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ISSN: 2075-6631

EDICIÓN #171

HOMINID: EL VALOR DEL LIDERAZGO FEMENINO S I LV I A S O R I A N O Y J A C Q U E L I N E B A R A H O N A

MASTER EN DERECHO DE LOS NEGOCIOS (modalidad on-line)

El Máster en Derecho de los Negocios (modalidad on-line), de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), es un programa de estudios diseñado para proporcionar un conocimiento de vanguardia en el campo del Derecho. También para desarrollar las habilidades adecuadas y así intervenir en la realidad de los negocios, del comercio y de la empresa. El programa académico ofrece, como uno de sus objetivos principales, la preparación de profesionales altamente cualificados para el asesoramiento en Derecho de los Negocios. INFORMACIÓN e INSCRIPCIONES Fecha de inicio: 7 Enero 2027 Dirección: Dra. María Isabel Martínez Jiménez Dr. Eliseo Sierra Noguero Para obtener información sobre la preinscripción, puede consultarse en la página Web y contactar al correo electrónico o teléfono/fax:

https://bit.ly/2Movxhs

Teléfono: +34 93 581 22 24 - Fax: +34 93 581 22 21 Correo electrónico: monica.perna@uab.cat Webs: https://masterenderechodelosnegocios.uab.cat https://bit.ly/2Movxhs

ESPECIAL

CONTENIDO 6 Se viene la gala 17 de los

Premios Derecho y Negocios.

Redacción DyN

DERECHO Y NEGOCIOS|3

18 Más allá del contrato: el rol estratégico del abogado inmobiliario.

Jacqueline Hernández

8 Soluciones de Ingeniería:

Cinco factores que impactan una inversión inmobiliaria. Redacción DyN

10 Preventa inmobiliaria: seguridad jurídica sin frenar el desarrollo. Mario Costa

reglas del sistema financiero latinoamericano que se debatirán en El Salvador.

Redacción DyN

34 Pollo Campestre, una historia de crecimiento que no se detiene.

Redacción DyN

26 Inversión inmobiliaria: certeza jurídica y viabilidad del proyecto.

EDICIÓN #171

Haydeé Calvo

12 Análisis del desarrollo

inmobiliario y su impacto en el crecimiento económico.

Mario Martínez

28 Del terreno al proyecto:

riesgos legales en desarrollos inmobiliarios.

Andrea Nicole Schmid

ante las nuevas obligaciones legales del sector hotelero.

Roberto H. Valencia

16 Retos jurídicos vinculados al desarrollo y las operaciones inmobiliarias en El Salvador.

Marianella Guidos

30 Retos legales en el desarrollo inmobiliario en El Salvador.

Ester Alasl

32 Extinción de dominio y

nulidad por objeto ilícito de las estructuras societarias.

ISSN: 2075-6631

14 La privacidad del huésped

www.derechoynegocios.net

21 Hominid: el valor del liderazgo femenino, Silvia Soriano y Jacqueline Barahona.

34 COLADE 2026: las nuevas

HOMINID: EL VALOR DEL LIDERAZGO FEMENINO S I LV I A S O R I A N O Y J A C Q U E L I N E B A R A H O N A

Roberto Carlos Maravilla

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Derecho y Negocios

Edición #171 Fecha: 09-2026

ISSN: 2075 - 6631

Calle el Mirador, Pje. Domingo Santos #600-31 Colonia Escalón, San Salvador, El Salvador

Prohibida la reproducción total o parcial de esta revista sin previa autorización.

CARTA DEL

PRESIDENTE Estimados lectores: El desarrollo inmobiliario reúne muchas de las decisiones que definen el futuro de una economía: dónde invertir, cómo ampliar la oferta de vivienda, qué infraestructura construir y bajo cuáles condiciones dar certeza a quienes participan. Cada proyecto exige que la visión empresarial encuentre respaldo en la capacidad técnica, la planificación financiera y el acompañamiento jurídico. Dedicamos el especial de nuestra edición 171 a examinar esa relación. Nuestros colaboradores abordan la seguridad jurídica en la preventa, la viabilidad de las inversiones, los riesgos asociados al desarrollo de inmuebles y el papel estratégico del abogado a lo largo de estas operaciones. También ponemos atención en el sector hotelero y en las obligaciones vinculadas con la privacidad de sus huéspedes, un asunto que merece espacio en las decisiones de quienes invierten y operan en esta actividad. Estos análisis ofrecen criterios para comprender los desafíos del sector y tomar decisiones mejor fundamentadas. Nuestra portada presenta a Jacqueline Barahona y Silvia Soriano, dos mujeres cuyo liderazgo aporta a la gestión de la firma HOMINID. Desde los ámbitos operativo y financiero, sus historias permiten conocer el trabajo que impulsa el funcionamiento de una firma legal y su capacidad de responder a los clientes. Sus perspectivas destacan el valor del criterio, la organización y la experiencia para conducir equipos y acompañar las decisiones del negocio. La edición también recoge el aporte de Soluciones de Ingeniería a la construcción y al desarrollo inmobiliario. Su participación permite acercarnos al componente técnico de los proyectos y al trabajo especializado que requiere su ejecución. Por su parte, la historia de Pollo Campestre nos invita a mirar el crecimiento empresarial desde la experiencia de una marca salvadoreña que continúa ampliando su presencia. Su recorrido ofrece una oportunidad para reflexionar sobre las decisiones y el esfuerzo que permiten sostener una empresa a lo largo del tiempo. Publicamos esta edición a las puertas de nuestra decimoséptima Gala de Premios Derecho y Negocios, un encuentro para reconocer el trabajo de quienes contribuyen al ámbito legal y empresarial. Agradecemos a nuestros lectores, colaboradores y aliados por acompañarnos en cada edición.

PRESIDENTE

Atentamente,

Manuel Carranza

manuelcarranza@derechoynegocios.net

GERENCIA

Linda Alarcón

gerencia@derechoynegocios.net

COORDINACIÓN EDITORIAL

Alejandro Mejicanos editor@derechoynegocios.net

DISEÑO EDITORIAL

Diego Guzmán

arte@derechoynegocios.net

ManuelCarranza PRESIDENTE

Se viene la gala 17 de los Premios

Derecho y Negocios El próximo 1 de octubre, el Hotel Sheraton Presidente será el escenario de una nueva edición del encuentro que reúne a abogados, empresarios y representantes de instituciones públicas para distinguir sus aportes al país.

a comunidad jurídica y empresarial de El Salvador tiene una cita el próximo 1 de octubre. Esa noche se realizará la décima séptima gala de los Premios Derecho y Negocios 2026, una ceremonia que reunirá a profesionales, firmas, empresas e instituciones alrededor del reconocimiento a su trabajo. La edición de este año prevé congregar a más de 400 asistentes, entre socios de despachos jurídicos, líderes empresariales, ejecutivos y representantes del sector público. La entrega de los galardones será el momento central de una velada que también ofrecerá espacio para el reencuentro entre colegas y el intercambio entre quienes participan en la actividad legal y económica del país. Además, se cuenta con una lista de invitados especiales, quienes son previamente seleccionados para entregar cada uno de los premios de esa noche. Se destaca la sinergia entre los ganadores y los encargados de entregar los premios, quienes representan a gremiales empresariales, la academia y el sector público. Con diecisiete ediciones, la gala forma parte de la historia de Derecho y Negocios y de su relación con la comunidad que acompaña al medio. En esa continuidad se encuentra uno de los motivos de la celebración: reunir a distintas generaciones de profesionales y reconocer tanto las carreras consolidadas como a quienes comienzan a destacar por su desempeño.

EMPRESARIAL DERECHO Y NEGOCIOS|7

Los protagonistas de la premiación Los Premios DyN 2026 abarcan tres grandes ámbitos: jurídico, empresarial e impacto social e institucional. La convocatoria contempla distinciones individuales y colectivas, con atención al desempeño profesional, las operaciones y las trayectorias. En el área legal figuran categorías como Firma del Año, Abogada del Año, Abogado del Año, Departamento Legal Empresarial y Proyección Profesional. También se reconocerá el trabajo de firmas en especialidades como derecho corporativo, inmobiliario, bancario y financiero, tributario, litigios y nuevas tecnologías. El sector empresarial tendrá reconocimientos a la Trayectoria Empresarial, CEO Destacado, Empresa del Año, Empresario del Año y Economista del Año. El componente social e institucional incluye a la Fundación más Destacada, la Institución Pública del Año y el Funcionario del Año. Esta diversidad permitirá compartir escenario a profesionales y organizaciones con responsabilidades distintas, pero cuyo trabajo se relaciona en la práctica: desde la asesoría que necesita una empresa para desarrollar un proyecto hasta las decisiones de quienes la dirigen y la gestión de las instituciones con las que se vincula. Una noche para compartir los logros Para los equipos de las firmas y las empresas, la gala representa una oportunidad de celebrar juntos los resultados de su labor. Detrás de cada candidatura hay personas que comparten responsabilidades, atienden clientes y dedican tiempo a construir una reputación profesional. Ese sentido colectivo dará también carácter a la noche. Los reconocimientos individuales convivirán con premios al trabajo de equipos, en una ceremonia que pondrá nombres y rostros a las contribuciones del sector. La cercanía de la fecha abre paso a la expectativa por conocer a los galardonados de 2026. El próximo 1 de octubre, la gala 17 de Derecho y Negocios volverá a reunir a sus invitados para compartir una noche de celebración y sumar una nueva edición a su historia de reconocimientos.

PREMIOS Departamento Legal Empresarial

Abogada del Año

Firma Boutique

Abogado del Año

Firma con Mayor Crecimiento

Proyección Profesional

Firma del Año

Empresa del Año

Firma en Derecho Administrativo y Mercados Regulados

Fundación del Año

Firma en Derecho Bancario y Financiero

Trayectoria Empresarial

Firma en Derecho Corporativo

Empresario del Año

Firma en Derecho de las Nuevas Tecnologías

Institución Pública del Año

Firma en Derecho Inmobiliario

Funcionario del Año

Firma en Derecho Tributario

CEO del Año

Firma en Litigios

Legal Master

Firma en Mediación, Conciliación y Arbitraje

Trayectoria Profesional (sector privado)

Firma en Propiedad Intelectual

Trayectoria Profesional (sector público)

Firma Más Valorada por sus Clientes

Trayectoria Empresarial Regional

Operación del Año

EMPRESARIAL 8|DERECHO Y NEGOCIOS

Soluciones de Ingeniería: Cinco factores que impactan una inversión inmobiliaria

Costos, cumplimiento regulatorio, coordinación técnica y talento especializado son factores que pueden determinar la viabilidad, rentabilidad y plazo de una inversión en construcción.

n un mercado de construcción e inmobiliario cada vez más exigente, el éxito de un proyecto no depende únicamente de una buena ubicación o de un diseño atractivo. La capacidad de anticipar riesgos, ordenar la ejecución y proteger los recursos se ha convertido en una condición decisiva para la inversión.

La articulación entre regulación, diseño e ingeniería permite anticipar escenarios y tomar decisiones oportunas. Por ello, la tramitología debe incorporarse desde la conceptualización. Identificar tempranamente los requisitos, restricciones y riesgos regulatorios permite desarrollar proyectos con mayor certeza jurídica y operativa.

Desde la perspectiva de Soluciones de Ingeniería, existen cinco grandes desafíos que están marcando el desarrollo de los proyectos en los países donde opera: Honduras, Guatemala, Nicaragua y El Salvador.

3. Diferenciación desde la planificación

1. Control de costos y rentabilidad La variación en los precios de materiales, equipos, transporte y mano de obra puede modificar significativamente los presupuestos iniciales, lo cual representa un riesgo directo sobre la rentabilidad de la inversión. Para el Ing. Omar López, director de Planificación y Estrategia de Soluciones de Ingeniería, es necesario implementar una minuciosa gestión de costos durante todo el ciclo del proyecto, incorporando mecanismos de seguimiento, actualización y toma de decisiones para el cuido de la inversión. Ante este panorama, la planificación del proyecto por medio de metodologías de seguimiento, como BIM, se convierte en una herramienta fundamental, ya que permite llevar un control de costos, una adecuada planificación de las compras y una planificación al detalle del talento humano que se requerirá. 2. Tramitología regulatorio

cumplimiento

A estos factores se suma uno que puede incidir directamente en la inversión: la tramitología. Según el Ing. López, la identificación temprana de requisitos y restricciones permite detectar riesgos antes de comprometer recursos significativos.

Diferenciar el proyecto frente a las múltiples alternativas disponibles es otro de los retos. Según el Ing. López, factores como la accesibilidad, conectividad, servicios, experiencias, bienestar y calidad de vida de los usuarios deben analizarse desde las primeras etapas de la planificación. Para Soluciones de Ingeniería, este enfoque significa entender que la planificación debe responder no solo a qué se va a construir y cuánto costará, sino también al usuario final, qué necesidad resuelve y por qué ese proyecto será elegido frente a otros. 4. Integración entre diseño, ingeniería y construcción Los proyectos involucran múltiples especialidades: arquitectura, estructura, instalaciones eléctricas, climatización y sistemas especiales, entre otras. La falta de coordinación puede traducirse en interferencias, reprocesos y órdenes de cambio. Desde la perspectiva del Ing. Douglas Ávila, director de Proyectos de Soluciones de Ingeniería, metodologías de flujo “Integrar la información del proyecto mediante herramientas como BIM nos permite tomar decisiones con mayor anticipación y llevar a la obra un proyecto mejor coordinado” explica Ávila.

y seguimiento como las que utilizan adquieren un papel estratégico. Al integrar información y especialidades en un entorno digital, es posible identificar problemas antes de llegar a la obra. 5. Plazos y talento especializado Cumplir los cronogramas requiere mucho más que establecer una fecha de finalización. La disponibilidad de mano de obra especializada, materiales, equipos, permisos y subcontratistas puede afectar directamente el avance. Para el Ing. Ávila, la respuesta requiere una planificación rigurosa, gestión de riesgos y coordinación permanente de los recursos. Una gestión integral para proteger la inversión. En conjunto, estos factores demuestran que el éxito de una inversión en construcción dependerá cada vez más de una gestión integral del proyecto desde su planificación. Estudios de factibilidad, controlar costos, anticipar requisitos regulatorios, coordinar disciplinas y administrar adecuadamente tiempos y recursos permite reducir incertidumbre y proteger la inversión. Fundada en 2009, Soluciones de Ingeniería cuenta con 17 años de experiencia en arquitectura y construcción y ha desarrollado más de 700,000 m² en proyectos comerciales, habitacionales, institucionales e industriales en Centroamérica. Su oferta integra diseño, construcción, renta de equipo pesado y desarrollo inmobiliario. “La planificación y el seguimiento continuo nos permiten tomar decisiones oportunas y mantener el proyecto alineado con los objetivos de rentabilidad establecidos por el inversionista”, apunta López.

