Urbis-121 by Colegio Administradores de Fincas de Valencia y Castellón

n.º 121 / 4.o Trimestre de 2025

FORMARSE HOY ES LIDERAR MAÑANA El aprendizaje es un tesoro que te seguirá a todas partes

¿Pensando en vender tu despacho de administración de fincas? ·Jubilación ·Cambio de sector ·Mejora calidad de vida ·Menor responsabilidad

Hoy puede ser el día. Llama sin compromiso

• Máxima discreción • Capital propio. Sin intermediarios. • Especialistas en adquisiciones de carteras • Cuidamos lo que construiste

info@grupomabesu.es www.grupomabesu.es 651 51 55 77

Escanéame

EDITORIAL Publica Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana Dirección Amadeo García Zahonero Edición Quintín Ruiz Díaz Consejo de Redacción Juan Carlos Clement Ardila, María José Valero Vicent, Ana Carmen Olaso Pérez y Fermín Valero Moreno Diseño y maquetación Josep Medina Torres Administración Sede del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana Plaza Crespins, 3 46003 Valencia Teléfono: 96 315 31 32 Publicidad y artículos E-mail: prensa@cafv.es Teléfono: 96 315 31 32 Móvil: 669 76 69 19 Impresión Logik Graphics

niciamos 2026 con la mirada puesta en los retos y oportunidades que marcan la evolución de nuestra profesión. Venimos de un año especialmente intenso, en el que el papel del administrador de fincas colegiado ha vuelto a evidenciarse como esencial para la convivencia, la seguridad y la gestión del patrimonio de miles de ciudadanos. Y lo hemos visto reflejado en diversos ámbitos, desde la formación y la innovación, hasta el reconocimiento social. El pasado Curso Francisco Brotons, celebrado en Alicante, volvió a convertirse en un espacio de reflexión profunda sobre el futuro del sector. Allí reafirmamos que los administradores de fincas somos profesionales clave en la prevención de conflictos, la seguridad jurídica y la cohesión social de las comunidades. Las ponencias, centradas en la confianza, la transparencia y la profesionalización, marcaron un camino claro: no basta con hacer bien nuestro trabajo. Debemos comunicar mejor nuestro valor y reforzar nuestra preparación ante nuevas realidades, desde la digitalización hasta la gestión de emergencias. En este sentido, la soledad no deseada se ha consolidado como un fenómeno social que también interpela a nuestra actividad. Espeluznante el último caso conocido en una comunidad de propietarios de Valencia. Antonio es el hombre que encontraron en el interior de su vivienda y que llevaba allí muerto desde hace 12 años. No tenía amigos ni contacto con su familia. Todos pensaban que estaba en una residencia… Cada día, gestionamos comunidades donde viven personas vulnerables, mayores que apenas tienen red familiar o vecinos que solo encuentran en la comunidad su principal espacio de relación. Detectar estas situaciones y activar mecanismos de apoyo se convierte en una responsabilidad compartida. La adaptación normativa también marcará el inicio de año. La nueva ITC de ascensores abre una etapa de renovaciones y mejoras que exigirá a las comunidades planificación, asesoramiento técnico y una gestión rigurosa. El 2025 fue también un año de reconocimientos. Diversas instituciones destacaron la labor del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón por el apoyo prestado durante la dana, un episodio que demostró la capacidad de respuesta, la solidaridad y el compromiso real de los profesionales en situaciones de emergencia. Celebramos igualmente aniversarios significativos: los 190 años de Mutua de Propietarios, una entidad histórica en la protección del patrimonio inmobiliario, y el 30.º aniversario de FincasPlus, ejemplo de innovación tecnológica al servicio del sector.

Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los administradores de fincas colegiados de la Comunitat Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos. La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191 Depósito Legal: V-1272-1997

La presencia del Colegio en el Foro de Empleo de la Universitat de València ha sido otro hito relevante. Cada vez más jóvenes descubren en nuestra profesión una vía de futuro, útil socialmente y en constante evolución. Por último, destacamos la rehabilitación total de la nueva sede del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, un proyecto que dignifica la institución y refuerza su papel como punto de encuentro profesional. Con estos avances y desafíos iniciamos un nuevo año. Sigamos construyendo confianza, unidad y excelencia profesional. El 2026 tiene mucho que ofrecernos… y mucho que dependerá de nosotros.

SUMARIO

n.º 121

4.o Trimestre de 2025

Editorial.............................................................................................................. 02 Tribuna................................................................................................................ 04 Actualidad....................................................................................................... 06 XII Curso Francisco Brotons Acuerdo por la Vivienda de la Generalitat Valenciana Mutua de Propietarios cumple 190 años La soledad no deseada Cumplir la ITC AEM 1 «Ascensores»: una responsabilidad ineludible para los administradores de fincas colegiados. Francisco José Sánchez El valor del compromiso: reconocimiento al Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón por su labor durante la dana

Lucentum......................................................................................................... 22 Un espacio para el presente: el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante culmina su remodelación. Fermín Valero Formación Apertura del curso 2025-2026 de la Cátedra de Derecho Inmobiliario y Registral Bienvenido Oliver de la Universidad de Alicante La trazabilidad en las inspecciones periódicas de instalaciones en edificios residenciales. Instrucción 1/2025 de la Dirección General de Industria de la Generalitat Valenciana. Juan Manuel Rodríguez VII Congreso Nacional de Mediación y MASC COAFA en los medios de comunicación COAFA estrena web V Torneo de Pádel de COAFA

Valentia............................................................................................................... 32 Foro de Empleo de la Universitat de València Proyecto europeo OneClickRENO: Informe de Avance y Estrategia de Colaboración para la Fase Final. María José Valero Simulacro de inundación en La Torre: mi valoración sincera desde la Comisión de Emergencias. Yolanda Esteve Análisis del modelo de negocio actual y claves para comprender su núcleo. Juan Carlos Álvarez El Plan Notarial de Emergencias consolida el compromiso del notariado con la ciudadanía, ofreciendo soluciones en momentos de crisis renUEva evoluciona hacia los pasaportes de renovación: una nueva etapa en la colaboración entre el IVE y los administradores de fincas. Ana Sanchis FincasPlus cumple 30 años

Castillion............................................................................................................ 44 Foros jurídicos en Gandía y Castellón: dos jornadas de formación y participación

Asesoría Jurídica........................................................................................ 46 La representación en las juntas de propietarios. Víctor Puig Depósito de objetos, enseres e instalaciones para almacenaje en plaza de garaje. ¿Es lícito? Remedios Barona

Información.................................................................................................... 50 En imágenes Convenios

www. aaff valencia.es www.coafa.es

TRIBUNA

COAFA,

AVANZAR CON LOS TIEMPOS E

n breve terminará la legislatura de esta Junta de Gobierno que comenzó en julio de 2022. Han sido unos años intensos y me siento afortunada de haber acometido los proyectos que encabezaron nuestra candidatura con mucha ilusión y esfuerzo junto a los compañeros de la Junta y el personal del Colegio. Cuando comenzamos, lo hicimos con unas líneas de trabajo muy definidas: teníamos el reto de organizar un congreso nacional en 2024; profesionalizar la parte administrativa y ejecutiva del Colegio; ajustar la economía con unos presupuestos más reales; luchar contra la morosidad; la remodelación de las instalaciones del Colegio; modernizar con nuevas tecnologías la sede; implementar una nueva web; ofrecer una formación orientada a las necesidades reales de nuestros colegiados…, entre otras muchas. Todo lo mencionado puedo decir, con cierto orgullo, que lo hemos cumplido. Soy consciente de que las acciones llevadas a cabo no son siempre las prioritarias para todos los colegiados/as, pero el Colegio debe conjugar su carácter institucional de corporación de derecho público con el servicio colegial. De ahí la complejidad de gustar a todos y nuestro empeño en que sea lo más positivo para el Colegio y, por supuesto, para todos los colegiados/as. Nuestra meta siempre ha sido sentirnos orgullosos de nuestro Colegio y compartirlo con todos vosotros. Durante mi presidencia, Alicante organizó, por primera vez en la historia del Colegio, el XXIII Congreso Nacional de Administradores de Fincas de España, acogiendo a más de 800 personas entre colegiados, acompañantes y patrocinadores. Sin duda, este evento tiene una complejidad tan alta que requirió un esfuerzo máximo y muchas horas de trabajo. Y mereció la pena, pues alcanzamos el reto de posicionar al Colegio de Alicante como referente a nivel nacional por la excelencia en la organización, contenidos y actividades del programa del Congreso. Otra acción colegial que quedaba siempre postergada era la remodelación de la sede que conservaba las mismas

instalaciones desde su inauguración hace ya 36 años. La modernización de la oficina y sus instalaciones ha implicado una mejora de servicios, atención colegial, comunicación e implementación tecnológica. Quedan muchos retos por delante. El Colegio debe ser la casa de todos vosotros, debe estar abierto, cercano y atento a vuestras necesidades. Y siento que hay muchas cosas en las que tenemos que seguir trabajando para avanzar y afrontar con la máxima responsabilidad y compromiso los constantes cambios a los que está sometida nuestra profesión. Aprovecho para dar las gracias a todos los miembros de mi Junta, a los que siguen y a los que ya no siguen, porque todos ellos han puesto su impronta y han ayudado a mejorar nuestro colectivo. Dar las gracias a todos los colegiados que participáis de las formaciones, cursos, grupos de WhatsApp, encuestas y, en definitiva, a la gente comprometida con nuestra profesión. Y, como no podía ser de otra manera, las gracias al personal del Colegio en su esfuerzo diario. El año 2026 viene cargado de importantes inflexiones. Habrá elecciones para presidente/a en el CGCAFE, un poco más tarde, elecciones en COAFA y, en julio de 2026, una nueva Junta de Gobierno. Mucha suerte a todos. Un abrazo.

María del Mar Rodríguez Martínez Presidenta de COAFA

TRIBUNA

FINANCIACIÓN A COMUNIDADES HASTA EN 12 AÑOS

Aluminosis - Refuerzos estructurales Impermeabilización de Terrazas Eficiencia Energética Restauración Integral de Edificios

C/ D. Juan de Austria 4 Pta 36ª - 46002 - Valencia – Tel 963 250 777 – info@obraslevante.es www.obraslevante.es

ACTUALIDAD XII CURSO FRANCISCO BROTONS

EL NUEVO ADMINISTRADOR DE FINCAS: CONFIANZA, UNIDAD Y PROFESIONALIZACIÓN

↑ Junta de Gobierno del Consejo Valenciano

omo cada año, y fieles a nuestra cita antes de que octubre llegue a su fin, celebramos la XII edición del Curso Francisco Brotons, que en esta ocasión tuvo lugar en un entorno verdaderamente privilegiado: Alicante, a escasos metros de la playa de San Juan. El clima amable, la luz mediterránea y la cercanía del mar ofrecieron un escenario perfecto para armonizar formación, reflexión profesional y compañerismo. Estas fueron las conclusiones de un nuevo curso que confirmó el profundo proceso de transformación que vive la profesión de administrador de fincas. La jornada dejó un mensaje firme: el futuro del sector pasa por reforzar la confianza social, la unidad colegial, la seguridad jurídica y una doble evolución —digital y humana— que ya no es opcional. Profesión con dignidad, formación como garantía La presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, María del Mar Rodríguez, reivindicó la dignidad de la profesión y la importancia de sentir orgullo de pertenencia. El administrador de fincas —recordó— cumple un papel esencial en la convivencia y la seguridad habitacional, y su formación continua es el pilar que permite responder a emergencias, conflictos comunitarios y escenarios cada vez más complejos. En esta línea, Sebastián Cucala Crespo, presidente del Consejo Valenciano subrayó que «la actualización no es un trámite, sino una obligación para proteger a las

comunidades». Pablo Abascal, presidente nacional, por su parte, destacó la fuerza de la unidad colegial, visible en proyectos ya consolidados como CAF Portal y en la ejemplar respuesta coordinada del Colegio durante la última DANA. La confianza, eje de la reputación La intervención de Pablo Adán (IMPROVEN) puso el foco en la percepción social del administrador de fincas. Partiendo de una encuesta a propietarios, la conclusión fue clara: la confianza no se da por supuesta, se construye a diario. Los vecinos valoran la tranquilidad, la buena convivencia, el mantenimiento del edificio y la capacidad de resolución, pero no siempre son conscientes de la labor invisible que sostiene esos logros. La confianza crece cuando se percibe transparencia, comunicación directa y agilidad. Por ello, el sector debe comunicar mejor su aportación real y destacar su carácter indispensable, cualificado y empático. El mensaje fue contundente: para atraer talento y mejorar su reputación, el colectivo debe explicar su impacto social, utilizar los canales donde están los vecinos y mostrar, con datos y hechos, el valor que aporta. Seguridad jurídica: el rol preventivo del profesional Moderada por María Dolores Delgado de Molina, abogada y asesora jurídica de COAFA, la intervención de la magistrada Cristina Muñoz captó la atención de todos por su claridad, su experiencia y su capacidad para explicar, con

ACTUALIDAD XII CURSO FRANCISCO BROTONS

↑ Asistentes al curso

precisión y cercanía, los retos cotidianos que afrontamos en nuestras comunidades. Fue una ponencia tan útil como inspiradora: la interpretación del «25 %» convocante, la participación de morosos, la validez de las notificaciones, las diferentes lecturas del voto del ausente y la compleja regulación de la vivienda turística. Más allá del detalle técnico, la conclusión fue inequívoca: el administrador de fincas es garante jurídico preventivo. Su criterio profesional evita nulidades, sanciones y conflictos enquistados, y aporta seguridad a decisiones comunitarias que, cada vez más, requieren asesoramiento experto. IA e inteligencia emocional: dos competencias complementarias La tarde unió tecnología y habilidades humanas, dos áreas que marcarán el futuro inmediato del sector. En el bloque dedicado a IA generativa, Fonsi de nombre Alfonso G. Martínez, conocido geek tecnológico, mostró cómo estas herramientas permiten redactar comunicaciones, preparar contratos, agilizar documentación repetitiva y personalizar procesos. La IA no sustituye al profesional, pero libera horas de tareas mecánicas y potencia su eficiencia. El bloque de PNL y comunicación, dirigido por Alain Manzano, recordó que gestionar comunidades es, ante todo, gestionar personas. La escucha activa, la empatía, el lenguaje no verbal y la gestión emocional del propio profesional son claves para desescalar conflictos y mejorar la convivencia. La pregunta que más desactiva una situación tensa no es «por qué», sino «¿qué necesitas ahora?». Su capacidad para conectar con el auditorio, fomentar la espontaneidad y romper barreras convirtió el cierre de la jornada en un momento inolvidable. ↑ Familia Brotons en el curso

ACTUALIDAD XII CURSO FRANCISCO BROTONS

↑ Improven abriendo las ponencias

Un nuevo estándar para una profesión imprescindible Las conclusiones de la jornada trazan un perfil de administrador de fincas renovado y necesario: • Orgulloso de su profesión y comprometido con su dignidad. • Formado y actualizado ante retos crecientes. • Unido para impulsar proyectos comunes y dar respuestas sólidas en situaciones críticas. • Transparente y comunicativo, constructor de confianza y reputación. • Rigoroso jurídicamente, pieza clave para la seguridad de las comunidades. • Digital y humano, capaz de combinar inteligencia artificial con inteligencia emocional.

