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2.潞 Trimestre de 2014

n.o 77

XVIII CNAF La uni贸n hace la fuerza

Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas

Con ATISAE, la seguridad de sus viviendas en las mejores manos 2 . º Tr i m e s t r e d e 2 0 1 4

SUMARIO OCA. INSPECCIONES REGLAMENTARIAS

Editorial

u Aparatos

Tribuna

Actualidad

elevadores (Ascensores y montacargas) Instalaciones eléctricas de Baja Tensión Zonas comunes edificios viviendas (P>100 kW) Garajes (>25 plazas) Piscinas (P>10 kW) Alumbrado exterior (P>5 kW)

·· ··

Jornada Calidad y Rehabilitación Actos en honor a Santo Domingo de la Calzada, nuestro patrón

Organismo de ControlTécnico (OCT) en la construcción u Patologías de la edificación u Estanqueidad de cubiertas y fachadas u

ATISAE Protección de vidas y bienes

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El Colegio se mueve Primeros encuentros políticos en la sede del Colegio Visita a Santo Domingo de la Calzada

Lucentum Cena de Hermandad Interpretación de la expresión “salvar el voto”. Vicente Magro

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CONSTRUCCIÓN

XVIII Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF) Primera Jornada sobre Deontología Profesional

PROTECCIÓN AMBIENTAL Y ENERGÍA Certificación Energética de Edificios (Obligatoria para alquiler y/o venta) u Auditorías y mediciones acústicas u Mediciones de campos electromagnéticos (antenas, CT’s. etc.) u Estudios de aislamiento térmico u Optimización de la facturación eléctrica u Estudios y auditorías de ahorro energético

Símbolo de fortaleza. Pedro J. Mayol

Café de Comarca Charlas formativas

Valentia Firma convenio Cajamar Día Mundial del Consumidor Presentación y primera Asamblea del CEMEI Calidad

Castilion

Asesoría Jurídica

Presentación del ‘RCSAF’ en Castellón

Finalización de la duración de contratos de arrendamiento de local de negocio sujetos a prórroga forzosa el próximo 31 de diciembre de 2014. Lourdes Roberto

Información La nueva Ley General de Telecomunicaciones. Francisco Niederleytner El problema de la oxidación en los edificios de costa. José David Moreno

EDITORIAL

Nuevos aires buenos

Publica Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas Dirección Amadeo García Zahonero Edición Quintín Ruiz Díaz Consejo de Redacción José Ramón Romero y Fernando Brotons Redacción María del Mar Rodríguez, Jorge Oliver y Pedro Valcárcel Fotografía Morabito y Luis Caballero Jurado Diseño y maquetación Josep Medina Torres Administración Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia / Castellón Plaza Crespins, 3 46003 Valencia Teléfono: 96 315 31 32 Publicidad y artículos E-mail: prensa@icafv.es Teléfono: 669 76 69 19 Impresión Gráficas Vernetta Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los adminstradores de fincas colegiados en la Comunidad Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos. La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191 Depósito Legal: V-1272-1997

Como dice el poeta gaditano Luciano Albarrán: “El aire fresco que ha entrado desde la ventana / me ha dado el impulso de arrancar nuevos retos. / El primero me lo planteo como meta personal, / los otros ya veremos”. Desde junio, el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón está de aniversario, al cumplir un año de transición y remodelación. Han sido muchos meses de ilusión, intenso trabajo, dedicación, sueños, cambios y aire nuevo. El esfuerzo comienza a dar sus frutos. También el renovado Consejo Valenciano –aglutinador de todos los colegios a nivel autonómico– adquiría un compromiso y definía un objetivo importante: impulsar la marca de confianza de “Administradores de Fincas Colegiados” y obtener un mayor reconocimiento social. El avance ha sido magnífico, pero aún falta camino por recorrer. Hoy se está más cerca que nunca de los compañeros colegiados y se tiene mayor notoriedad en la sociedad valenciana. Como corporación de derecho público, somos un referente, y debemos seguir en la línea de mejora continua para ser más eficientes. Tenemos una nueva estrategia de comunicación que nos diferencia de la competencia, acercando más al ciudadano el valor del administrador de fincas colegiado. Participamos más que nunca en los medios de comunicación, con programas de radio y TV semanales, y entrevistas en los rotativos más destacados. Nuestra revista, Urbis Noticias, estrenó nuevo diseño con secciones acorde a los tiempos, vertebrando los distintos colegios que componen el Consejo Valenciano e informando puntualmente a los colegiados de actividades y acontecimientos de su interés. Hoy ambos colegios caminan en una misma dirección para mejorar la profesión. Disponen de una página web y en Facebook más dinámica y funcional. Cuentan también con una Comisión Deontológica y Disciplinaria para proteger el nivel de prestigio y honestidad de la profesión. Además, se están implementando en toda la Comunitat Valenciana los talleres del Referencial de calidad para la actividad de administración de fincas (RCSAF), impartidos por la Universitat de València. Un manual de ayuda para mejorar la formación en los procesos y protocolos de los despachos profesionales. Una metodología de trabajo que hace más eficiente la actividad del administrador y su equipo. Tanto los colegios de Alicante y Valencia/Castellón disponen de un programa anual de formación continua y cualificación profesional para todos sus colegiados con un gran nivel docente. Eso ha hecho que, preocupados y ocupados en la formación, desde el Consejo Valenciano se impulse, junto a la Conselleria de Educación, la creación del grado universitario de administrador de fincas. El Centro de Mediación también es ya una realidad. Un gran proyecto común como método de gestión pacífica de los innumerables conflictos entre vecinos y comunidades de propietarios que acaban en los juzgados, y con resoluciones que nunca convencen a las partes, con el añadido del trabajo que ocasionan al administrador, el tiempo y el coste económico. En definitiva, se está trabajando por un mejor Colegio en tu ciudad, más cercano, abierto a la sociedad, donde todos estemos representados, participemos más de la vida colegial y sumemos en el interés colectivo por mejorar la profesión. Sin ti, el proyecto del cambio es imposible. ¡Contamos contigo!

TRIBUNA

Símbolo de fortaleza Las conclusiones de nuestro XVIII Congreso Nacional, recogidas por el presidente de la Audiencia de Alicante, Vicente Magro, evidencian la intensidad del trabajo desarrollado en Palma entre el 5 y el 7 de este mes de junio por los 450 asistentes a la convocatoria. Con la satisfacción que proporciona constatar que hemos cumplido con los objetivos que nos habíamos marcado cuando el Colegio de Baleares asumió la responsabilidad de organizar este encuentro, podemos coincidir en que el Congreso ha sido un símbolo de la fortaleza de nuestra organización profesional, al tiempo que sienta las bases para afrontar con garantías los retos que la sociedad resultante de estos años de crisis profunda nos va a plantear. La elección del lema del congreso, ¡Por y para la sociedad!, pretendía precisamente traducir el compromiso de hacer más firmes los lazos que nos vinculan a los ciudadanos a los que prestamos servicio. Esa complicidad entre la profesión y la sociedad adquiere especial relevancia en momentos como los actuales, caracterizados por cambios cada vez más vertiginosos y mayores complejidades de todo tipo. Hoy se vislumbran nuevas realidades económicas, sociales, legales y administrativas que exigen respuestas eficaces

por nuestra parte. El administrador de fincas se encuentra ante un cambio estructural de la profesión y de cambio de modelo de negocio que ya ha ocurrido y, en muchos casos, todavía no hemos asumido. Estas nuevas realidades nos obligan a una puesta al día permanente para seguir ofreciendo a los ciudadanos las garantías de profesionalidad y servicio por las que depositan en nosotros su confianza. Creo sinceramente que las ponencias y las mesas redondas que han dado contenido al Congreso de Palma dan respuesta a esa necesidad. Un potente y unánime “¡Sí a la colegiación obligatoria!” figura en el frontispicio del documento de conclusiones. Y ello es así porque el actual Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales no responde a los problemas del ejercicio de nuestra profesión, sino que empeora su regulación; porque en modo alguno Europa plantea que la colegiación no pueda ser obligatoria. La regulación de las profesiones es básica en un Estado de Derecho, dando autonomía a los colegios profesionales y reforzando su posición en la sociedad. Otro capítulo de especial importancia es la exigencia de reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con la finalidad de que se adecúe a las necesidades de las comunidades y los ciuda-

danos, y, sobre todo, contando con los administradores de fincas y los jueces para resolver los conflictos que cada día surgen en las comunidades de propietarios que administramos. El congreso de Palma ha sido un buen congreso. Riguroso en el trabajo y ameno en las formas, como han puesto de manifiesto los ponentes y la organización, con el inestimable apoyo de las empresas colaboradoras y patrocinadores del evento. En cualquier caso, la importancia del congreso de Palma vendrá determinada por el hecho de que van a ser los ciudadanos los que nos demanden respuestas ágiles ante los nuevos retos. Responsabilidad nuestra es la de reaccionar con prontitud y prestando el servicio eficiente que identifica públicamente nuestra manera de ser y actuar.