DERECHO INMOBILIARIO Y REGULACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 10|DERECHO Y NEGOCIOS

PREVENTA INMOBILIARIA: SEGURIDAD JURÍDICA SIN FRENAR EL DESARROLLO el desarrollador, sino en una herramienta que le permita administrar el proyecto, fortalecer la confianza del adquirente y reducir posibles controversias. La preventa como herramienta desarrollo inmobiliario

Mario Cost ABOGADO ASOCIADO SENIORMAYORA&MAYORA EL SALVADOR

a preventa inmobiliaria permite comercializar unidades que aún se encuentran en proceso de desarrollo. En esta etapa, el adquirente suele conocer el proyecto a través de planos, renders, maquetas, especificaciones técnicas y material comercial, mientras que el desarrollador obtiene una herramienta valiosa para medir la respuesta del mercado, planificar la comercialización y respaldar la ejecución del proyecto. Esta modalidad plantea un reto jurídico particular, ya que el contrato debe brindar suficiente certeza sobre el inmueble ofrecido, pero también reconocer que un proyecto en desarrollo no puede quedar completamente inmovilizado desde sus primeras etapas. Su ejecución está sujeta a permisos, aprobaciones técnicas, condiciones del terreno, disponibilidad de materiales, financiamiento y otras variables que pueden requerir ajustes. Por ello, el objetivo no debería ser eliminar toda incertidumbre, sino administrar mediante reglas claras y consecuencias previsibles. Un contrato bien estructurado no debe convertirse en un obstáculo para

El desarrollo inmobiliario comprende mucho más que la construcción de una obra. Antes de colocar el primer ladrillo, normalmente deben realizarse estudios jurídicos y técnicos, definir el diseño, asegurar la disponibilidad del terreno, tramitar autorizaciones, contratar profesionales y estructurar los recursos necesarios para ejecutar el proyecto. En ese contexto, la ejecución de un proyecto suele depender del cumplimiento de diversas exigencias urbanísticas, técnicas y administrativas, cuyo alcance variará según las características de cada desarrollo. Esto demuestra que la ejecución de un proyecto no depende únicamente de la voluntad del desarrollador. Por ello, al estructurar una preventa, resulta importante reconocer aquellas circunstancias que razonablemente pueden incidir en el desarrollo del proyecto. La comercialización anticipada resulta legítima y útil dentro de este proceso. Sin embargo, debe apoyarse en documentos que correspondan a la etapa real del proyecto. No es igual comercializar una unidad cuando aún se tramitan autorizaciones que hacerlo cuando los diseños y permisos ya son definitivos. El contrato debe reconocer esa diferencia y explicar, con claridad, cuáles elementos se encuentran definidos y cuáles permanecen sujetos a condiciones o ajustes. El contrato debe reflejar la realidad del proyecto Uno de los retos más frecuentes en la estructuración contractual consiste en lograr que la documentación refleje adecuadamente el estado técnico y administrativo del desarrollo. En algunos casos, el contrato presenta como definitivos aspectos que aún pueden cambiar. En otros, se utilizan cláusulas demasiado amplias que pretenden autorizar cualquier

modificación sin establecer parámetros. Ninguno de esos extremos beneficia al desarrollador. El contrato de preventa debe identificar suficientemente la unidad proyectada, su ubicación, precio, forma de pago, área estimada y características principales. Asimismo, debería establecer cuáles planos, especificaciones o documentos forman parte de la contratación y cuáles se presentan únicamente para ilustrar el proyecto. También conviene identificar las condiciones relevantes para ejecutar el proyecto. Según cada caso, estas pueden incluir la obtención de permisos y factibilidades, la aprobación de diseños definitivos, el acceso al financiamiento o el logro de un nivel mínimo de ventas necesario para hacer viable el proyecto. Incorporar estas condiciones no significa debilitar el compromiso del desarrollador. Por el contrario, permite que el adquirente conozca desde el inicio cómo se encuentra estructurada la operación y qué circunstancias pueden incidir en su ejecución.

ESPECIAL DERECHO Y NEGOCIOS|11

Desde la perspectiva de protección al consumidor, resulta especialmente relevante que el adquirente cuente con información suficiente sobre el inmueble, sus características y las condiciones de la operación. Ello adquiere particular importancia en la preventa, donde la decisión de compra suele adoptarse cuando el proyecto aún se encuentra en desarrollo y parte de la información ofrecida se presenta mediante planos, especificaciones técnicas, renders y material comercial. Este deber de información no tiene que interpretarse como una carga contraria al negocio. Bien administrado, permite ordenar la documentación del proyecto y reducir diferencias entre lo ofrecido, lo contratado y lo finalmente entregado. Flexibilidad claros

sí,

pero

con

parámetros

Todo desarrollo puede requerir modificaciones. Las autoridades pueden formular observaciones, los estudios técnicos pueden obligar a realizar ajustes y determinados materiales pueden dejar de estar disponibles. También pueden surgir mejoras constructivas o cambios necesarios para hacer viable la ejecución. Por ello, no sería razonable exigir que un proyecto permanezca idéntico, en todos sus detalles, a su representación inicial. El desarrollador debe conservar un margen de flexibilidad que le permita atender las necesidades técnicas, administrativas y constructivas que aparezcan durante el proceso. Esa flexibilidad, sin embargo, funciona mejor cuando el contrato establece parámetros. La legislación de consumo salvadoreña considera abusivas las

cláusulas que permiten al proveedor modificar unilateralmente, en perjuicio del consumidor, las condiciones del contrato. También exige que las condiciones contractuales sean claras y comprensibles para el adquirente. La solución no consiste en prohibir toda modificación, sino en distinguir entre cambios sustanciales y no sustanciales. Los ajustes técnicos menores, la reubicación de instalaciones o la sustitución de materiales por otros de calidad equivalente podrían admitirse dentro de límites previamente definidos. En cambio, una modificación que afecte de manera relevante el área, la ubicación, el uso o las características esenciales de la unidad debería recibir un tratamiento diferente. Esta distinción protege la capacidad de ejecución del desarrollador y, al mismo tiempo, evita que cualquier ajuste se convierta automáticamente en una fuente de conflicto. El plazo debe administrar escenarios reales La fecha de entrega es uno de los elementos más sensibles de la preventa. El adquirente organiza decisiones personales y financieras alrededor de ella, mientras el desarrollador coordina una cadena compleja de actividades que no siempre dependen exclusivamente de su actuación. Desde la perspectiva de protección al consumidor, resulta particularmente importante que el contrato establezca un plazo de entrega realista, identifique su punto de inicio y regule las prórrogas que respondan a causas objetivas. Asimismo, debería definir cómo se comunicarán los retrasos y las consecuencias de un eventual incumplimiento o de la imposibilidad de continuar el proyecto por una circunstancia prevista contractualmente. Las prórrogas no deberían formularse de manera ilimitada o automática. Es preferible relacionarlas con eventos identificables y establecer mecanismos de comunicación. Esto no elimina las contingencias, pero permite administrarlas con mayor transparencia y previsibilidad. Incluso la eventual terminación de una preventa puede regularse de forma ordenada. Si el proyecto no alcanza las condiciones necesarias para continuar, el contrato debería definir el procedimiento aplicable, el tratamiento de las cantidades pagadas y los plazos correspondientes. Prever este escenario no implica anticipar el fracaso del proyecto. Significa evitar que una situación difícil se vuelva todavía más compleja por falta de reglas. Publicidad, ventas y contrato deben decir lo mismo

En la preventa, la información comunicada por los equipos técnicos, comerciales, jurídicos y de mercadeo debe ser consistente con el contrato. Los renders deben identificarse apropiadamente como ilustrativos, sin desvincularlos de las características ofrecidas. Coordinar las áreas, medidas, acabados, amenidades y fechas estimadas reduce riesgos legales y fortalece la confianza en el proyecto. Seguridad jurídica competitiva

como

ventaja

La preventa seguirá siendo una herramienta importante para el desarrollo inmobiliario en El Salvador. Fortalecerla no requiere contratos rígidos que desconozcan las variables propias de la construcción, ni cláusulas tan abiertas que generen incertidumbre sobre el alcance de lo contratado. El equilibrio consiste en reconocer la flexibilidad que necesita el desarrollador, identificar las condiciones de ejecución, establecer parámetros para las modificaciones y proporcionar información comprensible al adquirente. Cuando el trabajo jurídico se integra desde el inicio con los componentes técnicos, financieros y comerciales, el contrato deja de ser un documento utilizado únicamente para solucionar problemas. Se convierte en un instrumento para ordenar el proyecto, facilitar su comercialización y generar confianza. En un mercado cada vez más competitivo, la confianza también se construye, y una parte importante de esa construcción comienza con contratos claros, expectativas bien definidas y proyectos jurídicamente bien estructurados.

En un mercado cada vez más competitivo, la conf ianza también se construye, y una parte importante de esa construcción comienza con contratos claros, expectativas bien def inidas y proyectos jurídicamente bien estructurados.

DERECHO INMOBILIARIO Y REGULACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 12|DERECHO Y NEGOCIOS

ANÁLISIS DEL DESARROLLO INMOBILIARIO Y SU IMPACTO EN EL CRECIMIENTO ECONÓMICO

Mario Martínez Sandoval SOCIO BENJAMIN VALDEZ & ASOCIADOS

l crecimiento económico de un país nunca ocurre por casualidad o por simple inercia, se construye a través de estrategias que poseen la capacidad real de poder trabajar diligentemente la producción, la generación de empleo y la atracción de capitales. En ese contexto, en El Salvador, el desarrollo inmobiliario se ha posicionado de forma indiscutible como uno de esos motores indispensables para la actividad económica del país, es por ello que al recorrer los principales centros urbanos del país se observa la proliferación de torres de apartamentos, complejos corporativos, plazas comerciales y parques logísticos en ejecución. Esta dinámica constructiva proyecta un alza que no se registraba en décadas anteriores, abriendo un debate profundo sobre su impacto real en la estructura socioeconómica nacional. Esta industria posee una virtud técnica fundamental que la diferencia de otros rubros, ya que su implacable efecto multiplicador en la matriz productiva para levantar una obra de infraestructura demanda una inyección masiva de capital y genera inmediatamente una cadena de contratación que absorbe mano de obra directa e indirecta, dinamiza la compra de insumos a la industria manufacturera local y requiere servicios profesionales especializados en arquitectura, ingeniería y asesoría jurídica. Asimismo, el sector actúa como un poderoso reactivo del sistema financiero, estimulando la colocación de créditos a mediano y largo plazo e impulsando esquemas de inversión sofisticados como los fondos inmobiliarios y la titularización de activos. Por ello, en términos sencillos y pragmáticos, cuando el sector de la construcción avanza con paso firme toda la economía local experimenta una aceleración directa. En perspectiva general, al realizar un análisis, la administración pública actual ha tenido el acierto político de identificar el potencial estratégico que encierra este rubro, es por ello que existe una intención manifiesta de promover a El Salvador como un destino atractivo para el capital privado mediante la concesión

de incentivos fiscales y la simplificación de ciertas figuras normativas, sin embargo como conocedor del Derecho, considero imperativo señalar una realidad técnica: las exenciones tributarias y las normativas que aplican a dicho rubro simplificando para la consecución de dicho objetivo. Lógicamente, es fundamental la seguridad jurídica, ya que esta es una de las premisas para que toda inversión garantice su retorno, ya que precisamente un desarrollador o fondo de inversión extranjero puede sentirse tentado por tales beneficios y no arriesgar su inversión en proyectos de maduración lenta si no cuenta con la certeza plena de que las reglas del juego serán respetadas de principio a fin. La seguridad jurídica no debe entenderse como un concepto abstracto o teórico reservado a los manuales de derecho constitucional, se trata de una garantía práctica y cotidiana, precisamente porque es la certeza de que la propiedad privada es inviolable, así como la libertad de contratación y que los acuerdos privados tengan la garantía de los tribunales, manteniendo un marco regulatorio que no permita modificaciones intempestivas ni retroactivas dictadas por la discrecionalidad política del momento. Para continuar en esa ruta de éxito, es necesario superar la burocracia administrativa estatal y municipal, ya que cada proyecto inmobiliario, para pasar de la mesa de dibujo a la primera fase de excavación, debe tramitar un dilatado proceso de autorizaciones frente a una multiplicidad de instancias gubernamentales. Entre ellas destacan la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcciones (DOT), el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN), el Viceministerio de Transporte (VMT), la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados (ANDA), y las respectivas Alcaldías Municipales. Es perfectamente comprensible y jurídicamente exigible que el Estado ejerza un rol de fiscalización para garantizar un desarrollo urbano ordenado, la seguridad estructural de las obras y la protección del medio ambiente, pero

ESPECIAL DERECHO Y NEGOCIOS|13

debe ser congruente con la articulación institucional, los requisitos y la eficiencia operativa de la administración pública al mantener los procesos viables a las inversiones multimillonarias en los escritorios de las instituciones. En el lenguaje de los negocios y análisis financiero, el tiempo es un factor crítico, ya que representa un costo financiero directo para cualquier inversión. En la estructuración de un proyecto inmobiliario, el capital invertido en las etapas iniciales de factibilidad y adquisición de éstos suele devengar intereses bancarios o tasas de retorno exigidas por inversionistas privados. Cuando la emisión de una licencia ambiental o un permiso de construcción se retrasa por lentitud institucional, los costos financieros de arrastre continúan acumulándose día con día y esta dilación no solo erosiona el margen de rentabilidad del desarrollador, sino que eleva el precio final del metro cuadrado, encareciendo el acceso a la vivienda para la población y los espacios industriales para las empresas. Para garantizar la sostenibilidad del sector a largo plazo, es indispensable que la

administración pública en El Salvador adopte un modelo de gestión basado en la agilidad procedimental, la transparencia y el estricto apego al principio de legalidad. Simplificar la tramitología no significa relajar los controles técnicos ni tolerar la ilegalidad urbanística o ambiental; implica establecer procesos claros, transparentes y digitalizados mediante la implementación de ventanillas únicas verdaderamente integradas. El funcionario público debe asumir un rol de facilitador técnico que evalúe con rigor, pero dentro de los plazos que la ley establece, eliminando el criterio discrecional que tanto daño le hace a la transparencia institucional. Si El Salvador logra consolidar una estrategia nacional donde convergen la visión de desarrollo económico, tramitología eficiente y la estabilidad de un marco jurídico confiable, los beneficios trascenderán de forma inmediata a toda la sociedad. La certidumbre jurídica no solo mantendrá el dinamismo en la construcción de proyectos habitacionales y comerciales, sino que creará la infraestructura necesaria

para que el país aproveche coyunturas internacionales. La relocalización de cadenas globales de suministro exige la edificación rápida de parques industriales, centros logísticos y zonas francas, obras que resultan imposibles de ejecutar sin un sector inmobiliario ágil y protegido por la ley. En conclusión, el desarrollo inmobiliario representa una oportunidad de oro para consolidar la transformación económica de El Salvador y generar bienestar para las familias salvadoreñas; no obstante, este motor no podrá desplegar todo su potencial si no se flexibiliza la burocracia administrativa y se facilita la aplicación de las normas que aplican a este contexto. La ruta para el éxito está claramente trazada, se requiere fortalecer las instituciones, dignificar la función pública con eficiencia y garantizar que la ley sea un escudo de certeza para todo aquel que decida invertir su capital en el país, más aún por la ubicación geográfica que se tiene para aprovechar el nearshoring.

