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1.er Trimestre de 2015

n.o 80

Mediaci贸n

Hablando se entiende la gente

Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas

1 . e r Tr i m e s t r e d e 2 0 1 5

SUMARIO 02

Editorial

Tribuna

Actualidad

La colaboración entre los administradores de fincas y los ingenieros industriales. José Miguel Muñoz

El futur en el canvi, la renovació i, sobretot, la implicació. Josep Lluís Rodrigo Las iniciativas de la Administración para el impulso de la rehabilitación de viviendas y los procedimientos para su deducción fiscal Conocemos a... Paco Alcácer. Amadeo García

El Colegio se mueve Encuentros Café-Comarca en Catarroja, Requena y Benicarló. Susana Bolufer Encuentro de trabajo COAFA-Ayuntamiento de Alicante El PSPV propone un gran acuerdo entre todos los agentes «por la rehabilitación y construcción sostenible»

www.facebook.com/groups/colegioaaffvalencia

Lucentum El administrador de fincas ante los procedimientos concursales. Augusto F. Soler Café-Comarca, 100 % reuniones profesionales. M.ª del Mar Rodríguez Encuentro en el Diario Información

Valentia La independencia y el secreto profesional del administrador de fincas. Francisco José Arnaldos Los administradores de fincas y el peritaje judicial. Carlos Rosat Elecciones a la renovación de cargos

Castilion Servicio de emisión de certificados de deuda Jornada Obligaciones fiscales de las comunidades de propietarios

Asesoría Jurídica

Información

Gastos de ascensor versus gastos de eliminación de barrera arquitectónica. La importancia del concepto. José Arturo Pérez

Piscinas con ley. Mar Diranzo El mal Aquí no hay quien viva. Alberto Ruiz-Capillas Convenio con Arquia Banca

EDITORIAL

MEDIACIÓN

Publica Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas Dirección Amadeo García Zahonero Edición Quintín Ruiz Díaz Consejo de Redacción José Ramón Romero y Fernando Brotons Redacción María del Mar Rodríguez y Jorge Oliver

El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón es uno de los pioneros en la creación del Centro de Mediación Inmobiliaria (CEMEI), su propio centro de mediación civil y mercantil. El pasado día 21 de enero, Día Europeo de la Mediación, salimos a la calle para promover su divulgación. Se instalaron varias mesas en lugares clave del centro de las ciudades de Valencia, Gandía y Castellón, donde los mediadores realizaron sesiones informativas gratuitas. El CEMEI ofrece a la ciudadanía la valiosa herramienta de la mediación, como vía pacífica de resolución de conflictos y alternativa a la vía judicial. Desde su reciente creación, el CEMEI ha atendido varias solicitudes de mediación, dando lugar a procesos muy satisfactorios para los administradores de fincas colegiados que las iniciaron, pues lograron alcanzar acuerdos en asuntos que enfrentaban a las comunidades con conflictos que alteraban la convivencia pacífica de las mismas. Todo ello en un breve espacio de tiempo y con un coste simbólico, para el bienestar alcanzado.

Fotografía Morabito y Luis Caballero Jurado Diseño y maquetación Josep Medina Torres Administración Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia / Castellón Plaza Crespins, 3 46003 Valencia Teléfono: 96 315 31 32 Publicidad y artículos E-mail: prensa@icafv.es Teléfono: 669 76 69 19 Impresión Gráficas Vernetta

Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los administradores de fincas colegiados de la Comunitat Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos. La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191 Depósito Legal: V-1272-1997

Características positivas • Voluntariedad: deseo de resolución • Agilidad: sin burocracia • Ahorro: sin tasas judiciales • Confidencialidad: sin publicidad • Cercanía: sin ruptura de vínculos • Profesionalidad: seguridad jurídica

¿Qué materias puede resolver el CEMEI? • Problemas de morosidad • Problemáticas entre vecinos • Conflictos entre comunidades de propietarios • Discrepancias en el uso de elementos comunes del edificio • Reclamaciones a proveedores • Uso de las zonas de ocio • Incumplimiento de contratos de compraventa o arrendamiento • Cualquier materia que tenga que ver con un inmueble

¿Cómo puede contactar con el CEMEI? • Teléfono: 96 315 31 32 • Plaça del Crespins, 3, 46003-Valencia • Calle Mayor, 2-planta 3.ª, 12002-Castellón

TRIBUNA

LA COLABORACIÓN ENTRE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS Y LOS INGENIEROS INDUSTRIALES Si bien todo el mundo conoce la figura del administrador de fincas colegiado y su cometido, muchas veces se ignora la envergadura de su amplio campo de actuación. Se trata de un sector que gestiona, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, 40.000 millones de euros de recursos ajenos en todo el Estado y unos 4.000 millones en la Comunitat Valenciana. El parque actual de viviendas de nuestra comunidad asciende a tres millones, de los cuales cerca de la mitad son anteriores a 1980 y no contaban con elementos de protección ni de aislamiento térmico. Además, el 25 % del parque de viviendas tiene una antigüedad superior a los 50 años, por lo que es altamente probable que precisen de una rehabilitación. A esta realidad se deben añadir los cambios que las TIC están produciendo en nuestra sociedad. Las demandas de esta nueva sociedad digital, unidas a nuestro deber profesional de encontrar vías para salir de la crisis y satisfacer las exigencias sociales mediante el progreso, nos obligan a innovar para generar un valor añadido a lo que se viene haciendo hasta ahora.

En esta tarea, los ingenieros industriales podemos colaborar con los administradores de fincas en el desarrollo de sus amplias competencias. El ingeniero industrial es un profesional que analiza, diseña, opera, mantiene y mejora los procesos y servicios para aumentar su eficiencia y eficacia, y la calidad de vida de los ciudadanos en el marco de las condiciones sociales económicas, culturales y ambientales existentes. Las competencias profesionales del ingeniero industrial, de un carácter ampliamente multidisciplinar y una base científica tanto teórica como práctica, le permiten adquirir un perfil profesional de formación generalista que le habilita para el desempeño de actividades en los campos —entre otros— de la construcción conforme a la LOE, el control de los costes y de las finanzas, el mantenimiento de las instalaciones en base a los sistemas de gestión de mantenimiento (TPM) y de los reglamentos de seguridad industrial que son de aplicación (REBT, RAE, RIP), y la eficiencia y calificación energética con capacidad ejecutora y de mantenimiento, control y supervisión de dichas instalaciones.

La colaboración entre el administrador de fincas y el ingeniero industrial puede facilitar la labor del administrador, en orden al cumplimiento de un marco legal cada vez más exigente. También puede incidir en una mejora en la eficiencia no solo energética, sino también en el mantenimiento de equipos e instalaciones de ascensores, equipos de elevación de agua (hidropresores), detección de humos, de protección contra incendios..., con la consiguiente reducción de costes. Por todo lo anterior, se puede concluir que una colaboración entre los administradores de fincas y los ingenieros industriales, a través de sus respectivos colegios profesionales, puede resultar fructífera para ambas partes y, por ende, para la sociedad en su conjunto, objetivo común de ambas corporaciones de derecho público.