Pedro J. Mayol Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Baleares

ACTUALIDAD

XVIII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS (CNAF)

Homenaje por toda una vida profesional a nuestro presidente de honor, Manuel Roberto.

En el incomparable marco de la ciudad de Palma de Mallorca, se celebró el XVIII Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF), y tuvimos el honor de disfrutar junto a los compañeros del Colegio de Administradores de Fincas de Baleares de un magnífico programa. Haciendo gala del eslogan del congreso, ¡Por y para la sociedad!, se iniciaron las jornadas con una charla impartida por Vicente Magro a los presidentes de comunidades. Las siguientes ponencias ocuparon los temas de fiscalidad, preguntas sobre la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y la responsabilidad civil y penal del administrador. Tampoco faltó el análisis del proyecto de Ley de Servicios y Colegios profesionales, y cómo afectaría a la sociedad. Para concluir, hubo tres ponencias, a la cual mejor, que hicieron reflexionar sobre muchas de las cuestiones que conforman el entorno de nuestra profesión, las relaciones con nuestros clientes y, en especial, enfocar la crisis como una oportunidad de adaptarnos a los cambios.

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Haciendo gala de la inteligencia emocional, los congresistas no tardaron en empatizar con el proyecto “Edificamos Solidaridad” de la fundación Vicente Ferrer, y como si de una puja se tratara, todos los colegios, con el Consejo General a la cabeza, han colaborado en el proyecto de la construcción de viviendas en India, alcanzando la suma de 20.650 euros, cifra no cerrada al término del congreso. Fueron momentos mágicos de solidaridad que inundó de emociones al auditorio y en especial a Pau Bonet. Desde la Comunitat Valenciana queremos dar las gracias a Pedro Mayol y a todos los compañeros que han trabajado para obsequiarnos con este espléndido congreso. Hasta pronto.

María del Mar Rodríguez Martínez Vocal de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

Modernización Las adecuaciones más competitivas y eficaces para la sustitución parcial o total de elevadores existentes.

Bajada a cota 0 Eliminación de barreras arquitectónicas para permitir el acceso directo desde la planta baja.

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El mallorquín Xavi Torres, mejor nadador paraolímpico español de la historia, recoge un presente de manos del presidente José Sales al finalizar su ponencia.

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ACTUALIDAD

PRIMERA JORNADA SOBRE DEONTOLOGÍA PROFESIONAL

La Comisión Deontológica y Disciplinaria del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, a la que tengo el honor de pertenecer, participó en la jornada organizada por el Consejo Autonómico de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana, llamada Cuestiones de ética profesional, ¿crisis económica? Mejoremos la ética de los profesionales. Tuvo lugar el pasado 10 de abril de 2014 en la sede del Colegio de Valencia, presidida por nuestro presidente, José Sales, y clausurada por Salvador Díez Lloris, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGAFE). Como ponentes principales de la jornada, Ramón Gomis Bernal, abogado y profesor de la Escuela de Práctica Jurídica del Colegio de Abogados de Valencia, y Tomás de Domingo y Pérez, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Miguel Hernández de Elche. Nuestra ilustre profesión no está exenta de dificultades, no solo en cuanto al quehacer cotidiano, lidiando con los propietarios; las normas y sus aplicaciones; las cuentas; los balances; las actas; las liquidaciones; los morosos; los bancos; los proveedores; e incluso, en ocasiones, con algunos de nuestros propios compañeros.... Por ello, siendo que nuestra profesión es multidisciplinar, necesita de una gran capacitación tanto técnica como humana. Debemos estar debidamente preparados y en

vanguardia, al día en todas y cada una de las materias e innovaciones que afectan directamente a nuestra profesión, para cumplir de forma óptima nuestra labor de asesores y ejecutores de la normativa vigente. Para ello debemos de seguir formándonos constantemente y adaptarnos a la legalidad. Ante la crisis económica que estamos padeciendo, el administrador de fincas juega un muy importante papel, y para ejercer nuestra profesión, tenemos que manifestar nuestra pulcritud, siendo absolutamente transparentes en nuestro trabajo diario, ya que manejamos mayormente bienes de terceros. Por ello es necesario que el administrador de fincas esté sujeto a un código deontológico en beneficio de nuestra propia profesión y de los usuarios. La deontología profesional es el tratado o ciencia del deber, lo que es correcto. Tratado sobre los deberes en el desempeño de nuestras profesiones. Profesiones que tienen un interés eminentemente público. Trata esencialmente de las conductas del profesional, al margen del carácter técnico de la profesión en sí, todo ello como afirmó el Ramón Gomis en su interesante ponencia. Debemos adquirir múltiples deberes con respecto a nuestros clientes, con respecto a nuestros propios compañeros y, sobre todo, en la forma de realizar nuestro propio trabajo. El ponente expuso uno por uno los principios inspiradores comunes de la deontología, como son la independencia, la libertad, la dignidad, la confianza, la reserva o secreto profesional, la lealtad, la transparencia y la colegiación. Sobre todos y cada uno de estos principios inspiradores habló de forma pormenorizada Ramón Gomis en su conferencia sobre la independencia y el secreo profesional, dándonos una clase magistral al respecto. Toda profesión, y más la nuestra, con los tiempos que corren, ante tanta noticia de corrupción y crisis, debe

ser intachable, impoluta... Debemos de transmitir transparencia, una total confianza, ser dignos y leales en nuestros cometidos. Es esencial tener un alto código ético y moral, máxime cuando el administrador de fincas está tratando e interviniendo diariamente en la conciliación de derechos entre personas. Por tanto, nuestra función es esencialmente humanista. Todo profesional cumple una función social, y en concreto el administrador de fincas, muy importante en la sociedad; estamos a pie de calle. Recordemos que nuestra tarea principal es la de administrar los bienes de terceros. Además de una ejecución técnica, cumplimos una función social para logar el bien común. Y como dijo en su ponencia el profesor Tomás de Domingo, una de las funciones del administrador de fincas es contribuir a “la dignificación de lo común”, la reinterpretación de lo público, y podemos y debemos luchar contra la corrupción de la sociedad. Según pude extraer de su ponencia, pueden existir dos maneras de interpretar lo común: como una prolongación de lo privado o como una realidad sustancialmente distinta de lo privado, lo que es de todos y adquiere la dignidad, y debe ser de especial cuidado. Como también afirmó Tomás de Domingo, todo administrador sabe mucho de “lo común”, todos los días defendemos, delimitamos, y debemos “dignificar lo común” y anteponer el beneficio colectivo al personal. Una afirmación categórica a tener en cuenta y que me pareció esencial en la jornada, es que “sin deontología no hay profesión ni profesionales”. Se ve claramente la importancia de la función social que los administradores de fincas realizamos, y que debemos y tenemos el deber de seguir dignificando lo común. Toda la sociedad nos conoce, pero verdaderamente desconocen la importancia que tenemos los administradores de fincas, la importancia de

tener un respaldo institucional y colegial, la importancia cara, sobre todo, a los usuarios, de que el profesional pertenezca a un colegio profesional que controle si la prestación del servicio que realiza es o no correcta y de calidad. Posteriormente a las conferencias, los compañeros introdujimos temas para posible debate en mesa redonda. Así, José Ramón Blay habló de la entrega de documentación en caso de cese; es decir, acerca de cuándo y cómo es la forma correcta de entregar la documentación por el administrador de fincas después de su cese. No olvidemos que somos meros depositarios de la documentación, no propietarios de la misma. Yo misma tuve la oportunidad de exponer sobre el derecho a reclamar indemnización por cese improcedente del administrador. Como ya sabemos, el cargo de administrador es uno de los órganos de gobierno de la comunidad (art. 13 LPH), y como tal tiene una duración anual, salvo pacto en contrario. El administrador tiene unas funciones muy bien definidas en el artículo 20 de la LPH que debe cumplir. Por tanto, en caso de incumplimiento de dichas obligaciones o negligencia en su actuación, podrá ser removido de su cargo incluso de forma anticipada, siempre que se demuestre el incumplimiento.