Simplif icar la tramitología no signif ica relajar los controles técnicos ni tolerar la ilegalidad urbanística o ambiental; implica establecer procesos claros, transparentes y digitalizados mediante la implementación de ventanillas únicas verdaderamente integradas.

DERECHO INMOBILIARIO Y REGULACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 14|DERECHO Y NEGOCIOS

LA PRIVACIDAD DEL HUÉSPED

ANTE LAS NUEVAS OBLIGACIONES LEGALES DEL SECTOR HOTELERO Para comprender el impacto de la normativa basta observar una reserva ordinaria. El hotel puede recibir datos como el nombre, nacionalidad, teléfono, correo electrónico, documento de identidad o pasaporte, fechas del viaje, acompañantes, datos de facturación y otra información necesaria para gestionar la estadía.

Roberto H. Valencia SOCIO DIRECTOR HOMINID

a vigencia de la Ley para la Protección de Datos Personales plantea nuevas obligaciones para el sector hotelero salvadoreño.

La industria hotelera se construye alrededor de una palabra: confianza. El huésped confía al hotel no solo su seguridad y bienestar durante una estadía, sino también una cantidad considerable de información personal. Desde el momento en que realiza una reserva hasta después de su salida, sus datos pasan por sistemas de reservas, recepción, facturación, mercadeo y videovigilancia. En las cadenas hoteleras, también intervienen frecuentemente proveedores tecnológicos ubicados en el exterior. En El Salvador, la aprobación del Decreto Legislativo N.º 144, Ley para la Protección de Datos Personales, emitido el 12 de noviembre de 2024 y publicado en el Diario Oficial N.º 219, tomo 445, el 15 de noviembre de ese año, estableció un nuevo marco jurídico para estas actividades.

El flujo no termina en recepción. Un hotel moderno puede utilizar un Property Management System (PMS), motores de reservas, plataformas de terceros, sistemas de gestión de clientes (CRM), aplicaciones de fidelización, redes Wi-Fi, cámaras de seguridad y herramientas de mercadeo digital. En otras palabras, la protección de datos no es exclusivamente un asunto del departamento de tecnología. Involucra a recepción, reservaciones, ventas, mercadeo, recursos humanos, seguridad, alimentos y bebidas, administración y proveedores externos.

la rectificación de datos inexactos. La normativa establece procedimientos para gestionar estas solicitudes y contempla un plazo de respuesta de 20 días hábiles. Este plazo puede prorrogarse por causas justificadas por un período que no exceda otros 20 días hábiles. Por tanto, cada hotel necesita establecer responsabilidades internas y procedimientos que permitan localizar información en sus diferentes sistemas y atender adecuadamente los derechos de los titulares. La atención de estos derechos también exige cuidar la forma en que se informa al huésped sobre el tratamiento de sus datos.

Los derechos del huésped y el deber de informar

La ley establece que, antes de recabar datos personales, debe proporcionarse información expresa, precisa e inequívoca sobre aspectos como la finalidad de su recolección y tratamiento y sus posibles destinatarios. También contempla información relacionada con las bases de datos, repositorios, respaldos y sitios de contingencia, cuando corresponda.

La ley establece un marco para la recolección, uso, procesamiento, almacenamiento y demás actividades relacionadas con datos personales, con el propósito de garantizar la intimidad y la autodeterminación informativa.

Para un hotel, esto significa revisar cada punto de captura de información: página web, motor de reservas, formularios de check-in, conexión a Wi-Fi, programas de fidelización, promociones, eventos y formularios de contacto.

Uno de los cambios fundamentales es que ya no resulta suficiente considerar que la información puede utilizarse libremente porque el huésped la proporcionó al reservar. El tratamiento debe responder a una finalidad determinada y ajustarse a las condiciones establecidas por la normativa.

Intentar resolver todo mediante un aviso genérico puede ser un error. Es recomendable identificar primero qué datos se recopilan, con qué propósito, dónde se almacenan, durante cuánto tiempo se necesitan, quién puede acceder a ellos y con qué terceros se comparten.

El huésped, además, tiene derecho a conocer quién resguarda su información y para qué será utilizada. La ley contempla derechos sobre los datos personales, entre ellos acceso, rectificación, cancelación o supresión, oposición, portabilidad, olvido y limitación, conocidos conjuntamente como derechos ARCO-POL.

La responsabilidad ante los proveedores tecnológicos

Esto tiene consecuencias muy prácticas. Un antiguo huésped podría, por ejemplo, solicitar conocer qué información conserva el hotel sobre él o pedir

La hotelería tiene una característica que hace particularmente importante esta regulación: su dependencia de un ecosistema internacional de proveedores. Una reserva realizada desde otro país puede llegar a través de una agencia de viajes en línea, pasar por un sistema internacional de distribución, incorporarse al PMS del establecimiento y posteriormente integrarse con una plataforma de mercadeo o fidelización.

ESPECIAL DERECHO Y NEGOCIOS|15

Por ello, el hotel debe conocer su cadena tecnológica. No basta con proteger la computadora de recepción si los datos también se encuentran alojados en servicios en la nube o son procesados por terceros. La propia ley reconoce expresamente que el titular tiene derecho a conocer quién resguardará sus datos, incluidos los proveedores tercerizados de almacenamiento y servicios en la nube. La revisión de contratos con proveedores tecnológicos constituye, por tanto, una parte esencial de la estrategia de cumplimiento. Seguridad de la información y medidas de cumplimiento Privacidad y seguridad de la información son conceptos diferentes, pero estrechamente relacionados. Un hotel puede tener excelentes políticas de privacidad y aun así sufrir una exposición de información por contraseñas débiles, accesos excesivos, equipos sin actualizar o malas prácticas de sus colaboradores. Esta relación entre privacidad y seguridad también se refleja en la legislación salvadoreña. La Ley para la Protección de Datos Personales estuvo acompañada por la Ley de Ciberseguridad y Seguridad de la Información, aprobada también en noviembre de 2024. Asimismo, se creó la Agencia de Ciberseguridad del Estado (ACE), con atribuciones en materia de protección de datos personales. Estas incluyen funciones de control, inspección y supervisión, así como potestad sancionadora en esta materia. La protección efectiva requiere, por tanto, medidas organizativas y tecnológicas: controles de acceso, gestión adecuada de contraseñas, copias de seguridad, actualización de sistemas, capacitación del personal y procedimientos para responder ante incidentes. Ante este nuevo entorno, los hoteles deberían comenzar por realizar un inventario de los datos personales que poseen y elaborar un mapa de su recorrido dentro de la organización. Después, conviene revisar los avisos de privacidad y los formularios de recopilación de información, y definir procedimientos para atender los derechos ARCO-POL. También es recomendable evaluar los contratos y las prácticas de los proveedores que procesan información, y establecer un programa periódico de capacitación y seguridad. Estas acciones también deben abarcar la información obtenida antes de la aprobación de la ley. El artículo 61 dispone que los sujetos obligados deben adoptar las medidas de protección que establezca la ACE respecto de los datos obtenidos antes de su entrada en vigencia. La misma disposición concedió inicialmente seis meses desde la vigencia de la ley para

establecer mecanismos que permitieran a los titulares ejercer sus derechos. Esto hace especialmente importante revisar las bases históricas de huéspedes y, sobre todo, las grandes bases de datos utilizadas para mercadeo. La privacidad hospitalidad

como

parte

El reto para los hoteles salvadoreños no debería verse únicamente desde la perspectiva de evitar una contingencia jurídica. La privacidad se está convirtiendo en un componente de la experiencia del cliente. Un huésped internacional espera que el establecimiento cuide su pasaporte con el mismo rigor con que protege sus pertenencias; que su correo electrónico no sea utilizado indiscriminadamente; que sus preferencias permanezcan confidenciales y que los sistemas donde se almacena su

información sean razonablemente seguros. La nueva regulación ofrece una oportunidad para profesionalizar la gestión de la información en la industria hotelera. Proteger datos personales ya no consiste simplemente en guardar documentos bajo llave: significa administrar responsablemente todo el ciclo de vida digital del huésped. Para el sector turístico salvadoreño, que compite por atraer visitantes y consolidar relaciones con operadores y viajeros internacionales, convertir la privacidad en parte de sus estándares de servicio puede ser mucho más que cumplimiento. Puede ser una nueva expresión de hospitalidad: recibir bien al huésped también significa proteger la información que decidió confiar al hotel.

DERECHO INMOBILIARIO Y REGULACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 16|DERECHO Y NEGOCIOS

RETOS JURÍDICOS VINCULADOS AL DESARROLLO Y LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS EN EL SALVADOR

dquirir un inmueble en El Salvador requiere que el comprador realice una gestión preventiva y rigurosa para evitar fraudes, costos adicionales o problemas estructurales que afecten el proyecto a desarrollar. Antes de firmar incluso una escritura de promesa de venta, es necesario contar con una investigación exhaustiva del estado legal del inmueble encaminada a poder tener elementos que permitan en esa etapa determinar si es factible desarrollar un determinado proyecto en ese inmueble.

Marianella Guidos SENIOR COUNSEL ARIAS LAW

La adquisición de inmuebles conlleva la estructuración de proyectos, la obtención de permisos, la construcción, lo cual exige coordinar normas civiles, registrales, urbanísticas, ambientales, municipales, fiscales y de protección al consumidor. El primer reto para la adquisición o compra de un inmueble es comprobar que el vendedor sea titular del derecho ofrecido, que no existan gravámenes ni otros derechos constituidos a favor de terceros que puedan limitar la libre adquisición. Pero además, es necesario determinar que el inmueble sea jurídicamente apto para el

proyecto específico a desarrollar, para lo cual se recomienda que la revisión no se limite solo a una certificación registral, sino que es necesario contrastar la descripción del título de propiedad con la realidad física y catastral del inmueble. Las diferencias de área, colindantes o ubicación pueden obligar a tramitar remediciones, reuniones, segregaciones o rectificaciones o incluso estudios registrales antes de la compra, lo que implica costos adicionales. Por otro lado, con respecto a la viabilidad del desarrollo de un proyecto determinado en el inmueble a adquirir, debemos identificar las autoridades competentes según la ubicación del inmueble, para obtener las resoluciones y autorizaciones sobre uso del suelo,

línea de construcción, vialidad, drenajes, parcelación, construcción y recepción de obra, esto significa que deben identificarse no solo las leyes aplicables sino también lo que establezcan las ordenanzas emitidas por la municipalidad donde se encuentre ubicado el inmueble.

ESPECIAL DERECHO Y NEGOCIOS|17

Es pertinente mencionar que con la creación de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT), y la digitalización de trámites, existen oportunidades de simplificación de trámites. La DOT fue creada como autoridad nacional para autorizaciones y permisos de construcción y para la política de ordenamiento territorial. Es la institución autónoma encargada de centralizar, regular y otorgar los permisos de construcción, urbanización y lotificación a nivel nacional; tiene competencia sobre nuevas lotificaciones y proyectos de construcción de al menos 250 metros cuadrados, sin perjuicio de regímenes especiales. En el Área Metropolitana de San Salvador, la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) mantiene su competencia en la tramitación de estos permisos. En vista de los cambios regulatorios relacionados con la incorporación de la DOT, es necesario revisar cuidadosamente la ubicación, dimensión y naturaleza del proyecto, así como eventuales competencias municipales. Un trámite presentado ante la entidad incorrecta puede producir inadmisiones, duplicidad de gestiones y costos financieros, además de atrasos en el proyecto que deseemos ejecutar. Dentro de ese nuevo marco regulatorio, en la LEY DE CREACIÓN DE LA DIRECCIÓN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y CONSTRUCCIÓN se establece en su art. 35, la posibilidad de obtener un informe con respecto al inmueble en el que se quiere desarrollar un proyecto. Se establece que cualquier persona podrá requerir a la DOT, mediante el pago de la tasa correspondiente, un informe de condición territorial del inmueble a intervenir. Este contendrá las potencialidades del inmueble consultado, las condiciones identificadas a la fecha de la solicitud, usos, entre otros elementos relevantes que deban considerarse para la ejecución de un proyecto determinado o para la intervención de un inmueble en general. Este es un servicio consultivo, de carácter opcional para los usuarios, que permite al interesado conocer la potencialidad de su inmueble; o en su caso, si se tiene una idea de proyecto definida, conocer las condicionantes a la fecha de la solicitud y elementos identificados sobre el inmueble consultado. Es importante destacar que actualmente existe un proyecto de Ley Especial de Responsabilidad Profesional para las Personas Sujetas a Inscripción en el Registro de Profesionales y Prestadores de Servicios de Urbanización y Construcción, la cual en caso de ser aprobada, fija multas severas (de hasta 20 salarios mínimos) por negligencia o por ejercer sin estar en el registro de la DOT. Asimismo, se impone la obligatoriedad de utilizar tramitadores y firmas electrónicas certificadas para la presentación de proyectos. Otro de los aspectos relevantes a considerar en un proyecto, es la evaluación ambiental, la cual debe incorporarse desde la selección del terreno. El Sistema de Evaluación Ambiental (SEA) del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN)

de El Salvador es una plataforma para analizar los posibles impactos ambientales de obras, proyectos o actividades antes de su ejecución, clasifica los proyectos según su impacto potencial. Deben analizarse la disponibilidad y descarga de agua, el manejo de aguas lluvias y residuales, la tala o afectación de ecosistemas, la cercanía a áreas protegidas y la exposición a inundaciones, deslizamientos, erosión costera o actividad sísmica, para lo cual se involucra a un equipo de profesionales en las distintas áreas que requiera el proyecto. El incumplimiento puede originar suspensión de obras, obligaciones de reparación y responsabilidad contractual frente a compradores, financiadores y operadores, además de responsabilidad civil.

