ReData – Markedsrapport Q1 2026

Q1 2026 Markedsrapport

Analyse af og indsigt i det kommercielle ejendomsmarked

En todelt fortælling for aktiviteten i Q1

Mod afslutningen af 2025 oplevede det kommercielle ejendomsmarked en afdæmpning i investeringsaktiviteten, hvor transaktionsvolumen for årets sidste måneder for første gang i en længere periode faldt sammenlignet med året forinden. Den afdæmpede aktivitet er tilsyneladende fortsat ind i 2026, hvor den samlede volumen i årets første kvartal halter efter niveauet for samme periode i 2025.

Nedgang i den samlede volumen

Transaktionsvolumen for Q1 2026 er opgjort til 9,3 mia. kr., hvilket er en tilbagegang på 20% sammenlignet med volumen for Q1 2025, hvor volumen ved kvartalsafslutningen udgjorde 11,5 mia. kr. Dette markerer således det første kvartal siden Q3 2023, hvor der ikke har været vækst i transaktionsvolumen ved udgangen af et givent kvartal. Samtidig udgør volumen tilmed den laveste volumen målt ved en kvartalsafslutning siden Q3 2024.

Status quo i antal handler

Antallet af ejendomstransaktioner har dog ikke oplevet en nedgang i årets første kvartal, hvor der i Q1 2026 er registreret 492 handler, hvilket er stort set identisk med niveauet fra Q1 2025, hvor der var registreret 486 transaktioner ved kvartalsafslutningen. Tilbagegangen i volumen skyldes således ikke en lavere generel investeringsaktivitet, men derimod et kvartal, hvor de helt store transaktioner er udeblevet.

En enkeltstående transaktion kan være afgørende

Sammenlignet med første kvartal af 2025, hvor CapMan erhvervede en hotelportefølje fra svenske Midstar Fastigheter til 3,2 mia. kr., har 2026 indtil videre ikke budt på nogle milliardhandler. Ses der bort fra CapMans hotelhandel, ligger transaktionsvolumen i Q1 2026 faktisk 11% over niveauet fra Q1 2025, hvilket understreger, hvor stor betydning de største transaktioner har, og hvordan enkeltstående handler kan ændre billedet af et helt kvartal.

Transaktionsvolumen for Q1 2024 - Q1 2026

Udenlandske investorer

Den udenlandske kapital udgjorde 30% af volumen på købersiden i første kvartal af 2026, hvilket omtrent udgør det samme niveau, som vi så gennem 2025. Bemærkelsesværdigt er det dog, at de udenlandske investorer alene stod for 5% af volumen på sælgersiden i første kvartal, hvormed de udenlandske investorer har været suveræne netto­købere i Q1 2026.

Klare favoritsegmenter hos udenlandske investorer

Samlet har de udenlandske investorer allokeret 2,7 mia. kr. i danske ejendomme i Q1 2026, hvoraf bolig­ og industrisegmentet udgør de klare favoritsegmenter med hhv. 40% og 42% af den udenlandske kapital. Dertil har kapitalen som vanligt været geografisk koncentreret omkring hovedstadsområdet, hvor hele 79% af den udenlandske kapital har været placeret i ejendomme beliggende i København og omegn.

Store transaktioner drevet af udenlandsk kapital

De udenlandske investorer har tilmed domineret kvartalets største handler, hvor syv ud af de ti største transaktioner i Q1 2026 er gennemført med udenlandske købere, mens kun én af disse transaktioner har haft en udenlandsk sælger.

Enkelt aktør dominerer sælgersiden i Q1

Netop sælgersiden har i høj grad været domineret af en enkelt aktør i første kvartal af 2026, Urban Partners, der har frasolgt ejendomme for knap 1,7 mia. kr., svarende til hele 18% af den samlede volumen for kvartalet.

Fremgang i flere segmenter

På trods af tilbagegangen i den samlede volumen for første kvartal af 2026 har der været fremgang i samtlige segmenter, med undtagelse af hotel­ og boligsegmentet, sammenlignet med samme periode sidste år.