José Miguel Muñoz Veiga Decano del Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de la Comunitat Valenciana

ACTUALIDAD

EL FUTUR EN EL CANVI, LA RENOVACIÓ I, SOBRETOT, LA IMPLICACIÓ

Junta de Gobierno del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

Fa 32 anys que vaig començar a exercir aquesta professió tan difícil. Difícil d’explicar als nostres fills xicotets, quan els pregunten en el seu col·legi «En què treballa el teu pare?: “El meu papà treballa arreglant cables d’ascensor”, “La meua mamà treballa fent reunions”». Difícil d’explicar als nostres cònjuges per l’extensió de la jornada i les juntes a última hora del dia, diversos dies a la setmana, de tota la vida professional. Per a mi, a més, de difícil d’explicar, va ser vergonyosa en alguns casos. Em vaig trobar amb cessaments en comunitats de persones que administraven amb uns criteris econòmics i morals més que qüestionables, el descobriment de les quals produïa cessaments immediats, amb el consegüent minvament en la confiança de l’administrador entrant i suspicàcia cap a la professió. La solitud d’aquest ofici afavoreix l’individualisme i la competitivitat. L’encert del congrés que, en una de les seues conclusions, va acordar la convocatòria de les trobades de joves, allà per l’any 1993 i següents, va provocar en els assistents de València, gràcies a l’agrupament promogut pel Col·legi, en un mateix hotel de Saragossa, de la majoria d’assistents, que alguns de nosaltres ens coneguérem. Ens respectàrem,

ens recolzàrem i deixàrem de ser competència per a passar a ser companys/ as als quals admirar en molts casos. El tracte successiu d’aquests col·legues en iniciatives professionals, el posterior coneixement personal de la qualitat humana d’ells/es dins i fora de l’àmbit professional, ens va descobrir una altra realitat de la professió i una altra forma d’entendre el servei a la societat, que suposa cuidar la casa de la majoria dels valencians. (Un 80 % dels habitants viuen en comunitats de veïns amb administrador). Una bona part d’aqueixa generació de professionals va prendre el relleu del Col·legi de València-Castelló en les últimes eleccions. El lideratge dels professionals que, des de la creació del Col·legi fins a l’any 2013, va deixar la professió ben representada en el Consell General, l’adquisició i rehabilitació d’un edifici emblemàtic i un reconeixement social imprescindible. Tot açò avalat pel bon fer del col·lectiu professional , que des de llavors fins ara, ha sabut guanyar-se la confiança de les comunitats i de la societat sencera. La renovació de l’equip directiu ha revolucionat la vida col·legial en aquests dos anys; l’activitat ha sigut frenètica. Com si d’un coet espacial es tractara,

el col·lectiu col·legial, agraint el bon fer dels anteriors equips i aprofitant la inèrcia dels mateixos, es va desprendre d’una fase, prenc impuls i va accelerar la seua trajectòria cap a nous assoliments del col·lectiu. Em sembla digna d’esment l’obertura de portes i finestres, la sensació de renovació de l’equip entrant i la tremenda col·laboració de més de 60 col·legiats al voltant de cadascun dels vocals i/o directors d’equip. Sempre es diu que per a fer grans coses la unitat és fonamental. Les últimes eleccions van ser un exemple d’unitat, per la majoria reforçada que va obtenir l’equip guanyador. No conec la vida interna dels altres col·legis professionals, però pel que fa a València-Castelló, puc dir, i dic, que, coneguts personalment més d’un 10 % dels col·legiats, comptem amb uns/es professionals dels quals cal estar orgullosos i defensar-los. Solament em resta extrapolar el mostreig a la immensa majoria del Col·legi. I així ho faig.

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ACTUALIDAD

LAS INICIATIVAS DE LA ADMINISTRACIÓN PARA EL IMPULSO DE LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS Y LOS PROCEDIMIENTOS PARA SU DEDUCCIÓN FISCAL

Jornada técnica en Alicante

Para dar a conocer las iniciativas que la Administración está llevando a cabo para impulsar la rehabilitación de viviendas, se han celebrado dos jornadas técnicas en los colegios de Valencia y Alicante, organizadas por la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, el Instituto Valenciano de la Edificación y el Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas. El director general de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda, José Vicente Dómine Redondo, introdujo las dos líneas de apoyo a la rehabilitación de vivienda que existen en la actualidad. Por un lado, las ayudas del nuevo Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria y la Regeneración y Renovación Urbanas, que van a ser gestionadas desde las comunidades autónomas; y por otro, la posibilidad de desgravación fiscal por la realización de reformas. En el próximo mes, será publicada una orden que detallará la convocatoria para la solicitud de ayudas. Las solicitudes serán baremadas en un procedimiento de concurrencia competitiva, en el que se priorizarán los daños graves en elementos estructurales, los edificios catalogados, los menores niveles de renta y la mayor edad de los solicitantes. Los que alcancen la mejor valoración obtendrán reserva presupuestaria, y será una vez avanzada la obra cuando se produzca el pago bancario. Entre la documentación a presentar estará el Informe de Evaluación del Edificio (IEE.CV), una memoria valorada de la intervención a realizar y, en su caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios. Además, en algunas obras se requerirá el proyecto y la correspondiente licencia de obras. Serán, por ejemplo, ayudas para realizar mejoras en el ascensor, en la instalación eléctrica, en elementos estructurales dañados o elementos constructivos con peligro de caída a la vía pública, etc. Para esto se dispondrá de unos 10,5 millones de euros,

procedentes del Gobierno central, destinados para los años 2015 y 2016. A continuación, Vicente Peiró Ibañez, director General de Tributos y Juegos, expuso la desgravación de intervenciones para la rehabilitación de viviendas. Pese a las dificultades financieras de la Administración valenciana, se ha reforzado la deducción por reformas en viviendas que ya existía en 2014 para ayudar a impulsar este sector. En su intervención, comentó la incompatibilidad entre ayudas por su origen y sobre qué base liquidable son de aplicación. Por ejemplo, actuaciones como el cambio de puertas interiores por cuestiones meramente estéticas o mejora del aislamiento, no entrarían; mientras que sí lo haría el disponerlas ignífugas para la protección contra incendios, o de dimensiones adecuadas para mejorar la accesibilidad. Igualmente, no entraría la pintura de la fachada, pero sí las obras complementarias del soporte y las de los elementos estructurales dañados o afectados por humedad, detectadas tras la realización del IEE.CV. Alberto Sanchís, de la Dirección General de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda, comentó las actuaciones básicas del nuevo Plan de Vivienda y la implementación del IEE.CV. Con una serie de gráficas, mostró las progresiones en el parque de vivienda y las tendencias previsibles en un marco normativo idóneo para reconvertir el sector. En cuanto a las ayudas para rehabilitación de viviendas, avanzó las bases reguladoras (provisionales) para su concesión, que están a punto de publicarse. Estas tienen en cuenta componentes técnicos y sociales, como son la renta, la edad, el riesgo por elementos estructurales o constructivos, la accesibilidad y la catalogación del edificio. Cada una con una valoración propia, y cuya suma total se contabilizará en la Conselleria, con el fin de determinar prioridades en la selección de las solicitudes y su aprobación. Hasta que se haga efectivo el abono, la Con-

ACTUALIDAD selleria podrá requerir la presentación de documentación como el proyecto, las licencias o autorizaciones, las ofertas de las empresas, las facturas, etc. Así pues, los propietarios pueden avanzar ya, con el acuerdo de la comunidad de propietarios, la realización del IEE.CV y su registro. A continuación, Vicente Cerdán, del Instituto Valenciano de la Edificación, presentó la nueva Guía sobre las condiciones básicas de la vivienda existente. Este documento va a ser un instrumento de referencia para que los ciudadanos puedan conocer el estado de la vivienda y el edificio existente, durante su uso, transmisión, o explotación mediante el alquiler. También va a suponer un instrumento de referencia para dirigir las mejoras ligadas a la rehabilitación y las prestaciones a obtener. Al final de la jornada, se debatió en una mesa redonda las repercusiones económicas que se prevé van a tener las medidas que están impulsando las Administraciones Públicas para fomentar la cultura de la rehabilitación. En esta mesa, moderada por Luis Esteban Domínguez, director-gerente del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), participaron José Sales y Asunción Rausell, por parte del Colegio; Francisco Zamora, presidente de FEVEC; Rafael Durá, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana (COACV); Francisco de Paula Rozalén, secretario general del Consejo de Colegios Oficiales de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de la Comunitat Valenciana; y, nuevamente, Alberto Sanchís por parte de la Generalitat Valenciana.