La existencia de bienes culturales, vestigios arqueológicos, derechos de vía, líneas de transmisión, cauces, servidumbres de paso o redes de servicios puede reducir el área útil y condicionar el diseño. La debida diligencia debe incluir inspección técnica, consultas a las autoridades competentes y revisión de instrumentos de planificación. Un aspecto importante, es que antes de la entrega de un anticipo o desembolso, se recomienda realizar una revisión técnica detallada, preferiblemente acompañado por un ingeniero o arquitecto. Es importante evitar a toda costa realizar depósitos de dinero en concepto de "reserva" sin la firma previa de una Promesa de Venta debidamente formalizada ante un notario salvadoreño, donde se establezcan cláusulas de devolución en caso de que el inmueble no supere el análisis legal.

Recomendaciones para realizar una gestión preventiva a la hora de adquirir un inmueble en El Salvador: Realizar una debida diligencia integrada, que incluya aspectos legales, registrales, catastrales, urbanísticos, ambientales, técnicos, fiscales y comerciales, todo esto se deberá hacer previo a fijar el precio o asumir obligaciones. Preparar una matriz de permisos que identifique autoridad, fundamento, requisitos, dependencias, vigencia. Solicitar una Certificación Extractada del inmueble en el Centro Nacional de Registros (CNR). Este documento permitirá verificar la identidad del propietario registral y constatar que el inmueble esté libre de gravámenes (hipotecas activas, embargos preventivos o litigios judiciales). Si el vendedor actúa mediante un apoderado, el poder deberá contar con cláusulas específicas para vender el inmueble.

Es importante evitar a toda costa realizar depósitos de dinero en concepto de "reserva" sin la f irma previa de una Promesa de Venta debidamente formalizada ante un notario salvadoreño, donde se establezcan cláusulas de devolución en caso de que el inmueble no supere el análisis legal.

Es importante asegurarse de que el vendedor entregue la solvencia municipal vigente de la alcaldía correspondiente, así como los recibos al día de los servicios básicos, y que esté solvente fiscalmente. Condicionar adquisiciones y desembolsos, con derechos claros de terminación y restitución.

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MÁS ALLÁ DEL CONTRATO: EL ROL

ESTRATÉGICO DEL ABOGADO INMOBILIARIO

l abogado inmobiliario no llega cuando el negocio ya está decidido: su verdadero aporte comienza cuando la oportunidad todavía se está evaluando.

Jacqueline Esperanza Hernández Hernández ABOGADA Y NOTARIA| ASESORA LEGAL E INMOBILIARIA

“Ya compré el terreno, ahora necesito la escritura”, “Ya acordamos la operación, ahora formalicemos”, “Ya tengo el proyecto, ahora veamos los permisos”. Y cuando el problema ya surgió: “necesito que me represente”. Son frases habituales en el ámbito inmobiliario, y todas comparten un mismo defecto: reflejan una idea limitada de la función legal, donde el abogado solo formaliza una decisión comercial ya tomada o interviene cuando ésta ha fracasado. Pero una operación inmobiliaria no comienza con la firma de un contrato ni termina con su inscripción. Entre la situación del inmueble y las condiciones para su aprovechamiento, entre la contratación y el financiamiento, entre la ejecución y la eventual solución de controversias, el desarrollo y las operaciones inmobiliarias plantean retos legales en cada etapa. ¿Dónde está entonces el verdadero valor del abogado? Entre la oportunidad y su materialización existe un proceso en el que se toman decisiones que comprometen recursos, definen responsabilidades y generan consecuencias jurídicas. Es ahí, en ese proceso, muchas veces invisible para quien no ejerce el derecho, donde su intervención puede volverse estratégica. El momento de la intervención marca la diferencia No es solo cuestión de qué hace el abogado, sino de cuándo lo hace. En una operación individual, una compraventa, una permuta, una donación, una adjudicación en pago o la constitución de una hipoteca, su intervención permite conocer la situación registral del inmueble, identificar aspectos relevantes y determinar las condiciones necesarias para estructurar adecuadamente el acto. Otras veces se requieren actuaciones distintas: segregaciones, remediciones u otros procedimientos de regularización que inciden directamente en la realidad registral del inmueble. Incluso lo aparentemente sencillo exige esa

mirada. Una compraventa no es solo un precio acordado. Tampoco basta con que exista un título de propiedad. La situación registral del inmueble, las facultades de quienes intervienen, las cargas o limitaciones existentes, la forma en que se estructurará la operación y las obligaciones que asumirán las partes: todo eso puede convertir en jurídicamente frágil lo que comercialmente parecía simple. El abogado aporta esa lectura antes de que el compromiso sea definitivo. La viabilidad se define antes de invertir Un proyecto suele comenzar con la adquisición de un terreno. Pero su viabilidad no depende únicamente de que quien lo vende sea su legítimo propietario, sino de preguntas previas: ¿Es jurídicamente posible el destino que se pretende dar al inmueble? ¿Qué condiciones urbanísticas resultan aplicables? ¿Qué permisos o autorizaciones pueden ser necesarios antes de comprometer recursos? Responder eso exige conocer el marco que regula el urbanismo y la construcción en El Salvador. La Ley de Urbanismo y Construcción, junto con las disposiciones sobre ordenamiento territorial, uso de suelo y autorizaciones administrativas, forma parte del análisis según la naturaleza y ubicación del proyecto. En ese contexto puede intervenir también la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT), dentro de sus competencias. No se trata de acumular trámites: se trata de saber, con tiempo, si el negocio es realmente ejecutable. Una restricción no identificada. Una condición de uso pasada por alto. Una situación registral descubierta tarde. Cualquiera de estas puede modificar costos, plazos, estructura y, en algunos casos, la propia decisión de invertir. Por eso el abogado inmobiliario aporta valor desde antes de la contratación. Su función consiste en traducir en términos legales la oportunidad que el cliente tiene frente a sí: qué puede hacerse, en qué condiciones, qué aspectos deben revisarse y qué decisiones conviene adoptar antes de avanzar, integrando esa lectura normativa con las variables técnicas, económicas y operativas del proyecto.

El abogado inmobiliario no llega cuando el negocio ya está decidido: su verdadero aporte comienza cuando la oportunidad todavía se está evaluando.

La arquitectura del negocio

Cuando la prevención no basta

A partir de esa viabilidad comienza otra dimensión de su trabajo: la estructuración del negocio. Propietarios, inversionistas, entidades financieras, desarrolladores, contratistas, proveedores, compradores, arrendatarios: cada relación exige una definición clara de derechos, obligaciones, responsabilidades y mecanismos de protección.

Y cuando la prevención no alcanza, aparece la otra dimensión de la función del abogado inmobiliario. Incumplimientos contractuales, conflictos sobre propiedad o posesión, controversias entre participantes del proyecto, desacuerdos surgidos durante la ejecución: todo esto puede requerir negociación, mecanismos de solución de controversias o, cuando sea necesario, representación judicial.

Aquí el abogado construye la arquitectura contractual del negocio. ¿Qué instrumentos responden realmente a la operación? ¿Cómo deben distribuirse las responsabilidades? ¿Qué condiciones deben cumplirse antes de asumir obligaciones, qué garantías resultan pertinentes y qué ocurre si algo se incumple? La calidad de un contrato no se mide por su extensión, sino por su capacidad de reflejar la operación que las partes realmente pretenden ejecutar y de ofrecer herramientas frente a lo previsible. Debe corresponder con la realidad económica y operativa del proyecto; de lo contrario, puede existir un documento formalmente correcto pero insuficiente para proteger los intereses en juego. Lo mismo aplica al financiamiento. Cuando intervienen recursos propios, inversionistas o entidades financieras, la estructura legal debe acompañar la estructura económica del negocio. Garantías, obligaciones, condiciones y responsabilidades deben revisarse de manera coherente con el propósito de la operación, para que las decisiones financieras tengan un soporte adecuado. Acompañar la ejecución y la comercialización Durante el desarrollo, la participación del abogado no pierde relevancia. Los proyectos cambian: surgen modificaciones, retrasos, incumplimientos, nuevos acuerdos, situaciones que alteran lo inicialmente previsto. Documentar esos cambios, revisar sus efectos y atender a tiempo las contingencias es parte del trabajo. La comercialización es, igualmente, una etapa relevante. La relación con compradores o arrendatarios genera obligaciones y expectativas que deben corresponder con la situación real del inmueble o del proyecto, y con lo que contractualmente se ofrece. Mantener esa coherencia entre la estrategia comercial y la estructura que la sustenta requiere revisión constante. Por supuesto, la formalización notarial y registral ocupa un lugar esencial. Pero es una etapa dentro de un proceso más amplio: la escritura y su inscripción documentan una operación que debió analizarse y estructurarse antes. Llegar a esta fase con inconsistencias que pudieron detectarse desde el inicio se traduce en observaciones, retrasos y costos que pudieron evitarse.

Esa actuación contenciosa no contradice la función preventiva; es parte del mismo ciclo. El abogado interviene para evitar que un riesgo se convierta en conflicto, pero también para proteger los derechos de su cliente cuando la controversia ya existe. La diferencia está en el momento: una intervención temprana incide en las decisiones que originan la relación, mientras que una tardía suele encontrarse condicionada por hechos y compromisos ya consumados. Una visión que se vuelve estratégica Vale la pena replantear entonces una idea arraigada en el ejercicio profesional inmobiliario, sobre todo en un mercado donde los proyectos son cada vez más complejos: el abogado no aparece únicamente cuando hay un documento que firmar o un problema que resolver. Su aporte puede comenzar cuando todavía existe una oportunidad, ayudando a determinar si esa oportunidad es viable, cómo debe estructurarse y qué condiciones deben acompañar su desarrollo. A mayor complejidad del negocio, mayor importancia adquiere esa visión integral. No porque todas las operaciones requieran el mismo nivel de intervención, sino porque el riesgo crece cuando las decisiones se multiplican y se relacionan entre sí. Ahí la asesoría deja de ser una actuación aislada y se convierte en acompañamiento estratégico. En definitiva, el rol del abogado inmobiliario trasciende la formalización de actos. Su verdadera aportación está en incorporar el análisis legal al proceso de toma de decisiones: anticipar escenarios, identificar condiciones, estructurar relaciones, acompañar la ejecución y, cuando sea necesario, defender los derechos afectados. La seguridad jurídica no aparece al final, cuando se firma un documento. Comienza mucho antes: cuando se analiza una oportunidad, se decide invertir y se construye el camino legal para hacerla posible.

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LIDERAZGOS QUE TRANSFORMAN EL CRECIMIENTO EN VALOR Silvia Soriano y Jacqueline Barahona representan dos capacidades estratégicas en la evolución de HOMINID. Desde la gestión financiera y administrativa y la dirección de la operación legal, ambas fortalecen una estructura que no termina dentro de la firma: se traduce en mejores herramientas, respuestas y acompañamiento para sus clientes.

ay un momento en el crecimiento de toda organización en el que sumar clientes, profesionales y nuevas áreas deja de ser suficiente. La expansión comienza a exigir algo menos visible, pero determinante: estructura.

Procesos que funcionen. Información que permita decidir. Equipos capaces de coordinarse. Responsabilidades claras. Capacidad para anticiparse. Y, sobre todo, una organización que pueda trasladar esas fortalezas a quienes confían en ella. HOMINID atraviesa esa etapa. La evolución de la firma ha significado ampliar capacidades, profesionalizar su operación y abrir nuevos espacios de liderazgo. En ese recorrido, Silvia Soriano, directora de Administración y Finanzas, y Jacqueline Barahona, directora Legal, aportan dos trayectorias construidas desde ámbitos diferentes, pero especialmente complementarias para esta etapa de HOMINID. Soriano acumula más de tres décadas de experiencia en administración, contabilidad y finanzas, con un recorrido marcado por presupuestos, flujos de efectivo, análisis financiero y organización de procesos. Su fortaleza puede resumirse en una capacidad esencial para cualquier empresa: convertir los números en información para comprender el negocio y respaldar decisiones. Barahona suma más de 20 años de experiencia jurídica en entornos altamente técnicos y regulados, con especialización en derecho financiero, bancario, bursátil, regulatorio, administrativo y corporativo, además de experiencia coordinando equipos legales. Esa combinación le permite integrar especialidades, ordenar procesos y gestionar talento jurídico frente a asuntos cada vez más complejos. Son experiencias diferentes que convergen en un mismo propósito: hacer que el fortalecimiento interno de HOMINID se traduzca en un mejor servicio para sus clientes. “Mi aporte al crecimiento y evolución de HOMINID ha estado estrechamente vinculado con el fortalecimiento de su estructura financiera, contable y administrativa”, explica Soriano. Barahona lo plantea desde la operación jurídica: “Me he enfocado en construir capacidades dentro del equipo, impulsar la innovación en nuestra forma de trabajar y contribuir a que HOMINID consolide una estructura más sólida, eficiente y preparada para los desafíos del futuro”. Fortalecerse para acompañar mejor La lógica detrás de este proceso es clara: una firma difícilmente puede ayudar a ordenar, proteger o hacer crecer los negocios de sus clientes si internamente no desarrolla capacidades para hacerlo.

