Seguradoras x Garantidoras: o que você precisa saber
Sumário Seguro fiança e garantia privada: entendendo as diferenças . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Seguro Fiança: o que é e como funciona? . . . . . . . . . . . . . 7 Garantia Privada: o que é e como funciona? . . . . . . . . . . 8 Como cada modelo funciona na prática . . . . . . . . . . . . . 10 O que muda para locadores, locatários e imobiliárias? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Quem garante que o pagamento será feito? . . . . . . . . 17 O que o Seguro Fiança cobre? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Perguntas Frequentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 O que considerar antes de escolher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Glossário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Quadro Comparativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1. Seguro fiança e garantia locatícia: entendendo as diferenças Alugar um imóvel é, para muitos, um momento decisivo. Para o locador, trata-se de proteger um patrimônio construído ao longo de anos. Para o locatário, é o início de um novo ciclo — pessoal ou profissional. Em ambos os casos, o que se busca é o mesmo: segurança, previsibilidade e tranquilidade para que o contrato transcorra sem sobressaltos.
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O seguro fiança, previsto na Lei do Inquilinato como modalidade formal de garantia locatícia e integrante do sistema segurador brasileiro, foi estruturado para oferecer essa proteção com base em regras regulatórias específicas e mecanismos de supervisão próprios. Essa estrutura se reflete na prática: entre 2021 e 2025, o seguro fiança locatícia pagou, no Brasil, R$ 2,411 bilhões em indenizações, valor que representa uma expansão de 184% na quantia indenizada ao longo de quatro anos, segundo dados da Susep (Superintendência de Seguros Privados). Trata-se de recursos efetivamente direcionados ao cumprimento de obrigações contratuais, reforçando o papel do seguro como instrumento de estabilidade nas relações locatícias.
Nos últimos anos, passaram a atuar também empresas que oferecem garantias privadas, conhecidas como fiança onerosa ou garantia digital. Embora possam ter finalidade semelhante, esses modelos estão inseridos em estruturas jurídicas e regulatórias distintas. A Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), representante das seguradoras que operam no país com seguro fiança e outros ramos de seguros de danos, tem como missão promover a cultura do seguro e contribuir para um debate qualificado e transparente sobre proteção financeira. Informar com clareza é parte essencial desse compromisso. Quando se fala em garantia, fala-se em confiança. E confiança está ligada à solidez institucional, à supervisão regulatória e à capacidade comprovada de honrar compromissos ao longo do tempo. Uma forma simples de visualizar essa diferença é pensar na estrutura que sustenta cada modelo.
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Seguro fiança é como viajar em um voo comercial: existem regras rígidas de operação e um sistema de manutenção permanente que acompanha o funcionamento da atividade. Já as garantias privadas se assemelham a um voo particular: podem funcionar muito bem, mas dependem essencialmente da estrutura e das condições de quem oferece o serviço. O seguro fiança faz parte de um sistema fiscalizado e exige recursos reservados para o pagamento de indenizações. Já as garantias privadas operam fora dessa estrutura regulatória. Esta publicação apresenta, de forma didática, as diferenças estruturais entre o seguro fiança e as garantias privadas, contribuindo para que locadores, locatários, imobiliárias e corretores possam avaliar, com informação qualificada, qual estrutura oferece o nível de segurança desejado.
CRITÉRIO
SEGURADORA (SEGURO FIANÇA)
GARANTIDORA (FIANÇA ONEROSA / GARANTIA DIGITAL)
NATUREZA DO PRODUTO
Contrato de seguro
Contrato privado de garantia
PREVISÃO LEGAL
Previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
Não previsto como modalidade típica na Lei do Inquilinato
ENQUADRAMENTO INSTITUCIONAL
Integra o Sistema Nacional de Seguros Privados
Não integra o sistema segurador
Em resumo: antes de decidir, vale comparar.
Veja a tabela completa na página 22
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2. Seguro Fiança: o que é e como funciona? O seguro fiança é uma modalidade de garantia locatícia prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Trata-se de contrato de seguro, integrante do Sistema Nacional de Seguros Privados, operado por seguradoras autorizadas e fiscalizadas pela SUSEP. Seu funcionamento está submetido a normas prudenciais, exigências de capital, provisões técnicas e regras de governança. A apólice estabelece direitos e deveres das partes, com condições gerais padronizadas e supervisionadas.