↑ La magistrada Cristina Muñoz y la abogada María Dolores Delgado durante su ponencia

El administrador de fincas ya no es solo quien gestiona cuentas: es gestor de convivencia, mediador emocional, garante legal y profesional digital. Un actor esencial en la vida cotidiana de propietarios y vecindarios, cuya aportación merece ser visibilizada y reconocida. Un año más, este curso pone de manifiesto que formación, innovación y unión profesional siguen siendo los pilares fundamentales que nos permiten crecer y afrontar con solidez los desafíos de nuestra labor diaria. Alicante nos ofreció un escenario incomparable, pero fueron los colegiados, con su participación activa y su entusiasmo, quienes hicieron posible que esta edición brillara con luz propia. En octubre 2026 nos veremos en la ciudad de Valencia.

↑ Clausura de la presidenta de Alicante

ACTUALIDAD

ACUERDO POR LA VIVIENDA DE LA GENERALITAT VALENCIANA C

on los trámites públicos que permiten que se construyan viviendas de protección oficial (VPO) y con interés confirmado de empresas por levantar las viviendas, ya hay 2.900 inmuebles en marcha. El expresidente de la Generalitat, Carlos Mazón, hizo balance de su política de vivienda, reconociendo que fue su principal preocupación desde el inicio de la legislatura. La vivienda, junto a la estrategia transversal de la simplificación administrativa, estaba marcada por Mazón desde el inicio de su legislatura como el tema prioritario. Llego a decir que «esta es la legislatura de la vivienda». En este Acuerdo por la Vivienda, han participado la Generalitat Valenciana, la Federación Valenciana de Municipios y Provincias (FVMP), organizaciones

SERVICIOS

empresariales, colegios profesionales —entre los que se encontraba el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunitat Valenciana—, universidades, entidades públicas de suelo, instituciones de economía social y entidades financieras ante el «problema social, la crisis», dijo, que condiciona el mercado inmobiliario. La construcción proyectada por el gobierno valenciano dispone de 206 solares públicos movilizados y, según cifró el exjefe del Consell, un total de 4.000 viviendas en construcción, licitadas o adjudicadas. «Nadie debería tener que elegir entre pagar el alquiler o llenar la nevera», señaló el expresidente, quien avanzó que habrá otros 1.000 inmuebles que se activarán antes de finalizar el año.

ACTUACIONES DE CONSERVACIÓN

Retirada de amianto

Y ADECUACIÓN

Fontanería

Cubiertas Trabajos verticales

Fachadas

Accesibilidad Desatascos

Carpintería

Electricidad Saneamiento

ASISTENCIA 24 h / 365 días ASESORIA TÉCNICA Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

Albañilería

Pintura

INFORMES ACTUACIÓN PARA TRAMITACIÓN INDEMNIZACIONES FINANCIACIÓN DE OBRAS

comercial@valiagrupo.com

96 311 76 88 660 20 30 04 valiamedioambiental.com

ACTUALIDAD

↑ Momento de la presentación

← La vicepresidenta del Consell Susana Camarero

↑ Junto al conseller de Emergencias y el decano del Colegio de Notarios

ACTUALIDAD

GRUPO MUTUA DE PROPIETARIOS

CUMPLE 190 AÑOS Celebra 190 años de superación con la mirada puesta en los grandes desafíos del mercado La entidad referente en la protección integral del propietario y sus inmuebles reafirma su compromiso con los administradores de fincas

↑ Evento de celebración de Mutua Propietarios en Madrid

ajo el lema Reflejos de superación, Grupo Mutua Propietarios celebró en Madrid y Barcelona su 190 aniversario junto a cerca de mil invitados entre mediadores, administradores de fincas, agentes de la propiedad inmobiliaria, instituciones, asociaciones, empleados y los colaboradores que han acompañado a la entidad durante estos años. Los actos conmemorativos contaron con la intervención de la presidenta de UNESPA, Mirenchu del Valle, y con un papel destacado de los administradores de fincas con la presencia de Carlos Domínguez, gerente del Consejo General de Administradores de Fincas de España, Sebastián Cucala, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castrellón, la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Manuela Julia Martínez Torres, y Manuel Jiménez Caro, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga. «Somos una compañía que comenzó con el propósito de dar esperanza a los propietarios en un momento de

necesidad, una compañía que ha mantenido la cercanía con sus clientes durante muchas generaciones, que ha sabido adaptarse a los nuevos retos y que no duda en enfrentarse a los que vienen», afirmó su directora general, Laura López Demarbre. Fundada en 1835, la historia de la aseguradora decana en el mercado español se ha construido sobre grandes valores como el emprendimiento, la colaboración públicoprivada, el progreso, el liderazgo, el compromiso y la innovación, que han contribuido a situarla como la entidad líder especialista en la protección integral del propietario y sus inmuebles. Nacida en Barcelona con la misión de proteger los edificios contra el riesgo de incendio, la aseguradora ha evolucionado hasta convertirse hoy en un grupo integrado por nuevas áreas de negocio más allá del ámbito asegurador con filiales como Sensedi, onRed, onRisk, onLygal, onLygal Servicios Legales, Mutuarisk, además de una fundación dedicada a mejorar la calidad de vida de las personas con

ACTUALIDAD movilidad reducida facilitando su accesibilidad a la vivienda y su entorno. Tras el recorrido por la historia de Grupo Mutua Propietarios, con hitos tan importantes como la introducción del seguro de impago de alquiler en 2003, López Demarbre invitó a mirar al futuro para abordar, desde el conocimiento, la experiencia y una estrecha relación con todos los colaboradores, los desafíos de un mercado en constante evolución y transformación. «Los administradores de fincas son un aliado clave para garantizar la seguridad en los edificios y el bienestar de los propietarios, y, por ello, es nuestra prioridad seguir reforzando nuestros lazos aportando nuevas soluciones aseguradoras y servicios técnicos de valor añadido que les ayuden a una mejor gestión del edificio», señaló López Demarbre. Desde su delegación de Levante, con sede en Valencia, liderada por Raúl Serrano, Grupo Mutua Propietarios mantiene una relación muy estrecha con los profesionales que gestionan el parque de viviendas de la Comunitat Valenciana. De hecho, esta oficina se ha consolidado como un punto de apoyo especializado para administradores de fincas y mediadores, aportando soluciones reales a las necesidades de los edificios de la región en materia de conservación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Grandes retos de futuro «Como Grupo hemos afrontado grandes retos, y estoy convencida de que nuestra experiencia colectiva y nuestro trabajo conjunto, claves para llegar hasta aquí, nos permitirán seguir adaptándonos a la nueva realidad del mercado y a las nuevas necesidades de los propietarios de inmuebles», señaló López Demarbre. Desde su nuevo cargo, para el que fue nombrada el pasado mes de junio, la nueva directora general de Grupo Mutua Propietarios se ha marcado el reto de construir la cadena de valor al propietario a través de la integración de todas las soluciones que, de forma exclusiva, ofrece el Grupo para acompañar al cliente de principio a fin.

«Nuestro objetivo es consolidar la integración vertical de nuestras filiales para aprovechar sus sinergias y ofrecer a propietarios, administradores de fincas y mediadores soluciones a sus necesidades», afirmó. Entre los desafíos inminentes, la directora general de Grupo Mutua Propietarios apuntó al envejecimiento de la población; las nuevas fórmulas de residencia para hacer frente a un mercado tensionado; el impacto del cambio climático en las áreas urbanas y en la salud de las personas; y la transformación tecnológica o la geopolítica. En este contexto, Grupo Mutua Propietarios se ha marcado el ambicioso objetivo de duplicar su tamaño para el año 2040. Para ello, focalizará su estrategia en trabajar en la experiencia del cliente aprovechando el poder de inteligencia artificial con el desafío de alcanzar la hiperadaptación de sus productos y servicios para ofrecer al propietario y al mediador soluciones que respondan a sus necesidades específicas. Grupo Mutua Propietarios hoy Con una estrategia de negocio asentada sobre cinco pilares (mitigación de riesgos para el propietario, mantenimiento del inmueble, accesibilidad, sostenibilidad en la vivienda y nuevas soluciones como la defensa jurídica), Grupo Mutua Propietarios es la entidad líder en protección integral al propietario y sus inmuebles, con el objetivo de incrementar su valor y mejorar su calidad de vida. La estrategia de transformación y expansión impulsada en la última década ha llevado al Grupo a registrar unos resultados históricos en el último ejercicio, alcanzando un volumen de negocio consolidado de 187 millones de euros —un 8,7% más que en 2023—, y unos beneficios consolidados de 11,5 millones de euros. Esta madurez se ha visto también reflejada en un crecimiento importante en todos los tramos —un 9,6%, en el seguro Impago de Alquiler, un 16,9% en Multirriesgo de Hogar y un 8,3% en Comunidades—, así como en sus mutualistas —un 68% en los últimos 5 años, alcanzando los 163.765 en 2024—.

ACTUALIDAD LA SOLEDAD NO DESEADA

CUANDO NADIE NOS HECHA EN FALTA Y LA FALTA QUE HACE UN ADMINISTRADOR

staba la radio puesta en el coche y se oyó: «Es hallado el cuerpo de una persona en una vivienda de una finca de la ciudad de Valencia…». No escuche más. Lo primero que pensé es quién sería el administrador que lleve esa comunidad. Más madera para él, al juntarse con los siniestros de los cuatro días de lluvias intensas de octubre. Pues ―esto lo supe después― fue descubierto a causa del agua que cayó a la vivienda de debajo de esta, al haber alguien taponando, a propósito, el sumidero de la terraza de la finca justo encima de la vivienda del fallecido, inundándose esta y la del propietario de debajo que llamó a los bomberos. A los dos días de escuchar esta noticia, vi otra noticia, esta vez en la televisión. Me fijé en las imágenes que mostraban al reportero delante de la comunidad donde en uno de sus pisos había aparecido la persona fallecida, y cuál fue mi sorpresa que resulta que esa comunidad la administraba yo. Como se deduce de todo esto, a mí, que soy el administrador de la comunidad, no me habían llamado los propietarios. Aparte de enterarme por la televisión, empezaron a venir a la oficina todos los medios de comunicación nacionales conocidos y los más importantes de la ciudad, sin tener tiempo ni de informarme de lo que había pasado. Preguntaban cómo es que llevara 15 años fallecido y dentro de la vivienda, ―después comprobamos que eran 12―, también que cómo es que llegó a deber 12.000 € ― es lo que les había dicho la presidenta― y resulta que no debía nada, ya que tenía el pago domiciliado, y como no figuraba como fallecido, el banco lo pagaba todo, que por qué no habían denunciado su desaparición, nadie en la comunidad lo estaba buscando, pues lo tenía todo pagado,

no se habían quejado de olores cuando dejo de verse por la finca y nadie de su familia había preguntado por él ni se había presentado a la comunidad. Resulta que averiguamos posteriormente que no se hablaba con los hijos ni nadie de la familia. La comunidad no tenía datos de ellos tampoco y sigue sin tenerlos. Este es el resumen de lo acontecido en este fatídico y mediático caso. Nos muestra lo que está sucediendo con muchos de nuestros mayores que llegan incluso a la muerte sin que nadie se entere, al estar tan solos. A veces porque realmente no les queda nadie, a veces por falta de trato con la familia, y a esto hay que añadir que no tienen círculo social de amigos que al faltar se pregunte dónde está, como este caso que nos ocupa. Pienso que el relato del suceso es suficiente para hacernos muchas preguntas a nosotros mismos ―en mi caso, como persona y como administrador― y sacar nuestras propias conclusiones. Me pidieron que hiciera un artículo para la revista al haber sido protagonista colateral de este suceso y me ha costado muchísimo. Esta profesión es tan inabarcable, tan extensa, que ¿cuándo hacerlo? Tenía que desconectar de todo esto: decenas de siniestros, más cuando llueve fuerte unos días; avisos de averías de televisión; portero electrónico; ascensor; bomba; limpieza; pagos; cobros; devueltos; gastos; ingresos; liquidaciones; reuniones; actas; fugas; el piano; la trompeta; la luz del cuarto piso; los que aparcan fuera de plaza; «que me cambio el ventanal»; ¿orinan en el ascensor?; el perro; notificación del ayuntamiento; declaración de hacienda; reclamación deuda a morosos; ¿mediación?; burofax; notificaciones; «yo ya lo tengo pagado»; reparación fachada; terraza;

ACTUALIDAD cota cero; inspección técnica y reparos a mansalva; bajar precios; pedir presupuestos; «por mi casa, no»; cambio de administrador; cartel «Retire usted los aparatos de gimnasia de la terraza, que me entra agua por el ventanal nuevo que puse»; la cerradura del patio; reparte llaves; pon en hora el temporizador; prepara documentación para el nuevo administrador; ¿prevención de riesgos?; ¿protección de datos?; Verifactu; que no informas suficiente a los propietarios; morosos impenitentes; «¿cómo es que falta dinero en cuenta?»; «¡menudo administrador!»; certificados de deuda «¿y los cobras?»; ojo, averigua tú quién es el nuevo propietario que no llama; ¿tienes empleados? Hombre es preciso, creces como empresa y muchos clientes. Elígelos bien y que tengas suerte; ¿bajas?, ¿efectividad? Paga nominas, mantén una oficina con todos los servicios;

ojo con las informativas y las declaraciones, así como los impuestos, ¿que viene inspección? Multón injusto seguro, ya te digo, pero paga, reclama y ya veremos. A parte de muchas otras cosas más, como ya sabéis, encuentran un fallecido, se llega a plantear por qué no sabías que estaba muerto al ser el administrador, gestiona las consecuencias que os podéis imaginar y, ¡por fin!, acabo el artículo, desde una nebulosa de tareas pendientes en la cabeza y sobre la mesa que tengo que retomar una vez acabado este, siendo las 19.30 del día 2 de diciembre de 2025.