La información financiera es un ejemplo. Para Soriano, contabilidad y finanzas han dejado de ser funciones destinadas únicamente a registrar operaciones, controlar recursos y cumplir obligaciones. Bien utilizadas, permiten interpretar lo que ocurre en una empresa y anticipar lo que puede venir. “Una empresa que conoce oportunamente sus números tiene mayores posibilidades de tomar buenas decisiones, anticiparse a los riesgos y aprovechar las oportunidades de crecimiento”, sostiene. Estados de resultados, flujos de efectivo, presupuestos y balances adquieren otra dimensión cuando son analizados conjuntamente: pueden revelar capacidad de inversión, necesidades de liquidez, riesgos, prioridades o posibilidades de expansión. “El verdadero valor del área financiera está precisamente en transformar los números y la información contable en conocimiento útil para la empresa”, afirma Soriano. Esa experiencia tiene una doble dirección. Fortalece la administración de HOMINID, pero también alimenta una capacidad que la firma puede trasladar a sus clientes: utilizar información financiera y contable para acompañar decisiones empresariales. Cuando el cliente deja de ser un expediente Desde la Dirección Legal, Barahona llega al mismo punto por otro camino. Una firma que crece debe coordinar especialidades, cargas de trabajo, tiempos y asuntos cada vez más complejos. Sin embargo, antes de distribuir un caso entre abogados, Barahona coloca una condición fundamental: entender qué hace el cliente. “Para poder asesorar legal y contablemente necesitamos conocer el negocio, saber a qué se dedica, cuál es su rubro; es ir al detalle”, explica. Un proyecto inmobiliario no enfrenta los mismos requerimientos que una operación financiera. Una inversión puede involucrar simultáneamente asuntos corporativos, contractuales, regulatorios, financieros o administrativos. Los problemas empresariales no llegan ordenados según las áreas de práctica de una firma. El cliente llega con una necesidad. Es la firma la que debe organizar sus capacidades alrededor de ella. “Por eso, el crecimiento obliga a superar la lógica de especialistas que trabajan aisladamente. “El verdadero valor surge cuando esas capacidades se integran para ofrecer soluciones completas”, sostiene Barahona. Procesos, planificación y seguimiento adquieren entonces sentido hacia afuera. Una mejor distribución del trabajo, coordinación entre especialistas y supervisión de los asuntos debe traducirse en agilidad, cumplimiento de plazos y respuestas más articuladas para el cliente.

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Una empresa que conoce oportunamente sus números tiene mayores posibilidades de tomar buenas decisiones, anticiparse a los riesgos y aprovechar las oportunidades de crecimiento.”

El verdadero valor surge cuando las capacidades se integran para of recer soluciones completas.” Jacqueline Barahona

Silvia Soriano

Dos áreas que hablan el mismo idioma Es precisamente alrededor del cliente donde las responsabilidades de Soriano y Barahona terminan encontrándose. Una decisión empresarial difícilmente es solo financiera o jurídica. Invertir, crecer, contratar, adquirir activos o desarrollar un proyecto puede exigir conocer simultáneamente la capacidad financiera de la empresa, sus obligaciones, los riesgos jurídicos y el marco regulatorio aplicable. “El verdadero valor para el cliente no está únicamente en recibir servicios financieros, contables o legales de manera independiente, sino en que estos conocimientos se integren y trabajen bajo una misma visión”, explica Soriano. La información financiera ayuda a comprender qué ocurre en el negocio. El análisis jurídico identifica las condiciones y riesgos bajo los cuales puede actuar. Y la coordinación permite determinar qué capacidades necesita cada cliente y articularlas cuando corresponda. Ese es uno de los cambios relevantes en la evolución de HOMINID: la estructura interna comienza a convertirse en parte de la propuesta de valor hacia afuera. Liderazgo que abre espacios Esta transformación también ha abierto nuevos espacios de liderazgo dentro de la firma. La presencia de Soriano y Barahona en posiciones directivas da continuidad a una visión promovida dentro de HOMINID: ampliar las oportunidades para que más mujeres puedan asumir responsabilidades y participar en el desarrollo de la organización. Pero en sus historias el liderazgo no aparece únicamente asociado al cargo ni al género. Está vinculado con experiencia, mérito, conocimiento y capacidad para desarrollar equipos.

“Invertir en las personas es también invertir en el futuro de la firma”, sostiene Soriano, para quien un equipo integrado, capacitado y comprometido permite responder mejor a las exigencias del mercado. Barahona coincide en la importancia de desarrollar nuevos referentes profesionales: “La presencia de mujeres en posiciones de liderazgo crea referentes importantes para las nuevas generaciones”. El liderazgo femenino se incorpora así de manera natural a un proceso mayor: una organización que crece necesita ampliar los espacios desde los cuales se toman decisiones, se coordinan equipos y se construyen nuevas capacidades. Una fortaleza que debe sentirse afuera La verdadera medida de esta transformación no está únicamente dentro de HOMINID. Si los procesos son mejores, las respuestas deben ser más ágiles. Si existe mayor coordinación entre especialistas, las soluciones pueden ser más completas. Si la información financiera se interpreta adecuadamente, el empresario dispone de mejores elementos para decidir. Y si los abogados conocen profundamente el negocio, la asesoría puede responder con mayor precisión a su realidad. Ese es el punto en el que la profesionalización deja de ser un asunto interno y se convierte en servicio. Soriano y Barahona representan dos dimensiones de esa construcción: información y estructura para tomar mejores decisiones; organización y conocimiento jurídico para convertirlas en respuestas. El crecimiento ha llevado a HOMINID a fortalecer procesos, equipos, información y liderazgos. Pero el propósito final está afuera: que cada capacidad desarrollada dentro de la firma se convierta en mayor valor para quienes están al otro lado de la mesa: sus clientes.

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Jacqueline Barahona: el rigor jurídico como método para anticiparse

La directora legal de HOMINID ha construido su trayectoria en áreas donde el detalle, la disciplina y la actualización permanente son determinantes. Hoy traslada esa experiencia a la gestión de equipos y a una forma de ejercer el Derecho orientada a anticipar riesgos y responder a una realidad empresarial cada vez más compleja. Más de dos décadas trabajando en entornos altamente regulados han dejado en Jacqueline Barahona una forma particular de entender el ejercicio del Derecho: el conocimiento jurídico necesita rigor, pero también método.

Organizar el conocimiento

La directora legal de HOMINID ha desarrollado su carrera en derecho financiero, bancario, bursátil, regulatorio, administrativo y corporativo. Su experiencia incluye análisis de normativa especializada y coordinación de profesionales frente a asuntos de elevada complejidad técnica.

Es una concepción del liderazgo jurídico menos centrada en la jerarquía y más relacionada con hacer funcionar el conocimiento colectivo: reconocer fortalezas, distribuir responsabilidades y preparar profesionales capaces de asumir progresivamente asuntos de mayor complejidad.

Ese recorrido explica una palabra recurrente en su pensamiento: precisión. “Esa experiencia me enseñó la importancia de la precisión y del rigor técnico que debemos mantener los abogados en nuestro trabajo”, afirma. Para Barahona, sin embargo, rigor no significa únicamente dominar leyes y regulaciones. Implica desarrollar una disciplina de trabajo capaz de reducir márgenes de error y anticipar situaciones antes de que se conviertan en problemas para el cliente. El Derecho exige método Barahona identifica tres elementos esenciales para gestionar eficientemente el trabajo jurídico: planificación, seguimiento y mejora continua. “La planificación permite definir prioridades, asignar adecuadamente los recursos y asegurar el cumplimiento de objetivos, plazos y estándares de calidad”, explica. Su trayectoria en sectores regulados reforzó también otra convicción: la preparación jurídica nunca puede ser estática. Las leyes cambian, evolucionan las actividades económicas y aparecen nuevos productos, modelos de negocio y tecnologías que obligan al abogado a enfrentarse constantemente a escenarios diferentes. La actualización permanente se convierte, por tanto, en una responsabilidad profesional. “Estar preparado y contar con un equipo legal conocedor permite reducir los márgenes de error y acompañar mejor al cliente en el desarrollo de sus negocios”, sostiene.

Su experiencia multidisciplinaria influye también en su manera de dirigir. Frente a un asunto complejo, la función de quien coordina no consiste en concentrar todas las respuestas, sino en identificar qué conocimientos requiere el problema y reunir las capacidades adecuadas para resolverlo. “Mi experiencia me permite identificar las capacidades que requiere cada proyecto, conformar los equipos adecuados y asegurar una interacción coordinada entre las diferentes áreas”, señala.

Prepararse para lo que viene Barahona observa además nuevas transformaciones que están modificando el ejercicio profesional. Los cambios regulatorios conviven ahora con nuevos mercados y una acelerada evolución tecnológica. “Debemos mantenernos atentos a los cambios que están transformando el entorno jurídico: nuevas disposiciones, nuevos productos y mercados y, particularmente, innovaciones tecnológicas como la inteligencia artificial”, advierte. Para ella, estos cambios no disminuyen la importancia del abogado. Elevan las exigencias sobre su preparación y capacidad de adaptación. Esa perspectiva sintetiza su aporte profesional a HOMINID: rigor sin inmovilidad, método sin burocracia y experiencia acompañada de actualización permanente. Después de más de veinte años frente a escenarios jurídicos complejos, su visión parte de una premisa: cuanto más sofisticados se vuelven los negocios y sus riesgos, mayor debe ser la capacidad del abogado para prepararse, anticiparse y organizar el conocimiento necesario para responder a ellos.

3 claves de Jacqueline 1. El rigor jurídico exige método. 2. Anticiparse es parte de una buena asesoría. 3. El conocimiento se potencia cuando se organiza.

PORTADA 24|DERECHO Y NEGOCIOS

Silvia Soriano: de los números a la visión estratégica

Más de tres décadas en administración, contabilidad y finanzas han construido en Silvia Soriano una visión basada en orden, análisis y anticipación. Como directora de Administración y Finanzas de HOMINID, aporta una mirada que entiende la información financiera no como un resultado final, sino como una herramienta para comprender mejor la realidad de una empresa.

Silvia Soriano ha vivido desde dentro una profunda transformación de la gestión financiera empresarial. Comenzó su carrera cuando buena parte de los procesos contables todavía eran manuales y ha acompañado una evolución tecnológica que hoy permite disponer de información con una velocidad y profundidad antes impensables.

como directora de Administración y Finanzas de HOMINID. Su trayectoria abarca presupuestos, flujos de efectivo, estados financieros, obligaciones tributarias, administración y control de recursos. Sin embargo, su pensamiento profesional va más allá de cada una de esas herramientas. Los clientes de la firma reciben el valor de toda esa experiencia.

Pero después de más de 30 años de experiencia, su conclusión no gira alrededor de la tecnología.

Del registro a la anticipación.

Gira alrededor del criterio. “La tecnología es una herramienta muy valiosa, pero la experiencia profesional continúa siendo indispensable para interpretar correctamente la información y convertirla en decisiones acertadas”, sostiene. Esa combinación entre experiencia, análisis y conocimiento del funcionamiento cotidiano de las empresas define su trabajo

Soriano identifica un cambio fundamental en su profesión. Durante mucho tiempo, la contabilidad y las finanzas estuvieron concentradas principalmente en registrar, controlar y explicar lo que ya había ocurrido. Hoy, considera, eso resulta insuficiente. La información debe ayudar a responder preguntas sobre lo que viene: ¿Existen recursos para crecer? ¿Qué compromisos pueden afectar la liquidez? ¿Es momento de invertir? ¿Qué prioridades deben establecerse? ¿Qué escenarios podrían modificar los planes de una empresa? “La información financiera debe permitirnos anticiparnos y no simplemente reaccionar cuando los problemas ya se han presentado”, resume. Esa visión preventiva exige además evitar lecturas aisladas. Un presupuesto, un flujo de efectivo o un estado financiero adquieren verdadero significado cuando se analizan como partes de una misma realidad empresarial

1. Los datos necesitan criterio. ayudar

Ha conocido los números desde la operación, el control y el cumplimiento, pero también desde las decisiones que dependen de ellos. Esa experiencia le permite entender que detrás de cada indicador existe una realidad empresarial que debe ser interpretada. “No se trata únicamente de conocer si hubo una utilidad o una pérdida, sino de comprender qué está ocurriendo con la empresa y por qué”, explica. Esa perspectiva forma parte de su aporte a HOMINID. Además de contribuir al fortalecimiento de su estructura administrativa, financiera y contable, incorpora una visión que conecta información, gestión y decisiones. Es una experiencia que también enriquece, de manera natural, las capacidades que la firma pone al servicio de sus clientes. Lo que los números no dicen solos La tecnología seguirá transformando las finanzas. Automatización, nuevas plataformas y herramientas de análisis permitirán procesar más información y hacerlo cada vez con mayor rapidez. Pero para Soriano, disponer de datos no resuelve por sí mismo el desafío.

Allí encuentra el valor de una trayectoria de más de tres décadas: saber qué observar, relacionar información, reconocer señales y formular las preguntas que deben hacerse antes de una decisión.

de SILVIA deben

La trayectoria de Soriano tiene una característica particular: ha sido construida desde la gestión cotidiana de las empresas.

Los sistemas pueden producir cifras, tendencias e indicadores. Comprender qué significan para una empresa requiere contexto, experiencia y criterio profesional.

3 claves

2. Las finanzas anticiparse.

Una experiencia construida desde la gestión

3. Interpretar es más importante que solo registrar.

Su pensamiento financiero puede resumirse precisamente en esa evolución: pasar del registro a la interpretación y de la interpretación a la anticipación. Porque los números permiten conocer lo ocurrido. El verdadero valor profesional comienza cuando alguien es capaz de leerlos para entender el presente y aportar claridad sobre lo que puede venir.

DERECHO INMOBILIARIO Y REGULACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 26|DERECHO Y NEGOCIOS

INVERSIÓN INMOBILIARIA : CERTEZA

JURÍDICA Y VIABILIDAD DEL PROYECTO Primero, tener claridad sobre la propiedad de interés

Cuando la oportunidad

Antes de pensar en el proyecto, necesitamos conocer bien la propiedad que se pretende adquirir.

Hace algún tiempo analizamos para un inversionista extranjero una propiedad costera de gran extensión. Por su ubicación y características, a primera vista reunía muchas de las condiciones que podían hacerla sumamente atractiva para un importante desarrollo turístico.