En todo caso, si no existe justa causa para ser cesado, el administrador podrá reclamar frente a la comunidad de propietarios una indemnización por daños y perjuicios en base al art. 1.729 y siguientes del Código Civil. Cuando para él se ha establecido un plazo de duración, evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocación subsiste si se impone antes de la espiración del plazo, sin haberse demostrado que mediase justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por parte del mandatario. Entonces el mandante debe indemnizar a aquel los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione (sentencias Tribuna Supremo, de 12 de junio 1980 y 25 de noviembre de 1983). Alejo Pérez aportó argumentos a favor y en contra de la cuenta única del administrador. Se expusieron los motivos y riesgos, y se llegó a la conclusión de que al parecer se hace imprescindible que cada comunidad tenga la cuenta a su nombre y debemos intentar que todo se pague y se cobre por mediación de la misma. Siendo esta la fórmula más transparente. En cuanto a los límites en las funciones delegadas por el administrador colegiado a sus empleados, tema que también fue objeto de debate, y que

introdujo Miguel Solves, partiendo del artículo 53 g) de los Estatutos del Colegio Territorial de Administradores de fincas de Valencia y Castellón, donde se afirma que el ejercicio de la profesión debe ser prestado personalmente por el titular, sin perjuicio de las colaboraciones y ayudas administrativas o de otra clase precisas para el buen funcionamiento del despacho, pero se concluye que el administrativo no podrá actuar como secretario de las juntas. A partir de estas breves disertaciones, se inició una interesante y viva mesa redonda, en la que se resolvieron abundantes cuestiones de ética profesional por José Arturo Pérez, jefe de la Asesoría Jurídica del Colegio de Valencia, Tomás Díez, director de la Comisión Deontológica del Colegio de Alicante, acompañados de Ramón Gomis y Tomás de Domingo, y con la presidencia de la mesa a cargo de Salvador Díez. En fin, estas jornadas son necesarias e instructivas para todos nosotros, encauzando positivamente nuestra profesión. Por ello, creemos conveniente seguir realizándolas en lo sucesivo, enriqueciéndonos de este modo en lo personal y profesional. Alicia Oliver Vidal Administradora de fincas, abogada y miembro de la Comisión Deontológica y Disciplinaria del Colegio de AAFF

ACTUALIDAD

JORNADA CALIDAD Y REHABILITACIÓN

ACTOS EN HONOR A SANTO DOMINGO DE LA CALZADA, NUESTRO PATRÓN El pasado 9 de mayo, celebramos la festividad de nuestro patrón, Santo Domingo de la Calzada, en la sede colegial. En honor al santo patrón y a los compañeros difuntos, se celebró, como es habitual, una santa misa en la Iglesia de San Esteban. Luego disfrutamos de un buen almuerzo en el colegio preparado por tres colegiados master chef. De menú, paella de verdura, de pollo y conejo, y all i pebre fueron los manjares a degustar. Exquisitos. Todo bajo la supervisión de Susi Lorente. El ambiente de amistad, alegría, cordialidad y fiesta fue espléndido, alargándose hasta bien entrada la tarde.

Reconocida la importancia del administrador de fincas como profesional fundamental para la adecuada gestión de las comunidades de propietarios, es evidente su capacidad de movilizar la conservación y, en su caso, la rehabilitación de los edificios de viviendas. Ante la necesidad de abordar con eficacia esta labor, desde el Consejo Autonómico de Colegios de Administradores de Fincas, se están desarrollando acciones formativas como la celebrada el pasado mes de marzo sobre “Calidad y Rehabilitación”. El director general de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda, Vicente Dómine, inauguró, junto a José Sales, presidente del Consejo Autonómico de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana, esta jornada sobre rehabilitación organizada con el Instituto Valenciano de la Edificación, en el marco de un convenio de colaboración entre ambas entidades. Dómine destacó el impulso que el Consell está dando a la rehabilitación de viviendas y a la regeneración urbana por “el papel fundamental que estas actividades tienen en la generación de empleo”, indicando que “por cada cien viviendas rehabilitadas, se crean desde

seis puestos de trabajo directos hasta 26, y si se suman los directos más los indirectos que genera, se puede alcanzar 41 puestos de trabajo nuevos”. Asimismo, puso de manifestó la necesidad de abordar la rehabilitación del parque existente de viviendas debido a su antigüedad, siendo de 37 años la media actual de las viviendas. Hay que añadir que la tipología residencial mayoritaria en España es la vivienda en condominio y además en propiedad, lo que hace al usuario agente decisivo en la conservación y rehabilitación de las viviendas, junto con la gestión del administrador de la comunidad. En cuanto a las principales líneas de actuación de la Generalitat en esta materia, presentó la desgravación fiscal por rehabilitación de vivienda como medio directo y sencillo de ayudas a los propietarios; las nuevas vías de financiación que se están estudiando con las entidades bancarias; y la puesta en marcha del nuevo Informe de Evaluación de Edificios en la Comunitat Valenciana (IEECV), como adaptación del Informe de Conservación del Edificio (ICE vigente en la Comunitat Valenciana) a las condiciones del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) definido por el Ministerio.

¿Sabes qué es?

José Sales destacó el importante papel que juega la figura del administrador de fincas en el proceso de rehabilitación de las viviendas y la apuesta que por parte del Consejo se está llevando a cabo en la formación de sus colegiados en este ámbito. La jornada se inició con una ponencia del director-gerente del IVE, Luis Esteban Domínguez, sobre el fomento de la rehabilitación. Habló sobre la caracterización del parque de viviendas en la Comunitat Valenciana, aportando datos sobre los problemas de conservación, el envejecimiento prematuro de las viviendas, la accesibilidad limitada de los edificios y el consumo energético desmesurado y creciente. A continuación, Carmen Subirón, del Instituto Valenciano de la Edificación, presentó la web Rehabilita tu vivienda: www.calidadentuvivienda.es. Clausuraron la jornada reafirmando la colaboración entre las entidades que representan para continuar desarrollando acciones que faciliten a los administradores de fincas ser actores fundamentales en la gestión de la rehabilitación del parque de viviendas existente.

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ACTUALIDAD

FALLECE JAIME BLANCO GRANDA

apasionado defensor de su Colegio; firmó el primer convenio con la Universidad de Alcalá de Henares para la docencia de estudios universitarios que daban acceso directo a nuestra profesión, aunque los denominó de “expertos inmobiliarios”; y siempre fue un iconoclasta de ideas brillantes. Todos los administradores de fincas debemos gratitud a su persona. Fue mi amigo durante los últimos cuarenta años, y me produce profundo dolor su muerte, porque con él se va otro de mis queridos dinosaurios en la profesión. D. E. P.

Manuel Roberto Presidente de honor del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón

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Cuenta Febrero de 2014 Condiciones revisables en función de la evolución del mercado. Serán de aplicación las que estén en vigor en el banco en el momento de la formalización.

De avanzada edad, Jaime Blanco Granda ha fallecido. Se ha ido de nosotros una persona que estuvo luchando desde el principio para la creación del Colegio de Administradores de Fincas. Junto a otras personalidades, inició la Agrupación Sindical de Administradores de Fincas; nueve años después, intervino en la creación del Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas; y diez años más tarde, participó en el nacimiento de los colegios territoriales y el Consejo General. Fue presiente del Colegio de Madrid, miembro permanente del Consejo General y presidente de honor del mismo. El anterior relato no transmite la personalidad de Jaime Blanco, que tenía un carácter fuerte cuando defendía sus posturas –algunas con grave oposición–, todas siempre con un objetivo: engrandecer nuestra profesión. Era un

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el colegio se mueve

EL COLEGIO SE MUEVE

PRIMEROS ENCUENTROS POLÍTICOS EN LA SEDE DEL COLEGIO

VISITA A SANTO DOMINGO DE LA CALZADA

La sede territorial del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón, en una sala de juntas llena y presidida por José Sales, acogió los primeros encuentros políticos

El debut lo hizo Marina Albiol, eurodiputada de Izquierda Unida: “En mi partido, nos preocupan mucho los desahucios, y la vivienda un bien social de primera necesidad, como dice la Constitución, que no se está cumpliendo. Más de 500 al día y no se hace nada para legislar este drama social”. También habló de la colegiación obligatoria y los colegios profesionales: “La profesión de administrador de fincas tiene unas particularidades que desconocía hasta este encuentro. Me viene muy bien para trasladar a mis compañeros vuestras inquietudes”. La charla fue amistosa y con ganas de más.