Kontorsegmentet er kvartalets højdespringer

Især kontorsegmentet er kommet stærkt fra start i 2026, efter en genopblomstring mod slutningen af 2025, hvor flere af de traditionelle kontorinvestorer igen blev aktive. Kontorsegmentet udgør således kvartalets mest vækstende segment målt på volumen, hvor der i Q1 2026 blev handlet kontorejendomme for 1,9 mia. kr. mod 1,0 mia. kr. i Q1 2025, svarende til en stigning på 88%. Kontorsegmentet har således tilbageerobret sin position som det næststørste segment for andet kvartal i træk, efter en længere periode i skyggen af industrisegmentet.

Et udfordrende kvartal for boligsegmentet

Boligsegmentet udgør som vanligt det klart største segment målt på volumen, hvor boligejendomme har udgjort 42% af den samlede transaktionsvolumen for Q1 2026, svarende til 3,9 mia. kr. Aktiviteten for boligsegmentet er dog aftaget sammenlignet med Q1 2025, hvor volumen udgjorde 4,8 mia. kr., hvilket svarer til et fald i volumen på 19%. Der har således været en opbremsning i investeringsaktiviteten med boligejendomme, som ellers var altdominerende gennem hele 2025.

Det er dog ikke hele boligsegmentet, som er omfattet af denne opbremsning, hvor appetitten for rækkehuse tværtimod synes større end nogensinde. Transaktionsvolumen for rækkehuse udgjorde 1,1 mia. kr. i første kvartal af 2026, svarende til 29% af den samlede volumen for boligsegmentet, hvilket markerer den største andel af boligvolumen, som er blevet allokeret til rækkehuse nogensinde for et givent kvartal.

Appetitten for rækkehuse har samtidig medført en bredere geografisk fordeling af boligvolumen, hvor København og omegn alene står for 46% af den samlede volumen indenfor boligsegmentet, hvilket er første gang siden 2023, at majoriteten af boligvolumen ikke oprinder fra handler i København og omegn. Investorerne har således i højere grad søgt mod rækkehuse og væk fra København i jagten på afkast indenfor boligsegmentet i årets første kvartal.

Comeback til industrisegmentet Industrisegmentet var det eneste segment i 2025, der oplevede en nedgang i volumen sammenlignet med året forinden. Efterspørgslen for industriejendomme viser dog tegn på et comeback i 2026, hvor årets første kvartal har budt på flere markante handler med industri­ og logistikejendomme. Transaktionsvolumen for segmentet i Q1 er opmålt til 1,8 mia. kr., hvilket er 20% højere end ved udgangen af første kvartal sidste år.

Transaktionsvolumen fordelt på segmenter for Q1 2025 og Q1 2026

Volumen og investorer Q1 2026

Nordjylland

Q1 2026 Transaktions-

Midtjylland

Sønderjylland Antal

Aktiviteten holder niveau – milliardhandlerne udebliver

Antallet af transaktioner i Q1 2026 er stort set uændret sammenlignet med Q1 2025, hvilket umiddelbart indikerer, at tilbagegangen i volumen skyldes mindre transaktioner og dermed en lavere gennemsnitlig handelspris. Dette er tildeles korrekt, hvor den gennemsnitlige handelspris i Q1 2026 har udgjort 18,9 mio. kr., mens den gennemsnitlige ejendom blev handlet til 23,8 mio. kr. i Q1 2025.

Vækst i antallet af store transaktioner

Tabellen nederst på siden viser dog et mere nuanceret billede, hvor første kvartal af 2026 faktisk har oplevet en markant vækst i antallet af store transaktioner sammenlignet med samme periode sidste år. Antallet af handler på +100 mio. kr. er således steget fra 16 transaktioner i Q1 2025 til 27 transaktioner i Q1 2026. Alligevel er volumen for dette prisinterval større i Q1 2025, hvor volumen for handler på +100 mio. kr. udgjorde 7,8 mia. kr., mens volumen for Q1 2026 i samme prisinterval blot udgør 6,0 mia. kr.

