A. Gonzalez Carrasco
NUEVA LEY ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
23/09/2020
Apreciado amigo y cliente: Se acaba de publicar, por parte de la Generalitat de Catalunya, una ley que afectará lógica y exclusivamente a esta Comunidad, que regula normas de contención del precio de los arrendamientos de viviendas y determina que habrá un índice de referencia de precios de alquiler por zonas y fija ya, en la propia norma, determinados territorios afectos a esta normativa. Su entrada en vigor ya se ha producido porque se establece que a partir de su publicación en el DOG la referida norma ya es operativa. No obstante, debéis tener presente que la norma será llevada al Constitucional y que éste podrá anularla por considerar que invade competencias del Estado. De momento el gobierno no se ha manifestado si la va a recurrir o no (por el proceso de negociación que mantiene con los partidos políticos), hecho que conllevaría la suspensión cautelar hasta el dictamen definitivo del Constitucional. Por favor, leeros el resumen que os hemos preparado y que hemos intentado hacer todo lo fácil de lectura que hemos podido, pero sin olvidar ningún tema relevante de la nueva Ley. Quedamos a vuestra entera disposición, para aclarar, complementar y debatir cualquier tema que os surja en relación a lo aquí expuesto y ayudaros en todo lo que podamos. Recibid un cordial aludo. Enrique de la Orden Ondategui
-1-
NUEVA LEY ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
23/09/2020
CATALUNYA. CONTENCIÓ DE RENDES. LLEI 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge. Disposicions transitòries Primera. Règim dels contractes d'arrendament d'habitatge prèviament vigents en una àrea amb mercat d'habitatge tens Els contractes d'arrendament que tinguin per objecte un habitatge ubicat en una àrea amb mercat d'habitatge tens que hagin estat conclosos abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. En cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l'àrea com a àrea amb mercat d'habitatge tens, sempre que comporti una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s'ha d'aplicar el que estableix aquesta llei. (...) Quarta. Entrada en vigor Aquesta llei entra en vigor l'endemà d'haver estat publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, amb les excepcions següents: a) Els preceptes que puguin comportar despeses amb càrrec als pressupostos de la Generalitat produiran efectes en el moment de l'entrada en vigor de la llei de pressupostos corresponent a l'exercici pressupostari immediatament posterior a l'entrada en vigor de la llei present. b) L'aplicació del règim de contenció de rendes en el cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys a comptar de l'entrada en vigor de la llei present. Resum: Objecte L’objecte d’aquesta llei és regular la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge en què concorrin les circumstàncies següents: a) Que es destini a constituir la residència permanent de l’arrendatari. b) Que se situï en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens. Àrees amb mercat d’habitatge tens Es consideren àrees amb mercat d’habitatge tens els municipis o parts de municipis en els quals es troba especialment en risc el proveïment suficient d’habitatge de lloguer a la població en condicions que el facin assequible. Poden indicar l’existència d’aquesta situació, en particular, qualsevol de les circumstàncies següents: a) Que el preu dels lloguers d’habitatge experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana del territori de Catalunya. b) Que la càrrega mitjana del cost del lloguer en el pressupost personal o familiar superi el trenta per cent dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de trenta cinc anys. c) Que el preu dels lloguers d’habitatge hagi experimentat, en els cinc anys anteriors a la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens, un creixement interanual acumulat almenys tres punts percentuals superior a la taxa interanual de l’índex de preus al consum de Catalunya. Declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens La competència per a efectuar la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens i la seva revisió correspon: -2-
NUEVA LEY ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
23/09/2020
a) Al departament de la Generalitat de Catalunya competent en matèria d’habitatge. b) En la ciutat de Barcelona, també a l’Ajuntament, mitjançant un acord de l’òrgan municipal competent. c) En l’àmbit metropolità de Barcelona, també a l’Àrea Metropolitana de Barcelona, per iniciativa pròpia o a sol·licitud dels municipis que l’integren, mitjançant acord del Consell metropolità. Índex de referència de preus de lloguer La declaració d’un municipi o de part del mateix com a àrea amb mercat d’habitatge tens requereix que en tot el territori afectat per la declaració tingui aplicació l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges determinat pel departament competent en matèria d’habitatge. Determinació de la renda inicial En els contractes d’arrendament