnbelegging’, zegt Janssens. ‘De vraag blijft hoog, vooral naar residentieel vastgoed: migratie zet extra druk, huurders blijven langer huren, jongeren hechten meer belang aan ﬂexibiliteit en zelf aankopen wordt duurder. In een periode van hoge inﬂatie evolueren de leninglasten en huurlasten bovendien anders.’

Tegelijk is het aanbod krapper: er komen minder panden vrij doordat huurders honkvaster zijn en er verdwijnen meer woningen van de markt dan dat er bijkomen. Ook wordt er minder geïnvesteerd in nieuwbouw en zet de renovatieplicht druk op de eigenaars. Hierdoor is het aanbod dat wel overblijft doorgaans kwaliteitsvoller.

2 Wie wil ik aantrekken?

‘Er zijn een paar basisregels die je altijd moet meenemen’, zegt Filip Dewaele, voorzi er van Dewaele Vastgoedgroep. ‘Eén: als je wilt verhuren, wil je vooral geen leegstand. Investeer dus op plekken met veel potentiële huurders. Twee: denk al op de dag van aankoop aan de dag van verkoop. Kies dus een type woning met een brede kopersdoelgroep. Dat levert niet altijd de hoogste rendementen op, maar wel de meeste zekerheid.’

Nicheproducten zoals studentenkamers, hotelkamers of assistentiewoningen hebben een kleinere doelgroep, wat u niet alleen merkt bij verhuur, maar ook bij verkoop. Wel verschillen de instapbedragen aanzienlijk: een appartement kost vaak tussen 250.000 en 300.000 euro, terwijl de prijs van een studentenkamer rond 100.000 à 150.000 euro schommelt.

3 Kloppen de cijfers en het rendement?

De huuropbrengsten simpelweg delen door de aankoopprijs geeft een eerste indicatie van het rendement, maar als belegger moet u uw huiswerk grondiger maken. Het brutorendement berekent u met die standaardformule, maar dat blijft een ruwe benadering. Als verhuurder hebt u namelijk niet alleen inkomsten, maar ook kosten; het ne orendement houdt daar wel rekening mee.

‘Een ouder pand kan op papier een hoger brutorendement opleveren dan een unit in een nieuwbouw, maar het ne orendement ligt vaak lager door de extra kosten voor onderhoud, herstellingen en renovaties’, aldus Janssens. Een lager rendement betekent vaak meer zekerheid, terwijl een hoog rendement meestal gepaard gaat met meer risico.

4 Welke kosten onderschat ik?

‘De registratiebelasting op investeringsvastgoed ligt in België erg hoog, wat van vastgoed per deﬁnitie een langetermijninvestering maakt waarbij kwaliteit cruciaal is’, zegt Janssens. ‘De initiële aankoopkosten verdien je pas na enkele jaren terug. Veel investeerders houden hun vastgoed daarom tien jaar of langer aan; in België ligt het gemiddelde zelfs rond zeventien jaar, wat helpt om cyclische schommelingen op te vangen.’

‘De extreem lage rentevoeten van vroeger komen voorlopig niet terug, maar de markt is opnieuw meer in balans. Dat creëert weer meer ruimte voor investeerders.’

CÉLINE JANSSENS, VASTGOEDADVIESBUREAU STADIM

Vandenhende waarschuwt voor te rooskleurige beloftes: ‘Als er een huurrendement van meer dan 5 procent wordt beloofd, moeten alle alarmbellen afgaan. Dat is vaak synoniem met een hoger risico of een foute berekening.’ Volgens hem schommelt een realistisch nettohuurrendement voor een huis of appartement vandaag tussen 2,7 en 3,5 procent. Dat kan echter stijgen: door de hoge vraag en het beperkte aanbod zullen de huurprijzen geleidelijk toenemen, waardoor het rendement op termijn hoger uitvalt dan bij aankoop.