Actualmente, Ciutadans no cuenta con representación en las Cortes Valencianas, pero también les invitamos a la sede colegial para conocer sus propuestas políticas. El líder de C’s se ha mostrado “orgulloso” de que los ciudadanos hayan “sacudido a los partidos tradicionales en las urnas” por la dinámica de cambio que eso supone.

Visita a la sede del PP de Valencia

El pasado día 2 de mayo, algunos colegiados y miembros de la Junta de Gobierno del Colegio de AAFF Valencia/Castellón nos desplazamos a Santo Domingo de la Calzada para participar en la 44.ª Renovación de la Ofrenda a Santo Domingo de la Calzada, acto que fue organizado por el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Asturias, la Cofradía del Santo, representada por su prior Miguel Ángel Rojas Angulo, y el párroco de la majestuosa iglesia-catedral venerada a la Santísima Trinidad. El viaje de los valencianos a Santo Domingo de la Calzada es largo. Da pie a la conversación para que su trayecto se realice con brevedad. Este es un momento en el que aprovechamos para compartir con los compañeros temas de nuestro quehacer diario en la profesión. La primera parada la hicimos en un área de servicio muy cómoda y amplia junto a la Autovía Mudéjar A-23, salida 176 en Caminreal-Teruel, a 200 kilómetros de distancia de Valencia. Idónea para tomar café o almorzar. Y de allí directamente a Santo Domingo. Los actos que celebraron los administradores y que prepara la Cofradía del Santo fueron los siguientes: Viernes a las 21.00. Recepción y bienvenida en la Casa de la Cofradía del Santo a los administradores de fincas, por parte del prior, capellán, alcalde de la ciudad y presidente del Colegio organizador. Allí mismo se ofreció por la Cofradía un aperitivo.

Fran Ferri: “La rehabilitación sirve para generar durante un tiempo empleo. Lo que hay que hacer es reindustrializar”.

Vicente Dómine: “Es muy importante fomentar la capitalización. Gran trabajo de los administradores que gestionan viviendas de extranjeros, principalmente en Alicante. Con actas en varios idiomas y con atención especifica. Es muy bueno que los extranjeros inviertan en viviendas en nuestra Comunitat. Es bueno para todos. La edad media del parque de viviendas en la Comunitat es hoy es de 34,8 años. Es importante la rehabilitación, ya que garantiza mucha mano de obra”.

A continuación, el Colegio Organizador ofreció una degustación de algún plato típico de su tierra. Este año, el Colegio de Asturias invitó a todos los calceatenses a una estupenda espicha asturiana, amenizada en la plaza por un grupo de gaiteros. Sábado a las 10.30. Concentración en el Rollo para dar inicio al recorrido por la ruta del Camino de Santiago que pasa por la calle Mayor hasta la catedral, con las autoridades, la Co-

fradía del Santo y administradores de fincas y acompañantes, junto con la banda de música municipal. A los asistentes, se les hizo entrega de una concha de peregrino y una credencial de haber recorrido un kilómetro del Camino de Santiago. Al pasar por la Plaza de los Administradores, tuvo lugar una representación teatral del milagro del santo. A las 11.00. Misa solemne en la catedral y renovación de la ofrenda al santo patrón, donde el Colegio organizador hizo entrega para su bendición de una imagen del santo o de la virgen de su tierra, que posteriormente se guarda en el Museo de la Casa de la Cofradía del Santo. (Valencia ya tiene allí expuesta a su patrona, la Virgen de los Desamparados). Después sigue la procesión con la banda de música por las calles del pueblo y de nuevo en la Plaza de los Administradores se realiza una ofrenda y oración por los colegiados fallecidos. A las 12.00. En el Salón de la Casa de la Cofradía del Santo se realiza el intercambio de imágenes e imposición de medallas a los nuevos cofrades. La imagen que trajo Asturias fue la de San Melchor. A las 14.00. Comida de hermandad ofrecida por el colegio organizador en el parador de turismo Bernardo de Fresneda. Al final de la comida se entregaron unos obsequios a las tres empresas patrocinadoras, al prior de la Cofradía, al capellán de la catedral y al ayuntamiento. Después hubo un sorteo de botellas de 5 litros de sidra y de un fin de semana en una casa rural en Villaviciosa-Asturias.

José Antonio Cambralla Contador-censor del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón

LUCENTUM

Interpretación de la expresión “salvar el voto” Alcance de la sentencia del pleno del TS de 10 de mayo de 2013

CENA DE HERMANDAD Desde 1999, no se realizaba una Cena de Hermandad del Ilustre Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA). Habían pasado muchos años desde aquella cita, y por eso la expectación era máxima. Desde el Colegio cuidaron todos los detalles en un marco incomparable. A pies del Mediterráneo, en el Hotel Meliá Alicante, los más de 200 invitados, con sus mejores galas, degustaron los mejores productos de la tierra en lo que se convirtió en una velada extraordinaria para el recuerdo. Todo salió como estaba previsto. Los invitados aparecían por el photocall para inmortalizar el acto. Posteriormente, pasaban a la zona de la piscina, donde eran recibidos con una copa de bienvenida, para así poder paladear el mejor jamón ibérico de bellota, cortado in situ por profesionales para la gran cita. Una gran noche, incluso en lo meteorológico, prometedora y con una compañía inmejorable. De vez en cuando, se escuchaba cómo las olas del mar acariciaban las piedras del paseo. A las 22.00, todos pasaron al salón para degustar los manjares preparados por el chef. En la mesa presidencial estaban sentados Eliseo Mogica, presidente del Colegio de Alicante, y su esposa; José Sales, presidente del Colegio de Valencia/Castellón, y su esposa; Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante; María Ángeles Simarro, secretaria del Colegio de Albacete; Luis Antonio Soler y Enrique García-Chamón, ambos magistrados de la Audiencia Provincial de Alicante, con sus respectivas esposas; y el prestigioso

jurista alicantino Luis Delgado de Molina junto a su esposa. Cuando terminó la cena y ya con el café, empezó la actuación para animar la velada de dos actores interpretando parodias sobre los administradores de fincas, que consiguieron las carcajadas del público presente en el salón. El discurso del presidente Mogica fue cercano, conciliador y de hermanamiento entre todos. Después, el presidente Sales destacó el buen hacer del Colegio de Alicante y los logros conseguidos por el Consejo Autonómico de Colegios. También hizo hincapié en la profesión y en lo importante que es que estemos más unidos que nunca con los tiempos que corren. A los parlamentos presidenciales, les sucedió la entrega de diplomas a todos los administradores colegiados que llevan 25 años en la profesión, con una foto de todo el grupo. En ella destaca la compañera María Virtudes Navarro Ferrándiz, todo un ejemplo de trabajo, constancia y conciliación familiar en una mujer luchadora que no lo tuvo fácil en sus inicios. Desde aquí, nuestro reconocimiento y felicitación por tan larga trayectoria. La noche no había hecho más que empezar, y se alargó hasta bien entrada la madrugada. Música, bailes y copas cerraron el fin de una fiesta para el recuerdo. Sin lugar a dudas, un éxito de organización. ¡Felicidades, COAFA!

María Virtudes Navarro Ferrándiz, 25 años de carrera profesional como administradora de fincas colegiada en Alicante.