O seguro fiança está inserido em um sistema regulado que acompanha solvência, governança e cumprimento das obrigações assumidas.
ESTRUTURA DO SEGURO FIANÇA
ELEMENTO
CARACTERÍSTICA
Natureza jurídica
Contrato de seguro
Previsão legal
Lei nº 8.245/1991
Regulação
SUSEP e CNSP
Supervisão prudencial
Obrigatória
Exigência de reservas técnicas
Sim
Documento formal
Apólice + Condições Gerais
Canal de fiscalização
SUSEP
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3. Garantia Privada: o que é e como funciona? As garantias privadas — também conhecidas como fiança onerosa ou garantia digital — são contratos civis estruturados por empresas privadas com o objetivo de assegurar o cumprimento de obrigações locatícias. Não constituem contrato de seguro e não integram o Sistema Nacional de Seguros Privados. Seu funcionamento decorre da liberdade contratual, com regras estabelecidas pela própria empresa que oferece o serviço.
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ESTRUTURA DAS GARANTIAS PRIVADAS ELEMENTO
CARACTERÍSTICA
Natureza jurídica
Contrato privado de garantia
Previsão específica na Lei do Inquilinato
Não
Regulação setorial específica
Não
Supervisão prudencial
Não há órgão regulador específico
Exigência de reservas técnicas
Não obrigatória
Documento formal
Contrato próprio da empresa
Fiscalização
Regras gerais do direito civil
A capacidade de pagamento depende da estrutura financeira da empresa e das condições contratuais pactuadas.
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4. Como cada modelo funciona na prática Imagine a seguinte situação: um proprietário aluga seu imóvel por meio de uma imobiliária que indica uma “garantia digital”, apresentada como alternativa rápida e prática ao fiador tradicional. O contrato é assinado, a locação transcorre normalmente e, por algum motivo, a empresa que oferecia a garantia deixa de operar no mercado. Nesse momento, surgem dúvidas naturais: quem fiscaliza essa atividade? Existem reservas financeiras obrigatórias? Há um sistema regulatório que assegure o cumprimento das obrigações assumidas? Essas perguntas ajudam a compreender que, embora possam parecer semelhantes na finalidade, seguro fiança e garantias privadas pertencem a estruturas institucionais distintas.
4.1 Natureza Jurídica O seguro fiança é um contrato de seguro, previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) como modalidade formal de garantia locatícia. Ele integra o Sistema Nacional de Seguros Privados.
As garantias privadas, por sua vez, são contratos civis de natureza privada, estruturados pelas próprias empresas que os oferecem. Não constituem contrato de seguro e não integram o sistema regulado de seguros. 10
4.2 Regulação e Supervisão As seguradoras são fiscalizadas pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), autarquia federal responsável por normatizar, supervisionar e acompanhar permanentemente o funcionamento do mercado segurador. Sua atuação está submetida a leis específicas, resoluções do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP) e às disposições da nova Lei de Seguros (Lei nº 15.040/2024). As garantidoras não estão sujeitas à supervisão da SUSEP nem integram o Sistema Nacional de Seguros. Sua atuação decorre da liberdade contratual prevista no Código Civil, sem um marco regulatório específico voltado à atividade de garantia locatícia privada. Essa distinção é central: no sistema segurador, há um arcabouço institucional estruturado para acompanhar solvência, governança e cumprimento de obrigações.
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4.3 Exigência de Reservas Técnicas e Solidez Financeira Um dos pilares do sistema segurador é a exigência de reservas técnicas e provisões financeiras obrigatórias. As seguradoras devem constituir recursos específicos para garantir o pagamento de indenizações futuras, conforme regras prudenciais definidas pelo regulador. Essas reservas são permanentemente monitoradas. Caso haja desequilíbrio financeiro, mecanismos regulatórios podem ser acionados. No caso das garantidoras, não há exigência legal de constituição de reservas técnicas nos moldes do sistema segurador. A capacidade de pagamento depende diretamente da estrutura financeira da própria empresa e das condições contratuais estabelecidas.