Alejo Pérez Administrador de fincas

LA SOLEDAD NO DESEADA

APRENDIZAJES Y RESPUESTAS PARA ABORDAR ‘LA SOLEDAD QUE DUELE’

↑ Marcos Calvo Tiemblo

La soledad no deseada, la que duele, es un desafío para toda la sociedad, que tiene solución y se puede prevenir y reducir actuando desde el entorno y la comunidad

a soledad no deseada es un sentimiento doloroso, sostenido en el tiempo, provocado por una falta de relación con otras personas y una desvinculación con el entorno comunitario. En Cruz Roja hablamos de la soledad que duele, porque las personas sienten que no pueden compartir sus vivencias con nadie o no tienen a quien acudir cuando está en riesgo su seguridad o su bienestar. La experiencia de la soledad es, en el fondo, la sensación de no tener el afecto necesario deseado (puedes sufrir soledad no deseada, aunque vivas con otras personas) y esto puede aparecer en cualquier momento del ciclo vital, produciendo sufrimiento, desolación, insatisfacción y angustia. En Cruz Roja atendemos anualmente a más de cuatro millones de personas que tienen que afrontar diferentes situaciones de vulnerabilidad social y sabemos que la soledad es una realidad patente en sus vidas, que está marcada por las pérdidas y por la falta de conexiones sociales significativas. Sentir que ya no formas parte de la comunidad o del entorno en el que vives, puede ser un indicador de que estás atravesando esta situación de soledad. Además, si esta situación se mantiene en el tiempo, puede tener profundas implicaciones e impactos para las personas que la sufren, pero también para la sociedad en su conjunto, como se recoge en el informe El coste de la soledad no deseada publicado por el Observatorio SOLEDADES de la Fundación ONCE. Por otro lado, según la Organización Mundial de la Salud (OMS), entre los factores que influyen en un envejecimiento saludable encontramos que, aunque algunas de las variaciones en la salud de las personas mayores se atribuyen a la genética, sabemos que los factores que más influyen tienen que ver con el entorno físico y social, en particular la vivienda, el vecindario y la comunidad, así como características personales o el nivel socioeconómico.

ACTUALIDAD LA SOLEDAD NO DESEADA

En Cruz Roja, a través de la experiencia acumulada de intervención con las personas mayores y de nuestra participación en proyectos de innovación y con enfoque comunitario como CRECE o Reforzando Vínculos, tratamos de contribuir a que las personas puedan vivir y relacionarse en su entorno habitual el mayor tiempo posible, promoviendo entornos y comunidades que cuidan y contando para ello con los apoyos necesarios en el día a día, para que puedan desarrollar sus proyectos de vida y mantener las relaciones que son importantes para ellas. Desde hace décadas, realizamos una amplia labor de atención e intervención social con las personas que sufren la soledad no deseada y conocemos bien cómo es esa soledad que duele y una cosa está clara: la soledad no es un problema individual, sino que es un desafío para el conjunto de la sociedad. La buena noticia es que tiene solución y que contamos con respuestas y estrategias eficaces para prevenirla y reducirla, actuando principalmente desde el entorno y la comunidad. Respuestas como Enrédate: red social para personas mayores, presente en más de 600 puntos de todo el país, permiten apoyar a más de 40.000 personas mayores ante la soledad y facilitarles recursos, actividades y herramientas con el apoyo del voluntariado para que puedan participar activamente y conectar mejor con otras personas y con su entorno. Otra respuesta activa es el servicio multicanal gratuito Cruz Roja TE ACOMPAÑA, que desde 2022 funciona como

un radar ante la soledad en el que participan más de 150 personas voluntarias para facilitar información, orientación y acompañamiento para afrontar la soledad no deseada de todas las edades a través del teléfono 900 444 111, la web www.teacompaña.es o las redes sociales como WhatsApp (+34 628 857 105) de lunes a viernes de 10 a 18 horas, de forma ininterrumpida. Además, desarrollamos alianzas humanitarias con administraciones públicas, empresas, entidades y agentes comunitarios como las farmacias, centros de salud o profesionales de la administración de fincas para hacer frente a la soledad y generar respuestas que faciliten la inclusión y la conexión social entre las personas para sean parte activa de su entorno comunitario. No hay duda de que todas las personas podemos hacer algo ante la soledad no deseada. Cada vez es más importante que contribuyamos a fortalecer las conexiones y relaciones sociales en nuestro entorno, también a través del voluntariado, así como que desde la sociedad también actuemos y participemos de la solución, promoviendo cambios que generen comunidades cada vez más inclusivas y resilientes.

Marcos Calvo Tiemblo Responsable del Servicio Multicanal Cruz Roja TE ACOMPAÑA Referente del proyecto Enrédate: red social para personas mayores macati@cruzroja.es

LUCENTUM

PRO de PROfesional Financiación para la rehabilitación de comunidades de propietarios con unas condiciones interesantes. Un compromiso que va más allá de lo estipulado. Un compromiso contigo. Un compromiso con tus proyectos. Este es el compromiso de trabajar con una entidad especialmente sensible a las necesidades PROfesionales. Como miembro del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, ponemos a tu disposición una financiación en la que el titular del préstamo es la comunidad de propietarios. Un préstamo asequible y transparente para reformar o modernizar la propiedad.

202300157-4-8-10998 | PUBLICIDAD

Te estamos esperando

sabadellprofesional.com

900 500 170 17

ACTUALIDAD

CUMPLIR LA ITC AEM 1 «ASCENSORES»: UNA RESPONSABILIDAD INELUDIBLE PARA LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS

esde la aprobación del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, que introduce la ITC AEM 1 «Ascensores», los administradores de fincas colegiados nos encontramos ante un escenario que redefine por completo nuestra función. Ya no hablamos de una actualización técnica menor, sino de una normativa que exige control, verificación, trazabilidad documental y una supervisión activa que recae directamente sobre nosotros. Como administrador de fincas y formador, veo cada día cómo esta nueva regulación está generando dudas, trabajo adicional y, sobre todo, una necesidad urgente de adaptación profesional. La comunidad es titular, pero el administrador es el responsable funcional El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, establece que las comunidades de propietarios, como titulares de los ascensores, deben garantizar el cumplimiento de una amplia lista de obligaciones: custodia documental permanente, control del mantenimiento, seguimiento de revisiones, verificación de la empresa conservadora, comunicación de accidentes, incidentes y anomalías fidedignas y disponibilidad inmediata de información ante la administración. Sin embargo, en la práctica, es el administrador quien debe organizar, supervisar y asegurar que todo esto se cumple. El artículo 20.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal es claro: debemos velar por el buen régimen de la casa sus instalaciones y servicios. Ignorar esta normativa o confiar en que «la empresa de ascensores lo lleva todo» no solo es ingenuo, sino un riesgo directo para nuestra

responsabilidad profesional. Más trabajo, más exigencia y un nivel de control que ya no puede ser informal La ITC AEM 1 «Ascensores» no deja espacio para improvisaciones. Supone un volumen de tareas nuevas y específicas, entre ellas: • Recopilar y mantener al día toda la documentación del ascensor. • Verificar la cualificación y actuaciones de la empresa conservadora. • Actuar ante intervenciones, anomalías y modificaciones. • Controlar que cada actuación se ajusta a los requisitos normativos. • Garantizar la trazabilidad y la disponibilidad inmediata ante OCA e Industria. Todo este trabajo no puede delegarse ni improvisarse. Exige método, rigor y herramientas adecuadas. Y, sobre todo, exige entender que ya no basta con guardar partes de mantenimiento en una carpeta. Riesgo real si no se actúa A menudo se escucha que «nunca ha pasado nada» o que «la empresa de mantenimiento se encargará». Es un error que puede salir muy caro. La normativa establece un régimen sancionador severo. Se abrirá un proceso de investigación en caso de incidente de cierta envergadura donde administrador y comunidad pueden quedar expuestos si no se demuestra un cumplimiento claro y verificable. Lo resumo en una frase que considero imprescindible recordar: «No cumplir con las nuevas obligaciones y trabajos es una bomba de relojería que más tarde o temprano le explotará al administrador de fincas colegiado y lo podrá llevar a la ruina». Las empresas de ascensores: colaboradoras necesarias, pero no responsables del cumplimiento En este nuevo escenario, es importante aclarar el papel de las empresas conservadoras. Son un agente técnico imprescindible, sí, pero no son quienes garantizan el cumplimiento global de la normativa. Su función es mantener la instalación, comunicar incidencias y aportar documentación técnica, pero la responsabilidad final recae sobre el titular y, en la práctica, sobre el administrador que gestiona ese cumplimiento. Sin caer en discursos alarmistas ni en enfrentamientos innecesarios, debemos asumir que nuestra función es supervisar y coordinar, no delegar sin control. Cuando existen sistemas de verificación y una comunicación fluida, las empresas conservadoras se convierten en aliadas técnicas. Sin embargo, esa colaboración no sustituye la

ACTUALIDAD obligación de asegurarnos de que la comunidad cumple lo que exige la ITC AEM 1 «Ascensores». Formación y tecnología: dos requisitos que ya no son opcionales Como formador de administradores de fincas, compruebo cada semana que muchos compañeros aún no conocen en profundidad el alcance de la normativa. La ITC AEM 1 «Ascensores» no puede gestionarse con intuiciones ni con el modelo tradicional de archivadores y partes dispersos. Requiere preparación específica para interpretar requisitos, revisar documentación y anticipar riesgos. La tecnología también es clave. La gestión documental, la trazabilidad y el control de plazos exigen herramientas que permitan trabajar con precisión. Hoy es imprescindible contar con: • Software específico para la documentación del ascensor. • Registros digitales actualizados en tiempo real. • Sistemas de alertas para inspecciones, plazos y revisiones. • Procedimientos internos que garanticen orden y trazabilidad. • Auditorías periódicas que aseguren que la documentación está completa. Adaptarse a todo esto no es una carga: es una inversión para protegernos y ofrecer un servicio más profesional y seguro. Objeciones que escucho a menudo y por qué no se sostienen A pesar de la claridad de la normativa, existen tres argumentos muy extendidos en el sector que conviene desmontar: 1. «Esto debería gestionarlo la empresa de mantenimiento». No es así. La empresa conservadora ejecuta el mantenimiento y colabora, pero la responsabilidad del cumplimiento normativo recae sobre la comunidad. Nuestra labor es supervisar y verificar. 2. «La comunidad puede gestionarlo directamente». En teoría, podría intentarlo. En la práctica, el volumen documental y los requisitos técnicos hacen casi imposible que un vecino, sin formación específica, mantenga la instalación al día sin asumir riesgos innecesarios. 3. «Podemos esperar unos meses antes de empezar». La normativa ya está en vigor. Esperar no elimina obligaciones, solo incrementa la posibilidad de incumplimientos, sanciones o incidencias que nos afecten de forma directa. Una oportunidad para elevar la profesión Aunque la ITC AEM 1 «Ascensores» introduce más obligaciones y más trabajo, también abre una oportunidad real para dignificar y reforzar la figura del administrador de fincas colegiado. Durante mucho tiempo, nuestra labor se ha percibido como administrativa, centrada en gestiones rutinarias, presupuestos y mediación vecinal. Sin embargo, esta normativa nos sitúa en un nivel de responsabilidad mucho más técnico, donde debemos demostrar capacidad de análisis, control documental, gestión del riesgo y supervisión reglamentaria.

Cuando explicamos a las comunidades el alcance real de la ITC AEM 1 «Ascensores», comprenden la necesidad de un servicio especializado. Y es ahí donde nuestra profesión puede dar un salto: no solo gestionamos una instalación esencial del edificio, sino que garantizamos seguridad, cumplimiento legal y trazabilidad ante cualquier requerimiento. Un nuevo servicio imprescindible para las comunidades La entrada en vigor de la ITC AEM 1 «Ascensores» convierte la gestión normativa del ascensor en un servicio profesional independiente dentro de la administración de fincas. No es una tarea añadida de manera informal: es un servicio que debe estructurarse, presupuestarse y prestarse con criterios técnicos. Este servicio debe incluir: • Custodia documental completa y actualizada. • Verificación periódica de la empresa de mantenimiento. • Control de plazos, inspecciones y requisitos normativos. • Seguimiento de anomalías, intervenciones y modificaciones. • Disponibilidad inmediata ante OCA o Industria. • Formación continua para interpretar correctamente la normativa. Las comunidades necesitan este servicio, aunque todavía muchas no sean conscientes de ello. Nuestra función es explicarlo con claridad y rigor, para que comprendan que la normativa no es negociable y que su cumplimiento solo puede garantizarse mediante una gestión profesionalizada. El administrador como garante del cumplimiento En este nuevo marco, el papel del administrador deja de ser pasivo. Asumo la responsabilidad de organizar la documentación, supervisar a los proveedores, informar a la comunidad y mantener la instalación dentro del marco legal. No sustituyo a la empresa conservadora, pero sí garantizo que su labor encaje dentro de lo que exige la ITC AEM 1 «Ascensores». Este enfoque no solo protege a la comunidad, sino también a mi propia responsabilidad profesional. La trazabilidad documental y el control real se convierten en la mejor defensa ante cualquier incidente o requerimiento. Un estándar profesional para los próximos años La ITC AEM 1 «Ascensores» no es una moda normativa ni un cambio temporal: es el nuevo estándar que marcará la gestión de los ascensores en España durante los próximos años. Exige rigor, sistemas, profesionalidad y preparación técnica. Si como administradores asumimos este rol con seriedad, no solo cumpliremos con la ley, sino que elevaremos el nivel de nuestro sector y reforzaremos nuestra posición como profesionales esenciales en la seguridad de los edificios y en la protección jurídica de las comunidades de propietarios.

Francisco José Sánchez Rodríguez Administrador de fincas de Granada

ACTUALIDAD

EL VALOR DEL COMPROMISO: RECONOCIMIENTO AL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE VALENCIA-CASTELLÓN

POR SU LABOR DURANTE LA DANA

↑ Joaquín García junto al presidente del Colegio de Illes Balears

urante los recientes encuentros profesionales celebrados en el Colegio de Administradores de Fincas de Baleares y el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón recibió un emotivo reconocimiento por su destacada labor durante la dana que afectó a la provincia de Valencia. El homenaje subrayó la rápida actuación, coordinación y compromiso social del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, que acompañó y movilizó a sus colegiados para atender a las comunidades de propietarios afectadas por las intensas lluvias y los daños ocasionados. Una labor reconocida en toda España en los diferentes eventos y actos realizados por otros colegios, donde sus presidentes destacan la profesionalidad y entrega del equipo humano en Valencia, que supo responder con eficacia ante una situación de emergencia compleja, ofreciendo apoyo técnico, jurídico y humano a vecinos y administradores de fincas en los municipios más dañados. El vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, Joaquín García, fue el

↑ Sebastián Cucala recogiendo el galardón

encargado de recoger el reconocimiento durante el evento en Baleares, mientras que el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, Sebastián Cucala, hizo lo propio en Barcelona-Lleida, agradeciendo ambos en nombre de todos los colegiados el respaldo y la solidaridad mostrada por el resto de colegios de España. «Este reconocimiento pertenece a cada administrador de fincas colegiado que, en plena emergencia, demostró que nuestra profesión no solo gestiona comunidades, sino que cuidamos de ellas». Más que gestión, compromiso con la sociedad. El reconocimiento simboliza la esencia de la profesión: vocación de servicio, empatía y rigor profesional. En momentos críticos como los vividos durante la dana, los administradores de fincas colegiados mostraron su papel esencial como agentes de estabilidad, prevención y reconstrucción comunitaria. Estos homenajes reflejan la unión y fortaleza de la red colegial en España. Hemos de ser ejemplo de profesionalidad, solidaridad y liderazgo institucional, demostrando que la excelencia técnica y el compromiso humano pueden ir de la mano.