Interesantísimo y novedoso tema el que ahora exponemos que no ha sido tratado en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 8/2013, que no afectó al art. 18 LPH y que dejó igual tras la reciente reforma, pero que el Tribunal Supremo (TS) sí que se encarga

de fijar criterio. Así, al objeto de unificar doctrina, el pleno de la Sala 1.ª del TS ha dictado la sentencia de fecha 10 de mayo de 2013 para resolver el alcance interpretativo de lo que quiso decir el legislador cuando incluyó la mención de “salvar el voto”, para referirse a lo que dispone el art. 18.2 de la LPH. El tema que abordamos es muy interesante a la hora de que los administradores de fincas reflejen en el acta un dato que es fundamental a partir de esta sentencia, ya que cuando a partir de ahora un comunero señale que se abstiene, pero que “salva el voto” o se reserva su derecho a impugnar, sí que tendrán que reflejar en el acta esta expresión o referencia, aspecto o comentario que hasta esta sentencia no reflejaban en las actas, ya que hasta el dictado de esta sentencia no podía quien se abstenía efectuar esta apreciación. Pues bien, la cuestión que abordamos se ciñe a qué ha querido decir el legislador cuando no se limitó a otorgar legitimación para impugnar a los que votaron en contra, sino que, además, exige que “salven el voto”. ¿Qué ha querido decir con esta exigencia adicional? Pues bien, el TS apunta que el problema tiene que ver con la situación de aquellos copropietarios que asistieron a la junta, votaron en contra y no salvaron el voto, a los que la sentencia que fue recurrida en casación niega legitimación para impugnar los acuerdos adoptados. Así, el TS en pleno concreta y adopta acuerdo de unificación de criterios de que no coincide el TS con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto (motivando por qué vota en contra), y aclara que el artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo.

Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008 declara, entre otras cosas, que “no se modifica el artículo 18 LPH, en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo”. Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH. No es posible obviar que el legislador modificó la ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de “salvar el voto”, que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan (“asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo”), ni por la mayor exigencia de formalidades para estas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de

LUCENTUM obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno u otro sentido. Por ello, la novedad introducida por el TS en la sistemática de la actuación de los comuneros en una junta de propietarios es importantísima, al punto de introducir una nueva figura o actuación en la mecánica de una votación en junta, ya que hasta la fecha hemos venido entendiendo que el que se abstiene no puede impugnar, pero tras esta sentencia se llega a dos conclusiones: 1.ª Que el que vota en contra no

LUCENTUM hace falta que salve el voto o motive su voto negativo para poder impugnar un acuerdo. 2.ª Que solo podrán salvar el voto los que se abstengan. Con ello, el que se abstiene podrá impugnar siempre y cuando se reserve con la expresión “salvar el voto” este derecho, que es como si se reservara para opinar. Pero solo los que se abstienen y al mismo tiempo hacen constar que salvan el voto luego podrán impugnar, no los que se abstienen sin más. Por ello, el TS declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: “la expresión «hubieren salvado su voto», del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo,

sino únicamente al que se abstiene”. Así las cosas, los administradores de fincas deberán hacer constar en las actas esta mención de quienes se abstienen y desean “salvar su voto”, porque si no hacen esta mención expresa en el acta, no podrán impugnar. La pregunta que nos hacemos es si cuando un comunero se abstenga a partir de ahora, habrá que preguntar si salva o no el voto, siendo la respuesta negativa, ya que el administrador de fincas no está obligado a interpelar al comunero sobre esta decisión, sino que debe ser él quien lo exponga, y si no lo hace en el acto, luego no tendrá derecho a hacerlo valer. Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y doctor en Derecho

CAFÉ DE COMARCA 100 % REUNIONES PROFESIONALES

Luis Caballero, miembro de la junta y director de la Comisión de Relaciones entre compañeros, organizó el día 13 de marzo un encuentro con los colegiados de Pedreguer, Dénia, Xàbia y otras localidades de alrededor. Contamos con la presencia de más de 26 administradores de esta zona, los cuales intercambiaron experiencias, dudas y vicisitudes de todo tipo que como administradores de fincas colegiados viven día a día en estos pueblos tan turísticos. Tras la comida, asistimos a una interesante charla: Rehabilitación energética de edificio: necesidad de una solución integral, impartida por Carlos Pérez Carramiñana y promocio-

nada por la empresa Eurolosa y el Grupo Puma. La jornada concluyó con una charla distendida entre todos los compañeros y nuestro presidente, Eliseo Mogica. En ella se habló de nuestra profesión, las relaciones entre compañeros y los métodos tan poco deontológicos para acaparar clientela. La exposición de estos y otros temas reafirmó la necesidad de que el Colegio siga trabajando en defensa de nuestro colectivo como profesionales, y de que nos hagamos distinguir por nuestra colegiación.

Charlas formativas

Siguiendo con las charlas formativas programadas por la Comisión de Formación, dirigida por Augusto Soler Cortés, y dentro de la apuesta por el formato de combinar la asistencia presencial con las seguidas on-line, se realizaron las siguientes jornadas formativas: • El día 14 de marzo, Andrés López Esteve, arquitecto técnico y asesor del Colegio, ofreció la charla Las novedades legislativas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

• El día 3 de abril, se celebró la jornada, presencial desde Alicante y on-line para todos los Colegiados de la Comunitat Valenciana, El administrador de fincas y su cliente. La comunidad de propietarios. El contrato y presupuestos del administrador de fincas. Los ponentes fueron M.ª del Mar Rodríguez Martínez, administradora de fincas, abogada y miembro de la Junta de Gobierno de COAFA, y José López Fernández, administrador de fincas, abogado y miembro de la Junta de Gobierno de COAFV. • El día 23 de abril, El contrato de mantenimiento de ascensores, impartida por Luis López Benito, ingeniero técnico industrial y asesor del Colegio. • El día 22 de mayo, tuvo lugar en la sede del Colegio de Alicante la charla La prevención de riesgos laborales en las comunidades de propietarios. Obligaciones del administrador de la comunidad, ofrecida por Javier Elordi García, gerente territorial de

Alicante de la Sociedad de Prevención de Ibermutuamur, contando con la colaboración de Rosa Fuster, perteneciente a la asesoría laboral del Colegio. Además de este elenco de charlas formativas, los administradores de fincas colegiados pudimos asistir el día 5 de mayo a una jornada matinal que Zardoya Otis organizó con la colaboración del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante. En ella, Vicente Magro Servet, magistrado y presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, impartió una conferencia de gran interés: La regulación del régimen de los acuerdos de los artículos 10 y 17 de la LPH. Desde aquí, agradecemos a todos nuestros colegiados el interés y participación en estas charlas tan importantes en la formación de nuestra profesión. Esperamos seguir contando con vosotros en las sucesivas.

M.ª del Mar Rodríguez Martínez Administradora de fincas, abogada y miembro de la Comisión de Comunicación

DESATASCOS, VACIADO DE FOSAS Y MANTENIMIENTO

SERVICIO 24H 365 DIAS

TARIFAS ESPECIALES ADMINISTRADORES DE FINCAS 16

VALENTIA

FIRMA CONVENIO CAJAMAR El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón y el Grupo Cooperativo Cajamar firman un convenio de colaboración

El acuerdo suscrito contempla líneas de financiación y servicios en condiciones ventajosas para sus cerca de mil colegiados, con el fin de facilitar su gestión diaria, modernizar sus servicios y cubrir sus necesidades de liquidez. Tras la firma, el presidente del Colegio, José Sales, y el director de Negocio de la Dirección Territorial de Cajamar, José Mateos-Aparicio, manifestaron su confianza en que el convenio favorecerá tanto al colectivo de colegiados como a las comunidades de propietarios, en tanto en cuanto las líneas de financia-

ción permitirán la modernización y ampliación de los servicios que prestan actualmente los administradores de fincas a sus clientes. En este sentido, el acuerdo establece condiciones y tipos especiales para que los 930 profesionales colegiados puedan financiar la compra de nuevos activos, así como acceder al préstamo Fondo Europeo de Inversiones (FEI), al préstamo tecnológico y a las líneas ICO, entre otros productos, con tarifas especiales para las transacciones electrónicas, gestión de remesas y facturación.