Hoeveel rendement vastgoed uiteindelijk oplevert, hangt af van de aankoopprijs, het type vastgoed, de staat en vooral de locatie. ‘Zelfs binnen hetzelfde appartementsgebouw kun je een goede of een minder goede deal doen. Kies met gezond boerenverstand: iets waar je je goed bij voelt en waarin je vertrouwen hebt’, adviseert Dewaele.

Maar de aankoop is slechts het begin. ‘Mensen focussen vooral op de aankoopkosten, maar daarna heb je ook een structureel budget nodig voor recurrente kosten zoals de onroerende voorheﬃng, verzekeringspremies en onderhoud’, vervolgt Janssens. Tegelijk moet u rekening houden met zware uitgaven voor renovaties, strengere regelgeving en duurzaamheidsinvesteringen. Ook leegstand wordt vaak onderschat: enkele maanden zonder huurder wegen zwaar door, zeker als u daarna opnieuw makelaarskosten moet betalen om het pand opnieuw te verhuren.

5 Hoe ﬁnancier ik mijn investering?

Veel investeerders zien vastgoed als een manier om hun spaargeld aan het werk te ze en. Maar zelfs wie voldoende spaargeld heeft, kan baat hebben bij een lening. ‘De hefboom op koopkracht is reëel. Stel dat je maandelijks 500 euro betaalt voor een krediet; die 500 euro is vandaag veel meer waard dan over 15 jaar’, legt Vandenhende uit. De huur stijgt bovendien via de indexatie mee met de inﬂatie. Ter illustratie: herinnert u zich nog wat een brood tien jaar geleden kos e en hoeveel u er vandaag voor betaalt?

6 Kies ik voor nieuwbouw of een bestaand pand?

Als investeerder zonder veel ervaring ligt een (bijna) nieuw appartement vaak voor de hand. Maar u kunt evengoed een bestaande woning kopen, opknappen en later met meerwaarde verkopen. Renoveer dan wel zo energiezuinig mogelijk: dat drukt niet alleen de energiefactuur, maar is ook belangrijk omdat de energienormen almaar strenger worden.

In Vlaanderen geldt nu al een renovatieplicht bij de aankoop van een woning met epc-label E of F. Door de veranderende regelgeving mag u vanaf 2028 de huur van energieverslindende woningen niet langer indexeren, en vanaf 2030 mogen dergelijke woningen mogelijk zelfs niet meer worden verhuurd.

‘Renoveer minstens tot epc-label C om de komende jaren gerust te zi en’, zegt Dewaele. ‘Toch heb je niet alles in handen: ook het epc van de gemeenschappelijke delen speelt mee. In appartementsgebouwen moet je dus ook vaak de mede-eigenaars meekrijgen.’ Hoewel dergelijke renovaties de waarde van uw woning meestal verhogen, zijn ze ook duur.

7 Hoe sterk is de locatie?

‘De ligging blijft doorslaggevend, maar houd ook rekening met de veranderende maatschappij. Denk vooruit: wat wil de markt over tien of vijftien jaar?’, vraagt Dewaele zich af. ‘Appartementen en rijwoningen met een brede doelgroep blijven doorgaans hun waarde houden. Door de toename van het aantal alleenstaanden stijgt bovendien de vraag naar compacte, goed gelegen woningen.’

Ook Janssens beklemtoont dat een sterke ligging belangrijk is voor het rendement en de restwaarde, de gescha e opbrengstwaarde van een pand: ‘Hoe beter het pand gelegen is, hoe scherper het rendement. Een sterke ligging vertaalt zich in een hogere grondwaarde en dus ook in een hogere restwaarde.’

Tegelijk raadt ze aan om verder te kijken dan de huidige functie van een gebouw. ‘Kijk naar de polyvalentie. Een pand dat je later kunt herbestemmen – bijvoorbeeld een hotel dat je kunt omvormen tot appartementen – biedt meer zekerheid.’