Guía sobre las condiciones básicas de la vivienda existente

Asistentes en Valencia

ACTUALIDAD

CONOCEMOS A... PACO ALCÁCER Paco Alcácer es un chico de 21 años de Torrent (Valencia), al que le avalan los goles y su trayectoria en las categorías inferiores. Es titular en el Valencia CF y la Selección Española. Vive del gol, como buen delantero, y se enfada cuando las cosas no salen como espera. En el recuerdo, su padre a quien lleva tatuado en el brazo, y que falleció en 2011 viéndole marcar su primer gol en Mestalla. Es como el vino. Su grado de maduración mejora con el tiempo, y es hoy un futbolista de ensueño pretendido por los grandes de Europa. Tras marcar, fiel a la cita con su padre

¿Cómo fueron sus inicios como futbolista en el Colegio Nuestra Señora de Monte-Sión de Torrent? Como el de la mayoría de chicos. Siempre me encantó jugar al fútbol, y lo haces por gusto, por compartir el tiempo con tus amigos. Poco a poco, vas tomándotelo más en serio, hasta que te planteas que puede llegar a ser a lo que te dediques de modo profesional. Vicente Guaita también se formó ahí... Sí, a Vicente le conozco desde que era un niño y, además de un gran portero, es un buen amigo. ¿Era buen estudiante o se le daba mejor el balón? Lo cierto es que se me daba mejor el balón. ¿Qué supone la primera llamada de Vicente del Bosque? Ante todo, una gran sorpresa, porque no la esperaba, y, por supuesto, una enorme alegría. Me lo tomé como el premio a mucho trabajo hecho con la ayuda también de mis entrenadores, mis compañeros... Me acordé de todos los que venían creyendo en mí. ¿El gol que lleva más dentro de usted? Quizá el que marco al Barcelona en el Camp Nou, por el rival y porque ayudó a que el Valencia ganara y, de modo especial, el triplete contra el Basilea en la Europa League. Remontamos la eliminatoria en medio de un ambiente increíble en Mestalla. Siempre mira al cielo y dedica los goles a su padre. ¿Qué recuerdos tiene? Sí, siempre está muy presente en mi vida. Era un apoyo constante, un refe-

rente, y cada vez que marco un gol se lo dedico como homenaje; le habría gustado mucho poder verlos y disfrutarlos juntos. La temporada va fenomenal. ¿Se ve en Champions con el Valencia CF? Ese es el objetivo fundamental, lo que queremos todos. Es donde el Valencia CF se merece estar, lo que debe jugar todos los años, por prestigio deportivo y por la parte económica. Vamos a intentarlo, y la única forma de lograrlo es como nos planteamos esta temporada: tomarnos cada partido que viene como si fuera una final. ¿Qué jugador de la Liga ve más completo? Aparte de las grandes estrellas que todo el mundo tiene en mente, creo que lo más importante es que hagan un equipo. El Valencia CF ya ha demostrado que la fuerza del bloque, cómo se complementan las virtudes de cada jugador, es lo que hace más competitivo a un equipo. ¿Qué jugador del Valencia CF recuerda como gran ídolo? Hay muchos, pero el más reciente quizá Villa. He tenido la suerte de entrenar con él, y pienso que es un fuera de serie dentro y fuera del campo. ¿Le veremos muchos años en el Valencia CF? Mi idea, la de los que están cerca de mí, es la misma que la del Club, como ya he dicho muchas veces, pero yo intento estar centrado en mi labor en el campo. ¡Ojalá sea así!

¿Qué piensa de la compra del Club por parte del Sr. Lim? Le va a dar al Valencia CF, como institución, la estabilidad que venía necesitando. Además, si potencia en lo deportivo al equipo, su llegada al Club va a ser una gran noticia para el Valencia CF. ¿Vive en Torrent? Sí, desde siempre. ¿En piso, adosado o chalet? Un adosado. ¿Sabe qué es un colegio profesional? Sí, la asociación que agrupa a todos los profesionales de un sector concreto. ¿Conoce la profesión de administrador de fincas? Más o menos. Llevan la contabilidad, la gestión de las comunidades de copropietarios de edificios, urbanizaciones… ¿Conoce al suyo, si lo tiene? Me temo que no (ríe). Si no fuera futbolista, ¿qué le hubiera gustado ser? No lo sé. Seguramente algo relacionado con el deporte, con el fútbol en particular, porque es mi gran pasión. Gracias, Paco, y siga con la racha goleadora. Es un orgullo para los valencianistas y un ejemplo a seguir para los más pequeños. Muchas gracias, eso intentaremos.

Amadeo García Zahonero

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ENCUENTROS CAFÉ-COMARCA EN CATARROJA, REQUENA Y BENICARLÓ Desde la Comisión de Atención Colegial hemos organizado ya tres encuentros del nuevo proyecto que denominamos Café-Comarca. La finalidad, visitando las distintas comarcas de Castellón y Valencia, es acercar el Colegio a todos los colegiados, su organización y servicios, tratar temas de interés de la propia comarca y, asimismo, conocernos personalmente y reforzar los lazos de colaboración en nuestra profesión. Catarroja, Requena y Benicarló han sido los tres lugares elegidos para celebrar junto a los compañeros colegiados de las localidades limítrofes esas primeras charlas. En los Café-Comarca, hablamos, debatimos propuestas, escuchamos opiniones y compartimos momentos de hermandad todos juntos. Basándonos

Benicarló

Catarroja

Requena

en estos propósitos, los temas a tratar son: • Organigrama del Colegio y servicios a los colegiados. • La rehabilitación y supresión de barreras arquitectónicas en edificios antiguos. • Ayudas/subvenciones de los ayuntamientos de las comarcas. • Charla-coloquio. Estos encuentros, hasta el momento, han sido un éxito de participación. Faltan muchos más que iremos organizando en los siguientes meses. Gracias a todos por vuestra participación y colaboración.

Susana Bolufer Sánchez Comisión de Atención Colegial

ENCUENTRO DE TRABAJO COAFAAYUNTAMIENTO DE ALICANTE

Representantes de ambas instituciones

El pasado día 5 de febrero, tuvo lugar un encuentro de trabajo en la sede del Ayuntamiento de Alicante, entre varios miembros de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA) y representantes del consistorio municipal. La reunión fue amena, con el objetivo de que Ayuntamiento y Colegio colaboren en el cumplimiento de las nuevas ordenanzas de rehabilitación de los edificios de Alicante, que en estos momentos se encuentran en fase de alegaciones. Los representantes del Colegio advirtieron de que hay numerosos vecinos que ni siquiera pueden hacer frente a los gastos de la comunidad y que difícilmente podrán asumir los costes de los informes técnicos y las obras de rehabilitación que se desprenden de la ordenanza de conservación de inmuebles aprobada por el consistorio.

Desde el Colegio se está trabajando en la confección de un gabinete jurídico que pueda ofrecer asesoramiento a las comunidades de propietarios acerca de la ordenanza de conservación de inmuebles y de las obligaciones que en ella se recogen, como que los inmuebles de más de 50 años pasen una inspección técnica y realizar las obras necesarias estableciendo diferentes plazos. Tanto la concejal Oti García Pertusa, responsable del Área de Conservación y Rehabilitación de Inmuebles, y Carlos Membrilla, técnico del Área, han valorado, junto a los representantes de COAFA, Luis Caballero y Fernando Brotons, el encuentro como muy positivo. Este tipo de jornadas de trabajo estrecha las relaciones de colaboración entre ambas entidades para beneficio de los ciudadanos.

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EL COLEGIO SE MUEVE

EL PSPV PROPONE UN GRAN ACUERDO ENTRE T O D O S L O S A G E N T E S « P O R L A R E H A B I L I TA C I Ó N Y CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLES» El secretario general del PSPV, Ximo Puig, comunicó que el programa electoral de los socialistas valencianos incluirá una partida de 65 millones de euros para reactivar la construcción, «que, sumados a los fondos europeos y a lo aportado por el Gobierno central, significarán 15.000 nuevos puestos de trabajo»