4.5 Continuidade e Previsibilidade A previsibilidade é elemento essencial em contratos de longo prazo, como locações comerciais ou residenciais. No seguro fiança, a renovação e a vigência seguem regras estabelecidas na Lei do Inquilinato e na regulamentação do mercado segurador. Nas garantias privadas, a renovação e a continuidade dependem das políticas internas da empresa e de sua permanência no mercado.
4.4 Regras de Sinistro e Pagamento
4.6 Proteção ao Consumidor
No seguro fiança, os procedimentos de regulação de sinistro seguem regras normativas. Prazos, critérios de indenização e direitos das partes estão definidos nas condições gerais da apólice e sob supervisão regulatória.
No sistema segurador, o consumidor conta com múltiplas camadas de proteção: fiscalização da SUSEP, regras de governança, ouvidorias estruturadas e exigências de transparência contratual.
Nas garantias privadas, os procedimentos são definidos contratualmente pela própria empresa. Não há padronização regulatória uniforme, e as regras podem variar de acordo com cada modelo de negócio.
Nas garantias privadas, aplicam-se as regras gerais do direito civil e do Código de Defesa do Consumidor, sem supervisão técnica específica de um órgão regulador do setor.
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Concluindo... Seguro fiança e garantias privadas podem ter finalidade semelhante — assegurar o cumprimento das obrigações locatícias —, mas operam sob estruturas institucionais distintas. O seguro fiança integra um sistema regulado, com exigência de reservas técnicas, fiscalização permanente e arcabouço normativo próprio. Esses elementos contribuem para maior previsibilidade jurídica e financeira. Em um ambiente de inovação e novas soluções digitais, a informação clara sobre essas diferenças é fundamental para que o mercado tome decisões conscientes e alinhadas ao nível de segurança desejado.
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5. O que muda para locadores, locatários e imobiliárias? A escolha da modalidade de garantia pode influenciar a previsibilidade contratual e a gestão de riscos. No caso do seguro fiança, a garantia costuma acompanhar a vigência do contrato de locação, sendo renovada conforme as condições da apólice e mantendo a proteção do locador ao longo de todo o período contratual.
PARA O LOCADOR
SEGURO FIANÇA
GARANTIA PRIVADA
Pagamento regulado
Sim
Conforme contrato
Supervisão institucional
Sim
Não específica
Previsibilidade jurídica
Elevada
Dependente do contrato
Continuidade da garantia durante o contrato
Mantida até o término da locação, conforme condições da apólice
Pode depender da decisão de renovação da empresa garantidora
Renovação
Vinculada ao contrato e às regras regulatórias
Dependente da política da empresa
Já nas garantias privadas, a renovação pode depender da estratégia comercial da empresa garantidora. Em alguns casos, a empresa pode optar por não renovar a garantia, o que pode deixar o locador e a imobiliária diante de uma locação em andamento sem cobertura de garantia. 14
PARA A IMOBILIÁRIA
SEGURO FIANÇA
GARANTIA PRIVADA
Mitigação de risco operacional
Estruturada
Variável
Padronização regulatória
Sim
Não
Exposição reputacional
Menor
Dependente da empresa
Continuidade da garantia ao longo da locação
Maior previsibilidade de renovação
Possibilidade de descontinuidade da garantia
Renovação
Vinculada ao contrato e às regras regulatórias
Dependente da política da empresa
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Para o locatário, o impacto está principalmente na estabilidade da relação locatícia. Caso a garantia deixe de existir no meio da vigência do contrato, o inquilino pode ser obrigado a apresentar uma nova garantia ou renegociar as condições da locação, o que tende a gerar insegurança contratual.
PARA O LOCATÁRIO
SEGURO FIANÇA
GARANTIA PRIVADA
Produto regulado
Sim
Não
Regras de sinistro padronizadas
Sim
Variáveis
Transparência contratual supervisionada
Sim
Contratual
Estabilidade da garantia durante o contrato
Acompanha a vigência da locação, conforme condições da apólice
Pode depender da decisão de renovação da empresa garantidora
Renovação
Vinculada ao contrato e às regras regulatórias
Dependente da política da empresa
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6. Quem garante que o pagamento será feito?
ESTRUTURA DE SOLVÊNCIA CRITÉRIO
SEGURADORA
GARANTIDORA
A segurança de que uma indenização será paga depende da solvência das instituições que oferecem a garantia.