¿Quién es el propietario? ¿Existen gravámenes, servidumbres u otros derechos que deban conocerse? ¿La información registral corresponde al inmueble que estamos visitando? ¿Existen diferencias de área, descripciones antiguas, segregaciones pendientes o alguna otra situación que necesite aclararse?

Haydée Calvo FUNDADORA Y DIRECTORA GENERAL DE CALVO BIENES RAÍCES

oda inversión inmobiliaria comienza con una expectativa. Quien se interesa en una propiedad no lo hace únicamente por lo que esta representa en el presente, sino también por las posibilidades que imagina en ella. En el caso de un terreno, esas posibilidades pueden ser determinantes para decidir si vale la pena invertir. Cuando un inversionista evalúa una propiedad para desarrollar un proyecto, es natural que su atención se concentre en el precio, la ubicación, la extensión, los accesos y sus posibilidades. Estos elementos pueden hacer que un terreno parezca ideal para un desarrollo habitacional, turístico, comercial o industrial. Sin embargo, antes de tomar una decisión de compra hay una pregunta que puede cambiar por completo la evaluación de esa oportunidad: ¿realmente podrá desarrollar allí el proyecto que tiene previsto? En la práctica inmobiliaria he aprendido que una propiedad puede estar correctamente inscrita, tener un propietario claramente identificado y no presentar, a primera vista, inconvenientes para su venta. Sin embargo, eso no significa necesariamente que sea adecuada para el propósito del comprador. La certeza jurídica sobre la propiedad y la certeza sobre lo que realmente puede hacerse con ella son dos dimensiones distintas de una inversión inmobiliaria segura.

No todas estas circunstancias impiden una compraventa; algunas pueden tener una explicación o solución sencilla. Lo importante es no dar por sentado que todo está en orden porque existe una escritura o el inmueble aparece inscrito. Como profesionales inmobiliarios no nos corresponde sustituir el análisis jurídico de un abogado ni la revisión técnica de un topógrafo. Sí nos corresponde reconocer cuándo algo necesita aclararse y procurar que se haga antes de que nuestro cliente asuma compromisos importantes. Poder comprar no significa poder hacer cualquier proyecto Supongamos que ya conocemos al propietario, hemos revisado la documentación registral del inmueble y no encontramos nada que, en principio, impida su transferencia. Sin embargo, para un inversionista, la revisión no necesariamente termina allí. Un terreno puede ser perfectamente transferible y, sin embargo, no ser adecuado para el proyecto que motivó su interés. Dependiendo de su ubicación y de la inversión, pueden existir condiciones relacionadas con el uso del suelo, restricciones ambientales, servidumbres, derechos de vía, accesos o disponibilidad de servicios que influyan en lo que puede desarrollarse. El efecto de estas condiciones dependerá tanto de sus características como del propósito de la inversión. Una limitación que resulte compatible con determinado uso puede ser determinante para otro proyecto. Por eso, además de conocer la situación jurídica de la propiedad, también debemos preguntarnos si nuestro cliente podrá desarrollar en ese terreno el proyecto que motivó su interés.

realidad

cambia

una

En esta ocasión, antes de iniciar la revisión documental y registral, realizamos una consulta en el Sistema de Información y Monitoreo Ambiental y Cambio Climático (SIMACC), del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Esta plataforma permite consultar distintas capas de información ambiental y realizar un análisis preliminar del área en la que se encuentra un inmueble. Al analizar la propiedad, encontramos que una parte importante del terreno coincidía con zonas sujetas a protección o restricciones ambientales, lo que hacía necesaria una revisión mucho más profunda antes de continuar con la operación. Eso no nos permitía concluir que el proyecto fuera viable o inviable; esa determinación correspondía a las autoridades y especialistas competentes. Pero habíamos encontrado algo valioso: una alerta antes de la compra. La negociación ya no podía continuar bajo la simple suposición de que toda la extensión podría aprovecharse de la manera inicialmente prevista. Antes de asumir un compromiso de esa magnitud, el inversionista necesitaba conocer con mayor precisión las condiciones aplicables y cómo podían incidir en su proyecto. En otra oportunidad analizamos un terreno plano, accesible y estratégicamente ubicado sobre un importante corredor vial del país. Desde una perspectiva comercial parecía ofrecer numerosas posibilidades. Sin embargo, al investigar las condiciones aplicables a la zona encontramos que el uso de suelo permitía únicamente determinadas actividades, lo que limitaba las posibilidades de desarrollo que inicialmente se habían considerado. El terreno seguía teniendo valor. Lo que había cambiado era nuestra comprensión de para qué podía resultar realmente adecuado. Estas

otras

experiencias

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confirmado algo que he aprendido a lo largo de los años: no basta con preguntar si una propiedad puede comprarse. También debemos preguntarnos si nuestro cliente podrá desarrollar en ella el proyecto que había visualizado desde un inicio. La tecnología nos ayuda a detectar alertas tempranas Hoy contamos con herramientas informáticas que facilitan una primera aproximación a información relevante sobre una propiedad. SIMACC es un ejemplo de cómo estas herramientas pueden ayudarnos a detectar situaciones que merecen una revisión más profunda. Pero hay una diferencia importante entre consultar información y emitir una conclusión. Una plataforma digital no sustituye un estudio técnico, una opinión jurídica, un permiso ni el pronunciamiento de la autoridad competente. Tampoco convierte al profesional inmobiliario en especialista ambiental, urbanístico o legal. Su verdadero valor está en ayudarnos a detectar una señal y, sobre todo, a hacer la pregunta correcta antes de comprar. Una inversión necesita varias miradas Una operación inmobiliaria importante rara vez puede analizarse desde una sola especialidad. El abogado estudia sus implicaciones jurídicas. El topógrafo verifica los aspectos físicos del inmueble cuando es necesario. Los especialistas ambientales, urbanísticos, de ingeniería u otras áreas intervienen de acuerdo con las características del proyecto. Y el profesional inmobiliario aporta su conocimiento de la propiedad, del mercado y, especialmente, del propósito que persigue el cliente. Quien busca una propiedad para conservarla como inversión patrimonial puede valorar determinadas condiciones de una manera. Quien pretende desarrollar inmediatamente un proyecto específico tendrá otras prioridades y otros riesgos que analizar. Por eso considero que parte de nuestra responsabilidad profesional consiste en comprender para qué quiere comprar nuestro cliente, detectar señales que puedan afectar ese propósito y procurar que las consultas especializadas se realicen oportunamente. No se trata de asumir funciones de otros profesionales, sino de saber cuándo detenernos, hacer una pregunta más y buscar la opinión adecuada antes de recomendar que una operación continúe. Eso no retrasa una buena inversión. La protege. La seguridad jurídica también mira hacia adelante

La pregunta que vale la pena dejar abierta no es si ocurrirá un incidente, sino si la organización podrá demostrar, el día en que ocurra, que hizo lo que la ley exigía antes de que fuera necesario.

Cuando pensamos en la seguridad jurídica de una operación inmobiliaria solemos mirar hacia atrás: quién es el propietario, cómo adquirió el inmueble, qué se encuentra inscrito y qué derechos existen sobre él. Todo eso es indispensable. Pero para un inversionista también es necesario mirar hacia adelante. ¿Qué podrá hacer con la propiedad una vez que sea suya? ¿Podrá aprovechar las características que justificaron su interés? ¿Existe alguna condición que pueda cambiar significativamente el proyecto o incluso la decisión de compra? Hacer estas preguntas no elimina todos los riesgos, pero permite tomar decisiones mejor informadas y reduce la posibilidad de descubrir, después de la compra, una limitación que pudo identificarse oportunamente. La debida diligencia jurídica y registral, junto con un análisis oportuno de la viabilidad del proyecto, no deberían entenderse como obstáculos para cerrar una operación. Por el contrario, permiten determinar si una propiedad que puede adquirirse con seguridad jurídica es también adecuada para la inversión que se pretende realizar. Porque una inversión inmobiliaria segura no depende únicamente de poder adquirir válidamente una propiedad. Depende también de tener certeza razonable sobre lo que realmente puede hacerse con ella.

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DEL TERRENO AL PROYECTO :

RIESGOS LEGALES EN DESARROLLOS INMOBILIARIOS Hipotecas del Centro Nacional de Registros permite determinar la situación jurídica del inmueble y confirmar la capacidad del propietario para disponer de este.

autorizaciones vinculadas al recurso hídrico; así como las municipalidades y otras autoridades competentes según las características del proyecto.

Sin embargo, el estudio no debería limitarse al registro.

La determinación de los permisos necesarios debe realizarse desde las primeras etapas de la operación y no únicamente una vez adquirido el terreno. Esta revisión permite identificar condiciones que puedan impedir, retrasar o encarecer sustancialmente el desarrollo, así como determinar cuáles autorizaciones pueden obtenerse durante el período de evaluación y cuáles deberán tramitarse posteriormente.

También es relevante verificar que la realidad física del inmueble corresponda con su descripción registral. Diferencias de cabida, delimitaciones imprecisas, superposiciones, accesos no formalizados o la necesidad de efectuar una remedición pueden generar impactos significativos en la operación e incluso modificar la superficie efectivamente disponible para el proyecto.

Andrea Nicole Schmid ASOCIADA CONSORTIUM LEGAL

l desarrollo de un proyecto inmobiliario comienza mucho antes de la construcción. Desde la identificación de un inmueble hasta su adquisición, financiamiento y posterior ejecución, existen elementos jurídicos que pueden incidir directamente en su viabilidad. Uno de los principales retos es evitar que la adquisición de un inmueble se analice de forma aislada. Un título de propiedad debidamente inscrito y aparentemente libre de gravámenes no necesariamente significa que el terreno pueda destinarse al proyecto que el inversionista pretende desarrollar. La estructuración jurídica de una operación inmobiliaria exige responder no solamente si el comprador puede adquirir válidamente el inmueble, sino también si podrá utilizarlo para el propósito económico proyectado. Esta distinción permite identificar riesgos registrales, físicos, regulatorios, contractuales y financieros y distribuirlos adecuadamente entre las partes. El inmueble material

registral

inmueble

El análisis registral constituye un componente inicial de la debida diligencia inmobiliaria. La revisión de la titularidad, antecedentes, hipotecas, servidumbres, anotaciones preventivas y demás cargas ante el Registro de la Propiedad Raíz e

Cuando existan diferencias de área, el contrato debería establecer quién estará obligado a realizar la remedición, asumir sus costos y proporcionar los insumos técnicos necesarios. Si el inmueble se encuentra gravado y únicamente una porción será adquirida o incorporada al proyecto, será necesario coordinar la liberación parcial de las garantías existentes y establecerla como requisito previo al cierre. La debida diligencia, por tanto, debe conectar la información jurídica con la información técnica. El inmueble inscrito debe coincidir, en la medida necesaria para la operación, con el inmueble que efectivamente será desarrollado. Los permisos como parte de la viabilidad jurídica Otra dimensión regulatoria.

fundamental

Un inmueble puede ser plenamente transferible desde una perspectiva civil y registral y, sin embargo, no resultar apto para el proyecto previsto debido a restricciones urbanísticas, ambientales, de uso de suelo, acceso, infraestructura u otras condiciones aplicables. Dependiendo de la naturaleza y ubicación del proyecto, su ejecución puede requerir autorizaciones de distintas autoridades nacionales o municipales. Por ejemplo, pueden intervenir la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), cuando el proyecto se encuentre dentro de su ámbito de competencia; la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT), el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN), en materia ambiental; la Autoridad Salvadoreña del Agua (ASA), respecto de determinadas

Desde una perspectiva contractual, los permisos más relevantes pueden incorporarse como condiciones para el cierre o como elementos que habiliten al comprador a terminar la operación sin responsabilidad si, después de realizar las gestiones razonablemente necesarias, el proyecto resulta jurídicamente inviable. El objetivo no consiste en trasladar automáticamente todo el riesgo al propietario, sino en identificar qué circunstancias controla cada parte y establecer anticipadamente sus consecuencias.

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El período de evaluación como herramienta de protección En operaciones complejas, el período de debida diligencia o evaluación cumple una función más amplia que la simple revisión documental. Durante este plazo, el potencial adquirente debería poder realizar los estudios jurídicos, técnicos, financieros y regulatorios necesarios para determinar si continúa interesado en la operación. Para que este mecanismo sea efectivo, el contrato debe definir su duración, las obligaciones de colaboración del propietario, el acceso al inmueble y la documentación que deberá ser proporcionada. En mi experiencia, una de las lecciones más relevantes de estas operaciones es que las contingencias rara vez aparecen de forma aislada. Una diferencia de área puede afectar el diseño, un acceso pendiente puede incidir en los permisos y una autorización puede condicionar el cierre. Algunas contingencias podrán subsanarse antes del cierre; otras requerir ajustes económicos o incluso justificar que el adquirente decida no continuar. La regulación contractual de estos escenarios es importante cuando se han entregado anticipos, depósitos o cantidades en concepto de reserva. El documento debe precisar si dichas sumas serán reembolsables, en qué supuestos podrán retenerse y cuáles serán las consecuencias económicas de una terminación anticipada. Una cláusula de salida correctamente estructurada no debería entenderse como una señal de incertidumbre frente a la operación. Por el contrario, constituye un mecanismo de asignación de riesgo que permite a las partes conocer desde el inicio las consecuencias de que una condición esencial no pueda cumplirse.

correspondientes, incluyendo, cuando resulte aplicable, gestiones ante el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

las

Si existe una hipoteca previa, deberá determinarse si será cancelada completamente o si el acreedor autorizará la liberación únicamente del área objeto de la operación. Cuando el proyecto sea financiado mediante crédito, también será necesario verificar que los documentos de adquisición permitan cumplir las condiciones requeridas por la entidad financiera. Una coordinación insuficiente puede impedir que una transacción jurídicamente negociada cierre en la fecha prevista. Por ello, desde la preparación de los primeros documentos resulta conveniente identificar las garantías existentes, las necesidades de financiamiento y las condiciones necesarias para que el inmueble pueda ser transferido y posteriormente gravado. El contrato como instrumento de asignación de riesgos No existe un contrato capaz de eliminar todas las contingencias de un proyecto inmobiliario. Su función es distinta: establecer quién asume cada riesgo, qué obligaciones deben cumplirse y cuáles serán las consecuencias si las circunstancias inicialmente contempladas cambian. Una adecuada estructura contractual puede incorporar declaraciones y garantías sobre la situación del inmueble, obligaciones de entrega de información y colaboración, plazos de subsanación, condiciones precedentes, mecanismos para solucionar diferencias de área, reglas para la liberación de gravámenes y derechos de terminación.