VALENTIA

LUCENTUM

UN ESPACIO PARA EL PRESENTE:

EL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS

DE ALICANTE CULMINA SU REMODELACIÓN

↑ Nuevas salas del Colegio

↑ Moderno y acogedor

LUCENTUM

ras nada menos que 36 años sin una reforma importante, el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante presenta sus nuevas oficinas, un espacio completamente renovado que marca un antes y un después para la institución. La remodelación culmina meses de trabajo y planificación, y supone una revisión profunda tanto de la estética como de la funcionalidad del entorno. La intervención ha replanteado la distribución de los espacios, creando zonas más abiertas, luminosas y fluidas. El diseño actual apuesta por un entorno más humano y amable, donde el trabajo diario pueda desarrollarse con comodidad y naturalidad. Los nuevos materiales, las líneas más ligeras y una paleta de colores equilibrada aportan serenidad y calidez, alejándose del concepto rígido y fragmentado que había definido a las oficinas durante décadas. Uno de los ejes principales del proyecto ha sido la modernización tecnológica. La sede cuenta ahora con una infraestructura robusta de conectividad avanzada, preparada para reuniones híbridas, videoconferencias y actividades de formación continua. Equipos actualizados, redes más rápidas y una distribución pensada para mejorar la comunicación interna permiten que los servicios al colegiado sean más ágiles y eficientes. El cambio no ha buscado únicamente modernidad, sino crear un espacio más acorde a las nuevas formas de trabajar: más colaborativas, más digitales y centradas en las personas. La reforma consolida un entorno que invita a la productividad, pero también al intercambio y al encuentro profesional. Después de casi cuatro décadas sin cambios significativos, estas nuevas instalaciones representan más que una reforma: son un símbolo de avance, de capacidad de adaptación y de mirada estratégica hacia el futuro. El Colegio de Administradores de Fincas de Alicante abre así una etapa en la que tradición y modernidad conviven, reafirmando su compromiso con la profesión y con quienes forman parte de ella. Esta reforma responde, en gran medida, a uno de los proyectos clave de la actual Junta de Gobierno, como era la modernización de la sede. Después de numerosos planteamientos, más o menos ambiciosos, se ha decidido continuar en la misma ubicación por ser un lugar céntrico y representativo de la ciudad de Alicante, y con espacio suficiente para las necesidades actuales del Colegio. Teniendo en cuenta que cada vez más la presencia física para gestiones o formaciones es mucho menor, prefiriendo la mayoría de los colegiados la conexión por medios digitales. En definitiva, estas oficinas renovadas no son solo un espacio físico: son el reflejo de una comunidad que crece, evoluciona y se prepara para los retos que vienen, con la convicción de que lo mejor está aún por llegar.

↑ Formación

↑ Más luminoso y funcional

Fermín Valero Moreno Gerente COAFA

↑ Despachos más amplios

LUCENTUM FORMACIÓN

APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y REGISTRO

l 27 de noviembre, COAFA organizó esta formación muy demandada por los colegiados: los apartamentos turísticos y su consiguiente registro. La formación se dividió en dos partes. La primera, con una ponencia de nuestra asesora jurídica, María Dolores Delgado de Molina, que nos introdujo al marco normativo y su jurisprudencia, y una segunda parte a cargo de Alejandro Bañón, titular del Registro de la Propiedad de Torrevieja-3. La formación terminó con un interesante coloquio entre ambos ponentes y el público presencial y online. Actuó como moderadora la propia asesora de COAFA. ← Durante la jornada

ANÁLISIS DE LOS ‘QUORUM’ APLICABLES A CADA TIPO DE ACUERDO EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

l 19 de noviembre, tuvimos una interesantísima la charla formativa impartida por Vicente Magro Servet, magistrado del Tribunal Supremo, sobre los quorum en las juntas de propietarios. Agradecer, igualmente, la moderación de la charla a cargo de nuestra asesora jurídica, María Dolores Delgado de Molina, y la presencia de José Climent, secretario de COAFA.

← Vicente Magro en COAFA

LA IMPLANTACIÓN DE VERI*FACTU

l 13 de noviembre, con casi 80 participantes (presencial y streaming), nuestro asesor fiscal, José Fernando Molina, impartió una charla sobre la próxima implantación del nuevo sistema de facturación VERI*FACTU. La nutrida asistencia de colegiados nos muestra el enorme interés que suscita este tema. Como moderador, Sergio Candela, director del Área de Formación de COAFA.

← Interesante formación

LUCENTUM

APERTURA DEL CURSO 2025-2026 DE LA CÁTEDRA DE DERECHO INMOBILIARIO Y REGISTRAL BIENVENIDO OLIVER DE LA UNIVERSIDAD DE ALICANTE

l pasado 14 de noviembre, María del Mar Rodríguez, presidenta de COAFA, fue invitada a la apertura del curso 2025-2026 de la Cátedra de Derecho Inmobiliario y Registral Bienvenido Oliver de la Universidad de Alicante. En la imagen, junto a ella, Alejandro Bañón, integrante, y ahora coordinador, de la Cátedra Bienvenido Oliver de Estudios Registrales de la Facultad de Derecho de la Universidad de Alicante y titular del Registro de la Propiedad de Torrevieja-3.

← Durante la apertura

LA TRAZABILIDAD EN LAS INSPECCIONES PERIÓDICAS DE INSTALACIONES EN EDIFICIOS RESIDENCIALES. INSTRUCCIÓN 1/2025 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE INDUSTRIA DE LA GENERALITAT VALENCIANA

l día 31 de octubre de 2025, entró en vigor la nueva Instrucción 1/2025 de la Dirección General de Industria de la Generalitat Valenciana, que establece la obligatoriedad de indicar el número de registro especial en las inspecciones periódicas de instalaciones sometidas a reglamentos de seguridad industrial. Esta medida busca garantizar la trazabilidad y la correcta identificación de cada instalación, evitando duplicidades y asegurando que las inspecciones se vinculen inequívocamente al titular y a la tipología de la instalación. En cuanto al marco normativo, conviene señalar que la Instrucción 1/2024, de fecha 30 de abril de 2024, ha quedado sin efecto. Dicha instrucción establecía que, en caso de no disponer del registro especial, cuando se realizaba la inspección periódica, el organismo de control calificaba la situación como defecto grave. Con la entrada en vigor de la nueva Instrucción 1/2025 de la Dirección General de Industria de la Generalitat Valenciana, esta consideración se suaviza: la falta de registro se califica, inicialmente, como defecto leve, otorgando un plazo de subsanación antes de que pueda convertirse en defecto grave si no se ha subsanado antes de la siguiente inspección periódica. Esto implica que los administradores de fincas deben ser proactivos en la gestión documental y en la comunicación con los titulares y organismos de control, evitando sanciones y garantizando la seguridad de los residentes.

LUCENTUM

Cuando se va a realizar una inspección periódica el titular está obligado a facilitar al organismo de control la documentación necesaria para identificar la instalación: • Datos del titular. • Ubicación (referencia catastral si es fija). • Datos técnicos (número de registro especial). En caso de instalaciones de las que no se dispone del número de registro especial: • Solicitar al servicio territorial el número de registro especial. • Tramitar el cambio de titularidad si la instalación figura a nombre de otro propietario. • Comunicar la instalación si nunca fue registrada. • El Organismo de control autorizado (OCA), a su vez está obligado a: • Comunicar las inspecciones periódicas mediante la plataforma AIRE, indicando siempre el número de registro especial. • Reflejar en actas y certificados la identificación de la instalación (número de registro especial). • Aplicar el régimen de defectos según lo establecido en la Instrucción 1/2025. Las instalaciones que requieren registro especial en edificios residenciales son: Instalación

Obligación de registro especial

Ascensores

Sí, siempre

Instalaciones eléctricas de baja tensión (zonas comunes y garajes)

Sí, cuando potencia >100 kW o garajes con >25 plazas / potencia >50 kW

Instalaciones de gas canalizado comunitarias

Sí

Instalaciones térmicas (calderas comunitarias >70 kW)

Sí, salvo excepciones de instalaciones muy antiguas (anteriores a 2008 o posteriores a 2008 con licencia previa)

Para la inspección periódica de CPI Protección Contra Incendios (RD 513/2017), el organismo de control no deberá indicar el número de registro especial, dado que no consta en un registro específico al no establecerse su obligatoriedad en la normativa aplicable a los ámbitos reglamentarios. Las inspecciones periódicas no deben entenderse como una carga burocrática, sino como una inversión en seguridad y bienestar. La normativa puede cambiar, como demuestra la derogación de la Instrucción 1/2024, pero la responsabilidad de velar por la seguridad de las comunidades permanece intacta. Este cambio normativo aporta mayor flexibilidad, pero no exime de la obligación de mantener un registro actualizado de todas las actuaciones técnicas. Para el administrador de fincas, este archivo constituye una herramienta de gestión imprescindible, que facilita la trazabilidad de las intervenciones y aporta seguridad jurídica a la comunidad. En conclusión, la Instrucción 1/2025 refuerza la necesidad de una gestión rigurosa de las instalaciones en edificios residenciales. Para los administradores de fincas, supone un reto y a la vez una oportunidad: asegurar que cada inspección periódica esté correctamente registrada y vinculada, contribuyendo a la seguridad, eficiencia y tranquilidad de las comunidades que gestionan, además de promover una cultura de prevención que asegure la habitabilidad de los edificios y preserve su valor patrimonial.

Juan Manuel Rodríguez Ingeniero y asesor de COAFA

LUCENTUM

VII CONGRESO NACIONAL DE MEDIACIÓN Y MASC

os pasados 28 y 29 de noviembre, se celebró en la Universidad de Alicante el VII Congreso Nacional de Mediación y MASC en formato tanto presencial como online. Nuestra compañera Joaquina García, vocal de COAFA y directora del IMCOAFA, estuvo presente en él. Aquí la vemos junto a Lydia Esteve, profesora de Derecho Internacional, mediadora y codirectora del Congreso.

COAFA EN LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN

DIARIO ‘EL ESPAÑOL’ (15-11-2025) Belén, administradora de fincas, sobre edificios con más de 50 años: «Las multas por no pasar la revisión están de camino» La vicepresidenta del Colegio de Alicante responde a las dudas más frecuentes en una comunidad de vecinos: okupación, reformas y elementos comunes

a vivienda es uno de los bienes más importantes para cualquier familia. No solo se trata del espacio donde vivimos, sino también de un patrimonio que requiere cuidado y atención constante. Así como nos preocupamos por el interior de nuestro hogar, también debemos atender al exterior y a aquellas zonas compartidas con otros vecinos. Es ahí donde entra en juego la labor de los administradores de fincas. Belén Sánchez, desde su despacho en Alicante, nos explica a qué se dedica un profesional de este sector y resuelve algunas de las dudas más frecuentes entre la población. Una profesión con responsabilidad Belén Sánchez, administradora de fincas desde el año 2000 y actual vicepresidenta del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Alicante, define su labor como una función muy importante, ya que gestiona el patrimonio más significativo de las familias: su vivienda y las zonas comunes del edificio. Desde su despacho, que cuenta con un equipo de 14 personas, subraya la necesidad de adaptarse constantemente a un sector cada vez más complejo. La labor de un administrador incluye organizar los trabajos, recaudar el dinero de los propietarios, pagar los gastos, asesorar sobre el mantenimiento de las instalaciones

comunes y ofrecer orientación jurídica sobre cómo deben trabajar los vecinos de forma conjunta. Aunque la ley no obliga a contratar a un administrador, Sánchez señala que su figura es «más que aconsejable». Actualmente, las responsabilidades recaen sobre el presidente de la comunidad, y son «muchísimas». Debe responder ante Hacienda a nivel fiscal, ante el Ayuntamiento por requerimientos específicos y cumplir con un «montón de normativas» de ámbito estatal y de seguridad. Sánchez alerta sobre las consecuencias del desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obligaciones con las administraciones públicas, que pueden derivar en pequeñas sanciones. En casos extremos, como un derrumbe durante una rehabilitación no asesorada, las responsabilidades pueden ser enormes, incluyendo «acciones, responsabilidad de acciones penales y civiles al propio presidente». Conflictos vecinales y el valor del IEE En el día a día, los propietarios rara vez contactan al administrador por cuestiones jurídicas o contables, que son el verdadero valor de su trabajo. La mayoría de las quejas están relacionadas con la limpieza ―siendo «muy habitual que nadie esté satisfecho con la empresa contratada»― y los conflictos entre vecinos. Las mayores tensiones se producen en urbanizaciones

LUCENTUM

↑ Belén Sánchez

con elementos compartidos como piscinas o pistas, mientras que, en los edificios céntricos de Alicante, donde los vecinos solo se cruzan en el ascensor, los conflictos son menores. Sobre la antigüedad de los edificios, Sánchez confirma que el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es obligatorio para aquellos con más de 50 años. Aunque la Generalitat no fue estricta durante mucho tiempo, la administración ha advertido a los colegiados que las sanciones por no presentar el IEE en tiempo y forma «están de camino». La administradora considera que este informe es «totalmente recomendable», además de obligatorio, pues funciona como un chequeo de salud: «Nuestros edificios también lo necesitan, ya que un técnico puede detectar un riesgo inminente». Accesibilidad y ocupaciones En cuanto a la instalación de ascensores, la Ley de Propiedad Horizontal «respalda la accesibilidad al máximo nivel». Sánchez explica que, aunque se debe analizar la viabilidad técnica y económica, casi siempre se puede obligar a su instalación si el solicitante acredita necesidad física o tiene más de 70 años. Incluso se ha conseguido que un local venda una pequeña parte de su propiedad para hacer viable un ascensor en casos de máxima necesidad. Respecto a la problemática de los okupas, la comunidad no tiene potestad legal para actuar directamente, al tratarse de propiedad privada. El papel del administrador se centra en la prevención ― como la instalación de cámaras o bombillos antibumping― y en la alerta temprana. Sánchez destaca la importancia de avisar a la policía dentro de las 48 horas siguientes a la ocupación, un plazo que permite a los propietarios actuar judicialmente y evitar la consolidación de la situación.