Presentación de la propuesta

Se ha presentado un «gran acuerdo entre todos los agentes sociales, para fomentar la rehabilitación y construcción sostenibles» después de mantener un encuentro de trabajo bajo el título Apostem per la rehabilitació, con el que los socialistas pretenden «volver a situar el sector de la construcción como elemento fundamental de la recuperación económica de la Comunitat, pero con políticas renovadas y alejadas de la especulación de los últimos años». El líder de los socialistas valencianos ha asegurado que la rehabilitación es para el PSOE «una apuesta clara y un proyecto fundamental de futuro», y ha insistido en que permitirá generar una gran cantidad de puestos de trabajo, al estimular la economía de numerosos sectores vinculados a la construcción como la madera, la cerámica, fitosanitarios, fontanería, electricidad... Es de urgencia reactivar la ocupación en un sector «que está padeciendo gravemente esta situación de crisis porque en la mayoría de los casos no pueden ser recolocados en otros sectores, y el desempleo de larga duración acecha entre ellos. En este encuentro estamos buscando soluciones encaminadas a reequilibrar nuestro tejido productivo y a dar

respuesta a los miles de trabajadores que no tienen empleo. La apuesta por la rehabilitación permitirá modernizar el parque de viviendas y mejorar las condiciones de habitabilidad de muchas personas con dificultades de accesibilidad, además de favorecer la lucha contra la pobreza energética, a través de las mejoras en la eficiencia y eficacia de las instalaciones». El líder de los socialistas valencianos se ha mostrado, por tanto, «muy satisfecho» de la reunión mantenida con los principales agentes del sector, ya que, como ha apuntado, «la jornada ha sido muy rica en aportaciones y propuestas». En el encuentro también ha intervenido el presidente del Consell Territorial de Territorio, Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, Eugenio Burriel; así como Gerardo Roger y Luis Casado, que han presentado una propuesta de trabajo. Entre los asistentes estaba el presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (FEVEC), Francisco Zamora Catalá; el representante de UGT-MCA del Metal, Construcción y Afines, Ismael Sáez; el vicepresidente de la Asociación de Empresarios e Instaladores de la Comunitat (ASEIF), Jaime Gimeno; el vicepresidente de la Asociación de Empresarios Instaladores Eléctricos, Telecomunicaciones y Energías Renovables de Valencia (ASELEC), Sergio Pomar; el secretario del Colegio de Aparejadores, Paco Rozalén; el presidente de la Asociación Española de Fabricantes de Azulejos y Pavimentos Cerámicos (ASCER), Isidoro Zarzoso; la economista y miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, Remedios Villanueva; y el abogado Vicente García Nebot. Por otra parte, también han participado el vicesecretario de Política Económica y Empleo del PSOE, Julián López; la secretaria de Vivienda del PSOE, María José Salvador; el secretario provincial del PSOE en Castellón, Francesc Colomer, y el candidato socialista a la alcaldía de Valencia, Joan Calabuig.

LUCENTUM

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS ANTE LOS PROCEDIMIENTOS CONCURSALES

El pasado día 10 de diciembre de 2014, el Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, en la sede de Alicante, facilitó al administrador de fincas colegiado unos consejos y herramientas básicas, eminentemente prácticas, para aconsejar a los vecinos sobre la forma de actuar ante los impagados de las comunidades de propietarios que se hayan declarado en estado de concurso de acreedores. Toda una mañana, que fue transmitida on-line a todos los despachos de administradores de la Comunitat Valenciana que quisieron conectarse. Concepción Bermúdez Meneses, administradora de fincas y abogada, ayudó a todos los compañeros a descubrir la forma de actuación que debemos realizar los administradores de fincas colegiados ante estas circunstancias. Concepción Bermúdez, con una dilatada trayectoria en el campo de las suspensiones de pagos, quiebras y concur-

so de acreedores, desempeñando funciones en organismos de este área como el Consorcio de Compensación de Seguros o la Comisión Liquidadora de Entidades Aseguradoras, y profesora universitaria especializada en este ramo, con varios libros publicados sobre la materia, formó parte de la Junta Directiva del Colegio Nacional de Administradores de Fincas en los años ochenta. Las enseñanzas facilitadas sirvieron para que el administrador de fincas colegiado pueda, a su vez, informar adecuadamente a los vecinos, sus clientes, ante las situaciones de impagados, tanto de personas físicas como jurídicas, que se hayan declarado en situación de concurso. Con esa información, los vecinos podrán decidir si designar a un abogado para que se persone en los autos del concurso judicial de acreedores o solo reclamar el crédito, la forma y el plazo, y, lo que es más importante, para que la comunidad de propietarios decida adecuadamente sobre la forma de dar cobertura al importe que no se vaya a recuperar. Así, el Consejo ha dado adecuada respuesta a su miembros colegiados, dentro del marco de formación a nuestros profesionales, con la conveniencia de incluir esta acción formativa, en tan ingrata y difícil situación de un porcentaje tan amplio de vecinos que ha llegado a esta tesitura durante los últimos años. Augusto F. Soler Comisión de Formación

LUCENTUM

CAFÉ-COMARCA, 100 % REUNIONES PROFESIONALES

Luis Caballero, miembro de la Junta y director de la Comisión de Relaciones entre Compañeros, organizó, el día 20 de noviembre de 2014, un encuentro con los colegiados de Benidorm y Villajoyosa. Contó con la presencia de nuestro presidente, Eliseo Mogica, y otros miembros de la Junta de Gobierno. El Café-Comarca es referente como un encuentro directo y participativo de los colegiados y, desde luego, propicia el intercambio de experiencias, dudas, expectativas y vicisitudes de nuestros compañeros. Tras la comida, asistimos a la charla Incorporación del nuevo IEE (Informe de Evaluación de Edificios) al plan de ayudas a la rehabilitación 2013-2016, impartida por José Manuel Brotons, arquitecto y especialista en patologías en la edificación, y Rafael Durán, abogado y economista. Desde aquí, nuestro agradecimiento a la empresa patrocinadora, EUROLOSA. M.ª del Mar Rodríguez Martínez Comisión de Comunicación

Representantes de los colegios profesionales

ENCUENTRO EN EL ‘DIARIO INFORMACIÓN’ En la sede del Diario Información de Alicante, tuvo lugar, a finales del mes de febrero, una jornada informativa para analizar la situación presente y futura de los colegios profesionales, y cómo puede afectar si se aprueba en un futuro el anteproyecto de ley de servicios profesionales. El contenido de la jornada, que no fue abierta a la prensa ni al público, sí se trasladó a las páginas del periódico días después. Como representante del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA), asistió su presidente, Eliseo Mogica. Además, participaron los presidentes y decanos de

Alicante en representación de los distintos colegios profesionales, como el de abogados, economistas, arquitectos, ambientólogos..., y la vicerrectora de Estudios y Planificación de la Universidad de Alicante. Como resumen, todos coincidieron en que la colegiación debe de seguir siendo obligatoria, y la labor deontológica que realizan los colegios respecto de sus colegiados es fundamental como garantía para los consumidores y usuarios, no debiéndose dejar abierto a todos sin ningún control.

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VALENTIA

LA INDEPENDENCIA Y EL SECRETO PROFESIONAL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

La independencia es una exigencia del Estado de derecho y un derecho de los ciudadanos que, en régimen de propiedad horizontal, son copropietarios. El administrador, para poder asesorar y defender los intereses de la comunidad, tiene el derecho de preservar su independencia frente a toda clase de injerencia, que puede proceder de los poderes públicos, de terceros interesados en la contratación de servicios o suministros, o de los mismos copropietarios, que pueden tratar de someter los intereses de la comunidad en beneficio de su interés, siendo estos opuestos. El administrador, en el libre ejercicio de la profesión, tiene sus criterios y sus principios, entre los cuales gozan de un puesto de privilegio la lealtad, la honestidad, la probidad y el servicio social a las comunidades. También posee un sistema de organización de su despacho y de atención a sus clientes. Y por tanto,

cuenta con el derecho y el deber de independencia frente a injerencias ajenas. El Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios dice que el administrador estará obligado, por el principio de probidad, a «no recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de este; las modalidades de elección de proveedores y la facturación de sus productos o servicios deberán ser transparentes».1 También establece el mismo código la obligación de probidad: «no encargar a cuenta de un mandante trabajos, suministros o prestaciones a un allegado o entidad en la que posea intereses, sin haber informado al respecto a su mandante».2 La confianza en el administrador procede de una gestión honesta, dili-

gente y transparente. Pero es necesaria la percepción por parte de la comunidad acerca de este trabajo honesto, diligente y transparente. Cuanto más independiente es el profesional, cuanto más celo pone en evitar injerencias de terceros, que pueden ser los mismos componentes de la comunidad, o terceros ajenos a la misma, mejor podrá preservar esa confianza. La comunidad de propietarios confía en el administrador la custodia de la documentación, contratos, facturas, cuentas bancarias, correspondencia de la comunidad con las instituciones, con los industriales, procesos judiciales... La información que recibe el administrador no es del mismo grado de protección que el sanitario, ni el de un partido político. Son informaciones sobre el estado económico de una comunidad de vecinos, y por tanto, en circunstancias normales no pone en peligro a los con-

1. cfr. Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios, apartado 3.2, Relaciones con los clientes. http://www.cgcafe.org/pdf/cod_deontologico_cepi.pdf. 2. cfr. Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios, apartado 3.2, Relaciones con los clientes. http://www.cgcafe.org/pdf/cod_deontologico_cepi.pdf.