VALENTIA

DÍA MUNDIAL DEL CONSUMIDOR Con motivo del Día Mundial del Consumidor, la Unión de Consumidores de la Comunitat Valenciana (UCCV), el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y la Asociación de Empresarios Instaladores Eléctricos, Telecomunicaciones y Energías Renovables de Valencia (ASELEC) presentaron la campaña Garantía Profesional Certificada. Esta iniciativa es el punto de partida de una serie de actuaciones que pretenden ofrecer a la sociedad un servicio garantizado en la contratación de servicios de instalaciones y, con ello, evitar el intrusismo profesional y posibles fraudes al ciudadano. Los objetivos de esta campaña persiguen, por una parte, resaltar la cualificación de las 1.000 empresas de instalaciones, ingeniería, mantenimiento y nuevas tecnologías que representa ASELEC -asociación integrada en la Federación Empresarial Metalúrgica Valenciana (FEMEVAL)-, y por otra, asegurar que

el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia cuente con instaladores certificados, para ofrecer a sus clientes/ ciudadanos un servicio profesional y de garantía.

Destaca el papel que desempeñará la Unión de Consumidores en esta campaña, que velará para garantizar el servicio integral y de calidad en los trabajos (con presupuesto, factura, mediación y arbitraje de consumo).

Dirigida a pymes, comercio e industria, incidirá especialmente sobre el público denominado hogar. Al respecto, las empresas y profesionales certificados por ASELEC informarán a los ciudadanos sobre cómo deben asesorarse en materia de consumo y mantenimiento eléctrico, qué potencia deben contratar, etc. La campaña se realizará en diferentes medios de comunicación, con acciones de marketing directo y folletos explicativos. El acto de presentación de la campaña contó con la presencia de Silvia Ordiñaga, directora general de Comercio y Consumo de la Conselleria de Economía, Industria, Comercio y Turismo; el director de la Unión de Consumidores, Pablo Pajín; el vicepresidente del Colegio Territorial de Administradores de Fincas, Jesús Navarro; y el secretario técnico de ASELEC, Rafael Baidez.

PRESENTACIÓN Y PRIMERA ASAMBLEA DEL CEMEI

El pasado 30 de abril a las 12.00, se celebró la primera Asamblea de Mediadores en la sede del Ilustre Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón con el siguiente orden del día: 1. Elección y orden para las mediaciones. 2. Asignación de zonas. 3. Normas y funcionamiento del Centro de Mediación Inmobiliaria (CEMEI). 4. Honorarios de la mediación. 5. Ruegos y preguntas. Para poder elaborar los diferentes listados, previamente se definieron las zonas en las que se desea mediar, pudiéndose elegir una, dos o las tres zonas: Castellón, Valencia y La Safor (zona sur). Por otro lado, ya está operativo el registro de mediadores e instituciones de mediación del Ministerio de Justicia, donde todos los mediadores debemos estar inscritos: www.mjusticia.job.es. Guillermo Gutiérrez Director del CEMEI

Curso de Cualificación Profesional impartido en la sede del Colegio desde febrero, y organizado por la Comisión de Formación para más de 60 compañeros administradores de fincas colegiados. La entrega de diplomas acreditativos se celebró el viernes 23 de mayo en el Salón de Actos del Colegio.

VALENTIA

Muchos ya sois conocedores de que el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón ha elaborado, junto a la Universitat de València, el Referencial de calidad para la actividad de administración de fincas (RCSAF). Esto, que puede sonar denso y confuso, constituye una valiosa herramienta que aconsejo a todos vosotros comencéis a implantar en vuestros despachos. El mío es uno de los dos despachos pilotos que ha iniciado la implementación, así que he podido conocer de primera mano sus ventajas, por lo que me gustaría animaros y trasmitiros mi experiencia.

Nuestra motivación inicial cuando emprendimos este proyecto fue la de diferenciar nuestro despacho y mejorar la imagen de nuestra empresa. Pensamos que con la implantación del RCSAF obtendríamos una ventaja competitiva muy interesante en la complicada situación actual en que todos desarrollamos nuestra actividad. Consideramos que cuando el usuario actual y potencial percibiera que prestamos un servicio de calidad, podríamos fidelizar a nuestros clientes e incluso ampliar nuestra cuota de mercado. Una vez inmersos en el proyecto, hemos descubierto que el RCSAF es, además, un instrumento útil para organizar nuestros despachos, rentabilizar el tiempo y hacer que nuestra actividad se desarrolle de forma más eficiente. A través de un proceso de reflexión y de identificación de los procedimientos que todos realizamos, a veces de forma intuitiva, se consigue estandarizar tareas y mejorar dichos procesos, aprovechando al máximo nuestros recursos. De este modo, podemos ocuparnos de aspectos dentro de la actividad a veces un poco olvidados, como la satisfacción del cliente o la autoevaluación, e incluso plantearnos el desarrollo de otras actividades complementarias a la administración de fincas. En definitiva, utilizando el RCSAF conseguimos mejorar la calidad del servicio prestado, lo que redunda en la satisfacción del cliente, objetivo final que todos perseguimos. Por mi experiencia tras la imple-

mentación, creo firmemente que apostar por la implantación del RCSAF en nuestros despachos supone comprometerse en un proceso vivo y continuo, que requerirá gran esfuerzo por nuestra parte, pero que nos va a proporcionar, seguro, una mayor recompensa personal y profesional. El Colegio pone a disposición de todos los colegiados interesados en mejorar la calidad de sus despacho talleres de ayuda impartidos por la Universitat, que dirigen, facilitan y enseñan cómo llevar a cabo este proyecto que beneficia a quien lo hace suyo y también a la profesión en general, a veces una gran desconocida y no tan bien valorada como debiera. Mi propuesta es que juntos ayudemos a cambiar esto sirviéndonos del RCSAF. Para terminar, me gustaría agradecer desde aquí al Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Valencia/ Castellón la oportunidad que me ha brindado, especialmente a su presidente, José Sales. Gracias al director de la Comisión de Calidad, José A. Cambralla, copiloto en la implantación, y a M.ª Ángeles Escribá y Rafael Barajas de la Universitat de València, a los que conoceréis en los talleres, por su ayuda en la implementación. Y, ¡cómo no!, a mi socia y amiga Amparo Roig por embarcarse conmigo en este y en todos los proyectos. Remedios Villanueva Brotons Administradora de fincas y miembro de la Comisión de Calidad

Tel / 96-322 37 57 Fax/ 96-322 47 88 informacion@terraimar.es // www.terraimar.es 22

CASTILION

PRESENTACIÓN DEL ‘RCSAF’ EN CASTELLÓN Gran éxito de afluencia en la sede de la calle Mayor del Colegio de Administradores de Fincas de Castellón. La cita fue a las 11.00, y más de 50 administradores de fincas colegiados esperaban con ganas la presentación del manual. La Universitat de València es quien ha desarrollado el Referencial de calidad de servicio para la actividad de la administración de fincas (RCSAF), y tras varios años de trabajo conjunto de muchos compañeros, llegaba el momento de ver la luz. Este manual ayuda a mejorar los procesos y protocolos de los despachos profesionales. Define una metodología de trabajo que hace más eficiente la actividad del administrador y su equipo. La prestigiosa compañía AENOR será quien certifique a los despachos, tras la aprobación de la auditoría realizada. Será en ese momento cuando se otorgue desde el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón el sello de calidad. Los talleres dieron comienzo a finales de abril, y ante el convencimiento de lo necesario que son, una docena de administradores colegiados de Castellón no quisieron marcharse sin tramitar su inscripción. El RCSAF se ha presentado en Gandía y Valencia. Sin lugar a dudas, en los tiempos que corren, se convierte en un valor diferenciador que nos hace estar más cerca de la excelencia en nuestra profesión. No dejes pasar la oportunidad e inscríbete cuanto antes en el Colegio.

ASESORÍA JURÍDICA

FINALIZACIÓN DE LA DURACIÓN DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SUJETOS A PRÓRROGA FORZOSA EL PRÓXIMO 31 DE DICIEMBRE DE 2014 La vigente Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos nació para dar una nueva regulación a los contratos de arrendamientos y, fundamentalmente, para suprimir la prórroga forzosa y la congelación de la renta de los contratos de arrendamiento. El legislador, con la finalidad de regular la terminación de los contratos existentes que se habían celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que estaban sometidos a la prórroga forzosa por imperativo legal, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias incorporadas a esta Ley. Ya han transcurrido 20 años desde su aplicación, y ahora, el 31 de diciembre de este año, vencerá el plazo que se estableció en la Disposición Transitoria Tercera para la extinción de los contratos de local de negocio. Para saber qué contratos de arrendamiento de local de negocio finalizarán, hay que distinguir entre aquellos que se celebraron con anterioridad o posterioridad al 9 de mayo de 1985 (entrada en vigor del RDL 2/1985 [Decreto Boyer]), y ver si el arrendatario es persona física o jurídica.