La transformación del sector Sánchez subraya dos pilares de su gestión moderna: la inversión en tecnología y en formación. La formación es «básica», pues la falta de conocimiento puede «originar tanto sanciones administrativas como futuros problemas en el inmueble». Sin embargo, lamenta un cambio social preocupante: la pérdida de solidaridad entre vecinos y el deterioro de la comunicación. La formalidad se ha perdido, especialmente en los mensajes de WhatsApp, donde algunos usan «términos insultantes y un tono que no se debería», aprovechando que el medio les da «cierta fuerza». Obras internas y elementos comunes Respecto a las reformas en viviendas, Sánchez diferencia claramente entre obras internas y aquellas que afectan elementos compartidos. Si un vecino realiza trabajos que no comprometen la estructura ni tocan zonas comunes, su obligación se limita a informar al presidente de la comunidad. «Solo tiene que informar al presidente», explica, enviando un correo electrónico a la administración, que se encarga de trasladar el aviso. En este caso, la notificación es «solo a modo informativo» y el propietario «no requiere la autorización de la comunidad para hacer una obra interna en su casa», aunque sí debe obtener las licencias municipales correspondientes. Cuando las obras afectan cualquier componente común, el propietario «no puede meramente informar», sino que debe «solicitar autorización de que la comunidad repare ese elemento común». Esto incluye la estructura del edificio, bajantes comunitarias, forjados, patios o terrazas de uso común. Sánchez aclara que, si durante la obra se detecta un problema como una fuga en una bajante general, «no es el propietario quien puede tocarla o cambiarla», sino que debe gestionarse a nivel comunitario.

LUCENTUM COAFA EN LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN

RADIO ALICANTE CADENA SER

urante el último cuatrimestre de 2025, COAFA ha venido realizando un pequeño espacio radiofónico en Radio Alicante Cadena SER en formato pregunta/respuesta, dirigido, fundamentalmente, a los comuneros y a sus dudas acerca de las problemáticas en las comunidades de propietarios. Estas dudas han sido resueltas por nuestros compañeros, María del Mar Rodríguez, Belén Sánchez y Juan Carlos Clement. Tenéis todas las intervenciones en la plataforma de IVOOX: https://www.ivoox.com/podcast-radio_sq_f1649787_1.html.

COAFA ESTRENA WEB

esde el 1 de diciembre de 2025, el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante ha estrenado su nueva página web, un proyecto pensado para ofrecer una experiencia más clara, cómoda y eficiente a colegiados y ciudadanos. Con esta renovación, damos un paso adelante en nuestra forma de comunicarnos y en cómo ponemos la información al alcance de todos. La nueva web destaca por ser mucho más intuitiva. La navegación se ha simplificado para que cualquier usuario encuentre fácilmente lo que busca, ya sea información colegial, recursos profesionales o servicios para comunidades de propietarios. Cada apartado ha sido reorganizado con criterios de claridad y accesibilidad, reduciendo pasos innecesarios y priorizando lo realmente útil.

El diseño también ha sido completamente actualizado. Apostamos por una estética moderna, limpia y visualmente coherente con la imagen institucional del Colegio. Este nuevo enfoque no solo mejora la apariencia, sino que refuerza la identidad profesional y la presencia digital de la institución. Pero, por encima de todo, la web es más práctica. Hemos incorporado herramientas y funcionalidades que permiten resolver gestiones de forma rápida, consultar contenido actualizado y acceder a servicios esenciales sin complicaciones. En conjunto, este lanzamiento supone una mejora significativa que refuerza nuestro compromiso con la calidad y la innovación al servicio de nuestros colegiados.

LUCENTUM

V TORNEO DE PÁDEL DE COAFA

↑ Campeones

↑ Subcampeones

uchas gracias a todos los participantes en el V Torneo de Pádel que celebramos el pasado 25 de octubre en Alicante, patrocinado una vez más por Nobe Energía. En esta ocasión la pareja ganadora fue David Heredia y David Colliga, y subcampeones, la pareja valenciana compuesta por Juan Pagán e hijo. ¡Enhorabuena a los cuatro!

↑ Momento del torneo

VALENTIA

FORO DE EMPLEO DE LA UNIVERSITAT DE VÀLENCIA

↑ Mesa redonda para hablar de las salidas profesionales

l pasado mes de noviembre, la Universitat de València acogió una nueva edición de su Foro de Empleo, un encuentro ya consolidado entre las facultades de Derecho y Economía, que conecta a cientos de estudiantes con las profesiones que les esperan al finalizar sus estudios de grado y posgrado. Entre los stands más visitados destacó, de manera muy especial, el del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, cuya presencia despertó una curiosidad creciente entre los universitarios. Desde primera hora de la mañana, el stand del Colegio se convirtió en un punto de encuentro dinámico y muy concurrido. Allí, los representantes colegiales ofrecieron una visión cercana, práctica y realista de la profesión de administrador de fincas, una figura que muchos estudiantes descubrieron con asombro y que pronto identificaron como una salida profesional sólida, versátil y con una elevada demanda laboral. A través de explicaciones personalizadas, material divulgativo y ejemplos reales de la gestión diaria de comunidades, los miembros del Colegio resolvieron dudas y mostraron el amplio abanico de competencias que requiere la profesión: conocimiento jurídico, habilidades económicas, capacidad de mediación, gestión de conflictos, digitalización y un trato humano esencial en la administración de propiedades. Durante la jornada la afluencia fue constante de estudiantes acercándose al stand, escuchando con atención y mostrando interés por conocer qué significa

ejercer como administrador de fincas en el contexto actual: una profesión moderna, en plena transformación tecnológica y con crecientes responsabilidades sociales. Muchos estudiantes —de Derecho, Administración de Empresas, Economía, Relaciones Laborales y Criminología— se mostraron sorprendidos por las posibilidades de formación especializada, las oportunidades de inserción laboral y la estabilidad profesional que ofrece este sector. Varios solicitaron información adicional para realizar prácticas, cursos o iniciar el itinerario formativo que les permita incorporarse a la actividad colegial. El Colegio valora su participación como un auténtico éxito, tanto por el número de estudiantes atendidos como por el impacto generado: «Es fundamental acercar nuestra profesión a la universidad, porque aquí está el talento que garantizará el futuro de la administración de fincas. Hemos comprobado que cuando los jóvenes conocen lo que realmente hacemos, se sienten atraídos de inmediato”, comentaba Joaquín García, vicepresidente del Colegio. La jornada en Tarongers volvió a demostrar que tender puentes entre la Universidad y el Colegio es apostar por la renovación y el fortalecimiento de la profesión. Y, sobre todo, dejó claro que las nuevas generaciones ven en la administración de fincas una carrera con recorrido, retos apasionantes y un impacto directo en la vida cotidiana de miles de ciudadanos.

VALENTIA

↑ Alumnos de la Facultad de Derecho antentos a las ponencias

↑ Decana de la Facultad de Derecho junto al vicepresidente del Colegio

↑ Universitarios durante el foro de empleo

VALENTIA

PROYECTO EUROPEO ONECLICKRENO: INFORME DE AVANCE Y ESTRATEGIA DE COLABORACIÓN PARA LA FASE FINAL Marco normativo

Alineación del proyecto OneClickRENO

Directiva de Eficiencia Energética de Edificios (EPBD)

El proyecto desarrolla los BRP como instrumento clave para la planificación de renovaciones profundas por etapas, un pilar de la nueva EPBD (Directiva EU/2024/1275) para descarbonizar el parque edificatorio para 2050. El modelo de datos de OCR cumple con los requisitos establecidos en el Anexo VIII de dicha directiva.

Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética (ERESEE)

OCR operativiza la ERESEE al proporcionar una herramienta digital (renUEva) que facilita la creación de hojas de ruta de renovación personalizadas. Esto materializa la recomendación de la estrategia nacional española de usar el Pasaporte de Renovación como instrumento para secuenciar correctamente las intervenciones.

Normativa Autonómica (Comunitat Valenciana)

La herramienta piloto española se integra con fuentes de datos locales, como el catastro y los registros de Certificados de Eficiencia Energética (CEE) del servicio de mapas del Institut Cartogràfic Valencià (ICV) y del visor del GVA. Esto permite adaptar las recomendaciones a las especificidades del parque edificatorio valenciano, asegurando su relevancia y precisión.

oy plenamente consciente de que todo lo que lleve el calificativo de «europeo» suena a lejano, muy, muy lejano. Pero nos guste o no estamos en la UE, y ello comporta una serie de obligaciones legales, pactadas o impuestas, que también afectan al sector de la administración de fincas, y que gracias a la participación en los proyectos europeos, estamos situando la profesión en el ojo de la coordinación de la rehabilitación en eficiencia energética, que sepan qué hacemos, que nos sientan imprescindibles si quieren que las comunidades de propietarios cumplan con las directivas. Llevamos dos años trabajando en el proyecto OneClickRENO (OCR), una iniciativa financiada por el programa LIFE de la Unión Europea (Acuerdo de Subvención 101120955), y hemos informado de él en otras ocasiones. Ha alcanzado una notable madurez metodológica y tecnológica, entrando ahora en una etapa muy importante para nosotros: validación de sus herramientas y despliegue en el mercado piloto español, donde la colaboración con los colegiados será clave para su éxito. La renovación energética del parque edificatorio existente no es solo una necesidad técnica, sino un imperativo estratégico impulsado por las directrices políticas y normativas a nivel europeo, nacional y autonómico, y los administradores de fincas deben conocer, asesorar e impulsar su cumplimiento. El proyecto OneClickRENO responde directamente a este marco, proporcionando las herramientas operativas necesarias para traducir los objetivos políticos en acciones concretas y escalables. La solución, centrada en los Pasaportes de Renovación de Edificios (BRP), se alinea perfectamente con la visión de una descarbonización progresiva y planificada del sector. El proyecto OneClickRENO es una solución práctica y tangible. El Pasaporte de Renovación de Edificios (BRP) es la

hoja de ruta a largo plazo que guía a propietarios e inversores en la planificación de intervenciones de rehabilitación por etapas. Tras la última reunión del Consorcio, celebrada el 30 y 31 de octubre, el proyecto se fundamenta en seis conceptos clave: 1. A largo plazo: los BRP planifican renovaciones por etapas para maximizar el impacto de cada intervención y evitar el efecto bloqueo (lock-in effect), donde mejoras parciales impiden o encarecen futuras actuaciones. 2. Visibilización de beneficios holísticos: la herramienta no solo cuantifica los ahorros energéticos y económicos, sino que también hace visibles beneficios integrales, como la mejora del confort térmico y acústico, la calidad del aire interior, la salud de los ocupantes y el incremento del valor del inmueble. 3. Desarrollos TIC basados en GIS: el sistema utiliza tecnologías de información geográfica (GIS) para integrar múltiples fuentes de datos (Catastro, certificados energéticos, datos climáticos) a partir de la localización del edificio, permitiendo así personalizar las recomendaciones del BRP. 4. Enfoque multiactor: se ha diseñado diferentes interfaces para responder a las necesidades de cada actor de la cadena de valor: AWARE (para propietarios),

VALENTIA MARKET (para profesionales y empresas), PLAN (para la Administración), FUND (para entidades financieras) y LEARN (para la propia plataforma de OCR). 5. Demostración en mercados piloto: el proyecto se valida en Valencia para España y contamos con el apoyo de los administradores de fincas. 6. Modelo multifuncional: el enfoque beneficia a toda la cadena de valor, desde los propietarios que reciben una guía clara, hasta los profesionales que disponen de una herramienta de alto valor añadido y las administraciones públicas que pueden monitorizar el progreso de las políticas de renovación. Sinceramente, creo que este trabajo y esfuerzo que estamos realizando es en beneficio de la profesión, y de todo el colectivo, porque esto también es «trabajar por y para», como decía una gran amigo. Todo está en defender, estar en lo que pasa en nuestras territoriales, nuestras provincias de acción, o en nuestra Comunitat Valenciana. También en ver qué nos viene de un poquito más arriba, porque ello también nos va a condicionar o a marcar el rumbo de la administración de fincas. Mejor que se haga contando con nosotros ―¿no crees?―, teniéndonos como actores imprescindibles, a que no sepan ni siquiera quiénes somos o qué hacemos. Es fundamental que podáis participar de los talleres que realizaremos, porque conoceréis de primera mano los BRP con los que vais a tener que familiarizaros. Necesitamos de vuestra validación de la herramienta, para que resulten intuitivos, modulares y conecten de forma transparente con las opciones de financiación disponibles. Tenéis la experiencia y la influencia sobre el terreno: un actor indispensable para la capilaridad y el impacto real

del proyecto, posicionando al colectivo a la vanguardia de la digitalización y la sostenibilidad en el sector: o Acceso prioritario y formación avanzada en herramientas digitales de vanguardia (BRP), permitiéndoles ofrecer servicios de alto valor añadido a sus clientes. o Mejora de la competitividad profesional al dominar un instrumento, el BRP, que será central en el nuevo marco normativo de la edificación (EPBD). o Posicionamiento como expertos y referentes en la planificación de la rehabilitación energética, reforzando su rol de asesores de confianza para las comunidades de propietarios. La eficiencia energética ha venido para quedarse El BRP se introduce como herramienta voluntaria en la directiva para planificar renovaciones profundas y alcanzar edificios de cero emisiones antes de 2050. Aunque hoy es voluntario, la directiva lo considera clave para planificar reformas, y podría convertirse en un requisito indirecto en el futuro, porque: • Se integrará con el Libro Digital del Edificio y otros registros. • Podría ser exigido por normativas nacionales para acceder a ayudas o justificar cumplimiento de objetivos de descarbonización. Parece que el 2030 o el 2050 están lejos, pero están a la vuelta de la esquina, y todos sabemos lo que cuesta cualquier adaptación o implementación en una comunidad de propietarios. ¿Deberemos estar preparados? María José Valero i Vicent Gerente del CAFVC

TRABAJOS CON RIESGO DE AMIANTO DESMONTAJE DE TODO TIPO DE FIBROCEMENTO Bajantes y conducciones de suministro Canalones Colectores Cubiertas Depósitos acumulación agua

ASESORAMIENTO TÉCNICO Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA EMPRESA ACREDITADA INSCRITA EN EL RERA CON Nº 46/370

96 311 76 88 comercial@valiagrupo.com

660 20 30 04 valiamedioambiental.com

VALENTIA

SIMULACRO DE INUNDACIÓN EN LA TORRE: MI VALORACIÓN SINCERA DESDE LA COMISIÓN DE EMERGENCIAS

↑ Durante el simulacro

l 19 de noviembre de 2025 estuve en La Torre como directora de la Comisión de Emergencias del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, siguiendo de cerca el simulacro de inundación organizado dentro de la Semana de la Prevención. El objetivo era claro: comprobar si las mejoras impulsadas tras la DANA de 2024 habían calado. Pues bien: se ha avanzado, sí…, pero todavía queda un camino larguísimo por recorrer. Despliegue grande; eficacia limitada Sobre el papel, el simulacro contaba con todos los ingredientes: más de cien efectivos movilizados, el nuevo sistema de alerta sonora, evacuación de colectivos vulnerables y participación de múltiples entidades locales. Sin embargo, ver las cosas desde dentro te da una perspectiva diferente. El sistema de alarma no alcanzó a todos los puntos esperados, y varios vecinos comentaron no haber escuchado nada. Y, aunque los servicios de emergencia hicieron su trabajo, la coordinación real entre protocolos y respuesta vecinal no fue tan redonda como debería ser ante un riesgo de inundación. La evacuación y el confinamiento: bien intencionados, pero mejorables La evacuación del centro ocupacional funcionó, pero fue evidente que la población general no tenía del todo claro qué significaba la señal sonora, ni qué acción correspondía. Señal intermitente, continua… Sí, está bien definido en los protocolos, pero si no llega claro al ciudadano, de poco sirve. Conclusiones del 27 de noviembre En la reunión del 27 de noviembre donde nos sentamos todos los intervinientes, lo comenté con claridad, pero desde un enfoque constructivo: la comunicación a la población todavía puede mejorar. No es suficiente confiar únicamente en televisión, redes sociales o grupos

de WhatsApp, porque en una situación de emergencia real no siempre llegan a todos. Necesitamos sistemas complementarios que aseguren que cualquier vecino, esté donde esté, reciba el aviso y sepa cómo actuar. Por eso insistí en algo básico y tradicional, pero tremendamente eficaz: megafonías públicas reales que no solo alerten, sino que expliquen a los vecinos qué deben hacer en cada momento. Porque si la gente no entiende la orden, el simulacro pierde su sentido. La propuesta fue escuchada y se nos aseguró que se valorará en la siguiente fase. El simulacro es necesario y es positivo que se haga. Pero validar que algo funciona no es lo mismo que demostrar que está listo para proteger vidas. Y hoy por hoy, entre el sistema sonoro insuficiente, la falta de claridad en las instrucciones y la brecha entre protocolos y ciudadanía, el nivel de preparación todavía no es el que se necesita. Mi conclusión como responsable de emergencias Mejorar es posible y urgente. Y no se trata solo de tecnología; se trata de comunicación, formación vecinal y sistemas sencillos, directos y universales, como siempre se ha hecho cuando la prioridad era que todos — absolutamente todos— entendieran el mensaje. El simulacro dejó claro que vamos en la dirección correcta y que ya hemos dado pasos importantes. También mostró ámbitos en los que aún podemos avanzar, y eso es precisamente lo valioso: ahora tenemos un mapa más claro para seguir mejorando. Identificar a tiempo lo que falta nos permite fortalecer el sistema y llegar mucho más preparados a futuras emergencias.