Milliardhandlerne udebliver Forskellen i volumen mellem Q1 2025 og Q1 2026 stammer således fra de helt store transaktioner, hvor der i Q1 2025 var registreret 4 handler på +500 mio. kr. med en samlet volumen på 5,2 mia. kr., hvorimod der i Q1 2026 alene er registreret 2 handler på +500 mio. kr. med en volumen på 1,2 mia. kr.

Fremgang i volumen ved mellemstore transaktioner Modsat er aktiviteten i prisintervallet 100-500 mio. kr. steget markant, hvor volumen er vokset fra 2,6 mia. kr. i Q1 2025 til 4,9 mia. kr. i Q1 2026. Der er dermed fortsat solid aktivitet med de større handler, omend de store milliardhandler, som for alvor driver den samlede volumen, indtil videre lader vente på sig i 2026. Enkelte transaktioner, som eksempelvis CapMans hotelopkøb i Q1 2025, kan derfor have afgørende betydning for narrativet for et givent kvartal.

Transaktionsvolumen i Danmark

Fordeling

i prisintervaller Q1 2024 - Q1 2026

* Volumen samt antallet af transaktioner i ovenstående tabel er opmålt ved de pågældende kvartalsafslutninger.

Volumen på segment-niveau 2023-2026

Volumen på område-niveau 2023-2026

Fortsat faldende afslagsrater

De foreløbige afslagsdata indikerer en positiv udvikling, hvor det gennemsnitlige afslag i første kvartal af 2026 har udgjort 15,9%, hvilket er lavere end årsgennemsnittene for både 2023, 2024 og 2025.

På trods af den lavere investeringsaktivitet i boligsegmentet er det fortsat boligejendomme, der har de laveste afslagsrater, hvor det gennemsnitlige afslag i første kvartal udgjorde 9,8%, hvilket samtidig er det laveste niveau for noget segment siden 2023. Sammenholdt med den faldende transaktionsvolumen kan det indikere, at sælgerne i højere grad er blevet selektive og foretrækker at afvente frem for at acceptere større afslag.

Omvendt har der været markante stigninger i afslagsraterne for både industri­ og kontorsegmentet, hvor de gennemsnitlige afslag i første kvartal udgjorde henholdsvis 27,4% og 25,7%. Det bemærkes dog, at niveauerne er forbundet med en vis usikkerhed som følge af en relativt lav volumen af handler med registrerede udbudspriser.

Historisk har København haft de laveste afslagsrater, men dette har ikke været tilfældet i første kvartal af 2026, hvor de gennemsnitlige afslagsrater i både Jylland og på Fyn har været lavere, hvilket delvist kan forklares ved investorernes øgede fokus på aktiver i vækstbyer, særligt rækkehusejendomme, som tidligere beskrevet i rapporten.

Det skal bemærkes, at afslagene alene bliver beregnet for de handler, hvor der gives afslag i forhold til udbudsprisen. Ejendomme, der sælges til udbudsprisen (eller højere), indgår derfor ikke i statistikken.

ReData indsamler og validerer data, og det er blevet til en platform af omfattende viden og indsigt om det danske transaktionsmarked, som vores brugere har adgang til. Vores målsætning er at gøre ejendomsdata tilgængelig for alle aktører på det professionelle ejendomsmarked, så beslutninger kan træffes på oplyste og velunderbyggede grundlag.

ReData udspringer af erhvervsmæglere fra RED, som har indgående og omfattende kendskab til det danske ejendomsmarked. Denne erfaring bruges til kvalitetssikring af ejendomshandler, hvilket betyder, at den viden der tilgås på ReData lever op til de samme standarder, som data og sammenligningshandler leveret af en traditionel erhvervsmægler.

ReData A/S

Amaliegade 3, 5. sal 1256 København K

Telefon +45 81 88 44 42

E­mail redata@redata.dk Website www.redata.dk