VALENTIA vecinos que alguien pueda acceder a un dato aislado. Uno de los temas más polémicos en esta cuestión es acerca de la morosidad de los copropietarios. Sobre esto sí que hay abundante jurisprudencia, puesto que la publicación de la relación de deudores en el tablón de anuncios o su difusión atrae las iras de estos deudores, cuando lo que tendría que dolerles es dejar impagadas las cuotas de comunidad. El administrador tiene que mantener un equilibrio entre la protección de datos, la discreción profesional y la transparencia en su gestión. Por eso, la correcta información acerca de lo que se puede publicar y lo que no se debe mostrar da una gran seguridad. El Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios obliga al administrador a sujetarse a una discreción absoluta respecto a sus clientes y terceros en lo que se refiere a su cometido, y procurar que sus colaborado-

res actúen con la misma reserva. 3 También inciden en la misma obligación de secreto profesional los Estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, en tres ocasiones: 1. Por una parte, insta a que los profesionales colegiados ajusten su conducta en materia de comunicaciones comerciales a lo dispuesto en la ley, con la finalidad de salvaguardar la independencia e integridad de la profesión, así como, en su caso, el secreto profesional.4 2. En las relaciones con los clientes, exige al profesional de la administración de fincas que guarde secreto de las informaciones que de cualquier modo lleguen a su conocimiento con motivo del encargo profesional, aún después de terminado este. 5 3. Finalmente, por si no fuera suficiente la exigencia de respeto al secreto profesional, reclama que

en las relaciones entre administradores de fincas, que deben desarrollarse con respeto y cortesía, están obligados a facilitarse mutua información general, siempre que no afecte al secreto profesional. 6 El administrador no es quien toma las decisiones, sino los órganos de cada una de las comunidades que administra. Es cierto que debe tomar las decisiones en su despacho, pero las decisiones de cada comunidad corresponden a la Asamblea General, a la Junta Rectora o al presidente, dependiendo de la gravedad de los acuerdos, o que se trate de aprobación de los mismos, o ejecución de lo ya acordado. Da mucha serenidad al administrador que sus clientes tomen sus propias decisiones y no carguen la responsabilidad de las mismas injustamente sobre el administrador. Francisco José Arnaldos Jiménez Director de la Comisión de Disciplina y Deontología

3. cfr. Código Deontológico Europeo para Profesionales Inmobiliarios, apartado 3.2, Relaciones con los clientes. http://www.cgcafe.org/pdf/cod_deontologico_cepi.pdf 4. cfr. Estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, artículo 53 h); http://www.aaffvalencia.es/images/pdf/Estatutos_colegio_27_Junio_2014.pdf 5. cfr. Estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, artículo 54 b); http://www.aaffvalencia.es/images/pdf/Estatutos_colegio_27_Junio_2014.pdf. 6. cfr. Estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, artículo 55 a); http://www.aaffvalencia.es/images/pdf/Estatutos_colegio_27_Junio_2014.pdf.

ELECCIONES A LA RENOVACIÓN DE CARGOS El pasado día 26 de marzo, la Mesa Electoral, constituida por el presidente, José Sales Rodríguez; la secretaria, Asunción Rausell Curbelo; y como vocal, Vicente Sales Rodríguez, dio por concluida la votación para la provisión de cargos de la Junta de Gobierno del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón. Terminado el escrutinio de los votos emitidos de modo presencial y por correo, y conforme el artículo 43 de los Estatutos colegiales, se procedió a anunciar su resultado, proclamando electos para los cargos que se indican a continuación a los siguientes candidatos: • Vicepresidente: Jesús Navarro Mora • Secretaria: Amparo Conejos Soriano • Contador-censor: José Antonio Cambralla Balaguer • Vocal 1.º: Esther Torres Tercero • Vocal 3.º: Pilar Ortiz López • Vocal 5.º: Remedios Villanueva Brotons • Vocal 8.º: José Ramón Romero Soler

Cargos electos

VALENTIA

LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS Y EL PERITAJE JUDICIAL

Curso de peritaje judicial

Nuestro Colegio organizó los pasados días 16 y 17 de enero un curso de peritaje judicial (corto, pero intenso, bien estructurado y con excelentes ponentes) con la loable intención de abrir nuevas vías profesionales derivadas de nuestro ámbito de actuación cotidiano. Cualquiera de nosotros con unos cuantos años de profesión ha sido citado a los juzgados (normalmente jurisdicción civil) para actuar en base a nuestros conocimientos, formación y experiencia sobre algún tema, objeto de litigio y relacionado con nuestra actividad, a instancia de una de las partes o del Juzgado, pero siempre en calidad de testigo, nunca como perito. Perito, de acuerdo con la definición de la RAE, es, en términos jurídicos, la «persona que, poseyendo determinados conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia», mientras que el testigo, según la misma fuente, es la «persona que da testimonio de algo, o lo atestigua».

A mi juicio, hay tres diferencias fundamentales entre ambas figuras: la obligatoriedad, la profesionalidad y la remuneración. El testigo, desde el momento de su citación, está obligado a prestar declaración ante el juez que le insta a ello. La actuación del perito es voluntaria hasta que adquiere el compromiso de su actuación profesional. El testigo puede deponer en el Juzgado, conociendo o no la materia sobre la que versa el procedimiento, mientras que el perito actúa, siempre, como experto en dicha materia y en base a sus conocimientos de ella. Finalmente, el testigo no percibe cantidad alguna por su actuación, en tanto que el perito, en todos los casos, percibe una retribución por su informe y ratificación ante el juez y las partes. Los administradores de fincas hemos actuado, hasta la fecha, como testigos en los procedimientos judiciales y raras veces, o ninguna, como peritos. Sin embargo actuamos a instancia de una de las dos partes que obtendrán —una u otra— un beneficio de la sentencia judicial, tenemos los conoci-

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mientos necesarios y suficientes para ser considerados, en nuestro campo, profesionales altamente cualificados y, en muchas ocasiones, acompañamos nuestra testifical con documentos elaborados previamente en nuestra calidad de administradores, que nos llevan tiempo y, en cualquier caso, perdemos la mañana en el Juzgado, el día de la vista oral, sin mayor compensación que, en algunas ocasiones, un somero agradecimiento. Y no es así. No debe ser así. La sociedad en general, las comunidades de propietarios y estos en particular deben empezar a valorar nuestro trabajo, a considerarnos unos expertos en nuestra profesión de administradores de fincas y a requerir nuestra presencia en los juzgados, para ayudarles, desde la imparcialidad y objetividad que se exige al perito, a conseguir sus lícitas pretensiones. Pero no como testigos, sino como peritos, que lo somos en la práctica, con derecho al percibo de una retribución justa por ese trabajo. Solo necesitamos dos cosas: una pequeña formación específica, para actuar ante los tribunales, y tener el convencimiento, cada uno de nosotros, de que estamos capacitados para hacerlo. Y lo estamos. Es una nueva faceta profesional más gratificante que nuestra cotidianeidad profesional y con posibilidades de ingresos añadidos. Y, dadas las actuales circunstancias, hay que aprovecharlo.