Yolanda Esteve Giménez Directora Comisión de Emergencias del CAFVC

VALENTIA

WWW.SOMOSMG.ES

VALENTIA

ANÁLISIS DEL MODELO DE NEGOCIO ACTUAL Y CLAVES PARA COMPRENDER SU NÚCLEO

gradezco la oportunidad que me ofrece el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón para compartir, a través de este artículo, las ideas centrales de la jornada formativa celebrada el pasado 28 de noviembre. Mi intención es que los colegiados que no pudieron asistir dispongan igualmente de una guía clara para reflexionar sobre su despacho profesional e introducir cambios estratégicos que impulsen su competitividad. Hace tiempo leí una reflexión del prestigioso economista Xavier Marcet, que resume de forma magistral el desafío intelectual y profesional que afrontamos los administradores de fincas: «Para formarse hay que sentarse, para aprender hay que levantarse y para desaprender hay que esforzarse». Es en esta última idea donde reside hoy la mayor exigencia de nuestro sector. Desaprender significa cuestionar inercias, liberarnos de prácticas asentadas y abrirnos a nuevas habilidades, herramientas y metodologías que nos permitan responder a un entorno en plena transformación. Del modelo tradicional al paradigma de la multicanalidad El modelo de negocio clásico, centrado en la presencialidad y en una relación directa en puntos de atención definidos, ya no es suficiente. En la actualidad, operamos en un mercado donde domina la multicanalidad y donde el cliente se sitúa —de manera incuestionable— en el centro del sistema.

Hoy el cliente decide qué quiere, cuándo lo quiere y a través de qué canal lo quiere. En numerosos sectores, y cada vez más en el nuestro, ya no se adquieren productos o servicios, sino experiencias de uso, modelos de suscripción o propuestas híbridas que combinan lo digital con lo presencial. Además, el cliente ha pasado a desempeñar el rol más determinante en la supervivencia de nuestras empresas: es capaz de cerrar cualquier despacho profesional simplemente dejando de contratar y recomendando a otros que hagan lo mismo. Por ello, innovar no es una opción, sino un compromiso con nuestra sostenibilidad. Innovar exige método: herramientas a nuestro alcance Desaprender implica también generar nuevas ideas y transformarlas en valor para el mercado. Para ello disponemos de metodologías contrastadas, entre las que destacan: • Design Thinking • Estrategia del Océano Azul • Rediseño del modelo de negocio • Lean Startup • Innovación abierta • Lean Project Management • Organizaciones exponenciales Todas tienen un denominador común: ayudan a construir propuestas de valor que nos diferencien y que el cliente perciba como relevantes, únicas y difíciles de imitar. Un sector saturado que necesita romper fronteras Nuestro sector se ha desarrollado tradicionalmente en un mercado saturado, maduro y comoditizado, donde la competencia se ha basado de manera casi exclusiva en el precio. Este escenario nos obliga a buscar alternativas estratégicas que generen un salto cualitativo. Entre ellas: • Explorar nuevos espacios de mercado (puertos deportivos, centros comerciales, campos de golf, cementerios privados, modelos de cohousing…). • Convertir en irrelevante a la competencia creando servicios cuyo valor sea único y difícilmente replicable. • Crear y captar nueva demanda mediante la incorporación de líneas de actividad emergentes. • Alinear nuestra gestión con la innovación en valor, enfoque que integra precio, coste y utilidad para entregar siempre «más por menos». La clave está en identificar qué procesos debemos eliminar, cuáles reducir, cuáles incrementar y, sobre todo, qué debemos crear para ofrecer un beneficio inesperado que genere confianza y prescripción. Rediseñar el modelo de negocio: un paso inaplazable Innovar en nuestras empresas puede sintetizarse en cuatro líneas de actuación esenciales:

VALENTIA

1. Rediseñar el modelo de negocio 2. Potenciar nuestros activos existentes 3. Formular una nueva propuesta de valor 4. Ejecutar una verdadera transformación digital En este último punto conviene hacer una distinción fundamental: digitalizar no es transformar digitalmente. Digitalizar es introducir tecnología; transformar es reconstruir procesos, cultura, experiencias y relaciones para generar nuevo valor. Siguiendo este enfoque, toda transformación digital debe apoyarse en cuatro elementos: 1. Tecnología, aplicada de forma útil y estratégica 2. Cliente, cada vez más exigente en inmediatez y seguridad 3. Equipo, comprometido y capacitado, acompañando el liderazgo del administrador 4. Comunicación, tanto interna como externa, que refuerce coherencia, transparencia y confianza Comprender el valor: la esencia del modelo de negocio Según el economista José Antonio de Miguel en su obra Modelos de negocio, el valor es multidimensional y dinámico: engloba a clientes, equipo, accionistas y sociedad. Su ecuación nos recuerda que:

Valor creado para el cliente > Valor capturado por la empresa > Valor entregado al cliente Para comprender el verdadero núcleo de nuestro modelo de negocio, debemos plantearnos, sin excusas, estas cinco preguntas: 1. ¿Cuál es nuestro desafío estratégico actual? 2. ¿Qué vendemos realmente, más allá del servicio? 3. ¿Quién nos compra y por qué nos elige? 4. ¿Por qué no nos compran? 5. ¿Cómo nos compran? Responderlas con sinceridad es el paso decisivo para diagnosticar nuestra situación y definir una hoja de ruta coherente.

Cuatro propuestas para elevar el valor de nuestros servicios Para avanzar en esta dirección, propongo cuatro líneas de mejora que considero especialmente relevantes para el futuro inmediato del sector: • Gestión financiera predictiva basada en inteligencia artificial. • Servicios de asesoramiento técnico en rehabilitación, eficiencia energética y movilidad eléctrica. • Proactividad en el análisis y cumplimiento legal y jurídico. • Servicios híbridos que integren canales digitales con atención personalizada de alto valor. Estas propuestas permiten reforzar nuestra posición frente a los clientes actuales y abrir nuevas oportunidades de mercado. El valor como eje para que el cliente perciba nuestra labor como una inversión En este punto conviene recordar algo esencial: el cliente debe sentir que contratar a un administrador de fincas no es un gasto, sino una inversión. Y esa percepción solo se consigue cuando el valor que aportamos es claro, visible y relevante para la comunidad. Cuando nuestro trabajo genera utilidad — ya sea ahorrando costes, evitando riesgos legales, profesionalizando procesos, mejorando la eficiencia energética o anticipando necesidades futuras— estamos proporcionando beneficios tangibles que superan con creces el coste de nuestros honorarios. La necesidad de reforzar la formación universitaria Para finalizar, es imprescindible subrayar que la formación universitaria que actualmente habilita para ejercer como administrador de fincas debería incorporar, junto a los contenidos jurídicos y técnicos, una formación económica y empresarial sólida. Es una necesidad evidente para que los nuevos colegiados puedan emprender con garantías, gestionar con profesionalidad y posicionarse en un mercado cada vez más exigente. Dotar a las futuras generaciones de conocimientos en innovación, estrategia y gestión empresarial será clave para asegurar el crecimiento, la excelencia y la sostenibilidad de nuestra profesión.

Juan Carlos Álvarez Rodríguez Administrador de fincas colegiado de Asturias

VALENTIA EL PLAN NOTARIAL DE EMERGENCIAS CONSOLIDA EL COMPROMISO DEL NOTARIADO CON LA CIUDADANÍA, OFRECIENDO SOLUCIONES EN MOMENTOS DE CRISIS La jornada ha servido también para trasladar el testimonio de la ayuda prestada a los afectados por la dana por parte de notarios y otros colectivos profesionales como abogados, procuradores y administradores de fincas

↑ Ponentes en el Colegio Notarial

l Colegio Notarial de Valencia y el Consejo General del Notariado presentaron el Plan Notarial de Emergencias frente a la dana y otras catástrofes nacionales, que refuerza la vocación de servicio público del colectivo notarial, ayudando a la población en situaciones de crisis, con una respuesta rápida y eficaz. Las recientes catástrofes naturales sufridas en España, como la dana acaecida hace ahora un año en la provincia de Valencia o la erupción del volcán de la isla de La Palma han servido al notariado español para ayudar de una manera ágil y útil a la población afectada. De estas actuaciones surge la idea de elaborar un plan notarial nacional de emergencias como instrumento esencial para coordinar a los notarios de toda España. El decano del Colegio Notarial de Valencia, José Carmelo Llopis Benlloch, recordó la tragedia que azotó la provincia de Valencia el 29 de octubre de 2024, de la que «aprendimos todos una valiosa lección, que es la de estar siempre listos, respondiendo con mayor celeridad y con más eficiencia cuando la sociedad más lo necesita ante momentos difíciles». Para el decano del Colegio Notarial de Valencia, un año después de la actuación notarial que se hizo en la dana, «debemos extraer lecciones comunes que poder compartir con todos por medio de un plan de actuación que permita lo más rápidamente posible poder ayudar a los ciudadanos, en coordinación con las administraciones nacionales y autonómicas y con las entidades locales que sobre el terreno son las que saben lo que se necesita en cada emergencia». La jornada contó también con la participación del conseller de Emergencias e Interior, Juan Carlos Valderrama, que ensalzó el trabajo del notariado frente a la dana, subrayando «la puesta marcha en cuestión de horas de un servicio notarial gratuito de atención a los damnificados,

↑ Sebastián Cucala durante su intervención

habilitando además una plataforma telemática para documentar los daños en viviendas, negocios y vehículos, que gracias a esa labor muchas familias pudieron acreditar sus propiedades, recibir ayudas y, en definitiva, comenzar a reconstruir sus vidas con seguridad jurídica, que no es un concepto abstracto, sino una forma concreta de protección social». Testimonios notariales ayuda afectados dana La jornada contó con el testimonio de la notaria de Requena y censora 3.ª de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valencia, Miryam Lacalle Cervera, que explicó su experiencia sufrida en la dana desde una triple vertiente: como vecina afectada, como notaria de un pueblo afectado por la catástrofe y como miembro de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valencia. «Como vecina, para mí la dana no es pasado, sigue siendo presente. Todavía queda mucho por hacer, y recuerdo los primeros días con mucha angustia, ya que, ante la falta de cobertura, comunicaciones, comida, agua o electricidad, debía no solo ayudar en las necesidades vitales, que fueron las primeras, sino también como notaria, escuchando en primera línea sus demandas y traducirlas a términos jurídicos para tenderles una mano», aseguró. Testimonios colegios profesionales ayuda dana Otros colectivos profesionales también participaron en esta jornada donde relataron la ayuda prestada durante la catástrofe y los meses posteriores a la dana, tanto a los vecinos y empresas afectadas, como a sus colegiados, con el relato del decano del Colegio de Abogados de Valencia, José Soriano Poves; de la decana del Colegio de Procuradores Valencia, Begoña Mollá Sanchis; y del presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, Sebastián Cucala Crespo.