Reserva técnica obrigatória
Sim
Não
As seguradoras são obrigadas a:
Capital mínimo regulado
Sim
Não
Monitoramento contínuo
Sim
Não há supervisão específica
Normas prudenciais
Sim
Não aplicáveis
● Constituir reservas técnicas ● Manter capital mínimo regulatório ● Cumprir regras de provisões ● Submeter-se à supervisão contínua da SUSEP
Esses mecanismos contribuem para previsibilidade financeira e estabilidade do sistema. 17
7. O que o Seguro Fiança cobre?
COMPARATIVO DE AMPLITUDE COBERTURA
SEGURO FIANÇA
GARANTIA PRIVADA
O seguro fiança pode incluir múltiplas coberturas, conforme contratação:
Aluguel
Sim
Sim
● Aluguel
Encargos (IPTU, condomínio)
Sim
Variável
● Encargos condominiais
Danos ao imóvel
Sim
Variável
● IPTU
Multa por rescisão
Sim
Variável
Fundos específicos (shopping)
Sim
Geralmente não
Estrutura regulatória da cobertura
Sim
Não
● Água, luz e gás ● Danos ao imóvel ● Pintura ● Multa por rescisão ● Fundos específicos (ex.: shopping centers)
A extensão das coberturas nas garantias privadas depende do plano contratado e das regras estabelecidas pela empresa.
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8. Perguntas Frequentes Toda garantia locatícia é seguro? Não. Apenas o seguro fiança é contrato de seguro regulado. Quem fiscaliza o seguro fiança? A SUSEP. Garantias privadas possuem órgão regulador específico? Não integram o Sistema Nacional de Seguros. Existe exigência de reservas financeiras obrigatórias? Apenas no caso das seguradoras. O que observar antes de contratar? Natureza jurídica, regulação, exigência de reservas técnicas e previsibilidade contratual.
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9. O que considerar antes de escolher O mercado evolui, novas soluções surgem e a digitalização tornou muitos processos mais simples e rápidos. Isso também aconteceu nas garantias para locação. Ter opções é positivo. Amplia escolhas e atende diferentes perfis. Mas quando o assunto é garantia financeira — especialmente em contratos que podem durar anos e envolver patrimônio relevante — entender como cada modelo funciona faz diferença. Não apenas no preço ou na praticidade inicial, mas na estrutura que sustenta o compromisso assumido. Seguro fiança e garantias privadas podem cumprir um papel semelhante na prática, mas não operam dentro da mesma arquitetura institucional. O seguro fiança integra o Sistema Nacional de Seguros Privados, é fiscalizado por órgão regulador, exige reservas técnicas e segue regras prudenciais
próprias. Essa estrutura existe justamente para trazer previsibilidade, estabilidade e confiança ao longo do tempo. No fim do dia, quem aluga quer tranquilidade. Quem coloca um imóvel no mercado quer segurança. E tranquilidade nasce do conhecimento. Saber quem regula, quem fiscaliza, quais são as exigências financeiras e como funciona o pagamento em caso de inadimplência ajuda a transformar uma decisão comercial em uma escolha consciente. A FenSeg acredita que informação clara fortalece o mercado. Ao apresentar as diferenças estruturais entre os modelos, o objetivo não é apontar caminhos únicos, mas contribuir para que cada parte envolvida — locadores, locatários, imobiliárias e corretores — possa escolher com segurança o nível de proteção que considera adequado. Quanto mais transparente for o ambiente contratual, mais sólido ele se torna para todos.