Carlos Rosat Aced Administrador de fincas y perito judicial

CASTILION

SERVICIO DE EMISIÓN DE CERTIFICADOS DE DEUDA Tras muchos meses de trabajo y dedicación, hoy ya es una realidad que nos hace diferentes. Más de 200 administradores de fincas colegiados forman parte de este nuevo proyecto, junto a la Agencia Notarial de Certificación. Cualquier notario puede solicitarte un certificado y puedes emitir un certificado para cualquier notario. Este servicio dota al ciudadano de garantías jurídicas y da un valor añadido a la profesión, ya que solo pueden expedir certificados los administradores de fincas colegiados. Lo hemos presentado en Castellón, Valencia, Gandía, el Consejo General en Madrid y, muy pronto, en Alicante y donde queráis. Requisitos necesarios para emitir certificados con la plataforma: 1. Tener el certificado de la FNMT. 2. Registrarse en la página certificadosdeuda.es/registro. 3. Descargarte la aplicación SFEREN 2.8 de la página soporte.notariado.org, apartado Descargas. Pasos a seguir si un notario te solicita un certificado: 1. Recibirás un correo electrónico y un SMS avisándote de la solicitud. 2. Entra en la página caf.ancert.com. 3. En el apartado Listado de solicitudes, pulsa en el botón Ver detalle del certificado que te han solicitado. 4. Rellena todos los apartados del certificado. 5. Cuando lo hayas cumplimentado, solo te resta firmar y enviar el certificado. Pasos a seguir si piden un certificado en tu despacho: Entra en el apartado Listado de envíos proactivos.

Presentación en Castellón

Pulsa el botón Nuevo envío. Aparecerán todos los certificados que hayan solicitado en tu despacho. Cumplimenta todos los apartados de la solicitud El notario no es necesario. Forma a un responsable de tu despacho para que atienda al propietario y cumplimente la solicitud. Imprime el documento de solicitud por duplicado. Uno debe firmarlo el propietario, y el otro se le entrega para que siga las instrucciones de pago del mismo. Al día siguiente, y solo si el propietario ha hecho el ingreso, el Colegio te enviará una copia de la factura correspondiente al pago del certificado. Entonces debes cumplimentar el certificado, firmarlo y enviarlo. Al solicitante del certificado le debes entregar copia de la factura del certificado, documento CSV —para que cualquier notario de España lo pueda recuperar— y una copia del mismo sin ningún valor, ya que el notario adjuntará el que obtenga de la plataforma con el CSV que le entregue el vendedor. Ante cualquier duda, puedes dirigirte a Jesús Navarro Mora (tel. 696 83 83 93).

CASTILION

JORNADA ‘OBLIGACIONES FISCALES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS’ En la sede del Colegio de Castellón, y dentro del calendario preparado para el mes de febrero por la Comisión de Formación, Augusto Cambrils, asesor fiscal y laboral del Colegio, impartió ante medio centenar de colegiados la jornada Obligaciones fiscales de las comunidades de propietarios, con especial referencia al modelo 347 y 184, así como al resto de obligaciones.

Augusto Cambrils, durante la jornada

DESATASCOS, VACIADO DE FOSAS Y MANTENIMIENTO

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TARIFAS ESPECIALES ADMINISTRADORES DE FINCAS

ASESORÍA JURÍDICA

GASTOS DE ASCENSOR ‘VERSUS’ GASTOS DE ELIMINACIÓN DE BARRERA ARQUITECTÓNICA. LA IMPORTANCIA DEL CONCEPTO ¿Están los locales comerciales, con cláusula estatutaria que les exime de contribuir a los gastos de ascensor, obligados a participar en la obra consistente en bajar el ascensor a cota cero como eliminación de barrera arquitectónica?

Introducción Una de las preguntas que con frecuencia se realiza a quienes nos dedicamos a la abogacía en propiedad horizontal, y al asesoramiento jurídico de las comunidades de propietarios, es la del alcance o interpretación de cláusulas contenidas en los estatutos que exoneran a determinados propietarios de participar en algunos de los gastos comunitarios, y en particular, a los locales comerciales en gastos con origen en servicios y/o instalaciones que son de uso ordinario de los titulares de las viviendas, como ocurre con los gastos de zaguán, escalera y ascensor.

Cuestión esta que se enmarca en el contexto de la conflictividad innata en las comunidades entre viviendas y locales, y que se produce por cuanto si bien pertenecen al mismo edificio o comunidad, y los intereses deberían ser compartidos, por razones de destino y económicas, y de diferente uso o aprovechamiento de los elementos y servicios, siempre, en mayor o menor medida, se produce un choque de intereses. Confrontación que se recrudece especialmente cuando surgen novedades y modificaciones legislativas, con nuevos conceptos, obligaciones y derechos, junto a necesidades de los ciudadanos en relación al disfrute y habitabilidad de sus inmuebles, aderezado todo ello con problemas monetarios de los propietarios, derivados de la situación económica global. Fatídica combinación de elementos que, en el caso que nos ocupa, hace pelear al empresario, titular del local, agobiado por el poco margen de ganancias en un contexto de escaso consumo, por disminuir o eximirse de contribuir a los importantes gastos derivados de un elemento, como el ascensor, que la Junta de Propietarios acuerda bajar al nivel de la calle para que uno o varios vecinos, que acaban de cumplir 70 años con una jubilación irrisoria, o que padecen discapacidad, les resulte posible acceder a sus viviendas a través del zaguán. Gastos de zaguán, escalera y ascensor que no visita nuestro propietario del local, por tener acceso independiente, razón de que los estatutos le eximan de contribuir en aquellos. Esa conjunción de elementos explota en la interrogante últimamente harto repetida y origen de este artículo: ¿están los locales comerciales, con cláu-

sula estatutaria que les exime de contribuir a los gastos de ascensor, obligados a participar en la obra consistente en bajar el ascensor a cota cero como actuación enmarcada en un contexto de eliminación de barrera arquitectónica? Vaya por delante que la cuestión no es pacífica.

Posturas Podemos distinguir básicamente tres posturas. Las dos primeras coinciden en considerar que el gasto de bajada a cota cero del ascensor es un gasto extraordinario de ascensor. La primera, con apoyo jurisprudencial, parte de que tal gasto, bajada del ascensor a cota cero, es un gasto extraordinario de ascensor, pero que es una innovación exigible para la necesaria accesibilidad y habitabilidad del inmueble, al que no alcanzan las cláusulas exoneratorias de conservación y reparación ordinarias, y al que todos deben contribuir, y que además contribuye a aumentar el valor del edificio. Una segunda postura, posterior en el tiempo y que puede considerarse complementaria de la anterior, añadiría con apoyo también en determinada doctrina del Tribunal Supremo (TS), que los locales con acceso independiente exonerados estatutariamente de gastos, o de todo gasto, de ascensor, sin especificar más, supone quedar exonerados tanto de gastos ordinarios como extraordinarios de ascensor, y por tanto quedarían exonerados al considerar la bajada del ascensor a cota cero como gasto extraordinario de ascensor. Y una tercera postura, que mantenemos, que lo que valora es que no estamos ante un gasto de ascensor, sino de eliminación

1. EDJ 1997/5781. 2. EDJ 2006/275341.

ASESORÍA JURÍDICA de barrera arquitectónica, que son cosas distintas. Enmarcada en la primera postura, muchas sentencias en un inicio mantuvieron una interpretación ius privatista y extensiva de las normas estatutarias de las comunidades de propietarios que eximían a los locales en planta baja de contribuir a los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del zaguán, escalera y ascensor, extendiendo tal exención al deber de contribuir a la eliminación de las barreras arquitectónicas, y afirmaban que en supuestos de ampliación del recorrido del ascensor de la finca con la finalidad de eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de personas con minusvalías, y conforme a criterios jurisprudenciales (SSTS de 22-9-19971, y de 28-9-20062), estamos ante una innovación exigible y requerida por razones de habitabilidad y accesibilidad, debiendo imperar la satisfacción de los derechos de las personas discapacitadas, y que, además, esa obra redunda en beneficio de todos los propietarios y aumenta el valor del edificio (SAP Valencia, Sec. 6.ª, 339/2008, de 20 de mayo3; SSAP Álava, Sec. 1.ª, 239/2009, de 4 de junio4, y 337/2011, de 23 de junio5). Frente a lo anterior, y encuadrable en la segunda postura, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 18 de junio de 2013, Sec. 5.ª, 258/20136, parte de que en la escritura de la propiedad horizontal se establece que los locales con accesos propios quedan «excluidos de los gastos de zaguán, escalera y ascensores, con los que se presume no tendrá relación ni dependencia alguna», y aunque afirma que la solución al problema no es pacífica, concluye que conforme a la doctrina del TS al tratar de los gastos de ascensores en relación con locales comerciales (SS de 18 de noviembre de 2009 y 7 de junio de 2011), la exoneración en los estatutos genérica de gastos de ascensor por el no uso del servicio se refiere a todos, tanto ordinarios como extraordinarios.