VALENTIA renUEva EVOLUCIONA HACIA LOS PASAPORTES DE RENOVACIÓN:

UNA NUEVA ETAPA EN LA COLABORACIÓN ENTRE EL IVE Y LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS https://renueva.five.es/

a colaboración entre el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) y el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón se ha consolidado a lo largo de los últimos años como una relación estratégica orientada a la innovación en eficiencia energética y rehabilitación de edificios. Esta alianza ha permitido trabajar de forma conjunta en proyectos europeos como Save the Homes y, especialmente, OneClickRENO (OCR), situando al colectivo de administradores de fincas en una posición adelantada para comprender, aplicar y comunicar las transformaciones que exige la transición energética. Los administradores de fincas son la conexión directa entre la técnica, la normativa y las comunidades de propietarios. Quienes viven de cerca la realidad de los edificios y facilitan que cualquier proceso de mejora energética pueda convertirse en una decisión colectiva viable. En los proyectos europeos que compartimos, su visión ha enriquecido el diseño de herramientas, la validación de metodologías y la adaptación de innovaciones a la realidad del día a día. En este contexto nace la evolución de renUEva, la herramienta que conocéis desde hace años y que ahora se prepara para dar un salto cualitativo fundamental gracias al proyecto OCR: la generación de pasaportes de renovación (RP), documentos estructurados, personalizados y alineados con la nueva Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios. renUEva, ahora orientada a la planificación a largo plazo Los administradores de fincas habéis utilizado renUEva durante años para explicar a propietarios y comunidades las posibilidades de mejora energética, los ahorros estimados, las actuaciones recomendadas y la disponibilidad de ayudas

públicas. Su función pedagógica ha sido clave, pero la realidad normativa y técnica evoluciona rápidamente. OCR permitirá que renUEva se convierta en una herramienta capaz de generar pasaportes de renovación basados en arquetipos representativos del parque residencial de la Comunitat Valenciana y enriquecidos con datos reales del edificio. Esta nueva versión continúa integrando automáticamente información procedente de fuentes oficiales como el Catastro, permitirá la modificación del arquetipo presentado por defecto, reforzando la precisión de los cálculos y permitiendo que las recomendaciones sean más específicas para cada inmueble. Esta mejora nos acerca al modelo que ya utilizan otros países europeos participantes en OCR, donde la integración de datos reales —como ocurre en Irlanda con BERWOW— ha demostrado elevar el rigor técnico y la confianza de los usuarios. El salto cualitativo no se limita a los datos de entrada: los pasaportes de renovación permitirán organizar las actuaciones de manera secuencial y planificada, mostrando qué ocurre si una comunidad actúa ahora, dentro de cinco años o en distintos momentos. Este enfoque evita el lock-in effect; es decir, intervenciones que dificultan o encarecen mejoras futuras, y favorece una visión a largo plazo coherente con la estrategia europea de descarbonización del parque edificatorio. Los pasaportes incluirán indicadores energéticos, económicos, ambientales y de confort, tal como establece la nueva EPBD, lo que fortalecerá su utilidad para justificar decisiones en junta, solicitar ayudas públicas o coordinar actuaciones con técnicos y empresas. Esta estructura permitirá a los administradores de fincas desempeñar un papel más estratégico, anticipando escenarios y

VALENTIA priorizando intervenciones de acuerdo con los intereses de la comunidad. OCR desarrollará, además —continuando el enfoque ya iniciado por la primera versión de renUEva—, interfaces diferenciadas según el tipo de usuario. Este diseño facilitará que los administradores de fincas accedan a la información realmente necesaria para su labor: informes claros, comparaciones entre fases, materiales listos para presentar en juntas y una estructura narrativa que facilite explicar el porqué de cada recomendación. Mirando hacia adelante: validación conjunta y liderazgo En un artículo anterior, el Colegio resaltaba que la transición energética ya no es una perspectiva futura, sino un proceso que empieza a materializarse en requisitos normativos, convocatorias de ayudas y nuevas expectativas de los propietarios. La colaboración entre IVE y los administradores de fincas adquiere por tanto una relevancia renovada: permite que las herramientas no se diseñen desde los despachos, sino desde la realidad y con la participación directa de quienes gestionan el día a día de los edificios. Durante los próximos meses iniciaremos un conjunto de talleres de validación en los que presentaremos las nuevas funcionalidades de renUEva y los primeros prototipos del Pasaporte de Renovación. Será un espacio para poner a prueba la herramienta, revisar su usabilidad y asegurar que realmente responde a las necesidades de quienes la utilizarán para acompañar a las comunidades en sus decisiones. La experiencia de otros proyectos como Save the Homes demuestra que esta participación es esencial para lograr herramientas intuitivas, precisas y útiles.

Como resultado, además, se seleccionarán una serie de edificios para participar como pilotos del proyecto OCR. Estas comunidades recibirán un pasaporte de renovación personalizado, elaborado a partir de la metodología en desarrollo, lo que permitirá contrastar los resultados con la realidad del inmueble y enriquecer el modelo antes de su despliegue definitivo. Para los administradores de fincas implicados será una oportunidad de experimentar de primera mano la aplicación práctica de los pasaportes, detectar necesidades reales y contribuir de forma directa a mejorar la herramienta que después podrán aplicar en su actividad cotidiana. Los pasaportes de renovación, hoy voluntarios, están llamados a convertirse en una pieza central de la planificación energética de los edificios: facilitarán el acceso a ayudas, la coordinación de intervenciones y la justificación de objetivos de descarbonización a medio y largo plazo. Adelantarnos a su implantación permitirá a los administradores de fincas reforzar su papel profesional como asesores clave en la transición energética, con herramientas tecnológicas avanzadas y plenamente validadas por el sector. Desde el IVE os agradecemos una vez más vuestra implicación en este proceso. La colaboración entre la comunidad técnica y los administradores de fincas garantiza que la innovación llegue a donde debe llegar: a los edificios reales y a las personas que viven en ellos.

Ana Sanchis Huertas Arquitecta del IVE

FINCASPLUS CUMPLE 30 AÑOS

↑ El director de Desarrollo Óscar Silla durante la presentación

a empresa valenciana IDS —desarrolladora del software FincasPlus y partner del CGCAFE— celebró su 30.º aniversario el 14 de noviembre en la Marina de València con una fiesta conmemorativa que reunió a clientes, colaboradores y profesionales del sector. Durante el acto, José Luis Herraiz, CEO y fundador, agradeció la presencia de asistentes llegados de toda España y compartió la ilusión de un equipo que cumple tres décadas de trayectoria. Herraiz repasó la evolución del proyecto, los hitos alcanzados y los retos de futuro de su solución tecnológica para la administración de fincas. La celebración incluyó un emotivo reconocimiento a Pepe Vázquez, expresidente del Colegio, cuyo apoyo fue clave en los inicios de IDS, así como a colegiados veteranos como Jesús Navarro, usuarios del software desde sus primeros pasos. Un evento que subraya la consolidación de IDS en el sector y reafirma su compromiso con la innovación y el servicio a los administradores de fincas.

CASTILLION

FOROS JURÍDICOS EN GANDÍA Y CASTELLÓN: DOS JORNADAS DE FORMACIÓN Y PARTICIPACIÓN

os pasados días 10 y 11 de diciembre se celebraron en Gandía y Castellón dos completos foros jurídicos dirigidos a los colegiados, con el objetivo de ofrecer respuestas claras y actualizadas a las dudas que surgen en el ejercicio diario de la profesión. La primera jornada tuvo lugar en la sede de Fomento en Gandía, mientras que la segunda se desarrolló al día siguiente en la sede del Colegio de Administradores de Fincas de Castellón, reuniendo a un destacado número de profesionales interesados en profundizar en la normativa y los desafíos que afectan al sector. Los foros fueron impartidos por los asesores colegiales Fernando Lerma y Remedios Barona, reconocidos por su amplia experiencia y solvencia en el ámbito jurídico. Durante ambas sesiones, abordaron las preguntas frecuentes más

habituales que encuentran los administradores de fincas en su labor cotidiana, aportando criterios claros, ejemplos prácticos y recomendaciones para mejorar la gestión y la seguridad jurídica en las comunidades. La participación fue especialmente activa, con numerosos colegiados que aprovecharon el espacio para plantear casos reales, compartir inquietudes y contrastar interpretaciones. Este intercambio enriqueció las jornadas, convirtiéndolas no solo en un espacio formativo, sino también en un punto de encuentro profesional. Estos foros volvieron a poner de manifiesto la apuesta del Colegio por la formación continua, así como el compromiso de los colegiados por mantenerse actualizados en un entorno normativo cada vez más exigente y dinámico.

CASTILLION

Conoce nuestro servicio CÅÂ ÁreÏiuÏ

Ú o nínq ínt dnd nmás de 4.000nAdmi iootídrt ond n f íon q n ín r nfí n n rorotros Tramiiaiión de iertificdds digitcles y revisión de ddiumentciión Serviiid de viiilaniia de ndtificiidnes eleitróniics Emisión, migrciión y ientrclizciión de ieriifiados diiiiales

+3500 Sedes

Registrd en lcs SEDES de las AAPP pcrc lc reiepiión de ndtificiidnes Utilizc tus iertificdds digitcles desde iodos los equipos que desees

96 100 22 85

gesticn@.mfioma.co

+55000 Nitcfacacione wwwa.mfioma.co 29

ASESORÍA JURÍDICA

LA REPRESENTACIÓN EN LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

erminó el verano y la mayor parte de las grandes comunidades de propietarios de zonas vacacionales realizaron su reunión anual o Junta General Ordinaria, y se volvieron a producir incidencias con las representaciones de propietarios ausentes, por lo que no está de más recordar lo siguiente: 1.º El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios estos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. 2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota. Como vemos, la única limitación al derecho de representación y voto establecida por la ley es respecto del propietario que no se encuentra al corriente, pero no le priva en ningún caso de su derecho a participar en la comunidad (como no podía ser de otra forma), habiéndose interpretado la primera parte de dicho precepto en el sentido de que la Junta no puede sin más limitar las representaciones, ni en cuanto al número ni en cuanto al representante; es decir que cualquier persona puede representar a un propietario, o incluso a varios sin limitación alguna de número, salvo que expresamente se apruebe por unanimidad una modificación estatutaria, o una disposición legal de carácter normativo lo limite o prohíba. Resulta muy clarificadora y elocuente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Secc. 8.ª), Pte. doña Carmen Brines Tarrasó, de 10/11/2009 (Roj: SAP V 4348/2009), que literalmente dice: «Se centra el debate en la hipotética facultad que asiste a la demandada apelante de restringir el derecho que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal limitando el número de representaciones que cada copropietario puede acumular en la Junta de Propietarios. Fundamenta su postura a favor de esta posibilidad la comunidad recurrente de un lado en la circunstancia de que el referido precepto no impone prohibición alguna en cuanto a la posibilidad de delimitar este derecho, y de otra, en la situación de abuso creada durante el periodo en que Don.

Luis asumió el puesto de Secretario administrador, lo que llevo precisamente a la adopción de esta medida. No comparte el Tribunal la opinión de la apelante, por cuanto lo que resulta indiscutible es que el acuerdo adoptado, limita claramente los derechos de los copropietarios, dificultando el otorgamiento y el propio ejercicio de la representación, y excediendo por tanto de los límites de decisión que, en los temas de interés general y normativa de régimen interior, otorga el articulo 14 a la Junta de Propietarios. Que la voluntad del legislador es contraria a tal modificación puede deducirse de la propia exposición de motivos de la LPH cuando señala que: la ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí ―con las salvedades dejadas a la iniciativa privada― para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. Y este inciso final, es desde luego aplicable al caso que nos ocupa, pues lo bien cierto es que la asistencia a la Junta de Propietarios tiene importancia por la posibilidad que ofrece de debatir y dar a conocer la opinión de cada uno, sin embargo, la verdadera finalidad de la misma se alcanza cuando se deposita el voto que permite la adopción o el rechazo de acuerdos en función del resultado de la votación. De ello se colige necesariamente que la Ley ha optado por facilitar al máximo la práctica de esta facultad privándola de cualquier exigencia formalista y permitiendo que se ejercite sin restricción alguna en cuanto a la cantidad de representaciones que cada copropietario pueda ostentar, pues dado que ninguna salvedad realiza el precepto analizado, así debe entenderse. Pero es que a mayor abundamiento, uno de los argumentos utilizados por la recurrente en orden a su defensa, sirve de abono a la tesis postulada por la Sala, pues precisamente el hecho de que la mayor parte de los propietarios del complejo residan en Comunidades Autónomas diferentes, exige un mayor rigor en orden a la aplicación del artículo 15 pues está claro que gran número de ellos, llegado el momento de la convocatoria de Junta, valoraran la posibilidad de otorgar su representación a otro copropietario con mayores posibilidades de asistir a la misma por la cercanía de su residencia. De todo ello se concluye sin duda en la prosperabilidad de la impugnación formulada. En cualquier caso, de adoptarse el criterio contrario, la solución final al caso planteado habría de ser idéntica, por cuanto el acuerdo impugnado de fecha 28 de julio de 2007 ha sido adoptado únicamente por mayoría, ya que el posterior de 24 de agosto de 2007 como de su propio tenor literal aparece, aprueba por unanimidad de un lado, la modificación de algunos párrafos de la propuesta contenida en el punto 8.º del orden del día de la anterior Junta, y de otro, el acta de la sesión anterior, sin embargo, no el propio acuerdo de referencia, pues este hecho hubiera requerido un pronunciamiento

ASESORÍA JURÍDICA expreso en tal sentido dada su trascendencia, de lo que se infiere que queda de este modo privado del respaldo necesario para su viabilidad, toda vez que conforme a lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, tratándose de un acuerdo que limita claramente los derechos de los copropietarios, la valida aprobación del mismo, hubiera exigido a juicio del Tribunal un acuerdo unánimemente adoptado sin posibilidad de dudas acerca de la interpretación de las sucesivas actas». 2.º El II Convenio colectivo de empleados y empleadas de fincas urbanas de las provincias de Valencia Castellón para los años 2024, 2025, 2026 y 2027”, inscrito en el Registro de la Comunitat Valenciana de convenios y acuerdos colectivos de trabajo por Resolución de 25 de julio de 2025, de la Dirección General de Trabajo (DOGV Núm. 10174 / 18.08.2025), y en cuya redacción no ha participado el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, establece con retroactividad de efectos desde el 1 de enero de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2027, en su Disposición Adicional Segunda, lo siguiente: «En sus relaciones con la comunidad de propietarios, cuando el empleado sea propietario de alguna vivienda en el mismo edificio en que presta sus servicios, no deberá ostentar cargo directivo alguno ni promover la celebración de juntas. En las reuniones generales a las que asista no podrá ostentar representación alguna concerniente a otros codueños ausentes. Si en la sesión tuvieran que tratarse asuntos derivados del ejercicio de sus funciones, en el caso de que se le indicara, no podrá participar en la sesión, pudiendo volver a la misma una vez tratado el asunto que motivo su ausencia. No podrá utilizar para fines particulares, los servicios comunes, como depósito de enseres, artículos, etc., salvo que disponga de autorización expresa al respecto por escrito, previo acuerdo de la junta general de la comunidad. Dentro de la jornada laboral no podrá ejercer otra actividad, y si fuera independiente de su horario, pero dentro del recinto del inmueble, precisará de autorización al respecto. El empleado de finca urbana bajo ningún concepto podrá ejercer la función de intermediación en la venta o alquiler de pisos del inmueble para no incurrir en ilegalidad e intrusismo penado por la ley, función ésta que está reservada a los profesionales del sector inmobiliario, en consecuencia, ningún propietario deberá encargar al empleado la gestión de venta o alquiler de los pisos de su propiedad. Todas estas condiciones específicas serán consideradas y exigibles a todos los empleados de fincas y de servicios contratados por la comunidad de propietarios». Esta disposición adicional, cuya redacción dista mucho de la excelencia de García Goyena, resulta además limitativa de derechos, excede del ámbito normativo de un convenio colectivo y es contraria a lo que debe ser una disposición adicional, según dispone la Resolución, de 28 de julio de 2005, de la Subsecretaría, por la que se da publicidad al Acuerdo del Consejo de Ministros, de 22 de julio de 2005, y que determina las Directrices de técnica normativa (BOE 180 de 29 de julio de 2005). 3.º Lo bien cierto es que ni la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal ha cambiado, ni consta sentencia de las audiencias provinciales o del Tribunal