Según lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 94, el 31 de diciembre de 2014 va a finalizar la duración de los siguientes contratos:

comercial de la Tarifa 6 del IAE”. Estas son las actividades comerciales más usuales: bares, cafeterías, peluquerías, tiendas de ropa, hornos, galerías, verdulerías, pescaderías, carnicerías, perfumerías, tintorerías, jugueterías...; contratos de comercios. • Y por último, los contratos de arrendamiento de local de negocio cuya arrendatario es una persona jurídica, en el local se desarrolla una actividad “distinta” de la Tarifa 6 del IAE y al inicio de la vigencia de la LAU 94, la arrendataria probó que la cuota del IAE que le correspondía por la actividad desarrollada en el local en el ejercicio impositivo de 1994 no superaba las antiguas 85.000 pesetas.

• Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era una persona física,y después del 1 de enero de 1995 se hubiera subrogado en su posición un descendiente del titular del contrato, o se hubiera producido un cambio de titularidad mediante un traspaso. • Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuya arrendataria es una persona jurídica y en el local se desarrolla una “actividad

Por tanto, todos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985 que están sometidos a prórroga forzosa por imperativo legal y su arrendataria es una persona jurídica finalizarán el 31 de diciembre de 2014. En caso de que el arrendatario sea persona física y se haya producido un cambio de titularidad en estos últimos 20 años por subrogación de un descendiente del arrendatario o por traspaso,

1. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y sometidos a prórroga forzosa por imperativo legal

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estos contratos también finalizarán el 31 de diciembre de 2014. El resto de contratos de arrendamiento de local de negocio donde el arrendatario sea persona física no finalizarán hasta el fallecimiento o jubilación del arrendatario o su cónyuge, según los casos. Ante esta situación, prevista en la Ley (LAU 94) hace ya 20 años, es conveniente que los propietarios, o sus administradores, con locales en los que se den estas condiciones vayan notificando la extinción de los contratos, con efectos al 31 de diciembre de 2014 y, según convenga, recuperen la posesión o negocien con el actual arrendatario las condiciones para un nuevo contrato con arreglo a la voluntad de las partes. 2. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y sometidos a la prórroga forzosa por voluntad de las partes En este caso, estamos ante un supuesto muy diferente, pues el sometimiento a la prórroga forzosa fue por la voluntad de las partes al contratar, y no por imperativo legal. Estos contratos están regulados en la Disposición Transitoria Primera de la

ASESORÍA JURÍDICA LAU 94 de manera muy diferente a lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera, ya que la ley entiende que, al formalizarse con el pacto de someterse voluntariamente a la prórroga forzosa, deben continuar rigiéndose, y así se establece expresamente, por el Decreto Boyer y lo establecido en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con lo que esto supone en cuanto a la interminable e indeterminable duración de los contratos. Y así, según lo establecido en la LAU 1964, cuando el arrendatario es una persona física, el contrato durará hasta el fallecimiento del arrendatario con la posibilidad de una o dos subrogaciones mortis causa, según los casos; y cuando la arrendataria sea una persona jurídica, el contrato no finalizará hasta que se extinga la sociedad mercantil. Consideramos que el tema necesita una aclaración legislativa que establezca un criterio definitivo en esta ma-

teria para dotar a todos los contratos de arrendamiento de su característica fundamental de temporalidad (duración determinada). Como hasta la fecha no ha sido así, la solución debe encontrarse en los tribunales, aunque, con todo el respeto, en esta materia, el Tribunal Supremo (TS) más que fijar doctrina y ayudar a establecer criterios claros sobre la duración de este tipo de contratos, lo que esta está causando es una gran confusión por las resoluciones tan distintas que está dictando. Dicho lo anterior, no podemos dejar de comentar la sentencia del TS de 17 de noviembre de 2011, que ha sido muy criticada por parte de la doctrina, pero que supone una auténtica revolución, dado que rompe con la jurisprudencia consolidada por este tribunal hasta la fecha, al afirmar que a los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario es una persona

jurídica que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 y se sometieron por voluntad de las partes al sistema de prórroga forzosa “les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 94”. Por tanto, se podría estar a los plazos de extinción contenidos en la misma, y la duración de estos contratos también finalizaría el 31 de diciembre de este año. Se trata solo de una sentencia, y aún entendiendo que el razonamiento jurídico es del todo cuestionable, tendremos que esperar a que se fije un criterio jurisprudencial en este sentido, dotándose así de la característica de la temporalidad a todos los contratos de arrendamiento. Lourdes Roberto Blasco Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia/Castellón

información

LA NUEVA LEY GENERAL DE TELECOMUNICACIONES

En noviembre de 2003, el Estado traspuso a su ordenamiento jurídico el marco regulador de las telecomunicaciones que la UE había llevado a cabo el año anterior. Fue la Ley 32/2003 General de Telecomunicaciones. No obstante, la primera LGdeT es la 11/1998, de 24 de abril. Esta nueva LGdeT 9/2014, de 9 de mayo, entre otras novedades, pretende facilitar aún más el despliegue de redes a aquellas operadoras de telecomunicaciones que tengan licencia estatal para explotar estos servicios de interés general. Esta es la parte de la ley que, por el momento, más polémica está generando en la opinión pública. Y queremos recalcar el uso del “aún más”, porque más adelante veremos que apenas hay nada nuevo bajo el sol. También pretende facilitar el cumplimiento de la Agenda Digital Europea, que establece que, en 2020, todos los europeos podamos acceder a servicios de banda ancha a velocidades de 30 Mbps o más, y que la mitad de los hogares puedan disfrutar de velocidades superiores a los 100 Mbps. Para ello, en España se invertirán del orden de 23.000 millones de euros. Sin embargo, dejando de lado este loable esfuerzo inversor de las operadoras de telecomunicaciones, al ciudadano le ha llamado especialmente la atención las facilidades que el Estado otorga a estas empresas privadas para lograr la consecución de estos objetivos de la Agenda Digital. Se ha llegado a leer que, con esta ley, el Gobierno se pone a disposición de las operadoras en detrimento de los intereses de los ciudadanos. Incluso se ha llegado a decir que las operadoras van a poder desplegar sus

redes de antenas de modo gratuito, sin pagar alquileres como vienen haciendo hasta ahora. Resuenan ya los ecos de las voces que hablan de las expropiaciones o de la constitución de servidumbres en la propiedad privada –en el dominio público, al ciudadano le importa menos–. ¡Como si esto fuera una novedad! La LGdeT del año 2003, en su Capítulo II “Derechos de los operadores a la ocupación del dominio público, a ser beneficiarios en el procedimiento de expropiación forzosa y al establecimiento a su favor de servidumbres y de limitaciones a la propiedad”, en su artículo 27 “Derecho de ocupación de la propiedad privada”, ya contemplaba los expedientes tramitados conforme a lo dispuesto en la legislación sobre expropiación forzosa. Pero es que la LGdeT del año 1998, en su artículo 46 “Expropiación forzosa” del Capítulo II del Título III, ya lo contemplaba también. Es decir, desde 1998, los copropietarios de las comunidades de propietarios y los dueños de fincas urbanas (o rústicas) han estado expuestos a que cualquiera de las cuatro operadoras iniciase un expediente de expropiación de su azotea o parte de ella. Y nunca ha sucedido. Nunca una operadora de telecomunicaciones fijas o móviles ha logrado, ni tan siquiera intentado, colocar una de sus instalaciones mediante este procedimiento, y en contra, lógicamente, de la comunidad de propietarios o del dueño de la finca. Nunca. ¿Cómo lo han venido haciendo hasta ahora? Pues entendemos que como debe ser: negociando un alquiler de un espacio en la azotea del edificio que les convenía en cada caso para el despliegue de sus redes. En unos casos obteniendo el arrendamiento por muy poco dinero al año, y, en otros casos, por cantidades muy altas. Todo depende de cómo negociara cada una de las partes. Desde luego, lo que nunca han hecho ha sido atropellar a ninguna comunidad o propietario instalando en contra de su voluntad. Esto es: expropiando. Solo les faltaba eso. Si ya su fama nunca ha sido buena, actuar por las bravas expropiando sería totalmente desaconsejable, y no haría si no empeorar la imagen que de estas empresas tienen los ciudadanos españoles.