En la misma línea, recientemente la Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, MAGRO SERVET7, en análisis de la STS de 6 de mayo de 2013, concluye que «si hay exención al pago de gastos de ascensor en general, los titulares de locales que la tengan reconocida no pagan gastos de adaptación. Ni aunque la petición lo sea por discapacitados o mayores de 70 años».

Gasto de eliminación de barrera arquitectónica A nuestro entender, los planteamientos de las dos primeras posturas parten de una confusión de conceptos. No estamos ante un gasto de ascensor, ya sea ordinario o extraordinario, sino ante un gasto de eliminación de barrera arquitectónica. No puede confundirse una cosa, la reparación de un ascensor, necesario para que este siga funcionando, bien mediante su revisión periódica (reparación ordinaria) o mediante un cambio o sustitución de motor o cabina (extraordinaria), con la otra, la eliminación

de barrera arquitectónica, que no tiene nada que ver con el funcionamiento del ascensor, sino con la ampliación, mejora o innovación necesaria del servicio para dotar al edificio de habitabilidad y accesibilidad en relación con discapacitados o mayores de 70 años. En este sentido, estaríamos cerca de la primera postura, aun cuando consideramos incurriría también en el error, a efectos de aplicar, o no, las exenciones estatutarias, de identificar la actuación, bajada a acota cero, como obra en el servicio del ascensor, calificándola de extraordinaria. Y más lejos, por tanto, estamos de la segunda que resuelve la cuestión aplicando equivocadamente, a nuestro criterio, una jurisprudencia del TS que se refiere a gastos del servicio de ascensor, no a gastos de eliminación de barreras arquitectónicas. Las SSTS que son citadas por la Audiencia Provincial de Alicante de 2013, de 18 de noviembre de 2009 y 7 de junio de 2011, a las que habría que añadir las más recientes del mismo Alto Tribunal de 6 de mayo de 2013 y 10 de febrero de 2014 (38/20148), efectivamente sientan como doctrina jurisprudencial que

3. Recurso 224/2008. Ponente: VICENTE ORTEGA LLORCA. 4. Recurso 28/2009. Ponente: SILVIA VÍÑEZ ARGÜESO. 5. Recurso 163/2011. Ponente: MARÍA MERCEDES GUERRERO ROMEO. 6. Recurso 602/2012. Ponente: JOSÉ LUIS ÚBEDA MULERO. 7. Problemas y soluciones en materia de instalación de ascensores tras la Ley 8/2013. Administración Rústica y Urbana. Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. 3.er trimestre 2014, n.º 169, pág. 38. 8. Recurso 2336/2011. Ponente JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA.

ASESORÍA JURÍDICA

«las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios», pero en dichas sentencias se está resolviendo sobre gastos ordinarios o extraordinarios del servicio de ascensor, sin que los supuestos fácticos que contemplan dichas sentencias se refieran a casos de eliminación de barreras arquitectónicas, por lo que no son aplicables al caso. Para fundamentar nuestra postura, podemos empezar por el concepto. El término ascensor, conforme el DRAE, es el de «aparato para trasladar personas de unos a otros pisos»; es decir, cuando en los estatutos se habla del servicio de ascensor, hacemos referencia al correcto funcionamiento de un aparato o instalación, mientras que el concepto barrera arquitectónica entendemos que es el de «accesibilidad universal» que nos da Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social, y que lo define como «la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de “diseño universal

o diseño para todas las personas”, y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse». De forma que el concepto eliminación de barrera o accesibilidad no solo es más amplio, sino distinto, que el de servicio de ascensor, ya que mientras el primero es una «condición» que debe alcanzarse, y que actualmente no existe, el segundo se reduce al correcto funcionamiento y cumplimiento de normativa de un «aparato» ya existente .Y así, y de esta manera, mientras el gasto de ascensor, ordinario o extraordinario, está dirigido a que este pueda seguir funcionando correctamente como lo venía haciendo, engrasando poleas o sustituyéndolas, o adaptando el servicio a normativa imperativa en materia de seguridad, de manera que de no hacer esas reparaciones el servicio dejaría de funcionar o se precintaría por la Administración, el de eliminación de barreras tiene que ver con algo más que con ese correcto y seguro funcionamiento del servicio. Supone una innovación necesaria para alcanzar esa condición universal de accesibilidad y habitabilidad para todas las personas, incluyendo a los discapacitados, que actualmente no tiene, sin que su no realización suponga en principio que el ascensor deje de funcionar por no reparar sus piezas, o la paralización del servicio por no cumplir las normas técnicas. Otra cosa será la legislación vigente y los derechos de los discapacitados, con la posibilidad de accionar y hacerlos valer judicialmente para obligar a la comunidad a su realización, pero si no se acciona no ocurre nada. Pero hay más. Para alcanzar ese fin, la supresión de barreras, y como bien sabemos, de ordinario existen varias alternativas que escoge la Junta de Propietarios mediante acuerdo, con el apoyo de los técnicos. La eliminación de unos escalones en el zaguán, por ejemplo, puede alcanzarse mediante la bajada del ascensor a cota cero, pero también instalando una plataforma elevadora o construyendo una rampa, por no mencionar los casos de edificios sin ascensor donde éste se instala ex novo por razón de eliminación de barreras arquitectónicas. En consecuencia, si la

bajada a cota cero, como la instalación de ascensor donde no lo había, o de plataforma o rampa, no son un fin en sí mismo, sino los instrumentos o caminos posibles para alcanzar el verdadero objetivo, condición o concepto, a saber, la supresión de una barrera arquitectónica, lo que tendremos que hacer para resolver dudas es averiguar qué es lo que se está resolviendo en estos otros casos, por cuanto la meta es la misma. Si el supuesto es el de la instalación ex novo de ascensor en edificio donde no existe, son bastantes las resoluciones de los tribunales que no dudan en obligar a los bajos a contribuir a los gastos de instalación, aún cuando estén exentos de gastos de escaleras y zaguán, y con accesos independientes. Y se argumenta que para estar exentos los bajos de contribuir a «gastos de eliminación de barreras arquitectónicas», que así debería expresarlo explícitamente los estatutos. Como sabemos, la jurisprudencia viene exigiendo para excluir a bajos, locales o entresuelos exoneración estatutaria, sin que sea suficiente el hecho de no usar el ascensor u otro elemento común (SSTS de 21-01 y 26-03 2008 , 20-10-2010 , 18-11-2009). Por tanto, en estos casos los locales, salvo expresa exoneración de contribuir a los gastos de instalación de ascensor para suprimir barreras arquitectónicas, están obligados a participar. Pueden citarse, entre otras, las sentencias de AP La Rioja, Sec. 1.ª, 203/2010, de 10 de mayo9; AP Burgos, Sec. 2.ª, 179/2011, de 13 de abril10; AP Navarra, Sec. 1.ª,

9. Recurso 107/2009. Ponente: MARÍA DEL CARMEN ARAUJO GARCÍA. 10. Recurso 21/2011. Ponente: JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA.

ASESORÍA JURÍDICA 16/2013, de 4 de febrero11; y AP Burgos, Sec. 2.ª, 108/2014, de 6 de mayo12. La doctrina jurisprudencial del TS fija en cuanto a instalaciones ex novo de ascensores que «las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor» (SSTS de 20 de octubre de 201013 y 13 de noviembre de 201214). Y si el caso es el de instalación de una plataforma elevadora, nos topamos con doctrina jurisprudencial que dice «que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas en situación de discapacidad» (STS, Sala Primera, de lo Civil, 202/2014, de 23 de abril15). Es decir, que la instalación de plataforma para suprimir barreras arquitectónicas no es un supuesto de reparación ordinaria o extraordinaria, o adaptación de los ascensores.