Supremo en sentido contrario al de la transcrita de 2009, siendo constante y uniforme la doctrina de las audiencias en el sentido de aceptar cualquier representación por escrito como habilitante (incluso por WhatsApp), por lo que la introducción de limitaciones al derecho de propiedad y a su ejercicio, reconocido en la Constitución, en el Código Civil, y en la Ley de Propiedad Horizontal, mediante una Disposición Adicional de un Convenio Colectivo de los empleados de Comunidades de Propietarios se antoja contraria a Derecho, y más bien un fraude de Ley, por su manifiesta extralimitación. Un convenio colectivo no puede establecer limitaciones de derechos de los trabajadores, que son ajenas a su puesto de trabajo, ni por supuesto establecer limitaciones al derecho de propiedad y libre elección de profesionales de la intermediación inmobiliaria como la que prevé de que «ningún propietario deberá encargar al empleado la gestión de venta o alquiler de los pisos de su propiedad», pues un propietario puede contratar a quien considere, y un empleado de la comunidad puede estar además dado de alta en la intermediación inmobiliaria, o incluso ser un fantástico profesional de dicho sector. Si no es posible introducir dichas limitaciones respecto de los trabajadores, con mayor motivo debe predicarse de las personas que carecen de vínculo laboral con las comunidades de propietarios y prestan servicios como terceros o por cuenta de terceros para las mismas, con carácter general, pues también prestan servicios los administradores de fincas, y muchos de ellos también son intermediarios en operaciones inmobiliarias, mejor profesionales incluso de la intermediación que de la administración, y grandes profesionales que tienen su propio código ético o deontológico, y deben colegiarse para el ejercicio de su profesión en plenas garantías para ellos mismos y por supuesto para los propietarios, consumidores y usuarios. A dicho convenio no solo le era exigible una buena técnica en su redacción, de la que obviamente carece, sino que además no se inmiscuyera ni vulnerara derechos y libertades ajenos a su objeto, que no es otro que regular los derechos y deberes de la relación entre empresario y trabajador, sin afectar por supuesto a derechos como son el libre ejercicio de una profesión, o el derecho de propiedad reconocido en la Constitución, y suficientemente regulado en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello no se puede estimar aplicable en ningún caso esa Disposición Adicional Segunda del Convenio, ni a quienes prestan servicios en las comunidades de propietarios ajenos a los previstos en el artículo 2 (básicamente funciones de portería, conserjería, limpieza, mantenimiento o jardinería), ni por supuesto a quienes prestan servicios para las Comunidades, pero no en ellas, como los administradores de fincas, que es obvio no trabajan en la comunidad, sino para la comunidad, por mucho que el final de la repetida Disposición Adicional Segunda se cierre con un genérico «Todas estas condiciones específicas serán consideradas y exigibles a todos los empleados de fincas y de servicios contratados por la comunidad de propietarios».

Víctor Puig Yñiguez Jefe de Asesoría Jurídica del CAFVC

ASESORÍA JURÍDICA

DEPÓSITO DE OBJETOS, ENSERES E INSTALACIONES

PARA ALMACENAJE EN PLAZA DE GARAJE. ¿ES LÍCITO?

esulta muy habitual ver en un garaje multitud de objetos y enseres depositados en las plazas de garaje. Principalmente en aquellas que tienen muro delimitador de las superficies, dado que los propietarios/usuarios de las plazas aprovechan, en ocasiones, el muro para instalar estanterías, armarios y similares, aunque también se aprovechan las columnas para instalar baldas. Se depositan en el interior de las plazas, baterías de vehículo descargadas, aceite de motor, neumáticos, cajas… Estos problemas surgen principalmente en los garajes abiertos; es decir, las habituales plazas de garaje individuales, delimitadas por líneas en el suelo, no surgiendo estas cuestiones en los garajes cerrados, ya que se da por hecho que no hay inconveniente en que el propietario, en los límites de su propiedad, pueda guardar su vehículo y sus bienes como si fuera un trastero. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal, en adelante LPH, siempre se refiere, cuando atiende a los derechos y obligaciones de los propietarios, a viviendas y locales, dicha referencia debe extenderse también a las plazas de garaje, así como a cualquiera de los inmuebles integrados en un edificio. El artículo 3 de la LPH, apartado a) dispone que «Corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén

comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario...». De otro lado, el artículo 7-2 del mismo texto legal, dispone que «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». Generalmente, las normas estatutarias de los edificios no establecen ningún tipo de prohibición relativa al depósito en enseres en las plazas de garaje. Si lo prohibieran, queda claro que no se podrían depositar, constituyendo el depósito una actuación en contra de dichas normas. Pero dado que normalmente no se prohíbe esa actuación, debemos valorar si es lícita, si debe contar con autorización de la comunidad, y si contraviene normas administrativas reguladoras de las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y su repercusión. Suele afirmarse que lo que no está prohibido está permitido, y claro, al no prohibir los estatutos ni la colocación de baldas, estanterías o incluso armarios, depósito de objetos… en las plazas de garaje, se concluye que está permitido. No es tan sencillo ni unidireccional. Debemos tener en cuenta que las plazas de garaje están destinadas al estacionamiento, guarda y custodia de vehículos a motor, la finca de garaje debe obtener una previa licencia de actividad para que se puedan estacionar los vehículos. Cabrían incluso otros usos, pero siempre accesorios o complementarios de ese destino primordial. Es decir, se trata de una actividad sujeta a normativas administrativas específicas, debiendo contar para ello con boca de incendios, extintores, centralita de incendios con sondas de CO2, luces de emergencia, tasa de vado, etc. En el título constitutivo del edificio se describen las fincas que componen el inmueble, entre ellas, las plazas de garaje y trasteros. Y así como estamos viendo cada día que los locales en planta baja de los edificios se están convirtiendo en viviendas, se cambia su uso, el cambio de uso de plaza de garaje a trastero es más complejo y, en este caso, sí requiere autorizaciones comunitarias, al tiempo que modificación de la licencia de actividad del garaje. Aparentemente, como decimos, si los estatutos no prohíben el depósito de enseres o la colocación baldas o similares, deberíamos poder hacerlo, pero, se deben atender las normas administrativas que regulan las licencias de actividad y funcionamiento de estos espacios. Al margen de ello, no podemos olvidar que la mayoría de las plazas de garaje tienen el tamaño justo para el estacionamiento de los vehículos, actualmente de tamaño mayor, por lo que si, debido a ese almacenaje, el propietario aparca fuera de sus líneas, ocupando espacio común y dificultando la maniobrabilidad del resto de comuneros, de entrada, nos encontraríamos con una

ASESORÍA JURÍDICA infracción de la obligación del propietario establecida en el artículo 9-1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes. A mayor abundamiento, se debe valorar la responsabilidad en que puede incurrir el depositante, dado que los vehículos a motor disponen de depósitos de combustible inflamable o baterías (vehículos eléctricos), y en el supuesto de que se produjera un incendio, los enseres depositados podrían intervenir como elementos propagadores del fuego y, por tanto, agravar el siniestro. No es una cuestión baladí, pues ese almacenaje no viene autorizado por la licencia de actividad del garaje, ni viene cubierto por la póliza del seguro comunitario. Por consiguiente, debe la comunidad adoptar los acuerdos que sean necesarios para limitar esos riesgos. En cuanto a resoluciones judiciales dictadas en el ámbito de la cuestión que se plantea, podemos señalar: • Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 7 de septiembre de 1993, recurso 218/1993, en la que se estima la demanda formulada por un propietario de una plaza de garaje contra el propietario de la plaza colindante, por el uso indebido de la misma, consistente en la instalación de estanterías suspendidas en el techo y el almacenamiento de objetos. La Audiencia considera ilícito el uso de la plaza de garaje para almacenamiento e incompatible con su destino, condenando al propietario a retirar las estanterías y los objetos almacenados que no guarden relación con el uso de garaje, así como a reparar el techo del garaje. Afirma la Sala que este almacenamiento constituye una actividad de las prohibidas por el art. 7 LPH, además de suponer una violación de los deberes de buena vecindad que dicho texto legal contempla. • Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, de 14 de marzo de 2023. En este caso, la comunidad de propietarios demandó a una propietaria por almacenar objetos y colocar una caseta en su plaza de garaje, contraviniendo los estatutos y los acuerdos comunitarios que prohibían tal uso y ordenaban la retirada de enseres y casetas. La Sala confirmó la Sentencia de Instancia que estimaba la demanda de la comunidad, fundamentando su decisión en el respeto a los estatutos de la comunidad y los acuerdos válidos y ejecutivos, que establecen el uso exclusivo de las plazas de garaje para aparcamiento, y en la molestia causada por la caseta, incluso aunque se trate de elementos privativos. • Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, de 21 de noviembre de 2012. En este caso, la comunidad demandó a dos copropietarios que tenían construido un cuarto trastero sobre una plaza de garaje, exigiendo la demolición de dicho trastero, para restablecer la plaza a su estado original, alegando que la construcción no estaba legalizada ni autorizada conforme a la división horizontal y normativa municipal. También la Sala confirmó la Sentencia de Instancia, que había estimado la demanda y condenado a la restitución de la situación al estado original. • Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 21

de noviembre de 2011. La comunidad de propietarios demandó a un propietario por instalar una estructura metálica en su plaza de garaje, ya que alteraba su configuración y uso, siendo retirada dicha instalación tras ser emplazado, pero sin reconocimiento judicial de su ilicitud. Se confirmó la sentencia de Instancia, que condenaba a su demolición. Aunque no resuelva un supuesto relativo al depósito de enseres en una plaza de garaje o instalación de elementos en paredes o pilares, queremos destacar la sentencia dictada recientemente por el Tribunal Supremo, Sala Primera, Sentencia n.º 239/2024, de 23 de febrero de 2024, sobre cambio de uso de trastero en plaza de garaje. El supuesto resuelto es el siguiente: una comunidad de propietarios de un edificio de Villena (Alicante), tenía concedida una licencia de actividad de garaje para 26 plazas de aparcamiento y 26 cuartos trasteros. El propietario anterior del trastero y de la plaza n.º 25 derribó el tabique que separaba a ambos y convirtió el trastero en plaza de aparcamiento, de tal manera que el garaje quedó con 27 plazas de aparcamiento y 25 trasteros. El Juzgado de Instancia dio la razón a la comunidad. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Alicante, permitió el uso del trastero como garaje con el argumento de que había otros propietarios que estacionaban varios vehículos y que la comunidad no se había opuesto a ello. El Tribunal Supremo considera que el criterio de la Audiencia no es acertado y que los demandados no sólo añadieron una plaza de aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo, sin el consentimiento de la comunidad, sino que, además, incumplieron las condiciones en las que el Ayuntamiento concedió la licencia de apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario. Por tanto, los propietarios «hacen algo que no les está permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, que es el modo en el que se sigue expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas por el art. 7-2 LPH, precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial, sí resulta de aplicación en el presente caso». Además, afirma el Alto Tribunal, que «los recurridos no sean los únicos que aparcan dos vehículos no es óbice a lo anterior ni puede justificar que actúen por la vía de hecho y al margen de las vías legales que están abiertas y a su disposición si consideran que están siendo injustificadamente discriminados o tratados con abuso de derecho por la comunidad, lo que en el presente procedimiento no han planteado en ningún momento».

Remedios Barona Novella Asesora jurídica del CAFVC

INFORMACIÓN

EN IMÁGENES JORNADA DEL BBVA SOBRE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

rganizado en la sede central del BBVA, fue un punto de encuentro, reflexión y diálogo sobre el papel fundamental que juega la construcción y rehabilitación energética para avanzar en la sostenibilidad urbana y de su impulso necesario que requiere de la colaboración público-privada.

↑ Foro de Empleo en Florida Universitària

↑ Junto al presidente de la Diputación de Valencia

↑ En 8 Meditrráneo

↑ Programa quincenal en Onda Cero Valencia

INFORMACIÓN

↑ Reunión en la Universidad Politécnica de Valencia

↑ Junto a las Falleras Mayores de Valencia 2026 en el evento Una festa per a tots

↑ Tertulia en 8 Mediterráneo del Día Mundial del Ahorro Energético

↑ En Cáritas Diocesana Segorbe-Castellón

↑ Con el presidente de Caixa Popular en los premios del diario Levante-EMV

↑ Tardeo con el Colegio en la Bodega del Carmen

INFORMACIÓN

EN IMÁGENES

↑ Curso de seguros con Josep Sarrión

↑ Curso Francisco Liñán

↑ Jornadas Pau Bonet en Illes Balears

↑ Jornadas andaluzas

INFORMACIÓN

CONVENIOS ACUERDO DE COLABORACIÓN CON ASCENSORES PERTOR

l pasado 21 de noviembre, se celebró, con el patrocinio de Ascensores Pertor, un clinic de golf en el campo de golf El Plantío de Alicante. Presentación del equipo comercial, puntos fuertes de la empresa y un ratito de ocio que siempre nos viene bien para descansar un poco del trabajo. Este evento se encuadra dentro de las colaboraciones que COAFA viene realizando con diversas empresas en diferentes ámbitos de actuación.

INFORMACIÓN ACUERDO DE COLABORACIÓN CON DUPLEX ASCENSORES

↑ Lucas Contreras, responsable comercial de Alicante, y María del Mar Rodríguez, presidenta de COAFA

e ha suscrito un acuerdo de colaboración con la empresa Duplex Ascensores. Esta empresa es de carácter eminentemente familiar y fue fundada en 1976. Duplex llega a Alicante a través de la compra de ascensores Alapont, con 4.500 ascensores. Para más información: www.duplexascensores.com.

CAIXA POPULAR

← Con Inma Cavero, de Caixa Popular, renovando el convenio

INFORMACIÓN

CONVENIOS WEBINAR DE AFCSERVICIOS

l pasado 28 de octubre se organizó por parte del Colegio de Barcelona y COAFA un webinar para poner en conocimiento de nuestros colegiados el reciente acuerdo de Colaboración que hemos firmado ambos colegios y, sobre todo, mostrar cómo funciona la plataforma de notificaciones electrónicas y postales diseñada por nuestros compañeros de Barcelona.

Administradores de Fincas

En CaixaBank sabemos que gestionar una comunidad no es solo administrar números, es mucho más, es acompañar a los vecinos en todo momento para garantizar su bienestar, tranquilidad y futuro. Por eso, hemos renovado nuestra oferta con soluciones a medida, como la consulta del cuaderno 43 (extracto de movimientos) y el envío de recibos para el cobro de las cuotas, ambas sin coste adicional, así como el bastanteo de poderes en remoto. Además, siempre con un equipo de especialistas muy cerca de ti para facilitarte el día a día.

Para más información sobre comunidades de propietarios, entra en www.CaixaBank.es/comunidades

NRI: 8240-2025/09542

Cerca de lo que importa: tu comunidad

VALENCIANA DE VIDEOPORTEROS, SEGURIDAD Y GRUPO TELEMAFRA DESDE 1968

ZONA VIDEOVIGILADA

€

RESPONSABLE:

PUEDE EJERCITAR SUS DERECHOS DE PROTECCIÓN DE DATOS ANTE:

MÁS INFORMACIÓN SOBRE EL TRATAMIENTO DE SUS DATOS PERSONALES:

Videoportero

CCTV

Electricidad

Antenas TV

Nº1 DE VALENCIA A