A. Gonzalez Carrasco
El RDL 11/2020, de 31 de marzo, ha introducido como novedad determinadas medidas de apoyo a familias y colectivos vulnerables en relación con arrendamientos de vivienda habitual. Dichas medidas son: la suspensión del procedimiento de desahucio, la prórroga de determinados contratos de arrendamiento, la moratoria de deuda arrendaticia y programas de ayudas al alquiler. En relación asimismo a medidas de apoyo a familias y colectivos vulnerables, dicho RDL 11/2020 también ha introducido modificaciones en las medidas urgentes adoptadas por el RDL 8/2020, de 17 de marzo, relativas a la moratoria en el pago de créditos y préstamos con garantía hipotecaria y ha introducido novedades en cuanto a la disponibilidad de planes de pensiones y, asimismo, en cuanto a la moratoria de créditos y préstamos sin garantía hipotecaria, aunque estas medidas han sido objeto de otra circular. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO El Real Decreto 463/2020 estableció la suspensión de los términos y plazos procesales por el estado de alarma. Al respecto, el RDL 11/2020 establece que, una vez levantada la suspensión por la finalización del estado de alarma, en aquellos procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de vivienda en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado hallarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibiliten encontrar otra alternativa habitacional para sí y para aquellas personas con quien conviva, esta circunstancia se pondrá en conocimiento de los servicios sociales por el Letrado de la Administración de Justicia y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviere fijado el día del lanzamiento, se suspenderán los trámites en tanto se adoptan medidas por los servicios sociales por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 (es decir, desde el 2 de abril de 2020).
Para que proceda la suspensión, la persona arrendataria deberá acreditar que se halla en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica recogidas en dicho RDL 11/2020 (acompañando la documentación correspondiente) que a continuación se relacionan. De acreditarse dicha vulnerabilidad, el Letrado de la Administración de Justicia decretará la suspensión por el tiempo necesario en función del informe de los servicios sociales, transcurrido el cual proseguirá el procedimiento. Las circunstancias que concurriendo todas ellas determinan la vulnerabilidad económica son: (i) estar en situación de desempleo, objeto de ERTE, o haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de sus ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la moratoria: con carácter general, tres veces el indicador Pública de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante, IPREM, que es de 537,84€), es decir, 1.613,52 €. Dicho importe se incrementa en función del número de hijos a cargo (0,1 por cada hijo o 0,15 por cada hijo de unidad monoparental), en el caso de cada miembro de la unidad familiar mayor de 65 años (0,1 por cada miembro) o hasta cuatro veces el IPREM en los casos de tener declarada discapacidad superior al 33% o situación de dependencia o enfermedad que incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo o hasta cinco veces el IPREM en los casos de parálisis cerebral, con enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, o persona con discapacidad física o sensorial reconocida igual o superior al 65%, así como en el caso de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral; y (ii) que la renta arrendaticia, junto con gastos y suministros básicos, sea igual o superior al 35% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar (a estos efectos, por un lado, se consideran gastos y suministros básicos los de electricidad, gas, gasoil de calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos relacionados con la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario; y, por otro lado, se considera unidad familiar la compuesta por quien adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja inscrita y los hijos, con independencia de la edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda). No se entenderá que concurren los supuestos de la citada vulnerabilidad social y económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habitan la vivienda sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España (salvo que se trate de una cuota alícuota de la misma obtenida por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento o salvo que se acredite la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio o por alguna causa ajena a su voluntad o por resultar inaccesible por razón de discapacidad de la persona arrendataria o de algún miembro de la unidad de convivencia). Si por motivos de la crisis del COVID-19 no se pudiera aportar alguna documentación acreditativa de las circunstancias que deben concurrir, se efectuará declaración responsable en tal sentido y se dispondrá de un plazo de un mes, tras la finalización del estado de alarma, para su aportación. En el supuesto de que decretada la suspensión extraordinaria ésta afectase al arrendador que acredite ante el Juzgado hallarse igualmente en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, con la documentación pertinente, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y para definir las medidas de protección social a adoptar.
PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
En aquellos contratos de arrendamiento de vivienda en los que finalice el período de prórroga obligatoria o el período de prórroga tácita dentro del período comprendido entre la fecha de entrada en vigor del RDL 11/2020 (es decir, el 2 de abril de 2020) y el transcurso de los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones del contrato en cuestión. Esta prórroga debe ser aceptada por el arrendador salvo que ambas partes pacten otros términos y condiciones. MORATORIA DE RENDA ARRENDATICIA A) ARRENDADORES GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA En el caso de persona arrendadora que sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (considerando como tal aquella persona física o jurídica que se titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²), en tal caso la persona arrendataria que se halle en una situación de vulnerabilidad económica, tal como se ha definido anteriormente (apartado de suspensión de desahucio), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 (es decir, desde el 2 de abril de 2020) podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que el aplazamiento o condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido voluntariamente de mutuo acuerdo entre las partes. De no alcanzarse acuerdo entre las partes, el arrendador comunicará al arrendatario en el plazo de siete días laborables su decisión de entre las dos siguientes: a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el plazo que dure la situación de estado de alarma y las mensualidades siguientes si dicho plazo fuere insuficiente dada la situación de vulnerabilidad económica, con un máximo en todo caso de cuatro meses. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará automáticamente y que afectará al período que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, una a una, si dicho plazo fuera insuficiente dada la citada situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años a contar a partir del momento de superación de la situación de vulnerabilidad o tras la finalización del citado plazo de cuatro meses, y siempre durante el plazo de duración del contrato de arrendamiento o sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas se devolverán a la arrendadora sin intereses.
La persona arrendataria tendrá derecho a acceder al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el citado RDL 11/2020. A partir de la primera mensualidad posterior a la disposición de dicha financiación, finalizará la moratoria en el pago de la renta y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas. B) OTROS ARRENDADORES (DIFERENTES DE GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA) La persona arrendataria de vivienda habitual que se hallare en la citada situación de vulnerabilidad económica y cuyo arrendador no sea gran tenedor ni empresa o entidad pública de vivienda podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 (es decir, desde el 2 de abril de 2020) el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido voluntariamente de mutuo acuerdo entre las partes. Recibida la solicitud, la arrendadora comunicará dentro de los siete días laborables siguientes las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea respecto de las mismas. Si la persona arrendadora no aceptase ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se hallare en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias previsto en el indicado RDL 11/2020. APROBACIÓN DE UNA LÍNEA DE AVALES PARA COBERTURA DE FINANCIACIÓN DE ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD Se autoriza un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial por un plazo de catorce años para que éste desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se hallen en la citada situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Dichas ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta. Además de las circunstancias ya indicadas que deben concurrir para determinar la situación de vulnerabilidad económica, podrán definirse por Orden del correspondiente Ministerio otros criterios y requisitos para la determinación de la situación de vulnerabilidad sobrevenida. Por otra parte, dentro del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 se incorporará un nuevo programa de ayudas al alquiler a conceder a personas arrendatarias de vivienda habitual que tengan problemas transitorios para atender el pago parcial o total del alquiler y que entren dentro de la calificación de situación de vulnerabilidad, siempre que no se hallan recuperado de dicha situación de vulnerabilidad y no puedan hacer frente a la devolución de los préstamos de las antes citadas ayudas transitorias de financiación. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo con el que se haya satisfecho el pago de la renta
de la vivienda habitual. La determinación de la cuantía exacta de las ayudas se efectuará por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas y de las ciudades de Ceuta y Melilla. LA MORATORIA EXCEPCIONAL Y DE LAS AYUDAS PÚBLICAS PARA VIVIENDA HABITUAL CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA POR LA PERSONA ARRENDATARIA DE Aquellas personas que se hubieren beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos para la determinación de hallarse en situación de vulnerabilidad económica, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como todos los gastos generados para la aplicación de dichas medidas excepcionales, sin perjuicio de otras responsabilidades de otro orden en que hubieran podido incurrir. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, sin perjuicio de la posible responsabilidad en los casos en que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas de ayuda contempladas en el RDL 11/2020.