d’habitatge objecte d’aquesta llei que es concloguin en àrees declarades de mercat tens, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Actualització de la renda En els contractes subjectes a règim de contenció de rendes, la renda contractual només pot ser actualitzada d’acord amb la normativa reguladora del contracte d’arrendament d’habitatges Obres de millora En els contractes subjectes a règim de contenció de rendes, la realització per l’arrendador d’obres de millora permet, transcorregut el termini mínim de durada obligatòria per a l’arrendador, elevar la renda en els termes previstos per la llei, encara que ultrapassi el límit establert en l’article 6 (determinació de la renda inicial) Reemborsament de quantitats percebudes en excés El cobrament per l’arrendador de rendes que ultrapassin els límits establerts per l’article 6 (determinació de la renda inicial) dona dret a l’arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés amb meritació de l’interès legal incrementat en tres punts. Règim de control i règim sancionador aplicables El règim de control i el règim sancionador aplicables als supòsits d’incompliment d’aquesta llei són els previstos a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. Afegeix: La proposició de llei afegeix un nou apartat, el quart, a l’article 124 de la Llei del dret a l’habitatge, relatiu a les infraccions greus, amb la redacció següent: «4. Són infraccions greus en matèria de contenció de rendes: a) Arrendar un habitatge subjecte al règim de contenció de rendes, amb l’incompliment de les regles essencials d’aquest règim relatives a la determinació de la renda i, en particular, l’establiment per la part arrendadora d’una renda igual o superior al 20 per cent de l’import màxim que correspongui en aplicació d’aquesta llei. b) Ocultar a la part arrendatària que l’habitatge es troba subjecte al règim de contenció de rendes o la informació relativa a l’índex de referència o a la renda anterior necessària per determinar el preu de referència.» Es modifica la lletra f, de l’apartat 2 de l’article 125 de la Llei del dret a l’habitatge, relatiu a les infraccions lleus, que resta redactada de la forma següent: «f) No fer constar l’Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges o, si escau, l’import de la renda anterior, en la publicitat d’habitatges per llogar que inclogui el preu del lloguer, en les ofertes d’arrendaments ur-3-
NUEVA LEY ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
23/09/2020
bans d’habitatges o en els contractes d’arrendaments urbans d’habitatges.» S’afegeix un nou apartat, el quart, a l’article 125 de la Llei del dret a l’habitatge, relatiu a les infraccions lleus, amb la redacció següent: «a) Arrendar un habitatge subjecte al règim de contenció de rendes per una renda que ultrapassi l’import màxim que correspongui, sempre que la renda fixada no superi aquest import màxim en un 20 per cent, o més.
b) No adjuntar al contracte o no facilitar a la persona arrendatària el document que genera el sistema d’indexació amb la informació relativa a l’índex corresponent a un habitatge anàleg a l’arrendat, expressat en €/m2 , amb els seus marges inferior i superior, o la informació relativa a la data o l’import de la renda corresponent a l’arrendament anterior, quan sigui necessària per determinar la nova renda, així com falsejar o alterar la informació esmentada en perjudici de la persona arrendatària.» Règim dels contractes d’arrendament d’habitatge vigents Els contractes d’arrendament d’habitatge conclosos amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta llei es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. En cas de novació del contracte que suposi una ampliació de la durada o una modificació de la renda, amb posterioritat a la declaració de l’àrea en què es trobi l’habitatge com a àrea amb mercat d’habitatge tens, ha d’aplicar-se el que estableix aquesta Llei Municipis inclosos dins la declaració transitòria d’àrees amb mercat d’habitatge tens 1. Badalona 2. Barberà del Vallès 3. Barcelona 4. Blanes 5. Calafell 6. Castellar del Vallès 7. Castelldefels 8. Cerdanyola del Vallès 9. Cornellà de Llobregat 10. Esplugues de Llobregat 11. Figueres 12. Gavà 13. Girona 14. Granollers 15. Hospitalet de Llobregat, l’ 16. Igualada 17. Lleida 18. Manlleu 19. Manresa 20. Martorell 21. Masnou, el 22. Mataró 23. Molins de Rei 24. Montcada i Reixac 25. Montgat 26. Olesa de Montserrat
27. Olot 28. Palafrugell 29. Pallejà 30. Pineda 31. Prat de Llobregat, el 32. Premià de Mar 33. Reus 34. Ripollet 35. Rubí 36. Sabadell 37. Salou 38. Salt 39. Sant Adrià de Besos 40. Sant Andreu de la Barca 41. Sant Boi de Llobregat 42. Sant Cugat del Vallès 43. Sant Feliu de Guíxols 44. Sant Feliu de Llobregat 45. Sant Joan Despí 46. Sant Just Desvern 47. Sant Pere de Ribes 48. Sant Vicenç dels Horts 49. Santa Coloma de Gramenet 50. Santa Perpètua de la Mogoda 51. Sitges 52. Tarragona
53. Terrassa 54. Tortosa 55. Vendrell, el 56. Vic 57. Viladecans 58. Vilafranca del Penedès 59. Vilanova i la Geltrú 60. Vilassar de Mar
-4-