Financiamiento y garantías: elementos que deben coordinarse

El nivel de detalle dependerá de la complejidad de la transacción. Un proyecto que requiere importantes inversiones preliminares, múltiples autorizaciones o modificaciones físicas del inmueble justificará normalmente una regulación contractual más amplia que una adquisición ordinaria.

La adquisición de un inmueble y el desarrollo del proyecto tampoco pueden analizarse independientemente de su estructura financiera.

La clave consiste en que el contrato refleje la realidad económica del negocio y no únicamente la transferencia jurídica del inmueble.

Es frecuente que los inmuebles destinados a proyectos se encuentren previamente hipotecados o que el financiamiento para su adquisición o desarrollo requiera nuevas garantías. Estas circunstancias obligan a coordinar el cierre de la compraventa, el desembolso del financiamiento y la cancelación, sustitución o constitución de las garantías

De la propiedad a la viabilidad del proyecto La seguridad jurídica en una operación inmobiliaria no se agota con confirmar que el vendedor es propietario o con obtener la inscripción de la compraventa. En proyectos de cierta complejidad, la verdadera pregunta es si la estructura registral, física, regulatoria, contractual y financiera permite utilizar el inmueble para el propósito económico que motivó su adquisición. Una debida diligencia integral, acompañada de una adecuada asignación contractual de riesgos, permite anticipar contingencias, establecer soluciones antes de que estas se materialicen y brindar mayor certeza al propietario, desarrollador, inversionista y financiador. En definitiva, pasar del terreno al proyecto requiere algo más que una propiedad jurídicamente transferible: requiere una estructura legal capaz de acompañar la viabilidad del desarrollo desde su etapa inicial hasta su ejecución.

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RETOS LEGALES EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO EN EL SALVADOR 1.- Una ley de propiedad por pisos y apartamentos que necesita actualización frente a los proyectos actuales La Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos de 1961 sigue siendo la base normativa para constituir el régimen de condominio en El Salvador, pero su diseño responde a una lógica de un solo edificio, con un único conjunto de áreas comunes y una sola junta de propietarios. Esa estructura se ajusta bien a un edificio individual, pero se queda corta frente a los complejos que hoy se están desarrollando: proyectos habitacionales de varias torres, proyectos de uso mixto que combinan comercio, vivienda y oficinas, y desarrollos construidos por etapas con distintas áreas comunes. En la práctica, esto obliga a los desarrolladores y a sus abogados a construir, por la vía contractual y reglamentaria, soluciones que la ley no contempla expresamente: la coexistencia de varios regímenes de condominio, asociaciones de vecinos, regulación de áreas comunes, la regulación de los órganos de administración del condominio para la toma de decisiones y la figura del administrador, y reglas claras sobre cómo se financian y aprueban los gastos comunes.

Ester Alas SENIOR ASSOCIATE AT ALTA EL SALVADOR

A esto se suma la falta de regulación sobre el arrendamiento de apartamentos a través de plataformas digitales, una modalidad que ha superado los esquemas de arrendamiento tradicionales. Cuando la ley no da un cauce expreso a estas figuras, el riesgo de vacíos, interpretaciones contradictorias y conflictos entre propietarios de distintas torres aumenta considerablemente. Una modernización de esta ley, que reconozca expresamente los complejos multitorre, los desarrollos por etapas y los proyectos de uso mixto, permitiría dar mayor certeza jurídica tanto a desarrolladores como a compradores, y reduciría la carga de tener que suplir por la vía contractual o reglamentaria lo que debería estar resuelto a nivel legal. 2.- Importancia del reglamento de condominio

l desarrollo inmobiliario en El Salvador ha cambiado de escala en la última década: de proyectos habitacionales aislados se ha pasado a complejos de varias torres, desarrollos por etapas y proyectos de uso mixto que combinan vivienda, comercio y oficinas bajo un mismo régimen de propiedad, por ello se identifican 4 grandes retos en el desarrollo inmobiliario en El Salvador: 1. Necesidad de modernizar la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos. 2. Importancia del Reglamento de Condominio. 3. Importancia de un due diligence. 4. Dispersión construcción.

permisos

El crecimiento inmobiliario ha dejado en evidencia que buena parte del marco legal aplicable responde a una realidad inmobiliaria más simple, que hoy necesita actualizarse.

El reglamento de condominio es la verdadera columna vertebral de un proyecto sometido a un régimen de condominio, puesto que, mientras la ley no se actualiza, el reglamento de condominio se convierte en la herramienta más importante para ordenar la vida del proyecto inmobiliario una vez entregado. Un reglamento bien diseñado debe anticipar, entre otros aspectos, la buena gobernanza, estableciendo claramente las decisiones que corresponden a las juntas de propietarios, a la junta directiva y al administrador del condominio; la transferencia de unidades; el cálculo y la actualización de las cuotas de mantenimiento; la responsabilidad del pago de dichas cuotas; el proceder en caso de mora; las obligaciones de los propietarios; el uso de áreas comunes; los derechos y obligaciones sobre dichas áreas; la regulación respecto de las mascotas; los arrendamientos en plataformas digitales, y las prohibiciones y sanciones aplicables. Un reglamento impreciso en estos puntos no solo genera incertidumbre para quienes deseen invertir en estos proyectos, sino que también puede generar conflictos entre vecinos, puede debilitar la comercialización del proyecto, en la medida en que compradores e inversionistas exigen cada vez más claridad sobre cómo se administrará el proyecto antes de firmar una promesa de venta, así como las restricciones que tendrán los propietarios de los inmuebles dentro del condominio. 3.- Realización de un due diligence Ya sea que se trate de adquirir un terreno para desarrollar, de comprar una cartera de inmuebles, de invertir en un proyecto en preventa o de financiar una construcción, el due diligence legal se ha vuelto un paso indispensable que no puede omitirse. En el ámbito registral, implica revisar la cadena de titularidad del inmueble, la existencia de gravámenes, embargos, anotaciones preventivas o litigios pendientes, así como la coincidencia entre la información catastral y la registral, especialmente relevante en inmuebles rurales o con antecedentes de posesión. En el ámbito urbanístico y ambiental, implica verificar el uso de suelo permitido, las restricciones aplicables a la zona, la existencia de factibilidades previas y la categoría ambiental del proyecto, antes de comprometer capital o de iniciar comercialización. Para los desarrolladores, un due diligence completo debe extenderse también a la estructura societaria y contractual del proyecto: quién es el propietario registral del terreno, qué garantías existen sobre él, qué compromisos se han asumido frente a la

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banca y qué contingencias fiscales o laborales podrían afectar al vehículo utilizado para desarrollar. 4.- Permisos de construcción: coordinar a la DOT, la OPAMSS y las alcaldías El otro gran reto es entender la nueva arquitectura institucional de los permisos de construcción. Con la entrada en operación de la Dirección de Ordenamiento Territorial (DOT), el sistema dejó de depender exclusivamente de la lógica municipal tradicional. Dentro del Área Metropolitana de San Salvador, la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) mantiene un papel relevante en trámites como la calificación de lugar y la línea de construcción, mientras que la DOT concentra la competencia para autorizar ciertos trámites conforme a criterios de tamaño y ubicación del proyecto. Fuera del área metropolitana, los proyectos de menor escala suelen tramitarse directamente ante la alcaldía correspondiente, y los de mayor envergadura pueden quedar bajo la competencia de la DOT, incluso cuando una autoridad local haya emitido el permiso de construcción de una obra menor. Esta convivencia de competencias exige que cualquier desarrollador identifique, desde la etapa de factibilidad, cuál es la autoridad competente para cada trámite específico —factibilidades, permiso de construcción, verificación de cumplimiento, permiso ambiental— y en qué orden deben solicitarse, ya que una gestión desordenada puede generar retrasos significativos o, en el peor de los casos, observaciones que obliguen a modificar un proyecto que puede estar ya vendido en planos. La recomendación práctica

es identificar la ruta institucional completa y así poder definir fechas de entrega del proyecto, teniendo claro cuáles son las instituciones que están encargadas de los permisos pertinentes.

Retos grandes, pero superables Los cuatro retos abordados —la necesidad de modernizar la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos, la importancia de un reglamento de condominio bien diseñado, la disciplina del due diligence y la nueva arquitectura institucional de los permisos de construcción— representan desafíos considerables para cualquier desarrollador inmobiliario en El Salvador. Sin embargo, ninguno de ellos es insuperable. La experiencia demuestra que los proyectos que logran ejecutarse con certeza jurídica son, en su mayoría, aquellos que cuentan con acompañamiento legal especializado a lo largo de todo el proceso: desde la compra del inmueble, la estructuración contractual y societaria, la obtención de los permisos correspondientes y la redacción del reglamento de condominio, hasta la ejecución y el cierre final del proyecto. Una asesoría legal integral presente en cada etapa del desarrollo permite anticipar los riesgos y convierte estos retos en una oportunidad para diferenciarse frente a compradores e inversionistas cada vez más exigentes.

Una modernización de esta ley, que reconozca expresamente los complejos multitorre, los desarrollos por etapas y los proyectos de uso mixto, permitiría dar mayor certeza jurídica tanto a desarrolladores como a compradores.

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EXTINCIÓN DE DOMINIO Y NULIDAD

POR OBJETO ILÍCITO DE LAS ESTRUCTURAS SOCIETARIAS

ctualmente, el comercio no solo es ejercido por los individuos, sino también por entes creados por estos mismos; ello, mediante una abstracción que hace la ley, a esto se le denomina como sociedades. En ese sentido, El Salvador reconoce la importancia de las sociedades mercantiles en la actividad económica moderna a tal punto de facilitar la creación de dichos entes, esto se manifestó en las reformas del año 2023 al Código de Comercio mediante el decreto 905 que incluye dentro del catálogo a las Sociedades Por Acciones Simplificadas o SAS, pudiendo actualmente crearse mediante formularios electrónicos, con montos desde un dólar y de manera unilateral.

Roberto Carlos Maravilla ESPECIALISTA EN EXTINCIÓN DE DOMINIO

Con la división actual de las sociedades mercantiles de personas o de capital, se colige que independientemente todas guardan los mismos elementos, el personal, constituido por sus socios o accionistas; el patrimonial, que es el conjunto de bienes y el formal, que corresponde a las solemnidades que rigen a estos. La creación otorga a las sociedades mercantiles aptitud legal para ser sujetos de derecho y por supuesto de obligaciones, estando en presencia de lo conocido en el ámbito jurídico como personalidad jurídica. El propio art. 17, inciso tercero, del Código de Comercio reformado, en adelante C. Com., establece que las sociedades mercantiles gozan de personalidad jurídica y de patrimonio propio distintos de aquellos que corresponden a sus accionistas o socios. La separación entre el patrimonio de la sociedad y el de sus integrantes constituye, precisamente, una de las principales ventajas de la organización societaria, a propósito, recordando al jurista Joaquín Rodríguez Rodríguez, vista la sociedad como contrato de organización, la entrada o salida de socios se efectúa sin que se alteren las bases contractuales, lo que permite aumentar o disminuir el número de partes adheridas.

Las mismas características que revisten a las sociedades mercantiles pueden ser utilizadas para ir en contra del ordenamiento jurídico salvadoreño verbigracia, ocultar la verdadera titularidad de activos, en algunos casos introducir capitales de origen ilícito en la economía formal, dificultar la visibilidad y trazabilidad de los bienes con mácula de ilicitud, o simplemente utilizar a la sociedad mercantil para dar apariencia legítima a una supuesta actividad empresarial. Esta problemática adquiere especial relevancia cuando los bienes pertenecientes formalmente a una sociedad mercantil son sometidos a un proceso de extinción de dominio y, además, la autoridad judicial advierte que la propia sociedad fue utilizada como instrumento para materializar o encubrir una finalidad ilícita. En ese escenario surge una cuestión que trasciende la afectación patrimonial de determinados activos, y es donde cabe realizarse la pregunta: ¿Puede la ilicitud proyectarse desde los bienes hacia la propia existencia jurídica de la sociedad? Esto permite analizar la relación entre dos instituciones jurídicamente diferentes, la extinción de dominio como mecanismo de recuperación de bienes vinculados con actividades ilícitas y la nulidad societaria derivada de un objeto ilícito. En primer lugar, previo a dar respuesta a esta interrogante, se dirá con certeza que la acción de extinción de dominio es aplicable cuando: a) existen bienes de interés económico; b) el bien se encuentra vinculado a una actividad ilícita contemplada en el art. 5 y c) que le sean aplicables uno o más presupuestos extintivos del art. 6, ambas disposiciones de la Ley Especial de Extinción de Dominio y de la Administración de los Bienes de Origen o Destinación Ilícita, independientemente de la naturaleza de su titular, ya sea persona natural o jurídica.

El análisis del presente artículo hace menester indicar que en el caso de sociedades mercantiles el fallo declarativo puede recaer: 1) sobre uno de sus activos o su haber patrimonial y 2) declarar la nulidad de la sociedad mercantil por configurarse un vicio como el objeto o causa ilícita; consecuentemente, su disolución, liquidación y cancelación de asiento registral. En el primer caso, reunida la triple característica enunciada en líneas supra y cumplido con el estándar probatorio, el Juez Especializado puede emitir una sentencia declarativa extinguiendo el derecho real de dominio de unos bienes o la totalidad del haber patrimonial de la sociedad, valga aclarar que la extinción de los activos no se genera en forma automática, sino que la acción extintiva recae sobre los bienes acreditados. Existe en el segundo caso una cuestión particularmente interesante para el derecho empresarial, pues la reciente sentencia del Juzgado Especializado en Extinción de Dominio no solo representa un avance en la recuperación de activos estatales, sino que establece el parámetro sobre cómo el Estado puede y debe "levantar el velo" de la personalidad jurídica cuando esta es desnaturalizada para fines criminales, es decir, la sede especializada declaró la nulidad de varias sociedades mercantiles por ser vehículos corporativos instrumentalizados para las actividades ilícitas de lavado de activos, desconociendo su personalidad jurídica y ordenando su disolución, liquidación y cancelación registral tal como se acotó.