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10. Glossário ● Normas Prudenciais: são regras estabelecidas por autoridades monetárias, que impõem limites operacionais, requisitos mínimos de capital e gerenciamento de riscos a instituições financeiras e de pagamento. Visam garantir a segurança, solidez e estabilidade do sistema financeiro; ● Provisões Técnicas: são reservas financeiras contabilizadas no passivo seguradoras, destinadas a garantir o pagamento de compromissos futuros com clientes; ● Governança: é o sistema de liderança, estratégia e controle utilizado por instituições para guiar decisões, administrar relações e garantir objetivos coletivos, com foco em ética, transparência e prestação de contas; ● Solvência: é a capacidade financeira de uma entidade (empresa ou pessoa) honrar todas as suas dívidas e obrigações de longo prazo; ● Arcabouço Institucional: conjunto estruturado de leis, normas, regulamentos e organizações que definem as regras de funcionamento de um sistema, seja político, econômico ou social;
● Sinistro: é a ocorrência de um evento inesperado, previsto na apólice de seguro, que causa danos, perdas ou prejuízos ao bem ou pessoa segurada; ● Condições Gerais: são as cláusulas destinadas a estabelecer os termos e condições contratuais do Seguro e representando os direitos e as obrigações inerentes às partes contratantes, locador, locatário e seguradora; ● Condições contratuais: conjunto de disposições que regem a contratação de plano de seguro; ● Apólice: documento emitido pela Seguradora que formaliza a aceitação das coberturas solicitadas pelo cliente; ● Locador: pessoa física ou jurídica proprietária do imóvel objeto do contrato de locação, cujas obrigações estão definidas na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91); ● Locatário: pessoa física ou jurídica que mediante pagamento de aluguel adquire a posse direta do imóvel objeto do contrato de locação, cujas obrigações estão definidas na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91); ● SUSEP: Superintendência de Seguros Privados
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11. Quadro Comparativo Para facilitar a visualização das diferenças listadas nesta publicação, apresentamos, na próxima página, um quadro comparativo entre o seguro fiança e as garantias privadas. A tabela reúne aspectos jurídicos, regulatórios e operacionais que ajudam locadores, locatários e imobiliárias na hora de escolher a sua garantia.
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SEGURO FIANÇA X GARANTIAS PRIVADAS
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CRITÉRIO
SEGURADORA (SEGURO FIANÇA)
GARANTIDORA (FIANÇA ONEROSA / GARANTIA DIGITAL)
Natureza do produto
Contrato de seguro
Contrato privado de garantia
Previsão legal
Previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
Não previsto como modalidade típica na Lei do Inquilinato
Enquadramento institucional
Integra o Sistema Nacional de Seguros Privados
Não integra o sistema segurador
Regulação
Fiscalizada pela SUSEP
Não possui órgão regulador setorial específico
Exigência de reservas técnicas
Obrigatória
Não há exigência legal específica
Capital mínimo regulado
Sim
Não
Solidez financeira
Monitorada por órgão regulador
Depende da estrutura financeira da empresa
Documento contratual
Apólice + Condições Gerais padronizadas
Contrato próprio da empresa
corte e cole
corte e cole
GARANTIDORA (FIANÇA ONEROSA / GARANTIA DIGITAL)
CRITÉRIO
SEGURADORA (SEGURO FIANÇA)
Regras de sinistro
Prazos e procedimentos regulados
Definidos contratualmente pela empresa
Pagamento ao locador
Conforme regras regulatórias e limite contratado
Conforme capacidade financeira e regras contratuais
Coberturas possíveis
Aluguel, encargos, multa, danos, pintura (se contratados)
Variável conforme plano
Proteção ao consumidor
Supervisão regulatória + canais formais
Regras gerais do direito civil
Aderência à Lei nº 15.040/2024 (Nova Lei de Seguros)
Total
Não aplicável
Renovação
Vinculada ao contrato e às regras regulatórias
Dependente da política da empresa
Previsibilidade jurídica
Estruturada e supervisionada
Dependente das cláusulas contratuais
Risco para locador/imobiliária
Menor, em razão da estrutura regulada
Dependente da empresa
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COMPARATIVO OPERACIONAL – COMO FUNCIONA NO DIA A DIA
ASPECTO OPERACIONAL
SEGURO FIANÇA
GARANTIA PRIVADA
Análise de crédito
Sim
Sim
Processo de contratação
Pode ser digital
Geralmente digital
Intermediação
Corretores de seguros
Imobiliárias
Forma de cobrança
Prêmio fixo ou parcelado
Taxa contratual
Limite de garantia
Definido em apólice (até múltiplos do aluguel)
Definido contratualmente
Assistência jurídica
Prevista
Geralmente prevista
Dependência da saúde financeira da empresa
Mitigada por reservas técnicas
Direta
corte e cole
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ROTEIRO E TEXTO FINAL COMISSÃO DE FIANÇA LOCATÍCIA DA FENSEG
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