Conclusión La única conclusión a la que puede llegarse es que, si el instalar un ascensor o una plataforma elevadora, como innovación necesaria, para salvar una barrera arquitectónica, no son supuestos de mantenimiento, reparación o conservación, ordinaria o extraordinaria, o de adaptación a normativa técnica, de los ascensores, conforme a reiteradas resoluciones judiciales y doctrina jurisprudencial, la bajada a cota cero del ascensor como innovación o mejora necesaria tendente a suprimir también esas barreras, incluso como alternativa a plataformas o rampas, no puede ser considerado ni calificado de manera distinta. No puede ser calificado como un gasto de ascensor.

Qué absurdo resultaría que en un complejo inmobiliario con varios zaguanes, escaleras o subcomunidades independientes en su funcionamiento, pero con las mismas características arquitectónicas y estatutos que eximan a los locales de participar en gastos de ascensor, una subcomunidad decidiese eliminar los escalones o barreras arquitectónicas con una plataforma, haciendo contribuir en los gastos, posiblemente mayores, al local perteneciente a su subcomunidad, y otra, por acordar bajar el ascensor a cota cero con el mismo fin, no pudiese contar con esa participación por considerar que es un gasto de ascensor. Bajar el ascensor a cota cero no es un gasto de ascensor, es un gasto de eliminar o suprimir barreras arquitectónicas, que engloba normalmente un conjunto de actuaciones en el ascensor, obra civil en el zaguán y escalera, cambio de ubicación de buzones, telefonillos..., de forma tal que no puede iden-

11. Recurso 253/2012. Ponente: BEGOÑA ARGAL LARA. 12. Recurso 83/2014. Ponente: JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA. 13. Recurso 2218/2006. 14. Recurso 173/2010. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RÍOS. 15. Recurso 489/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO.

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tificarse individualmente con ninguna de dichas instalaciones, sino que es una actuación global, que afecta a múltiples elementos, como instrumento de un fin propio, superior y distinto a todos ellos considerados en su individualidad: la accesibilidad universal o eliminación de barreras arquitectónicas. De aquí la importancia del concepto.

José Arturo Pérez Miralles Jefe Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

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PISCINAS CON LEY La temporada de baño está a la vuelta de la esquina, y con ella, en la agenda de los administradores de fincas vuelven a ocupar un lugar primordial las cuestiones relativas a la recién normativa aplicable a todas las piscinas de comunidades de propietarios. Con el RD 742/2013, de 27 de septiembre, el legislador nacional les ha concedido a estas instalaciones el lugar que merecen en el sector de la salud pública, pues la observancia de los criterios técnico-sanitarios de las piscinas en él establecidos va de la mano de la promoción de la salud, la prevención de enfermedades y el progreso de un país. Pues bien, entrando en materia, podemos plantearnos las siguientes preguntas: ¿Cuándo entró en vigor esta nueva norma? A los dos meses de su publicación en el BOE, y por tanto, a partir del 11 de diciembre de 2013. ¿Quién es la autoridad competente para velar por su cumplimiento? Las comunidades autónomas, y concre-

tamente en la Comunitat Valenciana, esta competencia le corresponde a la Conselleria de Sanidad. ¿Quién es el responsable de cumplir lo dispuesto en el RD 742/2013, de 27 de septiembre? El titular de la instalación, y en nuestro ámbito de actividad, sería la comunidad de propietarios. ¿A qué aspectos afecta la nueva norma? • A todo nuevo proyecto de construcción o modificación de una piscina que se inicie a partir de la entrada en vigor del RD que nos ocupa, el cual deberá seguir lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, de 17 de marzo de 2006. • Al tratamiento químico del agua, que salvo por causa justificada, no podrá realizarse directamente en el vaso. • A los productos químicos utilizados, los cuales deberán contar con el debido registro sanitario. • A los criterios de calidad del agua, la cual deberá estar libre de organismos patógenos en una concentración que pueda suponer un riesgo para la salud humana. En esta línea, el anexo I del RD establece qué valores deben reunir los

PISCINAS

diferentes parámetros que tendrán que analizarse al menos una vez al día. • A las situaciones de incidencia. En estos casos la norma expone el protocolo a seguir para informar a la autoridad competente, así como para conocer las causas y adoptar las medidas preventivas necesarias. • Y por último, pero no por ello menos importante, este RD señala la información que el titular de la piscina debe situar en un lugar accesible y visible, como los derechos y deberes de los bañistas, la información sobre la existencia o no de socorrista... Así las cosas, nos encontramos ante una nueva era legislativa, que, siguiendo las recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud, dota al uso de estas piscinas de una importancia fundamental para la salud humana. Por ello, no es baladí que el personal dedicado al mantenimiento de las piscinas de sus comunidades cuente con la preparación que necesita el desempeño de una tarea de tanta responsabilidad. Mar Diranzo Añó Directora general de Blaubis

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EL MAL ‘AQUÍ NO HAY QUIEN VIVA’

Seguramente muchos de ustedes habrán visto en alguna ocasión la popular serie televisiva Aquí no hay quien viva. Las peripecias de sus personajes son un buen ejercicio de humor, pero nada tienen que ver con la realidad de las comunidades de propietarios. La presidencia de una comunidad no es una lucha por el poder. En general, no es siquiera algo que la mayoría de los vecinos desee asumir. Pese a ello, en una comunidad de vecinos debe haber un presidente, ya que este ejerce la representación legal de la misma y asume la realización de algunas tareas.

Ahora bien: ¿es esta la mejor manera de afrontar los retos que supone el día a día de una comunidad de vecinos, donde, además del edificio y sus instalaciones, son pieza fundamental las personas que lo habitan? El caos que vemos en Aquí no hay quien viva indicaría que no. Que ir por libre no es la mejor manera de hacer que las cosas funcionen en el edificio donde vivimos, en la estructura que acoge el lugar donde pasamos buena parte de nuestro tiempo y donde tenemos una importante parte de nuestro patrimonio personal y familiar. Pero pese a que el sentido común nos debería concluir que ir por libre es un error, lo que podemos llamar «el mal de Aquí no hay quien viva» es que haya quien crea que, pese al caos, una comunidad de propietarios puede desarrollarse medianamente bien sin la ayuda de un profesional. Mi experiencia, como administrador de fincas colegiado, es que las cosas van mejor en una comunidad si es administrada por un profesional que se dedique a garantizar el buen estado del

inmueble, a resolver problemas y averías, a mediar en conflictos, a mejorar la eficiencia energética del edificio, a ahorrar gastos en su mantenimiento. Y todo eso, en general, no lo tienen los señores Cuesta solos, por muy buena voluntad que pongan, o por mucha pasión que sientan hacia el liderazgo en una comunidad. De cómo mejorar el funcionamiento del complejo engranaje físico y humano que es un edificio o una urbanización es de lo que tratará el Congreso Nacional de Administradores de Fincas que Santander acogerá el próximo mes de mayo. Del 14 al 16, administradores de fincas de toda España compartirán sus experiencias para defender un trabajo clave en el ámbito de la vivienda, que en España aún no es suficientemente reconocido.

Alberto Ruiz-Capillas Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria

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CONVENIO CON ARQUIA BANCA

El pasado 6 de febrero fue suscrito un convenio de colaboración entre el Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas y Arquia Banca (Caja de Arquitectos, Sociedad Cooperativa de Crédito), con el objetivo de facilitar a los miembros del colectivo el acceso a determinados productos y servicios en condiciones beneficiosas —en la línea de preferencialidad que se pretende con la firma de convenios con entidades bancarias—, el cual estimamos provechoso para nuestros colegiados y las comunidades administradas por los mismos.

Las condiciones pactadas para administradores de fincas y comunidades de propietarios se mantendrán durante un año desde la apertura de las cuentas de los titulares, independientemente de la vigencia del presente convenio. La sucursal de Alicante se encuentra ubicada en la Plaza Gabriel Miró, 12, y la de Valencia, en Hernán Cortes, 8. Ambas operan para ingresos y reembolsos sin coste a través del Banco Santander, con lo cual tienen a su disposición toda la red estatal de dicha entidad.

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