La sentencia aplicó la ya enunciada teoría del levantamiento del velo corporativo al constatar una simulación contractual determinada, no vinculada a una actividad económica real, sino a la legitimación de fondos procedentes de actividades ilícitas, sumado a indicios unívocos como la concentración de los accionistas y administradores, coincidencia temporal de adquisición de los activos y de ingresos ilícitos al capital social y desde luego la nula justificación de ingresos producto de una actividad comercial. Con ello, no solo se afectaron los bienes maculados, sino que también se produjeron efectos en la persona de la sociedad aplicando lo dispuesto en los artículos 343 y 344 del Código de Comercio. Para el mundo empresarial debe quedar sumamente claro que la personalidad jurídica no debe analizarse exclusivamente desde los documentos constitutivos de una sociedad, sino también desde su funcionamiento real, pues en ella puede haberse generado un vicio desde su constitución y la sociedad puede haber sido instrumentalizada para alcanzar un propósito ilícito. Sin embargo, no se trata de exigir al empresario que sustituya las funciones de investigación del Estado encomendadas a la Fiscalía General de la República, sino que se trata de reconocer la importancia de la debida diligencia que exige identificar riesgos jurídicos razonablemente previsibles, por tanto, este es un punto de encuentro entre la extinción de dominio con el compliance corporativo.

COLADE 2026: las nuevas reglas del sistema financiero latinoamericano que se debatirán en El Salvador

La innovación, los riesgos digitales y las diferencias regulatorias entre países marcarán la edición 45 del Congreso Latinoamericano de Derecho Financiero. ABANSA y FELABAN plantean las prioridades de una discusión que reúne a la banca, los abogados y los reguladores.

a banca latinoamericana enfrenta una dificultad que alcanza tanto a quienes diseñan servicios financieros como a quienes deben supervisarlos: la tecnología transforma las operaciones a un ritmo que los marcos legales difícilmente logran acompañar. Esa distancia abre interrogantes sobre cómo prevenir el fraude, proteger a los usuarios y establecer condiciones equilibradas entre los participantes del mercado. El Salvador será sede de esa discusión los días 15 y 16 de octubre, cuando reciba la edición 45 del Congreso Latinoamericano de Derecho Financiero, COLADE 2026. La Federación Latinoamericana de Bancos (FELABAN) y la Asociación Bancaria Salvadoreña (ABANSA) promueven un encuentro cuya agenda incluye inteligencia artificial, ciberseguridad, activos digitales, blockchain y fintech. El debate abordará los criterios jurídicos que necesita esta transformación, en una región con diferencias importantes entre sus instituciones, mercados y capacidades de supervisión. Una regulación que responda al riesgo Giorgio Trettenero Castro, secretario general de FELABAN, sitúa esta discusión en un contexto económico exigente. Según expone, América Latina ha registrado un crecimiento promedio de 1,7 % durante la última década y enfrenta déficits fiscales elevados, deuda pública creciente y una limitada base tecnológica propia. A esas condiciones se suma la dificultad de responder jurídicamente a los cambios del mercado. “Sin duda existe una

brecha significativa y creciente entre la velocidad de la innovación financiera y la capacidad regulatoria de los países”, advierte. Para Trettenero, actualizar las normas exige preservar la protección del consumidor y evitar diferencias que favorezcan a unos actores frente a otros. El criterio debe partir de las operaciones que realizan y de los riesgos que asumen. “Para FELABAN, la premisa es clara: a una misma actividad financiera y ante un mismo riesgo, debe existir una misma regulación”, sostiene. Luz María de Portillo, presidenta y directora ejecutiva de ABANSA, considera que ese equilibrio requiere una relación constante entre autoridades e industria. “La clave está en el diálogo permanente entre regulador e industria, ajustando la norma conforme la tecnología madura e identificando los riesgos que se deben regular”, explica. Su planteamiento apunta a marcos proporcionales que atiendan las particularidades de las innovaciones financieras y resguarden la competencia, la seguridad jurídica y los derechos de los usuarios. El fraude y los activos digitales ponen a prueba a la banca Para la banca salvadoreña, la transformación tecnológica tiene exigencias concretas. “La ciberseguridad y la integración de activos digitales al sistema financiero tradicional son de los temas más exigentes y desafiantes”, señala De Portillo. La prevención del fraude obliga a responder a amenazas cada

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vez más sofisticadas, impulsadas por inteligencia artificial. La incorporación de activos digitales, por su parte, demanda ajustes en los procesos de cumplimiento y una comprensión de las características de ese ecosistema. Ambas tareas dependen también de la preparación de los equipos legales y de riesgos, que necesitan actualizar sus conocimientos al ritmo de las tecnologías que las instituciones implementan. En el ámbito regional, FELABAN identifica prioridades vinculadas con estas preocupaciones: la prevención de delitos financieros transfronterizos, la interoperabilidad de pagos digitales y la regulación de fintech, activos digitales, stablecoins y otros criptoactivos. Son asuntos que inciden en la prestación de servicios, la gestión de riesgos y la confianza de los clientes. Las fronteras de la regulación Las operaciones digitales pueden involucrar varios países, mientras las normas y la supervisión responden a realidades nacionales. Esa diferencia constituye uno de los puntos centrales del debate. De Portillo propone avanzar hacia estándares mínimos interoperables, alineados con referentes internacionales, que permitan a la innovación financiera crecer entre mercados sin encontrar condiciones desconectadas en cada país. Trettenero coincide en la importancia de acercar criterios, aunque reconoce las dificultades de alcanzar una regulación común. “Aunque avanzar hacia estándares o una regulación común es el ideal, resulta de muy difícil consecución debido a que cada país tiene instituciones, mercados, normas y grados de desarrollo diferentes, lo que dificulta una sincronía normativa”, explica Trettenero. COLADE buscará facilitar la comprensión de esas diferencias y fortalecer la cooperación entre la banca y los reguladores. Para FELABAN, ese intercambio contribuye a construir una agenda

financiera regional de largo plazo. El aporte salvadoreño y las capacidades que vienen El Salvador llevará a la conversación su experiencia con un marco particular para los activos digitales. De Portillo considera que ese recorrido ofrece aprendizajes para otros mercados. “Esa experiencia —incluyendo los ajustes realizados sobre la marcha, desde el fortalecimiento antilavado hasta nuevos vehículos de inversión que admiten activos digitales— es un insumo valioso para países que inician o quieren incursionar en esa materia”, afirma De Portillo. ABANSA espera que el congreso fortalezca el criterio jurídico de los abogados bancarios, amplíe la cooperación técnica entre reguladores y permita identificar oportunidades de colaboración con el ecosistema local de innovación financiera. El encuentro también abordará las competencias necesarias para asesorar y dirigir instituciones financieras. Trettenero señala que abogados y ejecutivos bancarios “requerirán un perfil multidisciplinario que trascienda los límites del derecho tradicional y de la banca convencional”. Esa preparación supone comprender la relación entre las normas y las tecnologías, acompañar su implementación y mantener una actualización continua. De Portillo resume el alcance de esta exigencia: “La combinación de un criterio jurídico sólido y una comprensión técnica dejará de ser una ventaja para convertirse en un requisito básico, tanto para quien asesora a un banco como para quien lo supervisa”. Llevar ese conocimiento a las decisiones de los bancos y de las autoridades será una tarea que continuará después de COLADE: evaluar cada innovación, reconocer sus riesgos y determinar cómo incorporarla con seguridad jurídica y protección para sus usuarios.

La combinación de un criterio jurídico sólido y comprensión técnica, dejará de ser una ventaja para convertirse en un requisito básico, tanto para quien asesora a un banco, como para quien lo supervisa”. Luz María de Portillo | Presidenta y directora ejecutiva de ABANSA

Para FELABAN, la premisa es clara: a una misma actividad f inanciera y ante un mismo riesgo, debe existir una misma regulación”. Giorgio Trettenero Castro | Secretario general de FELABAN

EMPRESARIAL 36|DERECHO Y NEGOCIOS

POLLO CAMPESTRE,

UNA HISTORIA DE CRECIMIENTO QUE NO SE DETIENE La cadena prevé alcanzar los 80 restaurantes antes de finalizar 2026. Su tercera sucursal en el Aeropuerto Internacional de El Salvador amplía una apuesta empresarial que comenzó en San Miguel hace más de cuatro décadas.

ollo Campestre se prepara para alcanzar los 80 restaurantes en El Salvador. La meta resume el recorrido de un negocio familiar que nació en San Miguel y extendió su presencia por el territorio nacional, hasta convertirse en una de las cadenas de comida salvadoreña de mayor crecimiento en los últimos años. La familia Romero ha liderado esta expansión durante más de cuatro décadas. En ese tiempo, la empresa ha ampliado su red de establecimientos, diversificado sus canales de venta y fortalecido su presencia en espacios como el Aeropuerto Internacional de El Salvador, donde recientemente abrió su tercera sucursal. El desarrollo de la marca mantiene como punto de partida una receta 100 % salvadoreña, transmitida de generación en generación. A su alrededor se ha construido una propuesta que conserva los valores familiares del negocio y que hoy llega a consumidores de todo el país. DE SAN MIGUEL AL TERRITORIO NACIONAL

Los primeros pasos de Pollo Campestre estuvieron ligados al esfuerzo de la familia Romero por desarrollar un pequeño negocio de alimentos. Desde San Miguel, la empresa inició un recorrido que la llevó a establecer restaurantes a lo largo y ancho de El Salvador. El paso de un emprendimiento familiar a una cadena nacional ha estado acompañado por la decisión de conservar la esencia de su producto. La receta que dio origen al negocio sigue siendo una parte central de su identidad y del vínculo con quienes han consumido Campestre durante distintas etapas de su vida. Para la familia Romero, cada apertura supone también una responsabilidad: mejorar los procesos y sostener el compromiso con las comunidades donde tiene presencia. Esa visión acompaña la operación de una red que se aproxima a los 80 establecimientos y que mantiene su apuesta por el mercado salvadoreño. UN SERVICIO QUE AMPLÍA SUS OPCIONES La relación con los consumidores también ha evolucionado. Además de atenderlos en sus restaurantes, Pollo Campestre ha incorporado alternativas para que puedan comprar sus productos desde casa, a través de medios digitales o mediante el autoservicio. La cadena cuenta con servicio a domicilio propio, presencia en plataformas de entrega y venta desde su sitio web. Estos canales complementan su red de establecimientos y permiten elegir la forma de compra que resulte más conveniente. La diversificación del servicio es parte de su estrategia de crecimiento. La empresa busca acompañar las distintas necesidades de sus clientes y facilitar el acceso a sus productos, tanto para quienes prefieren visitar un restaurante como para quienes realizan un pedido a distancia. EL APORTE A LA ECONOMÍA LOCAL La expansión de Campestre tiene efectos que van más allá de sus puntos de venta. La empresa ha generado miles de empleos y su actividad contribuye al fortalecimiento de una cadena de

La apertura de nuestra tercera sucursal en el aeropuerto es un paso estratégico dentro del plan de expansión de Campestre”.

No solo llevamos nuestro sabor a uno de los puntos de mayor tránsito turístico del país, también nos convertimos en la carta de presentación de El Salvador para miles de compatriotas y visitantes”. proveedores locales que participa en el funcionamiento del negocio. El empleo formal y la relación con esos proveedores forman parte de su aporte a la economía salvadoreña. A medida que aumenta su presencia territorial, la marca también amplía su participación en la actividad comercial de las comunidades donde opera. Para la familia Romero, la inversión en nuevos restaurantes expresa la confianza en El Salvador que ha sostenido el proyecto desde sus inicios. La mejora de los procesos y la contribución al desarrollo local acompañan esa decisión de continuar creciendo en el país.

LA META PARA EL CIERRE DE 2026 Pollo Campestre prevé cerrar 2026 con 80 sucursales en el territorio nacional. Alcanzar esa cifra dará continuidad al trabajo de la familia Romero y a una operación que combina restaurantes, servicio a domicilio, canales digitales y autoservicio. El siguiente establecimiento se sumará a una historia que comenzó en San Miguel hace más de cuatro décadas. La empresa llega a esta etapa con presencia nacional y una receta que sigue vinculando su crecimiento con el origen del negocio.

UNA TERCERA SUCURSAL EN EL AEROPUERTO La apertura de su tercera sucursal en el Aeropuerto Internacional de El Salvador, Óscar Arnulfo Romero, responde a una estrategia enfocada en el turismo. La ubicación acerca la marca a los compatriotas y visitantes que llegan al país o se preparan para salir de él. “La apertura de nuestra tercera sucursal en el aeropuerto es un paso estratégico dentro del plan de expansión de Campestre. No solo llevamos nuestro sabor a uno de los puntos de mayor tránsito turístico del país, también nos convertimos en la carta de presentación de El Salvador para miles de compatriotas y visitantes. Es un honor representar a nuestro país en un lugar tan simbólico”, señaló Oswaldo Romero, director general de Pollo Campestre. Para la diáspora salvadoreña, esa presencia tiene además un componente afectivo. Comer Campestre antes de abordar puede traer recuerdos de la niñez, de los domingos en familia y de la comida compartida en casa. La sucursal ofrece un último encuentro con ese sabor antes de partir. Al mismo tiempo, los visitantes extranjeros encuentran una propuesta de origen salvadoreño dentro de su recorrido por el aeropuerto. La empresa reúne así dos oportunidades en un mismo espacio: mantener la cercanía con quienes conocen la marca y presentarla a quienes visitan El Salvador.

Es un honor representar a nuestro país en un lugar tan simbólico. Cinco pilares de una marca salvadoreña Crecer desde sus raíces: mantener la receta salvadoreña y los valores familiares que dieron origen al negocio en San Miguel. Invertir con confianza en el país: ampliar su presencia nacional con la meta de alcanzar 80 restaurantes al cierre de 2026. Facilitar la compra al consumidor: complementar los restaurantes con servicio a domicilio, plataformas de entrega, sitio web y autoservicio. Contribuir al desarrollo local: generar empleo formal y fortalecer la relación con proveedores y comunidades. Conectar con salvadoreños y visitantes: aprovechar su presencia en el aeropuerto para acercarse a la diáspora y presentar su sabor al turismo internacional.

REVISTA DyN Edición 171