Die ﬂexibiliteit speelt ook binnen de woning zelf. Woontrends veranderen: gesloten keukens maken plaats voor open leefruimtes en thuiswerk vraagt een aparte plek. ‘Hoe kleiner het appartement, hoe beperkter die aanpasbaarheid’, zegt Janssens. ‘Hoe meer ruimte en ﬂexibiliteit, hoe makkelijker je inspeelt op toekomstige woonnoden.’ ■

2,7% à 3,5%

Als iemand een huurrendement van meer dan 5 procent belooft, moeten alle alarmbellen afgaan. Een realistisch nettohuurrendement voor een huis of appartement schommelt tussen 2,7 en 3,5 procent.

VASTGOED WEBINAR

‘De Tafel van CORES’ • Donderdag 05/03 - 20:00u

Fiscale regels veranderen en de vastgoedmarkt staat niet stil. Hoe zorgt u ervoor dat uw aankoop ook morgen nog rendeert?

Op donderdag 5 maart om 20:00u duiken we tijdens de webinar ‘De Tafel van CORES’ dieper in de cijfers en de strategie. Geen algemeenheden, maar concrete antwoorden op vragen die er toe doen.

Een greep uit de topics

• Nieuwbouw aan 6% ipv 21% btw

Hoe geniet u, ook als investeerder, van dit verlaagd tarief?

•Privé of vennootschap Watisvooruwsituatiefiscaalhetvoordeligst?

•De volgende generatie

Hoe ondersteunt u uw kinderen slim bij hun eerste aankoop?

•Vastgoed en successieplanning

Hoe regelt u de overdracht van uw vastgoedvermogen?

Experts aan het woord

Frédéric Vandenhende Financieel expert

Schrijf u nu in voor deze webinar: www.vastgoedinvesteerder.be 03 820 82 82

Thomas Guenter Expert vermogensbeheer

Tom Coppens Notariaat Coppens

Bram Cools Notariaat Coppens

Amaury Verelst Gedelegeerd bestuurder

Slim investeren in vastgoed begint met vertrouwen

In een markt waar rendement en zekerheid steeds belangrijker worden, maakt A. Verelst Development het verschil met een heldere visie op vastgoedontwikkeling. Sinds 2014 realiseren wij kwalitatieve woonprojecten die architecturale meerwaarde combineren met duurzame investeringszekerheid. Elk project wordt ontwikkeld met één duidelijke ambitie: vastgoed creëren dat vandaag aantrekkelijk is en morgen zijn waarde behoudt

Een absolute troef is onze unieke all-in prijsformule. Waar investeerders vaak geconfronteerd worden met onverwachte meerkosten, kiest A. Verelst Development resoluut voor volledige transparantie. Het budget ligt vast vanaf de start, waardoor investeerders met vertrouwen kunnen plannen en rekenen op maximale financiële controle. Deze aanpak verlaagt het risico en verhoogt de voorspelbaarheid van het rendement.

Ook op architecturaal vlak onderscheiden wij ons door hedendaagse, gedurfde ontwerpen die perfect inspelen op de noden van de hedendaagse woonmarkt. Door esthetiek te combineren met duurzaamheid en functionaliteit ontstaan projecten met een sterke verhuurbaarheid en langdurige marktwaarde

Bij A. Verelst Development positioneren we ons als een betrouwbare partner voor wie strategisch wil investeren in kwaliteitsvastgoed, met oog voor rendement, zekerheid en toekomstwaarde

E-peil <20. Aan het station van Diest, op wandelafstand van het centrum.

E-peil <20. Op slechts 2 minuten van de E314, op wandelafstand van het centrum van Halen. Singellaan 12 | Halen

Bekijk al onze projecten op av-development.be.

E-peil <20. Op slechts 5 minuten van de E313, Maastrichtersteenweg 167 | Tongeren

IN HET HOOFD VAN

ASTRID DOBBELS, WOORDVOERSTER NOTARIS.BE

Waarom

BEZOEK ONS:

WEBSITE: WWW.MIJNGELD.BE

LINKEDIN: LINKEDIN.COM/COMPANY/DE-TIJD/

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/DETIJD

INSTAGRAM EN TIKTOK: @DE.TIJD

X: @TIJD

MAIL ONS: VRAGEN@MIJNGELD.BE

praten over de toekomst de beste investering is in uw nieuwe thuis

WIE VANDAAG ZIJN eerste woning koopt, stapt niet alleen een huis binnen, maar ook een kluwen van regels, verwachtingen en ﬁnanciële grenzen. Bijna dagelijks zie ik ze aan mijn tafel: jonge koppels met grootse plannen, alleenstaanden die hun eerste bod durven uit te brengen en ouders die aan de zijlijn ondersteunen. Wat telkens opvalt, is niet alleen hun enthousiasme, maar vooral de complexiteit waarmee ze worden geconfronteerd.