Así las cosas, si desde el principio de la liberalización del sector de la telefonía móvil en el año 1995, no se ha expropiado nunca, creemos que a estas alturas, con las redes maduras, con la densidad de estaciones base (y por tanto de azoteas ocupadas) y con la mala imagen que ello pueda suponer, creemos del todo improbable que ninguna de ellas se atreva a iniciar un expediente de expropiación forzosa contra ninguna comunidad de propietarios. El artículo 29 (27 en la ley de 2003) “Derecho de ocupación de la propiedad privada” es, por su título, el que probablemente más polémica suscite, pues las comunidades de propietarios pueden pensar que, tal vez, su azotea pueda llegar a ser una de las elegidas en el futuro para ser expropiada. La condición para poder una operadora expropiar una azotea es que no existan alternativas técnicas o económicamente viables. Alternativas técnicas (edificios) siempre hay, pues los departamentos de planificación radio suelen dar como candidatos de una zona de búsqueda todos los edificios altos de una manzana o de las adyacentes. Otra cosa diferente es que todas las comunidades de propietarios digan “no” al alquiler de sus azoteas (sigue habiendo miedo y recelo hacia estas estaciones de telefonía). Y alternativas económicamente viables (la renta del alquiler) también las hay. Como en cualquier negociación, el precio final del arrendamiento dependerá de lo buen o mal negociador que haya sido el agente de adquisición de emplazamientos de la operadora y la comunidad que tiene enfrente. Y lo que parece injustificable para iniciar un procedimiento de expropiación forzosa o servidumbre es que el candidato que haya dicho “sí” al alquiler lo haya hecho por una renta desorbitada que no le venga bien pagar a la operadora. Conocemos muchas rentas de muchos contratos de alquiler de las cuatro operadoras, y hay mucha renta desorbitada. La alternativa a la expropiación forzosa es la declaración de servidumbre forzosa. En cualquier caso, estamos hablando de superficies para instalar estaciones base de telecomunicaciones. Si se trata de una finca rural, hablaría-

mos de expropiación de esa superficie; si es una azotea, servidumbre del trozo de la misma afectada. En los dos casos, ni el anterior dueño del terreno ni la comunidad de propietarios verían un euro más allá del justiprecio o indemnización que les correspondiere. El propietario del terrenito pierde de forma definitiva la tierra, mientras que la Administración o empresa de telefonía beneficiaria deberá indemnizar el valor de todos los bienes y derechos afectados. La comunidad de propietarios ve cómo se restringe la propiedad de la azotea que seguirá estando a nombre de su titular o titulares. Por esto mismo, en ninguno de los dos casos, ni el propietario del terreno ni la comunidad de propietarios verán un solo euro en caso de que la operadora expropiadora empiece a subarrendar y compartir con las otras tres (recordemos el incremento de renta del 10 % que marca la LAU en casos de subarriendos/comparticiones). El artículo 34 “Colaboración entre administraciones públicas en el despliegue de las redes de comunicaciones

electrónicas” es una novedad respecto a la redacción de la ley de 2003. Es un extenso artículo de ocho puntos que trata sobre la colaboración entre administraciones públicas (la central del Estado, autonómica y local) en el despliegue de las redes públicas de telecomunicaciones. Este artículo aúpa a estas redes de telecomunicaciones y sus estaciones base a la categoría de “determinaciones estructurantes” cuya instalación y despliegue constituyen obras de interés general. Prácticamente como un puerto, una línea de AVE, una autovía o una presa. Y otro punto interesante es la sustitución de las antiguas licencias de obra por las “declaraciones responsables”. Estas permiten empezar a instalar al instante siguiente de presentarlas en el ayuntamiento, pero no eximen a la operadora de realizar el proyecto y presentarlo. En resumen, las operadoras no van a poder expropiar por capricho, ni mucho menos implantar sus estaciones de manera gratuita. Si van a querer usar su derecho a expropiar, no van a tener más

remedio que someterse a la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa. En esta ley, su Capítulo III regula los precios justos. Nada se va a poder hacer gratis. Y, desde luego, nada va a ser inmediato. Más bien nos atrevemos a pensar que si una operadora se mete en este berenjenal, salga escaldada al cabo de un período de tiempo largo (algo incompatible con la rapidez con la que desean expandir y ampliar sus redes de estaciones base). A no ser que, como si de una autopista se tratase, empiece la construcción de la estación base en el terreno expropiado o azotea afectada nada más iniciar el lento y farragoso proceso de expropiación y sin esperar a empezar la negociación, al juicio si no hay acuerdo, al fallo del tribunal y a la burocracia que conlleva este proceso.

Francisco Niederleytner Ingeniero superior de Telecomunicación y director técnico de Solitel estacionbase.com

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EL PROBLEMA DE LA OXIDACIÓN EN LOS EDIFICIOS DE COSTA A menudo nos hemos encontrado con que cuando preguntamos a las personas que viven en los apartamentos de playa si han tenido reparaciones del tipo estructural, nos comentan apesadumbrados que han sufrido varias. Existen muchos edificios de costa afectados estructuralmente. En muchos casos como en la Pobla de Farnals, la proporción puede rondar casi el 60 % y muchos de ellos con varias intervenciones. ¿Por qué se produce este hecho? La forma de construcción, que no se cuidara mucho el hormigón usado y que estuviera expuesto al clima y al agua han sido un caldo de cultivo para las patologías. Pero además, en muchos casos, las reparaciones no han sido lo óptimas que deberían de haber sido. ¿Cuáles son los ataques que se producen a las estructuras? La mayoría de las intervenciones estructurales efectuadas en estos edificios tiene que ver fundamentalmente con tres causas: degradación del hormigón, oxidación de las armaduras y aluminosis. Nos basaremos en la oxidación de las armaduras, que es la causa más común de patología. La oxidación de la armadura trae consigo una serie de problemas a la estructura que se resume en tres factores: • El óxido tiene más volumen que

el acero, con lo que este aumento de volumen presiona al hormigón, haciendo que se agriete y se desprenda. • La armadura pierde sección, con lo que su capacidad de aguantar las cargas disminuye radicalmente • La adherencia armadura-hormigón se resiente, con lo se puede despegar. ¿Cuáles son los factores del hormigón que influyen en la durabilidad y oxidación? Los factores propios del hormigón que influyen en la durabilidad y en el retraso de la oxidación son la porosidad del mismo y la resistencia a la permeabilidad al agua y al oxígeno. Por lo que, más que usar un mortero con alta resistencia, hay que buscar que impida la entrada de los agentes oxidantes. Es evidente que cuanto mejor sea la resistencia, mejor será el hormigón, pero poner uno muy resistente con otro de mucha menor resistencia no tiene mucho sentido. Muchas veces se tiene que volver a reparar un edificio afectado en otras zonas que antes no estaban afectadas. La oxidación es un proceso electroquímico: se forma una diferencia eléctrica entre unas zonas y otras, lo que se conoce como pila. Esto hace que una zona se oxide y otra no. Si se protege una zona bastante y otra se deja sin protec-

ción y ya ha empezado el proceso de oxidación, este se vuelve más rápido. Lo que hay que pedir a una intervención estructural Antes de decantarse por un tipo de intervención, hay que saber qué tipo de ataque ha afectado a la estructura, ya que esto puede condicionar la misma. Una vez conocido el tipo de ataque producido, es cuando hay que hacer un estudio de qué intervención realizar y su importancia. El estudio debe de llevar tres fases: a) Estudio de las reparaciones a efectuar, la ubicación y el daño. b) Refuerzos en el caso de que sea necesario. c) Protección y mantenimiento para mejorar la durabilidad. Este último apartado suele ser el que no se tiene en cuenta en las intervenciones y es el que genera que muchas veces se deba reparar incluso la misma intervención. Muchas veces es necesario inspeccionar toda la estructura y aunque no se reparen zonas, realizar una protección contra el acceso de ataques de las zonas expuestas.

José David Moreno Arquitecto, experto en Patología

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