Een woning kopen is allang geen louter ﬁnanciële beslissing meer. Natuurlijk zijn er de prijzen, de energieprestaties, de renovatieverplichtingen en de stedenbouwkundige voorschriften. Maar steeds vaker gaat het gesprek ook over iets anders: de ‘wat als’-vragen.

Wat als we later trouwen?

Wat als we uit elkaar gaan?

Wat als een van ons overlijdt?

Starters beseﬀen dat een aankoop hen juridisch verbindt. Dus willen ze het goed regelen. In de aankoopakte kan al worden geanticipeerd op een later huwelijk. Ongehuwde kopers kiezen vaak voor een beding van aanwas of een testament om elkaar – en eventueel hun (plus)kinderen – beter te beschermen. Anderen willen juist duidelijke afspraken over hun eigen inbreng en de eigendomsverhoudingen. Het erfrecht is zeker geen ver-van-mijn-bedshow meer; het zit mee aan tafel bij de eerste aankoop.

Dat is hoopgevend: het toont maturiteit. Maar het toont ook hoe zwaar die eerste stap is geworden. Van starters wordt enorm veel verwacht: dat ze ﬁnancieel onderlegd zijn, bouwtechnisch inzicht hebben en bovendien al vooruitdenken over hun relatie en hun nalaten-

schap. Dat is veel gevraagd van mensen die in essentie gewoon een thuis willen.

Tegelijk zijn kopers vandaag een stuk beter geïnformeerd dan vroeger. Door de verplichte a esten – epc, asbesta est, elektrische keuring – kopen ze bewuster. Ze weten wat een energetische score betekent. Ze begrijpen de gevolgen van een negatieve elektrische keuring. Ze stellen vragen en informeren zich. Ze beseﬀen dat een woning vaak hun grootste investering is, en tegelijk het fundament van hun gezinsleven.

‘Het erfrecht is zeker geen ver-van-mijnbedshow meer; het zit mee aan tafel bij de eerste aankoop.’

Daar ligt de verantwoordelijkheid van de notaris: niet alleen akten verlijden, maar ze vertalen. Uitleggen wat bescherming precies inhoudt. Tonen wat de mogelijkheden zijn, maar ook wat de gevolgen zijn als je niets regelt. Transparantie en duidelijke communicatie zijn geen extra service, maar een absolute must.

Een eerste woning kopen is meer dan alleen een transactie. Het is een keuze over samenleven, over zekerheid en over de toekomst. Als we willen dat starters blijven instappen, moeten we erop toezien dat ze niet verdwalen in de regels en begeleid worden in hun beslissingen.

Want wie vandaag een huis koopt, bouwt tegelijk aan zijn juridische en familiale fundament. Het minste wat notarissen kunnen doen, is een stevig en doordacht fundament garanderen.

Astrid Dobbels is notaris en woordvoerster van Notaris.be.

Wij zoeken lezers met een mening. Word lid van ons onderzoekspanel.

Uw mening doet ertoe. De Tijd zoekt lezers die sporadisch willen deelnemen aan korte enquêtes. Over actuele thema’s maar ook over de manier waarop u onze media beleeft. Wat leest, hoort of ziet u graag? Wat mist u, wat kan beter? Zo helpt u ons om de krant, site, app, podcasts of advertenties nog beter af te stemmen op uw verwachtingen en behoeften.

Aansluiten bij het panel kan makkelijk via de QR-code.

Een online beleggingsgoeroe die zoveel miljoenen belooft? Gebruik je verstand als je belegt.